1

CONTRATO DE TRANSACCIÓN DE DESOCUPACIÓN Y ENTREGA, que

celebran por una parte el (la, los)
______________________________________________, que para efectos
del presente contrato se le designa como “LA (El) PROPIETARIA (O)” y por
la otra parte los (las, los) _____________________________, a quien se les
denomina como “LOS OCUPANTES”, y a “LA PROPIETARIA (O)” y “LOS
OCUPANTES”, se les denominará como “LAS PARTES”; contrato que
celebran respecto de LOCAL COMERCIAL que se encuentra construido en el
interior de la propiedad marcada como Lote _, Manzana _, Región _,
Ubicado en la Avenida __, No. __, entre calles __ y ___ de la Ciudad de
Bacalar, Municipio de Bacalar, Quintana Roo. Ambas partes con el objeto
de resolver y prevenir controversias futuras se sujetan al tenor de las
siguientes declaraciones y cláusulas:

DECLARACIONES:

PRIMERA . - “LA PROPIETARIA”, declara:

a) Generales:
C. ____________________________________, manifiesta ser de
nacionalidad mexicana, mayor de edad por haber nacido el día ___ de
junio de _______, de ocupación _________, estado civil: ________,
originaria de la Ciudad de ______, Estado de Quintana Roo, con Clave
Única de Registro de Población _______________, con domicilio en la
Calle ____, No_____, entre Avenidas ____ y ____, Col. __________,
en la Ciudad de Bacalar, Quintana Roo.

b) Que es la única y legitima propietaria, y en posesión de la propiedad

identificado como Lote ___, Manzana _______, Región ____,
Ubicado en la Avenida _____, No. ______, entre calles ______ y
_____ de la Ciudad de Bacalar, Municipio de Bacalar, Quintana
Roo dentro del cual esta construido ________ locales comerciales
 2

numerados de ____ al ____, los cuales se dan en arrendamiento.

Actualmente se encuentra disponible el local comercial marcado con el
numero ______ con medidas de 4 metros de ancho por 6 metros de
largo, con una superficie de _______ metros cuadrados y cuenta con
baño.
c) El Local Comercial descrito en el inciso que antecede es su voluntad
darlo en arrendamiento para el uso exclusivo ________________.
d) Que cuenta con la capacidad jurídica y facultades legales suficientes,
bastantes y necesarias para obligarse y firmar el presente contrato.

SEGUNDA. – “EL OCUPANTE”, declara:

a) Generales
_________________, ser de nacionalidad mexicana, mayor de edad
por haber nacido el día ____ de junio del año ____ con Clave Única de
Registro de Población ___________, con domicilio en el Lote ____,
Manzana ____, Región ______, Ubicado en la Avenida _____, No.
_____, entre calles _____ y _____ de la Ciudad de Bacalar,
Municipio de Bacalar, Quintana Roo.

b) Que tienen plena capacidad para contratar y obligarse a las cláusulas

del presente contrato.

c) Que previamente a la celebración del presente contrato se ha

cerciorado personalmente de la ubicación, medidas y estado de
conservación que actualmente tiene el local comercial objeto del
presente contrato, y manifiestan su voluntad y deseo para ocuparlo y
adaptarlo para uso exclusivo de habitación.

TERCERA. - “LAS PARTES” contratantes, declaran que habiendo llegado a

un acuerdo bilateral de voluntades para la ocupación del local comercial
objeto del presente instrumento jurídico, han decidido celebrar este contrato
 3

de transacción como medio eficaz para prevenir controversias futuras

originadas por la ocupación y desocupación del local comercial descrito en la
Declaración Primera inciso b) que antecede, “LAS PARTES” están de
acuerdo a que se le otorgue firmeza y validez de sentencia ejecutoriada y
cosa juzgada a los acuerdos que se obligan en las siguientes Cláusulas.

CLÁUSULAS
PRIMERA. – “LA PROPIETARIA”, autoriza y permite a “EL OCUPANTE” y
este aceptan la ocupación del local comercial marcado con el numero
______, descrito en las declaraciones del inciso b) de este contrato, para
darle uso exclusivo de _________________, sujetándose a los términos y
condiciones que se pactan en las cláusulas de este contrato.
SEGUNDA. - El presente contrato se celebra por un plazo forzoso de
_______ años, que iniciará y comenzará a computarse a partir del día
_______ del mes de ________ del año ______ y fenecerá el día ______ de
______ del año _________, fecha en que “EL OCUPANTE” entregará limpio
y desocupado a “EL PROPIETARIO” el cuarto habitacional objeto de este
contrato.
TERCERA. – por cada mes de ocupación del local comercial objeto del
presente contrato “EL OCUPANTE”, se obliga a pagar a “LA
PROPIETARIA” de manera mensual y anticipada al mes de ocupación, la
cantidad de $2,000.00 (Dos mil Pesos 00/100 M.N.). Los pagos a los que
hace referencia esta cláusula se realizaran directamente en efectivo a “LA
PROPIETARIA”, en el domicilio de LA PROPIETARIA que se señaló en el
apartado de generales. El precio pactado antes mencionado se incrementará
a un porcentaje del ______% por ciento anual.
CUARTA. - “EL OCUPANTE” se obliga a pagar por concepto de ocupación
la cantidad pactada en la cláusula que antecede a favor de “EL
PROPIETARIO”, dentro de los primeros cinco días del inicio de cada mes de
ocupación, es decir, del día ____ cinco al día _____ diez de cada mes
durante el plazo pactado del contrato, mas el monto equivalente a un mes de
 4

renta por concepto de deposito en garantía, mismo que le será devuelto a los
30 días posteriores al vencimiento del plazo de ocupación previa
comprobación de que no existen adeudos del local comercial.
QUINTA. - “EL OCUPANTE” pagará de manera anticipada la cantidad pacta
y dentro de los plazos establecidos en las cláusulas TERCERA Y CUARTA
que antecede a favor de “LA PROPIETARIA”, en las formas que a
continuación se describe:
“LOS OCUPANTES” pagaran el monto total pactado de manera mensual y
anticipada al mes de ocupación directamente a LA PROPIETARIA.
SEXTA. - Todo mes de ocupación es completo y se cubrirá íntegramente por
adelantado dentro de los plazos establecidos en la cláusula Cuarta de este
contrato, no importando si “EL OCUPANTE” lo ocupa una sola parte del
mes o de manera parcial, ya que la ocupación se le entrega de manera total
por el término de _________ años convenidos, siendo únicamente causa de
recisión el incumplimiento de los acuerdos establecidos en las cláusulas de
este contrato. “EL OCUPANTE”, no podrá dejar de pagar las rentas por la
ocupación de la propiedad objeto del presente contrato por ningún motivo o
causa; excepcionalmente en caso fortuito o de fuerza mayor: ese derecho a
favor del ocupante, consistente en que está autorizado a no cumplir con su
obligación de pago inherente al contrato de arrendamiento, cuando quede
impedido para usar totalmente el bien arrendado, siempre que ese
impedimento derive de caso fortuito o fuerza mayor. Derecho que es
correlativo de la obligación ordinaria de pagar renta, que se genera por el
uso y goce del bien arrendado, porque existen ocasiones en que el
incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor, como
cuando deja de poder usar y gozar del bien arrendado por causa de un
acontecimiento que está fuera del dominio de su voluntad, que no ha podido
prever o que aun previéndolo no ha podido evitar. Al respecto, debe tenerse
en cuenta que existen tres categorías de acontecimientos constitutivos del
caso fortuito o de fuerza mayor, según provengan de sucesos de la
naturaleza, de hechos del hombre o de actos de la autoridad. Entre los
 5

acontecimientos naturales resultan evidentes el fuego, las inundaciones, los

terremotos o movimientos sísmicos y el granizo, entre otros; tratándose de
hechos del hombre, destacan los delitos, que pueden provocar la destrucción
de una cosa cierta y determinada debida a un tercero, así como las
invasiones, las guerras, ataques a mano armada y huelgas; en cuanto a los
actos de la autoridad que configuran al caso fortuito, son todos aquellos
impedimentos que resultan de una orden o de una prohibición que emana de
la autoridad pública, siempre que el deudor no haya dado lugar a esa
determinación, y en ese rubro quedan comprendidas las leyes y decretos
que monopolizan un producto prohibiendo su importación o exportación y
que, por consiguiente, lo sustraen a las convenciones privadas. Sobre tales
premisas, la interpretación del precepto "caso fortuito" o "fuerza mayor",
como conceptos que producen idéntica consecuencia, de modo que la
distinción entre ambos resulta irrelevante para el resultado y solamente para
efectos ilustrativos debe precisarse que el "caso fortuito" puede aplicarse
para distinguir a los hechos producidos por la naturaleza y "fuerza mayor" a
los hechos del hombre; esta última implica la "irresistibilidad" al
acontecimiento, mientras que el caso fortuito se caracteriza por su
"imprevisibilidad". De modo que no debe mediar negligencia o falta de
previsión y debe ser un obstáculo insuperable. En ese orden de ideas, para
que se configure el caso fortuito o fuerza mayor, no basta con que exista
imposibilidad absoluta para ejercer un derecho o cumplir con una obligación,
porque cuando el origen de la imposibilidad para cumplir es el dolo, la
negligencia o imprudencia del deudor, la voluntad en obtener el resultado y
la falta de diligencia, que caracteriza a la culpa, el obstáculo se neutraliza y
el deudor continúa vinculado al cumplimiento de su obligación, esto es, sigue
siendo responsable. En consecuencia, si del contenido de las pruebas
aportadas deriva que la clausura efectuada por una autoridad tiene su causa
en el incumplimiento o infracción a las normas de carácter administrativo que
regulan el funcionamiento de la actividad comercial de la arrendataria,
desarrollada en el predio arrendado, tal acontecimiento no constituye caso
 6

fortuito o fuerza mayor, puesto que no estuvo fuera del dominio de la

voluntad de la arrendataria, en tanto que el acto de autoridad no fue
imprevisible para aquélla, sino que pudo prevenirlo con el hecho de cumplir
con las normas aplicables para el funcionamiento de establecimientos
mercantiles como el que instaló en el inmueble arrendado.
SEPTIMA. – Desocupación y Terminación Anticipada del contrato: “LAS
PARTES”, conviene en común acuerdo que las obligaciones a las que se
sujetan al presente contrato son de carácter forzoso, por lo tanto “LA
PROPIETARIA” se obligan forzosamente a respetar y cumplir el plazo de
____ años en los que “EL OCUPANTE” tendrá el uso y disfrute del LOCAL
COMERCIAL que es objeto del presente contrato, con las limitaciones y para
el uso exclusivo pactados en la cláusula primera de este instrumento
jurídico. “EL OCUPANTE” se obliga a pagar anticipada y dentro de los
plazos convenidos la contraprestación pactada en las Cláusulas Segunda,
Tercera, Cuarta y Quinta de este contrato.
OCTAVA. - “LAS PARTES” acuerdan que la parte (“LA PROPIETARIA” o “EL
OCUPANTE”) que diera origen o motivo al incumplimiento de las
obligaciones contraídas en este contrato o que sin motivo o causa promueva
la recisión o nulidad del presente contrato se hará acreedor a la penalización
en los siguientes términos:
Si “LA PROPIETARIO”, si motivo o razón de incumplimiento intenta o
realiza actos o procedimientos personales, administrativos o judiciales con el
objetivo de incumplir con las obligaciones contraídas en este contrato acepta
hacerse acreedores a la penalización correspondiente al pago de
indemnización por el monto total que sumen los meses que le pretendan
privar del goce y ocupación “EL OCUPANTE” que resten al plazo convenido
de ____ años.
Si “EL OCUPANTE”, si motivo o razón de incumplimiento por parte de “LA
PROPIETARIA”, pretende, intenta o realiza actos o procedimientos
personales, administrativos o judiciales con el objetivo de incumplir con sus
obligaciones contraídas en este contrato, acepta hacerse acreedor a la
 7

penalización correspondiente al pago a favor de “EL PROPIETARIO” de la

cantidad de la totalidad de meses faltantes por concluir del plazo pactado de
____ años, y a la desocupación y entrega inmediata en el plazo de
veinticuatro horas de la propiedad objeto del presente contrato.
NOVENA. - “LOS OCUPANTES” aceptan conocer personalmente las
condiciones físicas y materiales de la propiedad objeto del presente contrato,
mismo que acepta en su entera disposición y que podrá ocupar a partir de la
firma del presente contrato, pero el plazo jurídico iniciará su computa a partir
del día ______ de _______ del año ______.
DÉCIMA. – “EL PROPIETARIO” entregan al momento de la firma del
presente contrato la ocupación del local comercial descrita en el inciso “ b y
c)” del apartado de DECLARACIONES DE “LA PROPIETARIA”, aceptando
que el computo de legal del plazo convenido de ocupación iniciara a partir
del día ____ de _______ del año ________, entregando en ocupación la
propiedad en mención, libre de deudas o cargos de servicio de agua potable
o energía.
DÉCIMA PRIMERA. - “LA PROPIETARIA” a partir de la firma del presente
contrato autoriza a “EL OCUPANTE” para que realicen únicamente las
modificaciones e instalaciones para adaptar sus electrodomésticos o
modificaciones que cubran sus necesidades de habitación, “EL OCUPANTE”,
se obligan en todo tiempo a conservar en buenas condiciones la propiedad
de la ocupación, en consecuencia, será por su cuenta los gastos de
conservación, mantenimiento, limpieza, reparaciones sanitarias, eléctricas,
así, como los pagos de servicio de agua potable y energía eléctrica que
ocupe durante el tiempo establecido en este contrato.
DÉCIMA SEGUNDA. – “LAS PARTES” acuerdan que, al concluirse el plazo
de _____ años pactados en este contrato “EL OCUPANTE” en un término
improrrogable de ______ días deberá entregar el bien objeto del presente
contrato libre de escombros, basura, objetos de todo tipo, a satisfacción de
“LA PROPIETARIA”. “LOS OCUPANTES” setenta y dos horas antes del
vencimiento del plazo de tres años establecido en este contrato deberá,
 8

entregar a “A LA PROPIETARIA” los recibos de pagos del servicio de agua

potable y en su caso de energía eléctrica, para efecto de que “LA
PROPIETARIA” tengan la seguridad de que “LOS OCUPANTES” no dejo
adeudos de esos servicios que afecten la economía futura de “LA
PROPIETARIA”.
DÉCIMA TERCERA. - “LOS OCUPANTES”, no podrán hacer modificaciones
que incluya mortero, blocks, piedra o cemento que excedan u ocupen más de
los límites permitidos, salvo que obtenga permiso previo y por escrito de “LA
PROPIETARIA”, y si lo hace sin consentimiento será causa anticipada de
recisión de este contrato con la implicación de la penalización pactada en el
mismo.
DÉCIMA CUARTA. - “LAS PARTES” conviene en forma expresa que todas
las construcciones, instalaciones y mejoras realizadas en forma permanente
en la propiedad objeto del presente contrato por “LOS OCUPANTES” o que
se entiendan realizas por él, quedara en beneficio de la propiedad en
ocupación y por ende de “EL PROPIETARIO”, sin cargo alguno para ellos,
es decir, sin que “LA PROPIETARIA” este obligado a reembolsar cantidad
alguna por esas mejoras, y sin que “LOS OCUPANTES” tenga derecho a
reclamar cantidad alguna por estos conceptos a “LA PROPIETARIA”.
DÉCIMA QUINTA. - “EL OCUPANTE”, pagarán a su cargo y costa, todos los
gastos que se originen en la propiedad en ocupación con motivo del
consumo de energía eléctrica, agua potable y cualquier otro servicio con que
contare o se contrate en esa propiedad, estando obligado a entregar a “LA
PROPIETARIA”, al momento de pagar la renta de ocupación mensual
estipulada, una copia del pago de todos esos servicios. La falta de pago de
alguno de esos servicios que pudieran ocasionar algún tipo adeudo, sanción,
multa recargo o actualización, será causa de terminación o recisión
anticipada de este contrato con las consecuencias de penalización pactadas
en el mismo. Además, “LA PROPIETARIA” entregan a “EL OCUPANTE”
quien acepta que la propiedad objeto de este contrato se encuentra libre de
adeudos de los servicios con los que cuenta esa propiedad.
 9

DESOCUPACIÓN
DÉCIMA SEXTA. - “EL OCUPANTE” se obligan a desocupar la propiedad
objeto del presente contrato el día _____ de ______ del año _______ y en
caso de no hacerlo, bastará que “LA PROPIETARIA” acuda ante el Juez
competente de la Jurisdicción del Distrito Judicial de Chetumal, Quintana
Roo, pidiendo en ejecución de esta transacción y sin instauración de juicio
alguno ya sea ordinario civil o desahucio, ordene se proceda al lanzamiento
de “EL OCUPANTE” y a la desocupación de la propiedad objeto del presente
contrato, así como también se ordene el embargo de los bienes de “EL
OCUPANTE” para garantizar el monto de la penalización y gastos de
ejecución de la desocupación, también, “EL OCUPANTE” autoriza a “LA
PROPIETARIA” a colocar con ____ meses de anticipación a la desocupación
y entrega, la publicidad para la renta de la propiedad objeto de este
instrumento jurídico; “LOS OCUPANTES” goza de derechos de prelación por
sobre de cualquier interesado en arredrar el bien, y deberá avisar a “LA
PROPIETARIA” con _____ meses de anticipación a que fenezca el plazo de
ocupación estipulado en este instrumento jurídico, respecto de su interés de
continuar ocupando el bien inmueble que es objeto de este contrato, para lo
cual gozara de derecho de preferencia para que celebre otro contrato y
pueda continuar gozando de la ocupación del mismo bien.
DÉCIMO SEPTIMA. - para los efectos de ejecución y cumplimiento de las
obligaciones contraídas en este contrato “LAS PARTES” se someten a la
jurisdicción del Juzgado Civil de Primera Instancia del Distrito Judicial de
Chetumal, Quintana Roo, o en caso de la aplicación de lo dispuesto por el
Artículo 892 fracción IX del Código de Procedimientos Civiles para el Estado
de Quintana Roo, en ese entonces, se someten a la Jurisdicción del Juzgado
Civil Oral de Primera Instancia del Distrito Judicial de Chetumal, Quintana
Roo.
 10

EJECUCIÓN ANTICIPADA DEL PRESENTE CONTRATO.

DÉCIMA OCTAVA. - “LAS PARTES” acuerdan que “LA PROPIETARIA”
podrán pedir la recisión o ejecución anticipada del presente contrato y por lo
tanto el lanzamiento anticipado de “EL OCUPANTE”, en los casos en este,
incurra en cualquiera de las violaciones al presente convenio:
a) Cambio de uso o destino de la propiedad si autorización por escrito de
“LA PROPIETARIA”
b) Dejar de pagar un mes de renta, o más de uno por causa de fuerza
mayor o caso fortuito.
c) Dejar de pagar un periodo consumo de servicio de energía eléctrica,
agua potable o demás servicios con que cuente el predio, entendiendo
por periodos él tiempo de consumo que es facturado por dichos
servicios.
d) Por subarrendarse o ceder los derechos y obligaciones respecto de la
ocupación de la propiedad objeto del presente contrato.
e) Dejar de cumplir cualquiera de las obligaciones pactadas en este
contrato
DÉCIMA NOVENA. - “EL OCUPANTE”, no podrán subarrendar o ceder sus
derechos de ocupación de la propiedad y cualquier acto realizado en
contravención de esta cláusula es nulo de pleno derecho y es causa de
ejecución anticipada.

DEVOLUCIÓN DE LA PROPIEDAD
VIGÉSIMA. - “EL OCUPANTE” se obliga a entregar y desocupar la
propiedad objeto de este contrato en el plazo establecido en la cláusula
segunda de este contrato.

DEPÓSITO
 11

VIGÉSIMO PRIMERA. - “LOS OCUPANTES” Se obligan a pagar la

cantidad de $_________ (___________ mil pesos 00/100 M.N.), por
concepto de depósito para garantizar el pago de un mes que se origine por
mora de pago, por falta de pago de servicios de luz eléctrica o agua potable
o daños ocasionados a la superficie que se entrega en ocupación, misma
cantidad que se devolverá a “EL OCUPANTE” treinta días después del
término del plazo de ocupación del presente contrato y que la posesión le
haya sido devuelta a “LA PROPIETARIA”, y siempre que “EL OCUPANTE”
no deba cantidad por concepto de renta o pago de servicios, previo entrega
a “LA PROPIETARIA” de los recibos y comprobantes de pagos de servicios
que acrediten que no existen deudas o cargas sobre el predio objeto del
presente contrato, siempre a entera satisfacción de “LA PROPIETARIA”.
VIGÉSIMO SEGUNDA. - “LAS PARTES” se reconocen plenamente su
capacidad y personalidad para celebrar el presente contrato y reconocer que
en su otorgamiento no ha mediado error, dolo o violencia, por lo que
renuncia a invocarlos como causa de nulidad del mismo.
VIGÉSIMO TERCERA. – “LAS PARTES” aceptan que las obligaciones
contraídas en el presente contrato tienen el mismo carácter, eficacia y nivel
de cosa juzgada y de sentencia ejecutoriada, obligándose a estar en
cumplimiento y a su tenor como lo disponen los Artículos 3134, 3141 y 3149,
3150 y 3151 del Código de Procedimientos Civiles y 892, 862Septies y 986
del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Quintana Roo.

PENA CONVENCIONAL
VIGÉSIMO CUARTA. - Sin perjuicio de la libertad de “LAS PARTES” para
pedir la ejecución del presente contrato, en caso de que “ LOS
OCUPANTES” no desocupe la propiedad objeto del presente contrato en la
fecha señalada en la cláusula segunda de este contrato deberá pagar la
cantidad de $500.00 (Quinientos Pesos 00/100 M.N.) diarios, por cada día
que “EL OCUPANTE” prolongue su ocupación de manera extemporánea a la
 12

fecha pactada para la devolución y entrega de la propiedad objeto de este

instrumento jurídico.
VIGÉSIMO QUINTO. - En lo relativo a la interpretación y ejecución de este
contrato, “LAS PARTES” se someten a la jurisdicción de los Juzgados y
Tribunales de la Ciudad de Chetumal, Quintana Roo, renunciando
expresamente a cualquier fuero por motivo domicilio o radicación.
PARA CONSTANCIA Y TESTIMONIO DE LA CONFORMIDAD, LAS
PARTES FIRMAN POR DUPLICADO EL PRESENTE CONTRATO EN LA
CIUDAD DE BACALAR, QUINTANA ROO, AL DIA ______ DE SEPTIBRE
DE ______.

“LAS PARTES”

“LA PROPIETARIA” “EL OCUPANTE”

_______________________ __________________________

TESTIGO TESTIGO

______________________ ______________________