CAPÍTULO I

SUMARIO: CONCEPTO DEL DERECHO INMOBILIARIO.—EL REGISTRO DE LA PROPIE-

DAD: CONCEPTO Y FINES.—TENDENCIAS A LA AMPLIACIÓN DE SU ÁMBITO FUN-
CIONAL: LOS BIENES REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES.—INDICACIÓN HIS-
TÓRICA SOBRE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA EN EL DERECHO ROMANO, EN
EL GERMÁNICO Y EN EL ANTIGUO ESPAÑOL.—LAS CONTADURÍAS DE HIPOTE=
CAS.

CONCEPTO DEL DERECHO INMOBILIARIO

A) . Concepto y diferencias

More Y Terry inicia el estudio de la legislación hipotecaria española

y de su institución derivada, el Registro de la Propiedad, partiendo de la
necesidad de un previo examen del Derecho inmobiliario, de las bases del
Derecho civil sobre que descansa y de la evolución del principio de publicidad
que ha dado nacimiento al sistema registral, pues sólo enlazando el previo
Concepto con la creación del Registro de la Propiedad, como medio de publi-
cidad; se puede hablar de un Derecho inmobiliario registral. [
se autor parte de los dos aspectos subjetivo y objetivo que tiene el
hablar y y que, trasladados al campo del Derecho inmobiliario, posibilitan
Be los E conjunto de facultades y obligaciones que el hombre ejercita
e e. Inmuebles (sentido subjetivo) o) el conjunto de normas o
entido Sly eben ajustarse esos deberes y obligaciones sobre dichos bienes
que:óone Do Con ello, como reconoce dicho autor, no se sientan más
Y Cristali ptos generales, pues esos deberes y obligaciones se desenvuelven
Siem r “an. en la práctica a través de los actos y contratos que. suponen
e
Pre-una = :
relación directa 'del hombre con la cosa. Esto es, frente a la
 IZ
JOSÉ MARÍA CHICO Y ORT
20

del Der ech o hay que con tem pla r la dinámica del mismo y así puede
estática que regulan los
«El conjunto EA
llegarse a una primera definición:
o, modificación, ex ace y transmi.
actos y contratos relativos al nacimient inmuebles.»
es sobre bienes
sión del dominio y demás derechos real
que es «el
En igual sentido se pronuncia BIENVENIDO OLIvER al decir
conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos
constituidos sobre cosa raíz o inmueble». Sigue esta postura CAMPUZANO,
Pero el concepto así formulado es considerado como excesivamente amplio
y defectuoso, ya que, como sostiene SANZ FERNÁNDEZ, ni todos los bienes
inmuebles están sujetos a las mismas reglas, ni en ellas se comprenden |a
totalidad de las relaciones jurídicas sobre aquéllos, ni las que se comprenden
se estudian en toda su integridad. Para este autor es preciso delimitar el
objeto, las relaciones que forman su contenido y las relaciones mismas que
son reguladas.
Por esta razón del “objeto”, sigue diciendo dicho autor, es un derecho
referente a bienes inmuebles por naturaleza, esto es, a fincas. Desde el punto
de vista de las «relaciones que forman;su contenido», SANZ FERNÁNDEZ. cla-
ramente centra su esfera en'la regulación de las formas de publicidad de
los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los dere-
chos reales sobre fincas. Por último, respecto a las “relaciones mismas”, es
preciso puntualizar que regula los derechos reales desde el punto de vista
formal y público y ciertos derechos personales en el aspecto de la garantía.
De ahí que concluya definiendo el Derecho inmobiliario como «el conjunto
de normas de Derecho civil que regulan las fórmas de publicidad de los actos
de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales 6 de crédito,'a
través del Registro de la Propiedad».
- Roca Sastre entiende que lá definición 'anterior es inexacta, ya que se
identifica en ella lá forma-del acto. con' la inscripción registral, cuando no
ser un elemento o requisito para que el acto, rodeado de la forma
exigidade legal
pasa mente, produzca determinados efectos: -De ahí que para dicho
autor; el Derecho inmobiliario
nido de la siguiente forma

Lo que
inmobiliario parecen no d udar dicho S autores es en identifi erecho
n el Derecho hipotecari entificar al: Derecht
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECA
RIO 21

ja legislación señala tres etapas, según que el mercado de capi tal

al mercado de inmuebles, pudiendo así hablarse de una lenin
oo
cria, otra de cargas y gravámenes, para llegar a la del Regist
ro de la Pro.
pieda :
De ahí que, aunque SANZ FERNÁNDEZ niegue que el Registro de la Pro-
piedad tenga gran relevancia para catalogar el Derecho que lo ha de regular
no debe olvidarse la dimensión y los efectos conseguidos por la publicidad
que del mismo emana y que condiciona no ya el contenido de una definición
sino su propia denominación. Por ello, y sin perjuicio de que optemos después
por alguna de ellas, podemos señalar las siguientes posturas:
a) Concepción como Derecho del Registro de la Propiedad. Si bien lo que
se regula es el derecho real en su proyección publicitaria, es bien
cierto que se hace a través de la institución del Registro de la Pro-
piedad. Aparte de que la admisión de la llamada “hipoteca mobi-
liaria” resta prestigio general a un Derecho que inicialmente sólo
puede aplicarse a los inmuebles o raíces. De todo ello saca la con-
clusión Ignacio -Casso de que: el nuevo Derecho que se propugna
es, en realidad, el relativo al “sistema” o “régimen registral” sobre
derechos de cosas y que podría perfectamente denominarse “De-
recho del Registro de la Propiedad” o “Registro jurídico real”.
b) Concepción como Derecho registral. Creo que esta acepción participa
algo de la anterior posición, ya que el término “registral” está en
“íntima relación con el del “Registro de la Propiedad”. La puso en
total de
circulación PASCUAL MARÍN en un intento de comprensión
la materia. ...... : |
Creo que he denunciado en diversas ocasiones la peligrosidad
intentado apro-
—. de esta denominación que los administrativistas han que
unitario» en el
vechar para hablarnos de «un Derecho registral
los administrativos.
“puedan entrar toda clase de registros, incluidos PUERTO, es
Este avance espectacular, patrocinado por Montoro jurídico
indudablemente dislocado, pues no es lo mismo un Registro
qué se ve claramente en la
que un Registro administrativo (cosa
los Registros
Constitución española comparando el art. 149.que a relaciona
los administrativos con
jurídicos se refiere y el 105 que a
los primeros se rigen porEstala e efecto
los archivos); pues
por la publicidad “noticia distinción la A
y los segundos
art. 4.
de Sociedades Laborales en su
la Ley 4/1997, de 24 de marzo,
PAU PEDRÓN, aunque
Distinción que terminológicamente no acepta
al referirse a los efectos. -
sí la recoge
c) Concepción como Derecho inmobiliario registr al. Dentro del campo
doctrinal; SaNz FERNÁNDEZ aludía a esa concepción situándola pare-
istral.-RocaSASTRE parece aceptar
jamente es
aiotitilo el
'con:la del Derecho registral. obra lleve p
su monumental
esta denominación, aunque
 JOSÉ MARÍA CHICO Y ORTIZ
22
de Derecho hipotecario. Quizá el mayor defensor de la denominacig
sea Lacruz BERDEJO, quien dice que es la que mejor explica el ttm
propio de su contenido: la del Registro de la Propiedad y su in fluen.
cia en la dinámica y conservación de los derechos reales sobr € Pre.
dios, y de algunos derechos personales cualificados por su aCcesj.
bilidad al Registro. Por ello este autor intenta una definición Sencilla
que pueda ser válida para los diferentes sistemas hipotecarios, ins.
pirándose en el jurista germano HEDEMANN, diciendo que debemos
entender por Derecho inmobiliario registral «aquel Derecho ue
regula la adquisición y eficacia de las posiciones registrales»,
Postura ecléctica en materia de terminología es la defendida por Garci A
García, quien habla de «Derecho hipotecario o inmobiliario registral» para
definirlo como «el conjunto de normas y principios que regulan la publicidad
registral a través del Registro de la Propiedad».
Desde un punto de vista sustantivo, MANZANO SOLANO lo define como
«un conjunto de normas que regulan la constitución y publicidad con sus
efectos en el orden formal y material del estado registral de los derechos
y relaciones jurídicas inmobiliarias, a los fines de la seguridad jurídica».
A mí, personalmente, me sigue gustando la tradicional denominación de
“Derecho hipotecario” —como creo que ya he dicho en otra ocasión— y
estoy con SANZ FERNÁNDEZ en que con ella la doctrina científica identifica
el sinónimo de “registral”. Si adoptásemos otro nombre sería anacrónico
hablar de “sistemas hipotecarios” y de “principios hipotecarios”. No trato
con ello, al estilo municipal, de reivindicar denominaciones, sino defender
una, suficientemente comprensiva, para dar cabida dentro de la misma a todo
ese inmenso contenido que cada vez va teniendo en mayor escala este Dere-
cho. La mitad de la normativa legal está destinada 4 la regulación y efectos
de la figura que hizo posible este Derecho: la hipoteca. De otra
parte, no
creo que la denominación sirva para limitar o ampliar su contenido.
La Ley
se sigue llamando «hipotecaria».

B) Naturaleza y caracteres

a) Sustantividad. Se trata de un Derecho con sustantividad propia. Den-

tro de la clásica distinción entre el Derecho público y el privado,
pertenece a la esfera de este último, sin perjuicio
de que sus pre
ceptos sean de carácter necesario y los supuestos, requisitos y extin-
ciones de los asientos, como apunta dor Jerónimo
GonzáLEz, sean
de orden público.
La autonomía o sustantividad de este Derecho la fundan los auto”
Tes en diversos puntos de vista. Lacruz BerpEJo entiende que au"
que las normas que lo constituyen son “inarmónicas” y pueden
e
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO
23

civiles, administrativas y procesales, concurren todos sobre el mismo

objeto. Esta “unidad de objeto” proporciona a nuestra disciplina su
notable autonomía didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo
si se observa que la relación registral que regula imprime a muchas
de esas normas un carácter específico muy acentuado, distancián-
dolas lo mismo del proceso propiamente dicho que del Derecho sub-
jetivo civil.
No creo que la predicada autonomía de este Derecho se funde
en la razón histórica de la publicación de una ley especial y sí creo
que, aun pudiéndose considerar como “una parte diferenciada del
Derecho de cosas” la fuerza que la publicidad concede a las rela-
ciones jurídicas inscritas y la finalidad de la “seguridad del tráfico
jurídico”, permiten atribuir a este Derecho una autonomía con el
apoyo de un régimen jurídico propio. Ya la legislación hipotecaria
de 1861, como apuntó La Rica, establecía un régimen diferente para
los inmuebles inscritos que quedaban sujetos a un régimen especial.
Si se predican autonomías del Derecho agrario, industrial, laboral,
urbanístico, etc., carentes, la mayor parte de ellos, de principios jurí-
con mayor razón debe sostenerse la autonomía de este Dere-
dicos,
cho estructurado sobre un conjunto de principios de carácter ins-
titucional.
b) Formalista. Decía MORrELL Y TERRY que se trata de un Derecho esen-
cialmente formalista, ya que en él la autenticidad de los actos y con-
tratos tiene una importancia decisiva y sólo puede lograrse mediante
formas preestablecidas y solemnes, que el legislador debe determinar
y exigir que se cumplan, puesto que corresponden al “orden público”
y no son, como en otras esferas, instrumento de prueba o medio
de garantía que a voluntad ha de utilizarse, sino encarnación y cuerpo
necesario para su viabilidad legal.
SANZ FERNÁNDEZ, siguiendo esa orientación, habla del carácter
instrumental o formal del Derecho hipotecario, ya que el mismo
impone la solemnidad de la forma no sólo para el título inscribible,
sino para la plasmación en la hoja registral que a cada finca se
destina.
Frente a este criterio, nosotros habíamos opinado que la forma
en el Derecho hipotecario no es esencial, teniendo solamente un
valor complementario. No confiere el ser a las relaciones jurídicas
inmobiliarias, sino que afecta al valor de las mismas para hacerles
eficaces frente a terceros. Se hace preciso, además, rechazar el cri-
terio formalista, pues ello nos llevaría a un retroceso histórico donde
la forma, cuando aparece el documento, fue signo de publicidad,
: en la actualidad la publicidad supera el circunscrito campo de la
orma.
 O Y ORTIZ
JOSÉ MARÍA CHIC

tráfico jurídico. MORELL Y Ter,

24
mó legitimador y protector del der ivan los otros dos. El D etetha
c) ala el , rimer carácter del que se
las relaciones
c— procura el desenvolvimiento normalque detienden a evitar
1p ones y organismos
jurídicas hamediante instituci
J anormal, patológica o disputada judicialmente.
su situación Sanz FERNÁNDEZ—
El Derecho hipotecario no se limita —dice
a publicar y dar a conocer los derechos e y sus modificaciones,
y ampara » 7 IZA
sino que además los “protegetame ete En caso
de que no corresponda exac nte con 'a realida Jurídica, esta-
ncia los actos
blece la presunción de su exactitud y como consecue
os y eficaces,
dispositivos realizados por el titular inscrito son válid dose en su
quedando protegido plenamente el adquirente, sacrificán
favor la realidad jurídica.
Con este conjunto de caracteres se ha llegado a la obtención del
principio de seguridad en su proyección del tráfico jurídico comple-
mentario de la seguridad del Derecho.
d) Relacionado. Destaco esta nota, aunque no esté muy conforme con
ella. Doctrinalmente, al hablarse del Derecho hipotecario se ha sus-
citado la cuestión de sus posibles relaciones con otras ramas del
Derecho y a mí se me ocurre que esta nota es el común denominador
de todo Derecho que, aun teniendo cierta autonomía, está inmerso
dentro del “ordenamiento jurídico español” y forzosamente debe no
solamente estar relacionado con los demás derechos, sino estar en
íntima conexión con los mismos. |
No lo han entendido así los administra tivis tas, para quienes el
“ordenamiento jurídico” español tiene solamente una vertiente admi-
nistrativa. Sirva de cita lade GARCÍA DE ENTERRÍA, que en una de
sus salidas editoriales dice algo que a mí se me antoja un antentado
serio a la unidad de lo que la Constitución española llama «resto
del ordenamiento jurídico» (art. 9). ,
El autor citado dice: «En contra de la opinión tradicional de los
A as decir que el artículo citado (se está refiriendo al
16) Rule su el e Civil, que respeta la especialidad de -
E Rei S e les lagunas) se refiere sólo a las leyes especia es
imtentoli sto O civil, pero no a las leyes especiales del ordena:
nas sobre la bas e a: - UmomepTar Pa propias 20

generales formulados (o) er e r» a de 26

Actualmente la nue A en el Derechovi
civil.
de junio, y el Real De Qubcón del suelo (RDL 1/19%2, des
urgentes de carácter — de prime ¡Ca Larra tivids
Cconómica) salvan, hinot y de fomento y liberación de la e: e
dictada de espaldas ds me pa hablando, la postura <* xto
ordenamiento jurídico” y recogen en su "e
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECA
RIO 25

ja utilización del Registro de la Propiedad como medida de seguridad

jurídica (el RD 1093/1997, de 4 de julio, aprobó normas comple-
mentarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción en el Regis-
tro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
Aunque este autor relacionó en cierta ocasión la Ley del Suelo
con la legislación hipotecaria, lo que sí es cierto es que esta última
incluida dentro del “resto del ordenamiento jurídico”, ofrece serios
contactos o relaciones y procura sus coordinación con el Derecho
internacional privado (inscripciones de adquisiciones de extranjeros);
con el Derecho mercantil (en cuanto una sociedad puede ser titular
de derechos, en materia de hipoteca de títulos endosables y en apor-
taciones sociales); con el Derecho procesal (en cuanto existe una
carga procesal en determinados procedimientos, en cuanto la pro-
tección registral de los asientos está bajo la salvaguardia de los Tri-
bunales y en cuanto los documentos procesales deben sujetarse a
calificación); con el Derecho fiscal (en cuanto la inscripción exige
como requisito previo acreditar el pago de los impuestos que graven
el acto); con el Derecho foral (en cuanto específicamente se recogen
en la legislación hipotecaria las variantes inscribibles de dichos dere-
chos); con el Derecho administrativo (en cuanto ciertos actos ema-
nados de la Administración pueden ser inscribibles, sus documentos
calificables y sus propiedades registrables), y con el Derecho de las
Comunidades Autónomas en la normativa de sus respectivas com-
petencias.

C) Contenido

Fundamentalmente pueden ser tres las proyecciones que el contenido

de la normativa hipotecaria tiene: la institución registral, la forma de publi-
la cons-
cidad y los efectos que esta publicidad produce en la mecánica de
titución, modificación y extinción de los derechos sujetos a inscripción. Es
evidente, sin embargo, que para una exposición correcta de su contenido
formal
debemos ajustarnos al criterio doctrinal que distingue entre una parte
esta divi-
Y otra material. De todas maneras y siguiendo a LACRUZ BERDEJO,
que referirse
sión expositiva es lógica; ya que la parte formal no hace más mien-
al aspecto técnico del Registro: organización, libros y procedimiento,
protección material
tras que la material se refiere a la que explica el valor y la
Que el Registro concede al adquirente.
a) Derecho hipotecario material. Esta parte lleva consigo una serie de
conceptos fundamentales que son la base sobre la que se estructura
eje fun-
el sistema:la “finca”, en sus múltiples modalidades y como
inscribibles”, en su pro-
damental del sistema; los “derechos reales
 ICO Y ORTIZ
JOSÉ MARÍA CH
26 misión a travésE del sistema del numer,.
se pro
cesaria para que en el Registro
ecua la realidad con la vida registral, pios s
te cam po todo lo referente a los princi
al sis tem a, com o son los de rogación o instancia
torno
ue juegan en la ins cripción, la prioridad, la cal
ificación regis.
e d a d de
la voluntari pública registral, el tracto sucesivo,
espe.
ción, la fe
tral, la legitima
c jalida d, mente
Igual etc. cabe inclui
5 r5 la materia: de 73
“hipo
e
tecas” ”
que, como
la normativa hipotecaria,
hemos apuntado, abarca más de la mitad de contacto posesorio,
No en vano la hipoteca, al estar desasistida del
exige una publicidad constitutiva que sólo una nar institución del tipo
de proporcio .
del Registro de la Propiedad le pue
hay, que situar todas
es aquellas nor-
b) Derecho hipotecar! jo formal. Aquí os que han de
referencia a los diferentes requisit
mas que hacen
los asientos de presen-
observarse en la redacción y extensión !de
s marginales,
tación, inscripciones, anotaciones, cancelaciones y nota
personal de los
el modo y forma de llevar los Registros, el estatuto
ria de publi-
Registradores, su organización jerárquica y toda la mate
mismos.
cidad de los asientos y rectificación de errores de los

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: CONCEPTO Y FINES

Concepto

Existe una concepción legislativa y doctrinal que contempla el Registro

de la Propiedad en un triple aspecto: como institución, como oficina y como
conjunto de libros. Así parece venir impuesto por la definición expositiva
que del “objeto” del mismo hace el art. 1 de la Ley Hipotecaria. La divul-
DOS, ue aspecto tiene como abanderado principal a Roca SAstr"-
de Ae ep se ha añadido por López MepeL, que sigue la tests
> la conceptuación del Registro como “servicio público”.
a ae ueno y ventadera concepción del Registro dela Propiedad
e contempla como “institución”, siendo objeto y
organización _—
sutac
en de los libros
que en el mismo se llevan y Imeara
teñeiaudesdo Toe a a circunscripción territorial que reclama la: compo
Tipción. De ahí que se me antoja la idea de que el sister a
orgánico de funci a A :
MT
Institución no ncionami iento o puesto eal servicio del funcionamiento de
;
Aceptable,
puede
tener entidad suficiente para estructurar una conc ep
Si Partim Os de la idea
de que el Registro de la Propiedad es
es una 1
de
“conjunto
d
Le podemos suc
Esivamente: configurarlo como un
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO
HIPOTECARIO
27

¡ibros”, que viene a desvirtuar la idea de institución, ni como una “ oficina”,

e degrada la superior idea de la institución. Si, por el contrario, decimos
ue el Registro > de de la Propiedad es una “institució n” organizada por cire uns-
cripciones territoriales y que se compone de un conjunto de libros, la
cosa
cambia radicalmente, pues los términos oficina y libros pasan a ser
medios
al servicio de la institución. Quede bien claro que del párrafo primero del
art. 1 de la Ley Hipotecaria puede inducirse la conceptuación de “institu-
ción”, pero ni del segundo ni del tercero existe base para llegar a estimar
a los “libros” y a las “circunscripciones” territoriales como elementos defi-
nidores del Registro de la Propiedad. A lo más que podría llegarse es a
la admisión de dos concepciones: la sustantiva y la adjetiva, siendo en esta

últi ma don de cabr ía

guihab
moslar
: de con jun to de libr os y de ofic ina. Adoptando
esta postura, distin

a) Concepción sustantiva
El concepto de institución exige, según la tesis de HAURIou, un: triple
requisito: 1. La existencia de un conjunto de normas de tipo orgánico, que
llevan consigo una organización. 2. Dichas normas deben ser de carácter inde-
rogable (ius cogens o derecho absoluto). 3. La voluntad de los particulares
solamente tiene un juego de adhesión frente a ellas.
A poco que intentemos profundizar en estas circunstancias que toda ins-
titución lleva consigo, vemos que la legislación hipotecaria responde a este
tipo orgánico de normas, que no se alteran por la voluntad de los particulares,
los cuales pueden aceptarlas en forma de adhesión si voluntariamente deci-
den proteger su derecho a través de los principios hipotecarios.
La concepción del Registro de la Propiedad como institución fue defen-
dida por ARAGONÉS Y CARsr a través de la idea de que el Estado tiene dentro
de sus facultades la de la realización y definición del Derecho, y para precisar,
determinar y fijar las condiciones que debería tener el objeto de la realización
jurídica surgió la necesidad de crear.un Registro, como institución pública
Y TERRY proyecta un
y con fe en sus asientos. Si la propiedad dice MoRrELL
doble fin individual y social, es evidente que en este último fin se halla el
fundamento social del Registro, en cuanto ha de procurar que la reglamen-
tación por él introducida no sólo lo respete, sino que coadyuve eficazmente
ón y un organismo
a su realización. Si el. Registro constituye una instituci
fin jurídico, el Estado no podrá
de suma trascendencia para la realización del . Si además
cometido
prescindir de él, so pena de realizar imperfectamente su
necesitarán cons-
garantiza y desarrolla la propiedad privada, los particulares
tantemente de su auxilio para la defensa de sus intereses privados.
Propiedad no A ser _
ins tit uci ón el Reg ist ro de la
. Como tacar 10: que
nido a través de lo que es su “objeto”, sino a base de des
 TIZ
CHICO y OR
JOSÉ MARÍA
28 aquella
s, por tanto, aq u institución
Pr op ie da d €
i ro de la t OP
_El Regist co ns igue como finalidad primordiar
su «finalidad” ad y
id se
tr av és se eaaliza la public
Te de Mie
a cuyo 4
o Ju rídico”.
la “seguridad del tráfic o a : institución regis.
autores qué se han e
La mayor parte de los e mediante
al ac ud en al ar t. 1 de la Le y Hipotecaría para de adetee me «La ins
tr ene. Sirva de E
la
o ti ic inmobi.
a
el objeto qué el mism ad a a ro bu st ec er la segurl ad jurí
é, destin sm»isión, modi-
titución jurídica qu de la o tución tran
,
to la registración inmuebles, así como
liaria, tiene por obje al es so br e bi en es
los derechos re
ficación y extinción de la capacidad de las personas
y de los
ativas a
las resoluciones judiciales rely opción.»
os
contratos de arrendamient o,
ta” que hemos señalado DíEz-Picaz
Se acerca más al criterio “finalis rminadas oficinas
que habla de «una institución jurídica que mediante dete
nciona a cargo de funcionarios
úblicas con competencia territorial y que fu
lmente, con carácter oficial y efectos
calificados y calificantes, publica principa
derechos reales sobre ellos
trascendentes, la situación jurídica de las fincas y
ncreción finalista cuando
establecidos». Aún puede verse en este autor más co
dad se ha organizado un sistema
dice que mediante el Registro de la Propie to de ase-
que publica o muestra la situación jurídica de las fincas, con obje
esta el Esta-
gurar el tráfico jurídico inmobiliario mediante un servicio que pr e contienen
do a través de ciertas oficinas, en las que se llevan unos libros qu
a crita; oficinas
la historia ordenada y sucesiva de las vicisitudes de cada finc insres
strado de la Pro-
a cargo de unos funcionarios específicos llamados Regi
piedad.

b) Concepción adjetiva

Es la que desciende a definir el Registro sobre la base de los elementos

de que se sirve la institución para lograr los fines perseguidos. El Registro,
adjetivamente, es una “oficina” de carácter público donde se custodian los
libros registrales y donde bajo la dirección del Registrador de la Propiedad
se extienden los asientos y se realizan las demás labores que el complejo
entramado de la organización exige.
Neda + alar podría entenderse que el Registro está concentrado
del principio de E e
AR
FA oficinasnaallí d onde
múltiples el servicioAAN
lo exija. La distribución orgánica de
Bea e puta a inicialmente en establecer Registros donde hubiera
rtido Judicial, respetándose posteriormente su existencia don u
ya Est Vi i Í V
tecaria d
al. Este último artículo pre: vé la pos!
a
e 1861 y 275 de la actu
de modifi
A
ificar o suprimi :
rimi los Registros ; cuando así convenga al
ser-
lao
VICIO público. primir existentes
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO
29
pién se acude a la expresión “conjunt o
— djetivo del Registro. Se apoya caia de lada perfilar “-
: rrafo 3 del
del art.
a 1 de la Ley Hipotecari
F a emplea hablandoa eicción que el
de «los lib
se determinan en los arts. 238 y siguientes...», Pero bajo este
criterio también podría interpretarse ai :
una concepción registral hablando del
«conjunto de asientos a los que también se refiere el mismo artículo y párra-
(o. Creo que a lo que más puede llegarse serenamente es a hablar de “ar-
chivo” como expresión comprensiva del conjunto de libros que, bajo
la cus-
todia del Registrador, son los elementos imprescindibles para verificar en
ellos los asientos que contendrán el objeto de la publicidad.
Un problema íntimamente ligado con el concepto del Registro de la Pro-
piedad es el de si puede configurársele como un “servicio público”. Que pres-
ta un servicio público es indudable, pero que sea un servicio público es lo
que se pone en tela de juicio. CABANILLAS GALLAS apuntaba que el fenómeno
de la publicidad parece predisponer, en principio, no un simple acto singular,
sino un complejo organizado de actos que constituyen, por tanto, un meca-
nismo dispuesto a un fin. Es presupuesto también de este fin el interés social
de que ciertos hechos sean conocidos. Sobre estas bases ZANOBINI, en el año
1918, construye su teoría del Registro como “servicio público”, basándose
en que la publicidad de los derechos reales es una necesidad pública a la
que hay que servir. Repristinando esta idea Lórez MEDEL, en nuestra patria,
se ha esforzado en aplicar esta doctrina, definiendo así el Registro: «una
actividad pública desarrollada por el Estado y bajo su control para garantizar,
por medio de la publicidad de los derechos reales inscribibles, el tráfico jurí-
dico inmobiliario». Presta un servicio, pero no es “servicio público”.
Esta construcción va a ser aprovechada en el campo administrativo para
esbozar una incipiente teoría del “registro unitario”, amalgamando en uno
solo aquellos que tienen carácter jurídico de los que sólo ostentan una faceta
administrativa. En la lista de autores que brindan posibilidades “termino-
lógicas” y construcciones adecuadas a esta finalidad podemos citar a MARÍN
PÉREZ, Amorós GUARDIOLA, LACRUZ BERDEJO, LÓPEZ MEDEL y GONZÁLEZ
Pérez. El primero de ellos anuncia en su conocida monografía su propósito
de construir un concepto unitario del Derecho registral, aunque luego salve
jurídico
€l Registro de la Propiedad en aras del carácter “exclusivamente
ofrece la frase de que «no
el mismo. Amorós GUARDIOLA, por su parte, derivados de la posible inter-
Son ajenos a esta rama jurídica los problemas
rencia del Derecho administrativo en la regulación del Registro como ofi-
“ina pública, el tema de si el Registro de la Propiedad es e re
“rvicio público administrativo organizado y las conexiones de esta disciplina
pu cidad
que la publi regis-
Con el Der ech BERDEJO CONS ¡dera :
ili EE el dad ganizada administrativamente.
mal como
on su teoría del Registro
 O Y ORTIZ
JOSÉ MARÍA CHIC
30 . , e
de la+ Dirección General,
¡vo frente a las Resoluciones
E istrz , 20 ear
ncios o-administratl s para
que la doctrina administrativa invada el
abren
_ lias posibilidade
amp tral
campo o registral.
Te$ ido cabe destacar el trabajo: de Miguel
: MONTORO PUERTO
En este senti le a Lórez Robó, que llega a las siguientes conclusiones;
un Derecho 4 registral unitario, en
én ELIO i Saa urgen te crear o elaborar
, ,
o y
es necesari: ncluyan ) laridades que cada
"8toda suert É de registros, con las particu
el que o cesildr que todos obedecen a causas comunes, que todos son expre.
uno exija,
na actividad de la Administración Pública: la actividad registral;
sión alió a esquema unitario y centrados en la Administración, se ela.
que, .
bore y estructure una Administración Ai
Estimo que los tres pilares en que intenta apoyarse ra construcción no
son admisibles y, por supuesto, implican un gran atentado a una Institución
que, por tradición, prestigio y juridicidad, resiste cualquier trato unitario de
carácter “administrativo”. Bien está, como dijo GARCÍA DE ENTERRÍA, que los
civilistas tengamos una “concepción plana del Der echo”, pero precisamente
eso es lo que nos diferencia de los administrativistas. La publicidad noticia
no es lo mismo que la publicidadefecto a que antes hemos aludido: una
es divulgación y otra es protección; la posible estructura administrativa del
sistema judicial y otras lo perfilan con caracteres propios especiales, pues
no puede olvidarse que la calificación registral no tiene ni debe tener nunca
un reflejo en la vía contencioso-administrativa (aun y a pesar del D. de 10
de octubre de 1958, que cita como procedimiento administrativo el regulado
en la Ley y Reglamento Hipotecario), ni la Dirección General admite que
dichos Tribunales sean identificados con los de Justicia, a los que se refiere
el art. 1 de la Ley Hipotecaria (R. de 28 de enero de 1970); tampoco el
procedimiento registral admite esta asimilación, pues, si bien es cierto que
el Registrador es un funcionario público, la oficina del Registro es pública,
el servicio también lo es y el procedimiento para la inscripción es de orden
ia Lo existen una serie de matices diferenciales en
dimiento administrativo, NEON 16, e TEM Ls
construcción de la
que funcionan ene BAS
e dl e. cio
el nego Se [allegan a mnequides
jurídico parasE
rse a
puramente registral y jurídico.
Quizás por estas
razones, u otras semejante
fica el recurso s, cuando el legislador modi-
gubernativo con
fin de armonizar ést tra las calificaciones
' de los Registradores
:
No permite la apelación a el principio constitucional de tutela judicial efectiva
SINO ante Ja ju antecivi los Tribunales de lo contencioso-administrat1vo»
redacc 10n del risdicción civil L
, segu n
RD 1867/1998, de(art.4 de131 del Hi
END a PEE
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO 31

Fines

Al examinar la cuestión relativa a los fines del Registro hay que distinguir
entre fines mediatos y fines inmediatos. Los fines mediatos o últimos del
Registro de la Propiedad los constituyen la organización y garantía de la
seguridad del tráfico de los bienes y derechos registrables mediante la publi-
cidad jurídica que supone la inscripción. Los fines inmediatos o próximos
son los que tradicionalmente se estudian bajo la rúbrica del objeto del Regis-
tro de la Propiedad y en este sentido el art. 1.1 de la Ley Hipotecaria señala
que «el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles». El actual precepto deriva de la Ley de 1909, que lo ins-
tauró tomándolo de la definición similar que establece el art. 506 del Código
Civil.
La peligrosidad de la definición legal reside en la crítica ulterior que la
doctrina ejerce sobre la misma, sobre todo cuando la definición no es lo
suficientemente comprensiva de todos los supuestos y determinativa de todos
los efectos que constituyen el objeto del Registro. RocA SASTRE ha sido el
gran crítico de la definición legal, y apeándose en cada uno de sus pronun-
ciamientos va desglosando críticamente la misma:
a) El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anota-
ción. Roca, con indudable acierto, dice que dicha fórmula .es insu-
ficiente, ya que sería preciso haber añadido a las inscripciones y
anotaciones los otros asientos registrales que se producen (cance-
laciones y notas) o emplear.una terminología más amplia, propo-
niendo la de “registración” o la de “inscripción” comprensiva de toda
clase de asientos.
Otros autores, como SANZ FERNÁNDEZ, Utilizan como término más
adecuado el de “toma de razón”, y nosotros estimamos que la Ley
podría haber hablado genéricamente de «práctica de asientos en los
libros registrales», pues la utilización del término “inscripción” choca
con el importado de “inmatriculación” o “primera inscripción”.
b) El objeto del Registro es la inscripción o anotación de los actos y
contratos, Roca estima más aconsejable la utilización del término
actos registrales” 0, en forma más detallada: actos o negocios jurí-
dicos y resoluciones judiciales o administrativas inscribibles. A nues-
tro entender, el problema tiene más enjundia, pues doctrinalmente
ha sido uno de los más discutidos.
Sembró interrogantes doctrinales NúÑEz Lacos en el año 1919
al clasificar los Registros en de derechos, de hechos, de actos y con-
tratos, de documentos y de títulos, para concluir que nuestro sistema
español supone un Registro de títulos, como variante del de actos
 JOSÉ MARÍA CHICO Y ORTIZ
32

y contratos, ya que la teoría del título y el modo hace que en España

los derechos reales no sean sólidos, acuñados, sino que adopten la
forma del envase o título que los contiene, ya que el título Causal
es toda la embriología del derecho real. Esta postura es seguida con
argumentos semejantes por SANZ y GonzáÁLEZ PALOMINO.
Frente a ellos surgió la respuesta registral a cargo de HERrmp Ñ
Linares, quien insistió en que se trata de un Registro de derechos
reales y que lo fundamental, aparte de las demás circunstancias q
que se refieren los arts. 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento
son el derecho y su titular; de otra parte, un Registro de títulos pro-
vocaría inutilidades a la vista del art. 33 de la Ley Hipotecaria, que
considera no convalidades los actos y contratos que siendo nulos se
logren inscribir; nó cabe hablar del principio de tracto sucesivo en
un Registro de títulos, ya que los títulos nunca se transmiten, sir-
viendo sólo de fundamento al acto traslativo y en las cancelaciones;
por último, no se cancela un título anterior ni puede concebirse una
cancelación parcial de un título. Igualmente, en las anotaciones de
embargo, demanda, secuestro, prohibición de disponer, el objeto de
ellas no es el título anterior, sino más bien el derecho real inscrito,
Terciando en la discusión LA RicA y LACRUZ BERDEJO llegaron
a conclusiones intermedias. La Rica admitió en última instancia que
el Registro de la Propiedad español lo fuese de títulos, pero no de
“modos”. Lo que realmente llega al Registro es el documento, y lo
que consta y refleja la inscripción no es el título ni la finca, sino
un derecho real. La inscripción la produce el título (acto causal y
documento). De ahí que sea posible hablar de una parte de Registro
de títulos, pero también de “derechos reales inscritos”; pues el asien-
to de inscripción produce el derecho real pleno y eficaz erga omnes
respecto de las fincas inscritas. Por su parte, LÁCRUZ BERDEJO acude
a una sutileza y distingue entre lo que se inscribe y lo que se publica:
lo que se inscribe son los actos y lo que se publica registralmente
son los derechos reales creados por dichos actos.
Estimo, siguiendo a MorELL Y TERRY, que la gran finalidad y
esencia de la inscripción no es dar a conocer el fenómeno jurídico
de que determinada persona adquirió cierta cosa en virtud de com
de tal
pra, herencia o transmisión, sino que tal persona es dueña
finca o derecho. Llegamos así a la conclusión moderna de un Regis-
tro de titularidades sobre bienes y derechos. ÁLVAREZ CAPEROCHIPI
últimamente, resucita la vieja discusión y entiende que históricamen-
te el Registro fue en una primera fase de “títulos”, en 1909 se cor
vierte en uno de “fincas” y vuelve en 1944-1946 a ser de “Títulos -
Cc) Tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre inmuebles. RO
SASTRE atacó duramente la dicción legal sobre la base de la distinció
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO 33

que en ella se hacía entre el dominio, de una parte, y los derechos

reales, de otra, olvidando la concepción unitaria que en la dogmática
del derecho real patrocinara y estableciera SAViGNY en contra de la
tesis de VINNIO.
De otra parte, al admitirse ciertos actos inscribibles referentes
a los arrendamientos, contrato de opción, las resoluciones judiciales
referentes a la ausencia, incapacidad y declaración de fallecimiento,
así como determinados supuestos que provocan atención preventiva,
es evidente que el concepto legal queda incompleto.
No obstante toda esa crítica, creo que debe destacarse el lado
bueno de la definición, y es la claridad con la que a través de una
fórmula sencilla se expresa genéricamente la función principal del
Registro a través de su objeto, que ya viene luego desmenuzado en
el art. 2 y los demás complementarios de la misma Ley. También
la doctrina insiste en que no se refleja en dicha definición el que
no se destaque el concepto de finca, en vez de hablar de inmuebles
y derechos, así como el de no ser expresado el fin primordial de
la institución: la publicidad. El “objeto” de la inscripción, única pre-
tensión que tiene el art. 1, tiene un complemento en el “sistema”
de llevanza del Registro por fincas.

TENDENCIAS A LA AMPLIACIÓN DE SU ÁMBITO FUNCIONAL:

LOS BIENES REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES
Sentido general
su creación
El Registro de la Propiedad tal y como fue concebido en
atos
tenía por objeto, como hemos visto, la inscripción de los actos y contr
referentes al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, más
otros actos referidos a los arrendamientos de bienes inmuebles y ciertas reso-
luciones judiciales en materia de capacidad: De ello se deduce que la inicial
legislación hipotecaria partió de la base de la distinción civilística entre bienes
muebles e inmuebles, tratando de proteger con urgencia el tráfico jurídico
de los últimos. |
legislación a los
— Lo que sucede es que esta inicial adscripción de una
fue pronto asimilada por otras
inmuebles, y por eso fue llamada inmobiliaria,
que trataron de utilizar la ventaja registral de la figura de la hipoteca y crea-
de 1893), para lo cual
ron la llamada “hipoteca naval” (Ley de 21-de agosto e considerándole fic-
buqu
fue preciso desvirtuar la naturaleza mueble del
y bajo las exigencias 'de
ticiamente como inmueble. Dado este primer paso,
surgen figuras de difícil
garantía para los sectores agrícolas o industriales,
mbre de 1917, sobre prenda
Encuadramiento, como son la Ley de 22 de dicie
Decreto de
“grícola sin desplazamiento;)la hipoteca aceitera regulada por
 Y ORTIZ
JOSÉ MARÍA CHICO
34
hipotee
Re gl am en to de '17 de enero de 1936; la
y
29 de noviembre de — de 1940, y la Ley de 5 de diciembre de 194

e
(arts. 1- Eabi
1 del Código Civil) sobre prenda sin desplazamien,,
Igarse la Ley de 16 de diciembre 1.
Este proceso O e 1955 sobre prenda sin desplazamienye
aia Posteriormente
aa1000 regulando la Ley de Navegación Aérea de o
ee.
hipoteca la inscripción e hipoteca de las aeronaves, Le
de julio de tenderse complementada por las disposiciones que rigen el R colo
que debe en s Muebles creado por RD 1828/1999, de 3 de diciembre; igual.
tro de po línea de absorción debe citarse la importante
disposición que
cr del Registro de ventas a plazos de bienes muebles, según
— 17 de julio de 1965 y complementarias, así como el Decreto de 3
de diciembre de 1970, que normativiza la hipoteca sobre el derecho a Explotar
películas cinematográficas, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones
Generales de la Contratación, que creó el Registro de Condiciones Generales
de la Contratación, y el RD 1828/1999, de 3 de diciembre, por el que se
aprueba su reglamento y en su Disposición Adicional Unica se crea el Regis.
tro de Bienes Muebles antes referido.
Esta situación, nacida, como hemos visto, en el siglo pasado, dio pie a
la doctrina para que se empezase a pensar en el nacimiento de una nueva
rama jurídica de gran profundidad y división. Y así, MoRrELL Y TERRY decía
que del examen del concepto, fundamento, importancia, fines, organización
y porvenir del Registro de la Propiedad nada se opone a que pueda empezar
a hablarse de un nuevo Derecho que podría denominarse “Derecho registral
inmobiliario”, superando las iniciales denominaciones de “Derecho inmo-
biliario” y “Derecho hipotecario”, corrientemente manejadas por nuestros
más prestigiosos autores. Ya el mismo autor apunta en su magistral obra
la posibilidad de una denominación que abarque más campos
y nos habla
de un “Derecho registral”, denominación que modernamente ha sido uti-
lizada, en sus intentos de creación de un Derecho unitario; por MARÍN
PÉREz.
Y posteriormente por CABANILLAS GALLAS en su brillante exposición
de lo
que ha de ser el futuro del Registro.
Nosotros, como ya hemos dicho y ahora repetimos, desde la última edi-
ción de los Apuntes, volvíamos a la
vieja denominación de “Derecho
— o culto a la Ley que lleva este nombre
hipo-
y advirtiendo E
e ." que podría significar el hacer
— centro del Registro a tm
vertir la disciplina en un “De
due, como hemos visto, recientement recho de la publicidad registra »
tivistas en su e tratan de lograr los administra
—— afánafán identif:
identificador entre los: Registros jurídicos y los admininis-
| :
 ESTUDIOS SOBRE DERECH
O HIPOTECARIO
35

Los bienes registrables y los no

registrables
Hemos dicho que la legislac
“CIÓión
N hi hipotecaria partió de la dis
tinción entre
muebles e inmuebles, que había sido 1 a dominante en la Eda
en la última etapa del Derecho y que d Media, surgida
había tenido gran importancia en el
Derecho germánico. No obstante, en este mism
o Derecho y en fases más
avanzAadas v. comenzó a construirse el concepto de “bienes”,
y a su amparo
la distinción entre los (7
“reales y los personales”, que cobija las posibles fic-
de E -

ciones a que antes aludíamos al hablar de las cosas susceptibles de

garantía
hipotec
aria.
Posteriormente aparece una nueva terminolo gía que
no hace más que
ampliar el antiguo concepto de inmuebles, pero que
dejaba subsistente el
de muebles y su diferencia con los anteriores. Debe citarse
a esté respecto
al Código Civil alemán (BGB), que prescinde de la distinción
entre muebles
e inmuebles y sitúa de una parte a las “fincas” y de otra a los muebles. En
igual sentido se pronuncia el Código austríaco (ZGB), que
habla de la “pro-
piedad fundiaria” para incluir en la misma no sólo a los inmueb
les, sino
ciertos supuestos especiales. :
Así las cosas es preciso dar un salto que llegue hasta
nuestros días en
los que el profesor De Castro, en sus explicaciones de Cátedra,
utiliza por
primera vez la distinción entre cosas “registrables y no regist
rables”, cen-
trando la esencia de la clasificación en las normas de la publicidad
y abriendo
con ello el gran cauce para que determinadas cosas susceptibles
de iden-
tificación reciban el beneficio de la publicidad registral y sobre
las cuales
pueda construirse un sistema de garantía.
Es importante aclarar que la distinción apuntada fue ya intuida por
Leo-
poldo Aras en el año 1920, por Royo MARTÍnez en el 1933 y que FERRA
RA,
junior, un año después la propusiera como gran solución para la amplia
ción
del campo del crédito con garantía suficiente. Después de Federico pE
Cas-
TRO en sus explicaciones de Cátedra plantea esta distinción; de cara
a los
derechos reales de garantía, Ángel Sanz, y sobre ella ya escriben
Genovés,
AMorós y, últimamente, MArín Pérez, quien apunta que es preferible
acudir
al criterio general de la posibilidad de “individualización” de una cosa.
Las fecundas consecuencias que han podido sacarse de la anterior dis-
tin ción cristalizaron en algunas de las leyes que
antes citamos y, de otra parte,
EN El campo doctrinal fueron matizándose en criterios para la
formulación
6 un Derecho registral unitario con todos los peligros que antes apuntá-
bamos. Autores, sin embargo, de la talla de La' Rica y Lórez MEDEL en
Sus premoniciones sobre el futuro del Registro de la Propiedad
no llegaron
: recibir plenamente la ' gran repercusión de esta distinción. Tuvo que ser
po ANILLAS GALLAs el que abriese el gran panorama para el futuro de nuestro
Erecho.
 Y ORTI'Z |
¡OSÉ MARÍA CHICO!
36
mam ent e ci ta do , co n vi si ón ge nérica y futurista, apunta e
: mbnes a el R egistro
El autor ie Hipotecaria las grandes propa
nu ev os “b ie ne s” im po nen la necesidad
e alcanzar. Lo s
el CenteneT a e ap untó CARNELUTAI, a
en el se nt id o qu
de unaI culación haltr
“cirA cóolnada”y la distribución de los bienne ess,, exigiendo para
rodu rol,
istingui
qu e se as en ta se en una posibilidad de cont
ot dad
última lae necesi de salización” fi ó
A
esta últim judadano, que precisaba 4 ; una “señalizació
kió 3 n” de tráfico
._. 5
análoga

ido
a l corriente, lo cual implicaba un índice de publicidad”.
; ñana —sigue diciendo CABANILLAs—
S-
«Si pensamos en los Registros del mañana —sigu
j llamar su pura esencia
blicidad a lo q que podíamos ias
tenemosE que reducir la publicida da,
o o por lo menos su más4c inevitable
inevitable c contenido. Y el más inevitable
b 1
contenido
de la publicidad es, por el interés legal en que ciertos hecl os sean conocidos,
el llegar simplemente a la cognoscibilidad legal. Cognoscibilidad legal enten-
dida no como un puro ocasional o accidental conocimiento, sino considerada
como un conocimiento efectivo que se puede obtener por medio de una acti-
vidad desarrollada a este fin, actividad que no sólo es lícita, sino también
legítima, y que no es sólo conforme al derecho objetivo, sino esencialmente
expresiva del ejercicio de un derecho subjetivo que se reconoce a cualquier
persona frente a la situación registral.»
«En pura esencia de principios, el conocimiento legal no puede afectar
más que a los hechos o a los efectos. La tesis de que la publicidad tiene
por objeto el conocimiento de hechos, como sabemos, ha sido sostenida en
Italia por Corrapo, aunque no con gran precisión. Posteriormente, FERRI
distinguió ya entre títulos y efectos jurídicos.
LACRUZ y,

se confieren a la persona
tades a la misma hacen
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO 37

or la institución registral ofrece el de los bienes muebles y el de las titu-

Jaridades crediticias. Para los primeros es preciso crear fenómenos registrales
productores de una titularidad que venza la singularidad aparente que la
posesión significa y tener en cuenta el fenómeno del control administrativo
y aprovecharlo hasta el máximo para, a su amparo, crear “Registros muebles
de titularidades completas” (el Registro de Bienes Muebles como Registro
no sólo de gravámenes, sino también de titularidades fue creado por el Real
Decreto ya citado de 3 de diciembre de 1999). En relación con los segundos
estudia con posibilidades de ser objeto de futuros Registros las llamadas cláu-
sulas de exclusiva (y el problema conexo de la responsabilidad del tercero
por la violación del crédito) y las servidumbres industriales, como mecanismos
para acoger las “prohibiciones de concurrencia industrial” o las “prohibi-
ciones de competencia”.
Estos grandes avances ideológicos, que han tenido cristalización parcial
en algunas de nuestras leyes, deben ser el camino de fecundas consecuencias
en la distinción entre bienes registrables y no registrables. Pero creo que,
aun con el logro de esas conquistas en el campo de los muebles y de las
titularidades crediticias, no debe estancarse la evolución, pues existen en estos
momentos en el campo del tráfico jurídico una serie de figuras creadas por
el desenvolvimiento de la vida moderna que exigen soluciones registrales,
aunque provisionalmente se les haya dado una de emergencia. No sólo me
estoy refiriendo a esas manifestaciones diversas de la propiedad horizontal
y los complejos y conjuntos inmobiliarios que el turismo ha ido creando,
“así como también a las figuras de la multipropiedad, leasing inmobiliario,
volumen edificable, aprovechamiento urbanístico, etc., sino a una serie de
reglas, normas y vinculaciones de carácter obligacional que reclaman pro-
tecciones registrales para ser respetadas por terceros. Reducir nuestro Regis-
tro a una auténtica “pureza real” puede reducir considerablemente su eficacia
frente a las nuevas exigencias y concepciones que la vertiginosa rapidez his-
tórica traiga consigo. Entre lo que VALLET llamó “dique” y “caladero” tene-
mos que encontrar una fórmula intermedia que dé garantías registrales a
fórmulas nuevas y permita poner al servicio de ellas una institución jurídica
de tanto prestigio y eficacia como es el Registro de la Propiedad.

INDICACIÓN HISTÓRICA SOBRE LA PUBLICIDAD

INMOBILIARIA EN EL DERECHO ROMANO, _
EN EL GERMÁNICO Y EN EL ANTIGUO ESPAÑOL

— Diez-Picazo entiende que la importancia de la publicidad en la cons-

Utución y la transferencia de los derechos reales, en especial cuando recae
Sobre bienes inmuebles, es evidente. Es igualmente claro que el desarrollo
de la circulación de la riqueza, el fomento del crédito territorial, que son
 ICO Y ORTIZ
JOSÉ MARÍA CH
zag
d ese abl es en una comunicad bien Organi
económica jurídica del tráfico. Esto .
a,
n de de la seguridad
te en funció inmuebles. El adquir egs
sió n de bie nes
idad en la transm! una adquisición segura Gola
ealizado
erio su propiedaod. la Par a ello
nadie ha de peermab
yeda contar con que tod qu ie n si a transmitid
cosa eta
a certeza, qu
con
tendrá que saber,
a tra nsm iti rla. Para llegar atacono cer con cerresteza.a
ropiet ari o de ell a y que po dí no bas con que exp
legíti mo pr op ie ta ri o,
UN
ue el transmitente es exi gir le una demostración palmaria que
ez ca co mo tal. Ha br á qu e
mente apar
su vez tener que examinar la validez
adquirió legítimamente, lo cual supone a
ant eri or tr an sm is ió n y la cu al id ad del dueño del anterior trans.
objetiva de la ta del crédito terri.
desde el punto de vis
mitente. El problema es el mismo
torial. i-
nc lu ye di ch o au to r, qu e to da la evolución histórica de la publ
De ahí, co
ria es una luc ha por alc anz ar la seguridad del tráfico y por
cidad inmobi lia
sec ret o O el car áct er pri vad o de los actos y negocios relativos a
superar el o consti-
bie nes inm ueb les has ta alc anz ar una publicidad legitimadora
los
los ant ecedentes en los derechos que
tutiva. Aunque el cuestionario centra
ocidos en Babilonia, Asiria, Egipto
cita, es evidente que existen Otros. con
ersos trabajos, entre los que última-
y Grecia, puestos de manifiesto por div o monográfico sobre el
Pozo, estudi
mente cabe citar el de FERNÁNDEZ DEL
pto far aón ico , y el gen era l, sob re los orígenes de la publicidad registral,
Egi
de Moro SERRANO.

A) Derecho romano

de la generalidad de la doctrina,
El Derecho romano, y en esto coinci
publicidad no ya sólo
se caracteriza fundamentalmente por carecer de una
bién en la materia referente a los
en las transmisiones de dominio, sino tam
iende que: el Derecho romano, 7
gravámenes. El autor anterior citado ent
materia de transferencia y gravamen de bienes inmuebles, no traspasó T'
superó la fase de una publicidad simple.
La explicación de esta ausencia de publicidad y, por supuesto,sin , uvio
el
misma sé debe
e de un sistema que pudiera reflejar la
varo D'Ors. Para este autor la ausencia de publicidad se bas? “* eE dea
falta de necesidad de la misma. Está basada en la soberanía que e E en los
ducían

di ' s hijos (CU embargo,

con que favoreció a las madres de tre
deta END a
e Registro,
como Te A.“ probarse mediante est sie
el Juez seguía
o vinculante de prueba, pues
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO 39

principio de la libertad del

decidir libremente las pruebas. Partiendo de este
pudo esta blec erse en Rom a un sist ema de publicidad registral para
Juez, nO demuestra en las diferentes
la prueba de la propiedad inmobiliaria. Así se
se recogen en dicho
etapas que respecto a la transmisión y al gravamen
Derecho.
as del Derecho romano
En materia de transmisiones las diferentes etap la
demuestran dicha ausencia. Así, en el principio del ius civile dominaba
cierto que los actos se realizaban
«forma” sobre la publicidad, pues si bien es
la solemnidad. El ejemplo
en público, la fuerza de los mismos residía en
era un negocio de carácter
más clásico de transmisión era la mancipatio, que
gos, y el libripens, que, gol-
formal y solemne realizado ante los cinco testi tal, provocaba la
peando la balanza y pronunciando una fórmula sacramen
isitos de la in iure cessio, la
transmisión. Tampoco puede decir que los requ
asuntos judiciales, la insinuatio de las donaciones,
adjudicatio propia de los
propiamente dicho
Ja traditio, etc., suponían una publicidad en el sentido
ían al acto para la
de la palabra y sí solamente solemnidades que se añad
producción de determinados efectos.
sición,
En el Derecho pretorio, junto a las tradicionales formas de adqui
una manera
tiene toda la fuerza la figura de la traditio, que no fue en el fondo
a través de
de adquirir las cosas, sino la de lograr una situación inatacable
ho 'jus-
la llamada acción publiciana. La traditio, sin embargo, en el Derec
ca
tinianeo adquiere plenamente la naturaleza del modo de adquirir y provo
una evolución de carácter espiritual a través de una serie de formas simbólicas
que terminan por consagrar la transmisión inmobiliaria por el simple con-
sentimiento.
Lo dicho para las transmisiones puede aplicarse también en materia de
gravámenes de bienes inmuebles. La primitiva forma de garantía fue la “fi-
ducia”, en la cual el deudor transmite al acreedor la propiedad de la cosa
dada en garantía mediante la mancipatio o in iure cesio. Por medio de un
pacto el acreedor se compromete a devolver la cosa en el caso de que no
fuera pagada la deuda, lo cual elimina toda publicidad en la constitución
de este gravamen. La verdadera relación jurídica, dice DiEz-PiCazo, existente
entre las partes queda oculta por el negocio fiduciario. La segunda figura
a el Derecho romano dentro de las garantías es la “prenda”, en
de secó Y ri la propiedad y simplemente hay un desplazamiento
Las _ e deudor al acreedor. La prenda o el pignus faculta al acreedor,
ceder a e anteriormente citado, para retener la-cosa, pero no para pro-
se le hara enajenación y cobrarse con el precio, a menos que esta facultad
venden E de una manera expresa por medio de un pactum de
inexistente a pu licidad del pignus es, como puede observarse, prácticamente
es un hecho pues sólo se publica su existencia a través de la posesión, que
en sí mismo incoloro y abstracto. Y, por último, el tercer escalón
 SÉ M A R Í A C HICO Y ORTIZ
JO
teca”, que se instaura
40 (a es la llamada “hipo
fi gu ra s a n t e r i ores de la fi due
an consigo las dos de la A
fecto que llevab ¡e nt o de la propiedad o ner ni el Ms
i te
Ja hipoteca, al no
de la pren ambas figuras; de ahí que
da , €
d , o p e r a b a prácticamente
¿an de laeriparlopco ie d a
siónct o m a t n la co sa , lo cual hacía nec e
osesorio , ta
su pl ir p r e c i s a mente esa Hodedia,
a
una publicidad par provocó la admisi
ón
saria la existencia deargo, no existió publicidad, lo cual
o propiedad. Sin em
b
po te ca s g e n e rales, hipotecas sobre bienes futy
ión posterior del derecho real de
s tácitas, hi
de unas hipoteca é to da la e v o l u c
manera qu se firme de publicidad
,
ros, etc., de tal as en ta rl o en un a ba
lucha por
hipoteca será una

B) Derecho germánico
e una trayectoria histórica más enraizada en
El Derecho ger mánico tien echo
pu bl ic id ad qu e el De re c ho romano. Dice Díez-Picazo que el Der
la cam-
ico , muc ho men os per fec to téc nicamente que el romano, tuvo en
ger mán de
la ext rao rdi nar ia vir tud de dar un cauce jurídico a las necesidades
bio
nes inmuebles. Esta publicidad inmo-
publicidad en los negocios relativos a bie
aria ger mán ica se rea liz a a trav és. de tres vías fundamentales, que son
bili
inscripción en los Registros públicos.
la auflassung judicial y extrajudicial y la
sung tiene dos manifestaciones
El fenómeno de la transmisión O auflas
en los Registros inmobiliarios. El
que van a desembocar en la inscripción
un sentido singularmente registral
fenómeno transmisivo germánico tiene
la forma de verificarse la transfe-
según NÚÑEZ Lacos, quien explica toda ir las tres fases:
dos, podríamos distingu
rencia. Siguiendo a los autores cita
sé
ener
a e auflassung extrajudicial. El fenómeno transmisivo
pr SICA . a de ficción en el cual el protagonista 0 transmitente
cosa
sobre la
ne e sn e todos los posibles derechos que tiene
ee _ enomina expropiación exfestucatio, auflassung). 1nmedia”
prin
E dede —— el adquirente que se apodera y ocupa (improp'e
dy
del
aintCua
E ur. ar
a auflassung extrajudicial,independencia
según explica PLANT, ón.
ema de realizaba en la misma finca mediante un acto de a -
co los testigos. La solemnidad y la presencia ur ee
acía ante
— -_— — evidente dosis de publicidad. En la auflassuré er ri-
“sala” y “vestidura”. TPaga
_ istinguir dos actoses llamados
el acuerdo sobre la transmi
E CD
mera — 0 ice Diez-Picazo,
inentrez de unes lasímbolo e
(por ejemplo to A. azo de mediante
tierra). La investidura entrega a puesta
daa fi — =
e: cio E ace recorriendo sus linderos y se consuma En
quirente y el abandono por el transmitente.
>
ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO 41

iormente
7. fase. La auflassung judicial. El fenómeno transmisivo anter o las
arec iend
citado se puede hacer también ante la autoridad judicial, comp
do el primero la depo-
dos partes, transmitente y adquirente, y manifestan
judicial la investidura al adqui-
sición o el abandono otorgando la autoridad un fenómeno muy similar la
rente. Fue, probablemente, dice Dfez-Picazo,
en que se condena a una persona
in iure cessio romana. En aquellos casos
demandante un documento
a la entrega de una finca, se crea en favor del
Originariamente la aufias-
¡natacable, cuyas ventajas son muy considerables.
tarde se admitió que las
sung judicial fue un proceso aparente, pero más a petición
ante el Tribunal, quien
transmisiones de la propiedad se hicieran
confirmaba el dominio de
del adquirente emitía un título documental que
la ceremonia de la transmisión,
éste. Este acto va posteriormente a provocar a
el documento que otorg
que antes se realizaba levantando el guante y ahora
y en vez de levantar el guante
el Juez y que se involucra en la ceremonia
de apropiación del domi-
se levanta el documento (levare chartam) en señal
iormente, se realizaban en la
nio. Estos actos que, como hemos dicho anter ga del
emente con la entre
finca, al efectuarse lejos del predio, bastaba simpl
documento (la traditio chartae).
A partir del año 1135,
3.2 fase. La inscripción en los Registros inmobiliarios.
e de inscribir en hojas
según explica PLANTTZ, en Colonia existía la costumbr
nte, alrededor del
archivadoras los negocios relativos a las fincas. Más adela
sición en la oficina
año 1200, se comenzaron a celebrar los negocios de dispo
testimonio oficial
encargada de los archivos, otorgando las autoridades un dera
ipción se consi
de la adquisición del derecho. A partir del siglo xv la inscr
s al principio,
como acto constitutivo de la adquisición del derecho. Estos libro
eponién-
dice Núñez Lacos, recuerdan, luego prueban, luego declaran sobr
paso final
dose la eficacia de su fecha y, por último, constituyen, que es el
.
en el que la inscripción se convierte en forma sustancial de la auflassung
Este sistema fue admitido por otras ciudades alemanas, en las cuales se con-
virtió en ley la regla de que la inscripción es requisito constitutivo de la modi-
ficación jurídico-real.

C) Derecho antiguo español

4 En el Derecho español es necesario hacer una distinción de tres etapas

de que nos van a llevar al sistema anterior al de la legislación
. L i ue tres fases están mediatizadas por la influencia del Derecho roma-
Serie Así como una etapa primitiva en la que existen figuras
€ típicas de nuestro Derecho.
a) Primera etapa. En esta primera etapa, constituida por la época pri-
mitiva de nuestro sistema, prácticamente no puede hablarse de publi-
cidad ni Registro. Más que formas determinadas eran fórmulas y
 Í OY ORTIZ
Sola
tr an sm is ió n y de grTeavamen. mi.
os de iénde la do
cho romano y tamb
42
— 2 10 Dere
ritos que
an a de sc ub ri r de te rm inados indicios de publ;
mente po > se lleg o
este primer períod de
r
nación vISIS a FERNÁNDEZ QuE todo xtapo.
ci da d en Es pa ña se caracteriza por la yu
cidad. Di ubli blicidd y solem.
s ideas co mpuestas: la de falta de pu enes
historia o
ón de ec ia le s pa ra la tr an smisión y gravamen de los biad
sici icid
icamente romano; y la de publ
nidades ESP fondo autént
triunfo de
de influencia germánica. El
mera idea, como consecuencia
correspon dió a la pri ro ma no tuvo enc ani todas
De re ch o
, luencia que el
inf
de la ar rolladora olas a partir del siglo XI bien directamente, como
n
las regiones espa a través de los diversos
le ares, bien indirectamente,
en Cataluña y Ba
en é
cuerpos legales que

que en. est a pri mer a eta pa, sobre todo cuando llega la
due ahí
n descubrirse algunos atisbos de
dominación visigoda, sólo podría ción” o “roboración”,
la “robra
publicidad a través de las figuras de
las ventas; la “insinuación”
que sup one una ratificación solemne de
gran desarrollo dentro de la
o insinuatio de las donaciones con un para la donación
dad total
región aragonesa y que suponía una impuni
posteriores, salvo la de los
contra las posibles acciones revocatorias
os. También puede citarse
posibles acreedores con anteriores derech
desarrollo fundamental-
la publicación de las ventas que tiene su
rcitar el retracto gen-
mente en Navarra y en Vizcaya, para poder eje
ción pública del contrato por
tilicio y algunos atisbos de la formaliza
funcionario público, que
medio de la intervención de escribano o
tiene numerosas man ifestaciones dentro del antiguo Derecho es-
pañol.
pa por la recepción científica
b) Segunda etapa. Se caracteriza esta eta
ta de publicidad y la intro-
del Derecho romano que supone una fal
ducción, dentro del sistema de transmisión, de la figura de la traditio.
unfo del Derecho romano
El Código de Partidas supone el total tri
leza al sistema de la traditio en forma ya esp”
y da carta de natura
ritualizada por la última fase del Derecho romano. "e
Tercera etapa. Etapa de toma de razón. En esta etapa que se inci”
el fenómeno de la creación de un?
en el siglo xvi, va a producirse ro,
publicidad por medio del Regist pero como apuntaba fundamen
ez -P ic az o, est a et ap a no es la de un Registro de la Pro-
talmente Dí stro de cargas y gravámenes
. NT
piedad, sino la de un Regi a
la in fl ue nc ia del sistema de clandest
tó
a el siglo xvi se no ta lm en te la necesid
n ue
nt ró fu nd am en
ral, sino única y *
ute y se ce
re ch os rea les en ge ne
los de
vaominio y de que al no tener co
mente en aquellos derechos reales
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIP
OTECARIO 43
sorio con la cosa suponían una
dificultad para su apariencia, como
eran los censos, las rentas, los tributos y, sobre todo, las hipotecas.
De esa necesidad van a nacer dentro del Derecho españo dos
l Reales
Pragmáticas que dan lugar a dos sistemas de Registros. La últ
ima
de ellas la examinaremos especialmente través de las Contadurías
de hipotecas y la anterior tiene dos fases:
— Pragmática de 1539. Don Carlos y Doña Juana en 1539 dictan
la Pragmática que trató de instaurar un Registro de cargas y que
tuvo su origen en la petición que se hizo a través de las Cortes
de Toledo, que vino complementada por la que en su día dictó
- Felipe II en 1558 a petición de las Cortes de Valladolid.
En esta Pragmática, que se dictó exclusivamente para Castilla,
se creaba un Registro de Censos y Tributos y se disponía que
«en cada Ciudad, Villa o lugar donde hubiera Cabeza de juris-
dicción» debía de haber una persona que tenga un libro en el
que se registren todos los contratos de censo, tributo e hipoteca
sobre casas y heredades. La efectividad de dicha registración se
contenía a través de la sanción de que los contratos que no se
registren dentro de los seis días no hagan fe, ni se juzgue conforme
a ellos, ni sea obligado a cosa alguna ningún retroceso poseedor,
aunque tenga causa del vendedor, El Registro se consideraba
como reservado, pudiendo el Registrador dar fe si hay o no algún
tributo o venta a pedimento del vendedor.
— Pragmática de 1713. El fracaso que supuso la implantación de
la Real Pragmática citada se debió ados razones fundamentales:
el haber sido circunscrita solamente para Castilla y el no haber
sido cumplida por los Tribunales de Justicia, que aún seguían
apoyados al sistema del Derecho romano. A través de estas dos
razones las Cortes de Valladolid, como hemos apuntado ante-
riormente, en el reinado del Felipe V se llega a dictar una Prag-
mática de 1713 que extendía el Registro de censos y tributos a
todos los lugares del reino, aunque no fueran cabeza de juris-
diccióny que se instalaran en las Casas capitulares a cargo de
justicias y regidores y que los secretarios de Ayuntamientos lle-
varen tales oficinas. Tampoco tuvo éxito esta medida. La afir-
mación que se hace como causa del fracaso de la Pragmática
—aplicación sólo a Castilla— no resulta acertada, ya que e.
II el 26 de septiembre de 1571 ordena aplicar en Granada e E
tema del “Libro de Consejo”, en el que se hacían constar “os
traspasos, deslindes y cargas.
 O Y ORTIZ
JOSÉ MARÍA CHIC
44

LAS CONTADU
RÍAS DE HIPOTECAS
diar el contenido de la documentación y las líneas generales del
Al estu -= crea esta institución, María Rivas PALA dice que los Oficios
organismo q de Hipotecas, establecidos por Real Pragmática de 31 de enero
Le
$ imposición de un
ituyen el pr!¡mer intento serio y UAefectivo de
de O CUNbal sobre la transmisión de bienes inmuebles que,
do
a
dnde incompleto y parcial (sólo afectaba a determinados actos), resultab
au
bastante avanzado para su época. La razón de esta Real Pragmática reside
en las repetidas quejas a que dio lugar el incumplimiento de las disposiciones
citadas anteriormente, quejas que cristalizaron en el Consejo de Castilla, que
presentó a Carlos III en 14 de agosto de 1767 una instrucción que, sometida
a consulta, fue aprobada por el Rey y publicada con el carácter de Real
Pragmática en la fecha anteriormente citada, Para el análisis de dicha Real
Pragmática podemos seguir la misma sistematización que la autora citada.

A) Lugar donde se establecen los Oficios y personas que los llevan

Los Oficios de Hipoteca han de constituirse en todas las cabezas de par-

tido del Reino. Encargado del Oficio será el escribano del Ayuntamiento
de la cabeza de partido o jurisdicción correspondiente.

B) Forma de llevar los Registros

Los Registros deben ser llevados en forma separada para cada uno de
los pueblos del partido, de manera que se toma razón separadament
e para
cada pueblo y año de las escrituras que se presenten. Los Registros se llevarán
en un libro o en varios. Se foliarán y encuadernarán para formar libros de
la misma manera que se hace con los protocolos. Para la ordenación de
dichos
libros se establece la formación de unos índices o reperto
rios generales para
E. a que pueden anotarse por orden alfabético los nombres de
e a imponen los censos o hipotecas o bien de las heredades,
Fe Es En parroquias En que se encuentran. Todos estos libros deben
os en las Casas Capitulares y de su custodia se hacen responsables,
ademmásás dede |los escriban os,
la Justiciciia y Regiimiento del luga
de jurisdicción donde
se establ
r de partido o
ezca el Oficio.
s
C) Actos sujetos a
toma de razón

La Real Pra máti z E

que reflejan Pa. "a Establece la toma de razón de todos los incrementos
Siguientes casos:
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO 45

— Imposiciones, ventas o redenciones de censos o tributos.

re están
— ventas de bienes raíces, o considerados como tales, que consta
gravados con alguna carga.
tales bienes.
_— Fianzas en que se hipotecaren especialmente
pía.
— Escrituras de mayorazgo u obra
tengan
todos iónlos dequeellos, especial y expres a hipoteca o gra-
En generaconl, expres
— vamen, o su libera ción o redenc ión.

D) Forma de la inscripción y efectos de la misma

En el Registro, formado de la manera citada anteriormente, deberán

los nom-
constar, fundamentalmente, los datos de la fecha del instrumento,
ión o
bres de los otorgantes y su vecindad, la calidad del contrato, obligac
función (imposición, venta, fianza, vínculo u otro gravamen) y los bienes raí-
de
ces gravados o hipotecados que contiene el instrumento con expresión
el escri-
sus nombres, cabida, situación y linderos. Realizada la inscripción
tado
bano del Ayuntamiento deberá hacer constar en el instrumento presen
que se ha tomado razón del mismo, indicando el lugar, el folio del libro
en que se ha hecho el asiento y la fecha correspondiente. El sistema de regis-
tro era el de “toma de razón” a través de un encasillado y por el orden
riguroso del despacho del documento. Igualmente los Registros serán públi-
cos y al expedirse las correspondientes certificaciones se cobrarían los dere-
chos arancelarios correspondientes.
Respecto a los efectos que producían las inscripciones citadas anterior-
mente, dice la autora que sólo puede hablarse de los efectos de la no ins-
cripción, ya que los instrumentos no registrados, o inscritos fuera de plazo,
no hacían fe en juicio relacionado con la existencia de hipotecas o gravá-
menes, aunque podrían hacerla en otro juicio cualquiera.
Esta Real Pragmática tuvo la virtud de fructificar.y fue complementada
por una serie de disposiciones posteriores, entre las que cabe señalar aquellas
que desarrollaron su aplicación territorial y las que influyeron en forma indi-
recta a su desenvolvimiento. Los Oficios o Contadurías de Hipotecas se esta-
blecieron para todo el territorio nacional, con excepción de Navarra, y de
ahí que el sistema registral fue de cumplimiento general y efectivo..
Pragmática de
Dentro de las disposiciones complementarias de la Real
a. podríamos señalar, en primer término, el Edicto del Gobernador de
la Pragmática a Cata-
ataluña de 11 de julio de 1774, en el cual se extiende
Oficios o' de Hipo-
lens. pero en un doble sentido: ampliando el número de
en el mismo. El sistema catalán
hol y los Actos que deberían ser incluidos
ebles en general, aunque no
BE. entre éstos las transmisiones de inmu
lmente hay que citar la Ley
ie E. gravadas con censo de hipoteca. Igua
extendió las Contadurías
ortes de Navarra de 19 de mayo de 1817, que
 IZ
CHICO y ORT
JOSÉ MARÍA
Prag.
e a la de la Real
46
mu y se me ja nt
tación
t e te rr it or io con una reglamen :
a este ;
mática de 1768. tilla deN 10 de
cit ars e la Cé du la delónf Codensej o de : Cas
ura s de hipotecas
Igualme nte pod ría la toma de raz las esc rit
é dispus o
marzo de 1768, qu
.
de donaciones piadosas Real Prap.
ic io ne s qu é fa ci li ta n el desenvolvimiento de esta29, que crea
Como disp os
ncionar el RD de 31 de diciembre de 18
mática es necesario me ca s y qu e Ep complementadoimpupo r la
no mi na do de hi po te es to,
el impuesto de 19 30 , qu e ta mb ié n estableció otro
o de
Instrucción de 29 de juni de 16 de junio de 18 45, que provocó la
nd o to do el lo en el RD
cristaliza tablecimiento del tributo
utario y que dio lugar al es
reforma del sistema trib a la Ley de 1861 se
ar ias e con posterioridad
qu
de transmisiones inmobili do mi ni o. Au nq ue GÓMEZ DE LA SERÑA
ci on es de
llamaría impuesto de trasla rj udicó a los Registros consider
ados
et o en te nd ie nd o qu e pe
cr a
criticara este De
ct o ve rd ad er am en te civ il, po rq ue aumentó la propensión antigu
bajo su aspe impues-
ir el
la Ley por la esperanza de elud
de no cumplir con el precepto de ón ex istente entre el Registro y la
ci er to es qu é la co ne xi
to, lo que sí es ud ación de dicho impuesto provocó
rg ad a de la li qu id ac ió n y re ca
oficina enca ón lo s documentos facilitase muy
to ri ed ad de la pr es en ta ci de
que la obliga n-
ente apunta SAnz que favoreció cierta te
directamente la inscripción. Igualm ro
stro, facilitando el tránsito del Regist
dencia a ampliar el contenido del Regi s
s ferentes a propiedades inmueble en
de Hipotecas al Registro de Título re e,
l, troduciendo, aunque tímidament
general, y a la especialidad registra in
el sistema de registro por fincas.
tica que creaba los Oficios 0.
El sistema establecido por la Real Pragmá
e varios puntos de vistay
Contadurías de Hipotecas ha sido criticado desd
n en las Contadurías
así se ha dicho por Roca SASTRE que la toma. de razó
ba a los actos entre
de Hipotecas era incompleta, por cuanto sólo aborda plemente
vivos y no a todos; porque los efectos de la toma de razón eran sim s
Hipoteca n0
negativos y aun escasos; porque las antiguas Contadurías de
cipio
se llevaban sobre la base del sistema de registración por fincas como prin
la disposición
Eac del archivo de la Contaduría y, por último, porque
e ene Ne ¡et una fuerte interferencia en los organismos, "
sosa Ne _ ependencias de la Hacienda Pública y no a
den! muenicin
de Hipotecas pasaran a obt ener :1o 1 nizg.U e as l. pr ato
¿deb idie go: un cará cter emi nen tem ent e fisca Con
cea: terio: de
cias, sin embargo, mantenemos la inicial opinión
María Rv AS, que consi :
z i avanzado a el sistema pa'*
E L60la
época en quequ realmentederaba : indudablemente
de la Ley de 1861, es uE o ibm
de 8 de agosto de 1855, establecia la
A
necesidad de la reform “RD
mas actuales estaban co con car ácter de urgencia, considerando que las a
ondenadas por la ciencia y la razón, porque 10 garar
 ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO 47

uencia en la pro-
la propiedad, ni ejercen saludable inflial, ni dan actua-
cizan suficientemente ntan
¡edad pública, ni asie en sólidas bases el crédito territor
facul-
lidad a la circulación de la riqueza, ni moderan el interés del dinero, ni
dquisición a los dueños de la propiedad inmueble, ni dan la debida
tan sua
bre aquella garantía prestan sus capitales.
segurida d a los que so
Hemos de citar, por último, cómo la Orden del Ministerio de Justicia
diciembre) disponía la entrega
de 14 de diciembre de 1957 (BOE de 26 de s s
s de Hipoteca por los Registradore de la
de los libros de las Contaduría
ales. En cumplimiento de la cita-
propiedad a los Archivos Históricos Provinci s libros de las
os buena parte de lo
da Orden se recogieron en esos Archiv
anecen en los Registros de la Pro-
antiguas Contadurías, aunque aún perm ión,
idos muchos de ellos. Esta documentac
piedad y en lugares desconoc
co rp or ad a a la cu st od ia de l Cu er po Fa cultativo de Archiveros, Bibliote-
in
os y Ar qu eó lo go s, co mo añ os an te s lo fu eron los protocolos notariales,
ca ri
rm an ec e, de sd e en to nc es , bi en co ns ervada, aunque escasamente consul-
pe es.
os Provincial
tada, en los Archivos Históric