Asunto: Observaciones sobre la Iniciativa con Proyecto de

decreto por la que se abroga la Ley de Propiedad en

Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y se
expide la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de
la Ciudad de México y se modifican diversas disposiciones
de la Ley de la Procuraduría Social, la Ley de Cultura Cívica
y el Código Civil para la Ciudad de México

Diputada Isabela Rosales Herrera

Presidenta de la Mesa Directiva

Diputada Esperanza Villalobos Pérez

Diputado Temístocles Villanueva Ramos
Diputado José Luis Rodríguez Díaz de León
Grupo Parlamentario del partido Movimiento Regeneración Nacional

Congreso de la Ciudad de México

I Legislatura

Presente
Por mi propio derecho y señalando como medio digital para recibir toda clase de
notificaciones y documentos relacionados con este escrito la dirección de correo electrónico
naxhelli.ruiz@gmail.com, expongo que, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 8 de
la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, a través de este documento envío
observaciones al Congreso de la Ciudad de México sobre la Iniciativa con Proyecto de
decreto por la que se abroga la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el
Distrito Federal y se expide la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad
de México y se modifican diversas disposiciones de la Ley de la Procuraduría Social, la Ley
de Cultura Cívica y el Código Civil para la Ciudad de México.

ANTECEDENTES CONSTITUCIONALES
UNO. En la Constitución Política de la Ciudad de México, en su Art. Artículo 14. Ciudad
segura, Apartado A (Derecho a la seguridad urbana y a la protección civil), se establece
que “Toda persona tiene derecho a vivir en un entorno seguro, a la protección civil, a la
atención en caso de que ocurran fenómenos de carácter natural o antropogénico, así como
en caso de accidentes por fallas en la infraestructura de la ciudad. Las autoridades
adoptarán las medidas necesarias para proteger a las personas y comunidades frente a
riesgos y amenazas derivados de esos fenómenos”.

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DOS. En la Constitución Política de la Ciudad de México, en su Art. 16. Ordenamiento
territorial Apartado E (Vivienda) Numeral 2 Inciso d, se establece que “Es de interés público
la promoción, recuperación y reciclaje de inmuebles en riesgo estructural, físico y social, en
abandono o en extrema degradación para el desarrollo de vivienda, preferentemente
popular de interés social”
TRES. En la Constitución Política de la Ciudad de México, en su Art. 16 Ordenamiento
Territorial, Apartado I (Vulnerabilidad, resiliencia, prevención y mitigación de riesgos)
Numeral 1, se establece que “El Gobierno de la Ciudad garantizará la seguridad de las
personas, estableciendo medidas de prevención, mitigación y gestión integral de riesgos
que reduzcan la vulnerabilidad ante eventos originados por fenómenos naturales y por la
actividad humana”. En este mismo tenor, en su Inciso b determina que “Implantará la
coordinación interinstitucional para la prevención, mitigación, auxilio, atención,
recuperación y reconstrucción ante la ocurrencia de una emergencia, siniestro o desastre,
privilegiando la integridad de las personas, su patrimonio y la protección de los animales en
su calidad de seres sintientes”. Y, finalmente, en su Inciso f establece que “Desarrollará la
cultura de la seguridad y la resiliencia, promoviendo la participación ciudadana, el
voluntariado, la autoprotección, la corresponsabilidad, la ayuda mutua y el auxilio a la
población”.
En el tenor de estos preceptos constitucionales, los cuales deben guiar las tareas
legislativas de este Congreso de la Ciudad de México, presento ante ustedes las siguientes
observaciones y consideraciones sobre la Iniciativa con Proyecto de decreto por la que se
abroga la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y se
expide la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México y se
modifican diversas disposiciones de la Ley de la Procuraduría Social, la Ley de Cultura
Cívica y el Código Civil para la Ciudad de México (en adelante, la Iniciativa)

OBSERVACIONES
PRIMERA. En su Art. 1 Fracc. II, la Iniciativa propuesta señala que uno de sus objetos es
“Proteger al condominio de la ruina, la destrucción y el daño patrimonial; a través de la
organización, fomento de la cultura condominal y participación de las personas condóminas,
poseedoras y habitantes”. Este antecedente es fundamental para revisar, a esta luz, el
contenido de los Artículos que se señalan en los siguientes considerandos.
SEGUNDA. Cabe señalar que, si bien es adecuada y positiva la integración a la
normatividad condominal de los Comités de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil
(definida su composición en el Art. 2 y sus funciones en el Art. 6 de la Iniciativa), dichos
Comités están limitados en términos de las acciones preventivas en seguridad estructural
del inmueble condominal. De acuerdo con la Iniciativa –y en congruencia con el Art. 58
Fracc. I de la Ley de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil y el Art. 46 del
Reglamento de la Ley de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil-, los Comités

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de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil condominales -“están supeditado a los
Programas Internos de Protección Civil, mismo que será elaborado en coordinación con la
Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la Ciudad de México, que
según la magnitud del condominio deberá de presentar a la autoridad de la Administración
Pública; donde se observa su capacitación para preservar la vida de las personas y sus
bienes, ante los riesgos de los fenómenos perturbadores antropogénicos o de origen natural
como: incendios, inundaciones, sismos, hundimientos, plagas, derrumbes, etcétera; y los
Planes de la Secretaría de Seguridad Ciudadana para la prevención del delito”.
Para comprender las tareas que deben desempeñar los Comités de Gestión Integral de
Riesgos y Protección Civil, me remito al Acuerdo por el que se dan a conocer los Términos
de Referencia para la elaboración de Programas Internos de Protección Civil para los
Inmuebles Destinados a la vivienda multifamiliar, conjuntos habitacionales o
unidades habitacionales, con número TRSGIRPC-PIPC-VMCH-004-2019, publicados en
la Gaceta Oficial de la Ciudad de México No. 164 Bis del 26 de agosto de 2019, página 133,
los cuales definen las diversas tareas y responsabilidades de estos Comités, a partir de lo
que en estos Planes se defina por un Tercer Acreditado registrado ante la Secretaría de
Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil.
En estos Términos de Referencia, en su Sección VIII, Numeral 8.2.2., es posible ver que
los Comités se abocan a los siguientes aspectos:
a) Implementar, colocar y mantener en buen estado la señalización del
inmueble, además deberán aplicarse las disposiciones que establece la
Norma Oficial Mexicana NOM-008-SEGOB-2015, Personas con
Discapacidad.- Acciones de Prevención y Condiciones de Seguridad en
Materia de Protección Civil en Situación de Emergencia o Desastre, o la que
la sustituya;
b) Operar el Plan de Contingencia;
c) Contar con un censo actualizado y permanente de la población que
habita los inmuebles, desagregado por sexo y discapacidades;
d) Dar la señal de evacuación de las instalaciones, de manera
diferenciada para las personas con discapacidad, de acuerdo a las
disposiciones que establece la Norma Oficial Mexicana ya señalada;
e) Fomentar actitudes de respuesta diseñando escenarios para
simulacros, en ejercicios de desalojo y en situaciones reales;
f) Ser guías y retaguardias en ejercicios de evacuación y eventos reales
dirigiendo a los grupos de personas hacia las zonas de menor riesgo y
revisando que nadie se quede en su área de competencia, incluyendo
criterios que requieran las Personas con Discapacidad de acuerdo a las
disposiciones que establece la Norma Oficial Mexicana ya señalada;

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 g) Determinar los puntos de reunión internos y externos de acuerdo a lo
que resulte del análisis de riesgo;
h) Conducir a las personas durante una emergencia o desastre hasta un
lugar de menor riesgo a través de rutas libres de peligro, asegurando que
las personas con discapacidad sean consideradas, de acuerdo a las
disposiciones que establece la Norma Oficial Mexicana ya señalada;
i) Verificar de manera constante y permanente que las rutas de
evacuación estén libres de obstáculos, especialmente para las personas con
discapacidad motriz, de acuerdo a las disposiciones que establece la Norma
Oficial Mexicana ya señalada;
j) Participar en la elaboración o actualización del Programa Interno;
k) Participar en la difusión de información en materia de Protección Civil
en todas las áreas del inmueble destinado a vivienda multifamiliar, conjunto
habitacional o unidad habitacional;
l) Realizar recorridos por todas las áreas para detectar riesgos,
proponiendo fecha para corregirlos y acciones para la revisión que se lleve
a cabo en el tiempo estipulado;
m) Participar en la capacitación y simulacros que sean necesarios y/o
programados;
n) Revisar que el equipo y la señalización se encuentren en buenas
condiciones y en el lugar adecuado;
o) Informar de inmediato, a quien corresponda, cuando se detecte alguna
situación de riesgo y vigilar que sea corregida;
p) Coordinar todas las acciones previstas en el antes, durante y después
de una emergencia;
q) Coordinar que se lleven a cabo las acciones adecuadas en caso de
emergencia por la población que habita los inmuebles destinados a vivienda
multifamiliar, conjuntos habitacionales o unidades habitacionales y visitantes
de los inmuebles; y
r) Realizar reuniones periódicas para dar seguimiento y retroalimentación
de las acciones de gestión integral de riesgos y protección civil que se lleven
a cabo en el inmueble.
Como se desprende de la revisión de las funciones de los Comités de Gestión Integral de
Riesgos y Protección Civil, las importantes labores de estos Comités se centran en aspectos
no estructurales, con la excepción parcial de una: la contenida en la sección 8.2.18 Medidas
de Reducción de Riesgos, en la cual se señala que el inmueble deberá “Contar con un

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dictamen estructural del inmueble que garantice la seguridad del mismo”, mismo que en
principio debería formar parte de los Alcances del Programa Interno de Protección Civil
(Sección 5.1.2 Contar con un dictamen estructural del inmueble que garantice la seguridad
del inmueble).
Ahora bien, para entender la viabilidad de tener el mencionado Dictamen Estructural,
revisemos las funciones de un Tercer Acreditado. De acuerdo con la Ley de Gestión
Integral de Riesgos y Protección Civil, Art. 2 Fracc. LXIV, Terceros Acreditados son
“Personas físicas o morales que prestan servicios profesionales en materia de Gestión
Integral de Riesgos y Protección Civil, en los rubros de capacitación, análisis de riesgo-
vulnerabilidad y formulación de Programas Internos y especiales; debidamente
registradas y autorizadas por la Secretaría para emitir Cartas de Corresponsabilidad”. De
acuerdo con el Art. 200 de esta Ley, un Tercer Acreditado tiene las siguientes obligaciones:
I) Apoyar de manera altruista en labores de auxilio, de acuerdo a sus
capacidades, ante la ocurrencia de una Emergencia o Desastre,
coordinados por la Secretaría, cuando sean convocados;
II) Coadyuvar acorde a sus capacidades, en las acciones de evaluación
de inmuebles ante la ocurrencia de una Emergencia o Desastre,
coordinados por las autoridades competentes;
III) Mantenerse actualizado en los aspectos técnicos de los temas
relacionados con las Normas, Reglamentos y Procedimientos que rigen la
especialidad para la cual fue acreditado, mediante los cursos oficiales que
impartan la Secretaría, colegios de profesionistas, asociaciones e
instituciones educativas que formen parte del Sistema Educativo Nacional;
y
IV) Mantener bajo estricto control y reserva los documentos, constancias,
formularios, registros y certificados que se le proporcionen para el ejercicio
de las funciones que se le han conferido, en los términos de la Ley en la
materia.
Como se desprende de esta revisión, la importante labor de los Terceros Acreditados no
incluye la elaboración de Dictámenes estructurales de los inmuebles; su labor radica,
en todo caso, en revisar y/o certificar que efectivamente exista uno de estos Dictámenes
estructurales como parte de las medidas de reducción de riesgos que se contemplan en el
Programa Interno de Protección Civil. La realización de estos Dictámenes estructurales
recae en un mecanismo totalmente distinto que no está incluido en la Iniciativa, que es el
que está contenido en el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal 39
Apartado I literal h), que define a los Corresponsables en Seguridad Estructural como los
auxiliares de la administración pública encargados de “Elaborar los Dictámenes técnicos de
estabilidad y de seguridad estructural de una edificación o instalación y las Constancias de

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seguridad estructural cumpliendo con los alcances y requisitos establecidos en las NTC-
RSEE”.
Toda esta revisión lleva al ciudadano y al legislador a concluir que, por la propia naturaleza
de los Comités de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil que contempla la Iniciativa
(y de los Programas Internos de Protección Civil que deben ser elaborados por los Terceros
Acreditados y que subyacen a sus tareas), el instrumento clave para atender la seguridad
estructural del inmueble en condominio para, efectivamente “Proteger al condominio de la
ruina, la destrucción y el daño patrimonial” y tomar las medidas necesarias para garantizar
su integridad de manera preventiva, en realidad no está contemplada ni incluida en la
Iniciativa.
TERCERA. Por los argumentos expuestos a lo largo de la observación SEGUNDA, la
Iniciativa requiere incluir parámetros adecuados para que se garanticen los derechos
constitucionales de los habitantes de la Ciudad de México que habitan en inmuebles bajo
el régimen de propiedad condominal, y que permita que el ejercicio del derecho a vivir en
un entorno seguro bajo una visión preventiva de reducción de riesgos; en este caso,
asociados a la vulnerabilidad estructural de estas edificaciones. Para ello, es indispensable
añadir a la Iniciativa elementos que faciliten la dictaminación estructural que se requiere
para conocer el estado de los inmuebles en condominio, así como para facilitar los
contextos en los cuales, derivado de los resultados de un Dictamen Estructural, los
condóminos deban participar del reforzamiento estructural preventivo de los inmuebles.
Para ello, se proponen los siguientes elementos a incluir en un Capítulo nuevo de la
Iniciativa, denominado “De la dictaminación, mantenimiento, mejoramiento e
intervención preventiva en elementos estructurales del inmueble”, en el cual se
integren los siguientes principios:

 Todos los inmuebles de propiedad en condominio, de conformidad con el Art. 71 del

Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y la Disposición
PRIMERA del Aviso por el cual se dan a conocer los Lineamientos Técnicos
para la Revisión Estructural de planteles educativos en la Ciudad de México
después de un sismo1, publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México No.
180 del 18 de septiembre de 2019, además de registrar su Dictamen de Seguridad
Estructural ante la Alcaldía, deberán integrarlo a la documentación de su Programa
Interno de Protección Civil, aspecto cuyo cumplimiento deberá ser certificado por
los Terceros Acreditados en el marco de las funciones que les confiere la Ley. La
carta de Corresponsabilidad expedida por este Tercero Acreditado que avala el
cumplimiento de las disposiciones legales y administrativas en materia de Gestión
Integral de Riesgos y Protección Civil deberá hacer explícito el cumplimiento de este

1En el cual se define que los inmuebles del Grupo A y Subgrupo B1 deberán también actualizar su
Dictamen de Seguridad Estructural se deberá renovar después de un sismo intenso que rebase los
90 gal de aceleración registrada en la “estación acelerométrica SCT” de la Red Acelerográfica de la
Ciudad de México y/o se haya emitido la Declaratoria de Emergencia.

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 requisito, cuya vigencia será indispensable para el trámite de registro o renovación
de Administrador ante la Procuraduría Social.

 En caso de que el inmueble de propiedad en condominio no pertenezca al subgrupo

B1, en los términos definidos en el Art. 139 Apartado II, el Programa Interno de
Protección Civil avalado por el Tercer Acreditado deberá incluir explícitamente
aquellos elementos observables a simple vista que representan un elemento de
vulnerabilidad estructural y que, de acuerdo con los especialistas (Centro Nacional
de Prevención de Desastres, 2016; Buendía y Reinoso, 2019), implican una mayor
probabilidad de daño o representan una degradación de la resistencia del inmueble:

o Planta baja débil

o Interacción de elementos no estructurales con la estructura
o Columna corta
o Golpeteo o impacto entre edificios adyacentes
o Exceso de masa
o Irregularidad en planta
o Irregularidad en elevación
o Efecto de esquina
o Edificio alargado
o Daños previos

En caso de que el Tercer Acreditado reporte por lo menos uno de estos factores en
el Análisis de Riesgo del Programa Interno de Protección Civil, el inmueble de
propiedad en condominio deberá contar con un Dictamen de Seguridad Estructural
en los mismos términos que los inmuebles del Subgrupo B1 y deberá cubrir los
mismos requisitos ante la Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y Protección
Civil y la Procuraduría Social de la Ciudad de México.

 La Procuraduría Social de la Ciudad de México, en colaboración con el Instituto de

Vivienda y el Instituto para la Seguridad de las Construcciones establecerá un área
especializada para el acompañamiento financiero, técnico y social de los
condominios que requieran intervenciones preventivas en materia de seguridad
estructural que se deriven de los resultados de los Dictámenes de Seguridad
Estructural.
La anterior propuesta implica añadir a la Iniciativa modificaciones al Art. 60 de la Ley de
Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil; así como la correspondiente adecuación
al Reglamento de dicha Ley, y a los Términos de Referencia TRSGIRPC-PIPC-VMCH-
004-2019; al Art. 5 de la Ley del Instituto para la Seguridad de las Construcciones del
Distrito Federal; y el Art. 10 de la Ley de Vivienda del Distrito Federal.

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Cabe señalar que en tanto la Iniciativa no contemple mecanismos universales de
dictaminación de la seguridad estructural, que sustenten la intervención preventiva en el
reforzamiento de los inmuebles en condominio de la Ciudad de México; y que, derivado de
dicha omisión, no considere los procedimientos que la Procuraduría Social debe llevar a
cabo en colaboración con instancias como la Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y
Protección Civil, el Instituto para la Seguridad de las Construcciones y el Instituto de
Vivienda de la Ciudad de México, la iniciativa no coadyuva a “Proteger al condominio de la
ruina, la destrucción y el daño patrimonial”. Cualquier otro contenido relativo a lo que
procede una vez que el condominio ya ha sufrido daño, destrucción o ruina, no
atiende los preceptos constitucionales en materia preventiva, con enfoque de
derechos humanos, ni privilegia el principio precautorio en la materia riesgo,
especialmente en lo relativo a la seguridad estructural de los inmuebles de propiedad
en condominio.
CUARTA. En el Art. 18 Fracc. II de la Iniciativa, se establece que:
“Los condominios de interés social o popular podrán, sin menoscabo de su
propiedad y por medio de su persona administradora, Comité de Vigilancia,
o por el 10% de personas condóminas o poseedoras en caso de no contar
con administración:
II. Solicitar a las Alcaldías y demás autoridades de la Administración Pública
su incorporación a los programas y proyectos de la Administración Pública
para el mejoramiento de las áreas y bienes comunes de conformidad con
esta Ley, y a fin de costear las obras y reparaciones, así como para
implementar acciones en materia de gestión integral de riesgos y protección
civil en casos que pongan en peligro la vida o integridad física de las
personas condóminas o poseedoras.
Ante este artículo se debe señalar que la Iniciativa muestra un desconocimiento de la
vulnerabilidad estructural de los inmuebles en propiedad en condominio que no pertenecen
al sector de interés social y popular, y de lo que el daño en este sector de condominios ha
representado para los damnificados del sismo de 2017. Parecen desconocer los autores de
la Iniciativa que la problemática condominal en casos de pérdida total o funcional de
condominios afecta a personas con vulnerabilidades no económicas, tales como la edad, la
condición de arreglo familiar (particularmente la jefatura de hogar femenina) o la
discapacidad. Por lo tanto, establecer el beneficio “de costear las obras y reparaciones, así
como para implementar acciones en materia de gestión integral de riesgos y protección civil
en casos que pongan en peligro la vida o integridad física de las personas condóminas o
poseedoras” exclusivamente a los habitantes de los condominios del sector de interés social
y popular es discriminatorio y violatorio de los derechos humanos de las personas que,
siendo vulnerables socialmente, estando expuestas a riesgo sísmico y habitando inmuebles
con posibles vulnerabilidades estructurales, no habitan en condominios de interés social y
popular. La única manera de atender adecuadamente este punto es que el beneficio

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señalado en el Art. 18 Fracc. II sea universal para todos los condominios de la Ciudad
de México.
QUINTA. Para atender adecuadamente este punto, la Iniciativa debe contemplar un
mecanismo universal de dictaminación de seguridad estructural de las propiedades en
condominio, que permita en cada caso atender la problemática de cada uno de estos
inmuebles de manera preventiva. No debe pasar desapercibido que en las Bases
Generales para la Contratación de Corresponsables en Seguridad Estructural de la
Ciudad de México y sus Aranceles publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México
No. 180 del 18 de septiembre de 2019, en su sección de Antecedentes, página 12, dice lo
siguiente:
“Que los Corresponsables en Seguridad Estructural, en su calidad de
auxiliares de la Administración, son responsables de la observancia y
correcto cumplimiento de lo establecido en el Reglamento de
Construcciones para el Distrito Federal, sus Normas Técnicas
Complementarias y demás normativa en materia de su especialidad, en
virtud de que controlan, documentan y avalan la seguridad estructural de los
proyectos de obra a través de la responsiva que otorgan en el ámbito de su
intervención profesional.
Que estos auxiliares de la Administración, en su labor permanente de velar
por el cumplimiento técnico-normativo de las obras en la Ciudad, no han
tenido un referente del costo de sus servicios, toda vez que sus honorarios
no son fijos y en ocasiones resultan menores tomando en consideración las
funciones, responsabilidad y actividad que desempeñan, lo cual trae como
consecuencia una devaluación de sus servicios profesionales y la
consecuente competencia desleal entre dichos profesionales, por lo que
resulta necesario fijar unos aranceles mínimos de aplicación obligatoria para
que dichos Corresponsables realicen adecuadamente su función
asegurando que su retribución sea justa, equitativa y proporcional a sus
funciones de revisión y de responsabilidad que les corresponden.
Que existe la necesidad de establecer la figura del contrato de prestación de
servicios profesionales entre el Corresponsable en Seguridad Estructural y
los propietarios o poseedores que tengan a cargo la realización de obras y
en las que dichos auxiliares participen, con la finalidad de que se cuente con
un instrumento legal que les permitan establecer un acuerdo de voluntades
y condiciones contractuales por dichos servicios, mismos que se encuentren
encaminadas al cumplimiento del Reglamento de Construcciones para el
Distrito Federal, sus Normas Técnicas Complementarias y demás
normatividad aplicable, y cuya actividad abarca desde el desarrollo del
proyecto estructural hasta la ejecución de la obra y con ello tener
garantizado el pago respectivo”.

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Como se desprende de estos antecedentes, es desafortunada la visión en la que se
privilegia el piso mínimo de ingreso del Auxiliar de la Administración Pública, a costa de
encarecer el costo de los dictámenes estructurales, cuya universalidad para todos los
condominios resulta en un interés superior para los habitantes de nuestra ciudad. La
dictaminación estructural de los inmuebles de propiedad en condominio debería ser
considerada un bien público universal para todos y cada uno de los condominios, ya que es
la manera de garantizar derechos constitucionalmente establecidos. Su calidad de interés
público no ha sido considerada en ningún periodo de gobierno, lo cual forma parte de las
causas de fondo de los desastres sísmicos ya ocurridos, particularmente el acaecido en
septiembre de 2017; y que, de no atenderse debidamente, será una de las causas de los
desastres que ocurrirán en el futuro. La Iniciativa debe considerar la dictaminación
estructural preventiva y universal de los condominios como el mínimo que cada ciudadano
que tiene una propiedad en condominio debería tener a su alcance para poder tomar las
medidas preventivas adecuadas; y a la que la administración pública debería tener acceso
para diseñar las políticas públicas en el corto, mediano y largo plazo, que le permitan tomar
las medidas necesarias para garantizar el derecho humano a la vida y a la seguridad que
todos los ciudadanos necesitamos.
Adicionalmente a estos considerandos, es necesario notar que las ya referidas Bases
Generales para la Contratación de Corresponsables en Seguridad Estructural de la
Ciudad de México y sus Aranceles refieren exclusivamente a las labores del
Corresponsable en Seguridad Estructural en casos de obra nueva o modificaciones a
inmuebles existentes. No existe ni tabulador ni mecanismo sistemático alguno para que
estos auxiliares de la administración pública coadyuven en dictaminación estructural de
inmuebles existentes en propiedad en condominio que no son nuevos ni hacen
modificaciones, y que además forman parte de lo que se contempla en los Términos de
Referencia para la elaboración de Programas Internos de Protección Civil para
inmuebles destinados a vivienda, conjuntos habitacionales o unidades
habitacionales TRSGIRPC-PIPC-VMCH-004-2019. Pero, en caso de que se aplicaran los
costos contenidos en los tabuladores de las Bases Generales para la Contratación de
Corresponsables en Seguridad Estructural de la Ciudad de México y sus Aranceles,
el alto costo de éstos hace materialmente imposible que los condominios de la Ciudad de
México puedan realizarlos de manera universal, con lo cual los derechos que nos otorga el
Art. 16 de la Constitución Política de la Ciudad de México no se contemplan en la
Iniciativa, como parte de las disposiciones diversas que se deben modificar; ello representa
una incongruencia con su objeto, definido en su Art. 1 Fracc. II.
SEXTA. La falencia más grave de la Iniciativa, que además podría tener consecuencias
catastróficas en contextos de desastre que se presenten en el futuro de la Ciudad de
México, está en la forma en la que se redacta su Título Sexto. De la Destrucción, Ruina y
Reconstrucción del Condominio. En su Artículo 74, la Iniciativa establece un mecanismo
incompleto y violatorio de la seguridad jurídica de los condóminos. En ella, se define lo
siguiente:

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 “Art. 74. Si el inmueble sujeto al Régimen Propiedad en Condominio estuviera
en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad por cualquier tipo de
siniestro o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin
considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por las autoridades
competentes o por una Institución Financiera autorizada, se podrá acordar en
Asamblea General Extraordinaria con la asistencia obligatoria de la mayoría
simple del total de las personas condóminas y por un mínimo de votos que
representen el 51% del valor total del condominio:
a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con
lo establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo
urbano y otras que fueren aplicables;
b) La extinción total del régimen; y
c) La demolición y venta de los materiales.
Si se optare por la extinción total del Régimen de Propiedad en Condominio,
se deberá decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta. Lo
anterior será de acuerdo a lo establecido en la presente ley, su Reglamento,
Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno.
También será considerada la morosidad causa de la ruina, destrucción y daño
patrimonial del condominio, misma que será sancionada conforme esta Ley y
demás ordenamientos aplicables”.
A esta propuesta de articulado, comentaremos lo que implica la propuesta en los casos en
los cuales el estado ruinoso y el siniestro esté relacionado a los eventos sísmicos. Para
ello, revisemos el antecedente más inmediato en ese sentido, lo derivado del sismo
acaecido el 19 de septiembre de 2017 y el proceso de reconstrucción posterior.
Con relación a las difíciles circunstancias en materia condominal que se derivaron del
modelo de reconstrucción (tanto el que estuvo vigente hasta el 30 de noviembre de 2018
como el posterior a éste, en el gobierno que tomó protesta el 1 de diciembre de 2018), de
manera sistemática y reiterada, diversas autoridades de la Ciudad de México se han
referido a los problemas condominales como un asunto de conflicto entre particulares. Sin
embargo, la mayoría de los referidos funcionarios que se han expresado en esos términos
han pasado por alto los siguientes aspectos:

 Los diversos lineamientos publicados para normar la generación de los proyectos

de reconstrucción y rehabilitación de edificios consideraban que, en los casos de
co-propiedad todos los propietarios debían llegar a un acuerdo sobre el destino de
los inmuebles. En contraste, en el caso de propiedad en condominio, bastaba la
aprobación de la Asamblea General con el 50% más uno de los condóminos, sin
que se especificara si dicha mayoría se refería a todos los condóminos o solamente
aquellos que acreditaran la vigencia de sus derechos con voz y voto. Ello derivó en

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 múltiples casos documentados en los cuales los derechos de propietarios
condóminos sobre el destino de su propiedad, fueron literalmente anulados.

 Agravante a este contexto de limitación de derechos, es que, en diversos casos

documentados en inmuebles en proceso de rehabilitación o reconstrucción, la
Procuraduría Social de la Ciudad de México dio un seguimiento limitado o fue omisa
al cumplimiento de los requisitos formales que validaran la legalidad de dichas
Asambleas. Entre las violaciones más comunes que se presentaron fueron
convocatorias de Asamblea General sin cumplir elementos mínimos como
seguimiento del orden del día; convocatorias enviadas a condóminos con menos de
72 horas para su realización; registro de votantes sin acreditación de propiedad;
escrutinio irregular de votos; así como inexistencia o redacción imprecisa de actas
de Asamblea. En varios casos se solicitó la presencia de la Procuraduría Social, la
cual o bien, no se presentó, o fue omisa con las irregularidades.

 En particular, la Subprocuraduría de Derechos y Obligaciones de Propiedad en

Condominio de la Procuraduría Social tuvo un desafortunado papel en varios de
estos procesos, en los cuales no dio seguimiento a diversas denuncias relativas a
las irregularidades en la realización de Asambleas, no dio seguimiento a quejas
interpuestas, ni estableció mecanismo alguno de mediación de conflictos. Las
omisiones en la actuación de la Procuraduría Social de la Ciudad de México, que
han sido señaladas incluso ante la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad
de México por quien esto escribe, derivaron en múltiples fallas en la certeza jurídica
de los procesos, que constituyen el trasfondo de diversos de conflictos sociales al
interior de condominios en rehabilitación o reconstrucción.
Ante este contexto, lo mínimo que un artículo de esta naturaleza requeriría es la validez de
cualquier decisión relativa a la afectación mayor de los derechos de propiedad en
situaciones de daño del inmueble, deberá ser certificada por un Notario Público que, para
tal ocasión, preste sus servicios de manera gratuita a través de acuerdos que se
establezcan entre el Colegio de Notarios y el Gobierno de la Ciudad de México, de manera
que el proceso pueda darse con una certeza jurídica a la cual Procuraduría Social demostró
no estar en posición de coadyuvar. La garantía de contar con servicios notariales gratuitos
en los condominios que presenten un cambio mayor en el régimen de propiedad o
decisiones de similar relevancia, debería añadirse a cualquier ajuste a la redacción relativa
a esta temática
SÉPTIMA. Sin embargo, el artículo más problemático de toda la Iniciativa es, sin lugar a
duda, el Art. 75; que a la letra dice:
“Artículo 75. En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del
inmueble, cada persona condómina estará obligada a costear la reparación
de su unidad de propiedad privativa y se obligarán a pagar la reparación de

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 las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor
establecido en la Escritura Constitutiva.
Las personas condóminas, podrán solicitar por sí o a través de la
Procuraduría, la intervención de otra autoridad a efecto de obtener dictamen
de resistencia estructural, protección civil o de otra naturaleza que se estime
necesario.
Las personas condóminas que decidan no llevar a cabo la reconstrucción
deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días
naturales, al valor del avalúo practicado por las autoridades competentes o
una institución bancaria autorizada.
Pero si la unidad de propiedad privativa se hubiere destruido totalmente, la
mayoría de las personas condóminas podrán decidir sobre la extinción parcial
del régimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo
permite, en cuyo caso se deberá indemnizar a la persona condómina por la
extinción de sus derechos de copropiedad”.
La primera y más fundamental implicación de este artículo es que subyace la falsa idea de
que la condición de daño en una situación derivada de la materialización del riesgo de
desastres es un problema esencialmente individual. Esta concepción individualista de las
causas y las consecuencias del daño tras un desastre es absolutamente inadmisible para
cualquier gobierno que se precie de tener como marco de referencia los derechos humanos;
y debería ser retirada absoluta e incondicionalmente de la Iniciativa, por las siguientes
razones:

 Como ya se ha mencionado en consideraciones precedentes, no existen en la

Ciudad de México los mecanismos de dictaminación estructural universal para todos
los inmuebles de propiedad en condominio. La dictaminación estructural universal
es un bien público que debería ser garantizado para todos los ciudadanos que viven
bajo el régimen condominal, a través de las diversas instancias de gobierno que
tienen atribuciones en esa materia2, el cual no puede ser realizado por los individuos
a pesar de que sea su voluntad contar con dicha dictaminación, y a pesar de que
existen instrumentos legales que contemplan su necesidad. Por lo tanto, es
violatorio de derechos pedir al propietario en condominio que responda de manera
individual por las consecuencias de carecer de un bien público que el Estado no le
proporcionó, y que además forma parte de lo que debería existir para cumplir con
los derechos que nos garantiza la Constitución Política de la Ciudad de México.

2 Para mayores referencias sobre la necesidad de dictaminación universal de inmuebles, la

consideración de la vida útil de las construcciones y las consecuencias de que la autoridad no de
seguimiento al asunto, consultar Ministry of Business, Innovation and Employment (2013).

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 En segundo término, la gestión del riesgo es un proceso que corresponde en primera
instancia a los poderes públicos, con la colaboración transversal del sector privado
y social con medidas de autocontrol voluntario y autocontrol inducido por el Estado.
Es decir, la gestión del riesgo, una de cuyas fases en el caso de la ocurrencia de
desastres es la recuperación (en la cual se considera la reconstrucción y
rehabilitación de viviendas) nunca es un problema individual del ciudadano. La
gestión del riesgo corresponde a lo que el jurista José Esteve (2015, p. 362) define
en los siguientes términos:

“El primer cometido que corresponde a los poderes públicos con relación
a los riesgos es la determinación y decisión sobre el riesgo que se acepta.
Los riesgos son, por definición, generados por la actividad humana,
utilizando medios técnicos; por lo tanto es posible, es en realidad
obligada, esa decisión consciente sobre los riesgos que se aceptan.
La decisión sobre los riesgos que se aceptan requiere de su conocimiento
y valoración. Una fase muy importante – en la que predominan las
valoraciones técnicas y científicas con las consecuencias regulatorias
que trataremos más adelante – que en el Derecho europeo se conoce en
muchos sectores – seguridad alimentaria, farmacológica, energética,
medioambiental, etc. – como risk assessment: valoración y decisión de
riesgo.
El segundo e importante cometido es la gestión de riesgo que
previamente ha sido aceptado, la gestión del riesgo permitido. Se trata de
ejercer un control sobre el riesgo y adoptar las medidas necesarias para
su reducción”.
¿Por qué razón un legislativo, obligado constitucionalmente a velar por la garantía
de derechos humanos en su tarea de creación y modificación de la Ley, definiría la
recuperación tras un desastre de manera exclusiva como un problema de individuos
y en la esfera del ámbito privado? En otras palabras ¿por qué, siendo que la
mayoría de los Estados a nivel mundial transita a un paradigma de reducción de
riesgos bajo una visión de co-responsabilidad y transversalidad, el Poder Legislativo
de la Ciudad de México propone, en sentido inverso, una visión individualista de la
recuperación post-desastre?
Como respuesta tentativa a estas preguntas, está la visión ya mencionada en el
considerando anterior: el Legislativo asume en esta redacción de la Iniciativa, en
consonancia con una parte del Poder Ejecutivo, que las razones que subyacen al
riesgo de desastres son un problema entre particulares y, por lo tanto, sus
consecuencias deberían ser asumidas por los particulares a través de instrumentos
financieros como créditos o seguros privados; instrumentos que, si bien en
ocasiones, para ciertos sectores sociales pueden resultar útiles, no constituyen de

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 ninguna manera y en ningún sentido, en ningún país del mundo, los medios
adecuados para enfrentar de manera exclusiva una recuperación post-desastre. Es
indispensable erradicar de fondo esa idea que claramente está presente en el
desafortunado Art. 75; y que el Estado asuma la gestión integral del riesgo de
desastres como parte del cumplimiento del derecho humano a la integridad
física, a la seguridad humana y a la vivienda digna.

 Finalmente, un aspecto muy relevante que refleja el deficiente sustento del Art. 75
de la Iniciativa, es el relativo al que, en caso de que las personas condóminas
decidan no llevar a cabo la reconstrucción, deberán enajenar sus derechos de
propiedad en un plazo de noventa días naturales. Dado que, en la mayoría de las
veces, la situación que contempla la Iniciativa en este artículo se deriva de la
ocurrencia de un desastre3, ello implica que el Legislativo debe considerar la escala
en la que ello ocurre. Un desastre implica que, de manera simultánea, habrá cientos,
quizás miles de inmuebles de propiedad en condominio, que enfrenten una situación
de imposibilidad absoluta de costear la reparación de su unidad de propiedad
privativa y pagar la reparación de las partes comunes. Ello implica que cientos, quizá
miles de familias que enfrentarían la pérdida del patrimonio, se vean obligadas a
enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días naturales; insisto,
todo ellos, al mismo tiempo.

 Considere el Legislativo la situación que implicaría para la Ciudad de México la

materialización de ese escenario:

o ¿Cómo se conformaría un mercado de compradores de los derechos

enajenados para las miles de propiedades que entrarían simultáneamente a
dicha figura (y que, en la práctica, condenaría a ese mismo número de
familias a la pérdida total de su patrimonio)?
o En caso de que, tras un peritaje, se defina una ruta de reconstrucción y se
ejerza la consecuente enajenación; y que, tras el avance de estudios u obras
se determine que el inmueble condominal deberá considerarse como pérdida
total; o que se decrete la extinción del régimen por la incosteabilidad del
proyecto de rehabilitación o reconstrucción ¿Cómo se garantizarán los
derechos que adquirió el tercero en esos casos?
o ¿Qué implicaría esta disposición para los poseedores con alguna
irregularidad, que no puedan acreditar su propiedad sobre el área privativa
de un condominio (dado el rezago histórico que en esta materia existe en la
Ciudad de México? ¿Cómo atendería la autoridad la inseguridad jurídica a
la cual condenaría esta disposición a una parte sustantiva de población
damnificada?

3Definido tal como la materialización de un daño dada la conjunción en tiempo y espacio de una
amenaza y la exposición de una persona o bien con uno o varios elementos de vulnerabilidad

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Así pues, el contenido del Art. 75 de la Iniciativa contraviene el objeto de la Ley establecido
en el Art. Fracc. II, al establecer su ámbito de regulación en la reconstrucción (cuando el
daño está consumado), y no en la fase preventiva, la cual el momento propio del objetivo
“proteger al condominio de la ruina, la destrucción y el daño patrimonial”. En tal sentido, el
Título Sexto de la Iniciativa no sólo no cumple con el objeto social de la Ley, sino que
contraviene los preceptos constitucionales señalados en los Antecedentes UNO, DOS y
TRES, ya que no garantiza ni coadyuva a la garantía del derecho a vivir en un entorno
seguro, ni señala los mecanismos institucionales necesarios para realizar las intervenciones
preventivas que reduzcan la vulnerabilidad estructural de los inmuebles bajo el régimen de
propiedad en condominio. Por el contrario, generará una situación de mucha mayor
vulnerabilidad para las personas que no puedan asumir individualmente una reparación o
reconstrucción y se vieran obligadas a enajenar sus derechos. El escenario de violación
de derechos humanos e inseguridad jurídica no tendría precedente en la Ciudad de
México.
CONCLUSIONES
En los antecedentes de la Iniciativa, en su página 7, se señala que “Instrumentos
internacionales y observaciones emanadas de éstos en materia de derechos económicos,
sociales y culturales señalan ciertos criterios para garantizar una vivienda adecuada, como
lo es la seguridad jurídica de la tenencia, la habitabilidad y la asequibilidad. Es decir, los
gastos del hogar deberían ser de un nivel que no impida ni comprometa el logro y la
satisfacción de otras necesidades básicas”. Tal consideración no forma parte de varios de
los contenidos de fondo de esta iniciativa. En particular, mientras que las observaciones
hechas sobre los Artículos 6 y 18 se refieren a aspectos incompletos o perfectibles de la
Iniciativa, o a la necesidad de reformas complementarias al marco normativo, el Título
Sexto. De la Destrucción, Ruina y Reconstrucción del Condominio, leído bajo la luz que nos
da la experiencia tras el sismo de septiembre de 2017, es categóricamente violatorio de
derechos humanos, y se interpreta socialmente como un castigo a la demanda de diversos
grupos de damnificados de un proceso de reconstrucción que garantice sus derechos a la
vivienda digna y a la seguridad jurídica. Este Legislativo, particularmente quienes son
miembros de la Comisión de Reconstrucción de la I Legislatura de la Ciudad de México,
tienen una responsabilidad de responder con la mayor sensibilidad a las demandas
expresadas por los damnificados, y a las lecciones que dicho sismo le ha dejado a la
Ciudad.
Atentamente
“POR MI RAZA HABLARÁ EL ESPÍRITU”
Ciudad de México, 31 de agosto de 2020

Dra. Naxhelli Ruiz Rivera

Investigadora Titular, Instituto de Geografía
Coordinadora del Seminario Universitario de Riesgos Socioambientales
Universidad Nacional Autónoma de México

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REFERENCIAS
Buendía, Luis Manuel y Reinoso, Eduardo (2019) “Análisis de los daños en viviendas y
edificios comerciales durante la ocurrencia del sismo del 19 de septiembre de 2017”.
Revista de Ingeniería Sísmica (101) 19-35
http://www.scielo.org.mx/pdf/ris/n101/0185-092X-ris-101-19.pdf
Centro Nacional de Prevención de Desastres (2016) Evaluación de la seguridad estructural
de edificios. México: Escuela Nacional de Protección Civil, Sistema Nacional de
Protección Civil.
http://www.cenapred.gob.mx/es/documentosWeb/Enaproc/EvaluacionEstructuras_.p
df
Davis, Ian y Alexander, David (2016) Recovery from disaster. Londres. Routledge
Esteve, José (2016) “La actividad administrativa de regulación y gestión de riesgos”. En
Lecciones de Derecho Administrativo. Madrid, Marcial Pons, 357-382
Ministry of Business, Innovation and Employment (2013) Building Seismic Performance
Proposals to improve the New Zealand earthquake prone building system. Wellington:
Gobierno de Nueva Zelanda.
https://www.mbie.govt.nz/dmsdocument/77-building-seismic-performance-
consultation-full-report-pdf
Quarantelli, Enrico (1999) The disaster recovery process. What we know and do not know
from research. Delaware Disaster Research Center, University of Delaware
https://udspace.udel.edu/handle/19716/309

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