PRÁCTICA CALIFICADA N° 03 – TALLER DE PERITAJES TÉCNICOS

ESTUDIANTE: ARROYO SUÁREZ, JOE ANDERSON

CÓDIGO: 2015017857

Preguntas:

1. ¿CÓMO SE PONE FIN A UN CONDOMINIO?, ¿CÓMO SE PONE FIN A UNA SUCESIÓN?,

DE EJEMPLOS DE CADA UNA.
Se pone fin a un condominio técnicamente con la subdivisión del lote.
Ejemplo:
Se tiene un terreno urbano ubicado en el distrito de Caraz, provincia de Huaylas,
Región Áncash en la urbanización Los Girasoles, con frente en la Av. Loreto Manzana
“J”, Lote 4, con un área de 240m2 el cual será subdividido para dos condóminos,
teniendo cada uno de estos 120m2 presentando el siguiente croquis:

Se pone fin a una sucesión con una división y partición de bienes.

Ejemplo:
El fallecimiento del causante el 20/04/2020 trajo consigo la división y partición de sus
bienes, los cuales equivalen a 1 millón de soles. Él sólo tuvo un hijo con su cónyuge por
lo cual se realiza la sucesión, obteniendo la cónyuge el 50%+25% equivalente al 75%
del valor de los bienes mientras que el hijo obtiene el 25%. De esta forma la cónyuge
obtendrá S/. 750,000.00, mientras que el hijo obtendrá S/. 250,000.00

2. EN UNA SUCESIÓN INTESTADA SOLO HAY UNA PROPIEDAD VALORIZADA EN US

$980,000.00 POR HACERSE LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN, ¿CUÁNTO LE CORRESPONDE
AL CÓNYUGE SOBREVIVIENTE SI TUVO 4 HIJOS CON LA CAUSANTE, ELLA ADEMÁS
TUVO 2 HIJOS DE SU ANTERIOR COMPROMISO Y DISPUSO DE SU TERCIO DISPONIBLE
PARA SU MADRE?
Teniendo en cuenta que el cónyuge falleció en una fecha posterior al 12/07/1979:
PROPIEDAD VALORIZADA EN = $980,000.00
ENTONCES CADA HEREDERO LEGAL TENDRÁ:
50% CÓNYUGE = $490,000.00
50% (CÓNYUGE + 6HIJOS + 1/3 MADRE) = $490,000.00
TERCIO DISPONIBLE = $163,333.33
DOS TERCIOS (CÓNYUGE + 6HIJOS) = $326,666.67 ,
cada uno recibiría: $ 46,666.67

ENTONCES LA RESPUESTA ES:

MADRE = $163,333.33 DÓLARES AMERICANOS
CÓNYUGE = $536, 666.65 DÓLARES AMERICANOS
CADA HIJO = $46,666.67 DÓLARES AMERICANOS (Ya sea Matrimonial o
Extramatrimonial)
3. ¿CUÁNTAS TABLAS DE DEPRECIACIÓN HAY EN EL RNT? ¿POR QUÉ? ¿CUÁNTOS
ESTADOS DE CONSERVACIÓN HAY EN EL PU Y CUÁNTOS ESTADOS DE
CONSERVACIÓN HAY EN LAS TABLAS DE DEPRECIACIÓN? ¿POR QUÉ?
En el RNT hay 04 tablas de depreciación, porque cada tabla corresponde al uso que
tiene la edificación de la siguiente manera:
Tabla N°01: Casa habitación, departamentos para viviendas.
Tabla N°02: Tiendas, depósitos, centros de recreación o esparcimiento, clubes sociales.
Tabla N°03: Edificios – oficinas.
Tabla N°04: Edificaciones de salud, cines, industrias, uso educativo, talleres.

En el PU existen 05 estados de conservación (Muy Bueno, Bueno, Regular, Malo y Muy

Malo), mientras que en las tablas de Depreciación existen 04 estados de conservación
(Muy Bueno, Bueno, Regular y Malo), no existe en el Muy Malo porque se considera
que este estado de conservación posee un valor nulo.

4. ¿CÓMO SE DETERMINA Y PARA QUÉ SIRVE EL FACTOR DE DEPRECIACIÓN PARA

TASAR UNA PROPIEDAD? HAGA UN EJEMPLO DETALLADO.
Se calcula la depreciación de la edificación determinada por la antigüedad y el estado
de conservación, según el material constructivo predominante. Sirve para tener una
idea acerca del valor que posee una propiedad.

Ejemplo:
Se tiene una vivienda de 232.65m2 con material predominante de Ladrillo con una
antigüedad estimada de 20 años y su estado de conservación es Regular.
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones, Tabla Nº 1 (Casa-
Habitación), se considera una depreciación del 29 %.
Cálculo del factor depreciación = 1-29% = 0.71
Para hallar el Valor de la Edificación (VE) , se tiene que, según las características
constructivas y materiales utilizados para la edificación, se considera un valor unitario
de edificación de US $ 310.00/M2.
VE = 232.65 M2. x US $ 310.00/M2. x 0.71 = US $ 51,206.27
VE = US $ 51,206.27

5. ¿CUÁNTO CUESTA EL COLEGIO “MI PERÚ” UBICADO EN AV. HUAYLAS N°760,

DISTRITO DE CHORRILLOS, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA, QUE TIENE UN
ÁREA DE TERRENO DE 300.00 M2 CUYO VALOR ES DE US $ 400.00/M2, UN ÁREA
CONSTRUIDA DE 220.00 M2 CUYO VALOR ES DE US $ 600.00/M2 SABIENDO QUE
TIENE UNA ANTIGÜEDAD DE 45 AÑOS, SU ESTADO DE CONSERVACIÓN ES REGULAR Y
ESTÁ CONSTRUIDA DE MATERIAL NOBLE COMÚN Y CORRIENTE? ¿CUÁL ES SU ÁREA
LIBRE Y CUÁL ES TAMBIÉN SU VALOR EN SOLES AL CAMBIO DEL DÍA? ¿QUÉ CLASE DE
TASACIÓN ESTAMOS REALIZANDO?

Se tienen los siguientes datos:

Fecha de la Tasación:
Marzo del 2021.

Área del terreno:

El predio tiene un área de terreno de 300.00 M2.
 Área Techada:
El predio tiene un área techada de: 220.00 M2.

Antigüedad y estado de conservación:

El inmueble tiene una antigüedad estimada de 45 años y su estado de conservación es
Regular.

Depreciación:
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones, Tabla Nº 4 (Uso
Educativo), se considera una depreciación del 56 %.

Valor del Terreno (VT):

Teniendo en cuenta los valores del mercado de la zona donde se ubica el predio, su
acceso a vías principales, zonificación, consolidación urbana del entorno,
infraestructura de servicios y equipamiento urbano, se determina el valor unitario de
terreno en US $ 400.00/M2.
VT = 300.00 M2. x US $ 400.00/M2. = US $ 120,000.00
VT = US $ 120,000.00

Valor de la Edificación (VE):

Según las características constructivas y materiales utilizados para la edificación, se
considera un valor unitario de edificación de US $ 600.00/M2.

VE = 220.00 M2. x US $ 600.00/M2. x 0.44 = US $ 58,080.00

VE = US $ 58,080.00

Obras Complementarias (VOC):

VOC = En obras complementarias existentes, estimamos un valor de US $
8,500.00
VOC = US $ 8,500.00

Valor Total del Predio (VTP):

De acuerdo con el Art. II E.38 del Reglamento Nacional de Tasaciones, procedemos a la
sumatoria de los valores parciales:

VTP = VT + VE + V0C
VTP = US $ 120,000.00 + US $ 58,080.00+ US $ 8,500.00
VTP = US $ 186,580.00
Tipo de cambio: US $ 1.00 = S/. 3.74 Soles
Equivalente al cambio: S/. 697,809.20 Soles.

El área libre de esta edificación es de = 80x100/300 = 26.67%

Se está realizando una tasación comercial .

6. ¿QUÉ ES EL COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN, CÓMO SE DETERMINA Y PARA QUÉ SIRVE?

HAGA UN EJEMPLO ILUSTRATIVO Y EXPLICATIVO.
Es un parámetro urbanístico, se determina dividiendo el área construida entre el área
del terreno y sirve para calcular el área techada máxima posible.
Ejemplo:
 Se pide determinar el coef. de edificación de una casa de 4 pisos mas azotea
construida sobre un terreno de 250m2 considerando que tiene un área total
construida de 650m2.
Para lo cual se realiza división de área construida entre área de terreno, de esta forma
se tiene:
Coef. Edificación = 650 m2 / 250 m2 = 2.6
Coef. Edificación = 2.6

7. EXPLIQUE QUÉ ES UN PREDIO Y CUÁNTAS CLASES DE PREDIOS HEMOS ESTUDIADO.

El predio es una unidad inmobiliaria independiente, como lotes, terrenos, parcelas,
viviendas, departamentos, locales, oficinas y tiendas.
Hemos estudiado todos los predios mencionados anteriormente.

8. ¿QUÉ SON PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS? ¿PARA QUÉ SIRVEN? DE

POR LOS MENOS 6 PARÁMETROS EXPLICANDO CADA UNO DE ELLOS.
Son parámetros expedidos por la municipalidad distrital o provincial, certificado donde
se especifican los parámetros determinados para la edificación de un predio.
Tienen vigencia de 36 meses o 3 años.
Ejemplos:
• Zonificación: Dependerá de la zona donde se encuentre la edificación como
por ejemplo RDB.
• Coeficiente de Edificación: Se determina dividiendo el área construida entre el
área del terreno y sirve para calcular el área techada máxima posible.
• Altura máxima o mínima de una edificación: Se determina en metros lineales,
y especifica la altura que debe tener una edificación según los parámetros
dados por la entidad competente.
• Densidad neta: Se mide dividiendo el número de habitantes entre las
hectáreas de la zona.
• Área Libre: Se determina mediante porcentajes, teniendo en cuenta el área no
techada entre el área del terreno.
• Retiro: Es la zona donde no se debe construir debido a que más adelante
puede haber una ampliación de la vía.