Nombres:

Neira Peña Brenda Abigayl (U20211D921)

Rodriguez Gil Angie Miluska (U202120653)
Sifuentes Aguirre Gabriela(U20211D809)
Tola Tamayo Cynthya (u202120945)
Wieland Montoya Julio Mijael (U20211A039)

Caso 1. Principios registrales y gravámenes

•HECHOS: Se ha inscrito en la Partida Registral de Inmueble X, el acto de compraventa del
Propietario T1 a favor del comprador T2, quien ahora figura como titular registral. T2 a su
vez adquiere un crédito hipotecario del Banco de Crédito y otorga a favor de esta empresa
financiera una hipoteca hasta por la suma de US$.500,000.00. Hipoteca que es inscrita en
la partida del Inmueble. Posteriormente se descubre que el propietario original del predio T1
fue suplantado en una notaria y que T2 no es más que un testaferro de la mafia de Rodolfo
Orellana Rengifo. Asimismo, el propietario T1 promueve una demanda de nulidad de acto
jurídico (por falta de manifestación de voluntad del agente) y, accesoriamente, solicita la
cancelación del gravamen hipotecario en contra del acreedor hipotecario(BCP).

•PREGUNTA: ¿Si Usted fuera juez ampararía o no la demanda y ordenaría la cancelación

de la hipoteca?

Respecto a la demanda de nulidad del acto, consideramos que sí procede porque existe un
vicio que es la falsificación de identidad, por lo que se debe cancelar el asiento registral de
T2 porque precisamente no existio voluntad por parte de T1. Sin embargo, como se
menciona en la lectura, en los sistemas registrales de seguridad de derechos como en
nuestro país, esta estructurado bajo ciertas reglas de control de legalidad de los actos
inscritos, la protección del tercer adquirente de buena fe, la oponibilidad absoluta de
aquellas situaciones jurídicas registrales y la legitimación oficial para el titular registral. Por
lo que, se debe tener en cuenta que si bien el acto nació de una suplantación de identidad
(Acto ilícito), el acreedor de la hipoteca (Banco de Crédito) no perdería su posición jurídica,
es decir, los efectos de nulidad no lo alcanzan. Esto debido a que el artículo 2014 del código
civil protege al tercero de buena fe una vez que este inscriba su derecho y además una vez
que el acreedor inscribe su derecho, este se vuelve oponible ante los demás.
Por lo tanto, consideramos que si procede la demanda en cuanto a la nulidad del asiento
registral pero no procede la cancelación de la hipoteca por la buena fe registral y porque el
derecho del acreedor es oponible.
¿Qué principio(s) registral(es) Usted utilizaría para resolver el caso?
Como se mencionó anteriormente, los principios registrales en este caso son tanto la buena
fe publica registral como el principio de oponibilidad. En cuanto al principio de oponibilidad,
esto quiere decir que una vez que, en este caso el acreedor de la hipoteca, inscribe su
derecho ello se vuelve oponible ante los demás. Respecto al principio de la Buena Fe
Pública Registral significa que el tercero de buena fe mantiene su posición jurídica una vez
inscrito su derecho aunque después se anule o cancele. Además, como se menciona en la
lectura una vez que se incorpore en el registro un derecho de garantía real como la hipoteca
lograra cumplir la función de persecutoriedad, oponibilidad y preferencia.

Caso 2: Principios registrales y gravámenes

Pregunta 2:
•HECHOS: El señor Carl Schmitt, propietario registral del inmueble X, lo transfiere a través
de un contrato de compraventa a la famosa historiadora peruana Sra. María Rostworoski.
Este contrato es formalizado por Escritura pública notarial, pero no llega a inscribirse debido
al cierre de las dependencias notariales y de las oficinas registrales por la cuarentena
decretada debido a la pandemia de COVID19. Aprovechando, que aún figura como titular
registral del predio, el señor Carl Schmitt actuando maliciosamente, obtiene un préstamo del
Banco Continental por la suma de S/.1´000,000.00 y constituye garantía hipotecaria sobre el
inmueble X a favor de esta entidad financiera. Hipoteca que si se inscribe en la partida del
inmueble, ya que a la fecha las notarias y las oficinas registrales ya están en
funcionamiento. Enterada de esta situación y al sentirse estafada la Sra. María Rostworoski,
solicita la inscripción de su contrato de compraventa ante el registro y, además, solicita
expresamente el LEVANTAMIENTO O CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA, por haber sido
constituida por un sujeto que no tenía legitimación para hacerlo (el vendedor Carl Schmitt).
Asimismo, interpone ante el poder judicial una demanda de nulidad contra el acto de
constitución de la hipoteca por haberse dispuesto de un bien ajeno. Además, solicita que se
declare INOPONIBLE la hipoteca frente a su derecho propiedad y que se ordene la
cancelación de la hipoteca.
•PREGUNTAS: (I)
¿Si Usted fuera registrador público accedería o no a la solicitud de cancelación de
hipoteca?; y,

Ahora, según Vásquez (2023), cuando una garantía real se incorpora a un registro jurídico
logrará cumplir de manera muy eficiente las tres funciones que se le atribuyen a los
mecanismos de publicidad de las garantías, esto es existencia, persecutoriedad,
oponibilidad y preferencia. Esto nos conlleva a decir que, una vez inscrita la hipoteca en
favor de la entidad financiera, esta ya se constituyó en el registro, por ello es un derecho
“constituido” y con ello logra la existencia, ganar oponibilidad y preferencia ante otros
terceros. Es decir, el ingreso de la hipoteca al Registro permite que el gravamen persiga al
bien inmueble afectado. Asimismo, la publicidad registral de la hipoteca volverá oponible a
cualquier otro derecho (sea real o personal) que no se haya registrado previamente
de manera independiente al momento de su formación y, finalmente, la fecha de su
presentación al Registro determinará el rango de preferencia que tendrá frente a otros
derechos de garantía que se incorporen a la partida registral del inmueble hipotecado de
manera sucesiva. A pesar de presentar vicios o estar sujeto a nulidad, y/o cancelación de la
hipoteca no se podría realizar esta acción, pues como la hipoteca ya está inscrito es
oponible y ya no podrá verse afectada por la acción Carl Schmitt.
Además debe de tenerse en cuenta el artículo 2014 del código civil, “El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda, cancele [...]”.
¿Si Usted fuera juez ordenaría o no la cancelación de hipoteca? Base su respuesta
en aplicación de los principios registrales estudiados.

Si fuera juez, ordenaría la cancelación de la hipoteca sobre el inmueble X. Para ello, nos
basaremos en el principio de oponibilidad registral, el cuál menciona en la lectura que tiene
la función de garantizar la seguridad jurídica y proteger los derechos de los terceros que
confían en la información Registral. En este caso, María adquirió el inmueble X de buena fe
y sin conocimiento de la hipoteca, y se realizó el contrato de compraventa, que es firmado
por escritura pública, aunque no se realizó debido al cierre de dependencias por la
pandemia. Sin embargo, Carl aprovechó el ser titular del predio y obtuvo un préstamo del
banco y constituyó una garantía hipotecaria, y está fue inscrita cuando reanudaron sus
actividades. La señora María según el principio de oponibilidad registral, la hipoteca no
puede ser oponible a su derecho de propiedad, ya que ella no tenía conocimiento de su
existencia al adquirir el inmueble. Además la constitución de la hipoteca del señor Carl
sobre un bien ajeno, sin la debida legitimación constituye un acto nulo, por lo tanto se
declara la nulidad del acto de constitución de la hipoteca y su cancelación

Caso 3: Principios registrales y gravámenes

Pregunta 3:
● HECHOS:
El Sr. Boaventura De Sousa Santos, de nacionalidad portuguesa, se encuentra casado con
la Sra. Beatriz Pastor, quienes contrajeron matrimonio en la Municipalidad de Pallasca, del
departamento de Ancash. Sin embargo, aprovechando que en su pasaporte portugués el
Sr. Boaventura De Sousa Santos continúa figurando con el estado civil de soltero, adquiere
el Inmueble X, adquisición que es inscrita en la Partida Registral de dicho predio. Asimismo,
el Sr. Boaventura De Sousa Santos, ocultando maliciosamente su estado civil, solicita un
crédito del Banco Financiero, por la suma de S/.200,000.00 y constituye a favor de esta
entidad una hipoteca sobre el mismo inmueble X, gravamen que es inscrito en la partida
registral del predio. Posteriormente, la Sra. Beatriz Pastor se entera de todos estos actos
que su esposo ha venido haciendo y, toda vez que el inmueble X constituye la casa familiar,
interpone una demanda de NULIDAD DE ACTO JURÍDICO contra el acto de constitución
de la hipoteca alegando que se ha transgredido la norma imperativa contenida en el artículo
315° del Código Civil, según la cual para la disposición de un bien de la sociedad de
gananciales se requiere la intervención de ambos cónyuges, la misma que importa al orden
público ya que busca proteger los bienes familiares y, por lo tanto, su transgresión esta
sancionada con nulidad absoluta (art. V del Título Preliminar del Código Civil). Asimismo,
solicita accesoriamente, la CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA.

● PREGUNTA: ¿Si Usted fuera juez accedería (o no) a la solicitud contenida en la

demanda de la cónyuge, Sra. Beatriz Pastor, y ordenaría la cancelación de la
hipoteca?

Consideramos que desde la posición de juez no accederíamos a la solicitud contenida en la

demanda de la cónyuge, ya que de acuerdo con Vásquez (2023, pág. 258), para el caso de
la hipoteca cuya constitución implica su inscripción en un registro de la propiedad inmueble,
su ingreso al Registro permite que el gravamen persiga al bien inmueble afectado aun
cuando este sea transferido a un tercero quien asumirá el riesgo de que el bien sea vendido
si no se cumple con la obligación que la garantía real hipotecaria asegurada. Así pues, si
bien podría haber un vicio que produzca la nulidad del acto, los efectos no alcanzarian al
derecho inscrito, es decir, la hipoteca. En ese sentido, nuestra argumentación se basa en el
principio de la buena fe pública registral, tipificado en el artículo 2014 del Código Civil.,
asimismo, de acuerdo a la página 255 del mismo libro, aunque hubiera habido un vicio, el
tercero de buena fe consolida su adquisición.