CONTRATO DE CONTRUCCIÓ N DE OBRA
LLAVE EN MANO
SUSCRITO ENTRE
SERGUEI OVSIANNIKOV
&
RAMIRO ANTONIO ZAVALA SARAVIA
30 DE SETIEMBRE DE 2018
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN LLAVE EN MANO POR SUMA ALZADA
Entre nosotros, SERGUEI OVSIANNIKOV, mayor, casado, pensionado, de único
apellido en razón de su nacionalidad estadounidense, con pasaporte de su país
número: 561428483, vecino de San José, Curridabat, La Itaba, 50 metros del gimnasio
del Colegio Saint Peter, en adelante e indistintamente el “Propietario” o el
“Mandante”; y por la otra el señor RAMIRO ANTONIO ZAVALA SARAVIA, mayor,
casado una vez, constructor, ciudadano nicaragüense con cédula de residencia
permanente y libre de condición número: 155808289204, vecino de San José,
Curridabat, Lomas de Ayarco Sur, del Colegio IRIBO 300 metros al oeste, 200 metros
sur y 200 metros al oeste, en adelante e indistintamente el "Contratista" o el
“Constructor”, y conjuntamente denominadas las “Partes”, hemos convenido de
común voluntad, en celebrar el siguiente contrato por la suma Alzada (el “Contrato”),
que se regirá en general por la legislación común que rige la materia y en especial por
las siguientes cláusulas que mutuamente acordamos:
PRIMERO: OBJETO.
1.1 Constituye el objeto de este Contrato la ejecución por suma alzada de las
construcciones, instalaciones, montajes, terminaciones y en general todas las obras y
trabajos necesarios para materializar el proyecto denominado CASA DE HABITACIÓN
OVSIANNIKOV, ubicado en el Distrito: segundo – San Diego -, Cantón: tercero – La
Unión -, de la Provincia de Cartago, específicamente en la finca matricula número:
208263 - 000, que corresponde al Lote número 17 C, con plano catastrado número: C –
1153910 – 2007. El trabajo es hasta la total terminación de la Obra y su entrega llave
en mano.
1.2. Para todos los efectos a que haya lugar, se entenderá que, debidamente
firmados por las Partes, forman parte integrante del presente Contrato los siguientes
documentos:
a) Planos y Especificaciones Técnicas de Arquitectura aprobados por las instancias
correspondientes, adjuntos como Anexo a este Contrato;
b) Planos y Especificaciones Técnicas de Ingeniería, aprobados por las instancias
correspondientes, adjuntos como Anexo a este Contrato;
c) Planos y Especificaciones Técnicas de Estudio de Mecánica de Suelos
aprobados por las instancias correspondientes, adjuntos como Anexo a este
Contrato;
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d) Planos y Especificaciones Técnicas de Electricidad, aprobados por las instancias
correspondientes, adjuntos como Anexo a este Contrato;
e) Planos y Especificaciones Técnicas Sanitarias, aprobados por las instancias
correspondientes, adjuntos como Anexo a este Contrato;
Ante discrepancias debe primar el documento que mayores beneficios le entregue a la
obra.
SEGUNDO: DECLARACIONES PREVIAS.
2.1. Se deja constancia que antes de la firma de este Contrato, el Contratista ha
inspeccionado exhaustivamente el terreno, y estudiado todos los factores que de algún
modo pueden condicionar la ejecución de la Obra en virtud de este Contrato. Asimismo,
el contratista declara que ha recibido materialmente el terreno en que se desarrollará el
proyecto, con esta misma fecha, y a su entera y total satisfacción.
2.2. Declara, asimismo, el contratista, haber examinado cuidadosamente, copia de
los documentos descritos en la cláusula anterior que forman el proyecto, mismos que
se encuentran en trámites de autorización ante las instancias respectivas. Igualmente
haber solicitado toda la información necesaria para la ejecución y terminación del
proyecto.
En consecuencia, el contratista asume su responsabilidad por cualquier error u omisión
que se pudiera producir en los precios unitarios o cubicaciones consignados en las
partidas del presupuesto materia de su oferta, basado en los planos y especificaciones
técnicas usados para el estudio de la misma y que se firman en este acto. La calidad de
los trabajos habrá de estar en concordancia con el conjunto de la obra y el arte del buen
construir.
El contratista dará siempre cumplimiento a las disposiciones de la Ley de
Construcciones, y demás normas legales y reglamentarias vigentes de construcción.
2.3 El contratista deberá cumplir completa y cabalmente las especificaciones
técnicas del proyecto, las que solo pueden ser modificadas o alteradas por escrito por el
Mandante.
TERCERO: DEL PRECIO.
3.1. El precio a percibir por el contratista (el “Precio”) es una suma alzada y única que
comprende la totalidad de la Obra considerada en el presente Contrato y en sus
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documentos anexos, y todos los elementos para ejecutarlos hasta su terminación y
recepción definitiva por el Propietario. El Precio indicado incluye el valor de la mano de
obra, cotizaciones e imposiciones de seguridad social, leyes sociales, pago y demás
gastos generales de trabajadores, seguridad del sitio de la obra, y cualquier otro gasto
necesario para la correcta y total ejecución de la Obra, de acuerdo con sus planos y
especificaciones técnicas hasta la recepción definitiva municipal de la Obra. Serán de
cargo del contratista el pago de las reparaciones por daños de áreas públicas, roturas y
reposición de pavimentos y veredas y otros bienes nacionales o municipales de uso
público relacionados directamente con la Obra. Serán de cargo del Mandante el valor
de los permisos municipales de construcción, refuerzos de redes y conexión a los
servicios de agua potable alcantarillado, electricidad y cualquier otro servicio a instalar
en la obra. Igualmente correrá por cuenta del Mandante, el alquiler de una mezcladora
de cemento por el tiempo requerido para la ejecución de la obra dentro del plazo aquí
establecido.
El precio a suma alzada ascenderá a la cantidad única y total de ₡10.000.000,00 (DIEZ
MILLONES DE COLONES), que será el valor neto.
3.2. El Precio mencionado tiene carácter de alzado y no revisable, por lo que no puede
ser objeto de variación, salvo ante un acuerdo previo, escrito y firmado por las Partes.
El contratista renuncia, por consiguiente, a solicitar cualquier incremento del Precio
antes indicado, aún cuando durante la ejecución de la Obra se produzcan aumentos en
las remuneraciones de sus trabajadores y/o costos de los materiales, haciendo constar
las Partes, a los efectos oportunos, que la posibilidad de tales aumentos ha sido tenida
en cuenta en la fijación del Precio aludido.
CUARTO: DE LA FORMA DE PAGO.
4.1. El pago del Precio se hará mediante avances de pago semanales (“Avances de
Pagos”).
4.2 Como requisito de estos Avances de Pago, el Contratista deberá presentar al
propietario, los días viernes al finalizar la jornada de trabajo, un informe del avance de
las obras efectivas e íntegramente ejecutadas. El propietario tendrá un plazo máximo
de 18 horas contados desde que reciba cada Informe y requerimiento de Avance de
Pago para revisar y formular observaciones al mismo, aprobándolo o rechazándolo.
Aprobado el correspondiente informe, el contratista deberá emitir y entregar la
correspondiente factura. El Propietario deberá pagar dicho Avance de Pago en efectivo,
a más tardar a las 11:00 horas del día sábado de cada semana.
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4.3. El Avance de Pago no supondrá en ningún caso aprobación o recepción de las
obras realizadas hasta el momento, ya que aquellos corresponden a simples anticipos a
cuenta del Precio Total. Asimismo, las partes establecen que los anticipos
correspondientes a la primer y segunda semana de labores, será por la suma de
₡300.000,00 (TRESCIENTOS MIL COLONES) cada uno. A partir de la tercera semana
de labores en la obra, el Avance de Pago será de ₡600.000,00 (SEISCIENTOS MIL
COLONES) semanales y así sucesivamente hasta alcanzar la semana número DOCE,
momento en el cual la obra deberá estar concluida en su totalidad.
4.4. A efectos de valoración de avance de Obra, solamente serán objeto de medición
aquellas unidades de Obra que estén efectivamente ejecutadas.
4.5. Una vez concluida la obra y recibida esta por el propietario a entera satisfacción,
el Contratista podrá solicitar el pago del remanente. Para ello las partes levantarán un
acta de entrega y recibo de las obras, en donde harán constar el estado de las obras y
funcionamiento de los sistemas (eléctrico, hidráulico u otros instalados en la obra). El
remanente le será cancelado al contratista 8 días después de la fecha de acta de
Recepción de la Obra.
El monto del remanente podrá ser imputado por el Propietario al pago de cualquier
suma que adeude o llegare a adeudarle el Contratista por cualquier concepto, incluidos
pero no limitados a la mala ejecución de la Obra o vicios en los materiales empleados
en ella, el incumplimiento del Contrato o de las indemnizaciones a que tuviere derecho,
de conformidad a lo establecido en el presente contrato.
QUINTO: GARANTIA DEL CONTRATO Y RETENCIONES
5.1 Con objeto de garantizar el integro, oportuno y fiel cumplimiento de cualquiera de
las obligaciones derivadas de este Contrato, el Contratista declara que los Adelantos de
Pago en ningún momento superarán la suma de ₡6.600.000,00 (SEIS MILLONES
SEISCIENTOS MIL COLONES), monto con el cual deberá concluirse la totalidad de la
obra.
.
5.2 El Mandante retendrá, al Contratista, el remanente de ₡3.400.00,00 (TRES
MILLONES CUATROCIENTOS MIL COLONES), para garantizar la correcta ejecución
de los trabajos y formar el fondo de garantía y garantizar el fiel cumplimiento de todas
las obligaciones del Contratista. Esta retención le será entrega al contratista 8 días
después de la entrega de la obra a satisfacción del Mandante.
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SEXTO: DEL PLAZO DE EJECUCIÓN.
6.1. La Obra deberá estar totalmente terminada y entregada, dentro del plazo máximo
de 12 semanas corridas a contar de la fecha de firma del presente contrato, que es la
misma fecha de la entrega de terreno. (el “Plazo”). La Obra se ejecutará de acuerdo al
programa de avance de Obra, diseñado única y exclusivamente por el contratista.
El avance programado podrá revisarse únicamente por demoras atribuibles a causas de
caso fortuito o fuerza mayor, o bien por causas atribuibles al Propietario en el
incumplimiento de alguna obligación contractual expresa.
6.2. Si por fuerza mayor o caso fortuito, el Contratista no puede dar cumplimiento a
los Plazos señalados, deberá comunicar por escrito tal circunstancia al Propietario, a
más tardar dentro del tercer día de producida. El Propietario evaluará si efectivamente
se ha producido la fuerza mayor, y si así lo estima, pactarán por escrito una prórroga
del Plazo para la ejecución de la Obra por parte del contratista.
6.3. Una vez terminada la obra por parte del Contratista, este solicitará al Mandante
la Recepción de la obra, en la cual el Mandante revisará que la obra se ha ejecutado a
su conformidad o indicará cuales son las observaciones que deben ser subsanadas por
el Contratista. Una vez que estas observaciones sean subsanadas, se emitirá un Acta
de Recepción y Entrega, fecha desde la cual comienzan a regir los plazos para el pago
de remanente o ejecución de las garantías establecidas en los párrafos anteriores.
6.4 A los 8 días de haberse efectuado la Recepción de la obra, se procederá con una
nueva revisión de la obra y en caso de no encontrarse problemas o si estos han sido
subsanados por el contratista, se procederá al pago del remanente.
SÉPTIMO: DE LAS MODIFICACIONES.
7.1. Si durante la ejecución de la Obra, el Propietario acordase introducir en el
proyecto de construcción modificaciones al contrato que produzcan aumentos,
reducción y aún supresión de las cantidades de obra, dichas modificaciones se
expresarán a través de la emisión de órdenes de cambio escritas y rotuladas con dicho
nombre, las que serán obligatorias para el contratista.
El Mandante podrá introducir modificaciones al contrato, sin alterar el monto de sus
Gastos Generales ni Utilidades, siempre que las variaciones no afecten el plazo de la
obra, que las variaciones que experimente el precio del contrato en razón de estas
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modificaciones, ya sea por aumento o disminución, no excedan de un 20% del precio
original de él, y que sean definidas y solicitadas formalmente por el Mandante. Estas
modificaciones se calcularán sobre la base de los desgloses y detalles del presupuesto
del Contrato.
Para el caso que las modificaciones sobrepasen el porcentaje establecido en el párrafo
precedente, el plazo, y el precio del contrato, incluidos los gastos generales se fijarán
de común acuerdo entre el Mandante y el Contratista, basados en los desgloses y
detalles del presupuesto del Contrato.
Cualquier modificación de obra, ya sea por aumento o disminución, se determinara en
base a los costos directos, y los gastos generales y utilidades, si corresponde, según se
establece en el párrafo precedente.
Se debe entender que la determinación del porcentaje del 20% es el resultado de la
diferencia entre los aumentos y disminuciones reales de las partidas contempladas en
el presupuesto. En ningún caso, una disminución o aumento de obras solicitadas por el
Mandante podrá implicar una disminución o aumento de las utilidades del Contratista
presentada en su oferta. Asimismo, la base para el cálculo porcentual del aumento o
disminución del monto del Contrato será el precio original de éste.
Las partes dejan establecido, que como parte de las obras, el contratista se obliga a
construir un mueble de cocina y un mueble de closet, así como una chimenea con
ladrillo rojo de construcción. Dichas obras no se encuentran contempladas dentro del
diseño constructivo, pero han sido incorporadas por ambas partes dentro de la obra y
se considera parte integral de la misma. Los materiales para estos trabajos serán
igualmente suministrados por el propietario.
7.2 Obras adicionales
Se entiende por Obras Adicionales, las solicitadas al Contratista, formalmente, por
escrito, por el Mandante, las que deberán constar en el libro de obra u otro documento
oficial, y corresponder a trabajos cuyos precios unitarios están contemplados en el
Contrato, o cuyos valores pueden deducirse de los análisis de unitarios presentados por
el Contratista.
7.3 Obras extraordinarias
Se entiende por Obras Extraordinarias aquellas solicitadas al Contratista, formalmente y
por escrito, por el Mandante y que deberán constar en el libro de obra u otro documento
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oficial, y que corresponderán a trabajos no especificados en el Contrato, y cuyos
precios no han sido contemplados en éste o no pueden ser deducidos de los
correspondientes análisis de precios unitarios. En este caso, su valor se determinará,
de común acuerdo, entre el Contratista y el Mandante.
Una vez que el monto, precio y plazo de las obras Extraordinarias han sido convenidas
entre el Contratista y Mandante, en cuanto a monto y plazo, si corresponde, sólo en ese
momento el primero estará autorizado para ejecutar las obras encargadas.
Si no hubiere acuerdo en el precio de estas Obras Extraordinarias, el Mandante podrá
contratar los trabajos con un tercero. En tal caso, el Contratista estará obligado a dar
las facilidades necesarias para la ejecución de las nuevas partidas.
OCTAVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
8.1 Incumplimiento del Contratista
El Mandante podrá dar término al Contrato, en caso de existir una o más de las
siguientes causales:
a) Si el Contratista incurre en un atraso injustificado mayor a un 10% del avance
físico, valorizado respecto del programa general de obra, y no demuestre la
capacidad, de recuperar el tiempo perdido;
b) Si el Contratista incumple con las especificaciones técnicas, afectando su
funcionamiento futuro, duración o estética, y se niega a rectificar dichos
incumplimientos;
c) Si el Contratista incumple con el programa de seguridad, afectando la seguridad
en la obra y su entorno, y se niega rectificar dichos incumplimientos;
d) Si el Contratista efectuase un traspaso total o parcial del Contrato a un tercero;
e) Si el Contratista incurre en cesación de pagos o notoria insolvencia con sus
proveedores y subcontratistas;
f) Si el Contratista incurre en incumplimiento mas de una vez en el pago de los
sueldos o salarios y/o de las obligaciones impuestas por las leyes sociales, y/o
en un incumplimiento grave de cualquiera de las obligaciones estipuladas en el
Contrato;
g) Si el valor acumulado de eventuales multas supera el 10% del Precio actualizado
del Contrato;
En caso de término anticipado del Contrato por incumplimiento del Contratista, y sin
necesidad de juicio, el Mandante procederá a efectuar la liquidación del Contrato.
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Por el hecho de firmar el Contrato el Contratista acepta que, en el caso de término
anticipado del Contrato, por un hecho imputable a él, el Contratista tendrá un plazo de 8
días contado desde la fecha que se le hubiere puesto término anticipado al Contrato
para retirar de la obra todas sus pertenencias. En caso que el Contratista no cumpliere
dentro de plazo con lo anterior, el Mandante podrá retirar de la obra toda pertenencia
del Contratista con cargo a sus retenciones, sin posterior responsabilidad por ellas.
8.2 Incumplimiento del Mandante
El Contratista podrá dar término al Contrato, en caso de existir una o más de las
siguientes causales:
a) Si el Mandante no pagare los Anticipos de Pago dentro del Plazo y bajo las
condiciones establecidas en el Contrato; y
b) Si el Mandante fuera expulsado del terreno durante la vigencia del Contrato.
En caso de término anticipado del Contrato por incumplimiento del Mandante, y sin
necesidad de juicio, el Contratista tendrá derecho al pago de todas las obras realizadas
a la fecha, el Mandante procederá a la liquidación del Contrato.
NOVENO: DOMICILIO.
Para todos los efectos del presente Contrato, las Partes fijan como domicilios
contractuales los señalados al inicio del presente documento.
EJEMPLARES.- El presente Contrato se suscribe en tres ejemplares del mismo tenor y
fecha, quedando uno de ellos en poder de cada parte, y un tercero para el abogado
autenticante. San José, 30 de setiembre de 2018.
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El Propietario El Contratista
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