AVALUO

INSTRUCTIVO PARA LA PRESENTACIÓN Y LLENADO DEL FORMATO DE

AVALÚO INMOBILIARIO
29-Sep-1999
I. INTRODUCCIÓN
A fin de estandarizar la presentación y los procedimientos empleados en la realización de Avalúos para Tasaciones Inmobiliarias de México,
S.A. de C.V. (TINSA México), se emite la presente "Guía-Formato de Avalúo Inmobiliario" y su Instructivo, los cuales contienen lineamientos
e indicaciones, cuyo objetivo principal es facilitar y optimizar su interpretación y adecuada aplicación .

Esta Guía-Formato y sus procedimientos atienden en primera instancia a lo establecido por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
(C.N.B.V.), así como a las Políticas establecidas al efecto por TINSA México, por lo que quien contravenga alguna de sus partes o su
totalidad estará sujeto a las sanciones correspondientes.
II. CONTENIDO
Hoja 1. Portada
Hoja 2. Capítulos I. Antecedentes y II. Características Urbanas
Hoja 3. Capítulo III. Datos del Terreno
Hoja 4. Capítulos IV. Descripción General del Inmueble y V. Elementos de la Construcción
Hoja 5. Capítulo VI. Consideraciones Previas al Avalúo
Hoja 6. Capítulo VII. Método Comparativo (Enfoque de MERCADO)
Hoja 7. Capítulo VIII. Método Físico ó Directo (Enfoque de COSTOS)
Hoja 8. Capítulo IX. Método de Capitalización de Rentas (Enfoque de INGRESOS)
Hoja 9. Capítulos X. Resumen de Resultados, XI. Consideraciones para concluir al Valor Comercial,
XII. Conclusión del VALOR COMERCIAL
ANEXOS. 1. Reporte Fotográfico del bien que se valúa y, 2. De los comparables, y 3. Otros tantos como sean requeridos.
Instrucciones para la IMPRESIÓN del Avalúo.

Hoja 1. PORTADA
La portada siempre será la Hoja N° 1 con fotografía a COLOR en el original, pudiendo ser en Blanco y Negro en las copias.

En toda portada será necesario incluir los "Aspectos relevantes atribuibles al inmueble que se valúa", los demás datos provienen
refrenciados de la Hoja 2 siguiente (I. ANTECEDENTES).

Hoja 2. Capítulo I. ANTECEDENTES

N° de Control del Avalúo: Se requiere anotar el N° de Control o folio consecutivo asignado por TINSA México (iniciales(RFC)-DF-aa-
000000), imprimiéndolo en el margen superior derecho de todas las hojas del Avalúo con letra legible,
preferentemente tipo Arial o Tahoma tamaño 10 como mínimo.

Cabe señalar que, la omisión de este N° en el Avalúo, dificultará su localización y control, por lo que
cualquier trámite, incluido el PAGO al Perito, podrá implicar riesgos innecesarios.

IMPORTANTE: Al iniciar el proceso del formato del Avalúo, se sugiere que lo primero que se haga es salvar
electrónicamente el Avalúo en proceso con el N° de Folio antes referido. A fin de evitar el riesgo de perder
la información contenida en el esqueleto utilizado.

01. Solicitante del Avalúo: Será necesario tambien indicar el nombre, puesto y teléfono del funcionario o ejecutivo que ordenó el
trabajo a través de la forma "Solicitud de Avalúo", ya que él mismo se encargará de todo el trámite del
Avalúo, incluido el COBRO del servicio al Cliente y el PAGO de los honorarios al Perito Valuador.

04. Inmueble que se valúa Debe indicarse el caracter o uso predominante del inmueble que se valúa no únicamente "Terreno y
(uso) Construcciones", ya que éste último es un término genérico que no ayuda para saber la CLASE o tipo de
inmueble que se trata.

07. Propósito o destino del
Avalúo:
Es frecuente que este punto no sea interpretado adecuadamente, por lo que conviene decir que nos nos
orienta sobre el area usuaria del Avalúo y adicionalmente indica el destino del mismo, por ejemplo:
reexpresión de estados financieros, escrituración y aseguramiento, entre otros, los cuales dependiendo del
organismo que regula dichos destinos es la forma de presentación y de proceder en el desarrollo del
documento, ya que sus objetivos difieren del de conocer el Valor Comercial del bien que se valúa, sino otro
tipo de valor, como son el Valor Neto de Reposición, el Valor Real y el Valor de Seguro, respectivamente.

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Los demás datos incluyen comentarios en las mismas celdas o se explican por sí solos, por tanto no se
incluyen en el presente instructivo.
Hoja 2. Capítulo II. CARACTERISTICAS URBANAS
01. Clasificación de zona: Indique la clase de zona en razón del tipo de inmuebles existentes o predominantes, esto es, por ejemplo:
(uso, categoría, calidad) Habitacional unifamiliar, habitacional plurifamiliar (condominios verticales ú horizontales), comercial (giro:
tiendas de barrio, retaurantes, bancos, etc.).

02. Inmuebles predominantes: Describa el tipo o caracter de los inmuebles que predominan en la calle y zona de influencia inmediata al
(calle/zona) inmueble que se valúa, indicando su uso, antigüedad, calidad de construcción y número de niveles (pisos
exteriores) observados.

03. Indice de saturación zona: Señale la proporción aproximada de construcciones existentes en la zona de influencia del inmueble que se
(% aprox.) valúa en relación a la cantidad de lotes de terreno.

04. Densidad de población Se refiere a la densificación poblacional en la zona de influencia del inmueble que se valúa, estimando de
zona: (Hab/Ha) ser posible la cantidad de habitantes o N° de viviendas por Hectarea (Ha) existentes o su grado equivalente,
area de terreno por vivienda y N° de pisos en edificaciones, conforme a la siguiente:

CUADRO # 1
Rango Hab/Ha N° Viv./Ha Terreno (m²) x Viv. N° Pisos Densidad
1 a 50 1 a 10 6,000 a 600 1 ESCASA
51 a 250 11 a 50 599 a 120 1y2 MUY BAJA
251 a 400 51 a 80 119 a 75 3y4 BAJA
401 a 800 81 a 160 74 a 38 5a7 MEDIA
más de 800 más de 160 menos de 38 8 y más ALTA

05. Nivel socio-económico: Señale el nivel socioeconómico de la población que habita la zona de influencia del inmueble que se valúa.
(predominante)

06. Contaminación ambiental: (t Indique el tipo y grado de contaminación en aire, suelo, subsuelo y aguas que afecta a la zona y al propio
inmueble que se valúa, será conveniente tambien decir si la contaminación es permanente o intermitente,
en el segundo caso precise el periodo en que se presenta, evite el uso de términos técnicos y poco
comprensibles al público en general.

07. Nivel de seguridad y Señale el nivel de seguridad prevaleciente en la zona, así como el tipo y frecuencia de la vigilancia pública o
vigilancia en la Zona: privada que se proporciona.

08. Vías de acceso e Describa las vías principales y secundarias de acceso al predio, así como su facilidad vial o accesibilidad y
importancia: grado de fluidez (nivel de aforo) en el tránsito de vehículos.

09. Infraestructura Urbana: Se trata de los servicios urbanos de superficie y subterraneos existentes en la calle de ubicación del
(calle y zona) inmueble y en la zona inmediata al mismo, conviene tambien indicar la edad, calidad y estado de
conservación de los mismos, p.ej.: pavimento de concreto asfáltico antiguo de mediana calidad y en muy
mal estado de conservación, proliferan los baches de hasta 50cm y parches con bordos irregulares.

10. Servicios Públicos Anote los servicios públicos que proporciona el municipio, su calidad, frecuencia y regularidad, como son
Municipales: p.ej. la recolección de basura, desasolve de drenajes, reposición de luminarios y señalamientos viales
(semaforización), vigilancia policiaca, transporte público, poda de jardines y mantenimiento en general que
se le proporciona a las areas públicas.

11. Equipamiento y Mobiliario
Urbano:
Se refiere a la descripción de los edificios públicos y privados existentes en la zona de influencia al
inmueble que se valúa, destinados a los servicios de salud (clínicas, hospitales, centros médicos),
educación (jardín de niños, escuelas, universidades), cultura (bibliotecas, auditorios, centros culturales),
seguridad (casetas de vigilancia policiaca), protección civil (bomberos), servicios recreativos y de bienestar
en general (centros recreativos, sociales y religiosos, cines) donde se prestan a la población. Así como
tambien el tipo y calidad del mobiliario urbano p.ej. mobiliario de parques y jardines,

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12. USO DE SUELO permitido Independientemente del uso al que está destinado el inmueble al momento de realizar el Avalúo, será
en el Predio: necesario señalar el Uso autorizado o permitido en el predio, así como su densificación, conforme a lo
establecido en los Programas Parciales de Desarrollo Urbano vigentes para la Ciudad y, si no hubieran
señalarse expresamente.

12.02. C.O.S.: Se trata del Coeficiente de Ocupación (huella) o porcentaje de area de desplante permitido para construir en
el predio que se valúa, aunque éste no lo cumpla.

12.03. C.U.S.: Es el Coeficiente de Utilización del Suelo, esto es la densificación constructiva permitida en él o número de
veces el area construida en relación al area total del terreno.

3. Capítulo III. DATOS DEL TERRENO

En este capítulo nos gustaría recomendar que cuando se trate de condominios, se indiquen primero las medidas, colindancias y superficie
del terreno en su totalidad, así mismo el croquis de localización. Para después señalar las del area o areas privativas correspondientes
(terreno) al inmueble que se valúa, así mismo su indiviso y localización dentro del condominio, pero no las de las areas construidas que
pueden anexarse al Avalúo separadamente.

01. Tramo de Calle, Está por demás decir que se trata de la descripción de la ubicación del predio en relación a las calles
transversales limítrofes y circundantes de la manzana y su orientación, esto es, hacia donde tiene su frente principal.
orientación:

02. Medidas y colindancias: Transcribir las medidas, colindancias y superficie del terreno según documento legal de la propiedad
señalando sus antecedentes básicos, p. ej. escritura # x, Not. Púb. # x, Ciudad y fecha ó, en su caso
contrato de compra-venta y sus datos como tipo (privado o público), origen, partes contratantes y lugar y
fecha de suscripción.

03. Area Total del TERRENO: Debe anotarse el Area total del terreno a valuar que está amparado por una sóla escritura de propiedad ó la
del condominio en su conjunto. En el caso de observar una diferencia mayor al 10% respecto de la realidad,
se debe medir en sitio el area e indicar cuál de ellas se tomará para efectos del Avalúo y porqué.

04.Topografía y configuración Se trata de las características topográficas predominantes en el predio como son su pendiente, accidentes
del terreno en su totalidad: superficiales en alzado (cañadas, lomeríos, pedregosidad, etc.), así como su configuración morfológica en
planta (regular -triangular, trapezoidal, rectangular, etc.- ó irregular).

05. Número de frentes a Como lo dice el concepto, se refiere a la cantidad de frentes a calle que tiene el terreno a valuar, aclarando
calles: si se trata de una esquina, cabecera de manzana, corazón de manzana, terreno en bandera, doble frente
interior (longitudinal o transversal a la manzana) a dos calles (no esquina), etc.

06. Vistas panorámicas desde Se refiere a las vistas relevantes, tanto favorables como desfavorables, que tiene el predio a valuar, como
el terreno: son por ejemplo: el oceano, el río, la montaña, el basurero, el panteón, el tianguis, la parada de autobuses
urbanos, la gasolinera o las propias de la zona (paisaje urbano).

07. Servidumbres y/o Servidumbres.- Se trata de los derechos legales o ilegales de paso, circulación, conducción de servicios
restricciones (del predio): subterraneos, uso o disfrute de parte de una propiedad privada, incluyendo el régimen condominial.

Restricciones.- Son las limitaciones legales o ilegales para el uso o disfrute de una propiedad privada,
incluye tambien al esquema condominial.

08. Uso de Suelo Autorizado, Se debe especificar el Uso de Suelo "permitido" o mejor aún el que esté expresamente "autorizado" por la
para el terreno: Autoridad para el terreno donde se desplanta el inmueble que se valúa mediante documento, esto es,
licencia de uso, declaratoria de cambio de uso o equivalente. Y, si no es así, tambien beberá señalarse en
este punto.

No confundir con el Uso de Suelo "permitido" en la zona donde se localiza el predio a valuar, el cual ya fue
considerado en el inciso 12 del Capítulo II. Características Urbanas de la Zona, que se refiere a la
zonificación general establecida en los Programas Parciales de Uso de Suelo publicados por la Autoridad al
respecto y no específicamente al predio en cuestión.

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09. Croquis de Localización: Se deberán incluir dos croquis, el de la "Localización General" esto es respecto a la Ciudad o de mayor
amplitud y menor escala llamado MACRO-CROQUIS, preferentemente si es copia de un plano a escala,
donde se señalará la ubicación del inmueble que se valúa enmarcado por un círculo.

El otro croquis denominado MICRO-CROQUIS, se refiere a la ubicación del predio respecto a su manzana,
esto es, a una mayor escala y acercamiento, con nombres de calles y accesos a mayor detalle.

No olvidar que en el caso de los croquis, el "Norte" (flecha que indica hacia donde se localiza el norte
geográfico) deberá siempre señalar hacia la parte superior de la hoja en forma ortogonal.

Hoja 4. Capítulo IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

01. Uso actual del inmueble: Se debe señalar el uso general o predominante que tiene y/o tuvo el inmueble y si fue adaptado a su uso
actual. Así mismo, tratándose de terrenos sin construcciones, será necesario indicar las mejoras y el tipo de
colindantes.

02. Tipos de construcción: En este punto, deberá describirse a detalle la distribución arquitectónica del inmueble, así como los
diferentes tipos constructivos homogeneos en función a su uso, tipo de estructura, calidad, diseño, edad y
nivel en que se ubican, agrupándolos sólo para efectos de valuación.

La nomenclatura sobre la temporalidad (época) y calidad constructiva de cada uno de dichos tipos
homogeneos, se atenderá conforme al siguiente:
CUADRO # 2
N° Denominación Descripción Nomenclatura
1 Moderna Precaria presentación mínima, autoconstrucn., sin MP
accesorios y de marcas populares
2 Moderna Económica presentación interés social o similar, ME
accesorios mínimos, marcas del país
3 Moderna Media acabados y accesorios comerciales MM
suficientes y marcas nacionales
4 Moderna Buena buena presentación, accesorios MB
normales y marcas mixtas (del país y
extranjeras)
5 Moderna de Lujo presentación de lujo, accesorios y ML
marcas importadas en abundancia

NOTAS: 1. Se definirá como Moderna la construcción habitacional no mayor a 40 años de edad,

por lo que la que tenga una edad mayor se clasificará como Antigua [A].
2. Podrán considerarse otras nomenclaturas y clasificaciones tratándose de construccio-
nes de tipo especializado o cuando su estado lo amerite. Por ejemplo, construcción
Ruinosa, Vandalizada, Inconclusa (obra negra), Industrial, Provisional, etc.

03. Calidad y clasificación Aunque parecería repetirse el punto anterior esto no es así exactamente, ya que en este caso se trata de
general de la construcción: señalar la calidad y clasificación general o predominante del inmueble que se valúa, empleando la misma
nomenclatura del punto anterior (02).

04. Número de niveles: Debe señalarse en este caso el número de niveles totales de la edificación incluyendo los de sótano pero
sin incluir la azotea cuando sólo existan pequeñas construcciones en ella.

En este punto es necesario aclarar que, cuando se trate de una unidad condominial en un edificio vertical es
conveniente que se indique no sólo el número de los pisos de dicha unidad sino tambien el del edificio en
que se localiza, así como el número de piso a partir del nivel de banqueta al que corresponde.

05. Edad estimada en años: Para efectos de valuación es importante indicar tanto la edad aparente como la edad cronológica,
principalmente cuando el inmueble ha sufrido algún tipo de adecuación (ampliación o remodelación),
tomándose en el avalúo la edad aparente, para fines de determinar la Vida Util Remanente (V.U.R.).

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06. Vida Util (total en años): Se refiere a una combinación de vida física y vida económica del inmueble que da como resultado la Vida
Util total del mismo, por lo que no necesariamente debe interpretarse como la vida física de las
construcciones.

07. Vida Util Remanente En forma matemática se refiere a la diferencia entre la Vida Util total del inmueble y su Edad estimada o
(V.U.R.): aparente (06 - 05). Aplicando el factor de depreciación.

08. Estado de Conservación: Independientemente de que para la valuación física de las construcciones se aplique el estado de
conservación correspondiente a cada tipo constructivo, será de gran utilidad que en este punto se mencione
el estado de conservación que guarda el inmueble en lo general

09. Calidad del Proyecto: Ha sido una práctica común el que la mayoría de los peritos valuadores consideren este punto como "de
relleno" o mero trámite rutinario a cumplir, sin embargo, pensamos que es muy importante y debe dársele el
nivel de importancia necesario.

Creemos que en este caso debe indicarse si el diseño arquitectónico cumple con todos los requerimientos
de funcionalidad, seguridad, higiene y estética formal y, en todo caso, si fue realizado y dirigido por un
profesional o simplemente se ejecutó como una "autoconstrucción" informal o improvisada.

En los casos de ser diseño profesional, será conveniente señalar el o los Autores del diseño arquitectónico,
estructural y urbanístico en su caso.

10. Unidades Rentables: Se refiere a la cantidad de unidades susceptibles de rentarse independientemente, señalando tambien los
anexos a dicha unidad, como pueden ser por ejemplo, los cajones de estacionamiento, los cuartos de
servicio o bodegas, los tendederos o los derechos de uso en los casos de unidades condominiales.

En los casos en que un inmueble sea considerado como una unidad rentable en su totalidad tambien debe
señalarse.

Hoja 4. Capítulo V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION

En este capítulo quisiéramos sólo recomendar que la descripción y especificación de los elementos constructivos sea de lo más explícita y
comprensible posible, esto es, que sea entendible para el usuario en general, por lo que en lo posible deberán evitarse términos técnicos o
desconocidos.

Respecto de las instalaciones especiales (equipos fijos), elementos accesorios y obras complementarias propias del inmueble que se valúa,
nos gustaría aclarar y ampliar los conceptos.

c.1. Instalaciones Especiales (equipos fijos).

Cuando hablamos de instalaciones especiales se trata de los equipos fijos que requiere el inmueble para operar como tal, por ejemplo
tratándose de una casa habitación son la cocina integral en paquete, el equipo de gas estacionario (tanque, red, accesorios e instalación),
cisterna y equipo de bombeo, equipos de acondicionamiento de aire, entre otros. De los cuales debe especificarse su tamaño y/o
capacidad, marca y procedencia de fábrica.

c.2. Elementos Accesorios.

Se refiere a los elementos complementarios a la edificación misma, por ejemplo: terrazas abiertas, volados y aleros, chimeneas, jaulas de
tendido, lavaderos, patios, etc., debiéndose indicar su tamaño y materiales de construcción de que constan.

c.3. Obras Complementarias.

Son las obras civiles exteriores o urbanizaciones, que no forman parte de la edificación misma del inmueble, por ejemplo: jardines, bardas
de colindancia, calles, banquetas y andadores exteriores privados en propiedad común de un condominio, alberca (obra civil, el equipo se
incluirá en el punto c.1. antes referido), asadores, rejas y portones de tipo general, entre otras.

Hoja 5. Capítulo VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

En este capítulo se establecen las consideraciones cualitativas del avalúo, esto es, su objetivo, metodología, la definición de términos y
conceptos básicos utilizados a lo largo del desarrollo del documento y las condicionantes y salvedades del caso.

Hoja 6. Capítulo VII. METODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)

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La inclusión de este método es obligatorio en todo Avalúo solicitado por TINSA México, por lo que deberá desarrollarse completamente,
esto es, considerando el método de homologación en su totalidad y al menos como se desarrolla en esta Guía-Formato.

El número de comparables que como mínimo deben considerarse por cada uno de los tres conceptos es de 5 (Cinco). Dichos conceptos
son: a). Terrenos, b). Rentas y c). Inmuebles en Venta, éste último considerando el precio unitario de venta [$/m²] o sea el cociente del
Precio de Venta dividido entre el area total de construcción vendible o útil, tal como se acostumbra entre los corredores inmobiliarios.

Es conveniente señalar que, independientemente de que el procedimiento de homologación intenta eliminar o cuando menos minimizar al
máximo las diferencias existentes entre los comparables y el sujeto a comparar o inmueble que se valúa, será necesario seleccionar
comparables con características básicas semejantes por ejemplo en cuanto a su tipo, uso, tamaño y ubicación, esto es que, si vamos a
comparar una pera se elijan otras peras, aunque de diferente variedad, tamaño, madurez y estado de conservación (maguyez) y no se
compare con manzanas, las cuales ya serían de otro género aunque tambien se trate de frutas (misma especie), por lo que no serían
comparables.

Será necesario tambien considerar en el proceso de homologación el Factor de Demanda, esto es, el nivel o grado de desplazamiento o
de absorción del mercado efectiva (no potencial) de un determinado género (clase) y subgénero de inmuebles (terrenos, casas,
condominios, locales comerciales, naves industriales, bodegas, oficinas, etc.), categoría o segmento de mercado (de lujo, AAA, medio-alto,
medio, AA, bajo, A, etc.) y tipo de mercado (VENTA o RENTA).

Hoja 7. VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS)

a) DEL TERRENO.
Es importante señalar que, algunas veces se exagera en la "precisión" de la homologación, no debemos perder de vista que el proceso de
valuación nunca deja de ser una estimación aproximada del valor comercial de un bien, ya que desafortunadamente la valuación aún no es
una ciencia exacta.

Un caso común de esto es, cuando se valúa un predio contiguo a otro de características similares valuado recientemente y se aplica un
valor unitario inicial o de calle diferente, ya sea porque se utilizaron otros comparables o diferentes factores de homologación, lo cual resulta
incongruente con el mercado y por tanto, dificil de explicar a los usuarios del Avalúo. Por ello, sería más lógico y aceptable aplicar un factor
de ajuste que corrija dicha diferencia siempre que se trate de terrenos similares.

En cuanto a deméritos y premios al valor unitario de tierra diremos que, si realizamos una homologación correcta no habría más necesidad
que, en su caso ajustar el valor conforme a lo comentado antes, y redondearlo a la centena inmediata.

b) DE LAS CONSTRUCIONES.
Conviene recordar que en el caso de las construcciones en el desarrollo de este método (Físico o Directo) se deben aplicar exclusivamente
costos directos de reproducción o de reemplazo y no Precios de Venta a considerar en el método comparativo o de mercado, esto con el fin
de no "contaminar" o mezclar conceptos no atribuibles a este enfoque (COSTOS), como algunas veces se hace todavía.

Por ello, nos gustaría reafirmar el concepto de costo directo de reproducción o de reemplazo, que en términos constructivos se trata del
resultado de sumar los costos directos de materiales, mano de obra en condiciones de máxima eficiencia y los indirectos, incluyendo la
utilidad del constructor, conforme a las condiciones prevalecientes en el mercado para constructores y contratistas de obras similares. No
debe confundirse este concepto, con el Precio de Venta de la construcción, que incluye adicionalmente otros indirectos (administración,
costo financiero, ventas, gastos legales, etc.) y otras utilidades, pero atribuibles en este caso al promotor inversionista, quien en su
momento podría subcontratar la construcción y tambien otras actividades como son la promoción, publicidad y venta del o los inmuebles.

Quisiéramos precisar que lo que TINSA México espera de este método es la estimación del costo directo de reproducción del bien,
estrictamente hablando. Hemos detectado que algunas empresas dedicadas a publicar costos de construcción paramétricos no cumplen
con este criterio, por lo que deberá tenerse cuidado en considerarlos y, en todo caso, sería más conveniente asesorarnos con constructores
de confianza que se encuentren al día en estas cuestiones.

En relación a los deméritos aplicables a la construcción diremos que, en este método deberán referirse exclusivamente a los físicos como
son la depreciación por edad (aparente o real) y por su estado de conservación o grado de deterioro y/o avance que guarden a la fecha del
Avalúo las propias construcciones. Por tanto, NO se considerarán los deméritos relativos a obsolescencias de caracter funcional (proyecto)
o económico (rentabilidad), los cuales son aplicables en otros Métodos (comparativo y de capitalización de rentas, respectivamente). En
este caso, podrá optarse por la fórmula de ROSS-HEIDECKE o la que utiliza la Tesorería del Distrito Federal, como sigue:

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1. FORMULA DE ROSS-HEIDECKE CUADRO # 3

D = ½(e/n+e²/n²) x Cnd x kc kc = Factor de conservación c kc para n = 60 Estado observado
Cnd = Cn - Cr (según Tabla de Heidecke) 1.0 1.0000 Nuevo o Muy Bueno
donde: Datos: 1.5 0.9968 Muy Bueno a Normal
e= Edad de las construcciones 10 Año(s) 2.0 0.9868 Normal
n= Vida Util Total (V.U.T.) 80 Años 2.5 0.9717 Normal a Regular
Cn =Costo Unit. de Rep. Nuevo (C.U.R.N.) $ 2,500.00 3.0 0.9170 Regular
Vr =% de Valor de Rescate (V.Resc.) 10.0% 3.5 0.8173 Regular a Malo
kc =Factor de Conservación 0.9868 4.0 0.6579 Malo
Cnd = Costo Nuevo remanente a depreciar (C.U.N.R.) = Cn - Vr 4.5 0.4685 Malo a Ruinoso
D = Depreciación 5.0 0.0000 Ruinoso/irrecuperable
Construcción Edad V.U.T. Factor Consv. C.U.R.N. V.Resc. C.U.N.R. Factor Fr C.U.N.R.
Tipo e n kc Cn Vr (%) Cnd (resultante) Resultante $/m²
1 10 Año(s) 80 Años 1.0000 2,500.00 10.0% 2,250.00 0.9297 $2,091.80
2 10 Año(s) 80 Años 1.0000 2,500.00 10.0% 2,250.00 0.9297 $2,091.80

2. FORMULA DE LA TESORERIA DEL D.D.F. modificada: CUADRO # 4

D = [(0.1 x n) + 0.9(n - e)]/n x kc kc Condición observada
donde: 1.10 Bueno (B)
e = Edad de las construcciones 1.00 Normal (N)
n = Vida Util Total (V.U.T.) 0.80 Malo (M)
kc = Factor de Conservación 0.00 Ruinoso (R)
Construcción Edad V.U.T. Factor Consv. C.U.R.N. V.Resc. C.U.N.R. Factor Fr C.U.N.R.
Tipo e n kc Cn Vr (%) * Cnd (resultante) Resultante $/m²
1 10 Año(s) 80 Años 1.0000 2,500.00 0.0% 2,500.00 0.8875 $2,218.75
2 10 Año(s) 80 Años 1.0000 2,500.00 0.0% 2,500.00 0.8875 $2,218.75
* En la fórmula de la T.D.D.F. se incluye como valor de rescate el 10% del valor de las construcciones, en todos los casos.

En ambas fórmulas puede aplicarse el factor de conservación de modo manual o directo, en el caso de la ROSS-HEIDECKE medi-
ante consulta en la Tabla correspondiente y la segunda (T.D.D.F. modificada) conforme al estimado porcentual (%) necesario para
dejar la construcción en su estado de conservación "normal" y no necesariamente como "nueva".
CUADRO # 5
VIDAS UTILES APLICABLES
TIPO DE INMUEBLE CLASE MODERNA * CATEGORIA
USO 1 2 3 4 5 (Calidad)
Habitación (unifam. y plurifamiliar) 40 60 70 80 90 1 Precaria, Mínima o "BB"
Comercial y de Oficinas 30 40 50 65 80 2 Económica, Popular o "B"
Abastos, mercados y centros de acopio 15 20 30 40 50 3 Mediana, Media o "A"
Industria ligera y bodegas 20 25 40 55 70 4 Buena o "AA"
Industria pesada 30 40 50 65 80 5 Muy Buena, Lujo o "AAA"
* Clase Moderna: Se considerarán las construcciones con edad de hasta 40 años, el resto serán ANTIGUAS.

CUADRO # 6
PROPUESTA DE COSTOS UNITARIOS DE REPRODUCCIÓN NUEVOS (C.U.R.N./Cn) PARA VIVIENDA EN EL D.F.*
Aplicables al 2° Semestre de 1999.
CATEGORIA (Calidad) RANGO
CONSTRUCCIÓN Bajo Medio Alto
1. Precaria o corriente (Baja), p.e.:autoconstrucción 1,750.00 1,850.00 1,950.00
2. Económica, popular (Media Baja),p.e.:interés social 2,380.00 2,500.00 2,650.00
3. Mediana (Media) 3,100.00 3,250.00 3,400.00
4. Buena (Media Alta) 3,700.00 3,900.00 4,100.00
5. Muy Buena o de Lujo (Alta) 4,600.00 4,850.00 5,100.00
* Propuesta para el D.F. En los demás estados y ciudades del país deberán ajustarse con factores mayores o menores a la unidad, dependiendo si el costo
directo de construcción es más o menos caro respecto al de la Ciudad de México (referencia de esta propuesta), pudiendo apoyarse en los factores que
publican empresas como BIMSA o PRISMA a ese respecto.

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS.

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Para el caso de las instalaciones especiales y elementos accesorios deberá tenerse cuidado de aplicar la Fórmula de Depreciación
atribuible al tipo de bien que se valúa, esto es, si se trata de obras civiles (p.ej.: bardas, pavimentos, volados, edificaciones de servicio,
urbanizaciones, etc.) o de equipos fijos (p.ej.: cocinas integrales, equipos de gas estacionario, de aire acondicionado, de intercomunicación,
etc.).

Para el caso de las obras civiles complementarias o exteriores a las edificaciones se aplicarán cualquiera de las dos fórmulas que hayan
sido aplicado para el capítulo de b) De las Construcciones y para los equipos fijos cualquiera de las siguientes dos fórmulas:

1. Línea Recta: fD = [1 - (e/n) x Fc x Fo]

2. Línea Recta Ponderada: fD = [1 - [(e/n)(A) + Fc(B) + Fo(C)]]
donde:
e= Edad de las construcciones A, B y C = Factores de ponderación aplicables a
n= Vida Util Total (V.U.T.) edad (A), conservación (B) y obsoles-
Fc = Factor de conservación cencia (C).Donde A+B+C=1, siempre.
Fo = Factor de obsolescencia fD = Factor de Depreciación aplicable
Fo = Factor de obsolescencia

CUADRO # 7
VIDAS UTILES APLICABLES
TIPO DE INMUEBLE CATEGORÍA CATEGORIA
USO 1 2 3 4 5 (Calidad)
Cocinas integrales 15 15 20 20 25 1 Económica Comercial
Equipos de aire acondicionado (A/A) 10 15 15 20 20 2 Económica Residencial
Equipos de gas 10 10 10 12 15 3 Media Residencial
Eq. de comunicaciones y seguridad 15 15 15 20 25 4 Buena Residencial
Eq. de bombeo y sist. hidráulicos 15 18 18 20 20 5 De Lujo o importada
Eq. de transportación vertical 20 20 20 25 25
Eq. electro-mecánicos y tableros 15 15 15 20 20

Hoja 8. IX. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS ó de los INGRESOS (Enfoque de PRODUCTIVIDAD)

a) Cálculo de las DEDUCCIONES a la Renta Bruta Mensual en términos porcentuales.
RANGOS %
CONCEPTO Vivienda Vivienda en Oficinas y Bodegas Industrias
Unifamiliar Condominio Comercios
1 Vacíos (inter-contratos)/remozamientos 3-5 3-5 3-5 3-5 4-5
2 Gastos fijos (impuestos/seguros/fianzas) 15-18 18-20 20-25 22-24 22-24
3 Gastos operativos (agua/drenaje/servs.) 1-2 1-2 2-3 1-2 1-2
4 Gastos de conservación y mantenmnto. 1-2 2-3 2-3 1-2 2-3
5 Gastos de administración de rentas 3-4 3-4 3-4 3-4 3-4
6 Reservas p/reposición de equipos 0-1 1-2 1-2 0-1 1-2
7 Areas comunes (energía/manten./vigil.) n.d. 1-2 1-2 n.d. n.d.
8 Otros..... n.d. n.d. n.d. n.d. n.d.
SUMAN DEDUCCIONES: N°s. redondos 25-30 30-35 35-45 30-35 35-40

b) Cálculo de la TASA DE CAPITALIZACIÓN (aplicable a los inmuebles en México).

En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo género del que se valúa, esto es, en igual -
dad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo, cuando menos
30 años, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), como son:
1. Tasa Libre de Riesgo en U.S.A. (anual): 4.85% Bonos del Tesoro Norteamericano, promedio anual últimos 30 años (69-99).
2. INFLACIÖN en U.S.A. (anual): 2.25% Se trata del promedio anual de los últimos 30 años (1969-1999).
3. Tasa Neta anual libre de riesgo (U.S.A.): 2.60%
4. Tasa Libre de Riesgo en México (anual): 37.76% CETES a 91 días, promedio anual de los últimos 30 años (1969-1999).
5. INFLACIÖN en México (anual): 33.76% Promedio anual de los últimos 30 años (1969-1999).
6. Tasa Neta anual libre de riesgo (México): 4.00%

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7. Inversión en UDIS (>100,000) a 364 días: 2.00% anual, vigente.

8. Tasa Libre de Riesgo (real) aplicable a cualquier tipo de inversión en México => TASA 1: 4.00%

Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro país (México), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de
acuerdo al género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se valúa, así como de la rela-
ción de area de terreno a construcción (C.U.S.) tiene el inmueble, ya que entre más area de terreno sea la tasa tiende a disminuir,
lo cual podemos interpretar matemáticamente para el caso de una vivienda unifamiliar como sigue:
CONCEPTO TASAS
5% 8% 9% 10% 11% 12%
TIPO de INMUEBLE Terreno Casa Depto/Casa Ofic./L. Com. Local Especializa-
(según su USO) sin constr. Unifamiliar en condominio en condominio Comercial do
Elija la opción con una X => X
REL. AREA (TERR-CONST.) Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr = Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.
(Sólo aplica c/construcción util) Mayor a 3:1 Hasta 3:1 Hasta 2:1 1:1 Hasta 1:3 Mayor a 1:3
Elija la opción con una X => X
SUMA CALIFICACIÓN 0 1.33 0 0 2 0
CAPITALIZACIÓN 0.71429 1.14286 1.28571 1.42857 1.57143 1.71429
TASAS PARCIALES 0.00000 1.52000 0.00000 0.00000 3.14286 0.00000
TASA 2: 4.66%
Finalmente, procedemos a la obtención de la Tasa de Capitalización que está compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
Suman Tasa 1 + Tasa 2 = 4.00% + Tasa Prima x menor grado de liquidez 4.66% Tasa result.= 8.70%

Hoja 9. X. RESUMEN DE RESULTADOS, XI. CONSIDERACIONES A LA CONCLUSIÓN DEL VALOR COMERCIAL, XII. VALOR
COMERCIAL Y FIRMAS Y AUTORIZACIONES
X. RESUMEN DE RESULTADOS.
En este capítulo de indican de modo comparativo o en resumen los tres resultados obtenidos mediante los métodos de valuación
antes desarrollados, tal y como se expresa en el propio formato del Avalúo.

XI. RAZONAMIENTO PREVIO A LA CONCLUSIÓN DEL VALOR COMERCIAL.

Se entenderán todas las razones y consideraciones necesarias para sustentar la conclusión del Valor Comercial estimado del bien
que se valúa y que se indica en el siguiente apartado.

XII. CONCLUSIÓN DEL VALOR COMERCIAL.

Cantidad en términos de Moneda Circulante Nacional ($Pesos corrientes) que se estima tiene el Valor Comercial del bien que se
valúa a la Fecha del Avalúo en cuestión, si éste se expone para su Venta durante un plazo de 90 días (tres meses naturales) con -
un Corredor Profesional y en teoría al término de ese plazo se lleva a cabo dicha venta.

Dentro de este mismo apartado se debe indicar nuevamente la Fecha del Avalúo

ANEXOS DEL AVALÚO

1. Anexo Fotográfico del Bien "sujeto" que se valúa.
Es necesario agregar a la foto de la fachada principal del inmueble incluida en la portada cuando menos 4 fotos de su interior que
serán del area social (1), de la cocina (2), de un baño (3) y de una recámara (4).

2. Anexo Fotográfico de los Comparables.

En este caso sólo será obligado incluir una foto de la fachada principal por cada inmueble comparable incluido en el apartado c) -
Comparables de Inmuebles en VENTA del Método Comparativo o de Mercado (Capítulo VII) de la hoja 6 (incluyendo la portada).

IMPRESIÓN DEL AVALÚO

a) Instrucciones Generales.
Para imprimir el documento de modo que las hojas tengan el número consecutivo de cada una y la cantidad total de hojas a impri-
mir [ # / ++], será necesario seleccionar previo a la impresión todas las hojas o pestañas de la hoja de cálculo situadas al calce.
Lo cual se logra manteniendo oprimida la tecla "Shift" y seleccionando las hojas a imprimir con el Mouse (ratón), o si hay que im-
primir todos los libros se ubica el puntero del Mouse en cualquier pestaña y se oprime el botón derecho, para que aparezca un - -
Cuadro de Diálogo, donde se selecciona la opción "Select all sheets" ("Seleccione todas las hojas"), verificando esto cuando el co-
lor de la pestaña cambia de "gris" a "blanco".

PRECAUCIÖN: No trabaje en las hojas de cálculo con las hojas agrupadas, ya que podrían contaminarse de datos unas a otras.

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ENCUADERNACIÓN DEL AVALÚO

Según la importancia del trabajo, podrán utilizarse "folders" o "engargolados" o fotos de color que mejoren la presentación del Ava-
lúo, conforme al siguiente criterio de selección:
CRITERIO TIPO DE FORMATO
1. Avalúos con valores de hasta $ 500,000.00 Original con foto principal a color y dos copias, juegos engrapados.
2. Valor de $ 501,000.00 a $ 1'000,000.00 Original y dos copias con foto a color en portada, encuadernados con gusa-
no plástico azul marino, mica suave transparente al frente y pasta azul sua- marino atrás.
ve azul marino atrás.
3. Valores mayores de $ 1'000,001.00 Original y dos copias con fotos a color, encuadernados con gusano metáli-
co azul marino, mica dura transparente al frente y pasta dura azul marino a-.
trás.
En los casos 1 y 2, las fotos de los comparables podrán ser en blanco y negro, excepto en el 3. que deberán tambien ser a color.

FIN.

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