2/10/23, 16:46 Punta Puertecillo: El futuro de los proyectos rurales - La Tercera

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Tomás Rosemary Cristián Ugarte

Punta Puertecillo: El futuro de los proyectos rurales

OPINIÓN Voces 20 DIC 2022 08:20 AM

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Recientemente la Corte Suprema dictó uno de los fallos más relevantes para proyectos de
parcelaciones de los últimos tiempos. El duro revés que sufrió el proyecto Punta
Puertecillo significa una multa millonaria para sus desarrolladores, exige una Resolución
de Calificación Ambiental favorable y prohíbe la venta de terrenos del proyecto. Por si
fuera poco, la Corte Suprema ordenó a la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA)
fiscalizar la construcción en las parcelas vendidas.

Hay al menos cuatro actores que deben estar analizando el fallo ansiosamente. Aquí los
desafíos que enfrentan. Bancos: ¿Cómo evaluar el riesgo de un crédito hipotecario
considerando estas exigencias de carácter ambiental?, ¿qué ocurrirá con aquellos créditos
que fueron otorgados para la construcción de viviendas sin iniciar? La SMA: ¿Cómo
fiscalizará la construcción de casas particulares y en virtud de qué instrumento?, ¿cómo
incumplen y se sanciona a los compradores de buena fe? Compradores: de parcelas,
¿podrán obtener recepción municipal y financiamiento para construir sus viviendas?
Desarrolladores: ¿seguirán siendo viables y posibles los proyectos de parcelaciones?

La forma en que reaccionen los bancos influirá en las decisiones que adopten el resto de
los interesados. Los departamentos de riesgo deberán analizar si los proyectos pasan con
éxito la barrera ambiental. Además, será relevante en su evaluación el análisis respecto a
las consecuencias de potenciales fiscalizaciones de la SMA de construcciones en lotes ya
vendidos y el impacto que eso puedan tener en otros organismos, como la Dirección de
Obras Municipales en la solicitud de permisos de edificación y recepciones, y el
Conservador a la hora de requerir la inscripción de futuras transferencias de esas
parcelas. Los compradores tendrán que esperar la respuesta de los bancos para acceder a
financiamiento, además de analizar las implicancias de la fiscalización de la SMA en las
parcelas con construcciones.

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Un reciente estudio de la Universidad de Stanford, llevó el popular
tema de interés social a un nivel científico, con la finalidad de
responder la pregunta, a través de un experimento que involucró a
36 participantes. Acá te lo contamos.

Sin duda la regulación ambiental ha resultado ser el principal instrumento que permite
asegurar una viabilidad sostenible y en definitiva otorgar certeza a proyectos de
parcelaciones de gran escala para todos los actores involucrados. En razón de ello, el
“check ambiental” -Resolución de Calificación Ambiental favorable o consulta de
pertinencia- debiera ser una suerte de garantía para proyectos como Punta Puertecillo,
que los intervinientes de seguro mirarán con detención.

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El grupo que tiene la respuesta más clara son los desarrolladores: ¡¡SÍ se pueden
desarrollar proyectos!! Solo que hay que ser criteriosos al diseñarlos y cuidadosos en el
cumplimiento de la regulación, en particular la ambiental. En realidad, el fallo en
cuestión y las barreras que se han impuesto a las parcelaciones en el último tiempo no se
trata de un cambio de interpretación normativa, sino más bien corresponde a la
activación de herramientas de fiscalización que hasta ahora las autoridades habían
aplicado escasamente. A nuestro juicio, para que un proyecto de parcelación tenga
viabilidad, primero debe cumplir con todas las regulaciones sectoriales. Aunque parezca
obvio, no todos lo logran. Segundo, los proyectos tienen que ser eco-habitables. No basta
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solo con generar bajo impacto, sino que deben ser diseñados como un activo
medioambiental para la comunidad local, buscando recuperar el ecosistema y
manteniendo las tradiciones locales. El mito instalado es que este tipo de proyectos son
muy “hippies” y que no son rentables, pero la realidad es que justamente los proyectos
eco-habitables, permiten dar las certezas jurídicas y los beneficios necesarios a todos los
actores para que sean sostenibles en el tiempo. En concreto, los proyectos eco-habitables
tienen tres ventajas que deberían llamar la atención de los desarrolladores: (1) son más
baratos, lo que permite mejores utilidades, (2) se ajustan a las regulaciones ambientales,
y (3) generan activos medioambientales.

Si bien el fallo de Punta Puertecillo deja varias interrogantes, también traza el camino que
debieran tomar los desarrolladores de parcelaciones. La eco-habitabilidad como concepto
de desarrollo de proyectos rurales aparece como la luz al final del túnel.

Por Cristián Ugarte, gerente general Armoniza, y Tomás Rosemary,

abogado Guerrero Olivos

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