DRS

Derecho Real Accesorio De Superficie

Instrumento de captura de valor del
suelo para la financiación de sistemas
de transporte público
Guía de implementación
 DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE
EN INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE
DEPARTAMENTO NACIONAL DE PLANEACIÓN DERECHO REAL ACCESORIO DE
SUPERFICIE EN INFRAESTRUCTURA DE
Director General TRANSPORTE
Luis Alberto Rodríguez (Diciembre 2021)
Subdirección General Territorial Coordinación Editorial
Amparo García Montaña
Grupo de Comunicaciones y Relaciones Públicas
Luis Segundo Gámez Daza
Subdirección General Sectorial Yolima Celis Yaruro
Daniel Gómez Gaviria
Corrección de estilo
Secretaría General Carmen Elisa Villamizar Camargo
Diana Patricia Ríos García
Diseño y diagramación
Dirección de Infraestructura y Energía Sostenible (DIES) Gretty Viviana Acosta Arregocés
Jonathan David Bernal González

Subdirección de Movilidad y Transporte Urbano

Ximena Paola Cantor Apolinar
Este documento contó con el apoyo del
Asistencia técnica Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
Juan Camilo Molina Contreras y del Ministerio de Transporte.
Laura Milena Correa Garzón
Gretty Viviana Acosta Arregocés
Gisella Fernanda Beltrán Zambrano

Equipo de Expertos © Departamento Nacional de Planeación, 2021

Montaña & Consultores Asociados Calle 26 núm. 13-19

Apoyo KFW PBX: 3815000

Katharina Hess Bogotá, D.C., Colombia
Dirk Heinrichs

Nota: el Gobierno nacional está avanzando en la elaboración y expedición de un acto administrativo

que reglamentará el derecho real accesorio de superficie en infraestructura de transporte, con
el fin de establecer, entre otros, las condiciones y requisitos que deberán cumplir las entidades
territoriales para su implementación. Por lo tanto, este documento es indicativo y los requisitos a
cumplir serán los que se establezcan en el acto administrativo mencionado
 CONTENIDO
06 Contexto
16 Procedimiento de implementación
del DRS

07 Descripción del DRS

18 Ventajas y retos

08 24
El DRS en comparación a otros
instrumentos de captura de valor Recomendaciones
CONTENIDO

del suelo

10 Elementos del DRS 28 Apéndice

14 Modalidades del DRS

 CONTEXTO
El Gobierno nacional, con el propósito de mejorar la movilidad urbana y regional y el servicio
de transporte público urbano de pasajeros, ha apoyado la implementación de sistemas de
transporte público en las principales ciudades o áreas metropolitanas del país. Específicamente,
a través de la Política Nacional de Transporte Urbano (PNTU) ha cofinanciado el desarrollo
de tres sistemas férreos, siete Sistemas Integrados de Transporte Masivo (SITM) y nueve
Sistemas Estratégicos de Transporte Público (SETP).
A pesar de los avances en la financiación de la infraestructura de transporte y en algunos
casos en la adquisición de material rodante con estándares de bajas o cero emisiones, aún
persisten retos en la financiación de la operación. En el caso de los SITM en funcionamiento
se ha evidenciado que los ingresos tarifarios son insuficientes para cubrir la totalidad de los
costos operacionales.
Ante esto, el Gobierno nacional en el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 desarrolló,
desde una visión de sostenibilidad, las fuentes alternativas de financiación con el propósito
de generar recursos, que sumados a los ingresos tarifarios, permitieran cubrir los costos
operacionales de los sistemas. Luego, en el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022: Pacto
por Colombia, Pacto por la Equidad se optimizaron las fuentes ya establecidas y se crearon
unas nuevas, entre las que se encuentra el derecho real accesorio de superficie en
infraestructura de transporte (DRS), la cual sobresale por tres características principales:
Ser un instrumento de captura de valor del suelo.
Contar con un alto potencial para generar recursos a partir del desarrollo de
usos y actividades urbanas.
Facilitar y promover el aprovechamiento inmobiliario de la infraestructura de
transporte.
6 7
DESCRIPCIÓN DEL DRS
?
¿QUÉ ES?
Es un instrumento contractual de captura de valor del suelo que permite el
aprovechamiento urbanístico por parte de un tercero de las áreas disponibles
en la infraestructura de transporte a cambio de una retribución.
Jurídicamente se trata de un derecho real accesorio que tiene origen
contractual, enajenable y oneroso.
¿CUÁLES SON SUS PARTES?
Superficiante: entidad pública propietaria de un bien inmueble fiscal o de
uso público destinado a la infraestructura de transporte.
Superficiario: a quien se le otorga el DRS.
¿CUÁL ES SU PLAZO?
Hasta por ochenta (80) años, incluidas las prórrogas, cuando estas
sean necesarias.
¿CUÁL ES SU ALCANCE?
Permite que en las áreas libres aprovechables de la infraestructura de
transporte un tercero realice y explote , por su cuenta y riesgo, construcciones
o edificaciones a través del DRS, con todos sus atributos de uso, goce y
disposiciones, junto con la posibilidad de soportar gravámenes y limitaciones
al dominio.
¿CUÁLES SON SUS PRINCIPALES CONDICIONES?
Las construcciones o edificaciones que se realicen deberán cumplir la normativa
urbanística vigente; tampoco podrán afectar la prestación del servicio de
transporte, ni restringir la propiedad ni el uso público del inmueble base del
superficiante.
¿CUÁL ES LA DESTINACIÓN DE LOS RECURSOS?
Los recursos generados se podrán destinar a la sostenibilidad de los sistemas
de transporte público (infraestructura, operación, entre otros).
 EL DRS EN COMPARACIÓN A
OTROS INSTRUMENTOS DE
CAPTURA DE VALOR DEL SUELO
INSTRUMENTO
Tipo de propiedad en la que
repercute la obligación
Tipo de relación entre las
partes
Origen de los recursos
Requiere manejo registral
de la propiedad
Aspectos urbanísticos
Destinación de los recursos
Reglamentación
8 9
DRS
Derecho real de superficie
Pública (fiscal o bien de
uso público).
Contractual.
No tributario / Renta de
capital.
Se inscribe como derecho
real accesorio.
Depende de las normas
urbanísticas sobre la
permisividad de los usos y
aprovechamientos objeto del
DRS.
Sostenibilidad de los
sistemas de transporte
público (infraestructura,
operación, entre otros).
*Artículo 54 de la Ley 2079
de 2021
*La reglamentación
detallada se encuentra
en proceso de adopción
por parte del Gobierno
nacional.
PLUSVALÍA VALORIZACIÓN
Privada / pública
Privada.
(fiscales).
Legal. Legal.
Tributario. Tributario.
Se inscribe como
Se inscribe como gravamen.
gravamen.
No depende de las
Depende de las normas urbanísticas para su normas urbanísticas,
causación. salvo la delimitación de la
obra.
Cualquier obra de interés
Prima financiar otras infraestructuras urbanas como público.
la infraestructura vial principal, redes matrices de
servicios públicos y mejoramiento del espacio público. Financia el suelo y la obra
Financia el suelo y la obra pública de la de la
infraestructura de transporte. infraestructura de
transporte.
• Nacional: en proceso
de reglamentación por
el Gobierno nacional.
Se reglamenta por los gobiernos locales.
• Local: se reglamenta
por los gobiernos
locales.
TIF Y OTORGAMIENTO
Financiación por Incremento
DE DERECHOS DE
de Impuestos (TIF por sus
siglas en inglés) CONSTRUCCIÓN Y
Privada.
Legal / Contractual.
Tributario.
No se inscribe.
Depende de las normas
urbanísticas para
su implementación
al enmarcarse
en proyectos de
renovación urbana.
Infraestructura urbana
vinculada a proyectos
de renovación urbana.
Financia el suelo
y la obra de la
infraestructura de
transporte.
Capítulo 6 del Título 5
de la Parte 2 del Libro
2 del Decreto 1077 de
2015 adicionado por el
Decreto 1382 de 2021.
TRANSFERENCIA
AEEP
Aprovechamiento
económico del espacio
público
DESARROLLO
Privada / pública
Pública.
(fiscales).
Legal urbanístico /
Legal urbanístico.
Contractual.
No tributario / precio
No tributario.
público.
No se inscribe. No se inscribe.
Depende de las
Depende de las normas normas urbanísticas
urbanísticas para su frente a la
implementación. delimitación del EP
y su potencial de
aprovechamiento.
Según la modalidad
que la financia:
espacio público,
equipamientos, sistema Conservación y
vial o de transporte mantenimiento del
y vivienda social y espacio público.
la operación de la
infraestructura de
transporte.
Se reglamenta por los Se reglamenta por
gobiernos locales. los gobiernos locales.
 ELEMENTOS DEL DRS

Figura 1. Elementos del DRS. Superficiante

Entidad pública titular absoluta de un bien inmueble fiscal o de uso público

destinado a infraestructura de transporte, que otorga un derecho real
accesorio de superficie a un tercero denominado superficiario primario.

Construcción autónoma Inmueble base

Superficiario primario
Inmueble de uso público o fiscal destinado a la infraestructura de transporte
cuya titularidad absoluta se encuentra en cabeza de una entidad pública y
que cuenta con áreas libres aprovechables.
Unidad superficiaria
secundaria Área libre aprovechable
Superficiario
secundario Son las áreas en suelo, vuelo o sótanos de un bien fiscal o de uso público
destinado a infraestructura de transporte, de propiedad exclusiva de una
entidad pública superficiante, que pueden entregarse a un tercero superficiario
Área libre primario.
aprovechable
Contrato de superficie

Contrato elevado a escritura pública suscrito entre la entidad pública

superficiante y un tercero denominado superficiario primario que cumple los
requisitos establecidos en el numeral 8 del artículo 97 de la Ley 1955 de
Inmueble base:
2019, el artículo 54 de la Ley 2079 de 2021 y sus decretos reglamentarios.
infraestructura
de transporte
Superficiante Derecho real de superficie primario

Es el derecho real, accesorio y tempora que adquiere el superficiario primario

seleccionado por la entidad pública superficiante, luego del cumplimiento de
los requisitos establecidos en el numeral 8 del artículo 97 de la Ley 1955 de
2019.

Fuente: Elaboración propia.

10 11
 ELEMENTOS DEL DRS

Superficiario primario Derecho real de superficie secundario

Tercero persona natural, jurídica, pública o privada, incluidos los patrimonios
autónomos y Fondos de Inversión Colectiva Inmoviliarios (FICIs), que tiene
derecho - conforme a la normativa de ordenamiento territorial del lugar
donde se ubique el bien inmueble y las disposiciones urbanísticas vigentes
- de realizar y explotar, por su exclusiva cuenta y riesgo, construcciones o
edificaciones en áreas libres aprovechables en el marco del derecho real
accesorio de superficie con todos los atributos de uso, goce y disposición.
Construcción autónoma
Construcción o edificación levantada o por levantar sobre el área libre
aprovechable por parte del superficiario primario y que comprende, en su
integridad, una o varias unidades superficiarias secundarias sobre las que se
habilitan subfolios de matrícula inmobiliaria.
Derecho que transfiere a través de la celebración de negocios jurídicos el
superficiario primario y que otorga los atributos de uso, goce y disposición
sobre las unidades superficiarias secundarias, limitado por el término, las
reglas y condiciones del derecho del superficiario primario.
Superficiario secundario
Tercero a quien en virtud de un negocio jurídico con el superficiario primario
se le transfieren las facultades de uso, goce y disposición, sobre una o varias
unidades superficiarias secundarias construidas, limitadas por el derecho del
superficiario primario.
Figura 2. Render del proyecto de metro elevado. Bogotá D. C.

Subfolio de matrícula inmobiliaria

Es accesorio y hace parte integral de la matrícula inmobiliaria del inmueble

base, sobre el cual se constituye el derecho real accesorio de superficie y se
habilita para identificar unidades superficiarias secundarias.

Unidad superficiaria secundaria

Corresponde a cada una de las unidades que hacen parte de la construcción

autónoma, que pueden ser individualizadas físicamente y a las cuales se les
deben habilitar subfolios de matrícula inmobiliaria para un manejo registral
con cierta autonomía, que garanticen la accesoriedad respecto del inmueble
base.

12 13
Fuente: ©Empresa Metro de Bogotá.
 MODALIDADES DEL DRS
Figura 3. Modalidades del DRS - construcciones autónomas
Modalidad 1 Modalidad 2 Modalidad 3
La construcción autónoma se desarrolla en La construcción autónoma se edifica sobre La construcción autónoma se realiza en el suelo
el vuelo y/o sótano de la infraestructura de y/o en el sótano del suelo adyacente a la adyacente a la infraestructura de transporte
transporte construida. infraestructura de transporte construida. construida de manera elevada a través de una
planta libre en el primer piso para privilegiar el
uso público.

Fuente: Elaboración propia. Área libre aprovechable Inmueble base Construcción autónoma
14 15
 PROCEDIMIENTO DE
IMPLEMENTACIÓN DEL DRS
Figura 4. Once fases para implementar el DRS *

Fuente: Elaboración propia.

*Ver apéndice
16 17
 VENTAJAS Y RETOS

NATURALEZA JURÍDICA DEL INSTRUMENTO TIPO DE PROPIEDAD EN LA QUE REPERCUTE

VENTAJAS VENTAJAS

La entidades públicas del orden nacional, departamental y/o

municipal propietarias de bienes de uso público o de bienes fiscales
Permite capturar recursos por el aprovechamiento de la propiedad pública,
en infraestructura de transporte tienen la opción de conceder la
sean bienes fiscales o bienes de uso público.
explotación transitoria a un privado, con lo cual promueven la captura
de plusvalías y obtienen recursos a su favor.
Figura 5. Propiedad pública - bien fiscal en infrestructura de transporte
POTENCIAL DE APROVECHAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE

VENTAJAS

• Permite el aprovechamiento económico de la tierra que se destina

a infraestructura pública a través de desarrollos urbanísticos.
• Concibe el aprovechamiento de los bienes fiscales y bienes de
uso público para el desarrollo de usos distintos a los propios de
la infraestructura de transporte, siempre y cuando no se afecte el
uso público ni la prestación del servicio y se dé cumplimiento a las
disposiciones urbanísticas locales.

RELACIÓN ENTRE LAS PARTES

VENTAJAS RETOS

Requiere la suscripción de un contrato • La relación contractual genera

que, si bien debe cumplir con la normativa
pertinente, facilita las gestiones de
implementación mediante la negociación
entre las partes.
obligaciones al largo plazo que deben
ser verificadas constantemente.
• Aunque se permite la transferencia del
DRS, se debe verificar el cumplimiento
de los requisitos exigidos en cabeza
del cesionario.

18 19
Fuente: ©Subdirección de Movilidad y Transporte Urbano - DNP.
 VENTAJAS Y RETOS
ALCANCE DE LA FINANCIACIÓN
VENTAJAS
VENTAJAS
• Genera una fuente estable para la
sostenibilidad de los sistemas de
transporte público, en especial de los
sistemas de transporte masivo.
• Al ser una relación contractual existe
cierta libertad en la regulación y
también en el uso de los recursos por el
operador porque son rentas de capital
y se pueden destinar al sistema de
transporte tanto para infraestructura
como para la operación.
• El superficiario que adquiera el derecho
puede constituir garantías sobre el
mismo. Esto representa una ventaja
para el inversionista o superficiario
en la medida en que con ello puede
apalancar inversiones.
20
Fuente: ©Gretty Viviana Acosta Arregocés.
RETOS
• Los bienes públicos que potencialmente
podrían ser objeto del DRS deben contar
con una normativa urbanística que
permita que su desarrollo esté acorde
con su potencial inmobiliario. Implica
revisar y potencialmente ajustar los
instrumentos de planificación urbana
para habilitar usos como comercio y
servicios sobre la infraestructura de
transporte, siempre y cuando no se
afecte su funcionamiento.
• Implica la realización de un estudio de
mercado robusto para determinar los
usos, actividades y aprovechamientos
más rentables a ser desarrollados en
las áreas libres aprovechables.
EVALUACIÓN DEL POTENCIAL DE RECURSOS
VENTAJAS
• El DRS podrá percibir recursos como
remuneración la plusvalía que no
capte la ciudad vía cargas o tributos de
participación en plusvalía o que no se
generen por su desaprovechamiento
urbanístico.
Figura 6. Vista hacia los cerros orientales.
Bogotá D. C.
RETOS
• Supone la contratación de superficiarios
con gran capacidad financiera que
tengan la disposición para invertir en la
ejecución de la Construcción Autónoma
y pagar el canon determinado.
• Para que la entidad superficiante
no deba compensar o el valor de la
compensación en el momento de la
reversión sea el menor posible, el
proyecto debe ser suficientemente
rentable para generar durante la
vigencia del contrato la recuperación
de la inversión del superficiario.
• Se requiere crear una cultura mercantil
que permita negociar y comercializar
los DRS secundarios, pues el mercado
inmobiliario no conoce el producto.
21
 VENTAJAS Y RETOS
REQUERIMIENTOS PARA SU IMPLEMENTACIÓN
VENTAJAS
• La construcción y la explotación
que lleva a cabo el superficiario del
área libre aprovechable tiene una
independencia que no brinda ningún
otro negocio jurídico que adelantan las
entidades del Estado, lo cual permite
un desarrollo de las facultades de
uso, goce y disposición limitadas en el
tiempo.
• La creación de subfolios dota de
una identidad propia a las unidades
superficiarias secundarias (USS) que
recoge los negocios jurídicos sobre
estas, sin que se quebrante la condición
impuesta por la ley de su característica
como derecho accesorio.
• La figura de los subfolios, como
mecanismo especial para la
identificación de las unidades
superficiarias secundarias (USS)
supone la posibilidad de independizar
registralmente el suelo o el inmueble
base de las Unidades, sin la necesidad
de acudir a una figura de propiedad
horizontal.
22
RECOMENDACIONES
Registral e inmobiliario
• El superficiante debe asegurarse de que el inmueble base cuente con
un folio de matrícula inmobiliaria y que en el FMI (folio de matrícula
inmobiliaria) conste la propiedad.
Figura 7. Metro elevado. Medellín, Antioquia
• En los casos de constitución, transmisión y terminación del DRS se indique
que es un derecho accesorio.
• En todos los instrumentos públicos que se deriven del DRS se debe señalar
su plazo restante.
• Incluir en la escritura pública de constitución del DRS una cláusula que
otorgue poder al superficiante para otorgar la escritura pública de
terminación del DRS sin que concurra el superficiario.
• El Superficiario debe asegurarse de que en los linderos de las unidades
superficiarias secundarias no queden áreas de la construcción autónoma
sin incluir.
• El superficiario debe generar un mecanismo de administración de las
zonas compartidas de las unidades superficiarias secundarias.
Catastral
• Se debe contar con información catastral precisa para evitar distorsio­nes
en la modelación financiera y en la determinación del valor del DRS, así
como para el ejercicio pleno del derecho por parte del superficiario.
• Se deberá actualizar la base de datos catastral con la inscripción de las
mejoras, con sus características y condiciones, que realice el superficiario
sobre el área libre aprovechable que se le otorga en el marco del DRS.
Fuente: ©Gretty Viviana Acosta Arregocés.
23
 RECOMENDACIONES
Hacienda pública
• En la estructuración financiera, se deberá evaluar que el plazo estipulado
del DRS sea suficiente para que al momento de revertir las edificaciones o
construcciones no se generen obligaciones de pago por parte del superficiante
como compensación al superficiario. En dado caso, esta condición deberá
plasmarse contractualmente en una obligación del superficiante, lo que
supone que la misma no pueda asumirse sin contar con una vigencia futura
excepcional de la autoridad que pretenda constituir el DRS. Al respecto
debe examinarse en detalle la forma en que las entidades territoriales darán
cumplimiento a lo previsto en la Ley 1483 de 2011. No debe olvidarse que
presupuestalmente no es viable asumir obligaciones de pago futuras sin
contar con el respectivo amparo presupuestal.
• Con el fin de usar los recursos para el sistema de transporte cuando los
predios son del municipio o distrito, mediante acuerdo municipal se debe
prever su destino al fondo creado para financiar el sistema de transporte
público.
Institucional
• La coordinación interinstitucional es clave para la correcta implementación del
DRS, especialmente entre las entidades de los sectores de movilidad y planeación.
• Se requiere coordinar con la secretaría de Planeación del municipio la
identificación de los bienes y áreas categorizadas como infraestructura de
transporte, para poderlos usar en el DRS. También con la secretaría de
Movilidad para la implantación de las construcciones y su impacto en la
movilidad y en el servicio de transporte público.
• Si se identifica la existencia de múltiples titulares del derecho real de
dominio del inmueble base, debe concentrarse en un solo actor el rol de
superficiante.
24
Urbano
• Se debe verificar qué destinación se dio al predio base para tener certeza
sobre su viabilidad para el otorgamiento de un DRS, así como la intensi-
dad y las posibilidades de aprovechamiento.
• Se debe revisar el POT y los instrumentos complementarios para determinar
que el inmueble base constituye infraestructura de transporte y se pueden
desarrollar construcciones con usos rentables.
• En cada caso, se deberá expedir la normativa requerida para viabilizar
la implementación del DRS, cuando la infraestructura no cuente con la
norma necesaria para implementarlo y poder desarrollar usos rentables.
• La exigencia de obligaciones urbanísticas en el marco de aplicación del DRS
constituye una decisión de las administraciones municipales. Por lo tanto,
en el caso del DRS se tendrán que coordinar entre el gestor de transporte
o la entidad pública superficiante y el municipio o distrito, las normas de
aprovechamiento sobre este tipo de bienes, viabilizando su implementación
en términos normativos, pero teniendo cuidado de no generar déficit de
espacios públicos con los nuevos desarrollos que se desprendan del DRS.
• Al implementar el DRS en bienes de uso público, las obligaciones
urbanísticas solo podrán pagarse en dinero o mediante traslado, condición
que deberá ser considerada dentro del modelo financiero.
• Construir lineamiento de normas urbanísticas para hacer compatibles y
coordinarlas con el uso y con la construcción del modelo, de tal manera
que el impacto a la infraestructura sea mínimo.
• Cuando la modalidad del DRS aplicada sea la de desarrollar sobre la
infraestructura de transporte, se deben efectuar estudios técnicos de
evaluación de cargas estructurales y geotécnicos del suelo que permitan
demarcar las cargas estructurales máximas permisibles. En todo caso
deben cumplirse con los requerimientos de la NSR-10 y de la buena
práctica de la ingeniería.
25
 RECOMENDACIONES

Contractual Negocio inmobiliario

• Para viabilizar el uso del DRS es recomendable identificar infraestructuras
• Durante la selección del superficiario, el superficiante deberá sujetarse a
de transporte consolidadas, que sean sistemas con gran flujo de usuarios
las reglas propias de contratación que le apliquen a la entidad pública que
independientemente de si la infraestructura de transporte está orientada
actúe en tal calidad.
a usuarios (ej. estaciones) o a vehículos (ej. patios).
• Cuando la titularidad del derecho de dominio de los inmuebles base • Es necesaria la caracterización del comportamiento social del área de
radique en diferentes entidades, con el fin de simplificar el proceso de influencia para conocer el impacto del proyecto a través de un análisis del
selección del beneficiario, se recomienda la celebración de un convenio mercado inmobiliario, para identificar las necesidades del contexto que
interadministrativo en el cual todas las entidades superficiantes faculten permitan orientar la elección del uso por implantar.
a una de ellas para celebrar los respectivo procesos y contrato. El
• Deberá llevarse a cabo un estudio del flujo de pasajeros asociado a la
convenio debe regular la forma de distribución del canon superficiario, el
infraestructura de transporte, que permita definir su potencial para el
procedimiento de cesión del contrato y demás aspectos.
DRS. Así, al plantear el DRS como instrumento inmobiliario se requiere
• Cuando se utilice la figura de enajenación de bienes establecida en que donde se aplique exista alta demanda de pasajeros y/o población
el literal e) del numeral 2º del artículo 2º de la Ley 1150 de 2007, el en general, haya generadores y atractores de viajes y/o funcionen usos
20% del valor base de venta que debe consignar el interesado para urbanos activos (hoteles, servicios, comercio, etc.).
presentar oferta en el procedimiento de venta del derecho real accesorio
de superficie, equivaldrá al valor presente de los primeros cinco años
de vigencia del derecho real accesorio de superficie, calculado con base Figura 8. Estación del SITM. Cali, Valle del Cauca
en el valor del canon mensual superficiario establecido en el proceso de
selección como piso de las ofertas económicas, independientemente del
valor real de adjudicación.

• Es fundamental que dentro de los Estudios Previos que precedan el proceso

de selección del superficiario se incluyan los estudios técnico, financiero
y jurídico, que validen y determinen las condiciones y los beneficios
financieros y económicos que se generan a partir de la implementación del
DRS. Es fundamental establecer la metodología para determinar su valor.

26 Fuente: ©Subdirección de Movilidad y Transporte Urbano - DNP. 27

 APÉNDICE
Ruta para la implementación del DRS
Fase 1. Estudio técnico, financiero y jurídico
La primera fase consiste en realizar el estudio técnico, financiero y jurídico para estructurar el
proyecto y asegurar su viabilidad. A continuación, se detalla el alcance de cada componente.
A. Estudio jurídico
1. Derecho registral e inmobiliario
• Identificar jurídicamente el tipo de bien sobre el cual se constituirá el DRS: en esta
actividad la entidad superficiante deberá estudiar la situación jurídica del bien inmueble
base para efectos de determinar si se trata de un bien fiscal o un bien de uso público. Para
ello, es posible que se requiera verificar los actos administrativos que hayan sustentado
la adquisición del bien inmueble.
• Identificación del folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base: la entidad superficiante
deberá verificar que el bien inmueble tenga un folio de matrícula inmobiliaria y que se
encuentre con su derecho de dominio inscrito; a fin de asegurar que el predio esté en
cabeza suya como único propietario. En caso de no tener folio de matrícula inmobiliaria
o el derecho de dominio inscrito, la entidad superficiante deberá hacer las gestiones
prediales necesarias para obtenerlo.
En el caso en que se identifique que no existe un folio de matrícula inmobiliaria que
contenga la tradición del inmueble base, se entenderá que se trata de un predio urbano
regido por el artículo 123 de la Ley 388 de 1997 o de bien baldío si está ubicado en el
perímetro rural. En cualquiera de estos escenarios, se requiere adelantar el procedimiento
ante el municipio y la ORIP (predio urbano) o ante la Agencia Nacional de Tierras (bien
rural baldío) para habilitar el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
• Estudio de títulos para determinar las características de titularidad del predio: se deberán
consultar los folios de matrícula inmobiliarios, antecedentes registrales, folios matrices y
los títulos correspondientes para verificar que la titularidad absoluta del bien inmueble
base recae en la entidad pública que será la entidad superficiante del DRS. El resultado
del estudio de títulos debe acreditar esta situación de manera inequívoca.
28
• Analizar la situación catastral del inmueble: se debe verificar que no haya inconsistencias
entre la información jurídica y la información catastral del bien inmueble base. En caso
de que las haya, la entidad superficiante deberá adelantar las gestiones necesarias para
efectuar la corrección respectiva. El objetivo es tener completa claridad sobre los linderos
y área del inmueble base, así como el área libre aprovechable que se define, pues a partir
de esta se realiza la modelación urbanística y financiera.
2. Derecho urbano
• Identificar jurídicamente el tipo de bien sobre el cual se constituirá el DRS: una vez
se haya identificado si se trata de un bien fiscal o un bien de uso público, se deberá
establecer si se trata de un bien inmueble destinado a infraestructura de transporte y
no espacio público de esparcimiento. El DRS aplica única y exclusivamente para bienes
de uso público o fiscales destinados a infraestructura de transporte en los términos del
artículo 4 de la Ley 1682 de 2013.
• Establecer el modo de adquisición del bien: se deberá determinar con certeza el modo
de adquisición y los motivos de utilidad pública e interés social que dieron lugar a su
adquisición o expropiación, para efectos de verificar la existencia de limitaciones jurídicas
que se deriven de la forma y condiciones de adquisición del inmueble.
• Revisión de la normativa urbanística aplicable: se deberá estudiar la normativa urbanística
vigente aplicable al bien inmueble base, con la finalidad de identificar si normativamente
está destinado a infraestructura de transporte, establecer sus aprovechamientos
urbanísticos y usos, y hallar posibles restricciones de tipo ambiental, patrimonial y otros
que limiten su desarrollo.
Este análisis puede generar la necesidad de gestionar modificaciones a los instrumentos de
planificación y/o normas urbanísticas aplicables al bien para posibilitar la implementación
del DRS, de tal manera que sea rentable para el particular y la entidad superficiante, así
como para precisar los aprovechamientos urbanísticos y los usos de los predios, tanto en
edificabilidad como en usos permitidos.
• Identificación de las cargas urbanísticas a cumplir: a partir de la normativa urbanística
vigente, se establecerá si el desarrollo inmobiliario propuesto deberá dar cumplimiento
a obligaciones derivadas de cargas urbanísticas. Si hay obligaciones de este tipo, su
cumplimiento deberá ser en dinero ya que, por tratarse de bienes de uso público, no es
posible su cesión al municipio para destinarlas a espacio público. Cabe señalar que estos
costos deben ser sufragados por el superficiante, por lo que deberán tenerse en cuenta
en el estudio financiero.
29
 3. Derecho contractual
• Definición de los criterios y la modalidad de selección del superficiario: con base en los
estudios técnico y financiero y de acuerdo con la normativa vigente se deberán definir los
criterios y la modalidad de selección del superficiario. Cuando el DRS se enajene mediante
el mecanismo de subasta, se deberá estimar con claridad el 20% del valor base de venta
que tendrán que pagar los interesados para participar en el proceso, de conformidad con
lo establecido en el artículo 54 de la Ley 2079 de 2021.
• Elaboración de la minuta del contrato y demás documentos jurídicos requeridos: de acuerdo
con los resultados de los estudios jurídicos, técnicos y financieros se deberá elaborar la
minuta del contrato y los documentos jurídicos que se requieren para la selección del
superficiario y la formalización del DRS.
• Identificación de la necesidad de vigencias futuras: si en el Estudio Financiero y el modelo
de negocio se determina la obligación del superficiario de pagar una compensación en el
momento de la reversión de la construcción autónoma, se deberá obtener la autorización
para comprometer vigencias futuras.
B. Estudio técnico
• Identificación y caracterización del bien inmueble base: se deberá identificar y caracterizar
integralmente el bien inmueble base sobre el cual se pretende otorgar el el DRS y su área
de influencia. Adicionalmente, se deberá definir y analizar la infraestructura de transporte
vinculada al inmueble base
• Identificación y delimitación del área libre aprovechable: con base en los hallazgos del es-
tudio registral e inmobiliario y la revisión de la normativa urbanística aplicable, la entidad
superficiante deberá delimitar el área libre aprovechable respetando siempre el uso pú-
blico del bien inmueble base, garantizando que no se afecte la prestación del servicio de
transporte y verificando que no existan limitaciones para su desarrollo urbanístico como
encontrarse en suelo de protección. En la definición de área libre aprovechable la entidad
pública deberá indicar las zonas de circulación y acceso compartidas señalando expresa-
mente que la prelación la tiene la operación de transporte.
• Definición del cuadro de áreas y linderos en los planos respectivos del área libre
aprovechable. Sobre esta área se realizarán las respectivas modelaciones urbanísticas y
financieras.
30
• Estudio aplicado de las normas de volumetría y definición del diseño del proyecto
arquitectónico: de acuerdo con la revisión de la normativa urbanística aplicable y la
identificación de las cargas urbanísticas a cumplir, se deberá definir la volumetría y
realizar el diseño del proyecto arquitectónico, incluyendo la estimación de las áreas por
construir y sus posibles usos, así como la identificación de medidas de mitigación de
impactos urbanísticos. Esto servirá de insumo para la cuantificación del presupuesto y la
programación de proyecto, que impacta el modelo financiero.
• Estudio de evaluación de cargas estructurales: cuando el proyecto arquitectónico se
desarrolle encima de la infraestructura de transporte, se deberá realizar un estudio o
evaluación de cargas estructurales para determinar si soporta la construcción que se
plantea o establecer los reforzamientos necesarios. Estos costos, tanto del estudio como del
reforzamiento, deberán ser considerados en el modelo financiero y se deberán identificar
en el estudio técnico y financiero como requisito previo a la constitución del DRS.
• Estudio de suelos: en cualquier caso se deberán elaborar los estudios de suelo que corres-
pondan, para efectos de contar con los insumos técnicos requeridos para la planificación,
diseño y ejecución del proyecto de construcción.
• Definición de obligaciones técnicas del superficiario: la entidad superficiante deberá
definir las obligaciones técnicas que ha de cumplir el superficiario, de forma que dentro
del término de construcción de las obras como durante su operación no se afecte la
prestación del servicio público de transporte ni el uso público del bien inmueble base.
C. Estudio financiero.
• Estudio de mercado: se deberá determinar la oferta y la demanda inmobiliaria en el área de
influencia del bien inmueble base. Esto incluye el análisis de los precios de venta y alquiler
por tipo de uso. Con base en estos indicadores y de manera iterativa con el componente
técnico, se deberán estimar los ingresos potenciales del proyecto en el tiempo.
• Costeo del proyecto: de acuerdo con el estudio aplicado de las normas de volumetría y la
definición del proyecto arquitectónico, se deberán estimar todos los costos asociados a su
desarrollo y consolidar el presupuesto de obra.
• Evaluación económica y financiera del proyecto: cálculo del valor residual del suelo
en función del presupuesto de obra y las rentas inmobiliarias del proyecto. Con estos
cálculos, se podrá hacer la evaluación económica y financiera del proyecto y determinar
su viabilidad. En complemento se deberá elaborar el modelo de riesgos y análisis de
31
 contingencias del superficiario.
• Modelación financiera: con los insumos generados anteriormente, se deberá construir
el modelo financiero del proyecto que tendrá en cuenta el flujo de costos e ingresos del
proyecto. De manera iterativa se deberá definir el plazo del contrato en función del periodo
en que se maximice el pago al superficiante, y establecer la cuantía y la periodicidad del
pago.
El pago a cargo del superficiario puede asimilarse a una contraprestación que se paga al
superficiante y que debe incorporarse como tal en la estructura del modelo financiero, con
el objetivo de determinar cuáles deben ser el nivel y las condiciones de la contraprestación
para que el negocio siga siendo viable financieramente para el superficiario. Las siguientes
son alternativas que pueden analizarse en el modelo financiero para determinar el pago
del superficiario al superficiante por el otorgamiento del DRS:
◊ Un pago inicial único
◊ Un pago final único
◊ Pagos periódicos fijos durante la duración del contrato
◊ Pagos durante el periodo del contrato calculados como una tasa fija de los ingresos
totales del superficiario por la explotación de las edificaciones o construcciones
realizadas
• Definición de otros aspectos financieros: desde la perspectiva financiera se deberán
definir otros aspectos, como las condiciones de pago en caso de terminación anticipada,
las reglas y mecanismos para establecer el pago por el DRS en caso de prórroga del
contrato, los mecanismos de seguimiento y auditorías de los resultados del negocio, y la
determinación de los requisitos habilitantes financieros y la calificación de las condiciones
financieras para seleccionar al superficiario.
Fase 2. Concertación de los estudios que soportan la constitución del DRS
Superficiante y entidades municipales
El estudio técnico, financiero y jurídico deberá ser concertado por parte de la entidad
superficiante con las autoridades de planeación, de hacienda, de transporte y/o movilidad,
de acuerdo con sus competencias:
• Las medidas para garantizar la prestación del servicio de transporte y el uso público se
concertarán con las instancias de movilidad y transporte.
32
• La gestión y el manejo de los recursos con la Secretaría de Hacienda.
• Las condiciones de implantación urbanística y la posible modificación de los instrumentos
complementarios de planificación para efectos de precisar el uso del suelo, los aprove-
chamientos urbanísticos y las cargas derivadas de la construcción con la Secretaría de
Planeación.
Fase 3. Habilitación del área libre aprovechable objeto del DRS
(Superficiante)
Con base en el estudio técnico, jurídico y financiero se deberán realizar los trámites y/o
actividades que permitan habilitar el área libre aprovechable objeto del DRS. En caso de
que se hayan identificado limitaciones para su definición, se podrá requerir la ejecución de
algunas de las siguientes acciones.
1.Derecho registral
• Saneamiento del bien inmueble base desde el punto de vista registral y catastral: se
requiere adelantar las actividades tendientes a esclarecer con plena certeza cabida,
linderos y titularidad del inmueble base, de tal forma que el derecho de dominio esté
en cabeza de la entidad superficiaria. Lo anterior, en el marco de la Ley 1579 de 2012,
la Resolución Conjunta IGAC 1101 SNR 11344 de 2020 y por el Decreto 1170 de 2015
modificado por el Decreto 148 de 2020 o las normas que los adicionen, modifiquen o
sustituyan, entre otras.
• Definir la titularidad absoluta sobre los inmuebles base: se debe precisar la titularidad
absoluta sobre los bienes inmuebles toda vez que solo de esta manera se puede ostentar
la calidad de superficiante.
2. Derecho Urbano
• Gestionar modificaciones o ajustes a los instrumentos de planificación y/o normas
urbanísticas aplicables al inmueble base y, en particular al área libre aprovechable: En el
caso de haber inconsistencias respecto a los usos del suelo o la inexistencia de normas
de posibilidad de construcción para la edificación que estaría a cargo del superficiario,
33
 se deben revisar los instrumentos de planificación o las normas urbanísticas para su
subsanación.
Fase 4. Constitución del DRS
Superficiante
• En esta fase se deberá adelantar la gestión precontractual y contractual para la selección
del superficiario y la formalización del contrato de constitución del DRS.
1. Precontractual
En la etapa precontractual se deberán desarrollar todas las actividades requeridas para
seleccionar al superficiario, de conformidad con lo que se haya definido previamente en los
estudios técnico, jurídico y financiero. Esto implicará, al menos y según la modalidad de
contratación que se elija, la definición de los requisitos para la contratación; la elaboración
de pliego de condiciones para la publicación de la oferta (costos, cronograma de ejecución,
características del superficiante, obligaciones, matriz de riesgos, temporalidad del DRS,
cuantía de la retribución, condiciones de reversión, etc.); la publicación de la oferta; la
revisión de información de los oferentes; la selección del superficiario; y la elaboración de la
minuta de constitución del DRS.
2. Contractual
Corresponde a la suscripción del contrato de constitución de DRS a través de escritura públi-
ca, la cual deberá contener como mínimo:
• Identificación de las partes (superficiante-superficiario)
• Objeto del contrato
• Definiciones / glosario
• Identificación de los inmuebles sobre los cuales se constituye el DRS y delimitación del
área libre aprovechable
• Tradición de los inmuebles objeto del DRS
• Valor de la retribución, periodicidad y forma de pago
• El plazo de otorgamiento del derecho y posibilidad de prórroga
• Obligaciones y derechos del superficiario
• Obligaciones y derechos del superficiante
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• Condiciones de reversión de las construcciones, de acuerdo con las especificaciones
técnicas, indicadores y acuerdos de niveles de servicio, y la correspondiente vetustez
según el plazo del contrato del DRS
• Causales de terminación del contrato y condiciones para que el superficiante pueda re-
gistrar la terminación sin que se requiera del superficiario
• Efectos del incumplimiento del contrato como, cláusula penal, multas, apremios, e
incluso cláusulas exorbitantes si aplican según la naturaleza del superficiante
• Orden de inscripción ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en el folio de
matrícula inmobiliaria del predio sobre el cual se confiere el DRS. Deberá realizarse una
anotación de este como derecho accesorio, en la que se identifiquen con claridad el área
conferida al superficiario, junto con los linderos y las construcciones que la conforman
• Garantías exigibles
• Matriz de distribución de riesgos entre las partes
• Solución de controversias (ej.: cláusula compromisoria)
• Condiciones para la cancelación del DRS (circunstancias de modo, tiempo y lugar)
Fase 5. Registro del DRS
Superficiante y superficiario
Una vez se haya seleccionado al superficiario y formalizado el contrato de constitución del
DRS, se deberá proceder con su registro formal, que contempla las siguientes actividades.
• Otorgamiento del instrumento público de constitución del DRS: escogido el superficiario,
es necesario que el negocio jurídico sea elevado a escritura pública entre la entidad
superficiante (propietaria según el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base) y el
superficiario escogido. Esta diligencia se adelantará ante una notaría.
• Radicación del instrumento público de constitución del DRS ante la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos (ORIP): protocolizado en instrumento público el negocio, la
entidad Superficiante y el Superficiario deberán radicar dicho documento en la ORIP de la
jurisdicción donde se encuentra el inmueble base.
De acuerdo con la reglamentación del DRS, la ORIP procederá a verificar que los datos
consignados en la radicación corresponden fielmente a los del instrumento público.
• Calificación del instrumento público de constitución del DRS: en el marco de la etapa de
calificación del instrumento público, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 16
35
 de la Ley 1579 de 2012, la ORIP verificará que incluya los requisitos generales de ley
para acceder al registro y (1) la delimitación del área libre aprovechable, (2) el plazo de
otorgamiento del derecho, (3) las condiciones de reversión de las construcciones, (4) las
causales de terminación del contrato, (5) las obligaciones de las partes, (6) la retribución
que corresponde al superficiante, (7) el número de matrícula inmobiliaria del inmueble
base, (8) la plena identificación de superficiante y superficiario primario y (9) la propiedad
absoluta del inmueble base en cabeza del superficiante.
• Inscripción del instrumento público de constitución del DRS: la inscripción del DRS se
realizará una vez se haya cumplido los requisitos mencionados en el punto anterior. Esa
inscripción se hará en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base y deberá incluir
el carácter de accesorio del derecho inscrito y su plazo.
Fase 6. Licenciamiento
Superficiario
Luego, se requerirá que el superficiario tramite el licenciamiento urbanístico para desarrollar
la construcción y edificación.
• Solicitud de licencia urbanística: con el contrato del DRS y los estudios técnicos
correspondientes, se deberá solicitar la licencia urbanística respectiva para la ejecución
de obras de construcción, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación
adoptadas en el POT, y en los instrumentos que lo desarrollen o complementen. Igualmente,
se requerirá de licencia de intervención en espacio público cuando se necesite modificar
las vías o accesos del proyecto de infraestructura.
Cuando se pretendan constituir unidades superficiarias secundarias se deberá solicitar la
aprobación de los planos de dichas unidades ante la Curaduría Urbana.
Fase 7. Declaración de construcciones autónomas autorizadas y unidades su-
perficiarias secundarias y habilitación de subfolios
Superficiario
En esta fase se deberá elevar a escritura pública la construcción autónoma y las unidades
superficiarias secundarias (si aplican).
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• Radicación del instrumento público de declaración de construcciones autónomas autorizadas
y unidades superficiarias secundarias: cuando se obtenga la licencia de construcción y
la aprobación de los planos de las unidades superficiarias secundarias por parte de la
autoridad competente, el superficiario elevará a escritura pública una declaración de la
construcción autónoma y las unidades superficiarias secundarias (si aplican), según lo
dispuesto en esos documentos y procederá a radicarlo ante la ORIP en cuya jurisdicción
se encuentra el inmueble base.
La ORIP procederá a verificar que los datos consignados en la radicación correspondan
fielmente a los del instrumento.
• Calificación del instrumento público declaración de construcciones autónomas autorizadas
y unidades superficiarias secundarias: en el marco de la etapa de calificación del instrumento
público, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley 1579 de 2012, la
ORIP verificará que el instrumento identifique plenamente las partes, que se anexen
los documentos y planos, que indiquen con precisión los linderos y especificaciones de
la construcción autónoma, así como de todas y cada una de las unidades superficiarias
derivadas.
• Habilitación de subfolio(s): verificado el cumplimiento de los requisitos del punto anterior,
la ORIP procederá a habilitar un subfolio por cada unidad superficiaria secundaria que
se haya aprobado por la autoridad competente y según haya quedado consignado en la
escritura pública correspondiente, verificando que la totalidad del área autorizada para
construir conste en alguno de los subfolios habilitados.
• Inscripción instrumento público de declaración de construcciones autónomas autorizadas
y unidades superficiarias secundarias: La ORIP registrará como primer acto registral el
derecho real de superficie del superficiario derivado del instrumento público de declaración
de construcciones autónomas autorizadas y unidades superficiarias secundarias.
En el marco de la descripción de cabida y linderos, se tendrán en cuenta las redacciones
técnicas de linderos consignadas en la escritura pública objeto de inscripción.
37
 Fase 8. Ejecución del DRS
Superficiario
Una vez se hayan protocolizado todos los trámites de registro y urbanísticos requeridos
para la viabilidad del DRS, se podrá proceder con su ejecución y específicamente con la
construcción y su operación. En esta etapa se deberá contemplar al menos los siguientes
lineamientos:
• Establecer protocolos técnicos y operativos para mitigar el impacto de la ejecución de las
obras en el marco del DRS respecto al al uso público del inmueble base y la prestación del
servicio de transporte conforme a lo definido en el estudio técnico.
• Una vez ejecutadas las construcciones y edificaciones por parte del superficiario, se deberá
velar por cumplir las obligaciones contractuales relativas a no perturbar el uso público del
bien inmueble base ni la prestación del servicio de transporte.
En la ejecución del DRS se podrá dar tráfico jurídico al instrumento propiamente o a las
unidades superficiarias secundarias.
Inscripción de actos jurídicos de unidades superficiarias secundarias
• Para transferir el DRS sobre las unidades superficiarias secunda­rias se deberá elevar el
negocio a un instrumento público otorgado por el superficiario primario y el superficiario
secundario. El instrumento será radicado, calificado e inscrito en el subfolio abierto para
la corres­pondiente unidad superficiaria secundaria. El plazo de la unidad superficiaria
secundaria estará condicionado al tiempo de vigencia de la unidad superficiaria primaria.
En la etapa de calificación la ORIP deberá verificar la plena identificación de las partes, del
instrumento público por el cual el superficiario original obtuvo su derecho y de la unidad
superficiaria secundaria (el número de subfolio de este).
Transmisión del DRS (Opcional)
Cuando se transfiera el DRS previo cumplimiento de los requisitos contractuales pactados,
este deberá constar en instrumento público otorgado por el superficiario (cedente de
la posición contractual), al nuevo superficiario (cesionario de la posición contractual) y
entidad superficiante (aprobando dicha cesión) y el cual será radicado, calificado e inscrito
en el mismo folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base.
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En la etapa de calificación, la ORIP deberá verificar la plena identificación de las partes, del
instrumento público por el cual el superficiario original obtuvo su derecho y del inmueble
base (el número de matrícula inmobiliaria de este).
Fase 9. Informe periódico del proyecto
Superficiante y superficiario
• Elaboración y presentación de informe sobre el avance del proyecto: se deberá informar
sobre la ejecución de las construcciones, la retribución capturada y la ejecución de
esos recursos a favor del sistema de transporte con base, entre otros, en insumos que
proporcione el superficiario. Este informe será elaborado por el superficiante para evaluar
el avance del proyecto y revisar la necesidad de realizar ajustes. Su periodicidad será
conforme se haya definido en el estudio técnico.
Fase 10. Terminación del contrato
Superficiante y superficiario
• Terminación del contrato: el contrato se dará por terminado en virtud de las causales de
terminación que se hayan estipulado en sus clausulas.
• Otorgamiento instrumento público de terminación del DRS: acaecida una de las causales
de terminación del contrato de DRS, la entidad superficiante y el superficiario primario
otorgarán una escritura pública ante una notaría por medio de la cual se establezca la
terminación del DRS.
En el caso de haber pactado una cláusula por la cual se da poder del superficiario primario
a la entidad superficiante para suscribir la escritura pública sin su concurrencia, sólo
tendrá que acudir la entidad superficiante.
• Radicación del instrumento público de terminación del DRS: teniendo el instrumento
público de terminación del DRS, este será radicado ante la ORIP en cuya jurisdicción se
encuentra el inmueble base. La ORIP procederá a verificar que los datos consignados en
la radicación corresponden fielmente a los del instrumento público.
• Calificación del instrumento público de terminación del DRS: en el marco de la etapa de
calificación del instrumento público, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 16
de la Ley 1579 de 2012, la ORIP verificará los requisitos generales de ley para acceder al
registro. Además, deberá comprobar que contenga lo siguiente:
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 1. Una declaración de construcción en suelo propio que adelante la entidad superficiante
por medio de la cual incorpore la construcción autónoma en el folio de matrícula
inmobiliaria del inmueble base, quedando esta bajo el pleno dominio de la totalidad de
la construcción.
2. Una declaración de cesación de efectos de gravámenes, limitaciones y medidas
cautelares. En la medida que el DRS puede ser gravado, limitado o se pueden constituir
medidas cautelares sobre este, al terminar su vigencia es posible que subsistan este
tipo de negocios jurídicos que, en todo caso, se entiende limitado a la existencia del
derecho. En tal sentido, con la declaración la ORIP cancelará las anotaciones que
contengan este tipo de negocios jurídicos.

• Inscripción instrumento público de terminación del DRS: la ORIP registrará el instrumento

público de terminación del DRS en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base y
cancelará la anotación por la cual se constituyó este derecho. Adicionalmente, la ORIP
registrará el mismo instrumento público de terminación del DRS en cada uno de los
subfolios habilitados.

• Cierre de subfolio(s): hecha la inscripción del instrumento público de terminación del DRS
en los subfolios habilitados, la ORIP procederá a cerrar.

En caso de subsistir alguna anotación de gravámenes, limitaciones o medidas cautelares

sobre la unidad superficiaria secundaria, la ORIP no trasladará estas al folio de matrícula
inmobiliaria del inmueble base a pesar de no haber sido cancelado por escritura pública,
en virtud de la reglamentación del DRS.

Fase 11. Reversión de las construcciones y edificaciones

Superficiante y superficiario
• Reversión: Las construcciones y edificaciones ejecutadas por el superficiario deberán
ser restituidas al superficiante en los términos establecidos en el contrato, libres de
gravámenes y limitaciones. Este proceso podrá generar un valor de compensación a pagar
en el momento de la reversión a favor del superficiario, en aquellos casos en los que la
construcción no se haya depreciado en su totalidad o el superficiario no haya recuperado
su inversión, siempre y cuando así haya quedado establecido en el contrato.

• Actualización cabida y linderos en folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base: en

el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base, se actualizarán los datos de cabida y
linderos de tal forma que se incluyan las edificaciones revertidas a la entidad superficiante
como parte del inmueble base y efecto de la accesión.
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