ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 2037 a 2069

 Es un derecho real

 Se ejerce por la posesión

 Se integra con sectores privativos de aprovechamiento independiente, con salida a la

vía pública y sectores comunes

 Confiere un dominio exclusivo sobre la parte privativa unido en forma inescindible

con un condominio sobre las partes comunes.

Concepto Art. 2037

“La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece éste Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes
del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.”

Facultades

 Confiere facultades uso, goce y disposición material y jurídica sobre el inmueble

 Las facultades tienen distinto alcance y contenido dependiendo de si son ejercidas en

relación a la parte exclusiva o sobre la parte común

Modos de adquisición

 Titulo suficiente * modo* e inscripción registral para su oponibilidad a 3°

 Sucesión en los derechos del propietario

 Prescripción adquisitiva

Nacimiento de la propiedad horizontal

 Puede ser afectado al estado de PH por el propietario, los condóminos y el

superficiario (2120)

 Partición del condominio

 División de la comunidad hereditaria

Requisitos para someter un inmueble al estado de PH

Debe cumplir requisitos administrativos y jurídicos

Administrativos

 Plano de construcción aprobado

 Confección de plano de mensura (individualiza sectores privativos, comunes,

superficie, porcentual asignado a cada unidad)

 Aprobación del plano para la redacción del reglamento de PH

Jurídicos Art. 2038

 Redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura

pública

 Inscripción del reglamento en el registro

 La inscripción es constitutiva del estado de PH

Objeto del Derecho Real de PH Art. 2039

 La unidad funcional

 Inescindiblemente unida a la porción indivisa sobre las partes comunes

 Pueden ser departamentos, pisos, locales, cocheras

 Con independencia funcional conforme a su destino

 Salida a la vía pública

 Comprende la propiedad indivisa del terreno y de las partes comunes

 Puede comprender la propiedad de una unidad complementaria

Cosas y Partes Comunes Art.2040 CCCN

 Destinadas a permitir el acceso a las partes privativas, (palier acensor)

 Destinadas a garantizar el funcionamiento del sistema (servicios,

esparcimiento, seguridad)

 Ningún propietario tiene derecho exclusivo sobre ellas

 Pueden ser de uso común o de uso exclusivo de algún propietario

 El uso común o exclusivo lo determina el reglamento

 En caso de silencio respecto a alguna de las partes, se considera común.

Cosas y partes necesariamente comunes Art. 2041

 Las determina el CCCN

 terreno, pasillos techos azoteas cimientos muros maestros, techos, ascensores.

 No pueden ser convertidas en privativas por el reglamento.

Cosas y partes comunes no indispensables Art. 2042

  No son fundamentales para la subsistencia del sistema.

 Las determina el reglamento

 Piletas, canchas de tenis, gimnasio

Cosas y partes exclusivas (privativas) Art. 2043 CCCN

 Son las cosas limitadas por las estructuras de la unidad funcional

 Puertas interiores, ventanas, revestimientos de las paredes, artefactos, tabiques

internos (no las paredes),

Consorcio de propietarios Art. 2044 CCCN

 Constituido por el conjunto de los propietarios

 Es una persona jurídica privadas (art. 146)

 Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica (art.143)

 Tiene plena capacidad plena para el cumplimiento del objeto consorcial.

 Tiene su domicilio en el inmueble

 Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador

 La personalidad se extingue por la desafectación del inmueble al régimen de PH, por

escritura pública e inscripción registral

 Los propietarios tienen responsabilidad subsidiaria e ilimitada (Mariani de Vidal)

 Existen posturas contrapuestas respecto a la quiebra del consorcio

Facultades materiales y jurídicas de los propietarios Art. 2045 CCCN

En relación a las partes privativas:

 Materiales

 Usar conforme su destino y normas del reglamento

 Gozar (percibir los frutos)

 Disposición material: limitada por que no puede variar el aspecto externo de su

unidad, cambiar el destino.

Jurídicas

 Enajenar

 Constituir derechos reales

 Todo inescindiblemente unido al porcentual ideal de la parte común 2045

Obligaciones de los propietarios Art. 2046 CCCN

 Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del

reglamento interno, si lo hay;
 Conservar en buen estado su unidad funcional;
 Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte
indivisa;
 Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
 Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación;
 Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir
uno diferente del de la unidad funcional.

Prohibiciones a los propietarios y ocupantes Art. 2047 CCCN

 Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
  Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia;
 Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
 Depositar cosas peligrosas o perjudiciales

Infracciones Art. 2069 CCCN

 Consorcio y propietarios tienen acción para hacer cesar la infracción

 Por la vía procesal más breve del ordenamiento local

 El ocupante no propietario puede ser desalojado en caso de reiteración

Expensas Art. 2048 CCCN

 El pago de las expensas ordinarias y extraordinarias.

 Son las erogaciones que deben soportar para la subsistencia del sistema de PH
(mantenimiento, funcionamiento, seguridad, mejoras etc.)

 El reglamento de propiedad debe establecer la proporción de cada unidad funcional en el

pago de las expensas comunes.

 El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones

por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o
sectores del edificio que generan dichas erogaciones (2049)

Expensas ordinarias

 Las ordinarias tienen por objeto el funcionamiento, seguridad y conservación del

inmueble edificado.

 No requieren aprobación previa de la asamblea

 Son liquidadas por el administrador.

 Comprenden los gastos que son generados por los servicios comunes, honorarios del
administrador, remuneración del encargado, el pago de las primas de los seguros del
edificio, del personal.

Expensas extraordinarias

 Deben ser decididas por la asamblea de propietarios

 Son gastos que no forman parte del desenvolvimiento cotidiano del consorcio.

Obligados al pago Art. 2049 y 2059 CCCN

 Propietarios
 Los poseedores por cualquier título
 Titulares de otros derechos reales que se ejerzan por la posesión
 No son obligados los locatarios
 Los enajenantes no se liberan de las deudas devengadas durante su titularidad, por las
que responderán con todo su patrimonio.
 Los propietarios están obligados al pago de aquellas expensas devengadas con
anterioridad a su adquisición de las que responden solo con la cosa, además están
obligados al pago de las expensas devengando durante su titularidad de las que
responde con todo su patrimonio

 El convenio entre adquirente y enajenante es inoponible al Consorcio

 Se ha profundizado la doctrina del fallo plenario de la Cámara Nacional Civil

“Servicios Eficientes S.A. C/ Yabra, Roberto” por la que el adquirente en subasta de la
unidad funcional está obligado a abonar las expensas atrasadas.

Naturaleza del crédito por expensas

 Es una carga real, impuesta por la ley.

 No es una obligación propter rem

 Prescribe a los dos años 2562

 El certificado de deuda Art. 2048 CCCN

 Es expedido por el administrador

 Debe ser aprobado por el consejo de propietarios (si existe)
 Es título ejecutivo
 Establece la deuda líquida y exigible.
 El procedimiento para el cobro es ejecutivo
 El titular del crédito es el consorcio

Ventajas de las que goza el crédito por expensas

 Privilegio especial en las ejecuciones individuales

 No le es oponible la afectación del inmueble al régimen de protección de la vivienda

 Mayores intereses que los moratorios de plaza

 Derecho de retención

 Imposibilidad de abandonar

 Procedimiento ejecutivo

El administrador Art. 2065 CCCN

 Puede ser persona física o jurídica.

 Es el representante legal: Su función es administrar las cosas de aprovechamiento

común, elegir al personal de servicio y despedirlo, recaudar los fondos y realizar los
gastos necesarios para la conservación y mejoras del edificio, convocar las asambleas,
rendir cuentas.

 Tiene carácter de mandatario (2065)

 El primer administrador surge del reglamento pero la primera asamblea debe

confirmarlo o designar otro

 Los administradores, salvo el 1° deben ser nombrados y removidos por la asamblea.

  La mayoría requerida debe ser establecida por el reglamento para nombrar y remover.

Derechos y obligaciones Art. 2067

 Los establecen la ley, el reglamento y la asamblea.

 Se presume oneroso si nada dice

 Convocar a la asamblea y redactar el orden del dia

 Ejecutar las decisiones de la asamblea

 Ejecutar las decisiones de la asamblea

 A tender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones
impuestas por las reglamentaciones locales;
 Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
 Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos
y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del
consejo de propietarios;
 Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
 Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada
al efecto;
 Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y
tributaria;
 Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
 Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar
todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las
sucesivas administraciones;
  En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y
rendir cuentas documentadas;
 Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
 A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificadode deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de
la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros
vigentes;
 Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
Legal.

Asambleas Art. 2058 a 2063 CCCN

 Órgano deliberativo

 Única vía idónea para resolver los asuntos de interés común

 Atribuciones 2058 (todo lo no contemplado como atribución del administrador)

 Las decisión es obligatoria [aun para los que no votaron o lo hicieron en disidencia]

 El reglamento debe preveer la forma de la convocatoria

 El reglamento debe preveer las mayorías

 Solo puede tratarse el orden del día

 Puede autoconvocarse con los 2/3 de la totalidad de los propietarios

 Puede tratar las cuestiones que le sean sometidas por el administrador, consejo o por
quien represente el 5 % de la parte indivisa en relación al conjunto

 Puede haber decisiones sin asamblea por unanimidad de todos los propietarios
 Debe labrarse un acta, firmada por presidente y dos propietarios y todos los asistentes
(2062)

Asamblea ordinaria

 Se reúne al menos una vez al año

 Trata todos los temas que estén en el orden del día.

 Cuestiones que deben ser tratadas con regularidad, aprobación de la gestión del
administrador, designar miembros del consejo o al administrador, evaluar
presupuestos para gastos de reparaciones, etc.

Extraordinaria

 Convocada por voluntad del administrado

 A pedido de uno o alguno de los copropietarios

 Ante inactividad del administrador o tratamiento de la remoción del administrador.

Mayorías

 Mayoría absoluta. Doble computo Más del 50%del porcentual y además más de la
mitad de los votos computados por unidad funcional. (condóminos deben unificar
representación) Ej. obras nuevas o mejoras que no requieran unanimidad.

 Unanimidad. mejoras y obras nuevas que afecten la estructura del inmueble, que
fueran en beneficio de un propietario (2052), lo que agravie el derecho de propiedad,
hipotecar el terreno, cambiar el destino de las partes comunes si agravia el derecho de
propiedad). Las realizadas en beneficio de un propietario.

 Mayoría agravada 2/3 para modificar el reglamento de propiedad.

 Mayoría de valor En caso de destrucción parcial o total (demolición, venta ,

reconstrucción)

Asamblea Judicial Art. 2063 CCCN

 Puede solicitarla el 10 % de los propietarios ante omisión del administrador o el
consejo a convocar a la asamblea

 Cuando se hayan tomado decisiones en violación de las mayorías

 Cuando no se logre reunir la mayoría necesaria para cesionar

 Cuando las decisiones de la asamblea causen un grave perjuicio y quien la convoca no

la haya votado

 Proceso Sumarísimo no contradictorio

 Debe haberse agotado la vía consorcial.

 El juez fija una audiencia y convoca a los propietarios

 La asamblea judicial puede resolver con la mayoría simple de los presentes

 Si no se llega a una resolución resuelve el juez

 El juez puede disponer cautelares para regularizar la situación del consorcio

 El juez suple la falta de quórum y mayorías

Modificaciones en cosas y partes comunes Art. 2051 a 2056 CCCN

 Requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios previo informe técnico de
un profesional autorizado
 Tanto la aceptación como la denegación es revisable ante el juez
 La decisión de la mayoría solo se suspende por una orden judicial expresa (costo
excesivo, aspecto arquitectónico, solidez, destino)
 Requiere unanimidad si afecta sustancialmente la estructura del inmueble, el
porcentual de propiedad, en interés particular de un propietario
 Si es en interés de un propietario son a su costo la obra y la modificación del
reglamento (2053)
 Las reparaciones urgentes pueden ser realizadas por cualquier propietario y deben ser
reintegradas (pueden ser cuestionadas y negar el reintegro) (2054)
 Consejo de Propietarios Art. 2064

 Órgano de fiscalización, controla y acompaña la actividad del administrador. No lo

sustituye.

 es facultativo (el 2064 dice puede)

 Suscribe el certificado de deuda, aprueba disposiciones de fondo de reserva, ejerce la

administración del consorcio en caso de vacancia, controla los aspectos económicos y
financieros del consorcio

Reglamento de propiedad horizontal

 Es un contrato de adhesión.

 Regula la vida del consorcio

 Debe redactarse en escritura pública.

 Rige los derechos y obligaciones de los titulares de ph.

 Integra el título suficiente sobre la UF

Clausulas obligatorias: 2056

 determinación del terreno;

 determinación de las unidades funcionales y complementarias;
 enumeración de los bienes propios;
 enumeración de las cosas y partes comunes;
 composición del patrimonio del consorcio;
 determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
 determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
 uso y goce de las cosas y partes comunes;
 uso y goce de los bienes del consorcio;
 destino de las unidades funcionales;
 destino de las partes comunes;
 facultades especiales de las asambleas de propietarios;
 determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su
periodicidad y su forma de notificación;
 especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
 determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
 determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
 forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones
para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios;
 designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
 plazo de ejercicio de la función de administrador;
 fijación del ejercicio financiero del consorcio;
 facultades especiales del consejo de propietarios.

Clausulas facultativas

 Atento la naturaleza contractual del reglamento de propiedad horizontal, puede

comprender pautas acerca de otros aspectos que, en el marco de la autonomía
de la voluntad, las partes deseen incluir y que serán de cumplimiento
obligatorio para los propietarios, una vez insertas en el reglamento.

 Pueden regir el procedimiento extrajudicial a seguirse en caso de

incumplimiento del pago de expensas comunes,

 La forma de constituir en mora al deudor, ya sea mora automática o bien

requerirse la previa intimación.

 Fijar los intereses moratorios por la demora en el cumplimiento de las mismas,

 La base de subasta en caso de ejecución forzada de la unidad funcional, lugar

de pago de las expensas.

 Multas a causa de incumplimientos de las normas previstas en el reglamento,

pautas sobre la admisión o prohibición de hacer publicidad, relativas a locales
 comerciales, forma de presentación de presupuestos, rendición de cuentas del
administrador, libros que deben llevarse por éste.

Subconsorcios Art. 2068 CCCN

 Deben estar previstos en el reglamento de propiedad

 Deben ser administrativamente convenientes
 Se trata de sectores con independencia funcional y administrativa
 Pueden tener una administración separada, llamada subadministrador
 Pueden tener una reunión de propietarios diferenciada, llamada subasamblea
que tiene competencia en lo que corresponde a cada sector independiente.
 Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos
sectores que lo integran
 En caso de conflicto entre diversos sectores define la asamblea

Extinción del sistema de propiedad horizontal

 Destrucción y grave deterioro Art. 2055 CCCN

 Confusión

 Por decisión unánime de los propietarios

Prehorizontalidad art. 2070, 2071 CCCN

 La prehorizontalidad es la situación jurídica previa a la existencia de la propiedad

horizontal.
 Abarca el período desde el momento en que se ofrecen en venta las futuras unidades,
que pueden existir físicamente o estar en construcción hasta el nacimiento del “estado
de propiedad horizontal”.

 El objetivo de la normativa es brindar un marco de protección a los compradores por

boleto de compraventa anteriores a la constitución.

 El propietario obligatoriamente debe contratar un seguro a favor de los adquirentes

 La contingencia cubierta es el incumplimiento de la obligación de escriturar a favor de

los adquirentes

 El “adquirente” debe recibir la devolución de las sumas que había abonado a cuenta de
precio, con más los intereses.

 El incumplimiento de la obligación priva al titular del dominio de todo derecho contra

el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones

Casos expresamente excluidos art 2072 CCCN

 Cuando la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición de

condominio o comunidad hereditaria o liquidación de personas jurídicas;
 Los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
 Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o
fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente
calificadas por el organismo de control si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente
financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder
irrevocable a ese fin.