Expediente.

: 09/2019

EXPEDIENTE DE CONTRATACIÓN POR PROCEDIMIENTO ABIERTO DEL CONTRATO DE

CONCESIÓN DE SERVICIOS PARA LA DIRECCIÓN Y GESTIÓN DEL CENTRO
INTERNACIONAL DE EMPRENDIMIENTO BIZKAIA.

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA

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ÍNDICE

1. Objeto y justificación del estudio ........................................................................................ 3

2. Presentación ...................................................................................................................... 3

3. Tipología de contrato: concesión de servicios .................................................................... 11

4. Incidencia económica y social del proyecto ....................................................................... 15

5. Previsiones sobre la demanda de uso ................................................................................. 16

6. Estudio económico y justificación de la viabilidad financiera ............................................. 17

7. Precio del contrato de concesión ....................................................................................... 23

8. Otros ............................................................................................................................... 27

9. Conclusión ...................................................................................................................... 27

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1. Objeto y justificación del estudio

Este estudio de viabilidad económico financiera se redacta con carácter previo a la contratación de
una concesión de servicios para la gestión del Centro Internacional de Emprendimiento que se
ubicará en la Torre Bizkaia de Bilbao. Contiene los aspectos más relevantes de la concesión, así
como una valoración de la viabilidad económico-financiera del servicio que se va a prestar.

El estudio se redacta de acuerdo con la Ley 9/2017, de 8 de novie mbre, de Contratos del Sector
público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las directivas del Parlamento
Europeo y del Consejo 2017/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.

La regulación de la contratación pública exige que, en los contratos de concesión de servicios, la

tramitación del expediente vaya precedida de la realización y aprobación de un estudio de
viabilidad económico-financiera de los mismos. La contratación de la concesión del servicio de la
gestión del Centro Internacional de Emprendimiento de Bizkaia (en adelante CIEB) se considera
objeto de un análisis de viabilidad económico-financiera, porque se trata de un servicio de nueva
creación que no exige más inversión que la destinada al equipamiento propio del concesio nario
para prestar el servicio, habida cuenta de que el emplazamiento se entregará ya reformado y
adaptado a las necesidades que presenta un centro internacional de emprendimiento, según
modelos de referencia disponibles.

2. Presentación

2.1 BEAZ S.A.U.

BEAZ, S.A.U. (en adelante BEAZ) es una sociedad pública foral, dependiente del Departamento
de Promoción Económica de la Diputación Foral de Bizkaia, cuyo objeto social consiste en la
realización de todas aquellas actividades necesarias para la promoción, de sarrollo y fomento de la
competitividad de las empresas, para la creación y mantenimiento de puestos de trabajo de calidad
y, en general, para hacer de Bizkaia un territorio innovador, creativo, dinámico y emprendedor, en
el que la competitividad y la cohesión social constituyan la garantía del bienestar presente y fu turo
de la sociedad de Bizkaia.

Conforme a esta misión, BEAZ promueve el desarrollo del emprendimiento, la incubación, el

crecimiento y la consolidación de proyectos empresariales y la mejora de la competitividad del
tejido empresarial de Bizkaia a través de la innovación y la internacionalización, así como la
atracción de empresas e inversión a Bizkaia que refuercen esta estrategia y contribuyan a mejorar
el ecosistema empresarial del Territorio.

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BEAZ, como entidad colaboradora del Departamento de Promoción Económica , desarrolla su
estrategia de promoción, desarrollo y fomento de la competitividad empresarial a través de las
siguientes líneas de actividad:
1. Gestión de programas de ayuda. BEAZ participa en la gestión de distintos programas de
ayuda que fomentan la creación de nuevas empresas o nuevas unidades de negocio, los
proyectos de innovación y la internacionalización de las empresas de Bizkaia.

2. Servicios. BEAZ ofrece a las personas emprendedoras y empresas de Bizkaia servicios

que tratan de acelerar sus procesos de creación de negocios, crecimiento y consolidación.
Dentro de esta oferta de servicios, destacan los siguientes:
 Aceleración de proyectos empresariales: servicio de aceleración c on asistencia
técnica externa para el desarrollo de un proyecto de alto impacto en el
crecimiento de las empresas participantes.
 Innovación abierta: fomento de iniciativas colaborativas que tienen como objetivo
favorecer la relación entre empresas referentes, pymes y empresas de reciente
creación.
 Intraemprendimiento: apoyo a proyectos intraemprendedores de empresas de
Bizkaia, mediante sensibilización y capacitación sobre la importancia del
intraemprendimiento en la empresa mediana y grande, así co mo apoyando la
viabilidad de estos proyectos.
 Bizkaia Mentoring Network: desarrollo de red de personas mentoras
profesionales, que apoya el crecimiento de startups y proyectos empresariales de
alto potencial en Bizkaia.
 Red Enterprise Europe Network: BEAZ participa en la Red Enterprise Europe
Network como miembro activo del Basque Node; a través de la red se intermedia
para el logro y preparación de acuerdos de colaboración de carácter internacional
para empresas de Bizkaia.
 Nodos internacionales: la Diputación Foral de Bizkaia dispone de acuerdos con
aceleradoras de empresas internacionales que permiten que startups de Bizkaia
disfruten de estancias temporales en ecosistemas de emprendimiento y innovación
de referencia (actualmente Boston, Tel Aviv y Helsinki) para la aceleración de sus
proyectos.

3. Gestión de incubadoras de startups. BEAZ, a través de la colaboración con diversos

agentes, ofrece servicios de incubación a personas emprendedoras y startups. En concreto,
actualmente BEAZ gestiona hasta 8 espacios de incubación diferenciados según sector,
ubicación geográfica y madurez de los proyectos incubados. En estos espacios, los
proyectos empresariales y startups son alojados temporalmente, reciben asesoramiento
personalizado y forman parte de un ecosistema dinámico que contribuye a su

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 afianzamiento y crecimiento, por lo que suponen un importante valor añadido durante las
primeras fases de lanzamiento de estas empresas.

2.2 Centro Internacional de Emprendimiento

La Diputación Foral de Bizkaia, a través del Departamento de Promoción Económica y la sociedad

pública Beaz, tiene una dilatada experiencia en el fomento del emprendimiento en Bizkaia,
habiendo desarrollado en los últimos años, un completo ecosistema de apoyo al emprendimiento
formado por, entre otros, un conjunto de ayudas económicas y op ciones de financiación, una red
de incubadoras, una creciente oferta de servicios para la aceleración y crecimiento de las
empresas, así como una relación permanente con universidades, centros tecnológicos y otros
agentes del ecosistema.

El actual contexto socioeconómico global apunta hacia el talento y el emprendimiento tecnológico

e innovador como palancas de desarrollo económico para los territorios. Bizkaia se encuentra ante
el reto de dar un salto cualitativo en torno a este emprendimiento de alto pot encial y posicionarse
a nivel internacional de forma que se garantice el desarrollo económico y competitivo del
Territorio, la generación de riqueza, la atracción y retención del talento e inversión y la creación
de empleo como derivada del crecimiento y desarrollo empresarial.

La actual carrera por la atracción y retención de empresas tecnológicas de alto potencial y de

talento, pasa por contar in situ con propuestas de valor diferenciales, que permitan conectar los
ecosistemas locales con aquellos más punteros, así como con actores globales que validen esta
propuesta de valor y la oportunidad que ofrece el territorio en el que se desarrolla. Estas
propuestas deben potenciar la escalabilidad de las startups a través de la colaboración con
empresas y corporaciones (acceso a mercado) y la conexión con otros ecosistemas internacionales
de referencia (crecimiento internacional).

Todo esto con el añadido de que aquellos territorios que se posicionan de forma más temprana
están creando una ventaja competitiva, tanto desde el punto de vista de generación de marca de
territorio/ciudad, como de generación de masa crítica de empresas de alto potencial y de talento,
sobre aquellas geografías que no encuentren una propuesta de valor diferenciada.

En este marco, es claro que Bizkaia, por su ubicación geográfica, debe trabajar de manera eficaz y
proactiva para conectarse al gran volumen de potenciales consumidores que componen la
Megápolis Europea (también conocida como Banana Azul), donde se concentran los flujos de
personas y capitales. Por lo tanto, para posicionarse a nivel internacional es preciso crear una
propuesta de valor diferenciada, que cuente con agentes tanto locales como internacionales y que
posicionen a Bizkaia como polo de referencia en el Sur de Europa.

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En este contexto y con el fin de impulsar el crecimiento empresarial, fortalecer el ecosistema local
de emprendimiento y a su vez conectar Bizkaia y a sus empresas al mundo, se ha decidido crear el
CIEB. El CIEB estará ubicado en el corazón de Bilbao y tendrá la vocación de reforzar la
estrategia de apoyo al emprendimiento tecnológico e innovador que la Diputación Foral de Bizkaia
promueve y articula a través de BEAZ.

En consecuencia, el objeto del contrato vendrá constituido por la gestión del CIEB,
comprendiendo su puesta en marcha, ejecución y desarrollo, lo que incluye todas las actuaciones
necesarias para su organización y funcionamiento conforme a la finalidad pretendida.

2.2.1 Objetivos principales del proyecto

En CIEB tiene como objetivo principal colaborar en el fomento del emprendimiento tecnológico e
innovador en Bizkaia, con el fin de posicionarlo como un territorio innovador a nivel global y
actuando como elemento de conexión internacional de las startups y proyectos emprendedores de
Bizkaia con los ecosistemas internacionales más punteros.

En concreto, son objetivos específicos del CIEB los siguientes:

1. Atraer a Bizkaia proyectos empresariales, startups y corporaciones de alto potencial, en

concreto, de alto contenido tecnológico e innovador, contribuyendo así al aumento de la
masa crítica de empresas innovadoras en el Territorio. Se pretende lograr un salto
cuantitativo y cualitativo del ecosistema de emprendimiento innovador de Bizkaia, para lo
cual el CIEB debe constituirse como elemento clave y de referencia para la atracción de
actividad emprendedora. Para ello, el CIEB debe generar el contexto y las herramientas
suficientes que permitan a las empresas allí ubicadas hacer frente a las dificultades
inherentes a las fases más prematuras de su existencia, permitiéndoles acceder, sobrevivir,
crecer y afianzarse en el mercado.
2. Posicionar Bizkaia internacionalmente como un polo de emprendimiento innovador de
referencia en el Sur de Europa, potenciando así la atracción de empresas e inversión
exterior. En línea con las prioridades RIS3 Euskadi, se promoverá un enfoque sectorial
hacia “food tech”, movilidad y energía, con la variable digital como transversal a los
anteriores. El concesionario a cargo de la gestión del CIEB deberá trab ajar de forma
activa en la difusión internacional no solo del espacio, sino del ecosistema de
emprendimiento en Bizkaia, buscando una repercusión internacional que permita el
posicionamiento como polo de emprendimiento innovador de referencia.
3. Conectar el tejido empresarial local (tanto startup como corporativo) con los principales
ecosistemas internacionales de referencia a nivel global, de modo que desde el CIEB las
empresas puedan estar conectadas globalmente. Esta interconexión entre ecosistemas
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 deberá permitir tanto la ubicación física temporal de los proyectos emprendedores y
startups de Bizkaia en los ecosistemas de referencia, como el fomento de la interrelación
práctica entre estos nodos.
4. Dinamizar el ecosistema local de emprendimiento, mediante acc iones que permitan la
interrelación entre los distintos agentes que lo componen, favoreciendo así que
conocimiento y tecnología se transfieran entre proyectos emprendedores, startups,
corporaciones, universidades y centros tecnológicos, entre otros. El concesionario a cargo
del CIEB deberá promover de forma activa estas relaciones, mediante la organización de
actividades que permitan generar y fortalecer conexiones entre agentes del ecosistema de
Bizkaia.

2.2.2. Características principales

2.2.2.1. El edificio: Torre Bizkaia

El CIEB se ubica en un edifico singular del centro de Bilbao (Gran Vía, nº 1). Para la puesta en
marcha de este proyecto se ha elegido deliberadamente un edificio emblemático que permita
evocar el desarrollo empresarial y financiero de Bilbao y Bizkaia en el pasado, con el fin de
otorgar al CIEB el simbolismo de protagonizar el desarrollo económico futuro del Territorio.
El edificio está siendo rehabilitado y acomodado para responder a las necesidades de actividades
empresariales modernas e innovadoras y se encuentra en el corazón financiero y comercial de la
ciudad, con acceso inmediato al metro, tren o tranvía y a veinte minutos del aeropuerto
internacional de Bilbao.

A disposición del CIEB se pone un total de 9.542 metros cuadrados, distribuidos en once plantas y
una terraza complementaria. Cuenta con todos los medios y servicios necesarios para el desarrollo
de la finalidad que pretende este proyecto. Dispondrá de espacios de trabajo abiertos, espacios
cerrados de oficina y salas de trabajo en grupo. Cuenta también con espacios más amplios en los
que realizar actividades de carácter más social, eventos, presentaciones, etc.

2.2.2.2. Servicios

El concesionario es responsable de la gestión del CIEB y ofrecerá los siguientes servicios a las
empresas allí ubicadas:
 Logística: horario de apertura continuado 24x7, con Internet y uso gratuito de impresoras,
reserva de salas y servicio de conserjería.
 Acceso internacional: posibilidad para las empresas ubicadas en el CIEB de acceder al
resto de localizaciones del concesionario a nivel mundial.
 Atracción: acciones para la atracción de proyectos empresariales y startups de interés para

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 las empresas ubicadas.
 Dinamización del ecosistema: organización periódica de actividades y eventos que
dinamicen el ecosistema emprendedor de Bizkaia.
 Posicionamiento internacional: organización periódica de actividades y eventos fuera de
Bizkaia que permitan dar visibilidad global a las empresas ubicadas en el CIEB, al propio
CIEB y al Territorio de Bizkaia.

2.3 Contexto para el desarrollo del proyecto

2.3.1. La Ciudad y el Territorio. Bilbao y Bizkaia

El CIEB estará situado en Bilbao, capital del Territorio Histórico de Bizkaia y ciudad de referencia
económica y financiera de la Comunidad Autónoma de Euskad i, de la Eurorregión Nueva
Aquitania-Euskadi-Navarra y de España.

La capital de Bizkaia es el corazón de una metrópoli de más de un millón de habitantes, eje

principal de su desarrollo económico-social y factor base de la modernización del Territorio. Su
área de influencia comprende 11 millones de habitantes en un radio de 300 kilómetros.
Bilbao ha sido el motor económico e industrial de Euskadi, destacándose por su afán emprendedor
y modernizador. En su actividad empresarial se posicionó en Europa como te rritorio pionero en la
industria y en las últimas décadas se ha dotado de centros económico/financieros (sede de las
multinacionales IBERDROLA o BBVA, por citar entidades de renombre global) y culturales de
primer orden (Museo Guggenheim Bilbao).

Bilbao se encuentra situada al Norte de España y, aproximadamente, a una hora de Francia por
carretera. Su ubicación estratégica, unido a unas excelentes infraestructuras, le permite un rápido
acceso a otros centros económicos, industriales y financieros de Europa :
 Aeropuerto. El aeropuerto internacional de Bilbao se encuentra a tan sólo doce kilómetros
del centro de la urbe, moviliza a más de cuatro millones de pasajeros al año y más de
veinticuatro compañías aéreas con vuelos directos en todo el contexto europeo.
 Red ferroviaria. Las actuales conexiones ferroviarias de Bilbao se complementarán en
pocos años con una línea de Tren de Alta Velocidad (proyecto conocido como Y Vasca)
que se encuentra ya en avanzada fase de construcción y permitirá conectar con el Tren de
Alta Velocidad francés, así como con Madrid en apenas dos horas.
 Carreteras. La red de carreteras que disponen Bizkaia y la Comunidad Autónoma de
Euskadi es una inmejorable vía de conexión con Europa: autopistas y autovías cruzan el
territorio, permitiendo una rápida conexión con Francia y el resto del país.
 Metro y Autobús. La extensa y moderna red de autobuses urbanos e interurbanos de
Bilbao y Bizkaia se completan con un moderno y avanzado tren suburbano, Metro Bilbao,

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 que ha sido reconocido con diversos premios internacionales. La red urbana de transporte
se completa con un moderno tren ligero (tranvía) que conecta el centro con la periferia.
 Puerto. El puerto de Bilbao es el puerto de referencia del norte de la Península Ibérica y
está considerado dentro de los 25 primeros puertos del mundo por su volumen de
operaciones y la eficaz malla de conexiones intermodales que comunican al Puerto con las
principales redes viarias y ferroviarias, tanto nacionales como europeas.

Esta rica y densa red de comunicaciones tanto aérea, como terrestre y marítima, no hace más que
desplegar y multiplicar las oportunidades existentes para avanzar en el desarrollo de un ecosistema
de emprendimiento y alto potencial.

2.3.2. Entorno institucional

El contexto institucional de Bizkaia resulta favorable para el desarrollo de un proyecto como el

CIEB, gracias al patente compromiso de las diversas instituciones para avanzar hacia el
emprendimiento de alto potencial.

Resulta destacable la singularidad del modelo político vasco, que goza, en el marco constitucional
general, de una amplia autonomía de gestión en muy diversos ámbitos, especialmente en materia
fiscal y de promoción económica, donde el Concierto Económico lo configura como una región
con plena capacidad para autogestionar la recaudación de recursos y su redistribución. Esto se
traduce en autonomía para la implementación de políticas económicas propias, lo cual redunda en
mayor compromiso y cercanía con respecto al sector privado y el desarrollo económico.

Las instituciones vascas, y particularmente la Diputación Foral de Bizkaia, gozan de una dilatada
experiencia en el apoyo al emprendimiento, habiendo secundado múltiples iniciativas que han
propiciado el mantenimiento de un sector industrial sólido y moderno a lo l argo de los años.
Este apoyo institucional, que se articula a través de una amplia oferta de servicios, iniciativas e
infraestructuras han permitido situar la región en el mapa, otorgándole una sustantividad e
identidad propias que le han permitido distinguirse en el amplio espectro económico nacional y
europeo, convirtiéndola en un destino atractivo para el desarro llo empresarial y la inversión.

Una importante manifestación del compromiso institucional con el emprendimiento y la

innovación económica es el ratio de inversión en I+D+I en relación con el PIB, que se sitúa
actualmente muy por encima de la media española y en línea con la europea. Así, la inversión en
I+D representa anualmente un 2,03% del PIB, frente al 1,19% de la media española y el 2,07% de
la media europea. Del mismo modo, el ratio de inversión en innovación y desarrollo se equipara al
de algunos de los países europeos más avanzados en materia de emprendimiento, como Países
Bajos (1,99%), Reino Unido (1,79%) o Noruega (2,14%), aunque aún lejos de Suecia, líder con el
3,33%.
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En este contexto, las empresas se ven directamente beneficiadas de la inversión pública de Bizkaia
en I+D+i, que se articula mediante la puesta en marcha de diversos programas públicos de apoyo a
la creación de empresas tecnológicas, así como el I+D y la innovación tecnológica para empresas.
Estos apoyos a la innovación se complementan con otros planes que pretenden fomentar el resto
de palancas de crecimiento empresarial, es decir, la inversión, la internacionalización y la
innovación no tecnológica.

Por otro lado, las instituciones de Bizkaia se encuentran plenamente sensibilizadas con la
necesidad de contar con un régimen fiscal que facilite la atracción de talento y startups. En este
sentido, de acuerdo con el Índice Autonómico de Competitividad Fiscal, Bizkaia es la región más
atractiva de España a nivel fiscal, teniendo en cuenta que la presión fiscal en España (34,5%), se
encuentra 7 puntos por debajo de la media de la Eurozona (41,4%) y la UE (40,2%); por lo que
Bizkaia se sitúa como un Territorio ciertamente atractivo a nivel fiscal respecto al resto de Europa.

2.3.3 Análisis de mejores prácticas a nivel global

La creación del CIEB se plantea desde el análisis de buenas prácticas llevadas a cabo a lo largo de
los últimos años en los principales ecosistemas de emprendimiento del mundo, en los que se
ofrecen, además de ubicación, servicios que pueden potenciar el crecimiento de estos proyectos
empresariales y startups, así como actividades que favorezcan y propici en las relaciones entre
empresas, financiadores, entidades dedicadas a la I+D y otros agentes del ecosistema.

Con el fin de identificar las mejores prácticas a nivel global sobre los ámbitos que definen un
ecosistema de emprendimiento, se ha realizado un análisis exhaustivo sobre los distintos modelos
que están llevando a cabo ciudades y territorios que han logrado posicionarse como líderes en
emprendimiento e innovación en el panorama internacional.

En este contexto, del análisis realizado se desprenden una serie de características comunes en los
ecosistemas de referencia, que permiten obtener una aproximación al modelo propuesto para el
CIEB. En concreto, destacan las siguientes características:
1. Se basan en modelos de colaboración públicos, privados y p úblico-privados.
2. Disponen de programas y políticas específicas dirigidas a startups de base tecnológica de
alto potencial, con servicios de incubación y aceleración.
3. Son modelos con base local conectados a nivel internacional, para facilitar una masa
crítica de startups, potenciar la atracción de talento y acelerar el proceso de
internacionalización de empresas.
4. Cuentan con espacios físicos dedicados que se caracterizan por:
 Dimensión. Las distintas instalaciones se concentran en un inmueble donde se
disponen de entre 3.000 y 10.000 m2.
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  Ubicación. Se encuentran localizadas en el centro de la ciudad.
 Conexión. El emplazamiento permite diversas opciones de transporte público.
 Servicios. Oficinas privadas y espacios abiertos, salas de reunión, abierto 24x7,
cafetería y otros servicios de ocio/entretenimiento.
5. Cuentan con una masa crítica de unas 200 - 300 FTE startups (o full time equivalent
startups, lo cual permite eliminar el efecto asociado a la duración de los programas y
contar con un parámetro homogéneo para indicar el número de startups gestionadas en un
año) por gestor, de las cuales entre un 7 y 11% resultan en exits.

Estos marcos de referencia en el sector del emprendimiento de alto potencial y con vocación
internacional, tienen como objetivo lograr una creciente evolución del ecosistema local mediante
la interrelación de todos los agentes que participan en él y conectándolo internacionalmente con
otros nodos punteros que puedan enriquecer la experiencia local.

Adicionalmente, en algunos de estos ecosistemas los operadores internacionales a cargo de la

dinamización ofrecen a los proyectos emprendedores y startups distintos servicios de apoyo,
aceleración y mentorización que impulsan el crecimiento y los resultados de las mismas, además
de celebrar eventos y actividades que permiten a estas empresas en fases tempranas establecer
contacto con corporaciones, financiadores y otros actores que pudieran apoyar su desarrollo
exitoso.

3. Tipología de contrato: concesión de servicios

Existen ventajas, cuantitativas y cualitativas, que aconsejan la utilización del contrato de

concesión de servicios frente a otros tipos contractuales.

3.1 Modalidades de contratación posibles para la materialización del proyecto

La materialización del proyecto de CIEB requiere la selección y contratación de un operador

internacional que lo lidere y gestione, con experiencia acreditada en el desarrollo de programas de
innovación regionales y en el establecimiento de una conexión operativa de los mismos a una red
internacional.

La legislación de contratos del sector público define tres tipos de prestaciones que los poderes
adjudicadores pueden obtener a través de la contratación con el sector privado: obras, suministros
y servicios.

La prestación que se encomendaría al concesionario se incardina en la categoría de servicio,

porque es una prestación de hacer consistente en el desarrollo de una actividad de dirección y
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gestión del CIEB. Si la puesta en marcha del servicio exigiera que el concesionario ejecutara
alguna Obra, esta prestación complementaria sería perfectamente posible, y la principal
continuaría siendo un servicio.

La LCSP vigente ofrece dos modalidades de contratos para esta prestación: el contrato de servicios
(artículo 17) y el contrato de concesión de servicios (ar tículo 15); y ha eliminado la anterior
categoría de contratos de gestión de servicio público.

3.1.1 Modalidad 1: Contrato de servicios

3.1.1.1 Descripción

El contrato de servicios es aquel cuyo objeto es una prestación de hacer consistente en el

desarrollo de una actividad o dirigida a la obtención de un resultado distinto de una obra o
suministro (artículo 17 LCSP).

A través de este contrato es perfectamente posible, pues, seleccionar un operador internacional,

previa definición de las condiciones de capacidad, habilitación, solvencia, experiencia y demás
que se establezcan, y adjudicarle la prestación de los servicios necesarios para el cumplimiento de
los objetivos que se han señalado en el Proyecto.

Para optar por esta modalidad de contrato de servicios, la característica principal a la que se debe
atender es la transferencia del riesgo operacional. Sintéticamente, el contrato de servicios no
transfiere el riesgo operacional al empresario, lo que significa que el poder adjudicador le
remunera íntegramente el precio establecido en la licitación, conforme a los parámetros definidos
en la misma y la oferta efectuada por aquel.

Todos los contratos públicos están sometidos al principio de riesgo y ventura (artículo 197 LCSP),
por el que el contratista se tiene que plegar al precio ofertado y a las vicisitudes que surjan en la
ejecución del contrato, pero en la modalidad de contrato de servicios recibirá la remuneración
acordada y esta no dependerá de la explotación del servicio ni de los riesgos inherentes al mismo.

3.1.1.2. Duración del contrato de servicios

Los contratos de servicios tienen una duración máxima de 5 años, incluidas prórrogas (artículo
29.4 LCSP). Este mismo precepto permite «excepcionalmente» establecer un plazo de duración
superior, «cuando lo exija el periodo de recuperación de las inversiones directamente relacionadas
con el contrato y estas no sean susceptibles de utilizarse en el resto de la actividad productiva del
contratista o su utilización fuera antieconómica, siempre que la amo rtización de dichas inversiones
sea un coste relevante en la prestación del servicio» pero, como se ha dicho, esta previsión es
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excepcional.

3.1.2. Modalidad 2: Contrato de concesión de servicios

3.1.2.1 Definición

El contrato de concesión de servicios tiene por objeto las mismas prestaciones que el contrato de
servicios (prestación de hacer consistente en el desarrollo de una actividad o dirigida a la
obtención de un resultado distinto de una obra o suministro), pero su contrapartida viene
constituida por el derecho a explotar los servicios objeto del contrato, o bien por dicho derecho
acompañado del de percibir un precio (artículo 15 LCSP).

3.1.2.2. Transferencia del riesgo operacional

Como ya hemos expuesto en anteriores apartados, es el rasgo definitorio de este tipo de contrato.
El artículo 15.2 LCSP dispone que el derecho de explotación de los servicios implicará la
transferencia al concesionario del riesgo operacional, en los términos señalados en el apartado
cuarto del artículo 14, que a su vez lo define así:

Artículo 14.4 LCSP: El derecho de explotación [del servicio], «deberá implicar la transferencia al
concesionario de un riesgo operacional en la explotación de dichas obras abarcando el riesgo de
demanda o el de suministro, o ambos. Se entiende por riesgo de demanda el que se debe a la
demanda real de las obras o servicios objeto del contrato y riesgo de suministro el relativo al
suministro de las obras o servicios objeto del contrato, en particular el riesgo de que la
prestación de los servicios no se ajuste a la demanda.
Se considerará que el concesionario asume un riesgo operacional cuando no esté garantizado
que, en condiciones normales de funcionamiento, el mismo vaya a recuperar las inversiones
realizadas ni a cubrir los costes en que hubiera incurrido como consecuencia de la explotación de
las obras que sean objeto de la concesión. La parte de los riesgos transferidos al concesionario
debe suponer una exposición real a las incertidumbres del mercado que implique que cualquier
pérdida potencial estimada en que incurra el concesionario no es meramente nominal o
desdeñable».

En resumen, la transferencia del riesgo operacional al contratista-concesionario significa que la

remuneración que obtenga de la explotación del servicio no le garantiza que vaya a recuperar las
inversiones ni a cubrir los costes de dicha explotación, y que el concesionario asume todos los
riesgos e incertidumbres del mercado, tanto cuando la demanda es inferior a la esperada, como
cuando es superior a la que su oferta es capaz de asumir.

3.1.2.3. Remuneración de la concesión

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De conformidad con lo dispuesto en el artículo 289 LCSP, el concesionario tiene derecho a las
contraprestaciones económicas previstas en el contrato, entre las que se incluirá, para hacer
efectivo su derecho a la explotación del servicio, una retribución fijada en función de su
utilización que se percibirá directamente de los usuarios o de la propia Administración.

Esas contraprestaciones económicas se denominan tarifas y tienen naturaleza de presta ción

patrimonial de carácter público no tributario. Es importante destacar que el concesionario puede
percibir esas tarifas directamente de los usuarios o de la propia Administración (o poder
adjudicador), es decir, que el contrato puede establecer que los usuarios abonen las tarifas
directamente al concesionario, pero también puede decir que es la Administración la que cobra las
tarifas de los usuarios y remunera al concesionario con el importe obtenido.

Pero, en todo caso, lo relevante a tener en cuenta es que la remuneración del concesionario, sea
directa por los usuarios o a través de la Administración, depende de la explotación del servicio y
asume los riesgos derivados de dicha explotación.

3.1.2.4. Posibilidad de que parte de la remuneración sea a través del pago de un precio

Como ya se ha citado, el artículo 15.1 LCSP establece que la contrapartida del contrato de
concesión de servicios puede venir constituida bien por el derecho a explotar los servicios objeto
del contrato o bien por dicho derecho acompañado del de percibir un precio.

Por lo tanto, es perfectamente posible que el poder adjudicador acuerde que parte de la
contrapartida de la concesión se perciba a través de la modalidad de pago de un precio.

No se establece un límite concreto o porcentual a dicho pago parcial de precio, sino que el límite
viene establecido por la obligatoria transferencia del riesgo operacional. La parte de
contraprestación que se satisfaga mediante el pago de un precio no puede eliminar ni reducir a un
límite desdeñable el riesgo operacional que debe asumir el concesionario.

El artículo 285.1.c) LCSP también dispone que los pliegos regularán la distribución de riesgos
entre la Administración y el concesionario en función de las características particulares del
servicio, si bien en todo caso el riesgo operacional le corresponderá al contratista.

Y ello sin perjuicio de las observaciones que se harán en el apartado correspondiente del presente
estudio de viabilidad acerca de la necesaria comprobación, en dete rminados casos, de la existencia
de una ayuda de Estado compatible con el derecho europeo.

3.1.2.5. Duración del contrato de concesión de servicios

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En virtud de lo dispuesto en el artículo 29.6 LCSP, los contratos de concesión de servicios tendrán
un plazo de duración limitado, el cual se calculará en función de los servicios que constituyan su
objeto y se hará constar en el pliego de cláusulas administrativas particulares.

Si la concesión de servicios sobrepasa el plazo de cinco años, la duración máxima será la que se
calcule razonable para que el concesionario recupere las inversiones realizadas para la explotación
de las obras o servicios, junto con un rendimiento sobre el capital invertido, teniendo en cuenta las
inversiones necesarias para alcanzar los objetivos contractuales específicos, e incluyendo tanto las
inversiones iniciales como las realizadas durante la vida de la concesión.

En cualquier caso, dado que se trata de un servicio no relacionado con la prestación de servicios
sanitarios, su duración máxima no podrá exceder, incluyendo las posibles prórrogas, de
veinticinco años. Si además comprende la ejecución de obras, puede tener una duración máxima
de cuarenta años.

Por ello, cabe concluir que esta modalidad de contratación encaja mejor en u n contrato de
duración prolongada, superior a cinco años, que el contrato de servicios analizado anteriormente,
siempre en función del cálculo razonado y razonable del período necesario para la r ecuperación de
las inversiones.

3.2 Conclusión. Modalidad contractual elegida.

De conformidad con las características anteriormente señaladas, teniendo en cuenta la duración

necesaria para la recuperación de las inversiones y costes, la opción por la transferencia del riesgo
operacional y su compatibilidad con la remuneración parcial mediante el pago de un precio, la
modalidad contractual por la que se opta es la del contrato de concesión de servicios.

4. Incidencia económica y social del proyecto

Se considera que el CIEB debe constituirse como una herramienta que fomenta la colaboración
entre lo público y privado, lo local e internacional, las startups y las corporaciones; por lo que
requiere la implicación de todos los agentes del ecosistema (administraciones públicas, empresas,
universidades, emprendedores, etc.) para que el CIEB dote de un escalón más de valor al
ecosistema emprendedor actual y alcanzar el retorno esperado.

De esta manera, se diferencian distintos ámbitos de impacto del CIEB en la economía de Bizkaia:

1. Creación de startups. Las empresas que se generen como fruto de la actividad del CIEB
15
 generarán unos determinados niveles de ingresos y empleo y también consumirán
servicios, lo cual revierte de manera positiva en la actividad económica de Bizkaia.
2. Actividad económica derivada de la puesta en marcha y operación del CIEB. Tanto la
actividad de puesta en marcha del CIEB como la actividad (personal de gestión y
operación, servicios, etc.) que desarrolla el concesionario a cargo de la gestión del CIEB,
con los ingresos provenientes de los arrendamientos de espacios a proyectos
emprendedores y startups, generan un impacto económico y empleo en la economía local.
3. Atracción de talento e inversión a Bilbao. La ambición y proyección internacional del
CIEB permitirán atraer profesionales que generen valor al e cosistema emprendedor por la
aportación de conocimiento o inversión en las startups. En términos económicos esto se
traduce directamente en el consumo que realicen estas personas durante su estancia e
indirectamente en el valor intangible que pueda generar su estancia en cuanto a
generación de marca y posicionamiento del Territorio.

Según estudios realizados sobre la base de modelos de referencia equiparables a la realidad de

Bizkaia, el potencial impacto del CIEB en la economía podría ser superior a los 2 00 millones de
Euros con generación de más de 1.300 puestos de trabajo a lo largo de los 15 años de duración del
proyecto.

5. Previsiones sobre la demanda de uso

Las previsiones de uso de las instalaciones y servicios puestos a disposición de los usuarios están
basadas en la propia experiencia de BEAZ y en un análisis comparativo de diversos centros
internacionales destinados al desarrollo del emprendimiento.

16
Las estimaciones contemplan la capacidad de uso de las instalaciones, atendiendo a los metros
cuadrados disponibles en cada una de las fases en que está previsto desarrollar el proyecto y al
número de personas por metro cuadrado, previéndose una ocupación escalonada en el tiempo.
La distribución estimada de las fases del proyecto es la siguiente:
 Fase 1: Plantas 6 a 9. 4 plantas que suman 4.085,67 m2. En la planta 7 existe una terraza
de 234 m2. Fecha prevista de entrada en servicio año 1.
 Fase 2: Plantas 10 a 14. 5 plantas que suman 3.897,95 m2. Fecha prevista de entrada en
servicio año 3.
 Fase 3: Plantas 15 y 16. 2 plantas que suman 1.559,18 m2. Fecha prevista de entrada en
servicio año 5.

Además, se ha previsto una Fase 0 de prelanzamiento del proyecto, cuya duración comprenderá el
periodo entre la concesión del servicio y la entrega efectiva de los espacios en los que se
desarrollará el CIEB, en la que el concesionario establecerá la estructura de personal y comenzará
la labor comercial que aseguren el cumplimiento de los hitos planteados en el proyecto.

6. Estudio económico y justificación de la viabilidad financiera

Se incluye un detallado desglose de los principales parámetros económicos que se han tomado en
consideración para la elaboración de este estudio.

A continuación se desarrollan los fundamentos justificativos de esas cifras.

17
6.1. Cuenta de resultados

18
6.2. Ingresos

6.2.1. Ubicación de empresas en el CIEB

Los ingresos provienen de las tarifas que, como contraprestación, paguen al concesionario las
empresas usuarias del CIEB (startups, corporaciones y profesionales independientes que prestan
servicios a aquellas) y del precio que abonará la entidad adjudicadora.

Las tarifas que deben abonar se han establecido a partir de estudios comparativos con centros de
emprendimiento ubicados en ciudades con características socioeconómicas similares a Bilbao,
siempre en función de la superficie a ocupar, de su configuración y de los servicios a prestar, con
el siguiente resultado:

 Espacios de coworking abiertos: Configurados como espacios individuales no

permanentes (es decir, sin asignación concreta estable). Se ha calculado que el 3% de la
superficie estaría destinada a este tipo de espacio. La tarifa para este espacio, a los efectos
de este estudio, será de 245 €/mes.
Este tipo de espacios podría incluir servicios como:
 Abierto 24/7.
 Acceso a Internet de alta velocidad.
 Uso gratuito de impresoras.
 Acceso a cocina con café, fruta y snacks gratis.
 Reserva gratuita de salas.
 Esta modalidad podría permitir también contratación diaria o semanal.
 Espacios de coworking dedicados: Configurados como espacios individuales permanentes
(con asignación concreta y estable). Se ha calculado que el 7% de la superficie estaría
destinada a este tipo de espacio. La tarifa para este espacio, a los efectos de este estudio,
será de 324 €/mes.
Este tipo de espacios podría incluir servicios como:
 Abierto 24/7.
 Acceso a Internet de alta velocidad.
 Uso gratuito de impresoras.
 Acceso a cocina con café, fruta y snacks gratis.
 Reserva gratuita de salas.
 Servicio de conserjería, incluyendo mensajería.
 Armario bajo candado.
 Espacios de oficina para startups: Configurados como espacios individuales d entro de una
oficina cerrada para la empresa. Se ha calculado que el 23% de la superficie estaría
destinada a este tipo de espacio. La tarifa para este espacio, a los efectos de este estudio,
será de 417 €/mes.

19
 Este tipo de espacios podría incluir servicios como:
 Abierto 24/7.
 Acceso a Internet de alta velocidad.
 Uso gratuito de impresoras.
 Acceso a cocina con café, fruta y snacks gratis.
 Reserva gratuita de salas.
 Servicio de conserjería, incluyendo mensajería.
 Armario bajo candado.
 Logo de la startup en la oficina.
 Acceso gratuito a otras ubicaciones del concesionario.
 Espacios de oficina para tractoras: son espacios individuales dentro de una oficina cerrada
para la empresa. Se ha calculado que el 7% de la superficie estaría destinada a este tipo de
espacio. La tarifa para este espacio, a los efectos de este estudio, sería de 1.200 €/mes.
Este tipo de espacios podría incluir servicios como:
 Abierto 24/7.
 Acceso a Internet de alta velocidad.
 Uso gratuito de impresoras.
 Acceso a cocina con café, fruta y snacks gratis.
 Reserva gratuita de salas (sin límite).
 Servicio de conserjería, incluyendo mensajería.
 Armario bajo candado.
 Logo de la startup en la oficina.
 Acceso gratuito a otras ubicaciones del concesionario.
 Reportes de información periódicos sectoriales de interés para la empresa
tractora.

6.2.2. Carencia

El concesionario dispondrá de 12 meses de carencia en el pago de la renta en cada una de las

fases; la carencia se aplicará únicamente para los metros cuadrados correspondientes a la fase en
cuestión.

6.3. Gastos Operativos

Los conceptos de gasto que se han tenido en cuenta para la elaboración de este estudio son los
asociados de manera razonable a la gestión de un emplazamiento de estas características y con l a
finalidad pretendida.

A continuación, se analizan estos conceptos de gasto:

20
6.3.1 Canon

Este epígrafe de gasto es la cantidad que abonará el concesionario, por la utilización de los bienes
y servicios objeto de la concesión y se ha calculado de acuerdo con los siguientes criterios:
 Utilización de las plantas asignadas al proyecto: 24€/m2 mes, que incluye los siguientes
conceptos:
 Utilización del espacio: por las plantas asignadas al proyecto, 16 €/m2 mes
 Gastos de mantenimiento integral: 3 €/m2 mes. Incluye un mantenimiento
integral del equipamiento del edificio, entendiendo como tal la reposición de
todos los repuestos y equipos que puedan verse deteriorados para edificios recién
rehabilitados.
 Gasto de seguridad: 2 €/m2 mes. Incluye un servicio de vigilancia de seguridad
sin arma 24 horas/365, incluyendo el propio sistema de seguridad.
 Gasto de limpieza: 2,6 €/m2 mes. Incluye limpieza general y de los puestos de
trabajo.
 Gasto de aseguramiento: 0,4 €/m2 mes.
 Utilización de la terraza asignada al proyecto: 7,5€ mes/m2.

6.3.2. Gastos de Personal

Este epígrafe comprende las retribuciones al personal, cualquiera que sea la forma o el concepto
por el que se satisfacen e incluye las cuotas de la Seguridad Social a cargo de la empresa y los
demás gastos de carácter social, que en este caso comprenden también un paquete de beneficios
sociales a los empleados, más los gastos de formación y los derivados de los necesarios procesos
de selección.

Se estima adecuada una estructura de personal consistente e n dos personas en fase de

prelanzamiento (Fase 0) y siete personas en la primera fase, a las que se añadiría un refuerzo de
cuatro personas adicionales en una segunda fase. Esta plantilla se encargará de la gestión integral
del CIEB, incluyendo la dirección, actividad comercial y operativa, así como el soporte a estas
áreas.

A esa estructural laboral se aplica un salario medio ajustado a la realidad empresarial actual de
41.500€ y un sobrecoste para cubrir costes de seguridad social, beneficios sociales, f ormación y
selección de personal.

6.3.3. Gastos de Cafetería

Este apartado se refiere al gasto que supone un equipamiento habitual de una cafetería gratuita en

21
este tipo de espacios, calculándose un coste aproximado por unidad de productos disponibles
(café, frutas y snacks) a razón de 1 euro por persona y día.

6.3.4. Gastos Comerciales

Este apartado incluye los gastos directamente relacionados con las actuaciones encaminadas a la
venta del servicio que se ofrece y acciones de marketing de distinta tipo logía, entendiendo que la
actividad comercial debería ser más intensa durante los primeros años de funcionamiento del
CIEB.

6.3.5. Otros gastos

Se incluyen en estos apartados gastos de naturaleza diversa, pero recurrentes, en la actividad

empresarial:
 Prevención de riesgos laborales.
 Auditorías contables.
 Auditorías de calidad.
 Legal.
 Protección de datos.
 Mantenimiento informático y licencias.
 Seguros.
 Mensajería y envíos postales.
 Gastos de viaje.
 Alquiler de impresoras.
 Varios para otros imprevistos.

6.3.6. Suministros

Este epígrafe incluye gastos en electricidad, teléfono (incluyendo internet) y agua.

6.3.7. Consumibles

Este epígrafe comprende el conjunto de materiales de oficina que se consumen con el uso.

6.3.8. Gastos financieros

Este apartado incluye todos aquellos gastos en los que incurre una empresa como consecuencia del
uso de capitales puestos a su disposición por terceras personas.

6.3.9. Amortizaciones

22
Este apartado incluye la estimación de la depreciación de los bienes que se utilicen.

6.4. Otros

6.4.1. Inflación

Para el estudio, se ha estimado una inflación del 2% anual.

6.4.2. Tasa de ocupación

La previsión de ocupación del total de espacio disponible durante las fases previstas es la
siguiente:

6.4.3. Impuestos

En este apartado se contempla únicamente el Impuesto sobre Sociedades aplicable en Bizkaia a

empresa pequeña.

7. Precio del contrato de concesión

Tal y como se establecía en el punto 3 de este documento, mediante el contrato de concesión de

servicios se establece el derecho del concesionario de explotar los servicios objeto del contrato,
además de poder percibir un precio en concepto de los servicios prestados.

En concreto, se ha establecido un precio que, en función del cumplimiento de objetivos de

dimensionamiento del CIEB, alcanzaría los 10.008.990€ en 15 años, en caso de que se llegaran a
abrir las tres fases previstas y establecidas en el punto 5 de este documento.

23
Incluido en este precio, se cubren unos costes de prelanzamiento para la fase 0 de 585.000 €, que
deberán emplearse para:
 Establecer la estructura de personal y comenzar la labor comercial, para asegurar el
cumplimiento de objetivos del contrato en los años posteriores.
 Redacción del proyecto básico y de actividad. En base al objeto principal de la licitación y
a la oferta pormenorizada del licitante, trabajo de redacción del proyecto básico del
conjunto de la ocupación máxima prevista (con la pormenorización de los ajustes que
hubiera lugar a producirse con la entrada en funcionamiento de cada fase) y trabajo de
desarrollo de las características habilitantes para la formalización de la actividad (incluso
para la obtención de licencia de actividad clasificada, si fuese necesaria), por parte de las
administraciones competentes.
 Redacción del proyecto de ejecución. Redacción con la base de la pormenorización
técnica que aporte la empresa licitante en su oferta, del documento de Proyecto de
Ejecución, que permita la justificación de la viabilidad técnica del equipamiento previsto
conforme a la normativa vigente, la licitación de las obras conforme a la Ley de Contratos
del Sector Público, y el desarrollo y ejecución de la obra conforme a la normativa vig ente,
conteniendo el diseño, representación de las soluciones técnicas constructivas y de
cálculo, planos de detalle, anejos técnicos justificativos, especificaciones detalladas,
programación temporal de la ejecución del proyecto, presupuesto detallado, fi rma del
autor y visado colegial.

Además del dimensionamiento, el precio se establece en función de los siguientes conceptos que
el concesionario deberá garantizar:
 Exclusividad en la zona norte de España (País Vasco, Navarra, Cantabria, Asturias,
Galicia, Castilla y León, Aragón, La Rioja) durante los 15 años de duración del contrato.
Además, el concesionario se compromete a no iniciar nuevos CIEs en España desde la
fecha de inicio de la concesión del servicio hasta que la tasa de ocupación de la Fase 2
supere el 80%.
 Disponer de una oficina de 6 puestos en la planta 6 del edificio para BEAZ, además de
acceso mediante tarjeta a los espacios comunes y salas de reunión para todas las personas
técnicas de BEAZ.
 Disponer para BEAZ de una oficina de 4 puestos o equivalentes en espacio abierto de
coworking, en otros otras ubicaciones centros internacionales de emprendimiento en las
que el concesionario disponga (presentes o futuras), con un límite máximo de 15
ubicaciones.
 Posibilidad de Uso gratuito por parte de BEAZ del auditorio y resto de zonas de
eventos/presentaciones del CIEB.
 Compromiso de que Beaz dispondrá de información concreta sobre las startups y
empresas con las que el concesionario contacte en cualquier actividad con potencial de
atracción de empresas a Bizkaia.

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  Difusión internacional por parte del concesionario, entre las startups y empresas de su red
internacional de centros de emprendimiento, de los programas, proyectos, llamamientos,
convocatorias, calls y demás iniciativas de carácter internacio nal que promueva BEAZ.
 Organización de un evento de alcance internacional en Bilbao anualmente por parte del
concesionario.
 Organización de 3 eventos anuales en otros centros de emprendimiento que el
concesionario gestione a nivel internacional, para promocionar las empresas ubicadas en
el CIEB, el propio CIEB y el Territorio.
 Las acciones formativas, encuentros, eventos, etc. que el concesionario celebre con
empresas del CIEB irán coordinadas con BEAZ, que podrá participar en dichas
actividades.
 BEAZ podrá publicar, bajo marca propia, información sobre todas las actividades que se
lleven a cabo en el CIEB.
 BEAZ dispondrá de información actualizada sobre la relación de personas emprendedoras
y empresas ubicadas en el CIEB.

En función de este precio establecido, la cuenta de resultados mostraría la siguiente variación:

25
26
8. Otros

8.1. Existencia de una posible ayuda de Estado

La inversión es viable por sí misma, por lo que no se prevé ningún tipo de ayuda o subvención de
las distintas Administraciones Públicas para el desarrollo de servicio.

8.2. Impacto de la concesión en la estabilidad presupuestaria

Dado que se propone una gestión indirecta a través de una concesión de servicios a riesgo y
ventura del concesionario y con transferencia del riesgo operacional, la concesión no afecta a la
estabilidad presupuestaria de la concedente.

9. Conclusión

Con las estimaciones y parámetros analizados, económicamente el proyecto es rentable,

obteniéndose una rentabilidad de 13.356.677 € en un periodo de 15 años. Desde el punto de vista
financiero, el proyecto es solvente, al mantener a lo largo del periodo analizado por encima del
umbral de insolvencia.

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