TEMA 30. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. SISTEMAS.

DELIMITACIÓN
DE LA MATERIA INSCRIBIBLE: EL ARTÍCULO 2 DE LA LEY
HIPOTECARIA. TÍTULOS INSCRIBIBLES Y ASIENTOS REGISTRALES. LA
ANOTACIÓN PREVENTIVA: CONCEPTO, NATURALEZA Y EFECTOS.
CLASES

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Concepto. Varias acepciones:
- Institución. 605, 1LH. El RPr tiene por objeto la inscripción o anotación de los
actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles.
- Oficina donde se lleva a cabo la publicidad registral, que se organiza en base a
un sistema de competencia territorial, de forma que los derechos sobre las fincas
se inscriben en la oficina correspondiente al lugar de su ubicación. La Oficina es
de titularidad del Registrador.
- Conjunto de libros en los cuales constan los asientos referentes a las fincas.
Características: 1hacen fe de su contenido; 2deben estar foliados y visados
judicialmente; 3los asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales y
producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley. Los libros son de titularidad del Estado.
- Servicio público destinado a proporcionar seguridad en las transmisiones
inmobiliarias. Críticas: no aporta elementos de interés al estudio de la
institución.
Regulación. LH, Decreto de 8 de febrero de 1946 y en el RH de 14 de febrero de 1947.

SISTEMAS
 Según el principio de publicidad (ROCA SASTRE), hay sistemas de Registro
con los siguientes efectos:
- De oponibilidad (sistema francés). Los actos registrables no registrados son
inoponibles.
- De presunción de exactitud y plena protección de terceros. El Registro puede
ser requisito constitutivo de las adquisiciones derivadas de actos jurídicos
(sistemas alemán y suizo) o no (sistema español).
- De plena eficacia formal y material (sistema australiano). El contenido del
Registro se reputa exacto de un modo absoluto, esto es, sin distinción entre
partes y terceros.

 Según el modo de ordenación.

- De folio real, que abren folio por cada finca, con el historial completo de cada
una.
- De folio personal, en que los libros se llevan por el orden de recepción de los
documentos o por las personas de los propietarios.
DELIMTACIÓN DE LA MATERIA INSCRIBIBLE: EL ART. 2 DE LA LEY
HIPOTECARIA
DOCTRINA MAYORITARIA: lo que se inscribe es el título en sentido material (actos
o negocios jurídicos con eficacia jurídico-real), que tienen entrada al Registro en cuanto
títulos en sentido formal (documento que los refleja).

Título en sentido material. 2LH. En el RPr se inscribirán:

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos.
2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.
Bastaría con estos dos incisos, pues en ellos se recogen todos los demás (ROCA
SASTRE).
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles
o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de
invertir su importe en objeto determinado.
Es desarrollo del 1 pero relevante por cuanto permite la inscribibilidad de las
transmisiones fiduciarias.
4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
sus bienes.
Pretende evitar el acceso al RPr de actos dispositivos realizados por personas que no
tienen la capacidad de obrar suficiente o tienen limitadas sus facultades.
5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.
Permite el acceso de algunos derechos personales con “vocación de derecho real” por
razones de conveniencia y de oportunidad.
6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción
a lo establecido en las leyes o reglamentos.

TÍTULOS INSCRIBIBLES Y ASIENTOS REGISTRALES

 Títulos inscribibles

Título en sentido formal. 33RH. Se entenderá por título para los actos de la
inscripción, el 1documento o documentos públicos en que 2funde inmediatamente su
derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla, y 3hagan fe, respecto del
contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios o
mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. Requisitos:
-Documento público. 1.216. Son documentos públicos los autorizados por un Notario o
empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley.
 Solemnidades requeridas. 21LH. Los documentos relativos a contratos o actos
que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que
necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de
los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
-En él funde inmediatamente su derecho. El documento debe contener directamente el
acto inscribible, no siendo suficiente con que haga referencia al mismo, y debe ser el
original, no sus reproducciones, salvo copias notariales y testimonios judiciales.
-Haga fe del contenido. Debe acreditar el acto o negocio jurídico que integra el título
material inscribible.
-Concuerde con la situación jurídica registral (emane de persona que, conforme al RPr,
esté legitimada para realizarlo) pues 18LH. La calificación se hace por lo que resulte de
los títulos presentados y de los asientos del Registro.
-Reúna los requisitos exigidos por la legislación fiscal. 254LH. Ninguna inscripción se
hará en el RPr sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o
que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda
inscribir.

3LH. Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior,
deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico
expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que
prescriban los reglamentos. Crítica: documento auténtico es el género, escrituras públicas y
ejecutorias dos de sus especies. En interpretación conjunta con 33RH, son inscribibles:
-Documentos notariales. Escrituras públicas, p.ej., compraventa, actas, p.ej., acreditan
el pago del precio aplazado, y testimonios notariales, p.ej., de traducción de documentos
extranjeros.
-Documentos judiciales. Sentencias con trascendencia registral, autos (como los de
adjudicación de bienes); providencias, que acceden al RPr a través de mandamientos,
p.ej., para obtener la práctica de anotaciones o la expedición de certificaciones.
-Documentos administrativos. Procedentes de funcionario administrativo, pero también
de órganos legislativos y autoridades militares o eclesiásticas.

 Asientos registrales.
Concepto. Constatación manuscrita de un título, acto, hecho o circunstancia en el RPr
para que surta los efectos hipotecarios pertinentes (Roca Castre). Clases:
-Inscripción. EN SENTIDO AMPLIO: sinónima de asiento en general. EN SENTIDO
ESTRICTO: anotación en los libros del RPr de los actos constitutivos, declarativos o
modificativos derechos reales inmobiliarios; COMO ASIENTO: atribuye al derecho
inscrito todos los efectos el sistema hipotecario (presunción de legitimación, prioridad,
inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscribe, fe pública registral o
inatacabilidad por razón de la evicción del título del transferente por causas no
publicadas en el Registro).
-Inmatriculación. 1ª inscripción de dominio de una finca en el Registro, abre folio.
-Anotación preventiva. Asiento provisional de un derecho eventual y transitorio, que
garantiza temporalmente y de forma limitada la eficacia del mismo.
-Nota marginal. Asiento que se practica al margen de otros a efectos de aportar un
cambio, advertencia o referencia, en general poniendo en relación dos asientos.
-Asiento de presentación. Asiento en el Libro Diario de cualquier título que haya de
producir asiento en el Registro, cuyo fin es fijar la fecha de éstos, p.ej., es fecha de
inscripción la del asiento de presentación.
-Cancelación. Asiento que priva de eficacia a otro.
LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
Concepto. Asiento principal, provisional y, en general, positivo, que se practica en RPr
y cuyo objeto es asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto pero
no consumado o preparar un asiento definitivo (ROCA SASTRE).
Naturaleza.
-La anotación preventiva es un asiento temporal y provisional, la inscripción es
indefinido y de carácter definitivo. 86 LH. Las anotaciones preventivas, cualquiera que
sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo
aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia
de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán
prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando
la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento
-La anotación preventiva publica indistintamente derechos personales y personales; la
inscripción publica derechos reales y sólo por excepción derechos personales.
-La anotación tiene un efecto negativo, haciendo que perjudiquen a tercero situaciones
todavía no inscribibles, pero que pueden serlo en el futuro; la inscripción produce el
efecto positivo de la fe pública registral.
Efectos.
-Enervamiento de la fe pública registral. Lo anotado perjudica a tercero (a la inversa:
32LH)
Ineficacia positiva de la anotación. El efecto es meramente negativo (antes)
-Ineficacia legitimadora de la anotación preventiva. No existe presunción de existencia
y pertenencia de los derechos anotados en la forma anotada (38LH).
-Transmisibilidad de los bienes o derechos objeto de la anotación. Sin perjuicio de la
persona a cuyo favor se realiza la anotación (71LH), y rigiendo sólo en caso de que de
la propia anotación no se desprenda lo contrario, p.ej., de prohibición de enajenar.
-Temporalidad de la anotación preventiva (antes).

Clases
Según los efectos del asiento. De simple publicidad, para dar publicidad a un derecho o
pretensión del anotante sobre bienes inmuebles determinados . Las de demanda, derecho
hereditario, legado de cosa inmueble específica y propia del testador. Constitutivas, que crean una
garantía real sobre bienes determinados para la efectividad de un derecho del anotante,
que no es un derecho de naturaleza real. Las de embargo, créditos refaccionarios y legados de
género o cantidad.
Según su origen. De oficio, practicadas por el Registrador. Voluntarias, a instancia de
los interesados. Judiciales o administrativas, ordenadas por autoridades.
No obstante, las clases más importantes son:
 DE DEMANDA.
42LH. Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro
correspondiente:
1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
Objeto. Bienes y derechos que son objeto del pleito, y que constan en el RPr anotados o
inscritos a favor del demandado (principio de tracto sucesivo, especialidad de la
anotación). Demandas en que la pretensión tenga trascendencia real (pueda conducir a
un acto registrable), sea acción real (reivindicatoria, declarativa…) o personal (de
revocación de donaciones por ingratitud, 649)
43LH. No podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por
providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento
bastante al prudente arbitrio de juzgador.
Efectos. Garantizar las consecuencias de un fallo. Si éste es desestimatorio, se cancelará
la anotación (206RH); si es estimatorio, se practicarán las inscripciones o cancelaciones
que se ordenen en la sentencia (198RH).

 DE EMBARGO.
42.2LH. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho
efectivo en bienes inmuebles del deudor. 42.3LH. El que en cualquier juicio obtuviese
sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los
trámites establecidos en la LEC
Dicha anotación no sólo puede pedirse en un proceso de ejecución o en trámite de
ejecución de sentencia, sino que, como dispone el art. 140RH. Todo embargo de
inmuebles o ddrr que se decrete en juicio civil o criminal, aunque sea preventivo o en
procedimiento administrativo de apremio

Efectos. Garantizar la realización del derecho de crédito del acreedor, permitiendo que
el deudor enajene pero no pudiendo el adquirente ampararse en la fe pública registral
(71LH).

 DE SECUESTRO y DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR.

42.4LH. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera
obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o
prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.
Objeto. Bienes inmuebles. Secuestro implica poner los bienes inmuebles bajo
administración judicial. Prohibir la enajenación implica hacer constar prohibiciones
judiciales y administrativas de disponer. Procedimiento. Igual que la de embargo.
Prohibición de enajenar, si recae sobre todos los bienes de una persona, se practica
sobre todos los inscritos a su favor. Efectos. Similares a la de la demanda.

 DE DEMANDA DE INCAPACIDAD.
42.5LH. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones
judiciales expresadas en el nº 4 del artículo 2 de esta Ley [antes].
Constituye desde el punto de vista procesal, una medida cautelar encaminada a evitar
que durante la sustanciación de un procedimiento judicial puedan hacer tránsito de
bienes de la persona afectada a terceros adquirientes protegidos por la fe pública
registral, haciendo ilusoria la efectividad de la declaración judicial que en su día
recaiga.
  DEL DERECHO HEREDITARIO EN ABSTRACTO.
42.6LH. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial
adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
Procedimiento. 46LH. Esta anotación podrá ser solicitada por cualquiera de los que
tengan derecho a la herencia o acrediten un interés legítimo en el derecho que se trate
de anotar.
Si la anotación fuere pedida por los herederos, legitimarios o personas que tengan
derecho a promover el juicio de testamentaría se hará mediante solicitud, acompañada
de los documentos que describan y señalen los bienes objeto de la anotación (en
relación con el art. 16).
En los demás casos, [p.ej., acreedores de los herederos…] se practicará mediante
providencia judicial, obtenida por los trámites del art. 57: El interesado acudirá al Juez
o Tribunal competente exponiendo su derecho, presentando los títulos en que se
funde y señalando los bienes que pretenda anotar.
Efectos. 46LH. El derecho hereditario anotado podrá transmitirse, gravarse y ser
objeto de otra anotación.

 A FAVOR DEL LEGATARIO.

42.7LH. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de
testamentaría. Legado puede ser:
-De cosa determinada inmueble propia del testador, la anotación es precursora de la
inscripción.
-De género o cantidad, efectos similares a las de embargo.

 DE CRÉDITOS REFACCIONARIOS. Crédito refaccionario: aquél por el que

una persona presta a otra una cantidad determinada de dinero para que la invierta en
obras de construcción, conservación, reparación o mejora de un bien; TS: +persona que
tiene tal crédito a consecuencia de su trabajo, p.ej., contratista .
42.8LH. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la
refacción.
Efectos. 59LH. […] Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los
efectos de la hipoteca.

 POR DEFECTOS EN LOS TÍTULOS.

42.9LH. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda
hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando
éste inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún
asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
Objeto. Por defecto subsanable, 65LH. El Registrador suspende la extensión del
asiento y los interesados pueden pedir anotación preventiva de suspensión del título.
Por imposibilidad del Registrador, si existen obstáculos independientes al título que
impiden su inscripción: 1se presentan al mismo tiempo dos títulos contradictorios
referentes a una misma finca (422RH); 2el Registrador plantee duda sobre el asiento
ante al DGRN (481RH); 3el Registrador dude de la competencia del juez que hubiere
ordenado una cancelación (200RH). Por rectificación de errores, a fin de evitar que ese
error siga produciendo consecuencias.