Índice

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Prólogo.............................................................................................. 1
Introducción. ..................................................................................... 5

Capítulo I
Breve estudio del sistema registral chileno.
Inspiración y funcionamiento
Primera parte: Referencia histórica. ................................................ 11
I. La publicidad registral. Orígenes y evolución ......................... 12
A. Estudio breve de la publicidad registral en el derecho
hebreo, griego y egipcio........................................................ 13
(i) El derecho hebreo........................................................... 13
(ii) El derecho griego........................................................... 15
(iii) El derecho egipcio.......................................................... 17
B. Estudio breve de la publicidad registral en el derecho
romano y en el derecho alemán............................................. 18
(i) El Derecho romano........................................................ 18
(a) El período primitivo................................................ 18
(b) El período clásico.................................................... 20
(c) El período justinianeo.............................................. 21
(ii) El derecho germánico..................................................... 22
(a) El período primitivo................................................ 23
i) La Gewere......................................................... 23
ii) La Auflassung................................................... 24
iii) Los libros registrales......................................... 26
(b) El período de influencia romanista.......................... 28
(c) El período de superación......................................... 30
II Índice

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II. La inspiración tras las ideas de don Andrés Bello .................. 31

III. Los principios de derecho registral que recoge nuestro
sistema.......................................................................................... 33
A. Principios de derecho registral inmobiliario formal ............. 35
(i) Principio de tracto sucesivo........................................... 35
(ii) Principio de rogación..................................................... 36
(iii) Principio de legalidad..................................................... 37
(iv) Principio de prioridad..................................................... 37
B. Principios de derecho registral inmobiliario material . ......... 38
(i) Principio de inscripción................................................. 38
(ii) Principio de publicidad.................................................. 39
(iii) Principio de fe pública registral..................................... 40
(iv) Principio de legitimación............................................... 41
IV. Legislación especial: D.L. Nº 2.695............................................ 42
A. Requisitos y operatividad del D.L. Nº 2.695......................... 43
B. D.L. Nº 2.695: ¿eficiencia versus seguridad jurídica? ......... 44
Segunda parte: El Registro Conservatorio de Bienes Raíces . ........ 46
I. El Conservador de Bienes Raíces .............................................. 47
A. Nombramiento y requisitos.................................................... 49
B. De la remuneración y aplicación de normas relativas
a notarios .............................................................................. 49
II. Libros que debe llevar el Conservador de Bienes Raíces . ....... 50
A. El índice general ................................................................... 51
B. El repertorio .......................................................................... 51
C. El registro ............................................................................. 52
III. La inscripción en el derecho registral inmobiliario chi-
leno .............................................................................................. 53
A. Naturaleza de la inscripción................................................... 54
B. Funciones de la inscripción .................................................. 55
(i) Realización de la tradición ............................................ 55
(ii) Historia y publicidad del inmueble................................ 55
(iii) Requisito, prueba y garantía de la posesión................... 56
(iv) Solemnidad de ciertos actos o contratos........................ 57
C. Forma de la inscripción, cómo, cuándo y dónde se ins-
cribe....................................................................................... 58
(i) Forma y contenido......................................................... 58
Índice III

Página

(ii) Orden y confección de la inscripción, lugar y plazo

para inscribir.................................................................. 59
D. Requerimiento de la inscripción, los títulos que pueden
o deben inscribirse y su anotación en el Repertorio.............. 60
(i) Quién solicita la inscripción y la obligación del
Conservador de inscribir................................................ 60
(ii) Títulos que deben o pueden inscribirse. La ano-
tación en el Repertorio................................................... 61
E. La inscripción de títulos anteriores al Reglamento y la
inscripción por avisos............................................................ 64
F. De las subinscripciones y las cancelaciones.......................... 65
(i) Las subinscripciones...................................................... 65
(ii) Las cancelaciones........................................................... 66
IV. Estudio de la encuesta CASEN 2009 respecto a la pose-
sión inscrita en nuestro país........................................................ 67
A. Ideas previas respecto a la encuesta y su relación con
la inscripción ........................................................................ 67
B. Análisis de los resultados contenidos en la encuesta
CASEN.................................................................................. 68
(i) Pregunta V1: ¿Su hogar, bajo qué situación ocupa
el sitio? .......................................................................... 69
(ii) Pregunta V2: ¿Cuál es la situación de esta propie-
dad en el Conservador de Bienes Raíces?...................... 71
(iii) Comparación de resultados de la encuesta CASEN
de los años 1990 y 2009................................................. 73
(iv) Conclusiones que nos entrega la encuesta CASEN........... 74
V. Responsabilidad del Conservador ............................................. 75
A. Regulación orgánica.............................................................. 76
B. La función calificadora ......................................................... 77

Capítulo II
El sistema registral inmobiliario hoy:
análisis de sus problemáticas e imperfecciones

Primera parte: Problemáticas de tipo funcional. ............................. 79

I. Inscripciones paralelas, inscripciones de papel y reinscrip-
ciones . ......................................................................................... 80
IV Índice

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A. Existencia de inscripciones paralelas ................................... 80

(i) Concepto........................................................................ 80
(a) Definiciones de la doctrina extranjera..................... 81
i) Definición de Américo Atilio Cornejo.............. 81
ii) Definición de Ramón María Roca Sastre.......... 81
iii) Definición de Luis Díez-Picazo y Antonio
Gullón .............................................................. 82
(b) Definiciones de la doctrina nacional....................... 83
i) Definición de la Fundación Fernando
Fueyo Laneri..................................................... 83
(ii) Casos de dobles inscripciones y normas legales
o reglamentarias que permiten su existencia.................. 84
(a) Dobles inscripciones generadas por el artículo
693 del Código Civil............................................... 84
(b) Dobles inscripciones generadas por la omi-
sión de la cancelación.............................................. 85
(c) Dobles inscripciones generadas a partir del
artículo 14 del Reglamento del Registro Con-
servatorio de Bienes Raíces..................................... 86
(d) Dobles inscripciones generadas a partir del
artículo 15 del D.L. Nº 2.695................................... 87
(e) Dobles inscripciones generadas por rechazo
del título que se desea inscribir............................... 88
(f) Dobles inscripciones generadas por el artículo
694 del Código Civil............................................... 88
(g) Dobles inscripciones generadas por la “ano-
tación marginal” ..................................................... 89
(iii) Principios vulnerados..................................................... 90
(a) El principio de tracto sucesivo................................ 90
(b) El principio de publicidad....................................... 91
(c) El principio de fe pública registral.......................... 91
(d) El principio de legitimación.................................... 92
(iv) Criterios existentes para solucionar los casos de
inscripciones paralelas................................................... 92
(a) Prevalencia de la primera inscripción en el
tiempo...................................................................... 92
Índice V

Página

(b) Prevalencia de la inscripción que va acompa-

ñada de la posesión material.................................... 94
(c) Prevalencia de la inscripción que se concatena
mejor con inscripciones anteriores.......................... 95
(d) Nuestra opinión....................................................... 96
B. Inscripciones de papel............................................................ 99
(i) Concepto........................................................................ 99
(ii) Causas que generan inscripciones de papel................... 101
(iii) Principios vulnerados..................................................... 104
C. Reinscripciones...................................................................... 105
(i) Concepto........................................................................ 105
(ii) Principios vulnerados..................................................... 106
II. Escasa coordinación entre Registro y catastro........................ 107
A. Imposibilidad de constatar la realidad de los predios e
inexigibilidad de planos......................................................... 108
B. Ausencia de herramientas tecnológicas................................. 110
C. Indisponibilidad de información certera de la realidad
predial.................................................................................... 111
D. Falta de rigor y obsolescencia en la individualización
de los inmuebles.................................................................... 111
(i) La designación defectuosa y obsoleta, y el Con-
servador.......................................................................... 113
(ii) La designación defectuosa y obsoleta, y los ter-
ceros............................................................................... 114
(iii) Soluciones al problema.................................................. 115
(a) Soluciones aplicadas en la actualidad...................... 116
i) La presentación de minutas y de escritu-
ras públicas que rectifican lo contenido
en la inscripción................................................ 116
ii) El recurso a las reglas de la compraventa
de un predio rústico en relación a su ca-
bida.................................................................... 117
(b) Soluciones propuestas............................................. 120
i) Designación de la superficie del predio
objeto del acto de inscripción........................... 120
ii) Utilización de herramientas tecnológicas............ 120
VI Índice

Página

iii) Obligación de acompañar un plano al acto

de inscripción.................................................... 121
iv) Instauración de un catastro propio del
Conservador de Bienes Raíces.......................... 121
III. Ambigüedad y escasa publicidad del procedimiento de
primera inscripción. ..................................................................... 122
A. Escasas medidas de publicidad exigidas .............................. 123
B. Inexistencia de las sanciones que acarrea la omisión a
los requisitos prescritos......................................................... 124
IV. Problemas generados por la información contenida en
los registros e inscripciones. ...................................................... 125
A. La información contenida en las inscripciones es re-
petitiva................................................................................... 125
(i) Problemas que ello genera............................................. 126
(ii) Soluciones...................................................................... 126
B. La información contenida en las inscripciones es in-
completa................................................................................. 127
(i) Problemas que ello genera............................................. 128
(ii) Soluciones...................................................................... 128
C. La existencia de títulos que “pueden inscribirse” im-
pide la publicidad en términos completos............................. 128
Segunda parte: Problemáticas derivadas ......................................... 129
I. Excesiva complejidad para realizar estudios de títulos ........... 129
A. La utilización del llamado “Folio personal”.......................... 131
(i) Concepto........................................................................ 131
(ii) Técnica utilizada en Chile.............................................. 132
(iii) Beneficios y desventajas del folio personal................... 133
(a) Ventajas del folio personal....................................... 134
(b) Desventajas del folio personal................................. 134
(iv) Principio de especialidad o determinación..................... 135
(v) Principio de publicidad registral formal......................... 136
(vi) Principio de publicidad registral material...................... 137
(vii) Beneficios y desventajas del folio real........................... 138
(a) Ventajas del folio real.............................................. 138
(b) Desventajas del folio real........................................ 140
(viii) Nuestra opinión.............................................................. 140
Índice VII

Página

B. La deficiente información contenida en los certificados

emitidos por el Conservador.................................................. 141
(i) Solución propuesta......................................................... 142
II. Organización, acceso a la información y costos. Inefi-
ciencia del sistema....................................................................... 142
A. Elección, duración de los Conservadores de Bienes
Raíces, y su fiscalización....................................................... 143
(i) De la elección de los Conservadores.............................. 144
(ii) Duración en el cargo de los Conservadores................... 145
(iii) De la fiscalización de los Conservadores....................... 146
(iv) De la responsabilidad..................................................... 146
(a) De la naturaleza de las funciones del Conser-
vador de Bienes Raíces............................................ 147
(b) Clases de responsabilidad a las que está sujeto
el Conservador de Bienes Raíces............................ 147
(i) Responsabilidad civil........................................ 148
(ii) Responsabilidad penal...................................... 150
(iii) Responsabilidad funcionaria............................. 150
(iv) Otras clases de responsabilidad........................ 151
(v) La calificación registral en nuestro sistema................... 152
(a) Calificación registral y su vinculación con la
responsabilidad del Conservador............................. 152
(b) Nuestra posición...................................................... 153
(vi) Número de Conservadores y distribución de las
cargas.............................................................................. 154
(a) Caso particular del Conservador de Bienes
Raíces de Santiago................................................... 154
(b) Soluciones propuestas............................................. 157
(c) Problemas derivados de las soluciones que se
proponen.................................................................. 159
(vii) El procedimiento de reconstitución de inscrip-
ciones en los diversos Conservadores de Bienes
Raíces............................................................................. 161
(a) Legislación actual y problemas que ella genera.......... 161
i) Los aranceles que pueden ser cobrados
por los Conservadores de Bienes Raíces.......... 161
VIII Índice

Página

(ii) Los problemas que genera el procedimien-

to contemplado en la Ley Nº 16.665................. 163
(b) Soluciones................................................................ 164
i) Solución al cobro de aranceles.......................... 164
ii) Solución a la vaguedad terminológica.............. 165
B. Inexistencia de acceso a la información en términos
amplios. Falta de información en línea y “24 x 7”................ 165
C. Costos.................................................................................... 167
(i) Efectiva publicidad y cobro de aranceles....................... 168
(ii) Retardo en los trámites................................................... 169
(iii) Soluciones propuestas.................................................... 170

Capítulo III
Análisis crítico a las propuestas contenidas en el
proyecto de ley que reforma el Sistema Registral y Notarial
Primera parte: La necesidad de un cambio sustancial en nues-
tro sistema registral inmobiliario. ................................................... 173
Segunda parte: Proyectos de reforma . ............................................ 176
I. Proyecto de Rafael Barahona .................................................. 177
A. El proyecto de reforma.......................................................... 177
B. Las posturas que se contemplan ........................................... 178
C. Nuestra opinión sobre el proyecto......................................... 180
II. Proyecto de José Claro Vial...................................................... 182
A. Nuestra opinión sobre el proyecto ........................................ 183
III. Proyecto de ley de la Asociación de Notarios y Conser-
vadores y Archiveros Judiciales de Chile ................................. 184
A. Nuestra opinión sobre el proyecto......................................... 185
IV. Proyecto de la Fundación Fernando Fueyo Laneri................... 186
A. Estudio de las bases orgánicas de reforma............................ 186
B. Nuestra opinión sobre el proyecto......................................... 188
Tercera parte: La posición de los Conservadores de Bienes
Raíces ante el cambio. ....................................................................... 188
I. Argumentos de quienes apoyan un cambio moderado del
sistema.......................................................................................... 189
Índice IX

Página

II. Argumentos de quienes apoyan un cambio mínimo del

sistema.......................................................................................... 191

III. Conclusiones. .............................................................................. 191

Cuarta parte: Estudio crítico del Mensaje Nº 1.234-355, que
inicia la reforma al sistema registral y notarial............................ 193

I. Ideas matrices del proyecto de ley............................................. 194

II. Sistematización del proyecto de ley........................................... 195
III. Estudio de los libros del proyecto de ley. ................................ 196
A. Libro Primero: Conservadores............................................... 196
(i) Organización de los Conservadores de Bienes
Raíces............................................................................. 196
(ii) Nombramiento de los Conservadores............................ 197
(iii) Deberes, prohibiciones, infracciones y su sanción.......... 198
(iv) De los registros de inmuebles........................................ 199
(v) Estudio crítico del primer capítulo del proyecto
de ley.............................................................................. 202
B. Libro Segundo: Notarios Públicos......................................... 206
C. Libro Tercero: Plataforma Registral y Notarial Elec-
trónica o Portal....................................................................... 206
(i) Menciones previas.......................................................... 206
(ii) Disposiciones generales................................................. 207
(iii) De la administración del portal...................................... 209
(iv) Obligaciones de los Conservadores respecto al
portal.............................................................................. 209
(v) Obligaciones de los notarios respecto al portal.............. 210
(vi) Estudio crítico del tercer capítulo del proyecto de
ley................................................................................... 210
D. Libro Cuarto: Aranceles de Conservadores y Notarios......... 211
(i) Críticas al libro cuarto del proyecto............................... 212
E. Libro Quinto: Superintendencia de Quiebras y Registros......... 212
(i) Críticas al libro quinto del proyecto............................... 216
F. Título Final............................................................................ 218
G. Estudio de las disposiciones transitorias................................ 218
(i) Análisis crítico de las disposiciones transitorias............ 221
Conclusiones...................................................................................... 225
X Índice

Página

Bibliografía........................................................................................ 229
1. Obras generales........................................................................ 229
2. Obras especializadas................................................................ 230
3. Memorias de prueba................................................................. 231
4. Artículos de revistas y conferencias......................................... 231
5. Prensa escrita o electrónica...................................................... 234
6. Leyes y proyectos de ley.......................................................... 234