Alquileres - Qué Dice La Nueva Ley Sobre Reparaciones y Cómo Actuar Ante Una Falla o Rotura en La Casa

6/5/2021 Alquileres: qué dice la nueva ley sobre reparaciones y cómo actuar ante una falla o rotura en la casa
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Jueves, 06 de Mayo de 2021
Zonas “grises” y peleas

Alquileres: qué dice la nueva ley
sobre reparaciones y cómo actuar
ante una falla o rotura en la casa
La norma estableció quién debe pagar los arreglos y en qué plazos si hay
un desperfecto. Pero quedan dudas.
En muchos casos sigue sin estar claro si el arreglo debe pagarlo el inquilino o el dueño. Foto
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Martín Grosz 12
https://www.clarin.com/servicios/alquileres-dice-nueva-ley-reparaciones-actuar-falla-rotura-casa_0_NZRWwSip-.html 1/20
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06/05/2021 Ingresar
6:01 Ι Clarín.com Servicios Ι Actualizado al 06/05/2021 Servicios
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El placard se llenó de humedad, el calefón no prende, se averió el

inodoro, apareció una gotera... Cuando en una vivienda alquilada
algo falla, inquilino y propietario entran en tensión por la
reparación. ¿Cómo se debe resolver el desperfecto, en qué plazos,
quién lo paga? Con la nueva ley de alquileres, desde 2020, las reglas
aplicables para estas situaciones cambiaron.
La ley 27.551, en general criticada por sus efectos sobre los precios, se
ocupó también de especificar cómo y en cuánto tiempo
deberán realizarse los arreglos en la vivienda cada vez que haya una
falla o rotura.
Respecto este tema, varios puntos quedaron regulados con mayor

precisión que antes. Pero distintas voces del sector advierten que
una serie de cuestiones clave quedaron sin aclarar.
Hay situaciones cotidianas que entran en "zonas grises" de la norma

y que ahora causan dudas y discusiones entre los inquilinos, los
propietarios y las inmobiliarias, que muchas veces intentan mediar.
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La ley de alquileres trajo cambios de fondo, algunos controvertidos. Fotos Emmanuel

Fernández
¿Quién debe pagar por las reparaciones, según la

nueva ley?
La norma, modificatoria del Código Civil y Comercial, dice que el
dueño ("locador") "debe conservar" la propiedad "en estado de servir
al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija
el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa
no imputable al locatario" (es decir, al inquilino).
"Se entiende de esto que el inquilino sólo debe hacerse cargo de los
problemas que él mismo haya causado o de los que resulten del uso
normal del inmueble, como cambiar un cuerito y otros
mantenimientos corrientes", explicó Claudio Vodanovich, secretario
general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
"En cambio -opuso-, si se rompió el calefón o se averió un caño, está

claro en general que eso debe correr por cuenta del propietario".
Igualmente, no todos los casos son tan claros y aún

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puede haber desacuerdos al definir si cierta falla fue o no por una
"causa no imputable al locatario", y si corresponde o no al deber de
"conservación" del dueño.
"Si se rompe el termotanque o no enciende la estufa, no hay dudas

de que tiene que pagar el propietario porque hace a la conservación
de la vivienda. Ahora, si se cae la cortina o se rompe el flotante del
inodoro, puede haber discusiones", ejemplificó Fernando Muñoz,
director de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad.
En esos casos, los dueños podrán alegar que el desperfecto es

atribuible al uso corriente o a un mal uso por parte del inquilino; y
quienes alquilan podrán decir que en realidad se debió a una falta de
conservación.
Del mismo modo, una explosión en un enchufe podrá atribuirse,

según la conveniencia de cada parte, al mal estado del cableado o a
que se conectaron demasiados aparatos al mismo tiempo.
Cuando fallan las cañerías suele haber acuerdo en que paga el propietario, pero se
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discuten los plazos. Foto Shutterstock Ingresar Servicios
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¿Quién debe ocuparse de la reparación y en qué

plazos, según la ley?
Es en este punto donde surgen hoy las mayores dudas. Porque la
nueva norma dispone lo siguiente para cuando hace falta una
reparación:
1) El inquilino debe "notificar" al propietario sobre el desperfecto.
2) En caso de una reparación "urgente", el dueño tiene hasta 24 horas

para responder y buscar a alguien que realice el trabajo. Pasado ese
plazo, el inquilino podrá ocuparse él mismo de solucionar el tema y
pasarle la factura al propietario.
Así lo plantea la norma: "En caso de negativa o silencio del locador

ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que
efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí,
con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas
corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación".
3) En el caso de una reparación no urgente, el dueño tiene hasta 10

días para resolver el problema. Si no lo hace, el inquilino puede luego
avanzar con el trabajo y cobrárselo al propietario.
Así lo dice la norma: "Si las reparaciones no fueran urgentes, el

locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro
de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a
partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá
proceder en la forma indicada" para los casos urgentes.
Esta fue la gran novedad que trajo la ley en materia de reparaciones,

ya que antes no existían plazos concretos establecidos. Y eso podía
dar lugar a dilaciones excesivas.

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En edificios viejos surgen desperfectos de todo tipo, ¿pero cuáles son "urgentes" y
cuáles no? Foto Archivo
¿Qué dudas y controversias generan las nuevas

reglas?
Al leer esa parte de la norma todo parecería claro, pero a la hora de
aplicarla se presenta todo tipo de dudas. Principalmente en los
siguientes puntos clave:
1) ¿QUÉ REPARACIONES SON "URGENTES" Y CUÁLES "NO

URGENTES"?
La ley utilizó esas categorías para dar plazos de arreglo muy distintos
-1 o 10 días-, pero no especificó qué tipo de problemas deberían ser
tomados como "urgentes" y cuáles no.

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"Eso no se ha detallado", aseguró Muñoz. Todo queda, entonces,

librado a interpretaciones que muchas veces también podrían ser
discordantes entre las partes.
El caso típico: quien está en la vivienda, conviviendo 24 horas con el

desperfecto, entiende que es "urgente" arreglarlo; pero el dueño,
desde afuera, considera que en realidad no hay motivos para correr.
"Por ejemplo, en un caso apareció humedad en un placard. Y el

propietario se ocupó del tema sin considerarlo urgente, pero el
inquilino entendía que sí lo era porque sentía mal olor y planteaba
que eso le arruina la ropa", contó Vodanovich.
Otras veces la cuestión deriva en que el inquilino se quede sin agua

caliente o sin gas por un tiempo prolongado.
Cuando no hay acuerdo sobre la urgencia, en la Defensoría

aconsejan al inquilino que, antes de encarar la reparación por su
cuenta, le envíe al dueño una intimación que incluya todos los
motivos por los que cree que el arreglo sí es urgente.
Por ejemplo, describir de qué modo el desperfecto le afecta la salud,

le genera problemas, lo obliga a realizar gastos extra...
En este marco, Vodanovich sugiere que en los nuevos contratos

ahora se defina qué es y qué no es urgente de reparar: "Siempre es
bueno aclarar todo lo que pueda evitar discusiones posteriores".
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A veces la urgencia de una reparación es obvia, otras veces no tanto. Foto

Shutterstock
2) ¿POR QUÉ VÍA HAY QUE AVISAR AL PROPIETARIO PARA QUE

EMPIECE A CORRER EL PLAZO?
La ley dice que la intimación a reparar debe hacerse por medio de

una "notificación" enviada al "domicilio" que el dueño haya
informado en el contrato. Los plazos empiezan a correr desde que
ese aviso llega, aunque el propietario se niegue a recibirlo.
La norma también admitió la opción de que las partes especifiquen

en el contrato un "domicilio electrónico". Con lo cual, si esto se hizo,
con enviar un e-mail bastaría para obligar al dueño a actuar en 24
horas; y, si no reacciona, a pagar el arreglo urgente que el inquilino
consiga.
Ahora, ¿qué pasa si se usó un mensaje de WhatsApp para avisar?

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Vodanovich, de la Cámara Inmobiliaria, entiende que si esta app
figura en el contrato como una vía de notificación, sería un aviso
válido. Pero Muñoz considera que no, y que sólo valdría un e-mail.
"De todos modos, en la mayoría de los contratos aún no figuran

domicilios electrónicos. Entonces, la única forma de notificar es con
una carta documento, que hoy cuesta unos $ 500 y que se suele
mandar como intimación cuando el aviso informal no funcionó",
subrayó Muñoz.
Muchos inquilinos deben ir al Correo a mandar una carta documento para hacer la
intimación. Foto Lucia Merle
3) ¿EL INQUILINO PUEDE SOLUCIONAR EL PROBLEMA A

CUALQUIER COSTO?
De acuerdo con la nueva ley, si en menos de 24Ingresar

horas a partirSuscribite
del
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aviso el propietario no cumple en "efectuar" una "reparación
urgente", queda obligado a pagar la solución que el inquilino consiga.
Lo mismo a los 10 días si no hay urgencia.
¿Pero debe pagar cualquier solución, sin importar su precio? Quizás.

Porque la norma no aclara que los costos del arreglo deban estar
dentro de parámetros razonables ni de mercado. Tampoco requiere
pedir varios presupuestos.
Por eso, desde el sector inmobiliario se critica esa cláusula, por

entender que en un plazo tan corto (de 24 horas) algo así da lugar a
abusos o a que el inquilino no se preocupe en lo más mínimo por
evitar que le cobren una fortuna.
4) ¿SE PUEDEN ACORDAR POR CONTRATO CONDICIONES

DIFERENTES?
Para admitir a un inquilino, un propietario podría pretender que el

contrato fije plazos más largos que los previstos por ley para la
concreción de reparaciones urgentes y no urgentes. ¿Eso sería
válido?
En este terreno tampoco hay visiones unánimes. En la Defensoría

del Pueblo de la Ciudad entienden que algo así sería una "cláusula
ilegal", porque va en contra de lo dispuesto en el Código Civil y
Comercial. Pero hay otras interpretaciones.
Por ejemplo, Enrique Aba i (h), abogado del Estudio Aba i & Rocca,
escribió en Reporte Inmobiliario que "la obligación del locador de
atender a su costo y en el plazo indicado las reparaciones
urgentes no se trata de una norma de orden público" y que entonces
"las partes pueden pactar plazos distintos a los establecidos por ley".
"Por el contrario, en caso de que el contrato nada diga al respecto, se

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considera que esta norma es de plena aplicación, siendo
mandatorios los plazos fijados en el artículo", agregó en su análisis.
Está en discusión si en los contratos es válido o no acordar otros plazos para las
reparaciones. Foto Archivo
5) ¿PUEDE AHORA EL INQUILINO EXIGIR LA REPARACIÓN DE

PROBLEMAS QUE YA ESTABAN EN LA CASA AL INGRESAR?
Finalmente, en el sector hay quienes entienden que el marco legal

actual abrió la puerta a reclamos desmedidos, al haber fijado una
obligación para el dueño de reparar "defectos" en la vivienda y "pagar
las mejoras necesarias", sin excluir claramente a los problemas que
ya existían al inicio del contrato.
"La nueva ley sentó las bases como para que existan mayoresSuscribite por $70
reclamos en cuanto al mantenimiento de la vivienda", analizó José
Rozados, arquitecto y director de la consultora especializada Reporte
Inmobiliario.
"En una propiedad puede haber muebles de cocina donde no cierre

bien la cajonera, faltantes de azulejos, faltar una cerradura en
alguna puerta interior, etc. Esto no hace a la habitabilidad y ya estaba
así la vivienda cuando se la recibió, en general era algo ya
contemplado en un menor precio del alquiler. Pero luego el
inquilino podría repararlas y exigir la devolución del gasto", aseguró.
"Por eso es imprescindible en los nuevos contratos dejar muy bien

especificadas y documentadas las condiciones en las que se
entrega/recibe la vivienda, para evitar reclamos", planteó Rozados.
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¿Quién paga por una falla eléctrica? Si fue por el mal estado de la red, el dueño; pero si
hubo un uso inadecuado, el inquilino. Foto Shutterstock
Buena fe y conciliación, dos claves para buscar una

solución
En la Cámara Inmobiliaria Argentina remarcan que todo lo que las
leyes no aclaran, y que genera fricciones, se termina resolviendo en
negociaciones entre dueño e inquilino, que se facilitan si hay "buena
fe" de ambos lados.
"Cuando el corredor inmobiliario está a cargo de administrar el

alquiler, aporta soluciones e intenta mediar para que lleguen a un
acuerdo. Es parte de su tarea", dijeron en la entidad.
En el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo

de la Ciudad también intentan a diario acercar posiciones antes de
que empiecen a circular cartas documento y todo escale.

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El organismo brinda asesoramiento a los inquilinos a través de la

línea (011) 4338-4900, el WhatsApp 11-2392-1644 y el correo
atencioninquilinos@defensoria.org.ar.
MG
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pagan
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Editor Responsable: Ricardo Kirschbaum

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Edición Nº:9163
6 de Mayo de 2021
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¿Quién debe ocuparse de la reparación y en qué

1) El inquilino debe "notiﬁcar" al propietario sobre el desperfecto.

2) En caso de una reparación "urgente", el dueño tiene hasta 24 horas

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3) En el caso de una reparación no urgente, el dueño tiene hasta 10

Así lo dice la norma: "Si las reparaciones no fueran urgentes, el

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¿Pero debe pagar cualquier solución, sin importar su precio? Quizás.

Por eso, desde el sector inmobiliario se critica esa cláusula, por

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"Por el contrario, en caso de que el contrato nada diga al respecto, se

5) ¿PUEDE AHORA EL INQUILINO EXIGIR LA REPARACIÓN DE

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