El Plano de Mensura en la Propiedad Horizontal

Dada la importancia de este régimen de la propiedad por su actualidad de uso,

analizaremos algunas consideraciones que pueden ser de utilidad.

Origen legal de la Popiedad Hrizontal

La Ley 13512 sancionada el 10/09/1948, ha llenado sin duda, una necesidad social
impostergable, relacionada con la crisis de la vivienda y con el crecimiento sostenido de
la población hacia las grandes ciudades.
En estos sesenta años transcurridos desde la vigencia de la ley se ha adquirido una
buena experiencia en su aplicación en mérito a la excelente acogida que ha recibido en
general.
Esa ley crea una nueva concepción del régimen de propiedad derogando los artículos
2617, 2685 in-fine y 2693 del Código Civil, originando la figura de propiedad por
pisos o por departamentos dentro de un mismo edificio.
El aspecto fundamental del texto de la ley, en cuanto a la descripción del sistema de
propiedad está contenido en los artículos 1º y 2º; especialmente en este último, donde se
distinguen las partes del edificio que serán de dominio exclusivo y las que serán de
dominio compartido, creando la novedosa figura de la indivisión entre ambos
aspectos.
En virtud del principio de identidad y de delimitación, que junto con otros principios
son propios de la mensura, las distintas unidades del edificio que definen las parcelas en
propiedad Horizontal solo pueden establecerse por su descripción geométrica es decir,
su forma, dimensiones y superficie.
Sin embargo la ley no menciona la forma de definir con seguridad las partes propias y
comunes reservando estas exigencias a los decretos reglamentarios, conforme a las
modalidades de cada territorio.
La idea de copropiedad partiendo de un plano de Agrimensura correctamente elaborado
como resultado de un relevamiento en detalle de los derechos que ordena el régimen de
la Propiedad Horizontal se ve reflejada en la importancia del plano de Mensura y
Subdivisión como base fundamental para la correcta definición de las unidades de
dominio a que dará lugar, que son en definitiva, Polígonos cerrados cuyos límites
determinarán el derecho de propiedad con la jerarquía o calificación que corresponda a
cada caso, y con los principios de la Mensura en orden a su propia definición.
El Edificio:
Los edificios que se someten al régimen de la ley 13512 para ser divididos en
departamentos con destino a distintos propietarios, son construidos a esos fines y
cuentan por regla general, con el proyecto de arquitectura correspondiente.
A tal efecto la construcción debiera realizarse siguiendo exactamente las indicaciones
del proyecto, sobre el que seguramente se ha programado la comercialización de las
unidades o la adjudicación en el caso de consorcios de propietarios constituidos a los
fines indicados.
Sin embargo, es común que durante la construcción se introduzcan modificaciones por
lo que al final existen diferencias con el proyecto y debe procederse a la confección de
un nuevo plano “conforme a obra” a partir del cual se obtendrán los certificados
municipales correspondientes.
Es este plano el que establece la funcionalidad de las unidades, la distribución de
ambientes en las mismas, y las características físicas de los distintos espacios que luego
resultarán propios o comunes de acuerdo a la división a practicar. La funcionalidad de
las distintas unidades debe encuadrarse en los Códigos de Edificación de cada
municipio y naturalmente mediar su aprobación.
Este es el caso de un edificio que se proyecta y se construye con la finalidad de ser
sometido al régimen de la Propiedad Horizontal que establece la ley, pero en muchos
casos se somete a este dispositivo legal edificios ya existentes que fueron construidos
con otros fines, como la renta. Casos estos que se producen sobre todo con motivo de
particiones hereditarias.
Deben incluirse en estos casos edificios de una sola planta para los cuales la ley no
establece prohibiciones a condición que las nuevas unidades resultantes sean
funcionales conforme el destino asignado; claro que aquí la designación de propiedad
Horizontal o por pisos puede dar lugar a alguna clase de polémica. En este caso, suele
carecerse del plano de obra, por lo que será necesario efectuar un relevamiento del
edificio a esos fines y confeccionar un plano de relevamiento que se corresponde con el
concepto.-
MENSURA DE LAS UNIDADES DE DOMINIO
Tomando como ejemplo el edificio que se construye a los fines de ser sometido al
régimen de la Propiedad Horizontal, es interesante ver cual es la etapa de su
construcción en la que resulta práctico efectuar la identificación, delimitación y
medición de los hechos territoriales discretos de existencia jurídica que componen el
conjunto y que como hemos referido definen un conjunto de polígonos cerrados.
En primer lugar, debe considerarse primordial que la mensura de la parcela donde se
ubicará el edificio, sea realizada en forma prioritaria, a los fines de que el proyecto se
ajuste a partir de los datos geométricos que se documenten en el plano de mensura.
El amojonamiento reviste una importancia fundamental por cuanto representa los signos
materiales que identifican el límite de la propiedad y que deberán ser respetados como
tales al replantear y construir la obra a fin de que esta sirva para establecer las
necesarias relaciones entre los hechos jurídicos y los hechos materializados.
Resulta difícil establecer a priori, cual es el momento de desarrollo de la obra, mas
adecuado para realizar estas tareas, por cuando deben considerarse todos los
impedimentos físicos propios del acopio de materiales y otros aspectos del obrador. No
obstante, es oportuno considerar que no pueden efectuarse operaciones de mensuras de
este tipo si las unidades no están definidas materialmente, pero en el otro extremo, el
peor momento corresponde a un edificio habitado.
El desarrollo de este tema está orientado a la confección del documento cartográfico
final, sin embargo es prudente recordar que éste es consecuencia de todo el proceso de
la mensura adecuada a este régimen de la Propiedad Horizontal por lo tanto no está
desvinculado de la geometría práctica propia del sistema.
Como en todo levantamiento territorial, aquí es necesario establecer un sistema
geométrico de referencia, al que estarán relacionados, en última instancia, todos los
vértices de los polígonos que resulten límites de las distintas unidades
A veces las características del edificio permite establecer como referencia un polígono
cerrado, otras veces sólo un polígono abierto y muchas veces sólo una línea de
referencia. De cualquier forma este sistema se impone a nivel de la planta baja donde
podrá relacionarse con los límites de la parcela original, la línea municipal de definición
del derecho público etc.
Es normal que una cantidad adecuada de puntos auxiliares queden relacionados al
sistema geométrico y servirá para establecer los ajustes de las distintas plantas del
edificio, sobre todo en los elementos de desarrollo vertical asegurado, como las cajas de
ascensores, etc.
La poligonometría como sistema de levantamiento de un edificio tiene la particularidad
de adaptarse perfectamente a las posibilidades de llegar al límite, en especial en este
caso en que generalmente el límite de una unidad no se confunde con el límite de la
colindante ya que existe un muro común entre ambos, conforme lo establece el artículo
dos de la ley 13512 y ese muro separativo tiene un determinado espesor que puede ser o
no uniforme.
Por otro lado estos polígonos tienen lados muy cortos, una considerable cantidad de
vértices, y ofrecen la particularidad que las líneas son, en general, perpendiculares.
Atendiendo además, que la materialización de estos vértices se produce en esquinas
formadas por paredes que en muchos casos no son lisas o rectas.
Buscaremos entonces un criterio mas simple, atendiendo a estas circunstancias, evitando
el análisis estricto que impondría la acotación de errores para la poligonometría
partiendo de tolerancias en el error de cierre lineal y angular como corresponde al caso
de nuestras mensuras habituales.
Una tolerancia general para poligonales urbanas de primera categoría puede ser
aplicable para el caso de la propiedad horizontal con las limitaciones que analizaremos a
continuación.
Por ej. Supongamos un edificio construido que cubre totalmente una parcela común de
10 por 40 metros es decir existiría un desarrollo poligonal total de 100 metros.
Si aplicamos tolerancias para cierre lineal, como puede ser la establecida por la Pcía. de
Cba. para poligonales urbanas de primera categoría, que es la mas exigente en
Agrimensura.
T1 = 0,10 x SQR (0.30 Lhm + 0,05 L² Hm)
SQR = Raíz cuadrada
No entraremos a analizar la estructura geométrica de esta formula sobre la que podrían
encontrarse contradicciones con respecto a la ley de propagación de errores
sistemáticos, sino que buscaremos más bien justificar un criterio para encontrar los
límites tolerables para nuestras mediciones.
Aplicando esta expresión ha nuestro caso, tendremos:

T = ± 0,10 x SQR (0,35) = ± 6 cm

El error medio lo obtendremos al dividir la tolerancia por 2,5 con lo que logramos más
del 95 % de probabilidades de estar dentro de la tolerancia fijada.

Error Medio E = ± T/2,5 = ± 6/2,5 = ± 2,4 cm

Los errores longitudinal y transversal de nuestro polígono serán:
fl = ± fα = ± dP = ± 2,4/SQR(2) = ± 1,7 cm

y el error poligonométrico elemental será:

dp= ± 1,7/ SQR(n)= 1,7/2 = ± 0,8 cm

El error de cada línea (que serán bastantes cortas como se ha expresado) será:

d = ± 0,8 x SQR(2) = ± 1,1 cm

Debe advertirse que con sentido práctico no podrá exigirse mayor exactitud en las
mediciones pues hay que tener en cuenta que los polígonos que definen las unidades
propias o comunes no están señalizados con marcas especiales de alta definición sino
que son paredes, no siempre lisas ni rectas por defectos constructivos y que esos
vértices resultan de la intersección de tales elementos.
Las medidas angulares deben adecuarse a las expresiones indicadas para la posición de
cualquier punto calculando el error transversal en función de las longitudes de los lados,
los que, como se ha expresado, son siempre muy cortos.
En cada planta el sistema de referencia normal debe ser el polígono que definen las
caras internas de las paredes límite de la edificación total, polígono este relacionado
siempre con el sistema descrito a través de los elementos de verticalidad segura.
Una forma práctica de garantizar este relacionamiento no corriendo riesgo de errores
groseros no identificables con facilidad, consiste en dibujar cada planta en un programa
de dibujo –Autocad, por ej-. De esta forma pueden superponerse las distintas plantas
contando con elementos verticales de ajuste, como cajas de ascensores, etc., y si se
respeta el error medio indicado para una escala de 1: 100 por ejemplo, podrá aceptarse
una tolerancia de Tg = ± 0,5 mm lo que permite detectar cualquier diferencia de ± 5cm,
suficiente a los fines del control.
Estos gráficos serán los que servirán para armar después la planimetría de las distintas
plantas conforme a las reglamentaciones vigentes, puesto que estarían confeccionados
en la escala final, siendo éste el aspecto relevante del plano de Mensura y Subdivisión
en Propiedad Horizontal, ya que es la verdadera descripción geométrica de las unidades
de dominio exclusivo tanto sean éstas funcionales o complementarias, cubiertas o
descubiertas, o espacios de dominio o uso común.
Para todos ellos la descripción geométrica exigida se reduce a la forma, es decir,
magnitudes lineales y angulares y la superficie final de cada polígono en relación con
las tolerancias indicadas. El principio de identidad quedará asegurado con la
nomenclatura catastral que se le asigne conforme a las disposiciones de los
organismos del estado, encargados de la conservación del catastro territorial.
En la propiedad horizontal en necesario además, fijar el límite del dominio en altura y
relacionarlo con los hechos materiales existentes que le sirven de referencia. Una forma
aconsejable es indicar la cota de nivel de referencia como la cota de nivel del piso de la
unidad respecto del cordón de la vereda frente al mismo al edificio, considerando la
posible existencia de pisos de nivel variable como rampas, etc.
Como todo plano de Agrimensura el lenguaje gráfico debe estar adecuadamente
codificado para que la información sea transmitida con seguridad al usuario. Esta
codificación se efectúa por medio de signos convencionales cuya elección no escapa a
los conceptos generales de la teoría de la imagen a través de las variables visuales, que
como hemos indicado al principio, son ocho: dos de ubicación del signo en (x,y) y las
seis restantes según J. Bertín son: forma, tamaño, orientación, color, valor y grano.
Complementariamente, los cuadros resumen de unidades de dominio exclusivo y de
superficies finales constituyen la etapa final del Plano de Mensura y Subdivisión en
Propiedad Horizontal a partir del cual se elaborará el Reglamento de Copropiedad que
elevado a escritura pública constituye el origen jurídico del sistema.

Extraído del Cuadernillo Plano de Mensura del Ing. Geógrafo Gustavo Severiano
Bartaburu.