Monto 10,000,000.

00 VALOR FUTURO
plazo 15 años 41,772,481.69
tasa de interés 10.00% + premio por riesgo

Interés simple

plazo tasa saldo interés

1 10.00% 10,000,000 1,000,000
2 10.00% 10,000,000 1,000,000
3 10.00% 10,000,000 1,000,000
4 10.00% 10,000,000 1,000,000
5 10.00% 10,000,000 1,000,000
6 10.00% 10,000,000 1,000,000
7 10.00% 10,000,000 1,000,000
8 10.00% 10,000,000 1,000,000
9 10.00% 10,000,000 1,000,000
10 10.00% 10,000,000 1,000,000
11 10.00% 10,000,000 1,000,000
12 10.00% 10,000,000 1,000,000
13 10.00% 10,000,000 1,000,000
14 10.00% 10,000,000 1,000,000
15 10.00% 10,000,000 1,000,000
suma 15,000,000

-3

70
 Interés compuesto

Monto final plazo tasa saldo

11,000,000 1 10.00% 10,000,000.00
11,000,000 2 10.00% 11,000,000.00
11,000,000 3 10.00% 12,100,000.00
11,000,000 4 10.00% 13,310,000.00
11,000,000 5 10.00% 14,641,000.00
11,000,000 6 10.00% 16,105,100.00
11,000,000 7 10.00% 17,715,610.00
11,000,000 8 10.00% 19,487,171.00
11,000,000 9 10.00% 21,435,888.10
11,000,000 10 10.00% 23,579,476.91
11,000,000 11 10.00% 25,937,424.60
11,000,000 12 10.00% 28,531,167.06
11,000,000 13 10.00% 31,384,283.77
11,000,000 14 10.00% 34,522,712.14
11,000,000 15 10.00% 37,974,983.36
suma

-4 -5 hoy 1 2

80 90 100 110 121

 VF

VP =

interés monto final - 10,000,000.00

1,000,000.00 11,000,000.00 100,000.00
1,100,000.00 12,100,000.00 110,000.00
1,210,000.00 13,310,000.00 121,000.00
1,331,000.00 14,641,000.00 133,100.00
1,464,100.00 16,105,100.00 146,410.00
1,610,510.00 17,715,610.00 161,051.00
1,771,561.00 19,487,171.00 177,156.10
1,948,717.10 21,435,888.10 194,871.71
2,143,588.81 23,579,476.91 214,358.88
2,357,947.69 25,937,424.60 235,794.77
2,593,742.46 28,531,167.06
2,853,116.71 31,384,283.77
3,138,428.38 34,522,712.14
3,452,271.21 37,974,983.36
3,797,498.34 41,772,481.69
31,772,482

-23%

3
interes nominal inflación int real
5 3.6 nom - inflac
vp * (1+i) plazo

VF / (1+i) plazo
 AMORTIZACIÓN DE DEUDA
Esquema
Pagos fijos VIVIENDA
ENGANCHE
Préstamo $ 2,400,000.00 PRESTAMO
tasa interés 11.00% Pago exel
Plazo 15.00

Saldo inicial Tasa Pago anual Intereses

1 $ 2,400,000.00 11.00% 333,756.57 264,000.00
2 $ 2,330,243.43 11.00% 333,756.57 256,326.78
3 $ 2,252,813.63 11.00% 333,756.57 247,809.50
4 $ 2,166,866.55 11.00% 333,756.57 238,355.32
5 $ 2,071,465.30 11.00% 333,756.57 227,861.18
6 $ 1,965,569.90 11.00% 333,756.57 216,212.69
7 $ 1,848,026.02 11.00% 333,756.57 203,282.86
8 $ 1,717,552.31 11.00% 333,756.57 188,930.75
9 $ 1,572,726.49 11.00% 333,756.57 172,999.91
10 $ 1,411,969.82 11.00% 333,756.57 155,316.68
11 $ 1,233,529.93 11.00% 333,756.57 135,688.29
12 $ 1,035,461.65 11.00% 333,756.57 113,900.78
13 $ 815,605.85 11.00% 333,756.57 89,716.64
14 $ 571,565.92 11.00% 333,756.57 62,872.25
15 $ 300,681.60 11.00% 333,756.57 33,074.98
Suma 2,606,348.62

Esquema
Abonos fijos a capital

Préstamo $ 2,400,000.00
tasa interés 11.00% Abono = Saldo inicial / número de años
Plazo 15.00 Abono =
 Saldo inicial Tasa Pago anual Intereses
1 $ 2,400,000.00 11.00% 424,000.00 264,000.00
2 $ 2,240,000.00 11.00% 406,400.00 246,400.00
3 $ 2,080,000.00 11.00% 388,800.00 228,800.00
4 $ 1,920,000.00 11.00% 371,200.00 211,200.00
5 $ 1,760,000.00 11.00% 353,600.00 193,600.00
6 $ 1,600,000.00 11.00% 336,000.00 176,000.00
7 $ 1,440,000.00 11.00% 318,400.00 158,400.00
8 $ 1,280,000.00 11.00% 300,800.00 140,800.00
9 $ 1,120,000.00 11.00% 283,200.00 123,200.00
10 $ 960,000.00 11.00% 265,600.00 105,600.00
11 $ 800,000.00 11.00% 248,000.00 88,000.00
12 $ 640,000.00 11.00% 230,400.00 70,400.00
13 $ 480,000.00 11.00% 212,800.00 52,800.00
14 $ 320,000.00 11.00% 195,200.00 35,200.00
15 $ 160,000.00 11.00% 177,600.00 17,600.00
suma 2,112,000.00
 condusef.gob.mx
3,000,000.00
20%
600,000.00
"=PAGO(tasa, plazo,monto)"

-$333,756.57

Abono a Capital Saldo Insoluto

69,756.57 2,330,243.43
77,429.80 2,252,813.63
85,947.08 2,166,866.55
95,401.25 2,071,465.30
105,895.39 1,965,569.90
117,543.89 1,848,026.02
130,473.71 1,717,552.31
144,825.82 1,572,726.49
160,756.66 1,411,969.82
178,439.89 1,233,529.93
198,068.28 1,035,461.65
219,855.79 815,605.85
244,039.93 571,565.92
270,884.32 300,681.60
300,681.60 -
2,400,000.00 5,006,348.62

Saldo inicial / número de años

$ 160,000.00
Abono a Capital Saldo Insoluto
160,000.00 2,240,000.00
160,000.00 2,080,000.00
160,000.00 1,920,000.00
160,000.00 1,760,000.00
160,000.00 1,600,000.00
160,000.00 1,440,000.00
160,000.00 1,280,000.00
160,000.00 1,120,000.00
160,000.00 960,000.00
160,000.00 800,000.00
160,000.00 640,000.00
160,000.00 480,000.00
160,000.00 320,000.00
160,000.00 160,000.00
160,000.00 -
2,400,000.00
 VALOR PRESENTE NETO

Se tienen dos proyectos de inversión:

PROYECTO A

Inversión inicial de 1,000.00

Flujos netos de efectivo en los próximos cinco años son los siguientes:
Años
1 200 entradas menos salidas
2 300
3 300
4 200
5 500
1500 Flujo total
Costo de oportunidad 8.02% anual = WACC

Flujos futuros descontedos a VP

1 185.15 Utilidad
2 257.11 Aportaciones
3 238.02
4 146.90
5 339.98
SUMA 1,167.15 ACTIVO PASIVO

VPN -1000.00 + 185.15 + 257.11

Aportación de socios
+ Preventa
+ Ministraciones
- Pago de deuda
VPN 167.15
 $1,167.15

-1000 193.24 280.05 270.58 174.29

TIR 10%

PROYECTO B

Inversión inicial de 1,000.00

Flujos netos en los próximos cinco años son los siguientes:

Años
1 600
2 300
3 300
4 200
5 100
1500
costo de oportunidad 8.02% anual

1 555.45
2 257.11
3 238.02
4 146.90
5 68.00
1,265.47

VPN -1000.00 + 555.45 + 257.11

VPN 265.47

El valor de la empresa tendría un incremento eqivalente al VPN

Calcular lo siguiente:

Tasa de
descuento VPN A VPN B

5%

10%

15%

25%
saldo inicial más ientradas menos salidas

e
f
m ministrac
a interes
m
j
 i real
0.9

-1.7

WACC

200 300 300 200 500

Hoy 1 2 3 4 5
flujo

BALANCE GENERAL
A P costos
250.00 cred pte tasa activa 13%
1,000.00 200.00 terreno premio 10%
100.00 Preventa descuento 7%

C
450.00 accionistas cetes 5%
MAS CAPITAL

+ 238.02 + 146.90 + 339.98

SOCIOS
100.00%
ROI 0.5
 ROE

420.99

WACC
BALANCE GENERAL
A P costos
cred pte tasa activa 13%
1,000.00 terreno premio 15%
Preventa decuento 10%

C
1,000.00 accionistas cetes 5%
CAPITAL

+ 238.02 + 146.90 + 68.00

 DPPP cetes
1,000,000.00 900,000.00 945,000.00

1,120,000.00
BALANCE GENERAL costo de oportunidad
A P

1,000.00 500.00 Crédito puente interés

C
500.00 recursos propios cetes
 i Nominal inflacion
4.5 3.6

1.9

Weight Average Capital Cost

Costo promedio ponderado de capital

ponderación
25% 3.25%
20% 2.00%
10% 0.70%

45% 2.07%
100% 8.02% WACC igual al costo de oportunidad

35.00%
142.857143

ponderación
25% 3.25%
20% 3.00%
10% 1.00%

100% 4.60%
155% 11.85% WACC igual al costo de oportunidad
osto de oportunidad % WACC

23% 50% 11.500%

5.80% 50% 2.900%

14.400%
 AUMENTO
PONDERACIÓN EN COSTO
%
terreno 1,000.000 85%
material 100.000 9%
mano de obra 50.000 4% 15% 57.50 7.50
combustible 25.000 2%
Costo total 1,175.000 100% 1,182.50

Aumento en costo total 0.64%

Aportación de terreno hoy liquidez 1 AÑO

DPPP CETES
TRADICIONAL TERRENO 1,000.00 10% 900 5% 945.00

PREMIO
APORTACIÓN 1,000.00 12% 1120
TASA INTERNA DE RETORNO

Es la tasa que iguala a cero al VPN

Tasa de rentabilidad de la reinversión de los flujos netos de efectivo

tasa de descuento = WACC 10%

inversión inicial 100,000

Inversión 1 2 3
ENTRADAS 520,000 540,000 563,000
SALIDAS 500,000 505,000 507,000
utilidad (Flujo de efectivo) -100,000 20,000 35,000 56,000

TIR 35%

= Flujo de efectivo generado durante el period de análisis;

TIR A DIFERENTES PLAZOS

tasa de descuento 20%

inversión inicial 100,000

Inversión 1 2 3
Ingresos 520,000 540,000 563,000
costos y gastos 500,000 505,000 507,000
utilidad (Flujo de efectivo) -100,000 20,000 35,000 56,000

TIR -80% -30% 5%

 4 5
595,000 595,000
510,000 511,000
85,000 84,000

ante el period de análisis; Costo de oportunidad

4 5
595,000 595,000
510,000 511,000
85,000 84,000

26% 35%
 Plan A
Costo Inversión
Valor del
proyecto

EDO DE RESULTADOS
VENTAS 1,300,000
COSTO 1,000,000
UTILIDAD 300,000

UTILIDAD NETA 300,000

Sin apalancamiento ROI = ROE

ROI 30%

ROE 30%

BALANCE GENERAL
A P
1,000,000

C
1,000,000
ROI

ROE
 certidumbre
principio basico

APALANCAMIENTO FINANCIERO
Plan B
1,000,000.00 Inversión

1,300,000.00 Valor del proyecto

Préstamo 50%
tasa de interés 18%
Monto de intereses

EDO DE RESULTADOS
VENTAS 1,300,000
COSTO 1,000,000
UAII 300,000
GTOS FIN 90,000
UTILIDAD NETA 210,000

ROI 21%

ROE -150%

BALANCE GENERAL
### < P
1,000,000 300,000.00
260,000.00
200,000.00
100,000.00
Socios ### C
- 140,000.00
 UTILIDAD NETA
= Inversión

UTILIDAD NETA
= Aportación de capital equity

BALANCE GENERAL
A
1,000,000
Hipotecarios Vivienda

Con garantía hipotecaria Puente

De liquidez

Plan C
Inversión

Valor del proyecto

Préstamo 50%
tasa de interés 9%
Monto de intereses

EDO DE RESULTADOS
VENTAS 1,500,000
COSTO 1,000,000

UAII 500,000
premio Terreno 60,000
GTOS FIN 45,000
TOTAL GTOS FIN 105,000

UTILIDAD NETA 395,000

ROI 40%

ROE 19750%

BALANCE GENERAL
< P
1,000,000 500,000.00
300,000.00
100,000.00
50,000.00
C
50,000.00
 credito puente

an B
1,000,000.00

1,300,000.00
500,000.00

90,000.00

EBIT

Return on investment

Return on equity

costo financiero ponderación WACC

Deuda banco 12% 25% 3.000%
Asociados terreno 20% 20% 4.000%
Preventa premio 10% 10% 1.000%
Otros -

Socios cetes 5% 45% 2.115%

100% 10%
 COSTO DE OPORTUNIDAD

Costo porcentual promedio de capital

WACC

P
500,000.00 Deuda banco 18%
150,000.00 Asociados terreno 10%
60,000.00 Preventa premio 10%
1,000.00 Proveedore DPPP 12%
711,000.00
289,000.00 Socios cetes 5%
 Construcción para venta
libre Largo plazo

an C
1,000,000.00

1,500,000.00
500,000.00
45000
45,000.00

EBIT
Return on investment

Return on equity

costo financiero
Deuda banco 18% 90,000.00
Asociados terreno 20% 60,000.00
INVERSIONISTA premio 20% 20,000.00
PREVENTA descuento 20% 10,000.00
180,000.00
Socios cetes

UAII 500,000.00
GTOS FIN 180,000.00
Utilidad neta 320,000.00

320000
wacc
OSTO DE OPORTUNIDAD
 ESCENARIO BASE

PRECIO BASE $ 4,000,000.00

ANTICIPO 20%
PARCIALIDADES 3
DEPTOS PREVENTA 44
FLUJO A OBTENER $ 35,200,000.00
4,000,000.00
MES 1
DEPTOS PRE VENDIDOS 2
ACUMULADO 2
ANTICIPO POR DEPTO
PARCIALIDAD ($) 266,667

2 INGRESO PREVENTA 533,333

2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
3
3
3
3
3
3
 3
FLUJO TOTAL 533,333
ACUMULADO 533,333

1Absorción
Precio final

2Ubicación

3Altura
$ 800,000.00
266,667

$ 4,000,000.00 $ 4,040,000.00 $ 4,080,400.00

2 3 4
2 2 2
4 6 8

266,667 269,333 272,027

533,333 533,333
533,333 533,333 533,333
538,667 538,667
544,053
 1,066,667 1,605,333 1,616,053
1,600,000 3,205,333 4,821,387

Factor de ajuste

1.00% 18
$ 40,000.00

11 1,767,395.40
10 1,749,896.44
9 1,732,570.73
8 1,715,416.56
7 1,698,432.24
6 1,681,616.08
5 1,664,966.42
4 1,648,481.60
3 1,632,160.00
2 1,616,000.00
1 1,600,000.00

11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
 Vistamar 36
Torre de departamentos en Malecón
niveles 11
Deptos /piso 4

Penthouse

$ 4,121,204.00 $ 4,162,416.04 $ 4,204,040.20 $ 4,246,080.60

5 6 7 8
2 2 2 2
10 12 14 16

274,747 277,494 280,269 283,072

538,667
544,053 544,053
549,494 549,494 549,494
554,989 554,989 554,989
560,539 560,539
566,144
 1,632,214 1,648,536 1,665,021 1,681,672
6,453,601 8,102,137 9,767,158 11,448,829

1,944,134.94 3,711,530.34
1,924,886.08 3,674,782.52
1,905,827.80 3,638,398.53
1,886,958.22 3,602,374.78
1,868,275.47 3,566,707.71
1,849,777.69 3,531,393.77
1,831,463.06 3,496,429.47
1,813,329.76 3,461,811.36
1,795,376.00 3,427,536.00
1,777,600.00 3,393,600.00
1,760,000.00 3,360,000.00
38,864,564.48
10%
2 con vista al mar
2 con vista a la calle

$ 4,288,541.41 $ 4,331,426.82 $ 4,374,741.09 $ 4,418,488.50

9 10 11 12
2 2 3 3
18 20 23 26

285,903 288,762 291,649 294,566

560,539
566,144 566,144
571,806 571,806 571,806
577,524 577,524 577,524
874,948 874,948
883,698
 1,698,488 1,715,473 2,024,277 2,336,169
13,147,318 14,862,791 16,887,068 19,223,238
$ 4,462,673.39 $ 4,507,300.12 $ 4,552,373.12 $ 4,597,896.85
13 14 15 16
3 3 3 3
29 32 35 38

297,512 300,487 303,492 306,526

874,948
883,698 883,698
892,535 892,535 892,535
901,460 901,460 901,460
910,475 910,475
919,579
 2,651,181 2,677,692 2,704,469 2,731,514
21,874,418 24,552,111 27,256,580 29,988,094
$ 4,643,875.82 $ 4,690,314.58
17 18
3 3
41 44

309,592 312,688

910,475
919,579 919,579
928,775 928,775 SOLO 2 PARCIALIDADES
 938,063 SOLO UNA PARCIALIDAD
2,758,829 2,786,417
32,746,923 35,533,341
 PERIODO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN

Regla de decisión: Entre más corto sea el periodo, resulta mejor

Inversión 1,000,000.00
año 2014

Año Flujo esperado Acumulado

2015 300,000.00 300,000.00
2016 300,000.00 600,000.00
2017 300,000.00 900,000.00
2018 300,000.00 1,200,000.00
2019 300,000.00 1,500,000.00
2020 300,000.00 1,800,000.00

Proyecto A
Año Flujo esperado Acumulado
1 2015 300,000.00 300,000.00
2 2016 300,000.00 600,000.00
3 2017 300,000.00 900,000.00
4 2018 300,000.00 1,200,000.00
5 2019 300,000.00 1,500,000.00
6 2020 300,000.00 1,800,000.00

PERIODO DE RECUPERACIÓN DESCONTADO

Toma en cuenta el valor presente de los flujos futuros
i= 10%

Proyecto A
Año Flujo esperado Descontado
1 2015 300,000.00 272,727.27
2 2016 300,000.00 247,933.88
3 2017 300,000.00 225,394.44
4 2018 300,000.00 204,904.04
5 2019 300,000.00 186,276.40
6 2020 300,000.00 169,342.18

Proyecto A
Año Flujo esperado Descontado
1 2015 300,000.00 272,727.27
2 2016 300,000.00 247,933.88
3 2017 300,000.00 225,394.44
4 2018 300,000.00 204,904.04
5 2019 300,000.00 186,276.40
6 2020 300,000.00 169,342.18
A INVERSIÓN

riodo, resulta mejor

CALCULO PRI: 

1.2 Al ir acumulando los FNE se tiene que, hasta el pe

Quiere esto decir que el periodo de recuperación se encu

Para determinarlo con mayor exactitud siga el sigu

Proyecto B
Flujo esperado Se toma el periodo anterior a la recuperación tot

100,000.00
100,000.00 Calcule el costo no recuperado al principio del añ

200,000.00
200,000.00 Recuerde que los FNE del periodo 1 a 3  suman $900 y q

500,000.00 Divida el costo no recuperado (100) entre el FNE

3,000,000.00
Sume al periodo anterior al de la recuperación to

El periodo de recuperación de la inversión, para e

Las principales desventajas que presenta este indi

 Ignora los flujos netos de efectivo más allá del periodo de
sesga los proyectos a largo plazo que pueden ser más ren
ignora el valor del dinero en el tiempo cuando no se aplic

Acumulado Estas desventajas pueden inducir a los inversionistas a to

272,727.27
520,661.16
746,055.60
950,959.63
1,137,236.03
1,306,578.21

cto A Proyecto B
Acumulado Descontado Acumulado
272,727.27 90,909.09 90,909.09
520,661.16 82,644.63 173,553.72
746,055.60 150,262.96 323,816.68
950,959.63 136,602.69 460,419.37
1,137,236.03 310,460.66 770,880.03
1,306,578.21 1,693,421.79 2,464,301.82
E se tiene que, hasta el periodo 4, su sumatoria es de 300+300+300+300 .=1.200, valor mayor al monto de la inversión

iodo de recuperación se encuentra entre los periodos 3 y 4

ayor exactitud siga el siguiente proceso:

erior a la recuperación total (3)

uperado al principio del año cuatro: 1.000 - 900 = 100.

periodo 1 a 3  suman $900 y que la inversión inicial asciende a $1.000

perado (100) entre el FNE del año siguiente (4), 300: 100÷300 = 0.33

or al de la recuperación total (3) el valor calculado en el paso anterior (0.33)

ión de la inversión, para este proyecto y de acuerdo a sus flujos netos de efectivo, es de 3.33 períodos.

as que presenta este indicador son las siguientes:   

ectivo más allá del periodo de recuperación; 
plazo que pueden ser más rentables que los proyectos a corto plazo;
el tiempo cuando no se aplica una tasa de descuento o costo de capital.

ducir a los inversionistas a tomar decisiones equivocadas.

 or al monto de la inversión inicial, $1.000.   

3 períodos.
 FLUJOS NETOS DE EFECTIVO

CONCEPTO Per 0 Per 1

Resultado del
30
ejercicio
+ Depreciación 100
+ Amortización de
40
diferidos
+ Provisiones 30
- Inversión Inicial -1
FLUJO NETO DE
-1 200
EFECTIVO

WACC
COSTO PROMEDIO PONDERADO DE C
ETOS DE EFECTIVO

Per 2 Per 3 Per 4 Per 5

150 165 90 400
100 100 100 100
30 20 10
20 15

300 300 200 500

OSTO PROMEDIO PONDERADO DE CAPITAL

 2019 2020
dic enero febrero marzo
Tipo de cambio 18.86 18.78 19.08 23.51
pesos 20,000,000.00
20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00

valor en dólares 1,060,445.39 1,064,962.73 1,048,218.03 850,701.83

venta (?) 1,060,445.39 1,060,445.39 1,060,445.39 1,060,445.39

FIX
 abril mayo junio
24.38 22.2 20.19

20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00

820,344.54 900,900.90 990,589.40 A

1,060,445.39 1,060,445.39 1,060,445.39 B