Requisitos Instrumento Notarial en Legislación

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Requisitos administrativos previos

y posteriores del instrumento
notarial, previstos en la
Legislación Federal Mexicana
HERIBERTO CASTILLO VILLANUEV A*
Para el desarrollo del tema entenderemos por requisitos administrativos los

siguientes:
A) Permisos, autorizaciones, declaratorias, constancias, concesiones, licen-
cias, y en general cualquier documento de carácter administrativo que debe contener
una escritura o acta con motivo de su otorgamiento, así como algunas menciones
especiales que deban contener dichos instrumentos;
B) Avisos o declaraciones, que debe presentar el Notario con motivo del
otorgamiento de una escritura o acta.
En el presente trabajo relaciono únicamente los requisitos previstos en las
Leyes Federales de carácter administrativo o fiscal, conforme a lo siguiente:
l. LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

(EN LO SUCESIVO LAH) 1
La LAH en su artículo 53 dispone que no surtirán efectos los actos, conve-

nios y contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con
el aprovechamiento de áreas y predios que contravengan esta Ley, la legislación
estatal en la materia y los planes o programas de desarrollo urbano.
Asimismo dicha ley en su artículo 54 señala que los Notarios sólo podremos
autorizar escrituras de actos, convenios y contratos a que se refiere el artículo
anterior, previa comprobación de la existencia de las CONSTANClAS, AUTO-
RIZACIONES, PERMISOS O LICENCIAS que las autoridades competentes
expidan con relación a la utilización o disposición de áreas o predios, de con-
* Notario núm. 69 del Distrito Federal.
1
Publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 21 de julio de 1993.
45
Revista Mexicana de Derecho, núm. 5, México, 2003.
DR © 2003. Colegio de Notarios del Distrito Federal
46 HERIBERTO CASTILLO VILLANUEV A
formidad con lo previsto en esta Ley, la legislación estatal de desarrollo ur-

bano y otras disposiciones jurídicas aplicables; mismas que DEBERÁN SER
SEÑALADAS O INSERTADAS EN LOS INSTRUMENTOS PÚBLICOS
RESPECTIVOS.
Debemos entender que las CONSTANCIAS, AUTORIZACIONES, PER-
MISOS O LICENCIAS se refieren entre otros a lo siguiente:
l. Fusiones;
2. Subdivisiones;
3. Relotificaciones;
4. Fraccionamientos;
5. Licencias de uso del suelo;
6. Licencias de construcción;
7. Licencias de condominio (en su caso);
8. Constancias de alineamiento y número oficial.
9. Certificaciones de zonificación; y
1O. Certificaciones de acreditación de uso del suelo por derechos adquiridos.
Para cumplir lo anterior, los Notarios debemos revisar las Leyes locales en
materia de desa!Tollo urbano, para saber qué tipo de documento administrativo
requerimos.
Por otra parte, el artículo 47 de la LAH dispone que las entidades federativas
y los municipios tendrán en los términos de las leyes federales y locales corres-
pondientes, el derecho de preferencia en igualdad de condiciones, para adquirir
los predios comprendidos en las ZONAS DE RESERVAS señaladas en los pla-
nes o programas de desarrollo urbano aplicables cuando éstos vayan a ser objeto
de enajenación a título oneroso.
Para tal efecto, LOS PROPIETARIOS de los predios o en su caso, los
NOTARIOS, los jueces y las autoridades administrativas respectivas, deberán
NOTIFICARLO a la entidad federativa y al municipio correspondiente, dando a
conocer el monto de la operación a fin de que en un plazo no mayor de 30 días
naturales, ejerzan el derecho de preferencia si lo consideran conveniente, garan-
tizando el pago respectivo.
Con relación al artículo 47 antes mencionado, conviene hacer las siguientes
observaciones:
A) Por ZONAS DE RESERVA debemos entender aquellas áreas de un
centro de población que serán utilizadas para su crecimiento (art. 29 fracción XVI
de la LAH); y
B) Las zonas de reserva deben estar señaladas como tales en los planes o
programas de Desarrollo Urbano aplicables.

REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PREVIOS Y POSTERIORES... 47
La obligación de NOTIFICAR a la Entidad Federativa y al Municipio es

en primera instancia del propietario y éste es el que establece las condiciones de
la venta, por lo que él nos debe solicitar hacer la notificación correspondiente.
Es importante recordar que las disposiciones de la mencionada Ley son de
orden público e interés social y tienen por objeto, entre otros (art. 19 de la LAH):
A) Establecer la concurrencia de la Federación, de las Entidades Federativas
y de los Municipios, para la ordenación y regulación de los asentamientos hu-
manos en el territorio nacional;
B) Fijar las normas básicas para planear y regular el ordenamiento territorial
de los asentamientos humanos y la fundación, conservación, mejoramiento y cre-
cimiento de los centros de población; y
C) Definir los principios para determinar las provisiones, reservas, usos y
destinos de áreas y predios que regulen la propiedad en los centros de población.
Asimismo considero importante recordar algunas otras disposiciones de la
LAH:
l. Que se definen en la Ley diversos conceptos como son entre otros (art. 2 9
de la LAH):
ASENTAMIENTO HUMANO: el establecimiento de un conglomerado demográ-
fico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en una área fisicamente
localizada considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras
materiales que lo integran;
CENTROS DE POBLACIÓN: las áreas constituidas por las zonas urbanizadas las
que se reserven a su expansión y las que se consideren no urbanizables por causas
de preservación ecológica, prevención de riesgos y mantenimiento de actividades
productivas dentro de los límites de dichos centros; así como las que por resolución
de la autoridad competente se provean para la fundación de los mismos;
CONSERVACIÓN: la acción tendiente a mantener el equilibrio ecológico y
preservar el buen estado de la infraestructura, equipamiento, vivienda y servicios
urbanos de los centros de población, incluyendo sus valores históricos y culturales;
CRECIMIENTO: la acción tendiente a ordenar y regular la expansión física de
los centros de población;
DESARROLLO URBANO: el proceso de planeación y regulación de la fundación,
conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población;
DESTINOS: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas o
predios de un centro de población;
_FUNDACIÓN: la acción de establecer un asentamiento humanq;
MEJORAMIENTO: la acción tendiente a reordenar o renovar las zonas de un
centro de población de incipiente desarrollo o deterioradas física o funcionalmente;

48 HERIBERTO CASTILLO VILLANUEVA
PROVISIONES: las áreas que serán utilizadas para la fundación de un centro

de población;
RESERVAS: las áreas de un centro de población que serán utilizadas para su
crecimiento;
Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas o
predios de un centro de población;
ZoNIFICACIÓN: la determinación de las áreas que integran y delimitan un
centro de población, sus aprovechamientos predominantes y las reservas, usos y
destinos, así como la delimitación de las áreas de conservación, mejoramiento
y crecimiento del mismo.
2. Que corresponde a los Municipios, en el ámbito de sus respectivas juris-
dicciones, entre otras las siguientes atribuciones (art. 99 de la LAH):
a) Regular, controlar y vigilar las reservas, usos y destinos de áreas y
predios en los centros de población; y
b) EXPEDIR LAS AUTORIZACIONES, LICENCIAS O PERMISOS DE
USO DE SUELO, CONSTRUCCIÓN, FRACCIONAMIENTOS, SUBDIVISIO-
NES, FUSIONES, RELOTIFICACIONES Y CONDOMINIOS, de conformidad
con las disposiciones jurídicas locales, planes o programas de desarrollo urbano
y reservas, usos y destinos de áreas y predios.
3. Que para cumplir con los fines señalados en el párrafo tercero del artícu-
lo 27 constitucional en materia de fundación, conservación, mejoramiento y cre-
cimiento de los centros de población, EL EJERCICIO DEL DERECHO DE
PROPIEDAD, DE POSESIÓN O CUALQUIER OTRO DERIVADO DE LA
TENENCIA DE BIENES INMUEBLES ubicados en dichos centros, SE SUJE-
TARÁ A LAS PROVISIONES, RESERVAS, USOS Y DESTINOS que deter-
minen las autoridades competentes, en los planes o programas de desarrollo urbano
aplicables (art. 27 de la LAH).
4. Que EN LAS DISPOSICIONES JURÍDICAS LOCALES SE PREVE-
RÁN LOS CASOS EN LOS QUE NO SE REQUERIRÁN O SE SIMPLIFI-
CARÁN LAS AUTORIZACIONES, PERMISOS Y LICENCIAS PARA EL USO
DEL SUELO URBANO, CONSTRUCCIONES, SUBDIVISIONES DE TERRE-
NOS y demás trámites administrativos conexos a los antes señalados, tomando
en cuenta lo dispuesto en los planes o programas de desarrollo urbano y en las
normas, criterios y zonificación que de éstos se deriven (art. 36 de la LAH).
5. Que se deberá adecuar la legislación en materia de desarrollo urbano de
las entidades federativas a lo dispuesto en la LAH, en un plazo no mayor de un
año contado a partir de la entrada en vigor de la misma (art. tercero transitorio
de la LAH).

11. LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS

ARQUEOLÓGICOS, ARTÍSTICOS E HISTÓRICOS
(EN LO SUCESIVO LEY DE MONUMENTOS) 2
En todos los ACTOS TRASLATIVOS DE DOMINIO sobre bienes inmuebles

declarados MONUMENTOS HISTÓRICOS O ARTÍSTICOS DEBERÁN CONS-
TAR EN ESCRITURA PÚBLICA. Quien transmita el dominio deberá manifestar
bajo protesta de decir verdad, si el bien materia de la operación es monumento.
El Notario que intervenga en la operación mencionará la DECLARATORIA
DEL MONUMENTO si la hubiere, y dará AVISO al Instituto competente (Ins-
tituto Nacional de Antropología e Historia o Instituto Nacional de Bellas Artes
y Literatura) de la operación celebrada en un plazo de 30 días (art. 25 de la Ley
de Monumentos).
Por la redacción del artículo 25 de la Ley de Monumentos, podríamos llegar
a concluir que en toda compraventa de inmuebles, el vendedor debe manifestar
bajo protesta de decir verdad, si el bien materia de la operación es un monumen-
to, lo que nos parece exagerado, tomando en consideración que la declaratoria
de que un monumento sea considerado como tal deberá ser inscrita en el Registro
Público de la Propiedad (art. 22 de la Ley de Monumentos).
Por otra parte es de hacer notar que el artículo 25 de la Ley se refiere úni-
camente a los MONUMENTOS HISTÓRICOS Y ARTÍSTICOS y NO a los MO-
NUMENTOS ARQUEOLÓGICOS ya que éstos son propiedad de la Nación,
inalienables e imprescriptibles (art. 27 de la Ley de Monumentos).
Con relación a lo anterior es importante recordar algunas disposiciones de
la Ley de Monumentos:
l. Que son monumentos arqueológicos, artísticos, históricos y zonas de monu-
mentos los determinados expresamente en la Ley y los que son declarados como
tales, de oficio o a petición de parte.
El Presidente de la República o en su caso el Secretario de Educación
Pública, expedirá o revocará la declaratoria correspondiente, que será publicada
en el Diario Oficial de la Federación (art. 59 de la Ley de Monumentos);
2. Que los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos histó-
ricos o artísticos, deberán conservarlos y, en su caso, restaurarlos en los términos
de lo previsto en artículo 79, previa autorización del Instituto correspondiente.
Los propietarios de bienes inmuebles colindantes a un monumento, que
pretendan realizar obras de excavación, cimentación, demolición o construcción,
que puedan afectar las características de los monumentos históricos o artísticos,
2
Publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 6 de mayo de 1972.

deberán obtener el permiso del Instituto correspondiente, que se expedirá una vez
satisfechos los requisitos que se exijan en el Reglamento de la Ley de Monumen-
tos (art. 69 de la Ley de Monumentos);
3. Que con la Ley se crea el Registro Público de Monumentos y Zonas Ar-
queológicos e Históricos, dependiente del Instituto Nacional de Antropología e
Historia y el Registro Público de Monumentos y Zonas Artísticos, dependiente
del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, para la inscripción de monu-
mentos arqueológicos, históricos y las declaratorias de zonas respectivas (art. 21
de la Ley de Monumentos);
4. Que los Institutos respectivos harán el registro de los monumentos per-
tenecientes a la Federación, Estados y Municipios y los organismos descen-
tralizados, empresas de participación estatal y las personas físicas o morales
privadas, deberán inscribir ante el Registro que corresponda, los monumentos de
su propiedad.
La declaratoria de que un bien inmueble es monumento, deberá inscribirse,
además en el Registro Público de la Propiedad de su jurisdicción (art. 22 de la
Ley de Monumentos);
5. Que son MONUMENTOS HISTÓRICOS los bienes vinculados con
la historia de la nación, a partir del establecimiento de la cultura hispánica en el
país, en los términos de la declaratoria respectiva o por determinación de la Ley
(art. 35 de la Ley de Monumentos).
Por determinación de la ley son monumentos históricos entre otros (art. 36
de la Ley de Monumentos):
a) Los inmuebles construidos en los siglos XVI a XIX, destinados a templos
y sus anexos;
b) Arzobispados, obispados y casas curales;
e) Seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración,
divulgación, enseñanza o práctica de un culto religioso, así como la educación y
la enseñanza, a fines asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al
uso de las autoridades civiles y militares;
6. Que son MONUMENTOS ARTÍSTICOS los bienes muebles e inmuebles
que revistan valor estético relevante (art. 33 de la Ley de Monumentos).
Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a
cualquiera de las siguientes características: representatividad, inserción en deter-
minada corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas
y otras análogas.
Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significa-
ción en el contexto urbano;

7. Que son MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS los bienes muebles e

inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en
el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna,
relacionados con esas culturas (art. 28 de la Ley de Monumentos);
8. Que el Instituto Nacional de Antropología e Historia es competente en ma-
teria de monumentos y zonas de monumentos arqueológicos e históricos (art. 44
de la Ley de Monumentos); y
9. Que el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura es competente en
materia de monumentos y zonas de monumentos artísticos (art. 45 de la Ley de
Monumentos).
111. LEY GENERAL DE DESARROLLO FORESTAL SUSTENTABLE 3
Con relación a nuestro tema dicha ley dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 61.-En caso de transmisión de la propiedad o de los derechos de

uso o usufructo sobre terrenos forestales o preferentemente forestales, los transmi-
tentes deberán declarar bajo protesta de decir verdad, circunstancia que el notario
público ante quien se celebre la transmisión hará constar en el documento en que
se formalice la misma, si existe autorización de cambio de uso del suelo, programa
de manejo forestal y de suelos, programa de manejo de plantación forestal comer-
cial o aviso de plantación forestal comercial. En caso afirmativo los notarios deberán
notificar del acto que se celebre al Registro Forestal Nacional en un plazo de treinta
días naturales, contados a partir del otorgamiento de la escritura correspondiente.
En caso de los actos que se lleven a cabo ante el Registro Agrario Nacional, éste
deberá notificar de los mismos al Registro Forestal Nacional en el mismo plazo.
Los adquirentes de la propiedad o de derechos de uso o usufructo sobre
terrenos forestales o preferentemente forestales, sobre los cuales exista aviso,
autorización o programa de manejo en los términos de esta Ley, deberán cumplir
con los términos de los avisos y programas de manejo a que se refiere la presente
así como con las condicionantes en materia de manejo forestal o de impacto
ambiental respectivas, sin perjuicio de poder solicitar la modificación o la cance-
lación correspondiente en los términos de la presente Ley.
Los titulares de los derechos de propiedad, uso o usufructo de terrenos en
donde exista un área de protección deberán hacerlo del conocimiento del adquirente,
el fedatario o autoridad, ante quien se vaya a realizar el acto de transmisión de
estos derechos y deberá hacerse constar esta situación en la escritura correspon-
diente.
3
Publicada en el Diario Oficial de la Federación, el día 25 de febrero del 2003.

Los derechos de aprovechamiento podrán ser cedidos en todo o en parte a

favor de terceras personas. Cuando se trate del supuesto a que se refiere el artículo 76
la transferencia de los derechos derivados de la autorización sólo podrá surtir efectos
una vez que la Secretaría haya emitido dictamen sobre su procedencia.
IV. LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO

Y LA PROTECCIÓN AL AMBIENTE
(EN LO SUCESIVO LGEE) 4
Todos los actos, convenios, y contratos relativos a la propiedad, posesión

o cualquier derecho relacionado con bienes inmuebles ubicados en áreas naturales
protegidas deberán contener referencia de la DECLARATORIA correspondiente
que expida el Titular del Ejecutivo Federal y de sus datos de inscripción en el
Registro Públi~o de la Propiedad (primer párrafo del art. 75 de la LGEE).
La referida declaratoria debe además publicarse en el Diario Oficial de la
Federación y debe ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad que corres-
ponda (art. 61 de la LGEE).
Los Notarios sólo podremos autorizar las escrituras públicas, cuando se
cumpla con lo dispuesto en el artículo 75 de la LGEE.
Con relación a lo anterior, es importante recordar que las áreas naturales
protegidas son aquellas zonas del territorio nacional y aquéllas sobre las que la
nación ejerce su soberanía y jurisdicción, en donde los ambientes originales no
han sido significativamente alterados por la actividad del ser humano o que
requieren ser preservadas y restauradas y están sujetas al régimen previsto en la
Ley (art. 3 9 de la LGEE).
Se consideran áreas naturales protegidas, entre otras: reservas de la biosfera;
parques nacionales; monumentos naturales; áreas de protección de recursos na-
turales; áreas de protección de flora y fauna; y santuarios (art. 46 de la LGEE).
Por otra parte en todos los actos y convenios relativos a la propiedad,
posesión o cualquier otro derecho relacionado con los bienes inmuebles ubicados
en las zonas que fueren materia de DECLARATORIAS PARA EL ESTABLE-
CIMIENTO DE ZONAS DE RESTAURACIÓN ECOLÓGICA, quedarán sujetos
a la aplicación de las modalidades previstas en las propias declaratorias.
Dice la Ley que los Notarios y cualesquiera otros fedatarios públicos,
HARÁN CONSTAR TAL CIRCUNSTANCIA al autorizar las escrituras públi-
cas, actos, convenios o contratos en los que intervengan.
Será nulo todo acto convenio o contrato que contravenga lo establecido en
la mencionada declaratoria (art. 78 bis 1 de la LGEE).
4
Publicada en el Diario Oficial de la Federación, el día 28 de enero de 1988.

Con relación a lo anterior el artículo 78 bis de la LGEE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 78 BIS.-En aquellos casos en que se estén produciendo procesos

acelerados de desertificación o degradación que impliquen la pérdida de recursos
de muy dificil regeneración, recuperación o establecimiento, o afectaciones irrever-
sibles a los ecosistemas o sus elementos, la Secretaría (de Medio Ambiente y
Recursos Naturales), promoverá ante el Ejecutivo Federal la expedición de DE-
CLARATORIAS para el establecimiento de zonas de restauración ecológica. Para
tal efecto, elaborará previamente los estudios que las justifiquen.
Las DECLARATORIAS deberán publicarse en el Diario Oficial de la Federa-

ción, y serán INSCRITAS en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
Las declaratorias podrán comprender, de manera parcial o total, predios sujetos

a cualquier régimen de propiedad, y expresarán:
I. La delimitación de la zona sujeta a restauración ecológica, precisando
superficie, ubicación y deslinde;
II. Las acciones necesarias para regenerar, recuperar o establecer las condi-
ciones naturales de la zona;
III. Las condiciones a que se sujetarán, dentro de la zona, los usos del suelo,
el aprovechamiento de los recursos naturales, la flora y la fauna, así como la
realización de cualquier tipo de obra o actividad;
IV. Los lineamientos para la elaboración y ejecución del programa de restau-
ración ecológica correspondiente, así como para la participación en dichas activida-
des de propietarios, poseedores, organizaciones sociales, públicas o privadas, pueblos
indígenas, gobiernos locales y demás personas interesadas; y
V. Los plazos para la ejecución del programa de restauración ecológica
respectivo.
V. LEY FEDERAL DE VIVIENDA 5
Los organismos públicos federales de vivienda (INFONAVIT, FOVISSSTE,

FONHAPO, etc.) INCLUIRÁN en el clausulado de los contratos que celebren
para la enajenación de viviendas, entre otras, LA ESTIPULACIÓN DE QUE EL
ADQUIRENTE DE LA VIVIENDA SÓLO PODRÁ TRANSFERIR SUS DE-
RECHOS DE PROPIEDAD SOBRE LA MISMA A OTRA PERSONA QUE
REÚNA LOS MISMOS REQUISITOS Y CONDICIONES ESTABLECIDOS
POR EL ORGANISMO PARA LA ENAJENACIÓN DE VIVIENDAS DE
ESE TIPO Y QUE SE CUENTE CON EL CONSENTIMIENTO, DADO POR
5
Publicada en el Diario Oficial de la Federación, el día 7 de febrero de 1984.

ESCRITO, DEL PROPIO ORGANISMO. Será nula y no producirá efecto jurí-

dico alguno la transmisión de vivienda que se haga contraviniendo lo anterior
(art. 47 de la Ley Federal de Vivienda).
En todo caso, los NOTARIOS DEBEMOS VIGILAR, en las operaciones en
que intervengamos, que se cumplan las disposiciones contenidas en el artículo 47
de la Ley Federal de Vivienda.
Desde nuestro punto de vista el Notario con relación a este tema tiene dos
obligaciones:
l. En la escritura de compraventa en la que se enajene una vivienda por un
Organismo Público Federal de Vivienda, debe incluirse una cláusula en la que
se estipule que el comprador sólo podrá transferir sus derechos de propiedad
sobre la misma a otra persona que reúna los mismos requisitos y condiciones
establecidos por el organismo para la enajenación de viviendas de ese tipo y que
se cuente con el consentimiento, dado por escrito, del propio organismo; y
2. En el supuesto de que una persona propietaria de una vivienda que la
adquirió de un Organismo Público Federal de Vivienda, pretenda venderlo, el
Notario independientemente que se haya incluido o no la cláusula a que nos
referimos en el párrafo anterior, debe solicitarle a dicho vendedor el escrito del
Organismo que le enajenó, donde manifieste su conformidad con la compraventa
que se va a realizar ante el Notario.
VI. LEY AGRARIA (EN LO SUCESIVO L.A.) 6
Con relación a dicha ley haremos la siguiente clasificación de temas:

l. Primera enajenación que hace el ejidatario que adoptó el dominio pleno
sobre su parcela.
Debemos recordar que para que el ejidatario pueda adoptar el dominio
pleno sobre su parcela, debe cumplirse con lo dispuesto en el artículo 23 frac-
ción IX de la Ley Agraria (asamblea de ejidatarios que lo acuerde) y demás
disposiciones aplicables en la referida Ley.
Al efecto el Registro Agrario Nacional expedirá el título de propiedad
respectivo que se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad correspondien-
te a la localidad (art. 82 de la Ley Agraria).
A partir de la cancelación de la inscripción correspondiente en el Registro
Agrario Nacional, las tierras dejarán de ser ejidales y quedarán sujetas a las
disposiciones del derecho común.
6
Publicada en el Diario Oficial de la Federación, el día 26 de febrero de 1992.

En el caso de la primera enajenación de parcelas sobre las que se hubiere

adoptado el dominio pleno, los familiares del enajenante, las personas que hayan
trabajado dichas parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y
el núcleo de población ejidal, en ese orden, gozarán del derecho del tanto, el cual
deberán ejercer dentro de un término de treinta días naturales contados a partir
de la notificación, a cuyo vencimiento caducará tal derecho. Si no se hiciere la
notificación, la venta podrá ser anulada. (art. 84 de la Ley Agraria).
El comisariado ejidal y el consejo de vigilancia serán responsables de verificar
que se cumpla con esta disposición.
La notificación hecha al comisariado ejidal, con la participación de dos tes-
tigos o ante fedatario público, surtirá los efectos de notificación personal a quienes
gocen del derecho del tanto. Al efecto el comisariado ejidal bajo su responsabi-
lidad publicará de inmediato en los lugares más visibles del ejido una relación
de los bienes o derechos que se enajenen.
En caso de que se presente ejercicio simultáneo del derecho del tanto con
posturas iguales, el comisariado ejidal, ante la presencia de fedatario público,
realizará un sorteo para determinar a quién corresponda la preferencia (art. 85 de
la Ley Agraria).
La primera enajenación a personas ajenas al núcleo de población de parcelas
sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, será libre de impuestos o
derechos federales para el enajenante y deberá hacerse cuando menos al precio
de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cual-
quier institución de crédito (art. 86 de la Ley Agraria y art. 109-::XXV Ley ISR).
Lo anterior quiere decir, que si la enajenación se hace a personas del núcleo
de población sí generará impuestos y derechos federales.
2. Conversión de propiedad ejidal a dominio pleno y de éste al régimen
ejidal.
Dice la ley que los Notarios, los Registros Públicos de la Propiedad cuando
autoricen o registren operaciones o documentos sobre conversión ejidal a domi-
nio pleno y de éste al régimen ejidal, deberán dar un aviso al Registro Agrario
Nacional. (Art. 156 L.A).
3. Sociedad Mercantil o Civil que enajene o adquiera la propiedad de tierras
agrícolas, ganaderas o forestales.
El Notario debe dar un AVISO al Registro Agrario Nacional cuando una
Sociedad Mercantil o Civil enajene o adquiera la propiedad de terrenos rústicos
(tierras agrícolas, ganaderas o forestales) (art. 156 de la Ley Agraria).
Con relación a las sociedades propietarias de tierras agrícolas, ganaderas o
forestales ver al efecto los artículos del 125 al 133 de la L.A.

VII. REGLAMENTO INTERIOR DEL REGISTRO

AGRARIO NACIONAL 7
Disposición aplicable:
ARTÍCULO 99-Para el mejor desarrollo de sus funciones registrales y

catastrales en materia de control de la tenencia de la tierra, los Notarios Públicos
y los Registros Públicos de la Propiedad y del Comercio deberán dar aviso al
Registro (RAN) de:
a) Las operaciones relacionadas con la propiedad de origen ejidal o comunal.
b) Las operaciones sobre conversión de propiedad de dominio pleno a pro-
piedad ejidal.
e) Las operaciones de adquisición de tierra rústica por sociedades mercan-
tiles o civiles.
d) Las operaciones de traslación de dominio de terrenos rústicos de socie-
dades mercantiles o civiles.
Asimismo, los Notarios Públicos darán aviso al Registro, de las listas de
sucesión en las que hayan intervenido y que contengan disposiciones sobre dere-
chos agrarios, parcelarios y de uso común.
VIII. LEY DE ASOCIACIONES RELIGIOSAS Y CULTO PÚBLIC0 8
Para que una Asociación Religiosa pueda adquirir la propiedad de un inmue-

ble debe presentarle al Notario el documento en el que conste la DECLARATO-
RIA DE PROCEDENCIA, emitida por la Secretaría de Gobernación (art. 18 de
la Ley de Asociaciones Religiosas y Culto Público).
Por otra parte el Notario que intervenga debe dar un AVISO al Registro
Público de la Propiedad que corresponda, que el inmueble objeto de la adquisi-
ción habrá de ser destinado a los fines de la Asociación Religiosa (art. 18 de la
Ley de Asociaciones Religiosas y Culto Público).
Con relación a lo anterior, transcribo algunas disposiciones de la Ley de
Asociaciones Religiosas y Culto Público:
ARTÍCULO 17.-La Secretaría de Gobernación resolverá sobre el carácter

indispensable de los bienes inmuebles que pretendan adquirir por cualquier título
las asociaciones religiosas. Para tal efecto emitirá declaratoria de procedencia en
los casos siguientes:
l. Cuando se trate de cualquier bien inmueble;
7
Publicado en el Diario Oficial de la Federación, el día 9 de abril de 1997.
8
Publicada en el Diario Oficial de la Federación, el día 15 de julio 1992.

II. En cualquier caso de sucesión, para que una asociación religiosa pueda
ser heredera o legataria;
III. Cuando se pretenda que una asociación religiosa tenga el carácter de
fideicomisaria, salvo que la propia asociación sea la única fideicomitente; y,
IV. Cuando se trate de bienes raíces respecto de los cuales sean propietarias
o fideicomisarias, instituciones de asistencia privada, instituciones de salud o
educativas, en cuya constitución, administración o funcionamiento, intervengan
asociaciones religiosas por sí o asociadas con otras personas;
Las solicitudes de declaratorias de procedencia deberán ser respondidas por
la autoridad en un término no mayor de cuarenta y cinco días; de no hacerlo se
entenderán aprobadas.
Para el caso previsto en el párrafo anterior, la mencionada Secretaría deberá,
a solicitud de los interesados, expedir certificación de que ha transcurrido el tér-
mino referido en el mismo.
Las asociaciones religiosas deberán registrar, ante la Secretaría de Gobernación
todos los bienes inmuebles, sin perjuicio de cumplir con las demás obligaciones
en la materia, contenidas en otras leyes.
ARTÍCULO 18.-Las autoridades y los funcionarios dotados de fe pública que
intervengan en actos jurídicos por virtud de los cuales una asociación religiosa
pretenda adquirir la propiedad de un bien inmueble, deberán exigir a dicha aso-
ciación el documento en el que conste la declaratoria de procedencia emitida por
la Secretaría de Gobernación, o en su caso, la certificación a que se refiere el
artículo anterior.
Los funcionarios dotados de fe pública que intervengan en los actos jurídicos
antes mencionados, deberán dar aviso al Registro Público de la Propiedad que
corresponda, que el inmueble de que se trata habrá de ser destinado a los fines de
la asociación, para que aquél realice la anotación correspondiente.
IX. LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES (EN LO SUCESIVO

LGBN) 9
Dicha Ley es aplicable al Gobierno Federal, a los Organismos Descentraliza-

dos tratándose de inmuebles destinados al dominio público y en términos genera-
les a las Entidades de la Administración Pública Federal.
En las operaciones inmobiliarias (del patrimonio nacional) se debe cumplir
con todos los requisitos previstos en la LGBN, y en el caso de que en los tér-
minos de dicha Ley se requiera la intervención de un Notario, éste deberá tener
ei nombramiento de Notario del Patrimonio Inmueble Federal hecho por la
Secretaría de la Función Pública (ver art. 37 de la Ley Orgánica de la Adminis-
9

tración Pública Federal y el art. 89 transitorio del Decreto Publicado en el Diario

Oficial de la Federación el 28 de diciembre de 1994).
Ningún Notario del Patrimonio Inmueble Federal podrá autorizar una escri-
tura de adquisición o enajenación de bienes inmuebles, sin la INTERVENCIÓN
o APROBACIÓN PREVIA de la Secretaría de la Función Pública (art. 72 de la
LGBN).
Con relación a lo anterior es importante recordar lo siguiente:
l. Los bienes de dominio público sólo podrán ser enajenados, previo de-
creto de des-incorporación (art. 28 de la LGBN);
2. Verificar que se haya efectuado el pago del uno al millar a que se refiere
el artículo 10 de la LGBN;
3. La transmisión de dominio de los inmuebles de propiedad federal sólo
podrá autorizarse mediante decreto del Ejecutivo Federal (art. 59 de la LGBN);
4. El Ejecutivo Federal podrá autorizar la enajenación de inmuebles fede-
rales fuera de subasta pública. El decreto respectivo será publicado en el Diario
Oficial de la Federación (art. 65 de la LGBN);
5. El avalúo de los inmuebles objeto de la operación, debe ser por la Comi-
sión de Avalúos de Bienes Nacionales (art. 63 de la LGBN);
6. El Notario que intervenga debe tener el nombramiento de la Secretaría
de la Función Pública como Notario del Patrimonio Inmueble Federal (art. 72 de
la LGBN).
7. Los Notarios que intervengan en la operación estarán obligados a hacer
las gestiones correspondientes para obtener la inscripción de las escrituras rela-
tivas en el Registro Público de la Propiedad Federal (anexando el plano o croquis
del inmueble a que se refiere el art. 18 del Reglamento del Registro Público de
la Propiedad Federal) y en el Registro Público de la Propiedad que corresponda,
de acuerdo a la ubicación del bien, y remitir a la Secretaría de la Función Pública
el testimonio respectivo debidamente inscrito, en un lapso no mayor de 6 meses
contados a partir de la fecha en la que haya autorizado dicha escritura (penúltimo
párrafo del art. 85 de la LGBN); y
8. Los Notarios que autoricen actos o contratos en contra de las disposicio-
nes de la LGBN, independientemente de la responsabilidad civil o penal en que
incurran, la Secretaría de la Función Pública podrá sancionarlos con multa de 20
a 5,000 veces el salario mínimo general diario vigente para el Distrito Federal
(art. 99 de la LGBN).
Respecto de los Notarios del Patrimonio Inmueble Federal, la Secretaría de
la Función Pública, podrá cancelar además la autorización que les hubiere otor-
gado para actuar con tal carácter. (art. 99 de la LGBN).

Por otra parte es importante hacer notar que las operaciones inmobiliarias
que realicen las Entidades de la Administración Pública Federal, que tengan por
objeto principal la adquisición, desarrollo, fraccionamiento o comercialización de
inmuebles, se sujetarán a lo dispuesto en sus respectivas leyes, decretos, o acuer-
dos de creación y a las reglas generales que al efecto expida la Secretaría de la
Función Pública, las cuales deberán publicarse en el Diario Oficial de la Fede-
ración (art. 99 de la Ley General de Bienes Nacionales).
X. LEY MINERA Y REGLAMENTO 10

Recordemos que conforme a la Ley las concesiones de exploración y explo-
tación de los minerales o sustancias materia de la Ley Minera, confieren entre
otros derechos a su titular la facultad de transmitir la titularidad o los derechos
establecidos por las mismas (a personas capacitadas arts. 10 y 11 de la Ley), con
excepción de las concesiones otorgadas sobre el terreno comprendido por las
zonas marinas mexicanas, los zócalos submarinos de islas, cayos, y arrecifes, el
lecho marino y el subsuelo de la zona económica exclusiva (art. 19 frac. VII de
la Ley).
Los efectos legales ante terceros se dan a partir de su inscripción en el
Registro Público de Minería (art. 23 de la Ley).
Los actos, contratos, o convenios relativos a la transmisión de la titula-
ridad de las concesiones o de los derechos que de ellas deriven deberán ser
otorgados y ratificados ante Notario o corredor público, quien deberá transcribir
en lo conducente los documentos que acrediten la personalidad y facultades del
representante que concurra a su celebración (último párrafo del art. 83 del Re-
glamento).
Con relación a nuestro tema la Ley dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 46.-La Secretaría llevará el Registro Público de Minería en el que

deberán inscribirse los actos y contratos que a continuación se mencionan:
. . . VI. Los actos o contratos relativos a la transmisión de la titularidad de
concesiones o de los derechos que de ellas deriven, los de promesa para celebrar-
los, los gravámenes que se constituyan en relación con las mismas, así como los
convenios que los afecten;
VIL Las sociedades titulares de concesiones mineras, al igual que su diso-
lución, liquidación y las modificaciones a los estatutos de dichas sociedades que
determine el reglamento de la misma;
10
Publicados en el Diario Oficial de la Federación, los días 26 de junio de 1992 y 15 de
febrero de 1999, respectivamente.

. . . IX. Los avisos notariales preventivos con motivo de la celebración

de contratos;
... En relación con lo dispuesto por esta Ley, los actos y contratos previstos
en las fracciones V a IX anteriores surtirán efectos contra terceros desde la fecha
y hora de presentación en la Secretaría de la promoción respectiva;
Al efecto el Reglamento dispone:
ARTÍCULO 84.-Las solicitudes para inscribir sociedades mineras, su disolu-

ción o liquidación, así como las modificaciones estatutarias relativas a los datos
a que aluden las fracciones 11 a IV siguientes, deberán contener:
I. Tipo de inscripción que se solicita;
11. Razón social o denominación de la sociedad y, en su caso, datos de su
inscripción en el Registro;
III. Objeto y domicilio social;
IV. Clase, serie, número y valor de las acciones o partes sociales;
V. Datos de la escritura pública donde consten los estatutos vigentes
de la sociedad minera, su disolución o liquidación o las modificaciones estatu-
tarias, y
VI. Datos de inscripción en el Registro Público de Comercio de dicha escri-
tura o de la solicitud de inscripción de la misma.
A la solicitud se acompañarán original y copia del testimonio de la escritura
pública inscrita en el Registro Público de Comercio.
Si dicha escritura se encuentra en trámite de inscripción ante el Registro
Público de Comercio, a la solicitud se acompañarán constancia de este hecho y
copia del testimonio. En este caso, la inscripción se hará con carácter provisio-
nal y el solicitante dispondrá de un plazo de 180 días, contado a partir de la fecha
de presentación de la misma, para exhibir original y copia del testimonio de la
escritura inscrita en el Registro Público de Comercio; de no acreditarse tal inscrip-
ción dentro de dicho plazo, se cancelará de oficio la inscripción provisional del
Registro."
ARTÍCULO 87.-Los avisos notariales preventivos con motivo de la celebra-
ción de contratos habrán de contener los datos que señala el artículo 83, fraccio-
nes I a VII, de este Reglamento y deberán estar suscritos por el notario ante quien
se celebren.
Dichos avisos surtirán efectos durante los 40 días siguientes a la fecha de su
presentación y no se dará trámite de inscripción en ese plazo a los actos, contratos
o convenios relativos a la transmisión de la titularidad de la concesión y conce-
siones de que se trate o de los derechos que de ellas deriven, distintos al contrato
a que alude el aviso. Transcurrido el plazo citado, los avisos preventivos quedarán
sin efecto, si no fue solicitada la inscripción definitiva.

ARTÍCULO 88.-Las anotaciones preventivas para interrumpir la cancelación

de inscripciones de contratos y convenios sujetos a temporalidad se harán cuando,
dentro de los 90 días siguientes al término de su vigencia:
l. Se presenta aviso notarial preventivo con motivo del contrato o convenio,
XI. REGLAMENTO DE LA LEY DE AGUAS NACIONALES 11
Con relación a nuestro tema dicho reglamento dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 64.-Se podrán transmitir los derechos derivados de las concesio-

nes o asignaciones para la explotación, uso o aprovechamiento de aguas nacionales
superficiales dentro de una misma cuenca, o de aguas del subsuelo dentro de un
mismo acuífero, cuando estén vigentes e inscritos en el "Registro". La localización
y los límites de los acuíferos serán definidos por "La Comisión" conforme a la
información y los estudios hidráulicos disponibles, los cuales estarán a disposición
del público para su consulta.
La transmisión de derechos sólo requerirá autorización de "La Comisión" en
los casos establecidos en la "Ley" y el presente "Reglamento".
ARTÍCULO 65.-Para efectos del artículo 20 de la "Ley", cuando un asignatario
transmita a un particular sus derechos de explotación, uso o aprovechamiento de
aguas, o viceversa, no se requerirá sustituir el título, bastando la inscripción de la
transmisión en el "Registro" y la anotación de la inscripción correspondiente en
el título original.
ARTÍCULO 66.-Bastará un simple aviso por escrito al "Registro", cuando:
l. Sólo se cambie de titular de la concesión o asignación, incluyendo los
supuestos previstos en el artículo anterior, siempre y cuando no se modifiquen las
características del título respectivo, o
II. Se trate de alguna de las cuencas, entidades federativas, zona o localidad
a que se refieren los acuerdos que publique "La Comisión", en los términos del
artículo 34 de la "Ley" en los que se autoricen las transmisiones de los títulos
respectivos sin mayor trámite que su inscripción en el "Registro", sin perjuicio y
quedando a salvo los derechos de tercero.
ARTÍCULO 67.-El aviso a que se refiere el artículo anterior, deberá ser
firmado conjuntamente por el concesionario o asignatario y por el adquirente del
derecho, y deberá presentarse por lo menos con la siguiente información:
l. Nombre, denominación o razón social del solicitante y localización de la
explotación, uso o aprovechamiento de agua respectiva;
11
Publicado en el Diario Oficial de la Federación, el día 12 de enero de 1994.

11. Descripción general del título de concesión, asignación o permiso corres-

pondiente, y
III. La fecha y naturaleza del acto, anexando copia del contrato, convenio o
acto realizado.
La inscripción de la transmisión que se haga, no perjudicará y dejará a salvo
los derechos de tercero.
El aviso se presentará bajo protesta de decir verdad. En caso de falsedad se
procederá a la suspensión o revocación del título, conforme a la "Ley" y el presente
"Reglamento", independientemente de la aplicación de las sanciones que corres-
pondan.
ARTÍCULO 68. En los casos distintos a los que se refiere el artículo 66, de
este "Reglamento", la solicitud a "La Comisión" para que autorice la transmisión
de derechos se podrá efectuar por el notario o corredor público o la persona que
con fe pública intervenga en la formalización de la transmisión de derechos de
agua.
En caso de que no intervengan fedatarios públicos en la transmisión de
derechos, la solicitud de autorización de transmisión se deberá firmar conjuntamen-
te por el éoncesionario o asignatario y por el adquirente del derecho.
XII. LEY DE NACIONALIDAD 12
Con relación a nuestro tema dicha Ley dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 28.-Las autoridades y fedatarios públicos están obligados a comu-

nicar a la Secretaría aquellos casos en que tengan conocimiento de que un mexica-
no por naturalización se encuentre en alguno de los supuestos del artículo 37,
apartado B de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Dicho aviso deberá realizarse dentro de los cuarenta días hábiles siguientes,
contados a partir de la fecha de que se tuvo conocimiento de los hechos mencio-
nados.
Al efecto la Constitución en su artículo 37 apartado B dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 37.-
B) La nacionalidad mexicana por naturalización se perderá en los siguientes
casos:
12

l. Por adquisición voluntaria de una nacionalidad extranjera, por hacerse

pasar por cualquier instrumento público como extranjero, por usar un pasaporte
extranjero, o por aceptar o usar títulos nobiliarios que impliquen sumisión a un
Estado Extranjero, y
II. Por residir durante cinco años continuos en el extranjero.
XIII. LEY GENERAL DE POBLACIÓN Y SU REGLAMENTO 13
Con relación a este tema trascribimos las disposiciones aplicables de la Ley

General de Población y su Reglamento:
De la ley:
ARTÍCULO 41.-Los extranjeros podrán internarse legalmente en el país de

acuerdo con las siguientes calidades:
A) No Inmigrante.
B) Inmigrante.
ARTÍCULO 42.-No Inmigrante es el extranjero que con permiso de la Secre-
taría de Gobernación se interna en el país temporalmente, dentro de alguna de las
siguientes características ...
ARTÍCULO 44.-Inmigrante es el extranjero que se interna legalmente en el
país con el propósito de radicarse en él, en tanto adquiera la calidad de Inmigrado.
ARTÍCULO 52.-Inmigrado es el extranjero que adquiere derechos de residen-
cia definitiva en el país.
ARTÍCULO 60.-Para que un extranjero pueda ejercer otras actividades, ade-
más de aquellas que le hayan sido expresamente autorizadas, requiere permiso de
la Secretaría de Gobernación.
ARTÍCULO 66.-Los EXTRANJEROS independientemente de su calidad
migratoria, por sí o mediante apoderado podrán, SIN QUE PARA ELLO REQUIE-
RAN PERMISO de la Secretaría de Gobernación, ADQUIRIR valores de renta fija
o variable y realizar depósitos bancarios, así como ADQUIRIR BIENES
INMUEBLES URBANOS Y DERECHOS REALES SOBRE LOS MISMOS, con
las restricciones señaladas en el artículo 27 Constitucional, en la Ley para promo-
ver la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera (así) y demás leyes
aplicables.
El extranjero transmigrante, por su propia característica migratoria, en nin-
gún caso estará facultado para adquirir los bienes a que se refiere este mismo
precepto legal.
13
Publicados en el Diario Oficial de la Federación, los días 7 de enero de 1974 y 14 de
abril del año 2000, respectivamente.

ARTÍCULO 67.-Las autoridades de la República, sean federales, locales o

municipales, así como los NOTARIOS públicos, los que sustituyan a éstos o hagan
sus veces y los corredores de comercio, están obligados a exigir a los extranjeros
que tramiten ante ellos asuntos de su competencia, que previamente les COM-
PRUEBEN SU LEGAL ESTANClA EN EL PAÍS, y que en los casos que esta-
blezca el Reglamento, acrediten que su condición y calidad migratoria les permiten
realizar el acto o contrato de que se trate, o en su defecto, el permiso especial de
la Secretaría de Gobernación. En los casos que señale el Reglamento, darán aviso
a la expresada Secretaría en un plazo no mayor de quince días, a partir del acto
o contrato celebrado ante ellas.
Del Reglamento:
ARTÍCULO 147.-Los extranjeros y extranjeras, independientemente de su

calidad migratoria, por sí o mediante apoderado podrán adquirir títulos y valores
de renta fija o variable, acciones y partes sociales, activos para la realización de
actividades empresariales y otras similares, realizar depósitos bancarios, adquirir
bienes inmuebles urbanos y rústicos y derechos reales sobre los mismos, así como
derechos de fideicomisario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 de
la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
ARTÍCULO 148.-Los extranjeros y extranjeras podrán realizar cualquier acto,
aún de dominio, sobre los bienes que les sean propios, sin requerir permiso de la
Secretaría.
ARTÍCULO 149.-Las autoridades y FEDATARIOS a que se refieren losar-
tículos 67 y 68 de la Ley, están obligados a exigir a los extranjeros y extranjeras
que tramiten ante ellos asuntos de su competencia, que previamente les COM-
PRUEBEN SU LEGAL ESTANClA EN EL PAÍS, CON EXCEPCIÓN en los
casos de:
l. Registro de nacimiento en tiempo;
11. Registro de defunciones; y
III. OTORGAMIENTO DE TEST AMENTOS, PODERES, COTEJOS, CER-
TIFICACIÓN DE COPIAS Y DE HECHOS.
ARTÍCULO 151.-Las autoridades y FEDATARIOS a que se refieren losar-
tículos 67 y 68 de la Ley, están obligados a solicitar a los extranjeros que tramiten
ante ellos asuntos de competencia, que ADEMÁS DE ACREDITAR SU LEGAL
ESTANClA EN EL PAÍS, comprueben que su calidad y características migratoria
les permite realizar el acto o contrato que se pretenda llevar a cabo, SÓLO EN LOS
SIGUIENTES CASOS:
l. En los supuestos establecidos en el artículo 66 de la Ley, deberán acreditar
no tener la característica de TRANSMIGRANTE; y

II. Cuando se trate de trámites de divorcio o nulidad de matrimonio, para

cumplir con lo dispuesto por el artículo 156 de este Reglamento.
ARTÍCULO 152.-Cuando de la celebración o formalización de un acto o
contrato, se origine la posibilidad de realización de una actividad por parte de un
extranjero, para la cual no esté previamente autorizado por la Secretaría (de Go-
bernación), el acto podrá celebrarse y formalizarse, siempre que en el instrumento
respectivo se asiente la prevención de que el desempeño de la actividad estará
sujeta a la autorización que, a su juicio, expida la Secretaría.
ARTÍCULO 153.-Sólo A PETICIÓN EXPRESA de la Secretaría (de
Gobernación), las autoridades y FEDATARIOS a que se refieren los artículos 67
y 69 de la Ley INFORMARÁN de cualquier acto o contrato en el que hayan
intervenido extranjeros, mencionando los documentos con los que acreditaron su
legal estancia en el país, y en su caso, el permiso respectivo de la Secretaría (de
Gobernación).
Las autoridades y FEDATARIOS mencionados se ABSTENDRÁN de dar su
autorización SI ADVIERTEN IRREGULARIDADES en la documentación
migratoria de los extranjeros, si no se presenta el permiso respectivo cuando éste
sea necesario, o si sus condiciones y calidad migratoria no les permite realizar el
acto o contrato de que se trate, lo que COMUNICARÁN inmediatamente a la
Secretaría (de Gobernación)."
XIV. LEY DE INVERSIÓN EXTRANJERA (EN LO SUCESIVO LIE)

Y SU REGLAMENTO (EN LO SUCESIVO R-LIE) 14
Con relación a nuestro tema analizaremos los requisitos conforme a lo

siguiente:
l. Permiso para la constitución de sociedades.
Se requiere permiso (previo) de la Secretaría de Relaciones Exteriores para
la constitución de sociedades (art. 15 LIE).
El permiso para la constitución de sociedades a que se refiere el artículo 15
de la Ley se otorgará solamente cuando la denominación o razón social que se
pretenda utilizar no se encuentre reservada por una sociedad distinta.
Si en la denominación o razón social solicitada, se incluyen palabras o
vocablos cuyo uso se encuentra regulado específicamente por otras leyes, la
Secretaría de Relaciones Exteriores condicionará el uso de los permisos a
14
Publicados en el Diario Oficial de la Federación los días 27 de diciembre de 1993 y 8
de septiembre de 1998, respectivamente.

la obtención de las autorizaciones que establezcan dichas disposiciones legales

(art. 13 R-LIE).
Dentro de los noventa días hábiles siguientes a la fecha en que la Secretaría
de Relaciones Exteriores otorgue los permisos para la constitución de sociedades
los interesados deben acudir a otorgar ante fedatario público el instrumento
correspondiente a la constitución o a las reformas estatutarias de la sociedad de
que se trate.
Transcurrido el término antes citado sin que se hubiere otorgado el
instrumento público correspondiente, el permiso quedará sin efectos (art. 17
R-LIE).
Dentro de los seis meses siguientes a la expedición de los permisos para
la constitución de sociedades a que se refieren los artículos 15 de la Ley,
el interesado debe dar aviso del uso del mismo a la Secretaría de Relaciones
Exteriores.
El mencionado aviso debe especificar la inclusión en el instrumento corres-
pondiente de la cláusula de exclusión de extranjeros o, en su caso, del convenio
previsto en el artículo 14 del R-LIE.
La Secretaría de Relaciones Exteriores reservará a las sociedades el uso
exclusivo de sus denominaciones o razones sociales conforme a los permisos que
otorgue, salvo cuando el interesado incumpla lo dispuesto en el primer párrafo
del artículo 18 del R-LIE o se extinga la sociedad correspondiente.
2. Permiso para el cambio de denominación o razón social.
Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que
las sociedades constituidas cambien su denominación o razón social (art. 16
LIE).
La Secretaría de Relaciones Exteriores otorgará el permiso para el cambio
de denominación o razón social a que se refiere el artículo 16 de la Ley siempre
que, además de cumplirse con lo dispuesto en el artículo 13 del R-LIE, se acredite
la voluntad de la persona moral de efectuar la modificación solicitada (art.l5 R-
LIE).
Dentro de los noventa días hábiles siguientes a la fecha en que la Secretaría
de Relaciones Exteriores otorgue los permisos para la modificación de la deno-
minación o razón social, los interesados deben acudir a otorgar ante fedatario
público el instrumento correspondiente a las reformas estatutarias de la sociedad
de que se trate.
Transcurrido el término antes citado sin que se hubiere otorgado el instru-
mento público correspondiente, el permiso quedará sin efecto (art. 17 R-LIE).

REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PREVIOS Y POSTERIORES. . . 67
Dentro de los seis meses siguientes a la expedición de los permisos para el

cambio de denominación o razón social a que se refieren los artículos 15 y primer
párrafo del 16 de la Ley, el interesado debe dar aviso del uso del mismo a la
Secretaría de Relaciones Exteriores.
La Secretaría de Relaciones Exteriores reservará a las sociedades el uso
exclusivo de sus denominaciones o razones sociales conforme a los permisos que
otorgue, salvo cuando el interesado incumpla lo dispuesto en el primer párrafo
del artículo 18 (aviso del uso del permiso) o se extinga la sociedad correspon-
diente.
3. Resolución favorable de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras
para que la Inversión Extranjera participe en un porcentaje mayor al 49%, en las
sociedades que se mencionan a continuación (art. 89 LIE):
l. Servicios portuarios a las embarcaciones para realizar sus operaciones de
navegación interior, tales como el remolque, amarre de cabos y lanchaje;
II. Sociedades navieras dedicadas a la explotación de embarcaciones exclu-
sivamente en tráfico de altura;
III. Sociedades concesionarias o permisionarias de aeródromos de servicio
al público;
IV. Servicios privados de educación preescolar, primaria, secundaria, media
superior, superior y combinados;
V. Servicios legales;
VI. Sociedades de información crediticia;
VII. Instituciones calificadoras de valores;
VIII. Agentes de seguros;
IX. Telefonía celular;
X. Construcción de duetos para la transportación de petróleo y sus de-
rivados;
XI. Perforación de pozos petroleros y de gas, y
XII. Construcción, operación y explotación de vías férreas que sean vía ge-
neral de comunicación, y prestación de servicio público de transporte ferroviario.
Por otra parte el artículo 99 de la LIE ordena que se requiere resolución
favorable de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras para que en las
sociedades mexicanas donde la inversión extranjera pretenda participar, directa
o indirectamente, en una proporción mayor al 49% de su capital social, única-
mente cuando el valor total de activos de la sociedades de que se trate, al momento
de someter la solicitud de adquisición, rebase el monto que determine anualmente
la propia Comisión, que para el año 2003 es de un mil quinientos sesenta y cinco

millones ochocientos noventa y cinco mil pesos, según publicación hecha en el

Diario Oficial de la Federación el 13 de febrero del 2003.
4. Cláusula de Exclusión de Extranjeros y Cláusula de Admisión de Extran-
jeros:
En los estatutos de toda sociedad debe incluirse la "cláusula de exclusión
de extranjeros" o el convenio a que se refiere la fracción 1 del artículo 27 Cons-
titucional, que para efectos del presente trabajo le denominaremos "cláusula de
admisión de extranjeros".
Consideramos importante recordar que los textos de dichas cláusulas han
cambiado a través de la historia.
El texto de la "cláusula de exclusión de extranjeros" en la LIE en vigor, es
el siguiente:
ARTÍCULO 2 9-Para los efectos de esta Ley, se entenderá por:

... VII. Cláusula de Exclusron de Extranjeros: El convenio o pacto expreso
que forme parte integrante de los estatutos sociales, por el que se establezca que
las sociedades de que se trate no admitirán directa ni indirectamente como socios
o accionistas a inversionistas extranjeros, ni a sociedades con cláusula de admisión
de extranjeros.
Por otra parte la redacción de la "cláusula de admisión de extranjeros"

conforme al R-LIE en vigor, es la siguiente:
ARTÍCULO 14.-Cuando en los estatutos sociales no se pacte la cláusula de

exclusión de extranjeros, se debe celebrar un convenio o pacto expreso que forme
parte integrante de los estatutos sociales, por el que los socios extranjeros, actuales
o futuros de la sociedad, se obligan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores a
considerarse como nacionales respecto de:
l. La acciones, partes sociales o derechos que adquieran de dichas sociedades;
II. Los bienes, derechos, concesiones, participaciones o intereses de que sean
titulares tales sociedades, y
III. Los derechos y obligaciones que deriven de los contratos en que sean
partes las propias sociedades.
El convenio o pacto señalados deberán incluir la renuncia a invocar la pro-
tección de sus gobiernos bajo la pena, en caso contrario, de perder en beneficio
de la Nación los derechos y bienes que hubiesen adquirido."
Con relación a este tema la LIE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 15.-...
Se deberá insertar en los estatutos de las sociedades que se constituyan la
cláusula de exclusión de extranjeros o el convenio previsto en la fracción 1 del
artículo 27 Constitucional."

ARTÍCULO 16.-...
Las sociedades que modifiquen su cláusula de exclusión de extranjeros por
la de admisión, deberán notificarlo a la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro
de los treinta días hábiles siguientes a dicha modificación.
Si estas sociedades son propietarias de bienes inmuebles ubicados en la zona
restringida destinados a fines no residenciales, deberán dar el aviso a que se refiere
la fracción I del artículo 10 de esta Ley, dentro del plazo previsto en el párrafo
anterior.
Por su parte el R-LIE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 20.-El aviso de modificación de cláusula de exclusión de extran-

jeros por la de admisión a que se refiere el segundo párrafo del artículo 16 de la
Ley, debe acompañarse de una copia del instrumento público que contenga
la reforma estatutaria y que incluya el convenio a que se refiere el artículo 14 de
este Reglamento. La sociedad de que se trate deberá manifestar en dicho aviso si
es propietaria de bienes inmuebles en la zona restringida y los fines a los que están
destinados.
5. Personas morales extranjeras:
ARTÍCULO 17.-Sin perjuicio de lo establecido en los tratados y convenios

internacionales de los que México sea parte, deberán obtener autorización de la
Secretaría:
I. Las personas morales extranjeras que pretendan realizar habitualmente
actos de comercio en la República, y
II. Las personas a que se refiere el artículo 2,736 del Código Civil para el
Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal, que
pretendan establecerse en la República y que no estén reguladas por leyes distintas
a dicho Código.
Es pertinente recordar que las personas morales de nacionalidad mexicana

son aquellas que se constituyen conforme a las leyes mexicanas y tengan en el
territorio nacional su domicilio legal (art. 89 Ley de Nacionalidad), por lo que
cualquier persona moral que no tenga la nacionalidad mexicana debe de consi-
derarse como extranjera (art. 29 fracción IV de la Ley de Nacionalidad).
Es importante señalar que la inversión que realiza una persona moral extran-
jera en México, no está condicionada a que realice habitualmente actos de comer-
cio en la República Mexicana o que se establezca en la misma (art. 17 LIE) sin
pe¡juicio de cumplir otras disposiciones legales (Código Civil, Código de Comercio,

Ley General de Sociedades Mercantiles, Convenciones Internacionales que México

haya suscrito y Ley del Notariado).
Lo anterior quiere decir que la inversión "aislada" que realice una persona
moral extranjera, no requiere de la autorización a que se refiere el art. 17 de la
LIE, ya que esta autorización la deben obtener las personas morales extranjeras
que pretendan realizar habitualmente actos de comercio en la República, así como
aquellas personas a que se refiere el art. 2736 del Código Civil Federal que
pretendan establecerse en la República.
6. Aviso al Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (R.N.I.E.) por
parte del Notario:
Toda persona obligada a inscribirse en el R.N.I.E. que intervenga en un ins-
trumento notarial, debe acreditarle al Notario su inscripción en el referido regis-
tro, o en caso de estar la inscripción en trámite, con la solicitud correspondiente,
y en caso de omisión el Notario dará un aviso.
Al efecto la LIE dispone:
ARTÍCULO 34.-En la constitución, modificación, transformación, fusión,

escisión, disolución y liquidación de sociedades mercantiles, de sociedades y asocia-
ciones civiles y en general, en todos los actos y hechos jurídicos donde intervengan
por sí o representadas, las personas obligadas a inscribirse en el Registro en los
términos del artículo 32 de esta Ley, los fedatarios públicos exigirán a dichas
personas o sus representantes, que les acrediten su inscripción ante el citado Registro,
o en caso de estar la inscripción en trámite, que le acrediten la solicitud corres-
pondiente. De no acreditarlo, el fedatario podrá autorizar el instrumento público
de que se trate, e informará de tal omisión al Registro, dentro de los diez días
hábiles siguientes a la fecha de autorización del instrumento.
ARTÍCULO 35.-Los sujetos obligados a inscribirse en el Registro, debe-
rán renovar anualmente su constancia de inscripción, para lo cual bastará presen-
tar un cuestionario económico-financiero en los términos que fije el reglamento
respectivo.
Con relación al tema que venimos tratando el R-LIE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 43.-Las personas fisicas, personas morales extranjeras y las socie-

dades mexicanas a que se hace referencia en las fracciones 1 y 11 del artículo 32
de la Ley, están obligadas a renovar anualmente su constancia de inscripción durante
los primeros siete meses de cada año, para lo cual bastará presentar la información
a que se refiere el inciso b) de la fracción III del artículo 38 de este Reglamento,
de conformidad con el siguiente calendario que depende de la letra con la cual

m1c1e el nombre, denominación o razón social de la persona que presentará el

informe:
l. De la A a la D, durante abril de cada año;
11. De la E a la J, durante mayo de cada año;
III. De la K a la P, durante junio de cada año, y
IV. De la Q a la Z, durante julio de cada año.
En caso de que la información a que se refiere este artículo se presente antes

del mes en que le corresponda presentarla, se tendrá como fecha de presentación
el primer día hábil de dicho mes.
ARTÍCULO 44.-Para efectos de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley, los

fedatarios públicos deberán exigir a las personas obligadas a inscribirse en el
Registro que les acrediten su inscripción mediante la exhibición de copia del acuse
de recibo de la entrega de la información a que se refiere el inciso b) de la fracción
III del artículo 38 de este Reglamento, relativa al ejercicio fiscal inmediato anterior
para el cual haya vencido el plazo en que se debió realizar dicha notificación.
En caso de las personas que, al momento de acudir con los fedatarios pú-
blicos, no hayan tenido la obligación de presentar la información a que se refiere
el inciso b) de la fracción III del artículo 38 de este Reglamento, deberán acreditar
su inscripción mediante la exhibición de la copia del acuse de recibo de la solicitud
de inscripción.
En caso de la segunda y ulteriores comparecencias ante fedatario público de
algún obligado a inscribirse en el Registro, se dará por cumplida la obligación
de aviso del fedatario en términos de Ley si durante el año de comparecencia ya
se hubiere enviado al Registro un aviso relativo a dicha persona.
Para efectos del informe a que se refiere el artículo 34 de la Ley, los fedatarios
públicos deberán efectuarlo utilizando los formatos aprobados para tal efecto."
7. Redacciones especiales de los instrumentos notariales.

Con relación al tema del R.N.I.E., el artículo 45 del R-LIE dispone lo
siguiente:
ARTÍCULO 45.-Los fedatarios públicos deben insertar en el instrumento
público correspondiente la obligación de:
I. Inscribirse en el Registro, cuando intervengan en la protocolización de

actas de asamblea correspondientes a actos jurídicos relativos a:
a) Personas morales extranjeras para su inscripción en el Registro Público
de Comercio;
b) Constitución de sociedades en las que participe la inversión extranjera;
e) Juntas de socios por virtud de las cuales ingrese la inversión extranjera, u

d) Otorgamiento de fideicomisos de los que se deriven derechos en favor de

la inversión extranjera;
Il. Notificar al Registro, cuando intervengan en la protocolización de actas
de asambleas relativas a actos jurídicos de sociedades en las que participe la in-
versión extranjera, referentes a modificación en:
a) La denominación o razón social;
b) El capital social o estructura accionaria, o el objeto social.
8. Inversión Neutra.
Con relación a este tema la LIE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 19.-La Secretaría podrá autorizar a las instituciones fiduciarias

para que expidan instrumentos de inversión neutra que únicamente otorgarán,
respecto de sociedades, derechos pecuniarios a sus tenedores y, en su caso, dere-
chos corporativos limitados, sin que concedan a sus tenedores derecho de voto en
sus Asambleas Generales Ordinarias. . ..
ARTÍCULO 20.-Se considera neutra la inversión en acciones sin derecho a
voto o con derechos corporativos limitados, siempre que obtengan previamente la
autorización de la Secretaría y, cuando resulte aplicable, de la Comisión Nacional
Bancaria y de Valores.
ARTÍCULO 22.-La Comisión podrá resolver sobre la inversión neutra que
pretendan realizar sociedades financieras internacionales para el desarrollo en el
capital social de sociedades, de acuerdo a los términos y condiciones que para
el efecto establezcan en el reglamento de esta ley.
Con relación a lo anterior, el R-LIE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 22.-Para efectos de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley, se

requiere autorización de la Secretaría para la constitución o modificación de toda
clase de fideicomisos de inversión neutra, así como para la transmisión de acciones
a los mismos, independientemente a la actividad que realice la sociedad que pre-
tenda fideicomitir sus acciones ....
ARTÍCULO 23.-Para efectos de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley, las
sociedades ya constituidas o por constituirse, independientemente de la actividad
que realicen, deben obtener autorización previa de la Secretaría para emitir series
especiales de acciones con carácter de inversión neutra.
9. Adquisición de Inmuebles por Extranjeros:

Los extranjeros (personas fisicas o morales) podrán adquirir la propiedad de
bienes inmuebles en el territorio nacional fuera de zona restringida, previo escrito
que contenga lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos (cláusula calvo) y obtengan el permiso

correspondiente de dicha dependencia (art. 10-A LIE).
Con relación a este tema, el último párrafo del art. 1O-A de la LIE dispone
que la Secretaría de Relaciones Exteriores podrá determinar, mediante acuerdos
generales que se publicarán en el Diario Oficial de la Federación, supuestos en
los que los extranjeros, para tener el derecho a que se refiere este artículo, sólo
deberán presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan lo
dispuesto en la fracción I del artículo 27 Constitucional, sin requerir el permiso
correspondiente de dicha dependencia.
Con fecha 2 de marzo de 1998, se publicó el Acuerdo General que deter-
mina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la
Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto
por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles
fuera de la zona restringida, del que copio en su parte conducente lo que es del
tenor literal siguiente:
ACUERDO
ÚNICO.-Los nacionales de aquellos países con los que los Estados Unidos
Mexicanos sostiene relaciones diplomáticas podrán beneficiarse de lo dispuesto por
el último párrafo del artículo 10-A de la Ley de Inversión Extranjera, por lo que
únicamente deberán presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito
en el que convengan lo dispuesto por la fracción 1 del artículo 27 Constitucional
para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida.
Podemos concluir que los extranjeros en términos generales con presentar

el escrito que contiene el convenio de la cláusula calvo a la Secretaría de Re-
laciones Exteriores pueden adquirir (fuera de la zona restringida) la propiedad de
bienes inmuebles en territorio nacional.
1O. Fideicomisos Sobre Bienes Inmuebles en Zona Restringida:
Las personas morales de nacionalidad mexicana con "cláusula de admisión
de extranjeros" no podrán adquirir la propiedad de bienes inmuebles ubicados en
zona restringida destinados a "fines residenciales". La única forma de poder
utilizar y aprovechar tales bienes (usar, gozar, obtener frutos o productos) es a
través de un fideicomiso por el que una Institución de Crédito adquiera como
Fiduciaria, previo permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y conceder
el uso y aprovechamiento a la sociedad en cuestión, la que fungirá como
fideicomisaria.
Por "fines residenciales" de un inmueble debemos entender aquel destinado
exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros (artículo 59 del

R-LIE). Asimismo el artículo 59 del R-LIE aclara que se entiende por inmueble
destinado a la realización de actividades no residenciales.
Asimismo los extranjeros (personas fisicas o morales) no pueden adquirir
la propiedad de bienes inmuebles dentro de la zona restringida. La única forma
de poder utilizar y aprovechar tales bienes (usar, gozar, obtener frutos o produc-
tos) es a través de un fideicomiso por el que una Institución de Crédito adquiera
como fiduciaria, previo permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
Al efecto el artículo 11 de la LIE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 11.-Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exterio-

res para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre
bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del
fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin
constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean:
l. Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso
previsto en la fracción 11 del artículo 1O de esta Ley; y
11. Personas fisicas o morales extranjeras.
Por otra parte es importante señalar que la escritura pública que contenga
el contrato de fideicomiso debe sujetarse a lo previsto en el artículo 11 del R-LIE
que a la letra dice:
ARTÍCULO 11.-Los contratos de fideicomiso que se constituyan al amparo

de los permisos previstos en el artículo 11 de la Ley deben sujetarse a las siguientes
condiciones:
l. Que el instrumento público respectivo establezca que los fideicomisa-
rios extranjeros convienen en considerarse como mexicanos respecto a sus dere-
chos como fideicomisarios y a no invocar, por lo mismo, la protección de sus
gobiernos, bajo la pena, en caso contrario, de perder dichos derechos en beneficio
de la Nación;
11. Que durante toda la vigencia del fideicomiso la institución fiduciaria
conserve la titularidad del bien inmueble fideicomitido sin conceder derechos reales
a los fideicomisarios;
III. Que la institución fiduciaria presente ante la Secretaría de Relaciones
Exteriores, a más tardar en abril de cada año, un informe sobre los fideicomisos
autorizados en caso de sustitución fiduciaria, así como de designación de fideico-
misarios sustitutos o cesión de derechos fideicomisarios en favor de personas fi-
sicas o morales extranjeras, o de sociedades mexicanas con cláusula de admisión
de extranjeros, tratándose de inmuebles adquiridos para fines residenciales;
IV. Que los fideicomisarios se obligan a informar a la institución fiduciaria
sobre el cumplimiento de los fines del fideicomiso, y que esta última se obliga a

informar a la Secretaría de Relaciones Exteriores sobre el particular, cuando sea

requerida para ello, siempre que existan motivos que hagan suponer el incumpli-
miento de las condiciones bajo las cuales fue otorgado el permiso;
En caso de incumplimiento o violación a cualquiera de las condiciones es-
tablecidas en el permiso correspondiente, la institución fiduciaria contará con un
plazo de sesenta días hábiles para subsanarlas o corregirlas, contados a partir de
la fecha de notificación por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores
de dichas irregularidades; en caso contrario, se procederá en los términos de la
fracción VII del presente artículo;
V. Que la institución fiduciaria obtenga permiso previo de la Secretaría de
Relaciones Exteriores tratándose de ampliación de la materia y cambio de los fines
del fideicomiso;
VI. Que la institución fiduciaria se comprometa a notificar la extinción del
fideicomiso a la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los cuarenta días
hábiles siguientes a su fecha de extinción, y
VII. Que las partes en el contrato se comprometan a extinguir el fideicomiso
a petición de la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de un plazo de ciento
ochenta días contados a partir de la fecha de notificación del requerimiento, en
caso de incumplimiento o violación a cualquiera de las condiciones establecidas
en el permiso correspondiente.
Los permisos a que se refiere el artículo 11 de la Ley, no eximen del cum-
plimiento de los planes y programas de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico
de la localidad en la que se ubique el inmueble, ni de los criterios de sustentabi-
lidad de la política ambiental.
11. Permisos de la Secretaría de Relaciones Exteriores previos al otorga-

miento de los instrumentos:
Todos los permisos para la constitución de sociedades, cambio de denomi-
nación, fideicomisos en zona restringida, y adquisición de inmuebles por extran-
jeros deben obtenerse previamente al otorgamiento de los instrumentos respec-
tivos.
Al efecto el artículo 4 9 del R-LIE dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 4 9-Los fedatarios públicos ante quienes se formalicen actos jurí-

dicos para los que se requieran los permisos a que hacen referencia los artículos 11,
15 y 16 de la Ley, previo al otorgamiento del instrumento respectivo deben exigir
el permiso correspondiente o, en el supuesto de que haya operado la afirmativa
ficta la constancia a que hace referencia el artículo 17 de la Ley Federal de Pro-
cedimientos Administrativos, y así hacerlo constar en dicho instrumento.
Los fedatarios públicos ante quienes se formalice la adquisición de bienes
inmuebles a que hace referencia el artículo 10 A de la Ley, previo al otorgamiento
del instrumento respectivo deben exigir el permiso correspondiente.

Cuando no se cuente con el permiso por ubicarse en los supuestos a que hace
referencia el segundo párrafo del artículo 10 A de la Ley, los fedatarios públicos
deben requerir al extranjero, previamente al otorgamiento del instrumento públi-
co, que compruebe la presentación ante la Secretaría de Relaciones Exteriores del
escrito a que hace referencia al artículo 8 de este Reglamento y hacer constar en
el instrumento correspondiente que ha operado la afirmativa ficta en los térmi-
nos de dicha disposición.
Cuando se trate del supuesto previsto en el último párrafo del artículo 10 A
de la Ley, los fedatarios públicos deben requerir al extranjero, previamente al
otorgamiento del instrumento público, que acredite la presentación ante la Secre-
taría de Relaciones Exteriores del convenio a que hace referencia la fracción I del
artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y que se
ubica en los supuestos previstos en los acuerdos generales de que se trate, y así
hacerlo constar en el instrumento público.
XV. SOCIEDADES CON REGULACIÓN ESPECIAL QUE INTEGRAN

EL SISTEMA FINANCIERO MEXICANO
Las personas morales del Sistema Financiero Mexicano tienen una regula-
ción jurídica especial.
Algunas de esas personas morales para poder constituirse requieren de una
concesión o autorización o aprobación previa, por parte de la Autoridad Admi-
nistrativa (SECRETARÍA DE HACIENDA Y CRÉDITO PÚBLICO, COMISIÓN
NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES, COMISIÓN NACIONAL DE
SEGUROS Y FIANZAS, COMISIÓN NACIONAL DEL SISTEMA DE AHO-
RRO PARA EL RETIRO).
Las mencionadas personas morales deben redactar sus estatutos sociales
conforme a lo previsto en la Ley Especial, principalmente con relación a su deno-
minación, objeto, duración, capital social e inversión extranjera.
Las características comunes podemos resumirlas de la siguiente manera:
• La escritura constitutiva, es~atutos y reformas a los mismos deben ser

previamente aprobados por la SHCP o la CNSF o la CNBV o la CONSAR.
• En la denominación social por regla general se incorpora la actividad de
la sociedad.
• El objeto social es específico conforme a la Ley Especial.
• La duración por regla general es indefinida.
• El capital social por regla general está determinado por la SHCP o la
CNSF o la CNBV o la CONSAR.

REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PREVIOS Y POSTERIORES.. . 77
• La inversión extranjera por regla general tiene regulación específica tanto

en la Ley de Inversión Extranjera como en la Ley Especial.
• Los socios por regla general tienen límites máximos de participación.
• La administración de la sociedad por regla general se confiere a un Consejo
y requiere aprobación previa de la SHCP o la CNSF o la CNBV o la CONSAR.
• La vigilancia de las operaciones sociales por regla general está encomen-
dada a Comisarios que previamente deben ser aprobados por la SHCP o la CNSF
o la CNBV o la CONSAR. Asimismo por regla general están vigiladas directa-
mente por la SHCP o la CNSF o la CNBV o la CONSAR.
• La fusión o escisión por regla general requieren de aprobación previa
de la SHCP o la CNSF o la CNBV o la CONSAR.
• Por regla general es causa de disolución y liquidación la revocación de
la autorización o concesión otorgada por la SHCP o la CNSF o la CNBV o la
CONSAR.
La regulación jurídica de las multicitadas personas morales se encuentra
principalmente en los siguientes ordenamientos:
a) Ley de Instituciones de Crédito;
b) Ley para regular las Agrupaciones Financieras;
e) Ley del Mercado de Valores;
d) Ley de Sociedades de Inversión;
e) Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito;
f) Ley de Instituciones de Fianzas;
g) Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros;
h) Reglamento de Agentes de Seguros y de Fianzas;
i) Ley de los Sistemas de Ahorro para el Retiro; y
j) Ley de Ahorro y Crédito Popular.
Algunas de las sociedades con regulación especial son las siguientes:

l. Instituciones de Banca Múltiple.
2. Instituciones de Banca de Desarrollo.
3. Filiales de Instituciones Financieras del Exterior (para operar como Insti-
tuciones de Banca Múltiple o como Sociedades Financieras de Objeto Limitado).
4. Sociedades Financieras de Objeto Limitado (las reglas generales fueron
publicadas en el Diario Oficial de la Federación del día 14 de junio de 1993).
5. Sociedades Inmobiliarias de las que sean accionistas las Instituciones de
Crédito y Organizaciones Auxiliares (las reglas generales a las que se sujetarán

para su operación, fueron publicadas en el Diario Oficial de la Federación el día

14 de septiembre de 1983).
6. Empresas que prestan servicios complementarios o auxiliares en la admi-
nistración o en la realización del objeto social de las Instituciones de Banca Múltiple.
7. Sociedades Controladoras de Grupos Financieros.
8. Sociedades Controladoras Filiales de Instituciones Financieras del Exterior.
9. Sociedades de Información Crediticia (las reglas generales fueron publi-
cadas en el Diario Oficial de la Federación el día 15 de febrero de 1995).
10. Casas de Bolsa.
11. Especialistas Bursátiles.
12. Bolsas de Valores.
13. Instituciones para el Depósito de Valores.
14. Instituciones Calificadoras de Valores.
15. Sociedades que prestan servicios a las Casas de Bolsa o cuyo objeto sea
auxiliar o complementario de las actividades que éstas realizan (las disposiciones
generales fueron publicadas en el Diario Oficial de la Federación el día 1O de
agosto de 1989).
16. Contrapartes Centrales.
17. Sociedades de Inversión.
18. Sociedades de Inversión de Objeto Limitado.
19. Sociedades Operadoras de Sociedades de Inversión.
20. Filiales de Instituciones Financieras del Exterior para operar como
Sociedades de Inversión o como Sociedades Operadoras de Sociedades de Inver-
sión o Distribuidora de Acciones de Sociedades de Inversión, o Valuadoras de
Acciones de Sociedad de Inversión.
21. Almacenes Generales de Depósito.
22. Arrendadoras Financieras.
23. Empresas de Factoraje Financiero.
24. Uniones de Crédito.
25. Filiales de Instituciones Financieras del Exterior para operar como
Organizaciones Auxiliares del Crédito o Casas de Cambio.
26. Casas de Cambio.
27. Centros Cambiarios.
28. Instituciones de Fianzas.
29. Filiales de Instituciones Financieras del Exterior para operar como Institu-
ciones de Fianzas.
30. Instituciones de Seguros.

31. Filiales de Instituciones Financieras del Exterior para operar como Ins-
tituciones de Seguros.
32. Sociedades Mutualistas de Seguros.
33. Sociedades Inmobiliarias de las que sean accionistas las Instituciones de
Seguros (las reglas fueron publicadas en el Diario Oficial de la Federación el día
12 de noviembre de 1990).
34. Sociedades de Agentes de Seguros.
35. Sociedades de Agentes de Fianzas.
36. Sociedades de Agentes de Seguros y de Fianzas.
37. Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORE).
38. Sociedades de Inversión Especializadas de Fondos para el Retiro
(SIEFORE).
39. Entidades de Ahorro y Crédito Popular.
40. Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo.
XVI. LEY FEDERAL DEL DERECHO DE AUTOR

Y SU REGLAMENTO 15
Con relación a nuestro tema la Ley Federal del Derecho de Autor dispone
lo siguiente:
ARTÍCULO 192.-Sociedad de gestión colectiva es la persona moral que, sin

ánimo de lucro, se constituye bajo el amparo de esta Ley con el objeto de proteger
a autores y titulares de derechos conexos tanto nacionales como extranjeros, así
como recaudar y entregar a los mismos las cantidades que por concepto de dere-
chos de autor o derechos conexos se generen a su favor ...
ARTÍCULO 193.-Para poder operar como sociedad de gestión colectiva
se requiere autorización previa del Instituto (Instituto Nacional del Derecho de
Autor), el que ordenará su publicación en el Diario Oficial de la Federación" ...
Al efecto el Reglamento de la Ley Federal del Derecho de Autor dispone

lo siguiente:
ARTÍCULO 119.-Para obtener la autorización para operar una sociedad, se

deberá presentar solicitud por escrito, a la que se anexarán:
l. Proyectos de acta constitutiva y estatutos de la sociedad, los cuales de-
berán: ...
15
Publicados en el Diario Oficial de la Federación, los días 24 de diciembre de 1996 y
22 de mayo de 1998, respectivamente.

ARTÍCULO 121.-El interesado, una vez otorgada la autorización deberá, en

un plazo no mayor de treinta días, acudir ante notario público para protocolizar el
acta constitutiva. Una vez obtenida la protocolización, deberá inscribir el acta y los
estatutos de la sociedad en el Registro dentro de un plazo igual. Transcurridos los
plazos señalados sin que se hubieren realizado las acciones previstas, la autoriza-
ción de operación de la sociedad se considerará caduca.
Presentada la solicitud, el Registro contará con un plazo de treinta días para
realizar la inscripción ...
XVII. LEY DE CÁMARAS EMPRESARIALES

Y SUS CONFEDERACIONES 16
Con relación a nuestro tema la mencionada Ley dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 69-La Secretaría (Secretaría de Economía) tendrá las siguientes

atribuciones y facultades:
I. Autorizar la constitución de cámaras y confederaciones, cuando se cumpla
lo establecido en esta ley; ...
ARTÍCULO 14.-Para constituir una cámara deberá seguirse el procedimiento
siguiente:
I. El grupo promotor presentará su solicitud a la Secretaría, acompañada de
su proyecto de estatutos y presupuesto ...
La Secretaría verificará que se cumpla con los requisitos previstos por esta
Ley, en un plazo de cuarenta y cinco días contados a partir de la presentación de
la solicitud.
II. Satisfecho lo anterior, dentro de los quince días siguientes el grupo pro-
motor convocará a la Asamblea General mediante publicación que se efectuará al
menos dos veces consecutivas en dos de los Periódicos de mayor circulación en
la circunscripción propuesta para la Cámara. Dicha asamblea deberá sesionar por
lo menos veinte días después de la última convocatoria, y
III. Celebrada la sesión de la asamblea general constitutiva ante fedatario
público competente, el instrumento que éste expida deberá ser enviado a la Secre-
taría, la que en su caso procederá al registro de los estatutos correspondientes y
otorgará la autorización para constituir la cámara, misma que deberá publicarse en
el Diario Oficial de la Federación.
ARTÍCULO 16.-Los estatutos de las cámaras y confederaciones deberán con-
tener por lo menos lo siguiente:
... La Secretaría registrará los estatutos y sus modificaciones, los cuales deberán
constar en instrumento otorgado ante fedatario público competente y publicarse en
el Diario Oficial de la Federación.
16
Publicada en el Diario Oficial de la Federación, el día 20 de diciembre de 1996.

XVIII. LEY DE SOCIEDADES DE SOLIDARIDAD SOCIAL 17
Con relación a nuestro tema dicha Ley dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 59-La sociedad de solidaridad social se constituirá mediante Asam-

blea General que celebren los interesados, de la que se levantará por quintuplicado
y en la cual, además de las generales de los mismos, se asentarán los nombres de
las personas que hayan resultado electas para integrar, por primera vez, los comités
ejecutivos, de vigilancia, de admisión de socios, así como el texto de las bases
constitutivas.
La autenticidad de las firmas de los otorgantes será certificada por Notario
Público, por la Primera Autoridad Municipal, o a falta de ellos por un funcionario
local o federal, con jurisdicción en el domicilio social. La nacionalidad de los
otorgantes será comprobada con el acta de nacimiento respectiva.
ARTÍCULO 79-Para el funcionamiento de la sociedad se requerirá de auto-
rización previa del Ejecutivo Federal, a través de la Secretaría de la Reforma
Agraria, cuando se trate de las industrias rurales y de la Secretaría del Trabajo y
Previsión Social en los demás casos.
Dicha autorización sólo precederá si las base constitutivas no contravienen
en lo dispuesto en la presente Ley.
ARTÍCULO 89-El acta y bases constitutivas, así como la autorización, debe-
rán inscribirse en el Registro que para tal efecto lleven las Secretarías mencionadas
en el artículo anterior.
La Sociedad de Solidaridad Social tendrá personalidad jurídica a partir de su
inscripción en el Registro previsto en el párrafo anterior.
18
XIX. CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN
Con relación a este tema el mencionado Código dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 14-A.-Se entiende que no hay enajenación en los siguientes casos:

Escisión de sociedades
l. En escisión, siempre que se cumpla con los requisitos siguientes:
. . . b) Que cuando se desaparezca una sociedad con motivo de escisión, la
sociedad escindente designe a la sociedad que asuma la obligación de presentar las
declaraciones de impuestos del ejercicio e informativas que en los términos esta-
blecidos por las leyes fiscales le correspondan.
Cuando no se cumpla con el requisito a que se refiere el inciso b) que
antecede, los fedatarios públicos, dentro del mes siguiente a la fecha de autori-
17
Publicada en el Diario Oficial de la Federación, el día 27 de mayo de 1976.
18
Publicado en el Diario Oficial de la Federación, el día 31 de diciembre de 1981.

zación de la escritura correspondiente, deberán informar de esta circunstancia a

las autoridades fiscales. En estos casos, la autoridad podrá exigir la prestación
de las declaraciones correspondientes a cualquiera de las sociedades escindidas ... "
ARTÍCULO 27.-...
(OCTAVO PÁRRAFO) Los fedatarios públicos exigirán a los otorgantes de
las escrituras públicas en que se haga constar actas constitutivas, de fusión, escisión
o de liquidación de personas morales, que comprueben dentro del mes siguien-
te a la firma que han pre:;entado solicitud de inscripción, o aviso de liquidación
o de cancelación, según sea el caso, en el registro federal de contribuyentes, de
la persona moral de que se trate, debiendo asentar en su protocolo la fecha de su
presentación; en caso contrario, el fedatario deberá informar de dicha omisión a
la Secretaría de Hacienda y Crédito Público dentro del mes siguiente a la autori-
zación de la escritura.
(NOVENO PÁRRAFO) Asimismo, los fedatarios públicos deberán asentar
en las escrituras públicas en que hagan constar actas constitutivas y demás actas
de asamblea de personas morales cuyos socios o accionistas deban solicitar su
inscripción en el registro federal de contribuyentes, la clave correspondiente a cada
socio o accionista o, en su caso, verificar que dicha clave aparezca en los docu-
mentos señalados. Para ello, se cerciorarán de que dicha clave concuerde con la
cédula respectiva.
Con relación a este tema la Resolución Miscelánea publicada en el Diario

Oficial de la Federación el día 31 de marzo del año 2003, dispone lo siguiente:
... 2.3.10. Para los efectos del artículo 27, segundo párrafo del Código, los
fedatarios públicos que protocolicen actas constitutivas y demás actas de asamblea
de personas morales con fines no lucrativos a que se refiere el Título 111 de la Ley
del ISR, deberán asentar dicha circunstancia en el acta correspondiente, así como
señalar el objeto social de las mismas con lo cual se entenderá cumplido lo dis-
puesto en los párrafos octavo y noveno del citado precepto .
... 2.3.15. Para los efectos del artículo 27, noveno párrafo del Código, la
obligación de los fedatarios públicos de cerciorarse de que la clave del RFC de
socios o accionistas de personas morales concuerde con la cédula de identificación
fiscal respectiva, se tendrá por cumplida cuando se conserve copia de la citada
cédula o la constancia de inscripción al RFC emitida por el SAT y se agregue ésta
al apéndice de acta correspondiente, o bien, cuando se cerciore que los datos
constan en otra escritura de la sociedad, protocolizada anteriormente y se indique
esta circunstancia.
También se tendrá por cumplida la citada obligación cuando dichos fedatarios
asienten en la escritura de que se trate la clave del RFC y el número de folio de
la cédula de identificación fiscal proporcionada por los socios o accionistas.
Los fedatarios públicos podrán tener por cumplido lo dispuesto en esta regla
cuando soliciten la clave del RFC, la cédula de identificación fiscal o la constancia

de inscripción al RFC emitida por el SAT y no les sea proporcionada, siempre que
den aviso a la Secretaría de esta circunstancia y asienten en su protocolo tanto
el hecho de haber solicitado la clave de RFC y la cédula sin que se les hubiera
proporcionado, como la fecha de presentación de dicho aviso.
2.3.16. Para los efectos del artículo 27, noveno párrafo del Código, los
fedatarios públicos cumplen con la obligación de asentar la clave del RFC en
las escrituras públicas en que hagan constar actas constitutivas y demás actas de
asamblea de personas morales residentes en México en las que concurran socios
o accionistas residentes en el extranjero, cuando hagan constar en dichas escri-
turas la declaración bajo protesta de decir verdad del delegado que concurra
a la protocolización del acta, de que la persona moral de que se trate presentará
la relación a que se refiere el artículo 27, quinto párrafo del Código a más tardar
el 31 de marzo de 2004.
2.3.17. Para los efectos del artículo 27, noveno párrafo del Código, la obli-
gación de los fedatarios públicos de verificar que la clave del RFC de socios o
accionistas de personas morales aparezca en las escrituras públicas en que se hagan
constar actas constitutivas o demás actas de asamblea, se tendrá por cumplida
cuando se encuentre transcrita en la propia acta que se protocoliza, obre agregada
al apéndice del acta o bien le sea proporcionada al fedatario público por el dele-
gado que concurra a la protocolización del acta y se asiente en la escritura corres-
pondiente.
XX. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y REGLAMENT0 19
Con relación a nuestro tema la Ley dispone lo siguiente:
TÍTULO IV. DE LAS PERSONAS FÍSICAS

CAPÍTULO IV. De los ingresos por enajenación de bienes
... ARTÍCULO 154.-
... (Tercer párrafo) En operaciones consignadas en escrituras públicas el
pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los
quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios,
corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones
19
Publicados en el Diario Oficial de la Federación los días 19 de enero del año 2002 y
29 de febrero de 1984, respectivamente.
NOTA: El Reglamento de la Ley del ISR continúa aplicándose en lo que no se oponga a
la nueva Ley de I.S.R. y hasta en tanto se expida un nuevo Reglamento. Artículo Segundo fracción II
de las Disposiciones Transitorias de la nueva Ley de I.S.R.
En el decreto publicado en el Diario Oficial el día 30 de diciembre del 2002, por el que
se reforma, adiciona y derogan diversas disposiciones de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en
el inciso XVI del artículo segundo de las disposiciones transitorias, dispone que el Ejecutivo
Federal deberá emitir el nuevo Reglamento, a más tardar dentro de los primeros siete meses del
año 2003.

notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las

oficinas autorizadas. Asimismo, dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada
año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto
establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas
en el ejercicio inmediato anterior.
. . . Las personas morales a que se refiere el Título III de esta Ley, a excep-
ción de las mencionadas en el artículo 102 de la misma y de aquéllas autorizadas
para recibir donativos deducibles en los términos de los artículos 31, fracción I y
176 fracción III, de la citada Ley, que enajenen bienes inmuebles efectuarán pagos
provisionales en los términos de este artículo, los cuales tendrán el carácter de pago
definitivo. ·
ARTÍCULO 154-BIS.-Con independencia de lo dispuesto en el artículo 154
de esta Ley, los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos
y construcciones, efectuarán un pago por cada operación aplicando la tasa del 5%
sobre la ganancia obtenida en los términos de este Capítulo, el cual se enterará
mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas de la Entidad
Federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate.
El impuesto que se pague en los términos del párrafo anterior será acreditable
contra el pago provisional que se efectúe por la misma operación en los términos
del artículo 154 de esta Ley. Cuando el pago a que se refiere este artículo exceda del
pago provisional determinado conforme al citado precepto, únicamente se enterará
el impuesto que resulte conforme al citado artículo 154 de esta Ley a la Entidad
Federativa de que se trate.
En el caso de operaciones consignadas en escrituras públicas, los notarios,
corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones
notariales, calcularán el pago a que se refiere este artículo bajo su responsabilidad
y lo enterarán en las oficinas autorizadas a que se refiere el mismo en el mismo
plazo señalado en el tercer párrafo del artículo 154 de esta Ley ....
Con relación a la exención del ingreso por la venta de casa habitación,

la Miscelanea Fiscal para el año 2003 dispone lo siguiente:
3.13.4. Para los efectos de lo establecido en el inciso a), de la fracción XV,

del artículo 109 de la Ley del ISR, los contribuyentes podrán acreditar ante el
notario público con el que se protocolice la operación, que la enajenación del
inmueble se trata de su casa habitación, presentando la credencial de elector a su
nombre expedida por el Instituto Federal Electoral (IFE), en la que coinciden el
domicilio del inmueble a enajenar, con el que aparezca en dicha credencial.
Asimismo, para los efectos de lo dispuesto en el artículo 77 del Reglamento
de la Ley del ISR, los contribuyentes a que se refiere la presente regla también
podrán acreditar que la enajenación del inmueble se trata de su casa habitación,
con la documentación a que se refieren las fracciones I y 11 del citado precepto
y siempre que además dicha documentación cumpla con lo dispuesto en el último

párrafo del mismo, sin que sea necesario acreditar que se habitó la casa durante
los dos años anteriores al de su enajenación.
Por otra parte la Ley de ISR dispone lo siguiente:
... CAPÍTULO V. De los ingresos por adquisición de bienes

... ARTÍCULO 157.-
... (Segundo Párrafo) En operaciones consignadas en escritura pública en las
que el valor del bien de que se trate determine mediante avalúo, el pago provisional
se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes
a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces
y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcu-
larán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada
declaración en las oficinas autorizadas. Asimismo, dichos fedatarios, a más tardar
el día 15 de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas,
la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto
de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
... TÍTULO V. DE LOS RESIDENTES EN EL EXTRANJERO CON IN-
GRESOS PROVENIENTES DE FUENTE DE RIQUEZA UBICADA EN TERRI-
TORIO NACIONAL.
... ARTÍCULO 189.-En los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, se
considerará que la fuente de riqueza se ubica en territorio nacional cuando en el
país se encuentren dichos bienes.
El impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del
ingreso obtenido, sin deducción alguna, debiendo efectuar la retención el adquirente
si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento
permanente en el país; de lo contrario, el contribuyente enterará el impuesto co-
rrespondiente mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas
dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.
Los contribuyentes que tengan representantes en el país que reúnan los re-
quisitos establecidos en el artículo 208 de esta Ley, y siempre que la enajenación
se consigne en escritura pública o se trate de certificados de participación inmo-
biliaria no amortizables, podrán optar por aplicar sobre la ganancia obtenida, la tasa
máxima para aplicarse sobre el excedente del límite inferior que establece la tarifa
contenida en el artículo 177 de esta Ley; para estos efectos la ganancia se deter-
minará en los términos del Capítulo IV del Título IV de esta Ley, sin deducir las
pérdidas a que se refiere el último párrafo del artículo 148 de la misma. Cuando
la enajenación se consigne en escritura pública el representante deberá comunicar
al fedatario que extienda la escritura, las deducciones a que tiene derecho su re-
presentado. Si se trata de certificados de participación inmobiliaria no amortizables,
el representante calculará el impuesto que resulte y lo enterará mediante declara-
ción en la oficina autorizada que corresponda a su domicilio dentro de los quince
días siguientes a la obtención del ingreso. Los notarios, jueces, corredores y demás

fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el

impuesto bajo su responsabilidad, lo harán constar en la escritura y lo enterarán
mediante declaración en las oficinas autorizadas que correspondan a su domicilio,
dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firma la escritura. En los
casos a que se refiere este párrafo se presentará declaración por todas las enaje-
naciones aun cuando no haya impuesto a enterar. Asimismo, dichos fedatarios, en
el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la
información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de
las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
En las enajenaciones que se consignen en escritura pública no se requerirá

representante en el país para ejercer la opción a que se refiere el párrafo anterior.
Cuando las autoridades fiscales practiquen avalúo y éste exceda en más de

un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia
se considerará ingreso del adquirente residente en el extranjero, y el impuesto se
determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total de la diferencia, sin deducción
alguna, debiendo enterado el contribuyente mediante declaración que presentará
ante las oficinas autorizadas dentro de los quince días siguientes a la notificación
que efectúen las autoridades fiscales.
Tratándose de adquisiciones a título gratuito, el impuesto se determinará
aplicando la tasa del 25% sobre el total del valor del avalúo del inmueble, sin
deducción alguna; dicho avalúo deberá practicarse por persona autorizada las
autoridades fiscales. Se exceptúan del pago de dicho impuesto los ingresos que se
reciban como donativos a que se refiere el artículo 109 fracción XIX inciso a), de
esta Ley.
Cuando en las enajenaciones que se consignen en escritura pública se pacte
que el pago se hará en parcialidades en un plazo mayor a 18 meses, el impuesto
que se cause se podrá pagar en la medida en que sea exigible la contraprestación
y en la proporción que a cada una corresponda, siempre que se garantice el interés
fiscal. El impuesto se pagará el día 15 del mes siguiente a aquél en que sea exigible
cada uno de los pagos.
Con relación a todo lo anterior la regla 3.17 .5 de la Miscelánea Fiscal para

el año 2003 reitera la obligación de los Notarios de calcular y enterar el ISR así
como el IVA respectivo.
Al efecto transcribimos dicha regla:
3.17.5. Para los efectos de los artículos 154, tercer párrafo, 154-Bis, tercer
párrafo, 189, tercer párrafo de la Ley del ISR y 33, segundo párrafo de la Ley del
IVA, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal

tengan funciones notariales, deberán calcular y, en su caso, enterar el ISR y el

IVA que corresponda a dichas enajenaciones de conformidad con las citadas dis-
posiciones legales, aun en el supuesto de enajenaciones de inmuebles consig-
nadas en escritura pública en las que la firma de la escritura o minuta se
hubiese realizado por un juez en rebeldía del enajenante ...
Con relación a nuestro tema el Reglamento dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 113.-Para los efectos del último párrafo del artículo 96 (actual-
mente 147) de la Ley, cuando se pacte el pago en parcialidades se procederá como
sigue:
... IV. El contribuyente garantizará el interés fiscal. La garantía será igual
a la diferencia que resulte entre el pago provisional que en los términos del artícu-
lo 103 (actualmente 154) de la Ley correspondería y el pago provisional que se
efectúe en los términos de la fracción I de este artículo, más los posibles recargos
correspondientes a un año. Cuando la enajenación a plazos se consigne en escritura
pública, el fedatario público deberá presentar la garantía mencionada conjuntamen-
te con la declaración del pago provisional. ..
ARTÍCULO 125.-Para los efectos del tercer párrafo del artículo 103 (actual-
mente 154) de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por
disposición legal tengan funciones notariales, quedan relevados de la obligación
de efectuar el cálculo y entero del impuesto a que se refiere dicho artículo, cuando
la enajenación de inmuebles se realice por personas fisicas dedicadas a actividades
empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa
y exhiban copia sellada de la declaración correspondiente al último año de ca-
lendario para el pago del impuesto; tratándose del primer año de calendario deberá
presentarse copia del aviso de alta o en su defecto de la solicitud de inscripción
en el Registro Federal de Contribuyentes.
Cuando las enajenaciones a que se refiere el párrafo anterior sean efectuadas
por contribuyentes menores, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios
que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán efectuar el cálculo
y entero del impuesto en los términos del artículo 103 (actualmente 154) citado.
ARTÍCULO 165.-Para los efectos del último párrafo del artículo 150 (actual-
mente 189) de la Ley, cuando en las enajenaciones que se consignan en escritura
pública se pacte el pago del precio en parcialidades y se hubiere ejercido la opción
prevista por dicho precepto, se hará constar en la citada escritura el plazo mayor
a 18 meses, la forma en que el contribuyente garantice el interés fiscal, que
la garantía corresponde al impuesto determinado y que la misma fue aceptada
por la autoridad recaudadora correspondiente en los términos del código fiscal de
la federación y su reglamento; la garantía deberá comprender los posibles recargos
que se causarían en los siguientes cinco años, considerando para tales efectos la
tasa vigente en la fecha en que se otorgó la garantía. El fedatario público enterará

el impuesto en la proporción que corresponda a la cantidad que sea entregada al

momento de la firma de la escritura.
Se podrá garantizar el interés fiscal mediante responsabilidad solidaria asu-
mida por el adquirente del inmueble, en la escritura pública respectiva, hasta por
el monto de dicho interés fiscal.
XXI. LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

Y SU REGLAMENT0 20
Con relación a este tema la Ley dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 33.-Cuando se enajene un bien o se preste un servicio en forma

accidental, por los que deba pagar impuesto en los términos de esta Ley, el con-
tribuyente lo pagará mediante declaración que presentará en las oficinas autoriza-
das, dentro de los 15 días hábiles siguientes a aquél en el que obtenga la
contraprestación, sin que contra dicho pago se acepte acreditamiento. En las im-
portaciones ocasionales el pago se hará como lo establece el artículo 28 de esta
Ley. En estos casos no formulará declaración anual ni de pago provisional ni
llevará contabilidad; pero deberá expedir los documentos que señala la fracción III
del artículo anterior y conservar la documentación correspondiente durante 5 años.
. . . Tratándose de enajenación de inmuebles por la que se deba pagar el
impuesto en los términos de esta Ley, consignada en escritura pública, los notarios,
corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones
notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán dentro
de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura, en la oficina
autorizada que corresponda a su domicilio. Lo dispuesto en este párrafo no es
aplicable en el caso a que se refiere el artículo 1-A, fracción I de esta Ley.
Al efecto el Reglamento dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 21.-
... Se considerará destinada a casa habitación, cuando en la enajenación de
una construcción el adquirente declare que la destinará a ese fin, siempre que
se garantice el impuesto que hubiera correspondido ante las mismas autoridades
recaudadoras autorizadas para recibir las declaraciones de este impuesto. Dichas
autoridades ordenarán la cancelación de la garantía cuando por más de seis meses
contados a partir de la fecha en que el adquirent~ reciba el inmueble, éste se destine
a casa habitación ...
20
Publicados en el Diario Oficial de la Federación, los días 31 de diciembre de 1981 y
29 de febrero de 1984.

ARTÍCULO 48.-Para los efectos del artículo 33 de la Ley, los notarios, co-
rredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones
notariales, quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del
impuesto a que se refiere dicho artículo cuando la enajenación de inmuebles se
realice por contribuyentes que deban presentar declaraciones del ejercicio de este
impuesto y exhiban copia sellada de las últimas declaraciones de pago provi-
sional y del ejercicio. Tratándose del primer ejercicio deberán presentar copia
sellada de las últimas declaraciones de pago provisional.
No se consideran enajenaciones de bienes efectuadas en forma accidental,
aquellas que realicen los contribuyentes obligados a presentar declaraciones del
ejercicio de este impuesto.
Por último señalaremos que con relación a todo lo anterior la regla 3.17 .5
de la Miscelánea Fiscal para el año 2003 reitera la obligación de los Notarios de
calcular y enterar el IV A respectivo, aún en el caso de que un juez firme en
rebeldía del enajenante.


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Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Requisitos administrativos previos

Para el desarrollo del tema entenderemos por requisitos administrativos los

l. LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

La LAH en su artículo 53 dispone que no surtirán efectos los actos, conve-

46 HERIBERTO CASTILLO VILLANUEV A

formidad con lo previsto en esta Ley, la legislación estatal de desarrollo ur-

Revista Mexicana de Derecho, núm. 5, México, 2003.

REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PREVIOS Y POSTERIORES... 47

La obligación de NOTIFICAR a la Entidad Federativa y al Municipio es

Revista Mexicana de Derecho, núm. 5, México, 2003.

48 HERIBERTO CASTILLO VILLANUEVA

PROVISIONES: las áreas que serán utilizadas para la fundación de un centro

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11. LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS

En todos los ACTOS TRASLATIVOS DE DOMINIO sobre bienes inmuebles

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50 HERIBERTO CASTILLO VILLANUEVA

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REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PREVIOS Y POSTERIORES... 51

7. Que son MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS los bienes muebles e

111. LEY GENERAL DE DESARROLLO FORESTAL SUSTENTABLE 3

Con relación a nuestro tema dicha ley dispone lo siguiente:

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52 HERIBERTO CASTILLO VILLANUEVA

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IV. LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO

Todos los actos, convenios, y contratos relativos a la propiedad, posesión

Revista Mexicana de Derecho, núm. 5, México, 2003.

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En el caso de la primera enajenación de parcelas sobre las que se hubiere

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ARTÍCULO 99-Para el mejor desarrollo de sus funciones registrales y

VIII. LEY DE ASOCIACIONES RELIGIOSAS Y CULTO PÚBLIC0 8

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IX. LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES (EN LO SUCESIVO

Dicha Ley es aplicable al Gobierno Federal, a los Organismos Descentraliza-

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tración Pública Federal y el art. 89 transitorio del Decreto Publicado en el Diario

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X. LEY MINERA Y REGLAMENTO 10

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