CIUDAD Y SOCIEDAD.

ESPACIO SOCIAL
1. LA CIUDAD COMO ESPACIO SOCIAL.
La ciudad es el espacio físico, el tejido social que lo habita, el soporte que posibilita el desarrollo de la vida,
de las actividades y de las relaciones entre sus ciudadanos.
Entonces, la ciudad es el espacio:
o Que da respuesta a las necesidades de la población.
o Que posibilita la relación de la población.
o De apropiación del ciudadano como expresión cultural y simbólica.
o Que reúne los usos necesarios para el desarrollo de la actividad de sus ciudadanos.
Sin embargo, no siempre cumplen las funciones descritas, entre otros motivos destacan:
o La ciudad es un espacio vivo y en constante evolución. El espacio físico permaneces, mientras van
cambiando las necesidades, costumbres y deseos de la población.
o La ciudad reúne múltiples intereses y se convierte a veces en espacio de conflicto.
o El proceso de construcción es el resultado de la interacción entre el orden económico, social e
institucional, cuyos intereses no son siempre coincidentes.
o En la planificación abstracta se acaba construyendo un espacio que no permite el desarrollo de la
vida urbana.
Por tanto, para intervenir en la ciudad es necesario comprenderla y conocerla en todos sus aspectos, ya
que es imposible trabajar sobre la ciudad sin tener en cuenta a sus ciudadanos.

2. TEORÍAS SOBRE LOS PROCESOS DE FORMACIÓN DEL ESPACIO SOCIAL.

DETERMINISMO AMBIENTAL: considera que la morfología (la forma de la ciudad) determina como se vive
en ella. Se refiere a la ciudad a cómo se va a ir desarrollando.
Nos encontramos tres vertientes:
o GEOGRAFÍA CLÁSICA / SOCIOLOGÍA URBANA: analiza cómo era la sociedad, cómo era el espacio
físico y cuáles eran las causas de que la ciudad se desarrollara de una determinada forma.
o ECOLOGÍA TRADICIONAL: analiza datos matemáticamente para obtener fórmulas que presenten la
evolución de una ciudad.
o CONDUCTISMO: análisis desde el punto de vista de la percepción y las emociones; intenta entender al
hombre social, cuáles son sus aspiraciones sociales. Sin tratar de entender cómo funciona la cuidad como
conjunto.
Los procesos urbanos tienen su propia dinámica interna y está, genera una determinada forma socioespacial:
o ECONOMÍA URBANA: la racionalidad económica de los individuos y el equilibrio de mercando
explican los fenómenos espaciales. Cada individuo podrá vivir en la vivienda que pueda permitirse.
o ECONOMÍA POLÍTICA: la economía gira en torno a la sociedad capitalista. Aborda el análisis del
mecanismo de producción inmobiliaria de estos sistemas urbanos como principal agente de organización
social.

3. . ESCUELA DE SOCIOLOGÍA URBANA DE CHICAGO.

Surge la Escuela de Sociología Urbana de Chicago con Robert Park y Ernest Burguess, que crean el primer
modelo teórico de la construcción social de la ciudad.
La ciudad de Chicago experimenta un crecimiento entre los siglos XIX y XX (pasa de 50.000 a 3,4 millones
de habitantes). Este crecimiento se produce en gran medida gracias a la inmigración; se concentran diferentes
 orígenes, culturas y formas de trabajo lo que incrementa el conflicto. Todo esto hace de la ciudad de Chicago un
inmenso y frágil laboratorio de estudio sociológico.
Los trabajos de Park y Burguess se centraron en analizar la relación entre la comunidad y el espacio que
está habitaba. Los conceptos que plantearon son:
o ÁREA NATURAL O FUNCIONAL: áreas naturales, similares a barrios, cada uno con una función:
el barrio bajo, el área residencial, el sector comercial, el centro financiero…
o CRECIMIETNO URBANO: implica el incremento numérico y los cambios que cada individuo hace
para encontrar su lugar en la ciudad.
o ECOLOGÍA URBANA: como la ciudad funciona como un organismo, establecen tres procesos a
partir de los cuales la ciudad crece:
• COMPETENCIA: divide los usos y organiza la estructura de la ciudad. Competencia
por las localizaciones privilegiadas para actividades económicas y áreas residenciales.
• DOMINACIÓN: área en la que el precio del suelo es más alto; los precios
disminuyen del centro financiero a la periferia.
• INVASIÓN-SUCESIÓN: invasión-sucesión de las áreas residenciales por el
comercio y los negocios, y de las áreas residenciales de mayor estatus por las de
rentas más bajas.
Una de las aplicaciones de la ecología urbana a la ciudad son los tres modelos de distribución de usos:
MODELO CONCÉNTRICO DE BURGUESS
La ciudad se desarrolla desde el centro financiero hasta la periferia en anillos concéntricos con usos
homogéneos en función del valor del suelo. En el centro se sitúa el centro financiero rodeado de industria. Le sigue
un área de transición con viviendas de baja calidad. La siguiente zona es la de viviendas de trabajadores, con un
nivel superior al anterior, y le sigue el área de las mejores residencias, de calidad elevada. El último anillo sería la
clásica ciudad-dormitorio, con viviendas unifamiliares suburbanas.

MODELO DE SECTORES DE HOYT

Adaptado al modelo anterior a sectores circulares. Esta área de alto nivel social se sitúa junto al centro
financiero y lejos de la industria, ubicada en el extremo opuesto de la ciudad. Los factores dinámicos favorecerán una
expansión rápida de la ciudad hacia el exterior.
 MODELO DE NÚCLEOS MÚLTIPLES DE HARRIS Y ULLMAN
Este modelo defiende que la ciudad contiene más de un centro, y que el centro financiero no es el único que
estructura la ciudad. Señala también que las actividades similares se atraen, tendiendo a ocupar suelos próximos, y que
algunas actividades son opuestas (uso residencial de alta calidad e industria).

4. LOS USOS EN LA CIUDAD.

o USO PRIVADO:
• USO RESIDENCIAL.
• USO PRODUCTIVO (genera actividades económicas):
▪ Sector primario: actividades propias del ámbito rural; no suele encontrarse en la ciudad.
▪ Sector secundario: actividades que transforman las materias primas, desde la industria
a pequeños talleres que pueden encontrarse junto con el espacio residencial.
▪ Sector terciario: actividades que dan servicio a la población; comercio, hostelería,
ocio…
o USO PÚBLICO:
• EQUIPAMIENTOS: usos que dan respuesta a las necesidades de la población (educación,
sanidad, cultura, administración…). Suelen generar grandes actividades, por lo que es necesario
que tengan una buena accesibilidad. Distinguimos dos escalas; de ciudad (universidades,
hospital…) o de barrio (colegio, centro de salud, biblioteca…).
• ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS: usos que permiten la relación entre ciudadanos (calles,
parques, plazas…). Deben ser adecuados y suficientes para posibilitar el uso y disfrute por parte
de la población.
¿Cómo se distribuyen estos usos en la ciudad?
Un mismo uso adopta multitud de formas físicas y el espacio urbano responde a las necesidades de cada uno
de ellos. Es un proceso complejo en el que intervienen tanto criterios de diseño como económicos, sociales y
políticos.
Dentro de un mismo tejido urbano los usos pueden estar mezclados o separados y alejados. Para conseguir una
¨vida urbana¨ es necesario una mezcla de usos, lo que proporciona un mejor servicio a la población y menor uso del
transporte privado. Aunque la vida urbana y la mezcla de usos no siempre ha sido un parámetro para la construcción
de la ciudad.
 5. CONSTRUCCIÓN SOCIAL.
Cuando la Segunda Guerra Mundial finaliza en Europa, hay una impactante carencia de viviendas. Para
solucionar este problema se recurre a la construcción masiva de viviendas a bajo precio siguiendo el modelo teórico
propuesto por la Carta de Atenas. Los resultados fueron negativos: construcción apresurada, de mala calidad, centrada
en la producción de viviendas y no de ciudad…
Se evoluciona de una ciudad de usos, personas y actividades que se mezclan en el mismo espacio, generando
¨vida urbana¨ a una ciudad contemporánea formada por tejido monofuncionales conectados por infraestructuras.
En Europa aparece el fordismo, cuyo objetivo es la expansión del mercado, haciendo que los productos sean
más accesibles a la sociedad gracias a la producción en cadena de bajo coste. Esto permitió la expansión de las
ciudades y la creación de zonas residenciales alejadas de la ciudad. Destacando la baja densidad de población, la
monotonía del tejido, la dependencia del automóvil, el monocultivo social y especialmente, la ausencia de mezcla
de usos (URBAN SPRAWL).
Por otro lado, el crecimiento del uso del automóvil tendrá consecuencias importantes sobre la ciudad:
• Problemas de tráfico, movilidad, accesibilidad.
• Invasión del espacio público por el coche; convirtiendo el lugar de relación en lugar de tránsito.
• Dificultad de adaptación de los cascos urbanos al uso masivo del automóvil.
• Diseño y planificación de la ciudad para el coche, olvidando al ciudadano.
A la construcción de la ciudad hay que añadirle la existencia de zonas de completa exclusión social, donde los
mínimos requisitos de habitabilidad NO existen. Los procesos de migración de población con bajos recursos y sin
posibilidad a la vivienda, provocan en muchas ocasiones la generación de urbanizaciones espontáneas (favelas en
Río de Janeiro, la Cañada Real en Madrid…).

6. LA CIUDAD Y LA ESCALA. LA VIDA COTIDIANA. EL ESPACIO PÚBLICO COMO ESPACIO

DE RELACIÓN.
El espacio público como espacio de relación y expresión del ciudadano es a la vez espacio de conflicto. Las
políticas urbanas han intentado en multitud de ocasiones introducir dentro de su diseño aspectos que permiten el
control social: vallado de fuentes que impide su uso, bancos anti-mendigos, cierre nocturno de espacios
públicos…
La apropiación del espacio público por el coche o los tejidos monofuncionales han intervenido de forma
importante en la degradación del espacio público entendido como espacio de convivencia:
• La mezcla de usos y su consecuente vitalidad urbana fomentan el uso de la calle. Mientras que en una
zona monofuncional la calle se convierte en espacio de tránsito.
• La separación espacial provoca desconocimiento y miedo del otro, sensación de inseguridad.
• En el caso de privatización, el espacio público no se usa. El espacio de relación de traslada a lugares
controlados donde el peligro ha desaparecido.

CIUDAD Y SOCIEDAD: HERRAMIENTAS

1. VARIABLES Y CONCEPTOS MÁS COMUNES PARA EL ANÁLISIS Y ESTUDIO DEL ESPACIO
SOCIAL.
La ciudad además de ser un espacio físico es también el espacio social que lo habita. Para realizar una
propuesta espacial es necesario conocer bien las necesidades de los ciudadanos. Podemos entonces diferenciar
una serie de herramientas específicas con el fin de mostrar todos los aspectos.
La forma de estudiar el aspecto social se realiza mediante ayuda (entrevistas, videos, información oficial…)
pero para tener una imagen de los que viven en ese lugar es necesario contar con los datos que ofrece la
 demografía; el estudio estadístico de los colectivos humanos en un determinado momento y espacio. Los límites
pueden ser barrios, distritos, municipios (siendo la unidad pública más pequeña la sección censal).
Para estudiar el espacio social contamos con tres tipos de variables: demográficas, socioecocnómicas y del
espacio físico.
VARIABLES DEMOGRÁFICAS
o TAMAÑO DE POBLACIÓN: es el número de habitantes asociados a límites políticos-administrativos
(distrito, municipio, barrio). Cuanto mayor es el ámbito; menor es la exactitud.
Los datos se refieren a la población residente o de derecho, donde esa población ejerce sus derechos civiles,
cómo se distribuye espacialmente la población en el territorio.
o DENSIDAD DE POBLACIÓN: distribución de la población; sirve para comparar territorios. Se suele medir
en habitantes/km2.

o DINÁMICA Y EVOLUCIÓN: determina si la población aumenta o disminuye dentro de un territorio a lo

largo del tiempo. Estos cambios se deben:
• MOVIMIENTO NATURAL DE LA POBLACIÓN: relación nacimientos-defunciones; su
diferencia es el crecimiento natural. Se mide por el saldo vegetativo, la diferencia entre la
tasa bruta de natalidad (nº de nacimientos en un año por cada 1.000 habitantes) y la tasa bruta
de mortalidad (alta>30% y baja<15%) en un mismo periodo de tiempo y espacio.
• MIGRACIONES: cambio de residencia de las personas dentro de un territorio dado. Distin-
guimos la inmigración (llegada de nuevos habitantes) y la emigración (pérdida de habitantes).
El saldo migratorio es la diferencia entre inmigrantes y emigrantes.
o ESTRUCTURA DE LA POBLACIÓN: composición de un determinado grupo social distinguiendo entre
tramos de edad y género, permitiendo ver cómo es la población y conocer las necesidades y dotaciones ne-
cesarias de cada uno de ellos. Las estructuras clásicas de estudio son las pirámides de población: eje de abs-
cisas; los sexos y eje de ordenadas; las edades. Hay varios tipos de pirámides:
• POBLACIÓN EXPANSIVA / PROGRESIVA: propia de los países del tercer mundo en plena
transición demográfica, con altas tasas de natalidad y mortalidad y crecimiento natural alto.
• POBLACIÓN REGRESIVA: propia de los países desarrollados que han terminado la transi-
ción demográfica, con bajas tasas de natalidad y mortalidad y crecimiento natural reducido.
• POBLACIÓN ESTACIONARIA: igualdad entre las generaciones jóvenes y adultas, una re-
ducción importante de las ancianas y un crecimiento natural bajo.
 o HOGAR: grupo de residentes en la misma vivienda. Los aspectos a tener en cuenta son:
• TAMAÑO DEL HOGAR: número de personas que componen el hogar. En España ha habido
una disminución del tamaño medio de hogares.
• COMPOSICIÓN: tradicionales estaban formados por la familia tradicional, pero se ha produ-
cido un gran cambio en la estructura social española, aumentando la diversidad de la compo-
sición de los hogares españoles.
Todas estas variables nos sirven para determinar el número, superficie y tipos de servicios que debe tener una
ciudad para abastecer a su población.

VARIABLES SOCIOECONÓMICAS
o NIVEL DE ESTUDIOS: grado cultural de la sociedad. Nos da la condición socioeconómica, pues en función
del grado de estudios, la gente posee acceso a mejores o peores condiciones laborales.
o RENTA PER CÁPITA: relación entre el producto interior bruto y la cantidad de habitantes de un país (un
indicador de renta es el precio de vivienda).

o MOVIBLIDAD: tiene implicación a la hora de intervenir en la ciudad.

o ACTIVIDAD DE LA POBLACIÓN: número de población activa (ocupados; tienen trabajo remunerado) o
inactiva (estudiantes, jubilados…). Tasa de actividad: población activa/población en edad activa. Tasa de
desempleo: número de desempleados/población activa.

VARIABLES DEL ESPACIO FÍSICO CONSTRUIDO

o TAMAÑO DEL PARQUE DE VIVIENDAS: número total de viviendas que hay en un territorio acotado.
o USO DEL PARQUE DE VIVIENDAS: distingue entre vivienda principal, vivienda secundaria y vivienda
vacía. El número de hogares es el mismo que el número de viviendas principales.
 o RÉGIMEN DE TENENCIA: concepto por el cual se disfruta la ocupación de vivienda. Puede ser en
propiedad, en alquiler o cedida gratis por otro hogar o empresa.
o ESTADO DE EDIFICACIÓN: ruinoso, malo, deficiente o bueno.
o OTROS: fecha de construcción, características de la vivienda, precio de la vivienda…

2. PRINCIPALES FUENTES Y RECURSOS: CENSOS Y PADRONES.

o CENSOS DE POBLACIÓN Y VIVIENDA.

Los censos de población y vivienda los realiza la INE desde 1857 cada 10 años y es de los censos más útiles
para los urbanistas.
Hay una diferencia entre un ceso y una encuesta (o muestreo):
o CENSO: recuento completo de una colectividad humana que habita un determinado territorio,
realizado a intervalos regulares de tiempo. Todas las variables sobre población, hogares y vivienda
(excepto el precio de vivienda) se recogen en el censo.
o ENCUESTA (O MUESTREO): no corresponden con un recuento completo, sino que se selecciona
una pequeña parte de la población y se extrapola el resultado a la totalidad. Tiene un menor grado de
fiabilidad que el censo, pero es más barato y rápido.
o PADRONES MUNICIPALES.
Es el registro administrativo donde constan los vecinos del municipio. Sus datos constituyen prueba
de residencia en el municipio y del domicilio habitual en el mismo.
Toda persona que resida en España está obligada a inscribirse en el Padrón del municipio que resida
habitualmente (quien viva en varios municipios, se inscribirá en el que habite durante más tiempo).
Su formación, mantenimiento, revisión y custodia corresponde al ayuntamiento. Este debe remitir las
variaciones mensuales que se vayan produciendo en los datos de sus padrones al INE.
o SECCIÓN CENSAL: subdivisión infra municipal de los distritos municipales que define el INE junto con
los ayuntamientos. Es un dato muy útil para los urbanistas. Sus características son:
- El principal criterio para su delimitación (500-2.000 electores).
- Definidas mediante límites fácilmente identificables: accidentes naturales del terreno,
construcciones de carácter permanentes y viales…
- Cubren todo el territorio nacional.

Las principales fuentes para esta información son el INE, los institutos de estadística de las
comunidades autónomas y el servicio de estadística de algunos ayuntamientos.

3. LECTURA Y EXPLOTACIÓN DE LOS DATOS Y ESTADÍSTICA Y SU DISTRIBUCIÓN

ESPACIAL.
La elaboración de mapas temáticos es una manera de explotar los datos. Para ellos, usamos el estudio
de los barrios vulnerables. La definición de vulnerabilidad parte de cuatro ejes básicos:
o VULNERABILIDAD SOCIODEMOGRÁFICA.
• Envejecimiento demográfico.

• Complejización de la estructura de hogares.

 • Boom de la inmigración extranjera proveniente de países no desarrollados.
• Propuestos: hogares unipersonales (>64 años), población extranjera en edad infantil, hogares
monoparentales…
o VULNERABILIDAD SOCIOECONÓMICA.
• Desempleo.

• Precariedad laboral.
• Bajos niveles formativos de las clases trabajadoras.
• Propuestos: desempleo juvenil, % trabajadores no cualificados, población sin estudios…
o VULNERABILIDAD RESIDENCIAL.
• Propuestos: viviendas con poca superficie útil, con poca superficie media por ocupante, % de
personas residentes en vivienda sin servicio y aseo, vivienda en edificios mal conservados…
o VULNERABILIDAD SUBJETIVA.
• Propuestos: viviendas afectadas por ruido, contaminación, vandalismo, con malas comunicaciones,
con pocos espacios verdes…

Los indicadores para determinar cuales son las secciones censales vulnerables son:
o TASA DE INMIGRACIÓN: porcentaje de extranjeros, considerándose el índice vulnerables cuando sea
superior al 20%.
o TASA DE DESEMPLEO: la vulnerabilidad se establece cuando el indicador es superior en un 50% a la
media nacional. En 2001, la media era 14,2%, determinándose como índice de vulnerabilidad una tasa del
21,3%.
o NIVEL DE ESTUDIOS: la vulnerabilidad se establece cuando el indicador es superior en un 50% a la media
nacional. En 2001, la media era 15,3%, determinándose como índice de vulnerabilidad una tasa del 22,95%.
o PORCENTAJE DE PERSONAS EN VIVIENDAS QUE NO CUENTAN CON ASEO O BAÑO: la
vulnerabilidad se establece cuando el indicador es superior en un 50% a la media nacional. En 2001, la media
era 1%, determinándose como índice de vulnerabilidad una tasa del 2%.

CASO DE ESTUDIO: LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

CARACTERÍSTICAS
• Caso de estudio interesante, porque es muy distinta a Madrid.

• Caso paradigmático y peculiar.

• Ciudad muy famosa con crecimiento disperso.
• Desarrollo policéntrico.
• Éxito macroeconómico (de las ciudades más ricas del mundo).

• Gran fragmentación social y nivel de pobreza urbana alto.

• Territorio muy peculiar: tiene costas, cuencas de ríos y montañas.

Tiene un gran éxito macroeconómico, con un alto PIB. Es una región muy rica del área
metropolitana de California.
 Es una ciudad de oportunidades desiguales. Tiene un gran desarrollo tecnológico y mucho capital
acumulado en poca población. Tiene un mercado laboral exclusivo, dando lugar a una ciudad muy
polarizada.
En cuanto al orden social, tiene 17,6 millones de personas, con 12,9 en el área metropolitana y 3,4
millones en la ciudad.
En cuanto al soporte físico tiene ambientes muy distintos; con zonas de villas y agrícolas en la
montaña, la bahía de los Ángeles, otra zona más diversificada…
Es una ciudad bastante joven, con poca historia; surge a partir de la búsqueda de oro.
HISTORIA DE LOS ÁNGELES
• La ciudad se funda en 1781, con una gran diversidad étnica. A lo largo del siglo XIX tuvo apenas habitantes.
Mostraba un clima muy seco. Su orden económico se basaba en la explotación del oro, de las maderas…
• HASTA 1850 se caracteriza por la aparición de la industria hidráulica y la fiebre del oro.
• ENTRE 1851-1915 se crean conexiones ferroviarias y se regulan las aguas con el Acueducto de California.

• ENTRE 1915-1970 la ciudad experimenta una gran industrialización y suburbanización. Se crean numerosas
carreteras.
• A PARTIR DE 1970 avanza mucho la industria basada en la tecnología. No da trabajo a la población más
humilde que se dedicaba a las antiguas industrias. Mientras que el entorno crece mucho económicamente, las
zonas más humildes quedan fuera de los avances tecnológicos.
El modelo de LA favorece la segmentación social.

FORMA Y DISEÑO URBANO: ELEMENTOS DE ANÁLISIS URBANO

CONCEPTOS

1. MORFOLAGÍA URBANA.
Para empezar a analizar el soporte físico, tenemos que observar la ciudad como una construcción
social formada por varios sedimentos.
La construcción de la ciudad es un proceso histórico de progresiva compartimentación del espacio,
en el que se pueden diferenciar cuatro partes:
o ELECCIÓN DEL SUELO.
o PARCELACIÓN: diferenciar el espacio/suelo en diferentes ámbitos.
o URBANIZACIÓN: materialización física de introducir las infraestructuras.
o EDFICIACIÓN: introducción de edificios; da lugar a la tipología edificatoria.
 El espacio urbano de la parcelación tiene dos categorías físicas:
o RED DE ESPACIOS LIBRE PÚBLICOS: es el esqueleto de la estructura urbana, un vacío. El instrumento
que lo estructura es la urbanización y es de dominio público.
o ESPACIO PARCELADO: es el espacio residencial + elementos singulares; un lleno. El instrumento que lo
estructura es la edificación y es de dominio privado.

Las operaciones de parcelación dan lugar a la morfología urbana, ya que es la relación entre los
llenos y vacíos, es decir; la interacción entre la red de espacios libres públicos y es espacio parcelado.

2. TRAZADOS: DOMINIO PÚBLICO.

El trazado urbano es la forma en la que se organizan los espacios públicos, principalmente las vías.
Es el conjunto de espacios libres, una red que da acceso a las parcelas y articula todas las piezas de la ciudad.
La forma de los espacios públicos y las relaciones que establecen entre ellos explican la diversidad de
los trazados urbanos. Hay cuatro modelos básicos:
o TRAZADO RETICULAR: elementos lineales que no establecen jerarquías. Forma de trazar
rápidamente y con eficiencia: instrumento de control territorial.
o TRAZADO RADIAL: se organizan desde un foco a una forma radio concéntrica.
o TRAZADO LINEAL: predominio del elemento lineal.
o TRAZADO ÁRBOL: elementos lineales con jerarquías.
3. ALINEACIONES, MANZANAS Y PARCELA: DOMINIO PRIVADO.
El concepto de alineación surgió en el siglo XVII en Francia debido a la necesidad de definir un límite entre
espacio público y privado.
La alineación es el límite entre el espacio libre público y privado. Si se trata de tejido tradicional va a ras
del edificio. Y si se trata de tejido moderno, la alineación y el edificio no coinciden.
Los componentes de la trama parcelaria son las manzanas y las parcelas.
o MANZANAS: unidad (generalmente agrupación de parcelas) definida por la red de espacios públicos.
Los diferentes modelos son:
▪ Según su tamaño: absoluto y relativo.
▪ Según su forma: regular/irregular, cuadrada/alargada/triangular…
▪ Según su subdivisión en parcelas: patrón, número de parcelas…
▪ Según su uso.
La manzana es la unidad morfológica básica. El fondo de saco es la unidad morfológica en la
mayoría de las propuestas de la ciudad jardín. El bloque lineal como unidad morfológica alternativa a la
manzana.

o PARCELAS: unidad básica de propiedad, ordenación y ejecución, definida por linderos y

alineaciones.
En ella se produce un acto de edificación. La parcela es todo (patios, espacios libres…) , no solo la
parte edificada. Está delimitada por la alineación existente, los linderos laterales y el posterior. No tiene
porqué coincidir el límite de la parcela con el límite del edificio.
Los elementos en la parcela residencial unifamiliar suelen ser: edificación + patios, jardines o
edificaciones auxiliares + cierre de parcela.

4. TIPOLOGÍA EDIFICATORIA.
Operaciones de edificación que se hacen en las parcelas; es un conjunto de características que definen
un conjunto de edificios.
Resulta de la clasificación según la naturaleza histórica, el dominio, la relevancia y la naturaleza
física.
Los tipos edificatorios en manzana cerrada siguen el sistema de ordenación por alineación de calle
(tejidos tradicionales, ensanches…).

Los tipos edificatorios en bloque abierto y vivienda unifamiliar asilada siguen el sistema de
ordenación de edificación aislada en parcela. También la vivienda familiar pareada y adosada.
 Un área es una parte de la ciudad donde la mayoría de sus edificios pertenecen a un tipo. Un área-tipo
residencial puede responder también a una determinación parcelaria (por ejemplo, las fachadas en los canales
de Ámsterdam, parcelario en la imagen de abajo).

5. TEJIDOS URBANOS.
El tejido urbano expresa la interrelación de las parcelas con la red de espacios públicos. Son áreas
morfológicas homogéneas constituidas por un grupo de manzanas que se identifica por corresponderle un
tipo edificatorio.
La red de espacios públicos, la trama parcelaria (privado) y la edificación, son las tres capas que
definen el tejido de la ciudad.
 FORMA Y DISEÑO URBANO: ELEMENTOS DE ANÁLISIS URBANO
HERRAMIENTAS 1
1. LA REGULAZIÓN DEL ESPACIO PRIVADO: LAS ORDENANZAS.
La ordenanza es el instrumento urbanístico que establece los parámetros que regulan las
condiciones de ocupación del espacio parcelario.
Según las normas que se apliquen a la parcela se darán diferentes tipos edificatorios, ya que cada
uno de estos conlleva una forma distinta de ocupar y utilizar la parcela.
En el Plan General de 1997 se divide Madrid en distritos y cada distrito tiene sus ordenanzas
propias; cada área tiene un tejido específico.
Los sistemas de ordenación definen un tipo de edificación:
• SISTEMAS DE ORDENACIÓN POR ALINEACIÓN A CALLE: el límite del edificio
coincide con la alineación y se extiende hasta los linderos laterales. Define el tipo edificatorio
en manzana cerrada.
• SISTEMA DE ORDENACIÓN POR EDIFICACIÓN AISLADA: la edificación se mueve
libremente por la parcela. Define el tipo edificatorio en bloque abierto.

Los sistemas de ordenación son independientes del uso de la parcela, pero en función del sistema de
ordenación habrá unos parámetros que definan mejor la parcela que otros. Las ordenanzas definen varios aspectos:
o CONDICIONES DE PARCELA.
▪ Tamaño de la parcela: parcela mínima, en m2.
▪ Longitud de la alineación: frente mínimo, en m.
▪ Forma y dimensiones: la relación entre frente y fondo de la parcela, debe poderse inscribir
en un círculo de determinada dimensión.
o CONDICIONES DE POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN EN LA PARCELA.
▪ Posición en planta de la edificación respecto a alineaciones y linderos.
▪ Área de movimiento: no tiene por qué coincidir con la ocupación de la edificación en
planta.
▪ Retranqueos: obligatorios, mínimos, máximos.
 o CONDICIONES DE FORMA Y VOLUMEN.
▪ Forma en planta.
▪ Fondo edificable máximo, en m.
▪ Ocupación máxima, en %: porcentaje del suelo ocupado por la edificación respecto a la
superficie total de la parcela.
▪ Altura máxima de la edificación: altura de cornisa en m, número de plantas, pendiente
máxima de las cubiertas inclinadas, elementos por encima de la altura máxima.
▪ Edificabilidad o superficie edificable, en m2: relación entre la superficie edificable y la
superficie de la parcela.
Se habla de máximos, porque los promotores quieren la máxima rentabilidad.
o CONDICIONES DE USO.
▪ Uso principal o característico: el porcentaje mayoritario. Por ejemplo, en Malasaña es
residencial.
▪ Uso complementario, especificando situación y cuantía. Por ejemplo, en Malasaña son los
locales comerciales, situados en planta baja.
▪ Usos prohibidos. Por ejemplo, en un barrio residencial, esta prohibido el uso industrial.
También se suele definir la superficie máxima que puede ocupar ese uso.
o OTRAS CONDICIONES.
▪ Estéticas, en zonas donde tiene un sentido mantener la imagen: inclinación de cubierta
obligatoria, balcones, carpinterías…
▪ Condiciones de cerramiento de parcela: materiales o permeabilidad…
▪ Higiénicas: dimensiones mínimas de estancias, patios, ventanas, ventilación…
▪ Condiciones de las edificaciones auxiliares, propias de las viviendas unifamiliares.
▪ Condiciones de los espacios libres del interior de la parcela.
Todos estos parámetros, juntos, son los que dan lugar a los tipos de edificación diferentes.
Los distintos tipos edificatorios y sus formas de ocupación de la parcela siguen los dos sistemas de
ordenación. Al regular las condiciones de los tipos edificatorios a través de una ordenanza,
emplearemos los parámetros correspondientes al sistema de ordenación al que se refiere el tipo.
• Los tipos edificatorios en manzana cerrada (tejidos tradicionales, ensanches…) siguen el sistema de
ordenación por alineación a calle.
• Los tipos edificatorios en bloque abierto y vivienda unifamiliar aislada siguen el sistema de
ordenación de edificación aislada en parcela. También la vivienda familiar pareada y adosada.

2. PAISAJE URBANO.
El paisaje urbano es lo que vemos en nuestro entorno; una porción de territorio considerado en su
aspecto artístico.
El paisaje urbano está formado por el objeto; el espacio urbano perceptible (la red de espacios libres
públicos), el sujeto; los individuos perceptores y la relación que establecemos; nuestra percepción. No es lo
mismo que el espacio urbano, ya que si no hay percepción no hay paisaje.
Dos de los urbanistas que más han tratado este aspecto son Kevin Lynch y Gordon Cullen. El objetivo
del análisis del paisaje urbano es comprender el espacio urbano mediante la imagen urbana.
 Kevin Lynch investiga la relación entre imagen urbana y forma física. Llega a una clasificación de
elementos según los cuales nosotros percibimos el paisaje urbano. Se puede analizar un tejido determinado
estos cinco elementos (es un análisis personal y subjetivo).
o SENDAS: son los trayectos del espectador, las líneas de tránsito (calles, senderos, canales,
caminos…). TRANSITAMOS.
o BORDES: elementos lineales que el observador no usa. Son rupturas lineales de la continuidad
(playas, líneas de ferrocarril, vallas, muros…). PERCIBIMOS.
o BARRIOS: porciones de la ciudad de tamaño mediano o grande, con rasgos más o menos
homogéneos (tejidos, aspectos sociales, económicos…). PERCIBIMOS Y ESTAMOS.
o NODOS: puntos estratégicos de la ciudad, con intensidad y densidad poblacional. Pueden ser
focos donde va parte de la población (cruce de sendas, plazas…). NOS INTRODUCIMOS.
o HITOS O MOJONES: puntos de referencia donde el observador no entra. Es un objeto físico
definido que organiza y tiene algún significado (iglesia, monumento, montaña, tienda…).
PERCIBIMOS.
En resumen, Lynch, busca reconocer los elementos para saber en qué podemos actuar, en qué
debemos, y en qué no, por formar parte de la estructura e identidad de la ciudad.
Gordon Cullen defiende que los escenarios de la ciudad se revelan en forma de series
fragmentadas. La concepción de la percepción urbana como una serie de escenas encadenadas a partir de las
cuales se crea la ciudad.
Utiliza un análisis secuencial de escenas: la visión serial nos permite entender y analizar cada escena
y las relaciones entre ellas, y agruparlas en secuencias como si fuera una película.
En cada escena puede reconocerse los elementos y las leyes que el observador interpretará en el
proceso perceptivo. Aparecen las leyes de simetría, elementos de cierre, convexidad o concavidad…
En resumen, Cullen plantea actuar en las visiones de los elementos de una ciudad para que produzcan
impacto en nuestras emociones.
FORMA Y DISEÑO URBANO: ELEMENTOS DE ANÁLISIS URBANO
HERRAMIENTAS 2
1. MOVILIDAD URBANA.

DEFINICIÓN Y CONCEPTOS BÁSICOS: MOVILIDAD VS. ACCESIBILIDAD.

Dos conceptos relacionados con la red de espacios libres públicos y la red de transporte son la
movilidad y la accesibilidad, aunque no siempre se complementan.
o MOVILIDAD: es la cualidad de movible, la capacidad para moverse. Tiene un carácter
personal y está vinculado a la ciudad global.
o ACCESIBILIDAD: cualidad de accesible, que tiene acceso. Tenemos la necesidad de que los
aspectos de nuestro entorno más cercano y las necesidades diarias sean accesibles. Tiene un
carácter universal y está vinculado al espacio cotidiano.
IMPLICACIONES IRBANAS DE LA MOVILIDAD
La movilidad ha pasado de ser una posibilidad del ciudadano a ser una obligación, ya que aquel que
tiene dificultades para moverse tiene también restringidos otros derechos (trabajo, educación…).
Tenemos la necesidad creciente de estar conectados y en movimiento para acceder a los servicios
básicos que ofrece la ciudad.

TRANSPORTE MOTORIZADO EN LA CIUDAD: EXTERNALIDADES AMBIENTALES Y SOCIALES

Si hay un problema en la ciudad es que la movilidad es una obligación, cuando tendría que ser una
posibilidad. Se pierde gran cantidad de tiempo en las ciudades en desplazamientos, cuando realmente no
deberían ser necesarios.
El automóvil ha pasado de ser un medio de transporte con más inconvenientes que ventajas desde el
punto de vista de la sostenibilidad ambiental y social, especialmente los relativos a la seguridad, la
contaminación, el costo y la congestión.

MODELOS URBANOS Y MOVILIDAD

En cuanto a modelos urbanos encontramos dos lecturas posibles:
- La demanda de movilidad es consecuencia de los modelos de organización espacial
que adoptan las sociedades.
- Los modelos de organización espacial que adoptan las sociedades dependen del
desarrollo de medios de transporte que faciliten la movilidad.
o CIUDAD PREINDUSTRIAL: pensada para un tránsito peatonal. Provoca conflicto de tráfico en los cascos
tradicionales, ya que la trama urbana no está diseñada para el vehículo motorizado. Se proponen diferentes
soluciones: propuestas de calmado de tráfico, calles de coexistencia…
o LA CIUDAD Y EL COCHE: empiezan a tomar gran importancia en el desarrollo territorial y urbano en
cuanto a infraestructuras.
▪ MODELO AMERICANO: vinculado a su forma de vida; sprawl, es una ciudad dispersa por
la que se circula en coche. Cuenta con un gran despliegue apoyado en las grandes autopistas.
▪ MODELO MADRILEÑO: lo más importante es la red de conexión y sus infraestructuras.
Se generan espacios muy monofuncionales, donde la población acude a trabajar, pero no
vive, generando una gran cantidad de tiempo cruzando autopistas y radiales.
o LA CIUDAD Y EL TRANSPORTE PÚBLICO (EJEMPLOS)
▪ Ciudad jardín.
▪ Ciudad lineal de Arturo Soria.
▪ Plan de Copenhague (de los cinco dedos): propuesta vinculada al ferrocarril y el metro, con
un sistema radial donde a lo largo de estas líneas se producen todos los crecimientos de la
ciudad.
▪ Runcorn, New Town: propuesta basada en el autobús, un medio de transporte más eficiente y
barato.
▪ Experiencia de Curitiba, Brasil: propuesta basada en el autobús, reorganizando la ciudad y los
nuevos crecimientos entorno a su eje. Caso muy funcional.
▪ Metro de Madrid: red de suburbano de gran calidad. Modelo intermodal, donde hay
intercambiadores que articulan diferentes medios de transporte.

RESTOS DE LA CIUDAD POST-PETRÓLEO: LA CIUDAD ACCESIBLE

Objetivos:
▪ Búsqueda del equilibrio y coexistencia entre los diferentes modos de transporte.
▪ Recuperación del espacio accesible y cercano a lo cotidiano.
▪ Recuperación de la movilidad como derecho/opción y no una obligación.

2. REGULACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO.

CARACTERÍSTICAS DEL ESPACIO PÚBLICO

El espacio público presenta una doble función:
▪ Elemento estructurador de la trama urbana, articulador y canal de comunicaciones y transportes.
▪ Soporte de actividades ciudadanas en un ámbito no privado y receptáculo de buena parte de las relaciones
humanos que se desarrollan en el ámbito urbano.
Es el lugar donde los ciudadanos ven representados los sentimientos de pertenencia y cohesión. Es el
espacio de expresión de las representaciones sociales.
Es el dominio intermedio entre el grupo básico (familia, clan) y escalones superiores como el barrio,
la parroquia o incluso la ciudad. Debe tener un alto contenido de valores significantes por su importancia en la
memoria colectiva de la ciudad.

CALLE
La calle es el escenario vital. Hay una multitud de criterio para su clasificación:
o SEGÚN EL GRADO DE INTEGRACIÓN DE LOS GRÁFICOS: calles monomodales y plurimodales.
o SEGÚN LA ACTIVIDAD DOMINANTE: calles residenciales, industriales, comercilaes y otros usos
(parques, autovías…).
o SEGÚN SU JERARQUÍA COMO CANAL DE CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS MOTORIZADOS:
autopistas u autovías urbanas, vías principales o avenidas, calles colectoras o distribuidoras, calles locales.
o SEGÚN LA ANCHURA DE LA CALLE: calles estrechas (<6-8 m), calles medias (6-8 a 15-20 m) y calles
anchas (>20m),
o SEGÚN EL TEJIDO URBANO (PAISAJE) EN QUE SE INSERTE: cascos históricos y rurales,
ensanches, barrios de bloque abierto, paseos fluviales…
Podemos dividir los usos en la acera, el aparcamiento, la calzada y el espacio para bicicletas.

ACERA
Asociado con el uso peatonal. Se puede dividir en diferentes bandas:
▪ Paso o circulación (dimensión mínima 80cm).
▪ Zona estancial: donde se sitúa el mobiliario, los árboles y las zonas ajardinadas. Zona destinada a muchas
actividades (quioscos, bancos, bocas de metros, terrazas…) lo que hace que pueda tener unas dimensiones
variadas.
▪ Servidumbre de la edificación: apertura de puertas.
▪ Servidumbre de la calzada: subida y bajada de vehículos.
▪ Bandas de separación: paseos centrales en bulevares o avenidas. Ocupan una posición entre calzadas. La
dimensión mínima recomendable es de 9-12 m.

APARCAMIENTO
Asociado al tráfico motorizado. Son superficies destinadas a la estancia de vehículos en la vía
pública, incluyendo cruces peatonales, zonas de carga y descarga y pasos de carruaje. Para un turismo, un
rectángulo de 10 m2.

CALZADA
Asociado al tráfico motorizado. Es la banda de circulación de tráfico rodado. Sus dimensiones
dependen de la velocidad de los vehículos y la densidad. Suele estar dividida en carriles. La mediana es la
banda longitudinal de separación entre los sentidos de la circulación. Deberá evitarse su colocación en vías
locales o de tráfico moderado.

ESPACIO DE LA BICILETA
▪ Vías de coexistencia: entre bici y peatón. La incorporación de la bici nunca debe realizarse a costa del espacio
destinado al peatón, es decir; la acera.
▪ Carril bici: son las vías exclusivas para bicicletas, que pueden estar en la calzada o acera y protegidas del
tráfico motorizado por barreras o bordillos.
▪ Pistas bici: espacio exclusivo para bicicletas, pero totalmente separado de la calzado (pueden estar en
parques).

PLAZA
Espacio libre y cerrado generado por la agrupación de edificaciones en torno a él. Destacan dos
aspectos:
▪ Marca: elemento o hito simbólico.
▪ Cercado: límite o cierre de un espacio, separándolo de su alrededor.
Las características de la plaza son:
▪ Límites visibles: tiene una limitación de tamaño.
▪ Espacio estancial: presencia de actividad.
▪ Control público del espacio: fácil accesibilidad y entradas mínimas exteriores a proteger.
▪ Contenido simbólico: localización preferente de edificios públicos.
Encontramos cuatro elementos configuradores de una plaza:
o CERRAMIENTO.
o HUECOS Y APERTURAS:
▪ Plazas con calles perpendiculares a las esquinas: la plaza como isla central.
▪ Plazas con calles paralelas a los costados.
• Plazas en turbina: disposición clásica que posibilita desde que cualquier punto solo
una vista al exterior, enfatizando la sensación de continuidad y unidad.
• Plazas con aberturas centrales y esquinas edificadas: necesidad de unificar todas las
fachadas para darle unidad al conjunto.
• Plazas con tres aberturas: permite la ubicación de un edificio dominante frente a una
de las entradas.
• Espacios con una pared abierta: sobre un lugar elevada o sobre el borde de una
extensión geográfica natural.
o FORMA EN LA QUE SE SALVAN DICHAS APERTURAS: elementos como arcos, puentes o arquerías
completas para dar continuidad.
o RELACIÓN ENTRE PLAZA Y EDIFICIOS: algunos criterios de diseño, según Urwin y Sitte:
▪ Una plaza pequeña tiende a disminuir el tamaño de los edificios.
▪ Los edificios estrechos piden plazas profundas siguiendo la dirección perpendicular.
▪ Los edificios largos requieren plazas largas siguiendo la dirección paralela a la fachada.
▪ Se perciben de forma más agradable las plazas rectangulares donde la longitud nunca supere
el triple de la anchura.

Morfología de la plaza según Gordon Logie:

▪ Ensanchamiento: espacio creado por la eliminación de una masa construida.
▪ Square: jardín cerrado rodeado por una vía publica que da acceso a las edificaciones que lo
circundan. Aparecen en Londres en el siglo XVI-XVII.
▪ Plaza rectangular: favorece la direccionalidad. Se enmarca una dirección a través de punto
focales (farolas, fuentes, estatuas...) Por ejemplo, la Piazza Navona de Roma.

Una variante de la plaza es el salón urbano, consiste en un paseo arbolado y de carácter señorial
donde se pueden realizar diversas actividades de carácter lúdico (yuvo su origen en el Barroco). Por ejemplo,
el Salón del Prado de Madrid.

INTERVENCIONES DE RECUALIFICACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO

La técnica del calmado de tráfico propone soluciones para compatibilizar los distintos tipos de
usuarios es un espacio escaso.
Destaca como precedente Woonerf (¨calles para vivir¨); el objetivo era la reducción de la velocidad
y la intensidad del tráfico para hacerlo compatible con una circulación peatonal confortable y segura
mediante la localización de obstáculos físicos o visuales para hacer que los vehículos optasen por otro
camino.
Otras intervenciones serías:
- Entrée de ville.
- Las calles y espacios de coexistencia; calles amables para el peatón.
- Peatonalizaciones.
REALIDAD Y RETOS EN LA PRODUCCIÓN DEL ESPACIO URBANO
LA PRODUCCIÓN DEL ESPACIO URBANO
1. FACTORES ECONÓMICOS IMPULSORES DEL DESARROLLO URBANO.
Los factores económicos utilizados para expresar el crecimiento son:
▪ LOCALIZACIÓN EN LOS PUNTOS DE RUPTURA EN LAS LÍNEAS DE TRANSPORTE: las
ciudades se articulan a partir de puntos donde se concentran o rompen las vías de comunicación.
▪ APROVECHAMIENTO DE LAS ECONOMÍAS DE ESCALA: la economía no es proporcional a la
población que vive en la zona. Los equipamientos y servicios a determinada escala son rentables. Son las
ventajas que se obtienen como empresa por la expansión. Pueden tener un rendimiento a escala
creciente, que disminuyen los costes de provisión de los servicios públicos ante el crecimiento de la
ciudad. O pueden tener un rendimiento a escala decreciente, en lo que aumenta la media de costes de
los servicios con el crecimiento.
▪ APROVECHAMIENTO DE LAS ECONOMÍAS DE AGLOMERACIÓN: son los beneficios que
tienen las empresas debido a estar cerca de otra empresa de la que se aprovecha. Este tipo de economía es
dependiente del conjunto de actividades productivas del lugar y de la existencia de asentamientos en una
zona.
Estas tres hipótesis aportan los patrones básicos de referencia para explicar el desarrollo urbano desde
una óptica económica.

2. EXTERNALIDADES URBANAS.
Las externalidades son los efectos generados por las operaciones o transacciones entre dos partes
sobre un tercero.
Sin son positivas, generan beneficios en una persona o grupo ajeno a la transición entre dos partes.
Por ejemplo; las economías de escala y aglomeración. Concentración de la demanda, concentración de
inversiones públicas y contactos sociales.
Sin son negativas; crean costes a la transacción de mercados entre dos partes, como la contaminación,
el tráfico y sus aglomeraciones, la especulación inmobiliaria y la exclusión social. Además, puede afectar a la
calidad de vida y la sostenibilidad.
Hay que buscar un equilibrio entre estas dos tensiones. Por ejemplo; si hay muchos intercambios,
se necesita mucha infraestructura, pero buscando el equilibrio con la contaminación que pueda crear.

3. FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO DE SUELO URBANO.

Las condiciones de mercado perfecto para que un mercado libre opere adecuadamente son:
▪ Numerosos oferentes y demandantes: equilibrio entre la oferta y demanda y los costes.
▪ Producto homogéneo: cuidado con los factores diferenciales de los productos. Hay que ser
consciente de que las zonas varían y cada zona tiene una homogeneidad.
▪ Movilidad de recursos: cuidado con los monopolios y oligopolios, los individuos deben ser
libres para producir y comprar.
▪ Conocimiento perfecto del precio: es necesario que el mercado sea completamente libre y
poder comparar los precios.
▪ Ausencia de externalidades que puedan afectar a terceras partes.
Hay que controlar el posible crecimiento para evitar booms y poder mantener la construcción. Se
evita el caso de Seseña; la explotación del suelo financiado por empresas, la competencia y la ganancia de
dinero rápido.
 A parte de controlar el crecimiento económico, hay que controlar cómo se crece y hacia dónde. El
mercado del suelo tiene que funcionar como un mercado libre. Al final son los productos los que siguen la ley
de oferta y demanda. Si no hay dinero, no se puede producir y el sector financiero inyecta.

4. IMPERFECCIONES DEL MERCADO DE SEULO URBANO.

No debemos dejar que el mercado inmobiliario diseñe cómo deben ser las ciudades. El suelo es
sobre lo que se construye, y hay varias formas de intervención en él, y no responde plenamente a las leyes de
la oferta y la demanda porque incumple las condiciones de mercado perfecto, ya que:
▪ La oferta del suelo es inelástica.
▪ El producto es irrepetible y heterogéneo.
▪ El bien es inamovible, no se mueve el suelo por problemas jurídicos o de gentrificación.
▪ El mercado es poco transparente; sin poder conocer todas las ofertas.
▪ Existen externalidades tanto positivas como negativas.

5. RAZÓN Y NECESIDAD DE LA PLANIFICACIÓN URBANA.

¿Es suficiente o necesario, además, una planificación urbana)
El cúmulo de imperfecciones que afectan al mercado del suelo urbano aconsejan la regulación, la
planificación e incluso la intervención de los poderes públicos.
▪ Externalidades positivas del proceso urbanizador.
▪ Garantía de los derechos de propiedad (privados y públicos).
▪ Protección de los derechos generales.
▪ Externalidades negativas del proceso urbanizador.
Estos 4 factores entran en el equilibrio y crean el debate entre propiedad privada e intervención pública.

6. EL SISTEMA DE PRODUCCIÓN DE LA CIUDAD.

FACTORES EN LA PRODUCCIÓN DEL ESPACIO URBANO
Los factores que producen la ciudad son las personas que participan en el proceso de cambio de
suelo no urbano a urbano, tienen derecho sobre el suelo.
▪ El sector financiero. ▪ Técnicos

▪ Propietarios del suelo. ▪ Ciudadanos.

▪ Movimientos sociales. ▪ Políticos.

▪ Constructoras. ▪ Promotores.

Todos estos factores determinan el desarrollo de las ciudades.

7. EL MERCADO INMOBILIARIO: ETAPAS DEL PROCESO DE PRODUCCIÓN INMOBILIARIA.

El merado inmobiliario se basa en la ey de la oferta y la demanda. Los elementos son los oferentes, los
demandantes y los productos inmobiliarios. Cuanto mayor sea la accesibilidad; mayor transparencia del
mercado.
El sector inmobiliario es una estructura organizativa donde trabajan una ser ie de agente públicos y privados
que tratan de satisfacer a los usuarios.
El proceso empieza con el suelo rústico, que se convierte en suelo urbanizable. Con una gestión se crea el
suelo urbano, configurando el espacio o parcela sobre el cual hay derechos y que cuenta con una dotación.
Pasando por el proceso de urbanización, con servicios, edificación y un uso y una posterior conservación y
mantenimiento que lleva a la rehabilitación posterior.

8. PLANEAMIENTO Y GOBERNANZAS.
El planeamiento plantea un nivel de desarrollo mundial y no solo suelo urbano, sino también en rustico.
Establece el desarrollo de una comunidad después de un análisis físico, económico y social que determina la
proyección del futuro. Sirve para guiar para tomar decisiones en el desarrollo, como en cambios de usos, redes
peatonales…
Para ello se utiliza la gobernanza; promoviendo el equilibrio entre el desarrollo institucional del estado, la
sociedad civil y el mercado económico.
Los agentes que participan en la gobernanza son el gobierno, los skateholders (agentes locales) y los
ciudadanos. Cada uno interviene y tiene un sistema de intervención. Los agentes participan en el desarrollo y la
ejecución de las políticas públicas.

REALIDAD Y RETOS EN LA PRODUCCIÓN DEL ESPACIO URBANO

RETOS DE LA PLANIFICACIÓN
1. EVOLUCIÓN CRECIENTE DE LAS CIUDADES.
La población mundial ha crecido de manera vertiginosa desde el año 1.200, y este crecimiento vertiginoso no
se pude asumir que vaya a seguir así.
Los riesgos serían:
▪ Aumento del CO2 producido, sobre todo en Norte América.
▪ Crecimiento del nivel de agua.
▪ Precariedad habitacional.

2. RETOS FUTUROS DEL URBANISMO.

o RETOS SOCIODEMOGRÁFICOS: el crecimiento desde 1950 es muy alto, sobre todo en Asia y
África. Hay que buscar la manera de que el urbanismo resuelva el crecimiento y lo asuma en las ciudades.
o RETOS SOCIALES: incrementos de desigualdades sociales a escala global. La mayor segregación es
norte-sur, con excepciones de fuentes de petróleo y países con más cultura occidental. L mayor diferencia
de segregación se produce entre España y Marruecos.
o RETOS ECONÓMICOS: crecimiento de las economías emergentes. Se espera que India, China, Brasil y
Japón sigan creciendo y se coloquen en los países más ricos, tanto por la población como la evolución, de
una manera muy rápida.
o NIVEL DE ENDEUDAMIENTO: que existe en un país, como en España. Se habla de deuda pública y
total, siendo la total la suma de la pública y empresarial.
o RETOS AMBIENTALES: todo esto deja huella ecológica insostenible. Se busca una ciudad compacta,
que contamine menos, necesite menos recursos, consiga abaratar los servicios y se incrementa la
integración social.

3. RESPUESTAS A LOS RETOS DEL FUTURO.

Para reducir impactos sobre la salud y el medioambiente, minimizar costes y maximizar el bienestar, se busca:
o Urbanísticamente, minimizar el consumo del suelo y respetar el entorno.
o Minimizar la demanda del transporte y el consumo de energías y materiales.
o Impulsor la economía local e innovadora y satisfacer las necesidades básicas.
Esto se consigue con una ciudad compacta, que permite la eficiencia de los recursos como el suelo y la
energía, el abaratamiento de las infraestructura y la integración social.