Universidad Privada de Tacna

Facultad de Derecho y Ciencias Políticas

Escuela Profesional de Derecho

Derecho Civil III

DERECHOS REALES SOBRE BIEN AJENO
Docente
Mg. JUAN ENRIQUE SOLOGUREN ALVAREZ
Derechos reales principales
1. Desmembraciones y Limitaciones de la propiedad (Doctrina
Antigua)
Lucrecia MAISCH VON HUMBOLDT: En las desmembraciones el dueño
"cede a un tercero uno o varios de los atributos de su derecho“.
En las limitaciones, los atributos continúan intactos en poder del
dominus, solo "son restricciones voluntarias o legales a su ejercicio“.
Esto puede ser confuso pues, pues los derechos reales consistentes en
desmembraciones de la propiedad son de dos clases:
• Derechos de disfrute (usufructo, habitación, uso) y
• Derechos de garantía (hipoteca, etc.)
Derechos reales principales
2. Derechos reales sobre bien ajeno: Constituyen el desdoblamiento de los
valores incorporados en los bienes.
Según esta teoría no hay propiamente desmembraciones o
independizaciones de los atributos del propietario, "lo que sucede es que
cambia el modo de utilizar la propiedad“.
Los bienes tienen un valor de uso (utilidad que prestan y por lo que son
adquiridos), y un valor de cambio (adquieren importancia económica
conforme sean más cotizados.
En este tipo de bienes los atributos se distribuyen entre varias personas:
• "Mientras el valor de cambio queda en poder del propietario, el valor de
uso lo puede ejercitar otra persona y ser entonces objeto de institutos
jurídicamente diferentes".
Derechos reales principales
Suelen ser denominados "derechos sobre bien ajeno", por que derivan
de la titularidad (propiedad o no) de otro derecho.
Francesco MESSINEO los conceptualiza como "aquellos derechos que
gravan sobre una cosa (material o también inmaterial) que, sin
embargo, se presupone en propiedad de otro (res aliena); de donde
resulta que, sobre la misma cosa, incide el derecho de propiedad de un
sujeto y el derecho real (pero, evidentemente, de contenido diverso de
la propiedad) de otro sujeto; se admite pues "duplicidad de poderes
sobre la misma cosa")”. A diferencia del primero -la propiedad- al
segundo se le llama "derecho real parciario" o también "fraccionario".
Derechos reales principales
3. Derechos reales limitados: Se trata de otra corriente que los denomina así
porque, en comparación a la propiedad, son “derechos menos plenos”; no
son derechos reales plenos, como sí lo es el dominio.
La doctrina alemana se adhiere a la tesis de los "derechos reales limitados“,
porque, en contraposición a la propiedad, no otorgan un poder pleno que
abarque el bien en su conjunto. No obstante, "afectan en cierto modo a la
propiedad, le sustraen algo, y, a causa de esto, se les conoce también en la
doctrina científica con el nombre de 'gravámenes"'.
Esta contraposición tiene algunos reparos, pues, como señala JUSTUS
HEDEMANN, hay casos en que el derecho real limitado llega a identificarse
con el dominio. “Por ejemplo la superficie, el derecho sobre el patrimonio
familiar, los derechos sobre aguas, etc., los cuales están fuera del BGB"·
Derechos reales principales
Estos derechos reales limitados, a su vez, suelen ser subdivididos en
dos clases:

• Derechos sobre la sustancia (usufructo, habitación, etc.) llamados

también "derechos reales limitados de disfrute" (o de goce, o de
aprovechamiento) y
• Derechos sobre el valor o de garantía (hipoteca, prenda o garantía
mobiliaria, etc.)
Derechos reales principales
Los derechos reales que recaen sobre la utilidad, son: el usufructo, el
uso y la habitación.
Ninguno de estos transforma la sustancia. Se contraen a la utilización
más o menos limitada de los bienes ajenos.
En todos estos derechos la sustancia del bien "se pone de modo
inmediato al servicio del titular del derecho"·
Por ejemplo, el usufructuario de una hacienda puede cosechar los
frutos de los árboles. Estos derechos reales van unidos a la posesión en
el bien gravado y, como correctamente anota Eugen HÜBER, "existen
allí donde su contenido comprende el aprovechamiento y el uso
general de la cosa", como en el usufructo, el uso y la habitación.
Derechos reales principales
Cuando el propietario confiere el disfrute del bien a otra persona, tal disfrute
puede engendra dos clases de derechos: derechos reales y derechos
personales.
• El disfrute de los bienes ajenos en virtud de derechos personales -el
arrendamiento, por ejemplo- "no constituye una desmembración de la
propiedad, pues en este caso el dueño tiene la obligación de tolerar que
otro goce total o parcialmente de la cosa sobre la cual tiene la propiedad".
• El disfrute de bienes en virtud de un derecho real, "es desmembración de
la propiedad, por cuanto el propietario ha enajenado la facultad de gozar;
dicha enajenación hace que el titular de un derecho real de disfrute
adquiera autonomía frente a la nuda propiedad.
Derechos reales principales
4. Derechos sobre la sustancia y derechos sobre el valor
Esta destinación es más amplia y más clara desde el punto de vista del
propietario afectado.
En los derechos sobre la sustancia el propietario abandona a otro el cuerpo
mismo del bien (posesión), y debe abstenerse de toda inmisión. Por ejemplo,
no puede habitar si otro tiene derecho real de habitación.
En los derechos sobre el valor, por el contrario, resalta el elemento
capitalista; el propietario conserva el bien sin detrimento alguno
(HEDEMANN). Pero el valor dinerario es afectado en provecho de otro; y
después, se le puede privar del bien si no paga la deuda, vendiéndolo. Por
ejemplo la hipoteca, la prenda (garantía mobiliaria). Estos derechos deben
ser expresados en una suma de dinero
Derechos reales principales
El sistema del C.C. Se limita a clasificar los derechos reales en:
• Principales: la propiedad, la copropiedad, el usufructo, el uso y la
habitación, la superficie y las servidumbres; y
• Los derechos reales de garantía: hipoteca, prenda (derogada),
anticresis, retención.
No obstante, y más allá de ello, lo relevante en estos derechos es que
confieren un goce, aprovechamiento y utilidad a su titular, teniendo,
obviamente, como telón de fondo, la posesión efectiva sobre un bien
(mueble o inmueble).
• Este disfrute es temporal.
Derechos reales principales
Noción:
Los "derechos de goce o disfrute son aquellos
derechos reales en los que su titular tiene las
facultades de usar y gozar del bien ajeno
temporalmente o, a lo más, de manera vitalicia“.
Derechos reales principales
Características comunes:
• Son númerus clausus
• Solo pueden constituirse sobre un bien ajeno, no sobre un bien propio (nemo rem
suma servit, nemo ipse servitutem debet).
• Se trata de derechos de goce o disfrute que afectan o limitan el goce del dueño
del bien afectado (sean el usufructo, uso o habitación, como la servidumbre).
• El dueño del bien está obligado a soportar el ejercicio del derecho de goce del
titular del mismo.
• Son de derecho estricto, puesto que, constituyendo una desmembración de la
propiedad, implican una restricción de los derechos del propietario.
• Salvo el derecho de usufructo, los demás derechos de goce como el uso y la
habitación, y las servidumbres, son indivisibles (art. 1.038).
Derechos reales principales
I. Entre los Modos de adquisición, hay que diferenciar entre:
• Modos Originarios (p. ej. la usucapión) y
• Modos Derivativos, que surgen del contrato y la sucesión por causa
de muerte.

II. Los Modos de extinción, son más o menos similares a los de la

propiedad, a los que se agrega la prescripción por el no uso (que no es
concebible ni aplicable en la propiedad).
USUFRUCTO
Doctrina y Legislación
Usufructo
Etimología
• El término usufructo viene de las voces usus, de utor, usar, y fructus,
de fruor, gozar, disfrutar.

Noción
• El usufructo es el derecho real de duración limitada temporal, que
permite usar y disfrutar de un bien (mueble o inmueble) ajeno sin
alterar su sustancia.
Usufructo
Noción Legal de Usufructo
Artículo 999.- El usufructo confiere las facultades de usar y
disfrutar temporalmente de un bien ajeno.
Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y
utilidades.
El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no
consumibles, salvo lo dispuesto en los artículo 1018 a 1020
(Cuasiusufructo o usufructo de dinero).
Usufructo
El derecho real de usufructo presenta una estructura dual, mediante dos
criterios definitorios:
a) positivo (disfrute, uso y frutos);
b) Negativo (deber de conservar la sustancia).

Según ALVAREZ CAPEROCHIPI, estos criterios responden también a una doble

perspectiva:
a) Objetiva, conservar la cosa;
b) Subjetiva, reservar un valor y un destino económico para el nudo
propietario, pero garantizar actualmente el rendimiento económico al
usufructuario.
Usufructo
• Francesco MESSINEO: es el derecho real de hacer propios los
frutos (fructus) del bien ajeno, inmueble o mueble, y de usar
el bien, de obtener de él "toda otra posible utilidad directa"
(usus). Es pues el derecho de hacer propio el derecho (en
sentido amplio y comprensivo del goce y del uso en especie y
de los frutos) sobre el bien, salvo los límites establecidos por
la ley y, en todo caso, salvaguardando el destino económico:
"salva rerum substantia".
Usufructo
WESTERMANN: Se trata de distinguir entre el valor sustancial del bien y
su aprovechamiento, atribuyendo uno y otro a diferente titular:
• El que tiene derecho sobre la sustancia del bien es el propietario o
nudo propietario; y
• El titular del aprovechamiento es el usufructuario.
• Los intereses de ambos se compatibilizan a base de que el
usufructuario tenga el máximo contenido dentro de un:
a) límite temporal, y
b) límite material o de conservar la sustancia del bien usufructuado
Usufructo
Extensión
• El usufructo se extiende a todo el valor económico del bien; pero es
decisivo el rédito del bien (si es fructífero).
• No son importantes las oscilaciones del valor del bien, sino las
oscilaciones en su productividad.
• En cambio, si el usufructo recae sobre un bien no-fructifero, el
derecho del usufructuario se limita al goce del bien, "y hasta se
transforma en derecho de uso“ (Messineo).
Usufructo
•Actualmente, "salva rerum substantia“ se
interpreta como la obligación del usufructuario
de no alterar el destino económico del objeto,
tal y como se prescribe en el artículo 981 del
Código Civil italiano de 1942: "el usufructuario
tiene derecho a gozar de la cosa, pero debe
respetar su destino económico“.
Usufructo
Naturaleza jurídica

•El usufructo es un derecho real independiente.

•El usufructo, el uso y la habitación son derechos

reales de goce sobre bien ajeno.
Usufructo
Elementos
•Constituyente del usufructo: persona natural o
jurídica
•Titular del derecho o usufructuario: Beneficiario,
persona natural o jurídica.
•Objeto: bien inmueble o mueble no consumible.
Usufructo
Caracteres
• Es un derecho real
• Recae sobre bien ajeno
• Comprende el uso y disfrute
• No se debe alterar el destino económico del bien (se debe devolver el mismo
bien)
• Es temporal (hasta 30 años de ser persona jurídica).
• Es intransmisible: a diferencia de la servidumbre, no es transmisible mortis
causa.
• Es divisible
• Es susceptible de posesión
• Puede ser oneroso o gratuito
Usufructo
Constitución del usufructo: C.C. Art. 1000
1.- Por ley cuando expresamente lo determina.
2.- Contrato o acto jurídico unilateral.
3.- Testamento

Régimen de sus efectos:

• Los efectos del usufructo se rigen por el acto constitutivo
y, no estando previstos en éste, por las disposiciones del
C.C.
Usufructo
Clasificación
•Voluntario: acto unilateral, testamento
•Convencional: contrato
•Legal: Bienes de los hijos (Art. 436 y ss., 446).
Cuando el usufructo legal recae sobre los
productos, los padres restituirán la mitad de los
ingresos netos obtenidos (1004).
Usufructo
Clasificación

•Por tiempo determinado.

•Vitalicio (no es transmisible a los herederos)

Usufructo
Duración
• El usufructo es temporal.
• El usufructo constituido en favor de una persona jurídica
no puede exceder de treinta años y cualquier plazo
mayor que se fije se reduce a éste.
• Tratándose de bienes inmuebles de valor monumental de
propiedad del Estado que sean materia de restauración
con fondos de personas naturales o jurídicas, el usufructo
que constituya el Estado en favor de éstas podrá tener un
plazo máximo de noventinueve años.
Usufructo
Disposición
• El usufructo voluntario o convencional, puede ser
transferido a título oneroso o gratuito o ser gravado,
respetando su duración, a menos que haya
prohibición expresa.
• El usufructo legal es intransferible.
• En caso de expropiación del bien objeto del
usufructo, éste recaerá sobre el valor de la
expropiación.
Usufructo
Deberes y derechos del usufructuario
• Al entrar en posesión, el usufructuario hará inventario y tasación de los bienes muebles,
salvo que haya sido expresamente eximido de esa obligación por el propietario que no
tenga heredero forzoso. El inventario y la tasación serán judiciales cuando se trata del
usufructo legal y del testamentario.
• El usufructuario está obligado a prestar la garantía señalada en el título constitutivo de su
derecho o la que ordene el juez, cuando éste encuentre que puede peligrar el derecho
del propietario.
• El usufructuario debe explotar el bien en la forma normal y acostumbrada.
• El usufructuario no debe hacer ninguna modificación sustancial del bien o de su uso.
• El usufructuario debe pagar los tributos, las rentas vitalicias y las pensiones de alimentos
que graven los bienes.
• Si el usufructuario paga la deuda hipotecaria o el interés que ésta devenga, se subroga en
el crédito pagado.
Usufructo
Deberes y derechos del usufructuario
• El usufructuario no responde del desgaste por el disfrute ordinario.
• El usufructuario está obligado a efectuar las reparaciones ordinarias y, si por
su culpa se necesitan obras extraordinarias, debe hacerlas a su costo. Se
consideran reparaciones ordinarias las que exijan los desperfectos que
procedan del uso normal de los bienes y sean indispensables para su
conservación.
• El propietario puede exigir judicialmente la ejecución de las reparaciones. El
pedido se tramita como incidente.
• Las reglas sobre mejoras necesarias, útiles y de recreo establecidas para la
posesión se aplican al usufructo.
• Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y mixtos pendientes al
comenzar el usufructo; y al propietario, los pendientes a su término.
Usufructo
El propietario puede oponerse a todo acto del
usufructuario que importe una infracción del:
• Artículo 1008 (El usufructuario debe explotar el bien
en la forma normal y acostumbrada) y
• Artículo 1009 (El usufructuario no debe hacer
ninguna modificación sustancial del bien o de su
uso) y pedir al juez que regule el uso o explotación.
El pedido se tramita como incidente.
Usufructo
Diferencias con otras figuras
•Con el arrendamiento
•Con la propiedad
•Con la copropiedad
•Con el uso y habitación
•Con el cuasi usufructo
Usufructo
Extinción
• Por vencimiento del plazo
• Por prescripción
• Consolidación
• Fallecimiento del usufructuario
• Renuncia del usufructuario
• Declaración judicial
• Destrucción o pérdida del bien
Usufructo
El usufructo constituido en favor de varias
personas en forma sucesiva se extingue a la
muerte de la última.
Si el usufructo fuera constituido en favor de varias
personas en forma conjunta, la muerte de alguna
de éstas determinará que las demás acrezcan su
derecho. Este usufructo también se extingue con
la muerte de la última persona
Usufructo
Si la destrucción del bien ocurre por dolo o culpa de
un tercero, el usufructo se transfiere a la
indemnización debida por el responsable del daño.
Si se destruye el bien dado en usufructo, estando
asegurado por el constituyente o el usufructuario, el
usufructo se transfiere a la indemnización pagada por
el asegurador.
Si el bien sujeto al usufructo se destruye o pierde en
parte, el usufructo se conserva sobre el resto.
Usufructo
Si el usufructo se establece sobre un fundo del cual
forma parte un edificio que llega a destruirse por
vetustez o accidente, el usufructuario tiene derecho a
gozar del suelo y de los materiales.
Pero si el usufructo se encuentra establecido
solamente sobre un edificio que llega a destruirse, el
usufructuario no tiene derecho al suelo ni a los
materiales, ni al edificio que el propietario
reconstruya a su costa
Cuasi Usufructo
Noción
• El cuasiusufructo, usufructo imperfecto o irregular,
es el usufructo que recae sobre bienes consumibles
o fungibles que deben ser devueltos "in natura“ al
concluir el plazo por el que fueron otorgados.
• Significa que deben ser devueltos bienes de la
misma calidad y en la misma cantidad.
Naturaleza
• Es un derecho real sobre bien ajeno.
Cuasi Usufructo
Modalidades

•De dinero

•De créditos
Cuasi Usufructo
• El usufructo de dinero sólo da derecho a percibir la
renta.
• El usufructuario de un crédito tiene las acciones para
el cobro de la renta y debe ejercitar las acciones
necesarias para que el crédito no se extinga.
• Si el usufructuario cobra el capital, debe hacerlo
conjuntamente con el propietario y en este caso el
usufructo recaerá sobre el dinero cobrado.
USO Y HABITACIÓN
Doctrina y Legislación
Uso y habitación
Noción
Es un derecho real que faculta el beneficiario para
utilizar un bien ajeno, pero excluyendo el disfrute
del mismo (percepción de los frutos).
Es un usufructo restringido, en el cual el ius
fruendi esta restringido a las necesidades del
usuario y su familia.
Uso y habitación
• Roma: El usus era el derecho de usar un bien ajeno
sin percibir sus frutos.
• El usuario podía usar el bien, pero no arrendarlo ni
ceder el ejercicio de su derecho, porque este precio
de alquiler sería un fruto civil, y no existe el ius
fruendi.
• El Derecho moderno no concibe ya al uso como
aquel derecho que confiere solo el uso, sino también
un mínimo usufructo.
Uso y habitación
Concepto:
• Es un derecho real, de menor extensión que el
usufructo, que recae sobre un bien mueble o
inmueble ajeno no consumible y por lo mismo
limitativo de la propiedad; que permite a su titular
no solo la utilización (ius utendi), sino también el
derecho a los frutos y productos (ius fruendi) del
mismo, solo que este último atributo de manera
restrictiva, o sea circunscrito a las necesidades del
usuario y de su familia (Ramírez).
Uso y habitación
Derecho de uso
Artículo 1.026
"El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las
disposiciones del título anterior, en cuanto sean aplicables".
• De manera genérica nuestro Código establece que el derecho de uso, al igual
que el de habitación, se extiende a la familia del usuario, pero no define los
alcances de esta:
Derecho de habitación
• Artículo 1027.- Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella
para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.
• Artículo 1.028
• "Los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuano, salvo
disposición distinta".
Uso y habitación
OBJETO
• El uso recae sobre todo tipo de bienes, muebles o inmuebles,
pero deben ser bienes no consumibles (art. 1.026) o no
fungibles; están excluidos los bienes inmateriales y consumibles,
como el dinero.
• Al no existir derecho de uso sobre bienes consumibles, está
descartado el cuasiuso.
• Tampoco puede recaer sobre universalidades ni créditos. Además
no se trata de cualquier tipo de bienes, sino de bienes
materiales, que estén "dentro del comercio de los hombres"
Uso y habitación
SUJETOS
• Pueden ser titulares del uso tanto las personas físicas como
las personas jurídicas, e incluso organizaciones no inscritas.

• Nada impide que puedan ser varios los constituyentes (p. ej.,
copropietarios) y un solo usuario, o, a la inversa, un solo
constituyente y varios beneficiarios.
Uso y habitación
CARACTERES
• 1. Es un derecho de carácter real, pues recae sobre un bien de manera directa y
puede hacerlo efectivo erg a omnes.
• 2. Otorga un uso y un goce limitados. En cuanto al contenido, el uso da derecho a
servirse del bien (ius utendi) (art. 1.026) y se limita a las necesidades personales
del usuario y de su familia (art. 1.028); es pues su disfrute es muy limitado.
• 3. Solo recae sobre bienes no consumibles (art. 1.026), muebles o inmuebles.
ergo está descartado el cuasiuso.
• 4. Es temporal. Es un derecho esencialmente temporal. Se otorga por un plazo y,
a lo más, es vitalicio, al igual que el usufructo. Si no se señala plazo, el uso es
vitalicio.
(…)
Uso y habitación
CARACTERES…
• 5. Es intransmisible. El beneficio personal es exclusivo, no se transmite a los
herederos. Además, a virtud del artículo 1.029, no puede ser objeto de ningún
acto. Solo se permite la consolidación. No puede pues ser objeto de cesión por
acto inter vivos ni mortis causa; tampoco puede arrendarse ni ser prestado el
bien a otra persona. Se dice por eso que tiene carácter personalísimo.
• 6. Es un derecho sobre bien ajeno. Se trata de un derecho desmembratorio de la
propiedad. Por un lado está el nudo propietario, que se reserva la disposición y
parte del goce, y por otra el usuario, que tiene el derecho de servirse y proteger a
su familia.
• 7. El usuario debe conservar la forma, la sustancia y el destino del bien. Es una
derivación de que son bienes no consumibles.
• 8. No tiene origen o fuente legal. El uso, a diferencia del usufructo, siempre tiene
origen en la voluntad, sea a través de un contrato, sea a través de un legado.
Uso y habitación
Artículo 1.029:
• "Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto jurídico,
salvo la consolidación“.

Constitución del derecho de uso o habitación

• Por negocio jurídico o contrato, que puede ser a título oneroso o gratuito
(donación, transacción, etc.)
• Por acto jurídico unilateral testamentario (legado).
Nota: El Código civil actual no hace referencia a otros modos admitidos en la
legislación comparada.
Uso y habitación
Facultades y Obligaciones del usuario y del nudo propietario se rigen por las reglas
del usufructo.
Extinción del derecho de uso y/o habitación
• Por consolidación
• Por muerte
• Por vencimiento
• Por prescripción
• Por destrucción o pérdida del bien
• Por abuso del goce
• Por renuncia o remisión
SUPERFICIE
Doctrina y Legislación
Superficie
• Es un derecho real cuya virtud el propietario del
suelo o dominus soli constituye sobre éste un
derecho a favor de un tercero facultándolo a tener y
mantener construcciones sobre dicho suelo o por
debajo de él por un tiempo determinado.
• Este derecho no puede durar más de 99 años, a su
vencimiento, el propietario del suelo adquiere la
propiedad de lo construido reembolsando su valor,
salvo pacto distinto.
Superficie
• El derecho de superficie es un derecho real
enajenable y transmisible por herencia que atribuye
(a una persona) a tener, temporalmente o por un
largo periodo, en un terreno ajeno, una construcción
edificio, plantación o siembra, bien sea hacia arriba
(sobresuelo) o hacia abajo (subsuelo), la cual se
puede manifestar como derecho a levantar la
construcción (concesión ad aedificandum) o a
adquirir la preexistente (Ramírez).
Superficie
• Francesco MESSINEO, es derecho real porque es
considerado como figura potencial de superficie y
como tal es derecho real ab initio.
• Se trata del uso, goce y utilización de la construcción
por el tiempo más o menos largo que se haya
recibido.
• Puede ser una concesión sobre una construcción; o
• Puede ser una concesión ad aedificandum.
Superficie
Elementos
•Subjetivos o personales (sujetos):
• Dominus soli o concedente
• Superficiarius o concesionario
• Reales (objetos)
• Suelo o terreno; y
• Construcción
Superficie
Naturaleza jurídica
La doctrina dominante establece una diferenciación, que
también admite el Código Civil (art. 1.030); la naturaleza del
derecho de superficie varía:
• Antes de la construcción el concesionario tiene un derecho
real sobre bien ajeno. En consecuencia no se le aplicarán los
principios relativos a la propiedad inmobiliaria que sí se
aplican al primer tipo de superficie, es decir, a la edificada.
• El concesionario adquiere un derecho de "propiedad“ solo
cuando después de que la construcción se haya hecho.
*Es una excepción al principio de accesión.
Superficie
• El derecho del superficiario se afirma frente al propietario
actual del suelo (concedente) y ante propietarios
posteriores, en la eventualidad de que el dominus soli
enajene el suelo.
• El derecho que nace de la concesión ad aedificandum se
adquiere a titulo derivativo constitutivo, en cuanto el
derecho del concesionario no preexistía, como derecho
autónomo, en la persona del concedente; una vez surgido
válidamente, en cuanto derecho real, no es perjudicado
por la enajenación del derecho de propiedad del suelo
que el concedente haga después.
Superficie
Duración
• Italia, Alemania, Holanda, Portugal: a tiempo
determinado o perpetuo.
• Perú: hasta 99 años
• España: hasta 65 años.
• Cuba: 50 años, prorrogable por 25 años más.
• Austria: de 30 a 80 años
• Bolivia: Hasta 30 años.
Debería ser libre (autonomía privada)
Caracteres
a) Es un derecho real sobre bien ajeno.
b) Se trata de un derecho de naturaleza temporal.
c) Es un derecho enajenable.
d) Es un derecho transmisible (intervivos, mortis causa, a título oneroso
o gratuito, pero limitado al plazo estipulado).
e) La superficie comporta la pertenencia separada de la construcción.
f) La construcción puede hacerse arriba o debajo del suelo.
g) La posesión del superficiario comprende todo tipo de bienes.
h) Goza de tutela mediante una acción real.
Caracteres
Tutela:
La propiedad superficiaria, no implica mayores
problemas interpretativos, pues, tratándose del
derecho de propiedad, aunque especial por la
temporalidad, resultan pertinentes todos los
mecanismos de protección que le son propios, tanto la
acción declarativa, de mero reconocimiento del
derecho, como la reivindicatoria, de comprobación y
condena de entrega (art.927 CC) (Gonzáles).
Caracteres
Constitución
• Inter vivos (contrato con efectos reales)
• Mortis causa (sucesión testamentaria o intestada)
Forma
• Es libre, pero por seguridad jurídica debe constituirse por escrito.
Contenido
• Según lo estipulado en el acto constitutivo.
Extensión
• Puede comprender áreas accesorias no construidas que resulten útiles.
Caracteres
• Ei Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP/SN (El Peruano, 4 de
mayo de 2013), Al regular al derecho de superficie, el artículo 141 del citado Registro indica que
su inscripción "dará lugar a la apertura de una partida especial”, que debe contener:
l. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la
constitución de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que
recae el mismo;
2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o
sobre ambos;
3. El plazo de duración;
4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último caso la contraprestación a
cargo del superficiario;
5. El nombre del titular del derecho de superficie; y
6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la inscripción del derecho de
superficie, cuando corresponda.
Caracteres
Artículo 142.- Anotación de correlación
"Simultáneamente a la inscripción del derecho de superficie, en la
partida registral del predio sobre el que este recae se extenderá una
anotación de correlación en la que se 'indicará que se ha abierto una
partida especial por la constitución del derecho de superficie, así como
los datos a que se refieren los numerales 2 al 5 del artículo que
antecede"'4°').
• Es preciso resaltar esto a fin de que, cualquier tercero, al negociar con
el dominus soli o con el superficiarius, tenga claras las cosas y no
incurra en error: el predio no está libre.
Caracteres
Artículo 143.- Extinción del derecho de superficie y cierre de
partida:
''.Al inscribir la extinción .del derecho de superficie, el
registrador procederá a cerrar la partida correspondiente,
extendiendo simultáneamente en la partida registral del
predio una anotación en la que se deje constancia de dicho
cierre“.
Superficie
Clases
•Derechos de superficie sobre terrenos de
dominio privados del Estado
•Derechos de superficie sobre terrenos de
propiedad privada de particulares.
Superficie
En la práctica ha tenido más aplicación en el
sector estatal, para ferrocarriles, vías, palcos para
espectáculos, balnearios, cementerios, kioscos,
antenas de telecomunicaciones, viaductos,
instalaciones portuarias y aeropuertos, etc.
Superficie
Derechos del superficiario
•A construir
•A usar y disfrutar de la construcción.
•A disponer de la obra
•D. de preferencia y retracto (Art. 1599 C.C).
Superficie
Obligaciones del superficiario
•A construir dentro del plazo estipulado
•Pagar la renta superficiaria
•Restituir el suelo luego de vencer el plazo.
Superficie
Derechos del propietario o concedente
•Conservar el dominio del suelo
•Percibir la renta de la superficie
•Adquirir la construcción al vencimiento del plazo
salvo pacto en contrario.
•D. de preferencia y retracto (Art. 1599 C.C).
Superficie
Obligaciones del propietario o concedente
•Abstenerse de perturbar al superficiario
•Reembolsar el valor de la construcción (Art.
1030,2), que se justifica cuando fue a título
oneroso.
Superficie
Extinción:
Se puede deducir las siguientes causales:
• Por vencimiento del plazo (de duración de la concesión).
• Por consolidación (sea del propietario o del superficiario).
• Por renuncia o abandono del superficiario.
• Por resolución del título constitutivo
• Por expropiación.
• Por destrucción o inutilización del suelo (no de lo construido).
• En cambio, el derecho sobre la superficie (construcción) es
imprescriptible.
• Por el no uso durante 10 años.
SERVIDUMBRE
Doctrina y Legislación
Servidumbre
•Artículo 1035.- La ley o el propietario de un
predio puede imponerle gravámenes en
beneficio de otro que den derecho al dueño del
predio dominante para practicar ciertos actos de
uso del predio sirviente o para impedir al dueño
de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.
Servidumbre
•Es aquel derecho real con el que se limita a un
predio en beneficio de otro, que corresponde a
un propietario distinto.

•Beneficia a un predio (dominante) en detrimento

de otro predio que la soporta (sirviente).
Servidumbre
• El derecho real de servidumbre consiste en un derecho
subjetivo real de contenido determinado positivamente
(para el beneficiario; y, correlativamente, es un
gravamen, para el que la sufre) que recae sobre un
predio, rústico o urbano, en virtud del cual un predio
resulta beneficiado (predio dominante), otro que soporta
esta carga (predio sirviente), que es tendencialmente
perpetua, aunque por excepción podría ser temporal.
• El derecho se manifiesta en el goce y ciertos actos de
disposición que, de manera limitada, recibe el titular del
predio dominante (Ramírez).
Servidumbre
Naturaleza
• Max ARIAS SCHREIBER PEZET y Carlos CÁRDENAS Quirós
sostienen que, las servidumbres son limitaciones al
derecho de propiedad.
• Ramírez: Por un lado, necesariamente deben ser
definidas positivamente, puesto que confieren al titular
del predio dominante ciertos actos o servicios que le
brindan una utilidad; y, por otro, constituyen
gravámenes, y, por extensión, una limitación en la
porción respectiva del derecho de propiedad al titular del
predio sirviente.
Servidumbre
Características
• Recae sobre predios
• Se constituye entre dos predios, generando una relación de inherencia
recíproca.
• Contigüidad jurídica (cercanía)
• Implica un gravamen sobre el predio sirviente a favor del predio dominante.
• Es indivisible
• La titularidad de la servidumbre (o el gravamen, desde la perspectiva del
predio sirviente) resulta inseparable de cualquiera de los dos predios (art.
1036 C.C), por lo que no cabe -por imposibilidad jurídica- una transmisión
separada de la propiedad, sin la servidumbre, o viceversa.
• La ventaja del predio dominante se traduce en la necesaria limitación de las
facultades del predio sirviente, no en actividad positiva (hacer).
Servidumbre
Se puede constituir por:
• Por contrato, pudiendo establecerse a título oneroso
y gratuito.
• Por Ley.
• Por voluntad testamentaria.
• Por disposición unilateral del propietario.
• Por prescripción (el art. 1040 CC permite
expresamente que las servidumbres aparentes
puedan adquirirse por usucapión).
Clases de Servidumbre
Positivas:
• El gravamen puede consistir en que el titular goce de algunos usos
respecto del predio sirviente (art. 1035 CC: "... Practicar ciertos
usos...").
• En este caso, el predio sirviente debe tolerar lo que, de no existir la
servidumbre, podría naturalmente impedir.
• Las servidumbres con este contenido son positivas, porque se
manifiestan mediante una injerencia en el predio sirviente.
• Siempre debe consistir en la obtención de provechos o utilidades
("usos") singulares, concretos y restringidos; a diferencia del
usufructo en donde se confiere un goce pleno del bien gravado.
Ejemplo: servidumbres de paso o de acueducto.
Clases de Servidumbre
Negativas
• El gravamen puede consistir en la no realización de
determinados actos por parte del titular del predio
sirviente (art. 1035 CC: "... para impedir al dueño de
éste el ejercicio de alguno de sus derechos").
• Este titular tiene que omitir algo que le sería lícito en
virtud de su propiedad.
• Ejemplo: servidumbres de vistas, servidumbres de
prohibición de edificar, etc.
Servidumbre
Potestades y deberes
• Derecho del titular de la servidumbre de prohibir al propietario
del predio sirviente cualquier acto de impedimento al ejercicio
o uso de Ia servidumbre, en caso de las servidumbres negativas
(art. 1047 CC).
• Derecho del titular del predio dominante a realizar las
interferencias, influencias o usos permitidos por su titularidad,
cuando se trata de las servidumbres positivas.
• Derecho del titular de la servidumbre de ejecutar las obras que
sean requeridas para el ejercicio de su derecho (art. 1044 CC)
Servidumbre
Ejercicio "correcto“ se manifiesta en las siguientes normas
de nuestro ordenamiento:
i. Toda duda sobre la existencia de una servidumbre,
sobre su extensión o modo de ejercerla, se interpreta
en el sentido menos gravoso para el predio sirviente,
pero sin imposibilitar o dificultar el uso de la
servidumbre (art. 1043, 2 CC)
ii. El titular de la servidumbre puede ejecutar obras,
pero en el tiempo y la forma que representen menor
incomodidad al propietario del predio sirviente (art.
1044 CC).
Servidumbre
Ejercicio "correcto“ se manifiesta en nuestro
ordenamiento …
iii. El propietario del predio dominante no puede
aumentar el gravamen por hecho o acto propio (art.
1046 CC).
iv. Si por razón del lugar donde está establecida, o
por el modo de su ejercicio, la servidumbre es
incómoda, entonces podrá ser variada sin perjudicar
el uso al titular (art. 1047 CC).
Servidumbre
El titular de la servidumbre tiene el deber de
conservar las instalaciones que haya levantado en
el predio sirviente y que hagan posible el ejercicio
de su derecho (por ejemplo: tubos de
conducción, zanjas de desagüe, etc.)
Servidumbre
La servidumbre es una categoría general que agrupa las distintas
utilidades parciales que un fundo le puede prestar a otro, tales
como las injerencias del predio dominante en el sirviente, o las
inhibiciones del sirviente a favor del dominante.
Dentro de este amplio espectro se encuentran las servidumbres:
de paso, acueducto, desagüe, apoyo de edificio, de tendido de
cables o ductos, de ventana, de vista, de luz, de no edificar,
entre muchas otras.
Sin embargo, la definición y función de cada una de estas
servidumbres queda librada a la práctica o, en el mejor de los
casos a la doctrina, pues el Código Civil no las regula
específicamente.
Servidumbre
Si no se establece con claridad el fin de la
servidumbre, alcances y forma de ejercicio,
entonces existe el riesgo de que el negocio
jurídico sea nulo por indeterminación del objeto,
sin que la ley pueda salvar el defecto con una
regulación supletoria.
Servidumbre
Tutela
•"acción confesoria", por la cual se reconoce el
derecho, y, simultáneamente, se logra la
condena del demandado para efecto de
prohibirle que obstaculice el ejercicio de la
servidumbre o que deshaga lo hecho.
•La acción declarativa (reconocimiento).
Servidumbre
Extinción
•Pérdida
•No uso (solo servidumbres positivas)
•Renuncia
•Vencimiento del plazo
•Cesación de la utilidad