ORDEN DE 30 DE NOVIEMBRE DE 1994 SOBRE NORMAS DE VALORACION DE BIENES INMUEBLES PARA DETERMINADAS ENTIDADES FINANCIERAS.

SUSTITUIDA POR OM ECO 805/2003 VER TAMBIEN CIRCULAR SOBRE ACTUACIONES EN LAS TASACIONES DE LAS SOCIEDADES Y FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA: CIRCULAR 4/1994, DE 14 DE DICIEMBRE (REF. 94/28725). SE MODIFICAN LOS APARTADOS III.2 Y IV.1 DEL ANEXO 2, POR RESOLUCION DE 15 DE JULIO DE 1997 (REF. 97/16200). TEXTO: La presente Orden tiene por objeto establecer los criterios, mtodos, procedimientos e instrucciones tcnicas a los que ha de ajustarse el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles siempre que los mismos estn destinados a alguna de las finalidades que en ella se sealan. Dicho clculo se regula actualmente por la Orden de 28 de julio de 1989, sin embargo, para proceder a la valoracin de bienes inmuebles fuera del mbito del mercado hipotecario es necesario realizar determinadas adaptaciones. Con el fin de evitar una dispersin normativa que dificultara la realizacin de las valoraciones y la futura comprobacin de las mismas, parece oportuno recoger en un solo texto todas las normas sobre esta materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades con base al principio de finalidad, lo que se posibilita al contemplar diversos procedimientos de aplicacin de los mtodos de capitalizacin y residual, as como la fijacin de tasas de actualizacin inmobiliarias y financieras. La Orden se estructura en una parte dispositiva y cinco anexos, adaptando su terminologa, clasificaciones y definiciones al Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio,por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbanstica. El Reglamento de ordenacin del Seguro Privado aprobado por el Real Decreto 1348/1985, de 1 de agosto, permite la tasacin de los inmuebles destinados a las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras por entidades homologadas para la valoracin de bienes en el mercado hipotecario, sin perjuicio de las comprobaciones que de estas tasaciones pueda realizar el Ministerio de Economa y Hacienda. Con esta finalidad, en el anexo 5 de la presente Orden, adems de establecerse determinadas normas especficas de valoracin, se recogen otras de carcter procedimental para llevar a cabo dicha comprobacin. En uso de las habilitaciones contenidas en el artculo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo ), de Regulacin del Mercado Hipotecario modificado por el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto, en la letra c) del apartado 1 del artculo 66 del Reglamento de Ordenacin del Seguro Privado aprobado por Real Decreto 1348/1985, de 1 de agosto, segn redaccin dada a dicho precepto por Real Decreto 1126/1991, de 28 de junio , y en el artculo 74 del Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo , por el que se modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva, precisndose el rgimen de las sociedades y fondos de inversin inmobiliaria, este Ministerio ha tenido a bien disponer: Primero. Ambito de aplicacin. 1. Se aprueban los criterios, mtodos, procedimientos e instrucciones tcnicas recogidos en los anexos a la presente Orden a los que ha de ajustarse el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles a los siguientes efectos: a) Garanta hipotecaria de prstamos que forman parte de la cartera de cobertura de ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto. b) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Reglamento de Ordenacin del Seguro Privado, aprobado por Real Decreto 1348/1985, de 1 de agosto. c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo. 2. Cuando las sociedades de tasacin homologadas y las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin realicen una tasacin para una finalidad distinta a la sealada en las letras anteriores indicarn en su informe, de forma destacada, si la misma se ajusta a lo establecido en esta Orden. Segundo. Normas especficas. 1. A los efectos de lo previsto en la letra b) del apartado 1 de la norma primera se aprueban las normas de procedimiento e instrucciones de valoracin especficas que se recogen en el anexo 5 de la presente Orden. 2. A los efectos de lo previsto en la letra c) del apartado 1 de la norma primera: a) Se exigir adems de lo sealado en esta Orden cualquier otra documentacin que sea exigida en funcin de la normativa especfica. b) El certificado de tasacin cuyo contenido se regula en el anexo 3.II deber emitirse obligatoriamente y en la misma fecha que el informe de tasacin. c) Si existiesen condicionantes al valor de tasacin la sociedad gestora o la sociedad de inversin deber facilitar a la sociedad de tasacin, en el plazo de diez das hbiles, la informacin necesaria y la realizacin de las comprobaciones mnimas que permitan la supresin de los condicionantes. d) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado, la institucin no podr comprar el inmueble en cuestin en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y as lo haya certificado la sociedad tasadora. e) Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicacin con esta finalidad. Tercero. Normas complementarias. 1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades de tasacin homologadas para cualesquiera de las valoraciones a que se refieren las letras a), b) y c) de la norma primera debern valorar con prudencia los inmuebles y redactar con veracidad los informes y certificados que emitan a los efectos anteriores. En todo caso, les ser de aplicacin el rgimen de infracciones y sanciones contemplado en la disposicin adicional dcima de la Ley 3/1994, de 14 de abril ,en los trminos previstos en la misma. 2. Los principios recogidos en el anexo 1 se utilizarn como criterios de interpretacin y, en su caso, de integracin de las normas de la presente Orden. A efectos de sta se utilizarn las definiciones que se recogen en el mismo. 3. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se proceder a valorar cada uno de ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

dichos elementos conforme a la normativa especfica correspondiente, obtenindose el valor total del inmueble como suma de los calculados para los distintos elementos que lo integran. 4. Para que el valor mencionado en el apartado 1 de la norma primera pueda ser utilizado a los efectos en ella sealados ha de ser expresado sin sujecin a ningn condicionante. No obstante y a efectos del apartado 1,a), de dicha norma, podrn utilizarse los informes o certificados que contengan las condiciones previstas en las letras b) y c) del nmero 2 del apartado V del anexo 3, o en los que no se hubiera dispuesto de la documentacin a que se refiere la letra e) del apartado IV de dicho anexo siempre que previamente a la formalizacin de la hipoteca se hubiere transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes. 5. El informe tcnico de tasacin elaborado de acuerdo con lo establecido en la presente Orden caducar a los seis meses contados desde la fecha del mismo. 6. Las tasas anuales mnimas y las primas de riesgo que se recogen respectivamente, en los apartados III.2 y en el IV.1 del anexo 2 sern revisadas anualmente por la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, previo informe de la Direccin General de Seguros, Banco de Espaa y Comisin Nacional del Mercado de Valores, tomando como criterios bsicos la evolucin del mercado inmobiliario y de los tipos de inters de la deuda pblica a largo plazo, el ndice de precios al consumo y cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en el valor de las mencionadas tasas y primas. 7. El tipo de inters y las tablas actuariales utilizados en los clculos para determinar el valor de mercado del derecho de uso y habitacin podrn ser revisados peridicamente por la Direccin General de Seguros. 8. Los inmuebles localizados en Espaa se valorarn en pesetas. Para los inmuebles localizados fuera de Espaa se utilizar como tipo de cambio la media de los publicados por el Banco de Espaa: a) En la fecha de la tasacin o, en su caso, en el da anterior ms prximo a ella, o b) En los ltimos treinta das hbiles anteriores a la fecha de la tasacin. Cuando la tasacin se realice a los efectos de lo previsto en el apartado 1,c), de la norma primera, deber aplicarse en todo caso la letra a) de este apartado. Cuarto. Entrada en vigor. La presente Orden entrar en vigor el 1 de enero de 1995 salvo a efectos de lo previsto en el apartado 1.a), de la norma primera que lo har el 1 de abril de 1995. DISPOSICION ADICIONAL Se modifica la letra a) del artculo 17.1 de la Orden de 24 de septiembre de 1993 , sobre Fondos y Sociedades de Inversin Inmobiliaria, que quedar redactada como sigue: a) Los bienes inmuebles se valorarn de acuerdo con los criterios establecidos en el artculo 35 del Reglamento de la Ley 2/1981, de 25 de marzo , de Regulacin del Mercado Hipotecario aprobado por Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo , y sus normas de desarrollo. DISPOSICION TRANSITORIA Los valores de los inmuebles que hubiesen sido asignados a los efectos de lo previsto en el apartado 1,b), de la norma primera por los servicios tcnicos de la Direccin General de Seguros o por una Sociedad de tasacin homologada con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de la presente Orden debern ser revisados en los siguientes plazos: ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

a) Los valores asignados en el perodo comprendido entre el 1 de enero de 1990 y el 31 de diciembre de 1991, antes del 31 de diciembre de 1995. b) Los valores asignados en el transcurso de los ejercicios 1988, 1989 y 1992, antes del 31 de diciembre de 1996. c) Los valores asignados con posterioridad al 31 de diciembre de 1992, antes del 31 de diciembre de 1997. DISPOSICION DEROGATORIA Queda derogada la Orden de 28 de julio de 1989 , sobre valoracin de bienes en el Mercado Hipotecario. ANEXO I. Criterios de valoracin, principios y definiciones I. CRITERIOS DE VALORACION 1. Valor de mercado (VM) Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente y sin un inters particular en la operacin. 2. Coste de reemplazamiento-reposicin (CR) 2.1 Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoracin, un inmueble por otro nuevo de sus mismas caractersticas. 2.2 Neto o actual (CRN): Es el resultado de deducir del CRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin. 3. Valor mximo legal (VML) Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin pblica establecido en la normativa especfica que le sea aplicable. 4. Valor de tasacin (VT) Es el valor de un inmueble que la normativa especfica de cada tipo de inmueble, recogida en el anexo 4, establece como tal. II. PRINCIPIOS 1. Principio de mayor y mejor uso El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

2. Principio de sustitucin El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul. 3. Principio del valor residual El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. 4. Principio de anticipacin El valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro. 5. Principio de temporalidad El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo. 6. Principio de finalidad La finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. III. DEFINICIONES 1. Antigedad Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y la fecha de la valoracin. 2. Edificios Cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. 3. Edificios en proyecto Cualquier tipo de construccin (obra nueva o rehabilitacin) que se realizar con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional de un tcnico competente. A estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin las que cumplan las condiciones definidas en el nmero 5 siguiente. 4. Edificios en construccin Abarca los casos en los que sobre un terreno se hayan iniciado, contando con la correspondiente licencia y de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional competente, obras de nueva edificacin. 5. Inmuebles en rehabilitacin Son edificios o elementos de edificios en los que se hayan iniciado, contando con la ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

correspondiente licencia y de acuerdo con un proyecto visado por el Colegio Profesional competente, obras que, alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras, y siempre que el coste presupuestado de las obras alcance el 50 por 100 del CRB de la edificacin (excluido el valor del terreno). A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitucin, restauracin o modernizacin de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfologa de la edificacin, amplen o no la superficie edificada. Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est procediendo a su reforma parcial, la definicin precedente podr aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stas alcancen al menos una planta completa. 6. Edificios destinados a uso determinado (residencial, de oficinas, etctera) Son edificios en los que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior al 66 por 100 de la superficie total sobre rasante de los mismos. 7. Inmuebles ligados a una actividad econmica Son edificios, o elementos de edificios, de uso monovalente que estn o pueden estar vinculados a una explotacin econmica. Entre otros se incluirn los siguientes tipos: a) Instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria. b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte. c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas. d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario. e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos. f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales. g) Centros de equipamiento social. 8. Elemento de un edificio Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. 9. Superficie til Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo (tales como terrazas, balcones y tendederos), y excluyendo la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

10. Superficie construida Es la superficie til definida en el nmero precedente, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio, y, en el caso, de elementos de un edificio, la parte proporcional que les corresponda segn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. A estos efectos se entendern como elementos comunes de un edificio aquellos que, no siendo de uso privativo, puedan ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de edificabilidad, salvo casos singulares que debern ser justificados caso por caso en el informe de tasacin. 11. Vivienda para primera residencia Aquella que por sus caractersticas y ubicacin tenga como destino ms probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual. 12. Vivienda para segunda residencia Aquella que por sus caractersticas y ubicacin tenga como destino ms probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual. 13. Vida til Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Ser total si se calcula desde el momento de la construccin o ltima rehabilitacin integral del edificio en que se integra, y ser residual si se calcula desde la fecha de la tasacin. 14. Valor de mercado o CRB para la hiptesis de edificio terminado Es el VM o el CRB que previsiblemente podr alcanzar un edificio en proyecto, construccin o rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de edificacin o rehabilitacin. 15. Depreciacin fsica Deduccin que se realiza sobre el CRB de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus elementos. 16. Depreciacin funcional Deduccin que se realiza sobre el CRB de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina. ANEXO II. Mtodos de valoracin I. METODO DEL COSTE Permite calcular el coste de reemplazamiento-reposicin bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin o terminados, incluso para la hiptesis de terminacin del edificio. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

1. Coste de reemplazamiento-reposicin bruto El CRB de un inmueble se determinar sumando al valor de mercado del terreno en el que est edificado, calculado en la fecha de la valoracin segn lo establecido en la Instruccin III del anexo 4, el de cada uno de los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.), pero en el que se utilice tecnologa y materiales de construccin actuales. Todo ello, teniendo en cuenta las reglas que se establecen en los prrafos siguientes. En el caso de los inmuebles en rehabilitacin, el valor de mercado del terreno se sustituir por el valor de mercado previo al inicio de las obras de la edificacin a rehabilitar. Entre los gastos necesarios se incluirn al menos los siguientes: a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la adquisicin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaracin de obra nueva del inmueble. b) Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras. c) Costes de licencias y tasas de la construccin. d) Coste de la construccin por contrata, considerndose como tal, la suma de los costes de ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirn en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables. En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter. e) Gastos de administracin del promotor. Los gastos necesarios a tener en cuenta sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmueble, independientemente de quin pueda acometer la reposicin calculados con los precios existentes en la fecha de la valoracin. No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin. En la determinacin del CRB de los inmuebles en construccin o en rehabilitacin se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la valoracin, sin incluir acopios ni mobiliario. Cuando se calcule el CRB de inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en su caso, con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de la obra, sin superar el incremento del ndice de precios al consumo previsto oficialmente para el ao en curso. 2. Coste de reemplazamiento-reposicin neto Es aplicable exclusivamente a los edificios o a los elementos de un edificio, terminados. Su determinacin se realizar deduciendo del CRB, calculado de acuerdo con lo dispuesto en el nmero precedente, la depreciacin fsica y funcional de la edificacin. La depreciacin fsica de la edificacin se calcular por alguno de estos dos ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

procedimientos: a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la tcnica de amortizacin lineal segn la antigedad de la edificacin y su vida til total. A estos efectos: Se multiplicar la parte citada del CRB por el cociente que resulte de dividir la antigedad del inmueble entre la vida til total. La vida til total ser la estimada por el tasador y como mximo: Para edificios de uso residencial: Cien aos. Para edificios de oficinas: Setenta y cinco aos. Para edificios comerciales: Cincuenta aos. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin econmica: Treinta y cinco aos. En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima se obtendr ponderando los plazos mximos sealados anteriormente en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos: Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al edificio en que se encuentren. b) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas. El mtodo descrito en b) se utilizar para estimar la depreciacin fsica cuando la tcnica de la amortizacin lineal no resulte adecuada por la excesiva antigedad de la edificacin, su estado de conservacin u otras causas. La depreciacin funcional se calcular deduciendo del CRB, excluido el valor de mercado del terreno, el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina. II. METODO DE COMPARACION 1. Est basado en el principio de sustitucin y permite determinar el valor de mercado de toda clase de inmuebles. Su aplicacin requiere: a) Establecer las cualidades y caractersticas propias del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter. b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables, por localizacin, uso y tipologa, al que se valora y, basndose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas firmes (apropiadamente corregidas en su caso), obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha de la tasacin. c) Seleccionar de la informacin obtenida una muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables al que se valora (corrigiendo o desechando las ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

desviaciones producidas por precios anormales o datos no comparables), y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del inmueble objeto de tasacin, atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogas observadas entre las caractersticas (superficie, tipologa y antigedad de la edificacin, entorno, condiciones de pago o cualesquiera otras relevantes) de aquellos inmuebles y las del inmueble a tasar. En la homogeneizacin se podr utilizar el coeficiente de mercado K definido como la relacin existente entre el valor de mercado y el CRN actuales de inmuebles comparables al que se valora atendiendo a las caractersticas mencionadas en el prrafo anterior. d) Asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de esos precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en los pasos precedentes. 2. La utilizacin de este mtodo exigir como requisitos indispensables: a) Disponer de informacin suficiente sobre al menos tres transacciones reales. Tambin podrn utilizarse a estos efectos datos suficientemente representativos y apropiadamente corregidos de ofertas no condicionadas en nmero no inferior a seis. Para dicha correccin se partir de los precios de oferta menores y habrn de expresarse los criterios utilizados para la misma. Dichas informaciones y datos debern referirse a los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de la tasacin y a inmuebles comparables al que se tasa, atendiendo a las caractersticas mencionadas en las letras b) y c) precedentes. b) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. III. METODOS DE CAPITALIZACION Estn basados en el principio de anticipacin y son aplicables a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El valor vendr determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble, calculado de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos. 1. Capitalizacin de rentas esperadas Su aplicacin requiere: a) Estimar los flujos de caja futuros, de ingreso o de pago, imputables al inmueble hasta el final de su vida til. Dicha estimacin se realizar de acuerdo con criterios de prudencia y utilizar las hiptesis ms probables para determinar los importes y plazos de los ingresos y pagos. En el caso de que las rentas esperadas procedan de una explotacin econmica a la que est ligado el inmueble, los flujos de caja se determinarn a partir de las ratios medias de ingresos y gastos del sector de actividad en que se integre dicha explotacin, corregidas razonadamente cuando la localizacin o las caractersticas particulares del inmueble influyan claramente en la obtencin de ingresos superiores o inferiores a la media, o las perspectivas econmicas del sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos. Si los datos efectivos de la explotacin del inmueble son significativamente inferiores a aquellas ratios medias, el tasador deber, bien corregir el valor de los flujos de caja atendiendo a aquellos ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

10

datos, bien seguir utilizando dichas ratios medias y justificar razonada y expresamente en su informe los factores, ajenos al inmueble o transitorios, origen de dicha desviacin. Cuando las rentas esperadas vayan a proceder del arrendamiento del inmueble, se aplicarn las siguientes reglas: 1.) En la determinacin de los ingresos por alquileres o repercusin de gastos, se tendrn en cuenta cuantos factores puedan afectar a su cuanta y obtencin efectiva, tales como la ocupacin actual del inmueble y su probabilidad de ocupacin futura, las condiciones legales o pactadas (renta, revisiones, plazo, etc.) aplicables a los contratos existentes, la morosidad actual o previsible, las rentas que normalmente se obtengan en inmuebles similares del mismo entorno, la evolucin previsible del mercado, etc. En los gastos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados. 2.) En el clculo de los pagos se incluir cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservacin administracin, impuestos, tasas, etc.), consecuencia de su destino o necesarios para su venta (administracin de los alquileres, comercializacin, etctera). b) Estimar el valor de reversin del inmueble, entendido como el VM previsible del inmueble al final de su vida til. El VM del inmueble ser equivalente al CRN previsible al final de su vida til. El valor del terreno incluido en el valor de reversin se determinar a partir de su valor de mercado en la fecha de la tasacin, el cual podr actualizarse con la plusvala o minusvala que resulte razonable atendiendo a su localizacin y uso, y a la evolucin esperada del mercado. Por prudencia valorativa, la plusvala a adoptar no podr exceder del 2 por 100 anual en pesetas constantes. c) Elegir el tipo de actualizacin. Como tipo de actualizacin se utilizar una tasa porcentual, real o nominal (segn sea en pesetas constantes o nominales la estimacin de los flujos de caja y del valor de reversin), representativa de la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos aos, del pas donde est situado el inmueble incrementado en un diferencial. El tipo de inters adoptado deber haber sido publicado oficialmente y su media se referir a un perodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un ao contados antes de la fecha de tasacin. Para inmuebles situados en Espaa se tomar el de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis aos. El diferencial no ser inferior a dos puntos positivos y atender al volumen, grado de iliquidez de la inversin y tipologa (industrial, comercial, etc.) del inmueble. d) Determinar el valor del inmueble por diferencia entre: El valor actual neto (VAN) de los flujos de caja y del valor de reversin esperados para el tipo de actualizacin elegido. Los impuestos no recuperables unidos a la transmisin del inmueble y los gastos de Registro y de Notario. El VAN antedicho se calcular de acuerdo con la siguiente frmula matemtica: VAN = E [E|j| / (1 + i)"tj"] - E [S|k| / (1 + i)"tk"] + [Valor de reversin / (1 + i)"n"] En donde: ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

11

VAN = Valor actual neto. E|j| = Importe de los ingresos imputables al inmueble en el momento J. S|k| = Importe de los pagos previstos en el momento K. t|j| = Nmero de perodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el correspondiente Ej. t|k| = Nmero de perodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el correspondiente Sk. i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados. n = Nmero de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin de los ingresos esperados. |...| = Subndice "..." = Potencia Los perodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizacin a utilizar, se expresarn en las unidades correspondientes a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados. El tasador deber razonar y exponer explcitamente en su informe las hiptesis y parmetros de clculo utilizados. 2. Capitalizacin de la renta actual El valor del inmueble ser el obtenido de la capitalizacin de la renta neta anual producida por el inmueble en la fecha de la tasacin. Para ello se dividir dicha renta neta entre la tasa de capitalizacin que determine el tasador atendiendo al uso y dems caractersticas del inmueble, a la situacin del mercado de alquileres y al nivel de riesgo, volumen e iliquidez de la inversin. El tasador deber justificar razonada y explcitamente en su informe la tasa elegida, que no podr ser inferior a la que, para cada tipo de inmueble, se indica en la tabla siguiente: Tipo de inmueble ..... Tasa anual mnima (Porcentaje) Viviendas primera residencia ..... 5 Viviendas segunda residencia ..... 9 Oficinas ..... 7 Locales comerciales ..... 8 Naves industriales ..... 9 Plazas de aparcamiento ..... 7 Fincas rsticas ..... 4 Otros ..... 8 IV. METODO RESIDUAL ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

12

Est basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su aplicacin permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso. El valor de mercado por este mtodo se calcular de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos: 1. Anlisis de inversiones con valores esperados (Mtodo residual dinmico) Su aplicacin requiere: a) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, segn el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanstica se atender al mismo. b) Estimar las fechas y plazos de la construccin o rehabilitacin, y de la comercializacin del inmueble terminado, segn las hiptesis ms probables atendiendo a sus cualidades y caractersticas, y cuando se trate de terrenos, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestin urbanstica y de la urbanizacin. c) Estimar los costes de construccin, los gastos necesarios de promocin, financieros y de comercializacin normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitacin se tendr en cuenta a estos efectos los costes de construccin presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitacin. Los costes de construccin y los gastos necesarios de promocin a tener en cuenta sern los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo. d) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hiptesis de edificio terminado, referido a las fechas previstas de comercializacin. Para ello se partir del valor de mercado en la fecha de tasacin, obtenido por alguno de los mtodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo y se tendr en cuenta la evolucin esperada de los precios de mercado, sin que en ningn caso puedan aplicarse incrementos anuales superiores al IPC de los ltimos doce meses. e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarn los flujos de caja previsibles durante la promocin. f) Fijar un tipo de actualizacin (i). Como tipo de actualizacin se utilizar el representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la analizada, calculado de acuerdo con la siguiente frmula: i = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo La tasa libre de riesgo ser una tasa porcentual representativa de la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos aos del pas donde est situado el inmueble. Dicho tipo deber haber sido publicado oficialmente y su media se referir a un perodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un ao contados antes de la fecha de la tasacin. Para inmuebles situados en Espaa se tomar la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis aos. La prima de riesgo se determinar mediante la evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo, as como el volumen de la inversin necesaria. Dicha prima no ser inferior a la indicada, por tipo de inmueble, en la tabla siguiente: Tipo de inmueble ..... Prima de riesgo (Porcentaje) ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

13

Edificios de uso residencial: Viviendas primera residencia ..... 6 Viviendas segunda residencia ..... 10 Edificios de oficinas ..... 8 Edificios comerciales ..... 10 Edificios industriales ..... 12 Plazas de aparcamiento ..... 7 Otros ..... 10 En el caso de edificios no destinados a un uso determinado la vida til mxima se obtendr ponderando las primas de riesgo mximas sealadas anteriormente en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos. g) Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasacin por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado, utilizando la siguiente frmula: F = E [E|j| / (1 + i)"tj" - E [S|k| / (1 + i)"tk" En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. E|j| = Importe de los ingresos previstos en el momento J. S|k| = Importe de los pagos previstos en el momento K. t|j| = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los ingresos. t|k| = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados. |...| = Subndice "..." = Potencia En todas las etapas anteriores el tasador deber justificar razonada y explcitamente en su informe las hiptesis y los parmetros de clculo adoptados. 2. Anlisis de inversiones con valores actuales. (Mtodo residual esttico) Su aplicacin requiere: a) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, segn el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanstica se atender al mismo. b) Estimar los costes de construccin, los gastos necesarios de promocin, de ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

14

comercializacin y financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitacin se tendrn en cuenta a estos efectos los costes de construccin presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitacin. Los costes de construccin y los gastos necesarios de promocin a tener en cuenta sern los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo. c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hiptesis de edificio terminado en la fecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por alguno de los mtodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo. d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al comn en las promociones de similares caractersticas y emplazamiento. Dicho margen ser, como mnimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de actualizacin que figura en la letra f) del apartado IV.1 precedente. e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente frmula: F = VM * (1 - b) - EC|i| En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor de mercado del inmueble terminado. b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno. C|i| = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados. En todas las etapas anteriores, el tasador deber justificar razonada y explcitamente en su informe las hiptesis y parmetros de clculos adoptados.

ANEXO III. Procedimientos generales I. REQUISITOS DEL INFORME DE TASACION 1. El informe de tasacin respetar las disposiciones de la presente Orden, se confeccionar siguiendo la estructura que figura, para cada tipo de inmueble, en las instrucciones incluidas en el anexo 4 y, deber incluir, en un apartado previo a los all descritos, las siguientes menciones: a) La denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que lo emita, y su nmero y fecha de inscripcin en el Registro del Banco de Espaa. b) La identificacin del inmueble y, salvo efectos del apartado 1,a), de la norma primera, el titular registral en el momento de la tasacin. c) La finalidad legal de la tasacin, con indicacin de la entidad o persona fsica para la cual se efecta. d) El mtodo o mtodos de valoracin con arreglo a los cuales se valoren los inmuebles tasados. e) El valor o los valores estimados del inmueble, as como de las limitaciones al dominio que le afecten, con indicacin del adoptado como valor de tasacin sealando el mtodo de valoracin mediante el cual se haya obtenido y, en su ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

15

caso, los condicionantes y advertencias a que se refiere el apartado V de este anexo. Asimismo debern expresarse claramente los supuestos en los que el valor de tasacin se refiera a la hiptesis de edificio terminado. f) Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa especfica segn la finalidad de la tasacin. 2. El informe se elaborar con los siguientes requisitos formales: a) Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador, y con mencin del nmero de pginas que lo componen. b) Se firmar por un tcnico profesional competente de acuerdo con lo establecido en el artculo 37.3 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto. Tambin figurar la firma de un representante de la entidad tasadora que emita el informe o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. Necesariamente una de las dos firmas ser autgrafa. Cuando dicho tcnico no sea el mismo que haya realizado la visita e inspeccin ocular del inmueble, se indicar el tcnico que la haya realizado, el cual deber reunir idnticas condiciones de competencia profesional que aqul. Podrn mencionarse, adems, a los restantes profesionales que hayan intervenido en el proceso de valoracin o la confeccin del informe, con indicacin de su titulacin y del alcance de su intervencin. c) Existir una declaracin expresa de que la tasacin se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable segn la finalidad de la tasacin. d) Se indicarn la fecha de la ltima visita al inmueble y la fecha de emisin del informe. 3. Cuando el informe de tasacin se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registral o funcionalmente independientes, deber especificar el valor de tasacin que se asigna a cada una de dichas fincas. 4. Cuando se realicen valoraciones de inmuebles. situados fuera de Espaa se deber sealar el tipo de cambio de moneda utilizado en relacin a la peseta. II. REQUISITOS DEL CERTIFICADO DE TASACION 1. El certificado de tasacin deber contener como mnimo las siguientes menciones: a) La denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que lo emita, su nmero y fecha de inscripcin en el Registro del Banco de Espaa. b) Identificacin del inmueble y, salvo a efectos del apartado 1,a), de la norma primera, el titular registral en el momento de la tasacin. c) Finalidad legal de la tasacin, con indicacin de la entidad o persona fsica para la cual se efecta. d) El mtodo o mtodos de valoracin con arreglo a los cuales se valoren los inmuebles tasados. e) El valor o los valores estimados del inmueble, as como de las limitaciones al ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

16

dominio que le afecten, con indicacin del adoptado como valor de tasacin sealando el mtodo de valoracin mediante el cual se haya obtenido y, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refiere el apartado V de este anexo. Asimismo deber expresarse claramente los supuestos en los que el valor de tasacin se refiera a la hiptesis de edificio terminado. f) Cuando el certificado de tasacin se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deber especificar el valor de tasacin que se asigna a cada una de ellas. g) A efectos de lo previsto en el apartado 1,c), de la norma primera, se indicar el destino asignado por la propiedad al inmueble (uso propio, alquilado, desocupado, en venta, etctera). h) Cuando se realicen tasaciones de inmuebles situados fuera de Espaa se deber sealar el tipo de cambio utilizado en relacin a la peseta. i) Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa especfica segn la finalidad de la tasacin. 2. El certificado se elaborar con los siguientes requisitos formales: a) Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador con mencin del nmero de pginas que lo componen. b) Incluir una referencia precisa al informe de tasacin que sintetiza. c) Se firmar por un representante de la entidad tasadora que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma podr imprimirse por medios mecnicos. d) Se indicar su fecha de emisin, la fecha de emisin del informe de tasacin que sintetiza y la fecha de la ltima visita al inmueble. e) Incluir una declaracin expresa de que la tasacin se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable segn la finalidad de la tasacin. III. COMPROBACIONES MINIMAS El tasador realizar las gestiones necesarias para conocer las caractersticas y la situacin real del inmueble. En todo caso, deber realizar como mnimo las siguientes comprobaciones: a) Identificacin fsica del inmueble, mediante inspeccin ocular, con comprobacin de su descripcin registral (o catastral en fincas rsticas) y de su superficie en los trminos previstos en la instruccin correspondiente, servidumbres visibles y de su estado de conservacin o construccin. b) Estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin a que se destine. c) Rgimen de proteccin pblica. d) Adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore. e) Las dems que sean exigidas por la presente Orden segn el mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de la tasacin. IV. DOCUMENTACION NECESARIA ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

17

El tasador deber haber dispuesto de los siguientes documentos: a) Certificacin registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su descripcin, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la tasacin. No obstante, en la valoracin de bienes a efectos del mercado hipotecario regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo , dicha certificacin podr ser sustituida por nota simple registral expedida en el mes anterior a la fecha de la tasacin o por copia de su escritura de propiedad. b) En el caso de edificios en proyecto, en construccin o en rehabilitacin que se valoren para la hiptesis de edificio terminado: El proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente. c) En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, licencia de obra y ltima certificacin de la obra ejecutada expedida por la direccin facultativa. d) En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calificacin provisional si la obra no est terminada. e) Salvo a efectos del mercado hipotecario, certificado del propietario sobre el estado de ocupacin y destino del inmueble. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido, contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la ocupacin y, adems, rentas vigentes y su estado de pago, y gastos imputables al inmueble con indicacin de los repercutidos al ocupante durante el ltimo ao, que, salvo a efectos de valoracin de elementos de inmuebles para el mercado hipotecario, debern ser certificados por el propietario, as como, el destino del inmueble. f) En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos contables de los tres ltimos ejercicios que sean necesarios para determinar las rentas netas de su explotacin. g) Para fincas rsticas, la documentacin catastral relevante, la acreditativa de su rgimen de explotacin y, en su caso, del derecho de riego y de la referente a su rendimiento. h) Para solares y otros terrenos, cuando se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanstico, la documentacin acreditativa del mismo. i) Para locales comerciales, los estatutos de la comunidad de propietarios o certificacin del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor. j) Los que sean exigidos por la presente Orden segn el mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de la tasacin. k) Cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realizacin de la tasacin. V. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS 1. Cuando concurran las circunstancias que se indican en el nmero 2 siguiente, el tasador deber elegir una de las siguientes alternativas: a) Rehusar de manera razonada la emisin del informe; b) Emitir el informe denegando la fijacin de un valor de tasacin; ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

18

c) Emitir el informe condicionando expresamente el valor de tasacin y, en su caso los restantes valores estimados del inmueble, en la forma que corresponda segn cada una de las circunstancias. No obstante lo sealado en el prrafo primero, cuando la tasacin se realice para la finalidad sealada en el apartado 1,a), de la norma primera, el tasador deber rehusar necesariamente la emisin del informe siempre que concurran cualesquiera de las circunstancias a que se refieren las letras a) y g) del nmero siguiente, o no hubiere dispuesto de la documentacin citada en las letras a) y k) del apartado IV de este anexo. El levantamiento de los condicionantes derivados de las circunstancias que se indican en el nmero 2 siguiente, exigir la declaracin expresa y razonada del tasador, en la que manifieste que ha verificado la subsanacin de los condicionantes que traigan causa de dichas circunstancias. Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, cuando la tasacin se realice para la finalidad recogida en el apartado 1,a), de la norma primera, la entidad que vaya a ser titular de un prstamo que caiga dentro del mbito contemplado en dicho apartado y cuya garanta sea un inmueble con valoracin sujeta a condicionante, podr subsanar ste siempre que el mismo traiga causa de las circunstancias sealadas en las letras d) y e) del nmero siguiente, incorporando al expediente de concesin del crdito, bajo su responsabilidad, la correspondiente documentacin subsanatoria procedente de las autoridades administrativas competentes (inexistencia de proteccin pblica, concrecin del valor mximo legal), unida a la declaracin suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentacin y los contemplados en la tasacin. 2. Ser de aplicacin lo dispuesto en el nmero 1 precedente: a) Cuando el tasador no haya podido realizar las comprobaciones a que se refieren las letras a) y d) del apartado III de este anexo. b) Cuando no se haya podido comprobar el estado de ocupacin del inmueble o ste est ocupado por persona distinta del propietario y no se conozca el ttulo de la ocupacin. c) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, el tasador no haya dispuesto de las condiciones del arrendamiento o cesin. d) Cuando existan indicios fundados de que el inmueble est sometido a algn rgimen de proteccin pblica que limite su precio de venta y aqul no haya podido determinarse. e) Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y en la tasacin no se haya podido calcular su valor mximo legal. f) Cuando el tasador no haya dispuesto de la documentacin a que se refieren las letras a), b), c), y en su caso e) y k) del apartado IV de este anexo. g) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o concurran otras circunstancias que, en criterio del tasador, impliquen dudas razonables sobre la correcta identificacin, fsica o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las caractersticas del mismo utilizadas en la tasacin. h) Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el apartado 1,c), de la norma primera, se condicionar el valor de tasacin, cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institucin que lo incluya a efectos de clculo de su valor patrimonial. No obstante cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

19

de sociedades o fondos de inversin inmobiliaria, el condicionante del prrafo anterior no ser de aplicacin. 3. Del mismo modo, cuando el tasador tenga dudas sobre alguno de los datos utilizados en la estimacin de los valores del inmueble, y como mnimo en los supuestos que se indican a continuacin, deber advertir, de forma expresa y relevante, en el informe y certificado de tasacin, sobre la concurrencia de dichas dudas o supuestos, as como del modo en que podran alterar la valoracin: a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y su descripcin registral que induzcan dudas sobre su identificacin, salvo que el tasador haya hecho constar un condicionante al respecto de conformidad con lo previsto en la letra g) del nmero 2 precedente. b) Cuando existan discrepancias significativas entre la realidad fsica del inmueble y su descripcin registral, siempre que no induzcan dudas sobre su identificacin. c) Cuando no se haya podido determinar el uso o explotacin a que est destinado el inmueble. d) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento urbanstico vigente, salvo que el tasador de acuerdo con la letra a) del nmero 2 precedente haya formulado un condicionante. e) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a licencias de construccin o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado. f) Cuando el tasador haya utilizado en la valoracin mtodos diferentes de los indicados en el anexo 2 precedente. g) Cuando no se haya dispuesto de la documentacin a que se refieren las letras d), f), g), h), i), j) y en su caso k) del apartado IV de este anexo. ANEXO IV. Instrucciones tcnicas para realizar los informes de tasacin y calcular el valor de tasacin I. INSTRUCCION COMUN PARA LA TASACION DE TODOS LOS EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO La presente instruccin es de aplicacin en la valoracin de toda clase de edificios y elementos de edificios, estn o no terminados. Se aplicar igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado. No obstante lo sealado en el prrafo anterior, los edificios en demolicin, y los declarados legalmente en ruina, en los que no haya impedimento legal para su demolicin, se valorarn con arreglo a la Instruccin III de este anexo. El informe de tasacin se realizar de acuerdo con la estructura y las especificaciones contenidas en los apartados siguientes, que se cumplimentarn con la amplitud que requiera la importancia y uso del inmueble a tasar: 1. Identificacin Se consignarn los datos correspondientes a la localizacin del inmueble objeto de la tasacin, as como los de su identificacin registral. Se indicar si se trata de inmuebles terminados, en proyecto, construccin o en rehabilitacin, y si la tasacin afecta a un solo edificio o elemento de edificios, o a ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

20

varios agrupados en un nico complejo, o en el mismo edificio. 2. Finalidad Se indicar la persona que haya encargado la tasacin y la finalidad legal con que la haya solicitado (alguno de los fines relacionados en norma primera de la presente Orden, valoracin de aportaciones no dinerarias, evaluacin del patrimonio empresarial a efectos de una fusin, determinacin de justiprecio expropiatorio, etctera). En el caso de que la tasacin no haya sido encargada con finalidad legal determinada, el tasador har constar al menos los tipos de valores de los bienes cuya determinacin pretende el informe. 3. Localidad y Entorno 3.1 Localidad.-Se indicarn las caractersticas bsicas del municipio y en su caso, de la localidad (aldea, pedana, etc.), donde est situado el inmueble, indicando al menos, el tipo de ncleo (capital de provincia, cabecera comarcal, pequeo ncleo autnomo, etc.), de que se trate, la ocupacin laboral (mltiple, agrcola, industrial, turstica, etc.), de la que principalmente dependa, su poblacin (la de derecho segn el ltimo censo, as como la de hecho, si es significativamente diferente), y la evolucin reciente de la misma. Cuando la localidad dependa laboralmente de otro ncleo ms importante, se indicarn tambin las caractersticas bsicas de ste. 3.2 Entorno.-Se delimitar el entorno del inmueble indicando sus rasgos bsicos: caractersticas territoriales (urbano, suburbano, rural, etc.), nivel de renta, rasgos de homogeneidad y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios (incluso los exteriores que puedan influir en l, tales como aspectos comerciales, escolares, ldicos, etc.), sus comunicaciones, transportes pblicos y aparcamientos, etctera. Se indicar adems el nivel de desarrollo edificatorio del entorno (grado de consolidacin, ocupacin, potencial, etc.), as como su antigedad caracterstica, la renovacin experimentada recientemente y el grado de conservacin de la infraestructura. Igualmente, y atendiendo a las caractersticas y al uso del inmueble, se describirn los dems elementos del entorno (accesibilidad, densidad de poblacin, etc.), que a juicio del tasador puedan afectar al valor del inmueble. 4. El Terreno 4.1 Superficie.-Se consignarn necesariamente la superficie comprobada por medicin por el tasador y la que figure en la documentacin registral utilizada, de la parcela en que est edificado el inmueble. Cuando la superficie comprobada sea menor que la registral se utilizar aqulla en la tasacin. En caso contrario, se utilizar la registral salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilizacin de la comprobada. En caso de que la comprobacin no sea posible se utilizar, sin perjuicio de formular los condicionantes o advertencias que procedan conforme establece el apartado V del anexo 3, la superficie registral o, si existe y fuere menor, la del proyecto de edificacin o de parcelacin que haya servido de base para la concesin de la licencia de edificacin. Podr prescindirse de lo establecido en este apartado cuando se trate de valorar elementos de un edificio terminado. 4.2 Infraestructuras.-Se indicarn las obras de infraestructura de las que est dotada la parcela, as como las pendientes de realizar en el momento de la tasacin, expresando ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

21

una estimacin del porcentaje de obra realizada y de la inversin pendiente, atendiendo en su caso a las correspondientes certificaciones de obra. Se considerarn obras de infraestructura de la parcela las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbansticos exigidos para su consideracin como solar de acuerdo con la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana. 5. El edificio y/o el elemento de un edificio 5.1 Descripcin.-El tasador describir el inmueble objeto de tasacin, indicando todas aquellas circunstancias que pueden influir significativamente en su valor. Dicha descripcin incluir, al menos, los siguientes datos: A) En los edificios: a) Distribucin de las edificaciones aparcamientos, etc.), en la parcela. o servicios (ajardinamientos,

b) Tipologa de la edificacin (edificios aislados, pareados, entre medianeras, etctera). c) Superficie total. d) Nmero de plantas, y distribucin bsica, usos y superficie de cada una de ellas. e) Elementos comunes (portales, escaleras, etctera.). f) Servicios generales internos (jardines, aparcamientos, etctera.). g) Atendiendo a sus usos, las circunstancias especficas que sean ms relevantes para cada uno (accesibilidad, polivalencia alturas, luces, elementos que integran cada unidad de explotacin, etctera.). En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, los datos precedentes se referirn, en la parte de la obra que an no est ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesin de la licencia municipal. B) En los elementos de un edificio: a) Superficie. b) Distribucin y dependencias. c) Situacin relativa dentro del inmueble. d) Anexos (plazas de aparcamiento, trasteros, etc.), con su superficie. e) Las caractersticas bsicas del edificio del que forme parte. f) Atendiendo a su uso, las caractersticas especficas que sean relevantes para cada uno (luminosidad y vistas, altura libre, longitud de fachadas, etctera.). 5.2 Superficies.-A efectos de las menciones sobre la superficie de las edificaciones sealadas en el nmero precedente, se consignarn las superficies registrales que definan a la edificacin, cuando existan, y las comprobadas por el tasador, que debern referirse al menos a una de las consignadas en el Registro. En cualquier caso deber expresarse al menos la superficie til o construida. 5.3 Caractersticas constructivas.-Se describirn las caractersticas constructivas del edificio o elemento del edificio, y sus calidades de acuerdo con el siguiente guin orientativo: ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

22

a) Elementos fundamentales de la edificacin: cimentacin, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinteras exteriores, etctera. b) Terminaciones y acabados interiores de las dependencias que integran el inmueble: pavimentos, paredes, techos, carpinteras, etctera. c) Instalaciones (fontanera, calefaccin, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevencin de incendios, etctera). En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial, y de locales comerciales, se indicarn tambin: a) Los elementos constructivos fcilmente deteriorables o desmontables. b) Los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. Se entiende por polivalentes aquellos que, habiendo sido instalados para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin para otros diferentes. c) Las caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes. 5.4 Situacin actual.-Se indicar si la edificacin alberga una actividad econmica y, en ese caso, de qu clase. Se sealarn tambin su estado de conservacin y los deterioros existentes en la edificacin o en sus instalaciones. En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin se indicar en qu fase se encuentran las obras, expresando una estimacin del porcentaje de obra ejecutada, del coste de la obra pendiente de ejecutar en el momento de efectuar la tasacin atendiendo a las correspondientes certificaciones de obra y al plazo previsible para su terminacin. En el caso de edificios destinados a uso industrial o comercial, y en el de locales comerciales, se indicar si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometidas de instalaciones) o por el contrario, se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. 5.5 Antigedad.-Se sealar la antigedad de la edificacin. Si no se conociera con exactitud se estimar de forma aproximada. 6. Situacin urbanstica Se indicar el grado de adecuacin de las caractersticas fsicas de la edificacin a la normativa urbanstica vigente y expresamente, si los usos a que est destinada estn autorizados por aqulla. En particular, y salvo en el caso de las viviendas individuales u oficinas integradas en un edificio, se indicar si la edificacin est fuera de ordenacin o sujeta a algn tipo de proteccin urbanstica (o histrico-artstica) individualizada. 7. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin En la valoracin de viviendas sujetas a algn tipo de proteccin pblica que limite su precio de venta o alquiler, se indicar el tipo de proteccin que les afecta y su valor mximo legal en la fecha de la tasacin. Cuando se tasen edificios que incluyan ese tipo de viviendas la mencin del valor mximo legal se har de forma individualizada para cada una de las viviendas que lo integren. Se informar del ttulo en virtud del cual est ocupado el inmueble y, si estuviera cedido su uso, el ttulo de la cesin y cuantos datos permitan identificar el rendimiento ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

23

neto obtenido por el propietario en virtud de la misma. En caso de estar desocupado se indicar el destino previsto por la propiedad. Cuando exista alguna servidumbre, tanto favorable como desfavorable para la edificacin o el terreno en que se localice, u otro derecho real que los afecte, se describir indicando sus caractersticas y alcance. 8. Informacin de Mercado Como consecuencia de la investigacin realizada, el tasador describir las caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables, por localizacin uso y tipologa, del que sea objeto de tasacin. La descripcin a que se refiere el prrafo anterior tendr el contenido y amplitud que requiera cada inmueble atendiendo a la importancia del mismo y al mtodo de valoracin elegido y, segn el caso, contendr los siguientes conceptos: a) Oferta: Edificios terminados en venta. Edificios en construccin. b) Demanda: Caractersticas y nivel de renta. Intensidad de la demanda. c) Precios actuales de venta al contado o de alquiler: Ms frecuentes. Intervalo de variacin. d) Expectativas: Oferta-demanda. Revalorizacin. Adems, cuando se utilice el mtodo de comparacin u otra tcnica que utilice precios de mercado (de venta o alquiler) inmuebles comparables se indicarn los datos concretos y las fuentes de los mismos que hayan servido de base especfica para la determinacin del valor de mercado del inmueble. 9. Clculo de valores tcnicos 9.1 Clculo de CR.-El CRN se calcular en toda clase de edificios y de elementos de un edificio, terminados utilizando el mtodo del coste definido en el anexo 2.I.2. Dicho clculo se realizar a efectos informativos y slo ser tomado en cuenta en la determinacin del valor de tasacin cuando as se establezca en el apartado 10 de esta instruccin. El CRN se desglosar entre: el valor atribuido a la construccin [que incluir los gastos necesarios relacionados en las letras a) a e) ambas inclusive del nmero 1 del apartado I del anexo 2, excepto los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la adquisicin del terreno y la depreciacin acumulada] y el valor del terreno [que incluir los impuestos y aranceles antes exceptuados que se mencionan en la letra a) de dicho nmero]. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

24

Para las edificaciones destinadas a uso comercial, industrial o de oficinas, y en los locales comerciales, se determinarn separadamente: a) El coste de construccin en bruto (sin acabado y sin instalaciones interiores), y el coste de los acabados e instalaciones interiores, desglosando las polivalentes y las que no lo sean. b) La depreciacin especfica de las instalaciones interiores indicando la vida til total y la residual estimadas por el tasador. En los edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin se calcular el CRB atendiendo igualmente a las especificaciones del anexo 2.I.1, incluso para la hiptesis de edificio terminado. 9.2 Clculo del valor de mercado.-Se calcular en toda clase de edificios terminados y de elementos de un edificio, y en los inmuebles en construccin o rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado, aplicando los mtodos que se indican a continuacin. En el caso de que, con arreglo a las normas siguientes, el clculo deba de realizarse por ms de un mtodo, se tomar como valor de mercado el menor de los resultantes. A) Mtodo de comparacin: Se utilizar para determinar el valor de mercado de los edificios y de los elementos de edificios, salvo cuando estn ligados a una explotacin econmica, o cuando se trate de inmuebles arrendados y el fin de la tasacin sea el establecido en el punto 1,b) de la norma primera. Para el clculo se seguirn las especificaciones contenidas en el anexo 2.II y, en los casos particulares que se indican a continuacin, los siguientes criterios adicionales: a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se determine el valor de mercado para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podr corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de la obra, sin que puedan considerarse incrementos superiores a los del ndice de precios al consumo previsto oficialmente para el ao en curso. b) En los edificios o elementos de edificios que estn arrendados, para el clculo de su valor por este mtodo se partir de su valor por comparacin bajo el supuesto de que est libre de inquilinos y del valor de los flujos de caja futuros procedentes de las rentas netas imputables al inmueble. Dicho clculo se referir, exclusivamente, al perodo de vigencia de los contratos de arrendamiento, utilizar el procedimiento matemtico descrito en el apartado III.1 del anexo 2, y respetar las siguientes reglas: 1. En la imputacin de ingresos se atender estrictamente a la situacin efectiva (rentas pactadas, gastos recuperables, plazos, impagos, etc.) de los contratos vigentes. 2. Se tendrn en cuenta todo tipo de gastos previsibles del inmueble, que contractualmente o legalmente no sean por cuenta del arrendatario de acuerdo con lo indicado en el nmero 2. de la letra a) del apartado III.1 del anexo 2. 3. Como valor de reversin se tomar el calculado para el inmueble por el mtodo de comparacin, supuesto libre de inquilinos, en la fecha de la tasacin, disminuido con la depreciacin fsica y funcional atribuible a la ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

25

edificacin, de acuerdo con lo establecido para el mtodo de coste en el apartado I del anexo 2, en la fecha de extincin del contrato de alquiler. 4. Como tipo de actualizacin se tomarn las tasas de capitalizacin relacionadas, para cada tipo de inmueble en el apartado III.2 del anexo 2. Los tipos mnimos all recogidos podrn incrementarse como mximo en un punto porcentual salvo que el tasador expresa y razonadamente considere oportuna la utilizacin de un incremento mayor. 5. El clculo se realizar en pesetas constantes. En el supuesto de que los flujos utilizados estuvieran en pesetas nominales se convertirn en pesetas constantes utilizando el IPC correspondiente a los ltimos doce meses. 6. El valor del inmueble ser el valor actual neto de los flujos calculados conforme a las normas precedentes, aplicando la frmula recogida en la letra d) del apartado III.1 del anexo 2. No obstante, si dicho valor fuera mayor que el del inmueble bajo la hiptesis de que est libre de inquilinos, slo se podr considerar aquel valor superior cuando la percepcin de las rentas est suficientemente garantizada a juicio del tasador, el cual deber razonar y reflejar su criterio en el informe. Cuando no sea posible utilizar el mtodo de comparacin para la determinacin del valor de mercado del inmueble, ste se calcular por alguno de los mtodos de capitalizacin descritos en el apartado III del anexo 2 utilizando al efecto como renta del inmueble las rentas netas obtenidas por el alquiler de inmuebles similares en el mismo entorno y siempre que los datos de mercado ofrezcan informacin suficiente sobre ellas. En el caso de que dicho clculo vaya a afectar a edificios completos o a conjuntos de elementos de un edificio que integren una unidad funcional y pertenezcan a la misma propiedad, se seguir el mtodo de capitalizacin de las rentas esperadas. No obstante, cuando se trate de inmuebles en rehabilitacin, en los que se produzca la circunstancia sealada en el prrafo anterior, el valor de mercado de la edificacin a rehabilitar podr calcularse tambin por el mtodo residual, de acuerdo con las especificaciones contenidas en el apartado IV del anexo 2. B) Mtodo de capitalizacin de las rentas esperadas: Se utilizar, segn las especificaciones contenidas en el apartado III.1 del anexo 2, para determinar el valor de mercado en los inmuebles ligados a una explotacin econmica. Tambin se utilizar, adems del clculo previsto en la letra A precedente, y exclusivamente en la valoracin de inmuebles con la finalidad prevista en el apartado 1,a) de la norma primera, en los edificios terminados cuyos elementos, estn arrendados o vacos, se destinen al alquiler, as como en los conjuntos de elementos de un edificio que integren una unidad funcional destinada por su propietario a dicho rgimen de uso, sea cual sea el del resto del edificio. Adems se utilizar en los inmuebles en construccin o rehabilitacin que se estn valorando para la hiptesis de edificio terminado, cuando atendiendo a las pretensiones de la propiedad vayan a ser destinados a alquiler. En los casos contemplados en los dos prrafos anteriores, la estimacin de los ingresos de caja por alquileres y gastos recuperables tendr en cuenta: a) En los elementos arrendados, y durante el perodo de vigencia del contrato, las condiciones pactadas (renta actual, revisiones etc.) y la situacin efectiva del alquiler (morosidad, gastos recuperados, ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

26

etctera). b) En los restantes casos (elementos vacos, y elementos arrendados durante el resto del perodo a que abarque la estimacin), las rentas netas que normalmente se obtengan en el mercado por el alquiler de inmuebles similares, teniendo en cuenta su localizacin, uso, caractersticas, evolucin esperada en el mercado y como consecuencia de todos estos factores la probabilidad de su ocupacin efectiva. C) Mtodo de capitalizacin de la renta actual: En el caso de que el fin de la tasacin sea la determinacin el valor a efectos de la cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras, como valor de mercado de los inmuebles arrendados se considerar la semisuma del valor por capitalizacin de la renta actual descrito en el apartado III.2 del anexo 2 y su valor de mercado para, la hiptesis de que estuviesen libres de inquilinos sin que pueda exceder de este ltimo. Lo dispuesto en el prrafo anterior se aplicar cuando se trate de inmuebles parcialmente arrendados, a los elementos arrendados. D) Otros mtodos: Cuando no fuera posible la utilizacin de los mtodos anteriormente sealados, el tasador podr calcular el valor de mercado por otro procedimiento, admitido en la prctica profesional, que exponga y justifique razonadamente, sin perjuicio de advertir, en la forma prevista en el apartado V del anexo 3, sobre su uso. 9.3 Valor mximo legal.-Se determinar en el caso de viviendas y anejos a las mismas sujetos a algn tipo de proteccin pblica, de acuerdo con la legislacin aplicable en cada caso. 9.4 En el clculo de valores previsto en esta Instruccin se utilizar siempre la superficie til o la construida del edificio o elemento de edificio, de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Cuando exista superficie registral definida y la comprobada por el tasador sea menor, se utilizar sta. En caso contrario se utilizar la registral salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilizacin de la comprobada. b) Cuando exista superficie registrada pero no est definido su carcter (til o construida), se utilizar la comprobada por el tasador siempre que justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilizacin e indicando su correlacin con la registral. En caso contrario se utilizar la registral como superficie construida. c) Cuando no exista superficie registral, se utilizar la comprobada por el tasador indicando expresamente si se refiere a superficie til o construida. d) En el caso de que la comprobacin no sea posible, o cuando se trate de inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin, se utilizar la registral o si fuere menor la del proyecto de edificacin que haya servido de base para la concesin de la licencia municipal. e) Cuando la superficie a utilizar sea superior a la registral, su adopcin requerir que se acredite su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable. f) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

27

edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie construida total del mismo, el tasador deber valorar con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. g) En el caso de Edificios destinados a uso Industrial y/o Edificios ligados a una explotacin econmica podrn computarse y valorarse a su precio unitario correspondiente superficies no cerradas pero s cubiertas, siempre que stas tengan un valor independiente, un uso definido y sus caractersticas constructivas y funcionales as lo aconsejen. El cmputo de estas superficies deber ser objeto de justificacin por parte del tasador, indicando los criterios seguidos. h) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a proteccin pblica, se tomar como superficie la consignada en la calificacin definitiva, o en la provisional cuando la anterior no haya sido expedida. 10. Valor de tasacin En la valoracin de inmuebles con las finalidades recogidas en la norma primera de esta Orden se tomar como valor de tasacin: a) Para inmuebles en construccin o rehabilitacin el coste de reemplazamientoreposicin bruto, sin exceder en ningn caso, del valor mximo legal cuando exista. b) Para inmuebles ligados a una explotacin econmica, el menor entre el valor de mercado y el coste de reemplazamiento-reposicin neto. c) En el resto de los casos, incluidos los edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado, el menor entre el valor de mercado y el valor mximo legal cuando exista. En todo caso, y por razones de prudencia, el valor de tasacin de los inmuebles arrendados no podr exceder del valor de mercado del inmueble obtenido por comparacin bajo el supuesto de que est libre de inquilinos. Cuando para el clculo del valor de mercado se haya utilizado cualquier mtodo de los contemplados en la letra D del apartado 9.2 precedente, el valor de tasacin no podr ser superior al CRN. 11. Observaciones Se sealarn aquellas que juzgue oportunas el tasador para facilitar la comprensin de la tasacin. 12. Anexos al informe 12.1 Se incluir al menos la siguiente documentacin grfica: Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio. Planos a escala o croquis acotados del elemento del edificio o de las plantas del edificio valorado. Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caractersticas del edificio (secciones, fotografas, etctera). ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

28

12.2 Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica: Una relacin de las comprobaciones realizadas por el tasador para la confeccin del informe. Una relacin de los documentos utilizados por el tasador para la confeccin del informe. Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o rehabilitacin. Copia de la cdula de calificacin provisional para edificios en construccin sujetos a proteccin pblica. Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasacin. En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la ocupacin y certificado del propietario de la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao. Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica. II. INSTRUCCION PARA LA TASACION DE FINCAS RUSTICAS La presente instruccin es de aplicacin en la valoracin de fincas rsticas, entendindose por tales los terrenos clasificados como no urbanizables que se dediquen o puedan dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. El informe de tasacin se realizar de acuerdo con la estructura y las especificaciones contenidas en los apartados siguientes, que se cumplimentarn con la amplitud que requiera la importancia, caractersticas y tipo de explotacin a que se destine la finca a tasar: 1. Identificacin Se consignarn los datos correspondientes a la localizacin de la finca, as como los de su identificacin registral. Se indicar el pago o paraje, trmino municipal, comarca y provincia en que se encuentre la finca, as como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se la conoce habitualmente. Debern researse los linderos que aparezcan en la inscripcin registral, o los reales si estn claramente definidos y son diferentes de los registrales. 2. Finalidad Se indicar la persona que haya encargado la tasacin y la finalidad legal con que la haya solicitado (alguno de los fines relacionados en la norma primera de la presente Orden, valoracin de aportaciones no dinerarias, evaluacin del patrimonio empresarial a efectos de una fusin, determinacin del justiprecio, expropiatorio, etctera). En el caso de que la tasacin no haya sido encargada con finalidad legal determinada, el tasador har constar al menos los tipos de valores de los bienes cuya determinacin pretende el informe. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

29

3. Localidad y entorno 3.1 Localidad.-Se indicarn las caractersticas (poblacin, actividad, nivel de renta, distancia, etc.) del ncleo urbano ms prximo, as como los de aquellos de los que dependa a efectos laborales, de aprovisionamiento, transformacin y mercado. 3.2 Entorno.-Se indicarn los rasgos bsicos del entorno tipificando sus explotaciones caractersticas (producciones agrarias predominantes, dimensin media de las fincas formas de explotacin, etc.), su densidad de poblacin sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotacin agraria, y su infraestructura, indicando en particular la facilidad de su uso por parte de la finca objeto de tasacin. A estos efectos, se considerar como entorno el espacio de adecuada amplitud en el que se ubica la finca, con caractersticas homogneas, tanto fsicas como estructurales. 4. Terreno 4.1 Superficie.-Se indicarn la superficie registral y la catastral, as como la estimada por el tasador, si fuera significativamente diferente. Tambin se indicar la superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios o a baldo, y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones econmicas, etctera). 4.2 Infraestructura interior.-Se indicar la infraestructura de que dispone interiormente la finca (caminos, energa elctrica, instalaciones de agua, etctera). 5. Descripcin de la finca Se describirn las principales caractersticas de la finca y, en especial, las siguientes: 5.1 Clima y orografa.-Se indicarn los regmenes de pluviometra, temperaturas y otros datos microclimticos destacables. Se har mencin a la altitud media y relieve. 5.2 Caractersticas agrolgicas.-En cuanto al suelo, se expresarn los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrolgicas. 5.3 Cultivos.-Se har referencia a la alternancia seguida para las rotaciones de cultivos, as como las caractersticas de los cultivos leosos que en ella existan (variedad, marco de plantacin, etc.), sealando la superficie aproximada de cada uno de ellos. Tambin se incluir informacin sobre la produccin real de la finca en los ltimos tres aos. 5.4 Edificaciones.-Se describirn todas las edificaciones existentes distinguiendo: Las necesarias para la explotacin agraria. Las que produzcan rendimiento por s mismas por estar ligadas a una actividad econmica distinta de la explotacin agraria del terreno. Otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores. Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin, ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

30

superficie, caractersticas constructivas, consignando la antigedad, el estado de conservacin, adecuacin y suficiencia. 5.5 Agua.-En las fincas donde existan explotaciones de regado, se describir la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca segn el sistema de riego. 5.6 Ganadera.-Se indicar el nmero de cabezas existente por especies, forma de explotacin y relacin con el potencial de la finca. 5.7 Otras caractersticas especiales.-En el caso de que existan, se sealarn aquellas caractersticas de la finca, tales como especial ubicacin, circunstancias paisajsticas, ecolgicas, cinegticas, etc., que influyan en su valor. 6. Rgimen de tenencia y ocupacin Se indicar el ttulo en virtud del cual est ocupada la finca, as como sus caractersticas y plazo de vigencia. Cuando la finca no estuviera en explotacin se indicar el destino previsto por la propiedad. Cuando exista alguna servidumbre, tanto favorable como desfavorable para la finca, u otro derecho real que la afecte, o cuando las normas urbansticas o de otro orden establezcan una especial proteccin para la finca o limiten su uso de alguna manera, se describirn las caractersticas y el alcance de las dichas afecciones. 7. Informacin de mercado Como consecuencia de la investigacin realizada, el tasador describir por cada tipo de cultivo en el entorno: Las caractersticas de la oferta y de la demanda de fincas de caractersticas comparables. Los precios actuales de venta al contado y de renta. Expectativas de mercado. La descripcin tendr el contenido y amplitud que requiera cada finca atendiendo a su importancia y caractersticas, y al mtodo de valoracin elegido. En el caso de que en dicho entorno no sea posible obtener informacin por la inexistencia de oferta o transacciones, se analizarn las correspondientes a la comarca y, en su defecto, a otras comarcas cuyas caractersticas agrarias y de mercado sean similares. Adems, cuando se utilice el mtodo de comparacin u otra tcnica que utilice precios de mercado (de venta o alquiler) de fincas similares se indicarn los datos concretos y las fuentes de los mismos que hayan servido de base para la determinacin del valor de mercado de la finca. 8. Clculo de valores tcnicos 8.1 Se calcular el valor de mercado de la finca sumando el valor de mercado de los siguientes elementos: a) Cada una de las distintas clases de tierra de la finca incluyendo en su valor ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

31

los distintos edificios o instalaciones no desmontables vinculados a su explotacin. La determinacin de las distintas clases de tierra se realizar segn las caractersticas agrolgicas, masas de cultivos y mejoras incorporadas e inseparables de la misma para su explotacin. b) Edificios o instalaciones destinados a una explotacin distinta de aquellas a que se dediquen los diferentes tipos de tierra. c) Otros edificios o instalaciones (residencias, recreativos, etctera). El valor de mercado de los elementos a los que se refiere la letra a) ser el menor valor de los que resulten de aplicar el mtodo de comparacin recogido en el apartado II del anexo 2, supuesta la finca libre de arrendamientos y aparcera, y el de capitalizacin de la renta actual que se recoge en el apartado III.2 del anexo 2, teniendo en cuenta adems las instrucciones que se indican a continuacin: 1. Al utilizar el mtodo de comparacin, la homogeneizacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por hectrea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra. 2. El CRN de las mejoras o instalaciones que no hayan sido tenidas en cuenta en dicha homogeneizacin se sumarn, cuando aadan valor a la finca, para determinar su valor. En el caso de que la finca carezca de instalaciones imprescindibles para la actividad agropecuaria que en ella se desarrolla, y dicho factor no haya sido tenido en cuenta en la repetida homogeneizacin, se descontar su valor de mercado. 3. El mtodo de capitalizacin se aplicar a la renta neta que se obtenga realizando el anlisis tcnico econmico de la explotacin. Dicho anlisis tendr en cuenta el perodo de maduracin medio de los cultivos y los datos contables que reflejen el rendimiento de la finca. En caso de que estos ltimos no existan o no sean fiables o suficientemente representativos a juicio del tasador, ste utilizar las ratios medias habituales en explotaciones similares, con las correcciones que procedan en funcin de las circunstancias especficas de la explotacin de que se trate. En el caso de que la finca est arrendada o en rgimen de aparcera u otro anlogo en el momento de la tasacin, se considerar la renta contractual durante el perodo de arrendamiento o aparcera. Adems debern analizarse los gastos de periodicidad distinta al ao. El valor de mercado de los elementos a que se refiere la letra b) se calcular aplicando la Instruccin I para el supuesto de inmuebles ligados a una explotacin econmica. El valor de mercado de los elementos a que se refiere la letra c) se calcular aplicando la Instruccin I al edificio a valorar. Adems, para los elementos que se recogen en las letras b) y c) se calcular el CRN de acuerdo con la Instruccin I. 8.2 En el clculo de valores previsto en este apartado se utilizar siempre la menor de las superficies reseadas en el apartado 4.1 de esta Instruccin, excepto en aquellos casos en los que el tasador, una vez hechas las comprobaciones oportunas, adopte otra superior, en cuyo caso lo justificar expresa y razonadamente en el Informe.

ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

32

9. Valor de tasacin El valor de tasacin ser la suma de los siguientes valores: a) El valor de mercado de los elementos recogidos en las letras a) y c) del apartado 8.1 de esta Instruccin. b) El menor de los valores calculados (de mercado y coste de reposicin neto) para los elementos recogidos en la letra b) del mencionado apartado. 10. Observaciones Se researn aquellas que juzgue oportuno el tasador para facilitar la comprensin de la tasacin. 11. Anexos al informe 11.1 Se incluir al menos la siguiente documentacin grfica: Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento de la finca en el municipio. Planos a escala o croquis de la finca. Planos a escala o croquis acotados de las edificaciones existentes. Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caractersticas de la finca y sus edificaciones (secciones, fotografas, etctera). 11.2 Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica: Una relacin de las comprobaciones realizadas por el tasador para la confeccin del informe. Una relacin de los documentos utilizados por el tasador para la confeccin del informe. Contrato de arrendamiento o aparcera, o en su defecto ttulo de la ocupacin y certificado del propietario de la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de pago y de los gastos imputables a la finca durante el ltimo ao. En su caso la documentacin relativa a los derechos de riego y a los derechos reales que afecten al terreno (servidumbres, etctera.). Cuando existan, Balance y Cuenta de Resultados de la explotacin de la finca de los ltimos tres aos. III. INSTRUCCION PARA LA TASACION DE SOLARES Y OTROS TERRENOS La presente instruccin es de aplicacin a la valoracin de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables segn la legislacin urbanstica aplicable, a los que se asimilarn los edificios en demolicin y los declarados legalmente en ruina, en los que no haya impedimento legal para su demolicin, y a los terrenos no urbanizables a los que no resulte de aplicacin la Instruccin II del anexo 4. El informe de tasacin se realizar de acuerdo con la estructura y las especificaciones contenidas en los prrafos y apartados siguientes, que se cumplimentarn con la amplitud que requiera la importancia y caractersticas del terreno a tasar. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

33

Para los terrenos clasificados como urbanos o urbanizables, los apartados 1. Identificacin, 2. Finalidad, 3. Localidad y entorno, y 4. Terreno, del Informe se cumplimentarn segn lo definido en la Instruccin I del anexo 4 describiendo adems, en el ltimo apartado citado las edificaciones o instalaciones que deban demolerse o alterarse para iniciar la edificacin, as como cualquier caracterstica morfolgica o geolgica del terreno (rasantes, arcillas expansivas, etc.) que pueda influir en su valor. Para los terrenos clasificados como no urbanizables dichos apartados se cumplimentarn segn lo definido en la Instruccin II del anexo 4. Cuando la valoracin de un terreno se integre en la del edificio en proyecto, en construccin o rehabilitacin, o terminado sobre l, su descripcin se realizar de acuerdo con la Instruccin I del anexo 4, y su valoracin se ajustar a lo dispuesto en los apartados 8 y 9 de la presente Instruccin. Los restantes apartados se ajustarn a las siguientes normas: 5. Situacin urbanstica Se describirn las condiciones bsicas del rgimen urbanstico aplicable al terreno, y en especial las siguientes: a) Clasificacin urbanstica.-Se indicar la clase que corresponda al terreno objeto de tasacin: urbano, urbanizable (en sus diferentes categoras) o no urbanizable. En el caso de los terrenos urbanos se indicar adems si tiene o no naturaleza de solar de acuerdo con la legislacin urbanstica aplicable. b) Planeamiento urbanstico.-Se indicar la tipologa del planeamiento que afecta al terreno objeto de tasacin (plan general, normas complementarias y subsidiarias, programa de actuacin urbanstica [PAU], plan parcial, plan especial de reforma interior, proyecto de urbanizacin, estudio de detalle, o cualquier otro instrumento de planeamiento), as como la fase de aprobacin en la que se encuentra, plazos previsibles de gestin del suelo, teniendo en cuenta su posible inclusin dentro de un rea de reparto especfico, y planeamiento ulterior necesario. c) Gestin urbanstica.-Cuando proceda, atendiendo al grado de desarrollo urbanstico del terreno, se indicarn: El sujeto a quien corresponde la iniciativa de la gestin (Administracin del Estado, Comunidades Autnomas, Entidades Locales, particulares, etc.). El sistema de actuacin aplicable a su desarrollo (compensacin, cooperacin o expropiacin). Las cargas urbansticas (cesiones de terrenos, costes de urbanizacin, etc.) que afecten al terreno, atendiendo al rea o, en su caso, polgono o unidad de actuacin en que se integre. En este caso, se indicar tambin la proporcin que la superficie del terreno representa sobre la superficie total de las reas de ejecucin o reparto urbanstico a que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanizacin se indicar su estado. Los elementos de planeamiento y trmites de gestin necesarios para que la parcela pueda alcanzar el nivel I a que se refiere el apartado 8 de esta Instruccin. Los plazos de ejecucin previstos en el planeamiento y, en particular los de caducidad que puedan afectar a los derechos urbansticos ya adquiridos por la parcela. En el caso de que el terreno est situado en un rea sujeta a expropiacin forzosa, se indicarn los criterios legales aplicables a su valoracin y el estado del procedimiento ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

34

expropiatorio. d) Calificacin urbanstica y edificabilidad.-Se indicarn los usos autorizados y prohibidos, el aprovechamiento, la edificabilidad y sus condiciones (alturas permitidas, retranqueos, superficie edificable de parcela, etctera). Se indicarn asimismo la superficie total construible segn planeamiento y el aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por el propietario. 6. Rgimen de tenencia y ocupacin Se indicar, en su caso, el ttulo en virtud del cual est ocupado el terreno, as como de sus caractersticas y plazo de vigencia. Cuando el terreno est vinculado a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica se indicar expresamente, con mencin del valor mximo legal aplicable, si existe. Cuando el terreno est destinado a una explotacin econmica distinta a la agropecuaria se indicarn las caractersticas de la misma y se describirn las instalaciones afectas a ella. Cuando exista alguna servidumbre, tanto favorable como desfavorable para la finca, u otro derecho real que la afecte, o cuando las normas urbansticas o de otro orden establezcan alguna limitacin particular a su uso, se describirn las caractersticas y el alcance de las dichas afecciones. 7. Informacin de mercado Como consecuencia de la investigacin realizada, el tasador describir las caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a terrenos de similar emplazamiento, clasificacin, calificacin y situacin de la gestin urbanstica al que sea objeto de la tasacin, teniendo en cuenta en primer lugar los terrenos del mismo entorno y en segundo lugar los terrenos de otras areas de caractersticas similares. La descripcin a que se refiere el prrafo anterior tendr el contenido y amplitud que requiera cada terreno, atendiendo a su importancia y al mtodo de valoracin elegido, y contendr: Las caractersticas de la oferta y de la demanda. Los precios actuales de venta al contado. Las expectativas del mercado. Cuando no existan precios de mercado u ofertas firmes contrastadas, se realizar una investigacin de los precios existentes correspondientes a productos inmobiliarios terminados conforme al mayor y mejor uso del terreno valorado. Adems, cuando se utilice el mtodo de comparacin u otra tcnica que utilice precios de mercado de terrenos similares se indicarn los datos concretos que hayan servido de base para la determinacin de las caractersticas a que se hace referencia anteriormente y las fuentes de los mismos. 8. Niveles a efectos de tasacin De acuerdo con la situacin urbanstica que presente el terreno en la fecha de tasacin se considerarn los siguientes niveles: ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

35

Nivel I.-Incluir los terrenos cuyo titular haya adquirido el derecho al aprovechamiento urbanstico y que hayan alcanzado la condicin de solar. Nivel II.-Incluir los terrenos donde pueda ejercerse el derecho a urbanizar y tengan terminada la gestin urbanstica, quedando exclusivamente a falta de ejecucin total o parcial de la urbanizacin segn un proyecto de urbanizacin aprobado definitivamente. Nivel III.-Incluir el resto de terrenos urbanos no incluidos en los niveles I o II. Nivel IV.-Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables a los que no sea de aplicacin otra Instruccin, incluso los que estn ligados a una explotacin econmica distinta a la agropecuaria, y los urbanizables que no estn incluidos en alguno de los niveles anteriores. 9. Clculo de valores tcnicos 9.1 Niveles I a III.-El valor de mercado se calcular basndose en el aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su propietario en la fecha de la tasacin y, teniendo en cuenta las siguientes reglas: 1. Se calcular el valor de mercado por el mtodo de comparacin, de acuerdo con el apartado II del anexo 2. Cuando se utilice el mtodo de comparacin en la valoracin de los niveles II y III utilizando informacin de mercado referida al nivel I en la homogeneizacin se tendr especialmente en cuenta, a efectos de reducir el valor: La fecha previsible en que podr estar disponible el suelo. En el nivel II, el coste de urbanizacin pendiente atendiendo a los plazos previsibles de realizacin. En el nivel III, los costes de la urbanizacin y de las cargas urbansticas pendientes, atendiendo al grado de desarrollo del planeamiento y de la gestin urbanstica. 2. Cuando no exista informacin comparable suficiente se utilizar: En los terrenos del nivel I y en aquellos del nivel II en que sea posible iniciar la construccin por estar asegurada la ejecucin de la urbanizacin, cualquiera de los mtodos residuales definidos en el apartado IV del anexo 2, excepto para la finalidad sealada en el apartado I,b) de la norma primera, en cuyo caso se utilizar el mtodo residual esttico. En los restantes terrenos del nivel II y en los del nivel III, el mtodo residual definido en el apartado IV.1 del anexo 2. 3. En el caso de terrenos sin edificar se distinguir el valor que corresponda a la edificabilidad atribuida al terreno y el valor del aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su propietario. 4. En el supuesto de edificios en demolicin y los declarados legalmente en ruina, en los que no haya impedimento legal para su demolicin, del valor obtenido para el terreno se deducirn los costes de la demolicin. 5. En el caso de terrenos edificados de los niveles I y II y cuando sea exigible determinar separadamente el valor del suelo, el valor de mercado se calcular igualmente basndose en el aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su propietario con arreglo a la normativa urbanstica aplicable ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

36

en la fecha de la tasacin, si bien cuando este aprovechamiento no coincida con la edificabilidad consolidada en el terreno, aqul se corregir a la baja cuando sta sea inferior, y podr corregirse al alza, en caso contrario. Dicha correccin se expresar en el informe y tendr en cuenta la duracin previsible del disfrute de la edificabilidad consolidada en el terreno. 9.2 En el nivel IV, y cuando se trate de terrenos destinados a una explotacin econmica distinta de la agropecuaria el valor de mercado del terreno se obtendr por el mtodo de capitalizacin definido en el apartado III.1 del anexo 2. En los restantes casos de suelo no urbanizable, el valor de mercado se obtendr por el mtodo de comparacin sin consideracin alguna a su posible utilizacin urbanstica. En este caso, cuando no exista informacin comparable suficiente, se tomar como lmite el valor catastral del terreno. El suelo urbanizable se valorar siguiendo los criterios dictados para el suelo no urbanizable incluido en este nivel; no obstante, en los casos en que se haya adquirido el derecho a urbanizar, y siempre que no hayan transcurrido los plazos previstos para la ejecucin del planeamiento, el tasador podr adicionar al valor calculado segn lo establecido en el prrafo anterior: El importe de los gastos efectuados tendentes a la ejecucin del plan, siempre que estn debidamente justificados; y Hasta un 50 por 100 del coste estimado de la urbanizacin prevista en el planeamiento aplicable, segn sea el grado efectivo de desarrollo de la gestin urbanstica. 10. Valor de tasacin En los terrenos a que se refiere el apartado 9.1 precedente, el valor de tasacin ser el valor de mercado del terreno que corresponda al aprovechamiento susceptible de apropiacin por su propietario, salvo a efectos de valoracin del mercado hipotecario donde se tomar cuando sea menor, el correspondiente a la edificabilidad atribuida al terreno. No obstante en los terrenos a que se refiere el punto 5 del apartado 9.1 precedente el valor de tasacin ser el de mercado del terreno. En los terrenos incluidos en el nivel IV, el valor de tasacin ser el calculado en el apartado 9.2 precedente. 11. Observaciones Se sealarn aquellas que juzgue oportunas el tasador para facilitar la comprensin de la tasacin. 12. Anexos al informe 12.1 Se incluir al menos la siguiente documentacin grfica: Plano a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio. Planos a escala o croquis acotados de clasificacin y/o calificacin urbanstica, en su caso. Plano o croquis acotado del terreno. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

37

12.2 Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica: Una relacin de las comprobaciones realizadas por el tasador para la confeccin del informe. Una relacin de los documentos utilizados por el tasador para la confeccin del informe. Documentacin acreditativa del aprovechamiento urbanstico y edificabilidad. En su caso la documentacin relativa a los derechos reales que afecten al terreno (servidumbres, derechos de superficie, etctera).

IV. INSTRUCCION PARA LA TASACION DE DERECHOS REALES La presente instruccin es de aplicacin a la valoracin de los derechos reales que se mencionan a continuacin y que recaigan sobre un inmueble a tasar de acuerdo con la presente Orden. Se realizarn las comprobaciones previstas en el anexo 3 y en especial se analizar la documentacin que regule el derecho real correspondiente. La valoracin del derecho real se incluir de forma destacada en el mismo informe y certificado de tasacin del inmueble sobre el que recaiga dicho derecho. 1. Valoracin de la concesin o del derecho de superficie La concesin o el derecho de superficie se valorarn restando del valor del inmueble, supuesto en rgimen de plena propiedad y calculado de acuerdo con la instruccin correspondiente, las cantidades siguientes: El valor actual de todas las cantidades, si las hubiera, que deba pagar en el futuro por razn de la cesin del derecho, el concesionario o superficiario. El valor actual del valor de reversin del inmueble en el momento de terminar la concesin o el derecho de superficie. En ambos casos el clculo del valor actual neto se realizar de acuerdo con el procedimiento previsto en el mtodo de capitalizacin contemplado en el apartado III.1 del anexo 2. El diferencial incluido en el tipo de actualizacin all definido ser de dos puntos. El plazo previsto para terminar la concesin o el derecho de superficie y dems condiciones por las que se rija ser el que figure en la documentacin correspondiente. No obstante, cuando existan datos suficientes sobre transacciones efectuadas de otras concesiones administrativas o derechos de superficie de inmuebles semejantes que tengan similares condiciones y plazos se podr utilizar el mtodo de comparacin. 2. Valoracin de la servidumbre Las servidumbres contempladas en el ttulo VII del libro segundo del Cdigo Civil, se valorarn por la diferencia entre el valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, y el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que le grava, calculados ambos valores de acuerdo con la instruccin aplicable al tipo de inmueble. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

38

3. Valoracin del uso y habitacin del usufructo y de la nuda propiedad a) Uso y habitacin.-El valor del derecho de uso y habitacin se determinar conforme a las reglas siguientes: 1. Si el derecho de uso y habitacin es temporal, se multiplicar el 5 por 100 del valor de mercado del inmueble por el resultado de la siguiente frmula, en la que (n) es la duracin en aos del derecho. Coeficiente = [1 - (1,06)"-n"] / 0,06 "..." = Potencia 2. Si solamente hubiese un titular del derecho de uso y habitacin vitalicio, el valor del mismo se determinar atendiendo a la edad y sexo de su titular y al valor de mercado del inmueble, aplicando la tabla que figura al final del presente anexo. 3. Si el derecho de uso y habitacin se mantiene mientras viva al menos una de las dos personas, se obtendr, en primer lugar, el valor que corresponda conforme al criterio del nmero anterior a cada una de las dos personas. El importe mayor de los dos as obtenidos se multiplicar por el coeficiente que no podr ser inferior a uno, resultante de la frmula que corresponda entre las siguientes: Si la edad de la persona a la que corresponde el importe que es objeto de multiplicacin es igual o menor a cuarenta aos: Coeficiente = 1,016107 + 0,000184A - 0,00036B Si dicha edad es superior a cuarenta aos e igual o menor de sesenta: Coeficiente = 1,032206 + 0,000363A - 0,00114B Si la edad es superior a sesenta aos e igual o menor de ochenta: Coeficiente = 0,974848 + 0,002236A - 0,00429B Si dicha edad supera los ochenta aos: Coeficiente = 0,772448 + 0,006247A - 0,0161B Donde A es la edad de la persona a la que corresponde el importe mayor que resulte de aplicar la tabla mencionada en el nmero anterior y B es la diferencia entre la edad de la persona mayor y de la ms joven. 4. En el caso de que hubiese ms de dos titulares del derecho de uso y habitacin ste se computar por el valor actual de una renta actuarial sobre las cabezas de los titulares del derecho, cuyo trmino ser el alquiler de mercado del inmueble. El tipo de inters utilizado en los clculos no exceder del seis por cien. b) Usufructo.-El valor del usufructo se obtendr dividiendo el valor del derecho de uso y habitacin, calculado conforme a las reglas anteriores, por 0,90. c) Nuda propiedad.-El valor de la nuda propiedad se valorar por diferencia entre el valor del inmueble, supuesto en rgimen de plena propiedad, y el valor del usufructo calculado de acuerdo con el punto anterior.

ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

39

4. Limitaciones al dominio Cuando exista prohibicin temporal de vender y se trate de edificios o elementos de edificios, desocupados o parcialmente arrendados que no vayan a destinarse a uso propio, ni se encuentren en rehabilitacin, se valorar dicha prohibicin como la diferencia entre: El valor actual de las rentas netas tericas correspondientes al inmueble durante el perodo en el que tenga limitadas las facultades de venta. Se entender por renta terica la anual resultante de aplicar al valor del inmueble calculado por comparacin, las tasas de capitalizacin mnimas relacionadas, para cada tipo de inmueble en el apartado III.2 del anexo 2, disminuida en los gastos imputables al propietario; y El valor actual de las rentas netas previsibles imputables al inmueble durante el perodo en el que tenga limitada la facultad de vender. En la estimacin de tales rentas el tasador deber tener en cuenta las expectativas de ocupacin y condiciones de los alquileres de inmuebles similares, con especial atencin a los plazos de ocupacin y perodo de comercializacin del propio inmueble que se valora. El tasador deber explicar razonada y explcitamente las hiptesis adoptadas y su coherencia con el tiempo durante el cual el inmueble ha permanecido vaco. En ningn supuesto podrn adoptarse hiptesis sobre la renta neta previsible que superen las rentas netas tericas. Para el clculo del valor actual se utilizar en ambos casos el tipo de inters indicado en la letra c) del apartado III.1 del anexo 2. El diferencial aplicado ser de dos puntos positivos. El valor de la prohibicin as calculado se restar del valor de mercado (y del de tasacin) del inmueble correspondiente, calculado segn la instruccin aplicable. El clculo del valor de esta limitacin del dominio se efectuar, en particular, en los inmuebles desocupados pertenecientes a instituciones de inversin colectiva inmobiliarias que se beneficien de alguno de los regmenes fiscales favorables previstos por su legislacin, en tanto no hayan transcurrido cuatro aos desde su adquisicin, excepto si se encuentran en rehabilitacin. Tabla que se cita en el punto 3 de la presente instruccin para determinar el valor del derecho de uso y habitacin por milln de pesetas de valor de tasacin del inmueble Edad ..... Varn (Pesetas) ..... Mujer (Pesetas) Menor de veintiuno ..... 797.077 ..... 807.859 Veintiuno ..... 795.307 ..... 806.542 Veintids ..... 793.435 ..... 805.151 Veintitrs ..... 791.458 ..... 803.683 Veinticuatro ..... 789.370 ..... 802.136 Veinticinco ..... 784.848 ..... 800.505 Veintisis ..... 784.848 ..... 798.787 Veintisiete ..... 782.403 ..... 796.980 Veintiocho ..... 779.829 ..... 795.078 Veintinueve ..... 777.122 ..... 793.078

ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

40

Treinta ..... 774.275 ..... 790.975 Treinta y uno ..... 771.282 ..... 788.765 Treinta y dos ..... 768.136 ..... 786.443 Treinta y tres ..... 764.832 ..... 784.004 Treinta y cuatro ..... 761.359 ..... 781.442 Treinta y cinco ..... 757.712 ..... 778.751 Treinta y seis ..... 753.882 ..... 775.924 Treinta y siete ..... 749.859 ..... 772.955 Treinta y ocho ..... 745.634 ..... 769.838 Treinta y nueve ..... 741.194 ..... 766.563 Cuarenta ..... 736.532 ..... 763.122 Cuarenta y uno ..... 731.634 ..... 759.508 Cuarenta y dos ..... 726.515 ..... 755.708 Cuarenta y tres ..... 721.171 ..... 751.707 Cuarenta y cuatro ..... 715.600 ..... 747.491 Cuarenta y cinco ..... 709.800 ..... 743.045 Cuarenta y seis ..... 703.768 ..... 738.410 Cuarenta y siete ..... 697.498 ..... 733.573 Cuarenta y ocho ..... 690.948 ..... 728.519 Cuarenta y nueve ..... 684.219 ..... 723.233 Cincuenta ..... 677.193 ..... 717.699 Cincuenta y uno ..... 669.897 ..... 711.896 Cincuenta y dos ..... 662.317 ..... 705.805 Cincuenta y tres ..... 654.438 ..... 699.403 Cincuenta y cuatro ..... 646.244 ..... 692.671 Cincuenta y cinco ..... 637.717 ..... 685.589 Cincuenta y seis ..... 628.836 ..... 678.135 Cincuenta y siete ..... 619.579 ..... 670.291 Cincuenta y ocho ..... 609.927 ..... 662.037 Cincuenta y nueve ..... 599.867 ..... 653.354 Sesenta ..... 589.390 ..... 644.222 Sesenta y uno ..... 578.493 ..... 634.621 ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

41

Sesenta y dos ..... 567.173 ..... 624.532 Sesenta y tres ..... 555.436 ..... 613.933 Sesenta y cuatro ..... 543.287 ..... 602.803 Sesenta y cinco ..... 530.737 ..... 591.121 Sesenta y seis ..... 517.797 ..... 578.871 Sesenta y siete ..... 504.561 ..... 566.090 Sesenta y ocho ..... 491.058 ..... 552.782 Sesenta y nueve ..... 477.320 ..... 538.958 Setenta ..... 463.383 ..... 524.636 Setenta y uno ..... 449.284 ..... 509.840 Setenta y dos ..... 435.061 ..... 494.599 Setenta y tres ..... 420.753 ..... 478.947 Setenta y cuatro ..... 406.399 ..... 462.924 Setenta y cinco ..... 392.039 ..... 446.567 Setenta y seis ..... 377.711 ..... 429.919 Setenta y siete ..... 363.452 ..... 413.022 Setenta y ocho ..... 349.298 ..... 395.933 Setenta y nueve ..... 335.282 ..... 378.717 Ochenta ..... 321.432 ..... 361.453 Ochenta y uno ..... 307.776 ..... 344.227 Ochenta y dos ..... 294.333 ..... 327.130 Ochenta y tres ..... 281.119 ..... 310.259 Ochenta y cuatro ..... 268.144 ..... 293.717 Ochenta y cinco ..... 255.412 ..... 277.606 Ochenta y seis ..... 242.921 ..... 262.038 Ochenta y siete ..... 230.660 ..... 247.128 Ochenta y ocho ..... 218.607 ..... 233.007 Ochenta y nueve ..... 206.730 ..... 219.817 Noventa ..... 194.980 ..... 207.710 Noventa y uno ..... 183.288 ..... 196.857 Noventa y dos ..... 171.869 ..... 186.221 Noventa y tres ..... 160.740 ..... 175.814 ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

42

Noventa y cuatro ..... 149.914 ..... 165.646 Noventa y cinco ..... 139.404 ..... 155.730 Noventa y seis ..... 129.221 ..... 146.072 Noventa y siete ..... 119.375 ..... 136.683 Noventa y ocho ..... 109.872 ..... 127.567 Noventa y nueve ..... 100.718 ..... 118.733 Mayor de noventa y nueve ..... 91.919 ..... 110.183 ANEXO V. Normas e instrucciones especficas para la valoracin de bienes inmuebles aptos para la cobertura de provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras 1. Aptitud de los inmuebles para la cobertura de provisiones tcnicas 1.1 La inclusin de un inmueble como apto para la cobertura de provisiones tcnicas en la documentacin estadstico-contable, informacin trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones tcnicas que se presente en la Direccin General de Seguros exigir que el inmueble cumpla los requisitos de aptitud en la fecha a la que se refieran los clculos contenidos en el documento presentados. 1.2 Los inmuebles podrn ser valorados por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros o por una Entidad de tasacin autorizada para la valoracin de bienes en el mercado hipotecario (en adelante, entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones que pueda realizar la Direccin General de Seguros de las valoraciones efectuadas por los citadas entidades tasadoras autorizadas. 2. Valoracin realizada por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros 2.1 La entidad aseguradora que pretenda la valoracin de un inmueble por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros, deber presentar en dicho Centro Directivo escrito firmado por su representante legal en el que formule tal solicitud de valoracin y al que deber acompaar original o copia legalizada de los siguientes documentos: a) Documento pblico que acredite la adquisicin del inmueble el precio del mismo y la forma de pago. Si la escritura pblica correspondiese a la adquisicin de varios inmuebles y figurase en la misma un precio conjunto para ellos, la entidad deber acompaar certificacin expedida por su representacin legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles cuya valoracin se solicite. b) Certificacin expedida por el Registro de la Propiedad dentro de los tres meses anteriores a la fecha de solicitud de valoracin y en los trminos sealados en la letra a) del apartado IV del anexo 3 en la que, adems, se incluya los linderos, la superficie total del terreno, la superficie til o construida y, en su caso, el coeficiente de participacin en los elementos comunes del inmueble. c) Plano de situacin del inmueble, plano a escala del mismo que refleje su estado actual y, en su caso, aquella otra documentacin grfica complementaria que permita una mejor definicin e identificacin del inmueble y de sus caractersticas, como fotografas, alzados y secciones. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

43

d) Certificacin de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado despus de la adquisicin del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoracin, firmada por el contratista que las haya realizado. e) Certificacin, expedida por el representante legal de la entidad aseguradora propietaria del inmueble, en la que se haga constar si ste se encuentra desocupado, destinado a uso propio o arrendado. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado, se expresar con claridad cada una de las superficies arrendadas en metros cuadrados, la identificacin de cada parte arrendada dentro de la finca, y la renta lquida anual producida en total y por cada una de las partes. f) En el caso de inmuebles en construccin o rehabilitacin la entidad aportar certificacin del acuerdo adoptado por el rgano social competente comprometindose a finalizar la construccin en el plazo de cinco aos. Asimismo, presentar la licencia municipal de las obras que se ejecutan, certificacin al origen de las unidades de obras realizadas y su coste, sin incluir acopios ni mobiliario, expedida por la direccin facultativa de las obras y certificacin de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados. g) Los documentos sealados en las letras d), f), h), i) y k) del apartado IV del anexo 3, en los casos en que resulten de aplicacin. h) Cuando se trate de fincas rsticas se aportar, adems de la documentacin sealada en las letras a) y b) precedentes, la prevista en la letra g) del apartado IV del anexo 3; contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la ocupacin; certificacin expedida por la representacin legal de la entidad aseguradora que acredite la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de pago, y los gastos imputables a la finca durante el ltimo ao; copia del plano catastral y plano o croquis de los edificios existentes. 2.2 Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arreglo al apartado anterior, la Direccin General de Seguros ordenar la valoracin del inmueble, que se atendr a las normas previstas en el anexo 4 de esta Orden y, adems, a las siguientes: a) Las entidades aseguradoras debern dar las mximas facilidades para llevar a cabo la citada valoracin. En caso contrario, se proceder por el tcnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos, y la Direccin General de Seguros podr declarar el inmueble no apto para la cobertura de provisiones tcnicas. b) Si durante la tramitacin del expediente de valoracin se apreciase que el inmueble careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones tcnicas la Direccin General de Seguros mediante acuerdo motivado, declarar el inmueble no apto para la cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposicin de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior. c) El tcnico actuante elevar al Director General de Seguros un informe de valoracin que, sin necesidad de ceirse a la estructura y contenido previstos en los anexos anteriores, deber ajustarse a los criterios y a los sistemas de clculos de valores de tasacin establecidos en esta Orden. d) Efectuada la valoracin, se dar traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor del inmueble a efectos de cobertura de las provisiones tcnicas y del informe elaborado por el tcnico actuante que motive el acuerdo, con indicacin del recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo. ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

44

e) La pliza de seguro contra el riesgo de incendios deber estar concertada con entidad aseguradoras distinta de la propietaria del inmueble, y en dicha pliza el inmueble deber figurar individualizado si estuviese sometido al rgimen de propiedad horizontal. Si a la vista del valor de la construccin que figure en el informe de valoracin se apreciara en el seguro contra el riesgo de incendios del inmueble una situacin de infraseguro, la entidad aseguradora deber de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podr computar el inmueble a efectos de la cobertura de sus provisiones tcnicas por el valor fijado en el acuerdo de la Direccin General de Seguros. 3. Valoracin realizada por entidad tasadora autorizada 3.1 Las entidades tasadoras autorizadas que pretendan valorar inmuebles de entidades aseguradoras a efectos de la cobertura de sus provisiones tcnicas lo comunicarn a la Direccin General de Seguros. 3.2 Si el inmueble hubiese sido valorado por entidad tasadora autorizada, la entidad aseguradora propietaria del inmueble deber remitir a la Direccin General de Seguros, en el plazo de un mes desde la fecha de emisin del informe de tasacin, escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en el que se haga constar la identificacin registral del inmueble, la razn social de la entidad tasadora autorizada que hubiese realizado la valoracin el valor de tasacin, la fecha de emisin del informe y certificado de tasacin, y el importe de la cuota de amortizacin anual resultante, a efectos de cobertura de las provisiones tcnicas. Al escrito se adjuntarn el informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada que se ajustar a lo dispuesto en los anexos anteriores, con las matizaciones siguientes: a) El informe se confeccionar utilizando, como mnimo, los documentos sealados en el apartado 2.1 de este anexo con excepcin del sealado en la letra c). b) El informe deber mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisicin del inmueble en los trminos previstos en la letra a) del apartado 2.1, y los importes de las obras en los trminos de las letras d) y f) del mismo. c) El informe deber contener los clculos a que se refieren los apartados 7.1 y 7.2 de este anexo, y su resultado se har constar en el certificado de tasacin. d) Como anexos al informe de tasacin debern figurar las certificaciones a que se refieren las letras b) y e) del apartado 2.1 de este anexo, y la documentacin grfica y no grfica prevista en los apartados I.12, con excepcin de la documentacin sobre arrendamientos, y en el II.10 y III.11 del anexo 4. e) El informe contendr el valor de tasacin, la cuota de amortizacin anual y el valor mnimo a cubrir por la pliza de seguro de incendios calculados para cada finca registralmente independiente. 3.3 La Direccin General de Seguros podr elaborar modelos de informes y certificados con la finalidad de hacer uniformes la forma de presentacin y ordenar sus contenidos. 3.4 Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de comprobacin por la Direccin General de Seguros, sus Servicios Tcnicos aplicarn las normas correspondientes mencionadas en el apartado 2.2 de este anexo. 4. Normas complementarias 4.1 Las entidades aseguradoras comunicarn a la Direccin General de Seguros cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de provisiones tcnicas ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

45

de los mismos en el plazo de un mes a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento de ello. 4.2 La Direccin General de Seguros podr requerir tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble, como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe, las aclaraciones necesarias y la presentacin de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias, clculos y valores incorporados al expediente, as como para comprobar que el inmueble cumple los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones tcnicas. Si se apreciase la falta de alguno de stos, proceder a declarar el inmueble no apto para dicho fin. 5. Comprobacin por la Direccin General de Seguros de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas Cuando la Direccin General de Seguros acuerde comprobar la valoracin realizada por entidades tasadoras autorizadas lo comunicar por escrito a la entidad aseguradora titular del inmueble. Ambas entidades debern entregar la documentacin que les sea solicitada y dar las mximas facilidades para realizar la citada comprobacin. De las comprobaciones que se efecten los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros elevarn a sta un informe de acuerdo con los trminos en que se hubiese ordenado la valoracin a la vista del informe, la Direccin General de Seguros podr acordar la ratificacin de la valoracin inicial realizada por la entidad tasadora autorizada, la modificacin de aqulla o, en su caso, la no aceptacin de la misma cuando el informe se emita conteniendo alguna de las advertencias sealadas en el apartado 3 del nmero V del anexo 3 y comunicar dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresin del recurso que proceda contra el mismo. En el caso de que la Direccin General de Seguros acordase modificar la valoracin lo podr comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijacin del nuevo valor. 6. Valoraciones posteriores a la inicial 6.1 Las revisiones de los valores de los inmuebles a efectos de la cobertura de las provisiones tcnicas podrn hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras propietarias de los inmuebles. 6.2 La Direccin General de Seguros podr acordar de oficio, en cualquier momento, la revisin de las valoraciones atribuidas a los inmuebles, cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplicacin de esta Orden. 6.3 Cuando la revisin hubiera de realizarse por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros, la entidad aseguradora propietaria del inmueble deber remitir a la Direccin General de Seguros la certificacin del Registro de la Propiedad prevista en la letra b) del apartado 2.1 de este anexo y un informe de la representacin legal de dicha entidad explicando pormenorizadamente las alteraciones fsicas, de uso, legales o de otra ndole producidas en el inmueble desde la anterior valoracin, a la que adjuntar la documentacin que justifique las mismas. Si se tratase de obras realizadas, la entidad aseguradora remitir una certificacin relativa a las caractersticas e importe de las mismas, firmada por el contratista que las hubiese realizado, y por el tcnico facultativo que las hubiese dirigido en los casos en que legalmente hubiese sido precisa su intervencin. 6.4 Si la revisin de la valoracin se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada, ser de aplicacin lo dispuesto en el apartado 3 de este anexo. En el caso de que se efectuase por la misma entidad que hubiese realizado la ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

46

valoracin precedente, los requisitos previstos en el anexo 4 en relacin a la identificacin y descripcin del inmueble, de la localidad y de su entorno se considerarn cumplidos con una mencin expresa a la fecha de emisin del informe de tasacin anterior y a los valores que se hicieron constar en el certificado en que se resumiera el resultado de dicho informe, y una explicacin detallada de las circunstancias y alteraciones que motivan la modificacin del valor del inmueble. 6.5 Cuando se trate de inmuebles en construccin o rehabilitacin, la entidad aseguradora podr incorporar a la valoracin inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas, y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso presentar ante la Direccin General de Seguros la documentacin sealada en la letra f) del apartado 2.1 del presente anexo, con el fin de justificar el aumento del valor a efectos de la cobertura de provisiones tcnicas. Una vez finalizadas las obras se presentar nueva valoracin correspondiente al inmueble terminado. 7. Normas complementarias de valoracin 7.1 En todos aquellos casos en que se valore construccin se calcular su amortizacin anual, que ser el cociente entre el coste de reemplazamiento-reposicin neto excluido el valor de mercado del terreno y la vida til residual del inmueble. 7.2 El valor que deber ser cubierto por el seguro de incendios en el caso de elementos de edificios ser el valor de mercado del inmueble, calculado bajo la hiptesis de que estuviese libre de inquilinos en el caso de inmuebles arrendados, con exclusin del valor de mercado del suelo. En el caso de edificios completos se estimar, adems, el coste de reemplazamientoreposicin bruto excluido el valor de mercado del terreno, y se adoptar dicho importe en el caso de que resulte menor que el anterior. En el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica, se adoptar para esta finalidad el resultado de restar el valor de mercado del terreno del coste de reemplazamiento-reposicin neto, o del valor de mercado del inmueble si ste fuera inferior. En el caso de edificios en rehabilitacin, para los efectos contemplados en este apartado 7.2 y en el 7.1 anterior, se calcular el valor de mercado del terreno prescindiendo de la excepcin prevista en el segundo prrafo del anexo 2.I.1. El valor de mercado del terreno a que se refieren los tres prrafos anteriores ser el desglosado en el clculo del coste de reposicin del inmueble a que se refiere el apartado 9.1 de la Instruccin I del anexo 4. 7.3 El valor apto para cobertura de provisiones tcnicas de un inmueble ser el que resulte de la diferencia entre valor de tasacin y los importes que, en su caso, correspondieran al crdito hipotecario pendiente de amortizar y a la parte aplazada del precio que se encuentre pendiente de pago y, si procede, al valor de la condicin resolutoria que la garantice. 7.4 Las entidades aseguradoras solicitarn de los servicios tcnicos de la Direccin General de Seguros o de entidad tasadora autorizada la revisin de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad a efectos de la cobertura de sus provisiones tcnicas una vez haya transcurrido un ao desde que se efectuara la anterior valoracin y antes de que hubiesen transcurrido tres. Excepcionalmente, la Direccin General de Seguros podr adelantar el plazo anterior de tres aos con carcter general o para determinada clase de inmuebles cuando, por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario, fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles.

ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

47

8. Afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas 8.1 Cuando los inmuebles estn en trmite de inscripcin en el Registro de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrn afectarlos a cobertura de provisiones tcnicas por sus precios de adquisicin, siempre que exista un seguro de caucin concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior al valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas asignado al inmueble. En el documento en que conste la garanta otorgada se consignar: a) Entidad que emite el aval bancario o la pliza de seguro de caucin y nombre y apellidos de quienes firmen en nombre y representacin de la misma. b) Designacin de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caucin. c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del inmueble. d) Que la garanta se constituye a favor y a disposicin de la Direccin General de Seguros. e) Identificacin de la finca registral que se afianza. f) Finalidad del aval o pliza de seguro de caucin, que se constituye a efectos de la afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas de los inmuebles pendientes de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 66.5 del Reglamento de Ordenacin del Seguro Privado . g) Cuanta a que asciende la garanta; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caucin y hasta el momento en que la Direccin General de Seguros autorice su cancelacin; y constancia expresa de que se har efectivo por requerimiento de sta, sin ms requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecucin con arreglo a este precepto. h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas. Los avales debern ser autorizados por apoderados de la entidad avalante, con poder suficiente para obligarla plenamente. 8.2 Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se proceder a la valoracin del inmueble por alguno de los cauces previstos en los apartados 2 y 3 de este anexo y se solicitar a la Direccin General de Seguros la cancelacin del aval o el vencimiento del seguro de caucin concertados como garanta. A tal efecto, la Direccin General de Seguros efectuar las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble como a las que ofreciera la garanta. No obstante, si se apreciara que el inmueble no cumple los requisitos precisos para ser apto para cobertura de previsiones tcnicas, la Direccin General de Seguros declarar el inmueble no apto para dicho fin, y en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones tcnicas de la entidad, podr proceder a la ejecucin de la garanta. 8.3 Cuando los inmuebles estn inscritos en el Registro de la Propiedad a nombre de la entidad aseguradora pero pendientes an de valoracin sern aptos provisionalmente para la cobertura de provisiones tcnicas a partir del momento a que se refiere el nmero 1 del apartado 1 de este anexo por el precio de adquisicin ms, en su caso, los importes de las obras de mejora realizadas y acreditadas mediante certificacin firmada por el contratista y por el tcnico facultativo director de obra en los supuestos en que sea preceptiva su intervencin y de los gastos necesarios para su ejecucin, ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

48

todo ello con las deducciones a que se refiere la letra c) del artculo 72 del Reglamento de Ordenacin del Seguro Privado. 8.4 Una vez el inmueble hubiese sido valorado por alguno de los cauces previsto en los apartados 2 y 3 de este anexo, para lo cual habr de estar previamente inscrito a nombre de la entidad aseguradora titular del mismo en el Registro de la Propiedad, se atender al valor resultante de la tasacin, que deber ajustarse a lo dispuesto en la norma sptima del presente anexo. 8.5 El perodo de afeccin provisional no podr exceder del plazo de un ao. 9. Fincas rsticas y forestales La valoracin de los inmuebles rsticos y propiedades forestales de las entidades aseguradoras que cumplan los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones tcnicas de los nmeros 3 y 4 del artculo 66 del Reglamento de Ordenacin del Seguro Privado, as como la comprobacin de aquellas valoraciones se ajustar a lo dispuesto en la presente Orden. 10. Crditos hipotecarios 10.1 La afeccin a la cobertura de las provisiones tcnicas de los crditos hipotecarios que no renan todos los requisitos que se establecen en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del Mercado Hipotecario, requerir la previa valoracin de los inmuebles que hubiesen sido hipotecados en garanta de los crditos, que habr de solicitarse por la entidad aseguradora y que se ajustar a esta Orden. 10.2 En la escritura de prstamo hipotecario deber constar que el deudor hipotecario consiente el acceso de los servicios tcnicos de la Direccin General de Seguros para realizar la valoracin del inmueble o para comprobar la que se hubiese realizado. 10.3 La pliza de seguro de incendios del inmueble incluir una clusula de subrogacin en la que figurar como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. Dicha pliza de seguro deber estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la misma. 10.4 La inclusin de un crdito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones tcnicas en la documentacin estadstico-contable, informacin trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones tcnicas que se presente en la Direccin General de Seguros exigir que el crdito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud en la fecha a la que se refieren los clculos contenidos en el documento presentado.

==========

ORDEN 30/11/94 VALORACION HIPOTECARIA

49