CASO DE ESTUDIO: ANÁLISIS CAUSAL DE FRACASOS EN PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

INMOBILIARIA POR GESTIÓN DE RIESGOS INADECUADA

a) Descripción del caso

El caso tomado como análisis para esta investigación corresponde al complejo urbanístico
de 16 torres de apartamentos diseñados, administrados y construidos por la Constructora
Real S.A, que tuvo como epicentro de construcción la ciudad de Sabaneta, en el
departamento de Antioquia, Colombia. El complejo urbanístico estaba dividido en 6
subproyectos.

La ventana de tiempo para el análisis de la investigación se enmarcó en el periodo de 2004 a

2019, tiempo en el cual la información recabada comprende todas las fases de ejecución de
diseños y proyectos (se debe considerar que algunos de los 6 subproyectos nunca fueron
entregados y a la fecha de la investigación se desconoce la fecha final de entrega a los
compradores de las unidades habitacionales).

b) Factores que originaron los riesgos (causas)

Las compañías constructoras inmobiliarias no tratan de manera adecuada sus riesgos

por dos razones fundamentales: la primera es que no vislumbran claramente el costo
potencial del riesgo asumido; la segunda es porque no saben cómo afrontar
íntegramente la materialización del riesgo, la cual sigue siendo visto como improbable
(Parraguez & Yumha, 2019)

c) impactos o consecuencias negativas.

Cuando se habla de gestión de riesgos, se comprende predecir y anticipar escenarios

que pueden causar resultados poco deseados. Riesgo es un concepto abstracto,
bastante complicado de definir y en muchos casos imposible de medir con precisión
(Rodríguez M., 2007). Por otra parte, la gran cantidad de participantes, los numerosos
procesos involucrados, los problemas ambientales y de administración, son razones que
dan lugar al riesgo (Flanagan & Norman, s.f.) (Toscana & Hernández, 2017).

En concreto, bajo el escenario actual, la certeza que entrega una licencia de

construcción es insuficiente. Entregan un grado de incertidumbre al negocio
inmobiliario que dependerá, en gran medida, de las acciones diseñadas, promovidas e
implementadas de forma temprana por el desarrollador, alineadas con los
requerimientos y preocupaciones de los principales grupos de interés respecto del
proyecto (Parraguez & Yumha, 2019).

Por esto, la infraestructura siempre estará expuesta a diferentes tipos de riesgos como
de causas naturales, factores humanos, inherentes al proceso, logísticos y patrimoniales
(Caro, 2015). De hecho, los proyectos de infraestructura de gran envergadura reúnen en
su política de gestión una estructura contractual compleja que debe contemplar todas
las necesidades del proyecto, incorporando con esto conceptos de gerencia de obra, de
respuesta ante requerimientos externos y la administración del riesgo.

d) Descripción del manejo inadecuado de los riesgos

El sector de la construcción inmobiliaria en Colombia ha experimentado un incremento

en los controles de asignación de licencias y permisos de edificación. Todo esto
derivado del aumento de los proyectos de vivienda que no cumplen con la promesa de
entrega en los tiempos contractuales estipulados con sus clientes y los fenómenos
donde existe compromisos reales en la calidad constructiva. Específicamente en la
ciudad de Medellín y sus municipios cercanos, el incremento en la construcción de
proyectos inmobiliarios es cercano al 45% en los últimos 15 años, pero, a su vez, se han
presentado casos de proyectos no terminados o demolidos por malas prácticas
constructivas (Space, Kampala, Asensi, Continental Towers, Meritage, entre otros)
(Observatorio de Políticas Públicas, 2014) (CAMACOL, 2018).

e) Conclusión: Aún el sistema legal colombiano no blinda plenamente a los usuarios que
adquieren viviendas sobre planos, puesto que los incumplimientos de entrega en el
sector de la construcción inmobiliaria son altos, incluso el caso analizado muestra
incumplimiento total.

Se han fortalecido las disposiciones técnicas y jurídicas que permiten el otorgamiento

de licencias de construcción, y así mismo, se evidencian avances en la consolidación de
buenas prácticas constructivas, pero, la gestión corporativa de este tipo de
organizaciones no solo debe enmarcarse en generar planes de mitigación y control de
riesgos externos (cambios de POT, incrementos de precios, etc.) sino un correcto
desenvolvimiento de las practicas internas, que son a su vez las que más impactan en
los tiempos y costos del proyecto.

Las compañías que desarrollan estos proyectos inmobiliarios son inmaduras en la

gestión de riesgos constructivos como lo muestran las cifras de CA-MACOL, estas
debilidades se enmarcan en una gestión de riesgos internos incipiente, evidenciado
malas prácticas de la administración del capital de trabajo y dado el poco empleo del
análisis de riesgos cuantitativo como factor de toma de decisiones gerencial y de riesgo.

f) Referencia
https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://
repository.upb.edu.co/bitstream/handle/20.500.11912/9008/
Fallos_en_gerencia_de_proyectos.pdf%3Fsequence%3D9%26isAllowed
%3Dy&ved=2ahUKEwjystHtsr_7AhXjQjABHVaUChIQFnoECBYQAQ&usg=AOvVaw3X6ToGx
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