Gerencia de Condominios

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Gerencia de Condominios
y de comunidades inmobiliarias
(Notas para el entrenamiento
en la gerencia comunitaria)
Tema 1: Introducción al tema de la propiedad horizontal en Venezuela
Gerencia de Condominios y Comunidades Inmobiliarias

© Rafael Ángel Viso Ingenuo
Caracas, Venezuela - Septiembre 2009
Depósito Legal: lf25220096582982

ISBN: 978-980-12-3912-3
Rafael Ángel Viso Ingenuo

Telfs.: (212) 537 8280 / Fax: (212) 372 4382
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visoasociados2003@gmail.com
Producción e Impresión: Liliana Acosta

Editor: Rafael Angel Viso Ingenuo
Queda terminantemente prohibida la reproducción total o parcial de esta

obra por cualquier medio o procedimientos, ya sea electrónico o mecánico; así
como el tratamiento informático, el alquiler o cualquier otra forma de cesión
de la misma, sin la autorización previa, por escrito y dada por documento
auténtico por su autor. La violación de esta prohibición será perseguida y
sancionada penalmente.
Impreso en Venezuela - Printed in Venezuela
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Gerencia de Condominios y otras Comunidades Inmobiliarias
Dedicatoria
A todas aquellas personas que de alguna manera me permitieron conocer

las múltiples situaciones y vivencias en sus comunidades donde viven y que han
sido fuente inspiradora para redactar este libro; síntesis de los éxitos y no pocos
sinsabores derivados de la gerencia de los inmuebles.
A los participantes de los Taller de Gerencia de Condominios de Viso &
Asociados, Asesores Jurídicos, cuyas ideas también nutren mis experiencias pro-
fesionales desde el año 2003.
A mis padres, Julián Viso Rodríguez y Yolanda Ingenuo Maglione, dadores
siempre del ímpetu de escribir y editar libros, como parte de la trascendencia
en esta vida.
A mi esposa Enid Adriana Pérez de Viso, un permanente rincón de riqueza
motivacional para el cultivo intelectual y proyección profesional, dedico muy
especialmente este esfuerzo.
Al Doctor y Profesor Luis Alberto Machado, que con su prédica, discurso y
ejemplo de vida han causado en mi las fuerzas vitales diarias para demostrarme
que puedo hacer lo que me propongo siguiendo siempre los métodos adecuados.
Luis Alberto: ¡eres un motor para la acción de vida!
En especial a mi único hijo, Fabio Rafael Ángel Viso Maberti, lo más
sagrado y hermoso de mi vida, para que tenga siempre el ejemplo de escribir y
publicar (expresar) sus pensamientos con su convicción y talento.
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6
Agradecimiento
En primer lugar: a Juan Guillermo Álamo Álamo, Director de la Promo-

tora Ciudad Casarapa, quien al darme la oportunidad de trabajar a su lado en
1999, sin saberlo, despertó en mi la pasión por el estudio y el trabajo profesional
de los condominios y comunidades inmobiliarias, que hoy rinden sus frutos con
la primera edición de este libro.
A quienes han creído en mi como medio de orientación y búsqueda de solu-
ciones a los problemas comunitarios, especialmente los habido en los condominios.
A quienes en algún momento me acompañaron en mi proyecto empresarial:
“Geobusiness, Soluciones Inmobiliarias Integrales, S.A.” bien como clientes o como
empleados, que me enseñaron lo que se debe o no hacer en la administración de
condominios, tengan hoy o no mis afectos, dedico.
A la Licenciada Norka Baíz Cabrera, luchadora por la transparencia y
justicia en la administración de los inmuebles, cuya rebeldía junto a la mía, dio
mejor forma al Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias, como
propuesta legislativa para derogar la Ley de Propiedad Horizontal.
Sin duda, a quienes han adversado, adversan y adversarán mis ideas en la
gerencia de las comunidades inmobiliarias, algunas recogidas en este libro, puesto
que sin ellos, hubiese sido imposible crearlas y mejorarlas.
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Prólogo
Este libro constituye una consecuencia directa de una actividad apasio-

nante que venimos desarrollando de forma metódica, sistemática y constante
desde el mes de junio de 2003, a través de las Jornadas sobre Herramientas
Básicas para el Manejo de Condominios, que tuvo dos inicialmente un
formato de dos días de actividades y estudios, que solamente se hicieron en
dos oportunidades hasta el mes de diciembre de 2003, para transformarse
posteriormente en lo que han sido los Talleres de Gerencia de Condominios, de
contenido más breve y con una logística de organización y de participación
distinta y más manejable, que han dado luz ya a once Talleres, todos exitosos.
Los Talleres de Gerencia de Condominios han contado con panelistas de
primera categoría y nos ha servido de guía y preparación de estudio de una
serie de temas, ligados al mundo del condominio (propiedad horizontal) y
de otro tipos de comunidades inmobiliarias, como por ejemplo, la ordinaria,
regida por las normas del Código Civil y que muchas personas confunden
como condominios propiamente dichos. Así, que nos propusimos recopilar y
adecuar nuestras conferencias y recogimos la de otros autores, para aportarle
al lector una visión general de los temas que con mayor énfasis deben ser
manejados por quienes aspiran o ya lo están, gerenciando o administran-
do inmuebles en Venezuela. Hemos escrito la obra con un lenguaje muy
comprensible para cualquier lector lego; por lo que advertimos que ésta no
es una obra exclusivamente de análisis jurídico sobre propiedad horizontal
o la comunidad. Por el contrario, las páginas que siguen contienen una
serie de vivencias que tuvimos en distintos roles profesionales que hemos
ejercido dentro del campo del condomininio: bien como abogados liti-
gantes y asesores de administradoras, de promotores inmobiliarios; como
empresarios dedicados a la administración de inmuebles; como redactores
de un proyecto de ley para derogar la Ley de Propiedad Horizontal; como
conferencistas en varias ciudades del país donde hemos llevados nuestros
Talleres de Gerencia de Condominios (Maracaibo; Barquisimeto; Guatire;
San Diego, Estado Carabobo; y Caracas).
De estas experiencias y de las de los participantes en los Talleres, muchos
son los aprendizajes logrados y que ahora ponemos en blanco y negro, no
como verdades absolutas (no somos dueños de ninguna verdad, sino de las
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PRÓLOGO
enseñanzas verdaderas y reales de nuestras propias vidas); experiencias que

observamos que se dan con regularidad en la sociedad venezolana dentro de
las comunidades inmobiliarias. Esas experiencias tocan y plantean siempre
problemas comunitarios, que afectan a veces, la convivencia pacíica y de-
mocrática de las comunidades donde se presentan. Problemas y realidades
similares que son independientes de la condición económica, instruccional
y social de las personas y que atraviesan por igual a la sociedad venezolana,
revelando una serie de conductas de los ciudadanos similares a la hora de
intentar abordar y resolver los problemas, especialmente los surgidos en los
condominios. Por ejemplo, el empoderamiento de las personas (sensación o
sentimiento de poder superior) que creen tener los miembros de una junta
de condominio, es igual en todos los estratos sociales y con frecuencia, este
empoderamiento es el modelaje de conductas de los funcionarios del sector
público que gobiernan al país en sus distintos niveles de poder: Nacional;
Estadal o Municipal. Esto nos ha llamado mucho la atención en nuestras
investigaciones empíricas.
Siempre ijamos posiciones y damos alternativas en la búsqueda de las
soluciones a los problemas que nos revelan las realidades que presentamos
en esta obra. Las vivencias, sus análisis y estudios jurídicos, las recogemos
en temas que pueden ser leídos sin ningún orden o prelación por parte del
lector. Nos es una obra atada a un orden de lectura; sino al interés de quien
la lee. Es un libro de consulta; y por ello no tiene que ser leído de principio
a in. No pretendemos tanto.
Al concluir el tratamiento de los temas que hemos desarrollados sin
una intención selectiva a priori, sino por las experiencias que nos ha tocado
conocer de forma directa o indirecta en estos años trabajando con con-
dominios (desde nuestros inicios a inales de 1998 con la urbanización y
promotora Ciudad Casarapa, en la ciudad de Guarenas, Estado Miranda)
colocamos una serie de anexos que pensamos, tienen una inmensa utilidad
y aplicación por el lector inmerso en esta área. Los anexos no pueden ser
entendidos como formatos o cartabones rígidos e inlexibles; son ideas
que esperan ser moldeadas por ustedes en el tratamiento y solución de los
problemas comunitarios.
Estas ideas aquí escritas son válidas para ser consideradas por aquellas
personas que viven en condominios en América Latina. Ciertamente, las
consideraciones jurídicas habrán que entenderlas e interpretarlas a la luz
de la normativa e institucionalidad habida en cada país latinoamericano,
con orígenes y fundamentos en el de derecho romano. Ponemos a la orden
nuestra experiencia venezolana, esperando contribuir al mejor fomento de
los principios y valores democráticos que redunden en la tolerancia que se
requiere para vivir en comunidad.
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No podemos inalizar, sin antes decir que una de las experiencia

intelectuales más preciada que nos ha permitido aproximarnos al mundo
de los condominios, fue la de darle forma legislativa a nuestro aprendizaje
comunitario y profesional continuo, para producir lo que hemos denomi-
nado como “Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias”,
nuestra propuesta derogatoria de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.
Aclaramos que no es un Proyecto como tal de la Asamblea Nacional; aún
no hemos llegado a tanto, pero sí es nuestro Proyecto de Ley en el cual
invertimos muchas horas/hombres para darle forma y concluirlo, del cual a
la fecha, hemos presentado tres borradores ante la Asamblea Nacional. Para
este trabajo intelectual contamos con el gran y entusiasta apoyo de nuestra
amiga, la Licenciada Norka Baíz Cabrera, quien es contador público y colega
administradora de inmuebles. A ella, nuestro reconocimiento.
Hoy, cuando celebramos exactamente 18 años de habernos recibido y
graduado de abogados en la majestuosa y sagrada Aula Magna de nuestra
Alma Mater, la Universidad Central de Venezuela, nos sentimos plenamente
satisfechos de celebrar tal ocasión redactando el prólogo de esta primera
edición de esta obra. Gerencia de Condominios y de otras Comunidades
Inmobiliarias es un primer paso en el sendero de la experiencia comunitaria;
con la obra sólo pretendemos que otros vean su camino iluminado con sus
propias ideas y si las nuestras le sirven de combustible para mantener encen-
dida siempre una luz orientadora en su actuar gerencial en sus comunidades,
nos sentiremos supremamente satisfechos. Sólo esperamos que las ideas de
nuestros lectores nos sean remitidas por cualquier medio, para alimentar
futuras ediciones de este experimento editorial que nace hoy.
Rafael Ángel Viso Ingenuo
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TEMA 1
Introducción al tema de la
propiedad horizontal en Venezuela
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A) Ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal:
El artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el ámbito de

aplicación de este ordenamiento jurídico. De su análisis podemos observar
los siguientes aspectos:
1) Divisibilidad de un inmueble:
En efecto, cuando el legislador señala que los “diversos apartamentos
y locales de un inmueble”, está reiriéndose expresamente a la circunstancia
de divisibilidad que ese inmueble puede comportar, hecho que refuerza
cuando seguidamente estipula que los mismos podrán “pertenecer a varios
propietarios”.
Al incluir tal posibilidad, es obvio que esa parte o división del
inmueble mayor es adjudicada en su totalidad y sin reserva, es decir, exclu-
sivamente, a uno o más propietarios. Por sí misma, esta norma contiene
una doble cara: la de la comunidad de propietarios a la cual está integrada
el apartamento o local como lo llama el legislador, pero por otra parte, se
aprecia la intención de individualizar o distinguir entre un apartamento
o local y otros, generando para sus legítimos propietarios un bloque sin
división alguna de derechos y deberes.
2) Primacía de la LPH y supletoriedad del Código Civil:

Es bien sabido por los abogados y conocedores del derecho que la ley
especial priva en cuanto a su aplicación, sobre la ley general en cualquier
materia. Ello tiene como lógica, que se supone que lo especial apunta y
desarrolla situaciones de hecho concretas que por su especialidad no están
tratadas ni contenidas en cualquier otro texto legal. De hecho, veamos el
estilo de la redacción legal vigente bajo análisis (art.1): “…de acuerdo con
las disposiciones de la presente Ley y en cuanto no se opongan a éstas, las del
Código Civil”, de donde se deriva la supletoriedad de las normas del Código
Civil mientras sus normas no entren en contradicción con la ley especial.
Dentro del contexto de la redacción, no debe entenderse que sólo
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se aplicará la especialidad de la ley y la supletoriedad del Código Civil en

cuanto se reiere a la pertenencia de los inmuebles a sus propietarios, sino
también, en las distintas áreas temáticas distintas a la propiedad y la comu-
nidad que abarca esta Ley.
En el análisis de la Ley de Propiedad Horizontal y tomando como
referencia el criterio jurisprudencial que en perfecta concordancia ha sos-
tenido nuestro Tribunal Supremo de Justicia, más adelante hablaremos
sobre la preferencia en cuanto a su aplicación se reiere del Documento de
Condominio sobre dicha Ley, considerándose que este tipo de documento
“señala prima facie el régimen jurídico conforme al cual se establece y desarrolla
la convivencia de los condóminos del Edificio y a él quedan sometidos quienes
adquieran derechos de propiedad sobre las unidades habitacionales que lo confor-
man” (Sentencia del Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
Expediente No. 4448, actuando en sede de amparo constitucional, juicio
Fanny Lucena contra Junta de Condominio del Conjunto Residencial Parque
Las Islas). Luego analizaremos con detalle la importancia de esta sentencia
pero ahora, sólo señalamos el carácter supletorio que tiene la Ley de Propie-
dad Horizontal con respecto a la aplicación de las normas contenidas tanto
en el Documento de Condominio como en su Reglamento. Asimismo, el
lector podrá analizar en el anexo del libro, la posición deinitiva que tomó
el Tribunal Supremo de Justicia en sala constitucional donde anuló el fallo
emitido por el superior Tribunal, según fallo de fecha 16 de junio de 2003.
3) Deinición de apartamento o local (exigencias legales):
a) Pertenencia a un inmueble con determinada afectación humana:

La partícula “o” pareciera establecer una similitud entre los dos vocablos,
pero en verdad son cosas distintas y conviene hacer la distinción para evitar
confusiones. La diferencia a la postre la determina el uso que se le da a cada
bien inmueble. Tanto el apartamento o local son bienes inmuebles y esa es
su característica común y su ubicación dentro de un “edificio” perfectamente
deslindado de otros, es lo que determina su espacialidad o esa parte a la
que se reiere el legislador. Nosotros creemos que cuando se redactó esta
norma, el legislador pensó y dibujó en su mente, primero y casi de forma
exclusiva, un ediicio donde existen apartamentos destinados a habitaciones
o uso residencial y locales comerciales que le prestan bienes y servicios a sus
habitantes. Y es importante hacer esta referencia, porque cuando se publicó
y entró en vigencia la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en agosto de
1983, el desarrollo y la construcción masiva de grandes centros comerciales
y residenciales en Venezuela no existía como sí ahora, siendo el modelo de
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bien inmueble que creemos que sirvió de ejemplo para el legislador, el “edi-
ficio” que tiene apartamentos y en su planta baja unos locales comerciales.
En una reforma de la Ley, es menester considerar que el tipo de relacio-
nes humanas que se da por ejemplo, en un bien inmueble exclusivamente
destinado a la actividad comercial, nos referimos a los grandes centros
comerciales, es totalmente distinta a la concepción que tuvo el legislador
cuando deinió al ediicio como el ente integrador del apartamento o local
que pueden pertenecer a varios propietarios según la ley. Lo mismo ocurre con
las grandes, medianas o pequeñas urbanizaciones estrictamente residenciales,
donde el ediicio como tal no existe. Supongamos un conjunto residencial
donde existe un grupo de quintas o “town houses” construidas cada una en una
parcela de terreno, donde también pueden coexistir junto a una ediicación
destinada al uso comercial y donde hay un mutuo compartir de espacios y
bienes comunes que hacen posible la interacción humana. En este tipo de
construcciones no existe una distribución “vertical” de los apartamentos (que
ya no son tal) sino más bien casas o quintas y mucho menos de los locales
(comerciales) que están ubicados en una estructura física distinta sujeta a
otro tipo de regulaciones en cuanto a su uso, pero también regulada por la
LPH en cuanto a la relación de sus propietarios con ella misma.
Lo que queremos dejar claro, es que la realidad social ha superado con
creces las regulaciones de la LPH y que los nuevos conjuntos residenciales
que se construyen buscan una exclusividad, privacidad y distinción propia
que dista mucho del “edificio” que creemos, pensó el legislador cuando
diseñó el ámbito de aplicación de la Ley y que en consecuencia, debe ser
especiicado por las particularidades que se presentan.
Evidentemente, el lector puede preguntarse: ¿cuál sería la utilidad de
entrar a detallar, ampliar o diseñar mejor el ámbito de aplicación de esta
LPH, si de todas formas la actual regula también a las nuevas ediicaciones
sea cual sea su forma, estructura o distribución? Ello pareciera ser una
pregunta lógica, pero no hecha por tierra el argumento de contar con una
mejor técnica legislativa que perfeccione no sólo la terminología, sino que
llegue a comprender una serie de supuestos de hecho que se presentan en la
relación humana y jurídica de cada una de las distintas formas de construir
inmuebles en el país. Para eso existe el proceso de reforma legislativa; para
adecuar la norma a la realidad, porque ninguna norma creada en una época
y circunstancia lo es para toda la vida. La dinámica y la evolución del ser
humano impone necesariamente reformas legales para aprovechar mejor
toda su expresión.
b) El aprovechamiento independiente:
Ésta es otra de las condiciones que la ley le asigna al concepto de
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apartamento o local y se reiere a nuestro criterio, a la utilización de la in-

fraestructura, según los ines que persiga su propietario sin que dependa de
cualquier circunstancia ajena a la misma o de una relación con otro inmueble
(bien en sus servicios de habitabilidad, funcionalidad o de simple acceso
al mismo); o en otras palabras, que se valga por si sola para la explotación
deseada por su propietario guardando los límites de la ley.
Oportuno es tener a mano la deinición general de aprovechamiento
para mejor comprensión de la explicación: “Utilización de una cosa. Obtención
de un beneficio de la misma. Explotación de una oportunidad que redunda a
favor de uno generalmente sin derecho; como los rateros y carteristas. Aplicación
subsidiaria y conveniente de algo desechado. Abuso o peculado.” (Diccionario
de Derecho Usual del Dr. Guillermo Cabanellas, tomo 1: 345, Editorial
Heliasta, Buenos Aires – Argentina).
c) Salida a la vía pública directamente o a través de un determinado es-

pacio común:
Ésta condición hace referencia a dos aspectos importantes:
c.1) ubicación del inmueble (local o apartamento) con relación a la “vía

pública” y
c.2) acceso a ella, bien de forma inmediata o directa, lo cual en muchos

casos es más factible en el caso de los locales comerciales ubicados en la
planta baja de los ediicios o centros comerciales de cierta data; o que
dicho acceso a la vía pública se realice transitando o utilizando espacios
comunes a todo el inmueble que contiene al local o apartamento, tal
y como ocurre en la mayoría de los centros comerciales cuyos locales,
oicinas y también en aquellos que comprenden apartamentos en sus
pisos superiores.
Como relexión, vale la pena comentar que la ubicación del apartamento

o local con respecto a la vía pública como parte del criterio de su deinición,
pensamos que no es el más adecuado, ya que entra necesariamente a depender
de lo que se entienda por “vía pública”. Al no deinir esta última, entonces
de inmediato surge el capricho del intérprete, creándose así, una laguna o
dando lugar a múltiples interpretaciones que lo que hacen es redundar en
la confusión y no en la precisión de la terminología. Así, siempre podemos
imaginar un local o apartamento que no cumpla con esta condición dei-
nitoria de ley aunque la construcción del ejemplo resulte casi fantasiosa.
Ello lo dejamos a expensas de la creatividad del lector. Más adelante nos
dedicaremos a construir lo que estimamos como un concepto bastante
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acabado de los distintos tipos de inmuebles a los que debería referirse la ley
especial ferenda.
d) Ocupación total o parcial de uno o más pisos del inmueble:

Este parámetro de ley es bien interesante y se circunscribe a la extensión
del local o apartamento dentro de la macro estructura física que lo contiene.
En efecto, como sabemos, los inmuebles dentro del complejo arquitectónico
(ediicación) que los contienen tienen dimensiones o supericies variables,
pero el aspecto que resalta en artículo 1 de la LPH cuando se señala que el
inmueble (local o apartamento) puede ocupar total o parcialmente más de un
piso, nos lleva a pensar en el proceso de fusión de inmuebles bajo un mismo
propietario. Esto trae una serie de consecuencias, entre las que se destacan:
d.1) la comunicación física de los inmuebles afectados, siempre y cuando

no se pongan en riesgo aspectos vitales de la macro estructura física
de la ediicación que pudiera afectar también a otros inmuebles en él
contenidos;
d.2) el incremento de la alícuota o la mayor contribución o participación

del local o apartamento con las cargas comunes del inmueble mayor;
d.3) la participación de la fusión a la autoridad registral competente para

que estampe las notas marginales correspondientes el los respectivos
documentos de propiedad;
d.4) aumento de valor del voto capitalístico del propietario en los

inmuebles fusionados a la hora de emitir su voto en las asambleas de
propietarios; entre las más importantes.
Antes señalamos que para construir los conceptos que la ley futura
debería contener y especiicar cuando trata sobre su ámbito de aplicación,
sería útil establecer categorías de inmuebles de acuerdo al uso para el cual
están destinados, lo que necesariamente ayudará a determinar mejor en
el propio texto legal, las reglamentaciones que también deben existir para
cada uso. Eso corregirá y ayudará a prevenir mucha de la anarquía en la
convivencia de muchas comunidades que inicialmente fueron construidas
para un uso determinado, como por ejemplo el residencial, que terminan
hoy siendo casi exclusivamente comercial e incluso hasta industrial. Desde
luego, que ello trae una serie de desnaturalizaciones y de efectos perni-
ciosos en las comunidades, sobre todo cuando coexisten distintos tipos
de usos o de actividades humanas. Son diferentes las normas que deben
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regir, verbigracia, en una comunidad residencial, que en una comercial y

mucho más especíicas, en una eminentemente industrial. En muchas de
las ciudades de Venezuela donde la improvisación en la planiicación del
crecimiento citadino es la regla, coexisten estas tres afectaciones humanas
en un mismo lugar, creándose valores irregulares socialmente permitidos
(aunque no legalmente) que desvirtúan de facto la naturaleza y razón de las
leyes. Es cierto que esto nos lleva a otros problemas impropios de la materia
que nos ocupa, como lo son: el respeto a la ley; su eicacia y el obligatorio
cumplimiento de los ciudadanos y autoridades de un país; pero intentamos
resaltar la importancia del tema aportando otros criterios de deinición de
categorías de inmuebles, que quizás ayuden más efectivamente en el proce-
so de planiicación y crecimiento de nuevas ciudades. Esa es nuestra meta
principal. Así, nos atrevemos a señalar las siguientes categorías de inmuebles,
deiniendo primero un principio general que se reiere exclusivamente a
toda unidad inmobiliaria, sea cual sea su destino o uso:
B) Concepto de Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal:
Es toda aquella infraestructura física o parte de ella, independiente-

mente de su dimensión; su disposición arquitectónica en el espacio y su
uso, que mantenga una relación de interdependencia con otra mayor,
donde coexista junto a los derechos e intereses de una comunidad de
propietarios a la cual pertenece; y que sea susceptible de apropiación
individual por parte de cualquier persona, para obtener su aprovecha-
miento conforme a los límites que imponga la ley.
C) Según su uso o destino se clasiican así:
1) Unidad Inmobiliaria Habitacional o Residencial: es aquella ubicada

dentro de una estructura vertical (ediicio); complejos residenciales
habidos en urbanizaciones, o en las parcelas de terrenos y calles de
éstas, de barrios, caseríos, o ciudades, perfectamente deslindadas e
individualizadas de otras y que estén indiscutiblemente destinadas por
una o más personas como habitación de ella(s) y su(s) familia(s).
2) Unidad Inmobiliaria Comercial: es el espacio físico cuyo uso obedece

exclusivamente a la consecución de actos de comercios deinidos por
el legislador, sin importar el lugar donde esté ubicada.
3) Unidad Inmobiliaria Industrial: es aquella infraestructura que alberga

maquinarias, artefactos y demás bienes para la producción en fases o
series de otros que posteriormente serán comercializados. Por su afec-
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tación, deberán estar ubicadas en zonas especialmente diseñadas para

la instalación de fábricas e industrias, salvaguardando todas las normas
de seguridad de las comunidades circunvecinas.
4) Unidad Inmobiliaria Mixta: es aquella utilizada al mismo tiempo, tanto
para la explotación comercial como industrial antes referidas.
D) Objetivo esencial de esta Ley:

búsqueda del mejor nivel de convivencia comunitaria.
El espíritu y razón de ser de la actual Ley de Propiedad Horizontal es

la facilitación de un clima de convivencia armónico, pacíico y sobre todo,
de respeto mutuo entre los propietarios. Es cierto que la convivencia hu-
mana siempre traerá conlictos entre sus miembros, pero lo importante es
que tales problemas puedan ser canalizados y solucionados de una forma
sana sin crear otros traumas adicionales y distintos. Sí, es verdad que la
LPH tiene una serie de lagunas o vacíos que han permitido a través de los
años que se hayan presentado algunos casos críticos de conlictividad en
todas las comunidades bajo su manto, pero entendemos que su norte sigue
siendo la conciencia del ciudadano para la vida comunitaria. Se trata de
un indiscutible rol cívico y educativo de la Ley que trasciende a su texto,
reprochando siempre al propietario o “vivo criollo” que intenta valerse de
su irresponsabilidad para que el resto de la comunidad de propietarios lo
subsidie en sus gastos comunes.
E) Estructura de la Ley ejusdem
La LPH tiene una estructura compuesta por un Título Preliminar,

seguido de Seis Títulos, a nuestro juicio, poco desarrollados inclusive al
momento cuando fue redactada. En el siguiente esquema podrá observarse
una visión de conjunto del contenido de cada título (y la titulación refe-
rencial de sus artículos) con unas breves relexiones cuando así lo hemos
estimado pertinente, a saber:
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
Como técnica legislativa, pudo haberse incorporado dentro de estas
disposiciones, por ejemplo, todo lo relativo a las deiniciones jurídicas y de
carácter técnicas para mejor explicación y entendimiento del régimen de
propiedad horizontal. En futuras legislaciones, sugerimos que cada Título
contemple estos aspectos de acuerdo a la especialidad que trate y desarrolle
cada uno.
Sólo el artículo 1 está considerado como “disposiciones generales”
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sin que coincida con la pluralidad señalada por el legislador. Este artículo
está dividido en dos partes: la primera obedece a la titularidad de los pro-
pietarios sobre los inmuebles, según sus normas. La segunda parte, como
antes señalamos, hace referencia a la deinición que antes analizamos sobre
“apartamento o local”.
TÍTULO PRIMERO:
De los apartamentos y cosas comunes.
Sugerimos en la ley ferenda una clasiicación de los inmuebles de acuerdo

a su destino o uso dado. Este Título comprende desde el artículo 2 hasta el
artículo 17, los cuales podríamos identiicar según su contenido así:
Artículo 2: De la enajenación de los inmuebles.
Artículo 3: Normas de uso de los inmuebles
Artículo 4: Sobre las modiicaciones de la estructura de los inmuebles.
Artículo 5: De las cosas comunes a los apartamentos: como crítica

procedemos a señalar, que debió el legislador ser solidario con su propia
deinición, cuando estableció en el propio artículo 1 la similitud entre
“apartamento o local”, desde el punto de vista físico. Nótese que el criterio
de deinición es el espacio físico y su relación con otros. Nosotros apun-
tamos hacia un concepto que contemple el uso o destino de la cosa para
establecer las distintas categorías inmobiliarias ya indicadas, ajustándonos
(así lo creemos) a la realidad actual existente en Venezuela.
Véase que en el artículo 3, el legislador sí hace honor a su deinición
cuando señala las cosas comunes de “cada apartamento o local”. Creemos
que en el subconsciente del legislador está implícita una distinción entre
los términos “apartamento” y “local”, donde pareciera que la nota relevante
en uno y otro caso es la afectación o destino que se le da al inmueble. Si
observamos cada uno de los literales que integran este artículo, veremos que
los literales “c”, “d”, “i”, “j” y “l” se mencionan (a nuestro juicio) las palabras
“local o locales” reiriéndose más a los distintos usos que en verdad tienen uno
u otro (residencial y comercial); destacándose el hecho que solamente en los
literales “j” y “l” presentan la conjunción “y” entre los vocablos apartamento
y locales, haciéndonos pensar claramente que son dos tipos de inmuebles
distintos por alguna razón que no se indica expresamente. En síntesis, el
castellano es un idioma rico y preciso; y no es lo mismo el signiicado al
escribir “apartamento o local” que el derivado cuando se escribe “apartamento
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y local”. En el primer uso, puede entenderse perfectamente como términos

sinónimos y en el segundo, como términos completamente distintos.
Siguiendo con el análisis de este artículo, los literales “e”, “f ” y “g”
contienen el vocablo “locales” asumiéndolos como espacios físicos que
tienen determinados usos: de administración; vigilancia, portería; aloja-
miento de servicios centrales; incineradores de residuos u otros equipos
que normalmente se observan en todo inmueble construido. Planteada así
la redacción de la ley, la palabra “locales” en estos tres literales es sinónimo
de “espacio físico” y no de “local” (en cuanto a esa diferencia que notamos
en el subconsciente del legislador cuando entendemos que se reiere más al
uso comercial normalmente entendido y que lo diferencia de la deinición
de un “apartamento” propiamente dicho) Resumimos nuestra crítica a este
artículo como la existencia de una inadecuada redacción que tiende más a
la confusión que a la especiicidad.
Artículo 6: Integridad de los derechos de los propietarios. Nuevamente,

en este artículo se hace referencia solamente al término “apartamento” y se
deja de mencionar el vocablo “local”. Pensamos que el legislador aquí utiliza
el término como sinónimo de este último.
Artículo 7: Representación del “apartamento” por alícuotas (cuota de

participación con relación al total del valor del conjunto inmobiliario al
cual pertenece. Vale la misma observación hecha en el artículo anterior en
cuanto a la omisión del legislador del término “local” en este artículo.
Artículo 8: Forma de servirse de las cosas comunes; su indivisión pri-

mariamente concebida y también sus excepciones.
Artículo 9: De las mejoras de las cosas comunes: Aquí nuestra relexión

gira en torno, una vez más, a la deiciencia de la redacción de la ley. Cuesta
pensar que este artículo habla del porcentaje que se requiere para que los
propietarios aprueben las “mejoras” y por ninguna parte se establezca la
deinición de dicho término. Esto ha dado lugar a innumerables juicios en
los tribunales donde se revela el hecho que muchos propietarios y colegas
abogados confunden los actos de urgente reparación o más aún, aquellos
que constituyen mantenimiento preventivo o correctivo, pero que entran
perfectamente entre los gastos ordinarios de mantenimiento de un inmueble
y que no le agregan un valor nuevo y distinto al que originalmente tenía,
con aquellos actos que nada tienen que ver con este tipo de mantenimiento
y que sí comportan indubitablemente un valor agregado, que nunca ha
tenido el conjunto inmobiliario.
23
Hemos participado en juicios donde propietarios que se niegan a pagar

de forma caprichosa su cuota de participación de los gastos comunes de un
conjunto residencial, han impugnado la Asamblea General de Propietarios
cuando ésta ha decidido constituir fondos o cuotas especiales para la captación
de recursos tendientes a lograr su reparación física, considerando (ellos) que
para tal decisión, se debe contar con el acuerdo del setenta y cinco por ciento
(75%) de los propietarios, olvidándose que todas las reparaciones son actos
de conservación y mantenimiento, perfectamente consideradas como gastos
ordinarios. Sólo, que muchas veces también ocurre que la negligencia de los
administradores, juntas de condominio y comunidades de propietarios con
respecto al mantenimiento del inmueble, es de tal magnitud, que cuando
tienen que realizarse tales actos, debe decidirse la constitución de una cuota
extraordinaria o fondo de rescate para lograr primero, la captación de re-
cursos económicos que los hagan posible materializarlos. Pensamos que esta
cultura acomodaticia de no realizar los actos de mantenimiento preventivo
y esperar el franco deterioro del inmueble, no es más que parte del subde-
sarrollo mental de las comunidades; ya que está totalmente comprobado
que desde el punto de vista económico, es más costoso realizar los actos de
mantenimiento correctivo, que los atinentes al mantenimiento preventivo.
Además, mantener operativas las cosas comunes de un conjunto inmobi-
liario, le consagra a sus propietarios un nuevo espíritu de inspiración y de
compromiso, que redunda en el mejor clima de convivencia comunitaria,
haciendo a cada propietario más responsable con su entorno y mucho más
preocupado por el bienestar común.
Finalizamos el análisis de este artículo, señalando que el mismo además
contempla una serie de causas taxativas por las cuales cualquier propietario
puede solicitarle a la autoridad judicial, la suspensión de las mejoras que
eventualmente pueda tomar el 75% de los propietarios que así las hayan
acordado. Más abajo derivaremos nuestro concepto de mejoras.
Artículo 10: Requisito indispensable para construir nuevos pisos,

sótanos o realizar actos que afecten la fachada del inmueble (conjunto
inmobiliario).
Artículo 11: Deinición de los gastos comunes a todo propietarios o

parte de ellos.
Artículo 12: Obligación de los propietarios de contribuir con los gastos

comunes y forma de hacerlo. El abandono de los apartamentos como forma
de liberación de los propietarios de tales obligaciones.
24
Artículo 13: Naturaleza jurídica “propter rem” de la obligación de

los propietarios de contribuir con los gastos comunes. Ello signiica que la
obligación “sigue a la cosa”, independientemente de la relación que tenga
una persona con la propiedad. En otras palabras, quien tenga derechos de
propiedad sobre un inmueble deberá responder por las obligaciones que le
Ley le imponga; con ello vale decirse que por ejemplo, si una persona “A”
le vende a una persona “B” un apartamento y el mismo tiene una deuda de
condominio “X”, esa deuda deberá ser asumida por el nuevo propietario,
quedando el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el ena-
jenante o vendedor por el pago que aquel haya realizado.
Artículo 14: De las contribuciones para cubrir los gastos: quién pue-
de exigirlas; su sustentación y de la fuerza ejecutiva de las “liquidaciones o
planillas” pasadas por el administrador: pensamos que esta norma tiene una
importancia enorme, sobre todo, en lo que se reiere al aspecto del cobro y la
fuerza que le imprimió el legislador para darle la mayor efectividad al mismo.
En primer lugar, hay que destacar, que la norma establece claramente
quién puede exigir los gastos a los propietarios: a) el administrador del in-
mueble. Como tal puede ser: La Asamblea General de Propietarios; la Junta
de Condominio o el Administrador, sea éste una persona natural o jurídica.
El artículo 18 de la LPH señala a quien corresponde la administración de
los inmuebles, por eso hacemos esta referencia, destacando que cuando la
Ley se reiere al Administrador no lo hace pensando exclusivamente en una
sociedad mercantil dedicada a la actividad de administración (administra-
dora); y b) el propietario que hubiere pagado sumas por otro propietario,
subrogándose así en los derechos de cobranza contra éste.
En segundo término, es menester señalar que el sustento de la obliga-
ción que tiene cada propietario de contribuir con los gastos tiene su base en
los acuerdos que haya tomado la Asamblea de Propietarios y que consten
por escrito en el Libro de Acuerdos de la misma, lógicamente justiicados
plenamente por sus comprobantes. Observe el lector, que el legislador pone
como condición que tales cobros (gastos) estén “justificados” y puedan ser
veriicados por los comprobantes que exige esta Ley.
El tercer aspecto de este artículo que nos impone una mayor deten-
ción en este somero y rasante análisis de la LPH, guarda relación con la
“fuerza ejecutiva” de las planillas o liquidaciones (facturas) que elabora el
administrador mensualmente y que pasa a los propietarios de los inmuebles.
Realmente, este aspecto constituye la herramienta jurídica fundamental del
Administrador para hacer líquida y exigible la obligación de los condóminos
de hacer sus contribuciones. Estimamos que el lector lego entienda sin dii-
cultad lo que jurídicamente signiica “fuerza ejecutiva”; al respecto traemos
25
a colación el concepto que nos da el Profesor Guillermo Cabanellas en su

“Diccionario de Derecho Usual” (18va. Edición, Editorial Heliasta, Buenos
Aires, República Argentina): “En la esfera privada, aquella que acompaña,
para su más eicaz cumplimiento, a ciertos títulos jurídicos, cuyo amparo se
ratiica con medios procesales expeditos”. En este orden de ideas, notamos
la deinición de “Documento Ejecutivo”, el mismo autor señala:
“El instrumento o título que lleva aparejada ejecución; o sea, el que

basta presentar para la efectividad de la obligación que contenga, siempre
que logre la aprobación judicial, si hay contradicción. Se beneicia así de
la rapidez y de los menores gastos que el juicio ejecutivo presenta frente
al juicio ordinario”.
Y cuando antes decíamos que esta norma es la herramienta esencial

para que el administrador haga efectivo el cobro de los gastos a que todo
propietario legalmente está obligado por esta Ley, queremos destacar, que el
Código de Procedimiento Civil en su artículo 630 señala el procedimiento
de la Vía Ejecutiva para compelir al deudor, comenzando el juicio con la
declaratoria del embargo de bienes del deudor para cubrir tanto la obligación
propiamente dicha, así como las costas del proceso. Esa es la vía expedita
que tiene aparejada el título ejecutivo preparado por el Administrador; por
lo tanto, pensamos también que en la morosidad existente, hay una estrecha
relación con el no ejercicio de esta acción judicial perfectamente señalada
por el legislador procesal para hacer viable el cobro. Muchas veces hemos
observado que el no ejercicio de las acciones legales está íntimamente relacio-
nado con los lazos de amistad, compadrazgo y de cualquier otra naturaleza
similar, habidos entre la Junta de Condominio y el moroso. Recuérdese que
quien otorga el poder para demandar a determinado propietario es la Junta
de Condominio y si el moroso tiene suicientes “contactos o amigos” en ella,
difícilmente este ente otorgará el poder correspondiente al Administrador
para demandar judicialmente el cobro moroso.
Por tal razón, recomendamos a las comunidades de propietarios que
cuando se decidan por adelantar las acciones judiciales correspondientes,
sea la Asamblea General que reunida a tal efecto otorgue la autorización
correspondiente y le imponga a la Junta de Condominio la obligación de
ejecutar tal decisión, otorgando el correspondiente poder al Administrador.
Así, la Asamblea de Propietarios como órgano máximo de decisión de la comu-
nidad ejerce directamente su poder como mandante, convirtiendo a la Junta
de Condominio en su mandataria para que a su vez efectúe las delegaciones
correspondientes al Administrador, quien en síntesis, ejercerá la representación
en juicio de toda de la comunidad de propietarios.
26
Artículo 15: De los privilegios del crédito del artículo anterior sobre
todos los bienes muebles del deudor: A tenor de lo dispuesto en el artículo
1866 del Código Civil Venezolano, “privilegio” es el derecho que concede
la Ley a un acreedor para que se le pague con preferencia a otros acreedores
en consideración de la causa del crédito”. El crédito privilegiado tiene pre-
ferencia sobre todos los demás, inclusive los hipotecarios (art. 1867) y su
prelación los determina exclusivamente la Ley. Luego, quien es acreedor de
un propietario moroso (la comunidad, el administrador u otro propietarios
que haya pagado sus obligaciones por él) tiene derecho a que se le pague de
forma privilegiada con relación a otros créditos que pueda tener el deudor,
ya que su crédito es privilegiado por la Ley especial (LPH).
Artículo 16: De la ruina de los inmuebles: establece la posibilidad de

la división de las cosas comunes cuando se veriique al menos, la destruc-
ción del inmueble en sus tres cuartas partes de su valor y el respeto de los
derechos de las minorías en tales casos.
Artículo 17: Posibilidad de reconstruir las cosas comunes: los gastos

de tales reparaciones son considerados por ley, como comunes y a nuestro
criterio, en tales casos, no constituyen mejora alguna sobre el inmueble.
TÍTULO SEGUNDO:
De la Administración.
Artículo 18: Sobre quiénes administran los inmuebles; conformación

de la Junta de Condominio, su designación y duración de funciones. Cuándo
se designa la Junta y sus atribuciones legales.
Artículo 19: ¿Quién designa al Administrador (persona jurídica o

natural) de los inmuebles. Sobre esta norma debemos anotar los siguientes
aspectos relevantes:
A) Designación: establece la LPH que corresponde a la Asamblea de Co-

propietarios la designación de “una persona natural o jurídica” para que
desempeñe las funciones de Administrador, por un tiempo de un año.
Tal designación puede ser revocada en cualquier momento o renovada
por períodos iguales. Nos detendremos seguidamente en varios aspec-
tos: preguntamos: ¿es el voto capitalístico (voto valor según alícuota
del inmueble) o personalístico (del propietario como persona dueña
del inmueble, físicamente tangible) el que priva a la hora de designar
al Administrador? El Profesor Rafael Angel Briceño en su obra “De la
27
Propiedad Horizontal” (2da. Edición ampliada y corregida, impresa en

los talleres de Gráficas Tao, Caracas – Venezuela, 1996, pág. 167) nos da
una respuesta que apreciamos correcta: “La designación corresponde a
la Asamblea por mayoría de votos (voto personalístico, no capitalístico) en
persona natural o jurídica…” Y hacemos énfasis en la importancia de
diferenciar entre el voto capitalístico y el voto personalístico. Nuestra
LPH da primacía al voto capitalístico en todas las decisiones distintas
al nombramiento de la persona del administrador. Interpretamos aquí,
aunque el Prof. Briceño no lo hace en su obra, el por qué debe privar
el voto personalístico y no capitalístico en la designación del adminis-
trador: el voto capitalístico referido en la ley se requiere para la validez
de una serie de decisiones, para la determinación de la participación
de los apartamentos y locales en las cargas y beneicios por razón de la
comunidad, tal y como lo dispone el artículo 7 de la Ley ejusdem. Es
decir, el quórum exigido por los artículos: 3, literal “c”; 5, literal “i”;
9; 10; 11, literal “b”; 16; 17; 23; 24; y 39 para tomar las decisiones
en ellos indicadas dependerá del voto personal y no capitalístico o in-
mobiliario. Estas decisiones tienen que ver con: consentimiento en las
reparaciones del inmueble; enajenación de puestos de estacionamiento;
aprobación de las mejoras de las cosas comunes; construcción de nuevos
pisos, sótanos u obras que afecten la estética del inmueble; división
de las cosas comunes; reconstrucción de dichas áreas; validez de las
consultas pasadas por el administrador; convocatoria de la Asamblea
de Copropietarios y la venta obligada de los derechos del propietario
infractor recurrente de sus obligaciones legales; en síntesis, son todas
decisiones donde el legislador señala expresamente que se toman por el
porcentaje de los propietarios y que recaen también, sobre personas en
algunos casos y sobre otros aspectos de diversa naturaleza. Y es lógico
que para las decisiones donde está inmerso un criterio económico o
alícuota del inmueble, como base justa creada bajo el espíritu: “a mayor
valor inmobiliario (alícuota) mayor capacidad de decisión” en aspectos
netamente administrativos. En este sentido y volviendo al tema del
tipo voto que debe privar para la designación del Administrador, pen-
samos que debe ser el voto personalístico puesto que la decisión recae
en la elección de una persona, no sobre aspectos netamente de índoles
económicos relativos al inmueble. Se trata del derecho que tienen to-
das las personas por igual para elegir al Administrador. Creemos con
seguridad que si privara el voto capitalístico para la designación de la
persona del Administrador, se estaría incurriendo en peligrosas ventajas
de unos propietarios sobre otros donde se vulneraría el principio de
igualdad ante la ley, consagrado en el artículo 21 de la Constitución de
28
la República Bolivariana de Venezuela, donde en deinitiva el derecho a

elegir de determinadas personas pesaría más que el de otros, lo cual es
inaceptable. Sería así como el acuerdo de los propietarios cuyos inmue-
bles tengan mayor alícuotas que otros, podría “entubar” la designación
del Administrador, quien sabe con qué otros intereses en juego. El
derecho a elegir a una persona como administrador de un inmueble, no
puede estar sujeto al valor del inmueble, sino la integridad e igualdad
de los derechos humanos que tienen los ciudadanos propietarios en
el acto de votación. Cualquier otra circunstancia debe quedar de un
lado y el desarrollo del principio democrático de igualdad ante la ley
debe quedar incólume sin la consideración del factor económico que
lo limite o regule de forma alguna.
Obsérvese además, que el propio legislador da pié para que cualquiera
de los propietarios del inmueble solicite ante el Juez competente el
nombramiento del Administrador, sin importar el valor inmobiliario,
sino dándole prioridad en la selección la condición de propietario. El
legislador no hace ninguna discriminación en este sentido; sino por el
contrario, le otorga a cualquier propietario una misma posibilidad de
ser designado como administrador, destacando in ine, que uno o más
propietarios puede hacer la solicitud, donde a nuestro juicio queda en
evidencia el igualitario derecho que todos los copropietarios tienen
para solicitar la designación del Administrador.
B) Aspecto importante a considerar es la expresión del legislador según

la cual, la relación que hay entre Administrador y Administrados
es la misma que existe entre Mandatario y Mandante; resaltando el
hecho que el Administrador es un simple mandatario y la comunidad
de propietarios debidamente representada, la parte Mandante. Por
cierto, muchas empresas administradoras pareciera que no tuvieran
claro este concepto y igura jurídica. A veces actúan como verdaderos
mandantes, imponiéndole una serie de circunstancias a muchas comu-
nidades de propietarios que las desnaturalizan y sobre todo, las desa-
creditan. Aunque más adelante abordaremos el contrato de mandato
y sus clasiicaciones, ahora conviene señalar que la LPH le establece al
Administrador una serie de obligaciones, son ellas: a) Prestar garantía
suiciente a juicio de la Asamblea de Propietarios (art. 19); b) Todas
las que se señalan en el artículo 20 que damos aquí por reproducidas;
c) Algunas obligaciones condicionadas: c.1) Podrá ejecutar los actos
de conservación y administración que sean de urgente necesidad; c.2)
Realización de las consultas a solicitud de los propietarios; c.3) Comu-
nicar por escrito a todos los propietarios el resultado de la consulta y
29
asentarlos en el Libro de Acuerdo de los Propietarios; c.4) Convocar a

una Asamblea que delibere sobre la administración y conservación de
las cosas comunes a algunos apartamentos. Esta obligación deja de ser
condicional si la convocatoria la solicitare al menos el tercio del valor
del inmueble; otras obligaciones del Administrador fuera del marco legal
pueden ser asumidas por éste de forma convencional, directamente con
la Junta de Condominio y mediante documento privado o auténtico.
C) Con relación a la garantía que debe prestar el Administrador a juicio

de la Asamblea de Copropietarios, pensamos que la realidad actual
revela que ello es letra muerta por muchas razones, entre las que se
destaca: a) puede que la Asamblea no estime conveniente la prestación
de una garantía por parte del Administrador, por cuanto ello pudiera
encarecer los servicios que desean contratar; b) Adicional a ello, una
comunidad de copropietarios que sabe que la mora en el pago de los
gastos comunes es sumamente alta, no puede exigir como contrapres-
tación una garantía, cuando la morosidad pone en riesgo la labor de
cobranza que haga el Administrador, a pesar de las buenas intenciones
que tenga; c) La Asamblea también puede exonerar totalmente al Ad-
ministrador de prestar tal garantía. Este tema tiene que ser revisado y
debe buscarse el control y supervisión de la actividad del Administrador
por otros medios, quizás, con la creación de una Superintendencia de
Administradores Inmobiliarios que deberá contemplarse en un proyecto
de reforma de la LPH. En todo caso, legalmente puede establecerse una
metodología o manera obligatoria y contractual que unifique los criterios
que deban aplicarse para administrar un inmueble y de rendir cuentas
del Administrador; ya que si haber vamos, la garantía ¿qué garantiza
en verdad? ¿Una respuesta económica ante la eventualidad de que un
Administrador deshonesto se apropie de los recursos económicos de
una comunidad de propietarios, o que por inexperiencia los ponga
a riesgo? Para ello, existe la posibilidad de exigir la responsabilidad
civil dentro del marco de la aplicación del Código Orgánico Procesal
Penal. Ciertamente, el artículo 422 de este Código regula todo lo
relativo al “procedimiento para la reparación del daño y la indemni-
zación de perjuicios”; de allí, que si un Administrador incurre en un
hecho punible, por ejemplo, apropiación indebida caliicada y resulta
sancionado mediante una sentencia condenatoria deinitiva y irme,
la víctima o demandante, podrá proponer ante el Juez Unipersonal o
el Juez Presidente del Tribunal que la haya dictado, una demanda civil
cuyos requisitos de contenido se mencionan en el artículo 423 de dicho
ordenamiento procesal penal. De hecho y derecho, este procedimiento
30
es especialísimo, muy novedoso y además, contempla una audiencia

de conciliación que le imprime mayor celeridad al proceso. Dicho
todo esto, no tiene mucho sentido en la realidad actual, que se exija
una garantía real o personal al Administrador para garantizar su buen
ejercicio, ya que su responsabilidad penal y civil está comprometida a
favor de sus administrados, por efectos del Código Adjetivo Penal.
D) Para inalizar este punto sobre el Administrador, nos detendremos ahora

a analizar la vigencia de sus funciones. Sencillamente, él prestará sus
servicios hasta que decida lo contrario la Asamblea de Copropietarios.
Su período legal de actividad es de un año; pudiendo ser renovado tácita
o expresamente, por períodos iguales. A nuestro decir, aquí se revela una
mala técnica legislativa de redacción, ya que si por ejemplo, si la Junta
de Condominio o la Asamblea de Propietarios no convocan la reunión
anual para ratiicar al Administrador en sus funciones y tampoco lo
hace éste, ni el valor legal inmobiliario exigido, entonces tendrá que
seguir cumpliendo con sus funciones, pero no por un año, sino hasta
que decida lo contrario la Asamblea. Puede darse el caso y ha ocurrido,
que el Administrador sigue ejerciendo sus funciones cabalmente y no
media una reunión de propietarios que lo ratiique o revoque.
Conocemos también de casos distintos donde la comunidad de propie-
tarios insatisfecha con la actividad del Administrador, le pide que haga
la convocatoria para revocarle el mandato y éste, a sabiendas de que
perderá a un cliente, pretende hacer valer cláusulas contractuales que es-
tablecen que cuando se le revoque el mandato de administración, deberá
pagársele todo el tiempo que falte para cumplir el año de renovación si
fuere el caso. Pensamos que la Ley no está hecha para permitir, tolerar
y cohonestar situaciones ilícitas como éstas. Somos del criterio que un
Administrador estará en sus funciones hasta que lo decida la Asamblea
de Propietarios y si en verdad un Administrador se apega a la Ley (y no
a sus lagunas) y a la ética profesional de su profesión, deberá convocar
él, independientemente que no lo haga la Junta de Condominio, una
reunión de propietarios para que decida si lo ratiica o remueve de sus
funciones. Esta convocatoria se puede hacer perfectamente con base a
lo dispuesto en el artículo 24 y en concordancia con el 22 de la vigente
LPH. Esta es nuestra más sana recomendación a todos nuestros colegas
administradores.
Artículo 20: De las obligaciones de todo Administrador. Sólo comen-

taremos que el Parágrafo Único de este artículo señala la responsabilidad
civil y penal en caso de incumplimiento de cualquiera de ellas, además de
31
su justiicada destitución.
Artículo 21: Obligación condicional del Administrador y de cualquier

propietario: anteriormente hicimos referencia a ella. Se resume en la posibi-
lidad que él tiene de ejecutar por su cuenta, como Administrador, los actos
de conservación y administración de urgente necesidad. Cualquier propie-
tario también podrá realizarlos. Este artículo presenta como vacío jurídico
la ausencia de una precisa deinición sobre que son “actos de conservación”,
cuáles los de “administración” y también qué debe entenderse por “urgente
necesidad”. Nos preguntamos: ¿son sinónimos los actos de conservación y
de administración? ¿Quién caliica la “urgente necesidad” para estimarla
como tal? ¿Cuál o cuáles son los parámetros que hay que considerar para
deinirla? Suponemos que ello será resuelto en una futura reforma de la
LPH. Por nuestra parte, aportamos las siguientes precisiones conceptuales:
A) Actos de conservación o mantenimiento preventivo u ordinario: son

aquellos que recaen sobre las cosas comunes y que no hacen más que preser-
var, mantener y prevenir cualquier deterioro que ponga en evidente riesgo
su funcionamiento o la utilidad que ellas tienen;
B) Actos correctivos o mantenimiento extraordinario: son los que persiguen

la sustitución, reconstrucción o reparación total de las cosas comunes por el
deterioro extremo existente, sin que impliquen la realización de obras, tareas
o servicios nuevos que nunca han estado o existido como cosas comunes del
inmueble;
C) Actos de mejoras: son aquellos que logran la realización de cosas co-

munes nuevas en el inmueble; incorporándole un nuevo valor nunca
antes estimado y que requieren ser aprobados por la comunidad de
propietarios en los términos exigidos por la Ley;
D) Urgente necesidad: es la existencia de circunstancias extraordinarias que
ponen en peligro la existencia misma de las cosas comunes o de aquellas
de dominio particular, pero que de no ser atendidas pudieran causar
daños y perjuicios a la totalidad o a una parcialidad de propietarios de
inmuebles.
Artículo 22: De la administración y conservación de las cosas comunes

a algunos apartamentos y supletoriedad de la consulta.
Artículo 23: De las consultas a los propietarios: en el futuro, deberá

contemplarse la posibilidad de realizar las consultas por múltiples medios de
32
realización, entre otros, por medios electrónicos de transmisión de mensajes

y datos, para darle un mayor dinamismo y razón de ser a la propia consulta.
Deben considerarse los aspectos contenidos en el Decreto con Fuerza de Ley
de Mensajes de Datos y Firmas Electrónica, publicada en la Gaceta Oicial
No. 37.148 de fecha 28 de febrero de 2001. Esta ley contiene elementos
novedosos que no pueden ni deben ser despreciados si se quiere adecuar
la Ley de Propiedad Horizontal a la realidad actual.
Artículo 24: Convocatoria a Asamblea de Propietarios para deliberar

sobre la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apar-
tamentos: esta norma presenta varios aspectos prescindiendo de una buena
dosis de lógica en cuanto a su redacción y concatenación de supuestos de
hechos y consecuencias jurídicas. Una vez más, se denota la falta de técnica
legislativa; veamos por qué:
A) En su primera parte la norma representa un complemento de la idea

plasmada en el artículo 23 (anterior) y al mismo tiempo señala una
obligación ineludible para el administrador, cuando establece un valor
mínimo (voto capitalísitico) que solicite la convocatoria a una asamblea
de propietarios.
Ahora bien, esta convocatoria es únicamente para deliberar sobre los
aspectos indicados en el artículo 22 de la LPH, es decir, sobre “la ad-
ministración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos”.
Esto, por supuesto, es un supuesto de hecho bastante amplio, pero
pudiera existir una situación que no tenga que ver con la administra-
ción o conservación de “algunos apartamentos” y que sea necesaria su
deliberación, lo cual por estricta interpretación de este artículo no sería
factible hacerlo en caso de que el administrador se negare a convocar
la asamblea. Agregamos que en tal caso, el administrador no estaría
incumpliendo la ley porque se está ajustando a los supuestos implícitos
en la norma. Asimismo, no sólo este artículo señala como límite para
su aplicación que la deliberación que se pretenda llevar a cabo en una
asamblea de propietarios es la materia indicada en el artículo 22, sino que
además, nos remite a ese artículo que también presenta otras limitantes
o condiciones: que el asunto a tratar concierna a “algunos apartamentos”.
La realidad presente nos informa que cuando la comunidad de pro-
pietarios quiera reunirse para tratar cualquier situación, lo hace sin
ninguna diicultad, por lo tanto, las limitaciones referidas en el texto
legal tal y como están redactadas, son a nuestro criterio absolutamente
inoiciosas. Incluso la jurisprudencia nacional siempre ha establecido
que el máximo órgano decisorio de la comunidad es la asamblea de
propietarios especialmente reunida para resolver los puntos de la agenda
33
que pretende discutir.
B) Luego, una segunda observación tiene que ver con la segunda parte
del artículo bajo estudio. El legislador estableció la posibilidad que
los propietarios interesados pueden ocurrir ante el “juez de Distrito”
(hoy de Municipio) para pedirle a dicho funcionario que convoque a
la reunión de la asamblea de propietarios cuando el administrador se
niegue a convocarla. Nos preguntamos: ¿esta posibilidad está ligada a
la presencia de los supuestos de hecho contenidos en la primera parte
de la norma a los que antes hicimos referencia (recordamos: cuando
se vaya a reunir para resolver sobre los asuntos de administración y
conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos) o por el
contrario, incluye cualquier supuesto para lo cual desee liberar la asam-
blea de propietarios y que el administrador se niegue a ello? Reiteramos
que nos parecen innecesarias las restricciones sobre este particular.
C) Seguidamente, la norma hace referencia a varias condiciones que deben

tenerse en cuenta para la deliberación de las asambleas. Obsérvese que
se habla ya en plural, lo que nos hace inferir que son exigencias para
cualquier tipo de asamblea. Estos requisitos son inherentes a la validez
de las asambleas y quizás hubiesen podido ser contenidos en una norma
especial dada su importancia.
D) Por cierto, el artículo no contiene cuál es la sanción o consecuencia

jurídica cuando no se cumple con uno de los requisitos como lo es la
ijación de un ejemplar de la convocatoria de la asamblea en la entrada
o entradas del ediicio y en cada uno de los apartamentos. Más aún,
señala el legislador que tal incumplimiento no afecta en nada la validez
de la reunión asamblearia y eso, desde el punto de vista jurídico no
tiene mucho sentido. ¿Para qué hablar de una obligación si posteriormente
queda anulada la misma cuando se dice expresamente que nada pasa en
caso de incumplirla? Ello es letra muerta.
E) El penúltimo aparte de la norma en cuestión es impreciso y ha sido

objeto de innumerables conlictos judiciales. Fíjese que se señala que
si no asistieren a la asamblea convocada conforme a los requisitos
anteriormente establecidos en la misma norma, “se procederá a realizar
una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la
decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mis-
mo”. Varios ilustres autores y especialistas en la materia que merecen
nuestro mayor respeto cientíico y académico se han pronunciado sobre
34
el tema de la “nueva consulta” y la práctica real señalada comúnmente

en los Documentos de Condominio, es que establecen una Segunda y
Tercera Convocatoria de la Asamblea de Propietarios para resolver los
asuntos comunitarios. En este sentido, no compartimos en lo absoluto
el criterio del Profesor Rafael Ángel Briceño quien sigue igual posición
del Doctor J.E. Ruíz Guía, quienes opinan que cuando no hubiere
el quórum necesario para tomar los acuerdos correspondientes “debe
seguirse el procedimiento previsto en el artículo 24 de la LPH, a saber, no
otra asamblea, sino la consulta por escrito”. Un primer comentario, nos
lleva a considerar que si el Documento de Condominio establece la
realización de una Segunda y Tercera Asamblea como momentos de
reunión de la Asamblea para tomar decisiones, deben llevarse a cabo,
puesto que “el Documento de Condominio establece, prima facie, el
régimen jurídico conforme al cual se establece y desarrolla la convivencia
de los condóminos del Ediicio y a él quedan sometidos quienes adquieran
derechos de propiedad sobre las unidades habitacionales que lo confor-
man” (Sentencia del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y
del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas de fecha 02-12-2002, en sede de amparo constitucional). En
segundo lugar, existe un argumento jurídico de carácter constitucional
también referido por esa sentencia y es el alcance y contenido del artículo
115 de la Constitución de la República el cual reza:
“La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones

y obligaciones que establezca la le con ines de utilidad pública o de
interés general”.
Se pone de relieve que el interés general debe siempre privar por sobre
el interés particular. El punto en disentimiento es precisamente la pri-
macía que tiene el Documento de Condominio sobre la disposición
legal. En tercer lugar, pensamos que esta disposición es incongruente:
inicia este penúltimo aparte del artículo 24 ejusdem, hablando de una
“asamblea” como mecanismo decisorio de todo cuanto interesa a la
comunidad de propietarios, para luego cambiar a “la consulta” como
método de decisión. No sólo es incongruente, sino que además es poco
práctico y a nuestro juicio, en verdad es letra muerta. Aunque no esté
establecido en el Documento de Condominio la realización de una
Segunda o Tercera Asamblea, nada impide tampoco que la comunidad
se reúna cuando así lo estime prudente para resolver lo que considere.
No hay una prohibición expresa. Una cuarta relexión que podemos
hacer es que el tratamiento y decisión de cuestiones urgentes a través de
35
la consulta contribuiría al mal o inadecuado mantenimiento preventivo

o correctivo de las cosas comunes. Imaginemos una reparación urgente
en la red de aguas negras de un inmueble causado por el deslizamiento
de un terreno o por iltraciones propias del desgaste de la tubería. Su
reparación no sólo es urgente sino que atañe a un aspecto sanitario que
puede poner en riesgo la salud de muchas personas, incluso ajenas a
la comunidad de propietarios afectada en primer término. Se convoca
a una reunión para la recaudación de una cuota extraordinaria para
adelantar las obras y no concurre el número de propietarios suicientes.
Luego, el asunto puede resolverse prontamente con la realización de
una Segunda Asamblea o llamémosla simplemente, de otra Asamblea
en un tiempo más o menos corto. Si aplicamos el criterio de resolverlo
mediante una consulta por escrito a todos los propietarios y si a eso
le añadimos que se trata de una comunidad, por ejemplo, de 400
propietarios, ¿cuánto tiempo pasará mientras el administrador no sólo
distribuye la consulta, sino el que pasará para realizar las dos consultas
que menciona este artículo; amén de que tampoco la Ley señala la cer-
teza que debe exigirse para saber cuándo se hizo la consulta del último
propietario interesado. Si contamos nada más los días señalados en la
Ley para la realización de las dos consultas y partiendo del hecho que
aún no incluyendo ningún otro margen de tiempo y suponiendo la
máxima eiciencia y eicacia que un administrador pueda tener para
llevar a cabo esta tarea, ello arroja un tiempo de 16 días, antes de
producirse un resultado por esta vía. Es decir, en nuestro caso, más
de dos semanas (en teoría, ya que en la práctica la consulta escrita a
una comunidad de más de 400 propietarios necesariamente representa
mucho más tiempo que este) donde la comunidad tiene que soportar
los riesgos de un bote de aguas negras y todo ello sin contar luego
el tiempo de la reparación. Este mecanismo de la consulta debe ser
superado, atendido, planteado y circunscrito a realidades especíicas
para que deje de ser un texto inaplicable y letra muerta que ninguna
realidad soporta.
F) Finalizamos nuestros ya extensos comentarios a esta norma (artículo

24 de la ley ejusdem) sobre la importancia que tiene el hecho de que
los propietarios suscriban el acta que recoge los acuerdos en el libro
correspondiente. Uno de los mayores problemas que observamos en las
innumerables reuniones de propietarios a las que nos ha correspondido
presenciar, versa sobre la estampida que hacen los propietarios, una vez
concluida la deliberación de la agenda de discusión de la asamblea,
olvidándose de irmar el Libro de Acuerdos. Resaltamos que la no irma
36
del acuerdo por parte de los propietarios tiene una especial signiicación
jurídica: la ausencia de éstos en la reunión. Por ello, pensamos que la
reglamentación de la ley futura debe incluir una breve metodología para
el estampado de los acuerdos en el Libro de Acuerdos, donde consi-
deramos que es necesario incluir la posibilidad de realizar las actas por
medios computarizados para darle mayor celeridad a todo el proceso
decisorio. Más abajo volveremos sobre este tema y recomendamos al
lector nuestra propia metodología, que nos ha ayudado a resolver las
demoras de la irma de los acuerdos de los propietarios.
Artículo 25: Obligatoriedad de los acuerdos y lapso legal para

impugnarlo.
TÍTULO TERCERO:
Del Documento de Condominio
Artículo 26: De la estructura y contenido del Documento de Condomi-

nio. Documentos que deben acompañarlo. Del Reglamento de Condominio
y materias que deben tratarse en él.
Artículo 27: Prohibición de protocolizar el Documento de Condominio

si el inmueble estuviere hipotecado. Excepción a la norma.
Artículo 28: Exigencias al documento constitutivo de hipoteca del

inmueble.
Artículo 29: Unanimidad requerida para modiicar el Documento

de Condominio. Respeto de los derechos adquiridos por terceros antes de
la modiicación.
Artículo 30: De los efectos del Documento de Condominio y sus

modiicaciones.
TÍTULO CUARTO:
De las enajenaciones
Artículo 31: Abstención de protocolización, autenticación o recono-

cimiento de los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento,
comodato u otro de similar naturaleza por parte de los Registradores Sub-
alternos, Jueces y Notarios Públicos.
37
Artículo 32: Prohibición de registrar títulos de propiedad o cualquier

otros derechos por incumplimiento de otras formalidades.
Artículo 33: Requisitos que deben contener los títulos de propiedad o

cualquier otro contentivo de derechos conforme al artículo 32.
Artículo 34: Anulación del contrato de compra y venta de los apar-

tamentos y locales. Venta a crédito del inmueble: requisitos documentales
para la no anulación de la venta.
Artículo 35: De la resolución del contrato de enajenación del inmueble.
Artículo 36: De la compensación del vendedor en caso de resolución

del contrato.
Artículo 37: De la aplicación de las disposiciones anteriores.
Artículo 38: De la división de pleno derecho de la hipoteca cuando se

venden apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado.
TÍTULO QUINTO:
De las Sanciones
Artículo 39: De la posibilidad de obligar al propietario que reiterada-

mente incumpla con sus obligaciones condominales, a vender sus derechos,
hasta en subasta pública. Quórum necesario de la Asamblea de Propietarios
para tomar tal decisión. Y aquí tenemos que detenernos brevemente para
hacer varias relexiones. Comenzamos por preguntarnos: ¿Cuáles son esas
obligaciones que incumplidas reiteradamente por el propietario infractor dan
lugar a la sanción que conlleva esta norma? No dice el legislador cuáles son
las obligaciones que no honradas y frecuentemente violadas por un propie-
tario dan nacimiento a la sanción prevista. Si el legislador no hace distinción
alguna, sería errado pensar que quiso hacer referencia a un conjunto de
obligaciones especíica, excluyendo otras de forma caprichosa. De allí, que
no existe argumentación jurídica alguna que nos impida aproximarnos a la
conclusión, según la cual cualquiera de las obligaciones legales que le son
impuestas a todo propietario bajo el régimen de la propiedad horizontal al
no ser cumplidas reiterada y cabalmente por éstos y cuando así lo considere
el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad en la Asamblea de
Propietarios, será procedente la sanción de Ley. Aquí hay que puntualizar
sobre dos aspectos fundamentales:
38
A) El primero guarda relación y se inspira en un criterio de amplitud en

cuanto a que por el reiterado incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones legales del propietario se veriica el supuesto de hecho de
la norma y;
B) que todo está sujeto a la decisión del órgano de mayor poder de deci-
sión de la comunidad de propietarios: su asamblea general, donde debe
privar el voto personalístico porque se trata de sancionar una conducta
realizada por una persona y todos tienen que tener el mismo derecho
a opinar sobre tal situación, no prevalenciendo el voto capitalísitico
según el valor asignado a cada unidad inmobiliaria.
Partiendo de estas premisas queremos apartarnos del criterio de otros

autores que consideran que esta sanción contenida en el artículo 39 de
la LPH sólo es procedente por la violación de aquellas que se contienen
en el artículo 3 ejusdem (en este sentido opina el Dr. Rafael Ángel Briceño,
obra citada, pag. No. 259). Este autor indica que “el incumplimiento de las
obligaciones dinerarias no comporta el concepto de peligrosidad, incomodidad,
inmoralidad, insalubridad o daño que impregna a las normas del art. 3 o
cualesquiera otras inspiradas en la necesidad de la convivencia normal”. Por
supuesto que rechazamos tal criterio, ya que la mora por falta de pago de
la obligación condominal, a nuestro juicio, es la falta de mayor gravedad
en que pueda incurrir un propietario y por el hecho de que la naturaleza
jurídica de esta obligación sea de propter rem, nada la excluye de las que
permitan la procedencia de la sanción legal en caso de incumplimiento. Por
el contrario, el espíritu de la LPH es no permitir el abuso de derechos en el
sistema; y cuando un propietario no contribuye con las cargas comunes en
un inmueble está, no sólo abusando del derecho que tiene en la comunidad,
sino que está contribuyendo con la génesis de muchas variables que ponen
en riesgo, desde el mantenimiento de la infraestructura, hasta los niveles de
convivencia pacíica que debe existir en esa comunidad.
Los propietarios que están solventes y que conozcan la situación de mo-
rosidad de otros propietarios, siempre se sentirán incómodos con respecto a
éstos. En los tiempos que corren, observamos que en muchas convocatorias
publicadas en la prensa, las comunidades incluyen las acciones judiciales
contra los morosos como puntos especiales a discutir por las Asambleas de
Propietarios. Es cierto que el Código de Procedimiento Civil de Venezuela
establece en su artículo 630 y siguientes el procedimiento judicial por la
vía ejecutiva para lograr el pago del dinero debido; pero nada asegura que
un propietario sea recurrente y caiga caprichosamente en mora por falta
de pago, poniendo en riesgo las cosas comunes. Luego, insistimos que
39
perfectamente puede ser acreedor a la sanción contenida en el articulo

39, máxime cuando la jurisprudencia nacional viene sosteniendo pacíica
y reiteradamente que el interés general de la comunidad de propietarios
debe estar por encima del interés individual de cada condómino.
Otro aspecto importante envuelto en esta problemática es el relativo
a la subjetividad existente para considerar lo que es reiterado o recurrente.
Como ello admite graduación entre dos extremos, uno mínimo y otro
máximo que puede llegar hasta el ininito, el legislador reformista de la
LPH debe ainar criterios para evitar la actuación desmedida por parte de
una Asamblea de Propietarios que puede ser eventualmente manipulada por
una matriz de opinión. Este tipo de articulado debe ser muy especíico en
cuanto a los supuestos de hechos sin dejar lugar a interpretaciones distintas
a su contexto y también, tiene que señalar condiciones para la procedencia
de una sanción que sin duda es de extrema gravedad para un propietario.
También somos de los que pensamos que debe contener un procedimiento
especial para hacer efectiva la sanción y evitar que sea letra muerta.
En cuanto al tratamiento del propietario moroso, sugerimos que la nueva
ley contemple esta sanción como una herramienta opcional de acción, sujeta
a determinados límites. Quizás sea prudente señalar la procedencia de esta
sanción no por el número de meses que un propietario deba al condominio,
sino que en caso de que haya sido demandado por dos o más veces para
exigir el pago de sus cargas legales, se haría acreedor a la sanción de acuerdo
a un determinado procedimiento donde siempre exista la posibilidad de
convertir la sanción en la exigibilidad de una indemnización prudente, si es
que el deudor decide pagar. Repetimos, la sanción de esta norma es extrema
y debe ser normada para evitar desviaciones, abusos de poder y caprichos
de la Asamblea General de Propietarios.
Artículo 40: Sanción contra los proyectistas y otros profesionales por

falsiicación de planos.
Artículo 41: Sanción contra el deudor hipotecario. Pérdida de la li-

bertad personal.
Artículo 42: Sanciones procedentes contra el Registrador Subalterno.
Artículo 43: Sanciones pecuniarias y penales contra los registradores,

jueces y notarios.
Artículo 44: Sanciones penales contra el enajenante de los apartamentos.
Artículo 45: Sanciones contra los propietarios de ediicios por efectuar

40
negocios no permitidos en el artículo 31.
Artículo 46: Sanciones penales contra los administradores de las per-

sonas jurídicas que sean vendedoras o deudoras hipotecarias en caso de los
artículos 41, 44 y 45.
Artículo 47: Denuncias ante la Superintendencia de Protección al

Consumidor y sanciones a imponer.
TÍTULO SEXTO:
Disposiciones inales
Artículo 48: Carácter de orden público de la responsabilidad del arqui-

tecto o empresario prevista en el artículo 1637 del Código Civil.
Artículo 49: Régimen aplicable a las operaciones de venta en propiedad

horizontal efectuadas por el Instituto Nacional de la Vivienda.
Artículo 50: Derogación de la Ley de Propiedad Horizontal de fecha

15 de Septiembre de 1958, reformada en fecha 26 de Septiembre de 1978.
F) El mandato de administración:
Ya arriba nos referíamos a algunas apreciaciones sobre este tema cuando

analizábamos sus facultades de conformidad con lo señalado en el artículo
20 de la LPH. Pero nuestra intención al abordar este punto, tiene que ver
con el mandato, su deinición, clasiicaciones y alcance de la actividad ad-
ministradora. Así tenemos:
1) Concepto y clasiicaciones del mandato:

Es el artículo 1684 de nuestro Código Civil el que nos aporta la de-
inición legal: “
El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratui-

tamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios jurídicos por
cuenta de otra, que la encargado de ella”.
Clasiicaciones: según nuestra ley, el mandato puede ser general o

especial. Como dice el Dr. Emilio Calvo Bacca en su obra “Código Civil
Venezolano (comentado y concordado); Ediciones Libra, impresa por Edi-
torial El Greco, C.A., Caracas, Diciembre/enero de 1992, pág. 1033 y ss.:
41
“Es General si sólo autoriza actos de administración, más no de

disposición o de gravamen. Especial cuando es para acto determinado;
Ej. Para contraer matrimonio; para enajenar bienes, debiendo constar
por escritura pública.”
“En cuanto a la forma puede celebrarse por escritura pública o poder
notarial y, por acta ante el juez que conoce de la causa y, también por carta.”
2) Alcance y contenido del concepto “administrar”

¿Qué debemos entender por “acto de administración”? La respuesta a esta
pregunta nos ayudará comprender mejor las obligaciones del administrador
contempladas en la LPH. Como “acto de administración”, según el Dr. Gui-
llermo Cabanellas, (obra up supra citada) es “el tendente a la conservación,
utilización y progreso de un patrimonio”. Este autor señala un deslinde técnico
con otra noción similar y que por considerarla útil para el lector, hacemos
completa la referencia:
“Conviene, en primer término, evitar toda confusión entre acto

administrativo propiamente dicho, que procede de una autoridad, un
agente u otro funcionario público en uso de sus atribuciones y obrando
en nombre de la Administración Pública, y el acto de administración,
que puede darse también en la esfera administrativa; pero que en esencia,
consiste en una gestión patrimonial que no se traduce en la enajenación
de la cosa principal; sino en su conservación, mejora, empleo conforme
a su destino, explotación y defensa jurídica.
En acepción que pugna con la técnica a veces, pero que casa con el
contenido del cargo, actos de administración son todos los realizados por
un administrador, al cual cabe cercenarle los que doctrinalmente tienen
tal carácter, como cobrar las rentas; pero al que también resulta lícito
concederle atribuciones para enajenar, el acto típico de disposición y el
que requiere la máxima capacidad civil”.
Por su parte, el Doctor Manuel Ossorio en su Diccionario de Ciencias

Jurídicas, Políticas y Sociales, también de Editorial Heliasta, S.R.L. (Buenos
Aires – República Argentina, 1981, pág. 30) nos señala su noción sobre “actos
de administración”, así:
“Se llaman así –en contraposición a los actos de disposición– los que
tienen por objeto conservar, mejorar o hacer que rindan unos bienes.
Son también actos de administración el cobro e inversión de las rentas
o dividendos que tales bienes produzcan”.
42
Esta deinición es importante tenerla clara para entrar ahora a analizar

el alcance y contenido del mandato de administración que la LPH esta-
blece a la persona natural o jurídica que realizará este tipo de actos. La ley
le impone al administrador ocho obligaciones esenciales al administrador
en el ejercicio de sus funciones. Tales obligaciones pueden ser ampliadas
contractualmente en el pacto que suscriba el administrador con la Junta
de Condominio; pero las contempladas en la Ley no pueden ser objeto de
relajación por los acuerdos de los particulares.
En estas líneas pensamos útil comentar las obligaciones señaladas en
los literales “b”; “c”; “d” y “e”, sin que las no nombradas no sean menos im-
portantes; sólo que por razones de espacio y tiempo no serán estudiadas aquí
y sí lo serán en una obra que sobre la materia nos encontramos escribiendo
actualmente. Podemos pues, iniciar nuestro estudio para ir desmontando
varios mitos y hacer nuestras recomendaciones. Así tenemos que:
a) La obligación contemplada en el literal “b” reza: “Realizar o hacer

realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como
las reparaciones menores de las cosas”. Esta obligación choca con una
primera realidad: ¿qué sucede cuando presentada la urgencia y necesidad
de ejecutar este tipo de actos, no cuenta el administrador los recursos
económicos a su inmediata disposición? Esto lleva a otras situaciones:
una es la posibilidad de que el administrador realice por su cuenta ta-
les actos y pague de su bolsillo, en primera instancia, el costo de tales
actos de administración. En síntesis, se puede decir que en tal caso el
administrador inancia a la comunidad de propietarios la cobertura
de gastos comunes que son de su exclusiva responsabilidad. A nuestro
criterio, si bien es cierto que esta manera de proceder habla bien de
la eiciencia y eicacia de cualquier administrador, no es menos cierto
que al no existir otras regulaciones de ley (que no serán objeto de este
estudio) se da inicio a una carrera donde a la larga lo convierte en un
poderoso acreedor de sus administrados, donde tiene todo el derecho
de cobrar no sólo el valor de las obras por el costeadas, sino también,
el interés que produce ese dinero invertido, así como la indexación o
corrección monetaria cuando no le es devuelto a tiempo. Con el pasar
del tiempo, el crédito a su favor puede resultar de gran cuantía y es allí
donde salta la tentación de cobrarlos contra los fondos de reserva de
las comunidades, cuando existen.
Conocemos de cerca la experiencia que han tenido varios adminis-
tradores en grandes urbanizaciones residenciales donde existen varios
miles de viviendas y en cuya actividad han tenido que terminar por
abandonar su labor para evitar el riesgo de quebrar inanciando gastos
43
que nunca podrán cobrar por los altos niveles de morosidad existente
y por la falta de cultura comunitaria de los propietarios. En tales casos,
nuestra sugerencia radica en la actitud radical que debe tener el adminis-
trador de no inanciar los gastos, aunque sea a riesgo de la suspensión y
deterioro de los servicios básicos y esenciales del inmueble. La LPH no
obliga al administrador a inanciar y desde un punto de vista jurídico,
él no está obligado a cumplir con una obligación de esta naturaleza.
b) La obligación del administrador contemplada en el literal “c” esta-

blece: “Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del
documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los
propietarios”. Estas tres fuentes de la normativa jurídica en un inmueble
deben ser celosamente respetadas. En otras palabras, el administra-
dor viene a ser el policía que protege las normas jurídicas que hacen
posible la convivencia de los propietarios. Recuérdese lo que arriba
dijimos sobre la supletoriedad de la LPH con respecto al documento
de condominio y su reglamento. Sólo nos resta decir, que con relación
a los acuerdos de los propietarios producidos de forma válida, deben
cumplirse siempre y cuando no contradigan de hecho lo dicho por el
documento de condominio, su reglamento (salvo que fuere modiicado
legalmente) y no fueren decretados nulos por autoridad judicial alguna.
Antes de terminar, convendría decir lo que creíamos que debía ser en
el caso de que un propietario pretendiera desconocer el articulado de
estos ordenamientos jurídicos, aduciendo contradicción con normas de
rango constitucional. Antes del día 16 de junio de 2003 debía transitar
la vía del juicio ordinario de nulidad de la norma en conlicto y no
mediante el ejercicio del recurso de amparo constitucional, el cual sería
inadmisible por la existencia de una vía procesal distinta para alcanzar
el objetivo de la nulidad. Luego de esta fecha, el Tribunal Supremo de
Justicia, a través de su Sala Constitucional abre la posibilidad de todo lo
contrario, al dictar una sentencia que pone en entredicho la supremacía
del Documento de Condominio consagrada en la LPH. Recomendamos
la lectura de la sentencia antes referida donde se desarrolla con amplitud
este tema.
c) Otra obligación del administrador que es prudente estudiar es la indi-

cada en el literal “d”: Dice así:
“Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los

gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad
de la comunidad, recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los
44
gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere los gastos comunes,

los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar
su distribución”.
Recaudar, según el Dr. Cabanellas (obra anteriormente citada) signiica:

“Cobrar contribuciones, impuestos y otras rentas públicas. Percibir caudales
o efectos. Custodiar, asegurar”. Con relación al concepto de “percibir”
nos señala: “Recibir algo. Cobrar. Advertir una causa por los sentidos.
Comprender, darse cuenta”. Por el vocablo “cobrar” según este autor,
debemos entender: “Percibir la cantidad por otro adeudada. Recuperar,
recobrar, rescatar. Adquirir, conseguir…”. Precisados los anteriores con-
ceptos podemos así comprender cabalmente cuál es la acción que se
deriva de la obligación que la ley le impone al administrador en esta
norma bajo análisis: abrir sus manos para que los propietarios en un
condominio depositen sus contribuciones con los gastos comunes. Mu-
chas personas justiican su morosidad o falta de pago y asestan severas
críticas a los administradores cuando se escudan en el argumento de que
éstos no realizan una labor de cobranza efectiva. Nada dice en la ley, al
menos esa es nuestra interpretación, de la obligación del administrador
de enviarle un cobrador a cada propietario para que éste realice su pago.
Ya en otro lado hablábamos sobre esta práctica de los administradores.
Dentro de los parámetros competitivos de los servicios que prestan y
como forma de captación de clientes en un medio tan competitivo,
las empresas ofrecen algunos servicios que constituyen la parte activa
de una obligación de hacer. Creemos que cuando los administradores
se comprometen por documento auténtico o privado a realizar este tipo
de obligaciones, entonces sí están asumiendo una responsabilidad más
allá del ámbito legal, válidamente contraida y cuando no es realizada
eicientemente, les causan responsabilidades inmediatas. Por efectos del
contrato de administración el administrador sí puede asumir un rol activo
de la obligación de hacer que impone el concepto de recaudar (percibir =
cobrar).
Nos resulta casi ilógico pensar en un administrador, en pleno Siglo
XXI, que teniendo una serie de elementos técnicos y comunicacionales
a su disposición, se limite a esperar que los propietarios acudan a su
oicina para realizar las contribuciones mensuales. En nuestra cultura,
el propio gremio de administradores ha contribuido a crear una serie
de condiciones mínimas de prestación del servicio que los propios ad-
ministrados (usuarios del sistema) ya dan por sentadas. De cualquier
forma, válido es tener en cuenta las deiniciones conceptuales inmersas
en la Ley para ser mucho más exigentes en los servicios que aspiramos
cuando somos administrados.
45
G) El Documento de Condominio y su Reglamento como

bases fundamentales para la administración y manejo
del inmueble:
El desarrollo de este punto daría lugar para todo un tratado en materia
de propiedad horizontal. Nuestro interés en estas líneas es abordar el tema
con relación a la importancia que tiene como norma fundamental de las
reglas de la comunidad. En el material anexo encontrarán ustedes dos posi-
ciones fundamentales que tienen que ver con los razonamientos expuestos
por un Tribunal Superior (antes citado) en un juicio en sede de amparo
constitucional, donde el Juez Superior destaca realmente la importancia de
este instrumento. Luego, anexamos una sentencia del Tribunal Supremo de
Justicia que revisó la sentencia y estableció unos criterios que ponen en tela
de juicio esta apreciación que, aunque no compartimos, respetamos como
abogados democráticos; donde entendemos que los problemas tienen que
dirimirse con la acción de la justicia; donde los argumentos jurídicos se
perfeccionan (supuestamente) en las instancias judiciales, mientras avanza
el Derecho.
El documento de condominio tiene una estructura propia derivada
de la ley. Debe establecer una serie de aspectos que permitirán la seguridad
jurídica de los compradores de los inmuebles que el enajenante decidió
vender en apartamentos o locales. Veamos a continuación cuáles son las
exigencias legales de este documento:
● El o los propietarios del o los inmuebles debe(n) manifestar clara-

mente su voluntad, mediante un documento público, el destino de
enajenarlo(s) (venderlos) por apartamentos o locales;
● Descripción de los títulos inmediatos de adquisición del lote de terreno
donde ha sido construido el inmueble;
● Descripción de los pisos, apartamentos y dependencia existentes en
dicho inmueble;
● Especiicación de los linderos de los apartamentos o locales. Este punto
es muy importante. Con la tecnología existente hoy día el señala-
miento de las coordenadas U.T.M. y el sistema de G.P.S. termina de
forma deinitiva con cualquier imprecisión en el deslinde de terrenos
y ediicaciones. Sabemos que un error en un deslinde puede producir
costos enormes en el futuro para la comunidad afectada, de manera
tal, que recomendamos a los colegas abogados que redactamos este
tipo de documentos, contar con una debida y muy caliicada asesoría
técnica que nos ayude a comprender las realidades de la infraestructura
y también las repercusiones que ellas tienen en el ámbito jurídico y
46
económico. El abogado básicamente se convierte en un intérprete de

una realidad muy técnica, la cual moldea y da forma jurídica para la
comprensión del lector (comprador) lego que asume ser copropietario
en un inmueble;
● Descripción de las cosas comunes generales del ediicio. En esto también
será muy útil el apoyo que puedan darnos los arquitectos e ingenieros
constructores de un inmueble. Son ellos mejor que nadie, quienes co-
nocen los equipos y áreas que disponen en los inmuebles;
● Descripción de las cosas comunes a determinado número de aparta-
mentos (valga el comentario anterior);
● El destino dado al inmueble: tiene que ver con el uso para el cual ha
sido diseñado (residencial, comercial, industrial; oicinas). Como se dijo
antes, el destino dado al inmueble serviría como criterio clasiicador
de los inmuebles.
● El valor dado al ediicio;
● El valor dado a cada uno de los inmuebles habidos en él;
● Cualquier otra parte del ediicio que pueda ser enajenada por separado;
● Fijación del porcentaje que tengan los propietarios de los inmuebles de
acuerdo a sus valores, sobre las cosas comunes y sus derechos y deberes
en la conservación y administración del inmueble (determinación de
la alícuota);
● Los gravámenes del ediicio; y cualquier otra circunstancia que interese
ser determinada. En total, son 12 los requisitos exigidos por el legislador
que debe expresar todo documento de condominio.
Ahora bien, el legislador abre la puerta totalmente para que en este

documento se contenga cualquier otra regulación que interese a la comuni-
dad. Es allí donde por ejemplo, hemos observado la redacción de una serie
de normas que explican formas administrativas y del manejo de fondos
especiales que pueden ser considerados de una vez por este instrumento
legal; sanciones especiales (normalmente pecuniarias) para los propietarios
dependiendo de sus faltas (multas o suspensión de servicios básicos como
por ejemplo el suministro de agua, sin obviar la reciente posición del T.S.J.
que se tiene en esta materia); reserva por veinte años sobre la administración
del inmueble por parte de los promotores (lo cual es ilegal bajo todo punto
de vista); en in, la creatividad de sus redactores y de las exigencias de los
constructores de la obra da para mucho, siempre y cuando se preserve el
orden público y el respeto de la jerarquía constitucional de la República.
No siempre esa creatividad apunta hacia un mejor desarrollo del régimen de
la propiedad horizontal en las comunidades de propietarios. Muchas veces
hay consideraciones que chocan con normas de orden público y ello origina
47
una resistencia inmediata por parte de los propietarios que terminan por
irrespetar el documento de condominio y a quienes se les pretender hacer
cumplir normas de dudosa legalidad.
Sugerimos que cuando se vaya a redactar un documento de condomi-
nio cuyo contenido iría más allá de la estructura exigida por el legislador,
su redactor se pregunte sobre la utilidad de la norma, donde debe privar
el criterio del beneicio del interés general sobre el interés particular. Así,
siempre saldrá beneiciada la comunidad.
En cuanto al Reglamento de Condominio, señalamos su estructura legal:
● Atribuciones de la Junta de Condominio y del Administrador. Si bien

están legalmente establecidas, este énfasis del legislador pareciera estar
dirigido a una determinada amplitud donde pudieran contemplarse
otras atribuciones para ambos órganos, siempre salvaguardando el or-
den público. En cuanto al Administrador, válido es considerar que la
igura del mandato es la que domina su función y que podrá entonces
asumir una serie de atribuciones por delegación expresa que le haga la
Asamblea de Propietarios, según el caso;
● La garantía que debe prestar el Administrador;
● Normas de convivencia entre los propietarios. Aquí la gama de regu-

laciones es sumamente amplia: desde ruidos molestos hasta horarios
de trabajos de contratistas, pasando también por normas sobre clasii-
cación y disposición de basura; en in, dependerá en mucho del nivel
cultural de los propietarios la regulación de muchos aspectos. Esta es
nuestra conclusión. Hemos observado que cuando se trata de conjun-
tos residenciales cuyos propietarios pertenecen a una categoría socio-
económica D y E, los reglamentos de condominios de esos inmuebles
son bastantes represivos e ilustrativos de ejemplos de conductas que no
deben ser observadas, con referencia a situaciones inverosímiles pocas
veces pensadas por otros estratos sociales;
● Normas para la instalación de equipos y accesorios en los inmuebles;
● Otras normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Sobre la obligatoriedad de la existencia de un reglamento del documen-

to de condominio, podemos decir que el legislador no habla en un tono
imperativo cuando a él se reiere. Sólo dice que “Igualmente el documento de
condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio…”
48
pero nada dice para el supuesto de su no presentación junto a los otros do-
cumentos que se agregarán al Cuaderno de Comprobantes. De tal forma,
observamos en la realidad un gran número de ediicios que no cuentan con
un Reglamento de Condominio y cuyos Documentos de Condominio no
establecen una serie de regulaciones que de existir resolverían y orientarían
mucho mejor la convivencia de los propietarios. Estamos seguros que una
nueva reforma de la ley de propiedad horizontal deberá contemplar la obligato-
riedad de este documento e incluir dentro de su estructuras aspectos vitales sobre
la forma de tomar decisiones de la Junta de Condominio; los criterios básicos
y contables que deben tomarse en consideración al momento de rendir cuentas
la Junta de Condominio y el Administrador; la administración de los fondos
especiales creados por la comunidad; atribuciones de la Junta y del administrador
en el caso de la existencia de una co-administración del inmueble, donde cada
quien juega un importante rol en la conservación y administración de las cosas
comunes; en síntesis, existen una serie de supuestos que muchos propietarios
nos han informado en nuestra experiencia profesional y que son muy útiles
porque precaven conlictos en la comunidad de propietarios.
No podemos inalizar este interesante punto, aquí tangencialmente
tratado por razones de espacio y tiempo, sin dejar de referirnos a dos aspec-
tos importantes a la luz de la doctrina jurídica sobre los cuales habrá que
profundizar:
● la naturaleza jurídica del Documento de Condominio; y
● su modiicación.
1) Sobre la naturaleza jurídica del Documento de Condominio:
a) ¿Es un contrato o un acto unilateral? Cuando estudiamos este tema

en la poca doctrina venezolana existente, especialmente a la que antes nos
referimos contenida en la obra del Dr. Rafael Ángel Briceño (up supra antes
citada, página 41 y siguientes) observamos que una parte de la doctrina
le atribuye una naturaleza contractual al Documento de Condominio, es
decir, se le señala un carácter convencional producto de la voluntad de unas
personas antes de procederse a la enajenación de los inmuebles y de los
propietarios (después que hayan adquirido por justo título la propiedad).
Otra parte de la doctrina reiere que este tipo de documentos tienen su ori-
gen en un acto unilateral y que en consecuencia, su naturaleza contractual
debe ser desechada.
Comencemos nuestro análisis por esta última posición de la doctrina: el
Documento de Condominio como un acto jurídico unilateral. Este tema nos
49
remite necesariamente a realizar algunas relexiones sobre otro muy especíico,

cual es el surgimiento del contrato. El Dr. Eloy Maduro Luyando en su obra
“Curso de Obligaciones, Derecho Civil III” (Sexta Edición, editado por la
Universidad Católica Andrés Bello, colección Manuales de Derecho, Caracas
1986, páginas 487 y siguientes) nos dice que la generación del contrato “es la
etapa comprendida desde el momento en el cual una de las partes experimenta el
deseo o la necesidad de contratar hasta el momento en que se perfecciona con la
concurrencia de integración de las voluntades de todas las partes contratantes”,
señalando la doctrina que esta etapa a su vez presenta dos grandes fases:
a.1) Las charlas preliminares (los pour parlers referidos por los franceses)
como dice este autor, “comprenden los primeros contactos entre un contra-
tante y otro cuando se intercambian impresiones sobre las particularidades
y modalidades del contrato que se desea efectuar y se cambian impresiones
generales sobre las condiciones del contrato, pero sin comprometerse en
firme”. No vamos a entrar aquí sobre los efectos y responsabilidades de
estas charlas y de las partes en cuanto al rompimiento que éstas hagan
de las negociaciones preliminares;
a.2) la segunda fase que nos comenta el Profesor Maduro Luyando se de-
nomina: “fase de la oferta o policitación”: inalizada la anterior fase, esta
se presenta donde “una de las partes ofrece a la otra todas las condiciones
del contrato”. “Se define la oferta como una proposición unilateral que
una persona denominada oferente o policitante, dirige a otra, denomina-
da destinatario u oblado, comunicándole su deseo de celebrar con ella un
contrato”. Requiere de la aceptación de la otra parte y la comunicación
de esa aceptación de parte de quien la recibe (destinatario) al oferente
(quien la hace). Varias son las clasiicaciones de la oferta como tal
que nos ofrece la doctrina (según la naturaleza: oferta imperfecta o
perfecta; según su forma: oferta directa o indirecta; según el término:
oferta sin plazo y oferta con plazo; según la determinación del desti-
natario y según su ejecución: oferta de cumplimiento normal u oferta
con ejecución previa). No siendo nuestra intención ahondar en tales
estudios, nos permitimos remitir al lector, a la obra citada, para que
profundice en la teoría del surgimiento de los contratos y sus efectos
para luego comprender mejor el ejercicio intelectual que seguidamente
queremos hacer para aproximarnos con mejores herramientas al objetivo
de estas líneas: aceptar o no la naturaleza contractual del Documento
de Condominio.
Ahora, tratemos de desmenuzar la realidad sobre cómo nace un do-
50
cumento de condominio e intentemos introducir esa realidad dentro del

cartabón conceptual que nos brinda parte de la doctrina que entiende a
este documento como un contrato. Nuestra investigación al respecto nos
presenta dos realidades:
● Una, donde el promotor de la obra encomienda a su abogado que

redacte este documento con el apoyo de su equipo técnico (ingenieros
y arquitectos) que le proporcionan ciertos insumos que él necesita para
su redacción, pero donde no participa de ninguna forma, ninguno de
los posibles o promitentes compradores que ya han suscrito contratos
preparatorios de compra y venta sobre los inmuebles que serán desti-
nados en propiedad horizontal. Ante esta situación, observamos que
es el constructor o promotor de la obra quien impone las reglas según
su buen saber y entender, partiendo de su experiencia profesional;
excluyendo cualquier posibilidad de participación de las personas que
eventualmente formarán la comunidad de propietarios.
Pareciera lógico entender que si un constructor ha asumido el riesgo
absoluto de la realización de la obra, redacte de forma unilateral el
documento de condominio, donde las personas que posteriormente
vayan adquiriendo los inmuebles, simplemente se limitan a aceptar las
reglas ya impuestas. De hecho, normalmente ocurre que quien compra
un inmueble lo hace más con atención a una conducta compulsiva y
caprichosa que racional, sin importarle las condiciones y repercusiones
que en el futuro pueda tener una determinada regulación del régimen
de propiedad horizontal, dado por el documento de condominio. Hasta
aquí, estamos muy cerca de la tesis que caliica al documento de condo-
minio como un acto unilateral;
● La segunda realidad se muestra un poco más lexible y demuestra que
existen casos donde el constructor, por el modelo inanciero creado para
realizar la obra (p.e. ideicomiso administrado por una entidad bancaria)
tiene una constante y estrecha vinculación con una de las partes del
ideicomiso, integrada por los futuros propietarios de los inmuebles.
Estos hacen constantes aportes, según el sistema de pago contemplado
en el ideicomiso de construcción y a los ines de la creación del docu-
mento de condominio, normalmente los constructores presentan una
redacción preliminar, la que será analizada y también modiicada de
acuerdo a la opinión mayoritaria de esos posibles compradores. Tales
modiicaciones son recogidas en el documento de condominio que
posteriormente deberá registrar ante la Oicina Subalterna de Registro
el enajenante de los inmuebles.
51
En este escenario de hechos, la intervención de la voluntad de las

personas en los acuerdos necesarios para construir el “titulo” generador de
la propiedad horizontal (documento de condominio) es más que evidente.
Existe una real intervención de dos partes claramente deinidas: el constructor
o enajenante y los posibles compradores (llamados también los opcionantes
cuando media un contrato preparatorio antes de la venta deinitiva). Pen-
samos que esta segunda hipótesis se aproxima más a la tesis que considera
al documento de condominio como un contrato, sin dejar de reconocer
las dudas que nos embargan en cuanto al momento del perfeccionamiento
del “contrato condominal”. ¿Cuándo se considera que un contrato produce
plenamente sus efectos y consecuencias jurídicas? La doctrina mayoritaria
piensa que ese momento se veriica “cuando el destinatario u oblado otorga su
consentimiento o su conformidad a la oferta que le ha sido presentada”. Veamos
algo: cuando el constructor presenta a sus posibles y inales compradores
(no lo serán hasta tanto no hayan protocolizado el título de propiedad que
los acredita como tal) el proyecto de documento de condominio, ello se
asemejaría a la oferta por la cual está invitándolos a organizar una comuni-
dad de propietarios. Estos posibles compradores, cuando intervienen con
base a su posición jurídica que tienen (bien como partes de un ideicomiso
de construcción o como promitentes compradores) están nada más y nada
menos que expresando su voluntad de aceptar o rechazar un cuerpo de
normas, que en deinitiva generará el título de la propiedad horizontal,
el cual, de paso, servirá como la base fundamental de las enajenaciones
futuras que se hagan en un inmueble. Pero a nuestro juicio, el momento
de perfeccionamiento del pacto condominal tiene dos momentos depen-
diendo de las partes: para el dueño de la obra o enajenante se perfecciona
una vez que haya registrado y cumplido las formalidades y solemnidades
del caso; y para el comprador y futuro propietario, se perfecciona y otorga
su consentimiento, únicamente cuando haya registrado la venta deinitiva
del inmueble que adquiere.
En síntesis, existen dos momentos diferentes para que se perfeccione la
comunicación entre enajenante de los inmuebles y los futuros propietarios;
siendo de carácter prelativo la voluntad expresada por el primero conforme
a las exigencias del artículo 26 de la LPH para que se puedan producir los
efectos jurídicos del documento de condominio, que abarcarán las voluntades
de los propietarios que inalmente se conviertan en tal y que participaron
en su redacción y creación.
Nuestra posición inal sobre este tema no puede ser dicotómica y tendría
que analizarse cada caso en concreto para llegar a una conclusión prudente.
Dependiendo de cómo se haya llegado al documento de condominio en
cada caso especíico, se podrá tener una posición en uno u otro sentido,
52
por lo que no nos parece exacto hablar de “distintas fases” para ello, sino
más bien, de distintas metodologías para obtener un mismo resultado (el
documento de condominio) y dependiendo de la metodología transitada
(realidad) sólo así podrá ijarse una posición doctrinaria aplicable al caso
concreto bajo análisis. Pero de todas formas, cuál es la importancia que
tendría este tema. ¿Qué importa si un documento de condominio se hizo
con el concurso o no de las voluntades de los futuros propietarios de los
inmuebles? En otras palabras, ¿qué importancia tiene si se le considera su
naturaleza jurídica como un contrato o bien como un acto unilateral? La
respuesta estará en una ley futura que reforme el tema y que ciertamente
deina con claridad los nubarrones que hay hoy día y que permiten la sim-
ple especulación de los doctrinarios. Nos preguntamos (a modo de buscar
respuestas entre los lectores) si se establece legalmente otra terminología
que denomine al Documento de Condominio, como “Contrato de Con-
dominio”, bien de adhesión o bien desarrollado con participación previa
conforme a ciertas regulaciones que imponga el legislador, entonces, si el
contrato es ley entre partes y debe entenderse como haya sido suscrito, no
quedará duda alguna sobre lo que las partes quieren voluntariamente y del
sentido que tienen las normas que se han querido para regular la vida de
una comunidad de propietarios. Los jueces tendrán que efectuar un cam-
bio de mentalidad muy necesario, donde prevalecerá una forma de decidir
que respete la regulación que las partes hayan querido darse por efectos del
“Contrato de Condominio”, no teniendo lugar para que un propietario
insolvente en sus obligaciones condominales , se refugie en una serie de
excusas y principios legales que siempre terminan perjudicando los intereses
de toda una comunidad y de los cuales hoy puede servirse por los criterios
jurisprudenciales que drenan desde el Tribunal Supremo de Justicia, a través
de todo el sistema judicial venezolano.
2) De la modiicación del Documento de Condominio:

Brevemente comentaremos que la ley vigente permite su modiicación
siempre y cuando la unanimidad de los propietarios así lo deseen, tal y
como lo señala el artículo 29 de la LPH. Este nivel de rigidez en nada se
compadece con la realidad evolutiva de los inmuebles, mejor dicho, con la
dinámica de su comunidad de propietarios, quienes se ven impedidos de
adecuarse a la realidad social que los apremia ante la intransigencia muchas
veces caprichosa de una sola persona, que impide la unanimidad en deter-
minada circunstancia.
Sin temor a equivocarnos, la reforma de la LPH en Venezuela tiene que
resolver esta situación y nuestra sugerencia es muy simple: que se establezca
una mayoría caliicada que permita bajo el estricto cumplimiento de ciertas
53
pautas que respeten los derechos de opinión y de propiedad de todos los

propietarios, adelantar la adecuación del documento de condominio a esas
nuevas realidades.
Nuestra posición es clara en este sentido: tiene que existir un meca-
nismo legal que permita incorporar nuevas realidades al cuerpo de normas
del condominio, tal y como sucede en la realidad legislativa de cualquier
democracia. Podemos airmar que más pierde la comunidad cuando se ve
impedida de adecuarse democráticamente a nuevas circunstancias, que
mantener la tiranía de la obsolescencia de unas normas que al in y al cabo,
nadie cumple porque fueron rebasadas por la realidad; y que en todo caso,
cuando se pretende desconocer la realidad se le hace el juego al autoritarismo
y se cae en la tentación de la utilización de normas y de mayorías “entubadas”
como herramienta de venganza contra un propietario en particular. Por eso,
la ley futura tiene que permitir la modiicación del Documento de Condo-
minio, repetimos, con mayoría caliicada y señalando taxativamente una
serie de pasos o pautas que deben seguirse para ello. No se trata de permitir
el cambio de normas cada vez que se le antoje a un liderazgo administrativo
y temporal del condominio, sino la regulación estricta de los factores que
deben considerarse para que ello ocurra en especiales circunstancias.
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TEMA 2
La representación de derechos
en la propiedad horizontal
(condominios)
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58
Introducción
Las presentes líneas tienen como inalidad práctica darle al lector una
visión amplia sobre un tema altamente sensible en cualquier comunidad
de copropietarios, que guarda estrecha relación con la forma de expresión
de la voluntad de ésta, a través de los órganos máximos de decisión que
están regulados en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, cuales son: la
asamblea de propietarios legalmente convocada y la consulta escrita, sobre
los temas que pueden ser decididos por esta vía de expresión comunitaria y
que no constituyen materia exclusiva de la asamblea. Intentaremos expresar
nuestras ideas con un sentido práctico y con un vocabulario entendible para
el público lego en derecho, aunque obviamente, nos apoyaremos en concep-
tos y normas jurídicas al momento de argumentarlas y justiicarlas, ijando
posiciones no tanto desde un punto de vista doctrinario, pero sí desde una
arista práctica del ejercicio que como administradores de inmuebles hemos
tenido. Y esto, creemos que es lo que mayor utilidad brindan estas líneas:
las experiencias diarias y las distintas situaciones que hemos documentado
en múltiples asambleas de propietarios vividas y la forma cómo éstas han
tomado decisiones para bien o para mal, en el destino de las comunidades
inmobiliarias donde hacen vida.
Así, pensamos que con el método de preguntas y respuestas y utilizando
una unidad temática podremos con éxito guiar al lector por temas interesantes:
a) La representación de los derechos de un copropietario para las asambleas

de propietarios;
b) La representación de los derechos de la Junta de Condominios;
c) La representación que hace el administrador de los intereses comunes
de la copropiedad: tanto para actuaciones extrajudiciales y judicial,
entre otros; y en cada caso, iremos planteando los problemas concretos
que hemos observado para intentar impregnar al lector de la sabiduría
que la experiencia y vivencia práctica nos ha dado a través del tiempo.
Ojalá que sea de utilidad para ustedes y si estas líneas contribuyen con
59
Tema 2: La representación de derechos en la propiedad horizonal
la prevención o resolución de conlictos en las comunidades inmobi-

liarias, nos sentiremos profundamente útiles.
A) La representación de los derechos de un copropietario en las

asambleas de propietarios:
Todos los que hemos vivido alguna vez en un condominio o comuni-
dad inmobiliaria seguramente también hemos asistido a una asamblea de
propietarios que ha despertado nuestro interés (aunque insistimos siempre y
recomendamos a los propietarios asistir o hacerse representar en todas las que
ocurran, para aportar ideas, voz y voto y contribuir a las mejores decisiones
en la gerencia de los asuntos comunitarios) donde muchos propietarios no
han concurrido personalmente, pero sí se han hecho representar mediante
lo que comúnmente se llama en los documentos de condominio una “carta
poder”. De hecho, en las convocatorias de las asambleas aparecidas en la pren-
sa, los convocantes siempre ponen una coletilla reiriéndose a la posibilidad
de que aquél propietario que no pueda asistir, puede hacerse representar
mediante carta poder. Y esta “coletilla” no es tan casual. Pensamos que es
una forma de luchar contra la apatía generalizada que se presenta en casi
todos los condominios en Venezuela, sin importar su ubicación geográica y
tampoco, la condición económica, cultural o educativa de sus copropietarios.
Hay una realidad en los condominios de la Venezuela de hoy: las gentes no
asisten ni se hacen representar en las reuniones de las asambleas de propie-
tarios, aunque estén en juego asuntos de gran importancia; y peor aún, las
reuniones se encuentran o polarizadas por temas políticos; o simplemente
los propietarios sienten que las decisiones están “entubadas” o predetermi-
nadas por un grupo de propietarios que ejercen la representación de otros de
forma mayoritaria, y entonces aquellos como minoría (percepción aparente
y prejuiciosa antes de realizarse la asamblea) deciden no asistir.
Ya estamos dejando entrever algunos problemas que guarda este tema:
por una parte tenemos la formalidad que debe guardarse para elaborar esa carta
o poder; por otro lado encontramos el problema del control fáctico de la veracidad
o “calidad” de esos instrumentos privados en el mismo momento cuando se realiza
la asamblea: tanto para constituirla válidamente, como para sus decisiones
o votaciones según la agenda propuesta. Con relación al primer punto
señalado, los documentos de condominios no señalan ninguna formalidad
mayor sobre cómo debe darse la carta poder. Hemos estado en reuniones
de propietarios donde la junta de condominio o grupo de propietarios pre-
tenden que las mismas sean otorgadas ante un Notario Público, lo cual es
una exigencia que va más allá lo legalmente establecido en el documento de
condominio. Normalmente, estas exigencias son colocadas como barreras
u obstáculos por determinados grupos que tienen una manera distinta de
60
pensar y que desean truncar determinada decisión que saben que puede ser
tomada por otro grupo dentro de la asamblea de condominio; y en casos
donde a veces reinan intereses oscuros y todo tipo de manipulaciones con
distintos ines: económicos; ejercicios de parcelas de poder; tentación de
controlarlo todo en la vida comunitaria para demostrar poder o vanidad
personal, entre las conductas desviadas que hemos documentado en nuestra
experiencia profesional.
Desde un punto de vista estrictamente jurídico, la carta poder como
instrumento de representación de los derechos de un copropietario por ter-
cera persona, tiene su fundamento legal en el propio documento de condominio1
o en su reglamento, y en las normas del Código Civil que no se oponga a las
de la Ley de Propiedad Horizontal. Debemos también señalar, que la carta
poder, a pesar de que se trata de un instrumento legal, normalmente no es
autenticada y ésta es una de sus principales diferencia con los poderes que
sí son otorgados bajo la fe y fecha cierta de un Notario Público, quien es
un funcionario público que da prueba de ello y está legalmente reconocido
con competencias especíicas y especiales según la Ley. En la elaboración de
la carta poder no interviene ningún funcionario público que pueda dejar
constancia de la identidad de la persona que está suscribiéndola; ni mucho
menos si tiene su condición de copropietario dentro del condominio, lo
cual pensamos que es fundamental de tener presente a la hora de realizarse
las votaciones, puesto que de lo contrario, las decisiones pudieran nacer viciadas
de nulidad absoluta si son tomadas por quienes nunca tuvieron la capacidad
de tomarlas válidamente. Como ejemplo de comprensión fácil, sería como
si en una elección para Presidente de la República u otra de naturaleza
política similar, quien emite el voto no tiene la condición ni capacidad de
constituirse en elector y no está inscrito en el padrón electoral y se pre-
senta ante la autoridad competente para pretender votar. Por eso, siempre
recomendamos a los administradores y juntas de condominios, que desde
el propio momento de redactar el texto de la convocatoria a una asamblea
de propietarios, se deje constancia de la exigencia que hará quien ejerza la
condición del administrador del condominio, de la condición de copro-
pietario del asistente de la asamblea a través de una copia simple iel a su
original del documento de propiedad. Claro que el administrador puede
rechazar aquellos documentos que pudiera considerar que están claramente
adulterados o falsiicados y de ser así, deberá dejar constancia escrita en sus
observaciones en el propio Libro de Acuerdos de los Propietarios reunidos
1. Las disposiciones del documento legal son de obligatorio acatamiento por parte de todos los copro-
pietarios, incluso por sus causahabientes. Así reza expresamente el artículo 30 de la L.P.H. que debe
ser concordado con lo indicado en su artículo 20, literal “c” donde se le impone al administrador
el deber de cumplirlo y velar por su cumplimiento.
61
en la asamblea.
Otro aspecto que hemos observado en las asambleas, son las cartas
poderes cuando son remitidas a la persona autorizada por correo electró-
nico. El Decreto con fuerza y rango de Ley de Mensajes y de Transmisión
de Datos Electrónicos dictado por el Presidente de la República en el mes
de Diciembre del año de 1999, actualiza y regula esta normativa. Aunque
no es motivo de este ensayo entrar a analizar con detenimiento la norma,
nuestro criterio apunta a que sí es posible permitir la representación de un
copropietario que haya mostrado su voluntad mediante un correo electrónico
donde el administrador tenga la sensación de que fue emitido realmente por
el copropietario. No se trata de convertir al administrador en un detective
especializado en la veracidad de la data electrónica que reciba; él con la co-
municación permanente con los propietarios tiene suicientes reglas de sana
crítica para apreciar si la representación dada por este medio electrónico es
fraudulenta o no; debe partir siempre en sus juicios de la buena fe; pero la
mínima prudencia que debe salvaguardar y que así recomendamos, es que
dicha representación conste en el propio cuerpo del mensaje electrónico,
que sigue a los datos de identiicación de quien lo envía, y no mediante
documento adjunto (o attachment –en inglés–) ya que desde cualquier
cuenta de correo se puede adjuntar documentos. Los administradores de
inmuebles no pueden ser tan estrictos para impedir la representación de los
copropietarios al momento de expresar su voluntad; pero tampoco pueden
mostrarse despreocupados totalmente en este tema, puesto que comprometen
su ética y seriedad profesional.
En las asambleas de propietarios, el administrador o secretario de la
junta de condominio debe llevar una carpeta para archivar cada uno de las
carta poderes que reciba y copia de las cédulas de identidad de los copro-
pietarios y de sus autorizados, y este material debe quedar bajo su estricto
resguardo, el cual pudiera ser objeto de control a posteriori si fuese el caso,
bien para un recuento de los votos emitidos, o bien, para analizar la validez
de la constitución de la asamblea o de los votos que soportan las decisiones,
ya sea en un conlicto extrajudicial o judicial que se presente (ver modelo
carta poder en el Anexo).
Ahora bien, nada impide que la representación de derechos de los
copropietarios se haga con la formalidad y solemnidad del caso, mediante
un documento auténtico. Como se sabe, el Código Civil contempla la
igura del mandato2 y del gestor de negocios; y la Ley de Registro Público
y de Notarías vigente, establece las formalidades para la autenticidad de los
documentos. Un poder así otorgado no tiene posibilidad de ser desconocido
por el ente administrador al momento de realizarse la asamblea, puesto que
el Notario Público es quien ejerce el control de la calidad del copropietario
62
otorgante, quien tendrá que demostrar su condición presentando la docu-

mentación requerida del caso, que no es otra, que el documento público
donde aparece como comprador del inmueble.
Una conclusión parcial del sub tema nos deriva en la importancia que
tiene el “control de calidad” de los poderes para la representación de derechos
en la asamblea de propietarios, tanto de parte de los copropietarios que los
suscriben como de sus autorizados, puesto que de allí se tiene o no la validez
jurídica de la constitución y pronunciamiento de sus acuerdos. Y no podemos
dejar de analizar un punto sobre el cual nos han solicitado nuestra opinión
y criterio y es el relacionado a la impugnación de los acuerdos tomados en
una asamblea de propietarios. Este punto guarda estrecha relación con el
sub tema que aquí abordamos, puesto que una de las causas de nulidad ab-
soluta o anulabilidad por pronunciamiento judicial expreso de los acuerdos
de una asamblea, se reieren precisamente cuando ésta se ha constituido o
no válidamente; situación que la Ley de Propiedad Horizontal regula en su
artículo 25 de la siguiente manera:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos

precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier
propietario podrá impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría por
violación de Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho.
El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes
a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la
decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado
fuera de la asamblea.
Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado
el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán
a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del
acuerdo.
El recurso de propietario no suspende la ejecución del acuerdo
impugnado, pero el juez discrecionalmente y con la precauciones ne-
cesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de
parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en
el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves”.
Lo primero que acotamos sobre esta norma es que quizás, sea una de
2. El artículo 1.684 del C.C.V. lo deine como “el contrato por el cual una persona se obliga
gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la
ha encargado de ello”.
63
las más importantes y de vital trascendencia en la vida de un condominio. Y

ello lo aseveramos porque es una norma de procedimiento; indica un método
de resolución de conlictos entre los particulares. Señala un camino cierto,
aunque consideramos no perfecto, para buscarle salidas a los desencuentros
propios de la vida comunitaria. Sí podemos criticarle al legislador, que la
norma tiene lagunas y no es muy precisa, amén que no previó una norma
preventiva de conlictos, ni señaló las salidas muy útiles y menos onerosas
que brinda el arbitraje. Pero ello lo analizaremos en detalle en otra oportu-
nidad; ahora interesa escudriñar esta norma para precisar lo que pensamos
debe ser su correcta apreciación e interpretación por parte de los jueces. En
este sentido tenemos que:
● Primera parte de la norma: “Los acuerdos de los propietarios tomados

con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los pro-
pietarios”. A primera vista, se pudiera inferir que para que un acuerdo
tomado por la asamblea de propietarios sea obligatorio, éste debe ser
tomado “con arreglo” a los artículos precedentes. Y estos artículos son:
el 24, que señala las formalidades y solemnidades que se deben observar
para convocar válidamente a la asamblea de propietarios; el artículo 23,
que regulo, todo lo relativo a la forma cómo se expresa otro órgano de
decisión del condominio: la consulta; y el 22, que señala el principio
general, que todo los asuntos comunitarios deben ser decididos por
los copropietarios. Esto pudiera llevarnos a una primera forma de in-
terpretación restringida del artículo 25: que los acuerdos tomados en
las asambleas que violen las regulaciones de esos artículos precedentes
son nulos de nulidad absoluta e inexistentes en el mundo jurídico y
ámbito legal.
Desde el punto de vista del Derecho Procesal, algunos pudieran pensar
lógicamente que un acuerdo tomado de “mala manera” en violación a
estas precedentes comentadas, ni siquiera es impugnable, porque no
se puede atacar lo que no existe. Además, también es válido pensar
que sería injusto para cualquier propietario afectado tener que incurrir
en gastos y soportar el recorrido judicial para demostrar la nulidad
absoluta o que el acuerdo fue tomado de forma contraria a la ley, para
todo lo cual tendrá que demandar a la comunidad de copropietarios
representada por la junta de condominio o por el administrador, para
a la postre convertirse en acreedor de su propia comunidad, en caso
de que resultase vencedor absoluto en el juicio, lo que le generaría el
derecho de cobrar las costas judiciales, según lo establecido en el artículo
286 del Código de Procedimiento Civil vigente3.
● Pero la segunda parte de la norma nos da mayores luces a la primera

64
interpretación arriba expuesta, que bien pudiera ser válida. Esta segunda
parte dice: “Cualquier propietario podrá impugnar ante el juez los acuerdos
de la mayoría por violación de Ley o del documento de condominio o por
abuso de derecho”. Aquí el legislador pareciera que está cerrando más el
círculo hermenéutico o de interpretación: indica tres supuestos de hecho
como causales para derivar en la consecuencia jurídica de la impugna-
ción. Ellos son: a) por violación de la Ley; b) por violación del documento
de condominio; y c) por abuso de derecho. Es evidente que cada uno de
estos supuestos de hecho tiene un rango enorme de interpretación lo
que nos lleva a deducir que el legislador deja abiertos tres grandes se-
micírculos, por la gran gama de posibilidades interpretativas que cada
uno de ellos implica. En todo caso, todo se sintetiza a la interpretación
buena o mala que haga el juez de los tres supuestos de hecho. La Ley de
Propiedad Horizontal tiene enormes lagunas jurídicas; los documentos
de condominios en no pocas veces remiten a la ley en su mayoría de
sus regulaciones y son poco especíicos en temas donde puede que la
asamblea esté tomando la decisión que se va a impugnar; y el abuso del
derecho nos lleva a toda la gama de conductas que determinado grupo
de personas que conformaron una mayoría circunstancial, veriicaron
para imponer su decisión en la asamblea de propietarios para decidir
y resolver una cuestión, lo que también debe ser interpretado por el
Juez de acuerdo a sus conocimientos, preparación y reglas jurídicas de
valoración de las pruebas que se aporten en el caso concreto. Como
puede intuirse, en esta segunda parte de la norma pareciera haber
sido redactado sin tomar en cuenta lo que indicó el legislador en su
primera parte, puesto que los supuestos de hecho de esa primera parte
son mucho más concretos y especíicos (aunque también generan
muchas dudas y lagunas jurídicas) que los amplísimos consagrados en
su segunda parte, que se resuelven todos en la ininita posibilidad de
interpretación que da la mente del juez que conoce el conlicto y que
ha de resolverlo. Pero a pesar de ello, al expresar el legislador esta segunda
parte un amplio contenedor de supuestos de hecho, queda establecida de
forma expresa la posibilidad de impugnación de los acuerdos tomados por
la asamblea, sean o no tomados con arreglo a los artículos anteriores. De
allí, la observación que antes hiciéramos en el sentido de que pareciera esta
parte de la norma haber sido escrita sin haber visto la primera.
3. “Las costas que debe pagar la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria estarán
sujetas a retasa. En ningún caso estos honorarios excederán del 30% del valor de lo litigado...”(art.
286. C.P.C.)
65
● La tercera y última parte del primer apartado del artículo 25 señala:
“El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes
a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la
decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado
fuera de la asamblea”.
Es una norma claramente imperativa: impone un deber: el momento

cuando la acción debe interponerse ante la autoridad competente, y
señala dos puntos de partidas desde el cual debe comenzarse a realizar el
cómputo de ese momento: uno, luego de la realización de la asamblea
de propietarios; y el otro, a partir de la comunicación hecha por el
administrador, cuando los acuerdos sean tomados fuera de la asamblea,
y esto no es otra cosa que por la vía de la consulta, que es la otra forma
de expresión y decisión de la asamblea de propietarios.
● El segundo apartado de la norma bajo estudio: “Si no se hubiese con-

vocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera
de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en
que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo” viene a ser un
complemento la última parte anteriormente comentada. En efecto, el
legislador quiso aquí establecer dos supuestos de hecho: “Si no se hubiese
convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado
fuera de ella...” y el imperativo en la forma como se computará el lapso
de treinta (30) días para interponer el recurso o acción judicial: “a partir
de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo”.
Consideramos que este momento es francamente indeterminado y se
presta a muchas manipulaciones e insensatez por parte del accionante,
quien siempre tendrá en jaque al acuerdo, demostrando el momento
que desee o considere más apropiado para él, cuando se da por enterado
de la realización de la asamblea. Es cierto que en descargo de esto, hay
considerar además un punto muy importante, que los dos supuestos de
hecho son muy distintos: el primero obedece a la falta de convocatoria
de la asamblea, lo cual es un requisito que afecta su validez, pero que en
todo caso, tiene la posibilidad el interesado de atacar el acuerdo de una
asamblea así realizada, según lo que anotamos arriba para la segunda
parte del primer aparte del tantas veces citado artículo 25, puesto que
estaríamos ante un caso de violación expresa de las formalidades esta-
blecidas en el artículo 24 de la L.P.H. Para el segundo supuesto, nos
referimos a que se trata de los acuerdos tomados por vía de consulta,
donde en el artículo 23 en su última parte se señala que:
66
“El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios

el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el
Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de
las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.
Ya en otros momentos hemos dicho que esta norma en la práctica,

es letra muerta por la imposibilidad práctica de materializar la consulta
en muchos condominios de gran cantidad de unidades inmobiliarias,
puesto que sería casi imposible que comenzara a correr el lapso de res-
puesta de la consulta hasta tanto no se “consulte” al último propietario.
● Sobre la vigencia de los acuerdos, el legislador claramente señala que

los mismos se mantienen a pesar de que fueran impugnados, pero le
da al juez la suiciente discrecionalidad para suspenderlos tomando en
cuenta las “precauciones necesarias”, que a nuestro juicio, se resumen
en la preservación de los intereses que puedan afectar a la mayoría de
los copropietarios y sus mejores intereses. Esta suspensión tiene una
condición: debe ser expresamente solicitada por la parte accionante, sin
que deba el juez suspender los acuerdos por el mero hecho de conocer
la impugnación.
● Finaliza el artículo 25 con la remisión que hace el legislador sustantivo

a las normas de procedimiento diseñadas por el legislador procesal o
adjetivo para el juicio breve y que está contenidas desde el artículo 881
al 894 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Toda esta normativa nosotros la hemos rediseñado con base a las nuevas
realidades inmobiliarias que nos ha dado la experiencia y que están contem-
pladas en los procedimientos establecidos en el Proyecto de Ley Orgánica de
Comunidades Inmobiliarias que en su Tercer Borrador consignamos ante
la Asamblea Nacional de Diputados el pasado 25 de noviembre de 2005,
y que los lectores pueden ver por Internet en nuestra página web:www.
micondominio.com.
B) La representación de los derechos de la Junta de

Condominio:
Lo primero que tenemos que decir en este tema, es que la junta de
condominio es un ente colegiado que representa a su vez a la asamblea de
propietarios que la designó y que siempre tiene la condición de mandataria
de ésta. No es que la junta puede hacer lo que le venga en gana en la gerencia
y administración y destino de las áreas comunes de un inmueble bajo el
67
régimen de propiedad horizontal; ella tiene una relación de subordinación

a la asamblea y unos límites muy precisos, ijados por el legislador en el
artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y el documento de con-
dominio4. Ahora bien, ¿es la representación de la junta de condominio una
indirecta de la asamblea de propietarios? Pensamos que no. Si bien es cierto
que la Junta de Condominio representa a la asamblea de propietarios y es
ésta la que la designar expresa y exclusivamente, no siempre coinciden sus
intereses con los de la asamblea. De hecho, si la junta pretende ejercer sus
funciones extralimitándose de los parámetros legales o de los que les haya
podido establecer la asamblea de propietarios, puede la asamblea destituirla
y designar una nueva que se ajuste a sus lineamientos válidamente toma-
dos. La junta de condominio puede ser perfectamente representada por
la delegación que ésta haga sobre terceras personas para que coadyuven el
cumplimiento de sus funciones legales, a nuestro juicio, con excepción del
ejercicio de la función del administrador que está señalada en el literal “c”
del mencionado artículo 18 y que reza:
“Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea

de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo”.
Esta función la estimamos como indelegable y el legislador ha tenido

sus razones para considerarla así: en primer lugar, para evitar la evasión de
las responsabilidades de administración en personas totalmente ajenas al
condominio; en segundo término, pensamos que si se permite la delegación
de esta función por parte de la junta de condominio, la comunidad de co-
propietarios no tendría garantías reales a la mano que atacar, al momento
de exigir responsabilidades administrativas por una incorrecta gestión. No
existiendo la delegación, los miembros de la junta comprometen y respon-
den con su patrimonio personal de los posibles ilícitos que comentan en
perjuicio de la comunidad; y en tercer lugar, porque existe una providencia
legal cuando el legislador en el artículo 19 de la ley ejusdem, le asigna a la
4. La junta de condominio ejerce la representación legal de la comunidad de copropietarios y decide

por mayoría simple de votos: todos sus miembros tienen igual condición y capacidad de decisión.
Tiene la capacidad de empoderar a otras personas para delegar asuntos que considere, dejando
constancia expresa en el libro de actas de la junta de condominio. El administrador puede repre-
sentar en juicio a la junta en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes,
asistido de abogados. Nosotros somos de la idea que la junta de condominio sí puede designar
directamente a abogados de su conianza distintos de los que podría designar el administrador,
observando lo dispuesto en el artículo 20, literal “e”: anotando la designación en el libro de la Junta
antes comentado. Ello, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 21 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela, vigente desde el año 1999 y las normas relativas al mandato
contenidas en el Código Civil Venezolano.
5. El artículo 19 reza: “La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona
68
asamblea de copropietarios la facultad de designar por mayoría de votos al

administrador5.
La representación de la junta de condominio normalmente se da a
través de la persona del administrador, quien está día a día conectado con la
realidad del inmueble en sus diversos aspectos: relación con los proveedores
de bienes y servicios; trato con el conserje y demás empleados que están en
la nómina laboral del inmueble; relación con organismos de seguridad del
Estado; Alcaldía y demás entes municipales de la jurisdicción del inmueble;
Ministerios, etcétera, para distintos ines. Los problemas que con frecuencia
se presentan en esta representación de la junta de condominio como ente a su
vez encargado de la administración del inmueble, en su más amplia acepción,
atañen al alcance y contenido del mandato que ejerce el administrador y de
una mala comunicación con él.
El administrador también es un mandatario y cuando es designado
por la asamblea de propietarios (como debe ser con las excepciones del
caso anotadas y también lo puede designar el constructor antes de la pro-
tocolización de la venta del 75% de los inmuebles del conjunto) él procura
que el contenido de su pacto se recoja expresamente en un contrato que
suscribe con la junta de condominio, que no es otra cosa que un mandato,
donde la junta es la parte mandante; un mandante que actúa en nombre y
representación del verdadero y legal mandante: la asamblea de propietarios:
sólo que a los ines del contrato que se irma con el administrador, tiene el
rol de mandante.
La L.P.H. en su artículo 19, primer aparte señala que:
“En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las

normas del mandato”.
y conviene aquí observar las obligaciones tanto del mandante como del
mandatario según lo dicho por el Código Civil Venezolano en el contrato
de mandato, que están establecidas así:
natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un
(1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales...”
Estimamos que esta es una facultad exclusiva de la asamblea, que tiene una excepción: podría
la junta de condominio designar al administrador si la asamblea expresamente ha decidido
delegar en ella su designación. Asimismo, pensamos que no puede tampoco ser designado el
administrador por vía de consulta, salvo que así también lo haya pactado la asamblea de pro-
pietarios, puesto que no puede considerarse que en estos casos es la junta o la consulta quienes
hacen directamente la designación, sino que sigue siendo la asamblea quien lo hace, sólo que
escogiendo expresamente modos de expresión distintos a los que derivan de la discusión en
vivo de su seno cuando es convocada.
69
Artículo 1.698: El mandante debe cumplir con todas las obligaciones

contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato.
En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el
mandante, sino cuando lo ratiica expresa o tácitamente.
Por eso es muy recomendable que la junta de condominio establezca

los límites de la representación que hará el administrador, mediante un
documento auténtico que detalle el alcance y contenido del mandato lo
mejor posible.
Artículo 1.699: El mandante debe rembolsar al mandatario los avances

y gastos que éste haya hecho para la ejecución del mandato, y pagarle sus
salarios si lo ha prometido.
“Si no hay ninguna culpa imputable al mandatario, el mandante no
puede excusarse de hacer este reembolso y pago, aunque el negocio no
haya salido bien, ni hacer reducir el monto de los gastos y avances bajo
pretexto de que habían podido ser menores”.
Sabemos de muchos casos donde las juntas de condominios, que por

cualquier razón no están satisfechas del todo por la actividad del administra-
dor, no sólo adrede le retardan sus pagos por los servicios administrativos que
presta, sino que pretenden reducir la contraprestación dineraria acordada.
Ello no es posible, puesto que se le estaría causando un perjuicio y daño
injusto al administrador, a causa de un abuso de derecho del mandante. Las
actividades administrativas no son perfectas, pero sí perfectibles. Si la junta
de condominio como mandante y supervisora inmediata del administra-
dor tiene alguna observación que hacerle, recomendamos que lo haga por
escrito, puesto que es la única manera que éste tiene para superar cualquier
diicultad y mejorar así sus servicios. Pero descartamos y rechazamos que
actúe arbitraria y caprichosamente porque si no pudiera ser responsable de
los daños y perjuicios que le impute judicialmente el administrador.
Artículo 1.700: El mandante debe igualmente indemnizar al man-

datario de las pérdidas que éste haya sufrido a causa de su gestión, si no
se le puede imputar culpa alguna.
Aquí comúnmente se presenta los casos donde las administradoras de

inmuebles les imputan contra los fondos que manejan discrecionalmente
y que tienen en su poder de los distintos ediicios que administran, todos
aquellos gastos que les haya ocasionado las multas de organismos estadales
por causa de denuncias que en su contra hayan hecho sus administrados.
70
La pregunta que cabe hacerse es: ¿pueden las administradoras a su propio

arbitrio hacer estos descuentos contra los fondos que son propiedad de sus
clientes, vale decir, terceras personas, a causa de denuncias derivadas por el
servicio que prestan? Nuestra respuesta es que no pueden. Y la argumen-
tación es simple: por ejemplo, cuando un administrado en su condición
de copropietario acude ante las oicinas del Instituto para la Defensa de
las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, y éste luego de cumplir
con todo el proceso administrativo emite una sanción contra una empresa
administradora, por violaciones expresas a la Ley que regula esa materia tan
importante, ésta no puede con base al artículo aquí citado y bajo análisis,
cargar contra las cuentas del condominio donde reside el administrado
denunciante, la multa al fondo de reserva o de cualquiera otro que tenga
ese conjunto residencial, puesto que debemos deslindar claramente entre
las pérdidas a causa de la gestión del mandato (como bien pudiera ser por
ejemplo, la realización de determinada publicidad que deba utilizarse en
la comunidad para difundir una información y que luego de elaborada, la
junta de condominio decida no hacerlo por la razón que fuere. Esa pérdida
económica que en este caso sufre la administradora, debe ser indemnizada o
cubierta por la comunidad de copropietarios. Otra cosa será luego, cuando
la Junta rinda sus cuentas ante la asamblea de propietarios la justiicación
que tuvo para tomar una decisión que generó una pérdida económica en
perjuicio del patrimonio comunitario) de las violaciones expresas a una
ley establecidas por un organismo estadal: la violación de una ley especial
determinada por un organismo del Estado y es nuestra conclusión de este
punto, no puede constituir jamás una causal que motive una pérdida y
justiique la indemnización del mandante a favor del mandatario.
Artículo: 1.701: “El mandante debe al mandatario los intereses de

las cantidades que éste ha avanzado, a contar del día en que se hayan
hecho los avances”.
Esta norma merece un especial comentario en el sentido del desnaturali-

zado y supuesto inanciamiento que dicen hacer muchas administradoras de
los gastos comunes de sus clientes, dando pié para cobrarles posteriormente,
unos intereses similares a los que cobran las instituciones bancarias, que sí
están bajo un régimen legal y especial, supervisadas y controladas por la
Superintendencia Nacional de Bancos y Otras Instituciones de Crédito y
autorizadas legalmente para las labores de intermediación inancieras.
Lo que está ocurriendo con las administradoras de inmuebles en esta
materia, es realmente delicado y debe llamar la atención de todas las juntas
de condominios y de las autoridades nacionales, puesto que hay empresas
71
inescrupulosas que juegan y ponen en riesgo el dinero ajeno, no el propio de

la sociedad mercantil (la administradora como persona jurídica); y comienzan
a prestar el dinero de sus clientes entre ellos mismos, el cual se encuentra
depositado en una o varias cuentas potes y entonces, proceden a cobrarle
intereses muy altos a las comunidades de copropietarios, a tal punto, que
éstas se ven chantajeadas para no revocarles el mandato de administración
a esas empresas, que caliicamos como traicantes de necesidades humanas,
hasta que no les paguen los supuestos intereses producto de los préstamos
que dicen realizar. Esto ha dado lugar al desprestigio de muchas empresas
que tienen esa práctica y que alegan esta norma para cobrar intereses más
allá de lo permitido por el Código Civil o Código de Comercio, pero el punto
de fondo a nuestro criterio no es ese, sino que esas empresas que así actúan no
arriesgan su propio patrimonio o activo, sino el de terceras personas, sus clientes; los
fondos de reserva de los inmuebles que acumulan en una llamada “cuenta pote”.
Artículo 1.702: El mandatario podrá retener en garantía las cosas

que son objeto del mandato, hasta que el mandante cumpla con sus
obligaciones de que tratan los tres artículos anteriores.
Sin embargo, el mandante podrá sustituir la garantía por otros bienes
o pedir que se la limite, a cuyo efecto ocurrirá al Juez de Primera Instancia
de la jurisdicción, quien ordenará la citación del mandatario. Si éste ob-
jetare la eicacia o suiciencia de la nueva garantía ofrecida, o impugnare
por excesiva la limitación solicitada, el Juez abrirá una averiguación por
ocho días y al noveno resolverá lo conducente.
De la decisión que acuerde la sustitución o la limitación de la garantía
se oirá apelación en un solo efecto.
Comentaremos estrictamente el encabezado de la norma con la si-

guiente situación que hemos observado en la vida real. Es el caso, que la
asamblea de propietarios le revoca el mandato a una empresa administra-
dora de inmuebles, por cualquier desacuerdo existente entre las partes del
mandato. Luego, la administradora se niega a devolverle y entregarle a su
mandante representada por la junta de condominio, los efectos propios
de la ejecución del mandato, como lo son: la data contable del inmueble;
los recibos originales de pago de proveedores de bienes y servicios; las che-
queras; los recibos de condominios que son títulos valores que deben ser
presentados al cobro para recuperar los gastos comunes; el dinero habido en
las cuentas bancarias y que se encuentra depositado en las cuentas a favor
de la administradora; y en general, cualquier tipo de documentación que
produzca la administración del inmueble y que le pertenece exclusivamente
a la comunidad de copropietarios. Esa es una información que a nuestra
72
juicio no tiene precio; la data contable de un inmueble puede resultar más

valiosa (normalmente es así) porque representa su “orden administrativo
vital”. ¿Hasta que punto la negativa de entregar todos los efectos propios
de la ejecución del mandato por parte de la administradora no constituye
el delito de apropiación indebida caliicada establecido en el Código Penal
Venezolano? A nuestro juicio, pensamos que la justicia debe dar un paso
al frente; y fuera de los supuestos legales establecidos en el artículo 1.702,
donde sí se permite un derecho de retención legítimo (también hay casos
donde las juntas de condominios actúan de forma arbitraria y perjudican a
las administradoras, tema que fue objeto de una de nuestras ponencias en
varios talleres) se comete delito en el supuesto bajo análisis. Los jueces deben
considerar el tremendo daño patrimonial y moral del cual son víctimas los
condominios con conductas de esta naturaleza.
Con relación al mandatario debemos hacer énfasis en que su principal
obligación es la de rendir cuentas de todas las operaciones que haga en la
ejecución de su mandato. Este es el principio general que debe tomar en
cuenta todo mandatario, junto a aquel destacado principio del derecho ro-
mano según el cual el mandatario debe además actuar como un buen padre
de familia. Estos dos principios están plenamente recogidos por nuestro
legislador civil de la siguiente forma: artículo 1.692:
“El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia

de un buen padre de familia”;
es decir, con prudencia, tolerancia, diligencia, tomando en cuenta siempre

que en el condominio debe siempre prevalecer el interés general sobre el
particular, como un principio básico a tomar en cuenta en toda gestión
del administrador. El otro principio sobre la primordial responsabilidad de
todo administrador, primeramente anotado está contemplado en el artículo
1.694 del Código Civil así:
“Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y

a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aún
cuando lo recibido no se debiera al mandante”.
De este última norma queremos sí, resaltar una situación anormal que
se evidencia en muchas comunidades inmobiliarias: los administradores
cobran en los recibos de condominios intereses de mora a la tasa del uno
por ciento (1%) o en otros casos, hemos visto que cobran una tasa superior
pactada como intereses convencionales o intereses estimados por la banca
comercial y no son relejados en los balances del inmueble como corresponde,
73
sino que señalan que este dinero le pertenece a la administradora, lo cual es

absolutamente falso. El interés de mora que se le cobra al propietario moroso
le pertenece a la comunidad de copropietario; al condominio; y se le cobra
por el inanciamiento que la propia comunidad hace por la cobertura de los
gastos comunes mensuales de quien no ha pagado oportunamente. De allí,
que ese inanciamiento afecta los ahorros del condominio y su lujo de caja
mensual; y por eso, cuando muchos de los propietarios solventes con sus
obligaciones legales del condominio preguntan con justa razón: ¿dónde está
el dinero del fondo de reserva? La respuesta no se hace esperar: en el bolsillo
de los propietarios morosos, que si pagaran todos en un mismo momento,
se enteraría en dinero efectivo, todo el apartado relativo al fondo de reserva
y su saldo sería positivo o estaría en el nivel que releja la contabilidad del
condominio.
C) La representación que hace el administrador de los

intereses comunes de la copropiedad: tanto para
actuaciones extrajudiciales y judiciales:
Anteriormente adelantamos algunos tópicos de este tema. Ahora en-
focaremos el punto mediante un ejemplo muy contundente que a todos
los miembros de juntas de condominios y administradores interesa, como
lo es: el combate de la mora, como forma explicar una de las maneras de
representar los intereses comunes del condominio.
Pero como es nuestra costumbre, esbozamos el principio o regla general
del tema: el administrador por ser un mandatario siempre está representando
los intereses de la comunidad, ésta, representada por la junta de condominio,
mientras tenga la cualidad de mandatario especializado. Todas sus actividades
diarias no son otra cosas que el ejercicio de la representación extrajudicial
de los intereses de la comunidad.
Sus atribuciones están establecidas en el artículo 20, de la LPH y que se
contraen a las obligaciones que tiene de: cuidar y vigilar las áreas comunes;
hacer y ordenar hacer con terceras personas los actos de administración y
conservación; respetar y hacer respetar las normas jurídicas del condominio: el
documento de condominio; su reglamento y los acuerdos de los propietarios
tomados en asamblea o por la vía de consulta; recaudar de los propietarios
el dinero para cubrir los gastos comunes; llevar la contabilidad del inmueble
y los libros de asamblea de propietarios y ejercer la representación en juicio
de los propietarios en todo lo concerniente a los asuntos de administración
de las cosas comunes. En líneas generales, éstas son las diarias actividades
extrajudiciales que derivan de la Ley. Punto especial merece la representa-
ción judicial de los intereses comunitarios y por eso, con nuestro ejemplo
propondremos su explicación.
74
Veamos nuestro ejemplo: se parte del supuesto de hecho que existen

varios deudores en un condominio y el administrador advierte de ello a la
junta de condominio. Le señala además, que ha agotado la vía extrajudicial
para lograr la recuperación del dinero de manos de estos propietarios y ha
sido imposible.
En este ejemplo y como punto previo, vale la pena advertir a muchas
juntas de condominios del país, que la primera gestión extrajudicial que
hace un administrador para recaudar el dinero de manos de los condóminos,
es la remisión que hace a su domicilio del aviso de cobro de los gastos co-
munes, que de acuerdo a la práctica comercial, constituye una copia exacta
del recibo original o planilla de liquidación mensual, que es el título valor
que se le da al propietario cuando este paga. El administrador puede seguir
presionando al moroso para que pague mediante telegramas; visitas a su do-
micilio; llamadas telefónicas; mensajes de texto por telefonía celular; correos
electrónicos por internet; cartas emitidas por su departamento legal u otros
despachos de abogados y debe dejar constancia de todas estas actuaciones
extrajudiciales que conllevan un costo que puede ser perfectamente incluido
dentro del concepto de gastos no comunes, en el recibo de condominio del
propietario moroso. Esta presión de pago no es una obligación legal del
administrador; no está obligado a hacerla, puesto que todo copropietario,
según lo establecido en el artículo12 de la Ley de Propiedad Horizontal,
está obligado a contribuir a los gastos comunes, considerando la alícuota
de su inmueble que es la base de cálculo de tales gastos. En otras palabras:
el principal deber de un copropietario es pagar oportunamente los gastos
comunes de su condominio y si tiene diicultades económicas, debe comu-
nicarlas inmediatamente a la junta de condominio o al administrador para
proponer un convenio de pago, que no es otra cosa, que un contrato de
transacción extrajudicial donde aquellos autorizan un tratamiento especial a
la deuda vencida, dividiéndolas en varias partes para integrarlas por efectos
de este convenio, a las siguientes facturas del condominio, deteniendo la
mora y permitiendo el pago parcial por abonos de esa deuda vencida junto a
las facturas nuevas que se vayan emitiendo (no vencidas). Pero, ¿qué sucede
cuando el propietario moroso, agotada las instancias extrajudiciales antes
señaladas, insiste en mantener su postura de no pagar? Bien, culminada la
clasiicación de los morosos y la alternativa dada por el administrador de
suscribir los convenios de pago, éste debe comunicar a la junta de condomi-
nio el estado detallado de la cuenta de cada moroso para que ella autorice la
“representación judicial” de los intereses comunitarios y proceda a demandar
ante los tribunales de la República, a todos los deudores, según el criterio
que establezca. Para ello, debe primeramente la junta establecer un criterio
de selección de los propietarios a demandar: puede ser uno que contemple
determinados número de meses debidos, u otro con base a una cantidad
75
determinada de dinero. En cualquiera de los casos, pensamos que deben ser

demandados todos los propietarios morosos que estén dentro del criterio
establecido, ello para evitar los siempre presentes chismes de pasillos y dimes
y diretes de los propietarios que sientan que por amiguismo o compadrazgo
se demanda a una u otra persona de forma injusta.
Establecido el criterio, el mismo junto a la autorización expresa de la
junta al administrador para adelantar las acciones judiciales, deben quedar
asentados en el Libro de Actas de la Junta de Condominios (ver un modelo
del acta en el Anexo).
El poder para actuar en juicio se trata de uno especial cuyo contenido
se presenta en el Anexo pág. , modelo que ya expusimos en otras oportu-
nidades en los materiales diversos que desarrollamos para nuestros talleres.
Cuando el abogado que ejerza la representación en juicio acude a la
vía jurisdiccional para intentar una demanda por cobro de bolívares contra
los morosos, por la vía ejecutiva establecida en el artículo 630 del Código
de Procedimiento Civil, debe ser muy cuidadoso con los recaudos que
consigne ante el Tribunal para que este admita la demanda. Estos recaudos
son los siguientes:
● Copia iel a su original del documento de condominio del ediicio;
● Copia del acta de la asamblea del libro de acuerdos de propietarios

donde se designó a la junta de condominio; ello para demostrar la
cualidad con que actúa, debiendo presentar el libro original ante la
Secretaría del Tribunal;
● Copia del acta de Libro de Junta de Condominio donde se coniere la

autorización al administrador o al abogado de su conianza para que
represente los intereses de la comunidad de copropietarios y para que
actúe en juicio contra los morosos. Igualmente debe presentarse el libro
original ante el Tribunal;
● Copia certiicada del documento de propiedad del propietario moroso

que se va a demandar. Vale la pena destacar, que se redactará tantos
libelos de acuerdo al número de propietarios a demandar con base al
criterio previamente establecido por la Junta de Condominio;
● Original de cada uno de los recibos o planillas de liquidación de los

gastos comunes del condominio elaboradas, irmadas y selladas por el
administrador del inmueble. Con estos recaudos, el juez los examinará
detenidamente y deberá pronunciarse rápidamente si admite o no la
demanda, comenzando así el juicio correspondiente, con la represen-
76
tación de los derechos comunitarios por parte del abogado designado.
Una relexión inal sobre este punto obedece a la responsabilidad que

sobre la mora en un condominio tiene la junta de condominio. Es evidente
que la responsabilidad primaria de evitar la mora recae sobre el propietario,
tal y como se lo impone la ley. Si ha desatendido los llamados de la cobranza
extrajudicial de la administradora, luego es la junta de condominio quien
tiene la responsabilidad exclusiva y excluyente de combatir judicialmente
la mora, puesto que ella es quien da la autorización de ley correspondiente,
lo que es un requisito fundamental para admitir y tener éxito en la acción
judicial que se intente.
77
78
TEMA 3
Principales actividades y responsabilidades
de una Junta de Condominio*
* Conferencia dictada por el autor en el I Taller de Gerencia de Condominios, realizado en el mes

de marzo de 2004, en el Hotel Paseo Las Mercedes, en la ciudad de Caracas.
79
80
A) Génesis de la Junta de Condominio
En un inmueble cuya construcción está próxima y donde el promotor

de la obra pronto enajenará las viviendas y del cual ya hemos presentado la
forma sobre cómo operará su Junta de Condominio una vez elegida, también
consideramos en su Documento de Condominio algunas relexiones sobre
el proceso de designación de la Primera Junta de Condominio. Al respecto
observamos lo siguiente:
Primero: Quórum necesario para la constitución y elección de la

primera Junta de Condominio del conjunto residencial: De conformidad
con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la
Junta de Condominio deberá obligatoriamente constituirse una vez que
se haya protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los
inmuebles susceptibles de apropiación individual del complejo habitacio-
nal. Este momento deberá ser informado por el promotor de la obra quien
con cargo futuro a la cuenta del condominio será la persona encargada de
realizar la primera convocatoria constituyente de la citada Junta. En con-
secuencia, será él, quien se encargue de velar del iel cumplimiento de las
disposiciones legales que rigen la materia; del documento de condominio
y su reglamento. Asimismo, el promotor de la obra será quien ordene la
compra de los Libros correspondientes a las operaciones de la Junta de
Condominio y de la Asamblea, asumiendo el compromiso de sellarlos y de
que sean debidamente irmados por un Notario Público de la jurisdicción
del inmueble que certiique su destino o inalidad de uso.
Al tiempo de celebrarse la reunión de propietarios constituyente de
la Junta de Condominio, el promotor de la obra dará cuenta exacta de los
aspectos administrativos del conjunto residencial y si hubiere el quórum
suiciente para elegir a la Junta de Condominio, entonces ijará con ella una
fecha no mayor de quince (15) días continuos a partir de la elección, para
hacer entrega formal de la rendición de cuentas sobre la administración del
inmueble que haya hecho. Hecha la rendición de cuentas por el promotor
81
Tema 3: Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio
y revisada y aceptada ésta por la Junta de Condominio, se levantará el acta

correspondiente en dos originales irmados por los interesados, liberándose
así el promotor de cualquier responsabilidad administrativa por su gestión.
Quedarán a salvo las responsabilidades legales del promotor, en caso de
no ser aceptada su gestión como administrador del inmueble antes de la
constitución de la Junta de Condominio.
Hecha la convocatoria en la forma señalada en este documento, se
elegirá la primera Junta de Condominio entre los propietarios asistentes a la
Asamblea General, sea cual sea el número de propietarios asistentes, lógica-
mente, siempre y cuando la asistencia permita la elección y nombramiento
de la estructura legal mínima de la Junta señalada por el legislador, la cual
estará integrada por tres miembros principales y por tres miembros suplentes
que llenarán sus faltas. Los miembros principales ocuparán los siguientes
cargos: Presidente; Secretario y Tesorero, cada uno con su suplente quienes
serán igualmente elegidos en esa oportunidad.
B) Cómo hacer un mejor trabajo diario:

En las “Primeras Jornadas sobre Herramientas Básicas para el Manejo
de Condominios” que realizamos en Caracas el pasado 26 y 27 de Junio de
2003, ya recomendábamos una serie de actividades que deberían regularse en
el Reglamento del Documento de Condominios de los inmuebles sometidos
al ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, a modo de constituirse en un
manual de operaciones para cualquier Junta de Condominio que oriente
la gerencia de su actividad en el tiempo. Ahora, en esta oportunidad, nos
importa hacer unos comentarios adicionales para el mejor funcionamiento
de la Junta de Condominio; que hacemos en los siguientes términos:
1) Estudio del ordenamiento jurídico regulador del tema

de la propiedad horizontal en Venezuela:
Nuestra experiencia profesional y contacto con innumerables Juntas
de Condominios nos revela que muchos de sus miembros son personas que
presentan el siguiente peril: a) tienen las mejores intenciones para hacer
el mejor trabajo en pro de la comunidad; b) cuentan con la disposición de
tiempo que requiere el trabajo de gerenciar un inmueble; c) generalmente, se
trata de personas que gozan de un gran respeto de todos los copropietarios,
quienes depositan su conianza en ella (en no pocas ocasiones por excesiva
comodidad); y d) normalmente, son personas que no tienen la preparación
jurídica sobre la normativa especial que regula la materia, constituyendo
éste el primordial obstáculo para lograr los objetivos de la comunidad de
propietarios. Y precisamente, queremos partir de este último punto: cuando
no se tiene el conocimiento exacto de la materia jurídica de la materia sobre
82
propiedad horizontal, los miembros de las Juntas de Condominios toman

con gran frecuencia, una serie de decisiones que están fuera de todo con-
texto legal y que van a generar muchos reparos o resistencia del resto de los
propietarios, especialmente de los abogados (destacando que tampoco no
todos éstos son conocedores de la materia). Es así, como nuestra primera
recomendación a cualquier junta de condominio es precisamente que asu-
man tanto el estudio de la normativa jurídica de la LPH (como también
otras normas relacionadas con la materia: Código Civil, Ley de Régimen
Municipal, legislación laboral, ambiental, normas cívicas de convivencia,
entre otras) como la asesoría jurídica especializada por un profesional del
derecho dedicado a estos temas, como su primer reto. Una de las formas de
propiciar el estudio de temas puntuales y controversiales es la participación
en talleres donde se abordan de forma académica tales estudios.
2) Atribuciones de cada uno de sus miembros y

delegación de responsabilidades:
Es evidente que si un equipo de trabajo quiere alcanzar la mayor efec-
tividad y eicacia en los objetivos que se ha trazado de acuerdo a su misión,
debe en primer lugar, nombrar a los responsables para cada una de las áreas
que ameritan su atención. De suyo, este primer paso puede considerarse
de “organización” y es tan fundamental, que obviarlo ocasionará que varias
personas hagan un mismo trabajo bajo el esquema de órdenes y contraór-
denes, que originan la duplicidad de la inversión de recursos humanos y el
tiempo en un mismo objetivo.
Las recomendaciones que les hacemos a las juntas de condominios para
que este primer paso pueda ser cumplido con éxito, es que cada uno de sus
miembros cumplan con las misiones que les impone, o bien el documento
de condominio, o en su defecto su documento reglamentario. Estos docu-
mentos son de obligatorio cumplimiento y contienen generalmente normas
en este sentido, donde se señalan con claridad los cargos y las misiones de
cada uno de ellos, que ocuparán los miembros principales y suplentes de
la junta. Nos preguntará el lector qué hacer en caso de la inexistencia de
este tipo de normas en los documentos indicados: si ese fuese el caso, su-
gerimos que la composición de la junta de condominio se haga conforme
a lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH, que señala que tres serán los
miembros principales y tres los miembros suplentes. Nótese que la ley no
establece ninguna denominación para cada uno de los miembros suplentes.
Sobre este particular, pensamos que en una ley ferenda se podría ser mucho
más especíico en este punto, a in de evitar problemas en la concepción
y funcionamiento de las juntas de condominios. La norma establece una
condición igualitaria para todos sus miembros sin señalar en modo alguno
83
una cabeza, o liderazgo de conducción y de responsabilidad que debe tener

todo órgano que actúa de forma colegiada. Es común la práctica de funcio-
namiento donde la asamblea de propietarios elige a todos los miembros de la
junta de condominio (principales y suplentes) y éstos, en su primer momento
de reunión se atribuyen las misiones o responsabilidades que cada uno tendrá
en la vigencia de sus funciones. Por supuesto que no criticamos negativamente
esta forma de proceder; pensamos que de hecho, ello implica un excelente
nivel cultural y de organización en las comunidades que así lo hacen.
Ahora bien, como no todas las comunidades de copropietarios pre-
sentan una claridad meridiana en cuanto a entender que, pertenecer a una
junta de condominio es más un servicio comunitario que una cuestión de
poder (o de falso empoderamiento) nos da pié a permitirnos sugerir una
composición (tradicional) de la junta de condominio para cuando falten
las normas reguladoras de su misión. Partiendo del punto inicial dado por
el legislador (tres miembros principales e igual número de suplentes) llega-
mos a una estructura básica integrada de la siguiente forma: tres miembros
principales a los que denominaremos: Presidente; Secretario y Tesorero; y
tres miembros suplentes: bien que cada suplente tenga la posibilidad de
“suplir” a cualquiera de los miembros principales; o también designando
expresamente a cada suplente de los miembros principales sin tal posibilidad
de alternabilidad o lexibilidad entre ellos (los suplentes).
Un aspecto vital para cuando no existan las normas es el hecho de que
si se acoge nuestra estructura recomendada para integrar la junta de condo-
minio, deben sus miembros dejar constancia expresa en el libro de actas de
sus reuniones, donde cada uno irme su compromiso asumido. Ello servirá
de prueba legal a la hora de determinar las responsabilidades ante cualquier
circunstancia que se presente en la vida gerencial de la junta de condominio.
Recomendamos que para llenar cualquier vacío normativo sobre la
composición y distribución de funciones de la junta de condominio, se
proceda a la redacción de las normas por vía del reglamento del documen-
to de condominio, las cuales una vez aprobadas conforme a la ley, son de
obligatorio cumplimiento para futuras gestiones de venideras juntas de
condominio que regirán los destinos del inmueble.
Con relación a la delegación de las funciones de sus miembros, ello se
hará una vez que se tenga clara cuál es la estructura que se ha acogido. En
nuestra estructura recomendada, a continuación exponemos a modo de
ejemplo las funciones que podrían desempeñar los miembros principales
de una junta de condominio; así tenemos que:
De las atribuciones y funciones del Presidente de la Junta de

Condominio:
a) Presidir las reuniones de la Asamblea General de Propietarios y de la
84
Junta de Condominio;
b) Ejercer la representación legal de la Junta de Condominio del Conjunto
Residencial cuando ésta haga las funciones de administrador. Cuando
exista un administrador del Conjunto Residencial, será él quien ejerza
la representación legal de la comunidad de propietarios;
c) Coordinar las actividades de los demás miembros (principales o su-
plentes) de la Junta Directiva del Condominio;
d) Cumplir y hacer cumplir el presente Reglamento de Condominio y
las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal;
e) Adelantar las relaciones institucionales con las empresas prestadoras
de los servicios públicos en el Conjunto Residencial;
f ) Realizar la contratación de personas para la conservación, mantenimien-
to o reparación de las áreas comunes del inmueble, así como decidir
su despido o revocación contractual;
g) Convocar y presidir el proceso electoral para la renovación de los miem-
bros de la Junta Directiva del Condominio, así como dar a conocer
sus resultados por escrito cuando no se instale le Comisión Electoral
respectiva;
h) Elaborar con la asesoría del Tesorero el presupuesto semestral o anual
de gastos o inversión en las áreas comunes del Conjunto Residencial;
e
i) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (75%) del
valor capital presente en la Asamblea General de Propietarios.
De las Atribuciones y funciones del Secretario de la Junta de Con-

dominio:
a) Hacer una síntesis por escrito de los puntos tratados tanto en la Asam-
blea General de Propietarios, así como de las reuniones de la Junta
Directiva del Condominio. Para facilitar este trabajo, se establece que la
redacción podrá constar en papel impreso por sistemas de computación
y debiendo anotar el día, lugar, hora, puntos tratados y resultados de
la reunión. Esta documentación será sustituta de la información del
libro de actas del condominio, siempre y cuando sea irmado por los
miembros de la Junta Directiva del Condominio y dos propietarios
del Conjunto Residencial, sin que ello releve a este funcionario de su
obligación de entregar debidamente llenados los libros de actas de la
Asamblea de Propietarios y de la Junta de Directiva de Condominio
al inalizar su gestión;
b) Ejecutar las directrices dadas por el Presidente de la Junta, así como
las que se decidieren en las reuniones de la Junta Directiva del Con-
dominio;
c) Manejar el archivo de la Junta de Condominio y la correspondencia en
85
general. Integran el archivo general los libros de actas de las asambleas

generales de propietarios, el libro de contabilidad y el libro diario de
la Junta de Condominio;
d) Sustituir al Presidente cuando éste se encuentre ausente, abandone el
cargo o renuncie a sus funciones en caso de que el Suplente de éste no
asuma el cargo. En tal caso, se dejará constancia del carácter con que
actúa mientras dure la encargaduría;
e) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea Ge-
neral de Propietarios, haciendo constar tal carácter en la convocatoria;
f ) Recoger la opinión y sugerencias de los propietarios, bien escritas o
verbales, para ser tratados en la Junta Directiva del Condominio o bien
en la Asamblea General de Propietarios;
g) Darle publicidad al estado de las cuentas del condominio, así como la
relación de los aportes mensuales de cada propietario y publicitar la
morosidad de éstos;
h) Veriicar el quórum y validez de las decisiones tomadas por la Asamblea;
i) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (75%) del
De las atribuciones y funciones del Tesorero de la Junta Directiva

del Condominio:
a) Hacer mensualmente la relación de ingresos y gastos del Condominio
del Conjunto Residencial y remitirlas al Secretario de la Junta para su
posterior publicidad;
b) Llevar un archivo de todas las facturas pagadas por los propietarios y el
Condominio, así como de los depósitos efectuados discriminadamente
por cada uno a las distintas cuentas del Condominio;
c) Elaborar la lista mensual de propietarios solventes con las distintas
obligaciones del condominio;
d) Llevar el libro de contabilidad del Condominio. Para realizar esta tarea
con mayor agilidad, el Tesorero podrá hacer uso de los sistemas y pro-
gramas de computación. La contabilidad computarizada y su impresión
original hará las veces del libro de contabilidad, siempre y cuando vaya
irmada por los miembros principales de la Junta de Condominio y
dos propietarios del Conjunto Residencial, sin que ello releve a este
funcionario de entregar los libros de contabilidad debidamente llenados
al inalizar su gestión;
e) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (75%) del
3) Establecer cronogramas de trabajo para el

cumplimiento de los objetivos:
86
Esto no es otra cosa que la distribución de las metas predeterminadas

por la junta en un espacio de tiempo, que legalmente está establecido por un
período mínimo de un año. Lógicamente, para poder hacer un cronograma
de objetivos hay que detectar “in prima fase”, qué es lo que hay que hacer;
para luego indicar los procedimientos de forma detallada respondiendo
así la pregunta, cómo se realizarán los objetivos; llegando inalmente a la
concreción temporal distribuyendo tales objetivos en el lapso que tiene
legalmente establecido para cumplirlos.
Nos detenemos brevemente en este punto sólo para mencionar, que
es necesario que la junta de condominio proponga un regular régimen de
reuniones, que le permita no sólo tomar las decisiones necesarias para alcan-
zar sus objetivos, sino tener claro el “nivel de supervisión” de la ejecución
de esas decisiones. Sugerimos que cada reunión de la junta de condominio
se lleve a cabo bajo una agenda de discusión para optimizar el tiempo de
trabajo y que comience siempre con la lectura del acta levantada de la reu-
nión anterior, para poder efectivamente hacerle un seguimiento efectivo
del avance en cada objetivo especíico.
4) Comunicación con los copropietarios:

Sin duda, será muy estimulante para todos quienes habitan en una
comunidad poder apreciar que efectivamente el equipo humano de trabajo
en quienes han depositado su conianza para mantener, conservar y mejorar
la inversión inmobiliaria realizada, reporta seriamente los resultados de su
gestión, los cuales por cierto, se van a ver materialmente y son directamente
proporcional al estado físico de la infraestructura del inmueble.
Comunicar la visión, rumbo, dirección y metas de la junta de condo-
minio a través de un órgano divulgativo mensual es una de las mejores deci-
siones que ella pueda tomar. De esta forma, todos los copropietarios estarán
enterados de su gestión y podrán colaborar en la solución de problemas
comunitarios cuando los mismos hayan desbordado su quehacer diario. En
una comunidad frecuentemente se presentan situaciones o problemas que
sólo pueden ser resueltos por especialistas en determinadas áreas, en las que
los miembros de la junta no tienen noción o experiencia, debiendo apoyarse
en su comunidad para resolverlos; y que mejor vía comunicacional para
pedir: auxilio que un órgano divulgativo de gestión. Concluimos diciendo
que comunicación es participación y a la inversa, resultando siempre la
primordial herramienta de acción en la gerencia de un condominio.
5) Rendición de cuentas: realmente esto forma parte de

la comunicación antes enunciada6
Como ya dijimos, anualmente debe ocurrir esta presentación de resul-
87
tados. Si bien es un acto formal que ocurre ante la reunión de la asamblea

de propietarios convocada para tal in, somos de la idea que un mes antes
de concluir legalmente la gestión de la junta de condominio, ésta envie por
escrito a todos los copropietarios su informe inal, para que éstos tengan
realmente la oportunidad y el tiempo suiciente de formularse un criterio
bastante objetivo del resultado de gestión que se les está presentando. Sólo
así podrán aprobar o improbar la gestión; renovar o revocar el mandato
que les han dado a los miembros de la junta de condominio, en síntesis,
evaluar una gestión.
Como acto comunicacional, la rendición de cuentas hecha por una junta
de condominio puede valerse de todas las herramientas técnicas disponibles
hoy día en la comunicación: fotografías; películas; presentaciones compu-
tarizadas; análisis comparativos de datos utilizando programas especiales,
en in, todo aquello que ayude a resumir y a comunicar de la mejor forma
posible a los copropietarios, el resultado de una gestión administrativa.
En lo particular, cuando nos ha correspondido integrar algunas juntas
de condominios, desde el primer día de gestión nos preocupamos por el
momento de rendición de cuentas; sobre todo en aquellos casos donde se
asume una responsabilidad de gerenciar inmuebles que sufren situaciones
críticas de diversos órdenes: de infraestructura; de tipo administrativo o
legal. Por tal razón, recomendamos que la junta de condominio que opere
bajo estas particulares condiciones de presión, donde el descrédito de las
actuaciones de las juntas anteriores afectan la credibilidad ab inicio de la
junta de condominio, procedan de inmediato a dejar constancia (bien por
fotografías, ilmaciones o inspecciones judiciales hechas por un tribunal
competente) de las condiciones en que es recibido el inmueble. Ello permitirá
establecer un antes y un después; es decir un punto de comparación de la
gerencia de la junta con relación a lo hecho por otras anteriores y resultará
muy útil a la hora de rendir cuentas. A medida que se releje la recuperación
del inmueble y se vaya dejando constancia de ello por cualquier medio, se
irá ganando la conianza de los copropietarios y se convertirá en un estímulo
que propiciará un cambio de cultura y del modo como se relacionan los
propietarios con su inmueble (inversión); lo cual redundará seguramente
en la revalorización económica del mismo.
C) Relación de la Junta de Condominio con el administrador

y los propietarios:
Podríamos subdividir este punto en otros e incluso establecer una
6. Por razones didácticas y con el objeto de enfatizar su importancia, colocamos la rendición de
cuentas como un punto aparte de mencionar, que constituye un momento cumbre de exposición
de resultados y de evaluación de la gestión de la junta de condominio.
88
clasiicación que respondiera a las múltiples situaciones que se presentan

con ambas iguras. Pero nuestra intención es sencillamente aportar los li-
neamientos o principios generales que deben tomarse en cuenta para deinir
ambas relaciones, que son distintas y en donde la junta de condominio sirve
de vaso comunicante, con suiciente autoridad para intervenir en situaciones
concretas para resolver o evitar algún conlicto. A continuación, dividiremos
nuestra exposición en dos partes, donde destacaremos los principios que
deben tomarse en cuenta para que la relación de la junta de condominio
sea óptima en cada caso. Así, resumimos los siguientes principios, a saber:
1) En la relación Junta de Condominio y Administrador:

a) La relación contractual: siendo que la propia LPH señala que la
relación habida entre el administrador y la Junta de Condominio (represen-
tante legal de la comunidad) es la deinida por el mandato, recomendamos
que cuando una persona (natural o jurídica) sirva como administrador del
inmueble, se determine de forma muy detallada todos y cada uno de los tér-
minos que normarán la relación entre ambas partes. Mientras más detallado
sea el régimen del mandato, menor será la posibilidad de duda o de vacío en
cuanto a su interpretación se reiere; o lo que es lo mismo: menor será el sur-
gimiento de los conlictos. Inclusive, sostenemos la tesis de que un contrato
de administración que no contemple los mecanismos de prevención y de
resolución de los posibles conlictos que puedan surgir entre las partes, será
un contrato jurídicamente débil.
b) El principio de la “relación comunicacional”: para nosotros,

este principio se basa en la continua y frecuente relación comunicacional
existente entre el miembro de la junta de condominio habilitado para tal
in y el nivel gerencial designado por el Administrador. Entendemos que
no se trata simplemente de mantener una comunicación cordial, amigable
o afable entre la junta de condominio y el administrador; ello, además de
cumplir con las normas mínimas de cortesía y de urbanidad, debe cumplir
con un cometido de cooperación y de ayuda a la junta de condominio en la
gerencia del inmueble. En este orden de ideas, entendemos que este princi-
pio debe girar en torno al siguiente contenido: a) comunicación o reportes
administrativos y inancieros del inmueble: el administrador durante toda
su gestión comunica constantemente su actividad sobre los asuntos generales
del inmueble, así como los habido con cada administrado en particular.
Desde la relación con los proveedores; la emisión y cobro de las facturas
de condominio; el pago de la nómina de los empleados del inmueble y la
situación laboral de cada uno de éstos; la conciliación bancaria de las cuentas
a favor de la comunidad; en in, siempre está comunicando lo que hace a
89
la junta de condominio y dejando “huellas o trazas” de su actuar para su

comprobación en cualquier momento de su gestión; b) asesoría jurídica:
nos referimos aquí a la que debe brindar el administrador a la junta de
condominio para atender la realidad legal de su gestión: la toma de decisio-
nes válidas que sean aceptadas pacíicamente por todos y no cuestionadas
por los copropietarios; la forma de dejar probanza de las decisiones tanto
de la junta de condominio como de los acuerdos de los copropietarios; el
combate de la morosidad, mediante la cobranza judicial o extrajudicial; c)
comunicación con los niveles decisorios principales y alternos (respuesta
operativa de las partes): dependiendo de la relación contractual establecida
entre las partes y considerando que la nueva tendencia de la administración
inmobiliaria en Venezuela, es la de corresponsabilidad administrativa entre
la junta de condominio y el administrador, conviene destacar un conte-
nido muy importante que resume la comunicación entre ambas iguras.
Nos referimos ahora a la necesidad de establecer un vaso comunicante
permanente entre los niveles de decisiones de las partes de esa relación
contractual, tomando en cuenta que los imprevistos que se presentan en la
vida de un inmueble y de su comunidad de propietarios son tan diversos que
amerita tomarse muy en cuenta una estrategia bien deinida para atenderlos.
Es así como es menester crear un canal abierto de comunicación entre las
partes que deina sus responsables directos y alternos de ejercerlos, con el
objeto de que en ningún caso sea interferido por nada ni por nadie.
Ello contribuirá a medir los niveles de respuesta y de atención ante las
exigencias que una parte le haga a la otra, sea por el motivo que fuere, y en
deinitiva, se consagrará de esta manera un perfeccionamiento de la relación
contractual, es decir, del mandato de administración propiamente dicho,
originando una mayor satisfacción de ambas partes.
c) La transparencia administrativa: como parte de la comunicación

entre la junta de condominio y el administrador, nos encontramos que la
máxima exigencia que aquella siempre aspira y hace a todo administrador
es la absoluta transparencia en el manejo de todos los aspectos adminis-
trativos relacionados con el inmueble, especialmente el relativo al manejo
de los fondos económicos, si es que ello le ha sido delegado a éste.
Y la transparencia administrativa se logra con la concurrencia de distin-
tas variables que así la permiten. Veamos: un administrador garantiza este
principio si: a) posee un software de computación que permita manejar de
forma integral todo lo relativo a: la emisión de facturas de condominio;
pagos de proveedores; pago de nóminas; elaboración de cheques; concilia-
ción de cuentas bancarias del cliente (comunidad de propietarios); cuentas
por cobrar; en in, un sistema de computación que permita automatizar
90
las tareas de control contable de las distintas operaciones administrativas

que se hacen sobre el inmueble, es un requisito fundamental que garantiza
la consecución de este principio; b) peril profesional e idóneo del recurso
humano del Administrador: la administración de inmuebles requiere de
expertos en el área de la contabilidad; de la gerencia administrativa; del
derecho y también de sistemas de computación. Otras especialidades serán
integradas a las empresas de acuerdo con su interés comercial y el servicio
que han diseñado prestar; c) métodos de administración: las ciencias ad-
ministrativas tienen sus principios y objeto de estudio que le son propias y
que imponen una manera y criterios especíicos, universalmente admitidos
de hacer las cosas. No puede improvisarse en nada y es conveniente que
los administrados entiendan que son criterios que sirven para manejar
volúmenes de trabajo grandes, o información masiva, bajo estándares que
hacen posible su comunicación y entendimiento siguiendo determinadas
formas; es por ello, que para interpretar los datos contables arrojados bajo
la aplicación de los métodos de las ciencias administrativas, hay que tener
una formación especial, que frecuentemente chocan con las formas y ma-
neras como una junta de condominio quiere que le presenten las cuentas,
olvidando los criterios universalmente admitidos.
2) En la relación Junta de Condominio y Copropietarios:

Seguidamente pasamos a enunciar los principios que deben regir para
mantener una relación objetiva entre ambos entes:
a) El “principio de objetividad”: en todas la situaciones que atienda

una junta de condominio donde estén inmersos asuntos relativos a algún
copropietario o grupo de ellos, debe privar la ponderación imparcial de las
distintas variables para que las decisiones que se tomen, lo sean considerando
siempre la justicia y la equidad. Esto nos conduce a un segundo principio:
b) La “supremacía del interés colectivo o general”: no es otra cosa que

ante cualquier circunstancia o duda, las decisiones de la junta de condo-
minio deben siempre hacer prevalecer el interés general sobre el particular,
cuando estén confrontados los intereses generales con los particulares. Ello,
considerando las excepciones que haya establecido la ley en salvaguarda
de “intereses vitales” como la vida o la integridad física de las personas o
cualquier otro bien deinido, que obligue a respetarlos por imperio de la ley.
c) La comunicación: nos remitimos aquí a lo que antes dijimos sobre

el principio de la “relación comunicacional” tratado en el punto anterior.
Agregamos sí, que hay muchas formas de propiciar la comunicación entre
91
la junta de condominio y los propietarios; y es más, posiblemente una de

las misiones de ésta sea la de fomentar la buena comunicación y solidaridad
entre todos los copropietarios, siendo esto una herramienta muy efectiva
de solucionar los normales conlictos que ordinariamente se presentan en
las comunidades. La buena comunicación se basa en el diálogo y éste es
capaz de resolver cualquier conlicto, aún entre las partes más encontradas.
La comunicación es la base de todo acuerdo.
D) La toma de decisiones válidas por la Junta de Condominio:

En la gerencia de un condominio constantemente hay que tomar deci-
siones en muchos aspectos. Para que estas sean válidas, es necesario considerar
tanto aspecto de forma como de fondo impuesto por la LPH y que ahora
trataremos. Una decisión válida es aquella que luego de tomada surte plenos
efectos legales para un grupo de personas y que por haber sido tomada en resguardo
de una serie de requisitos (legales) no es susceptible de ser atacada, derogada o
anulada por capricho de cualquier persona. Para ello, nos vemos obligados a
considerar distintos tipos de decisiones y de los requisitos legales que deben
tomarse en cuenta para su validez. Más que presentar una clasiicación de
decisiones, abordaremos el tema con base a una docena de preguntas y
nuestras respuestas sobre situaciones que normalmente se presentan en la
gerencia de un condominio, intentando convertirlas en una guía práctica
que sirva a las juntas de condominios en su trabajo diario:
1) Contratación o despido de personal; de servicios o

suspensión de los mismos; manejo de cuentas bancarias:
Es la junta de condominio el órgano de la comunidad de propietarios
que directamente asume la supervisión y determinación de las funciones de
todo el personal que labora en el inmueble. Es común ver a sus miembros
orientando diariamente el trabajo en sus instalaciones y solicitando su cola-
boración para atender las exigencias de la comunidad. Por ello, normalmente
asume la contratación o despido del personal cuando ejerce las funciones
de administrador en el inmueble. Sobre este tema, hay que considerar una
cuestión muy importante cuando la administración del inmueble ha sido
delegada a una tercera persona, distinta a la junta de condominio y nos
formulamos la siguiente pregunta: ¿Quién es el patrono en este caso? Sin
pretender dar opiniones especializadas en materia de derecho laboral, la
administradora puede contratar o despedir a un trabajador, pero siempre
lo hará en nombre de la comunidad de copropietarios. No se trata de que
cuando ella contrata lo hace en nombre propio, puesto que ella a su vez, actúa
en nombre de aquella, todo dentro del contrato de mandato, recordando
lo que señala el artículo 19 de la LPH: “En todo caso, la responsabilidad del
92
administrador se rige por las normas del mandato”. Normalmente acontece

que el administrador colabora con la junta de condominio en la búsqueda
del peril del personal más idóneo que se requiere en el inmueble, contra-
tándolo posterior al visto bueno que aquella le otorgue.
Nosotros recomendamos a todas las juntas de condominios, que por
escrito le establezcan las funciones a cada uno de los empleados del con-
dominio, para que no quede ningún tipo de duda al respecto. Esto puede
hacerse inclusive con la presencia del inspector del trabajo quien dará su
aval correspondiente. Este consejo tiene mucha utilidad, ya que común-
mente observamos disgustos por parte de los empleados en un condominio
cuando al transcurrir del tiempo y sobre todo, al ocurrir los cambios propios
y normales de las juntas de condominios, les van asignando nuevas respon-
sabilidades laborales, más allá de las que inicialmente acordaron de forma
verbal al comenzar su relación laboral, que en algunos casos que hemos
conocido, constituyen francamente una variación total a las condiciones
laborales que nunca se corresponden con el salario que devenga, y que tie-
nen una incidencia notoria en su horario de trabajo. Si bien es cierto que
en el caso del Conserje éste habita en el inmueble, no es menos cierto que
tiene una serie de derechos humanos que lo diferencian de un “esclavo”,
no pudiendo los copropietarios pretender que esté disponible a toda hora
por muy voluntarioso y dispuesto que éste se muestre en el cumplimiento
de sus funciones.
Con relación a la contratación de bienes y servicios en pro de la co-
munidad, hay que distinguir entre lo que constituyen los servicios básicos
y cualquier otro servicio que no tenga tal carácter, como por ejemplo,
antenas satelitales de televisión, que si bien son un servicio, representan
una mejora para la comunidad que debe ser autorizada conforme a lo dis-
puesto en el artículo 9 de la LPH. Recordamos que la junta de condominio
puede autorizar a al administrador para que realice en su nombre todas las
gestiones relativas a los servicios básicos del inmueble: electricidad; agua;
gas y aseo urbano. La relación comercial con cada una de las empresas que
prestan estos suministros pueden ser hecha por el administrador; siendo el
único inconveniente que si llegado el caso de nombramiento de un nue-
vo administrador, habrá que realizar todos los cambios pertinentes ante
las empresas y ello constituye una inversión de tiempo muy importante
para los miembros de la junta de condominio. Nuestra sugerencia en este
sentido, es que la junta de condominio haga esas gestiones una sola vez y
ordene a estas empresas a remitir las facturas de sus servicios directamente
al inmueble. Casi todas estas empresas servidoras tienen herramientas
electrónicas de comunicación que permiten al administrador consultar los
estados de cuenta y fechas de pago a través de Internet. De hecho, ocurre
93
que las facturas enviadas por el correo ordinario generalmente llegan tardía-
mente al conocimiento del Administrador, quien procede a cargar el gasto
conforme al consumo proyectado por los sistemas electrónicos, teniendo
ello perfecta validez y soporte legal, tal y como lo establece el Decreto Ley
Transmisiones de Datos Electrónicos promulgado hace varios años por el
Ejecutivo Nacional.
El manejo de las cuentas bancarias por parte de la junta de condominio
ocurrirá cuando: a) sea ella quien administre directamente el inmueble con
prescindencia de un Administrador; b) cuando se requiera su irma conjunta
con la del Administrador para hacerlo; y c) cuando tenga la capacidad de
disponer de fondos especiales directamente administrados por ella, aún
existiendo un Administrador que maneje exclusivamente la cuenta del
gasto corriente u ordinario. La recomendación general que damos en esta
materia, es que todo egreso de cualquier cuenta o fondo de la comunidad
de copropietarios sea avalado por la junta de condominio, especialmente a
través de su tesorero. Es más, siendo el egreso de fondos comunitarios un
acto de disposición, es pertinente que todos los miembros de la junta de
condominio estén siempre en conocimiento de su realización y asuman la
responsabilidad del mismo a través de las reuniones semanales que deberían
tener, cuando ellos participan en la administración del inmueble de forma
exclusiva o combinada con la igura del Administrador.
Una forma de control previo de los gastos, es precisamente mediante
estas reuniones de toda la junta donde son aprobados. De allí parten las
instrucciones al administrador para que éste elabore los cheques correspon-
dientes, que posteriormente deberán ser suscritos por las personas con irmas
autorizadas. Luego, el Administrador en principio de sana transparencia
administrativa, no sólo elabora los cheques y estampa su irma si es que ha
sido autorizado, sino que realiza una fotocopia de la factura del proveedor
a pagar para archivarla y remitirla mensualmente a la junta como parte del
control posterior del gasto. Así, la Junta, decidirá si carga todo o parcialmente
el gasto que inalmente irá relejado en la factura pro forma del condominio
antes de su emisión; y una vez decidida su impresión será cuando el Admi-
nistrador proceda a elaborar las facturas deinitivas y a distribuirlas entre los
propietarios. Puede que la junta decida relejar un gasto elevado en dos o tres
partes para mantener un nivel de gastos mensuales “tolerables” de acuerdo
a lo que normalmente están acostumbrados a pagar los copropietarios. Esta
división de la carga del gasto sólo podrá hacerse si la comunidad cuenta
con recursos suicientes para pagarle totalmente al proveedor concluido sus
servicios; o en caso de no haberlos, cuando el proveedor decida concederle
un crédito a la comunidad. Esto último es bastante difícil en la Venezuela
de hoy, por la vulneración económica que día a día procura la inlación en
94
contra del valor de nuestro signo monetario nacional.

Concluimos el punto sobre el manejo de fondos de la comunidad,
esgrimiendo una máxima que nos ha sido muy criticada por muchas em-
presas administradoras que manejan grandes volúmenes de condominios:
Los fondos de la comunidad de propietario no tienen por qué estar en
manos del Administrador. Ellos deben permanecer siempre bajo la tutela y
disponibilidad inmediata de sus legítimos y únicos dueños: a favor y orden
de la comunidad de copropietarios representada legalmente por su junta
de condominio. En síntesis, para administrar un condominio no hace falta
solicitarle a la comunidad que conceda la posibilidad de colocación de los
fondos comunitarios en las cuentas particulares del Administrador. Ello,
a nuestro juicio, constituye un alto riesgo en caso de atraso o quiebra de
éste, exponiendo a riesgos innecesarios a la comunidad de copropietarios,
amén de que en no pocas ocasiones, constituye una herramienta para el
chantaje que hemos observado que han incurrido muchos administradores
cuando son revocados de su función, en el sentido de que éstos se niegan
a entregar los fondos de la comunidad que están bajo su custodia y poder,
a cambio de la aceptación de sus cuentas mediante iniquitos que muchas
veces carecen de consistencia y congruencia contable, haciendo descuentos
de fondos de forma caprichosa a su favor y en perjuicio de la comunidad.
Hemos llegado a conocer casos donde las empresas administradoras se
cobran honorarios profesionales por servicios administrativos no presta-
dos, porque le han revocado el mandato antes de llegada la fecha natural
de expiración contractualmente pactada. Nuestra posición al respecto, es
que ello constituye un abuso en el ejercicio de sus funciones, que puede
conigurar el tipo penal de la apropiación indebida caliicada tipiicada en
el artículo 470 del Código Penal. Lo importante es destacar que este tipo
de cláusulas contractuales establecidas por los administradores, a nuestro
juicio, violan las normas de orden público, como la contenida en el artículo
19 de la LPH que señala:
“La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una

persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Adminis-
trador por un período de un año, sin perjuicio de revocarla en cualquier
momento o reelegirla por períodos iguales…” (Subrayado nuestro).
Entonces, si es el propio legislador que le da la posibilidad al máximo

órgano de decisión de la comunidad de copropietarios, no pueden las
normas pactadas entre los particulares, léase: la junta de condominio (que
es un ente mandatario de la Asamblea de Propietarios y el Administrador)
relajar normas de orden público, que han sido diseñadas precisamente para
95
evitar que la comunidad toda sufra la ineiciencia o la mala gestión de un

Administrador, por lo que nuestro criterio es en esto muy radical: no puede
perjudicarse a la comunidad por los acuerdos pecuniarios sancionatorios de
menor rango legal acordados entre la junta de condominio (quien también
pueden deslegitimarse en un momento dado) y un Administrador.
2) Mención especial a la decisión de convocar a la Asamblea

de Propietarios:
Ya dijimos que la junta de condominio puede fungir como el ente
administrador de una comunidad. Ello está expresamente estipulado en el
artículo 18, literal “c” de la LPH vigente. En ese caso, como administrador,
la Junta, a tenor de lo dicho también en el artículo 24 de la ley ejusdem,
puede convocar “a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar
sobre los asuntos a que se reiere el artículo 22”; teniendo la obligación de
realizar esta convocatoria cuando así lo soliciten, al menos, un tercio del
valor básico del inmueble. Dice este artículo (24) que si existiese la negativa
por parte del administrador a realizar la convocatoria solicitada conforme
a su texto, entonces podrá solicitarse ante el Juez de departamento (hoy
llamando de Municipio) de la jurisdicción del inmueble, para que haga la
convocatoria y se realice la Asamblea.
Es bueno señalar lo que dice el legislador en su artículo 22, ya que
pareciera que el administrador puede convocar a la asamblea de propietarios
sólo a los ines en él señalados; reza así:
“Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas

comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de
éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará
lo dispuesto en los dos artículos siguientes”,
...que hacen referencia a dos formas de expresión de la voluntad de la

comunidad de propietarios, bien a través de la Consulta, o mediante la
realización y toma decisiones por la Asamblea de Propietarios. Opinamos
y sostenemos que la capacidad del administrador para convocar a una
Asamblea de Propietarios para resolver los asuntos relativos a la adminis-
tración y conservación de cosas comunes, no se veriica exclusivamente
cuando estén inmersos los intereses de “algunos copropietarios”, sino
que debe aplicarse la norma con un criterio de amplitud, contrario a
cualquier lógica restrictiva. Es uno de los temas pendientes en la modii-
cación o reforma de este texto legal. Sería sano que la norma se adecuara
por lo demás, a la realidad actual: siempre es convocada la Asamblea de
Propietarios para que delibere y resuelva los asuntos a los que se reiere el
96
artículo 22, o en su defecto, se realizan las consultas de rigor. Nunca se

hacen las convocatorias de esta naturaleza para tratar asuntos inherentes
a la parcialidad copropietarios afectados por determinada situación. En
todo caso, debe ampliarse el criterio de aplicación e interpretación de
la norma en comento, ya que como está redactada, podría interpretarse
con un criterio totalmente restrictivo que pondría en riesgo los intereses
globales de toda una comunidad de copropietarios.
3) Designación de abogados para asuntos judiciales:

Sobre el particular, el artículo 20, literal “e” de la LPH es claro. Puede
la junta de condominio decidir hacerse asistir u otorgar los correspondien-
tes poderes a los abogados para defender los intereses de la comunidad en
los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes. Estos
asuntos no hacen referencia a los intereses o conlictos que puedan haber
en una comunidad entre particulares; y hay que tomar esto muy en cuenta.
No se otorgan poderes para que la Junta tome partido de alguna forma por
una posición u otra donde estén confrontados dos particulares miembros
de la comunidad de copropietarios, sino para aquellos casos donde los
asuntos administrativos (que son de variada naturaleza, como por ejemplo:
protección de la fachada; recuperación de los gastos comunes causados por la
vía judicial; defensa de las áreas comunes; atención de los asuntos laborales
habidos con los empleados del condominio; representación judicial ante
eventuales conlictos habidos con los proveedores, etcétera) relacionados
con las cosas comunes, estén en juego.
4) ¿Puede la Junta de Condominio tomar decisiones propias

de la Asamblea de Propietarios?
La regla general que rige esta materia nos inclina hacia una respuesta
negativa, pero hay que considerar una excepción. Siendo la junta de con-
dominio un ente nombrado por la Asamblea de Propietarios (tal y como lo
establece el artículo 18 de la LPH) se trata de un ente “delegado”, o lo que
es lo mismo, “mandatario” que no puede actuar más allá de las pautas que
le otorga su mandante; el documento de condominio y su reglamento; y
la leyes de la República. En consecuencia, ella podrá hacer sólo lo que está
dentro de sus atribuciones legales y únicamente podría tomar decisiones por
la Asamblea de Propietarios, si ésta así la ha facultado, debiendo entonces
determinar con absoluta precisión y claridad los parámetros de su actuación.
Ciertamente, este es un punto muy controversial que causa polémica
y ardua discusión en el mundo doctrinario; y veamos un caso en particular
a modo de ejemplo: si la comunidad de copropietarios debe elegir a un
Administrador (distinto a la Asamblea de Propietarios y a la Junta de Con-
97
dominio) y se reúne en Asamblea para tomar la decisión deinitiva, y en el

transcurso del debate se decide legalmente delegar tal elección a la Junta de
Condominio, luego, ¿puede impugnarse la decisión que esta última haga
conforme a los parámetros y órdenes que le han impuesto, alegando que
no ha sido hecha propiamente por aquella, según lo dispuesto en el artículo
19 de la LPH? Algunos esbozarán razones de violación de orden público,
puesto que no es un pronunciamiento formal y solemnemente tomado por
la Asamblea; pero en contraposición a esta tesis y nos refugiamos en ella,
surge otra de la libre expresión y determinación también tomada por la
Asamblea de delegar, sin que exista prohibición expresa de la ley especial,
que tal decisión sea tomada por la Junta de Condominio. Sólo sería nula
en caso de que dicha Junta se extralimitare en los parámetros y órdenes que
previamente le haya dado la Asamblea de Propietarios reunida legalmente.
5) ¿Puede la Junta designar al administrador? ¿Cómo debe

comportarse el voto en la asamblea para designar al
administrador?
El voto personal requerido para tal in: visto los anteriores argumentos,
nada obsta para que la Junta de Condominio designe al Administrador si
así le ha sido delegado por la Asamblea de Copropietarios.
El otro punto que debemos explicar es el criterio (que no comparti-
mos) de algunos de autores tendentes a inclinarse por la tesis de la exigencia
de un voto capitalístico (referido según al valor inmobiliario –alícuota– que
tenga cada propietario) por sobre el voto personal de cada propietario a la
hora de la designación del Administrador. Consideramos que el nombra-
miento de un Administrador se trata de un acto de administración, pero que
es muy especial, ya que de él se derivarán otros actos administrativos muy
importantes para la vida de la comunidad de copropietarios. Sostenemos
que este voto para designarlo no debe computarse de acuerdo al valor de las
alícuotas que cada propietario tiene, según su inmueble, sino que más bien
debe privilegiarse el voto personal, donde cada propietario tenga igualdad
en su capacidad tanto para elegir, como para destituir o revocar a un Ad-
ministrador, puesto que el voto no va a recaer propiamente sobre un acto
meramente administrativo relativo a la conservación de las cosas comunes,
sino sobre una persona (natural o jurídica) y aquí no puede establecerse
diferencia alguna entre los propietarios, en cuanto a la unidad del voto se
reiere. Además, asumida la igualdad de las personas para elegir, se evitan las
componendas de las matrices de opinión, que por determinados intereses
en juego puedan existir en una comunidad. Este criterio de considerar el
voto personal, en lugar del voto capitalístico (o lo que denominamos, “voto
inmobiliario”) tiene un fundamento de rango constitucional y traemos a
98
colación lo dispuesto en el artículo 21 de la Carta Magna que reza:
“Todas las personas son iguales ante la Ley; en consecuencia: 1) No

se permitirán discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo,
la condición social o aquellas que, en general, tengan por objeto o por
resultado anular o menoscabar el reconocimiento, goce o ejercicio en
condiciones de igualdad, de los derechos y libertades de toda persona”.
El mismo criterio lo sostenemos para la aplicación de las sanciones a

las que hace referencia el artículo 39 de la LPH.
La elección propiamente dicha del administrador debe, en nuestra
modesta opinión, ser validada con la mayoría simple de las personas que
estén presentes al momento de realizada la elección, esto es, la mitad más
uno, sin tomar en cuenta que sea en una primera o segunda Asamblea de
Propietarios, a menos que el documento de condominio establezca algo
distinto que deba aplicarse.
6) ¿Puede aprobar mejoras en el condominio?

No puede hacerlo, ya que el artículo 9 de la LPH es muy claro al
respecto: “Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el
acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios…” Una
vez más, atendemos a la preocupación de las juntas de condominios cuando
nos preguntan sobre el quórum necesario para aprobar las mejoras, en el
sentido de que si es necesario efectuar el cómputo del 75% de las personas
(propietarias) o el 75% del valor inmobiliario (valor capital de según las
alícuotas) el que debe privar a la hora de someter a la aprobación de la
asamblea de propietarios, dado que hay una diferencia sustancial entre
una y otra forma. La ley habla de propietarios y no de valor capital; es por
ello que, al legislador no hacer distinción, no tiene por qué hacerla quien
interpreta la norma. Agregamos que, por las consecuencias económicas
tangibles para el bolsillo de los propietarios que tienen una decisión de
realizar las mejoras, es menester lograr el mayor consenso posible para su
aprobación. De hecho, ordenamientos jurídicos anteriores, de los años 1957
y 1958 sobre propiedad horizontal, según nos informa el Dr. Rafael Ángel
Briceño en su obra “De la Propiedad Horizontal”, (2da. edición ampliada
y corregida, impresa en los Talleres de Gráicas Tao, en el mes de Mayo de
1996, página 127) exigían una mayoría decisoria al respecto del noventa
por ciento (90%).
Lo que no compartimos con este autor en el tema de las mejoras
es en lo concerniente a la clasiicación que en esta misma página de su obra
citada hace sobre las mejoras. El Profesor Briceño habla de:
99
“mejoras necesarias (las que necesita la cosa para impedir que se

deteriore, destruya o desaparezca, o en todo caso, las indispensables para
que la cosa sirva normalmente al uso a que se destina); mejores útiles
(son las destinadas a aumentar el valor venal o de mercado de la cosa; (y
mejoras voluptuarias (también llamadas suntuarias, son las mejoras que
persiguen ines de embellecimiento, lujo o recreo)”,
y agrega en su propia interpretación del artículo 9 lo siguiente:
“El artículo 9 parece abarcar todo dispendio económico realizado en

las cosas comunes o con repercusión en el mejor uso y disfrute de ellas,
por lo que no es aventurado que las mejoras pueden consistir tanto en la
instalación, ampliación o mejoramiento de un servicio (incineradores de
residuos, electricidad, agua fría y caliente, etc.), como en la modiicación
o alteración de cualquier parte de las áreas comunes, con exclusión de las
obras nuevas enumeradas en el art. 10”.
Por nuestra parte, nos apartamos totalmente de forma democrática de

este criterio. Y disentimos, pues pensamos que no pueden confundirse “tipos
de mejoras”, con lo que en realidad son “tipos de gastos” que se efectúan sobre
la cosa. De hecho, el legislador en el artículo 762 del Código Civil habla
de gastos necesarios y no de mejoras necesarias, cuando se reiere a los que
pueden ocurrir en una comunidad. Este Código tiene un carácter supletorio
de la LPH y por el principio de analogía válido en Derecho, podemos hacer
interpretaciones de su contenido. Además de esto, la propia lógica jurídica
y fáctica revela que de aplicarse el criterio del Profesor Briceño en cuanto
a la respetable interpretación que él hace del artículo 9 de la ley ejusdem,
virtualmente sería imposible mantener ni siquiera en funcionamiento, un
bien inmueble regido bajo su ámbito jurídico. Imaginemos los problemas
del día a día que ocurrirían cuando se daña un sistema de bombas hidro-
neumático y se necesitare el 75% de la mayoría de los propietarios para
aprobar la reparación del equipo o su sustitución por uno nuevo; en in, se
atentarían contra otros principios vitales de los ciudadanos copropietarios,
razón por la cual rechazamos esta posición.
7) Cuando la Junta de Condominio decide administrar

directamente el inmueble: sus atribuciones y
responsabilidades de sus miembros.
Breve referencia a la “co-administración” con una empresa: delegación
de funciones según un contrato de mandato: En efecto, como dispone la
ley y ya lo hemos visto arriba, puede la junta de condominio administrar
100
un inmueble; pero ahora conviene señalar una distinta modalidad de ad-

ministración que ella puede perfectamente adelantar con el Administrador
del inmueble, dentro de un clima de reparto de responsabilidades, que por
una parte, garantizan la mejor y más directa supervisión de la ejecución de
su gestión y por la otra, minimizan las responsabilidades del Administrador,
quien a los ines prácticos, pasa a ser más una herramienta de apoyo y menos
un factor de decisión sobre los intereses comunes de los copropietarios.
Nos referimos a una relación con un Administrador designado conforme
a la Ley, pero limitado a una serie de atribuciones y responsabilidades de su
mandato por decisión expresa de la junta de condominio, todo lo cual se
sustenta en un contrato de administración del inmueble (mandato) donde
se establecen detalladamente las obligaciones de cada una de las partes.
Para lograr una mejor comunicación con el Administrador y evitar
la duplicidad de órdenes y pérdida de tiempo por parte de sus miembros, en
este tipo de relación comercial limitada con aquel, la Junta tendrá que estar
muy bien organizada y distribuirse por escrito entre sus distintos miembros,
cada una de las funciones que se asumirán con el inmueble y con la vocería
con el Administrador. Esta forma de administrar disminuye los niveles de
decisión, que tradicionalmente han tenido muchos administradores que se
creen en deinitiva, que son los “mandantes” en la relación con la comunidad,
cuando en realidad, jurídicamente es a la inversa. Estamos así, ante lo que
nos atrevemos a denominar como un proceso de co-administración donde
las responsabilidades legalmente establecidas para el administrador pueden
ser asumidas sin impedimento alguno por la Junta y delegar otras en él, con
miras a lograr un mayor control y transparencia en la gestión, De hecho, la
nueva tendencia en Venezuela en cuanto a administración inmobiliaria se
reiere, está imponiendo realidades como éstas, donde el Administrador se
limita a la elaboración de las facturas de condominio;a la cobranza; al pago
de proveedores y mantenimiento y al resguardo de la data contable; pero
donde las juntas de condominios son las que desarrollas toda la actividad
relativa a los actos de conservación y mantenimiento del inmueble, inclu-
yendo la búsqueda de los proveedores para tales ines.
Recomendamos que toda esta metodología de trabajo que señala y que
no es otra cosa que a la redistribución de responsabilidades legales entre
la junta de condominio y el administrador, se lleve a efecto a través de un
contrato autenticado suscrito debidamente por las partes.
E) Las más frecuentes decisiones nulas e ilegales de las

Juntas de Condominios:
1) Realizar asambleas obviando los requisitos de publicidad: muchas
101
juntas de condominios para ahorrarse los costos de la publicidad en la prensa

(cada día más elevados) convocan asambleas obviando totalmente los requi-
sitos establecidos en el artículo 24 de la LPH. Insistimos, debe hacerse una
publicación en la prensa que circule en la jurisdicción del inmueble con al
menos, tres días de anticipación a la fecha de la realización de la asamblea.
Igualmente, destacamos que se viola el principio de publicidad en aquellas
convocatorias aún publicadas en la prensa, cuando para un mismo día
pero a diferentes horas se hacen varias convocatorias, excepto que así lo
disponga expresamente y sin lugar a dudas el documento de condominio
o su reglamento.
Pensamos que este problema debe ser objeto de un minucioso tratamien-
to en la próxima reforma de la LPH o en un proyecto de ley derogatorial
como el que propusimos y que está en el anexo de este libro.
2) Aprobación de fondos de mejoras y de otra naturaleza: Es importante

entender que para poder crear un fondo de mejoras, tiene que aprobarse
primero la realización de mejoras, caso en el cual se exige el quórum co-
rrespondiente señalado en el artículo 9, ya ampliamente arriba comentado.
Toda decisión de la junta de condominio hecho sin esta observación, es
absolutamente nula e inexistente en el derecho para nada obligante para
los propietarios.
3) Creación de multas y de otras sanciones pecuniarias contra la

comunidad: pensamos que este tema es de sumo delicado y puede originar
enfrentamientos innecesarios entre los copropietarios. Aunque tiene plena
justiicación para sancionar como “gasto no común” la inobservancia o viola-
ción de normas por parte de propietarios inescrupulosos, su regulación debe
hacerse mediante decisión mayoritaria por parte de la asamblea. Nuestra
posición sobre el quórum referido para la creación de este tipo de sanciones
es que se aprueben con una mayoría caliicada, pudiendo ser los dos tercios
de los propietarios un porcentaje que se aproxima para legitimar este tipo
de sanciones económicas, más por indemnización por daños y perjuicios
que por una multa, término que no nos gusta.
4) Cambio de uso de áreas comunes: Estas áreas y sus usos están

perfectamente señalados en el documento de condominio. Normalmente
ocurre así. Así que su modiicación fáctica por parte de la junta de condo-
minio, no es más que un abuso de poder. Inclusive conocemos casos donde
áreas comunes son arrendadas por la junta de condominio y en los que no
son reportados los ingresos recibidos por esta vía, originándose situaciones
administrativas irregulares.
102
5) Suspensión de los servicios básicos a los morosos: Ello conlleva a

situaciones de hecho contra los copropietarios en tal condición, que derivan
en hacerse justicia por manus militaris o mano propia, incurriendo quien
así actúa en un delito perfectamente tipiicado en el Código Penal, en sus
artículos 271 y 272. Más adelante se desarrolla este tema en cuanto a la
suspensión del servicio de agua a los propietarios morosos, como medida
de presión para propiciar su pago. Muchas veces este tipo de medidas se
ha aplicado con criterios de venganza privada por unos propietarios contra
otros, por cualquier circunstancia.
6) Aprobación de egresos tales como donaciones a terceras personas,

afectando así el patrimonio comunitario: las donaciones son actos de dis-
posición que sólo pueden ser aprobadas por el 75% de la comunidad de
propietarios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 11, literal “b” de la LPH.
Aún dada esta posibilidad, nos oponemos a que una junta de condominio
o una Asamblea de Propietarios realice y apruebe este tipo de gastos, ya que
la comunidad de copropietarios no tiene un in de beneicencia pública,
por más loable que resulte la donación y el in que se persigue. Si se quiere
hacer una donación, los interesados en hacerla tienen todas las posibilidades
legales para constituir una personería jurídica que persiga y logre tales ines;
más es irracional que ello sea aprobado por una Junta de Condominio; y
si así ocurriere, el Administrador estaría obligado a reintegrar contable-
mente el crédito donado a favor de todos los propietarios; debiendo en
última instancia, responder los miembros de la junta con su patrimonio
personal o el administrador, de tal donación.
7) Otorgar poderes a abogados sin la debida suscripción del acta en

el libro de la acuerdos de la junta:
8) Aprobar reglamentos del documento de condominio sin consultar

a la comunidad: Hay que distinguir entre dos hechos bien distintos: una
cosa es que la junta de condominio ordene la redacción de un nuevo re-
glamento del documento de condominio, para lo cual está perfectamente
facultada y otra muy diferente es que, una vez redactado, decida en una
de sus reuniones aprobar dicha redacción, obviando la consideración de la
asamblea de propietarios; entre las más importantes.
9) ¿Puede rechazar el iniquito de la administradora si no está con-

forme con él? Sí, aunque es más que una formalidad. Lo que en verdad
se aprueba o imprueba es la rendición de la gestión de la administradora.
103
El iniquito es un acto de entrega material de todos los documentos de la

gestión hecha por el administrador y normalmente ocurre del mes siguiente
luego de concluida su actividad. De esta entrega se levanta un acta donde las
partes (junta de condominio y administrador saliente) lo suscriben y según
la cual ponen de forma deinitiva cierre y in a la relación habida entre ellas.
Recordamos que cuando un administrador es revocado o destituido de
su cargo, normalmente su actividad con relación al inmueble no termina
formalmente en ese instante, aunque sí jurídicamente. Él debe abstenerse de
seguir realizando actos propios de la ejecución del mandato como cobranzas,
emisión de facturas, pago a proveedores (esto último podría a llegar a con-
siderarse como actos de disposición sobre el patrimonio del administrado,
si es que el administrador maneja directamente a su discreción los fondos
de reserva); etcétera, a menos que se acuerde por escrito hacerlos con au-
torización de la junta de condominio. Nuestra recomendación a todos los
colegas administradores es tener siempre listas sus cuentas al momento de
rendir cuentas, que no es otro que al año de gestión, tal y como lo establece
el artículo 19 de la LPH. Así se evitarán muchos dolores de cabeza y siempre
tendrá el orgullo de haber cumplido con su deber en la forma legalmente
oportuna.
10) ¿Tiene competencia la Junta de Condominio para ordenar una

auditoria de la gestión del administrador, sin la intervención de la Asamblea
de Propietarios? Pensamos que no la tiene. La actividad auditora implica
desde la selección de la persona que la realizará, hasta una muy importante
erogación por concepto de pago de sus honorarios profesionales. Se aprue-
ba ante la duda de la transparencia de la gestión del Administrador (que
podría ser la propia Junta de Condominio) revocado o destituido y debe
ser decidida por la Asamblea de Propietarios, para no dejar ninguna duda
de que se quiere indagar con toda rigurosidad y objetividad una gestión
administrativa sin tener ninguna relación con el investigado. De allí, que
sea la Asamblea de Propietarios el órgano que decide sobre su realización.
Ahora bien, como todo principio tiene su excepción, la única posibilidad de
que la junta de condominio resuelva lo conducente sobre la elaboración de
una auditoría, es si ha sido debidamente delegada tal decisión y dentro de
ciertos parámetros por parte de la asamblea de propietarios, máximo órgano
de decisión como antes dijéramos.
11) ¿Pueden los miembros de la Junta ser reelectos indeinidamente y

rotarse en los cargos que la componen? Bajo el actual ordenamiento jurídico
no hay prohibición alguna para la reelección ni limitación sobre la frecuencia
de ella, según lo establece el artículo 18 de la ley ejusdem. Las limitaciones
104
sobre la reelección podrían quedar establecidas en el documento de condo-

minio o su reglamento, que como se sabe, son de obligatorio cumplimiento
por parte de la comunidad de copropietarios (art. 20, literal “c”). Sólo que es
una sana regla democrática la alternabilidad en los cargos de dirección de la
junta de condominio, aunque sabemos que cuando la gestión de una Junta
resulta exitosa, probablemente sus miembros son condenados a perpetuidad
a continuar casi forzadamente a seguir dirigiendo la gestión administrativa.
Esto se agrava con la poca entusiasta cultura reinante en Venezuela, donde
pertenecer a una junta de condominio es un sacriicio sólo comparable a un
presidio obligado de donde sólo se sale con problemas vecinales. La verdad
es que exageramos, pero sí es evidente que no hay cultura participativa de
los copropietarios en la junta de condominio y de allí parten buena parte
de los males de la administración inmobiliaria en el país.
12) ¿Es posible que los miembros de la Junta cobren una dieta por
cada una de sus reuniones y también, gastos por viáticos por la super-
visión del inmueble? Sí lo es. La ley no establece ninguna prohibición al
respecto. Somos de la idea de que los miembros de la junta de condominio
deben recibir un estímulo, aunque sea simbólico para realizar su función.
La normativa especial hoy vigente nada contempla al respecto y este es un
tema que debe ser tratado un nuevo ordenamiento jurídico sobre propiedad
horizontal. Hoy, habrá que establecer las limitaciones del caso para no crear
tampoco ninguna relación laboral que incida sobre los gastos comunes de la
comunidad de copropietarios. Por tal razón, sugerimos que se establezcan
las limitaciones en cuanto a la frecuencia de reuniones remuneradas y que
la dieta sea calculada con base a unidades tributarias de conformidad con
la capacidad económica del condominio.
Nos anima solo un principio de justicia cuando avalamos la pro-
cedencia de una dieta para los miembros de la junta de condominio, espe-
cialmente en aquellos casos de los inmuebles ubicados fuera del domicilio
habitual de los miembros de la junta, como son los ediicios vacacionales de
playa o montaña cuya supervisión directa conlleva una erogación de recursos
particulares en pro de intereses comunitarios, que deben ser reintegrados
por quienes la hacen.
F) ¿Cómo rescatar de la ruina un inmueble?

Las presentes líneas no pretenden más que presentar una metodología
de trabajo a las Juntas de Condominio para intentar superar los estados de
deterioro de la infraestructura física de los inmuebles, producida por múl-
tiples causas las cuales no entraremos a analizar detenidamente puesto que
ello será motivo de otro trabajo. Sin embargo, el estudio de estas causas es
muy importante porque de ellas dependen una sana y buena administración
105
de los inmuebles.
Cuando visitamos un inmueble por primera vez, es suiciente para
percibir y manifestar nuestro agrado o desagrado con el ambiente que em-
barga. Puede que su construcción sea de muy vieja data, pero lo que lo hace
admirable y grandioso, es precisamente su estado actual de mantenimiento.
Cada inmueble muestra lo mejor de si de acuerdo a su diseño arquitectó-
nico y éste determina en casos muy especiales, complejas estructuras que
para mantener su estado original necesitan de especiales cuidados. Cada
obra inmobiliaria tiene un sello y personalidad propia que, lo hace único,
y por más armonioso y delicado que haya sido su diseño espacial, si no es
debidamente mantenida, pierde hasta el interés de ser observado y en cierto
modo, origina un malestar en el subconsciente de sus habitantes y usuarios.
Que un inmueble esté deteriorado no depende para nada de sus años
de construcción; de lo atractivo o funcional de sus espacios; del lujo o no de
los materiales en él incorporados, en in, de aspectos que podríamos llamar
objetivos o tangibles, excepción hecha de los casos fortuitos o de fuerza mayor
que pueden afectar en un momento dado su existencia; pero sí tendrá una
relación directa con las conductas de los seres humanos relacionados con él.
Cuando nos referimos a las conductas de las personas como las causas
principales del deterioro de los inmuebles, nos atrevemos a presentar aquí
una clasiicación que servirá como punto de partida, no sólo para entender el
problema, sino para que cuando algún lector lea este material y vea relejado
el deterioro del inmueble donde vive, trabaje o se relacione frecuentemente
según sus actividades, comprenda a cabalidad lo que estamos diciendo y
sobre todo, si está dentro de sus posibilidades, inicie un proceso de comu-
nicación y de entendimiento con sus propietarios para superar el grado de
ruina. Esas conductas de las personas que causan ruina las podemos agrupar
así en orden de jerarquía:
1) Falta de cumplimiento de las obligaciones legales de los propietarios

(desde la cobertura de los gastos comunes mensuales, así como otras
contenidas en el Documento de Condominio y su Reglamento que se
relacionan con el modo de vida de los propietarios. Este incumplimiento
a su vez, tiene origen en variadas fuentes que podríamos resumir en la
ausencia de una cultura de los propietarios para vivir en comunidad,
donde debe prevalecer el respeto por los derechos de los demás pro-
pietarios;
2) Una mala organización y manejo de la Junta de Condominio. Este

punto es vital: si en una comunidad no existe una Junta de Condo-
minio que sea capaz de imponer la autoridad de la Ley de Propiedad
106
Horizontal, del Documento de Condominio y su Reglamento, poco

es el margen de su actuación en pro de los intereses de la mayoría de
los propietarios del inmueble. Ello pasa por entender también cuál es
el marco jurídico ý los límites de su actuación.
Ampliamos nuestro comentario al respecto, porque nos hemos rela-
cionado profesionalmente con muchas Juntas de Condominio y en
varias de ellas observamos que sus integrantes son propietarios con muy
buenas intenciones, pero que desconocen en mucho no sólo la Ley de
Propiedad Horizontal, sino que nunca se han leído ni el Documento
de Condominio ni su Reglamento, afectando frecuentemente la validez
de las decisiones que toman, dando así origen a una serie de conlictos
judiciales y de convivencia que pudieron ser evitados con una simple
lectura de estos textos. Igualmente, hemos observado Presidentes de
Juntas de Condominios con un peril autoritario, que dan múltiples
órdenes al administrador, aprovechándose muchas veces de cual es el
rol que deben jugar el resto de sus miembros, quienes a veces por ig-
norancia no hacen los contrapesos necesarios o suicientes para cuidar
el respeto a la ley.
Pero hay algo realmente que nos preocupa sobre este tema y se reiere
al comportamiento de los administradores de los inmuebles, éstos,
representados por las sociedades mercantiles o personas naturales que
han decidido voluntariamente hacer de este difícil oicio su profesión
y modo de vida. Si bien es cierto que una Junta de Condominio puede
en ocasiones dar instrucciones a su mandatario (administrador) para
que realice tal o cual cosa, éste al observar cualquier viso de ilegalidad
tiene que advertirlo. Lo sorprendente es que los administradores mu-
chas veces para cuidar su permanencia y para decirlo más crudamente,
sus ingresos económicos, se hacen la vista gorda bien por acción u
omisión y permiten acciones ilegales de la Junta de Condominio. Ló-
gicamente, el descrédito ético y profesional es la primera consecuencia
de tal actitud. Los administradores deben crear una metodología de
trabajo con las Juntas de Condominio de los inmuebles que adminis-
tran que les garantice un intenso proceso de comunicación con ellas
y de supervisión de su actividad. No pretendemos decir que sea el
administrador un policía permanente, sino simplemente que establezca
sus responsabilidades a través de un contrato de administración que
incluya esa metodología de trabajo y de comunicación con las Juntas
de Condominio o cualquiera de los administrados en particular, para
evitar hasta donde sea posible, que se le responsabilice por omisiones.
Con ello, airmamos que el administrador no es un simple generador de
facturas y mucho menos, un coordinador de mensajeros para efectuar
107
cobros regularmente. El buen administrador sí tiene que preocuparse

por la buena marcha de las Juntas de Condominio y tiene que saber
cuando debe rechazar cualquiera de sus pretensiones. Las reuniones
periódicas con éstas pueden ser una buena manera de fortalecer la
administración correcta del inmueble; y
3) La existencia de un administrador irresponsable en el oportuno y eicaz

cumplimiento de sus obligaciones legales. Obsérvese que las tres causas
de ruina de los inmuebles involucran a las tres partes principales que se
relacionan con él: por un lado, la conducta del propio propietario; por
otro, la de la Junta de Condominio (quien puede ejercer las funciones
del administrador directamente sobre el inmueble, cosa que ocurre en
muchos casos donde la comunidad ha decidido autogestionarse por los
pobres resultados que han logrado a través de terceros administradores) y
inalmente, a las actitudes y aptitudes de sus administradores. En torno
a ellos giran casi todas (por no decir todas) las causas del deterioro de
los inmuebles, por lo que para evitar que ocurran y sobre todo, para
poder superarlas, debe existir un cambio en sus conductas que revelen
una forma diferente de relacionarse con ellos. Ahora bien, ¿cómo dar
luces para producir un cambio de actitudes de las personas? No somos
especialistas en el campo de las ciencias de la conducta humana, ello
es objeto de estudio tanto de la psiquiatría como de la psicología como
tal, pero la única herramienta eicaz que hemos utilizado en algunos in-
muebles para sacarlos de su ruina, recuperar la inversión económica que
hicieron sus propietarios y generar un clima propicio para “quererlos y
cuidarlos” es gracias a un muy intenso proceso de comunicación, verbal
y escrita con cada uno de los propietarios que tiene fundamentalmente
las siguientes fases:
a) Asumir que el deterioro del inmueble es responsabilidad de todos y que

nadie escapa a ello; ni siquiera quienes siempre han estado solventes con
el pago del condominio, puesto que esto no es suiciente para generar
los cambios de conductas en otros aspectos que requiere el inmueble
para mantener funcional su infraestructura y el clima pacíico de con-
vivencia entre sus propietarios y residentes;
b) Hecho este reconocimiento a modo de un mea culpa colectivo, viene

una fase muy delicada, que normalmente tiene lugar en la reunión de
la Asamblea General de Propietarios. Es éste y no otro órgano de la
comunidad quien debe decidir expresamente si se dota o no de la auto-
ridad suiciente, para que una vez conciente de la responsabilidad que
por igual todos tienen sobre la ruina del inmueble, acuerde romper y
108
erradicar los círculos viciosos (causas) que la han propiciado. Obtenido

el mandato expreso de la Asamblea, donde se evidenciará por escrito
(en el Libro de Acuerdos) un compromiso formal de recuperación no
sólo de la infraestructura física, sino también de la recomposición del
clima de convivencia en el inmueble, se ha obtenido a nuestro juicio,
un importante avance: el tránsito de la mitad del recorrido hasta vencer
la ruina. Esta es la fase crítica que de ser superada garantiza práctica-
mente la viabilidad económica y vivencial de cualquier inmueble y de
su comunidad de propietarios;
c) El epicentro de la tercera etapa del proceso de comunicación que pro-

ponemos es la realización de un “inventario de la ruina” o lo que es lo
mismo, la lista de obras y actividades (conductas que no recaen sobre
la infraestructura; pero sí sobre áreas conectadas con la tareas de admi-
nistración del inmueble, como por ejemplo, las estrategias de cobranza
extrajudicial o judicial, para fortalecer la viabilidad económica de las
inanzas de la comunidad) que deben ejecutarse estableciendo siempre
cuál es la prioridad. Recomendamos que este inventario se haga según
una clasiicación acorde a las áreas deterioradas del ediicio y no en
una lista general, a in de lograr una mejor comprensión en conjunto
de la realidad ruinosa a atacar. Pertinente es señalar ahora, cuál es el
concepto de “prioridad”, ya que muchas personas, cuando se quieren
jerarquizar problemas que atender hablan de “prioridades”, lo que a
nuestro modesto criterio es incorrecto. Pensamos que la prioridad es
una sola y a medida que vaya desapareciendo, será sustituida por otra
si es que existe, hasta agotarse. Por este vocablo debemos entender que
es “la anterioridad de algo respecto de otra cosa, en tiempo o en orden.
Anterioridad o precedencia de algo respecto de otra cosa que depende o
precede de ello” (Diccionario de la Lengua Española, Real Academia
Española, Vigésima Segunda edición);
d) La Cuarta fase es la cuantiicación económica de las obras: para poder

someter a la Asamblea de Propietarios el establecimiento de una cuota
extraordinaria o la creación de un Fondo de Rescate para el Manteni-
miento Preventivo o Correctivo del inmueble. Recuérdese, que estas
obras no son mejoras y por lo tanto no requieren de la aprobación del
75% del valor inmobiliario establecido en el artículo 9 de la LPH.
Normalmente, se preiere constituir un fondo especial para captar por
un tiempo los recursos primarios de manos de los propietarios para
luego dar inicio a los trabajos de rescate. Desde un punto de vista
práctico esto es recomendable ya que mientras no se tengan los recursos
109
disponibles, bien a través de las cuotas extraordinarias o mediante este

fondo, los proveedores de bienes y servicios del inmueble no tendrán
la conianza suiciente para realizar los trabajos a crédito, diiriendo sus
pagos;
e) El manejo de los fondos por parte de la Junta de Condominio y la

relación con el Administrador: Otro punto de especial importancia.
Cuando un inmueble llega a presentar un nivel de ruina importante,
recomendamos que sea la Junta de Condominio la que se encargue
de la administración de los fondos especiales, donde se decida aco-
piar la fuente económica que soportará los gastos de las reparaciones
preventivas y correctivas. Este manejo, debe ser mediante una cuenta
corriente a la vista que pueda ser movilizada con las irmas conjuntas
de dos de los miembros de Junta de Condominio, normalmente con
las del Tesorero y Presidente. Pensamos que no es necesario que el
Administrador irme conjuntamente en la cuenta contenedora de los
fondos especiales, puesto que sugerimos una metodología de rescate
del inmueble no delegada en ningún momento al Administrador y
de exclusiva responsabilidad de los representantes de la Asamblea de
Propietarios, la Junta de Condominio.
El Administrador sólo deberá hacer los apartados correspondientes
a este fondo especial en cumplimiento a la orden dada por la Asamblea
de propietarios. No está demás señalar, que él es un mandatario quien
debe seguir las órdenes dadas por su mandante (la Asamblea represen-
tada a su vez por la Junta de Condominio). Hechos los apartados por
el Administrador, entonces la Junta de Condominio podrá disponer de
los recursos económicos para realizar las contrataciones de los trabajos
de recuperación del inmueble. A medida que el Administrador vaya
cumpliendo eicientemente su labor de cobranza, el fondo crecerá; y en
esta mismo sentido y de forma proporcional, igual lo hará la conianza
de todos los propietarios en la actividad de la Junta de Condominio,
de donde saldrán los estímulos suicientes para ellos al ver los primeros
resultados de cambios físicos. Esto generará, lo que antes dijéramos en
torno al cambio de conducta sobre la responsabilidad que tienen que
tener los propietarios para con todas las obligaciones que le impone la
LPH, el Documento de Condominio y su Reglamento.
Un aspecto muy importante es la no afectación del Fondo de
Rescate y Mantenimiento Preventivo y Extraordinario por los gastos
ordinarios del inmueble. Con esto queremos signiicar, que cuando este
tipo de fondos o cuotas extraordinarias son aprobadas, sugerimos que
la Asamblea de Propietarios establezca simultáneamente una limitación
en cuanto a su manejo por parte de la Junta de Condominio. Esta
110
limitación viene dada por la prohibición expresa que se debe imponer

para que el dinero recaudado no pueda ser utilizado o desviado en el
pago de los gastos ordinarios del inmueble, aunque no existan recur-
sos suicientes en el fondo ordinario recaudado mensualmente por el
Administrador para sufragarlos. Eso debe ser así, ya que muchas comu-
nidades de propietarios aprueban gastos para obras de mantenimiento
preventivo que son muy costosas (por ejemplo, reparación del sistema
de ascensores) y nunca pueden adelantar la obra puesto que al existir
un déicit para cubrir los gastos ordinarios, se apela a la tentación de
echarle mano a lo recaudado por estas cuotas extraordinarias, generando
así, un déicit y un círculo vicioso en la recaudación de los recursos
para realizar una obra importante.
La Junta de Condominio tiene que ser muy celosa en esta manera
de administrar los fondos y en muchas reuniones donde nos han pedido
nuestra asesoría, nos preguntan: si hay recursos en el fondo especial
creado para el mantenimiento preventivo y correctivo del inmueble
y por otra parte, no hay recursos para cancelar los gastos ordinarios
básicos, como por ejemplo, electricidad de los servicios generales o
suministro de agua, ¿por qué no pagarlos con dicho fondo? Nuestra
respuesta siempre ha sido muy contundente: si eso llegase a ocurrir,
signiica que la comunidad de propietarios aún no está consciente de
la necesidad de abandonar el estado de ruina. Sabemos que erradicar y
prevenir la “cultura del rancho” en una comunidad es muy difícil. Es un
largo y tortuoso proceso de educación donde las malas experiencias son
la base del aprendizaje colectivo. Para que una comunidad comience a
ser solvente y a preocuparse por su bienestar, tiene, cuando padece una
situación de ruina moral y física del entorno físico, que sufrir y padecer
situaciones incómodas para “aprender el valor” de lo que signiica el
sacriicio comunitario para vivir bien, de forma decente y lejos de la
“cultura del rancho”. Estamos seguros que, pasadas las penurias de
cualquier naturaleza, la comunidad como un ente todo saldrá bien
fortalecida y con mayor conianza en si misma.
¿Legalmente, pueden imputarse los gastos ordinarios al Fondo de Res-

cate? La respuesta es airmativa siempre y cuando no haya sido estable-
cida una prohibición expresa por parte de la Asamblea de Propietarios
que lo haya creado, o cuando no exista una prohibición establecida en
el Documento de Condominio o por vía de su Reglamento. Insistimos
que si la prohibición no existe, es factible la imputación de los gastos
ordinarios al Fondo de Rescate, pero ello podría poner en peligro la
ejecución de las obras, especialmente en las etapas iniciales del proceso
111
de rescate. Si luego de iniciadas las obras surgiere esta necesidad de

recurrir al fondo especial, la Junta de Condominio tendría que tener
un buen criterio administrativo para no retrasarlas y especialmente,
para insistir entonces en el “proceso de comunicación” con cada pro-
pietario. Esto podría ser una alarma de sobre la buena o mala marcha
de las cobranzas extrajudiciales realizadas por el Administrador;
f) Última fase: la rendición de cuentas sobre las obras de rescate hecha

por la Junta de Condominio permanentemente al conseguir cada
prioridad y los frentes múltiples de acción. Herramientas visuales a
utilizar y formalidades que cuidar en la comunicación con los pro-
pietarios. Siendo la Junta de Condominio la delegada por la Asamblea
de Propietarios para ejecutar tales obras, a ella es quien le corresponde
exponer con todo lujo de detalles los avances y la rendición de cuen-
tas de lo que ha hecho. Sobre la temporalidad o momento de rendir
cuentas, nosotros nos inclinamos porque cada vez que se logre uno o
más objetivos planteados dentro del proceso de rescate, este debe ser
publicitado debidamente para demostrar la eicacia, eiciencia y trans-
parencia de la gestión administrativa. El Administrador no tiene por
qué rendir cuentas sobre las obras realizadas, a menos que se le haya
delegado la ejecución de las mismas. Ello es poco factible que ocurra
actualmente, ya que encarecería demasiado el costo por los servicios
adicionales que cobraría el Administrador por las tareas de búsqueda
de proveedores, equipos, análisis de presupuestos, supervisión de la
ejecución de las obras y la responsabilidad que asume al adelantar
toda una tarea inmensa que además, podría distraerlo de sus funciones
cotidianas.
Sugerimos a las Juntas de Condominios que antes de comenzar con la
ejecución de la primera obra de rescate, procedan a realizar un reporte
fotográico o fílmico sobre el estado físico de la infraestrutura del in-
mueble. Esta herramienta será la más poderosa cuando deban solicitar
y justiicar ante la Asamblea de Propietarios los gastos para la creación
del Fondo de Rescate, que no es más que un presupuesto de gastos.
Lo útil de recoger con herramientas visuales el estado ruinoso del in-
mueble será la concientización de los propietarios, quienes acudirán
a la Asamblea donde se les solicitará nuevos recursos económicos, en
principio, más con la intención de oponerse a entregarlos y aprobarlos
que por convicción sobre el nivel de ruina. Sucede con normalidad, que
cuando observan las fotografía y los videos, se sorprenden del grado de
“ranchiicación” del lugar donde viven todos los días. Inclusive, hemos
visto que esta situación causa gran indignación en los propietarios sol-
112
ventes (que son los que atienden en primer lugar el llamado a reunión
asamblearia).
G. La “Clave del Éxito” en el proceso de rescate:
Aunque podríamos señalarla como una fase más dentro del proceso,
quisimos exponerla separadamente por razones didáctica y precisamente,
para resaltar su importancia. En efecto, ninguna de las actividades hecha por
la Junta de Condominio cuando se proponga rescatar un inmueble tendría
sentido o éxito, si todas las actividades realizadas por los proveedores de
bienes y servicios no son supervisadas (por la Junta de Condominio y los
propietarios) hasta niveles de propios de la exageración. Muchos ediicios
han sido objeto de reparaciones preventivas y correctivas y al poco tiempo
de efectuadas, vuelve aparecer un deterioro evidente. Esto demuestra que
la actividad de rescate, una vez logrados sus objetivos, hace permanente la
aplicación de la metodología antes sugerida para evitar que la ruina comience
hacer sus estragos. Ella es como una infección en el cuerpo humano al que
hay que inyectarle o suministrarle una dosis continua de antibióticos. Sólo
cuando el cuerpo comunitario concientice y aprenda el valor del sacriicio
que hace para vencer la ruina, sobrevendrá su recuperación administrativa
y es allí cuando podremos hablar del “saneamiento aparente”. Decimos
aparente, porque sólo cuando no exista ningún dinero de la comunidad
por gastarse en el bolsillo de los propietarios, es cuando puede decirse que
la comunidad está técnicamente solvente.
Lógicamente, habrá un momento cuando el inmueble puede mostrar
un nivel óptimo de funcionamiento aunque sus cuentas no estén totalmente
saneadas. Es lo que denominamos “comunidades en franca recuperación”.
Así como una terapia para superar cualquier trauma físico en nuestro cuer-
po, lo mismo ocurre con la superación de la ruina . Existen graduaciones
en su medición y cuando se acerca al 85% de la ejecución de las obras que
estaban pendientes, habiéndose ejecutado las consideradas como “vitales”
dentro del análisis y estableciendo de la prioridad, entones podemos hablar
de gran recuperación y de cambio de conductas por parte de los propietarios.
H. La distribución de las metas y objetivos de la Junta de

Condominio y el Presupuesto Anual de Gastos:
Una comunidad es como un pequeño país. Tienen necesidades similares

(claro que guardando las distancias) de seguridad, salud; nivel de vida ade-
cuado, etcétera. Cuando el inmueble está en ruinas, se hace imprescindible
programar el proceso de rescate. Lo antes dicho no sería posible aplicar si
no son establecidas con prudencia, ponderación y con un gran sentido de la
113
realidad económica del país a través de un Presupuesto de Gastos Anual, que

si bien le de garantía de realización a la jerarquización de las obras a través
del alcance de cada prioridad señalada. Al aceptar el reto de rescatar de la ruina
un inmueble no puede la Junta de Condominio exagerar las metas. Incluso es
sano aceptar el ritmo económico que indicará la capacidad de inversión de
la comunidad cuando con el pasar de los meses se conocerá cuál es el nivel
máximo de aporte. Esto es muy importante, ya que si se exageran las metas
y se proponen como viables a la Asamblea de Propietarios, al no lograrse se
generarán inmediatamente frustraciones sin necesidad alguna; razón por la
que consideramos que es mejor subestimar las metas que exagerarlas.
El nivel de contribución de la comunidad de propietarios lo dirá con
exactitud el Administrador quien es quien día a día recibe sus contribuciones.
Esto es lo que en deinitiva permitirá a la Junta de Condominio distribuir
mensualmente los recursos entre los distintos proveedores que estén realizan-
do trabajos de rescate, fortaleciendo la capacidad crediticia de la comunidad
cuando éstos observan una regularidad en los pagos. Recomendamos jamás
mentirle a un proveedor sobre su tiempo de pago. Un proveedor aceptará
siempre que se le pague menos en un momento dado, pero nunca que deje
de pagársele puesto que se considerará burlado en su conianza; situación
que debe rechazarse desde todo punto de vista.
I) La Asamblea de Propietarios y la Consulta como órganos

de decisión de la comunidad:
En el Tema 1 comentábamos sobre estos temas. Es menester que el
lector se remita a dicho Tema para refrescar su aprendizaje.
Artículo 23: De las consultas a los propietarios: en el futuro, deberá

contemplarse la posibilidad de realizar las consultas por múltiples medios de
realización, entre otros, por medios electrónicos de transmisión de mensajes
y datos, para darle un mayor dinamismo y razón de ser a la propia consulta.
Deben considerarse los aspectos contenidos en el Decreto con Fuerza de Ley
de Mensajes de Datos y Firmas Electrónica, publicada en la Gaceta Oicial
No. 37.148 de fecha 28 de febrero de 2001. Esta ley contiene elementos
novedosos que no pueden ni deben ser despreciados si se quiere adecuar la
LPH a la realidad actual.
Artículo 24: Convocatoria a Asamblea de Propietarios para deliberar

sobre la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apar-
tamentos: esta norma presenta varios aspectos prescindiendo de una buena
dosis de lógica en cuanto a su redacción y concatenación de supuestos de
114
hechos y consecuencias jurídicas. Una vez más, se denota la falta de técnica

legislativa; veamos por qué:
1) En su primera parte la norma representa un complemento de la idea

plasmada en el artículo 23 (anterior) y al mismo tiempo señala una
obligación ineludible para el administrador cuando establece un valor
mínimo (voto capitalísitico) que solicite la convocatoria a una asamblea
de propietarios.
Ahora bien, esta convocatoria es únicamente para deliberar sobre los
aspectos indicados en el artículo 22 de la LPH, es decir, sobre “la ad-
ministración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos”.
Esto por supuesto es un supuesto de hecho bastante amplio, pero
pudiera existir una situación que no tenga que ver con la administra-
ción o conservación de “algunos apartamentos” y que sea necesaria su
deliberación, lo cual por estricta interpretación de este artículo no sería
factible hacerlo en caso de que el administrador se negare a convocar
la asamblea. Agregamos que en tal caso, el administrador no estaría
incumpliendo la ley porque se está ajustando a los supuestos implícitos
en la norma. Asimismo, no sólo este artículo señala como límite para
su aplicación que la deliberación que se pretenda llevar a cabo en una
asamblea de propietarios es la materia indicada e el artículo 22, sino que
además nos remite a ese artículo que también presenta otras limitantes o
condiciones: que el asunto a tratar concierna a “algunos apartamentos”.
La realidad presente nos informa que cuando la comunidad de pro-
pietarios quiera reunirse para tratar cualquier situación, lo hace sin
ninguna diicultad, por lo tanto, las limitaciones referidas en el texto
legal tal y como están redactadas, son a nuestro criterio absolutamente
inoiciosas. Incluso la jurisprudencia nacional siempre ha establecido
que el máximo órgano decisorio de la comunidad es la asamblea de
propietarios especialmente reunida para resolver los puntos de la agenda
que pretende discutir.
2) Luego, una segunda observación tiene que ver con la segunda parte
del artículo bajo estudio. El legislador estableció la posibilidad que
los propietarios interesados pueden ocurrir ante el “juez de Distrito”
(hoy de Municipio) para pedirle a dicho funcionario que convoque a
la reunión de la asamblea de propietarios cuando el administrador se
niegue a convocarla. Nos preguntamos: ¿esta posibilidad está ligada a
la presencia de los supuestos de hecho contenidos en la primera parte
de la norma a los que antes hicimos referencia (recordamos: cuando
se vaya a reunir para resolver sobre los asuntos de administración y
115
conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos) o por el

contrario, incluye cualquier supuesto para lo cual desee liberar la asam-
blea de propietarios y que el administrador se niegue a ello? Reiteramos
que nos parecen innecesarias las restricciones sobre este particular.
3) Seguidamente, la norma hace referencia a varias condiciones que deben

tenerse en cuenta para la deliberación de las asambleas. Obsérvese que
se habla ya en plural, lo que nos hace inferir que son exigencias para
cualquier tipo de asamblea. Estos requisitos son inherentes a la validez
de las asambleas y quizás hubiesen podido ser contenidos en una norma
especial dada su importancia.
4) Por cierto, el artículo no contiene cuál es la sanción o consecuencia

jurídica cuando no se cumple con uno de los requisitos como lo es la
ijación de un ejemplar de la convocatoria de la asamblea en la entrada
o entradas del ediicio y en cada uno de los apartamentos. Más aún,
señala el legislador que tal incumplimiento no afecta en nada la validez
de la reunión asamblearia y eso, desde el punto de vista jurídico no
tiene mucho sentido. ¿Para qué hablar de una obligación si posteriormente
queda anulada la misma cuando se dice expresamente que nada pasa en
caso de incumplirla? Ello es letra muerta.
5) El penúltimo aparte de la norma en cuestión es impreciso y ha sido

objeto de innumerables conlictos judiciales. Fíjese que se señala que
si no asistieren a la asamblea convocada conforme a los requisitos
anteriormente establecidos en la misma norma, “se procederá a realizar
una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la
decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mis-
mo”. Varios ilustres autores y especialistas en la materia que merecen
nuestro mayor respeto cientíico y académico se han pronunciado sobre
el tema de la “nueva consulta” y la práctica real señalada comúnmente
en los Documentos de Condominio, es que establecen una Segunda y
Tercera Convocatoria de la Asamblea de Propietarios para resolver los
asuntos comunitarios. En este sentido, no compartimos en lo absoluto
el criterio del Profesor Rafael Ángel Briceño quien sigue igual posición
del Doctor J.E. Ruíz Guía, quienes opinan que cuando no hubiere
el quórum necesario para tomar los acuerdos correspondientes “debe
seguirse el procedimiento previsto en el artículo 24 de la LPH, a saber, no
otra asamblea, sino la consulta por escrito”. Un primer comentario nos
lleva a considerar que si el Documento de Condominio establece la
realización de una Segunda y Tercera Asamblea como momentos de
116
reunión de la Asamblea para tomar decisiones, deben llevarse a cabo

puesto que “el Documento de Condominio establece, prima facie, el
régimen jurídico conforme al cual se establece y desarrolla la conviven-
cia de los condóminos del Ediicio, y a él quedan sometidos quienes
adquieran derechos de propiedad sobre las unidades habitacionales
que lo conforman” (Sentencia del Juzgado Superior Décimo en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas de fecha 02-12-2002, en sede de amparo
constitucional). En segundo lugar, existe un argumento jurídico de
carácter constitucional también referido por esa sentencia y es el alcance
y contenido del artículo 115 de la Constitución de la República el cual
reza:
“La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones

y obligaciones que establezca la le con ines de utilidad pública o de
interés general”.
Se pone de relieve que el interés general debe siempre privar por sobre
el interés particular. El punto en disentimiento es precisamente la pri-
macía que tiene el Documento de Condominio sobre la disposición
legal. En tercer lugar, pensamos que esta disposición es incongruente:
inicia este penúltimo aparte del artículo 24 ejusdem, hablando de una
“asamblea” como mecanismo decisorio de todo cuanto interesa a la
comunidad de propietarios, para luego cambiar a “la consulta” como
método de decisión. No sólo es incongruente, sino que además es poco
práctico y a nuestro juicio, en verdad es letra muerta. Aunque no esté
establecido en el Documento de Condominio la realización de una
Segunda o Tercera Asamblea, nada impide tampoco que la comunidad
se reúna cuando así lo estime prudente para resolver lo que considere.
No hay una prohibición expresa. Una cuarta relexión que podemos
hacer es que el tratamiento y decisión de cuestiones urgentes a través de
la consulta contribuiría al mal o inadecuado mantenimiento preventivo
o correctivo de las cosas comunes. Imaginemos una reparación urgente
en la red de aguas negras de un inmueble causado por el deslizamiento
de un terreno o por iltraciones propias del desgaste de la tubería. Su
reparación no sólo es urgente sino que atañe a un aspecto sanitario que
puede poner en riesgo la salud de muchas personas incluso ajenas a la
comunidad de propietarios afectada en primer término. Se convoca
a una reunión para la recaudación de una cuota extraordinaria para
adelantar las obras y no concurre el número de propietarios suicientes.
Luego, el asunto puede resolverse prontamente con la realización de
117
una Segunda Asamblea o llamémosla simplemente, de otra Asamblea

en un tiempo más o menos corto. Si aplicamos el criterio de resolverlo
mediante una consulta por escrito a todos los propietarios y si a eso
le añadimos que se trata de una comunidad, por ejemplo, de 400
propietarios, ¿cuánto tiempo pasará mientras el administrador no sólo
distribuye la consulta, sino el que pasará para realizar las dos consultas
que menciona este artículo; amén de que tampoco la Ley señala la cer-
teza que debe exigirse para saber cuándo se hizo la consulta del último
propietario interesado. Si contamos nada más los días señalados en la
Ley para la realización de las dos consultas y partiendo del hecho que
aún no incluyendo ningún otro margen de tiempo y suponiendo la
máxima eiciencia y eicacia que un administrador pueda tener para
llevar a cabo esta tarea, ello arroja un tiempo de 16 días, antes de
producirse un resultado por esta vía. Es decir, en nuestro caso, más
de dos semanas (en teoría, ya que en la práctica la consulta escrita a
una comunidad de más de 400 propietarios necesariamente representa
mucho más tiempo que este) donde la comunidad tiene que soportar
los riesgos de un bote de aguas negras y todo ello, sin contar luego el
tiempo de reparación. Este mecanismo de la consulta debe ser superado,
atendido, planteado y circunscrito a realidades especíicas para que deje
de ser un texto inaplicable y letra muerta que ninguna realidad soporta.
6) Finalizamos nuestros ya extensos comentarios a esta norma (artículo 24

ejusdem) sobre la importancia que tiene el hecho de que los propietarios
suscriban el acta que recoge los acuerdos en el libro correspondiente.
Uno de los mayores problemas que observamos en las innumerables
reuniones de propietarios, a las que nos ha correspondido presenciar,
versa sobre la estampida que hacen los propietarios una vez concluida
la deliberación de la agenda de discusión de la asamblea, olvidándose
de irmar el Libro de Acuerdos. Resaltamos que la no irma del acuerdo
por parte de los propietarios tiene una especial signiicación jurídica:
la ausencia de éstos de la reunión. Por ello, pensamos que la regla-
mentación de la ley futura debe incluir una breve metodología para el
estampado de los acuerdos en el Libro de Acuerdos, donde conside-
ramos que es necesario incluir la posibilidad de realizar las actas por
medios computarizados para darle mayor celeridad a todo el proceso
decisorio. Más abajo volveremos sobre este tema y recomendamos al
lector nuestra propia metodología que nos ha ayudado a resolver las
demoras de la irma de los acuerdos de los propietarios.
118
119
120
TEMA 4
La comunicación entre el administrador
y sus administrados
121
122
Introducción
Durante el desarrollo de la actividad del administrador en una comuni-

dad inmobiliaria surgen las más diversas situaciones que resumen la conducta,
que por una parte expresa el administrador hacia sus administrados y por
otra, éstos hacia aquel. Se trata de conductas humanas que revelan una serie
de experiencias enriquecedoras y de las cuales se puede aprender mucho,
tanto para evitar que se repitan aquellas que podemos darles la connotación
de “negativas” (aunque no nos gusta caliicar a priori ninguna conducta, la
cual la tomamos simplemente como una experiencia más de vida) y otras
“positivas” que bien valen la pena reforzar para enfatizar el mejoramiento
de la calidad de vida de esa comunidad.
Lo característico de estas conductas a nuestro parecer es que se repiten
en todas las categorías sociales que normalmente se señalan en los estudios.
Desde las comunidades inmobiliarias donde sus residentes tienen una gran
capacidad económica y alto nivel de instrucción; así como en aquellas con
menor capacidad económica, y con poco nivel de instrucción, las conductas
son las mismas. Queremos hacer la salvedad, que conviene aquí hacer la
distinción entre los conceptos de “instrucción” y “educación”. El primero,
hace referencia al nivel o grado académico que ha obtenido una persona
a través de sus estudios escolares (básicos, secundarios o universitarios) y
la educación, la entendemos como el proceso de formación integral que
tiene lugar en primer lugar, en la propia célula familiar donde se imparte
los valores básicos de todo individuo y que no tienen ninguna relación, en
estricto sensu, con el concepto de instrucción. De hecho, podemos concluir
que muchas personas son muy bien instruidas pero muy mal educadas, lo
que implica límites severos al desarrollo de la personalidad y de la posibilidad
de vivir de una forma más feliz y mejor, apreciando a todas sus anchas el
signiicado de la persona humana y de las relaciones que ella puede tener
para beneiciarse en su ser íntimo y también, para aportar ese bienestar
social al cual todos los seres humanos estamos obligados por nuestra propia
condición de seres sociales.
123
Tema 4: La comunicación entre el administrador y sus administrados
A continuación, comentaremos algunos de los puntos que guar-

dan relación con el aspecto comunicacional entre el administrador y sus
administrados, que si se producen de una manera correcta permitirán que la
relación entre estas dos partes luya lo mejor posible en pro de los intereses
de ambos.
A) La comunicación entre el administrador y sus administrados
1) ¿Cuándo y cómo nace esta relación?
La misma se produce desde el mismo instante cuando el adminis-

trador es designado legalmente como tal por la asamblea de propietarios
legalmente reunida, conforme a lo establece la LPH. Y queremos destacar
que si el administrador no es nombrado con base a toda la rigurosidad que
impone el artículo 24 de dicha Ley y en concordancia con su artículo 19 y
lo dispuesto en el documento de condominio y su reglamento, podríamos
garantizar que existirán problemas al inicio de su relación con los administra-
dos, copropietarios, quienes no sentirían que el administrador es legítimo y
que en todo caso, existe algún interés por parte del grupo de copropietarios
que lo haya impuesto de forma ilegal. Por eso es que tanto insistimos a las
comunidades inmobiliarias y especialmente, a las juntas de condominios
que deben de cuidar todos los requisitos legales para el nombramiento del
ente administrador, pues esta es una facultad exclusiva y excluyente de la
asamblea de propietarios. Y el administrador que acepte ejercer estas fun-
ciones sin observancia de la ley, simplemente se está auto descaliicando
ante si mismo; y la propia comunidad de copropietarios tendrá todo el
derecho de cuestionarlo en sus tareas diarias. Y aquí, comienza entonces
un primer punto de conlicto si no se toman en cuenta las formalidades y
solemnidades de ley para la designación del administrador. Todo lo que él
haga posteriormente para comunicarse por cualquier medio y forma con
sus administrados, puede ser “atacado, cuestionado y deslegitimado”, siendo
fuente de conlicto permanente en la comunidad. Esto normalmente trae
como consecuencia la división entre los propietarios del inmueble: por una
parte, estarán quienes aceptan la designación ilegal del administrador y
por la otra, quienes no. Un eterno dilema que en no pocas veces terminan
dilucidándose en los tribunales de la República.
2)¿Cómo se comunica el administrador con sus administrados?
En este punto apreciaremos en primer lugar, que existe un contenido

diverso del mensaje que comunica normalmente el administrador. En efecto,
124
el administrador, según sus atribuciones legales informadas en el artículo

20 de la Ley de Propiedad Horizontal y en otras partes del articulado de
esta ley, debe comunicarse con sus administrados; pero ¿cómo debe hacerlo?
Trataremos ahora de esquematizar los distintos tipos de mensajes que debe
emitir el administrador conforme a la ley, que si se cumplen, no debería
de existir mayor clima de conlicto o de desinformación entre los copro-
pietarios. Es una constante en las comunidades, que los conlictos tienen
su génesis por la falta de una oportuna difusión de lo que hace y cómo lo
hace el administrador y la junta de condominio, esta última, recordemos
que frecuentemente es quien funge de ente administrador, tal y como lo
permite el legislador especial en el artículo 18 ejusdem. Así tenemos que el
administrador debe:
a) Comunicar por escrito a la Junta de Condominio y a todos los pro-

pietarios sin excepción, todos los actos urgentes de administración y
conservación que haya hecho por su cuenta o de forma autorizada
por la junta de condominio (siempre en el ámbito de su contrato y
tomando como límites los que impongan las leyes) o la asamblea de
propietarios. Asimismo, todo lo atinente a las reparaciones menores de
las cosas comunes debe ser informado. Nosotros recomendamos a los
administradores que cuando reciban un inmueble dentro de su cartera
de clientes, hagan un álbum de fotografías para dejar constancia de
cómo lo han recibido. Esto le será de gran utilidad a la hora de rendir
cuentas de su gestión.
b) Muchas veces, el administrador ejerce un mandato de administración

general donde todo lo puede decidir; y en consecuencia, es cuando más
debe informar a la comunidad, porque tiene que tomar más decisiones
y por ello, asume mayor responsabilidad. En otras oportunidades, el
administrador ejerce un mandato de responsabilidades compartidas con
la junta de condominio, y su nivel decisorio está mucho más limitado.
En tales casos, casi siempre se comporta más como un administrador-
orientador de las comunidades inmobiliarias, donde debe indicarles a
las juntas de condominios qué y como comunicar a los propietarios,
para que los conlictos entre los propietarios sean atendidos y resueltos
eicaz y eicientemente. Es importante tener en cuenta, que las juntas de
condominios están integradas por personas que normalmente no son
profesionales en el área administrativa y que tienen poca experiencia en
el manejo de las relaciones comunitarias. El administrador, en cambio,
está mucho mejor preparado por cuanto se dedica todo el tiempo a
una rutina comunicacional; a trabajar y a tomar decisiones bajo presión
125
y está inserto dentro de la dinámica comunicacional y del conlicto

normal que existe en una comunidad donde cada propietario siente,
padece y se comunica de manera distinta. Por eso, nosotros decimos
y concluimos que la administración no es otra cosa que el correcto
proceso de comunicación contable y administrativo que se da con
una comunidad inmobiliaria, dentro de las actuaciones que la ley y el
contrato de administración contempla en el ejercicio del mandato al
ente administrador.
c) Informar sobre el contenido de las disposiciones del documento de

condominio, su reglamento, los acuerdos de propietarios tomados en
la asamblea legalmente reunidas, y la propia ley. Nuestra experiencia
profesional nos releja que son pocos los propietarios que conocen con
precisión las normas propias del inmueble donde habitan y que regulan
su conducta, su comportamiento en la comunidad. Siempre decimos
que si los propietarios cumplieran simplemente con el documento de
condominio, su reglamento o la LPH, serían pocos los problemas que
se presentarían en una comunidad y que llegarían al conocimiento de
los órganos jurisdiccionales. Esto nos lleva a otra elemental conclusión:
la comunicación y difusión del contenido de las normas del condomi-
nio permitiría un mejor clima de convivencia pacíica y tolerable en la
comunidad inmobiliaria; por el contrario, su desconocimiento es fuente
permanente de conlicto y del lorecimiento de esas medias verdades y
matrices de opinión que sólo son posibles en la mente de personas, que
no están debidamente informadas de las responsabilidades que asumen
cuando adquieren un inmueble en determinado conjunto residencial.
Otro aspecto de este asunto, se reiere a la toma de decisiones ilegales
de la junta de condominio o de la propia asamblea de propietarios; o
bien por intermedio de la consulta escrita que se haga de éstos. Y es
que el propio desconocimiento de la normativa legal que rige la ma-
teria comunitaria conlleva a la formación de matrices de opinión que
se imponen en las asambleas (o bien con el uso de las cartas poderes
que acentúan el entubamiento de las decisiones de las mayorías por
unos pocos) frecuentemente con criterios cortoplacistas o inmediatis-
tas y que contradicen la ley. Estos acuerdos jamás deberían ser hechos
cumplir por el administrador. Su actuación responsable debe llevar a
una comunicación donde se denuncie públicamente los aspectos legales
vulnerados y la proposición de los correctivos que sean necesarios tomar,
en salvaguarda de los derechos de toda la comunidad. Los acuerdos
tomados por las comunidades al margen de la ley no pueden obligar a
un administrador serio y responsable a ser comunicados por escrito o
126
verbalmente a la comunidad de propietarios.
d) Comunicación de los gastos comunes mensuales: este mensaje tiene

una doble característica: por una parte expresa la calidad del gasto y
por la otra, presenta su calidad o aspecto contable. Incluso podemos
añadirle una tercera particularidad de contenido del mensaje y viene
dado por el criterio o tratamiento jurídico del gasto, bien si obedece a
un gasto común o si por el contrario, se trata de un gasto no común,
exclusivamente atribuible a un propietario en particular. Esto último es
de suma importancia, puesto que siempre el administrador conoce las
situaciones en la comunidad inmobiliaria, donde algún propietario ha
causado algún daño a las cosas o bienes comunes, caso en el cual, por
efecto del documento de condominio y de la ley, surge una responsabi-
lidad inmediata para el culpable y con consecuencias económicas, que
sólo deben ser soportadas por él y no por toda la comunidad, en aras
de la supremacía y protección del concepto de justicia impuesto por
el legislador. El administrador, entonces tiene que tener una adecuada
preparación y formación jurídica para evaluar no solo la situación, sino
el gasto que le está distribuyendo a algún inmueble en particular. El
conlicto surge siempre cuando el propietario culpable del gasto común
adopta una posición de no pago del mismo, que no es otra cosa que
la evasión de su responsabilidad jurídica y el desconocimiento o poco
aprecio por la ley.
Volviendo sobre el reporte mensual que hace el administrador de
los gastos comunes y no comunes, el mismo se contendrá en el recibo
de condominio, o como lo denomina el legislador, en la planilla de
liquidación que prepara mensualmente el administrador. Allí, éste
describe todos y cada uno de los conceptos de los gastos causados que
ocurrieron en el mes y procede a distribuirlos por la alícuota de cada
inmueble, a los ines de establecer cuánto deberá pagar el propietario de
cada inmueble. Sin entrar a esbozar mayores detalles sobre el contenido
del recibo mensual de condominio, puesto que ello escapa del objeto
de este estudio, lo que si hay que decir, es que si el mismo está mal
elaborado; si contiene errores; información falsa (que no se ajusta a la
verdad de los gastos efectivamente ocurridos en el condominio; o por
ejemplo, que el administrador presente gastos estimados por promedio,
que jamás estarán soportados mediante facturas producidas por los
proveedores durante ese mes); en general, ante un recibo defectuoso, la
primera reacción del propietario es averiguar y muy probablemente ello
le tome un tiempo, produciéndose la mora en el pago de su obligación,
perjudicándose así el condominio.
127
e) Otra obligación de informar nace para el administrador cuando éste

ejerza en juicio la representación de los propietarios, de los asuntos
que conciernen a la administración de las cosas comunes. El juicio
en el proceso civil en Venezuela se desarrolla fundamentalmente por
escrito. En él, las partes en conlicto exponen normalmente sus alegatos
mediante documentos producidos por ellas mismas y lo consignan ante
el árbitro (juez de la causa), quien tiene la obligación de analizarlos
para tomar una decisión al inal de cada procedimiento que conozca. El
administrador en juicio sigue siendo un mandatario y como tal, tiene
obligaciones legales. Obsérvese que el Código Civil Venezolano en su
artículo 1.694 expresamente le impone al mandatario “la obligación
de dar cuenta de sus operaciones” y ello signiica que debe cumplir con
la formalidad de informar, verbalmente o por escrito. En lo particular,
preferimos que sea por escrito la forma como el administrador comu-
nica a su mandante de todo lo que haga no solamente en el juicio, que
por lo demás se contiene en un expediente (numerado y debidamente
identiicado por el Tribunal) sino de todas las demás actuaciones que
asume en el ejercicio de su cargo.
Informar al mandante, pasa por respetar los límites del rol que
como mandatario tiene el administrador. Sugiere la idea de tomar en
cuenta siempre a su mandante como principio básico de respeto en
la relación jurídica y comercial que ocupa. Muchos administradores
inmobiliarios poco informan a sus administrados y eso molesta mu-
chísimo, porque precisamente pretenden en muchos casos, invertir
los roles del mandato: es decir, convertirse en mandante cuando se es
un mandatario. Todas las molestias que surgen por el incumplimiento
del sagrado deber de comunicar repercuten negativamente en la propia
comunidad, revelándose la mora como la consecuencia más perjudi-
cial y que en muchas ocasiones tiene su génesis en la poca conianza
que sienten los administrados por su administrador. He aquí el clima
máximo de descrédito del administrador que es reversible si y solo sí
inicia o enfatiza su labor comunicacional con sus administrados.
La palabra escrita o verbal dada por el administrador a su admi-
nistrado representa una valoración en primera instancia. Signiica
tomar en cuenta a la otra parte esencial en el contrato de mandato; y
cuando una persona se comunica y toma en cuenta a la otra, se genera
inmediatamente un clima de respeto, seguridad, conianza mutua que
permite abordar cualquier situación para tratarla adecuadamente, más
si es un problema que debe resolverse.
128
f) El administrador al llevar la contabilidad está obligado a hacerlo con-

forme a las reglas universalmente admitidas para tal in y el literal “f ” de
la norma bajo análisis (antes comentada), señala claramente que todos
los comprobantes que sustentan los gastos causados informados por el
administrador “deberán ponerse a la disposición de los propietarios para
su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos”. Fíjese
la importancia que se le da a este proceso comunicacional: la labor del
administrador está sujeta a un control posterior permanente por el
deber formal que le establece la ley. El acto de veriicación no es otra
cosa que un “acto comunicacional”, que se basa, no en la información
que produce el propio administrador y que se supone que de buena
fe se recoge en el recibo mensual de condominio o en los balances del
inmueble o estados de resultados, sino en la información producida por
otras personas llamadas proveedores. Sugerimos a los administradores
establecer sistemáticamente dos días al mes para que cada comunidad
inmobiliaria que administran tenga la posibilidad de revisar lo que a
bien deseen y cumplir de esta manera, con el deber impuesto por el
legislador.
g) Al igual que en el caso anterior, cuando el administrador lleva los li-

bros de asamblea de propietarios, actas de la junta de condominio y el
libro de contabilidad, hace asentamientos que luego son informados
a la comunidad de copropietarios y le sirven de base para preparar su
informe anual. Insistimos, toda la actividad del administrador se sustenta
sin duda alguna, en la comunicación con sus administrados; de allí la
importancia de cuidar este proceso. A mayor comunicación, es posible una
mejor administración.
h) Todo lo dicho anteriormente sobre lo esencial que resulta la comunica-

ción por parte del administrador en el ejercicio de sus funciones, tiene
su máximo exponencial en la rendición de cuentas que está obligado
hacer anualmente. Allí resumirá todos los aspectos contables del in-
mueble y por otra parte, informará ante la asamblea de propietarios,
algunos otros puntos administrativos que considere interesente hacer
saber a la comunidad. Este informe se entrega por escrito a cada uno
de los propietarios para su análisis. Siempre hemos recomendado que
la entrega se haga un mes antes para la junta de condominio con el
objeto de hacer cualquier corrección o modiicación que sea necesaria.
Veamos cuál es la deinición de la palabra “informe” que nos da el
Diccionario de la Lengua Española (Real Academia, Vigésima segunda
edición, volumen 3, editado en el año 2001) que nos dice:
129
“Descripción, oral o escrita, de las características o circunstancias de

un suceso o asunto.2. Acción y efecto de informar (dictaminar).3. Der.
Exposición total que hace el letrado o el iscal ante el tribunal que ha de
fallar en el proceso”.
Existe en el diccionario otra acepción de la palabra “informe”

pero que no guarda relación alguna con lo que estamos tratando. Esta
deinición trae como consecuencia inmediata “la comunicación”, o de
otra manera:
El informe del administrador representa una modalidad formal y so-

lemne de comunicarse con sus administrados en los asuntos comunes en los
que ha tenido injerencia, y de los cuales la ley le impone el deber de hacerlo.
i) En la única parte de la LPHl donde se le impone al administrador la

forma expresa de cómo debe hacer la comunicación con sus adminis-
trados, es en el artículo 23, último párrafo, cuando al referirse sobre la
consulta (que es uno de los dos órganos de máximo decisión en una
comunidad de copropietarios; el otro es la asamblea de éstos legalmente
reunida) establece:
“El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios

el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el
Libro de Actas de los propietarios y conservará los comprobantes de las
consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.
Todo este párrafo lleva implícito un “proceso de comunicación” que se

da por escrito entre el administrador y sus administrados, para tomar
decisiones que permite la ley mediante la consulta (no todas pueden
tomarse por esta vía, ya que varias le están atribuidas exclusivamente
a la asamblea de propietarios).
B) La Comunicación de la Junta de Condominio

con los copropietarios
Cuando el legislador establece en el artículo 18 (de la LPH) que la

administración de los inmuebles puede corresponder también a la Junta de
Condominio, ésta deberá asumir las mismas responsabilidades que le están
establecidas en el artículo 20 para el administrador, sea éste persona natural
o jurídica. El literal “c” de esta norma indica cuáles son las atribuciones de
la junta de condominio y reza así: “Ejercer las funciones del administrador en
130
caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo”.

En este caso, se ratiica la condición de mandataria que tiene la junta de
condominio con respecto a la asamblea de propietarios (mandante en todo
momento) y por ende, tiene las obligaciones de todo mandatario que le
impone le ley. Por tal razón, reproducimos aquí todo lo dicho arriba en el
punto anterior sobre las responsabilidades del administrador.
La Junta de Condominio como administrador tiene un rol muy delicado.
Expliquemos: se trata de propietarios, vecinos que asumen tal función y que
quedan sujetos a la supervisión del resto de la comunidad inmobiliaria (que
también son vecinos) en todo lo que hagan. Esto origina ciertas situaciones
dignas de comentar y analizar desde el punto de vista psicológico; veamos dos
de ellas, que nos ha permitido documentar nuestras experiencia profesional
y docente en estos temas del condominio:
1) Empoderamiento mal entendido por los miembros de la junta de con-

dominio: a pesar de que el legislador civil es claro en la deinición de
las partes en el contrato de mandato y de que las responsabilidades del
administrador se rigen por este contrato, según lo establece la misma
LPH, cuando unos vecinos pertenecientes a la junta de condominio
asumen las funciones del administrador en un inmueble, se sienten
empoderados; vale decir, con poder excepcional de hacer, de man-
dar, de decidir todo lo que le importa a los bienes comunes. Es una
sensación que emborracha a muchas personas miembros de juntas de
condominios, que cuando la exteriorizan, ello se traduce en conductas
impropias del rol del mandatario e invierten este rol en el de mandante:
el que da las órdenes caprichosamente; a su libre arbitrio y antojo en
la comunidad. Esto mismo ocurre en muchas ocasiones en grandes
corporaciones donde los mandatarios elegidos se piensan y sienten
mandantes y se extralimitan en sus funciones y roles; y es casi una
constante en las personas que han asumido el cargo de Presidentes de
la República en Venezuela. A lo mejor, por este último ejemplo, surge
un modelaje de conductas de las personas cuando son electas como
mandatarios en cualquier ente.
Este mal entendido empoderamiento de los miembros de la junta
de condominio se observa en muchos de los condominios, indepen-
dientemente de la condición social a la que pertenezcan y causa graves
rivalidades, envidias y divisiones en las comunidades inmobiliarias,
haciendo de una noble función de servidor público comunitario, una
verdadera lucha de poder y pesadilla que termina perjudicando a todos
los administrados, puesto que se desnaturaliza la función de administrar
en otra que es la de “partir”, donde la junta de condominio se comporta
131
perfectamente como un “partidor” (hombre que divide o reparte algo);

un ente que rompe y atenta contra la unidad y armonía que debería de
existir en la comunidad.
2) Otra de las situaciones que merecen nuestra atención son consecuencias

de la anterior. Cuando los miembros de la junta de condominio se
creen mandante dentro de la comunidad, habiendo subvertido el rol
de mandatarios por el de mandantes, entonces se sienten libres de toda
atadura y control para hacer lo que les venga en gana y sobre todo, de
no rendir cuentas de su gestión contable y de dirección o gerencia del
inmueble. Conocemos varias experiencias donde miembros de juntas
de condominios han terminado enriqueciéndose patrimonialmente
a costillas de sus propios vecinos, apropiándose de dinero ajeno de
forma injustiicada. Esto ha derivado en juicios posteriores, donde
han acusado a los responsables penalmente para que respondan ante
la justicia y también, ha sido fuente de violencia física y verbal en la
comunidad. Cuando esto ha ocurrido, se observa otra característica en
la actuación ilegal de las personas que así han actuado: nunca dieron
cuentas a sus mandantes de lo que hicieron o dejaron de hacer en la
gestión administrativa para la cual fueron designadas.
Hay muchas otras situaciones en el condominio donde el proceso

de comunicación es vital. Por ejemplo, las que existen entre los propios
copropietarios cuando se ven afectados por problemas estructurales o de
servicios entre sus inmuebles (iltraciones por reparar; impermeabilizaciones;
remodelaciones o altercaciones de fachadas, etcétera); las situaciones dadas
entre el constructor y los propietarios por incumplimiento de la oferta ur-
banística o inmobiliaria (fallas en los acabados de los apartamentos o áreas
comunes; la no instalación de servicios prometidos o la no construcción de
obras ofrecidas en la promoción de venta del inmueble, lo que puede dar
lugar al delito de estafa); las que se originan entre la junta de condominio y
los proveedores de servicios del inmueble (incumplimiento de los contratos
de mantenimiento o de cualquier servicio ofrecido); en in, todas situaciones
donde priva la comunicación y que dependerá de su calidad e intensidad,
el nacimiento de conlictos o por el contrario, la solución de los mismos en
pro de los mejores intereses comunitarios.
132
133
134
TEMA 5
Estrategias de cobranzas
a propietarios morosos*
* Conferencia redactada por el abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo, en Caracas, al día 10 de noviembre
de 2005.
135
136
Introducción
Con estas líneas intentaremos presentar al lector una metodología que

hemos utilizado en la práctica diaria, para tratar con cierto grado de éxito,
el gran drama de todas las comunidades inmobiliarias del país: la mora de
sus propietarios en el pago de los gastos comunes. No es un asunto sencillo
el manejo de la mora, puesto que muchas son las causas que la propician
y yerra aquel que pretenda “meter en un mismo saco” a todos los morosos
sin indagar, clasiicar, cuáles son las verdaderas causas que cada propietario
tiene que lo pone en tal estado de atraso o de insolvencia económica, con
respecto al cumplimiento oportuno de sus obligaciones legales.
Haremos un recorrido del tema tratando tres grandes sub temas:
A) La cobranza extrajudicial del ente administrador, llámese éste: Junta

de Condominio o de Propietarios (para el caso de aquellos desarrollos
inmobiliarios que no se rigen bajo la Ley de Propiedad Horizontal, pero
que también generan gastos comunes); o persona natural o jurídica
dedicada a tales menesteres;
B) La cobranza extrajudicial de los profesionales del derecho (abogados)
donde haremos énfasis en los límites de los honorarios profesionales y
la justiicación al cobro por parte de éstos; y
C) Finalmente, dentro de las formas de realizar el cobro, estudiaremos el
cobro por la vía judicial, donde veremos breves referencias a los proce-
dimientos de cobro de bolívares por la vía ejecutiva; por intimación; el
juicio ordinario y el procedimiento breve. Cada uno de estos sub temas
representa en si mismo, una estrategia o metodología que desarrollada
sistemáticamente permitirá reducir los índices de morosidad en las
comunidades inmobiliarias y combatir radicalmente el problema de la
ruina de los inmuebles, que es la causa principal e inmediata de la mora
en el pago de los gastos comunes, además de otros aspectos de índole
social como es la desintegración de los lazos humanos en el seno de la
137
Tema 5: Estrategias de cobranza a propietarios morosos
comunidad afectada por la mora. Es un tema que abarca muchos otros

campos de la vida comunitaria y sin duda, nosotros al menos preten-
demos aportar un grano de arena para mejorar y hacer más exitoso el
proceso de administración (comunicación) de los inmuebles.
Otros sub temas de los que también haremos referencia, así como lo
hemos reseñado en otros Talleres que nos ha correspondido dictar, tiene que
ver con el contenido propiamente dicho de los recibos de gastos comunes;
las acciones de hecho e ilegales a nuestro parecer en las que incurren los
entes administradores de inmuebles para presionar el pago de dichos gastos
y concluiremos con el tema de los convenios de pago, donde analizaremos
su alcance; objetivos y beneicios para la comunidad y el moroso, atrevién-
donos a sugerir inalmente, una estructura de un modelo de convenio de
pago que hemos utilizado en nuestra experiencia como administradores de
inmuebles y como abogados dedicados al manejo de “carteras demoradas”,
en varias comunidades desde el año 1998.
Advertimos que estas estrategias nos han servido en varias comunidades
con alto grado de morosidad, pero a no dudar, todas ellas se estrellarían
y fracasarían rotundamente si los entes administradores no realizan sus
actividades con los criterios de transparencia administrativa que logren la
conianza de la comunidad; y sobre todo, si las Juntas de Condominios o
de Propietarios no demuestran en qué invierten el dinero para mejorar los
niveles de vida comunitaria. La supervisión de la “inversión útil” en aspectos
vitales de la comunidad signiica uno de los factores que rompe el círculo
vicioso y destructivo de la mora: la insuiciencia de recursos causa la ruina y
lleva a la desmotivación del propietario para pagar oportunamente, porque
ve que su cumplimiento oportuno no representa nada desde el punto de
vista de su calidad de vida. Cuando se hace un plan de inversión y el mismo
se cumple al pié de la letra, comenzarán a verse los primeros resultados en
las comunidades y a motivar y fomentar lo que llamamos la cultura del pago
oportuno, que debería ser el comportamiento normal de todo propietario
en su comunidad. Este nivel normal se logra una vez que las estrategias de
cobranza han sido ejecutadas a plenitud y junto a ello, de forma simultánea,
existe un plan de inversión o de gerencia del inmueble. Un inmueble es como
una pequeña ciudad y requiere de atención y de compromiso por parte de
todos los que en él habitan, pero por sobre todas las cosas, necesita que
quienes lo administren no improvisen y sean personas que tengan tiempo
y conocimientos o habilidades comprobadas para manejarlo debidamente.
Esperamos pues, que nuestro aporte resulte provechoso para los amigos
lectores y que estimulen en ellos otras ideas mejores que sirvan para mejorar
el nivel de vida de sus comunidades donde habitan. Lograr la acción de los
138
lectores en sus comunidades mediante nuestro discurso es nuestra principal

misión. Si así ocurriese, estaremos supremamente satisfechos.
A) La cobranza extrajudicial del ente administrador
Esta es la primera fase de nuestra metodología de trabajo para combatir

la mora en una comunidad inmobiliaria. El responsable de administrar un in-
mueble tiene la obligación legal de recaudar los gastos comunes y distribuirlos
entre los comuneros inmobiliarios, bien sea mediante la alícuota establecida
en el documento de condominio para el caso de la copropiedad (condomi-
nios) o bien en partes iguales o en las partes que indique el documento que
constituya una comunidad ordinaria. De suyo, por ejemplo, reiriéndonos
a las responsabilidades que la vigente LPH le atribuye al administrador,
encontramos que dentro de éstas está la recaudación de los gastos comunes.
Como ya hemos dicho en otras líneas, insistimos que la recaudación del
administrador no tiene por qué convertirse en una “persecución” a trocha
y mocha del deudor, ya que su conducta normal legalmente exigida es la
que él, sin apremio alguno, pague oportunamente sus gastos comunitarios;
sólo que especialmente las empresas administradoras prestan un servicio de
“recordatorio” de pago a los deudores, como factor de competitividad y de
mercadeo para la captación de sus clientes, lo cual es perfectamente válido.
Así entendida la recaudación donde el primer responsable es el propietario,
llegamos a una primera conclusión: no se le puede ni debe achacar la mora
al ente administrador, ya que él sólo puede advertirla por escrito a la Juntas
de Condominios o de la Comunidad, quienes al in y al cabo, decidirán si
utilizan la estrategia de cobranza judicial compulsiva para atacar jurídicamente
el patrimonio del deudor, como más adelante explicaremos.
1) Alcance de la cobranza extrajudicial del ente

administrador
Aquí, queremos describir cómo se hace y cuáles son los límites que
tiene el ente administrador de una comunidad inmobiliaria, en su diario
trabajo de recordarle a los comuneros inmobiliarios su responsabilidad de
contribuir o pagar oportunamente sus gastos comunes, para evitar la mora
y sus consecuencias y cumplir con su labor recaudadora de la forma más
eicaz posible.
Un ente administrador, luego de elaborar el recibo de gastos comunes
y de distribuir los avisos de cobro en toda la comunidad inmobiliaria,
adelanta el proceso de recaudar y controlar los ingresos de los pagos en la
cuenta bancaria que corresponda. Es una labor minuciosa y delicada porque
el procesamiento de los pagos siempre es de forma individual y se imputa a
una persona en particular. De la totalidad de propietarios, unos pagarán de
139
forma oportuna y responsable antes de la fecha de vencimiento del recibo de

gastos comunes; fecha que se acuerda previamente en el contrato de man-
dato que se suscribe con la Junta de Condominio o de la Comunidad que
representa legalmente a la Asamblea de Propietarios; otros realizan sus pagos
a destiempo, ya vencidas las facturas, causando a favor de la comunidad de
propietarios intereses de mora o penalidades especiales por pago retardado,
impuestas contractualmente por el ente administrador sobre el monto total
e individual de cada recibo adeudado. Y aquí, es exactamente el momento
cuando se inicia la labor de cobranza extrajudicial del ente administrador
de la comunidad, para recordarle por un tiempo determinado ( ya veremos
cuál) al comunero inmobiliario que debe efectuar su pago para evitar pagar
más por intereses o penalidades y también, causar la ruina del inmueble,
puesto que se dejan de pagar o adquirir bienes o servicios esenciales para su
mantenimiento preventivo o correctivo.
Pero, ¿cómo hacen los entes administradores de inmuebles ese recor-
datorio de pago? Es frecuente que en primer lugar, ellos establezcan con los
representantes legales de la comunidad una “primera” banda de morosidad
que comprende un tiempo que normalmente va de 1 a 4 meses máximo,
donde se efectuará la labor cobranza extrajudicial al administrado moroso,
sin que sea entregada la “cartera demorada” a otros cobradores extrajudiciales
más especializados y costosos, como lo son los abogados, quienes actúan en
una “segunda” banda de morosidad que traspasa la primera y que también
tiene sus límites, antes de proceder a recomendar a la Junta de Condominio
o de la Comunidad, la cobranza judicial. Y ¿cuál es el contenido exacto de
la actividad de cobro extrajudicial del ente administrador? Es una actividad
sencilla que no puede ir más allá de recordarle al deudor, al moroso, su
situación por cualquier vía de comunicación conocida: telegramas; cartas
privadas con acuse de recibo; mensajes de texto por telefonía celular; correos
electrónicos; visitas personales al domicilio u oicina del deudor; en in, hay
una gama de actividades extrajudiciales de contacto que puede realizar el
ente administrador, aunque repetimos en este punto, no está legalmente
obligado ha hacerlas puesto que él no es el responsable del pago sino quien
“extiende y abre sus manos” para recibir de otro el importe determinado en
el recibo de gastos comunes por él elaborado. Nuestra recomendación a los
entes administradores es que todas las actividades que hagan con los ines de
recordar el pago del deudor, dejen constancia de haberlas hecha ya que ello
facilitará su demostración ante el deudor y la Junta de Condominio o de la
comunidad, como representante legal de la asamblea de propietarios que
son. Estas constancias les permitirán cobrar por tales gestiones de confor-
midad con lo establecido en el artículo 1.699 del Código Civil Venezolano
que reza lo siguiente:
140
“El mandante debe rembolsar al mandatario los avances y los gastos

que éste haya hecho para la ejecución del mandato, y pagarle sus salarios
si los ha prometido.
Si no hay ninguna culpa imputable al mandatario, el mandante no
puede excusarse de hacer este reembolso y pago, aunque el negocio no
haya salido bien, ni hacer reducir el monto de los gastos y avances bajo
pretexto de que habrían podido ser menores”.
Esta norma es categórica: si el administrador realiza sus gestiones de

cobranza extrajudicial tiene derecho a percibir de su mandante los gastos
en que haya incurrido, según lo dispuesto en la norma; ahora bien, quere-
mos dejar claro lo siguiente: hay otra forma según la cuál el administrador
pacta, bien en el contrato de administración que suscribe con la Junta de
Condominio o de la Comunidad; o bien lo establece directamente en el
anverso del recibo de gastos comunes como una penalidad especial por pago
retardado, donde él no tiene que probar la realización de las actividades de
cobranza, puesto que la penalidad se genera automáticamente, una vez que se
haya recuperado la deuda, hecho que por sí mismo demuestra y comprueba,
o bien supone la realización de cualquiera de las actividades por parte del ente
administrador, para recuperar la cartera demorada.
Otro de los conlictos que se generan entre los entes administradores
y los administrados, tiene relación con el quantum que pueden aquellos
cobrar por las actuaciones extrajudiciales que realicen en la recuperación
de la cartera morosa. Nuestra recomendación es que dichas actividades
sean especiicadas y sus costos contemplados en unidades tributarias en el
propio contrato de administración del inmueble. En verdad, no hay una
normativa que señale cuales son los límites mínimos o máximos a cobrar,
bien por las actividades, o por concepto de la penalidad por pago retardado,
pero como toda actividad profesional, hay un precio justo o razonable que
el mercado está dispuesto a pagar o no: por ejemplo, la redacción de un
telegrama y su envío al moroso tiene una estructura de costo que va desde
el tiempo invertido en la recuperación; costo del envío, en in, puede y
debe determinarse con precisión el costo del esfuerzo de la actividad de
cobranza extrajudicial para apreciar sus costos. Quizás un telegrama no
pueda ser tan costoso como por ejemplo, la visita que realice un empleado
del ente administrador al deudor, donde están implícitos otros costos como
su transporte; viático y tiempo (horas hombre). Los entes administradores
deben contabilizar su estructura de costos en cada caso para determinar los
costos de cada actividad de cobranza extrajudicial. Los costos que se le cobren
a título particular al administrado no constituyen, como erróneamente se
141
piensa, intereses de mora. Son conceptos distintos, con orígenes jurídicos

diferentes y con repercusiones contables, también disímiles. Los intereses
de mora que se le cobran a los comuneros o propietarios morosos por el
inanciamiento que hace la comunidad de lo que le corresponde por con-
cepto de sus gastos comunes, le pertenecen exclusivamente a la comunidad
de propietarios. Si el ente administrado recibe el dinero por este concepto,
debe inmediatamente reportarlos a favor de la comunidad. Los intereses sí
tienen un límite legalmente establecido y debe observarse lo dispuesto en
el artículo 1.746 del Código Civil Venezolano para evitar que se cobren
intereses por encima del uno por ciento mensual o doce por ciento anual.
Es menester considerar, que los entes administradores no pueden cobrar
intereses superiores a este límite por cuanto estarían incurriendo en los
supuestos del delito de usura tipiicado en el Código Penal Venezolano.
Muchas empresas administradoras no observan esta disposición y
dado el casi nulo nivel de supervisión de su actividad por los órganos del
Estado, se cometen tropelías y abusos contra los ciudadanos, sin necesidad
alguna, simplemente por el afán del dinero fácil. Contra eso estamos em-
pelando buena parte del tiempo de nuestra actividad profesional; sanear
el gremio de los administradores inmobiliarios es una responsabilidad que
parte en primer lugar, de quienes hemos elegido este digno modo de vida,
donde priva al extremo el respeto por los administrados y la transparencia
en la actividad profesional que se realiza. Los entes administradores somos
depositarios de la confianza del patrimonio de terceras personas que durante
largos años lo vienen acumulando y ahorrando, y traicionar dicha confianza no
es otra cosa que la prostitución moral y fáctica de la actividad que se realiza.
2) Los convenios de pago:

Una alternativa económica y justa para el moroso: poco o casi nada se ha
escrito en la literatura sobre gerencia de condominios y otras comunidades,
sobre lo que entendemos, es una excelente herramienta para sobreponerse a
la mora en un inmueble: el convenio de pago. Comencemos por deinirlo
para su mejor comprensión:
Es el contrato o pacto realizado entre dos personas, una denominada

acreedor y otra deudor, que persigue un tratamiento especial de la deuda
ya vencida, dividiéndola en varias partes según la capacidad económica
y prudente del deudor, la cual desde el momento del pacto dejará de
producir intereses moratorios e indexación y será pagada periódicamente
al acreedor, junto al monto correspondiente de los gastos comunes men-
suales futuros expresados en el recibo de condominios, instrumento del
cual formará parte integrante relejado expresamente por el administrador
142
como un ítem especial.
En síntesis, es una herramienta jurídica que permite a los entes ad-

ministradores tenderle una mano al deudor creyendo en él y que tiene
un doble in beneicioso para el condominio: por un lado, incorporará a
la vida comunitaria sin estigmatizar a un propietario que lo estaba por su
condición de moroso y en segundo término, permitirá recuperar su lujo
de caja, máxime si un convenio de pago lleva implícito el pago inmediato
de una cantidad de dinero inicial que entra de forma inmediata a la cuenta
corriente del condominio. Puede que el convenio de pago no estipule un
pago de una cantidad inicial, pero aún así, siempre se percibirá el dinero,
por supuesto, siempre y cuando el deudor cumpla con su compromiso.
Pero, ¿qué sucede si el deudor incumple con el convenio de pago?
Muchos nos han llegado a decir que el convenio de pago es “un saludo a la
bandera”; un compromiso falso que hace el deudor con el objeto deliberado
de burlar la conianza que se le brinda para superar su situación. Aquí debemos
advertir y destacar lo siguiente: si bien es cierto que el papel lo aguanta todo,
incluso las promesas de pago de los deudores, el convenio de pago no es más
que un contrato nominado establecido en el Código Civil Venezolano y que
debe regularse y considerarse en los términos de una transacción extrajudicial
entre dos partes, que se suscribe precisamente para prevenir un conlicto de
índole judicial. El legislador deine la transacción en el artículo 1.713 del
Código Civil en la siguiente forma:
“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recí-

procas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio
eventual”;
y como parte de su contenido debe establecerse una cláusula penal para el

deudor, la cual entrará en vigencia y será exigible en caso de su incumplimien-
to. Esta cláusula penal no es otra cosa que el incremento de la onerosidad
o del monto que deba pagarle al condominio si es que pretende burlar el
pacto suscrito. El pacto puede suscribirse mediante documento privado, sin
necesidad de autenticarlo, aunque no es descartable tal posibilidad para darle
fe pública y fecha cierta al negocio jurídico, pero en este caso, el acreedor o
su representante debe solicitarle al deudor que demuestre su condición de
propietario o mandatario de éste para suscribirlo con validez. En caso de
que las partes decidan autenticar ante una Notaría Pública este documento,
los costos que se deriven deberán ser cancelados por el deudor.
Nos han preguntado con frecuencia si es válido el convenio de pago
que suscriba una tercera persona, que sin tener la representación del deudor
desee pagar por él; o si el arrendatario de un inmueble al veriicar la condi-
143
ción de morosidad de su arrendador propietario, acude al acreedor y paga

por él. Bien, no pretendemos ni es el objeto del presente ensayo entrar a
analizar el tema especíico del pago con subrogación, que está contemplado
expresamente en el artículo 1.298 y siguientes del Código Civil Venezolano.
Invitamos a nuestros amigos lectores a estudiar más detenidamente el tema,
pero si conviene al menos, revisar la norma; veamos pues, que nos dice el
legislador al respecto; a apostamos a un breve comentario doctrinal para la
mejor comprensión y ubicación del tema. Reza el artículo 1.298 del código
ejusdem que:
“La subrogación en los derechos del acreedor a favor de un tercero

que paga, es convencional o legal”;
pero ¿qué debemos entender por el término subrogación? El Diccionario de

Derecho Usual Cabanellas en su Décima Octava Edición (Editorial Heliasta,
Buenos Aires, Argentina 1981) la deine como la:
“sustitución o colocación de una persona o cosa en lugar de otra.

Ejercicio de los derechos de otro, por reemplazo del titular. Adquisición de
ajenas obligaciones, en idéntica situación, en lugar del obligado anterior”.
Y señala la doctrina que la subrogación puede ser convencional o legal.

La primera, ocurre:
“cuando el acreedor recibe el pago de un tercero, y le transmite ex-

presamente todos sus derechos respecto a la deuda”;
y agrega este autor, que:
“tal subrogación puede ser concretada por el acreedor sin intervención

del deudor; y por éste, sin el concurso de la voluntad de aquél.
La subrogación legal:
“es la que por disposición supletoria o imperativa de la ley se produce

sin la voluntad concorde del acreedor y el deudor”.
En la legislación venezolana es el artículo 1.300 del Código ejusdem

la norma que contempla los distintos supuestos de hecho de la subrogación
legal. Vistos estos conceptos y normas expresas, sugerimos a las terceras
personas quienes pagan las deudas de condominios por el propietario de
144
un inmueble (deudor) asirse del acreedor de las constancias respectivas y

fehacientes del pago, donde se señale también la expresa subrogación del
acreedor al tiempo mismo cuando éste ocurra.
El Doctor Emilio Calvo Bacca en su obra “Código Civil Venezolano,
comentado y concordado” (Ediciones Libra, Caracas 1992, :763) nos revela
al tratar de las clases de subrogación convencional el siguiente comentario:
Clases de subrogación convencional. Comprende dos casos: 1)

Subrogación por voluntad del acreedor, llamada también en la doctrina
“Subrogación por recibo”, y está contemplada en el artículo 1.299,
en su ordinal 1ro., que dispone que la subrogación es convencional:
“Cuando el acreedor, al recibir el pago de un tercero, lo subroga en los
derechos, acciones, privilegios o hipotecas, que tiene contra el deudor,
esta subrogación debe ser expresa y hecha al mismo tiempo que el pago.
Condiciones de la subrogación por voluntad del acreedor, para su validez
se requieren: a) Es necesario el consentimiento del acreedor y del tercero
subrogado, quienes deben ser capaces. No se requiere del consentimiento
del deudor; b) Que el pago se efectúe con dinero del tercero que subroga;
c) La voluntad de subrogar debe ser expresa, aun cuando no se requiere
el empleo de solemnidad alguna; d) Debe ser simultánea con el pago,
porque de ser efectuada posteriormente, ya el crédito se ha extinguido y
no puede trasladarse al patrimonio del tercero, pero si puede efectuarse
con anterioridad a dicho pago (in de la cita).
Y aquí queremos detenernos en esta última parte del comentario del

Doctor Bacca, relativo a la necesidad de que la subrogación deber ser hecha
de forma simultánea con el pago. Ello tiene una gran lógica y en la práctica
del pago del recibo del condominio signiica que el tercero que paga la deuda
del propietario del inmueble, debe concretar la subrogación con el acreedor,
que en este caso bien pudiera ser el ente administrador (bien la propia junta
de condominio o bien la persona natural o jurídica designada por la asamblea
de propietarios como administrador del inmueble) al momento que efectúa
el pago. El ente administrador debe dar expresa constancia de la subrogación
a favor del tercero que paga y que lo sustituye en su condición de acreedor.
Si no lo hace, luego ya se ha extinguido el crédito y no puede ser traslado al
patrimonio del tercero que paga. Cuando el Doctor Bacca señala que para
la subrogación convencional no se requiere ninguna solemnidad, nos está
diciendo que no es necesaria que se haga con la intervención de ningún
funcionario público que le de fecha cierta y fe pública al negocio jurídico
de la subrogación. Al señalar que es expresa debemos entender por tal, que
no quede duda de la manifestación de la voluntad del acreedor que recibe el
pago, en este caso del ente administrador, de sustituir sus derechos a favor del
145
tercero pagador. Estamos conscientes que con estas anotaciones no agotamos

en lo más mínimo el tema, pero sí pensamos que le damos una orientación
práctica a la igura del convenio de pago como herramienta jurídica para
disminuir la mora en el condominio. Ahora bien, no queremos inalizar el
tema sin pasar por alto otra de las preguntas que hemos recibidos en nuestros
talleres: ¿cómo proceder contra el propietario moroso que ha suscrito un
convenio de pago y que habiendo pagado alguna de sus cuotas, deinitiva-
mente incumple con lo prometido en su convenio? Dos situaciones se nos
presentan aquí: a) en primer lugar, la violación del contrato de transacción da
pié a que pueda ser demandado el deudor, por cumplimiento del contrato
y que le sea aplicada la cláusula penal estipulada contractualmente. Como
se sabe, el legislador deine al contrato como ley entre parte y como una de
las fuentes principales del nacimiento de las obligaciones. El artículo 1.133
del Código Civil que desarrolla precisamente el tema de las fuentes de las
obligaciones dispone:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para cons-
tituir, reglar, transmitir, modiicar o extinguir entre ellos un vínculo
jurídico”.
y al referirse el legislador sobre los efectos de los contratos nos recuerda en

el artículo 1.159 del citado código que:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocar-
se sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
y sigue diciendo el artículo 1.160 que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente

a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que
se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Todo ello nos lleva a la conclusión que al veriicarse el incumplimiento

del convenio de pago contenido mediante el contrato de transacción sus-
crito entre el acreedor y el deudor, sin duda nacerán las obligaciones que
las partes han querido regular expresamente. Podrá entonces demandarse al
moroso para que cumpla con lo acordado en el contrato mediante el juicio
ordinario correspondiente, o mediante el proceso de arbitraje, si es que éste
ha sido expresamente acordado como medio de resolución de los conlictos
surgidos entre las partes contratantes, al momento de suscribir la transacción,
mecanismo el cual avalamos plenamente y recomendamos su utilización
para lograr mayor celeridad en la solución del conlicto; y b) además del
146
juicio pertinente relativo al incumplimiento del contrato de transacción,

sin duda alguna que procede también cualquiera de las vías judiciales de
cobro de bolívares establecidas en el Código de Procedimiento Civil, bien
sea la vía ejecutiva; el juicio ordinario; el procedimiento por intimación o
el procedimiento breve (dependiendo de la cuantía del asunto). Más abajo
comentaremos brevemente nuestra posición sobre estos procedimientos.
En los materiales anexos de este libro le sugerimos al lector un modelo
de convenio de pago o contrato de transacción para el pago de la deuda
que pueda presentar un moroso con el condominio, observando que es
sólo eso: un modelo que puede servir de orientación sin que pensemos
nunca que sea una redacción deinitiva o inmejorable. Es una ayuda para
el condominio, más nada
Nuestra experiencia utilizando los convenios de pago ha sido positiva.
Comentamos las vivencias que tuvimos en un ediicio ubicado en la urba-
nización San Martín en Caracas (Residencias Santander). Cuando fuimos
designados como administradores del inmueble había una alta morosidad
por múltiples causas; una de ellas, era la absoluta desconianza hacia la
administradora que nos antecedió en las funciones de administrador. Los
copropietarios se quejaban por el hecho de que cada vez que acudían a esa
administradora para pagar el recibo de condominio, les cobraban una alta
suma de dinero por concepto de honorarios profesionales de abogados y
poco era lo que en verdad abonaban a la deuda, creándose así un círculo
vicioso y veriicándose lo que hemos criticado en anteriores oportunidades:
los abogados no podemos constituirnos en alcabalas o peajes de los dramas
de los propietarios, mucho menos cuando éstos presentan diicultades econó-
micas, por cuanto quien sale perjudicado es la comunidad de copropietarios,
porque se le priva del lujo de caja del condominio, muchas veces por el afán
de lucro desmesurado de los abogados, que si bien es cierto que tenemos
derecho a cobrar honorarios por nuestra actividad legítima y profesional,
también lo es, que en no pocas oportunidades, los profesionales del derecho
cobran honorarios sin haber realizado ninguna actuación profesional, sino
simplemente se aprovechan de la circunstancia o relación jurídica existente
entre la administradora y una comunidad de copropietarios, y esperan como
“caimanes en boca de caño” que llegue a las oicinas de la administradora
un propietario moroso, que inmediatamente es pasado de la caja (cuyo
sistema de computación le indica que no le acepta el pago) y es remitido
al “departamento legal”, o como nosotros lo hemos denominado muchas
veces, la alcabala, o en otras palabras, el prostíbulo jurídico, donde aparece
sentado cómodamente un “comerciante del derecho” dispuesto a traicar con
los dramas humanos y a cobrarle honorarios profesionales por la recuperación
de una deuda de manos del moroso, recuperación que él en modo alguno
147
a fomentado o procurando con su actuación profesional. Si lo hubiese he-

cho, sí tendría derecho a cobrarlos, porque constituiría la culminación de
la actividad extrajudicial y profesional del abogado y así es absolutamente
justo y procedente que cobre sus honorarios, por cierto, de forma razonable.
Pero lo contrario, en la situación que narramos no ocurre otra cosa sino
la misma de un cazador esperando la oportunidad para cazar a su presa.
Esto trae consecuencias nefastas no sólo para la ya maltratada reputación
de los abogados, sino que contribuye en mucho a originar mayor mora en
el inmueble, en contra del condominio, puesto que los copropietarios se
rehúsan a ser víctimas de este macabro juego; y en verdad, a la administra-
dora inescrupulosa poco le importa que los copropietarios morosos paguen,
porque mientras ellos tienen garantizados sus honorarios administrativos
con el pago de quienes sí pagan oportunamente el condominio, sólo les
resta aprovechar su cualidad de mandatarios, su relación comercial, para
incrementar sus ganancias por la vía del cobro de honorarios profesionales
que muchas veces son injustiicados de cobrar. Hay que insistir en la di-
ferencia existente entre los honorarios profesionales y en la penalidad por
pago retardado que se pacta a favor de la administradora, en los casos de
aquellos propietarios que paguen su recibo de condominio después de la
fecha de vencimiento, caso que explicamos anteriormente.
En el caso que comentamos, los convenios de pago se suscribieron
inclusive sin el cobro de honorarios de abogados para demostrar que el
verdadero interés como administradores, no era negociar el drama econó-
mico que afecta a Venezuela en estos tiempos, donde nos aproximamos a
un régimen comunista en el país. Entendimos siempre que el abogado debe
cumplir una función de auxiliar de la justicia y siete meses después de nuestra
designación como administradores, habíamos suscrito en nombre de la Junta
de Condominio más de 35 convenios de pago y rescatado nada más por el
pago de cuotas iniciales, casi 9 millones de bolívares (viejos), y en total, la
incidencia económica de estos convenios para el condominio representaban
el rescate de un monto que superaban los 40 millones de bolívares (viejos),
que entrarían en caja una vez cumplidos todos los convenios por los moro-
sos. Eso nos demostró la utilidad de la igura y la posibilidad de acabar con
las alcabalas de los departamentos legales de las administradoras, que bien
pueden cobrar honorarios razonables por la redacción de los convenios de
pago; sólo que en nuestro caso de ejemplo, decidimos dar un plazo muerto
de seis meses para suscribirlos sin cobrar honorarios, ya que éramos además,
los administradores del inmueble.
3) Límites de la cobranza extrajudicial del ente

administrador:
Los límites estarán dados por la voluntad del deudor o propietario mo-
148
roso de pagar o no el recibo de condominio, ante el recordatorio que le hace

el administrador. Éste puede ser muy eicaz en la utilización de los distintos
medios que tiene a su disposición para recordar el pago al deudor, pero si no
logra el pago oportuno con sus gestiones, nuestra recomendación es que de
inmediato proceda a levantar un informe y lo eleve a la junta de condominio
informando de lo actuado y de la no consecución del pago. De esta forma,
trasladará a la junta de condominio una decisión muy importante, cual es
la de continuar con el cobro extrajudicial por medio de los recursos de los
abogados o bien acudir directamente a la vía judicial para atacar el patrimonio
del deudor y cobrarle los gastos comunes del condominio. Pensamos que
la vía judicial debe ser la última instancia; debe agotarse todo el recorrido
y el esfuerzo extrajuducial antes de acudir a los tribunales competentes, ya
que esta instancia siempre es mucho más costosa y lenta.
Los gastos en los cuales incurre el ente administrador en la cobranza
extrajudicial normalmente son asumidos por él en un primer momento,
como parte de su estructura de costos en la prestación de sus servicios admi-
nistrativos profesionales; los recuperará cuando su gestión tenga resultados
positivos y logre el pago del deudor. También pudiera pactar con la junta
de condominio alguna contraprestación adicional en la ejecución de su
mandato. No hay nada que lo impida legalmente y es momento de recor-
dar el artículo 1.699 del Código Civil, arriba señalado en el numeral “1”.
B) La cobranza extrajudicial del abogado:

Ya hemos adelantado algunas de nuestras posiciones sobre este tema
en el ítem 2 antes desarrollado. Sano es relexionar ahora, sobre otras de las
situaciones álgidas que se nos presentan a los abogados en nuestro trabajo
profesional, cuando asumimos la recuperación extrajudicial de una carte-
ra morosa. Es un trabajo que deja muchos sinsabores por la actitud que
muestran los morosos, quienes no se sienten comprometidos en el pago de
honorarios profesionales cuando son remitidos a un bufete de abogados por
la administradora o al departamento legal de la empresa. No pocas veces el
abogado tiene que decidir entre recibir el pago correspondiente al condo-
minio, dejando de percibir sus honorarios profesionales, ante la negativa
de los deudores; o bien no aceptar pago alguno, comprometiendo el lujo
de caja del condominio y retardando una solución al problema de la mora.
Aquí queremos compartir nuestra experiencia profesional como abo-
gados que nos encargaron en el pasado la recuperación de una cartera de
morosos en la urbanización Ciudad Casarapa ubicada en la ciudad de Gua-
renas, Estado Miranda y que nos permitió desarrollar varias estrategias que
por primera vez plasmamos en blanco y negro y sistematizamos por escrito,
con el ánimo de procurar transmitir la experiencia y si acaso la sabiduría que
dicha experiencia nos permitió y que la resumimos de la siguiente forma:
149
1) Clasiicación de la cartera de morosos: si se quiere tener éxito o pre-

tender tenerlo, el trabajo del abogado con la cartera demorada debe
ser sistematizado y sujeto a ciertos criterios que permitan el mejor
conocimiento del reto al que se enfrenta. Todos los morosos no son
iguales, ni lo son por las mismas causas; ni tampoco deben la misma
cantidad de dinero, aspecto clasiicador importante, pero no el único
que priva.
Una clasiicación puede obedecer a múltiples criterios de quien
la elabora; en el caso de la cartera de morosos en un condominio,
sugerimos los siguientes criterios clasiicadores: a) meses de mora; b)
cuantía de la deuda; c) causas de la mora. Estas pueden determinarse
mediante la comunicación directa o indirecta con el moroso; a través de
entrevistas con él o de las referencias que puedan darnos otros miembros
de la comunidad que lo conozcan, si es imposible su ubicación. La
elaboración de una encuesta puede ser de mucha utilidad para aproxi-
marse al deudor y mostrar la preocupación que él merece. El deudor
no debe ser estigmatizado ni señalado, ni mucho menos rechazado; él
es un propietario más que merece respeto y una segunda oportunidad,
siempre y cuando de prueba fehaciente e irrefutable que está dispuesto
a aceptar la superación de su estado, mediante la igura del convenio
de pago que redacte el abogado. Dentro de las causas de la mora más
comunes documentamos las siguientes:1) problemas o desconianza con
la junta de condominio o alguno de sus miembros; 2) desacuerdo por
los gastos que se hacen en el inmueble; 3) falta de rendición de cuentas
del administrador; 4) conlictos con la constructora del inmueble por
defectos de construcción; 5) deiciencia en la labor de cobranza: hay
morosos que lo son porque maniiestan que nunca les han ido a cobrar;
cuando lo cierto es que el ente administrador no puede estar persiguiendo al
propietario; éste tiene una obligación legal ineludible y no puede escudarse
en la deficiencia de las gestiones de cobro del administrador. Arriba ya nos
referimos a este tema; 6) circunstancias personales dadas por proble-
mas laborales (desempleo o poca capacidad de ingresos económicos);
de salud; o asuntos judiciales especiales (divorcio u otros que afectan
directamente el patrimonio). Estas son las causas de mora más comunes
que podemos documentar en nuestra experiencia. Hay otras que por
ser poco frecuentes no vale la pena sistematizar aquí.
Estos tres criterios clasiicadores de la mora son de utilidad y per-
miten conocer mejor la realidad de una cartera que deberá trabajar el
abogado de forma extrajudicial en el condominio.
150
2) El aspecto comunicacional con el moroso: al igual que el administrador,

el abogado debe de ponerse en contacto por cualquier medio con el
deudor para conocerlo; indagar sus causas de mora y determinar el nivel
de éxito o fracaso que pueda tener su actividad profesional con él. Esta
comunicación, resaltamos, no se agota en un solo momento. Ocurre
que un deudor puede ser evasivo en primera instancia y no por ello se
le va abandonar en su contacto. Precisamente el éxito, de la cobranza
está en hacerle ver al deudor que se está pendiente de él y por supues-
to, hay que presionarlo para convencerlo de que es más fácil, rápido,
útil y económico que pague extrajudicialmente, que lo haga de forma
judicial ante un tribunal. Y ello es verdad, como bien lo explicaremos
cuando tratemos el tema del contenido de la cobranza judicial. Ahora
bien, el contacto no debe limitarse a un solo medio comunicación,
por ejemplo, el teléfono. Este otorga una inmediatez y sobre todo,
un nivel de percepción único; excelente, que permite percibir con el
sentido auditivo las expresiones y hasta las intenciones del deudor. Nos
permite una aproximación muy importante, pero pensamos que debe
reforzarse siempre con otros medios comunicacionales que se dispongan
para un mismo in: recordarle al deudor el pago que debe hacer del
condominio, y por supuesto, de los honorarios profesionales por las
gestiones de cobranzas perfectamente demostrables. Así, las cartas con
distintos tipos y niveles de mensajes son de extraordinaria ayuda. Una
misiva personalizada con una graduación del mensaje de recordatorio
de pago, que puede ir desde un simple aviso de cobro, pasando por la
exposición de las consecuencias jurídicas que le puede acarrear la falta
de pago, hasta llegar a un ultimatum con la amenaza cierta de la acción
judicial en un término perentorio, es de gran contundencia.
Las visitas personales que haga el abogado al lugar de residencia
o de trabajo del deudor, son también un medio válido para lograr esa
comunicación que permite conocer a fondo el problema de la mora
y plantear la necesidad de una inmediata solución. Lo mismo ocurre
con las entrevistas con el moroso en el despacho del abogado. Estos
encuentros terminan normalmente con una deinición del problema;
bien concretando la irma de un convenio de pago o postergándola, por
las exigencias de ciertas condiciones que quieren imponer los deudores.
El abogado puede hacer ciertas concesiones de plazo en el pago de la
deuda, lo que no le es dado, es negociar su condonación parcial porque
entonces estaría afectando los intereses económicos del condominio y
sentando pésimos precedentes en el tratamiento del resto de los casos de
mora que existan en la comunidad de copropietarios. Esto es algo que
hay que tomar muy en cuenta.
151
Un modelo de una carta dirigida a los propietarios morosos para

exhortarlos a suscribir los convenios de pago y a modo de ultimatum,
advirtiendo del inicio de las acciones judiciales, podemos verlo en los
anexos al inal del libro.
3) ¿ Qué hacer cuando el moroso quiere pagar el condominio pero no los

honorarios profesionales del abogado?
Ya al comienzo planteábamos esta disyuntiva. Esta situación nos ocurrió
con mucha frecuencia: llegaban deudores a nuestro despacho y nos de-
cían: “¡aquí traigo para pagar exacto lo que debo, más los intereses; y no
pago honorarios de abogados!”. Nuestra posición por la situación que
se encontraba el lujo de caja del condominio de Ciudad Casarapa fue
la aceptar los pagos y de pactar con la administradora, un pago de un
porcentaje mínimo sobre el monto total recuperado que nos permitiera
cubrir nuestros costos operativos. Esta cantidad de dinero, luego se le
colocaba en la siguiente factura al deudor caprichoso, quien al superar
la mora, posteriormente sin mayores conlictos pagaba los honorarios
que se le presentaban en su recibo.
Recomendamos a los abogados que antes de aceptar una cartera de
morosos de un condominio o de una administradora, establezcan sus
condiciones de trabajo mediante una oferta de servicio suscrita entre
ambas partes, que contemplen este tipo de situaciones y otras propias
dadas por su experiencia profesional, siempre para evitar los conlictos
con quienes son nuestros clientes, para que no sean en el futuro nues-
tros demandados en procesos intimatorios de honorarios profesionales,
situación por lo demás, muy desagradable de transitar.
Sabemos de la experiencia de muchos abogados que preieren no aceptar
ninguna clase de pagos al condominio de los morosos si no les pagan
sus honorarios profesionales. Comprendemos perfectamente que los
honorarios son una cuestión sagrada para cualquier profesional, que no
son objeto de negociación; pero a veces, dejando de ganar algo, mucho
es lo que se gana, no sólo desde el punto de vista de la compensación
honoraria, sino por la eicacia en la cobranza a favor del condominio,
quien a través de su junta de condominio enaltece y valora la labor de
los abogados. A veces no y eso también hay que decirlo.
4) Reporte permanente a la Junta de Condominio o a la administradora:

sugerimos a los colegas abogados elaborar un formato que mensual-
mente recoja los aspectos fundamentales de la actividad de recuperación
de la cartera demorada, de manera tal, que las personas interesadas y
nuestros clientes estén siempre bien informados de lo que hacemos.
Este formato debe de expresar una relación exacta de los deudores que
152
pagaron; cuánto pagaron; medio de pago; fecha de pago; depósitos

efectuados por el abogado en la cuenta bancaria del condominio o
de la administradora; en in, todos los datos que permitan hacer el
seguimiento y la demostración de la actividad profesional asumida.
5) Límites de la cobranza extrajudicial del abogado: es un tema sujeto a

una gran discrecionalidad por parte del profesional del derecho, aunque
también pueden (los límites) ser impuestos por el cliente en el pacto de
servicios profesionales. Veamos: si el abogado ha venido cumpliendo
metódicamente su labor y no ha podido lograr el pago de algún deudor
o grupo de ellos, entonces deberá, en el tiempo prudencial que considere
(atendiendo a su intuición y expectativas de lograr resultados positivos)
o vencido el plazo pactado en la oferta de servicios para el tratamiento
de la mora, avisar al cliente de este infructuoso resultado y sugerir la
acciones judiciales de rigor, a lo cual, si le es pedida su intervención,
deberá ofertar sus servicios profesionales por escrito, detallando el
alcance de la actividad y los compromisos que asume con su cliente.
El abogado debe tener siempre presente que su palabra es una herra-
mienta que han de valerse otras personas para tomar decisiones en la
gerencia del condominio o de una comunidad inmobiliaria, por lo que
debe manifestarla expresa y oportunamente, motivada conforme a sus
conocimientos jurídicos y experiencia profesional del asunto que le es
planteado.
6) La estimación de los honorarios al moroso en la vía extrajudicial: como

sabemos los abogados, existe el Reglamento de Honorarios Mínimos
del Abogado, normativa vigente y de obligatoria observancia para los
profesionales del derecho. Este texto contiene una serie de parámetros
establecidos en su artículo 3, así como reglas de cálculo y tarifas para
diversas actuaciones del abogado. Por supuesto, que no todas las actua-
ciones están allí comprendidas y sería ilógico que lo estuvieran, dada
la diversidad de actuaciones profesionales que hacemos los abogados
en el patrocinio de los intereses de nuestros clientes. A este reglamento
se le pueden criticar muchas cosas tanto de forma, como de fondo.
Posiblemente, si nos tocara diseñar uno, fuéramos más precisos en su
estructura y abarcaríamos una mayor gama de actividades en las que
participamos los abogados en estos tiempos. Su estructura no ha sido
modiicada por la Federación de Colegios de Abogados y sólo se ha
atendido periódicamente a la modiicación tarifaria de las actuaciones
profesionales. Pero en todo caso, no es nuestra intención aquí ir más
allá de esta mera y sencilla crítica con relación a su estructura de con-
tenido. Sí nos parece de utilidad en cualquier profesión la existencia
153
de este tipo de normativa, puesto que intenta establecer reglas claras

tanto para los abogados como para nuestros clientes; que nos dicen a
qué podemos atenernos desde el punto de vista pecuniario al momento
de contratar los servicios profesionales del abogado.
Con relación a la recuperación de una deuda de un moroso el abo-
gado puede basarse en lo que establece el artículo 11 (Correspondencia
y gestiones) que señala:
“a) La redacción de cartas, notas, cobros y otros de naturaleza similar

causarán honorarios mínimos de 3,5 Unidades Tributarias, b) Toda ges-
tión en juzgados y oicinas públicas o privadas con el objeto de obtener
datos e informaciones, causará honorarios mínimos de 4 U.T. Parágrafo
Primero: S las gestiones se efectuaren fuera del lugar del domicilio del
abogado, los honorarios serán incrementados en 08 U.T. y el cliente
pagará los viáticos. El transporte, alojamiento y la alimentación serán
elegidos por el abogado. Parágrafo Segundo: Si se obtiene el pago de la
suma adeudada, mediante los procedimientos previstos, sin necesidad
de otras gestiones, se cobrará además el veinte por ciento (20%) sobre la
cantidad cuya cancelación se logre” (in de la norma).
Vale la pena que analicemos la norma y hagamos un ejercicio al respecto.

Esta disposición es la que debe tomar muy en cuenta todo abogado cuando
realiza la actividad de recuperación extrajudicial, puesto que sus actuaciones
se enmarcan en ella. Pero no debe ser considerada de forma aislada; hay otra
norma que debe ser concordada con esta y es la contenida en el artículo 3
del Reglamento de Honorarios Mínimos que establece además que:
“Para la estimación de honorarios superiores a los establecidos en

este Reglamento, los abogados deberán tomar en consideración: a) la
importancia de los servicios; b) la cuantía del asunto; c) el éxito obtenido
del caso; d) la novedad o diicultad de los problemas jurídicos discutidos;
e) su experiencia o reputación; f ) la situación económica del cliente; g)
la posibilidad de que el abogado quede impedido de patrocinar otros
asuntos; h) si los servicios son eventuales, ijos o permanentes; i) la
responsabilidad que deriva para el abogado en relación con el asunto;
j) el tiempo requerido; k) el grado de participación en el estudio, plan-
teamiento y desarrollo del asunto; l) si el abogado ha procedido como
consejero del cliente o como apoderado; m) el lugar de la prestación
de los servicios según sea el domicilio del abogado o fuera de él; y n) el
índice inlacionario de acuerdo a los indicadores del Banco Central de
Venezuela.” (in de la norma).
154
Quisimos traer a colación estas dos normas para realizar los siguientes
comentarios que consideramos prudentes, a in de contextualizar mucho
más la interpretación que de ellas deba hacerse y sobre todo, resaltar y valorar
más la actuación de los profesionales del derecho. Comenzamos analizando
el Parágrafo Segundo del artículo 11 del Reglamento: hace mención a una
actividad “mediante los procedimientos previstos” pero en verdad, no dice cuáles
son esos procedimientos. Pareciera que el legislador de la materia los da por
conocido por el lector y en una futura revisión de la norma, propondríamos
que se señalaran claramente cuáles son esos procedimientos previstos para
obtener el pago de una suma adeuda. Bien pudieran establecerse los medios
de contacto comunicacional del abogado con el deudor que arriba hemos
señalado como tales procedimientos a qué quiso referirse el legislador gremial.
Cabe destacar, que los “procedimientos previstos” que pudieran sintetizarse
algunos en las gestiones a las que se hacen referencia en los literales “a” y
“b” del artículo 11, por sí sólo causan honorarios profesionales y a ello hay
que sumarle el porcentaje, que como “mínimo”, se establece en un 20%
del monto total de la deuda recuperada. Y hacemos énfasis que se trata de
un porcentaje y de unidades tributarias mínimas, puesto que al concordar
esta norma con el artículo 3, antes citado, se comprende que el abogado
puede asirse de otros parámetros para establecer honorarios profesionales
superiores; como por ejemplo y nos interesa destacar aquí, los contemplados
en los literales: “b”; “c”; “e”; “f ”, y “n”. Estos parámetros obedecen a criterios
económicos (“b”; “f ”; y “n”); otros de índole personal como es la fama del
abogado en su gremio y su experiencia en el área (“e”); y la oportunidad o
tiempo de resolución del caso (“c”).
Pongamos el siguiente ejemplo para mejor comprensión del lector
sobre este punto: supongamos que el sujeto “A” le debe Bs.F. 10.000,00
al condominio (sin calcular la indexación o corrección monetaria de dicho
monto) y luego de realizadas las gestiones del abogado que consistieron en:
a) redacción de dos cartas procurando el pago;
b) una visita a las residencias del deudor que queda fuera del domicilio del
abogado a unos 400 kilómetros de distancia para determinar la causa
de la mora y exhortar al pago de la deuda;
c) atención del deudor en las oicinas del abogado y
d) redacción del convenio de pago correspondiente. Supongamos que
luego de todas estas gestiones el abogado logra un pago de Bs.F.
7.500,00 mediante el convenio de pago. En total, son cuatro activi-
dades profesionales perfectamente determinadas por el Reglamento
de Honorarios Mínimos. Procedamos ahora a su cálculo de acuerdo
a las tarifas consideradas como mínimas por el legislador gremial: así
tenemos que: por la redacción de cada carta el abogado cobrará Bs.F.
155
45,00 (costo de la unidad tributaria a la fecha de redactar este mate-

rial de apoyo) por 3,5 = Bs.F. 157,50, por dos cartas, obtenemos un
monto de Bs.F. 315,00 por la actividad “a”; luego, al realizar una visita
al deudor en sus residencias fuera de su domicilio el abogado puede
cobrar 8,5 UT, y realizado el cálculo tenemos: Bs.F. 382,50; si además
se le atendió al deudor en las oicinas del abogado habría que aplicar lo
dispuesto en al artículo 10 sobre las consultas, que en este caso sería de
3,5 UT, equivalentes a Bs.F. 157,50 y si a ello le sumamos el porcentaje
indicado en el parágrafo segundo del artículo 11, a los Bs.F. 7.500,00
efectivamente recuperados y cancelados en su oicina por su gestión,
ello causará honorarios profesionales por la suma de Bs.F. 1.500,00; ello
sin contra que los honorarios profesionales por redactar el convenio de
pago por Bs.F. 2.500,00 causa honorarios mínimos equivalentes a 3,5
U.T. según lo establecido en el literal “a” del artículo 4 del Reglamento,
es decir, la suma de Bs.F. 157,50 para esta fecha (mayo de 2009). Hecha
la sumatoria de los honorarios mínimos arrojados por la aplicación de
las tarifas, obtenemos que el abogado puede cobrar no menos de Bs.F.
2.512,50; esta cantidad, sin sumarle lo que resultase de la aplicación del
Parágrafo Primero del artículo 11, relativo a costo de alojamiento, trans-
porte y alimentación; vale decir, que la distancia donde reside el deudor
de nuestro ejemplo, es más o menos la equivalente a la existente entre
las ciudades de Caracas y Barquisimeto: supongamos que el abogado
viaja a esa ciudad por avión, lo que signiica que el pasaje ida y vuelta
son más de Bs.F. 900,00 en la actualidad; y que se alojó en un hotel
de cuatro estrellas, lo que representa hoy día aproximadamente Bs.F.
400,00 la noche; y gastó Bs.F. 1500,00 en alimentos; esto nos da una
cantidad por tales conceptos de Bs.F. 1.450,00, que sumados a la cifra
anteriormente considerada de Bs.F. 2.512,50, nos daría un gran total
de Bs.F. 3.962,50 por la actividad profesional del abogado, teniendo
en cuenta que estos son los honorarios mínimos y que el abogado no
puede cobrar menos de esa cantidad, por cuanto se lo prohíbe expre-
samente el artículo 2 del Reglamento cuando dice: “Ningún abogado
podrá percibir honorarios inferiores a los establecidos en este Reglamento”
y que si lo hace, puede ser objeto de sanciones disciplinarias por ser
considerado como infractor a tenor de lo dispuesto en el artículo 34
del Reglamento que reza:
“Se considerarán infractores de las normas de disciplina y ética

profesional, a los abogados que incumplan las disposiciones de este
Reglamento y en consecuencia de les aplicarán las sanciones a que haya
lugar, incluyendo los funcionarios indicados en el Parágrafo Tercero del
156
Artículo 29 de este Reglamento”.
En síntesis, si el abogado cobra los Bs.F. 10.000,00 tiene derecho a

percibir Bs.F. 3.962,50 dados los supuestos de hecho de nuestro ejemplo,
lo que representa un 39,62% superior del monto total de la deuda. Sobran
los comentarios.
g) ¿Los abogados morosos deben pagar honorarios profesionales a sus

colegas recuperadores de su deuda? A tenor de lo dispuesto en el artículo
31 del Reglamento ejusdem, los abogados están exonerados del pago
que en él se establece. Incumplir con esta disposición puede poner al
colega abogado como infractor, a la luz del artículo 34 antes citado.
Sugerimos a los abogados deudores que cuando acudan al llamado de
los colegas para recuperar sus deudas a favor de un condominio u otro
caso, consignen copia de sus credenciales que lo acreditan como aboga-
do de la República y muestren sus documentos originales, incluyendo
su Cédula de Identidad. También muchos, son los vivos, que para
evitar pagar los honorarios legítimamente causados por los despachos
de abogados, dicen simplemente que son abogados pero no acreditan
su condición de tal.
C. Breve referencia a la cobranza judicial en el condominio:
1) Ubicación general del tema: la cobranza judicial en un condominio

o comunidad ordinaria es la etapa compulsiva en la que se acciona
contra el deudor y ante los órganos jurisdiccionales competentes, para
lograr una sentencia condenatoria que permita atacar su patrimonio,
para que responda de las obligaciones que como propietario tiene ante
el resto de la comunidad. Sugerimos el tránsito de la vía judicial, una
vez que de forma indubitable haya fallado la vía extrajudicial en sus dos
ámbitos anteriormente señalados; ésta debe ser siempre la última opción,
puesto que si bien es cierto que se puede obviar el tener que esperar
por los resultados de la actividad de cobro extrajudicial, también lo es
que la acción judicial es un factor que predispone las conductas de todos
los copropietarios en el condominio o comunidad. Tanto el demandado
se radicaliza en su postura de no pago por sentirse incomprendido y
rechazado, por no habérsele dado una segunda oportunidad; como el
resto de la comunidad se siente ofendida por el moroso por tener que
inanciar los costos de una acción judicial para obligarlo a pagar, cuando
ello no debería de ocurrir.
Acudir a la vía judicial de una vez sin transitar la vía extrajudi-
cial, puede generar incluso violencia entre los copropietarios. Hemos
157
conocido muchos casos donde la parte demandada, el moroso, toma

acciones retaliativas contra los miembros de la junta de condominio por
haber autorizado o bien al administrador, o directamente a un abogado,
para actuar judicialmente contra él. Contra la violencia y la venganza
privada no existe vacuna alguna ni modo de prevenirla. Nosotros les
recomendamos a las juntas de condominios que esa decisión de ejercer
la acción de cobro judicial sea avalada por una reunión extraordinaria de
la asamblea de propietarios del condominio, como forma de escudarse
de alguna manera en la decisión de la mayoría y apostar al concepto
del control social de la comunidad de copropietarios sobre el moroso
y futuro demandado. Así, la asamblea de propietarios le girará una
instrucción expresa a la junta de condominio para que autorice las co-
rrespondientes acciones judiciales, de conformidad con lo establecido
en el artículo 20, literal “e” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.
Queremos observar que desde el punto de vista jurídico no es necesario
que la asamblea autorice a la junta de condominio para tomar una
decisión en este sentido, ya que como se deriva expresamente de la
norma transcrita, es la ley la que le otorga esa facultad directamente a
las juntas de condominios.
2) De la representación judicial de los intereses comunitarios en el

condominio: ¿Puede la junta de condominio nombrar a sus abogados
apoderados sin necesidad de autorizar previamente al administrador, para
que éste a su vez otorgue los poderes a los abogados que él seleccione? Este
ha sido uno de los temas que muchas administradoras y juntas de con-
dominio, a nuestro criterio, mal entienden, cuando señalan que quien
le otorga los poderes a los abogados, es el administrador previamente
habilitado por la junta de condominio para ello. Consideramos que
esta postura es absolutamente limitativa del desarrollo de la voluntad
de la comunidad de copropietarios legalmente representada por la junta
de condominio. Aquel viejo adagio según el cual, quien puede lo más
puede lo menos, pareciera tener perfecta cabida en este punto. Pero es
que desde el punto de vista jurídico no existe en le Ley de Propiedad
Horizontal ninguna prohibición especial que se le imponga a la junta
de condominio, para que ella nombre a los abogados de su conianza.
Además, el administrador es un mandatario al igual que la junta de
condominio y pudiera darse el caso que la selección de su abogado no
tenga el visto bueno o la aprobación de la junta de condominio, quien
en deinitiva es quien autorizará el pago de los honorarios profesionales
de los abogados. ¿Autorizaría la junta de condominio el pago de ho-
norarios de un abogado que no le es de su conianza? Caso contrario,
158
pensamos, se estaría estableciendo una peligrosa discriminación entre

dos mandatarios como lo son la junta de condominio, cuyo mandante
es la asamblea de propietarios y el administrador, cuyo mandante es
también la asamblea de propietarios pero representada legalmente por
la junta de condominio; en consecuencia no puede el administrador
coartar el libre desenvolvimiento de la personalidad de cada uno de los
miembros principales de la junta de condominio, que bien pudieran
designar a un abogado directamente por voluntad del ente colegiado,
o también, siguiendo las precisas instrucciones de la propia asamblea
de propietarios. En todo caso, al no existir prohibición expresa en la
ley especial que rige la materia, puede entonces la junta de condomi-
nio designar a los abogados de su conianza, sin necesidad de que el
administrador lo haga previa su habilitación especial para ello. Así, se
resguardarían los artículos 19, 20 y 21 constitucionales, normas que
prohíben la discriminación entre los ciudadanos y que garantizan el
libre desenvolvimiento de la personalidad de éstos y su igualdad ante
la ley.
Una interpretación distinta a ésta pudiera pecar de ser muy restrictiva
e insistimos, a nuestro juicio, se violaría la plena capacidad jurídica de
decisión de la junta de condominio en su condición de representante
del máximo órgano de decisión de la comunidad, cual es la asamblea
de propietarios.
3) ¿Cómo se toma la decisión en la junta de condominio para deman-

dar a un propietario moroso? Debe cumplirse con la formalidad
establecida por el artículo 20, literal “e”, en el sentido de realizar una
reunión de la junta de condominio y dejar asentada su decisión en el
Libro de Actas de la Junta de Condominio de demandar a tal o cuales
presuntos propietarios morosos. Señalamos también que la decisión no
debe necesariamente ser tomada por unanimidad de sus miembros, es
decir, por todos los miembros principales de la Junta; puede ser toma-
da por mayoría simple, ratiicando así el carácter colegiado que tiene
este órgano comunitario. Se trata de un requisito que posteriormente
debe ser presentado ante la Notaría Pública llevando el poderdante:
el miembro principal de la junta autorizado por ella a ese despacho
público, el correspondiente original del libro en comento, pidiéndole
al Notario Público que en la nota de autenticación correspondiente,
deje expresa constancia de haber tenido a su vista la acta original donde
reposa la autorización dada por la Junta, así como del acta de libro de
actas de la asamblea de propietarios donde consta la designación de sus
miembros, ello, para evitar que iniciado el juicio la parte demandada
159
alegue la cuestión previa tercera señalada en el artículo 346 del Código

de Procedimiento Civil que versa entre sus supuestos de hecho sobre
el poder que no esté otorgado en forma legal o insuiciente, en con-
cordancia con lo señalado por el artículo 155 del dicho Código que le
impone al otorgante del poder, la obligación de exhibir al funcionario
público competente, “los documentos auténticos, gacetas, libros o registros
que acrediten la representación que ejerce” y al funcionario que autorice
el acto de autenticación le establece la obligación de “hacer constar en
la nota respectiva, los documentos, gajes, libros o registros de le han sido
exhibidos, con expresión de sus fechas, origen, procedencia y demás datos que
concurran a identificarlos, si adelantar ninguna apreciación o interpretación
jurídica de los mismos”. Esta es una norma de vital importancia que hay
que considerar al momento del otorgamiento del poder por parte de
la junta de condominio. En el Anexo, presentamos un modelo de la
Junta de Condominio para autorizar las demandas contra los morosos.
4) Documentos a presentar con el libelo de la demanda: sea cual sea la vía

procedimental que se elija para accionar contra un propietario moroso,
la demanda deberá estar acompaña de los siguientes recaudos:
● el poder otorgado en la forma anteriormente señalada por la Junta de
Condominio;
● presentación a “efectum videndi” del libro de actas de la asamblea de
propietarios donde consta la designación de la junta de condominio
por parte de la asamblea de propietarios;
● al mismo efecto, deberá presentarse y consignarse el acta de la junta de
condominio donde se decidió otorgar el poder y proceder a demandar
al propietario moroso;
● los títulos ejecutivos originales (recibos de condominio y no los avisos de
cobro, excepción hecha en el caso de que los recibos orginales se encuentren en
poder de otra administradora, caso en el cual puede sustentarse la demanda
con los avisos de cobro, pero en el período probatorio deberá promoverse la
prueba de exhibición del documento original, así como el testimonio del
representante legal del administrador o éste mismo, para que ratifique que
él ha sido quien los ha elaborado, según lo dispone el Código de Procedi-
miento Civil para la prueba de exhibición de documentos) donde consta
la expresión de todos los gastos comunes que se le reclaman al deudo;
y
● copia certiicada del documento de propiedad del deudor. Con relación
a este último requisito indicamos que el abogado antes de demandar
debe convertirse en una especie de investigador privado que tiene la
obligación de cerciorarse en la oicina de Registro Inmobiliario del
160
inmueble, quien es efectivamente el legítimo propietario del inmueble,

puesto que muchas veces los recibos emitidos por el administrador
no coinciden con la identidad del verdadero propietario, ello ocurre
porque los inmuebles son objetos de tradiciones y no le informa al ente
administrador la identidad de los nuevos propietarios. Si se demanda a
quien no es el propietario puede causarle perjuicios a la comunidad de
copropietarios por haber llevado a juicio a quien no tenía la cualidad
de deudor.
Siendo el poder el instrumento principal que habilita al abogado
designado por la Junta de Condominio o por el ente administrador
para ejercer la representación legal de los intereses de la comunidad de
copropietarios, nos permitimos sugerir un modelo para consideración
de los lectores. Ver anexo página XXXX.
5) Procedimientos judiciales a considerar para cobrarle al moroso: no

pretendemos aquí dictar una cátedra de derecho procesal civil sobre cada
uno de los juicios o tipos de acciones judiciales que pueden escogerse
para accionar contra un propietario moroso con el condominio. De
hecho, existen cuatro acciones judiciales por excelencia consideradas por
los abogados para tales ines, son ellas: a) el juicio ordinario por cobro
de bolívares; b) el proceso por intimación contemplado en el artículo
640 del CPC; c) el juicio de cobro de bolívares por la vía ejecutiva,
señalado en el artículo 630 del citado Código y d) el juicio breve,
dependiendo de la cuantía de la demanda (normalmente para cuantía
menores) que se comprende en el artículo 881 del mismo código. No
existe un juicio que sea mejor o peor; sencillamente son distintas vías
que diseñó el legislador procesal y cada una tiene sus condiciones.
Particularmente, en nuestra experiencia profesional hemos transitado
tanto la vía ejecutiva como el proceso intimatorio, ambas con resultados
bastantes aceptables. En la vía ejecutiva, se permite atacar el patrimo-
nio del deudor mediante el embargo ejecutivo del bien inmueble, al
momento de ser admitida la demanda; inclusive, se puede elaborar
hasta el cartel de remate en el cuaderno de medidas, a la espera de la
sentencia deinitiva de la instancia.
Con relación al procedimiento por intimación, lo practicamos mucho
en Ciudad Casarapa, en donde se le solicitaba al tribunal la medida
de secuestro de bienes muebles del deudor en los apartamentos de los
propietarios morosos. Esta medida cautelar causaba gran conmoción en
la comunidad de copropietarios, y siempre que se practicó se llegaron a
los convenios de pago en el tribunal, pactos que los deudores cumplían
a cabalidad; y se producía de inmediato, un efecto intimidatorio donde
161
otros propietarios que estaban en mora, procedían a pagar sus deudas

o a suscribir los convenios de pago con la administradora. Esto nos
demostró que los propietarios demandados, en su gran mayoría eran
morosos caprichosos; que sí tenían con que pagar el recibo de gastos
comunes y que nunca se justiicó que presentaran una mora entre 55 y
80 meses. El deudor demandado, caprichoso, el zángano o vivo criollo,
siempre espera el último momento y la máxima presión para pagar;
sólo que llegado el momento de pagar, le resulta mucho más costoso.
En la actualidad estamos patrocinando algunas causas de cobro de
bolívares por la vía ejecutiva donde practicamos los embargos ejecuti-
vos contra el deudor, a través de los Tribunales Ejecutores de Medidas
comisionados por el juez de la causa, e inmediatamente recibida las
actuaciones del juez ejecutor, si el deudor demandado continua ocu-
pando el inmueble que ha sido objeto del embargo ejecutivo, se le
solicita al Tribunal de la causa que de conformidad con lo establecido
en el artículo 537 del Código de Procedimiento Civil, ije la cantidad
de dinero que debe pagar para continuar ocupando el inmueble; y en
caso de que no lo haga, puede exigírsele la desocupación hasta con el
uso de la fuerza pública. Veamos como reza textualmente esta norma:
“Si el ejecutado ocupare el inmueble, el Tribunal ijará la cantidad que

debe pagar éste para continuar ocupándolo hasta el remate, ajustándose
en lo posible a las disposiciones sobre regulación de alquileres. Los pagos
se efectuarán por mensualidades anticipadas y en caso de incumplimiento
el Tribunal ordenará la desocupación del inmueble y la llevará a cabo,
utilizando para ello la fuerza pública si fuere necesario”
6) Un modelo de demanda para el cobro de bolívares por la vía ejecutiva:

queremos inalizar este breve ensayo proponiendo a nuestros lectores
un modelo de la acción judicial por la vía ejecutiva que bastante bue-
nos resultados nos ha proporcionado. Advertimos que no tenemos la
verdad en la mano y la redacción propuesta pudiera ser perfeccionada
por cualquier colega acucioso en el tema. Aspiramos simplemente, ser
fuente de inspiración para que ello ocurra.
162
163
TEMA 6
¿Administradoras víctimas de las
Juntas de Condominio?
166
A) Marco del tema y necesidad de abarcarlo:
Nuestra experiencia reciente pasada como administradores inmobiliarios

nos ha permitido evaluar este tema de manera profunda. Hemos tratado con
muchas Juntas de Condominio, unas integradas por miembros con un alto
contenido ético y moral lo que ha permitido una excelente relación comercial
y un aprendizaje mutuo y sobre todo, solventar situaciones que siempre se
presentan en la administración de un inmueble, y otras, no tan santas ni
maduras y sí viciadas, que asumen al condominio como una manera de
vivir y de satisfacer ansias de poder y de privilegios en la vida comunitaria,
que terminan chocando con los principios o políticas administrativas de
quienes no nos prestamos a vagabunderías o a ilícitos, que perjudican a la
comunidad de copropietarios especialmente. Pues bien, ese tipo de Juntas
“caprichosas” son las que más frecuentemente le traen inconvenientes y
perjuicios económicos al condominio y la experiencia resulta que, cuando
el administrador decide “enfrentarlas” o “frenarlas”, se producen roces que
terminan predisponiéndolas a realizar conductas sistemáticas y fraudulentas,
que ponen en riesgo el mandato de administración dado al administrador
por la Asamblea de Propietarios y en deinitiva, atentando contra la propia
estructura de costos de la administradora. Es por ello, que consideramos
útil ordenar y desarrollar algunas ideas sobre el tema, para que quienes
se quieran iniciar como administradores de inmuebles, especialmente de
condominios, conozcan las conductas de sus clientes y eviten “hasta donde
sea posible”, los daños al patrimonio de su compañía.
Cierto es, que las conductas dolosas de terceras personas son imposibles
de saber cuando van a ocurrir. Pueden prevenirse como ocurre con el delito y
de allí, que estas líneas buscan establecer una estrategia de protección contra
la victimización de las empresas administradoras. Quizás, la transparencia
de gestión demostrada de forma constante a los administrados y el uso del
concepto del “control social” de la propia comunidad sobre la Junta de Con-
dominio, sean maneras reales y bastantes efectivas para lograr disminuir la
potencialidad de víctimas de una administradora en su gestión. Herramienta
167
Tema 6: ¿Administradoras víctimas de las Juntas de Condominios?
esencial y vital para esto, es la comunicación en todas sus manifestaciones

que haga la administradora de su actividad, ante los administrados, siempre
con base a la razón y al ordenamiento jurídico que rige la propiedad hori-
zontal o a un tema en particular que deba conocer en su actividad diaria.
B) Delimitación del concepto de “administradora víctima”:
Partimos entonces de la deinición del concepto de “víctima” para que

el lector tenga la total certeza de quien y cuando puede ser y denominarse
como tal. Veamos la acepción del término “víctima” para comprender mejor
nuestra intención al tratar este tema, y es:
“Persona que padece daño por culpa ajena o causa fortuita”1; y por
daño entendemos “como el efecto de dañar”, vale decir, “causar detrimento,
perjuicio, menoscabo, dolor o molestia. Maltratar o echar a perder algo”2.
Obsérvese aquí, que nos estamos reiriendo a conductas dolosas o inten-

cionales con la pretensión de la lograr un daño, echar a perder algo dentro
del patrimonio de la administradora, bien de índole material, económico
o moral (que apuntan hacia la reputación de la empresa). Esas conductas
sufridas por la administradora pueden constituir o no delitos y por ello,
consideramos prudente que ahora nos adentremos en lo que la criminología
señala como víctima. El Profesor Juan Manuel Mayorca nos dice al respecto:
...“víctima es toda persona natural o jurídica, que directamente recibe

el impacto del daño delictual”3.
Continua Mayorca:
“De la deinición anterior es importante tener varios datos con abso-

luta claridad: a) la víctima puede ser cualquier tipo de persona, es decir:
naturales o jurídicas, de derecho Público o Privado; b) Sin embargo,
debe tener esa condición, de acuerdo a las normas jurídicas que regulen
la materia en cada país; c) Debe haber una conducta delictiva (dolosa o
culposa) para que se produzca el proceso de victimización. Es irrelevante
para la criminología el sujeto que padece un daño, producto de una fuerza
1. Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Segunda Edición.

2. Diccionario idem up supra.
3. Juan Manuel Mayorca, Nueva Criminología, volumen 3, págs. 216-218, editado en 1985 por la
Universidad Central de Venezuela, Facultad de Ciencias Jurídica y Políticas.
168
mayor o de un simple caso fortuito; d) La condición indispensable para

que pueda hablarse de víctima, es la recepción directa del impacto del
daño y no quien deba responder jurídicamente del mismo”....
No vamos a entrar aquí en mayores profundidades de la ciencia de

la criminología, pero sí vale la pena resaltar que en no pocas ocasiones se
presentan conductas por partes de miembros de juntas de condominios que
pudieran considerarse “tipos delictivos” o “tipos penales” sancionados por
el legislador penal. Más adelante, veremos un caso que conocimos como
administradores en un conjunto residencial de una pujante ciudad miran-
dina, aledaña a la ciudad de Caracas, para analizar algunos aspectos y con
la inalidad de que sirva de ejemplo para nuestros colegas administradores y
amigos de las juntas de condominios y así evitar las conductas desviadas, que
terminan poniendo en riesgo los intereses de la comunidad de copropietarios.
De la deinición arriba enuncia, la “administradora víctima” no es más que
una persona jurídica (de derecho privado) que en el ejercicio de su mandato
de administración (contrato nominado que regula la relación comercial con
la comunidad, donde se establecen las responsabilidades delas partes) sobre
un inmueble, sufre una conducta dolosa (intencional) o culposa de parte de
alguno de los miembros de la junta de condominio (aunque también pudiera
ser de parte de cualquiera de los administrados del inmueble, vale decir, un
copropietario) que da inicio al proceso de victimización que le genera un daño
directo. Si el daño no lo sufre la administradora directamente, entonces no
estamos ante el proceso que la deine como víctima. Ese daño que frecuen-
temente sufren las administradoras podemos clasiicarlos de varias formas y
normalmente es un daño patrimonial o económico, aunque también, como
veremos, puede ser moral e inclusive, hasta personal, ya no a la empresa,
pero sí a cualquiera de sus miembros y es aquí donde podemos hablar de
un “doble” proceso de victimización: el que eventualmente puede recibir
propiamente dicho la empresa y que se puede calcular patrimonialmente;
y el sufrido personalmente por sus trabajadores, bien en su integridad física
o de sus bienes o de ambos.
C) Tipos de daños sufridos:
Como dijimos anteriormente, podemos hacer una clasiicación de los

daños sufridos por la administradora.
1) Daños económicos o patrimoniales: son aquellos que se perjudican

y restan el activo del patrimonio de la administradora víctima por
169
las conductas directas, ejecutadas dolosas o culposamente por parte

de los miembros de la Junta de Condominio, o de cualquiera de los
copropietarios del inmueble administrado por ella. Pero ¿cómo puede
una administradora verse perjudicada económicamente en su activo
patrimonial en el ejercicio de un mandato? Por ejemplo, cuando a la
administradora le son sustraídos con dolo o culpa los títulos ejecutivos o
recibos de condominios por ella elaborados por alguno de los miembros
de la Junta de Condominio o cualquier propietario, bien de la oicina
de condominio o bien con violencia, de manos del personal que los
custodia y siendo llevados a un lugar distinto y desconocido, ello hace
imposible realizar una labor de cobranza efectiva, sana y transparente,
exponiendo a la administradora a verse imposibilitada de cumplir por
hechos de un tercero con su mandato y por supuesto, de cobrar sus
honorarios profesionales por el trabajo realizado dado por la elaboración
de las facturas de condominio que tiene que inanciar en horas de su
personal dedicado a tales tareas. Este tipo de caso lo evidenciamos en la
ciudad de Guatire, Estado Miranda, en el conjunto residencial “Lomas
Altas”4, en el Sector El Ingenio, donde nuestra administradora, una
vez que elaboró los recibos de condominios, los cuales reposaban en la
oicina de condominio del inmueble bajo la custodia y manejo de una
asistente administrativo empleada del conjunto, bajo la orientación
nuestra, fue abordada en forma poco amistosa por un sujeto copropieta-
rio quien le retiró en su presencia, todos los recibos de condominio que
habían sido elaborados por la administradora anterior y por la nuestra,
dejando al conjunto sin ingresos económicos y a la administradora sin
poder ejercer la recaudación a la que legalmente está obligada.
En este caso, el sujeto fue más allá del hecho: publicó una convo-
catoria en la prensa para llamar a la elección de una nueva junta de
condominios y de ipso facto, pretendió revocarnos el mandato y ejercer
junto a otros vecinos, la administración ilegal del inmueble. Evidente-
mente, ello provocó una reacción inmediata en la comunidad: la gran
mayoría de los propietarios se abstuvo de pagar los gastos comunes
porque estaban confundidos y no querían “pagar mal”, aunque hubo
varios propietarios que sí pagaron de buena fe a quien de facto, poseía
los recibos y los daba como cancelados. Nuestra administradora tenía
clara la situación legal: se trataba de un hurto de los recibos de condo-
minio y era un hecho que de oicio debía ser perseguido por la Fiscalía
del Ministerio Público. La respuesta de las autoridades fue poco menos
4. Hemos cambiado el nombre de la urbanización para evitar herir cualquier susceptibilidad de

personas.
170
que vergonzosa y no queremos aquí caliicarla, pero dejó mucho que

desear. No pudimos cobrar nuestros honorarios profesionales y peor
aún, hubo un período donde nuestros comunicados a los propietarios
informando la situación, eran contestados por el grupo de asalto del
condominio, generándose una especie de “guerra comunicacional”.
Insistimos en hacer valer la legalidad de nuestro nombramiento como
administradores y ejercimos los actos de administración, hasta tanto no
se nos revocara el mandato por la Asamblea de Propietarios. La Presi-
denta de la Junta de Condominio irmaba en la cuenta del condominio
junto a nosotros y pudimos realizar varios pagos mientras hubo recursos
económicos. Pero el asalto y toma de la oicina de condominio junto
a todos los efectos duró tres meses, hasta que el líder de esta actitud
rebelde e ilegal, por decir lo menos, se topó con la realidad de que no
estaba recaudando lo suiciente; los propietarios que habían pagado
exigían la imputación de sus pagos a sus cuentas mediante los recibos
de la administradora, y nuestra empresa, no podía avalar recaudaciones
que no hubiera hecho bajo su estricta supervisión y vigilancia; en con-
secuencia, pasó lo que tenía que pasar: el copropietario líder y rebelde
de la toma por asalto del condominio se fue del inmueble, vendió su
propiedad y la comunidad quedó ensartada con una serie de deudas,
es decir, que de acuerdo a nuestro concepto de víctima, sufrió un daño
directo al igual que la administradora, quien no sólo laboró si recibir su
pago, sino que para darle paso a una solución deinitiva a la comunidad,
sufrió la pérdida del cliente por el descrédito al que por varios meses
se vio sometida, dado que los propietarios tomaron la decisión de no
pagar tampoco los recibos por ella producidos.
La situación se resolvió inalmente, por cuanto como adminis-
tradores decidimos: a) contactar a la administradora que nos había
antecedido en nuestro mandato para que reelaborara todos los recibos
de condominio que estaban pendientes al cobro, antes de la sustracción
ilegal hecha por un copropietario en este caso; b) reelaborar nuestros
recibos de condominio y la data de cuentas por cobrar; c) convocar
a una Asamblea de Propietarios donde renunciábamos al poder; y d)
llegar a un acuerdo de pago de nuestros honorarios profesionales. Así,
se nombró una nueva Junta de Condominio a quien le entregamos
toda la data contable y administrativa del inmueble y luego de algunos
meses, logramos recuperar parcialmente nuestros honorarios, no sin
antes sufrir el daño económico. Este daño no sólo debe calcularse por
los honorarios profesionales que no han pagado en un tiempo deter-
minado, sino en el monto que se dejaron de cobrar hasta la extinción
natural del mandato, que en principio es de un año ijo, conforme a
171
lo señalado en el artículo 19 dela Ley de Propiedad Horizontal.

No queremos concluir este caso sin hacer mención especial al uso
del “control social” que propiciamos para que la gran mayoría de los
copropietarios honestos que habitan ese conjunto residencial, lograran
reestablecer el orden jurídico infringido, con la orientación legal y admi-
nistrativa que nuestra empresa se empeñó en darles a esa comunidad. El
control social consistió en la motivación que logramos de la gran mayo-
ría de los propietarios para elegir una nueva Junta de Condominio que
se apegara al documento de condominio y especialmente, presionara
y le pidiera cuentas a quienes de facto ejercieron la administración sin
importarles las más elementales normas de rendición de cuentas y trans-
parencia de gestión. Los comunicados entregados mediante panletos a
cada inmueble provocaron un llamado de alerta y una reacción de los
propietarios, que no estaban dispuestos a permitir un deterioro de su
nivel de vida por el capricho de unos pocos propietarios desadaptados
que terminaron dilapidando el dinero y quienes se fueron sin rendir
cuentas. Ello hace concluir, que cuando una comunidad se decide a
poner coto a las arbitrariedades, tanto las que pudiera realizar un ente
administrador, así como una Junta de Condominio, o un grupo de
propietarios (como ocurrió en este caso) produce los cambios legales
que se requieren para normalizar la situación. La comunidad reaccionó
ordenadamente con base a nuestra orientación legal: desde la retoma de
la oicina administrativa; la colocación de un personal (varios copropie-
tarios) en dicha oicina quienes gozaban de credibilidad y legitimidad
de la comunidad; y la designación de una comisión de copropietarios
que estableció con nuestra administradora, todos los enlaces necesarios
para actuar bajo el documento de condominio y retomar el camino del
orden administrativo que se había perdido.
2) Daños morales: son los que atentan contra la reputación y la fama de

la administradora y que ponen en tela de juicio los principios de “la
buena fe” y del “buen padre de familia” con el que obra en la ejecución
de su mandato y que provocan su desprecio, descrédito entre la comu-
nidad de copropietarios, quien por acción de los hechos (dolosos o
culposos) de un tercero producen una desconianza generalizada que
hace imposible el cumplimiento de los deberes del ente administra-
dor, que están establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad
Horizontal y en los artículos del Código Civil que regulan el contrato
de mandato, en lo atinente a los deberes del mandatario.Los daños
morales desde el punto de vista judicial y según la doctrina y la
jurisprudencia reiterada y pacíica de los tribunales de la república,
172
deben ser alegados y estimados en el libelo de la demanda, pero será

el libre arbitrio del juzgador quien decida inalmente su procedencia,
su contenido y su reparación o estimación económica.
3) Daños indirectos: como tales, vamos a deinir a aquellos que eventual-

mente puedan sufrir en su persona o bienes los empleados o represen-
tantes del entre administrador en la ejecución del mandato, o lo que es
lo mismo, en la realización de un acto de conservación o de administra-
ción del inmueble administrado.En el caso que antes comentábamos,
nuestro Gerente General fue secuestrado por varias horas por un grupo
de propietarios exaltados, provocados y fomentados por quienes reali-
zaban la administración de facto del conjunto “Lomas Altas” y quien
sufrió varios tipos de daños directamente: en primer lugar, fue privado
de su derecho constitucional de libre tránsito, cuando fue rodeado su
vehículo e impedido salir de él; luego, el mismo fue agredido y sufrió
daños (pinchaduras de cauchos y roturas de ventanas) tipiicándose un
delito contra su bien, su patrimonio personal y además, él fue objeto
de insultos, agresiones verbales, injurias y fue también difamado en su
nombre, junto al de la empresa administradora y la Presidenta de la
Junta de Condominio.
D) Importancia del tratamiento del tema:
La búsqueda de una mayor profesionalización de la actividad adminis-

tradora de inmuebles y promoción de una cultura sana entre los adminis-
trados. La difusión de estas modestas ideas, entre otras cosas, buscan que
los administrados, bien en su rol de Junta de Condominio o en la simple
condición de copropietarios, observen conductas cónsonas con la ética, la
moral y la ley, que coadyuven en la correcta administración de un inmueble
cuando está en manos de una persona natural o jurídica capacitada pare ello.
Evitar conductas que saboteen la labor del ente administrador más que un
buen deseo de nuestra parte, es una necesidad imperiosa porque de darse,
perjudican supremamente la calidad de vida de los copropietarios en un
momento dado. Sabemos que la administración de un inmueble impone
muchos retos al mismo tiempo y que nunca será “perfecta”, es por ello,
que una buena comunicación entre ente administrador y administrados es
esencial, vital. Este proceso mientras más intenso y respetuoso sea, mejor
resultados proveerá a todas las partes inmersas en él; y no puede desperdi-
ciarse ninguna vía comunicacional para establecerlo.
173
Con el ejemplo anteriormente narrado, se evidencia que el proceso de

victimización fue más allá de los intereses particulares de una empresa admi-
nistradora y afectó de forma importante a la comunidad de copropietarios.
Concienciar las conductas erróneas que la comunidad o sus representantes
circunstanciales de una Junta de Condominio pueden hacer, constituye
una herramienta para evitarlas; y ese proceso de concienciación debe darse
a lugar con la comunicación escrita y verbal que se haga en la comunidad:
proponemos realizar asambleas de propietarios de forma informal entre
los administrados, divulgando los problemas comunitarios y sus posibles
soluciones; crear un órgano divulgativo promoviendo las mismas y propi-
ciando los contactos entre los copropietarios, la Junta de Condominio y el
ente administrador; así como la colocación de las carteleras informativas
que deben de forma permanente y sistemática, informar a la comunidad
de forma escrita o visual, con el uso de fotografías sobre los problemas y
soluciones. Sin duda, otro medio muy útil para promover las ideas en la
comunidad, lo constituye Internet. Hoy día es bastante económico crear y
mantener una página del conjunto residencial, donde luye la información
de manera rápida, segura y abundante. Estas páginas web pueden almace-
nar hasta videos, lo que redunda en una más cercana comunicación con el
administrado que la visite.
1) Conductas o exigencias que pueden iniciar el

“proceso de víctimización” del ente administrador:
Tomando en cuenta nuestro concepto de administradora víctima que
arriba ya enunciamos, nos proponemos ahora sistematizar y enunciar algunas
“exigencias caprichosas” o requerimientos, o conductas que pueden presentar
los administrados sobre el ente administrador y que podrían hacerlo pade-
cer un daño, en cualquiera de las clasiicaciones que señalamos en la parte
introductoria de estas líneas. Muchas de esas exigencias normalmente van
más allá de lo que realmente se ha comprometido el ente administrador a
cumplir, o de las que legalmente están establecidas en la Ley de Propiedad
Horizontal o el Código Civil Venezolano. De esta manera, a continuación
resumiremos las conductas que con mayor frecuencia hemos observado por
parte de los administrados y que se resumen en una serie de exigencias para
el ente administrador, entre las que destacan:
a) Exigencias caprichosas de cumplimiento más allá del mandato:

Siempre hemos recomendado a los colegas administradores de inmuebles
que realicen con sus mandantes o los representantes de éstos (como lo son
las Juntas de Condominios o de otras comunidades ordinarias distintas al
condominios) los contratos de mandato de administración de forma autén-
174
tica (suscritos ante una Notaría Pública) donde en su estructura, de forma

minuciosa y detallada, queden establecidas las obligaciones que cada una
de las partes (La Junta y el ente administrador) asumen. Deben incluirse
las obligaciones señaladas en el artículo 20 de la Ley ejusdem, así como
las obligaciones que tiene todo mandatario según el contrato de mandato
estipulado en el Código Civil de Venezuela.
Sucede que muchas ocasiones, por desconocimiento de los adminis-
trados o erradas interpretaciones de las normas del contrato hechas por los
miembros de las Juntas de Condominio, resulta que durante la ejecución
del mandato se le pide al ente administrador, el cumplimiento de una serie
de deberes que escapan al pacto de mandato que originalmente irmó y que
a veces, terminan en inacabables litigios judiciales donde se le demanda sin
justo motivo, causándole un desgaste económico y emocional, teniendo que
demostrar por vía judicial las obligaciones que tiene o no tiene pactadas
con los administrados.
Conocemos casos, donde para obligar a la renuncia del mandato se
presentan demandas judiciales poniendo en tela de juicio al ente adminis-
trador, por sumas millonarias y que buscan ejercer presión para que renuncie
a su mandato, a su negocio, a su fuente de ingresos y de mantenimiento
de muchas personas que trabajan para él, simplemente por el capricho o la
lucha de poder de quien demanda, que suele coincidir con Juntas de Con-
dominios inescrupulosas que como saben que duran solamente en un año
en funciones, apuestan a desplazar al ente administrador para colocar otro
o asumir directamente la administración del inmueble, para aprovecharse,
muchas veces, de la intermediación con los proveedores, logrando beneicios
económicos particulares, y encareciendo el costo del condominio, puesto
que aquellos no van a sacriicar sus utilidades por los bienes y servicios que
aportan al condominio, sino que trasladan las comisiones que le suelen pe-
dir a sus facturas, que no son más que los gastos comunes que todos pagan
y que se relejan en la factura o recibo de condominio. Recomendamos al
ente administrador establecer un peril de cliente con el cual quiera trabajar
(lo que no es garantía absoluta de una buena relación comercial, pero es un
parámetro objetivo que permite una mejor evaluación de las condiciones
de los clientes) y en caso de conlictos, resolverlo de forma negociada; y si
no queda lugar para ello, enfrentar el juicio infundado, reconviniendo (o
contra demandando) a los representantes del mandante (la Junta de Condo-
minio) ya que una actuación judicial irresponsable no puede ni debe quedar
impune. La reconvención es la mutua petición y debe ser respondida en el
juicio y puede generar una posición favorable al ente administrador, amén
de lo que resulte de su defensa en el juicio incoado en su contra. En síntesis,
enfrentar el juicio, también es una alternativa ante una exigencia caprichosa.
175
b) Denuncias “infundadas” ante el INDEPABIS:

Recientemente, el Presidente de la República, Hugo Chávez Frías, por
la vía de una Ley Habilitante dictó el Decreto con rango, valor y fuerza de
Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios,
norma jurídica que quedó publicada en la Gaceta Oicial Extraordinaria
No. 5.889 del día 31 de julio de 2008, derogando a la Ley de Protección
al Consumidor y al Usuario del 04 de mayo de 2004, donde se establece el
procedimiento administrativo en los que se verían incursos los proveedores
de bienes y servicios, en caso de presunta infracción de la referida normativa
legal. No vamos entrar ahora en el análisis detallado de esta Ley. Tiene aspectos
muy importantes; beneicios interesantes que aporta, como también vacíos
y lagunas jurídicas que debieron ser superadas máxime con la experiencia
que nos dejó la ley que deroga y el INDECU como institución. Lo que
resaltaremos aquí y que es lo que interesa en nuestro trabajo, es precisamente
la posibilidad de que algún administrado se valga de los procedimientos
administrativos para “presionar” con ines oscuros al ente administrador,
hasta con la posibilidad de renunciar a su mandato, sobre todo, si tomamos
en cuenta que existe una serie de medidas preventivas contenidas en la nueva
Ley que pueden dictarse en contra del administrador, tales como:
“1) La cláusura temporal de almacenes, depósitos y establecimien-

tos dedicados al comercio, conservación, almacenamiento, producción
o procesamiento de bienes o cualquier otro de las fases o etapas de la
cadena productiva, así como los destinados a la prestación de servicios;
2) La ocupación temporal con intervención de almacenes, depósitos,
industrias, comercio, transporte de bienes o cualquier otro delas fases o
etapas de la cadena productiva, así como los destinados a la prestación
de servicios; 3) El comiso de los bienes en cualquiera de las fases o etapas
de la cadena productiva; 4) Cualquier otra medida que resulte necesaria
para garantizar de manera urgente el derecho de las personas al acceso
de los bienes y servicios”.
Estas sanciones pueden ser pedidas para ser acordadas por la persona in-
teresada, en cualquier estado del procedimiento administrativo y si existiesen
indicios de que pueden afectarse el interés general. Un ente administrador
de inmuebles gerencia y maneja intereses y valores siempre que interesan al
interés general y ello lo pondrá en riesgo a que cualquier administrado haga
una denuncia y pida la aplicación de cualquiera de las medidas preventivas
que estipula la Ley. Pensamos que la señalada en el numeral “4” representa
una amplia discreción de la administración pública porque deja a capricho
y a la interpretación del funcionario (en este caso del INDEPABIS) esa
176
“cualquier otra medida que resulte necesaria” y que no se especiica en la

Ley. Se trata de un criterio abierto que se presta al abuso del funcionario
en perjuicio del particular. Creemos además, que ello debe ser objeto de
una reglamentación que restrinja la discreción sancionatoria que podría
perjudicar la actividad privada y también, a los propios intereses generales
de una comunidad, si es tomada “alegremente” por la administración pública.
Imaginemos por un momento lo que puede signiicar que el INDEPABIS
decida, por ejemplo, como una medida alternativa y necesaria, tomar con
su personal el software de un ente administrador para garantizar el interés
general, dado por la elaboración de los recibos de condominios que recogen
los gastos comunes, en una comunidad determinada, por una denuncia donde
se está cuestionando la forma y fondo de dichos recibos. No hay nada que
impida al INDEPABIS a tomar una medida de esta naturaleza, si considera
que el interés general de esa comunidad en particular a la que pertenece el
administrador, está en riesgo. ¿Y cómo queda el interés general del resto de
las comunidades que eventualmente son administradas por el ente admi-
nistrador? No podría facturar los gastos comunes de otras comunidades,
generándose así un caos administrativo con consecuencias inimaginables.
Los daños económicos que se generan en el proceso económico ante
las denuncias infundadas en el INDEPABIS tienen que ver con los hono-
rarios profesionales en abogados que debe pagarles para sostener y proteger
sus derechos. Esos gastos, aún cuando resulten infundadas las denuncias
que hagan en contra del administrador no son trasladables según la ley y
por efectos del mandato al mandante, porque guardan una directa relación
con la actividad comercial de él como mandatario, según sus capacidades
y ejecutoria.
c) Acciones judiciales impertinentes:

Aquí debemos remitirnos a lo antes dicho en el punto “D.1.1” en lo
referente a las acciones por cumplimiento de contrato que pueden ventilarse
en los tribunales en contra del ente administrador. Al igual como ocurre
con los procedimientos administrativos que pueden incoarse en contra del
administrador, existen procesos judiciales que se pueden incoar contra ellos
por razones insanas. Las consecuencias patrimoniales contra cualquier persona
cuando confronta un juicio son inocultables. No solamente el desembolso
en honorarios profesionales de abogados representa un efecto patrimonial
importante; existen otros gastos que son bien importantes y que surgen con
motivo del juicio: los costos que pueden causar la publicación de carteles
para notiicaciones y citaciones; los costos de determinadas pruebas (peritajes,
experticias, etcétera); la indexación o corrección monetaria que va implícita
en toda obligación pecuniaria; y eventualmente, las costas procesales, en
177
caso de que el demandado administrador resulte totalmente vencido en el

juicio. Ahora bien, estos gastos se veriican en todo el recorrido del proceso
judicial; en primera y segunda instancia y en la casación si es que se llega
ante esa instancia del Tribunal Supremo de Justicia.
d) Componendas de los miembros principales de las

Juntas de Condominios con proveedores:
En esta oportunidad queremos referirnos a un caso que evidenciamos
en una de las urbanizaciones de la ciudad de Guatire, Estado Miranda
donde asesoramos a un administrador de un conjunto residencial ubicado
en la Ciudad Residencial La Rosa, y en donde la Junta de Condominio
tuvo un proceder incorrecto, anti ético, e ilegal, que buscaba simplemente
mantenerse en el control del conjunto con la mayoría de sus miembros, para
imponer una matriz de opinión en la Asamblea de Propietarios y lograr la
designación de un ente administrador, que repartiera mensualmente una
parte de sus honorarios profesionales con miembros de dicha Junta. Los
hechos se produjeron más o menos así: La Junta de Condominio llevaba
en funciones más de tres años al igual que la administradora en el conjunto
residencial. En varias oportunidades la empresa administradora propuso
rendir cuentas de su gestión ante la comunidad como lo exige la Ley de
Propiedad Horizontal. La Junta reiteradamente posponía tal rendición por
cuanto ella también debía rendir cuentas de su gestión, la cual era realmente
pésima puesto que entre otras cosas, presentaba obras ejecutadas sin contar
el el quórum caliicado de ley y habían serias sospechas de entendimientos
con varios proveedores: entre ellos el de la vigilancia privada; albañiles; y
otros, para cobrar jugosas comisiones que enriquecerían los bolsillos de
algunos de sus miembros. Conviene advertir, que ese conjunto residencial
entró a la cartera de clientes de la administradora con la venia de la Junta
de Condominio en cuestión, mucho antes de que se corrompiera. Al princi-
pio, todo marchaba muy bien, luía la comunicación, pero todo comenzó a
complicarse cuando se veriica que la Gerente de Condominios de empresa
administradora resultó ser la amante del Presidente de la Junta de Condo-
minio, administradora que posponía junto a su consorte Presidente de la
Junta, la rendición de cuentas de la empresa administradora y de la propia
Junta. Cuando fue descubierta por el Gerente General de la administradora
en sus múltiples desafueros con otros clientes y manejos irregulares (era una
comisionista) con su amante, renunció al cargo y se dedicó a actuar contra
la administradora para la cual había trabajado; y llegó hasta proponer sus
servicios ante una asamblea de propietarios del inmueble informalmente
convocada, todo ello, en franca violación a las normas vigentes sobre la
competencia desleal; la ética profesional y la moral.
178
Así planteadas las cosas, la Junta de Condominio entra en una división

de criterios y opiniones y al estar integrada solamente por dos miembros
principales de los tres que impone la ley y el documento de condominio del
inmueble, sus decisiones debían ser unánimes para poder ser válidas. Al no
haber unanimidad, los desafueros del Presidente de la Junta eran detenidos
por el otro miembro principal. Fue así como el Presidente, en una artimaña,
realiza una convocatoria de de la Asamblea de Propietarios para revocarle el
mandato de la administradora y para designar a la Junta de Condominios
para un nuevo período. Él ya había hecho un trabajo de convocatoria ante
personas que siempre manipulaba y no le había dado mayor publicidad a la
convocatoria, simplemente, para lograr su manipulación y obtener su nueva
designación. Valiéndose de la buena fe del segundo miembro principal, re-
dacta una convocatoria y la hace publicar sin avisarle en ningún momento
a la administradora. Fue cuando así, nuestro cliente administrador se da
cuenta de todo el juego al ser avisado por otros copropietarios y llamó a sus
oicinas al segundo miembro de la Junta quien al verse sorprendido en su
buena fe por el contenido de la convocatoria a la asamblea, decide renunciar
por escrito con una carta fechada con anterioridad a la publicación de la
convocatoria, siendo éste el factor que le restó legalidad a la convocatoria,
ya que no podía ser convocada solamente por el Presidente, quien se quedó
sólo en la Junta.
Cabe destacar, que el Presidente de la Junta en el mes de diciembre, y
a sabiendas que la administradora tomaría vacaciones navideñas, decidió
rechazar toda la facturación del mes de noviembre, y por su propia cuenta,
ordenó la elaboración de las facturas de condominios con quien era su amante
y quien había adquirido ilícitamente la data de la empresa administradora.
Ello trajo como consecuencia, que los recibos de ese mes no elaborados por
la administradora legalmente designada, eran ilegales y los copropietarios
en su mayoría lo desconocieron.
La administradora le dio publicidad a la carta de renuncia y mantuvo
en su cartera de clientes al conjunto residencial por cuatro meses más, pero
sufrió varios daños:
1) el descrédito provocado por el Presidente de la Junta mientras éste hacía

su componenda;
2) los costos de la elaboración de los panletos para contrarrestar la infor-
mación del Presidente de la Junta;
3) los costos de la reelaboración de los recibos de condominios que fueron
rechazados y retenidos por el presidente de la Junta. Estos costos eran
muy altos puesto que se trataba de un conjunto residencial de casi
quinientas unidades inmobiliarias;
4) las horas hombres que dedicó la administradora por continuas reuniones
179
en las residencias;
5) los honorarios profesionales de abogados para enfrentar la situación in
situ;
6) los costos de tres facturaciones mensuales más, luego que la Junta
nueva fue designada y que no pagaron hasta la fecha cuando renunció
la administradora, razón por la cual se trata de una acreencia aún por
satisfacer, entre los principales daños patrimoniales, que sumaban más
de Bs.f. 15.000,00.
Ello nos lleva a considerar un aspecto que tiene que ver con la prevención
de este tipo de daños al iniciarse la relación comercial. Una de las sugerencias
que nos permitimos darle a nuestros colegas administradores, tiene que ver
con que al iniciarse la ejecución del mandato, debe incluirse una cláusula
en el contrato que disponga que el cliente mensualmente depositará a título
de “depósito de garantía” con carácter devolutivo al inalizar el mandato,
una cantidad de dinero equivalente a uno o dos meses de los honorarios
profesionales estimados por el administrador. Puede ser que este depósito,
se haga en un solo momento dependiendo de la capacidad económica del
cliente o en varias partes. Este mondo se devuelve, condicionado a que al
momento de inalizar el contrato, todas las obligaciones para con el ente
administrador estén totalmente solventes, caso contrario, se imputarán a
dicho fondo de depósito. Esta es una herramienta económica para salvar
circunstancias de acreencias de la administradora como las anteriormente
descritas.
Como conclusión para las Juntas de Condominios, les recomendamos
que nunca incurran en el cobro de comisiones a los proveedores, ya que estos
no van a sacriicar las utilidades contra la comisión y además, porque se van
a presentar conlictos de intereses, sobre todo, cuando haya que ejecutar
la garantía por trabajos inadecuadamente realizados. La comisión “per se”
no es ilícita; si un ente administrador hace el trabajo de evaluar a varios
proveedores para prestar un servicio o vender un bien a un condominio
y si está actuando bajo un mandato de administración amplio, el puede
perfectamente cobrarle una comisión al proveedor que seleccione, aunque
nosotros recomendamos que le pida al proveedor que deduzca la comisión
del precio inal que señale para que no lo incremente en el gasto de su
mandante administrado. Cuando la Junta es quien decide a cuál proveedor
contrata, sugerimos que el ente administrador no entre en el juego de las
comisiones y simplemente, cobre por su trabajo de análisis de proveedores
de bienes y servicios, si así se lo pidiesen o lo ha pactado en su contrato de
mandato como una tarea adicional a realizar de forma onerosa.
180
e) Pago demorado de los honorarios profesionales

del ente administrador:
Esta circunstancia ocurre cuando el administrador ejerce un mandato
de administración limitado, donde simplemente, él se comporta como un
proveedor más del inmueble y donde no tiene ningún tipo de control o
disposición de los fondos comunitarios y de la recaudación de los gastos
comunes que hace mensualmente y la Junta de Condominio ante cualquier
reclamo que le hace por la prestación de sus servicios, de forma caprichosa,
demora el pago de los honorarios profesionales que legalmente le corres-
ponden. Ello afecta la estructura de costo mensual del ente administrador
y para evitar el daño patrimonial propiamente dicho, sugerimos que en el
contrato de administración se pacte una mora convencional y los intereses
que ella genera por cada factura pagada retardadamente. Recuérdese que el
pago demorado implica que el ente administrador tiene que desembolsar
el pago oportuno del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) que recauda el
SENIAT, así como la mora en que pueda incurrir en el pago de bienes y
servicios que requiera para su normal operación. Si el ente administrador
no cuenta con el dinero completo para pagar su estructura de costos puede
sufrir deiciencias operativas serias, como por ejemplo, de tipo comunica-
cional, ya que podría ver suspendido su servicio telefónico o de acceso a
Internet; lo cual hoy día es indispensable para acceder a la información de
los proveedores de electricidad, agua, y gas de los condominios.
f) Negativa o falta de pago de las deudas de las comunidades

con el ente administrador por el inanciamiento que éste haya
hecho de los gastos comunes:
Este es un tema que reviste vital importancia en la realidad inmobiliaria
del país, y que presenta innumerables conlictos entre administradores y los
mandantes (Juntas de Condominios o de Comunidades Ordinarias regidas
por el Código Civil Venezolano) en la ejecución del mandato o luego de
su terminación, bien sea por renuncia del administrador o por revocatoria
de su mandato. Veamos la situación con un ejemplo, un caso real que
conocimos por la consulta jurídica que nos hizo un colega administrador:
La empresa administradora de un inmueble venía ejerciendo un mandato
amplio de administración, según el cual, todo el dinero que recaudaba
para cubrir los gastos comunes del condominio eran depositados en su
cuenta corriente (de la sociedad mercantil). De esta forma, el ediicio se
venía administrando por décadas, hasta que una nueva Junta de Condo-
minio propuso y así fue aprobado por la Asamblea de Propietarios llevada
a tales efectos, que el dinero debía ser depositado en una cuenta corriente
a nombre exclusivamente del Condominio y en la que la administradora
181
tuviera o no una irma autorizada junto a los tres miembros principales de

la Junta de Condominio. La cuenta se movilizaría con dos irmas: una de la
administradora y la otra perteneciente a la de un miembro principal de la
Junta de Condominio que ejercía las funciones del Tesorero. Aprobada por
Asamblea de Propietarios la propuesta de la Junta, la administradora debía
depositar en la cuenta corriente lo que tenía en su haber recaudado por
concepto de fondo de reserva, lo que era una suma muy importante, ya que
se trataba de un condominio cuya morosidad era prácticamente inexistente.
La administradora quedaba entonces sin el control directo de los recursos
económicos, o lo que es lo mismo, sin la capacidad de disponer los fondos
del inmueble y con un mandato limitado a determinadas tareas, por lo que
luego de varios desencuentros con la Junta de Condominio, decide renunciar
formalmente al mandato por escrito. En este proceso, la administradora había
pagado de su propio peculio una suma importante para reparar el “cable
viajero” de un ascensor, pieza vital para el funcionamiento de este sistema
de elevación y que es bastante costosa. Ese pago lo hizo en el proceso de
traspaso de los fondos a la cuenta corriente del ediicio, y el hecho cierto
es que la administradora actuó de buena fe pagando un gasto común del
condominio y al cual tiene derecho, según lo establecido en el artículo 21 de
la Ley de Propiedad Horizontal. Al ocurrir una renuncia intempestiva de la
Junta de Condominio y asumir otra, comenzaron los cuestionamientos de
los criterios por los cuales la administradora había hecho el pago, y la nueva
Junta se negaba a pagar el monto debido de Bs. F. 18.000,00 aduciendo
que la administradora no había sido autorizada expresamente a realizar
dicha erogación. Siendo imposible la comunicación con la nueva Junta y
dada la rotunda negativa del pago a la administradora saliente de ese gasto
común, es cuando acudieron a nuestra consulta para analizar la posibilidad
de demandar a la comunidad de copropietarios. Nuestra posición en dicha
ocasión fue que la administradora no requería de ninguna autorización
para realizar un gasto común en un equipo tan necesario en un ediicio,
puesto que la ley ejusdem la autorizaba. Que si bien la administradora es
un mandatario y tiene límites legales en su actuación, existen normas de
orden público que protegen el interés general sobre el interés particular y el
artículo 21 de la LPH es un ejemplo de ello. Otro asunto bien importante,
es la actuación de la administradora con base al principio de la buena fe
con el cual se ejecuta todo contrato. A este respecto, el artículo 1.160 del
Código Civil Venezolano dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente

a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que
se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
182
Obsérvese que la buena fe tiene un reconocimiento legal expreso y que

es un concepto que comprende el obrar sin mala intención; sin el deseo de
hacer daño y que se acopla muy bien con otro concepto jurídico que es el
del “buen padre de familia”, quien es quien obra prudente y diligentemente,
de una forma ponderada y responsable. Cuando la administradora paga al
proveedor que hizo el trabajo de reparar el ascensor, actuó de forma dili-
gente y prudente y con base a su buena fe, además de atender a la norma de
orden público que antes señalamos en el artículo 21 de la LPH. La Junta de
Condominio no puede alegar a su favor el hecho de que la administradora
nada le advirtió sobre este gasto, puesto que precisamente lo está haciendo
en beneicio de todos y con basamento legal; y mucho menos puede escudar
su negativa de pagar en la cuantía de la reparación del ascensor, porque la
Ley ejusdem en el artículo tantas veces citado, no exige en ningún momento
la aprobación de un quórum caliicado por parte de la Asamblea de Propie-
tarios para realizar un acto de conservación o mantenimiento de “urgente
necesidad”. Muchas veces, los propietarios en el condominio piensan que
por la cuantía del gasto común debe convocarse siempre a la Asamblea de
Propietarios para que sea ésta quien autorice o no la realización de una
obra que determine un gasto, y ello no es verdad. Uno de los desafíos del
legislador de hoy día en materia de propiedad horizontal, es la deinición y
limitación del concepto de mejoras, el cual a nuestro juicio, debe expresarse
de forma muy precisa en la ley especial. En nuestro ejemplo, hay otro dato
importante a tomar en cuenta con relación al gasto común sufragado por
la administradora y es que cuando lo hizo, aún era el ente administrador y
no haberlo hecho, podría haberle ocasionado consecuencias legales porque
estaba ejerciendo un mandato amplio donde la responsabilidad de la su-
pervisión y mantenimiento del inmueble era de su parte; más aún, cuando
se trata de un conjunto residencial donde no existía mora.
Ahora bien, el punto que nos falta tratar aquí, guarda relación con las
acciones que puede ejercer la administradora para recuperar su crédito de
manos del condominio. Y nos adentramos en materia procedimental donde
el detalle es importante: en un condominio muchos propietarios pagan pun-
tualmente el condominio, otros no y siempre hay una división de opiniones
en cualquier tema propuesto. Eso es normal que ocurra por la diversidad
de voluntades según las personas. Una tesis para lograr recuperar el crédito
de la administradora es que ella puede demandar por cobro de bolívares al
condominio, con base al comprobante emanado a su nombre del proveedor
(en nuestro caso, la compañía encargada de la reparación del ascensor) y éste
deberá responder en su conjunto como icción moral que es, representados
judicialmente por su Junta de Condominio. Así, todos los gastos que ocurran
183
por la acción judicial, y de resultar condenado el Condominio a pagarle a

su demandante (la administradora en nuestro ejemplo) deberán distribuirse
entre las alícuotas de cada apartamento, debiendo cada uno de sus copro-
pietarios pagarlos. Otra cosas distinta será posteriormente la negativa que
tengan los propietarios solventes o quienes se hayan opuesto a la decisión
de no pagar a la Junta de Condominio de una forma ilegal o caprichosa. Es
evidente que el asumir una función en la Junata de Condominio comporta
una serie de responsabilidades y como siempre hemos dicho en el pasado,
y lo reiteramos ahora en estas líneas, quien es miembro de una Junta de
Condominio compromete su responsabilidad civil, penal y administrativa
tanto por acción (decisiones que tome) como por omisión (por lo que deje
de hacer y a lo cual estaba obligado). Por lo tanto, recomendamos a sus
miembros que dejen constancia escrita y en el Libro de Actas de la Junta
y por medio de cartas privadas de las posiciones que deben asumir en un
momento dado para salvar su responsabilidad jurídica mientras dure su
participación en la gestión.
En el caso comentado, los miembros de la Junta de Condominio
que inalmente tomaron la decisión de no pagarle al ente administrador
el gasto que él hizo a favor del condominio mientras ejercía su mandato,
comprometen su responsabilidad civil individual y pudieran ser atacados
patrimonialmente por quien se sienta afectado por la acción judicial de la
administradora. Podría suceder (no sucedió en la realidad porque se llegó a
una transacción judicial extrajudicial con la administradora) que si hubiese
llegado un juicio a sentencia deinitiva y irme condenando al Condominio,
un propietario ejerza una acción por daños y perjuicios contra los miem-
bros de la Junta que hayan sido los responsables de tomar la decisión de no
pagarle al ente administrador.
Otra de las tesis que procesalmente podría estudiarse como acción judi-
cial de la administradora contra el condominio en un caso como este, y que
nos comentó un colega abogado, en uno de nuestros talleres de actualización
profesional en estos temas del condominio, es que la administradora puede
demandar selectivamente al grupo de propietarios que integran la Junta
de Condominio que tomaron la decisión inal de no pagarle la factura, o
también, demandar al grupo de propietarios morosos, si el argumento de tal
negativa fuese la inexistencia de dinero por culpa de que varios propietarios no
hayan pagado el condominio, sea cual sea la causa de la mora. Nosotros nos
inclinamos por la primera de las tesis procesal, porque vemos al condominio
como una icción moral que tiene responsabilidades como ente colectivo
que es; que toma decisiones con base a una mayoría simple de acuerdo a lo
que señala el artículo 18 de la LPH; y que ejerce la representación legal (y
puede ser el legitimado activo y pasivo de una acción judicial). En alguna
184
de nuestras conferencias en el pasado, planteamos la posibilidad de que sí

es posible desde el punto de vista matemático calcular individualmente la
participación de cada propietario en un gasto común y que eventualmente
podría exigirse procesalmente la obligación de contribuir con un gasto a
uno o varios propietarios; hoy día, preferimos inclinarnos por la primera
tesis procesal que abordamos, por las razones que anteceden.
Sin embargo, hay casos tan particulares en el mundo del condominio,
que siempre cabe la posibilidad de una excepción, lo que llevará en deinitiva
a un demandante, que para exigir y hacer valer sus derechos en un juicio,
analice la mejor estrategia y vía procesal. Casos tan especiales como cuan-
do un propietario de un apartamento representa más del 22% del total de
valor inmobiliario y que por falta de pago por razones caprichosas de este
propietario, el condominio no tenga disponibilidad en el fondo de reserva,
el cual se encuentra en su totalidad en el bolsillo del propietario moroso.
Nos referimos a un caso de un inmueble de gran lujo donde el propietario
de un pent house se negó a pagar sus gastos comunes por más de un año,
por presentar diferencias con la gerencia de la Junta de Condominio, aún
teniendo argumentos valederos y razonables para ello. Aquí, quizás desde
un punto de vista práctico, es posible que ante una situación similar a la del
ejemplo referido, podría la administradora decidir que es preferible atacar
al propietario y único moroso. Insistimos, deben estudiarse las situaciones
en particular.
g) Negativa de la Junta de Condominio devolución del activo del

ente administrador, dado por los gastos de cobranza a propietarios
morosos causados por su gestión extrajudicial justiicada.
Otra situación en la que se evidencia que se inicia el proceso de vic-
timización del ente administrador por conductas hostiles de una Junta de
Condominio y que produce daños patrimoniales, la expresaremos con la
siguiente experiencia profesional que nos llegó a nuestra consulta jurídica:
una empresa administradora suscribe un contrato especial de administra-
ción de un inmueble con la Junta de Condominio; y en el que no tiene la
facultad de disponer ni administrar los fondos del conjunto residencial. Sólo
tiene una irma autorizada para la elaboración de los cheques para el pago
de nómina de empleados y proveedores de bienes y servicios, que deben ser
avalados siempre por la irma de alguno de los miembros principales de la
Junta de Condominio. En el pacto de administración se establece a favor
de la administradora el pago de una penalidad como ijación anticipada de
daños y perjuicios que vienen a indemnizar a la administradora en caso de la
mora de un copropietario y que llegaba al 2% del total de la deuda a pagar
mensualmente por cada copropietario. Esta indemnización por efecto de
185
la cláusula penal procedía en caso de mora del propietario y se cobraba a

favor de la administradora cuando el propietario pagaba la totalidad de su
deuda. Se trataba de un gasto “no comíun” que se sumaba en el recibo de
condominio junto a los gastos comunes para arrojar un gran total. Cuando
el propietario pagaba su deuda, ese porcentaje ingresaba directamente a la
cuenta corriente del condominio y luego, la administradora lo relacionaba
para que el condominio se lo reintegraba. La empresa administradora usaba el
dinero producto de esa penalidad para cubrir entre otras cosas, sus actividades
extraordinarias del personal de cobranza que presionaba a los propietarios
morosos para que pagaran sus deudas con el condominio. Esta penalidad
garantizaba al condominio una presión constante de la administradora en
su labor extraordinaria de cobranza y en el pago de las horas hombres que
implican los reprocesos administrativos y análisis de cuentas que tiene que
hacer la administradora al atender las exigencias de un propietario moroso,
que tiende a cuestionar todos los gastos comunes y a justiicar la mora, lo
que resta un gran tiempo en su trabajo ordinario y complejo de administrar
el inmueble. Destacamos que el ente administrador reprodujo la cláusula
penal en el anverso tanto del aviso de cobro como del recibo original de
condominio para mayor información a los administrados. Antes de concluir
con el desenlace de este caso, consideramos oportuno hacer algunos comen-
tarios sobre la procedencia y legalidad de esa “cláusula penal” que pactó la
administradora con su mandante, observando que en ningún momento
se trata de un interés legal o convencional sobre la deuda del propietario
moroso. En efecto, el fundamento legal utilizado por la administradora para
pactar con su cliente esta cláusula, es el artículo 1.257 del Código Civil
Venezolano que reza textualmente:
“Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar

el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna
cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.
La doctrina nos revela el concepto de cláusula penal:
“La cláusula penal o pena convencional es la estipulación accesoria

añadida a un contrato, al tiempo de celebrarse o posteriormente, por la cual
el deudor, para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la obligación,
se somete a pagar una multa o a realizar otra prestación en concepto de
indemnización, por retardo o inejecución”5.
Una de las preguntas que muchos colegas nos hacemos, la constituye el

hecho, de si la voluntad del copropietario deudor puede ser sustituida por
186
la representación legal que ejerce la Junta de Condominio de los intereses

comunitarios cuando irma un contrato de mandato con la administradora.
Ese es un punto de doctrina jurídica muy interesante, porque en principio,
cada copropietario no realiza un contrato de mandato con el ente adminis-
trador donde tenga la libertad para acordar sus términos y condiciones en
la forma cómo se administrará el inmueble o los gastos comunes atribuibles
a la alícuota de su apartamento. De allí, que pudiera surgir una primera
duda sobre la exigibilidad de la cláusula penal a un moroso, cuando él ex-
presamente nada ha pactado con el ente administrador y éste pretenda exigir
su cumplimiento por retardo en el pago de sus gastos comunes. Sobre este
tópico, otros pudieran contra argumentar que la representación legal de la
comunidad de copropietarios la ejerce directamente la Junta de Condomi-
nio con la relación con la administradora; y quien vive bajo el régimen de
propiedad horizontal sabe de antemano tal representación y debe aceptarla;
en consecuencia no puede hacer ninguna oposición sobre los acuerdos a los
que llegue la administradora con la Junta de Condominio, cuando no se
está afectando normas de orden público. Otra posición jurídica la revela las
consecuencias de las conductas de los propietarios morosos, quienes al tener
en su mano el aviso de cobro (que es la primera actividad extrajudicial de
recaudación y reclamo formal que se le hace al propietario para que pague
sus gastos comunes) nada dice y al pagar los gastos comunes y no comunes,
estaría tácitamente aceptando la procedencia, valor y contenido de la cláusula
penal pactada entre las partes: la administradora y la Junta de Condominio.
Recordamos que la designación de la administradora viene dada directa
y exclusivamente por la Asamblea de Propietarios legalmente convocada, a
tenor de lo señalado en el artículo 19 de la LPH:
“La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos

una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de
Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla
en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales”.
La asamblea de copropietarios podría establecer los parámetros según la

cual, la Junta de Condominio va a suscribir el mandato de administración
con la persona administradora. De ser así, no puede la Junta contratar a su
libre antojo sino respetando los lineamientos de la Asamblea de Copropie-
tarios, quien es el máximo órgano de decisión en el Condominio (junto a
la Consulta realizada en los términos de le ley).
5. Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Emilio Calvo Baca, Ediciones Libra, pág.
732, Caracas 1992.
187
Nosotros creemos que una de las formas de combatir la mora es preci-

samente presionando al deudor de múltiples maneras: quien paga tarde debe
responder por los intereses legales y también por este tipo de penalidades
establecidas contractualmente. Pensamos también, que la representación de
los intereses del condominio está en manos de la Junta legalmente designada
y que en el caso de que la Asamblea de Copropietarios nada haya dicho o
delimitado con relación a los términos contractuales del mandato de ad-
ministración del inmueble, es procedente el cobro de la penalidad del ente
administrador al copropietario, si así lo ha pactado la Junta en su contrato de
mandato. Cierto es, que esta es una materia que nos proponemos incluir en
el Cuarto Borrador de nuestro Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades
Inmobiliaria porque debe tener algunos límites, como por ejemplo: el monto
total de la penalidad mensual o el señalamiento de un tope de los daños y
perjuicios; la sustitución expresa de la voluntad del copropietario por el de la
Junta de Condominio en representación de la Asamblea de Copropietarios
para que nazca el compromiso de la cláusula penal de forma expresa y sin
duda alguna desde el monto cuando se irma entre las partes el contrato de
mandato; la creación de las consecuencias jurídicas cuando el deudor paga
los gastos comunes del condominio y no los no comunes derivados de la
cláusula penal, intentando burlar el contrato con la administradora; entre
otros temas a delimitar.
Caracteres de las obligaciones con Cláusula Penal: El Profesor Calvo

Baca nos informa en la misma obra antes citada:
“Ser accesoria; el constituir una ijación anticipada del monto de los

daños y perjuicios. Es por esto que ya no es necesario que el acreedor alegue
perjuicio ni acredite el importe de éste, sólo deberá probar, según el caso,
el incumplimiento total, o de una determinada estipulación o la mora.
Por otra parte, el acreedor no podrá exigir conjuntamente la obliga-
ción y la pena, si ésta se pactó para asegurar el cumplimiento total de la
obligación; pero ello será posible si la pena convencional sólo aseguraba
la mora o determinada cláusula contractual”.
De allí que recomendamos que en los contratos que contengan cláusula

penal por mora del copropietario quede claramente establecido su proce-
dencia en caso de mora.
Fines de la Cláusula Penal: señala con gran acierto el Dr. Calvo Baca
en su obra:
“Entre las varias inalidades que puede tener la cláusula penal están las
188
siguientes: es un medio compulsivo para llevar a cabo el cumplimiento

de las obligaciones; evita los trabajos necesarios para probar el daño; evita
los peligros de una evaluación hecha por el juez quien no tiene siempre
suicientes elementos de juicio para poder calcular los daños; lo que las
partes pueden hacer con amplio conocimiento de la causa; no requiere
que haya existencia de daño: basta el incumplimiento”.
Realizado este breve análisis de lo que signiica una cláusula penal

dentro de un contrato de administración entre el condominio y el ente
administrador, lo que debe decirse, es que ambas partes deben considerar
las normas de orden público establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal,
en el Código Civil Venezolano y en cualquier otra norma que sea especial a
la hora de suscribir el pacto del condominio. El orden público y el interés
general deben privar en los contratos. En caso de dudas en las normas que
quieran darse las partes, bueno es acudir a las fuentes indirectas del derecho,
como lo puede ser la doctrina y la jurisprudencia para darle valor entre las
partes y no dejar cabos sueltos en la interpretación correcta y exacta que
ambas quisieron suscribir.
Será motivo de la ley futura y para ello lo estamos proponiendo, la
redacción de nuevas reglas para llenar los vacíos y lagunas jurídicas que hoy
día nos presenta la L.P.H. Ello forma parte del reto de nuestros legisladores:
adecuar la ley a las realidades existentes en la Venezuela de hoy.
h) Asunción de los costos de los procesos judiciales: pago

a la administradora según resultados positivos obtenidos:
En este tema hay que considerar algunas variantes para comprender
mejor el proceso de victimización del ente administrador. Recordamos lo
que anteriormente hemos dicho: este proceso se centra fundamentalmente
en una serie de conductas realizadas por las Juntas de Condominios y de
otras comunidades inmobiliarias, que producen perjuicios de varios tipos
a la administradora y que se concretan con la violación de pactos o de cos-
tumbres administrativas que en un momento estuvieron vigente entre las
partes sin afectarlas.
Con relación al tema en concreto, éste lo vinculamos directamente a la
exigencia que se le pretende, en no pocas ocasiones, hacer al ente administra-
dor, de los costos de las acciones judiciales que en un momento dado haya
iniciado contra cualquier copropietario o comunero, por la causa que fuere.
Debemos decir, que para que un administrador ejerza la representación en
juicio de los intereses del condominio especialmente, en vía jurisdiccional,
debe estar plenamente facultado para ello y cumplir con los supuestos de
hecho establecidos en el artículo 20, literal “e” de la vigente Ley de Propiedad
Horizontal. Expresa la citada norma que dentro de las responsabilidades
189
que le toca cumplir al ente administrador está, entre otras:
“Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos

concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente
asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para
ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta
de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo docu-
mento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta
de Condominio”.
No es nuestra intención en este ensayo entrar a analizar en detalle esta

norma jurídica; ya lo hemos hecho en otras oportunidades. La traemos a
colación para que el lector tenga el debido contexto jurídico y pueda rela-
cionarla con nuestros comentarios sobre este punto.
El ente administrador, al estar debidamente facultado puede designar
a sus abogados para que ejerzan la representación de los propietarios, o
en el caso de que sea abogado el administrador, la Junta también pudiera
designarlo directamente. Recomendamos a las Juntas de Condominio y a
nuestros colegas abogados que en cualquier caso, siempre antes de actuar
en juicio, le presenten el contrato o pacto de servicios jurídicos a las Juntas
para su aprobación Si la administradora designa a un equipo de abogados
o a uno solo, igual le recomendamos que le pida al profesional del derecho
su oferta de servicios y la someta a consideración de la Junta para que de su
visto bueno. Por otra parte, los abogados no debemos olvidar que el Código
de Ética del Abogado Venezolano impone y sugiere la realización de un
pacto con el cliente para que exista claridad y transparencia en el contenido,
alcance y costos de los servicios contratados.
En lo que concierne al costo de los servicios jurídicos, éstos deben ser
asumidos íntegra y exclusivamente por el condominio. Vale decir, que el
abogado al cumplir una obligación de medio y no de resultado, jamás y nunca
puede garantizar que ganará el caso y en caso de hacerlo, estaría violando el
Código de Ética de su profesión. En otras palabras, ni la administradora, ni
el abogado, deben inanciar los servicios jurídicos ni mucho menos puede el
condominio condicionar los pagos de los honorarios profesionales a resul-
tados positivos por la gestión de los abogados. El resultado de una acción
judicial no depende exclusivamente de la actuación del abogado litigante,
éste pone su mejor concurso de conocimientos jurídicos y su voluntad, en
su actuación, pero el resultado inal del juicio depende de otra persona,
también abogado pero que ejerce la función de árbitro: el juez. Se supone
que el juez es una persona letrada y muy conocedora del derecho y deberá
decidir conforme una serie de reglas y al desenvolvimiento de las partes en
el proceso, especialmente por lo que hayan dicho y logrado probar en él. Así
190
las cosas, si al inal de una instancia de un proceso, o habiendo ya sentencia

deinitiva y irme el resultado no es favorable para la representación judicial
de la comunidad de copropietarios, no puede el ente administrador sufrir
las consecuencias del juicio; las costas del mismo. Y si la administradora ha
hecho avances en los pagos de los honorarios profesionales de abogados en el
ejercicio de la representación judicial de la comunidad de copropietarios, debe
ser resarcida de los mismos. Es oportuno aquí recordar alguna de las obliga-
ciones del mandante, en este caso de la Junta de Condominio que suscribe
el pacto de administración del inmueble con el ente administrador y que se
contienen en los artículos 1.698 y siguientes del Código Civil Venezolano.
Veamos que nos dice el artículo 1.699 de dicho Código:
“El mandante debe reembolsar al mandatario los avances y gastos

que éste haya hecho para la ejecución del mandato, y pagarle sus salarios
si lo ha prometido.
Si no hay ninguna culpa imputable al mandatario, el mandante no
puede excusarse de hacer reembolso y pago, aunque el negocio no haya
salido bien, ni hacer reducir el monto de los gastos y avances bajo el
pretexto de que habrían podido ser menores”.
En este mismo contexto el artículo 1.700 señala:
“El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las

pérdidas que éste haya sufrido a causa de su gestión, si no se le puede
imputar culpa alguna”;
sigue el artículo 1.701 diciendo:
“El mandante debe al mandatario los intereses de las cantidades que

éste ha avanzado, a contar del día en que se hayan hecho los avances”.
Y el artículo 1.702 nos habla del derecho de retención que la ley le

otorga al mandatario y lo hace en los términos siguientes:
“El mandatario podrá retener en garantía las cosas que son objeto
del mandato, hasta que el mandante cumpla con las obligaciones de que
tratan los tres artículos anteriores…”.
De tal manera, que las Juntas de Condominios deben de tomar en cuenta

estas disposiciones a la hora de pretender negar el derecho de cobro del ente
administrador por los avances que haya hecho de honorarios a abogados y
191
también, tienen que entender que cuando una administradora inicia una
acción judicial por la causa que fuere, no lo está haciendo ella en su carácter
de propiamente dicho, sino en nombre de la comunidad de copropietarios,
quien es en deinitiva quien asume el riesgo y los resultados del juicio.
Los daños económicos que puede sufrir el ente administrador por las
acciones judiciales pueden ser cuantiosos: por una parte, puede ser objeto
de la intimación de honorarios profesionales de los abogados que haya
contratado para adelantar los juicios en nombre de la comunidad; aunque
luego pueda requerir de la comunidad de copropietarios el pago de los
mismos, en primera instancia queda obligada a responder económicamen-
te. Por otra parte, si hace los avances de honorarios a los abogados y los
resultados no son los esperados en el proceso y la Junta de Condominio se
niega a reconocerselos, entonces habrá inanciado de su propio peculio, en
perjuicio de su estructura de costos, unos costos que son de la comunidad de
copropietarios. Para recuperarlos tendría que recurrir a un proceso judicial
que haga valer sus derechos y ello pasa por asumir en principio, los gastos
causados por la contratación de abogados.
i) Aplicación de medidas de hecho (suspensión de servicios)

a propietarios morosos, exigidas por las Juntas de Condominios:
Hemos realizado un minucioso análisis de la sentencia 1.658 del 16 de
junio de 2003, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia, que puso in a una controversia entre el condominio del Parque
Residencial Las Islas versus la señora Fanny Olavarrieta, quien había sido
objeto de la aplicación, por parte del administrador o de ese inmueble y
siguiendo éste las instrucciones de la Junta de Condominio, de la medida de
suspensión del suministro de agua a su apartamento. A partir de esa fecha,
hemos señalado ya en varios foros que el agua en Venezuela es gratuita, dada
las consecuencias de la sentencia por nuestra interpretación.
Ahora bien, enfocando este tema como parte del proceso de victimi-
zación de los entes administradores, el problema se presenta cuando las
Juntas de Condominio los chantajean, so pena de convocar a la asamblea
de propietarios para revocarle el mandato, por negarse la administradora a
suspenderle el servicio de suministro de agua a un propietario que se en-
cuentre moroso en el pago de sus gastos comunes con el condominio. Eso
le trae serios inconvenientes a los administradores: una sosobra permanente
para evitar aplicar una medida que constituye delito y hacerse justicia por
mano propia, tal y como lo dispone la sentencia del Tribunal Supremo de
Justicia (TSJ); perjuicios en su reputación y fama por cuanto las Juntas
de Condominio cuestionan la falta de presión a los morosos con este tipo
de medidas (insistimos que son totalmente ilegales y que no avalamos en
ningún momento bajo la legislación vigente actual); gastos de honorarios
192
profesionales de abogados que debe contratar para representar sus derechos

e intereses cuando son demandados judicialmente por los perjudicados de
estas medidas de facto o son denunciados y multados por el INDEPABIS;
pago de las costas procesales, entre otros daños.
Lo importante, es que los administradores tengamos conciencia y
autoridad para explicarle al cliente las consecuencias de una acción de
suspensión o corte del servicio de agua a un moroso y si la Junta insistie, le
recomendamos que convoquen a la asamblea de propietarios con base a lo
dispuesto en el artículo 24 de la LPH, para poner en conocimiento de la
comunidad de propietarios las intenciones de la Junta y las recomendaciones
que sean necesarias para iniciar las demandas por cobro de bolívares contra
los morosos, por la vía ejecutiva, que es la que establece el artículo 630 del
Código de Procedimiento Civil vigente. El legislador abre y da todas las
vías procesales para atacar a un propietario moroso. Lo inaceptable es que se
apele a una vía de facto, de hecho, escudándose en el mal funcionamiento
del sistema judicial venezolano, para aplicar una medida arbitraria y que
trae riesgos innecesarios a la vida de las personas, y que por otra parte, in-
cita a la violencia física por la reacción de quien la padece y no permite la
convivencia pacíica entre los miembros de una comunidad.
La sentencia antes comentada nos revela que el agua es un líquido vital
para la existencia del hombre en este planeta, en consecuencia, nadie puede
ser privado de ella bajo ninguna circunstancia.
E) Cómo evitar el proceso de victimización de las

administradoras: El mejor ANTÍDOTO:
La actividad de permanente de la Administradora supervisando
todo lo que hace sobre el inmueble, solicitándole a la junta de
condominio que se involucre y controle dicha actividad.
193
194
TEMA 7
Principales aspectos a considerar para
la buena gerencia de las empresas
administradoras de condominios
195
Tema 7. Principales aspectos para la buena gerencia de las Administradoras...
196
Introducción
Desde hace un buen tiempo venimos escribiendo notas y nues-

tras experiencias profesionales en la gerencia de condominios y de otros
tipos de comunidades inmobiliarias, pero analizando nuestros escritos nos
encontramos que no habíamos dedicado un ensayo por breve que fuera,
al tema de las recomendaciones que pudiéramos darles a nuestros colegas
administradores, a las juntas de condominios y a todas aquellas personas
que de alguna u otra forma tienen responsabilidades en la administración
de los inmuebles, para desarrollar su buena gerencia.
Como todo tiene y se hace en el tiempo justo, nada mejor propicia
esta oportunidad para plasmar en las líneas que siguen nuestras vivencias (unas
muy gratas y otras no tanto) que hemos tenido como empresarios dedicados
directamente como operadores y administradores de condominios, entre los
años 2002 y 2008, alimentando estas notas, siempre con la experiencia que
nos da el ser profesionales del derecho, conocedores de la Ley de Propiedad
Horizontal y del ordenamiento jurídico venezolano que está relacionado
con los condominios: los administradores y sus responsabilidades legales.
Evidentemente, cada ser humano tiene sus puntos de vistas de
acuerdo a las realidades que le corresponde vivir según su época y las circuns-
tancias que le rodean; de allí, que nosotros no escapando a ello, intentamos
más abajo aportar al lector nuestros conocimientos en la administración de
condominios; muchos de ellos a través de la propia práctica profesional,
más allá de los argumentos escolásticos de la gerencia moderna. Desde el
inicio de la actividad de la empresa, haremos un recorrido más o menos
detallado, deteniéndonos en los puntos que asumimos como fortalezas
que debe tener toda empresa administradora dedicada a estas actividades
con los condominios y haremos también énfasis en aquellos que conside-
ramos neurálgicos, con repercusiones legales a tomar en cuenta en caso
de inobservancia. Compartiendo nuestra experiencia de empresarios, la
alimentaremos con las recomendaciones que hemos derivado de la lectura
de un libro que recoge una serie de prácticas empresariales que deben ser
197
evitadas para no destrozar nuestra empresa. Su título: “Cómo destrozar su

propia empresa y creerse maravilloso” y su autor: Josep M. Rosanas Martí,
del Grupo Editorial Norma. Un libro muy revelador; basado en un análisis
de experiencias no muy gratas que han sufrido grandes empresas y que en
algunos casos las han llevado a la quiebra, al cierre, a causa de las pésimas
prácticas empresariales. Lógico es pensar, que adaptaremos las enseñanzas
que nos dio este libro para las empresas administradoras de condominios.
Un libro de poca extensión, muy bien escrito por su autor; crítico al
extremo, con una narrativa que podríamos decir que goza hasta de un tinte
de ironía y que capta la atención del lector desde su dedicatoria, pasando
por sus primeros párrafos, hasta la última letra. Escrito de tal forma, que
el lector puede iniciar su lectura desde cualquier capítulo. Captó nuestra
atención desde las palabras de dedicatoria del autor que queremos compartir
aquí:
“Este libro está cordial y cariñosamente dedicado a todos lo que han

sufrido la actuación de directivos que, con un alto nivel de incompetencia,
están encantados de haberse conocido.
El autor está muy agradecido (sin ninguna cordialidad ni cariño) a
todas aquellas personas que, desde puestos de dirección, le han propor-
cionado experiencias de primera mano de las recetas que se exponen
en este libro para destrozar organizaciones y hacer sufrir a las personas.
Infortunadamente, todo parecido entre lo que se expone en este libro y
algunas realidades, no es pura coincidencia”1.
Más adelante, iniciando la introducción del libro, Rosanas señala:
“…el número de desastres empresariales que se puede observar en

la realidad es elevadísimo, lo que parece ir en contra de la airmación
anterior. Todo el mundo (empresarios, políticos, sindicatos, académicos)
anda siempre preocupado por la creación de empresas, porque eso crea
riqueza, puestos de trabajo, etc., pero las estadísticas parecen indicar que
la duración de las nuevas empresas es mínima. El 65 o el 70 por ciento e
las empresas creadas desaparecen en tres o cuatro años; y a los siete años
han desaparecido el 86 por ciento. Las estadísticas de este tipo de fenó-
menos no son nunca completamente iables entre otras razones porque
el nacimiento y la muerte –real– de una empresa puede ocurrir en un
momento diferente al momento en que –legalmente– ocurren dichos
1. Josep M. Rosanas Martí en palabras de dedicatoria y agradecimientos; “Cómo destrozar su propia

empresa y creerse maravilloso”, Grupo Editorial Norma: Bogotá 2006.
198
fenómenos y se relejan en las estadísticas, pero aún así es signiicativo que

se puedan cuantiicar de este modo. A uno le parece que, si hubiera en
realidad un interés auténtico en que la gestión fuera buena, esos desastres
no ocurrirían. Es decir, el interés se traduciría en resultados mejores. No
puede ser que entre el 65 y el 85 por ciento de los directivos lleven sus
empresas al agua así, por las buenas, intentando no hacerlo. Por tanto,
hay que contemplar hipótesis alternativas.
La alternativa más obvia por contemplar sería la de que muchos
directivos quieren en realidad destrozar las empresas en las que trabajan,
sin más. Pero como ello depende en general de su condumio, tampoco
esta es una hipótesis que parezca tener muchas posibilidades de ser cierta.
El que destroza la empresa, tiene pocas posibilidades de encontrar un
buen trabajo después. A menos que … a menos de que se vaya antes
de que se note el destrozo y con una muy buena fama de ser moderno
y maravilloso. Probablemente, por aquí podemos empezar a avanzar”.
Nos referiremos con cierta frecuencia a las recetas que este autor nos
comenta en su obra para aplicarlas a no solamente a las empresas admi-
nistradoras de condominios, sino también, precisamente, a otro ente que
ejerce legalmente las funciones del administrador y que son las Juntas de
Condominios, teniendo a los condominios como el equivalente al término
empresa, que aunque no persiguen un in de lucro como las sociedades
mercantiles, el condominio realmente se ajusta a la deinición clásica de lo
que se entiende por empresa y que vale la pena recordar. Veamos dos acep-
ciones del concepto empresa para analizar como el condominio contiene
sus elementos esenciales. Una primera acepción nos revela que empresa es:
“la acción o tarea que entraña diicultad y cuya ejecución requiere

decisión y esfuerzo”2.
Casi que nos atreveríamos a aseverar que tal deinición calza perfecta-
mente con lo que representa y signiica un condominio. Decisiones diarias
y esfuerzo están presentes en el quehacer diario del condominio cuando
este es bien gerenciado en pro de los intereses de la comunidad de copro-
pietarios. Hacemos énfasis aquí, que es inherente a la buena gerencia de
un condominio, cuando prevalecen las decisiones que resguardan el interés
general por encima del interés particular de algún propietario o grupo de
éstos, salvo las excepciones que tengan cabida cuando se esté atropellando
o abusando del derecho o de una función contra un propietario en especial.
2. Diccionario de la Real Academia Española 2001, Vigésima segunda edición.
199
Otra acepción del término empresa nos informa: “intento o designio de hacer
algo”; el condominio es un hacer de todos los días donde hay responsables
legales que toman decisiones y que por eso comprometen su responsabilidad
jurídica: civil o penal fundamentalmente. Por lo tanto, cuando hagamos
referencia a las actividades, cronogramas de trabajo, supervisión del cumpli-
miento de los objetivos; programación de los mismos, en in, de las tareas
que más abajo trataremos de sistematizar para que un empresario dedicado
a administrar condominios las tenga en cuenta, mejore con su creatividad,
para desarrollar una excelente labor de administración y destacarse como
empresario, también le estamos dando las mismas referencias a las juntas de
condominios, sean éstos de tipo residencial, industrial o comercial.
En la primera parte de nuestro ensayo abordaremos la referencia a las
empresas administradoras de condominios. Veremos los siguientes puntos:
A. Elección de los socios y constitución de la empresa.

B. Elección del recurso tecnológico: estandarización del trabajo por vo-
lumen y beneicio de los clientes (administrados).
C. Selección y reclutamiento del recurso humano.
1. ¿Asociar al recurso humano a la empresa o a los negocios de ésta?
2. Estímulo permanente del recurso humano y su formación o ca-
pacitación continua.
3. Niveles de exigencia del recurso: la excelencia como logro normal
y no otro.
D. Estructuración de la empresa: su organización y operación.
1. Las distintas gerencias y sus funciones: de administración de
condominios; de producción de condominios; de administración
y logística interna; la gerencia o consultoría jurídica; de recursos
humanos; gerencia de campo o de operaciones.
2. La directiva de la empresa: funciones principales y el control de
la operación de administración de los condóminos (análisis de los
reportes).
E. ¿Cómo debe ser la relación con los clientes? Límites de la actividad de
la empresa en el condominio.
F. Algunas de las recetas de Josep M. Rosanas que debe aplicar a su empresa
administradora, si desea destrozarla y además, sentirse maravilloso por
ello. Comentarios al respecto.
G. ¿Cómo salirse del negocio? Breves consideraciones para cerrar una
empresa administradora de condominios.
En este ensayo nos centraremos en el esquema anterior y en general, en

los aspectos o variables que debe tener en cuenta una junta de condominio
que ejerza las funciones del administrador del inmueble. En otros Temas
200
(ver Tema 3) hemos expuestos sobre las principales responsabilidades de

una junta de condominio. Aquí la idea es otra; si bien es cierto la innegable
relación entre esa conferencia y éste, ahora nos proponemos un esquema
diferente: ¡Hacer lo que importa en el condominio! Y para ello vamos a
considerar además de nuestra experiencia fundamental en todos estos temas,
algunas nociones aplicadas que nos aporta la literatura del autor James M.
Kilts, quien es Ex Presidente y Director General de Gillette Company, una
de las grandes y exitosas (ahora rescatada por él) empresas transnacionales
de los Estados Unidos y que exponemos en la parte inal de este trabajo.
Hacer lo que importa en un condominio pudiera ser motivo inspira-
dor para un libro; para nosotros tiene que ver con la visión, el rumbo que
tiene que tener claramente la junta de condominio para deinir acciones e
inversiones sobre él. Deinir el contenido del concepto de calidad de vida
y en consecuencia, diseñar las políticas, deinir las estrategias y aplicar los
procedimientos para lograr el más óptimo nivel de vida posible para la
comunidad de copropietarios, debiera ser el compromiso de toda Junta
de condominio, en cualquiera de sus tipos; residenciales, comerciales o
industriales.
En un intento de sistematizar esas variables a considerar para la buena
marcha y gerencia del condominio, proponemos el siguiente esquema:
A. Deinir el más óptimo nivel de vida del condominio.

B. Analizar la situación económica actual del inmueble:
1. Qué hacer y cómo si existe una alta morosidad.
2. Responsabilidad de la junta de condominio ante la mora.
C. Hacer lo que importa:
1. Lucha contra la negligencia, los mitos y tabúes en el condominio:
cómo cambiar el status quo reinante y hacer posible y visible el
cambio. La comunicación con el propietario como reto.
2. El cuido y estudio de todos los aspectos legales del condominio. La
toma de acciones dentro del marco legal y su registro sistemático.
3. El mantenimiento y conservación de la estructura física.
4. Estímulo del recurso humano que labora para el condominio:
deinición de sus funciones y cronogramas de trabajo.
5. La organización y trasparencia administrativa.
6. La rendición de cuentas permanente por parte de la junta. Un
órgano divulgativo como estrategia comunicacional.
7. Los recursos tecnológicos en pro de la gestión administrativa.
8. La relación con los proveedores de bienes y servicios.
9. La protección de la data administrativa y su valor legal.
10. La solución de los conlictos heredados por la junta.
201
11. Evitar la improvisación en la acción de la Junta.

12. El primer día de acción de la Junta de Condominio importa:
enfrentar la realidad existente con un liderazgo por acción y no
por dichos.
Cierto es que muchas otras consideraciones han de tomarse en cuenta

para los distintos tipos de condominios. Aquí por razones de espacio nos
concentramos en una docena de ellas amén de las anteriores. Nuestro
interés es estimular al lector a propiciar sus propios esquemas de trabajo,
completando las acciones gerenciales que proponemos. No pretendemos
en ningún momento imponer un esquema de trabajo, sino simplemente,
abordar las más importantes acciones de la junta de condominio cuando
inicia su accionar; si ello ocurre, nos daremos por satisfecho y habremos
cumplido nuestra misión orientadora, misión fundamental de estas líneas.
A continuación, vamos a desarrollar brevemente los planteamientos
de los dos esquemas anteriormente propuestos para este ensayo. Profundi-
zaremos y nos detendremos más en algunos de ellos cuando así lo creamos
necesarios, sin que uno prive sobre otros; todos son importantes, pero más
aún lo son aquellos que usted amigo lector, pueda incluir y cumplir como
pauta gerencial dentro de su propia empresa de administración de condo-
minios o de la junta de condominio. Comencemos pues a desarrollar los
puntos propuestos:
A) Elección de los socios y constitución de la empresa
Preferiblemente no elija amigos ni familiares para emprender ningún

tipo de negocio. Sabido es que los conlictos de intereses no tardarán en
surgir en el desarrollo de la actividad comercial o lucrativa y las relaciones
familiares, en lugar de convertirse en una fuente de apoyo, acabarán por ser
un verdadero estorbo; una limitación comunicacional y de acción, puesto
que cuando surja un problema (que es normal en el día a día en una em-
presa administradora de condominios) bien sea propio de la empresa, o
bien relacionado a una deiciencia del servicio que se presta, terminarán los
socios-amigos-familiares trayendo al negocio excusas de todo tipo, normal-
mente sacadas de las situaciones familiares amistosas, donde con frecuencia
se tiende a ser permisivo precisamente por el tipo de relación existente y
donde las exigencias son hasta mal vistas.
Pongamos un ejemplo: dos familiares cercanos se asocian para constituir
la empresa administradora (primos, hermanos, cuñados, tíos, etcétera) y surje
en la prestación del servicio la necesidad para un condominio de que seas
cubierta el pago del servicio de agua de cualquier mes (digamos diciembre,
202
tiempo cuando las empresas prestadoras del servicio les encanta violar la
ley y cortar el agua a los clientes atrasados para presionar el pago) y resulta
que por estar la empresa de vacaciones colectivas en dicho tiempo, uno de
los socios familiares encargado de atender a los clientes en esa temporada
no lo hace y termina el cliente (el condominio) afectado por la abrupta
suspensión del servicio de suministro del vital líquido. El otro socio familiar
que estaba de vacaciones se entera en enero de lo sucedido cuando la junta
de condominio del inmueble afectado le pide que renuncie al mandato del
administrador dado a la empresa, o bien se encuentra con una solicitud de
convocatoria de la asamblea de propietarios para la revocación del mandato.
Inmediatamente, ante el reclamo del socio que estaba de viaje, el otro
socio familiar-amigo responsable que había estado encargado de la empresa
en el mes de diciembre, comienza a dar las explicaciones: lógicamente, esta-
mos poniendo el ejemplo de una situación donde no hay excusa posible de
la empresa, sino un evidente descuido y falta de responsabilidad; y decimos
esto, porque con frecuencia las empresas públicas prestadoras de servicios
básicos tienen problemas de facturación y errores en sus cuentas, que las
hacen accionar arbitrariamente en perjuicio de los clientes. En el caso que
ponemos de ejemplo, nos basamos en un error “no excusable”, pero donde
por razones de la relación de familiaridad o amistad, el “socio culpable”
intenta justiicarse de cualquier forma: alegará razones de salud de él o de
sus hijos que además son primos, sobrinos, cuñados, en in, familiares del
socio que estaba de vacaciones, para mover sus sentimientos y justiicar la
falta como algo inevitable, disminuyendo en deinitiva, la importancia que
tiene todo cliente y dando pié para el descrédito de la empresa, a la que
comienza dársele en el mercado una mala fama: la de exponer a sus clientes
a la suspensión de los servicios básicos.
Por tal razón, nosotros insistimos en lo que siempre hemos seña-
lados en otros lugares: para ser socio y constituir y desarrollar una empresa
no es necesario que exista entre sus fundadores ningún tipo de amistad o
conocimiento previo “mayor” (también hay que evitar los extremos, en el
sentido de mínima averiguación de quien es el futuro socio, para evitar
asociarse con un delincuente o personas de dudosa reputación social) sino
lo que los romanos denominaban hace 3.000 años: el ánimo de ser socios
(animus societatis). Comulgar en las ideas comerciales a desarrollar; en la
delimitación de funciones; el monto de la inversión y reinversión en los
ines de la empresa, entre otros aspectos, eso es lo importante. Con ello, no
queremos negar la posibilidad de la existencia de empresas familiares que de
hecho existen de forma exitosa a nivel mundial, en las que probablemente la
organización empresarial se corresponde en alto grado con el respeto tam-
bién de las relaciones familiares y su propio orden. En Venezuela, tenemos
203
ejemplo de empresas familiares que han sido verdaderos emporios en pro

de la sociedad: dos de ellos nos vienen ahora a la mente: Empresas Polar y
Alfonzo Rivas y Compañía. Nadie puede negar, ni el gobierno que rige hoy
día (2009) en Venezuela, que esas dos empresas son sinónimo de eiciencia
y de buena gerencia. Deben ser muy valiosas para querer expropiarlas y
pretender pagarlas con papeles del Estado venezolano desvalorizados. Son
empresas cuyos orígenes son familiares, aunque hoy día son consorcios que
traspasaron las barreras de las familias que las crearon y otras personas la
integran y fortalecen.
Nuestra experiencia como empresarios administradores de condominios
surgió precisamente cuando pensábamos iniciar e incursionar en esta actividad
y estábamos en la búsqueda de un proveedor de software administrativo.
Fue así como a la postre, descartamos la sociedad con quienes inicialmente
íbamos a asociarnos (por diferentes motivos, lejos de conlictos) y terminamos
haciéndolo con las personas que tenían una empresa de servicios administra-
tivos y que colocaron su talento, el software y su hardware como parte del
capital de trabajo de nuestra nueva empresa y por nuestra parte, aportamos
todo el “know how” o conocimientos jurídicos, nuestro tiempo de trabajo
al frente de la empresa y las relaciones profesionales para captar los clientes.
Fue una experiencia muy interesante; muestra de la conianza mutua entre
nosotros y personas que nunca antes nos conocíamos y constituyó el puntal
de avanzada para que la empresa iniciara exitosamente sus operaciones, a tal
punto, a llegar a crecer desde julio de 2003 a junio de 2004, captando un
promedio de un condominio por mes para la cartera de clientes.
B) Elección del recurso tecnológico: estandarización del trabajo

por volumen y beneicio de los clientes (administrados)
El uso de la ciencia y de la tecnología está presente en todos los aspectos

y órdenes de la actividad humana y es base fundamental del sostenimiento
del progreso y de la calidad de vida del ser humano. Nada escapa a la tec-
nología; ésta es el máximo exponente de la creación cultural del hombre,
que pone a su disposición para simpliicar, facilitar y hacer mejor sus tareas
y cubrir sus necesidades.
En el mundo de la administración la tecnología comporta y así pode-
mos airmarlo, el corazón y una herramienta casi esencial para la gerencia
de una empresa de administración de condominios y de un condominio
propiamente dicho, cuando este es administrado por su junta de condomi-
nio. En la empresa administradora el trabajo tiene una connotación bien
distinta al que puede realizar la junta de condominio de un inmueble, puesto
que los volúmenes de trabajo son mucho mayores y los procesos deben ser
estandarizados para ahorrar horas hombre de trabajo, lo que se traduce en
204
tiempo y en competencia en el mercado.

Una administradora de condominios debería de contar con un excelente
software de administración que le facilite cumplir con sus obligaciones de
tipo legal, en el ejercicio del mandato de administración que le ha encargado
la asamblea de propietarios cuando la designó como persona administradora
del inmueble. Todo lo atinente a los registros de contabilidad; del manejo de
la nómina; del pago a proveedores de bienes y servicios; al estado de cuenta
de los copropietarios, puede llevarse hoy día de forma automatizada; ahora
bien, la empresa también tiene que llevar sus propios e internos registros
contables y administrativos por la actividad comercial que realiza. El uso de
la tecnología tanto para la empresa como para sus clientes apunta hacia dos
principios vitales en la administración de inmuebles: la transparencia en la
gestión y la inmediatez en la disponibilidad de la información.
Por otra parte, dentro de la tecnología disponible actualmente casi to-
dos los empresarios contamos hoy día con la herramienta de Internet; y las
empresas la utilizan como medio de comunicación directa con sus clientes.
El Internet pone en contacto más cercano al administrado con la adminis-
tradora, especialmente cuando ésta puede crear páginas web interactivas,
donde los clientes ven sus estados de cuenta; los gastos comunes del mes; o
cualquier estado de la gestión administrativa a la que contractualmente se
ha obligado la empresa. La comunicación con las juntas de condominios
también se facilitan a través de los correros electrónicos y los servicios de
asistencia inmediata “on line” (en tiempo real) que ofrecen las administra-
doras en sus tiempos hábiles de trabajo diario.
Quizás, en donde hemos podido observar alguna deiciencia de los
software administrativos para el manejo de condominios es en el área legal.
Ello, porque han habido sentencias que han establecidos algunos criterios
que son vinculantes en el tratamiento de aspectos pecuniarios relativos a
las deudas de los morosos, como es el caso de la indexación y corrección
monetaria, cuyas fórmulas pueden perfectamente incorporarse en una hoja
de cálculo, para que mensualmente cada propietario vea en realidad, cuál
es el monto de su deuda indexada, corregida según el Índice de Precios al
Consumidor establecido por el banco Central de Venezuela y que sí tiene
una incidencia en el monto que inalmente debería pagarle a favor del
condominio todo propietario que esté en mora con sus obligaciones. No
pagar la corrección monetaria es un estímulo directo a la morosidad, puesto
que el deudor no siente que su retardo es penalizado pagando más caro por
el valor del dinero en el tiempo. No es objetivo de este ensayo entrar de
fondo en este tema de la corrección monetaria, pero sí el dejar el estímulo
a los creadores y diseñadores de software administrativos para la gerencia
de condominios, que es importante tomar en cuenta este aspecto en sus
205
diseños, asesorándose bien con los abogados conocedores de estos temas.

Otra de las críticas importantes o más bien observaciones sobre las
tecnologías disponibles para las administradoras, tiene relación con la ausencia
de la vinculación de los software administrativos a los software legales que
sirven para el control de los juicios, especialmente, en aquellos relacionados
con el cobro de bolívares por la vía judicial o el juicio de intimación y otra
acciones judiciales, que son propias a la vida de los condominios. Si algún
lector interesado en estas áreas desea sistematizar un software para controlar
acciones extrajudiciales o judiciales promovidas por el administrador o la
junta de condominio, en los campos de la cobranza; acciones restitutorias
de cosas comunes; interdictos por obra nueva; amparo constitucional por
suspensión de servicios básicos, no dude en contactarnos por nuestro correo
electrónico: visoasociados2003@yahoo.com. Mucho es lo que aún falta por
hacer en la aplicación de las herramientas tecnológicas en la administración
de los inmuebles.
C) Selección y reclutamiento del recurso humano
No hay empresa buena ni capaz de cumplir sus ines sin la existencia en

su seno de un capital humano responsable, serio, profesional, coniable, que
sepa lo que está haciendo y sobre todo, que tenga un sentido de pertenencia
y de lealtad para con la empresa. Este es el tema más importante de cualquier
empresa en el mundo: su fuerza humana como el principal activo de trabajo.
En una empresa administradora, pensamos que el recurso humano
debe tener en principio, una alta capacidad y motivación por la atención
al público. Un gerente de administración y de condominios tiene primero,
que llegar puntual a su puesto de trabajo. Nos hemos topado con personas
que son licenciadas en administración de empresas, que viven en la línea
del Metro que virtualmente une su residencia con la sede de la oicina y que
llegan a las 10:00 a.m. a la oicina. Esas son personas poco responsables, que
seguramente están saboteando la actividad de la empresa y de las cuales es
mejor evitarlas en el negocio. El peril profesional debe ser comprobable, más
allá del currículum académico. Deinitivamente, sugerimos que para contratar
al recurso humano de cualquier empresa, indistintamente del cargo (todos
son importantes sin distinción, puesto que forman parte de una “cadena de
producción del servicio de administración del condominio) los interesados
contraten SIN VACILACIÓN ALGUNA a una empresa reconocida de
reclutamiento y selección de personal, quienes de una forma profesional le
presentarán a los candidatos, debidamente auditados, conocidos y respon-
sabilizándose por la recomendación que le están haciendo. Generalmente,
las empresas de selección y reclutamiento de personal le presentan a sus
clientes una serie de candidatos, según los periles profesionales requeridos,
206
acordes con la descripción del cargo y del salario y beneicios ofrecidos. Una
vez hecha la selección del candidato por la empresa buscadora del recurso
humano, la empresa de selección y reclutamiento de personal le otorga una
garantía de su servicio y de reposición del candidato (normalmente es de
tres meses) en caso de que la persona que haya sido seleccionada no sobre-
pase los tres meses de permanencia en el cargo ofrecido, razón por la cual,
una nueva búsqueda de otro candidato no reportará costos adicionales a la
empresa administradora.
Los costos de una empresa de selección y reclutamiento de recurso hu-
mano vienen dados por un porcentaje del paquete de beneicios económicos
que se le da al candidato elegido para un cargo dentro de una empresa (va-
rían entre un 30 a 35% según el acuerdo a que se llegue) y aunque pudiera
pensarse que es alto, piense el empresario todos los costos que se ahorra
precisamente por tener a un personal responsable. Sabemos perfectamente
lo delicado que es llevar la administración de un inmueble; los intereses
económicos y de todo tipo que se manejan con las juntas de condominios;
así que si usted no cuenta con un recurso humano responsable, coniable,
muchos serán los dolores de cabeza que tendrá y mucho será el dinero que
tendrá que pagar a otro profesional para enmendar los errores, omisiones y
negligencia que haya cometido un empleado seleccionado por usted, aunque
de buena fe, pero con las limitaciones de veriicación de datos que tiene en
estos casos, puesto que está además, pendiente de otras cosas de la empresa.
1. ¿Asociar al recurso humano a la empresa o a los negocios de ésta?

Nunca se asocie con un empleado; surgirán los conlictos de intereses
entre las funciones que éste cumple y los derechos que tiene como socio,
sobreviniendo el chantaje para lograr cualquier tipo de prebenda y en dei-
nitiva, la ruina de la empresa. Recuerde que un empleado al que usted luego
hace socio, si es minoritario, éste en su mente siempre se sentirá empleado y
actuará y le exigirá como tal Él sabe que usted lo asocia, quizás para evadir
las cargas patronales, por lo que no le importará ni siquiera como socio,
abandonar la empresa en cualquier momento por cualquier oferta laboral
mejor. Tome en cuenta que él fue socio, a pesar de su libre voluntad de
serlo, primero por su necesidad y aquí nos atrevemos a dar una primera
conclusión en este punto: este tipo de personas que terminan asociándose
son manipuladores de su necesidad y asaltantes de su buena fe; en síntesis,
estafadores profesionales que le montan un escenario para arribar a una
condición de socios, convenciéndole a usted de que es la mejor opción y
oportunidad para garantizar y crecer en el negocio y de la noche a la mañana,
sin importarte el esfuerzo ni los compromisos económicos que usted haya
hecho para impulsar su empresa, lo abandonan sin mayores explicaciones.
207
Conclusión: Evítese complicaciones: si usted busca un socio, busque alguien

fuera de sus empleados recién conocidos, aunque hayan sido ofrecidos por una
empresa de selección y reclutamiento de personal.
Otra cosa distinta es permitir que los empleados participen en los nego-
cios de la administradora bajo unas reglas previamente determinada. Eso si
nos parece válido y es un estímulo profesional y económico para el recurso
humano que trabaja con usted. Siempre le decíamos a nuestro personal: la
empresa en realidad no es exclusiva de los socios: es la fuente de riqueza del
personal, puesto que ella no la hace ni desarrolla una sola persona sino el
accionar coordinado, responsable y profesional de un equipo de personas que
por libre voluntad están vinculadas y se sienten parte de ella, en la misma
medida que ven satisfechas sus necesidades económicas y su estabilidad la-
boral, esta última como parte esencial del equilibrio emocional y psicológico
de todo ser humano que trabaja y que siente en la empresa una seguridad
de tener recursos económicos para sí y su familia a cambio de su trabajo.
Si usted quiere que su empresa produzca más beneicios para usted,
entonces debe diseñar ab inicio una política de participación en los distintos
tipos de negocios jurídicos que puede hacer una administradora, como por
ejemplo: comisiones por: venta y alquiler de inmuebles; captación de nuevos
clientes (condominios) aportados a la empresa por el empleado; trabajos
especiales asignados; entre otros.
Conclusión: Deje que sus empleados hagan negocios con usted en su empresa;
eso sí: siempre de forma supervisada y con las reglas de participación escritas.
2. Estímulo permanente al recurso humano y su formación o

capacitación continua:
Un personal motivado, entusiasta pero no entrenado suicientemente
a los ines y gusto de la empresa, a la postre terminará siendo un empleado
conformista; que hace solamente lo justo y necesario en sus funciones sin
apostar a su creatividad, puesto que siente que nada más allá le será recono-
cido. De allí, que dentro de la política de permitir que sus empleados hagan
negocios con usted y por su empresa, debe acompañar este estímulo con
otro: la formación profesional de su personal, como parte de una política
permanente que debería ser orientada por una Gerencia o Departamento
de Recursos Humanos dirigido por gente competente.
Un frecuente error a la hora de seleccionar el capital humano es ver la
superposición de opiniones de los altos directivos por sobre la de los profe-
sionales dedicados al campo de recursos humanos, quienes de paso, tienen
una sensibilidad especial además de su formación profesional, para tratar
208
estos temas. Quienes no contamos con la experticia para hacer una correcta
evaluación de las variables que han de tomarse en cuenta para recomendar
la captación de determinada persona según su peril, para desarrollar una
función dentro de nuestra propia empresa, no debemos interferir en el
proceso de selección. Y si nuestra empresa es bastante pequeña para no so-
portar los costos de una Gerencia de Recursos Humanos, entonces sin más
que menos recomendamos contratar los servicios de una empresa dedicada
a esta compleja área.
Conviene ahondar un poco más en el tema del estímulo del recurso
humano que acabamos de señalar supericialmente. Y nos parece extraor-
dinario en este momento, valernos de las enseñanzas del Profesor Rosanas
quien sobre este punto le dedica un capítulo en la obra que antes señalamos
y para ello, vamos a citarlo:
“Los animales no tienen “opinión” y por tanto no hay ninguna ne-

cesidad de escucharla ni de tenerla en cuenta. Por una parte, porque los
consideramos instrumentos para cubrir nuestras necesidades: aunque
pudieran “opinar” en contra (como sin duda haría un ternero llevado al
matadero), no les haríamos caso. Y, por supuesto, no nos comprometemos
a nada con ellos. Por otra parte, son incapaces de algún grado apreciable de
racionalidad, ni de poseer conocimiento abstracto, con lo que no pueden
tener una opinión coherente ni muchos menos expresarla”.
Sobre este párrafo el autor agrega en una nota al pié de página lo siguiente:
“De hecho, la capacidad de poseer y utilizar conocimiento abstracto

es lo que distingue al ser humano de los animales más próximos a él. Por
tanto, cuando (como a veces ocurre hoy día) algunas de las personas se
resisten a adquirir conocimientos abstractos en beneicio de algún tipo de
conocimiento más inmediato e informativo de cómo es el entorno, y de
cómo ha que reaccionar a él se puede airmar que se están “animalizando”
(in del pié de página)”;
pero continuamos con la anterior cita del autor:
“También es tratarles como animales intentar condicionarles para

que hagan lo que a otra persona le conviene (o cree que le conviene) a
través de técnicas de motivación. Y lo es no comprometerse con ellos
en nada, o no respetar los compromisos. Notemos que es posible que,
para condicionarles, o para suavizar no cumplir con los compromisos, se
pueda precisar darles premios cuantiosos, poner a su disposición lujosos
medios, o incluso sonreírles mucho (ver Receta 5). Pero es tratarles como
209
animales, porque las personas tienen otras cosas que aportar además del
esfuerzo físico (la “mano de obra”) y/o mental elemental. De hecho, y
para ser precisos, es tratarlos como si en lugar de pertenecer a la especie
Homo Sapiens pertenecieran a la del Homo Faber, un antepasado del
hombre actual sólo útil para trabajos manuales o de segundo orden.
Merece la pena comentar que una parte importante de las teorías al
uso sobre la motivación parten de esta concepción animal del ser humano.
Por ejemplo, se le clasiica convenientemente: la persona (mejor diríamos
quizás el “Homo Faber”) puede ser un achiever (es decir, alguien a quien
le importa mucho el conseguir lo que se propone), o puede ser alguien a
quien le importa el poder por encima de todo, o puede ser alguien que
quiere relaciones personales cordiales y próximas. En cada caso, haremos
con él una cosa distinta para –motivarle– y conseguir que haga lo que
nosotros queremos. Ese es el objetivo.
Asimismo, los capítulos sobre motivación de los libros de compor-
tamiento organizacional suelen ir en esta línea, aunque haya también
honrosas excepciones, Por ejemplo, uno de los libros de texto más
vendidos cita como razones para preocuparse por la motivación de los
empleados las siguientes:
● Cómo hacer que un empleado de alto rendimiento siga teniéndolo

y tenga retos.
● Cómo hacer que los empleados no productivos tengan rendimiento.
● Cómo retar a los trabajadores a que usen sus capacidades más ente-
ramente.
● Cómo asegurar que los empleados se centran en las necesidades del
consumidor.
● Cómo animarles a actuar creativamente. (ver Judith Gordon, Or-
ganization Behavior, Prentice-Hall, Upper Saddle River, 2002).
Todos estos procedimientos son ideales para destrozar una empresa.

Sin ser eicaces en el sentido positivo más que, quizás muy a corto plazo;
porque el ser humano, a diferencia de las cosas, que no aprenden, o de
los animales, que pueden ser condicionados, pueden retorcer el colmillo,
es decir, pueden aprender a defenderse de todas estas “técnicas” y hacer
que los resultados deseados no aparezcan. Parece mentira que haya que
argumentar eso, pero en cualquier trabajo que no sea puramente mecáni-
co, la colaboración activa de las personas es imprescindible para obtener
buenos resultados. “Activa” signiica que las personas estén dispuestas a
hacer esfuerzos, a tomar iniciativas, a tratar de obtener resultados; y se
opone a meramente “cumplir” con las especiicaciones de un determinado
210
trabajo” (sigue aquí la siguiente cita nota al pié de página: Las series de
televisión de la BBC Yes, Minister, y Yes, Prime Minister ilustran cómo
el ser humano se deiende de este tipo de condicionamientos: cómo dice
sí y al mismo tiempo hace no)”3.
Aplicando estos conceptos en la empresa administradora de condomi-

nios los resultados de una gerencia opaca, poco dedicada a sus empleados,
asumiéndolos como icha, como si fueran animales, no van a ser otros
diferentes a los que nos comenta el Profesor Rosanas ya citado. Podríamos
concluir con sus propias palabras:
“Todo el mundo le obedece. A la primera de cambio, tratarles como

cosas suele funcionar, y después, se les puede tratar de condicionar como
animalitos. También puede funcionar al principio, el destrozo es mayor
(reiriéndose el autor a la empresa) y se siente usted más maravilloso,
porque usa técnicas modernas de motivación” (in de la cita).
Y en los condominios el asunto es exactamente igual. Una junta de con-

dominio integrada por personas que traten a sus empleados como animalitos,
jamás podrán lograr los resultados de un óptimo nivel de calidad de vida
para su comunidad, puesto que los empleados se “defenderán” y sabotearán
la gestión de la Junta. Hemos conocido varios ejemplos de ello: centros co-
merciales que han perdido negocios publicitarios a través de la instalación
de vallas, aprobadas por la mayoría de la junta, sencilla y llanamente porque
al momento de la instalación, la empleada administradora niega el permiso
de acceso al lugar donde iban a instalarse, señalando que las opiniones de la
junta estaban dividas, entrando a tomar posturas y por supuesto, haciendo
perder el tiempo y dinero tanto a la comunidad de copropietarios como a
los proveedores de servicios, amén de exponer al condominio a acciones
legales. Ello ocurrió en un centro comercial ubicado al oeste de la ciudad
de Valencia, en una redoma muy conocida de la avenida Bolívar. Ese caso
fue muy particular, puesto que estaba culminando la actividad de la junta
de condominio; había división de opinión entre sus miembros, y existía
3. Rosanas Martí, obra citada: 66-71. Sería muy interesante que la Cámara Venezolana de Centros
Comerciales (CAVECECO) realizara una investigación para comparar las principales variables
(infraestructura; toma de decisiones de la junta; situación administrativa y inanciera; número de
locales en uso y vacío; tipos de negocios y marcas; servicios existentes; nivel de satisfacción del público
visitante, entre otras) presentes en los centros comerciales gerenciados por la visión mayoritaria del
grupo constructor (“centro comercial negocio”) y aquellos que están siendo administrados por una
junta de condominio, a los ines de precisar los niveles más eicientes de gerencia y de disminución
del riesgo para la inversión del capital privado comerciante.
211
la intención de remover a la administradora porque muchos propietarios

sentían que era una corredora de chismes que sistemáticamente perjudicaban
la acción gerencia en el condominio.
Imagínese amigo lector, miembro de una junta de condominio los des-
trozos que pueden ocurrir donde usted vive, en su ediicio, en su inmueble
y cómo pueden afectarle su nivel de vida y sobre todo su bolsillo, si por
ejemplo, se maltrata o trata como animales (a muchos animales se les trata
y cuida mejor que a muchos seres humanos) a los conserjes, vigilantes y
muchos otros tipos de trabajadores que existen en el condominio. Pueden
ocurrir daños en equipos cuya reposición son muy costosas hoy día; o algo
más sencillo: piense que usted puede quedarse encerrado en un ascensor
con sus hijos y el conserje “por defenderse” tuerce el colmillo (como diría
el Profesor Rosanas) y demora su rescate.
Conclusión para los dueños de empresas administradoras de condo-

minios: Trate a sus empleados con educación; motíveles a la acción y no
pretenda que hagan lo que usted quiera. Tome muy en cuenta sus opiniones
y aplíquelas; a in de cuentas, usted los ha contratado para que ayuden a su
empresa y a sus ines como dueño.
Conclusión para las Juntas de Condominio: Trate con guante de

seda a todo el personal que trabaje en el inmueble. Esté pendiente de su-
pervisarlos; ellos se lo agradecerán si sus opiniones son tomadas en cuenta.
Programe conjuntamente sus actividades: sea exigente en el cumplimiento
de los cronogramas de trabajo acordados con ellos, pero nunca los humille
ni maltrate. Y en el aspecto administrativo: recuerde que el manejo de la
data contable e informativa en un condominio es más que oro, es el corazón
del condominio y vamos más allá todavía: es lo que permite la convivencia
pacíica y sin violencia entre sus copropietarios. Así que valore el trabajo
del personal administrativo, ya que las omisiones en esta área pueden ser la
ruina del condominio y muy costosa y dilatada su reparación.
3. Niveles de exigencia del recurso humano: la excelencia como logro

normal y no otro:
Cuando el trabajo de un equipo de personas se realiza aplicando los
principios profesionales que rigen cada arte y oicio en el cual se especializa
cada uno de sus miembros, comienza a dar un buen resultado. Los problemas
que surgen al día a día son resueltos en satisfacción de los clientes y comien-
za a generarse la “buena fama” de la empresa, que correrá como pólvora
dentro del mercado. Así, la mejor herramienta publicitaria que puede tener
la empresa administradora, es la manera como cada día se desempeñan sus
212
unidades de trabajo. Todo esto requiere de una conducción, de un cerebro

que esté a la cabeza del equipo y que lo oriente y conduzca su marcha por
los mejores derroteros, incluso que haga las críticas y fomente los cambios
cuando los procesos de trabajo no estén arrojando óptimos resultados.
Los buenos resultados dentro de cualquier organización estimulan en
sus miembros normalmente, una sana competencia (aunque no siempre es
así y cuando no lo es, para eso están los niveles superiores de conducción de
la empresa: para evitar una insana competencia que apuntale el proceso de
su destrucción) que debe servir para un único resultado: la excelencia en el
logro de los ines empresariales. Esta excelencia va a ser el producto directo
del cumplimiento de las funciones estrictas que cada empleado tiene dentro
de la organización y sobre todo, del compromiso que sienta y de visión que
tiene sobre ella misma. Siempre hemos señalado que toda corporación, sea
cual sea, debe tener escritos sus manuales de procedimiento para cada uno
de los cargos. Lograrlos va en beneicio de la limitación de las funciones
de cada departamento o unidad de producción de la empresa, pero deben
estar todos comunicados y muy bien coordinados, donde varias personas de
la empresa deben conocer perfectamente todo el proceso del sistema, por
razones de seguridad, para que en caso de falta de uno de sus miembros, la
administradora no se vea paralizada o alterada en su trabajo.
Pero volvamos a la excelencia como el concepto ideal a perseguir por
cualquier administradora o condominio: los parámetros de este concepto
dependerá de la visión tanto del empresario, en el caso de las empresas admi-
nistradoras, como de la mayoría de los miembros de la junta de condominios
de un inmueble. Porque la excelencia tiene un contenido concreto, tangible.
Podríamos sugerir un contenido (meramente enunciativo y limitado) para
las administradoras; por ejemplo: su actividad es excelente si:
● Cuenta con un personal profesional y con experticia comprobable en

cada una de sus áreas.
● Cumple con los procesos administrativos (facturación y cobranza)
eiciente y eicazmente.
● La empresa cumple con las normas legales en el ejercicio de sus man-
datos: la ley de propiedad horizontal y los documentos y reglamentos
de condominios.
● Rinde cuentas de su gestión y la realiza de forma transparente.
● Cuenta con las herramientas tecnológicas adecuadas y las pone a favor
de los administrados.
● Se reúne periódicamente con las juntas de condóminos para su orien-
tación en la toma de decisiones en el condominio.
● Su estructura de costos está totalmente cubierta y sus servicios tienen
213
precios competitivos en el mercado.

● Cuenta con una asesoría legal especializada en el área de la propiedad
horizontal, capaz de resolver los conlictos que surgen en la dinámica
empresarial.
● Cualquier otro parámetro podrá ser colocado por el interesado em-
presario o cliente, siempre y cuando la empresa tenga la capacidad de
cubrirlo.
Como vemos, la excelencia no son puras palabras bonitas y motiva-
cionales al personal; es algo especíico producto de su trabajo, de su
talento para hacer las cosas y en síntesis, del compromiso de superación
individual y respeto a la empresa, que sumado en su conjunto de un
grupo de trabajo, le dará forma y contenido.
En un condominio, el contenido del concepto pudiera ser un tanto
diferente. Un modelo de excelencia en la gestión administrativa de
una junta de condominio pudiera ser, además de los cinco primeros
anteriormente señalados para la empresa:
● Reunión periódica y permanente de la junta de condominio y del
asentamiento y registro de sus decisiones en el libro correspondiente,
de todo lo atinente a su gestión al frente del inmueble.
● Comunicación con los administrados a través de las tecnologías inno-
vadoras existentes y de un órgano divulgativo para informar a aquellos,
de su gestión.
● Rendición de cuentas anuales (o semestrales, trimestrales o mensuales)
para cumplir con el principio de transparencia.
● Motivar la participación de todos los propietarios para que oportuna-
mente ejerzan los cargos dentro de la junta de condominios, cumpliendo
con el principio de alternabilidad en la gestión. Es conveniente que los
miembros de una Junta de Condominio, más que rotarse anualmente,
se alternen y personas diferentes cumplan con esta responsabilidad.
● Supervisión semanal de la infraestructura del inmueble y realizar sobre
ella los gastos de conservación y mantenimiento que exige.
● Respetar el documento de condominio y su reglamento, haciéndolo
cumplir en la comunidad; y denunciar y realizar las acciones legales
cuando sea violado por alguno de los propietarios.
● Respetar, motivar y mejorar todas las condiciones laborales de los traba-
jadores del condominio y estar muy pendientes de que éstos cumplan
con las normas de seguridad industrial y de higiene que exige la ley.
● En lo administrativo, llevar correctamente los archivos, la data del in-
mueble y crear sus condiciones para su seguridad, protección y revisión
por parte de cualquier administrado. Hacer realidad el control previo
y a posteriori por parte de cualquier interesado.
214
D) Estructura de la empresa y del condominio: su organización y ope-

ración:
Organizar una empresa o un condominio no es tarea de un día. De
hecho, pensamos que realmente no hay una estructura ideal y que ésta puede
variar con el transcurso del tiempo y según los ines que persiga la empresa.
Ésta, pudo haberse creado para cumplir determinados objetivos y en el
desarrollo de sus operaciones sus socios deciden expandir, cambiar o cerrar
determinadas fases del negocio, por lo que sufrirán cambios sustanciales
en su estructura organizativa. No sería extremista decir entonces: que la
organización no se decreta sino se desarrolla poco a poco con los pasos de
la empresa dentro del mercado.
En un comienzo, la empresa no puede soportar económicamente la
contratación de todo un recurso humano que garantice el cumplimiento
de las funciones que “idealmente” han sido distribuidos en un organigra-
ma. Ninguna empresa nace así, ni siquiera las grandes corporaciones. Las
estructuras se van creando según la inversión del capital en las distintas
apuestas que se hacen del negocio. Es lógico suponer, que ajustándose las
nacientes empresas con poco o limitado capital para invertir, dos o tres
personas se distribuyan las responsabilidades y funciones para trabajar eicaz
y eicientemente.
Hoy día, no es necesario realizar grandes inversiones para fundar una
empresa administradora, ni tampoco se requieren muchos socios capitalistas
para acopiar los recursos. Si usted amigo lector, quiere fundar una sociedad
mercantil dedicada a la administración de condominios y quiere maximizar
su inversión, le recomendamos:
● invertir en la adquisición de un software administrativo especializado

para su negocio;
● con relación al hardware: invierta aquí todo lo que pueda: mientras

más actualizado sea, más tiempo operativo tendrá en el mercado sin
reposición o cambios de plataformas. Claro, advertimos que todo depen-
derá del crecimiento y exigencias futuras de su empresa y negocio y no
podemos dejar de decir, que el desarrollo de la tecnología va tan rápido,
que todo lo hace obsoleto en poco tiempo;
● invierta en la selección de un peril de un profesional administrativo,
que deberá elegir como antes señalamos: con la ayuda de una empresa
de reclutamiento y selección profesional;
● invierta en las herramientas y tecnología de internet, en otras palabras,

lleve su negocio a Internet, a través de las páginas web usted generará
215
conianza, imagen corporativa e inmediatez comunicacional con sus

clientes, además de revestir carácter legal como medio probatorio en
Venezuela, ya que existen disposiciones que le dan tal carácter; y
● cómo última y no deinitiva sugerencia de inversión, ubique a un
profesional del Derecho que tenga comprobada y reputada experiencia
en las áreas de propiedad horizontal y comunidades inmobiliarias y
experiencia litigiosa diversa, puesto que este negocio de administrar
condominios, sin duda está regido por la LPH que tiene muchas la-
gunas y no pocas y distintas son las formas de interpretar sus normas
cuando surgen los conlictos en los condominios. Si usted no cuenta
con la asesoría profesional legal entonces “no arriesgue su capital en
este negocio” y dedíquese a otro menos complicado.
Nos decía un buen amigo, dueño de una de las más grandes empresas
administradoras de condominios en Venezuela:
“Si te pones a sacar la cuenta del costo de las horas/hombre que

requieres para conocer este negocio para dominarlo más o menos exito-
samente hasta llegar a ser una empresa consolidada, el monto sería tan
extraordinariamente alto, que contablemente quebrarías”.
Evidentemente, este decir no podemos tomarlo en un sentido lite-

ral, puesto que esas horas/hombres si bien tienen un costo determinable
perfectamente, cuando las hace el mismo empresario, las hace a modo de
reinversión como capital de trabajo, cumpliendo determinadas funciones
para sustentar su negocio y obtener una rentabilidad, que con el transcur-
so del tiempo, le permiten el desarrollo de la empresa, su consolidación y
estabilidad económica. El contexto del comentario de nuestro amigo, lo
fue para denotar el complejo mundo que representa gerenciar no tanto la
propia empresa administradora, sino los sinsabores y lo difícil que es lidiar
con el condominio; sus juntas y sus propietarios en general, destacando
que si uno dedicara las mismas horas/hombres a otra actividad comercial
que no amerite manejar tantas variables simultáneamente y que dependan
lo menor posible, de múltiples conductas para tomar decisiones, obtendría
mayores rentabilidades que las que genera una empresa administradora de
condominios. La rentabilidad dependerá del tipo de cliente y de los volú-
menes de la cartera que se tenga.
Luego de varios años dedicados como empresarios en la administración
de condominios, se aprende a que la empresa no puede atender a todo
tipo de clientes; que a veces se gana mucho más, direccionando un cliente
a otra empresa aliada o con otras características distintas a la nuestra, que
captándolo dentro de nuestra cartera. Hay clientes (condominios) con
216
características tan complicadas, que es mucho mejor mantenerse a nivel de

asesores administrativos o legales, que tomando su gerencia con la empresa.
Por eso, las empresas deben tener el tino de saber cuando asumir las respon-
sabilidades legales como administrador del condominio, y cuando evitar
tales responsabilidades y asumir una asesoría, simplemente bajo la igura de
“outsourcing” como un simple proveedor más de servicios.
Conclusiones:
● La estructura organizacional de una empresa administradora dependerá
en mucho, del modo cómo quiere asumir sus responsabilidades con el
cliente y siempre debe tenerse en cuenta, las responsabilidades legales de
todo administrador de inmuebles, según la Ley de Propiedad Horizontal
y el Código Civil Venezolano.
● La selección de los clientes constituye una forma de ahorro y de ganancias de
la empresa y sólo la experiencia, permite afinar sus criterios y fundamentos.
1. Las distintas gerencias y sus funciones: de administración de condo-

minios; de producción de condominios; de administración y logística
interna; la gerencia o consultoría jurídica; de recursos humanos;
gerencia de campo o de operaciones.
Todas estas gerencias, excepción hecha de la de “producción de con-
dominios” deberían estar en cualquier organigrama de una empresa admi-
nistradora o de un condominio de un inmueble, que en el caso de éstos,
dependerán de lo grande que sea: normalmente, en un condominio de un
centro comercial de más de 50 locales comerciales (por estimar capricho-
samente una cifra) ya se requiere una serie de estructuras funcionales que
garanticen su óptimo funcionamiento. Pondremos varios ejemplos para
tratar este punto del tamaño de un inmueble y su complejidad funcional.
Realmente son dos cosas muy distintas: un inmueble puede ser muy
grande y a la vez muy sencillo de manejar, como por ejemplo, un condo-
minio con locales industriales para depósito de bienes e insumos, donde
solamente el inmueble, por más grande que sea, cumple una función, la
de servir de depósito de mercancía y su gerencia será relativamente fácil.
En ese tipo de locales industriales no hay aluencia de público, puesto
que su inalidad es solo para almacenamiento; y posiblemente, un centro
comercial que ocupe la mitad del espacio físico del galpón, tiene muchas
más variables que manejar no sólo desde el punto de vista estructural sino
también funncional, si consideramos la multiplicidad de ines que rinde
el inmueble destinado, por ejemplo, al comercio u oicinas, o ambos ines
al mismo tiempo. De allí, que la organización será más o menos complejo
dependiendo directamente del destino y uso del inmueble que está regido
217
bajo la Ley de Propiedad Horizontal. Un ejemplo claro: en la en ciudad

de Maracay como en muchas partes de Venezuela hay muchos y modernos
centros comerciales; uno de ellos es el Centro Comercial Las Américas, el
cual consta de más de 56.000 metros cuadrados de construcción y tiene
más de 918 locales, 2.000 puestos de estacionamientos; 11 Salas de Cine
(las más concurridas y el centro de Cines Unidos más grande del país); en
in, nada más con estos datos, estamos ante una estructura que realmente
podríamos deinir como monumental y para manejarlas en los temas de:
seguridad; limpieza; gastos comunes; mercadeo y publicidad; conservación
de infraestructura; relaciones públicas; y condominio propiamente dicho,
se requiere más que un simple esquema organizacional como el que antes
enunciamos para las empresas administradoras o condominios.
Entendemos que este centro comercial está siendo manejado con el
apoyo de una serie de empresas relacionadas o no con el Grupo Sindoni quien
fue el que lo construyó, como una forma de distribuir las responsabilidades
profesionales que ameritan su atención especializada en muchas áreas. Su
condominio propiamente dicho, no podría manejarlo eicazmente bajo la
estructura convencional que tendría en otro tipo de inmuebles. Distribuir
responsabilidades por competencias y especialidades en determinadas em-
presas distintos al condominio, nos perece realmente acertado, puesto que se
evitaría crear un condominio altamente burocratizado, donde se diiculta la
toma de decisiones y donde además, no se tiene la especialización necesaria
que requiere un centro comercial donde conluyen una multiplicidad de
negocios y de servicios, que así lo imponen. De esta forma, se profesionali-
zan los servicios que requiere el centro para su buen manejo, en pro de los
propios intereses del condominio y de su público usuario, disminuyéndose
las posibilidades de error en la toma de decisiones y permitiendo también,
un mejor control a priori de índole administrativo y operativo.
Otro ejemplo interesante a considerar en materia de condominios
residenciales: conocimos hace un par de años atrás, en San Diego, Estado
Carabobo, el conjunto residencial “Poblado de San Diego, construido por
el Grupo Coyserca, reconocido y experimentado consorcio constructor de la
región central y norte del país. Dicho condominio cuenta con casi las 1.000
unidades entre habitacionales y locales comerciales; tiene unas extraordinarias
y muy cómodas áreas de recreación y esparcimiento, que incluyen piscinas,
una especie de casa club; jardines, amplios estacionamientos, etcétera. Pues
bien, la gerencia de este inmueble es bastante complicada por la forma cómo
fue concebida su administración en el documento de condominio; pero sin
entrar a criticar y comentar aspectos jurídicos, lo que queremos resaltar aquí,
es que el “factor arquitectónico y urbanístico” en sus dimensiones impone e
incide directamente en la estructura organizacional del condominio, que a
218
nuestro juicio, debería deinirse de una vez, o abrir la posibilidad para ello,
en el propio documento de condominio del inmueble. Y esto es nuestra
gran recomendación a los constructores: cuando diseñen sus obras, deben
seguir una fase que llamamos de “ingeniería jurídico - administrativa” para
que construyan también, la organización comunitaria o condominial que
garantizará la viabilidad administrativa y la convivencia pacíica entre los
copropietarios y evite el conlicto de intereses que frecuentemente se dan
en los condominios por lucha de poderes. Si esto no es tomado en cuenta
por los constructores, quienes registran los documentos de condominios,
sus reglamentos y normativa interna y quienes además, administran el
condominio hasta que se constituya legalmente la junta de condominio,
luego, se arrastrarán muchos vicios que arruinan al inmueble y afectan el
buen clima de convivencia humana que debe reinar en él.
Dicho esto, es oportuno a continuación, pensar en una estructura
organizacional para los condominios y las empresas administradoras de
éstos. En esta oportunidad, vamos a invertir el orden en el tratamiento del
tema y comenzaremos por nuestras sugerencias de organización para los
condominios.
Aclaramos que los condominios como el existente en el Centro Comer-
cial Las Américas y otros tantos que existen en Venezuela, se valen de una
estructura organizativa delegada en empresas prestadoras de servicios que
otros condominios de otros centros comerciales y residenciales mantienen
de forma centralizada, o mejor dicho, dependientes de ellos mismos; así, la
vigilancia o seguridad privada, limpieza, mantenimiento, manejo del estacio-
namiento como área común rentable y de otras para espectáculos públicos,
son todos servicios que son patrocinados por el propio condominio, que
está en manos de la junta de condominio integrada ésta por propietarios
de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal. Esto en nada signiica que
sea equivocada la forma de gerenciarlos y de administrarlos. Hay grandes
centros comerciales que de esta forma son manejados y de forma exitosa.
Obviamente, hay diferencias importantes, al menos desde el punto de vista
laboral y el acuerdo para generar decisiones en los condominios: en aquellos
condominios donde todos los servicios los presta con su personal debida-
mente contratado, se acarrean costos o pasivos laborales importantes, que
no tendrían si fueren contratados a terceras personas. También es cierto, que
el costo del contrato, por ejemplo, de una empresa prestadora de servicios
de vigilancia privada, es extremadamente alto, por lo que lo que ahorra
el condominio al no contratarla le permitiría con creces cubrir el pasivo
laboral que se genera si lo contrata él directamente. También es verdad,
que los dolores de cabeza que impone el manejo de personal representa un
costo para el condominio, sobre todo, cuando el personal se ausenta y no
219
tiene capacidad de respuesta para reponer el servicio de la persona ausente.

Valga también señalar, que los muchos centros comerciales construidos
recientemente y que están regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, sus
locales no son vendidos en su totalidad, de forma tal que el grupo cons-
tructor que ha adelantado su construcción, vende un porcentaje inferior al
75% de las unidades privativas de apropiación individual, formando parte
mayoritaria para la toma de decisiones y por supuesto, responsable de las
alícuotas que mantengan para distribuir los gastos comunes. Con ello, la
toma de decisiones siempre tomará el rumbo que desee el grupo constructor
representado por el valor inmobiliario y el voto capitalísitico en las asambleas
de propietarios y jamás tendrán una decisión contraria a sus intereses. Se-
ñalamos que ello representa una manera de salvaguardar los intereses tanto
de grupo económico, dueño de la mayoría del valor inmobiliario del centro
comercial y constituye una manera de superar las barreras comunicacionales
y gerenciales que hay en otros condominios, donde el valor inmobiliario está
ciento por ciento vendido y distribuido en manos de distintos propietarios y
donde la comunidad de copropietarios tiene que hacer esfuerzos adicionales
para ponerse de acuerdo en la toma de decisiones.
En los centros comerciales donde el grupo constructor sólo vende un
15% o 20% del total del valor inmobiliario, en síntesis, lo que se plantea
con ese porcentaje es invitar al copropietario a formar parte de un negocio
a largo plazo, bajo las condiciones preestablecidas por el grupo constructor,
que representa ni más ni menos, el motor económico que asume el mayor
riesgo de realizar la obra. Para nosotros, representa una variante muy inte-
resante en el mundo del condominio o propiedad horizontal, donde no se
sorprende la buena fe de nadie, puesto que las reglas de juego (para entrar
en el negocio) están preestablecidas desde antes de la venta de los locales,
especialmente en los centros comerciales. Pensamos que una empresa ad-
ministradora podría estar bien organizado y operando de forma óptima con
las siguientes estructuras:
a) La Gerencia de Administración de Condominios: Es la encargada de

establecer las relaciones fundamentales y primarias entre la empresa
administradora y su cartera de clientes (condominios en general). Tie-
ne la función de llevar la administración propiamente dicha de cada
inmueble, según las normas establecidas en el contrato de administra-
ción pactada en documento público entre la empresa administradora
y la junta de condominio, ente colegiado que actúa en representación
de la asamblea de propietarios, quien es quien designa a la persona
administradora.
La Gerencia de Condominios lleva una carga gruesa de los clientes:
220
desde el proceso de facturación de gastos comunes, pasando por la

atención de los proveedores del inmueble; atención a los empleados
del condominio (conserjes y otros trabajadores); reclamos de copro-
pietarios y proveedores; pago de los servicios básicos del inmueble y
otros contratados por la Junta; asesoría a la Junta en materia laboral
y asistencia a las reuniones de la asamblea de propietarios; asentar los
registros en los libros de acuerdos de propietarios; llevar la contabilidad
del inmueble y preparar la rendición de cuentas de la empresa como
administradora; custodiar y archivar la data administrativa, entre las
más importante.
b) La Gerencia de Producción de Condominios: como parte de la estrate-

gia de publicidad y mercadeo de las empresas administradoras, estamos
recomendando que para garantizar un lujo positivo en la cartera de
clientes (ingreso de mayores clientes y retiro mínimo de otros) que per-
mita cubrir siempre la estructura de costos y garantizar el crecimiento
de la empresa, se constituya una gerencia de esta naturaleza, encargada
de preseleccionar a los clientes que le interesa, distribuirlos geográica-
mente en el ámbito de la ciudad donde le interesa operar; establecer las
rutas y formar a su equipo de productor de condominios, dándole las
herramientas y conocimientos necesarios para captar los condominios
que estabilizan y hacen crecer el lujo de caja de la empresa, aumentar
sus activos, en in, permitir cumplir con sus objetivos mercantiles.
c) La Gerencia de Administración y de Logística Interna: todo lo relati-

vo al funcionamiento de la empresa administradora para que puedan
operar todas sus unidades dependen de esta gerencia. El control de
los insumos requeridos; la contabilidad; el cumplimiento de toda la
normativa legal que le incumbe a la empresa (aspectos tributarios,
laborales, mercantiles, contractuales); las relaciones entre los socios y
la junta directiva; el control y ejecución de las decisiones, todo esto
dependerá de ella.
d) La Gerencia Legal o Consultoría Jurídica: Nuestra recomendación

sobre la existencia de esta gerencia se resume en señalar que el negocio
jurídico de administración de condominios se rige por una Ley especial
cual es la Ley de Propiedad Horizontal, que es de vieja data y que tiene
muchos vacíos legislativos y múltiples interpretaciones propias del mun-
do jurídico que representan los abogados de un cuerpo consultor, que
en deinitiva, son quienes le van a dar la verdadera seguridad jurídica a
la empresa administradora de condominios, por lo que consideramos
221
vital su existencia dentro de su estructura organizativa.

Tiene una doble misión: por una parte, atender todos los requeri-
mientos del funcionamiento de la propia empresa y por la otra, realizar
las actividades judiciales y extrajudiciales relacionadas y derivadas
propiamente de la cartera de clientes, tales como: recuperación de la
cartera de propietarios morosos de los condominios; realización de
las acciones restitutorias de áreas comunes; amparos constitucionales
cuando se vulneren derechos fundamentales; en in, todo lo que desde
el punto de vista jurídico se relaciona con los condominios.
Otra de las recomendaciones en el funcionamiento de esta gerencia
y que la hemos hecho en otra oportunidad anterior, tiene que ver con el
hecho de evitar que el departamento legal encargado de realizar las co-
branzas extrajudiciales en los condominios, se convierta en una especie
de peaje o alcabala, esperando simplemente a que el propietario moroso
vaya o acuda a la administradora a pagar en la caja receptora de fondos y
se le bloquee el pago y sea direccionado a este tipo de departamento, que
termina inlando las deudas de los copropietarios, cobrando honorarios
profesionales muchas veces sin haber realizado una verdadera actividad
de cobranza extrajudicial, por lo que muchos colegas abogados violan la
ética profesional simplemente por el afán de aprovechar la circunstancia
de que el propietario morosos acudió por voluntad propia, aunque de
forma tardía, a la caja de la administradora a pagar su deuda, y el sistema
de computación le rechaza el pago hasta tanto el departamento legal no
actúe. Con esto no estamos cuestinonando en modo alguno, el derecho
que tienen los colegas abogados a cobrar por su trabajo honestamente
realizado, pero precisamente, este trabajo debe ser comprobable y
dejar las pistas y pruebas de haberse realizado. Sugerimos al abogado
que realiza la recuperación extrajudicial de una cartera morosa en el
condominio, visitar a los morosos y dejar constancia de su visita con el
conserje del inmueble o de otros propietarios o empleados del mismo;
remitir los telegramas públicos al deudor con acuse de recibo (el cual
otorga IPOSTEL en un tiempo aproximado de 15 días luego de la
entrega del telegrama); realizar notiicaciones mediante la actuación de
Notaría Públicas o Tribunales competentes; remitir cartas de aviso de
cobro con mensajería privada donde conste el aviso de recibo (a veces los
deudores se niegan a irmar el acuse de recibo; o las cartas son recibidas
por personas distintas al deudor); el envío de correos electrónicos o
mensajes de texto de cobranza a los celulares a nombre del deudor; en
in, nuestro aprendizaje que queremos compartir con ustedes, amigos
lectores, es que los abogados deben dejar constancia de sus actuaciones
para tener derecho a cobrar sus honorarios profesionales y no sentarse
222
cómodamente en sus oicinas a esperar que los propietarios morosos

acudan por simple casualidad y se les pretenda cobrar junto a su deuda,
honorarios profesionales. Aunque no estamos en contra de que si en esa
circunstancia el abogado debe redactar un convenio de pago si llega a
un acuerdo con el deudor, se cobren honorarios profesionales por tal
redacción. Allí son perfectamente procedentes los honorarios, puesto
que hay una actividad profesional desempeñada; pero conocemos casos
donde al deudor cada vez que va a pagar una parte de su deuda se le
cobran honorarios del 30% del total de la misma, lo que hace que nunca
se ponga al día en sus pagos, creándose para él un círculo perverso al
que sólo se le puede poner coto y en todo caso, evitar que se presente,
con la ética y la moral del profesional del derecho. Actuar de forma
contraria, a la postre, desacredita no sólo al abogado quien de paso,
puede ser denunciado ante el Tribunal Disciplinario del Colegio que
corresponda y en la Federación Venezolana de Colegios de Abogados;
sino a la propia empresa cae en la picota de la gente, como un ente que
avala malos procederes, meramente mercantilistas.
e) Gerencia de Recursos Humanos: arriba en este mismo ensayo le de-

dicamos una buena parte de su extensión a este tema; nos toca aquí
ratiicar que lo más importante en cualquier empresa es su capital
humano. Eso es una verdad del tamaño de un templo; en ello no hay
duda ni discusión, de tal forma, que toda la política para mantener
valorado al recurso humano y dispuesto a alcanzar los más altos niveles
de atención al cliente y de mejor prestación de servicios, dependerá
de las personas que forme esta gerencia. Su existencia es inherente a
cualquier empresa administradora y condominios grandes que ameriten
el manejo de gran número de personas.
f) Gerencia de Operaciones: está dedicada a supervisar el mantenimien-

to de la infraestructura de los inmuebles y a instruir al personal que
trabaja en él, en la mejor forma de realizar los actos de conservación y
de mantenimiento
Esta gerencia es la que debe realizar una inspección de cada inmueble
antes de que la empresa irme el contrato de mandato de administración
sobre él, dejando constancia fotográica de sus condiciones para evitar y
salvar las responsabilidades legales que tiene la empresa cuando asume
su administración, especialmente la establecida en el artículo 20, lite-
rales “a” y “b” de la Ley de Propiedad Horizontal, relativos al cuido de
las cosas comunes y el cumplimiento del documento de condominio
y sus reglamentos, respectivamente.
223
Contamos una de nuestra experiencia para resaltar la importancia

de contar con una gerencia de operaciones o si no se puede crear a priori
una gerencia de esta naturaleza en la empresa de administración o en el
condominio del inmueble que esté administrándolo, al menos, tener una
persona que se responsabilice por la inspección de los inmuebles de forma
rigurosa, especialmente en los centros comerciales donde hay tanta aluen-
cia de público y una mayor interacción entre éstos y la infraestructura; y
en los centros industriales, por el cuido y las consecuencias que deben y
pueden tener el almacenamiento de sustancias o productos y la protección
de quienes las manipulan.
Nuestro primer cliente como administradores de condominios resultó
ser un ediicio de vieja data, que se ubicada en la urbanización Sebucán en
la ciudad de Caracas. Colindaba con una quebrada, en cuyo otro lado de
la orilla se ubica una barriada. Contaba con un muro perimetral que lo
separaba tanto de la quebrada como del barrio; este muro tenía una altura
aproximada de 4 metros y una extensión de más de 20 metros de largo.
Cuando íbamos a recibir el inmueble hicimos un recorrido y notamos que
el muro tenía una pérdida de verticalidad importante y que lo sostenía
una mata enredadera que lo cubría como si fuera un manto. En la zona
donde se encontraba el muro habían áreas deportivas, dos piscinas y otras
recreativas. Nosotros al ver la inclinación tan pronunciada, llegamos a
proponer que mejor era demoler el muro para evitar que se derrumbara
y causara perjuicios a algún propietario. La zona fue condenada y al poco
tiempo, el muro con una lluvia se derrumbó totalmente. Lo fundamental,
fue que dejamos constancia escrita ante la junta de condominio, con acuse
de recibo de esta circunstancia y advertimos mediante comunicado a toda
la comunidad, para que no visitara la zona afectada. Afortunadamente,
no hubo daños a personas ni muchos otros de importancia sobre las cosas
comunes del ediicio. Pero, ¿Qué hubiese pasado si una persona muere o es
herida por el desplome del muro? ¿Quién es el responsable legal al que se
le puede atribuir la culpabilidad en este hecho? Pensamos que la respuesta
está dada por la propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20,
literal “a” que antes citamos. El administrador y la junta de condominio,
en nuestra opinión, tienen una responsabilidad legal inexcusable sobre tal
eventualidad. En un centro comercial, el gerente de operaciones es de suma
importancia porque él tiene que estar pendiente de cómo están funcionando
los servicios que presta el centro y si su infraestructura está prestando el uso
para la cual fue diseñada por el constructor. Por eso es importante que el
gerente de operaciones sistematice su trabajo en una serie de reportes que
debe enviar al administrador legal del inmueble y a los miembros de la junta
de condominio, para que éstos actúen con el in solventar las novedades
224
dañosas que se observen.

En otras oportunidades, nos tocó como miembros de una junta de
condominio y no como administradores, reparar la ruina del Ediicio Los
Mangles, en la población mirandina de Río Chico. El ediicio tenía años
de abandono y de falta de cuido, y su infraestructura enfrentaba ya las
condiciones mínimas de habitabilidad que tiene que tener todo inmueble.
Allí, recomendamos a la junta de condominio realizar una inspección ju-
dicial y alertar a las autoridades competentes (si ello fuera necesario) para
que clausuraran el ediicio, en caso de que la comunidad de copropietarios
no respondiera favorablemente al proceso de rescate del mismo. El Juez de
Municipio se quedó asombrado de las circunstancias ruinosas del inmueble
y al concluir su visita nos señaló que el ediicio atentaba contra los más
elementales derechos humanos de cualquier propietario, además de una
circunstancia relativa a la Ley Penal del Ambiente, evidenciada porque un
conserje había decidido colocar una tubería de desagüe de un fregadero
desde la conserjería, atravesando toda el área de la piscina para desembocar
en un canal de agua dulce. Es lo que llamamos, la “ranchificación” del edi-
icio. Cuando las obras superaron los estados de ruina más importantes en
este ediicio, volvimos ante el Juez de Municipio de la jurisdicción donde
se encuentra el inmueble, y solicitamos otra inspección judicial para marcar
un “antes” y “después” de nuestra actuación como junta de condominio y
demostrar nuestra responsabilidad.
Esta forma de actuar es la que recomendamos a las juntas de condo-
minios y administradores para iniciar un proceso de rescate de un inmueble
dejando claramente pre constituidas las pruebas que oportunamente pu-
dieran requerirse en una acción judicial, para salvar las responsabilidades
civiles o penales dependiendo de las circunstancias que se presente. Todo
esto, apunta la importancia que tiene la Gerencia de Operaciones en un
condominio o empresa de administración de inmuebles y sobre todo, en
el beneicio que aporta a la comunidad de copropietarios quienes son los
principales usuarios de las infraestructuras.
2. La directiva de la empresa: funciones principales y el control de la

operación de administración de los condominios (análisis de los
reportes):
Vamos a iniciar este sub punto apelando al libro del Profesor Rosanas
Martí antes comentado, quien nos ilustra con gran maestría y certeza el deber
ser de todo empresario que quiera tener éxito en su actividad profesional y
lo que realmente con frecuencia ocurre para destrozar a la empresa y sentirse
maravilloso. Nos dice Rosanas:
“Recordemos al viejo búho de la antigua historia. Un correcaminos
225
se torció un día el pié, lo que le diicultaba continuar corriendo como

había hecho toda la vida, y se supone que eso es lo que debe hacer un
correcaminos, ya que cada vez que apoyaba el pié, le dolía intensamente.
Apesadumbrado, se fue al bosque a consultar al viejo búho. Éste le escuchó
atentamente, pensó con detenimiento, y, al rato, dijo: –¡Ya está! ¡Ya tengo
la solución!–. –Bueno– espetó el búho– la solución no es perfecta– Se
quedó pensativo antes de continuar. –Es muy fácil: transfórmate en pá-
jaro. Habrás resuelto el 90 por ciento del problema (que es el tanto por
ciento del tiempo en el que los pájaros vuelan y no tienen que apoyar el
pié– El correcaminos no parecía especialmente entusiasmado. –No es que
me disguste, pero ¿cómo hace uno para transformarse en pájaro?– –¡Ah,
ahí sí que lo siento, pero no te puedo ayudar! Yo soy un consultor de
alta dirección, y sólo establezco la estrategia general. Ese es un pequeño
detalle técnico que tendrás que resolver tu mismo–.
Si quiere usted destrozar su empresa, tenga grandes ideas estratégicas, de

alta dirección, y no se preocupe de las diicultades de su puesta en práctica.
Si no es posible, será por la incompetencia de sus subordinados, no porque
usted se haya equivocado. Hable de la adaptación a los cambios del entorno,
pero aplique su fórmula de siempre.
A Herb Kelleher, de Southwest Airlines, antes mencionado, podías

encontrarle a las cuatro de la madrugada discutiendo con los operarios
cómo resolver un cierto problema técnico. Nunca consiguió destrozar
su empresa, y menos hundirla. En cambio, los presidentes de delta,
Continental, etc…nunca descendieron a este tipo de detalles, y lograron
realmente destruir sus empresas”4.
Rosanas nos enseña con este ejemplo y que ahora seguiremos expo-
niendo lo que un alto ejecutivo de una empresa, si verdaderamente tiene
interés y quiere quen su empresa evolucione positivamente, debe preocu-
parse con discutir y compartir con su personal los problemas; descender a
niveles operativos para entender y aportar las soluciones a los problemas.
Insiste Rosanas:
“…El espíritu de la alta dirección es el de: –Bueno, el problema es

que no puedo llegar yo a todo. Si hubiera estado allí, lo hubiera arregla-
do, pero como es obvio no puedo estar en todas partes–. Entonces, el
culpable es un subordinado, y ahí se ha terminado el asunto para usted.
Para la empresa, sólo ha empezado, por desgracia”.
226
“Poner las cosas en práctica es diferente a pensarlas. Se precisa

una organización. Tener a las personas necesarias, saber dirigirlas. Tener la
información necesaria. Tener la información suiciente. Y darse cuenta de
que los detalles son importantes. No resúmenes traidores, de aquello que
alguien, –a priori–, considera importante”.
En una empresa administradora de condominios la alta directiva de

la empresa debe preocuparse por los detalles y atender personalmente a los
administrados, a las juntas de condominios junto al personal de la Gerencia
de Administración de Condominios. No son actividades incompatibles, sino
por el contrario, concurrentes y complementarias. Tome usted en cuenta
la opinión de sus gerentes y aporte su opinión. Las clientes a veces tienen
la cultura y la impresión de que si no hablan con el dueño o accionista de
la empresa sus asuntos no serán atendidos y resueltos. Quizás, nuestra re-
comendación es que usted como empresario y miembro de la alta directiva
de la empresa, le haga un estricto seguimiento, sin aviso a sus gerentes de
los asuntos que elevan los administrados, especialmente por escrito. Toda
solicitud escrita debe contar con una respuesta inmediata, razonada, que
no deje de atender punto a punto todas las cuestiones que le son sometidas
por el cliente –administrado– a la empresa. Si bien usted tiene otros asuntos
que atender, debe contar con la sistematización para supervisar lo que están
haciendo sus gerentes de alta línea.
A los gerentes de administración de condominios hay que decirles
que aunque intentaren de mala fe ocultar hechos, omisiones o circunstancias
a la alta directiva de la empresa, más temprano que tarde los propios clientes
las harán de su conocimiento y ustedes (gerentes) quedarán en evidencia, no
sólo de su incompetencia, sino de su falta de profesionalismo y de ética. Nos
ha tocado como empresarios contar con empleados que haciendo carrera en
la empresa, en corto tiempo se sienten indispensable y asumen una actitud
retadora ante la dirección e instrucciones que le damos como guía funda-
mental de la empresa. Hay gerentes y jefes en muchos departamentos que
asumen su trabajo como parcelas de poder y tienen a crear un clima dentro
de la empresa con sus compañeros de trabajo, demostrando el “supuesto”
poder que tienen y comparándolo y confrontándolo con el que legalmente
tienen por naturaleza con los accionistas de la empresa. Son situaciones per-
versas que terminan resolviéndose siempre, despidiendo al gerente o creando
las circunstancias para demostrarle que no es indispensable y que le será
más útil para su vida estar fuera que dentro de la empresa. Y en situaciones
extremas, cuando ha avanzado mucho el empoderamiento del gerente por
contar con información vital para la buena marcha de la empresa (atinente a
la administración de los condominios, en el caso de conjuntos residenciales)
el empresario o accionista, que en deinitiva es quien conoce otras estrate-
227
gias gerenciales, es capaz de desviar la cartera de clientes hacia otra empresa

también bajo su tutela, dejando morir con sus gerentes adentro, la empresa
de la cual éstos creían haberse apoderado y donde se sentían indispensables,
y apoyados por un régimen laboral reinante en Venezuela, propio de países
comunistas que desean hacer desaparecer a la empresa privada, permitiendo
“la toma o invasión de los empleados” de múltiples formas. En tal virtud, para
que el empresario no sufra tales circunstancias, debe estar muy pendiente
de los detalles de su negocio. Rosanas continua diciendo al respecto:
“Es verdad que un directivo no puede entrar en detalle en todas las

cosas. Evidentemente. Pero debe saber en qué cosas debe entrar, y en
qué cosas no. Y esa decisión no se puede tomar con una decisión tan
sumaria. Hay que saber más para saber si hay que meterse en un pro-
blema o encargárselo a alguien. Y hay que partir de una delimitación de
responsabilidades”5.
“Porque desde un lugar de dirección, hay que distinguir esencialmente
dos tipos de cuestiones: aquellas sobre las que el directivo debe saberlo
todo, y aquellas sobre las que no debe saber nada. La mayor parte de los
temas hay que dárselos a personas de conianza para que se encarguen de
ellos. Y de estos temas, un breve resumen para estar informado es suiciente.
Si no se hace así, no se dispone de tiempo para entrar en todas las
cuestiones. Hay que concentrarse en las que son importantes. Y, sobre
éstas, nada de resúmenes. Toda la información. El buen directivo, en
cualquier asunto, o bien no se mete, o si se mete, entra a fondo.
La supericialidad conduce al directivo metomentodo a meterse donde
no lo llaman, invadiendo competencias de sus subordinados cuando no
es necesario y a no ser consciente de que hay aspectos importantes que
podrían requerir su atención, de los que no es ni consciente. Lo que,
además, hace perder el tiempo a la gente, porque es obvio que encargar a
dos personas del mismo cometido es del todo ineiciente, principalmente
si uno piensa lo contrario del otro…”6.
Y dos comentarios nos surgen aquí aplicados a la administradora de

condominios:
a) Dentro de las cuestiones importantes en las que debe meterse el alto

directivo dentro de su empresa, están por ejemplo: la supervisión de la
elaboración de los recibos de condominios o como la Ley las denomi-
na, planillas de liquidación de los gastos comunes, porque tienen un
4. Rosanas Martí, obra un supra citada: 79.
228
valor legal muy importante: son títulos ejecutivos, que procesalmente

pueden comprometer el patrimonio del copropietario, hasta el mismo
inmueble, cuando son hechos valer para su cobro en un juicio por la vía
ejecutiva; por otra parte, la administradora, al ser un ente prestatario de
un servicio, asume una serie de obligaciones legales derivadas de la Ley
para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios,
que contiene una serie de sanciones a los prestadores de servicios en
caso de que se demuestre que han violado alguna de sus disposicio-
nes; y tales sanciones afectan además del patrimonio de la empresa,
la propia actividad ya que podría ser suspendida por el órgano de la
administración pública competente en este caso para aplicar la Ley, el
INDEPABIS (anterior INDECU).
Recomendamos a los dueños de empresa que deleguen en sus ge-
rentes de administración de condominios, lo atinente a la elaboración
de los recibos de condominios, pero deben reunirse con éstos para su
aprobación inal e impresión en serie. Si la cartera de cliente es amplia,
entonces el alto directivo deben crear un mecanismo de monitorio o
supervisión aleatoria de la cartera; y sí realizar el procedimiento exhaus-
tivo con los principales clientes que aportan las mayores ganancias a la
empresa.
Conviene que de vez en cuando usted descienda a los niveles
operativos, pero no como una política del directivo “metomentodo”
que le está sabotenado el trabajo a todos los miembros de su perso-
nal, duplicando esfuerzos y funciones. A eso no queremos referirnos,
puesto que el Profesor Rosanas es muy claro en ello; sino que de forma
aleatoria, esporádica y especialmente para empresas administradoras
pequeñas, cuando un alto directivo realiza actividades atinentes a la
operación misma de los condominios, vale decir: cobranzas en deter-
minados inmuebles; depósitos bancarios; procesamiento de la cobranza
en el sistema de computación, ello le va a permitir cosas muy valiosas:
conocer todos los procedimientos con exactitud que hace su gerente
de administración de condominios y su asistente, lo que debería tra-
ducirse en un “liderazgo por trabajo o acción”, donde el empleado
observará que usted también está dispuesto a comerse las maduras y
por supuesto, también le llevará a analizar los problemas particulares a
los que se enfrentan sus empleados con sus clientes en estas actividades
operativas, llamadas a veces de “carpintería, donde los procesos están
sistematizados, son monótonos, pero que requieren una gran dedicación
y concentración al realizarlos, porque de allí depende la transparencia
de la data contable del inmueble.
229
Otra ventaja que tiene descender a los niveles operativos como los
que hemos propuestos, está en que el cliente, los miembros de la junta
de condominio, lo verán a usted en persona; se sentirán bien atendido
y que usted muestra preocupación por realizar eiciente y eicazmente
el trabajo. Hay cierta cultura en la juntas de condominios, que si el
Presidente de una empresa administradora de condominios es quien rea-
liza actividades operativas tradicionalmente encomendadas a personas
que tienen una menor instrucción profesional o académica que aquel,
mejor serán los resultados del trabajo efectuado y también marcará una
diferencia importante con relación a administradoras anteriores que
hayan manejado el inmueble, ratiicando la junta, la legitimidad de una
decisión propuesta ante la asamblea de condominios para revocarle el
mandato a la administradora anterior, si este fuere el caso.
Ahora bien, queremos advertirle lo siguiente: si usted, amigo em-
presario y administrador, observa que constantemente se ve obligado a
descender a los niveles operativos para mantener al día y darle credibilidad
al trabajo de su administradora, entonces le recomendamos que se deshaga
de su personal en la gerencia de condominios, puesto que no está progra-
mando bien su trabajo, o se está aprovechando del interés legítimo que
usted lógicamente tendrá por su empresa. Hay gerentes de administración
de condominios que cuando ven que el Presidente de la empresa desciende
a los niveles operativos por cualquier circunstancia, descuidan su trabajo de
tal forma, que crean un desastre creyéndose además maravillosos si apelan
a creerse irremplazables, indispensables en sus funciones, y por ende, lo
tendrán a usted como un apaga fuegos, un bombero que día a día tiene que
estar prácticamente subordinado a los desastres que le informará su gerente,
quien se escudará diciendo que las juntas de condominios son caprichosas,
o en la ineficiencia de cualquier otro de los trabajadores a su cargo. No
permita que usted se convierta en un empleado de su gerente. Despídalo
a tiempo, es mucho más beneficioso y económico para la empresa ubicar a
otro gerente que quiera hacer bien las cosas y que acepte su cooperación de
una forma profesional, que mantener a un “gerente de administración de
condominios” en una actitud de zángano7.
b) La traición de los empleados: Otro aspecto que queremos comentar

aquí, guarda relación con la traición de la conianza de un gerente
de administración de condominios a los ines de la empresa, por las
5. Idem.
6. Rosanas Martí, obra citada: 82.
230
razones que sean. Contra eso no hay vacuna alguna. Uno confía o no
en las personas. Siempre habrá una primera vez para coniar en alguien
cualquier asunto. Esa conianza se va incrementando siempre que su
depositario responda favorablemente y como quiere quien en él confía.
Pero ¿qué sucede ante la traición y cuál es su contenido, en el caso de
un gerente de administración de condominios? Bien, esta traición es
soisticada, a veces solapada, realizada progresivamente; a veces de una
manera tan sutil que cuesta deinirla como tal. Pero, llega un momento,
que la ineiciencia del gerente no puede ser delegada más ni escudada en
otros empleados y la responsabilidad de los errores apunta sólo hacia él;
rebosando el límite de lo normal y demostrándose como es. Cuando un
gerente llega tarde a su trabajo viviendo cerca de la oicina; atiende de
mala gana a los clientes y miembros de la juntas de condominios; delega
sus propias funciones en otras personas; no demuestra motivación a
pesar de que se le ha aumentado el sueldo; sus reportes y rendiciones
de cuentas a presentar a las asambleas tienen errores inexcusables; se
excusa de dar la cara en las asambleas de propietarios; oculta delibera-
damente reclamos de los clientes a la empresa; en in, la lista pudiera
ser larga: si este fuera el caso, no dude de despedir a ese gerente, que
por error suyo llegó a serlo sin tener las condiciones para ello. No
hacerlo a tiempo, le traerá grandes dolores de cabeza y decepciones en
su negocio, aparte de los compromisos legales que comprometerán la
continuidad de los contratos con los clientes, poniendo en riesgo la
cobertura de la estructura de costo de la empresa.
De tal forma, es menester que la cartera de clientes sea siempre
trabajada por dos o más personas: vale decir; que en su empresa usted
tenga varias personas que sepan hacer y cumplir eicientemente, todas
y cada una de las responsabilidades de las funciones empresariales que
reportan el grueso de los recursos económicos. De lo contrario, la ope-
ración siempre tendrá un nivel de riesgo que en cualquier momento,
ante la ausencia por la causa que sea de quien haga dichas funciones, la
empresa se verá disminuida temporalmente, mientras usted encuentra
a otra persona (que por supuesto siempre la habrá disponible) pero le
acarrearán costos colaterales: su entrenamiento; horas hombres extras
para enmendar o atender situaciones con los clientes que se hayan
acumulado, entre otras.
Sobre el tema de la conianza Rosanas en el mismo capítulo recién
citado agrega:
“La dirección debe basarse en la conianza mutua entre jefe y subor-

dinado. Conianza en la competencia profesional, y en que no se van
231
a traicionar mutuamente. Para lo cual es imprescindible no hacerlo. Y

demostrar conianza. Por ejemplo, por parte del jefe, no invadiendo el
territorio que el subordinado considera que conoce mejor él. El –con-
trol– debe realizarse a través de las políticas básicas de la empresa, en su
–credo–, en su –núcleo–sagrado que se conserva a toda costa, creando
la identiicación de las personas en la empresa con estas políticas básicas,
no por métodos de control policíaco o por imposición bruta del poder8”.
Si usted quiere destrozar a su empresa administradora de condominios

y sentirse maravilloso, cumpla entonces con la Receta 6 del libro del
Profesos Rosanas que señala:
“Sea usted de alta dirección, de muy alta dirección. Nunca descienda

a detalles operativos. Esto es para sus subordinados, que deben hacer
exactamente lo que usted desea. Desconozca cómo funcionan las cosas.
No baje de su oicina, pero métase en cualquier tipo de decisión, por
pequeña que sea. Tiene usted derecho, para algo es el jefe. Métase en
todas las decisiones. Cambie lo que han hecho sus subordinados. Imponga
las soluciones de usted a las de ellos, principalmente si mientras tanto
puede mostrar que no entienden una parte importante del problema”9.
E) ¿Cómo debe ser la relación con los clientes? Límites de la actividad

de la empresa en el condominio y principios que la rigen.
La relación con los clientes es un aspecto extremadamente importante
y será lo que deinirá la calidad de la misma. Tiene que gozar de varios
principios, entre los que destacamos los de:
1) Juridicidad: toda la carga de obligaciones que asumen las partes deben

ser mediante un contrato de mandato, que es un tipo “nominado” y
especialmente contenido en el Código Civil Venezolano. Allí, se con-
tendrá el alcance y contenido de las obligaciones de la administradora
y de la junta de condominio. No es ocasión aquí para entrar en detalle
sobre el contenido de este tipo de contratos; pero si es oportuno men-
cionar, que recomendamos que en él se contenga la igura del arbitraje
comercial, según las Ley de Arbitraje Comercial de 1998, que es norma
vigente en nuestro país, para que en caso de existir cualquier tipo de
controversias entre las partes del contrato, ambas se comprometan a
7. La acepción dada por el Diccionario de la Lengua Española 22ma. Edición, de la Real Academia
Española que dice: “Zángano: Persona loja, desmañada y torpe, ... 3. coloq. Hombre holgazán
que se sustenta de lo ajeno”.
232
sustraerse de los tribunales ordinarios y resolverlas mediante esta útil

igura, que a nuestro juicio, debería estar en todo contrato, sea de la
naturaleza que fuese, porque representa un ahorro de dinero y tiempo
a las partes y al propio Estado, quien no se ve sobre cargado de juicios
que pueden ser resueltos legalmente y con gran eicacia por las partes
a través de árbitros. Sugerimos además, que este contrato de mandato
sea autenticado ante una Notaría Pública, para darle fecha cierta y fe
pública, con la intervención de los funcionarios competentes estable-
cidos por la ley.;
2) Transparencia: como consecuencia del cumplimiento estricto de las

obligaciones legales y contractuales de todo administrador, éste debe
rendir periódicamente cuentas a la junta y a los administrados cuando
lo exijan y cuando la ley lo imponga. Mientras más y mejor informado
estén los administrados, mejor será la relación entre la administradora
y sus clientes;
3) Eiciencia y eicacia administrativa: la actividad de la administradora

debe ser hecha oportunamente (cuando corresponda según la diná-
mica administrativa de cada condominio) pero adicionalmente, debe
ser “bien hecha”. De nada sirve una administradora que de forma
oportuna cumpla una obligación, por ejemplo, rendir cuentas, si la
misma está mal elaborada o presentada, que es lo que signiica hacerlo
bien y eicazmente (lograr el objetivo que persigue la actividad hecha
oportunamente);
4) Buena Fe: según este principio, ambas partes en el contrato de mandato

(como en cualquier otro contrato bilateral consensual) entienden que
sus actuaciones siempre están impregnadas por la buena intención,
realizadas sin interés alguno de causar daño deliberado (intencional) a
la otra parte. Ello permitirá que una parte asuma una conducta de pru-
dencia, de relexión y madurez cuando una de las partes por cualquier
razón, incurra en un incumplimiento contractual de cualquiera de sus
obligaciones. Si tal conducta no es reparada; justiicada y persiste en su
incumplimiento, entonces las partes tendrán que revisar la estructura
contractual para producir cambios, o si se atenta contra principios
esenciales a la existencia misma de la relación comercial y contractual,
activar el mecanismo de arbitraje comercial para solucionarlo;
5) Profesionalismo: la actividad de la administradora y de una junta

de condominio debe hacerse siguiendo criterios profesionales que
permitan lograr los objetivos que persigue en pro de los intereses de la
233
comunidad de copropietarios y de la empresa; y que hagan posible los

mecanismos de control a priori y posteriori que faciliten su auditoría.
Pare ello, las administradoras y condominios deben contar con personal
profesional, bien capacitados y formados y participar en los programas
de capacitación profesional que se ofrecen en el mercado en diversas
áreas, aunque muy escasos en los temas del condominio propiamente
dichos;
6) Buen Padre de Familia: este principio tiene más de 3.000 años de vigen-
cia y proviene directamente del Derecho Romano. Signiica, aplicándolo
a la administración de condominios en general, que sus responsables
deben siempre actual de forma prudente, ponderada, relexiva, lejos
de la negligencia y siempre observando el cumplimiento de leyes y de
reglamentos técnicos. Es muy importante que los administradores de
condominios estudien y se preparen en el manejo de la Constitución
de la República; Ley de Propiedad Horizontal; La Ley para el Acceso de
las Personas a los Bienes y Servicios; la LOPCYMAT; Ley del Trabajo;
Código de Comercio; Código de Procedimiento Civil; la Ley para las
Personas con Discapacidad; La Ley de Régimen Municipal, entre otras.
Este concepto del “buen padre de familia” está recogido por el Código
Civil Venezolano y debe ser incorporado en todo contrato de mandato
de administración de inmuebles, especiicando su contenido y alcance
en la actividad de las partes irmantes.
Estos son los principios más importantes a nuestro juicio, que hacen
que la relación entre la administradora y sus clientes (los condominios) luya
de manera óptima y sin mayores conlictos. Otros pueden ser desarrollados
por las partes en el contrato, para demarcar más el compromiso mutuo que
asumen.
F) Otras de las Recetas de Josep M. Rosanas que debe aplicar a su empresa

administradora, si desea destrozarla y además, sentirse maravilloso
por ello. Comentarios al respecto.
Aquí vamos a realizar una mera enunciación de algunas que nos han
llamado la atención, cuya lectura concienzuda recomendamos. Veamos
pues las recetas:
8. Rosanas, obra citada: 83.

9. Rosanas, obra citada: 84.
234
“Receta 510: Sea usted un líder carismático, mediático e idiosincrático.

Tenga usted grandes ideas. Llévelas a cabo como sea. No deje que nadie se
oponga. Elimine toda discrepancia. Premie la idelidad inquebrantable a
usted mismo y a sus proyectos. Hágase propaganda. Salga en los medios
de comunicación. No se comprometa con ninguna política. Hay que
tener lexibilidad para poder hacer siempre lo que le parezca mejor. Si
usted tiene políticas, que sean contradictorias, y así puede decidir siempre
de acuerdo con sus intuiciones, que es lo bueno porque los demás no
llegan a su nivel”.
“Receta 711: Ponga mucha vaselina y ¡sonría por favor! La fórmula

anterior (la del capítulo seis) (Receta 6) no está completa sin vaselina. Sin
sonrisas. Sin técnicas de manipulación (ver capítulo cuatro). El destrozo
es mucho más eicaz si se combinan los efectos de varias recetas.
Si hace usted lo que queda dicho en aquellos capítulos indignará a
los empleados de su organización y les quitará las ganas de colaborar
activamente; sonríe mucho y pone vaselina, porque entonces les está
llamando tontos. Creer que poniendo vaselina o sonriendo no se le va a
ver el plumero es creer que sus empleados son realmente tontos.
Tener que escuchar es molesto para un directivo que se cree mara-
villoso. Toma tiempo. Discutir los temas, también. Convencerles y/o
consensuarlos, más. Por tanto, para destrozar la empresa con eicacia
no se debe hacer nada de todo esto. El directivo que se cree maravilloso
tiene una respuesta para todo y no necesita que nadie le diga nada…”.
Receta 812: Adopte usted todo lo que está de moda en dirección de

empresas: Adopte usted todas las modas que vayan saliendo. Adóptelas
de manera puramente mecánica, como tecniquilla prete-a-porter que
se puede importar en cualquier empresa sin ni tan solo pensar. Escoja a
personas, principalmente traídas de fuera, para que las pongan en práctica,
y haga de ellas un grupo de privilegiados. Los de dentro están demasiados
deformados para poder poner en práctica correctamente una moda, y,
como saben cuál es el problema real, no responden con celeridad ni a
sus caprichitos ni a su manera de ver las cosas”.
G) ¿Cómo salirse del negocio? Breves consideraciones para cerrar una

empresa administradora de condominios.
En la vida de un empresario dedicado a un ramo en particular pueden
surgir cambios y distintos intereses que lo motiven a dedicarse o bien a
otro negocio, a otra actividad y forma de vida o bien, dentro del ámbito
del mismo negocio, a un área distinta de él, que lo motive a dejar de hacer
lo que venía haciendo. Ello es perfectamente válido y no puede verse como
235
un fracaso en modo alguno, sino como la búsqueda de nuevos horizontes

que requieres distintas y nuevas energías. Nosotros pasamos recientemente
por esta experiencia y por múltiples circunstancias tomamos la decisión
de movernos hacia otros estados de la actividad de administración de
condominios, ya no como operadores directos de los inmuebles, sino
comportándonos más bien como asesores de las juntas de condominios,
administradores, colegas abogados que nos consultan casos judiciales y
extrajudiciales; conferencistas y organizadores de eventos donde expone-
mos nuestras ideas y valoramos las de nuestros participantes en deinitiva
distintos y múltiples pueden ser y son los roles que pueden jugarse en el
mundo del condominio, más allá del que juegan sus administradores.
Ese cambio de rol nos llevó a tomar una decisión en marzo de 2008
de poner in a nuestra actividad como administradores para abordar otros
campos y aquí, brevemente queremos señalar los aspectos más importantes
que implicó esa decisión, sin pretender que se convierta en un protocolo de
cierre de una empresa de administración de condominios, sino simplemente
algunas consideraciones que si deben tomarse en cuenta para que el proceso
pueda ser exitoso y sin mayores traumas. Y cuando aludimos a un proceso
de cierre exitoso, lo deinimos por sus resultados entre otras cosas porque
concluir la relación contractual y comercial con la cartera de clientes, pueda
observarse un balance positivo en la satisfacción de los clientes y donde no
se evidencien reclamaciones judiciales posteriores de ningún tipo.
El proceso de cierre de una empresa se verá facilitado en gran parte,
dependiendo de la metodología de trabajo o forma de ejecución del mandato
de administración que haga la administradora, puesto que si por ejemplo,
la empresa ejecuta un mandato de administración amplio, general y donde
ella tenga el control a priori de los egresos del dinero de la comunidad
de copropietarios que haya dispuesto y que recibe de los depósitos de los
propietarios a su nombre (el de la empresa) en su propia cuenta, junto al
dinero que recibe de otros condominios, los aspectos contables serán más
engorrosos para determinar exactamente el lujo de caja de cada inmueble,
para entregar a las juntas de condominios cuando se decide poner in a la
relación comercial. Esta es una de las ventajas que nosotros destacamos del
ejercicio del mandato de administración inmobiliario con responsabilidades
compartidas con la junta de condominio, donde el dinero siempre estará a
nombre de la comunidad de copropietarios; excluyendo al administrador de
la posibilidad de realizar egresos, ya que ni siquiera tiene irma autorizada
en las cuentas del condominio. Renunciar al mandato de un inmueble y
“entregar el condominio” será una labor mucho más rápida que ejerciendo
10. Op. Cit.: 77.
236
un mandato amplio.
Nuestra experiencia: cuando decidimos cesar la ejecución de los man-
datos de administración sobre nuestra cartera de clientes, una vez tomada
la decisión seguimos más o menos en orden los siguientes pasos:
1) Comunicamos por escrito nuestra renuncia expresa a la junta de con-

dominio: debe quedar de forma indubitable y clara, la intención de la
empresa de concluir sus operaciones con cada cliente. Ello se veriica
jurídicamente con la renuncia al mandato otorgado por la asamblea de
propietarios, motivándola y garantizándole a la junta de condominio la
existencia y protección de toda la data administrativa del condominio.
2) Asimismo, con cada cliente debe decidirse la fecha de corte o cierre de

operaciones: sin duda alguna, algo difícil es determinar hasta cuando
la administradora deja de prestar sus servicios a un cliente, más allá
de la renuncia, puesto que las juntas de condominios, normalmente
desconocen de cómo se administra el inmuebles, no convocan inme-
diatamente a la asamblea de propietarios para que haga la oportuna y
nueva designación del ente administrador. Con varios clientes, a pesar
de haber renunciado al mandato, tuvimos que elaborar los recibos de
condominios o planillas de liquidación de gastos comunes, con los
logos de la junta, para evitar paralizar la cobranza en el condominio
y no detener el lujo de caja, que es lo que permite pagar los bienes y
servicios de la comunidad. Ello lo hicimos por razones éticas y por vía
de excepción, ya que recomendamos ser estrictos y mantener la decisión:
si cesan las operaciones, ese debe ser el objetivo de la directiva de la
empresa y no otro. Demorarla puede terminar afectando económica-
mente a la empresa, puesto que hay obligaciones con terceras personas,
como por ejemplo: el costo del alquiler de la oicina; utilizarla más allá
del plazo previsto conlleva gastos innecesarios y recuerde: los clientes
pueden que comprendan y entiendan su decisión, pero no le darán
dinero para cubrir gastos causados por quedar bien con ellos.
3) El cronograma de cierre: es vital organizar muy bien el trabajo una vez

tomada la decisión de cerrar la empresa. Garantice el trabajo operativo
de sus principales clientes para que culmine sus actividades adminis-
trativas y éstos procedan a pagarles por sus servicios, ingresos que
requerirá para cumplir cabalmente con las obligaciones de la empresa.
11. Op. Cit.:85 - 86

12. Op. Cit.: 99
237
Distribuya muy bien en el tiempo todas las actividades que signiica con
cada cliente renunciar al mandato: desde culminar con las actividades
administrativas pendientes; organización de todos los comprobantes,
facturas y recibos físicos; integración de la data digital; hasta llegar a
la organización de todas las carpetas debidamente relacionadas con su
contenido, y cerciórese de hacer un acta de entrega de todos los efec-
tos contables propios de la ejecución del mandato, para formalizar la
terminación del contrato con sus clientes.
4) Formalidades en la entrega de los efectos administrativos: como

acabos de decir que es menester suscribir un acta con el cliente para
dejar constancia de la entrega. En el Anexo del libro acompañamos un
modelo de “Acta de Entrega” para consideración de los lectores.
James Kilts, en su reciente obra: “Hacer Lo Que Importa” (Cómo

lograr resultados que marquen la diferencia. Un enfoque revolucionario)
nos dice en uno de sus títulos:
“Decidir lo que realmente importa”13: ¿Pero cómo tomar esas deci-

siones? ¿Cómo saber qué es lo que realmente importa? ¿Hay un modo
de abordar el asunto que pueda funcionar a pesar de las circunstancias?
¿Algo que conduzca al éxito en la mayoría de los caos? Claro que lo
hay. Es lo que llamo proceso eliminatorio acelerado por averiguación
rápida. Muchas veces en mi carrera –especialmente cuando me movía
a través de la bruma de las opiniones contradictorias– he descubierto
la dirección correcta contestando algunas preguntas esenciales que me
permiten eliminar la mayoría, cuando no todas las demás opciones…”;
ello dentro del contexto que nos comenta este autor sobre la situación difícil
que le correspondió atender en Gillette Company, a principios de este siglo
XXI cuando la empresa no marchaba bien en los negocios, habiendo perdido
su posicionamiento en el mercado. Y traemos a colación este comentario
del autor, esta enseñanza, precisamente porque en una administradora de
condominios cuando nos topamos en la encrucijada de continuar o no con
el negocio, además de las motivaciones personales que tenga el empresario
para tomar una decisión en uno o en otro sentido, resulta necesario evaluar
primero la posibilidad de fortalecer la empresa para venderla en mejores
posiciones (ello es una alternativa) si es que así se desea. Evidentemente, si
se quiere salir del negocio sin importar estos análisis, las consideraciones
de Kilts en este caso no son necesarias de evaluar. Pero volvamos a nuestra
hipótesis de fortalecer la empresa para posicionarla mejor y salirse del negocio,
238
si después de que ocurra lo primero, aún persiste esta idea.
H) “LLEGAR AL CORAZÓN DEL ASUNTO14:
Abrí este capítulo observando que el éxito en los negocios consiste

esencialmente en saber lo que realmente importa y entonces hacerlo. Sea
cual sea su posición en una compañía u organización, siempre dispone de
información y datos, y está expuesto a un montón de ideas y opiniones
contradictorias. Al inal, será la forma en que usted llegue a la esencia de lo
que realmente importa lo que lo deinirá como líder. Y aunque no existen
fórmulas simples, sí hay procedimientos útiles al respecto. La eliminación
acelerada por averiguación rápida es una manera de descartar opiniones
contradictorias. Ayuda a encontrar una dirección pues contesta todas las
preguntas críticas que permiten eliminar toda otra consideración. Esa es
la clase de modo de pensar que estaremos demostrando y discutiendo a lo
largo de este libro.
1) Cómo poner a funcionar el proceso de averiguación rápida:
● Reduzca el problema o asunto a sus elementos más simples; despójelos de

factores extraños. Concéntrese en las mediciones o palancas claves. En pro-
ductos de consumo, por ejemplo, mire más allá de las ventas y las utilidades
a la participación del mercado y a la relación entre lo gastado en marketing
y promoción y las ventas totales como indicadores de que la empresa va bien.
En otros sectores, busque mediciones importantes que sean comparables”.
Nuestro comentario: en las administradoras de condominios esas
mediciones importantes que sean comparables para saber si la empresa va
bien: podrían ser: la plusvalía habida entre los ingresos brutos generados por
los inmuebles y la inversión realizada para la captación de esos clientes y su
operación mensual; el promedio de captación de nuevos condominios a la
cartera de clientes y la inversión realizada para ello; el nivel de atención y
de respuesta eicaz e inmediata al cliente y las revocatoria de mandatos que
enfrenta la empresa por insatisfacción del cliente (junta de condominio o
de la comunidad de copropietarios que convocan a las asambleas de propie-
tarios). Esta última es una medición importantísima porque compromete
la buena o mala marcha de la gerencia de administración de condominios.
● “Hágase preguntas basadas en hechos que requieran respuestas basadas en

hechos. Vaya más allá de las generalizaciones. Por ejemplo, decir que un
producto –se ha convertido en mero artículo de consumo– da muy poca
idea sobre su crecimiento y potencial de ganancia si fuera bien manejado.
Las afirmaciones o creencias que no se basan en hechos pueden extraviarlo
239
fácilmente”.
Nuestro comentario: en las empresas de administración de condo-
minios los hechos quedan siempre registrados por el tipo de negocio y
de responsabilidad legal que asume el administrador en el ejercicio de su
mandato. Esto nos lleva prácticamente que las deiciencias de la empresa
en su gestión u omisiones por las causas que fueren, siempre tendrán su
origen en conductas de su personal. Por ejemplo, decir que determinado
cliente no quiere continuar con la prestación de los servicios de la empresa
administradora porque la Junta es caprichosa, o la señora o el señor tal o
cual están ensañados contra la empresa, no es nada útil. Los hechos siempre
marcarán la diferencia: ¿se cumplió o no con determinada responsabilidad
para que la junta no tenga excusa del reclamo que hace? ¿el reclamo obedece
a acciones propias de la empresa administradora o de terceras personas que
intervienen en los procesos administrativos y cuyos resultados dependen de
estas últimas? Cabe recordar, que muchas veces la empresa administradora es
la responsable de activar un proceso administrativo pero no la responsable de
su resultado; verbigracia, realizar una denuncia o reclamo ante determinado
organismo, pero nunca podrá decidir por si mismo el resultado.
Finalmente, esperamos con las líneas anteriores haber aportado en la
mejor forma posible nuestra experiencia, para que sirva de utilidad en la
gerencia de las administradoras de condominios y de éstos. Si así resultase,
nos veremos satisfecho en nuestra intención.
● “Esfuércese por dar respuesta sencillas y claras; las respuestas complejas

y multifacéticas probablemente no se deducen de conceptos básicos. Por
ejemplo, usted no necesita de datos derivados de modelos de la mezcla de
marketing o de un estudio de segmentación para saber si tiene un producto o
servicio ventajoso en una categoría en crecimiento. Mantener las cosas simples
al principio permite actuar, en vez de inhibir la acción”.
Nuestro comentario: por ejemplo: una administradora de condominios
no requiere de estudios especializados en precisar qué tipo de mandato le
gusta más a las juntas de condominio, para usted ofrecerlo. Sencillamente,
usted tiene un conocimiento de las responsabilidades legales y ventajas que
da no involucrarse en un mandato general de administración, sino en uno
de tipo especial, con responsabilidades compartidas con la junta de condo-
minios, manteniendo el dinero de la comunidad en manos y disposición
absoluta de ésta, sirviendo su empresa como ente asesor de los procesos
administrativos en general que deben realizarse sobre el inmueble.
13. Hacer lo que importa, James M. Kilts con John F. Manfredi y Robert L. Lorber, Grupo Editorial
Norma, Bogotá, Colombia 2007, : 30 y siguientes.
240
● “Decida si es necesario hacer inmediatamente un mayor análisis. Con su

mejor opción a mano, ¿hacerlo le aportaría más claridad y le permitirá
tomar una mejor decisión? ¿O simplemente le hará retardar el momento
de actuar? He descubierto que cuatro de cada cinco veces, usted puede de-
tectar lo que no sirve y lo que ya falló, y confiar en que identificó la opción
ganadora”.
Nuestro comentario: esto tiene que ver con la motivación inicial que
usted tenga como dueño de empresa. Vale mucho aquí su intuición, como
para todo en la vida. Algo que no está sometido a ninguna regla en particular
sino a un modo de pensar; una “regla de pensamiento” podríamos decir.
Nos explicamos mejor: si usted quiere cerrar una empresa, habrá evaluado
todas las consecuencias sobre su futuro económico por ejemplo, sabiendo
con anticipación que está renunciando a una fuente de ingresos, aunque
no segura. De mantenerse en el mercado, requerirá un esfuerzo importante
que posiblemente usted no esté dispuesto ha hacer, ya uqe contraría así su
motivación inicial, cual es la de cerrar su empresa por razones de salud mental
o cambio de ramo. El análisis mayor que usted haga, puede que le arroje
la posibilidad de mantenerse en el mercado, mejorando las debilidades de
la empresa; a lo mejor, reduciendo la cartera de clientes pero quedándose
con aquellos que administra con mayor vocación y sin mayores conlictos
y dejándole tiempo para dedicarlo, o al crecimiento de la empresa o senci-
llamente, para otras actividades de su vida. Todo los análisis le dirán en lo
que usted y su empresa han fallado, y le acentuarán la decisión inicial, su
mejor opción: cesar las operaciones para satisfacer su decisión; crecimiento
personal o evitar el surgimiento de un problema descomunal que luego ter-
mine por convertirse en su principal dolor de cabeza y fuente de problemas
económicos de salud, si es que no toma la decisión a tiempo, haciéndole
caso a su análisis previo y a su intuición.
● “En el momento oportuno, realice el análisis detallado y recoja los datos

necesarios para actuar. Tomar una decisión inicial no significa que no haya
más que hacer. Hay un momento apropiado para meterse en la maleza.
Pero no deje que la necesidad de actuar en el futuro se traduzca en una
parálisis inmediata.”
Nuestro comentario: aquí estamos ante una variable “temporal” y
en efecto, todas las decisiones tienen un mejor momento para tomarlas, y
ese es precisamente, cuando usted inalmente lo hace y decide qué hacer.
Usted puede que haya decidido en un análisis previo cerrar con su empresa
14. Obra antes Citada: 41-43.
241
y renunciar a los mandatos de administración de los condominios que ma-

neja; pero ello es muy diferente a ejecutar en espacio y tiempo la decisión.
A lo mejor una renuncia inmediata pone en riesgo la cobranza a favor de
la empresa de sus honorarios pendientes por los servicios prestados. Por
ello, hay un momento “justo” cuando usted puede ejecutar su decisión
minimizando los riesgos, y ello pasa por analizar un sín in de variables que
terminan todas apuntando por “exponer lo menor posible a su empresa a
daños económicos” o a los menores posibles. Y algo fundamental: no por el
hecho de que existan múltiples obstáculos o diicultades para materializar
su decisión, usted se va a quedar sin hacer nada y sin actuar, o como dice
Kilts: paralizado. Si se paraliza por miedo a enfrentar las consecuencias
de su decisión inicial, usted nunca debió ser empresario y mucho menos,
seguir siéndolo, porque cualquier empresa le va a exigir que todos los días
tome una decisión, asuma sus responsabilidades, esté en la posición que
esté dentro de la organización.
Finalmente, esperamos con las líneas anteriores haber aportado en la

mejor forma posible nuestra experiencia, para que sirva de utilidad en la
gerencia de las administradoras de condominios y de éstos. Si así resultase,
nos veremos satisfecho en nuestra intención.
242
243
244
TEMA 8
Conductas del ente administrador a considerar en
la comisión de hechos punibles
245
Tema 8. Conductas del ente administrador a considerar en la comisión de hechos punibles
246
Introducción
La persona natural o jurídica que asume las funciones de administrador

de un bien inmueble conforme a la designación que haga la asamblea de
copropietarios, según lo establecido en el artículo 19 de la Ley de propiedad
Horizontal, comprometerá en el ejercicio de su cargo su responsabilidad
penal y civil, tal y como esta misma ley lo propone en el artículo 20, en su
parágrafo único que señala:
“La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a

que se reiere este artículo, por par6te del administrador, dará lugar a su
destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar”..
Son variadas la situaciones que un administrador inmobiliario acusa

en el ejercicio de su cargo; resumirlas aquí sería motivo de un ensayo de
verdadera y considerable extensión que escapa a la presentación del tema
y más concretamente, de los supuestos más comunes que observamos que
se presentan día a día en nuestra consulta profesional, aspectos que el espe-
cialista en Derecho Penal puede abordar para provecho de los participantes
en las actividades académicas que nos proponemos desarrollar a favor de
todo un gremio ávido de información especializada, que contribuya a
minimizar las conductas que por acción u omisión de los administradores
puedan constituir delito.
A continuación, a modo de vuelo rasante, haremos un paneo de los
supuestos que nos interesan analizar detenidamente y que nos permitirán
derivar conclusiones prácticas en cuanto al tipo de responsabilidad que
tienen los administradores en el ámbito legal, una vez que se veriican. Así
tenemos los siguientes supuestos, que ahora sólo enunciaremos y que más
abajo nos permitimos completar para ilustrar mejor al especialista en su
estudio; son ellos:
● Retención por parte del administrador de la data contable del inmueble
247
y del dinero que ha recaudado con motivo de la obligación que asume

según el artículo 20, literal “d” de la LPH, una vez que le ha sido re-
vocado el mandato de administración por la asamblea de propietarios,
sea por la causa que sea.
● Cobro de intereses moratorios a los propietarios que no han pagado

oportunamente los gastos de comunes mensuales, a una tasa superior
al 3% anual, según lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil
Venezolano.
● Cobro de intereses (más allá del 12% anual señalado por el artículo
108 del Código de Comercio) a las comunidades de copropietarios,
por el préstamo de dinero hecho por el administrador cuando éste
haya efectivamente pagado de su propio peculio algún gasto común
por la existencia de una recaudación deicitaria, dada la mora de los
copropietarios.
● Pago de gastos comunes ordinarios con el dinero cobrado o recauda-

do por efectos de cuotas extraordinarias especiales aprobadas por la
asamblea de propietarios legalmente reunida, para la realización de
reparaciones o mejoras particulares en el inmueble.
● Manejo discrecional del Fondo de Reserva de la comunidad de copropie-

tarios para pagar gastos ordinarios y no extraordinarios, sin autorización
de la Junta de Condominio o de la Asamblea de Propietarios.
● Devolución inoportuna (extemporánea) del dinero de la comunidad

de copropietarios y de los efectos contables propios de la ejecución del
mandato, una vez dada la revocatoria del mandato de administración
por parte de la asamblea de propietarios.
● Cobro de comisiones a los proveedores del inmueble por la consecución

de contratos de obras en el inmueble.
● La falta de rendición de cuentas de la gestión del administrador.
Estas son apenas algunas conductas de los administradores que reite-

radamente se presentan dentro de su relación comercial con el inmueble y
que están llenos de mitos y especulaciones por parte de muchos propietarios
legos, que tienden a considerarlas siempre como delictivas, quizás en una
interpretación netamente extensiva de la normativa penal.
248
A) Aspectos particulares a cada supuesto:
1) Retención por parte del administrador de la data contable del inmueble

y del dinero que ha recaudado con motivo de la obligación que asume
según el artículo 20, literal “d” de la LPH, una vez que le ha sido re-
vocado el mandato de administración por la asamblea de propietarios,
sea por la causa que sea.
Esta conducta se maniiesta normalmente dentro de un clima de
tensión y de desarmonía entre al administrador y la Junta de Condo-
minio como representante y mandataria de la asamblea de propietarios,
y quien es la parte que día a día trata con aquel. Los administradores a
veces no entienden que cuando su gestión no es querida por la comuni-
dad de copropietarios, lo más sensato es renunciar al poder o mandato
de administración, para que otro o la propia Junta de Condominio,
asuma sus funciones. Evidentemente, ningún administrador quiere
ver disminuida su cartera de clientes por las consecuencias económicas
que ello le trae a sus ines mercantiles. Entonces, al exponerse ante una
asamblea de propietarios en cualquier momento que ella decida realizar-
se fuera del momento o término legal de la duración del mandato que
es de un año, según la LPH (ver artículo 19) y serle revocado el poder,
es frecuente observar conductas del administrador donde comienzan
a chantajear a las Juntas de Condominio de múltiples maneras. Por
ejemplo, condicionan la entrega de la data contable y del dinero que
esté en su poder, normalmente al pago de pretensiones injustiicadas.
¿Constituye o no el delito de apropiación indebida caliicada la no
entrega tanto de la data contable del inmueble, vale decir, los recibos
de condominio o planillas de liquidación como las llama el legislador
(que por lo demás, tienen el carácter de título ejecutivo donde constan
las deudas pecuniarias de los copropietarios morosos y que se requieren
para presentarlos a su cobro, bien por la vía judicial o extrajudicial) o
cualquier otro efecto contable, tales como; chequeras; recibos o facturas
de pago de proveedores, entre otros?
2) Cobro de intereses moratorios a los propietarios que no han pagado

oportunamente los gastos de comunes mensuales, a una tasa superior
al 3% anual, según lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil
Venezolano.
¿Constituye delito de usura el hecho de que el administrador
presente dentro del recibo de condominio mensual, y para el cobro
intereses de mora superior al 3% anual y pretenda cobrarlos a la tasa
que cobran los bancos comerciales por préstamo de dinero?
Esta es otra de las situaciones que confunden a los propietarios y que
249
es una de las causas fundamentales de la mora y de los conlictos entre

propietarios, y entre propietarios y administradores.
3) Cobro de intereses (más allá del 12% anual señalado por el artículo
108 del Código de Comercio) a las comunidades de copropietarios,
por el préstamo de dinero hecho por el administrador cuando éste
haya efectivamente pagado de su propio peculio algún gasto común
por la existencia de una recaudación deicitaria, dada la mora de los
copropietarios.
Existen muchas comunidades que tienen un altísimo grado de
morosidad y en las cuales, el administrador por voluntad propia decide
pagar de su peculio algunos gastos comunes (especialmente los relativos
a los servicios básicos) para evitar el colapso de la comunidad inmo-
biliaria. Luego, en la factura mensual del gastos comunes imputan y
presentan para el cobro intereses moratorios superiores a los señalados
en el Código de Comercio; y más aún, los cobran directamente de la
masa dineraria de la comunidad de copropietarios que tienen en su
haber, cuando ejercen un mandato general y tienen libre disposición
de la cuenta bancaria (normalmente una cuenta corriente). ¿Consti-
tuye delito de usura y de apropiación indebida tal proceder? ¿Debe el
administrador contar primero con el visto bueno de su mandante para
poder realizar el cobro, o lo puede hacer a priori a su discreción?
4) Pago de gastos comunes ordinarios con el dinero cobrado o recauda-

do por efectos de cuotas extraordinarias especiales aprobadas por la
asamblea de propietarios legalmente reunida, para la realización de
reparaciones o mejoras particulares en el inmueble.
Este es otro de los grandes conlictos en las comunidades. En la
práctica se traduce en lo siguiente: una comunidad de copropietarios
se reúne en asamblea para aprobar una cuota (o varias) extraordinarias
para afrontar los costos de determinada actividad en el condominio,
que puede ser la realización de los trabajos de reparación de un bien
común o la realización de una mejora en particular. El administrador,
siguiendo las instrucciones de la asamblea de propietarios imputa o
“carga” mensualmente el gasto extraordinario, distribuido por alícuotas,
adicional a los gastos ordinarios del mes. De esa forma, se debería contar
con los recursos económicos que servirán para los ines propuestos por
la asamblea. Luego, transcurrido un tiempo se observa que algunos
propietarios pagaron la totalidad de la cuota extraordinaria; otros lo
han hecho parcialmente y otros más no la han pagado. De tal forma,
que el administrador al no contar con el dinero suiciente no contrata
250
al proveedor y el dinero cobrado de forma extraordinaria lo utiliza

para pagar los gastos comunes ordinarios urgentes (agua, electricidad
y nómina del personal del inmueble) quedando sin realizar la obra,
la cual al transcurrir el tiempo, se verá incrementada en su valor.
¿Se veriica el delito de conservación contra los intereses privados
establecidos en el artículo 357 del Código Penal por no haber
realizado el administrador una obra de reparación urgente, cuyos
fondos fueron aprobado por la asamblea de propietarios? ¿Cabe la
posibilidad del delito de daños establecido en el artículo 475 del
CP? Por cierto, valdría la pena aclararle a muchos copropietarios
sobre la imposibilidad del delito de malversación de fondos, porque
hemos escuchados posiciones de este tipo en asambleas de propie-
tarios de forma permanente; donde se le ha dado la connotación al
administrador de un servidor público, no en el sentido estricto que
se requiere para el agente delictivo en este tipo penal, sino porque
presta un servicio público. Este tipo de aclaratorias estimamos que
es bien necesaria para evitar interpretaciones disparatadas en las
asambleas de propietarios, que crean falsas matrices de opinión y
a veces llevan a los copropietarios a tomar decisiones nulas, fuente
ininita de conlictos judiciales que pudieron evitarse con el cono-
cimiento exacto de la ley y de la forma de que ésta debe ser inter-
pretada. En las reuniones de propietarios sucede con normalidad
(e irresponsabilidad también) que cualquier propietario interpreta
interesadamente la ley para lograr determinado in; procurar ven-
tajas con ines oscuros, o sencillamente por una cuestión de poder
o ambición de igurar como líder comunitario.
5) Manejo discrecional del Fondo de Reserva de la comunidad de

copropietarios para pagar gastos ordinarios y no extraordinarios,
sin autorización de la Junta de Condominio o de la Asamblea de
Propietarios.
Este supuesto se da cuando el administrador ejerce un mandato
amplio en el inmueble y no obra ninguna condición contractual o
decisión de la asamblea de propietarios que determine la metodolo-
gía de administración y uso del fondo de reserva que normalmente
se va acumulando con el cobro de un porcentaje del total de gastos
comunes mensuales del inmueble, y que representa (dicho fondo)
los ahorros vitales del inmueble para atender cualquier imprevisto o
gasto de emergencia extraordinario, imposible de ser previsto antes
de su ocurrencia.
Establecer límites al administrador para el uso de este fondo lo
251
consideramos como una política administrativa sana y transparente.

Ahora bien, pensamos que el administrador puede obrar dentro del
concepto de romano del “buen padre de familia” que rige siempre den-
tro del contrato de mandato: Su actividad siempre debe estar regida por
la buena fe y si la asamblea no ha impuesto ningún tipo de limitación
al manejo del fondo de reserva, la discreción del administrador estará
limitada por este concepto del derecho que recoge nuestro legislador
civil. Desmitiicar la actuación discrecional como delito del adminis-
trador en el manejo del fondo de reserva será de utilidad. Lógicamente,
cualquier apreciación del especialista que apunte hacia la aparición de
tipos penales en este caso, enriquecerá el debate.
6) Devolución inoportuna (extemporánea) del dinero de la comunidad
de copropietarios y de los efectos contables propios de la ejecución del
mandato, una vez dada la revocatoria del mandato de administración
por parte de la asamblea de propietarios.
Este punto guarda relación con el comentado anteriormente bajo el
literal “A”, pero destacando que aquí no hay una ausencia total en
el tiempo de devolución de los efectos propios de la ejecución del
mandato por el administrador, sino un “retardo”. Lo que conviene
quizás abordar es aclarar “cuanto tiempo debe una comunidad esperar
para determinar si se veriica o no un tipo penal como la apropiación
indebida; o no hay apropiación indebida caliicada en este supuesto.
En in, una recomendación que damos a los colegas administradores
y a los copropietarios es que este punto quede claramente deinido
contractualmente entre las partes del mandato al iniciar la actividad
comercial.
7) Cobro de comisiones a los proveedores del inmueble por la consecución

de contratos de obras en el inmueble.
Muchos propietarios pretenden o consideran que si un administrador
le cobra una comisión en dinero a una tercera persona por haberle
conseguido un contrato de obras o de suministro de bienes comunes,
ello constituye una práctica delictiva. Nuestra posición es contraria a
tal pensamiento. Pensamos que en el libre mercado, si una persona por
medios lícitos consigue un beneicio a otra, que asume una obligación
de dar o hacer con ines de lucro y que representa su forma de vida,
que le cobre una pequeña comisión sobre la expectativa de lucro no
tiene nada de criminal ni constituye un tipo penal.
252
8) La falta de rendición de cuentas de la gestión del administrador. Aquí

vale una sola pregunta: ¿cuál es el tipo penal más frecuente que los
especialistas en Derecho Penal han observado que se veriica ante la
ausencia de una rendición de cuentas por la gestión de los manda-
tarios? En otras palabras, ¿Qué interés podría tener un mandatario
en no dar cuenta de su gestión? Sabemos que el mandatario tiene
establecidas unas obligaciones especiales en el Código Civil y una
de ellas es la de dar cuenta de todo lo que realice. ¿Cuál es el límite
con el ámbito del Derecho Penal por la falta de cumplimiento de
esta obligación?
Estas y otras conductas siempre son objeto de gran polémica. Otras

más pudieran ser tratadas, pero pensamos que las antes señaladas darán
pié al desarrollo doctrinario de este tema con ines prácticos tanto para
los administradores inmobiliarios, como para las comunidades de co-
propietarios. Sobre ello volveremos con más extensión en otra ocasión.
253
TEMA 9
El contrato de administración
(mandato) inmobiliario
Tema 9. El contrato de (mandato) administración inmobiliario
256
Introducción
Tomando en consideración que este material será leído por personas

legos en derecho y no exclusivamente con un peril profesional propio de
los abogados, es necesario realizar algunas precisiones conceptuales y de
ubicación en el tema de los “contratos” en general para lograr una mejor
y fácil comprensión de lo que queremos decir más adelante. Ciertamente
no se trata aquí de dictar una cátedra de derecho abstracta que logre el
efecto contrario o que divague a través del conocimiento jurídico, haciendo
extraviar al lector hacia rincones temáticos que no son de su interés. Los
conceptos venideros que extraemos de la doctrina le servirá de mira para
aproximarse rápidamente al tema. Comencemos nuestra tarea, exponiendo
un primer concepto que debemos tener claro y que responde a la pregunta:
¿qué es un contrato?
En términos generales tomamos del Diccionario de Derecho Usual
del Profesor Guillermo Cabanellas1 una sencilla deinición del “contrato”:
“Convenio obligatorio entre dos o más partes, relativo a un servicio, materia,
proceder o cosa”. Otras acepciones son reveladas por este autor, pero a los
ines que nos interesan creemos útil circunscribirnos a la sencillez dada por
la aquí anotada. En dos palabras, como dice este autor, un contrato “puede
caracterizarse como un acuerdo jurídico”. Ahora bien, cuando estas relaciones
jurídicas entre dos o más partes, o bien estos acuerdos jurídicos son trata-
das especialmente por el legislador civil con determinadas connotaciones,
formalidades, solemnidades y consecuencias jurídicas, entonces hablamos
de lo que se llama en doctrina: los “contratos nominados”.
El contrato nominado, siguiendo al autor antes citado, es “el que en la
legislación posee un nombre especíico. Por extensión, el que es designado
doctrinal y consuetudinariamente de modo peculiar, aun no sujeto a nor-
mas en el Derecho positivo escrito”. Los índices de los compendios legales
1. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Editorial Heliasta, 18va. Edición, tomo II: 337,
Buenos Aires-República Argentina. 1984.
257
hacen generalmente referencia a cuáles son los contratos nominados que

constituyen siempre una institución jurídica. Tales instituciones jurídicas
marcan la pauta en el estudio del derecho y en ellas el legislador establece
sin falta una serie de regulaciones propias y exclusivas de ellas que las dife-
rencias de otras, evitando cualquier tipo de confusión y contradicción en la
interpretación de los contratos. Recomendamos al lector tomar el Código
Civil Venezolano, y al familiarizarse con su índice apreciará que hay una serie
de contratos que pueden subsumirse dentro de una categoría legalmente
establecida, por ejemplo, hacemos referencia a los contratos de: Donación
(art.1.431); Arrendamiento (art. 1.579); Trabajo (art. 1.629 aunque existe
una ley especial que regula toda esta materia); obras (1.630); Transacción
(art. 1.713); Mandato (art. 1.684 y que será especialmente considerado en esta
ponencia, puesto que las responsabilidades del administrador vienen dadas por
él, de acuerdo a lo dispuesto por la propia Ley de Propiedad Horizontal, como
más abajo señalaremos); Sociedad (art. 1.649); Venta (art. 1.474); Eniteusis
(art. 1.565); Permuta (art. 1.558); Comodato (art. 1.724); Mutuo (art.
1.735); Depósito (art. 1.751); Renta Vitalicia (art. 1.788); Seguro (art.
1.800); Prenda (art. 1.837) y Anticresis (Art. 1.855)2.
En síntesis al tema de los contratos nominados y como epílogo del
punto, podemos señalar que estos contratos “pueden subsumirse en un único
tipo descrito por la ley, no existen prácticamente dudas acerca de cuál es la
reglamentación legal que le es aplicable (aunque pueda discutirse acerca del
contenido de la misma”3
En contraposición con los contratos nominados surgen los llamados
“contratos innominados”, que el Profesor Cabanellas en su obra antes men-
cionada deine así: “El que carece de denominación o nombre especial en el
ordenamiento jurídico”. Este tema tiene interesantes antecedentes históricos
en el Derecho Romano que se escapan del objeto de estudio contenido en
esta conferencia, pero invitamos a los interesados a profundizar en él leyen-
do en general, doctrina jurídica especializada en la Teoría General de Los
Contratos, donde podrán hacer mayores indagaciones de su interés personal.
Con estas breves anotaciones nos adentramos en lo adelante en el desa-
rrollo propiamente de nuestro objeto central de estudio, cual es el contrato
de mandato de administración inmobiliario.
2. Tomado del índice analítico práctico de la obra: Código Civil Venezolano, Comentado y Concor-
dado de Emilio Calvo Bacca; Ediciones Libra; : 1.290, impreso por Editorial Greco, S.A., Enero
1992.
3. José Luis Aguilar Gorrondona en “Contratos y Garantías”; 6ta Edición, : 151; Manuales de Derecho,
UCAB. 1993.
258
A) El Contrato de Mandato:
1) Deinición: Nuestro Código Civil en su artículo 1.684 nos trae la

siguiente acepción: “El mandato es un contrato por el cual una persona se
obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por
cuenta de otra, que la ha encargado de ello”. Este tipo contractual presenta
dos partes que se relacionan entre sí: el mandante, quien es la persona que
encarga a otra que ejecute o realice determinados negocios o actos jurídicos;
y el mandatario, quien es la persona especíica y responsable de realizarlos.
Otras deiniciones ya dadas por la doctrina nos apunta en otras palabras
el mismo contenido conceptual antes anotado. Así por ejemplo, Planiol
y Ripert en su extensa y densa obra “Tratado Práctico de Derecho Civil
Francés” nos señala la siguiente deinición:
“El mandato es el contrato por el cual, una persona llamada el man-

dante, coniere a otra, llamada el mandatario, facultades para realizar en
su lugar y grado uno o varios actos jurídicos”4.
2) ¿Naturaleza civil o mercantil?: Este mismo autor nos informa:
“El mandato es civil o mercantil en relación con el mandante según

que el acto que haya de realizar sea civil o mercantil. Así, el mandato
conferido a un agente de cambio es civil con relación al cliente si éste
solamente viene a efectuar una simple inversión; será comercial, en cambio
si el cliente se entrega a la especulación o al ejercicio de una profesión
comercial. Basta, cuando el mandante sea comerciante, con que el acto
que se vaya a realizar se reiera a su comercio, para que este acto, y por
tanto el mandato, sean comerciales, en virtud de la teoría de lo accesorio.
En relación con el mandatario, el mandato no es comercial no es
comercial sino cuando se ejecuta por él como un acto de su profesión
comercial. Así, el abogado, el alguacil, el procurador, que ejercen pro-
fesiones civiles, cuando ejecutan un mandato que les ha sido conferido
por un comerciante en relación con el comercio de éste sigue siendo civil
para ellos, siempre que a su vez no se salgan de sus funciones propias y
realicen personalmente verdaderos actos de comercio”.
De lo dicho podemos inferir con algunos ejemplos, la naturaleza del
4. Válery, Des caratáres distintifs du contract de mandat dans le Code civil, tesis Aix, 1898 reco-
gido en “Tratado de Derecho Civil Frances”, Planiol-Ripert, tomo 11, Los Contratos Civiles;
: 765 impreso por Cultural, S.A. La Habana, Cuba 1940.
259
mandato de administración de inmuebles: por ejemplo, cuando una empresa

constructora (persona jurídica) dueña de un inmueble, lo concluye y procede
a venderlo (enajenarlo) y contrata a una empresa administradora (también
persona jurídica) para que se encargue de todos los actos de administración y
conservación del inmueble, ese mandato, ¿es de naturaleza civil o mercantil?
La respuesta aparece claramente respondida por el Código de Comercio en
su artículo 2, numeral 23 que reza:
“Son actos de comercio, ya de parte de todos los contratantes, ya de

parte de alguno de ellos solamente: …23) Los contratos entre comer-
ciantes y sus factores o dependientes”.
En este sentido, el contrato entre empresas (personas jurídicas) con ines

de lucro pareciera no dejar lugar a dudas, estableciéndose para el ejemplo
comentado, que será el contrato de naturaleza mercantil.
Y si una de las partes contratantes es una Junta de Condominio, ente
que no persigue un in de lucro, entonces, ¿el contrato será de naturaleza
civil y no mercantil? Nuestra apreciación y a mejor juicio de otros colegas
abogados, es que el contrato seguiría siendo de naturaleza mercantil, tal y
como lo establece el Código de Comercio en el artículo antes mencionado.
Aquí hay que hacer varios acotaciones: una primera, tiene que ver con lo
señalado por el artículo 8 del Código de Comercio, donde se tiene la su-
pletoriedad al Código Civil en los siguientes términos:
“En los casos que no estén especialmente resueltos por este Código,
se aplicarán las disposiciones del Código Civil”.
El Doctor Armando Hernández Bretón5 al respecto comenta:
“Se establece, en grado, la remisión al Código Civil, y no al Derecho

Civil, por tratarse de la aplicación positivas que no aparecen resueltas
en el texto mercantil”.
Esto hay que considerarlo dentro del contexto de otras normas, a saber:
el artículo 3 del Código de Comercio dispone:
“Se reputan además actos de comercio, cualesquiera otros contratos

y cualesquiera otras obligaciones de los comerciantes, si no resulta lo
contrario del acto mismo, y si tales contratos y obligaciones no son de
5. Código de Comercio Venezolano: 13, comentario (2); Editorial La Torre, Caracas. (Copia de la
edición oicial).
260
naturaleza esencialmente civil”.
El Dr. Hernández Bretón hace un interesante comentario sobre este

artículo que nos parece importante traerlo a colación para el lector:
“Es una presunción juris tantum (que admite prueba en contrario),

donde hay que tener muy presente, a los efectos de la caliicación del
acto y sus consecuencias, que existen multitud de objetivos materiales e
inmateriales los cuales han entrado a formar parte de las negociaciones
con espíritu de lucro y esta incesante evolución precisa tomarla entre los
elementos de apreciación. Cabe tener presente igualmente el concepto
orientador contenido en sentencia del año 1929 emanada de la casación
italiana: la causa de los contratos está en el in económico-jurídico que
los contrayentes se han anticipado en ijar dentro del ámbito de la ley”.
Asimismo, debemos tener presente lo dispuesto por el Código Civil

en su artículo 14:
“Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales es-

peciales, se aplicarán con preferencia a las de éste Código en las materias
que constituyan la especialidad”.
De aquí se tiene que la Ley de Propiedad Horizontal al referirse a la

responsabilidad del administrador, señala que se rige por las normas del
mandato.
Como el mandato es un contrato que no está expresamente regulado
en el Código de Comercio, ya de muy vieja data (26 de julio de 1955); debe
aplicarse lo indicado en el artículo 8 sobre la supletoriedad del Código Civil
(enfatizamos: no del Derecho Civil) ya comentado. Éste Código último si
contiene dentro de sus contratos nominados al mandato, tal y como ante-
riormente lo decíamos.
La importancia de la naturaleza jurídica del contrato de mandato es
obvia: de allí conoceremos las reglas de derecho aplicables a los efectos y
consecuencias jurídicas a la hora de interpretar el contenido y alcance de
sus disposiciones, especialmente, en caso de prevención o resolución de
conlictos entre las partes.
Y si el ente administrador no es una persona jurídica comerciante, sino
un persona natural que irma un contrato de mandato para administrar un
bien inmueble, entonces, ¿dicho contrato será de naturaleza civil o mercantil?
Pensamos que en tal caso la naturaleza del contrato es esencialmente civil
siempre y cuando el mandatario no obtente la cualidad de comerciante, a
261
tenor de lo contemplado en el artículo 2 del Código de Comercio. Entonces

serán aplicables a ambas partes del contrato las disposiciones del Código
Civil sin referencia alguna al Código de Comercio, ya que ninguna de las
partes es comerciante ni persiguen ines de lucro. Ahora bien, si la persona
administrador se identiica como comerciante y hace de la administración
inmobiliaria su modo principal de vida a través del lucro que obtiene admi-
nistrando varios inmuebles, entonces quizás tengamos suicientes indicios
para relexionar sobre la naturaleza mercantil de sus actos.
a) Caracteres del contrato de mandato: sólo haremos una breve mención

a los principalmente airmados mayormente por la doctrina: en principio
el mandato es:
b) Un contrato unilateral: que sólo obliga al mandatario, aunque hechos

posteriores pueden originar también obligaciones para el mandante, razón
por la cual se lo clasiica como “sinalagmático Imperfecto” (Son aquellos
contratos que en un principio sólo producen obligaciones para una de las
partes, pero que en el curso de su desarrollo hacen o pueden hacer surgir
obligaciones para ambas partes6). Sin embargo, cuando el mandante ha
prometido una remuneración al mandatario, el contrato, según la doctrina
dominante –sin que falten discrepancias– es bilateral”. En vista de que las
empresas administradoras de inmuebles persiguen un in de lucro y hacen
de la administración su actividad comercial, siempre aparecerá en sus
contratos de mandato la contraprestación a la que se obligan las Juntas de
Condominios para cancelar sus honorarios profesionales, así como otros
reembolsos causados por actividades concretas como lo son las de procura-
ción de la cobranza a los propietarios morosos; o las de inanciamiento que
han hecho cuando han pagado por la comunidad de copropietarios bienes
y servicios, en vista de la deiciencia económica de las cuentas comunitarias.
Vale la pena preguntarse aquí si tales reembolsos y créditos forman parte de
la propia ejecución del mandato (ver art. 1699 Código Civil) o verdadera-
mente constituyen contraprestaciones bilaterales del mandante. Sobre este
tema volveremos más adelante cuando desarrollaremos las obligaciones de
cada una de las partes.
c) “Un contrato consensual”.
d) Por su naturaleza, gratuito: pero nada obsta para que se convenga
6. Eloy Maduro Luyando, “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Sexta Edición, :387; Manuales
de Derecho, UCAB 1986.
262
lo contrario.
e) Intuito personae: respecto de ambas partes, lo que tiene conse-

cuencias especialmente en cuanto a la relevancia del error en la persona y en
cuanto a la extinción del contrato. Para los lectores no abogados creemos útil
deinir lo que se entiende por “intuito personae”: “Por razón de la persona o
en consideración a ella” según lo informa el Profesor Cabanellas en su obra
citada. Signiica a la luz del contrato, que cuando éste es “intuito personae”
se está especiicando que se contrata con una persona en especial y no con
ninguna otra, no permitiéndose su sustitución generalmente, bajo ningún
concepto. En síntesis, el contrato de mandato será válido entre ambas partes
exclusivamente. Entre ellas nacen y se extinguen conforme a lo que pacten,
las obligaciones jurídicas que adopten. Técnicamente, un contrato “intuito
personae” es el “que se concierta por cualidades de competencia, confianza u
otra estimable que a una de las partes le merece con quien ella contrata y ha de
realizar las prestaciones”.
f) Un contrato de ejecución instantánea: (el que se agota, perfecciona-

do el consentimiento, con la entrega de algo, como la compra venta) o de
tracto sucesivo (el que donde una de las partes, o con más frecuencia ambas,
requieren la repetición en el tiempo de distintas acciones, por imperioso
escalonamiento al ejecutar o por cumplimientos parciales). En el caso del
mandato de administración inmobiliaria, es la propia Ley de Propiedad
Horizontal la que preceptúa que la vigencia del contrato será de un año,
donde el administrador tiene que responder de una serie de obligaciones que
asume y que están establecidas principalmente en su artículo 20. Vencido el
año, una vez que rinda sus cuentas a la comunidad de copropietarios, éstos
reunidos en Asamblea decidirán si ratiican o no el mandato. Siempre hemos
cuestionado a administradoras que llegado el tiempo natural de expiración
del contrato no convocan a la Asamblea de Propietarios para renovar o no el
mandato. Pensamos que ello constituye una falta grave a la ética profesional.
g) Engendra obligaciones principales: más abajo nos referiremos a

este tema.
3) Clasiicación del contrato de mandato de administración inmo-

biliario: sugerimos la lectura de la doctrina con relación a este tema. Nos
interesa aquÍ ijar nuestra posición sobre la clasiicación de este mandato
especial, sólo a los ines de mayor ilustración, ya que existen distintas tipolo-
gías y la materia es realmente muy extensa. En la obra del Profesor Maduro
Luyando se encontrarán todos los detalles que interesan al lector acucioso.
De tal forma que podemos clasiicarlo así:
263
a) Según el surgimiento de obligaciones para una o ambas partes:

es un contrato bilateral; pudiendo ser sinalagmático perfecto desde un
principio, es decir, cuando ambas partes son acreedoras y deudoras si-
multáneamente dependiendo de las obligaciones que cada una asuma al
momento de su irma. Así, la Junta de Condominio puede ser deudora de
la empresa administradora cuando asume la obligación de reembolsarle los
gastos de cobranza que ella genera y que son depositados en la cuenta de
la comunidad de copropietarios cuando, ésta (la Junta) es quien de forma
exclusiva autoriza cualquier egreso. En este orden de ideas, será cuando la
administradora envíe su relación de cobranza a la Junta cuando ésta podrá
cancelarle. Lo mismo sucede cuando la administradora paga de su propio
peculio gastos comunes a favor de la comunidad de copropietarios, lo cual
le da el derecho de subrogarse para cobrar su crédito a la comunidad.
b) Según el in perseguido por las partes: se trata de un contrato one-

roso. El Código Civil señala en su artículo 1.135:
“El contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata
de procurarse una ventaja mediante un equivalente…”.
El Dr. Luyando agrega sobre esta clasiicación:
“El signo característico de un contrato a título oneroso es que las

partes persiguen al cumplir su prestación una contraprestación que les
sirva de equivalente o ventaja. Esa contraprestación puede ser de la más
variada índole y no necesariamente debe consistir en dinero”.
c) Según que la determinación de las prestaciones de una o algunas

de las partes dependa de un hecho casual: es tipo de contrato bajo análi-
sis se enmarca dentro de la tipología de los contratos conmutativos, que
son aquellos donde la determinación y extensión de las prestaciones entre
ambas partes es ijada por éstas desde el mismo momento cuando irman
el contrato. Las partes conocen ab inicio, desde un comienzo la extensión
de sus pretensiones.
d) Según su modo de perfeccionamiento, o según sus requisitos

extrínsecos: el mandato de administración inmobiliario con certeza es un
contrato consensual, puesto que se perfecciona por el solo consentimiento
de las partes.
264
e) Según su carácter: es un contrato principal, en virtud de que cumple

por sí mismo un in contractual propio, sin tener ninguna otra relación con
otro u otros contratos. Casi todos los contratos son principales.
f) Según la duración de las prestaciones: el mandato de administración
es un contrato de tracto o cumplimiento sucesivo.
g) Según las normas que lo regulan: ya anteriormente al inicio de

nuestra exposición tocamos este tema. El contrato en estudio es uno de
los llamados nominados y aquí nos remitimos a lo que arriba señalamos.
h) Según la igualdad o no de las partes: estamos ante una figura

contractual paritaria. Los contratos paritarios son aquellos que resultan del
libre acuerdo entre las partes, quienes de forma conjunta conirman sus
términos y alcance. Caso contrario ocurre en los contrarios de adhesión,
donde una parte le impone a la otra todas las condiciones contractuales y
en la disyuntiva de tomar o dejar el contrato.
Este aspecto es de vital importancia cuando las Juntas de Condo-
minios deciden contratar los servicios de una administradora. Vale decir
que en no pocas oportunidades nos hemos topado con situaciones donde
la administradora tiene a la comunidad de copropietarios como su centro
variado de negocios: donde la empresa prácticamente se convierte en amo
y señor de la comunidad; a veces provocando y agravando el problema de
la morosidad de los propietarios cobrando honorarios profesionales de
abogados exagerados que impiden que un propietario salga de ese círculo
pernicioso, donde sólo se alimentan las arcas del departamento legal de
la empresa o del bufete de abogados que le asiste. Y hemos apreciado que
con el transcurrir del tiempo, los copropietarios así maltratados por las
administradoras irresponsables que desnaturalizan su función y misión de
servicio, internalizan ese supuesto poder “económico” que ejercen aquellas
y deciden no revocar el mandato de administración bajo el chantaje econó-
mico en que incurren muchas de ellas cuando posteriormente se niegan a
devolver los recursos económicos de las comunidades. Lo peor del caso, es
que también las administradoras se piensan irrevocables y cuando la comu-
nidad de copropietarios decide tomar la decisión de revocarles el mandato
o contrato de administración, entonces amenazan con demandas en contra
de éstos que casi nunca llegan a concretarse, puesto que se verían expuestas
a reconvenciones (contra demandas) por la mala gestión realizada.
Cuando las administradoras se sienten poderosas y en posición
de “control” de la comunidad de copropietarios, desde el punto de vista
económico, actúan como si el contrato de administración fuera uno de
adhesión donde ella es la única que establece condiciones y términos. Así,
aumentan de forma inconsulta sus honorarios profesionales sin motivación
265
alguna, también en franca violación a las disposiciones contenidas en la Ley

de Protección al Consumidor y al Usuario (de fecha 4 de mayo de 2004).
i) Según que el contrato produzca efectos obligatorios para las partes

solamente o bien produzca dichos efectos para terceros que no sean parte
del mismo: la doctrina aquí distingue en contratos individuales y colecti-
vos y dentro de esta clasiicación ubicamos al mandato de administración
inmobiliario como un contrato individual, que es aquel que determina y
regula los intereses únicamente de las partes irmantes.
j Según la naturaleza personal de la prestación de una o alguna

de las partes: pueden ser los contratos (en general) ordinarios, o intuito
personae. Sobre esto bastante ya dijimos arriba y comentamos este último
concepto. En cuanto a esta categorización, encontramos que el mandato de
administración es un contrato intuito personae, puesto que es uno que se
suscribe tomando en consideración las cualidades especiales de uno de los
contratantes, por lo menos. En este sentido, bien sabemos que cuando un
administrador (persona natural o jurídica) es designado en una comunidad
de copropietarios, se hace considerando varios parámetros que se resumen
en la conianza que se le otorga dentro de los límites del mandato.
4) Responsabilidades de las partes en el mandato de administración

inmobiliario y problemas más frecuentes entre ellas. Recomendaciones:
Antes de entrar en detalles conviene señalar que para que un con-
trato surta plenos efectos legales, debe contar con una serie de elementos
que son esenciales para su validez. Esta materia es sumamente extensa
cuando la vamos a estudiar en la doctrina jurídica y no será aquí tratada por
razones obvias. No tenemos la intención de desarrollar toda una tesis sobre
este punto ya que escapa realmente de nuestras primeras intenciones. Sólo
acotaremos que se presentan una serie de elementos que deben considerarse
para la existencia de todo contrato y que están mencionados en el artículo
1.141 del Código Civil que reza:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1) Consentimiento de las partes; 2) Objeto que pueda ser materia de
contrato y 3) Causa lícita”.
Si estos elementos no están presentes, el contrato es nulo y en caso de

existir vicios en el consentimiento dado por alguna de las partes, entonces
podrá ser anulado.
En cuanto a la causa se reiere, ésta debe responder a la pregunta ¿por
266
qué se ha querido contratar? Sin duda, como apunta el Profesor Luyando,

la causa siempre es un aspecto subjetivo que se va a diferenciar completa-
mente del resto de los elementos de existencia del contrato. El objeto es el
elemento sobre el cual va a recaer la obligación y el consentimiento, no es
otra cosa que la manifestación de voluntad de adherirse a otra manifestación
de voluntad y aquella manifestación de voluntad está condicionada por la
causa. En conclusión, la causa “es la que produce el consentimiento, es la razón
o fin por el cual se otorga dicho consentimiento”
Cuando hablamos de la causa del contrato nos es obligatorio señalar
una disposición legal contenida en el artículo 1.157 del Código Civil, que
al respeto dispone:
“La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no

tiene ningún efecto. La causa es ilícita cuando es contraria a la ley, a las
buenas costumbres o al orden público. Quien haya pagado una obliga-
ción contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en
repetición sino cuando de su parte no haya habido violencia de aquéllas”
De esta norma podemos apreciar que regula los casos de: ausencia
(inexistencia) de causa; la causa falsa (la que ambas partes o una de ellas
cree que existe y en realidad no existe) y la causa ilícita (la que en términos
generales es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público).
Con relación al objeto apuntamos que hay discusión doctrinaria

cuando muchos autores señalan que el objeto no es propiamente un elemen-
to del contrato, sino un elemento de la obligación. Como estaría fuera de
nuestro propósito analizar las corrientes doctrinarias en uno u otro sentido,
simplemente apuntaremos como lo indica el Profesor Luyando en su obra
citada, que “estudiar el objeto del contrato no sería más que estudiar el objeto de
la obligación”. Al in y al cabo los contratos son fuente directa del nacimiento
de las obligaciones. Pero, ¿qué es el objeto? En palabras simples podemos
decir que es la prestación misma que establece el contrato; su contenido;
en síntesis, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar
en obsequio o beneicio de su acreedor y tales prestaciones o “conductas” se
pueden clasiicar principalmente en cuatro grandes categorías:
● Prestaciones de dar, hacer y no hacer.

● Prestaciones positivas y negativas.
● Prestaciones de medio y de resultado.
● Prestaciones que tienen por objeto la transmisión de un derecho al
acreedor y prestaciones que consisten en la realización del deudor de
267
una actividad o conducta que puede consistir en un hecho positivo o

negativo para el deudor.
En cuanto al contrato de administración inmobiliaria nótese que el

artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal le atribuye una serie de res-
ponsabilidades “conductas” que debe realizar en la ejecución de su actividad
o mandato. Se trata de responsabilidades especiales porque no están contem-
pladas sino en esta ley especial que regula la materia y que también deben
interpretarse en todo lo no dicho por ella, dentro del contexto del contrato
del mandato del Código Civil, como norma supletoria y complementaria
de este ordenamiento jurídico. Estas obligaciones del administrador inmo-
biliario normalmente son reproducidas en su integridad o se hacen remisión
a ellas, en los contratos que él irma con sus clientes. Evidentemente, en el
contrato de administración el administrador asume otras obligaciones que
van más allá de las señaladas por la LPH, por razones de competitividad del
mercado y con el in de prestar un mejor y servicio al cliente.
Probablemente, en otro lugar hemos comentado sumariamente alguna
de las obligaciones contempladas en la LPH para el administrador. Cabe
agregar, que no todas sus responsabilidades legales están concentradas sola-
mente en el artículo 20 como veremos más abajo. A continuación, analizaremos
una a una las obligaciones que nos trae esta norma y posteriormente haremos
una tabla resumen que incorporará todas las obligaciones que la LPH impone
al administrador inmobiliario, y que servirá como guía útil para todos los
colegas administradores a la hora de autoevaluarse en el cumplimiento de
sus funciones con cada uno de sus clientes.
Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Corresponde al ad-
ministrador:
A) Cuidar y vigilar las cosas comunes: esta obligación no se reiere

exclusivamente a una tarea de custodia física sobre tales cosas. Cuidar tiene
que ver con la realización de los actos de conservación y mantenimiento
de las cosas comunes y sobre todo, actuar diligentemente para que ello así
ocurra; como un buen padre de familia.
Cierto es que en la práctica, el administrador, sobre todo si tiene va-
rios clientes no puede estar físicamente en todos los inmuebles. Pare ello
deberá diseñar una metodología de trabajo que garantice la visita frecuente
y permanente a los inmuebles bajo su responsabilidad. La otra cuestión que
deberá tomarse en cuenta sobre esta obligación, tiene que ver estrictamente
con el alcance del mandato asumido con la Junta de Condominio. Esto es
de especial relevancia por cuanto la tendencia actualmente en la realidad
inmobiliaria en Venezuela es que cada día las comunidades se preocupan
268
más y más por la supervisión directa de los inmuebles; donde prácticamente

el administrador pasa a ser una igura de soporte legal y contable que no
tiene mayor ingerencia sobre el manejo directo de las cosas comunes. Por
tal razón, recomendamos a los administradores que dejen establecidos muy
claramente cuál es el verdadero alcance del mandato. Esto guarda estrecha
relación con todo lo que antes dijéramos sobre el objeto del mandato y las
clasiicaciones del tipo de prestación (obligación) que acotáramos.
Poco a poco, el mandato del administrador se ha ido limitando.
Ahora bien, si el mandato de administración es amplio y poco especíico,
entonces deberá ponerse mayor atención sobre este tipo de obligaciones a
la que legalmente está obligado el administrador. Por ejemplo, una de las
situaciones comunes que puede presentar un inmueble es el deterioro y la
ruina de las áreas comunes, especialmente si existe un alto nivel de mora
de los copropietarios. Como hemos dicho en reiteradas ocasiones, la mora
trae como consecuencia directa la ruina del inmueble y está ruina puede
ser peligrosa para la integridad física de sus residentes. Así, nos ha tocado
salvar nuestra responsabilidad en inmuebles cuyas paredes perimetrales
se han derrumbado y donde afortunadamente no han habido casos que
lamentar sobre lesiones a personas. Pero un derrumbe puede ser mortal y
si el administrador no ha actuado diligentemente; si ni siquiera ha visitado
al inmueble y actúa de forma negligente no dando aviso a la comunidad
ni realizando las tareas necesarias para proteger a la comunidad, entonces
bien pudiera tal actitud constituir un tipo delictivo que merece sanción a
la luz de la legislación penal vigente.
Si en la relación administrador – Junta de Condominio va a existir
una especial supervisión por parte de ésta última sobre el inmueble, tal
responsabilidad legal, aunque está atribuida en principio al administrador,
puede ser perfectamente delegada en este ente que ejercer la representación
cualitativa, cuantitativa y legal de la comunidad de copropietarios. Sin
embargo, a pesar de cualquier delegación que se haga en esta materia es
menester que cuando un administrador asuma un inmueble conozca con
exactitud tanto el documento de condominio como las áreas físicas que
lo componen. En deinitiva, el documento de condominio es en blanco
y negro, en el papel el relejo iel de la disposición física del inmueble; y
si no lo es, el administrador podrá advertirlo cuando visite y conozca el
inmueble. Asimismo, el conocimiento físico del inmueble le permitirá al
administrador manejar una serie de variables que tienen que ver normal-
mente con otros aspectos de su trabajo: la actividad del conserje; de los
proveedores; de los servicios públicos, entre otros aspectos.
B) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y

conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes: esta
269
obligación de hacer da para muchos comentarios basados en la experiencia

práctica a la que se enfrentan los administradores inmobiliarios. Abordaremos
el tema sobre la base de una serie de preguntas y respuestas que le permitan
al lector resolver sus principales dudas.
¿Qué es un acto urgente de administración y conservación? ¿Son

términos sinónimos? Volvamos al Diccionario del Profesor Cabanellas,
quien nos dice al respecto:
“El tendente a la conservación, utilización y progreso de un pa-

trimonio…en esencia, consiste en una gestión patrimonial que no se
traduce en la enajenación de la cosa principal; sino en su conservación,
mejora, empleo conforme a su destino, explotación y defensa jurídica.
Son todos los realizados por un administrador, al cual cabe cercenarle
los que doctrinalmente tienen tal carácter, como cobrar las rentas; pero
al que también resulta lícito concederle atribuciones para enajenar, el
acto típico de disposición y el que requiere la máxima capacidad civil”.
Unido a esto analizamos seguidamente el concepto “conservar” para ver

la similitud o no con el término recién expuesto. Nos parece útil valernos
del RAE7:
“Conservar: (Del latín conservare). Tr. Mantener algo o cuidar de su

permanencia. 2. Mantener vivo y sano a alguien. 3. Continuar la práctica
de las costumbres, virtudes y cosas semejantes. 4. Guardar con cuidado
algo. 5.Hacer conservas”.
La primera de las acepciones que nos trae este Diccionario la tomaremos

para nuestro estudio y comparación con el concepto anteriormente dado.
Obsérvese que cuando deinimos “actos de administración” encontramos
que forma parte de su contenido la acción y efecto de conservar y a la luz
de lo señalado en el literal “b” del artículo 20, agrega el legislador la obli-
gación para el administrador de hacer las reparaciones menores de las cosas
comunes. Pensamos que dentro del contexto de esta norma debe entenderse
como sinónimos a los actos de administración y de conservación. No son
cosas distintas. Más aún, la obligación de efectuar reparaciones menores
entra dentro de este mismo contexto, puesto que cuando se repara algo, se
está manteniendo su existencia en pro de una función y un objetivo, espe-
cialmente el de las cosas comunes que han de servir a toda la comunidad de
copropietarios. Pongamos un ejemplo: en un ediicio donde existen ascen-
270
sores, un acto de administración y conservación sobre estas cosas comunes

será el de la calibración de la apertura o cierre de sus puertas exactamente
a nivel de cada piso y de su frenado suave y oportuno; pero también será
uno de esta naturaleza, la reposición de sus guayas por desgaste normal de
uso; la rectiicación de los engranajes del motor; o cualquier cambio de
piezas de su sistema de control electrónico o electromecánico. Pensamos
que independientemente de que sobre un sistema, en el caso de ejemplo el
ascensor, deba practicarse un acto simple de calibración que no implica la
reparación o cambio de alguna de sus partes; o si es el caso que si lo amerita,
siempre se tratará de un acto de administración. Quizás en una ley futura
sobre copropiedad (en la que estamos trabajando) habrá que incorporar una
Sección de deiniciones para evitar cualquier tipo de confusiones y dudas
sobre la interpretación y alcance del contenido de las obligaciones que asume
el administrador cuando es designado.
Donde si tenemos que detenernos para ampliar nuestra explicación a los
ines de que sirva como orientación al lector, y sobre todo a nuestros colegas
administradores de inmuebles al momento de redactar y convenir con las
Juntas de Condominios las obligaciones contractuales, es en lo referente al
“contenido de las reparaciones menores”. La Ley de Propiedad Horizontal
no deine que debe entenderse por ellas. No sabemos si es un parámetro de
cuantía económica; de duración en su ejecución; de contenido o calidad
en determinadas tareas de conservación sobre cosas comunes; entre otras,
las que deben considerarse para saber cuándo estamos ante una reparación
menor que nos compete a quienes somos administradores.
Estas imprecisiones técnicas, así como los vacíos legislativos, afectan
directamente la relación contractual; en otras palabras, al mandato de admi-
nistración. Normalmente en él se hace remisión y se dan por reproducidas
todas las obligaciones legales que le son impuestas al administrador. Noso-
tros somos del criterio y recomendamos a los administradores y juntas de
condominios, que siendo el contrato ley entre las partes de acuerdo a los
efectos que produce, tal y como lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden

revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas
por la Ley”;
luego, nada impide (ni existe ninguna disposición especial al respecto

en la LPH) que las partes contratantes establezcan regulaciones especiales
7 Diccionario de la Lengua Española; Real Academia Española; Vigésima Segunda Edición,

Tomo 3; :426; impreso en España. 2001.
271
sobre el tema de las reparaciones menores aquí comentadas, o de otras

obligaciones de dar o hacer encomendadas al administrador. Esto tiene
una especial signiicación cuando observamos que la nueva tendencia de
administración de inmuebles en nuestro país, nos revela que cada día las
comunidades de copropietarios y en aquellas donde coexisten este tipo de
comunidades con las de simples comuneros (regidas por el Código Civil y
no por la LPH) sus Juntas de Condominios y de Propietarios se preocupan
y supervisan directamente los asuntos relacionados con el buen funciona-
miento, conservación y reparaciones de las cosas comunes. Esta tendencia
hace que el administrador hoy día sea más un asesor contable y jurídico,
donde sus obligaciones casi se circunscriben al punto álgido de la eiciencia
y eicacia de la cobranza de los gastos comunes; y tengan poca ingerencia
en decidir sobre la contratación de los proveedores para el mantenimiento
y realización tanto de reparaciones menores como mayores que requiera un
inmueble. Esto ahora son decisiones casi exclusivamente toman la Juntas de
Condominios y de Propietarios con prescindencia del administrador. Éste
casi ha quedado exclusivamente como un contable y un recaudador especia-
lizado de los gastos comunitarios Así, sugerimos que por la vía contractual
las partes llenen las lagunas de la Ley y puedan darse las orientaciones más
precisas para establecer con exactitud sus responsabilidades dentro del rol
que cada una juega en un mandato de administración inmobiliario.
En síntesis, se hace menester comprender contractualmente las de-
iniciones de las reparaciones menores y mayores; y si la comunidad de
copropietarios será quien asuma toda la responsabilidad para con ellas,
entonces por la vía del contrato las partes pueden excluir al administrador
de toda responsabilidad en este sentido. Repetimos, legalmente nada lo
impide dentro de los efectos del contrato y de las disposiciones de la LPH.
C) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del

documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los
propietarios: en cuanto a esta obligación especial del administrador que-
remos aportar argumentos basados en la experiencia que hemos tenido
como administradores hasta el presente, con el in de ilustrar mejor al
lector sobre su importancia.
Como dijéramos, el primer deber del administrador al contratar sus
servicios por parte de una comunidad de copropietarios, es precisamente
leer y estudiar detenidamente el Documento de Condominio, que es una
especie de “Constitución” o “Máxima Norma” a seguir por todos los co-
propietarios. Este texto jurídico es que el prevalecerá a la hora de cualquier
interpretación legal que deba hacerse sobre las situaciones que ocurran en
la comunidad. Importa también decir que el Documento de Condominio
272
viene a llenar y resolver todos los vacíos que puedan derivarse de la Ley de
Propiedad Horizontal; y lo mismo ocurre con su Reglamento. Este último
cuerpo legal desarrolla los parámetros y directrices dados por el Documento
de Condominio y si bien son documentos legales que se relacionan entre sí,
son distintos en cuanto a su espíritu y propósito. El Documento de Con-
dominio marca las pautas generales en la comunidad de copropietarios y
su Reglamento generalmente desarrolla las normas de convivencia que han
de mejorar el régimen de propiedad horizontal dentro de la comunidad.
Del artículo 26 de la LPH se observa la estructura jurídica exigida por
el legislador para el contenido y desarrollo de ambos cuerpos legales: por
una parte el Documento de Condominio debe versar sobre: a) la voluntad
del dueño de la obra de destinar el inmueble para la enajenación bajo el
régimen de la copropiedad o propiedad horizontal; venderlos por aparta-
mentos o locales; b) la descripción de los títulos inmediatos de adquisición;
c) la descripción de: c.1) pisos; c.2) apartamentos y dependencia de que
consta; d) la indicación precisa del destino dado al ediicio; e) la expresión
de su valor (del ediicio) y el de cada uno de sus apartamentos; locales y otras
partes susceptibles de enajenación (venta) separada, tales como: depósitos;
maleteros y puestos de estacionamientos adicionales; f ) el porcentaje que
tienen los propietarios sobre las cosas comunes; g) los derechos y obligacio-
nes de éstos con relación a la administración y conservación del inmueble;
h) los gravámenes que afectan al ediicio; e i) cualquier circunstancia que
interese hacer constar: por ejemplos, servidumbres entre otras. Hasta aquí
hemos hecho un desglose de las exigencias del legislador. Con relación al
Reglamento del Documento de Condominio, la LPH sí trae una numeración
de cinco puntos especíicos que debe contener este tipo de documentos. Es
inoicioso a nuestro juicio, reproducirlas aquí; nos remitimos a la norma.
Pero, ¿qué interés tiene esto con miras al contrato de administración
inmobiliario en comento? Aseguramos que mucha, puesto que cada Docu-
mento de Condominio ha sido diseñado o concebido por los promotores de
la obra de acuerdo a sus propósitos. Uno de estos propósitos es el comercial,
que persigue la obtención de la máxima rentabilidad económica para recu-
perar la inversión inmobiliaria producto de su construcción y la obtención
del máximo nivel posible de utilidades. Para poder lograr esto, los promo-
tores de obra tienen que desarrollar un “producto” inmobiliario que llame
la atención del público potencialmente inversor y tiene que tener ciertas
características de exclusividad que lo garantice. Dentro de esas exclusividades
está el diseño de normas que permitan el mejor desarrollo del régimen de la
copropiedad o propiedad horizontal y ello pasa, por todo lo atinente a las
normas de administración que establecen normalmente responsabilidades al
administrador. Éste, al recibir el inmueble para administrarlo deberá adap-
273
tarse al Documento de Condominio, su Reglamento y la LPH. Entonces,

el contrato de administración que él vaya a establecer tiene necesariamente
adecuarse a una realidad en particular, y de allí la directa relación del literal
“c” con el Administrador.
Un ejemplo característico de la importancia de este literal, sería la
decisión que le permite tomar al administrador por la propia concesión
que le otorga el Documento de Condominio, para imputar determinados
gastos a la totalidad del conjunto residencial o a una parte de ella, como
sería a alguna de los ediicios o torres que lo integran. Más aún, nos hemos
topado con Documentos de Condominios que le permiten expresamente
al Administrador dictar el Reglamento Interno del Ediicio. Vale la pena
señalar aquí, que pensamos que este llamado “reglamento interno” no es
otro que el Reglamento de Condominio, sobre todo cuando éste no existe
como tal y no se encuentra acompañado al Documento de Condominio
en el Registro Subalterno correspondiente.
A continuación, nos detendremos en otra obligación del administrador
que puede ser ampliada por la vía del contrato de administración inmobi-
liario. Hacemos mención a los “acuerdos de los propietarios” y nos valemos
aquí de recientes experiencias para compartirlas con los lectores.
Los acuerdos de los propietarios legalmente tomados obligan a la
comunidad de copropietarios sin discusión alguna. Estos acuerdos deben
constar en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Propietarios y para ello
hay que cuidar una metodología muy precisa para asentarlos en ese Libro.
Esa metodología no está sugerida en ninguna parte; ni el documento de
condominio ni su reglamento normalmente nada hacen referencia. Pero sí
puede el contrato de administración señalarle al administrador algo al res-
pecto, llenando así esta laguna. Como hemos visto una cantidad de Libros
de Acuerdos de Propietarios llenados en una forma que pone en tela de
juicio la “legalidad” de los acuerdos y su obligatoriedad para la comunidad
de copropietarios, señalaremos una breve metodología a establecerse en el
contrato de mandato, o en su defecto, para que sea seguida por las Juntas
de Condominio, especialmente por aquellas que fungen y ejercen el rol del
administrador. En consecuencia, sugerimos que al momento de hacerse una
Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria) se llene el Libro de Acuerdos de la
Asamblea como sigue:
● Se anota la fecha de su llenado que es la misma de la realización de la

Asamblea;
● Se transcriba exacta y ielmente la publicación en la prensa de la con-

vocatoria de la Asamblea;
274
● Se veriique la asistencia de los propietarios mediante el llenado de una

tabla que contenga: a) el nombre de cada propietario del inmueble;
b) la mención de cada uno de sus apartamentos; c) las alícuotas de los
mismos; d) si se actúa en representación de algún propietario y e) la
irma del asistente. Llenada esta tabla, podrá calcularse el quórum de
asistencia para determinar si la Asamblea está válidamente constituida;
● Se anote el resultado de la discusión de cada uno de los puntos de la

agenda del día, publicados en la prensa. Los puntos decisorios en una
asamblea de propietarios van acompañados de un resultado producto de
una votación. Puede indicarse el resultado de la votación para cada uno
de los puntos. Aunque en estricto derecho cada votación de un punto
debería ser suscrita por sus votantes, esto es absolutamente impráctico
y alargaría en el tiempo la duración de la asamblea, provocando el
fastidio de muchos. Por lo tanto, sugerimos que se anote ielmente el
resultado y será al inal de la reunión cuando los asistentes suscriban el
acta; aunque quienes hayan votado un punto en particular, al inal no
suscriban la misma. Si ese fuese el caso, el administrador deberá hacer
mención a tal circunstancia de ausencia inal de algunos propietarios
para relejar ielmente lo sucedido en la Asamblea;
● Luego de los resultados de cada punto de agenda, deberán los asistente

irmar como prueba de conformidad con los mismos y para ello, suge-
rimos reproducir la misma tabla de asistencia antes aludida, donde cada
quien irmará. Así, no habrá duda al inal de cuál es voto capitalístico
(porcentual) o personal que avalan los resultados de la Asamblea de
Propietarios; F) Finalmente, se dejará un espacio para las observaciones
por escrito que deseen hacer los señores copropietarios y el administra-
dor, para dejar constancia de cualquier circunstancia que les interesen
acotar. Luego de ello, se anularán mediante rayado los espacios vacíos
de la última hoja, para evitar cualquier llenado posterior a la conclusión
de la Asamblea.
Si esta metodología es incorporada en el contrato de administración

como una de las obligaciones del administrador, éste estaría sujeto a seguir el
orden que ella impone, y la comunidad de copropietarios a respetarlo; impi-
diendo cualquier incorrecto llenado o uso indebido del Libro de Acuerdos,
y sobre todo, el asentamiento de resultados imprecisos que se prestarían a
dudosas interpretaciones al momento de cumplirlos y hacer cumplirlos por
parte del administrador, dentro de sus obligaciones legales.
275
Deseamos compartir ahora con los lectores, nuestra experiencia reciente

sobre la derogatoria de un acuerdo tomado por la Asamblea de Propietarios de
un conjunto residencial ubicado en Caracas, en el año de 1994. Este acuerdo
señalaba la obligatoriedad de consultar a la Asamblea de Propietarios cada vez
que existiese la necesidad de realizar un gasto común superior a la cantidad de
Bs. 200.000,00. Pues bien, consideramos que este tipo de acuerdos es nulo
y viola disposiciones de orden público establecidas en la propia LPH. De
hecho, fue una de las causas para que un “propietario caprichoso” se diera a
la tarea de descontar de sus facturas de condominio todos aquellos conceptos
que superaban inversiones de dinero por sobre el límite antes indicado. En
síntesis, era una de las causas de mora del ediicio. Pero, ¿por qué decimos
que este tipo de acuerdos es nulo? Simplemente, porque el administrador,
según lo establecido en el Parágrafo Único del artículo 20 de la LPH, que
reza: “La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones
a que se reiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su
destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar”.
Un acuerdo de la Asamblea de Propietarios de esta naturaleza sólo pudo
ser tomado por la falta de conocimiento jurídico del propio administrador,
que vería comprometida su responsabilidad civil y penal si no realizase los
actos urgentes de administración y reparaciones de las cosas comunes, en
especial, cuando como sucedió en el caso ejemplo, gozaba de un mandato
absolutamente amplio dado por la comunidad de propietarios. Este acuerdo
venía en la práctica a que anular y limitar las atribuciones legales que tiene la
Junta de Condominio y a imponer una “gerencia asamblearia y tumultuaria
permanente” donde la Asamblea tiene que decidir prácticamente todos los
gastos comunes, más hoy día cuando cualquier acto de administración que
se realice un inmueble supera los Bs. 200.000,00. Imagínese el lector que
cada vez que haya que pagar los honorarios profesionales del administrador,
que es un gasto común por deinición legal y normalmente establecido así
en los Documentos de Condominio, deba entonces convocarse a la Asamblea
de Propietarios para aprobarlos. Ello daría pié para que sin duda se airmara
que se trataría de la administración más costosa de un inmueble, ya que no
podemos olvidarnos del costo que tiene cada publicación en la prensa para
cubrir todos los requisitos legales y pueda deliberar válidamente la reunión
de propietarios; ello, sin sumar los costos de logística que se generan (alquiler
de sillas, equipos de sonido; etcétera) para poder trabajar ordenadamente en
la asamblea, y sin estimar el valor de horas/hombre que cada propietario
tendría que invertir para tomar decisiones dentro de la asamblea.
Uno de los argumentos que nos señalaron para establecer este tipo de
límites en los gastos comunes y en la necesidad de consultar a los propietarios,
fue que de esta forma la Junta de Condominio no podría discrecionalmente
276
obligar de manera caprichosa al resto de la comunidad de copropietarios

por un gasto. A esto respondimos contra argumentando que si la Junta de
Condominios había sido elegida con más del 93% del valor total del in-
mueble, es decir, de 30 propietarios, 29 votaron unánimemente eligiendo
a los Miembros Principales y Suplentes de la Junta de Condominio, ente
colegiado que ejerce la representación legítima de la comunidad y que en
consecuencia, tenía un voto de conianza a priori, mal podría considerarse
un límite de gastos que iba en contra de esa conianza. Además, agregamos
que la propia LPH en su artículo 9, establece la posibilidad de que las me-
joras aún aprobadas por el 75% de la comunidad, podrían ser suspendidas
por la autoridad judicial competente. Claro, cualquier gasto común no
necesariamente es una mejora, pero sin duda, existe la posibilidad de control
jurisdiccional de gastos comunes que análogamente puedan ser considerados
evidentemente como innecesarios, en caso de que sean aprobados capricho-
samente por una Junta de Condominio irresponsable.
Entonces, en resumen podemos señalar que contractualmente se pueden
imponer ciertas disposiciones que hagan más claro el panorama sobre los
tipo de decisiones que deberá acatar el administrador, advirtiendo que es
imposible que se regulen todos los supuestos de hecho de forma especíica,
ya que ellos se van presentando con la experiencia diaria vivida por cada
comunidad de copropietarios, y por ende, los administradores inmobilia-
rios no pueden sino acatar, respetar y hacer cumplir los acuerdos de los
propietarios que hayan sido tomados salvaguardando el espíritu de la LPH.
D) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los

gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad
de la comunidad recibir los cánones de arrendamientos y aplicarlos a los
gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere los gastos comunes,
los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar
su distribución:
En términos llanos de comprensión, “recaudar” los gastos comunes de
los propietarios, signiica ni más ni menos, cobrarles lo que a ellos corres-
ponda mensualmente de acuerdo a las alícuotas de sus apartamentos. Si
partimos de la idea de que recaudar comprende la percepción de los gastos
comunes que esta acción contiene otra que es recibirlos, lo que debe dilu-
cidarse para interés de establecerlo en el contrato de administración, es si el
administrador será quien “persiga y haga todo lo necesario” para contactar
a los responsables legales del pago de los gastos comunes, o se simplemente
se limitará a “esperar” que los propietarios acudan a él para poner en sus
manos el dinero que cubrirán tales gastos. Esto tiene una especial impor-
tancia por varias razones: a) una primera, porque de la forma en cómo se
277
pacte la recaudación se derivará la posibilidad de cumplir cabalmente con

el pago de las obligaciones asumidas con los proveedores de los servicios del
inmueble. Si esta recaudación se ha pactado como una obligación de hacer
del administrador, entonces efectivamente de su acción dependerá en mucho
que se cuenten con los recursos económicos para lograr la cobertura de gastos
comunes; b) pero aún siendo eiciente y eicaz el administrador, puede ocurrir
que los propietarios no cumplan con su obligación legal. Por eso es muy
importante que el administrador deje siempre constancia de su actividad
de cobranza para evitar que sea destituido o culpable por incumplimiento
en su gestión; c) si se ha convenido en el contrato de administración que el
administrador sólo “prestará” sus manos para abrirlas y recibir el pago de los
propietarios, entonces será más importante aún que los propietarios respondan
oportunamente de sus pagos. En este caso, no tendrán al administrador como
un policía que los persigue para que cumplan con su obligación.
Entendemos que el espíritu del legislador apunta hacia la conciencia
del propietario en el cumplimiento de todas las obligaciones que le impone
la LPH. De allí, que es muy importante en el contrato establecer las pautas
de la recaudación de los gastos comunes y sobre todo, los costos por las
gestiones de cobranza a los propietarios morosos que sufrirán gastos no
comunes imputables exclusivamente a ellos por no cumplir oportunamente
con sus pagos. Pero enfatizamos, estas gestiones de cobranza extrajudicial
hecha por el administrador tiene que quedar registradas para poder cobrarlas
de forma justiicada.
Otro aspecto contractual muy importante de ser objeto de regulación
contractual en el mandato de administración inmobiliario, guarda relación
con el destino que se le darán a determinados ingresos extraordinarios que
recibe a su favor la comunidad de copropietarios. En el caso del arrenda-
miento de inmuebles que pertenezcan a la comunidad, sus frutos deben ser
imputados a los gastos comunes, y si lo recaudado fuere mayor que éstos,
entonces la mayoría (simple) de los propietarios decidirá su distribución o
destino según le parezca. Pero ¿hacia donde deben destinarse los ingresos por
concepto, por ejemplo, de alquiler del Salón de Fiestas, de arrendamientos
de depósitos, maleteros, puestos de estacionamiento; u otra unidad inmo-
biliaria de la comunidad de propietarios? La respuesta no es tan sencilla.
Si siguiéramos por analogía la solución que nos aporta la LPH para el caso
del destino de lo recibido por arrendamiento de apartamentos, deberíamos
concluir que lo mismo podríamos decidir por los conceptos extraordina-
rios producto de las situaciones dadas por el ejemplo. Si así lo haríamos,
no habría ninguna contradicción con la ley; pero hacer algo distinto y no
prohibida por ella tampoco nos conduciría a una contradicción o ilegalidad.
Quizás, lo que tendríamos que plantearnos entonces es ¿qué es lo que más le
278
conviene a la comunidad, desde el punto de vista económico? El legislador

aporta una solución, cual es la de que estos ingresos extraordinarios sean
imputados contra los gastos comunes. Ello sin duda trae como consecuencia
un beneicio directo e inmediato para los propietarios quienes percibirán
una eventual disminución en su saldo deudor mensual de la factura de
condominio. Nosotros creemos que estos ingresos extraordinarios bien
podrían incrementar el fondo de reserva de la comunidad de copropieta-
rios, constituyéndose en una fuente de ahorros que en el futuro permitiría
hacerle frente a cualquier inversión que requiera hacerse. En contra de
esta postura corre la devaluación o depreciación de la moneda nacional,
la que todos los días tiene un menor valor para adquirir bienes y servicios.
En todo caso, para tomar una u otra decisión, es decir, para imputar tales
ingresos comunitarios a los gastos comunes mensuales o enterarlos en el
fondo de reserva de la comunidad, habrá que estudiar muy bien, entre otros
aspectos: a) la situación de morosidad de los propietarios; b) las cuentas
pendientes por pagar a los proveedores y c) la capacidad económica de los
propietarios del inmueble. Si las dos primeras variables presentan saldos
deudores o deicitarios, entonces nos atrevemos a sugerir que los ingresos
extraordinarios sean destinados para atenuar los gastos comunes mensuales
y apostar a la recuperación económica de los propietarios. Para el caso de
que la comunidad se encuentre solvente o en una situación relativamente
cómoda con respecto a sus obligaciones con proveedores y la morosidad
sea tolerable (entre el 5% y 8% –advertimos que se trata de un rango que
colocamos caprichosamente y que no obedece a ningún criterio, sino a la
experiencia que acumulamos como administradores, ello en pro de nuestra
honestidad profesional y académica–).
Las decisiones en uno u otro sentido deberán estipularse en el mandato
de administración para evitar la discrecionalidad del administrador. Si al ser
designado éste, no existe una decisión expresa sobre este tema del destino
de los fondos, la misma puede generarse bien mediante la realización de
una Asamblea de Propietarios o, también mediante la Consulta escrita a
los propietarios siguiendo el procedimiento pautado en el artículo 23 de la
LPH. Ambos mecanismo de decisión comunitaria son perfectamente válidos.
E) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asun-

tos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente
asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para
ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de
Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documen-
to. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de
Condominio:
279
Trataremos de hacer breves comentarios sobre esta otra e importan-

tísima obligación que asume el administrador inmobiliario. Para ello nos
planteamos las siguientes preguntas:
1) ¿Qué documentos deben presentarse y dejar constancia de ello en

la nota de autenticación del poder dado por la Junta de Condominio para
que el administrador ejerza plenamente y sin discusión, la representación de
la comunidad de copropietarios en juicio o mejor dicho, ante los órganos
jurisdiccionales? Básicamente, son dos: a) El acta de la asamblea de propie-
tarios donde consta la elección de la Junta de Condominio; y b) El acta de
la reunión de la Junta de Condominio que decidió conferirle el poder al
abogado, especiicando para qué da dicho instrumento legal.
2) ¿Por qué debe el Presidente de la Junta de Condominio exhibir

ante el funcionario notarial los documentos que acreditan la representación
comunitaria que ejerce? Ello, por la obligación que impone el artículo 155
del Código de Procedimiento Civil vigente que señala:
“Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica,

o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el
poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros
o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que
autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas,
libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas,
origen o procedencia y demás datos que concurran a identiicarlos, sin
adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”.
Esto es importante ya que la contra parte en un juicio tiene la plena

facultad de pedir la exhibición de los documentos, gacetas, libros o regis-
tros mencionados en el poder para que sean examinados por él y también
por el tribunal. Ello como parte del control de los documentos a las que
las partes tienen derecho en un juicio para ejercer su derecho de defensa:
tacharlos, impugnarlos desconocerlos, reconocerlos, etcétera. Igualmente,
desde el punto de vista procesal, la parte demandada en juicio tiene derecho
a oponer cuestiones previas, y una de ellas, la señalada en el artículo 346,
ordinal 3 que obedece a:
“la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o

representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer
poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o
porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuiciente”.
280
Por esta razón, debe tenerse sumo cuidado a la hora de otorgar un

poder al abogado que ejerza la representación en juicio de la comunidad de
copropietarios, a su vez representada por la Junta de Condominio. Si no se
cumplen con los requisitos de exhibición de los libros, gacetas, registros y
documentos que acreditan la facultad de la Junta de Condominio para que
su Presidente otorgue el poder para actuar en juicio, la contraparte podrá
siempre oponer esta cuestión previa, que de no ser solventada oportunamente
y si es declarada con lugar, traerá como consecuencia o efecto procesal el
juicio se suspende hasta que el demandante supere o repare los defectos u
omisiones del poder, por un término de cinco días. Si no lo hace, el proceso
se extingue, no ocasionándose costas.
3) Si el contrato de administración autenticado por ante un Notario

Público, contempla expresamente la delegación al administrador para que
actúe por él en juicio, luego, ¿será o no necesario que se realice la reunión
de la Junta de Condominio y que se deje constancia en su Libro de Actas
de la facultad otorgada a un abogado para la representación en juicio? Res-
pondemos de forma airmativa en el sentido de que no basta que el contrato
autenticado de administración haga desde un principio la delegación al
administrador para actuar en juicio, puesto que también lo hace la Ley. El
contrato lo que normalmente hace es reproducir esta correspondencia del
administrador. Ahora bien, las solemnidades y formalidades que señala la
norma, el literal “e” del artículo bajo estudio, no pueden suprimirse en modo
alguno. Son supremamente importantes y vitales para que la legitimidad
activa tenga pleno reconocimiento en juicio.
F) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al in-

mueble y a su administración, en forma ordenada y con la especiicación
necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales
deberán ponerse a disposición de los propietarios para s examen durante
días y horas ijadas con conocimiento de ellos:
Esta es una de las esenciales y más rutinarias actividades que debe des-
empeñar el administrador y debe realizarla con un orden metodológico que
le permita la pronta y el fácil manejo de toda la información que de distinta
naturaleza, resulta del manejo administrativo de cualquier inmueble. Desde
el punto de vista del contrato recomendamos que se incluya lo siguiente: a)
dejar claro que la contabilidad se llevará a través de los sistemas de computa-
ción que automatizan este trabajo; b) es útil que a la Junta de Condominio
se le remita mensualmente una copia simple de todas y cada una de las
facturas que ella haya aprobado como gastos; a modo de resumen; y c) es
recomendable que el contrato incluya los días del mes que los administrados
281
puedan acudir a las oicinas del administrador, de forma rutinaria, para ver
cualquiera de los comprobantes que deseen. También pudiera estimarse que
esta información contable requerida por un propietario tendrá un costo si
este pide que se le remita a su residencia, lo cual aparecerá como un gasto
no común en su factura de condominio.
G) Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios; b) Actas de la

Junta de Condominio; c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros
deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito, en
cuya jurisdicción se encuentre el inmueble: esta es una de las normas que
con mayor urgencia debe ser modiicada por ser en el presente, casi letra
muerta. Si la nueva tendencia de administración de inmuebles en el país
es que la propia comunidad asume en la gerencia de éstos, una serie de
responsabilidades que hacen pensar que tanto de hecho como de derecho
existe una co-administración, donde dos partes, mandante (comunidad
representada por la Junta de Condominio) y mandatario (administrador)
asumen y se distribuyen contractualmente una serie de obligaciones que no
son exclusivas de éste último, entonces esta norma queda en realidad con
efectos muy disminuidos.
En la realidad, sucede que las Juntas de Condominios son custodios
tanto del libro de actas de la asamblea de propietarios, así como del libro de
la Junta de Condominio. No tiene sentido que este último especialmente esté
en manos del administrador puesto que la Junta requiere de un dinamismo
mayor y constituiría un obstáculo el hecho de no tener el Libro donde asentar
sus acuerdos. Ciertamente, la responsabilidad de llevar los libros puede ser
perfectamente delegada en la Junta de Condominio mediante el acuerdo
contenido en el mandato de administración inmobiliaria.
Con relación al libro de contabilidad, esto ha quedado en la obso-
lescencia con el avance de los programas de computación que se encargan
de llevar la información contable de una forma mucho más precisa y segura,
que la llevada en un libro de contabilidad. Este libro es ya parte de la pre-
historia y en el contrato, como antes se dijo, debe pactarse la primacía de
la modernidad que garantizan las computadoras y la era de la electrónica
actualmente, como medios de contener la data contable del inmueble que
se administra.
H) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión: al cumplir un

año como administrador, éste debe dar cuenta de todo lo actuado durante
su mandato. Varias cuestiones sobre esta actividad deben contemplarse en
el contrato de administración, para evitar omisiones y desnaturalizaciones
en su actuar. Mencionamos las siguientes:
282
1) Rendición de cuentas al año, o a más tardar dentro de los 30 días

siguientes a este período, bajo pena de sanción pecuniaria impuesta al
administrador, para evitar que ocurra lo que siempre hemos criticado: que
los administradores no rinden cuentas de su gestión; desacreditan al gremio
al que pertenecen y nadie los controla. De allí, que el contrato de adminis-
tración debe contemplar también la obligación que tiene el administrador
de convocar a la Asamblea de Propietarios una vez cumplido un año en su
actividad, independientemente de que reciba la instrucción de la Junta de
Condominio, es decir, que al momento de irmar su contrato el administrador
ya sabe que al año tiene la obligación de convocar legalmente a la asamblea,
tanto para rendir cuentas, como para solicitar su ratiicación o poner su
renuncia, si así lo decidiese. Esta orden en el contrato la caliicamos como
anticipada, dada por parte de la Junta de Condominio; y contribuye a la
transparencia de la gestión de la Junta puesto que no se da pie ni siquiera
para pensar de la existencia de la componenda de intereses entre la Junta y
el administrador por el ejercicio del mandato.
2) La rendición de cuentas del administrador representa una actividad

ordinaria que amerita una preparación especial. Nosotros recomendamos a
los colegas administradores que una vez llegado el mes once de su gestión, le
remitan a los señores copropietarios la rendición de cuentas hasta ese mes;
de manera que vayan familiarizándose con la información que reciban y
tengan suiciente tiempo para hacer sus análisis. De esta manera, en el mes
doce el administrador terminará por preparar la información complemen-
taria anual y puede ir a la Asamblea con todos los elementos de juicio para
responder a cualquier inquietud de los propietarios. Cuando no se hace así,
lo que sucede es que el administrador normalmente se presenta el día de
la Asamblea anual (si es que ello ocurre oportunamente) con un legajo de
papeles donde difícilmente algún propietario pueda tener elementos de juicio
contundentes como para contradecir o rechazar las cuentas del administrador.
De hecho, siempre hemos visto que en la rendición de cuentas, cuando llega
el momento de votar si se aprueban o no las cuentas del administrador, los
propietarios dan su aprobación casi a ciegas.
La rendición de cuentas se desnaturaliza totalmente y no cumple
su objetivo central, cual es la evaluación técnica y precisa del administrador.
Adicional a esta crítica, debemos comentar que en las convocatorias que
se hacen de la Asamblea para que rindan cuentas de su gestión, en ellas
casi nunca aparece un punto expreso sobre la ratiicación o revocación del
mandato de administración; ocurriendo que no votado este punto, dadas
las conductas tácitas entre las partes y la continuidad por parte del admi-
nistrador de su actividad sobre el inmueble, el contrato queda renovado en
283
los mismos términos. Por eso recomendamos que debe cumplirse con la
Ley: el contrato es por un año y está obligado el administrador a convocar
la Asamblea para rendir sus cuentas y pedir su ratiicación.
Debe regularse por ley ferenda la forma y requisitos que debe cumplir el
administrador en la rendición de cuentas. Esta sería una forma de crear una
metodología rigurosa para ser mucho más exigente con los administradores
y acabar con tanta informalidad y piratería con que hemos visto, se maneja
este gremio en el país, que maneja y administra miles de millones de bolí-
vares. Quizás no haya ninguna actividad profesional después del petróleo
en Venezuela que tenga que ver con tanto manejo de dinero de fondos de
los ciudadanos. Hay que ainar unos parámetros mínimos de rendición de
cuentas donde predomine el criterio de la presentación ordenada y trans-
parencia de la información contable; jurídica y económica de la cual ella
está normalmente impregnada.
Con relación a lo señalado en el Parágrafo Único del artículo 20 de la
LPH que dice:
“La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones

a que se reiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su
destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar”.
Podemos relexionar varios aspectos sumariamente. En primer término,

es evidente que hay una serie de obligaciones especíicas del administrador
en el desarrollo de su actividad, que deberían estar reguladas por la LPH
y que al no estarla, pareciera que no están obligados a cumplirlas cabal y
oportunamente. Por ejemplo, si un administrador es revocado en su man-
dato, debe restituir al mandato todo cuanto le pertenezca a éste por efecto
de la ejecución de dicho mandato. Revocado el mandato, por ejemplo, el
administrador debe devolverle no sólo los efectos físicos de la información
contable del inmueble, sino también el dinero que hubiere recaudado de
los propietarios y los que tenga el fondo de reserva. Pero, ¿cuál es la realidad
actual del gremio de muchos administradores irresponsables? Que prácti-
camente se convierten en vengadores de oicio, porque no devuelven los
fondos que no les pertenecen. Y peor aún, cuando conocen de ante manos
la tendencia de la mayoría de los propietarios de una comunidad de que le
será revocado el mandato, intentan manipular y torcer la manifestación de
la voluntad de la Asamblea indicándoles que ellos devolverán los fondos
una vez hecho el llamado y famoso “iniquito” (que no tiene sustento ni
mención en la LPH) y ello puede demorar meses.
Pero hay más aún al ocurrir la revocatoria del mandato: nos hemos
encontrado con sorpresas desagradables cuando comparamos la información
284
contable sobre los fondos de reserva de una comunidad, suministrada por

el administrador antes de conocer la convocatoria expresa de la asamblea
de propietarios para revocarle su mandato, y la que provee posterior a la
materialización de dicha revocatoria. Antes de la revocatoria del mandato
indican de la existencia de fondos y posterior a ella, señalan un saldo nega-
tivo o francamente irrisorio a favor de la comunidad. Esto ocurrió en un
caso de un inmueble que recientemente entro en nuestra cartera de cliente
y provenía de una de las “supuestas” grandes y serias administradoras de la
ciudad capital. Es cierto que la información contable puede sufrir variaciones
considerables entre uno y otro momento: ello puede considerarse “normal”.
Pero si existen imputaciones contra el fondo de reserva por interpretaciones
caprichosas y malsanas del administrador saliente, fácilmente comprobables
y demostrables en juicio, entonces debemos concluir que se está jugando con
el dinero ajeno, lo que pudiera dar nacimiento a un tipo delictual especíico
como lo es el delito de apropiación indebida, señalado en el artículo 468
del Código Penal que revela:
“El que se haya apropiado en beneicio propio o de otro, alguna cosa

ajena que se le hubiere coniado o entregado por cualquier título que
comporte la obligación de restituirla o de hacer de ella un uso determi-
nado, será castigado con prisión de tres meses a dos años, por acusación
de parte agraviada.
Y el tipo agravado o caliicado de este delito está establecido como sigue

en el artículo 470 del Código ejusdem:
“Cuando el delito previsto en los artículos precedentes se hubiere

cometido sobre objetos coniados o depositados en razón de la profesión,
industria, comercio, negocio, funciones o servicios del depositario, o
cuando sean por causa del depósito necesario, la pena de prisión será por
tiempo de uno a cinco años; y el enjuiciamiento se seguirá de oicio”.
En el material de apoyo del Primer Taller de Gerencia de Condominio

desarrollamos un poco más especíico esta materia de índole penal. ¿Vale
la pena arriesgar la libertar personal por la ambición del dinero ajeno? El
legislador debe intervenir creando normar más exhaustivas y que hagan
más estricto el cumplimiento del deber de los administradores de devolver
fondos que no son de su propiedad.
5. Cláusulas nulas observadas en algunos contratos de administración:

Como administradores han caído en nuestras manos innumerables
285
modelos de contratos de administración de inmuebles. Veamos uno que

corresponde a una empresa administradora bastante conocida en el país,
pero cuyas actitudes con sus clientes nos ha dado pié a inferir sobre el in-
menso desconocimiento del ámbito jurídico que regula esta actividad. En
efecto, constituye fuente de conlictos entre las partes redacciones de normas
como la que a continuación señalamos, pero sin nombrar a la empresa por
razones éticas:
“Sexta: Cualquiera de las partes contratantes podrá dar por terminado

el presente contrato en cualquier momento, ajustándose a los requisitos
establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil, el
Documento de Condominio y/o Reglamento de Condominio, parti-
cipando a la otra por lo menos con Noventa (90) días de anticipación,
cumpliéndose lo señalado expresamente en la Cláusula Séptima…;
Séptima: En caso que la revocatoria señala en la cláusula anterior, se

llevase a efecto antes del vencimiento, la parte que decidiere revocarlo,
cancelará a la otra una suma equivalente a la contraprestación de los
servicios administrativos correspondientes a los meses que faltaran por
inalizar la duración del contrato” (SIC).
Analicemos brevemente esta redacción muy acostumbrada a verse en

los contratos de administración inmobiliaria. Lo primero que tenemos que
apuntar es que viola el artículo 19 de la LPH el cual permite que la revo-
catoria del mandato se haga en cualquier momento cuando así lo disponga
la Asamblea de Propietarios como máximo órgano de decisión de la comu-
nidad, porque establece una sanción de carácter pecuniaria que se disfraza
mediante el concepto de servicios administrativos, que se causarían hasta
la expiración natural del contrato. Como segunda crítica, y forma parte
de la manipulación de las administradoras para presionar a sus clientes a
permanecer el mayor tiempo posible dentro de su cartera, hay que decir
que otra causa de nulidad viene dada por el hecho de que se le pide a la
mandante que le de aviso a la administradora y por escrito de “su deseo de
no proseguir con el presente contrato” al menos con una anticipación de
90 días antes de su vencimiento; y aquí preguntamos: ¿cómo puede la Junta
de Condominio representada por su Presidente, quien es quien suscribe
este contrato, y que no es el ente que decide legalmente la revocatoria del
mandato de administración puesto que es una facultad legalmente estable-
cida para la Asamblea de Propietarios, conocer con anticipación cuál se la
voluntad que expresará dicha Asamblea? Por tal razón, estimamos que este
tipo de cláusulas no es más que un vulgar chantaje a las comunidades de
286
copropietarios y representa una mediocridad contra la cual hay que luchar. Y

airmamos que esta cláusula contiene un chantaje de naturaleza económico
que intenta suprimir en cualquier momento la expresión de voluntad o lo
que es lo mismo, la capacidad de decisión de la Asamblea de Copropietarios
sobre todo cuando se está ante una administradora deiciente y en buena
parte causante de ciertos vicios en una comunidad, aportando el siguiente
ejemplo: supongamos que la comunidad de copropietarios, conciente de la
mala gestión de la administradora desea convocar a la asamblea de propie-
tarios para revocar el mandato. La empresa a sabiendas de que perderá un
cliente les señala y amedrenta a la Junta de Condominio con demandarlos
si le revocan el mandato y no le pagan los honorarios profesionales hasta la
fecha de expiración natural contemplada en el contrato. En nuestro ejemplo,
faltan cinco meses para llegar a esta fecha y la incidencia económica por
honorarios profesionales asciende aproximadamente a Bs. 2.000.000,00
mensuales, por lo que la empresa exige Bs. 10.000.000,00 según esta cláu-
sula contractual, suma que deberán pagarle “supuestamente” si le revocan
el mandato antes de la terminación del contrato o en su defecto, ya está
dicho que tal cantidad la descontarán anticipadamente del fondo de reserva
que le pertenece a la comunidad, impidiéndole a ésta acceder a recursos que
le pertenecen para pagar servicios básicos y tener un capital para enfrentar
cualquier eventualidad en la vida comunitaria.
Este tipo de situaciones ponen en tela de juicio la ética de empresas
que así actúan y recomendamos a nuestros colegas administradores que no
coloquen este tipo de cláusulas en sus contratos de administración, puesto
que proceder como procedió la empresa en nuestro ejemplo, puede cons-
tituir el delito de apropiación indebida caliicada, si concurrieren todos los
elementos del tipo penal indicados por la norma arriba transcrita. Además,
se exponen así las empresas a las denuncias y sanciones ante el INDECU
de forma innecesaria.
Otras cláusulas nulas que hemos encontrado en contratos de adminis-
tración tiene que ver con las que establecen intereses de inanciamiento más
allá de lo establecido en el Código Civil por el dinero que las administradoras
les prestan a sus clientes para pagar y cubrir ciertos gastos. Hay administra-
doras que hacen de esto una verdadera espiral de dinero, desnaturalizando la
función del administrador y realizando las labores propias de intermediación
inanciera, que le son atribuidas exclusivamente a los bancos. No dudamos
que en muchas ocasiones se incurren en el delito de usura en contra de
las comunidades. Si bien es cierto que el ente administrador legalmente
puede prestar dinero, no lo puede hacer como si se tratara de un banco
universal. Está limitado para cobrar tasas de interés más allá del 12% anual.
Veamos una redacción tipo: “En determinados casos, a solicitud de la Junta
287
de Condominio, la administradora podrá inanciar los gastos del mismo

ediicio o residencia, previo el respectivo análisis económico. En este caso
se cancelará a la administradora los intereses respectivos calculados a la tasa
del mercado sobre el monto a inanciar”. ¿Son las administradoras bancos
para cobrar como tales por el inanciamiento? ¿Pueden hacerlo sin violar la
Ley? Repetimos que no. Actuar así es no entender el rol del administrador.
Constituye de plano y de hecho, hacer labores de intermediación inanciera
sin estar sujetos ni cumplir con los controles y supervisión por parte del Estado
a través de la Superintendencia de Bancos, ni asumir los riesgos propios del
negocio bancario, sin ser un banco. En síntesis, se actúa como banco pero con
la mentalidad de un bodeguero, con el respeto de este gremio honesto. Quien
quiera actuar como prestamista que incursione y cumpla con las exigencias de
ley para los banqueros; pero que deje de llamarse administrador inmobiliario
porque desvirtúa y le hace un laco favor al gremio.
El tema de la regulación de los montos para trabajos que constituyen
mejoras es otra de las cláusulas nulas. Veamos la siguiente redacción también
tomada del mismo contrato de la empresa que nos sirvió para el primer
ejemplo. Dice así: “Los trabajos correspondientes a mejoras cuyos montos
sean superiores a Bs. 150.000,00 se efectuarán previa autorización de la
comunidad, a través de la Junta de Condominio”. Pues bien, resulta que la
Junta de Condominio no es el órgano legalmente facultado para aprobar las
mejoras dentro de una comunidad. El artículo 9 de la LPH revela que para
realizar mejoras del inmueble se requiere un apoyo caliicado del 75% de los
propietarios. Por cierto, que no es lo mismo el 75% del valor inmobiliario
según las alícuotas que el 75% de los propietarios. Pareciera que este artículo
exige un voto personal y no capitalístico.
6. Mecanismos de protección de los administrados contra los abusos

de las administradoras: EL INDEPABIS y la jurisdicción civil y penal
No queremos concluir esta conferencia sin dejar de tocar este tema al
menos de manera referencial. Puede que el lector se haya sentido identiicado
con alguna de las situaciones antes narradas y tomadas de la vida real. No
es nuestro in convertirnos en jueces implacables de nuestros colegas admi-
nistradores, pero entendemos que los valores éticos y la lógica nos impone
una manera de hacer las cosas de forma adecuada. Ante los desmanes y
arbitrariedades de las administradoras, en primer lugar comentaremos que
los administrados tiene una vía administrativa que explorar, dada por las
competencias del Instituto de Para la Defensa de las Personas en el Acceso a
los Bienes y Servicios (INDEPABIS) cuya novísima Ley8 de funcionamiento
acaba de entrar en vigencia desde el pasado 31 de julio de 2008.. El Título
V, Capítulo III de esta Ley se reiere a los mecanismos alternos de resolución
288
de conlictos que han de seguirse para procurar la solución entre las partes
involucradas, mediante el procedimiento conciliatorio que se llevan a cabo
ante la Sala de Conciliación de este organismo del Estado, o bien para la
imposición de las sanciones una vez culminado el procedimiento adminis-
trativo especial que se adelanta ante la Sala de Sustanciación. Este nuevo
ordenamiento legislativo ciertamente ha incrementado considerablemente
las sanciones de carácter pecuniario (calculadas en unidades tributarias) que
pueden afectar a los prestadores de servicios, como lo son las administradoras.
Ahora bien, independientemente de las resultas que se obtengan ante
la vía administrativa (INDEPABIS) el o los afectados pueden acudir a la
vía jurisdiccional para solicitar justicia, cuando entiendan que se les han
conculcado sus derechos e intereses. Ya sea por la vía de los tribunales civi-
les, mercantiles o penales se pueden acceder para hacer valer sus derechos.
289
8. Publicada según Gaceta Oicial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.930, del martes
4 de mayo de 2004.
290
TEMA 10
La rendición de cuentas de la Junta de
Condominio y del Administrador
291
Tema 10. La rendición de cuentas de la Junta de Condominio y del Administrador
292
Introducción
Si algo es realmente importante en la gerencia de un condominio es

la presentación de los resultados ante la comunidad de copropietarios de
todo lo que haya acontecido en el proceso de manejar; administrar y cuidar
las cosas comunes del condominio. Entendemos que cuando una junta de
condominio es electa, debería serlo no solamente por la calidad humana o la
capacidad profesional que cada uno de sus miembros principales o suplentes
le pueda aportar (beneicios) sino también, por el proyecto que ese grupo
o equipo de trabajo le proponga a su comunidad. Porque eso es el trabajo
dentro de un condominio: una propuesta de acción seria y coordinada
con objetivos perfectamente alcanzables de acuerdo a un cronograma de
trabajo veriicable en el tiempo, con resultados concretos a la vista de todos
los copropietarios.
Y como toda gestión gerencial, el trabajo de la junta de condominio
está sujeto a controles previos y posteriores a la luz de todo el mundo. De
allí, que los primeros que tienen que preocuparse en una comunidad para
decir qué se está haciendo para mantener y mejorar sus niveles de calidad de
vida son quienes han asumido la responsabilidad de su conducción; y esto se
logra con la elaboración de “reportes” preparados para tal in. Estos reportes
constituyen en sí una “herramienta comunicacional” que van producir más
o menor conianza dependiendo de la forma y periodicidad con que sean
preparados, pero por sobre todo, por la transparencia que ellos relejen de
una realidad; de una verdad verdadera con los objetivos que se han logrado
para la comunidad. De nada valdrían reportes impecablemente preparados
si su contenido se aparta de la verdad o percepción pobre de resultados
que todo el resto de los copropietarios ve en el inmueble. De que sirve,
por ejemplo que se diga en un reporte que la gestión ha logrado mejores
áreas verdes si el copropietario que vive en el pent house quien invirtió su
tiempo leyéndolo con atención, tiene que subir diez pisos por las escaleras
todos los días para poder llegar a su casa, con todo lo que eso implica en
su calidad de vida. La comunicación en la gestión gerencial es la clave del
293
éxito en la conducción del condominio. Mientras más intenso sea el nivel

de comunicación entre la junta de condominio y los copropietarios, más
comprensión, solidaridad y apoyo podrán dar éstos a aquella, formándose
un interesante círculo motivacional donde terminan involucrándose toda la
comunidad en el trabajo diario por el condominio; en una sana intención
y voluntad de querer vivir mejor y sobre todo, de valorar y querer más aún
el inmueble, la propiedad comunitaria y la particular.
La comunicación o reportes es particularmente importante en aquellos
casos donde la junta de condominio se propone el rescate de la infraestructura
deteriorada por abandono y negligencia de la comunidad de copropieta-
rios. Nadie puede vivir o sentirse bien en su apartamento o propiedad, si
el entorno donde está ésta ubicada está arruinado. Y cuando ello ocurre,
los copropietarios normalmente tienen un prejuicio y desconianza con la
junta de condominio que siendo electa por ellos mismos se proponga un
plan de trabajo para recuperar el inmueble. Nos correspondió en el año
2002 asumir responsabilidades en la junta de condominio del Ediicio
Los Mangles, en Río Chico (urbanización Los Canales); Estado Miranda,
para proceder a rescatar dicho inmueble de la más absoluta ruina. Gracias
a la paciencia del Presidente de la junta, señor Eduward Blotki y al trabajo
sistemático pudo lograrse el objetivo (este caso fue presentado y dio inicio
al ciclo de actividades académicas de nuestro Bufete “Viso & Asociados,
Asesores Jurídicos” en las Primeras Jornadas sobre Herramientas Básicas
para el Manejo de Condominios, de donde nacieron los Talleres de Geren-
cia de Condominios). Ese ediicio está hoy con bienes y servicios incluso
hasta de mejor y mayor calidad con los que contó al momento que fue
entregado por su constructor a los copropietarios. Por un tiempo fue un
inmueble donde era imposible la transacción jurídica de sus apartamentos
y en la actualidad, cualquiera de sus apartamentos se cotiza muy bien en el
mercado inmobiliario. Pero cual fue la clave de todo el proceso de rescate:
la comunicación intensa con cada copropietario donde la junta de condo-
minio le demostraba permanentemente a cada uno de ellos, a donde iban
destinados los recursos económicos que se recaudaban, según un plan de
trabajo donde existía una jerarquía de problemas y en el que se enfrentaba
la prioridad para luego seguir con otra y otra. Así, al trabajar programada y
ordenadamente se logró recuperar un inmueble que representa una vivienda
vacacional no esencial para los copropietarios, situación que hacía más difícil
para generar ab inicio la credibilidad en cualquier proyecto que presentara
la junta de condominio.
Quisimos narrar breve y resumidamente esta experiencia para compartir
con los amigos lectores el mayor aprendizaje que de ella se deriva: la comu-
nicación intensa y correcta; la emisión de mensajes escritos coherentes con
294
la realidad del condominio, es la palanca de cambio que lo puede todo y

permite alcanzar las metas y generar los cambios positivos en el nivel de vida
de la comunidad. De allí, se hace imperativo que la junta de condominio
presente una propuesta de trabajo antes del inicio de su gestión y que los
copropietarios voten, no solamente por la amistad o empatía que puedan
sentir por esas personas, sino también por las “ideas” (propuestas) que dichas
personas tengan en beneicio de la comunidad.
Pero hay que diferenciar que una cosa es el nivel de reporte generado
por una junta de condominio y otra muy distinta es el que realiza el admi-
nistrador del inmueble, el cual se centra mucho más en su aspecto contable
y inanciero. La Ley de Propiedad Horizontal le impone al administrador
una serie de responsabilidades, la mayoría de ellas especiicadas en su artículo
20 y entre las contenida por dicha norma se encuentra la establecida en los
literales: “f ” y “h” que rezan:
“f ) ...Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al

inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especiicación
necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales
deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante
días y horas ijadas con conocimiento de ellos”; y “h)...Presentar el informe
y cuenta anual de su gestión”. Nótese entonces que el legislador señala
el reporte contable, además de la oportunidad cuando debe ser rendido.
Nosotros no somos profesionales en el área de la contabilidad aunque

sí nos dedicamos al digno oicio de la administración de inmuebles; pero
obviamente nos asesoramos y observamos el trabajo de los contadores públicos
y de los administradores de profesión a la hora del manejo y preparación
de las cuentas. Es algo sumamente delicado porque los “números” son en
deinitiva el corazón y lo que permite la viabilidad óptima en la gerencia
de un condominio. Si estos están en rojo, el condominio no tiene cómo
invertir y entonces se requiere la aplicación de una estrategia de acción para
su recuperación. Si existe holgura y superávit, ahorro en las cuentas del
condominio, entonces no se trata ya de gerenciar en tiempos de crisis, sino
de programar su consolidación e inversión en el mejoramiento y búsqueda
de mayores niveles de calidad de vida de la comunidad de copropietarios.
Pero todo pasa por el hecho del administrador de reportar a los admi-
nistrados (copropietarios) la situación inanciera del inmueble. Un primer
nivel de reporte mensual lo representa el propio recibo de gastos comunes
que él pasa mensualmente para recaudarlos y pagarlos; otros reportes, el
estado de resultados debe presentarse anualmente, junto al balance general
del inmueble. Lo importante es que esto se haga conforme a la ley y a las
295
normas universalmente admitidas en las ciencias administrativas y contables,

para que pueda ser entendido por todos. Para quienes saben de números,
estos hablan por sí solos, pero para quienes somos legos en la materia es
preferible que vayan acompañados de breves explicaciones y comentarios
especialmente preparados en un lenguaje que pueda ser comprendido por
los cualquiera. Y nuestra experiencia nos permite recomendar que antes de
cumplirse el año de la gestión, en el mes once, el administrador le remita un
informe inanciero preliminar, “casi deinitivo” a los copropietarios para que
éstos tengan la oportunidad de analizarlo detenidamente con el objeto de
aclarar cualquier duda o producir cualquier información adicional, llegado
el momento de la rendición de cuentas.
En las siguientes líneas y en lo que trataremos sea de una forma sencilla,
nos aproximaremos a la respuesta de cómo debe presentarse y prepararse
esencialmente, la rendición de cuentas de la junta de condominio, cuya
actividad comunicacional tiene muy distinto contenido al dado por el
administrador. Con relación a éste, no señalaremos aquí el contenido de
su actividad profesional, sino haremos énfasis en la responsabilidad legal
derivada del cumplimiento (o incumplimiento) de su obligación, especial-
mente cuando culmina su gestión. Remitimos al lector a la bibliografía
especializada redactada por nuestra amiga y colega administradora, Norka
Baíz Cabrera, quien ha redactado su ensayo “La rendición de cuentas en
el condominio” y donde podrá analizarse detenidamente el tema desde el
punto de vista de la óptica contable y inanciera.
A) Rendición de cuentas de la junta de condominio:
1) Contenido del reporte de gestión: los ocho puntos básicos de

información: consideramos que la gerencia de un inmueble es lo suiciente-
mente compleja y el informe que prepare la junta de condominio cuando
le corresponda dar cuentas de su gestión, debe ser lo más preciso posible
sobre las áreas en las cuales ha incidido su actividad gerencial. Por supuesto,
sobre aquellas que no ha comprendido y también son importantes en el
inmueble, al menos debe destacarse en el informe los motivos por los cuales
no se hizo o pudo hacer nada. Tiene que ser un informe muy completo que
se constituya en un “manual de seguimiento” de las operaciones que tiene
que hacer la junta de condominio en el inmueble. Por eso recomendamos
que su estructuración sea por áreas.
Ello va a depender también de las características propias que presente
la infraestructura y que varían de inmueble a inmueble, pero sin duda al-
guna, todos ellos tienen unas que le son comunes a todos y que permiten
establecer un estándar de reporte.
296
Proponemos que el informe de gestión se divida por áreas donde nor-

malmente se realizan los trabajos de mantenimiento preventivo y correctivo;
por ejemplo:
a) Infraestructura: se reiere a todo lo concerniente a: 1) fachada; 2) as-

pectos estructurales de la construcción de las áreas comunes; 3) pisos;
4) paredes maestras; 5) cercas perimetrales; 6) estacionamientos, 7)
tanque de agua; 8) conserjería (el tema de los conserjes propiamente
dicho, recomendamos un tratamiento especial y aparte del estado físico
de esta área común) y demás bienes comunes.
b) Equipos y accesorios: 1) Sistemas de ascensores; 2) Sistemas Hidro-

neumáticos; 3) Planta de tratamiento de aguas negras; 4) Piscinas y
sus equipos; 5) Sistemas contra incendios; 6) Sistemas de electricidad
e iluminación; 7) Sistemas de suministro de gas; entre los más impor-
tantes. En esta parte del informe debe referirse sobre el estado en que
se encuentran tales equipos, sin hacer mención a la relación comercial
o contractual con los respectivos proveedores.
c) Área verdes y urbanismo: debe mencionarse todo lo relativo al man-

tenimiento de jardines y ornato del inmueble.
d) Personal del Condominio: 1) Conserjes (debe hacerse mención a todo

el aspecto laboral que está implícito: sueldos; vacaciones; funciones;
eicacia y eiciencia de su trabajo; reclamos; cumplimiento del condo-
minio con el Seguro Social Obligatorio; Ley de Política Habitacional;
préstamos si los hubiere; etcétera; 2) Personal contratado: jardineros;
plomeros; electricistas, en general, personal para el mantenimiento
indispensable del inmueble. La labor de estas personas es de suma im-
portancia puesto que contribuyen todos los días a velar por el cuido de
las cosas comunes y la mención en el informe de rendición de cuentas
de la junta de condominio es ineludible; 3) Otro personal ijo: puede
darse el caso que el condominio cuente con personas que prestan el
servicio de vigilancia privada y que son sus empleados; por lo tanto,
deberán relejarse todo la situación laboral y su repercusión económica,
igual que comentaramos antes con el caso del conserje.
e) Relación con proveedores de servicios: destacan: 1) Servicio de sumi-

nistro de agua (Hidrocapital en el caso del Distrito Federal). Siempre
es útil la elaboración de cuadros comparativos para ver el gasto y
consumo del vital líquido. Muchas veces estos análisis de consumo ha
297
revelado otras situaciones que afectan al condominio como por ejem-

plo, fugas y roturas de tuberías vencidas; 2) Servicio de suministro de
energía eléctrica: al igual que en el caso del agua, el gasto del consumo
eléctrico en los medidores de los servicios generales y comunes del in-
mueble merece especial atención; no solamente porque tiene una gran
incidencia económica en el recibo mensual de gastos comunes, sino
también porque el análisis comparativos permite detectar fallas en los
medidores; conexiones ilegales de copropietarios “vivos” que hurtan
la electricidad; etcétera: 3) Otros proveedores: como lo son los que se
dedican al mantenimiento de los distintos sistemas indicados en literal
“B” deben ser señalados en el informe en lo atinente a la situación de
la relación comercial con cada uno de ellos: por ejemplo: situación
contractual (vencimiento o renovación de contratos de servicios); costos
y alternativas de otros proveedores si fuese el caso; deudas y convenios
de pagos existentes; reclamos e incumplimientos; informes técnicos
presentados por ellos; garantías de los trabajos; en in, cualquier detalle
con el manejo de los proveedores es importante destacarlo en el informe
de gestión.
f) Relación entre los copropietarios o “vida comunitaria”: en un condo-

minio siempre se dan situaciones muy particulares entre los copropie-
tarios y entre éstos y la junta de condominio. Sus conlictos, soluciones
e implicaciones sobre las normas de convivencias contenidas en el
Reglamento del Documento de Condominio deben ser mencionadas.
Cabe destacar, que la Junta de Condominio es un ente que debe ser
imparcial y muy objetivo en el tratamiento con todos los copropietarios,
independientemente de la situación particular que pueda tener alguno
de sus miembros como copropietario que es con cualquier otro. Sus
decisiones no implican la voluntad de alguien en particular sino de un
cuerpo colegiado que ejerce la representación legal de la comunidad
de copropietarios.
g) Aspecto inanciero: 1) sin entrar en el lujo de detalles en el cual sí

entrará el administrador del inmueble, la junta de condominio debe
hacer mención al manejo que ella directamente ha manejado, sobre todo
los gastos menores que ha cubierto con la “caja chica”. Resaltamos que
la Junta de Condominio puede cumplir legalmente con las funciones
del administrador, tal y como lo dispone el artículo 18 de la LPH, que
establece: “La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y
tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración
que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá
298
las siguientes: ...c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de

que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.”
Si este fuera el caso, entonces sí debe la Junta de Condominio cumplir
con la presentación de su informe sobre todos los aspectos inancieros
y contables del inmueble, tal y como lo haría un administrador extra-
ño al condominio; 2) dentro del aspecto inanciero, siempre es útil
que la Junta de Condominio mantenga informada a la comunidad
de copropietarios sobre la morosidad de éstos en el cumplimiento de
sus obligaciones legales. Recuérdese que el sistema condominial está
diseñado para que una vez que ocurra el gasto sea distribuido (por alí-
cuotas) entre todos los copropietarios y recaudado en su totalidad de sus
manos. Si un copropietario incumple con el pago mensual, se originará
un déicit y comenzarán las “maniobras” de la Junta de Condominio
con los proveedores. Por eso es importante que la Junta se involucre
directamente en el tema de la morosidad y haga contacto, uno a uno,
y clasiique las causas de las moras para ir buscándole solución a través
de la igura de los convenios de pago y el estímulo al copropietario
moroso. No todos los morosos son iguales ni dejan de pagar por las
mismas motivaciones: los hay vivos; caprichosos; y otros que padecen
de reales y comprobables situaciones personales (laborales, económicas
y de salud) que afectan su capacidad de pago. Por eso, se hace menester
que la Junta de Condominio atienda el problema de la mora con in-
teligencia, pero con gran irmeza a la hora de establecer los acuerdos y
compromisos con los copropietarios morosos. Es la Junta la que debe
darle las instrucciones al administrador del ediicio sobre el tratamiento
de la mora; lógicamente, éste último aportará sus orientaciones sobre
el tema de acuerdo a su experiencia y recomendamos a las juntas de
condominios que las escuchen detenidamente.
h) Acciones judiciales: En vista que de conformidad con lo pautado por

el artículo 20, literal “e” de la vigente LPH que señala:
“Corresponde al administrador: ...e) Ejercer en juicio la representación

de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las
cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el
correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente
autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido
en el respectivo documento. Esa autorización deberá constar en el Libro
de Actas de la Junta de Condominio”;
la Junta de Condominio tiene un rol importante, sobre todo en el com-

bate judicial de la mora puesto que es la única responsable de atacarla
299
por medios judiciales, en el informe de gestión deberá incluirse todo

lo relativo no sólo a las autorizaciones que ha dado para demandar
judicialmente a algún moroso, sino también, presentar los reportes e
informes de los abogados sobre cada caso en particular. En este momen-
to, es conveniente que los abogados litigantes sean quienes informen
de sus gestiones directamente a la Asamblea de Copropietarios.
Si hubiere cualquier otra acción judicial por otros motivos, igualmente
debe ser señalada en esta parte del informe y explicada con lujo de
detalles.
2) ¿Cuándo debe presentarse la rendición de cuentas y ante quién?

La oportunidad para que la junta de condominio rinda sus cuentas o
lo que nosotros llamamos, informe de gestión, puede estar señalada en el
documento de condominio del inmueble o su reglamento. A veces, estos
documentos establecen una clasiicación del tipo de Asambleas que se realizan
en la comunidad de copropietarios: ordinarias y extraordinarias. Ya en la
Conferencia No. 02 que constituye parte del Material de Apoyo de este V
Taller, indicábamos el contenido y diferencias entre ambos tipos de asambleas;
pero lo que importa aquí es decir que la rendición de cuentas de la Junta
tiene que hacerse con base al documento de condominio. Frecuentemente
coincide este momento con la realización de las asambleas ordinarias que
deben celebrarse en determinada época del año y con la rendición de cuentas
del administrador. Pero, ¿qué sucede si el documento de condominio no
menciona expresamente este momento? Si tampoco lo hace su reglamento,
entonces podemos asumir por analogía de lo que la LPH (artículo 20, lite-
ral “h”) señala para el administrador, la Junta deberá rendir su informe de
gestión de forma anual, vale decir, al año de haber sido electa.
Al momento de su presentación del informe de gestión recomendamos
a las juntas de condominios que no escatimen esfuerzos ni desaprovechen
este momento comunicacional tan importante, para hacer una presenta-
ción utilizando todas las herramientas gráicas y audiovisuales que estén a
su alcance para transmitir de la mejor y más profesionalmente posible, su
mensaje. Hoy en día la maravilla de la informática y computación realmente
nos permiten hacer presentaciones espectaculares. Hemos presenciado que
muchas juntas de condominios son verdaderas expertas en el manejo de este
tipo de herramientas. Hayan o no resultados, es sano cumplir con la mejor
dinámica comunicacional.
Nuestra experiencia nos enseña que cuando la Junta cuenta en su haber
con resultados óptimos y satisfactorios para la comunidad de copropieta-
rios, más se preocupa por transmitirlos de forma contundente. Igualmente,
conocemos casos donde la voluntad de trabajo de la Junta de Condominio
300
es inquebrantable pero poco es la cooperación de los copropietarios en

sus propuestas de trabajo. Cuando esto sucede, los resultados que se pre-
sentan no son los aspirados por la Junta; pero ello no debe de desanimar
a continuar con la gerencia del condominio al grupo de personas que está
estimulado para hacer este trabajo. Los procesos de transformación en las
comunidades llevan tiempo y no ocurren de la noche a la mañana. Así que
si usted pertenece a una Junta de Condominio de un ediicio donde los
copropietarios son bastante apáticos, muestre su entereza y siga trabajando
duro. Recuerde: no espere la gratitud ni el reconocimiento de nadie. Usted
hace esta labor comunitaria, tanto por intereses personales como colectivos.
Piense: es preferible que usted pertenezca a la Junta de Condominio donde
muestra su voluntad de trabajar gratuitamente y de forma honesta, a que
ingresen a su seno personas que quieran vivir del condominio. Siga nuestro
lema: “para vivir en el Condominio, no hay que vivir del Condominio”.
Finalmente, queremos agregar un punto que nos han preguntado mucho
en nuestra actividad profesional: ¿qué sucede si la Junta de Condominio no
rinde cuentas ante la Asamblea Ordinaria y se pasa el tiempo de su rendi-
ción de cuentas para ese momento? En verdad, la LPH no establece ningún
tipo de sanción; tampoco conocemos que la impongan los documentos de
condominios que hemos estudiado. En síntesis, no hay una consecuencia
jurídica especial para el caso del cumplimiento oportuno de esta obliga-
ción que tiene la Junta. Si no se rinden cuentas en el momento legalmente
establecido, la Junta entra en mora y cualquier propietario puede accionar
judicialmente para que se cumpla con esta obligación (más abajo hablaremos
volveremos sobre esto); pero ello normalmente no ocurre. Simplemente,
opera un criterio de continuidad administrativa donde la Junta de Condo-
minio con su período vencido tiene que seguir al frente de sus actividades,
asumiendo sus responsabilidades legales, pero debe proceder a convocar a la
Asamblea de Copropietarios para presentar sus cuentas, independientemente
de que exista un administrador del inmueble.
Puede ocurrir, como de hecho pasa muchas veces, que el momento de
rendición del informe de gestión de la Junta sea diferente al del Adminis-
trador. No por ello la Junta tiene o va a esperar que llegue el momento de
rendición de cuentas del administrador para hacer lo propio. Eso es absurdo.
Claro, si la diferencia entre ambos momentos es de un mes, máximo dos
meses, bien pudieran sincronizarse ambas oportunidades para maximizar el
ahorro en el Condominio, ya que las convocatorias de las asambleas tienen
un alto costo, sobre todo, por concepto de publicación en la prensa de la
correspondiente convocatoria.
En otro orden de ideas y con relación al punto sobre ante quién debe
rendirse cuentas, hay que tocar dos aspectos. En primer lugar, el destinata-
301
rio ordinario del informe de gestión son todos los copropietarios reunidos
especialmente mediante la Asamblea de Copropietarios. La Asamblea (or-
dinaria o extraordinaria) es ente receptor por excelencia del informe de la
Junta de Condominio y del Administrador si lo hubiere. Pero otra realidad
puede revelarse, y es el caso de que la Junta de Condominio no haya rendido
cuentas por diversas causas y sea demandada para ello. Entonces, aquí ya
entramos al terreno judicial y el juez puede ordenar que se rinda las cuen-
tas conforme al procedimiento establecido en el artículo 673 y siguientes
del vigente Código de Procedimiento Civil, texto legal que regula el juicio
especial de rendición de cuentas.
3) Sanción moral por la improbación de la Asamblea y consecuencias

jurídicas del caso: Presentadas las cuentas ante la Asamblea de Copropie-
tarios pueden ocurrir dos cosas básicamente: a) que la mayoría del valor
inmobiliario presente en su seno las apruebe y reciba conformes; o b) que
esa misma mayoría impruebe el informe de gestión o rendición de cuen-
tas. En el primer caso no se nos presenta diicultad alguna para la vida del
condominio, puesto que sus gerentes miembros de la Junta ha recibido un
espaldarazo por su gestión y ello tiene un efecto importante de legitimación
social. Pero en el segundo caso, vale la pena comentar que la aprobación o
no de las cuentas debe estar señalada expresamente en la convocatoria de la
asamblea publicada en la prensa, puesto que si nada más se hace referencia
a la presentación del informe, la Junta al rendirlo ante la asamblea habrá
cumplido con su deber legal; pero si además de ello se coloca como punto
decisorio en la agenda de discusión y debate la necesidad de que la Asamblea
se pronuncie expresamente sobre su acuerdo o desacuerdo con el informe,
implica de suyo que hará un análisis en caliente del contenido del informe
de gestión presentado por la Junta y emitirá una opinión al respecto. Si la
opinión fuere adversa o desfavorable al informe de rendición de cuenta de
la Junta, luego es posible que pueda establecerse al menos no sólo una san-
ción de tipo moral, que en deinitiva se olvida rápido entre la comunidad
de copropietarios, sino la necesidad de corregir algunos datos, cifras, o de
desarrollar alguna obligación de hacer pendiente que estime la Asamblea
para dar su visto bueno en futura reunión; en síntesis, puede establecerse
alguna condición para aprobación futura. Evidentemente que la correc-
ción de datos y cifras son aspectos de mera forma pero interesan que estén
bien presentados y se ajusten a la verdad, aunque revele alguna situación
negativa o no deseada para la comunidad de copropietarios, puesto que de
ello pueden derivarse responsabilidades personales para los miembros de la
junta de condominio. Si de todas formas el informe fuese improbado por ser
francamente negativa la gestión de la Junta, entonces quedará de cualquier
302
copropietario que se vea afectado en sus intereses particulares acudir o no

a la vía jurisdiccional para hacer valer sus derechos.
Las consecuencias jurídicas de una mala gestión de una Junta de
Condominio y además, la falta de rendición de cuentas (parcial o total)
pudiera generar en un momento dado daños y perjuicios la comunidad
de copropietarios o a alguno de ellos en particular. Pensemos por ejemplo,
en el caso de una Junta de Condominio que ejerciendo las funciones del
administrador, según lo indicado en el artículo 18 de la LPH, al presentar
sus cuentas coloque como deudor a un copropietario que no es moroso y
que por omisión y falta de orden administrativo lo tenga como tal, y decida
accionar judicialmente contra él: en este particular supuesto sucedería varias
cosas: a) la Junta de Condominio perdería el juicio y sería condenada en
costas a favor del propietario demandado indebidamente, lo cual podría
hacer nacer una responsabilidad de carácter personal y patrimonial a los
miembros de la Junta de Condominio por generar compromisos patrimo-
niales que afectan al patrimonio comunitario; b) Los intereses moratorios
mal cobrados tendrían que ser reembolsados; c) está el tema de los daños
morales que siempre quedarán a discreción del juez y que pudieran ser
reclamados judicialmente por el propietario afectado. Obsérvese pues, que
una rendición de cuentas siempre causa consecuencias jurídicas: aprobato-
rias a favor de quien las rinde; o compromete su responsabilidad según lo
ocurrido durante una gestión administrativa.
Es norma fundamental del nacimiento de obligaciones por hechos
ilícitos la contenida en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano que
dispone lo siguiente:
“El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha

causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro,
excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites ijados por la buena
fe o por el objeto del cual le ha sido conferido ese derecho”.
Aunque nuestra intención no es la de entrar a desarrollar la “teoría

del hecho ilícito”, tema bastante extenso por cierto en la doctrina jurídica,
presentamos seguidamente un concepto de este término recopilado por el
Dr. Emilio Calvo Bacca1, según Ennecerus:
“El hecho ilícito es el contrapuesto al hecho jurídico, que siempre

ha de ser lícito. “Es la conducta culposa o dolosa, contraria a derecho y
del cual el ordenamiento jurídico deriva como consecuencia sustantiva,
el deber de indemnizarla”.
303
4) La no rendición de cuentas y su exigencia judicial: Cuando una

Junta de Condominio no rinde cuentas de forma absoluta, es decir, presenta
ningún tipo de informe sobre su gestión, ni quiera de forma parcial, estamos
ante la presencia del incumplimiento de una obligación principalísima. Y
¿qué puede hacer el administrado o cualquier copropietario ante tal realidad?
Bien, puede acudir ante el órgano jurisdiccional y demandar al responsable
mediante el juicio especial de rendición de cuentas. Vamos a detenernos
brevemente en lo que establece el artículo 673 del Código de Procedimiento
Civil para mayor claridad del asunto; el artículo dice:
“Cuando se demanden cuentas al tutor, curador, socio, administrador

o encargado de intereses ajenos, y el demandante acredite de un modo
auténtico la obligación que tiene el demandado de rendirlas, así como el
período y el negocio o los negocios determinados que deben comprender,
el juez ordenará la intimación del demandado para que se las presente en
el plazo de veinte días, siguientes a la intimación. Si dentro de este mismo
plazo el demandado se opone a la demanda alegando haber rendido ya
las cuentas o que estas corresponden a un período distinto o a negocios
diferentes a los indicados en la demanda; y estas circunstancias apare-
cieren apoyadas con prueba escrita, se suspenderá el juicio de cuentas, y
se entenderán citadas las partes, para la contestación de la demanda, la
cual tendrá lugar dentro de los cinco días siguientes a cualquier hora de
las indicadas en la tablilla a que se reiere el artículo 192, sin necesidad
de la presencia del demandante, continuando el proceso por los trámites
del procedimiento ordinario”.
Volvemos a acudir a nuestra experiencia profesional en este tipo de casos

para compartir con ustedes nuestro aprendizaje. Recientemente tuvimos
un juicio por rendición de cuentas en un tribunal de Los Teques, Estado
Miranda. Se trató de un caso donde la Junta de Condominio presentó un
informe de su gestión del cual se evidenciaba la ausencia de todo tipo de
metodología para redactar un informe de esta naturaleza y sencillamente,
adolecía de incongruencia numérica, por cuanto las cuentas “no cuadraban”
con la realidad del manejo de los fondos comunitarios hecho por la Junta
sobre el dinero de las Caja Chica y de otros recursos que había recaudado
para determinados ines. Un propietario que se vio afectado acudió a no-
sotros para defender sus derechos. Se demandó al Presidente de la Junta
de Condominio, no porque este era el administrador del inmueble, sino el
1 “Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado”, impreso por Ediciones Libra, página
687.
304
encargado de negocios ajenos como lo eran la realización de ciertos trabajos

que fueron inanciados con el aporte directo de los propietarios a manos de
la Junta de Condominio. De hecho, existía una doble contabilidad: la llevada
por el administrador del inmueble, y la realizada por la Junta de Condomi-
nio. Aunque no concluimos el trámite judicial de la primera instancia, si
pudimos redactar el libelo e impugnar una serie de fotocopias presentadas
por la parte demandada que nada aportaban al juicio. Los documentos
que presentamos para sustentar la acción fueros los exigidos por la norma
antes citada, veamos: a) Copia del acta donde constó el nombramiento de
la elección de la Junta de Condominio y de su Presidente, instrumento
original cuya exhibición debía ser solicitado en el período probatorio del
juicio; b) copia certiicada del documento de propiedad del inmueble de
nuestro cliente, demostrando su cualidad para estar en el juicio; c) copia
del documento de condominio donde se evidenciaba la obligación de la
Junta de rendir anualmente cuentas; d) copias de las cuentas mal presen-
tadas por dicha Junta, suscritas por su Presidente y su Vice-Presidente. El
juicio lo dejamos en la fase de la oposición que hicimos a la documentación
presentada por el demandado con base a lo dispuesto en el artículo 675 del
citado Código que reza:
“Si la oposición del demandado no apareciere apoyada con prueba

escrita, o si el Juez no la encontrare fundada, ordenará al demandado que
presente las cuentas en el plazo de treinta días. Contra esa determinación
sólo se oirá apelación en el efecto devolutivo”.
Vale notar que cuando se demanda la rendición de cuentas, el de-

mandado no puede aparecerse ante el Tribunal y “arrojar cualquier papel o
información” donde aparezcan números o soportes. El artículo 676 establece
la manera de presentar las cuentas, miremos que dice:
“En todo caso la cuenta debe presentarse en términos claros y pre-

cisos; año por año, con sus cargos y abonos cronológicos, de modo que
pueda examinársela fácilmente, y con todos los libros, instrumentos,
comprobantes y papeles pertenecientes a ella”.
Presentada la cuenta por el demandado, el demandante tendrá un

plazo de treinta días para examinarla, debiendo manifestar en ese tiempo
su conformidad. Si no está conforme, inmediatamente se procede a una
experticia en la forma que contempla el legislador. No seguiremos aquí
todo el recorrido judicial; sólo queremos dejar claro comentando nuestra
experiencia, cómo se inicia un juicio de esta naturaleza y los soportes in-
dispensables para la admisión de libelo de demanda.
305
Traemos a colación otro comentario doctrinario que nos hace el autor

patrio antes citado en su obra bajo análisis; comenta el Dr. Bacca:
“La inalidad del juicio de cuentas es obtener de la persona que por

cualquier causa haya administrado o hubiere estado encargada de bienes
ajenos, un informe sobre su actuación. Este informe debe ser sobre las
entradas que produzca la cosa, así como los gastos que se hayan ocasio-
nado; de modo que aparezca claramente si hubo ganancias, reliquat; o
pérdidas, déicit; esto es, debe indicar el saldo favorable o el adverso. El
informe en referencia es por tanto, un estado detallado de la adminis-
tración, con sus correspondientes comprobantes y las consideraciones u
observaciones del caso”.
Recordamos una vez más, que cuando las Juntas de Condominios actúan
como administrador del inmueble, están obligadas a presentar sus cuentas
contables más allá de los aspectos programáticos que arriba señalamos; y
cuando no lo son, también deben hacerlo sobre el manejo del estado de la
caja chica, que relacionan junto al administrador. Estos comentarios valen
más para el caso cuando las Juntas son verdaderas administradoras de los
inmuebles.
No queremos inalizar nuestro recorrido judicial sin mencionar lo
dispuesto en el artículo 687 del Código ejusdem, para el caso de que el
rendidor de la cuenta esté renuente a presentar los correspondientes soportes.
El legislador en dicha norma indica que:
“Cuando la parte obligada a rendir cuenta no cumpla con el deber

de presentar la cuenta con sus libros, instrumentos, comprobantes y
papeles necesarios para formarlas, se procederá conforme a lo previsto en
el artículo 436 de este Código. Los terceros en cuyo poder se encuentren
documentos necesarios para la formación de la cuenta estarán obligados
a exhibirlos de conformidad con lo previsto en el artículo 437. Cuando
se trate de oicinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades
civiles o mercantiles e instituciones similares, se atenderá a lo dispuesto
en el artículo 433”.
Invitamos a los lectores a dar lectura a las normas de remisión; pero

lo fundamental es que sepan y conozcan el camino judicial para atacar una
de las arbitrariedades que día a día se ven en este campo del condominio:
administradoras y juntas de condominios que no rinden cuentas de su gestión
y que se consideran intocables, fuera del alcance de la justicia. A veces por
ignorancia no se ejercen las acciones pertinentes. Uno de nuestros objeti-
306
vos en este tipo de Talleres es precisamente vencer la sombra y las tinieblas

de la ignorancia de la Ley y proporcionar a los participantes y a nuestros
lectores, luces en estos difíciles caminos. No nos importa que compartan
o no nuestras posiciones; lo que si nos parece vital es que podamos servirle
de orientación para otros derroteros y caminos interesantes que les permi-
tan perfeccionar su participación en el Condominio, bien como simples
copropietarios o también como miembros principales o suplentes de una
Junta de Condominio, labor comunitaria que todos deberíamos de cumplir
en un momento dado.
5) Fundamentación jurídica de la rendición de cuentas de la Junta de

Condominio: A lo antes indicado como argumento jurídico para la exigen-
cia judicial de la rendición de cuentas, agregamos ahora la fundamentación
jurídica o el por qué la Junta de Condominios tiene que rendir cuentas.
La Junta no es más que un ente mandatario de la Asamblea de Co-
propietarios. Además de las responsabilidades que tiene cuando es la admi-
nistradora del inmueble, según lo establecido en el artículo 20 de la LPH,
el Código Civil Venezolano contiene disposiciones especiales que rigen la
responsabilidad del administrador de acuerdo a las normas del mandato.
La institución del mandato está contemplada en el artículo 1.684 de este
Código. Y como mandataria, la Junta está obligada a dar cuenta de sus ope-
raciones (no sólo las del punto de vista netamente inancieras); al respecto
el artículo 1.694 dispone:
“Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y

a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun
cuando lo recibido no se debiera al mandante”.
Y esas operaciones tiene que estar guiadas por un principio antiguo del
Derecho Romano y que está contemplado en el artículo 1.692 así:
“El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia

de un buen padre de familia”.
Estas son las normas básicas supletorias de la LPH que establecen las
responsabilidad de todo mandatario de dar cuenta de sus realizaciones o
actividades en nombre de su mandante. La Junta de Condominio representa
legalmente a la voluntad del máximo órgano de decisión del condominio que
es la Asamblea de Copropietarios, pero en modo alguno la sustituye. Está
obligada a cumplir con sus órdenes dentro de los límites que éstas contemplan
y cualquier extralimitación le acarreará a sus miembros las responsabilidades
jurídicas del caso. En la medida que las Junta de Condominio entiendan que
307
juegan un rol como mandatarias y no como mandantes en una comunidad,

en esa misma medida se reducirán muchas de las arbitrariedades que día a
día sufren los copropietarios mal gerenciados o falsamente liderados.
La autoridad de la Junta de Condominio se ejerce en primer lugar,
respetando el documento de condominio y la LPH; así como todo el cuer-
po legal de la República; y en segundo término, tan importantes como el
primero, ejerciendo la máxima tolerancia posible en el clima de convivencia
de los copropietarios: decimos: respetando el derecho ajeno y exaltando los
valores éticos y morales de la comunidad.
Cuando una Junta de Condominio actúa de forma autoritaria: no
presentando cuentas de su gestión o vulnerando el derecho de cualquier
copropietario, sin duda que tiene que organizarse una rebeldía en el Con-
dominio para lograr y exigir, o la renuncia o la destitución de sus miembros.
La Asamblea otorga el mandato a la Junta, pero también lo puede revocar
cuando así lo considere pertinente.
Concluimos esta Asamblea recomendando a las Juntas de Condominio
la máxima transparencia en su gestión; invitando a todos los copropietarios
a participar según sus talentos en la gerencia del Condominio; respetando a
todos pero imponiendo su autoridad conferida por Ley cuando sea necesario,
sin que ello signiique una actuación arbitraria; simplemente, respetando el
documento de condominio y la LPH. Muchas veces nos preguntan las Juntas
de Condominios qué hacer en determinada circunstancia, siendo nuestra
respuesta la misma: cumplan con el documento de condominio, ya que
en él se encuentran casi todas las soluciones a la mayoría de los problemas
creados caprichosamente por propietarios que pretenden relajar la norma
y desnaturalizar el régimen de propiedad horizontal.
El Documento de Condominio es el más precioso tesoro comunitario
que imparte sabiduría y contribuye a la conciencia cívica y democrática en
la participación de los copropietarios en la gerencia del Condominio.
308
309
TEMA 11
La asamblea de propietarios: Aspectos legales a
considerar en su convocatoria
Tema 11. La asamblea de copropietario: aspectos legales a considerar en su convocatoria
312
Introducción
Quizás la fuente de mayores conlictos que se suscitan en el condo-

minio sea sin discusión la forma cómo se vienen convocando y realizando
las asambleas de copropietarios en su seno. Violaciones de las normas
establecidas tanto en la Ley de Propiedad Horizontal (y que son de orden
público) como las contenidas en los Documentos de Condominios y sus
Reglamentos son más que frecuentes; no pocas veces por la ignorancia ju-
rídica de sus convocantes, sean éstos administradores profesionales o bien
las propias Juntas de Condominios; o también por la conveniencia que
tienen los “grupos” que se forman y que circunstancialmente gerencia un
inmueble, casi siempre, respondiendo a cuestiones netamente de carácter
económicas o a factores de “poder”; de control o de dirección. Por ello, las
líneas que a continuación siguen intentan señalar un camino; responder
a una serie de interrogantes que pensamos según lo que ha sido nuestra
experiencia profesional, tanto en nuestra condición de abogados litigantes
dedicados a estos temas comunitarios en los estrados jurisdiccionales de
la República, así como en nuestro oicio de administrador, y sin descartar
nuestra enriquecedora actividad docente a través de varias jornadas de donde
hemos obtenido una invalorable sabiduría que viene a resumir múltiples
experiencias comunitarias.
Cuando redactamos esta conferencia nuestra preocupación funda-
mental es escribirla en un lenguaje simple; comprensible para todo lector
lego en la materia; sin obviar por supuesto la especiicidad jurídica cuando
sea necesario, pero sin que pueda tenerse este material como uno dedica-
do exclusivamente al campo de los abogados especialistas en estos temas.
Nuestro aporte será pues, explicar sumaria y sistemáticamente cómo debe
de llevarse una asamblea de propietarios para que sus decisiones sean válidas
y no expuestas a cualquier acción judicial “justiicada” jurídicamente; así,
discurriremos en el tema a través de las respuestas a una serie de preguntas
que frecuentemente nos hacen y que sin duda, constituimos aquí en breves
procedimientos (o consideraciones) en tres tiempos esenciales: antes, durante
y después de la realización de la asamblea, que permitirán al lector que esté
313
dedicado a la gerencia de su condominio, bien como miembro principal

o también como miembro suplente, observar para evitar cualquier desvia-
ción. Obviamente, nuestras anotaciones vienen dadas por interpretaciones
propias de lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal en materia
de asambleas y también por la forma como hemos resuelto sus lagunas
legales y que hemos propuesto ya en el nuestro Proyecto de Ley Orgánica
de Comunidades Inmobiliarias, presentado ante la Asamblea Nacional,
actualmente en manos de la Comisión Permanente de Administración y
Servicios Públicos. Estas líneas, como las escritas por cualquier autor no son
verdades absolutas, pero sí una guía en la búsqueda de la mejor forma de
salvar situaciones y sobre todo, de prevenir conlictos, siempre en respeto
del derecho; de la honestidad y de los valores éticos y morales con que debe
actuar una persona cuando ejerce cualquier representación o función que
involucra intereses comunitarios o públicos, en este caso, los referidos y
propios del condominio.
A) Preguntas y respuestas más frecuentes sobre este tema:
Como lo advirtiéramos arriba, seguida y sucintamente presentamos al

lector varias preguntas y respuestas para orientarlo en la solución práctica
de situaciones que pueden presentársele antes, durantes y después de la
realización de la asamblea de propietarios en un condominio. Insistimos y
recordamos que las mismas han sido recopiladas de acuerdo a nuestra expe-
riencia (la cual no es la única verdad absoluta) y que seguramente existirán
muchas formas distintas de responderlas. Comenzamos entonces con una
ubicación general sobre el tema:
1. ¿Qué es una Asamblea de Propietarios o Copropietarios?

Preferimos usar el término de copropietarios cuando nos referimos al
condominio especíicamente, y respondemos a esta cuestión señalando que
la asamblea de copropietarios no es otra cosa, desde el punto de vista formal,
que el máximo órgano de decisión que puede existir en el condominio, junto
a la Consulta. Desde un punto de vista material, práctico, podemos decir
que se trata de la forma como se expresa un grupo determinado de personas
que tienen la condición de copropietarios por estar sometidos al régimen
de la propiedad horizontal (o copropiedad); y esa forma de expresión quiso
ser regulada por el legislador, quien estableció una serie de condiciones para
que cuando se diera no quedara duda alguna de lo que realmente decidió
válidamente la asamblea de propietarios.
El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal es la norma funda-
mental que debemos tener en cuenta al estudiar el tema de la convocatoria
314
o realización de la asamblea de propietarios. De él se derivan las condicio-

nes que hay que cuidar para que cuando el máximo órgano de decisión
se expresa, lo haga bajo un sólido piso legal para que sus decisiones sean
aceptadas por todos y no puedan ser vulneradas ni siquiera por el ejercicio
de acciones legales caprichosas.
2. ¿Sustituye la Consulta a la Asamblea de Propietarios?

Acabamos de decir que junto a la Asamblea de Copropietarios, la
Consulta es la otra institución de máxima dirección en el Condominio.
Una respuesta más precisa nos lleva a indicar que la consulta sustituye a la
asamblea de copropietarios en casi todo, según lo dispuesto en la LPH. No
en todo, puesto que el legislador (quizás por cuestiones de técnica legis-
lativa al momento de redactar esta Ley) reserva algunas decisiones para la
asamblea sin mencionar a la consulta; entonces, por omisión se excluyó a
ésta última por ejemplo, en un tema fundamental como es la designación o
revocación de la persona del administrador, lo cual es propio y exclusivo de
la asamblea, a tenor de lo dispuesto en el artículo 19 de la comentada Ley.
En nuestra propuesta legislativa, no vemos ningún obstáculo o argumento
jurídico sólido para seguir manteniendo diferencias entre dos órganos de
decisión comunitaria. Es más, nos inclinamos por la consulta como órgano
de decisión en virtud de que ella en verdad contiene el más calculado y
excelso razonamiento que puede hacer algún copropietario sobre cualquier
tema de su condominio, sin la afectación o interferencia propia que siem-
pre ocurre al calor de la realización de una asamblea, donde no pocas veces
privan matrices de opinión formadas por “medias verdades” que avalan un
determinado grupo de propietarios que tendenciosa y manipuladamente
presentan los puntos de decisión sin aportar toda la información que requiere
una copropietario para estudiar y emitir una opinión seria de lo que se so-
mete a su voto; además que en la consulta, el copropietario tiene el tiempo
suiciente y la posibilidad de asirse de otras opiniones más especializadas
de terceras personas que nunca dejarían de intervenir en una asamblea de
propietarios, quienes tienen interés de que se decida de una u otra manera.
Hay que decir aquí lo que hemos dicho en otras veces sobre la
consulta: la consideramos letra muerta en la LPH porque las formalida-
des impuestas por el legislador la hacen virtualmente inoperante, sobre
todo en comunidades grandes donde tardaría mucho tiempo ubicar a los
copropietarios que no residen en el inmueble y que son quienes tienen el
legítimo derecho de opinar sobre lo que se consulta (no los arrendatarios,
salvo que éstos sean los apoderados de los propietarios) puesto que los plazos
de recepción de las respuestas no comenzarían a correr, hasta tanto no se
consulten a todos los propietarios; es decir, las condiciones impuestas por
el legislador para considerar legalmente “consultada” a una comunidad de
315
copropietarios son ciertamente difíciles de cumplir en condominios

integrados por muchas unidades inmobiliarias.
3. ¿Cuáles son los requisitos establecidos por el legislador en el

artículo 24 de la LPH para que se considere válidamente convocada y
constituida una Asamblea de Copropietarios?
Queremos destacar (sin observar un orden especíico) el requisito de
publicidad de la convocatoria impuesto por el legislador. La convocatoria
en cuanto a la forma se reiere, debe ser publicada un periódico que
circule en la localidad donde se encuentra el inmueble. No es necesario
publicarla en los grandes diarios de circulación nacional, cuyos costos
son exorbitantes. Con relación al aspecto temporal de este requisito de
publicidad, la convocatoria debe ser hecha y publicada su convocatoria
en la prensa con al menos tres días antes a la fecha de su realización. Así,
por ejemplo, si desea realizarse la asamblea de copropietarios para un
día jueves a las 8:00 p.m. la convocatoria deberá aparecer en la prensa
el día martes, recomendándoles a los lectores que consideren que deben
remitir al periódico, en el caso de nuestro ejemplo, el día lunes para
que sea recibido oportunamente la orden de publicación. El punto es
importante, ya que si se publica a destiempo se vicia la convocatoria y
pudiera ser impugnada judicialmente por cualquier interesado por vio-
larse una disposición de orden público. Ahora bien, hay un sub tema que
demos comentar aquí: ¿qué sucede si el Documento de Condominio o
su Reglamento señala que la publicación debe realizarse con un mayor
tiempo de anticipación a la realización de la asamblea? Entonces, en este
caso debe privar lo establecido por las disposiciones reglamentarias del
condominio en particular. Es de notar que el documento de condominio
es para el conjunto residencial lo mismo que la Constitución lo es para la
República: una norma fundamental; la primera de todas; en síntesis, el
mayor marco de referencia jurídica que debe aplicarse, siempre y cuando
no viole el orden público establecido. Si es verdad que el artículo 24 es
una norma de orden público, no hay contradicción con el documento
de condominio en vista de que el tiempo exigido para cumplir con el
requisito de publicidad es uno mayor que al mínimo exigido por el legis-
lador, que es de tres días. Si por ejemplo, un documento de condominio
dijera que debe publicarse con al menos dos o un día de anticipación a la
realización de la asamblea de copropietarios, entonces allí si existiría un
conlicto que debe ser resuelto observando el orden público dado por el
artículo 24 de la LPH y pensamos que debería en tal caso, desaplicarse
la disposición del documento de condominio y regirse por lo pautado
por el legislador en el artículo en comento.
316
Pero, ¿qué sucede si la convocatoria no es publicada en la prensa y

sólo se coloca en las carteleras de las entradas de los ediicios? Entonces,
sería nula la convocatoria y estaría viciada y expuesta a ser impugnada
por cualquier interesado, porque no se cumplió con el requisito de publi-
cidad en la prensa de circulación local donde se encuentra el inmueble.
Además, es preciso estimar que el legislador indica expresamente que la
única forma de obviar la publicación en la prensa es que en un mismo
espacio y tiempo determinado estén presentes todos los copropietarios,
caso que en nuestros largos años de conocimiento de la realidad condo-
minial, aún no hemos documentado. Seguramente habrá ocurrido en
comunidades pequeñas de pocas unidades inmobiliarias; pero no nos
hemos topado con esa extrañeza aún. Y otra pregunta que cabe hacerse
en este momento es: ¿qué sucede si publicada la convocatoria tal y como
lo exige el legislador, la misma no se ija en las carteleras o entradas de los
apartamentos correspondientes; se vicia de nulidad la convocatoria? En
absoluto. La convocatoria es perfectamente válida porque el legislador
no estableció ninguna consecuencia jurídica para el incumplimiento de
la formalidad de ijar la convocatoria en la entrada de cada apartamen-
to o en las carteleras del inmueble. Varios autores patrios señalan este
defecto de redacción legislativa, explicando que la falta de consecuencia
jurídica de esta parte del artículo 24 de la LPH es letra muerta, criterio
que compartimos plenamente.
4. ¿La notiicación con acuse de recibo a cada copropietario sus-

tituye la publicación en la prensa de la convocatoria de la Asamblea
de Copropietarios?
En ningún momento. Muchas veces nos han planteado este caso:
juntas de condominios que para ahorrarse el costo de lo que signiica
las publicaciones de las convocatorias en la prensa instruyen a sus ad-
ministradores o lo hacen por iniciativa propia cuando son ellas quienes
administran, a notiicar por escrito a los copropietarios de la realización
de las asambleas. Ello es inválido, porque el legislador no contempla este
supuesto de hecho, sino el que reiere a la forma y tiempo de la publi-
cidad de la convocatoria. Además, en la práctica la notiicación hecha
como la hemos señalado trae seria diicultades entre las que destacamos:
a) no se tiene la certeza de que el notiicado verdaderamente sea el
propietario del inmueble;
b) las personas que reciben las notiicaciones escritas (no judiciales)
emanadas de la administración o de la Junta de Condominios mu-
chas veces se niegan a irmarla por cualquier perjuicio que se tenga,
hasta por simple desconianza; y
317
c) es factible la adulteración de los textos de la convocatoria si se quiere

obrar de mala fe; así, los propietarios asistirán desinformados a la
reunión asamblearia y con motivaciones diferentes; claro, ello que-
dará en evidencia en la propia asamblea pero no sin antes reinar la
confusión en su seno, lo cual puede ser utilizado interesadamente,
precisamente para tomar decisiones de forma manipulada; entre las
anotaciones más importantes sobre este tema.
5. ¿Es válida la segunda convocatoria de la asamblea, aunque en

la LPH no está legalmente establecida?
En la Introducción hacíamos referencia a que esta Ley contiene
innumerables lagunas; pues bien, el tema de la segunda convocatoria
es una de ellas. Legalmente no está establecida y simplemente dispuso
el legislador que si no se lograrse el quórum correspondiente señalado
en el artículo 22, entonces se realizará la consulta, tal y como se indica
en el artículo 23; normativa que a nuestro juicio es letra muerta por las
diicultades prácticas que acarrea para quien la realiza. De allí, que la
segunda convocatoria de la asamblea, o también, otras convocatorias más
(tercera, etcétera) es materia que ha sido resuelta por los Documentos de
Condominios y sus Reglamentos. Los constructores y administradores
se han dado cuenta de esta laguna legal y en vista a la primacía que tiene
el documento de condominio por disposición de ley, han regulado el
número de convocatorias de las asambleas de copropietarios y los niveles
de asistencia en cada una de ellas para tomar decisiones válidas.
Hemos visto documentos de condominios que imponen hasta tres
convocatorias, lo que se traduce en mayores costos y en un dilatado tiempo
para tomar decisiones en el condominio, todo de lo cual se quejan los
copropietarios, provocando apatía en la participación de los mismos en
la toma de decisiones. Es allí donde debe y tiene que intervenir el legisla-
dor. Por eso, en nuestro Proyecto de Ley antes anunciado, establecimos
un máximo y deinitivo número de dos convocatorias, poniendo in a la
laguna legal y convirtiendo la experiencia social relejada en mucho de
los documentos de condominio en ley.
6. ¿Son válidas las convocatorias de las asambleas de copropieta-

rios publicadas todas en un único aviso de prensa, que indican que se
realizarán el mismo día pero en horas distintas? S
Sin lugar a equivocarnos, esta es la práctica más perniciosa o perversa
de las juntas de condominios y también de las empresas administradoras.
Pareciera que les encanta actuar de esta forma, convocando a la asamblea
a deliberar de forma inválida e ilegal. Veamos un ejemplo: se convoca
318
a los copropietarios para que acudan a una “Primera Convocatoria” a

las 7:00 p.m. para tratar la agenda del día contenida en la convocatoria
publicada en la prensa; luego, la misma convocatoria señala que si no
hubiere quórum, se realizará una “Segunda Convocatoria” a las 7:30
p.m. para resolver dicha agenda; y si tampoco asistiere el quórum de
ley, se realizará la “Tercera y última Convocatoria” donde se tomarán la
decisiones con quienes estuvieren presentes. Si ustedes amigos lectores,
se toman la molestia de recortar un diario importante cualquier día de
la semana, verán que muchas convocatorias publicadas indican lo antes
expuesto. Y debemos hacer las siguientes observaciones:
a) estas convocatorias son nulas puesto que no cumplen con el requisito
de publicidad exigida por el legislador en el artículo 24 de la LPH,
ya tantas veces comentado, donde deben hacerse con al menos tres
días de antelación;
b) esta práctica se presta para que unos pocos controlen las decisiones
que repercuten sobre las mayorías y hagan lo que les vengan en gana
en el Condominio;
c) el hecho o excusa de las Juntas de Condominio que reieren que
“nadie baja” o acude a las reuniones, no es motivo para actuar ilegal-
mente. Quien no quiera participar en su condominio, que asuma su
responsabilidad de su omisión; pero ello no da pié alguno para que
quienes sí decidieron voluntariamente dirigirlo actúen al margen
de la ley y exponiendo y fomentando en la comunidad conlictos
entre vecinos copropietarios;
d) una crítica para los colegas administradores de inmuebles: se supone
que somos nosotros profesionales en nuestro oicio y que si bien
muchos administradores no son abogados dedicados a esta área, sí
cuentan con el acceso a una asesoría legal a través de los abogados
que contratan, para resguardar la legalidad del país, en pro de las
comunidades que administran, pero sobre todo, de su convivencia
pacíica. ¿Cuántas acciones judiciales no reposan en los tribunales de
la República por motivo de nulidades de asambleas de copropietarios
por violación de los requisitos de forma establecidos en el artículo
24 de la LPH? El actuar irresponsable por simplemente satisfacer
los caprichos de un cliente (junta de condominio de un ediicio)
que le exige al administrador cómo y cuántas publicaciones debe
hacer, recarga de trabajo judicial a los tribunales, cuando son causas
que no han debido nacer si se hubieran observado las disposiciones
legales y de las que están establecidas en los documentos de con-
dominios y sus reglamentos. Si los administradores de inmuebles
somos quienes por nuestra profesión conocemos perfectamente
319
cómo debe actuarse, entonces somos los primeros que debemos

orientar a nuestros clientes para que cumplan con la ley. Y si ante
nuestras recomendaciones surgieran clientes que formulasen chan-
tajes o amenazas por el retiro del inmueble de la cartera de clientes
(presionando y manipulando a la asamblea de copropietarios) pues
bien, bienvenida sea la pérdida de un cliente si se gana la dignidad y
la reputación del actuar responsable del empresario administrador.
Esto último es el patrimonio más sagrado de una empresa y que de
paso, es invalorable económicamente pero altamente reconocido
socialmente. El aspecto axiológico de la actividad de cualquier pro-
fesional es de mayor valía que la compensación honoraria que reciba
por su trabajo. Estamos convencidos de que si los administradores
somos los primeros en exigir el respeto de la Ley a nuestros clientes,
surgirá un nuevo horizonte en el gremio, mucho más elevado hacia
la moral y la ética.
7. ¿Dónde deben ser recogidos los acuerdos tomados por los co-
propietarios en las Asambleas?
En el Libro de Acuerdos de los Copropietarios. Es un libro que
debe ser autenticado ante una Notaría Pública de la jurisdicción donde
se encuentra el inmueble, ente público que en la primera página del
mismo dejará constancia de que será utilizado para recopilar todos los
acuerdos. Es un libro sellado y foliado en todas sus páginas y que lleva-
rá toda la vida gerencial del condominio, a nivel de las decisiones del
máximo órgano de decisión, como lo es la Asamblea de Copropietarios.
8. ¿Quién custodia el Libro de Acuerdos?

Dentro de las responsabilidades que el legislador le impone al
administrador del inmueble, está la de llevar los libros de acuerdos de
propietarios; ahora bien, una cosa es llevarlos y otra muy distinta es cus-
todiarlos. Normalmente, ambas funciones las hacen los administradores;
aunque somos de los que pensamos que preferimos pactar por escrito que
la responsabilidad de la custodia del Libro de Acuerdos esté en manos de
la Junta de Condominio quien lo facilitará al administrador para que los
llene y lleve mientras dure la Asamblea y para posteriormente a su reali-
zación, obtener las copias que sean necesarios reproducir para distribuir
a todos los copropietarios. De esta forma, la Junta de Condominio se
familiarizará con el manejo de este Libro y sobre todo, será responsable
ante la comunidad de su custodia; amén de que en caso de revocatoria
del mandato del administrador este no podrá retenerlo indebidamente
chantajeando a sus ex-clientes al cumplimiento de pagos o condiciones
320
caprichosas para su devolución; caso que hemos observados en múltiples

oportunidades.
9. ¿Cómo se llena el Libro de Acuerdos de los copropietarios antes

y durante la realización de la Asamblea?
Es un tema muy interesante que nunca ha sido regulado. Lo hemos
propuesto el artículo 22 del Segundo Borrador de nuestro Proyecto de Ley
Orgánica de Comunidades Inmobiliarias que se encuentra en Internet
en la página Web: www.geobusiness.com.ve. De allí hacemos la siguiente
síntesis: a) Antes de la Asamblea: si consideramos que la redacción de la
convocatoria a publicar en la prensa se divide en dos partes claramente
diferenciadas: una informativa (Puntos Informativos) y otra decisoria
(Puntos Decisorios) entonces se podrá, antes de efectuarse la Asamblea,
hacer un pre-llenado o redacción previa del acta que deberán irmar los
copropietarios. ¿Cómo? Primero se transcribe exactamente el texto de
la convocatoria aparecido en la prensa. Muchas juntas de condominios
y administradores recortan la publicación de prensa y la pegan directa-
mente en el libro, por la lojera que les da escribir. Ese Libro esta hecho
para eso: escribir, así que quienes sientan lojera para escribir y redactar
los acuerdos deben mantener alejadas sus manos de él, para evitar viciar
los acuerdos; en segundo lugar, se escribe cuál fue el quórum (el cual
se calculará a la hora de inicio pautada) a través de la lista de todos los
propietarios que debe plasmarse siempre en la primera o penúltima con-
vocatoria de la asamblea (la segunda, si es que el documento exige más
de dos). Esta Lista debe contener: datos del propietario; identiicación
del apartamento o inmueble; alícuota según documento de condominio;
si se actúa por poder del copropietario y la irma del presente en el acto,
y se procede a realizar el cálculo porcentual del quórum para determi-
nar si la asamblea puede o no constituirse válidamente conforme a lo
exigido por el documento de condominio o la Ley. La lista que relejará
el quórum de asistencia puede perfectamente asentarse en el Libro de
Acuerdos antes de que comience la Asamblea y forma parte de la pre
redacción del Acta. Cuando comience la asamblea y a medida que se vayan
presentando los propietarios a su seno, van a irmar su asistencia en esta
lista. Es menester tener en cuenta que, la irma de la lista de asistencia
no tiene nada que ver en cuanto a sus efectos jurídicos se reiere, con la
irma que los copropietarios estampan nuevamente al inal de la reunión,
la cual en sí representa su verdadera opinión o voto según las posiciones
que tenga con relación a los puntos decisorios de la agenda de discusión.
En tercer lugar, se pre redactará haber dejado constancia de los puntos
informativos tratados según aparecen en la convocatoria publicada en
321
la prensa; para en cuarto lugar, comenzar ha pre-redactar todo lo refe-

rente a los puntos decisorios, uno a uno. Pero, ustedes amigos lectores
se preguntarán: ¿cómo se puede pre redactar los “puntos decisorios” en
un Acta en el Libro de Acuerdo si no se conocen con anticipación los
resultados y hay que esperar la realización de la Asamblea? Por una sen-
cilla razón: no estamos diciendo que vamos a predecir un resultado tal
o cual; únicamente proponemos la redacción preliminar del acta antes
de la Asamblea para ahorrar un tiempo valioso y evitar que llegado su
término los copropietarios salgan en estampida sin irmar el Acta, lo cual
tendría un efecto jurídico equivalente a su desacuerdo con los puntos;
es decir, cómo si hubiesen hecho acto de presencia a la reunión, pero al
inal, se abstuvieron de irmar. Y ello ocurre a cada rato en las reuniones
de copropietarios porque se utiliza una inadecuada metodología de tra-
bajo en su desarrollo. De allí, que estas líneas contienen una propuesta
de trabajo que puede ser perfeccionada por los estimados lectores; pero
continuando con el desarrollo del Acta llegado los puntos decisorios,
decíamos que sí es posible hacer una redacción preliminar de los mismos
por cuanto sólo existen tres posibilidades en una votación: o se aprueba
el punto; o se niega o hecha la votación, existe un empate en la misma
y debe considerarse negado o se vuelve a realzar la votación para ver si
se logra el desempate en uno u otro sentido. Por tal razón, cuando se
esté redactando antes de la asamblea el Acta, llegado el primer punto
decisorio, que pongamos como ejemplo, se reiere a la aprobación de los
copropietarios para la constitución de un fondo de rescate para la reali-
zación de trabajos correctivos y preventivos del ediicio, se escribirá que:
“…el mismo fue __________ (espacio en blanco para señalar si

fue aprobado o negado; difícilmente hay un empate en el Condominio
luego de sumadas las alícuotas, ya que priva el voto capitalístico o
por valor inmobiliario) con un porcentaje de _________ del total
del valor presente en el seno de la Asamblea”.
De esta forma, b) Durante la Asamblea: sólo quedará para realizar

los cálculos porcentuales de cada punto; para recoger como antes se dijo
las irmas que validarán su constitución dependiendo el número de asis-
tencia; y para suscribir los acuerdos una vez tratada y resuelto cada punto
decisorio. Podemos concluir con estas relexiones en esta pregunta, que
con la forma de estructurar la redacción de la convocatoria a publicar
en la prensa se tendrá un orden en la moderación de cada punto. Es
conveniente que a todo evento exista un moderador de la Asamblea que
señale, antes de dar inicio a la misma, las reglas de su realización que
impone la propia convocatoria; y ello evitará lo que siempre ocurre y de
322
lo cual todo copropietario que asiste a una reunión de asamblea o como

coloquialmente se le llama, “de condominio”: perder el tiempo en discu-
siones de puntos no aparecidos en la convocatoria expresamente; que se
convierta en un desorden y que no se llene el Libro de Acuerdos de una
manera coherente; entendible y comprensible para que surta los efectos
jurídicos todas las decisiones tomadas por la asamblea de copropietarios
como órgano de máxima conducción y dirección del condominio.
10. ¿Puede escribirse la mención de “puntos varios” en el texto de

la convocatoria a publicarse en la prensa?
La respuesta contundente es no y a continuación decimos por
qué. Esta es otra de las prácticas desastrosas y muy frecuentes de los
administradores y juntas de condominios; nosotros casi la consideramos
como una manía y una adicción al error. Colocar la mención “puntos
varios” es dejar el campo abierto a la arbitrariedad; vaguedad; genera-
lidad y ambigüedad, ya que al ser un término impreciso le permite a
la Asamblea que durante la realización se plantee lo que ella considere;
sin que antes puedan los propietarios conocer el punto que será tratado
y que es el objetivo, in y misión del requisito de publicidad que exige
el legislador en el artículo 24 de la LPH. Con la colocación de “puntos
varios” se desnaturaliza totalmente la agenda y la convocatoria. Si ello
fuera admitido, no sería necesario especiicar ninguno de los puntos
de la convocatoria a publicar puesto que todos pudieran ser tratados
bajo esta misma dinámica. Por ejemplo, “puntos varios” pudiera ser
perfectamente uno referido a la aplicación de la sanción contenida en
el artículo 39 de la LPH para hacerle vender hasta en subasta pública
los derechos que un copropietario tiene en un condominio. Imagínense
entonces las arbitrariedades de las cuales podrían ser objeto cualquier
copropietario que ni siquiera tiene a priori el conocimiento de que le
será aplicada una sanción de esta naturaleza y magnitud, que pone en
riesgo su patrimonio, y disminuyendo a priori el derecho de la defensa
al menos para saber por qué es merecedor de una sanción como ésta
y de permitírsele un cambio de su conducta, si es que en verdad fuera
merecedor de dicha sanción. Por eso nuestra recomendación es que se
estructure la agenda de la forma precisa que arriba comentados: una
fase informativa donde no hay interacción entre el informante (ente
emisor del mensaje) y el informado (ente receptor del mensaje) y que
se traduce en un ahorro de tiempo valiosísimo, haciendo más luida la
reunión; y otra fase decisoria donde se da la más amplia posibilidad a
los propietarios que motiven sus acuerdos y disensos y los asienten por
escrito en el Libro de Acuerdos de los Copropietarios.
323
11. ¿Puede recogerse la opinión o voto de los copropietarios en una

“hoja de votación” diseñada para tales efectos para determinar el por-
centaje de aprobación o negación de cada punto decisorio señalado en la
convocatoria de la Asamblea publicada en la prensa?
Esto es lo más recomendable y aprovecharemos este punto para reco-
mendar un diseño. En efecto, consideramos como muy sano el recoger la
opinión de cada copropietario para cada punto decisorio, ello mediante una
“hoja de votación” que se puede llevar a la asamblea ya elaborada y donde
aparecerán los datos del propietario, su alícuota, identiicación del aparta-
mento y irma. Esta hoja puede contener la mención de todos los puntos
decisorios que serán debatidos; no es necesario que exista una hoja por cada
punto, aunque tampoco ello es descartable; sólo que el manejo de tanto
papel debe ser hecho cuidadosamente, especialmente en cuanto se reiere a
su metodología y orden de archivo.
Las “hojas de votación” quedarán a resguardo de la Junta de Con-
dominio, por intermedio de su Secretario o en un principio, de la Comisión
Electoral si se trata de la elección de los miembros principales y suplentes de
la junta de condominio. Tienen la misión de constituir un “soporte duro”
adicional del Libro de Acuerdo de los Propietarios y permiten cualquier
reconteo que se pretenda a posteriori una vez tomada la decisión sobre algún
punto decisorio, si es que así fuere solicitado por algún interesado.
12. ¿Cómo se deben hacer las votaciones en la Asamblea de Copro-

pietarios: a mano alzada o secretamente?
La verdad es que en este punto no presentaremos una posición en uno
u otro sentido. Todo va a depender de la forma como la comunidad de
copropietarios se haya acostumbrado a deliberar según su propia dinámica
y estilo de comportamiento. Ahora bien, quizás valga la pena señalar que en
comunidades inmobiliarias grandes, integradas por numerosos propietarios
y en donde el factor cultural como siempre privará e impondrá determinada
forma de comportarse (a mayor nivel cultural menor violencia física –aun-
que puede existir otro tipo de violencia–; a menor nivel cultural mayor es
el grado de violencia física que se presenta) sugerimos que las decisiones
de cualquier tipo sean tomadas secretamente. Nuestra experiencia última y
reciente en un inmueble que administrábamos en la zona oeste de Caracas
nos conirmó lo que sospechábamos pero que aún no habíamos documen-
tado de forma tan elocuente: el temor a la venganza privada (incluyendo
como parte de la venganza, el desprecio y la exclusión que puede sufrir un
copropietario) como mecanismo de presión a un copropietario para que
tome una decisión en uno u otro sentido, incluso que se abstenga de ello.
324
En este orden de ideas, en casi todos los condominios que hemos

visitado desde inicios de 1999 al presente hemos podido corroborar la gran
informalidad que reina al momento de la toma de decisiones durante la rea-
lización de la Asamblea. Se aprecia un alto grado de incertidumbre jurídica
sobre aspectos tan importantes como el conocer quiénes tienen realmente
el derecho de estar presente en su seno y de emitir su opinión; otro aspecto
que hemos observado sobre todo en condominios del Este de Caracas donde
habita la clase media y alta pudiente de este país, es el hecho que a veces
no se logra por escaso margen contar con el quórum suiciente para que la
asamblea delibere válidamente en alguna de sus convocatorias y entonces,
comienzan los copropietarios a llamar por los teléfonos celulares pidiendo
verbalmente a los copropietarios no presentes o que tienen sus inmuebles
arrendados y que no están presentes en la Asamblea, “autorizaciones verbales”
para que los administradores o juntas de condominios den como válida tal
autorización y se pueda incluir su alícuota al momento de contarlas, para
determinar la valides de la constitución de la Asamblea. Estas son prácticas
irregulares que más que contribuir el normal desarrollo de la Asamblea,
tuercen su voluntad y son generadoras de conlicto entre particulares. Si en
una convocatoria a Asamblea de Copropietarios no está presente en su seno
el quórum para que delibere válidamente, lo preferible es realizar la segunda
convocatoria (la cual si bien no está establecida en la LPH, frecuentemente
si está establecida en el documento de condominio y en todo caso, tampoco
está prohibida en la mencionada Ley) pero en respeto a las reglas establecidas
por todos.
El problema de la apatía de los copropietarios con relación a su par-
ticipación en las Asambleas y reuniones informales del condominio, se da
en todos los estratos y categorías sociales de la población venezolana; hecho
que observamos se ha incrementado en estos tiempos por la situación de
crisis política permanente que vive Venezuela desde 1999. La mejor vacuna
contra la apatía es el correcto estímulo que tiene que dar en primer lugar
la Junta de Condominio y el administrador luego, para comunicarse con
sus vecinos; mantenerlos debidamente informados del devenir diario del
condominio; resaltar sus logros y el mejoramiento del nivel de vida de la
comunidad inmobiliaria; rendir regularmente cuentas y crear un órgano de
divulgación y comunicación que circule mensualmente con la facturación
de los gastos comunes. Concluimos este punto airmando que:
“a mayor comunicación –sana y transparente– existirá un mejor

estimulo que vencerá paulatinamente la resistencia y la apatía –desmovi-
lización y desinterés del copropietario– en el Condominio, aumentando
la posibilidad de un mejor nivel de calidad de vida con su conducta
preactiva comunitaria”.
325
13. ¿Debe probarse la condición de propietario para poder participar

en la Asamblea?
Esto realmente es fundamental y es el punto medular de toda la ma-
teria de participación del copropietario en las Asambleas. No puede tomar
decisión quien no tiene la facultad legal para hacerlo; tal facultad deriva de
la condición de una persona en su carácter de propietario o copropietario
de un inmueble; o bien por la representación que ejerce una tercera perso-
na conforme así lo permite, tanto el Documento de Condominio como el
Código Civil Venezolano al tratar la institución del mandato (ver artículo
1.684 y siguientes).
Es harta conocida la experiencia del condominio hasta el momento: en
las asambleas no se controla la condición de propietarios y son reiterados los
casos que quienes toman las decisiones no ostentan la cualidad de copropie-
tarios: a veces son los inquilinos, quienes hasta aparecen integrando Juntas
de Condominio; simples detentadores de los inmuebles, aunque lo sean por
mucho tiempo; ex-propietarios que han vendido los inmuebles y continúan
ocupándolos bajo cualquier título y que no han dado aviso oportuno al
administrador o a la Junta de Condominio sobre las ventas que han hecho
de sus inmuebles; en in, lo que priva en el régimen actual de propiedad
horizontal en Venezuela es un “control social fáctico” que hace la Asamblea
de Copropietarios, sobre cada uno de sus miembros. Nos explicamos mejor:
normalmente quienes acuden a su seno son los mismos de siempre y son
estas personas quienes tienen un conocimiento aproximado de quiénes son
los propietarios de los inmuebles, lo cual no siempre coincide con la verdad
jurídica que a in de cuentas es la que realmente importa. Con base al derecho
es que pensamos y recomendamos que es útil que el administrador en la
propia redacción de la convocatoria a la Asamblea de Copropietarios señale
la exigencia que se hará en su celebración, para que los copropietarios le
presenten la documentación, aunque sea en copia simple, del documento de
propiedad del inmueble que dice que es de su propiedad. Ante tal solicitud
le recomendamos a los copropietarios asumir una conducta de cooperación
con el administrador o la Junta de Condominio, porque siempre obrará a
su favor como mecanismo de prevención de conlictos y de arbitrariedades.
Ha sucedido que un grupo de “presuntos propietarios” se pongan de
acuerdo para tomar determinada decisión en un condominio que no beneicia
a todos sino a sus intereses que siempre serán temporales, puesto que al no
ser copropietarios, están de paso por el inmueble. Esto también hay que
considerarlo porque está en juego la convivencia pacíica de la comunidad
de copropietarios.
326
14. ¿Puede un copropietario representar en la Asamblea a otro o a un

número indeterminado de ellos?
Ni la LPH ni el Código Civil Venezolano impone una limitación en
cuanto al número de copropietarios que puede representar otro copropietario
o cualquier otra tercera persona en el seno de la asamblea. Recientemente
acudimos a una Asamblea de Copropietarios que debía decidir sobre la reno-
vación o no del mandato de la administradora. Había un grupo minoritario
que quería revocarle el mandato pero otro muy importante no. Dentro del
grupo que estaba de acuerdo con renovar el mandato de la administradora
había una persona que tenía un mandato de otras cinco personas copropie-
tarios; el grupo en minoría actuando arbitrariamente señaló que la asamblea
(ellos) en ese mismo acto decidía que no podía una persona representar a
más de un copropietario, saltándose así a la torera y de forma irresponsable
los textos legales antes citado y dando ejemplo de una muy pobre cultura
democrática, propia de los actuales tiempos que vive Venezuela en aproxi-
mación a regímenes totalitarios que creíamos superados en nuestra historia.
Sin ninguna duda, el condominio es el más exacto relejo de un país y ello lo
hemos comprobado de forma absoluta con nuestra experiencia profesional.
15. ¿Se requiere un poder autenticado para tal representación?

Primero que todo expondremos que es un “poder autenticado”: es aquel
que se otorga ante un funcionario público competente que le brindará fe
pública y fecha cierta al acto jurídico según el cual una persona le otorga
determinadas facultades a otra, para ejerce uno o varios negocios jurídicos en
particular. Sin entrar aquí en las profundidades de lo que constituye toda la
“teoría de la representación jurídica”, puesto que no es nuestra intención, y
esta no es la oportunidad para ello; sí queremos airmar que nos es necesario
un poder autenticado para ejercer la representación de un copropietario en
la Asamblea. Los documentos de condominios no exigen las formalidades
que la ley sí lo hace para otro tipo de representación: judicial (para actuar
en juicio se requiere del patrocinio de un profesional del derecho) o bien
extrajudicial, para actos de administración o disposición o cualquier otro
acto jurídico.
Nos permitimos algunos comentarios sobre el contenido especíico del
poder o lo que comúnmente se conoce como “carta poder” para la represen-
tación en las Asambleas. Su redacción debe dejar muy claro quién otorga la
autorización para la representación; datos personales; del inmueble; también,
los datos personales del autorizado y para cuáles convocatorias y sus fechas
se está autorizando. Descartamos una autorización en blanco para todas las
asambleas sin especiicar cuáles. Sugerimos anexar las respectivas copias de
las cédulas de identidad tanto del copropietario como de su autorizado, así
327
como del documento de propiedad del inmueble. Todos estos documentos

con acuse de recibo deberán ser entregados ante el Secretario de la Junta de
Condominio al tiempo de suscribir el control de asistencia para validar el
quórum de la Asamblea.
16. ¿Es válido el poder dado vía Internet para la representación de un

copropietario ante la Asamblea?
De acuerdo al Decreto Ley de Transmisión de Datos y Mensajes Elec-
trónicos de promulgado por el Ejecutivo Nacional hace dos o tres años,
Venezuela da un paso al frente y se coloca a la altura de las exigencias que
impone el desarrollo informático en la vida moderna. De tal forma, que con
esta legislación se le otorga pleno valor probatorio a los datos y mensajes
electrónicos propios del ámbito del Internet. Nos inclinamos por la validez
de las autorizaciones que un copropietario vía Internet, pueda darle a una
tercera persona para que lo represente en una Asamblea de Copropietarios,
siempre y cuando dicha autorización conste en el propio cuerpo del men-
saje que permita con toda certeza conocer la identidad de quien emite el
mensaje, quien debe ser el copropietario interesado que lo representen. Si
la autorización consta en un documento adjunto (attachment) al mensaje
electrónico transmitido por el copropietario sin que exista mención en éste
último sobre tal autorización, es preferible dar por no otorgada la autori-
zación, por cuanto cualquiera puede redactarla de forma malintencionada
utilizando cualquier computador.
17. Puede un hijo de un copropietario ser electo como miembro

principal o suplente de una junta de condominio en la Asamblea?
Obsérvese primariamente que el artículo 18 de la LPH señala que la
Junta de Condominios estará integrada por Miembros Principales y Suplen-
tes: señala el carácter o término de copropietarios en su texto, con lo cual a
nuestro parecer el legislador hace una exclusión de cualquier otra persona
que no tenga tal carácter. Esta es una interpretación lógica de la norma. Si
el legislador no hace distinciones, el intérprete no tiene por qué hacerlas.
Otro tema será el de proponer a través de ley futura la representación de los
copropietarios para que sus representantes puedan integrar en su nombre
una Junta de Condominio, comprometiendo ambos su responsabilidad civil
y penal en su gestión. Pero según la vigente LPH la interpretación nos luce
más restrictiva que laxa en este tema y es muy dudosa la representación de un
copropietario por su hijo. Sin embargo, estamos en perfecto conocimiento
de innumerables casos donde la incorporación de nuevas generaciones a la
Junta de Condominio en representación y sobre todo, relevo de copropie-
tarios que ya no tienen interés en los asuntos condominiales, ha sido suma-
328
mente exitosa. Por asuntos familiares o jurídicos muchos inmuebles no se

encuentran dentro de la esfera patrimonial de personas cuyos padres viven
en el condominio pero son absolutamente pasivos en la vida comunitaria.
Muchos hijos viven con sus padres y pareciera natural que aquellos repre-
senten a éstos últimos, especialmente en los casos donde los hijos cuentan
con poderes de libre administración y total disposición que le han dado
sus padres por la conianza que le tienen. Entonces, cabe preguntarse: si un
padre le ha dado un poder a su hijo para que tenga las facultades de disponer
del inmueble de su propiedad, extinguiendo jurídicamente su condición
de copropietario, entonces ¿podrá representarlo con ese mismo poder para
proponer el representante su nombre para que sea electo como miembro
principal o suplente de una Junta de Condominio? La interpretación res-
trictiva de la Ley nos daría una respuesta negativa; la interpretación laxa y
la falta de prohibición expresa, considerando la supletoriedad que tiene el
Código Civil Venezolano en materia del mandato del administrador, nos
aproximarían a una respuesta airmativa que apoye la posibilidad de repre-
sentación. Una forma de llegar a un punto intermedio es plantear el asunto
de forma franca ante la asamblea de copropietarios como máximo órgano de
decisión y si así lo decidiese y ningún interesado impugna oportunamente
los acuerdos que ella tome permitiendo tal representación y participación,
entonces quedaría a nuestro juicio avalada con todo el soporte jurídico del
caso. Pero insistimos: debe ser materia a considerar y así lo propondremos
en el Tercer Borrador que en el mes de agosto de 2005 propondremos de
nuestro Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias.
18. ¿Cuándo se convocan a las Asamblea de Copropietarios y cuándo

está obligado el Administrador a hacer la convocatoria?
Las Asambleas (extraordinarias u ordinarias) se convocan cuando así
lo disponga el documento de condominio del inmueble. Las Asambleas
Extraordinarias pueden serlo por ser convocadas en cualquier momento y
poder deinir cualquier tipo de agenda en su discusión y debate. Las Ordi-
narias lo son normalmente por la ijación temporal que de ellas hace para
su realización en determinado momento del año el propio documento de
condominio y cuyo contenido puede estar también parcialmente deinido.
En éstas, es frecuente la aprobación del presupuesto anual de gastos comunes;
la ratiicación o no del mandato del administrador; la rendición anual de
cuentas del administrador y de la Junta de Condominio; la elección de la
Junta de Condominio. Así se presentan normalmente las regulaciones de
este tema en el Documento de Condominio y su Reglamento.
Sin embargo, el artículo 24 de la LPH le impone al administrador la
obligatoriedad de convocar a una asamblea de copropietarios, para tratar la
329
agenda de discusión y debate que le proponga por escrito, al menos, el tercio

del valor total del inmueble y si aquél no hace la convocatoria, se podrá exigir
al Juez competente (el de Municipio) que lo haga por vía judicial, siendo
responsable el administrador por los daños y perjuicios que pueda ocasionar
su omisión y la falta de cumplimiento de esta norma. Hemos conocido
casos donde el administrador entra en una especie de “conchupancia” e
irregularidades con la Junta de Condominios, especialmente en el manejo
de proveedores, participando del cobro de comisiones que se reparten ambos
entes; y en donde la comunidad de copropietarios se encuentra de manos
atadas al solicitar la convocatoria de la Asamblea para lograr la destitución
de la Junta de Condominio y la revocación del mandato del administra-
dor. En estos casos, una simple solicitud avalada por las irmas del tercio
del valor del inmueble (lo normalmente exigido por los jueces, criterio del
cual disentimos y que más abajo aclaramos razonadamente) hecha ante el
Juez de Municipio, previa consignación del documento de condominio y
de las copias simples de los documentos de propiedad de los solicitantes, es
suiciente para ilustrar al juez de la situación irregular y constituyen el aval
que éste requiere para que como órgano jurisdiccional proceda a dar cumpli-
miento al artículo 24 de la LPH y le abra a la comunidad de copropietarios
un camino cierto para erradicar este tipo de irregularidades.
Pero no solamente por la existencia de irregularidades debe el juez
convocar la asamblea de copropietarios: el mecanismo o la fórmula legal
establece que siempre que exista el aval del tercio del valor total del in-
mueble el administrador debe convocarla; y en el caso del Juez, cuando así
compruebe la existencia de la negativa del administrador. Es más, creemos
que no es necesario que exista un número de irmas del tercio del valor del
inmueble para que el juez avale la convocatoria; somos del criterio que si
algún copropietario interesado le demuestra al Juez que existe la negativa
por parte del administrador de convocar a la Asamblea una vez que se hayan
cumplidos con los extremos de Ley, el juez debe realizar la convocatoria;
aunque sabemos, hay criterios no uniformes en la jurisprudencia.
19. ¿Puede equipararse la Asamblea de Copropietarios a una Asamblea

de Ciudadanos, ésta última establecida en el artículo 70 de la Constitución
de la República? ¡NO!
Ello constituye un absurdo del tamaño de un templo. Nada tiene que
ver entre estos dos tipos de Asamblea y hemos vivido experiencias donde
grupos de copropietarios reunidos en Asamblea pretenden tergiversar la
reunión señalando que son una Asamblea de Ciudadanos conforme a los
parámetros que señala el artículo 70 de la Constitución de la República,
cuyas decisiones tiene el carácter vinculante. Tema este por cierto que
330
debería ser regulado por una Ley Especial que ponga coto a una serie de
interpretaciones caprichosas que constituyen arbitrariedades y abuso de
derecho en las diversas formas de organización social que existen en el país,
siguiendo un discurso político presidencial demodé y desfasado totalmente
con la realidad venezolana y su historia.
La Asamblea de Ciudadanos es un mecanismo diseñado por el
Constituyente venezolano para permitir y facilitar la participación del
pueblo en ejercicio de la soberanía, pero con ines netamente políticos.
Esto último signiica claramente, con ines de que un grupo de personas
establezca relaciones con el término “poder” de las distintas maneras que
éste se representa en la vida cívica; y nada tiene que ver esta forma de par-
ticipación con los ines propios que una ley especial, como lo es la LPH le
establece a los copropietarios reunidos en la Asamblea de Copropietarios.
Los ines de ésta última son los propios y muy concretos del ámbito del
condominio: su administración; manejo y gerencia de las cosas comunes
a todos los copropietarios; todo muy lejos y divorciado del mecanismo de
participación indicado en el artículo 70 de nuestra Carta Magna. Quienes
pretenden insistir en la confusión en el condominio normalmente son los
copropietarios que no cumplen con sus obligaciones e intentan, por vías
sinuosas e ilegales cambiar las reglas del juego condominial a su favor para
ver que beneicio obtienen.
20. ¿Es la Asamblea de Copropietarios o la Junta de Condominio

el ente que autoriza las acciones judiciales de cualquier tipo contra los
copropietarios?
El artículo 20, literal “e” de la LPH es la norma que establece que esta
facultad le es otorgada a la Junta de Condominio. Lo que ocurre siempre es
que ésta no asume su responsabilidad de atacar judicialmente, por ejemplo,
la mora de sus vecinos copropietarios por múltiples razones (amistad; com-
padrazgo; temor a la venganza privada o simple omisión por ignorancia de
Ley) haciéndose inalmente cómplice de ella. La facultad le es atribuida a
la Junta de Condominio para que le otorgue el poder al administrador a los
ines de que éste ejerza la representación legal en los asuntos comunitarios del
condominio, sea de la naturaleza que sea. Pero aquí surge una interrogante
muy interesante: ¿puede la Junta de Condominio otorgarle el poder a una
tercera persona distinta al administrador para que ejerza la representación
en juicio o en cualquier otro asunto, sin necesidad de otorgarle previamente
el poder al administrador? Nuestra respuesta es airmativa: quien puede lo
más, puede lo menos. Además, el propio legislador especial no impide la
representación en persona distinta del administrador, por lo que siendo el
Código Civil Venezolano una norma supletoria en cuanto a la responsabi-
331
lidad del mandato se reiere (conferido al administrador) deben privar sus

normas, y simplemente la Junta de Condominio tendrá que cumplir con las
solemnidades y formalidades exigidas por la Ley para otorgarle un mandato
de representación judicial o extrajudicial a persona distinta del adminis-
trador. Además, es posible que el administrador no tenga la capacidad de
seleccionar a un especialista adecuado para tratar un asunto determinado del
condominio, como puede ser el manejo judicial de la cartera de morosos;
exponiendo así a la comunidad de copropietarios a un “error in eligendo”,
y a una dispraxis causada por un profesional no especializado o dedicado a
un área de su profesión.
Cualquier facultad que se otorgue, bien al administrador o a tercera
persona que vaya a patrocinar los intereses comunitarios en cualquier cir-
cunstancia debe necesariamente constar una decisión de la Junta de Con-
dominio asentada y debidamente suscrita por la mayoría de sus miembros
principales en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. No es necesario
que la decisión se tome por unanimidad de sus miembros sino por mayoría
simple de éstos. En un ente colegiado no siempre priva el criterio unánime
para tomar una decisión: esto no es lo normal y común; si lo es que exista
disparidad de criterio y de allí que se toman las decisiones que obligan
y comprometen a todo ente colegiado de forma democrática, mediante
mayorías. Puede inclusive que el Presidente de una Junta de Condominio
esté en desacuerdo con la opinión de sus colegas miembros principales y
la decisión de la Junta como ente colegiado diiera de su criterio. Aquí no
privan las imposiciones de un Presidente caprichoso o arbitrario; sino el voto
mayoritario de los miembros principales; y el Presidente es un miembro
principal más, común y corriente sin ningún tipo de privilegios.
B) Comentario inal sobre la impugnación de las Asambleas

de Copropietarios:
Todo aquel copropietario o interesado que se vea afectado por las de-
cisiones tomadas por una Asamblea de Copropietarios puede acudir ante el
órgano jurisdiccional competente, dentro del lapso de caducidad de treinta
(30) días contados a partir de su realización, para impugnar los acuerdos que
ella haya tomado. Estos permanecerán en vigencia mientras no se decida lo
contrario; más sin embargo el Juez a su criterio podrá suspenderlos total o
parcialmente conforme a las circunstancias planteadas.
La impugnación que recaiga sobre asuntos de mero derecho por
violación de normas de orden público, como por ejemplo las relativas al
cumplimiento de los requisitos de publicidad establecidos en el artículo 24
de la LPH deberían ser resuelto de forma sumaria por el Juez. Hace poco
332
tuvimos un asunto profesional en un tribunal de los altos mirandinos donde

la juez de municipio, apesar de que en su sentencia señala la violación del
artículo 24 y de artículos del documento de condominio que reiteraban
el requisito de publicidad y la periodicidad con que debería haber sido
publicada la convocatoria, la cual nunca se efectuó, de forma ignorante
y descarada declaró sin lugar la demanda intentada por nuestro cliente,
amén de que la parte demandada, la Junta de Condominio, ni contestó
la demanda ni promovió prueba alguna en el lapso probatorio, por lo que
resultaba confeso en toda la demanda que se le hizo, a la luz del artículo
362 del Código de Procedimiento Civil. Traemos a colación este caso, por
cuanto es lamentable que algunos jueces presenten una ignorancia supina.
En nuestro poder tenemos la copia certiicada de la sentencia, así como
el escrito de apelación que se debió interponer en la segunda instancia. Si
algún lector está interesado en conocer el texto de esa sentencia para tenerlo
como modelo de estudio de un error judicial inexcusable y de lo que no
se debe hacer en una sentencia, con mucho gusto puede solicitárnoslo por
nuestra página Web antes aludida. La jurisprudencia siempre nos nutre de
casos sorprendentes que nos permite aprender no sólo de nuestros propios
errores u omisiones como abogados litigantes, sino deberían no ocurrir en
casos tan sencillos, puesto que se supone que el juez es el conocedor del
derecho a aplicar en el caso concreto.
333
334
TEMA 12
El conserje en el condominio*
* Ponencia dictada por el Dr. Alexis Farías en las Segundas Jornadas sobre “Herramientas básicas
para el manejo de condominios y otras comunidades inmobiliarias”, celebradas en Caracas, entre
el 3 y 4 de diciembre de 2003, en el Hotel Paseo Las Mercedes, Caracas.
335
Tema 12. Relación laboral de los empleados en un condominio
336
A) El Conserje
El desarrollo experimentado por las viviendas bajo el Sistema de pro-

piedad horizontal, trajo como consecuencia la necesidad de que el derecho
del Trabajo se ocupara de regular la igura del Conserje.
El trabajo del Conserje tiene ciertas características que le dan una iso-
nomía particular a esta igura ya que si bien, por una parte presenta ciertas
características o semejanza con el servicio domestico, por otra el uso de
vivienda de la que disfruta el Conserje produce una serie de consecuencia
que ameritan un régimen especial.
A partir de 1990, se le dio en la Ley Orgánica del Trabajo un régimen
Especial a los Conserjes, no es que ante no tuviera una protección laboral,
en un principio eran considerados igual que los demás trabajadores am-
parados por la Ley del Trabajo, luego en el Reglamento de 1974, fueron
contemplados dentro de un capitulo especial, debido a las características
especiales de su trabajo.
B) Deinición de Trabajadores Conserjes.
El artículo 282 de la Ley Orgánica del Trabajo indica quienes deben

ser considerados trabajadores Conserjes, y deine que los conserjes, a saber,
son aquellos trabajadores que tienen a su cargo la custodia de un inmueble,
la atención, el aseo y el mantenimiento del mismo, y están cubiertos por la
protección de dicha ley, a excepción de lo dispuesto en el Capitulo III del
Titulo III, pero se le aplica lo previsto en el aparte inal del articulo 183.
La última parte del artículo 183 se reiere a que los Conserjes, solo
tendrán derecho a recibir una boniicación de in de año o aguinaldo equi-
valente a por lo menos a quince (15) días de salario.
Para evitar confusión que lleven a la aplicación del Régimen Especial
del Conserje a otros trabajadores que no lo son, la ley diferencia al conserje
de aquellas personas que realizan labores de vigilancia o custodia en un
inmueble, o que se ocupa de la limpieza del mismo. Ejemplo: quienes tra-
337
bajen en calidad de vigilante para la empresa que se dedique a la vigilancia

de inmuebles, o las personas que se contrate para realizar únicamente el
servicio de aseo, limpieza o mantenimiento en ediicios.
En el artículo 230 del derogado Reglamento de la Ley Trabajo, se
establece que para ser considerado Conserje el trabajador debía realizar al
mismo tiempo las labores de vigilancia, atención, aseo y mantenimiento
de manera habitual y continua en el inmueble en el cual presta sus servi-
cios. Sin embargo, él artículo 280 de la Ley Orgánica del Trabajo, no exige
expresamente que el conserje desempeñe su actividad en forma habitual y
continua como lo hace el reglamento derogado, lo cual no signiica que no
sea necesario que el conserje deba prestar sus servicios en el inmueble, en
forma habitual, exclusiva y continua, la naturaleza misma del contrato de
conserjería así lo exige.
C) Ayudante del Conserje
La Ley ha previsto la posibilidad de que el Conserje tenga un ayudante

en sus labores de limpieza, mantenimiento y custodia de un inmueble,
quienes serán considerados igualmente trabajadores de conserjería.
La situación respecto al ayudante del conserje no esta del todo claro
en cuanto a quien debe contratarlo, tiempo de jornada y remuneración.
Generalmente el ayudante del Conserje es la pareja que convive con
él, por eso, cuando se solicitan personas para trabajar como Conserje, se
pide que sean parejas.
D) Contrato de Trabajo del Conserje
El contrato de trabajo del Conserje, presenta algunos elementos es-

peciales, por ser un trabajador sujeto al Régimen Especial pautado en el
Capitulo V de la Ley Orgánica del Trabajo. El contrato puede ser por tiempo
determinado o a tiempo indeterminado, deberá hacerse por escrito, y en
el cual señalara, a parte de los requisitos establecidos en la ley, lo siguiente:
● Monto de la remuneración o salario mensual.

● Deinición del monto del valor de la habitación o vivienda asignada.
● Limite del monto que asumirá el Condominio por los servicios de luz,
agua, teléfono y gas suministrados a la Conserjería.
● Las obligaciones, tareas y funciones asignadas al Conserje.
● El disfrute del día libre o feriado del Conserje.
● El lapso de desocupación de la habitación o vivienda..
● Cualquier otro que así lo amerite
338
Por otra parte, de acuerdo al artículo 290 de la Ley Orgánica del Tra-
bajo, el Conserje deberá ser provisto de libreta, expedida por el Inspector
del Trabajo, que contendrá los siguientes datos.
a) Nombre, nacionalidad, estado civil y número de la Cédula de Identidad

del conserje;
b) Nombre y demás datos de identiicación del administrador y del pro-
pietario del inmueble y su dirección;
c) Ubicación del inmueble;
d) Fecha de ingreso al trabajo y salario devengado, con indicación de sí
se concede habitación;
e) Señalamiento de los días de descanso semanal;
f ) Modalidades de trabajo convenidas; y
g) Firma del patrono y del conserje.
Dicha libreta será de carácter personal y en ella se anotarán también
los períodos de vacaciones disfrutados.
E) El Patrono del Conserje
La Ley de trabajo reformada de en 1990, incluyo dentro del texto la

mayoría de las disposiciones sobre los regímenes especiales contenida en el
Reglamento de la Ley del Trabajo 1973, sin embargo, no sabemos porque
razón, obvio la deinición del concepto del Patrono del Conserje, por lo
que debe aplicarse la referencia que contemplaba el Reglamento Ley del
Trabajo derogado.
En este orden tres son las hipótesis de quien podría ser el Patrono del
Conserje.
1) Que el propietario del inmueble sea uno solo y que actúe en su propio
nombre para arrendarlo o administrarlo, en ese caso el propietario es
considerado patrono del conserje.
2) Que el inmueble, vendido en propiedad horizontal, pertenezca a varios
propietarios, la comunidad será en este caso el patrono del conserje.
3) La Empresa o persona encargada de la administración del inmueble,
que la comunidad de propietarios o el dueño haya contratado.
Esta última hipótesis no implica que el trabajador conserje que haya

sido contratado por una empresa administradora de Condominio, en caso
de que no hayan sido reconocidos y satisfechos sus derechos laborales en
virtud de la relación de trabajo habida, pueda accionar su reclamo contra el
patrono contratante o contra los propietarios beneiciarios de los servicios
339
prestado por el Conserje, a su elección, o contra ambas simultáneamente,

en virtud de la responsabilidad solidaria que ambas tienen por obligaciones
laborales para con el trabajador
F) Jornada de Trabajo del conserje
La Ley no habla de la jornada sino de un tiempo mnimo de reposo de

nueve horas (9) horas consecutivas a partir de las diez de la noche es decir,
que su jornada es de 7 A.M a 9 P.M.
G) Derechos del Conserje
A los trabajadores de conserjería no se le aplica el régimen legal de

participación en los beneicios de la empresa, pero si tiene derecho a una
boniicación de in de año, equivalente a 15 días de salarios que deberán ser
pagada en los primeros 15 días del mes de Diciembre de cada año.
As mismo, por tener una jornada de trabajo especial, solo le corresponde
un día de Descanso en la semana, la cual debe estar claramente señalado
tanto en la libreta que el patrono debe proveer al conserje y en el contrato.
Por otra parte le corresponden, al igual que los demás trabajadores no
sometidos a regímenes especiales, los beneicios laborales contemplados en
la Ley Orgánica del Trabajo, entre ellos:
1) El disfrute de vacaciones en las mismas condiciones como lo hace un

trabajador normal, de acuerdo al artículo 219 de dicha ley. Durante
el disfrute de las vacaciones el no debe contratar un suplente mientras
dure el disfrute.
2) Bono vacacional de acuerdo a la antigüedad, conforme al articulo 223
de Ley.
3) Prestación de Antigüedad, de cinco (5) días de salario por cada mes,
después del tercer mes interrumpido de servicio, adicionalmente dos
(2) días de salario, por cada año, por concepto de prestación de an-
tigüedad, acumulativos hasta treinta (30) días de salario, después del
primer año de servicio.
H) Asignacion de habitacion e integracion del salario

de los conserjes
Ley Orgánica del Trabajo no señala el término vivienda, se reiere a

habitación, a los efectos de describir el uso que el Conserje debe darle al
inmueble asignado.
340
Igualmente la ley no señala la obligación de proporcionar habitación

al conserje, sino que establece que cuando se proporcione al Conserje habi-
tación en el inmueble donde preste sus servicios, la obligación es que debe
reunir condiciones higiénicas de habitabilidad. Lo que podrá entenderse la
posibilidad de no proporcionar habitación al conserje, dentro del inmueble.
Pero, dentro del marco de la Ley Orgánica del Trabajo se establece la obliga-
ción de construir una vivienda para el Conserje en ediicios multifamiliares
y/u oicinas, sin que pueda alterarse el destino originario de la vivienda en
perjuicio del trabajador. Esta disposición generalmente no se cumple por
cuanto la normativa que regula las construcciones así como la Supervisión
de las mismas.
Sin embargo, una de las características de este tipo de trabajo es que al
Conserje el Patrono le suministre habitación o vivienda.
Lo cual plantea ciertas consecuencias que requieren de un tratamiento
especial en lo que concierne a la incidencia salarial y al desalojo de la vivienda.
El suministro de la vivienda para el conserje plantea el problema del
desalojo de la misma en el momento de la terminación de la relación laboral.
Es lógico que debe concedérsele un plazo al conserje para que éste bus-
que un nuevo sitio donde vivir, pero dicho plazo no puede ser indeinido,
para ello habría que aplicar de manera supletoria las normas, que en materia
inquilinaria, regulan el desalojo de vivienda.
El procedimiento previsto en la L.O.T. es sencillo y expedito:
En principio la fecha de desalojo debe ser ijada de mutuo acuerdo

por las partes, a falta de acuerdo, lo hará el Inspector del Trabajo o en su
defecto, la primera autoridad Civil del municipio o Parroquia, quien tendrá
a su cargo la ijación de dicha fecha, dentro de los limites de la prudencia.
Contra la decisión del Inspector del Trabajo, cabe el recurso de nulidad
ante el Juez competente de la jurisdicción del Trabajo, en el caso del prefecto,
se debe acudir a la Jurisdicción Contencioso Administrativo.
En el caso de que el conserje no desaloje el inmueble en el plazo con-
venido o ijado, incurrir en responsabilidad civil y el patrono deber acudir
ante el Tribunal del Trabajo a in de hacer cumplir el desalojo. El conserje
debe devolver la vivienda en las mismas condiciones que la recibi.
I) Contenido del Salario de los Conserjes:
El salario del Conserje tiene la particularidad de estar compuesto por

una parte en especie y otra en dinero en efectivo.
El uso de la habitación (vivienda) representa para el Conserje una ven-
341
taja patrimonial que tiene su causa en la prestación de un servicio que este

realiza, o mejor dicho, en el hecho de encontrarse a disposicin del patrono,
por ser el sitio de trabajo el mismo sitio donde él habita.
En este orden el Articulo 288 de la Ley Orgánica del Trabajo, señala
que el valor estimado de lo que correspondería al canon de arrendamiento
se computara como parte del salario, pero la Ley no señala la forma como
se determinara dicho valor.
En una Resolución ( N° 2.846) del 19 de febrero de 1998, emanada del
Ministerio del Trabajo, mediante la cual se ijo el salario mínimo, se abordo
el problema al respecto y, en él articulo 4° estableció que el salario mínimo
mensual para los conserjes de los ediicios residenciales bajo propiedad
horizontal, era la cantidad de 75.000,00 a cuyo monto podría imputársele
hasta un 30% el valor de la vivienda que disfrute el Conserje.
Con esa Resolución se consagró, considerar como parte integrante del
salario mínimo, la parte en especie equivalente al 30% del monto nominal
del mismo, recibiendo el Conserje de ediicios residenciales su salario mínimo
en dos partes saláriales diferentes.
De acuerdo a esta norma si un Conserje devengaba un salario mínimo
de 75.000,00 el 30% de esa cantidad, es decir, la cantidad de Bs. 22.500,00
será imputable al salario como pago en especie por la vivienda y la cantidad
de 52.500,00 deberá ser pagada en dinero efectivo.
El salario mínimo ijado en esa resolución era solo para los conserjes
que prestan servicios en ediicio de vivienda bajo el régimen de propiedad
horizontal, lo que nada impide que se utilice como criterio para determinar
el valor de la vivienda, el monto del 30% ijado en dicho articulo, ya que
no existe otra referencia concreta a un canon de arrendamiento.
Sin embargo esta situación se mantuvo hasta el año dos mil uno (2001),
cuando en el Decreto Presidencial (N° 1.426, publicado en la Gaceta Oi-
cial N° 37.271, del 29 de agosto de 2001) referente a la ijación del salario
Mínimo Nacional Mensual, con efectos retroactivos desde el 1° de mayo del
mismo año, retroactividad caliicada por algunos actores de inconstitucional
por ser violatoria del artículo 24 de la Constitución, en los artculos 5 y 6
se estableció .. los conserjes de edificios residenciales deben recibir en dinero
efectivo, como salario mínimo mensual, la cantidad de Bs.158.400,00 y no se
comprende como formando parte del salario, ningún tipo de salario en especie.
Podríamos decir, que con ese Decreto se quiso retomar el principio de
la indivisibilidad de salario mínimo, resaltando que no se podrá imputar
cantidad alguna por concepto de vivienda o cualquier otra especie, al monto
del salario mínimo que debe recibir el Conserje.
Eliminándose as la legalidad de considerar que un 30% del monto del
salario mínimo lo conformaba el valor de la vivienda, facilitándole al Con-
342
serje la disponibilidad de una mayor suma de dinero, recibiendo la totalidad

del salario en efectivo y el pago de los conceptos laborales por vacaciones,
bono vacacional, aguinaldos y prestación de antigedad durante y al inal de
la relación de trabajo sea liquidado con la sumatoria del monto de lo que
sería el valor del canon de arrendamiento estimado de la vivienda.
Ante la situación planteada a partir de este Decreto, respecto a su no-
concordancia con el artículo 288 de la Ley Orgánica del Trabajo, y hasta
tanto no haya un pronunciamiento de la Sala de Casación Social sobre
esa concordancia, se computara al monto del salario mínimo el monto
equivalente al valor de la vivienda que se acuerde en el contrato de trabajo
con el conserje, a los efectos de determinar el salario de base al momento
de realizar los cálculos de los beneicios e indemnizaciones laborales que
corresponda al conserje.
J) Estabilidad Laboral de los Conserjes.
No contempla la normativa legal laboral ninguna previsión acerca de

la estabilidad del Conserje, pero esta bajo la protección de la Ley Orgánica
del Trabajo, razón por la cual habrá que aplicársele el régimen de estabilidad
previsto en el Capitulo VII del Título II en dicha Ley.
Sin embargo esto plantea varias situaciones un tanto ambiguas:
Primero: La relación entre el Conserje y los ocupantes de un ediicio

es muy estrecha y similar a la que se produce con el Servicio doméstico, de
all que la prueba de ciertas faltas, como el irrespeto, injurias entre otras,
resulten un tanto difíciles de probar, por que los testigos que puedan haber
presenciado tales faltas o hechos, deben considerarse inhábiles por el interés
que puedan tener en la sanción aplicada al trabajador Conserje.
Esto plantea problema de las relaciones personales que se generan entre
el Conserje y los habitantes del ediicio donde trabaja el Conserje, ya que el
deterioro de las relaciones entre los miembros de la comunidad y el Conserje
puede diicultar la convivencia, lo que llevara a la Comunidad a solicitar la
sustitución o despido del Conserje a la empresa administradora, situación
o causal que no se encuentra contemplado en la Ley Orgánica del Trabajo,
como justiicante del despido.
Segundo: En caso de enfermedad infecto-contagiosa que pueda afectar

al Conserje o a uno de los miembros de la familia que conviven con él, y que
puedan constituir un peligro para la salud de los habitantes del inmueble,
no puede tomarse tal situación como justiicante de despido, por no estar
contemplada en el artículo 102 de la Ley Orgánica del Trabajo.
Pero podría considerarse como causa extraña imputable a las partes
343
que trae como consecuencia la terminación de la relación de trabajo.

La estabilidad del Conserje plantea un ultimo problema: Generalmente
un Conserje tiene como patrono a la Comunidad de propietarios de un
ediicio, o al propietario del mismo, quienes no tienen mas de diez (10)
trabajadores a su servicio, razón por la cual el Conserje no podr solicitar el
reenganche, conforme al articulo 117 Ley Orgánica del Trabajo, pudiendo
sólo solicitar la caliicación del despido a los efectos del pago de la indem-
nizacin por despido injustiicado de acuerdo al articulo 125 ejusdem.
Caso contrario ocurriría, cuando el ediicio es administrado por una
empresa Inmobiliaria u Administradora de Condominio, que probablemente
ocupa los servicios de mas de diez (10) trabajadores.
K) Calculo de las Prestaciones Sociales
Como se dijo anteriormente a los trabajadores Conserjes le corresponden

por efecto de la relación de trabajo la Prestación de Antigüedad, de cinco
(5) días de salario por cada mes, después del tercer mes interrumpido de
servicio, adicionalmente dos (2) días de salario, por cada año, por concepto
de prestación de antigüedad, acumulativos hasta treinta (30) días de salario,
después del primer año de servicio. Dicha prestación es entregada al trabaja-
dor al termino de la relación de trabajo, y sólo el trabajador tendrá derecho
al anticipo hasta de un setenta y cinco por ciento (75%) de lo acreditado o
depositado, para satisfacer obligaciones derivadas de:
a) La construcción, adquisición, mejora o reparación de vivienda para él
y su familia;
b) La liberación de hipoteca o de cualquier otro gravamen sobre vivienda
de su propiedad;
c) Las pensiones escolares para él, su cónyuge, hijos o con quien haga vida
marital; y
d) Los gastos por atención médica y hospitalaria de las personas indicadas
en el literal anterior.
Si la prestación de antigüedad estuviere acreditada en la contabilidad

de la empresa, el patrono deberá otorgar al trabajador crédito o aval, en los
supuestos indicados, hasta el monto del saldo a su favor. Si optare por avalar
será a su cargo la diferencia de intereses que pudiere resultar en perjuicio
del trabajador.
Si la prestación de antigüedad estuviere depositada en una entidad
inanciera o un Fondo de Prestaciones de Antigüedad, el trabajador podrá
garantizar con ese capital las obligaciones contraídas para los ines antes
previstos.
Esta prestación social de antigüedad, será calculada con base al salario
344
devengado en el mes al que corresponda el pago de los cinco días, incluyen-

do la cuota parte de lo percibido por concepto de los 15 días aguinaldos o
boniicación de in de año y los días de Bono Vacacional, de conformidad
con lo previsto en los artículos 133 y 146 de esta Ley Orgánica del Trabajo,
es decir que el cálculo se realiza sobre la base del salario integral, como se
señala el ejemplo siguiente:
Primer cálculo de la prestación de antigüedad prevista en el artículo 108
de la ley orgánica del trabajo, para un Conserje que ingreso el 16/02/2003.
En éste cálculo de los cinco (5) días de antigüedad por mes, se determina el
salario integral diario, sobre la base de la remuneración mensual devengada
en cada mes conformada por el salario mínimo vigente y un valor de la vi-
vienda de Bs.20.000,00, cifra expresada por el Dr. Farías antes de la Ley de
Conversión Monetaria en vigencia desde el 01/01/2008. Deben eliminarse
tres ceros. agregándosele la alícuota mensual por bono vacacional que le
correspondían a para la fecha conforme al artculo 223 LOT y la alícuota
de aguinaldo.
La prestación de antigüedad, a solicitud del trabajador, requerida
previamente por escrito, se depositará y liquidará mensualmente, en forma
deinitiva, en un ideicomiso individual o en un Fondo de Prestaciones de
Antigüedad o se acreditará mensualmente a su nombre, también en forma
deinitiva, en la contabilidad de la empresa. Lo depositado o acreditado
mensualmente devengará intereses según las siguientes opciones:
a) Al rendimiento que produzcan los ideicomisos o los Fondos de Pres-

taciones de Antigüedad, según sea el caso y, en ausencia de éstos o
hasta que los mismos se crearen, a la tasa del mercado si fuere en una
entidad inanciera;
b) A la tasa activa determinada por el Banco Central de Venezuela,
tomando como referencia los seis (6) principales bancos comerciales
y universales del país; si el trabajador hubiese solicitado que los de-
pósitos se efectuasen en un ideicomiso individual o en un Fondo de
Prestaciones de Antigüedad o en una entidad inanciera, y el patrono
no cumpliera con lo solicitado; y
c) A la tasa promedio entre la activa y pasiva, determinada por el Banco
Central de Venezuela, tomando como referencia los seis (6) principales
bancos comerciales y universales del país, si fuere en la contabilidad
de la empresa.
L) Relación laboral con otros trabajadores:

(porteros, vigilantes privados), contratados directamente
por el condominio
345
Las relaciones laborales entre los empleados o trabajadores de un

Condominio, puede ser variadas, bien a tiempo determinado, a tiempo
indeterminado o para una obra de determinada, y las mismas estarán sujetas
a las disposiciones de la Ley Orgánica del Trabajo, ya que en ellas actúan,
como mínimo, dos elementos que son comunes patrono y trabajadores.
Al ser estos elementos los actores principales de la relación de trabajo,
a cuya regulación se dirige la Ley Orgánica del Trabajo, se hace necesario
tener claro los conceptos de patrono y trabajador, para poder aplicar con
mayor propiedad posible las normas que la Ley establece.
En este orden, la Ley Orgánica del Trabajo, deine que se entiende por
Patrono o empleador la persona natural o jurídica que en nombre propio,
ya sea por cuenta propia o ajena, tiene a su cargo una empresa, estableci-
miento, explotación o faena, de cualquier naturaleza o importancia, que
ocupe trabajadores, independientemente de su numero.
El concepto de Patrono abarca no sólo a los dueños de la explotación,
establecimiento o faena, también a los que en nombre propio y por cuenta
ajena, contratan trabajadores, como por ejemplo los intermediarios.
De ahí la importancia de tener claro la diferencia que hay entre “In-
termediario” y “Representante o mandatario del patrono”.
El Intermediario contrata trabajadores por su cuenta y en beneicio
de tercera (s) persona(s); por ello , el intermediario es responsable de las
obligaciones derivadas de esa contratación.
El representante o simple mandatario del Patrono, contrata a los traba-
jadores en nombre y en beneicio de la empresa o ese patrono. No contrata
en su nombre. por lo tanto no adquiere obligaciones derivadas de dicha
contratación ya que es un simple representante o mandatario del patrono.
En el caso de las empresas administradoras de inmuebles o Condominio
y los Conserjes, las mismas son patrono y no intermediarias con respecto
a la contratación de Conserjes, Vigilantes privados o porteros. Es decir, los
propietarios no son patronos de los Conserjes cuando estos han sido con-
tratados por la empresa Administradora de tales inmuebles.
Pero eso no implica que cualquier trabajador que haya sido contratado
por un intermediario, o por una empresa administradora de Condominio
para prestar servicio un inmueble, en caso de que no hayan sido reconoci-
dos y satisfechos sus derechos laborales en virtud de la relación de trabajo
habida, pueda accionar su reclamo contra el patrono intermediario o contra
el patrono beneiciario del servicio prestado, a su elección, o contra ambas
simultáneamente, en virtud de la responsabilidad solidaria que ambas tienen
por obligaciones laborales para con el trabajador.
M) Estructura de un Contrato de Trabajo
346
De acuerdo al artículo 68 de la Ley Orgánica del Trabajo, el contrato

de trabajo obligará a lo expresamente pactado y a las consecuencias que de
él se deriven según la Ley, la costumbre, el uso local y la equidad.
La forma de hacer los contratos de trabajo, es preferentemente por

escrito, y cuando se ha elaborado por escrito, deberá ser hecho en dos ejem-
plares, uno de ellos se entregará al trabajador y sus cláusulas contendrán las
especiicaciones siguientes:
a) El nombre, nacionalidad, edad, estado civil y domicilio o residencia

de los contratantes;
b) El servicio o trabajo que va prestarse o realizarse, se determinará con
la mayor precisión posible;
c) La duración del contrato o la indicación de que es por tiempo inde-
terminado, según el caso;
d) La obra o la labor que deba realizarse, cuando se contrate para una obra
determinada;
e) La duración de la jornada ordinaria de trabajo, cuando se haya estipu-
lado por unidad de tiempo o por tarea;
f ) El salario estipulado o la manera de calcularlo y su forma y lugar de
pago;
g) El lugar donde deba prestarse el servicio; y
h) Cualesquiera otras estipulaciones lícitas que acuerden los contratantes.
N) El arbitraje
Es un mecanismo contemplado en la Ley Orgánica del Trabajo, con el

objeto de propiciar la auto composición o solución de los conlictos colectivos
de trabajo, cuando Junta de Conciliacin le ha sido imposible resolverlos,
recomienda que el conlicto sea sometido a arbitraje, y si las parte aceptan
dicha recomendación se procede a la constitución de una Junta de Arbitraje,
formada por tres (3) miembros. Uno de ellos ser escogido por los patronos
de una terna presentada por los trabajadores en conlicto; otro será escogido
por los trabajadores de una terna presentada por los patronos; y el tercero
será escogido por los dos (2) anteriores. En caso de que una de las partes
objete la terna presentada por la otra, el Inspector del Trabajo decidirá en
forma sumaria, y si no pudiere lograr acuerdo para las designaciones en el
término de cinco (5) días continuos, hará el nombramiento.
Los miembros de la Junta de Arbitraje no podrán ser personas direc-
tamente relacionadas con las partes en conlicto.
Una vez constituida La Junta de Arbitraje será presidida por el tercer
347
miembro de la misma y se reunirá a las horas y en los sitios que éste indique.
Las decisiones de la Junta de Arbitraje serán tomadas por mayoría de
votos. Si no se lograre la mayoría, prevalecerá el voto del presidente.
La Junta de Arbitraje tiende la misma facultad de investigación que
un tribunal ordinario, sus audiencias serán públicas y sus decisiones serán
inapelables.
Queda a salvo el derecho de las partes de acudir a los tribunales para
solicitar que se declare su nulidad, cuando las decisiones de los árbitros se
tomen en contravención a disposiciones legales de orden público.
La junta de Arbitraje debe dictar su decisión o laudo dentro de los
treinta (30) días siguientes a la fecha en que se haya constituido. Pudiendo
prorrogar este lapso hasta por treinta (30) días más. El laudo será publicado
en la Gaceta Oicial de la República de Venezuela y será obligatorio para las
partes por el término que él ije, que no podrá ser menor de dos (2) años
ni mayor de tres (3).
Por otra parte, en caso de que la Reunión de una Normativa Labo-
ral no fuere prorrogada, o al vencimiento de la prórroga, si la hubiere, el
Ministerio del Trabajo podrá, a solicitud de parte o de oicio, someter el
asunto a arbitraje, a menos que las organizaciones sindicales participantes
maniiesten al funcionario que preside la Reunión su propósito de ejercer
el derecho de huelga en conformidad a Ley Orgánica del Trabajo.
348
349
TEMA 13
Distintas comunidades de bienes inmuebles
y de su régimen administrativo
Tema 13. Distintas comunidades de bienes inmuebles y de su régimen administrativo
352
Introducción
Estas breves notas no contienen esencialmente una exposición de ca-

rácter jurídica o doctrinaria que contemple una serie de realidades sociales
que hoy día, se presentan sobre la construcción de bienes inmuebles y su
régimen de administración. Los nuevos desarrollos urbanos buscan brindar
a sus habitantes una serie de factores exclusivos que necesariamente, llevan a
pensar en procesos de administración que no fueron pensados por el legislador
cuando redactó la vigente Ley de Propiedad Horizontal. De hecho, habría
que analizar bajo la lupa de la actual legislación si los desarrollos habita-
cionales, por ejemplo, urbanizaciones “cerradas” (esas que los promotores
llaman urbanizaciones “privadas”) donde coexisten viviendas comprendidas
en ediicios y también, en quintas (y sus terrenos o town houses donde están
construidas) en un mismo parcelamiento o lote mayor de terreno, pueden
ser administradas bajo el régimen de propiedad horizontal de la ley ejusdem.
Asimismo, no solamente los nuevos desarrollos están sumergidos en los
vacíos legales del régimen jurídico de la Ley de Propiedad Horizontal, sino
también, aquellos bienes de vieja data construidos antes de su entrada en
vigencia que pertenecen a comunidades hereditarias que posteriormente han
querido obtener un mayor provecho o explotación económica a la inversión
inmobiliaria que han hecho, “convirtiendo” estos inmuebles al régimen de
propiedad horizontal. Vale destacar, que de acuerdo a la Ley, en verdad no
existe tal conversión sino más bien la manifestación de la voluntad de sus
propietarios de venderlos en unidades susceptibles de apropiación individual
(en propiedad horizontal) para obtener así un mayor lucro económico.
Muchas operaciones jurídicas se hicieron en el pasado en Venezuela
donde se pretendieron vender derechos accionarios como si fueran derechos
inmobiliarios de obligatoria adjudicación, para “convertir” y “garantizar” a
los compradores la individualidad de los bienes inmuebles que ya poseían
como sus arrendatarios de gran antigüedad, intentado los dueños de los
ediicios dar por vendidas unidades habitacionales en forma exclusiva a
determinadas personas interesadas en comprarlas. Veremos los problemas
353
de administración que esto conllevó y nuestras experiencias al respecto.

En nuestra corta intervención trataremos también la forma de ad-
ministración de bienes inmuebles en comunidades forzadas (hereditarias)
pro indivisas; los problemas que comúnmente se presentan en la toma
de decisiones y la administración más conveniente.
Finalmente, exhortamos a todos nuestros lectores a procurarnos sus
experiencias en este sentido, pues consideramos pertinentes que en el
futuro proceso de redacción de la Ley de Reforma de la Ley de Propiedad
Horizontal, sean incluidas para adoptar regulaciones que apunten al
mayor largo plazo posible y que despejen las lagunas jurídicas que hoy
existen en muchos de sus temas principales.
A) Acepción del vocablo “comunidad” en derecho:
“Calidad de común y general. Lo perteneciente a varios. Lo usado

por todos. Junta o congregación de personas que viven sujetas a ciertas
reglas; como monjas o frailes en los conventos. Asimismo, cualquiera
de los establecimientos que poseen bienes en común para diferentes
usos útiles al público; como los hospicios y hospitales. Común o
conjunto de los vecinos de las antiguas ciudades realengas de los
Reinos españoles y representadas por un concejo...”1.
Para mayor claridad y comprensión expondremos también lo que el

Profesor José Luis Aguilar Gorrondona entiende por este término en su
obra: “Cosas, Bienes y Derechos Reales”, al respecto indica el Dr. Aguilar:
“De ordinario, el derecho subjetivo pertenece a un solo titular,

caso en el cual la doctrina italiana llama al derecho en cuestión de-
recho solitario. Sin embargo, no pocas veces un mismo derecho tiene
simultáneamente varios titulares caso en el cual se habla de comunidad
o titularidad múltiple. El fenómeno puede presentarse respecto de
un derecho aislado (por ejemplo, entre dos personas que compran
a medias un inmueble); pero también puede ocurrir respecto de un
conjunto de derechos (por ejemplo, entre coherederos que no han
hecho partición de una herencia que comprende varios derechos).
En este último caso, el conjunto puede estar formado por derechos
cualitativamente homogéneos (por ejemplo: sólo derechos de propie-
dad) o heterogéneos (por ejemplo: un derecho de propiedad, otro de
1. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Cabanellas, tomo II, 18va. Edición, Editorial
Heliasta, Buenos Aires. República Argentina. 1984.
354
usufructo y otro de crédito” 2.
Pero nos preguntamos: ¿toda comunidad implica forzosamente

una copropiedad? La respuesta nos la anota el mismo Dr. Aguilar y
compartimos tal criterio:
“Aun cuando hay pues comunidad cada vez que existen simul-
táneamente varios titulares de un mismo derecho sobre una misma
cosa, la ley llama preferentemente comunidad a la copropiedad o
condominio, o sea, al caso en que existen varios titulares de un mismo
derecho de propiedad. No obstante, la ubicación de las normas sobre
comunidad en el Código Civil revela la intención del legislador que
tales normas se apliquen, al menos por analogía, a toda comunidad
de derechos reales y no sólo a la copropiedad”.
Más luego deiniremos el término de copropiedad. Ahora conside-

ramos prudente detenernos a mirar las disposiciones que sobre comuni-
dad nos trae el Código Civil Venezolano para conocer qué dice nuestro
legislador sobre este tema.
El Libro Segundo, Título Cuarto, artículos 759 del Código ejusdem
y siguientes contiene las disposiciones esenciales sobre la materia que
estudiamos. Es así como este artículo 759 nos expresa textualmente:
“La comunidad de bienes se regirá por las disposiciones del pre-

sente Título, a falta de pacto entre los comuneros o de disposiciones
especiales”.
Obsérvese la supletoriedad evidente que le otorga el propio legislador

a estas normas, resaltando la posibilidad de que los comuneros (partes
integrantes de una comunidad) puedan hacer regulaciones especiales,
siempre y cuando no violen otras expresas normas de orden público, o
de disposiciones especiales (como las puede haber en leyes especiales).
Emilio Calvo Baca cuando hace sus comentarios doctrinarios sobre
esta norma que acabamos de transcribir3 aporta un sencillo concepto de
“comunidad”: “es la atribución a varios sujetos de uno o varios derechos”
para destacar inmediatamente las clases de comunidad extraídas de su
estudio de la estructura del propio Código Civil. Es así como podemos
apreciar que existen dos tipos de comunidad:
2. Obra editada por la Universidad Católica Andrés Bello y contenida en la Colección “Manuales
de Derecho”, Caracas 1993.
355
A) La Comunidad Pro Diviso y

B) La Comunidad Pro Indiviso.
Sobre la primera, el Dr. Baca señala que:
“representa únicamente un haz de propiedades distintas, sobre partes

concretas y autónomas del objeto, vinculadas precisamente en razón de
éste último”.
La segunda hace referencia a una masa patrimonial donde coexisten

los derechos de varios sujetos sobre el todo el conjunto de bienes sin partes
especíicamente determinas o atribuidas a ninguna de ellas, teniendo su
origen en la ley, por su naturaleza o por las convenciones entre partes. En
este mismo orden de ideas, el Doctor Aguilar en su obra citada expone que
la “indivisión forzosa y perpetua” es una clase especial de comunidad pero
que debe distinguirse plenamente de dos iguras que presentan semejanza
con ella y que no son en verdad comunidades; se reiere el Profesor Aguilar
a la copropiedad dividida y el derecho de supericie. A continuación nos
adentramos en estos conceptos, no sin antes recomendarle al lector que su-
gerimos el estudio de la bibliografía especializada en estos temas sobre bienes
y derechos reales, y también sobre la propiedad horizontal en Venezuela para
un análisis mucho más profundo y concreto, que escapa sin duda, de nuestra
intención de construir un material de apoyo meramente referencial como son
estas anotaciones, de fácil comprensión para todo tipo de público, aunque
a veces no podamos suprimir los comentarios doctrinarios que tenemos a
la mano y que a lo mejor, pudieran ser de difícil comprensión para el lector
no abogado ni familiarizado con estos temas.
¿Cuándo existe indivisón forzosa en una comunidad? Cuando los
comuneros que la integran no tienen el derecho de pedir la partición, bien
sea parcial o total de la cosa a la cual están ligados. Este obstáculo para pedir
la partición puede ser de carácter temporal o simplemente, indeinido en
el tiempo. Si es del primer tipo, es decir, un obstáculo temporal, entonces
hablamos de indivisión forzosa temporal y el segundo caso, será perpetua.
Tres casos fundamentales de indivisión forzosa podemos mencionar ahora:
1) La propiedad de las cosas comunes a todos o a una parte de los apar-
tamentos bajo el régimen de la propiedad horizontal;
2) La propiedad sobre las cosas medianeras o medianería (no entramos
aquí en estos estudios especíicos) y
3. Código Civil Venezolano comentado y concordado, pagina 447, Ediciones Libra, Caracas
1992.
356
3) Siguiendo el último ejemplo de Aguilar Gorrondona (obra up supra

citada)
“toda comunidad en que por un estado de hecho o por un convenio
ciertas cosas quedan afectadas al uso común de dos o más inmuebles
pertenecientes a distintos propietarios. Así, puede ocurrir, por ejemplo,
con callejuelas de acceso, patios o pozos comunes”.
B) Elementos de la Comunidad
Enumeramos los siguientes:

1) Pluralidad de Sujetos;
2) Unidad en el Objeto;
3) Atribución de Cuotas.
C) ¿Cómo nace la Comunidad? Clases de Comunidad
Gert Kummerow4 nos dice que la comunidad puede ser:
1) Originaria o derivativa:
“La primera supone el nacimiento del derecho, para una pluralidad

de sujetos, con prescindencia de un nexo generador de la situación
comunitaria”.
La comunidad derivativa tiene su origen en un acto inter vivos como lo

pueden ser la donación; la venta; o en un acto mortis causa (herencia,
legado);
2) Ordinaria o forzosa: en la primera se conserva el derecho especial de

pedir la división de la cosa; la forzosa, se aprecia cuando por la natura-
leza especial de la cosa o un pacto de indivisión entre los comuneros,
se oponga a la división. y
3) Incidental o convencional: La primera, si toma su origen en hechos o

actos extraños a la voluntad de los partícipes, siendo un buen ejemplo
la comunidad hereditaria; y la convencional, cuando surge por los
acuerdos que voluntariamente hagan quienes intervengan en la situa-
4 Compendio de Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II, Edición 1980, 3ra. Reimpresión,
Paredes Editores, Caracas 1986.
357
ción comunitaria.
D) Fuentes de la Comunidad:
De acuerdo al Código Civil se estatuye un orden de prelación entre las

diversas fuentes de la comunidad:
1) En primer lugar encontramos el pacto entre los copartícipes en ella,

donde se regulan todos los derechos y deberes que tienen todos los
comuneros;
2) Las disposiciones especiales: Cada tipo de comunidad tiene una serie

de normas que la regula. Se destacan en el derecho Civil las siguientes
disposiciones especiales: las existentes en la comunidad de gananciales
existente en el matrimonio; normas especíicas en determinadas hipóte-
sis en materia de sociedades; normas relativas a la comunidad originada
en la accesión mobiliaria (iguras de la especiicación y conmixtión);
3) Las disposiciones generales sobre la comunidad que se contienen en

el Código Civil en su segundo Libro y antes referidas. Reiteramos los
que arriba dijimos sobre este punto: estas normas operan sólo cuando
los copartícipes en la comunidad no hayan hecho ningún tipo de re-
gulación a la cual decidan someterla.
E) Concepto de Copropiedad:
Planiol y Ripert5 señala que: “cuando una cosa pertenece a varios

copropietarios, se halla en indivisión si el derecho de cada propietarios se
reiere al total, no a una porción determinada, de la cosa común. La parte
de cada uno no será, por tanto, una parte material, sino una cuota-parte
que se representará por un quebrado. El derecho de propiedad está dividido
entre ellos; la cosa es indivisa”.
Los copropietarios tienen plenos derechos de disposición sobre su cuota
parte sin importar el consentimiento del resto de los copropietarios; así,
pueden venderla, enajenarla, hipotecarla, o reivindicarla contra un tercero.
Cada comunero podrá usar libremente la cosa común, a condición de no
darle un uso impropio que le pueda causar daño o que perturbe la posesión
de los demás.
5. Derecho Civil, Los Bienes, tomo 3, pagina 251 de su Tratado Práctico de Derecho Civil Francés,
editado por Cultural, S.A., La Habana, Cuba.
358
Una vez que hemos hecho una serie de anotaciones conceptuales en

lo jurídico sobre los tópicos tratados hasta esta parte, ya el lector tiene
una visión o herramientas necesarias para comprender mejor la siguiente
exposición que guardará relación sobre los procesos de administración
que anotamos en tres situaciones especíicas que planteamos en el Punto
Preliminar. Nos han pedido en otras oportunidades comentarios y re-
lexiones sobre el tratamiento que debe dársele a situaciones concretas,
dentro del ámbito de aplicación de una nueva Ley de Propiedad Hori-
zontal (proyecto de Reforma en la cual estamos trabajando actualmente
y donde la ayuda del lector es indispensable) y recordamos a qué nos
estamos reiriendo:
1) En primer lugar, al régimen y de la administración de las Urba-

nizaciones Cerradas (erróneamente llamadas privadas): En otra parte
cuando hablábamos y hacíamos anotaciones sobre la ley de propiedad
Horizontal vigente6, señalábamos que nos parecía que nuestro legislador,
al momento de redactar esta Ley, dibujaba en su mente a un “edificio”
el cual le servía de realidad social; de hecho material o de cartabón para
desarrollar esa estructura legal y no cualquier otra realidad inmobilia-
ria que implica una organización social similar pero al mismo tiempo
diferente en varios matices y que se dan precisamente en las llamadas
urbanizaciones “cerradas o privadas” a las que queremos referirnos en
este apartado.
Nuestra experiencia personal nos ha permitido vivir y conocer
de cerca este tipo de comunidades donde en sus aspectos de organización
se observa la existencia de una Junta de Condominio como el ente rector
de la vida de los propietarios. Pero en verdad, según la legislación de
hoy, ¿podemos aplicar el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal
a una comunidad que se organiza bajo el espíritu y razón de ser de este
texto legal en aras de procurar el mejor régimen de convivencia y de
solidaridad comunitaria? Una respuesta rápida, sin pensar ni caer mu-
cho en las cuestiones técnico-jurídicas podrían aproximarnos a dar una
contestación negativa, esgrimiendo precisamente lo que reza el artículo
1 de dicha Ley; recordemos su texto:
“Los diversos apartamentos o locales de un inmueble podrán

pertenecer a distintos propietarios de acuerdo a las disposiciones de
6. Recomendamos ver nuestras anotaciones en el Material de apoyo para el Módulo I, preparado

para las Primeras Jornadas sobre Herramientas Básicas en el Manejo de Condominios; Viso &
Asociados, Asesores Jurídicos, Caracas del 26 al 27 de Junio de 2003.
359
la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil.

A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o
local a la parte de un ediicio susceptible de aprovechamiento indepen-
diente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un
determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un
piso o más de uno”.
Destacando como fundamento de esta respuesta negativa que el legis-

lador quiso deinir dentro de su concepción inmobiliaria al “edificio vertical”
como el factor de orden, como prototipo estructural, físico y arquitectónico
donde se contendrán las unidades susceptibles de apropiación individual y
el lugar predilecto y escogido por él donde se desarrolla todo el régimen de
propiedad horizontal tal y como lo concibió en su época. Ahora bien, en
los modernos desarrollos urbanos es frecuente la construcción de vivien-
das en serie; unas al lado de la otra donde ni siquiera existe un espacio o
“retiro” entre ellas; donde comparten paredes maestras; redes o sistemas de
suministros de distintos tipos servicios básicos, y que nos hacen concluir
que estamos en presencia exactamente de un “ediicio dispuesto en forma
horizontal” donde cada vivienda tiene perfectamente deinidas y marcadas
con coordenadas U.T.M. su terreno; donde también existen áreas de terreno
asignadas para uso exclusivo de las viviendas (como por lo son por ejemplo
las áreas de estacionamiento; áreas comunes que no son dadas en propiedad
a diferencia del área donde está construida la vivienda); en in, donde existen
cosas comunes a todas las viviendas y que le sirven de la misma forma a un
ediicio dispuesto en forma vertical; todo lo cual nos hace presumir que sí
es posible que se asuma este caso como una clase especial de comunidad
perteneciente al tipo de indivisión forzosa y perpetua donde le puede ser
aplicado el régimen de propiedad horizontal.
El lector acucioso podrá achacarnos que cuando el legislador habla de
“ediicio” no discrimina si se trata de uno de grandes dimensiones verticales
u horizontales” y que por lo tanto, la cuestión no reviste problema o preocu-
pación jurídica alguna. Pero sucede que quizás algunos observen suicientes
variantes o diferencias en la construcción de este tipo de urbanizaciones que
lo hagan pensar en la inaplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal y
apunte más bien hacia la consideración de un tipo de comunidad de indi-
visión forzosa donde por el estado de hecho o por los convenios entre los
comuneros a la hora de adquirir sus viviendas, las ciertas cosas comunes
quedan afectadas al uso común de dos o más inmuebles (ejemplo que antes
nos apuntaba el Doctor Aguilar Gorrondona en su obra citada) y a la cual le
serían aplicadas las normas especíicas del Código Civil Venezolano. En nues-
tro criterio, pensamos que a pesar de las imprecisiones, vacíos, incongruencias
y contradicciones que le podemos endilgar a la vigente Ley de Propiedad
360
Horizontal, aún con todos sus defectos, sí es posible su aplicación a este

tipo de comunidades como las que estamos analizando. Y no sólo decimos
esto por el señalamiento anterior de la no discriminación de la disposición
o entendimiento del “ediicio” como tal que hace el legislador; sino por el
espíritu y razón de ser de la vida en común regulada en dicho texto. Es evi-
dente, que este tipo de urbanizaciones presentan similares cosas comunes,
a veces hasta de forma idénticas, al ediicio que nos pinta el legislador. En
este sentido, sugerimos la lectura del artículo 5 de la ley donde se establecen
cuáles son las cosas comunes a todos los “apartamentos”, que en este caso
serían las viviendas aparejadas entre sí y dispuestas en forma horizontal.
a) Importancia del estudio: Seguramente, también se preguntarán nues-

tros lectores: aplicando o no la Ley de Propiedad Horizontal en este tipo de
urbanizaciones donde están los “ediicios dispuestos horizontalmente”, ¿cuál
es la relevancia de ello? El asunto tiene múltiples aristas interesantes pero
en nuestro estudio nos limitaremos a lo concerniente a su administración,
que en deinitiva, es lo que permite la viabilidad económica del conjunto
inmobiliario y lo que hace posible la vida en común de forma pacíica de los
copropietarios. Nos circunscribiremos a los siguientes aspectos administra-
tivos: la distribución y cobertura de los gastos comunes; la exigencia judicial
del pago en caso de morosidad; y a una variante importante: coexistencia
de unidades inmobiliarias totalmente independientes junto a las viviendas
dispuestas en el “ediicio horizontal”:
a.1) Distribución y pago de los gastos comunes: Normalmente estas

urbanizaciones cuentan con un documento de parcelamiento donde se
señalan perfectamente cuáles son los distintos sectores o sub lotes de terre-
no que integran el lote mayor de la urbanización y también hemos visto
casos donde se menciona especíicamente un documento de condominio
junto a su reglamento, tal y como se presenta en un ediicio como el que
tradicionalmente conocemos. En este documento se señalan las distintas
viviendas que integran la urbanización, a la que se les asigna una alícuota
que puede estar integrada por dos variables: una que obedece propiamente
a la consideración del terreno que se da en propiedad; y otra que tiene que
ver con la construcción (estructura física) habida en dicho terreno. Esta
integración de variables para deinir la alícuota permite que el propietario
del terreno contribuya con los gastos comunes en una proporción menor
en comparación con el propietario que ya haya construido su vivienda. Se
trata de un criterio de justicia que debe imperar en un desarrollo inmobi-
liario hecho por etapas y donde cada quien no construye al mismo tiempo,
pero sí aporta con el aspecto económico del proyecto. Bajo esta premisa, el
361
documento de condominio estipula con toda precisión una metodología de

cálculo de alícuotas a medida que se vayan incorporando las viviendas que
se construyan posteriormente a su entrada en vigencia, sin que ello implique
a nuestro juicio, una modiicación del mismo ya que se trata de una regla
aceptada por los compradores y que desarrolla ese principio de justicia
del que hablamos anteriormente: por un lado, se permite la contribución
económica con las cargas comunes del conjunto desde que se es propietario
del terreno y por el otro, dicha contribución se incrementará una vez que se
materialice la construcción y entre en juego el segundo criterio integrante de
la alícuota. Algo totalmente novedoso, justo, y que observamos que en nada
contradice el espíritu y razón expresado por el legislador en la actual Ley de
Propiedad Horizontal. Cierto que este tipo de regulaciones que han nacido
acorde con la realidad económica de la Venezuela de hoy, pueden y deben ser
desarrolladas en una nueva ley, donde quizás sea conveniente establecer por
vía reglamentaria los procedimientos de cálculos; los porcentajes de cálculo
que debe aplicar el administrador, y también otras variables que deinan y
comprendan la alícuota de un inmueble; todo en pro de permitir la posibi-
lidad económica de inversión inmobiliaria donde aparece un nuevo ámbito
de aplicación de la ley: unidades inmobiliarias constituidas por los terrenos
donde se proyecta por fase un ediicio horizontal que obliga a su dueño a
contribuir con las cargas comunes de una forma, mientras éste realiza su
construcción deinitiva. Ello descarga al constructor de la obra no sólo de
contribuir con la alícuota de una vivienda ya construida, sino disminuye
sus costos operativos porque su esfuerzo primordial es la realización del
parcelamiento, vale decir, la obligación que tiene de sentar las bases para
un futuro desarrollo inmobiliario como tal, donde tendrá que construir y
asumir un primer riesgo de dotarlo de los servicios básicos y generales que
permitirán las deinitivas construcciones. Desde el punto de vista de la venta
de las unidades inmobiliarias, tendrá mayor lexibilidad. Cada copropietario
se va integrando paulatinamente al edificio general horizontal con la plena
seguridad de que su contribución con las cargas comunes irá disminuyendo
en la misma proporción que vayan incorporándose nuevos propietarios. En
síntesis, cada construcción sienta las bases de las que se construirán a su lado
y todas constituyen un único edificio entendido a la luz de la propiedad hori-
zontal y construido y vendido bajo una modalidad que se ajusta a la realidad
económica del país.
Integrante del criterio de justicia que encierra la alícuota de cada
vivienda, tiene que ver con sus dimensiones. En efecto, las viviendas que
ocupan mayor terreno y que tengan mayor área de construcción tendrán
una participación mayor en los gastos comunes que aquellas con menores
dimensiones. En este tipo de urbanizaciones donde se observan varios sectores
362
o parcelas debe calcularse muy bien cuál es la participación porcentual de

la vivienda con relación a su parcela y de ésta con relación a todo el con-
junto de parcelas de la urbanización; existiendo así dos alícuotas: una, para
calcular los gastos comunes de cada unidad inmobiliaria con respecto a la
parcela propiamente dicha y otra para calcular la contribución que deberá
hacerse con los gastos comunes y generales de cada parcela o sector para
con la urbanización considerada como un todo.
Con relación a la administración de estas urbanizaciones nos atrevemos
a sugerir lo siguiente: no vemos ningún obstáculo, sea éste de naturaleza
jurídica o administrativa para que existan varias personas administradoras de
cada una de las parcelas o sectores de la urbanización y de los gastos comunes
generales a todas éstas parcelas. Ponemos el siguiente ejemplo: una urbani-
zación cerrada cuenta con quince o parcelas o sectores. Cada uno de ellos
puede (salvo que exista un pacto en contrario dispuesto por la comunidad
en documento público) elegir a la persona administradora de su conianza
para que los administre. Pueden existir quince administradores de cada
sector y otro distinto que se encargue de los aspectos comunes y generales
a todos ellos. Puede que resulte increíble pero esto es posible. Dependiendo
del tamaño de la urbanización y de la complejidad organizativa dada en
su documento de condominio o parcelamiento, es preferible que exista un
administrador para todo el conjunto inmobiliario. Los criterios de adminis-
tración; de rendición de cuentas; el alcance de las obligaciones del mandato
de administración; ciertas situaciones especiales sobre la resolución unilateral
del contrato de administración, así como otras condiciones especiales que
puede contener su estructura, deberían ser pensadas e incorporadas en la
nueva ley de propiedad horizontal para ir llenando las lagunas de hoy día. En
materia de administración mucho es lo que tenemos que decir quienes nos
dedicamos a este digno oicio como forma de vida. La sana administración
es la que avala la tranquilidad en la vida de los copropietarios y siendo un
asunto tan delicado e importante, habrá que hacer un esfuerzo para reco-
pilar las principales experiencias de los administradores venezolanos a in
de desarrollar la normativa más conveniente para la sociedad.
a2) Sobre la exigencia judicial del pago: El contrapeso que impone

el legislador en materia de cumplimiento de la obligación que tiene todo
copropietario con relación a su bien inmueble, en el supuesto de hecho
que no la cumpla por la circunstancia que fuera de forma oportuna, es la
posibilidad de que la comunidad toda acuda a la vía judicial para exigir
el cumplimiento voluntario y forzoso de esta obligación. Aquí no vamos
diseñar un procedimiento especial que debería existir como mecanismo
especial y eicaz para que en breve tiempo se decidan judicialmente este
363
tipo de situaciones; ello será motivo de las Terceras Jornadas que sobre estos
temas inmobiliarios continuaremos desarrollando en el año 2004, como
mecanismo de creación y propuesta legislativa especial. Nos importa ahora,
con rigor a la legislación vigente, analizar la posibilidad de cobro por la vía
judicial de aquellas facturas que pasa el administrador en este tipo de Ur-
banizaciones Cerradas donde como señalamos anteriormente, coexisten en
un mismo proyecto inmobiliario unidades totalmente independiente entre
sí (quintas); town houses y ediicios de apartamentos y donde no existe un
Documento de Condominio, más sí un documento de parcelamiento que
señala las características de construcción de cada uno de los distintos “secto-
res inmobiliarios” que la componen. Obsérvese que estamos analizando un
supuesto distinto al tratado en el punto anterior. Antes hicimos referencia a
una urbanización cerrada o privada donde existe un “ediicio dispuesto en
forma horizontal y construido por etapas”; ahora nos referimos concretamente
a una urbanización también cerrada (con sólo dos puntos de acceso o salida;
en casos existen con un solo punto) donde hay casas-quintas construidas
totalmente ajenas e independientes unas de otras como las hay en cualquier
urbanización como las que tradicionalmente conocemos, por ejemplo en el
Este de la ciudad de Caracas; existen también unidades inmobiliarias tipo
Town House, que comparten paredes maestras entre sí al igual que otras
áreas comunes como estacionamientos; caminerías; entradas; etcétera; y
inalmente, se observan ediicios de apartamentos perfectamente deinidos
en los sectores de la urbanización, donde prevalecen los documentos de
condominio que los caracterizan.
Esta urbanización sectorizada, tiene un administrador quien emite una
planilla mensual de acuerdo a los porcentajes de cada vivienda señaladas en
el documento de parcelamiento y de condominio en el caso de los ediicios
y town houses (por cierto, estos no son más que lo que antes denominamos
“edificios dispuestos horizontalmente o acostados”). Ahora bien, lo importante
a continuación será comentar y hacer algunas relexiones sobre la posibili-
dad de exigencia judicial del pago para que los propietarios, por ejemplo,
de las quintas sean obligados a cancelar sus gastos comunes en caso de
incumplimiento. Primero, queremos airmar que todos quienes habitan en
esta urbanización bajo estudio, están bajo un régimen de comunidad que
entendemos es forzosa, es decir, existe a nuestro criterio una clase especial
de comunidad (como lo señala el Doctor Aguilar y que antes citamos) que
es la indivisión forzosa y perpetua, pero donde creemos no rige en todo su
ámbito y con toda su fuerza la Ley de Propiedad Horizontal. Es así, como
para el caso de los apartamentos contenidos en los ediicios y en los town
houses la existencia de los Documentos de Condominios en cada caso
facilita su comprensión bajo el régimen de la propiedad horizontal, uno de
364
los principales casos de indivisión forzosa señalados por el Profesor Aguilar.

Pero en el caso de las viviendas independientes y construidas en sectores
distintos a los que contienen otros tipos de unidades habitacionales, por
la propia determinación del ámbito de aplicación de la Ley de propiedad
Horizontal (ver artículo 1) quedan excluidos de ella. Y la consecuencia de
esto a los ines de la exigencia del pago es muy importante, puesto que el
artículo 14 de dicha ley le consagra una fuerza ejecutiva a las liquidaciones
o planillas que pase el administrador a los propietarios sobre los gastos co-
munes del inmueble. Entonces, ¿hay un tratamiento distinto desde el punto
de vista del derecho procesal al propietario deudor de los gastos comunes?;
otra pregunta que nos asalta es la siguiente: ¿las planillas que tienen fuerza
ejecutiva son las que pasa el administrador general de la administración o
las que eventualmente pase el administrador (si lo hubiere) de los inmuebles
que sí están bajo el régimen de propiedad horizontal?
Queremos confesar que esta situación nos confunde por los innume-
rables vacíos legislativos sobre el tema; pero apelaremos a nuestra lógica
jurídica para intentar dar una simple orientación que queremos compartir
con nuestros lectores:
● El aprovechamiento y utilidad de todos los distintos tipos de unidades

inmobiliarias de nuestra urbanización cerrada que nos sirve de ejemplo,
sólo es posible por la existencia de una serie de bienes comunes a todas
ellas. Es decir, sin estos bienes no sería “utilizable” ninguna unidad
habitacional ya que hay “factores vitales” comunes a todas, tales como:
planta de tratamiento; vialidad; tanque de agua; energía eléctrica; pozos
de agua; etcétera. Es así como el documento de parcelamiento de la
urbanización representa el acuerdo fundamental de los compradores
adherentes de que ciertas cosas comunes quedarán afectadas al uso
común de todos los inmuebles de la urbanización;
● El administrador de la urbanización, cuando pasa la factura mensual

que contiene el resumen de los gastos, se reiere exclusivamente a los
gastos generales para que los bienes comunes que señala el documento
de parcelamiento puedan ser mantenidos, conservados y por ende,
aprovechados por la comunidad;
● Es un derecho de cada comunero obligar a los demás a que contribu-

yan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de las
cosas comunes; y el obligado tiene también el derecho de liberarse de
este deber abandonando su derecho en la cosa común, tal y como lo
dispone el artículo 762 del Código Civil Venezolano;
365
● Volviendo sobre el carácter ejecutivo de las facturas emitidas por el

administrador general del la urbanización, pensamos que las mismas
carecen de la fuerza ejecutiva que les da el artículo 14 de la Ley de
Propiedad Horizontal, lo cual no implican que la vía procesal para que
puedan ser exigidas sea la Vía Ejecutiva establecida en el artículo 630
del Código de procedimiento Civil vigente;
● En cambio, las planillas que pase el administrador de los conjuntos

residenciales donde prevalece el régimen de la Ley de Propiedad Hori-
zontal y que coexisten en esta urbanización cerrada, sí tienen la fuerza
ejecutiva que esta les otorga.
Algo que nos ayuda a comprender la diferencia entre la actividad del

administrador general de la urbanización y los distintos administradores
de cada uno de sus sectores (que son las Juntas de Condominio existentes)
es precisamente el tipo de gastos que cada uno de ellos paga en realidad: el
primero recauda de cada comunero los gastos comunes para la conserva-
ción de los bienes comunes a todos los comunes de la urbanización, todo
con base a una alícuota general establecida para tal in y que determina el
nivel de participación de cada unidad inmobiliaria sobre estos gastos, in-
dependientemente de su ubicación geográica o tipo de inmueble habido
en la urbanización; los segundos administradores, vale decir, las Juntas de
Condominios, recaudan los gastos inherentes exclusivamente a los que se
presentan en cada sector particular donde existen, de acuerdo a la alícuota
del documento de condominio. Si las alícuotas son todas iguales, resulta
lo mismo distribuir las cargas comunes entre el número de unidades in-
mobiliarias habidas en el sector, que distribuirlo por dichas alícuotas. De
esta forma, quedan deinidas las responsabilidades de los administradores
y sobre todo, se comprende mejor el régimen de comunidad forzosa que
existe, retomamos: por un lado, el régimen de la propiedad horizontal que
predomina sobre distintos tipos de inmuebles habidos en sectores especíicos
de la urbanización en comento; y por otra parte, el estado de hecho y los
acuerdos que se derivan del documento de parcelamiento general del lote
mayor de terreno donde se construyó toda la urbanización, donde quedaron
afectadas ciertas cosas comunes a todos los propietarios.
2) Bienes inmuebles (ediicios) que pertenecen a varios sujetos (comu-

neros) por motivos de una sucesión hereditaria: ¿conversión en propiedad
horizontal?
En este título queremos tocar un tema que ha revestido innumerables
situaciones conlictivas en nuestra sociedad. Nos referimos al caso en con-
366
creto de aquellos ediicios que fueron construidos hace muchos años, que
pertenecieron a nuestros padres y abuelos y que cuando fueron hechos no
existía ni siquiera la Ley de Propiedad Horizontal. Muchos ediicios eran
símbolos de unión y orgullo familiar; representaban también la prosperidad
económica de sus dueños, en muchos casos personas inmigrantes de países
europeos (Italia, España, Portugal, Francia, entre las principales comunidades
del viejo continente que emigraron hacia Venezuela antes y después de la
Segunda Guerra Mundial). Asimismo, la mayoría de estos inmuebles fueron
construidos para garantizar y asegurar una fuente económica familiar que
provendría del arrendamiento de los apartamentos y locales del ediicio. Hasta
la fecha, existen muchas familias unidas por este tipo de relaciones, donde
los padres o abuelos que hicieron realidad sus sueños de unión familiar en
su época ya no existen, y han quedado los inmuebles en una situación de
comunidad hereditaria (forzosa para sus hijos) o de otro modo, ha surgido
este tipo de comunidad por la donación que hicieron los padres a los hijos
(aceptadas por éstos mediante documento público).
En in, se han mantenida las familias unidas entre otras cosas por las
razones económicas que están implícitas en un inmueble bajo este régimen
comunitario, y donde las familias o mejor dicho, los comuneros actuales que
nunca se habían preocupado ni siquiera por el más mínimo mantenimiento
y administración de los inmuebles construidos por sus padres, ahora se en-
frentan a situaciones nuevas, donde en muchas de las veces predomina un
desconocimiento de la ley que trae inconvenientes no menos importantes a la
hora de fomentar los acuerdos para buscar el mejor rendimiento económico
de los inmuebles. Podemos decir que la administración de los inmuebles en
comunidad forzosa puede resultar un dolor de cabeza en manos inexpertas
que podrían (y de hecho ha ocurrido, ocurre y seguirá ocurriendo) afectar las
relaciones familiares cuando una mayoría de los comuneros quiere imponer
su voluntad en los procesos de administración, a veces irrespetando los de-
rechos de las minorías y tomando decisiones que resultan más costosas en lo
económico en cuanto a la administración de los inmuebles.
Es menester que los comuneros comprendan que la predeterminación
de sus obligaciones para con la cosa viene precisada por su naturaleza misma.
Es así como se revela el concepto de “las obligaciones propter rem” como la
noción principal que hay que entender. Desde el punto de vista jurídico,
“las obligaciones propter rem son deinidas en el sector de la doctri-

na como aquellas relaciones jurídicas obligatorias cuyo sujeto pasivo es
cualquier persona que se encuentre en cierta posición jurídica respecto
a una cosa, y las cuales se transmiten o extinguen con la transmisión o
extinción del derecho real individualizador, pudiendo el deudor liberarse
del deber mediante la renuncia o el abandono sobre la cosa”7.
367
Ponemos el siguiente ejemplo para entender de forma rápida el con-

cepto anunciado: si Pedro Pérez en propietario de una casa o apartamento
y la vende a Juan González, siendo que por ejemplo, que en su propiedad
hay una iltración que afecta a un vecino en particular o el área común de
un ediicio, será el nuevo propietario, es decir, Juan González quien debe
responder y reparar el daño que pudiera afectar los derechos de terceras
personas, y no el señor Pedro Pérez quien ya no es el titular de los derechos
y deberes derivados de la cosa o bien inmueble vendido. O sea que, este tipo
de obligaciones existen para las personas que se encuentre en relación de
titularidad de los derechos reales de la cosa. Agrega el Profesor Kumerow8:
“La vinculación del deber a la titularidad del derecho real hace que la
obligación siga la suerte de la cosa sobre la que se ostenta la titularidad.
Por ello, la variabilidad del sujeto pasivo conlleva el mantenimiento del
vínculo obligatorio, lo cual no signiica necesariamente una indetermi-
nación del sujeto pasivo”.
a) Los gastos de la comunidad: Se distinguen tres tipos:
a.1) Los gastos necesarios: De acuerdo a lo establecido en el artículo 762

del Código Civil los comuneros tienen la obligación de contribuir con
los gastos que sean necesarios para la conservación y mantenimiento de
la cosa común, conforme al destino que se le ha atribuido. Esta norma
también le consagra a cada comunero la posibilidad de obligar a otros
para que contribuyan con las cargas derivadas en este tipo de gastos,
según la participación del comunero o la cuota que éste tenga en la
cosa.
a.2) Los gastos útiles: son aquellos que proporcionan una mejoría a la cosa
común o que se hacen para obtener una mejor utilización de ella; o
para hacerla más productiva procurar su revalorización Es importante
que se diferencie este tipo de gasto de aquellos que son de “urgencia”
y por ello, siguiendo a Kumerow, “lo cual excluye la acción regresiva
o de reembolso (por las anticipaciones que haga un comunero sin el
consentimiento de la mayoría caliicada) que contempla el artículo 764
del Código ejusdem.
a.3) Los gastos suntuarios: comprenden las obras de ornato y en general,
7. Gert Kumerow, obra citada arriba, citando a Francisco V. Hernández Gil en su trabajo: “Concepto
y naturaleza jurídica de las obligaciones propter rem”, en Revista de Derecho privado, 1962, p.858.
368
todas aquellas que no son necesarias ni para la conservación ni para el

mejoramiento de la cosa común.
b) Sobre la administración de la comunidad: veamos qué dice el artí-

culo 764 del Código Civil:
“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común. Pero nunca

para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría
de los comuneros, aún para la minoría de parecer contrario.
No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo

representan más de la mitad de los intereses que constituyen el objeto
de la comunidad.
Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese grave-
mente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las
medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador”.
Detengámonos brevemente para analizar e interpretar el espíritu de la

norma. Sin duda, se refuerza una forma democrática en la toma de decisiones
y se respeta el derecho de las minorías. El voto mayoritario de los intereses
que concurran en un acuerdo es la voz que debe seguirse en materia de
administración de la cosa común. Importa decir que ese voto o expresión
mayoritaria de los intereses se reiere no a personas sino a la participación
de la cuota de cada comunero. Con ello, lo que queremos indicar es que no
todos los comuneros tienen por qué tener iguales cuotas sobre la cosa común.
Lógicamente, ello puede ocurrir. Por ejemplo, sobre un bien inmueble dado
en donación por unos padres a sus cuatro hijos en proporciones exactamente
igual, signiica que todos tienen una cuota equivalente al 25% del total de
la cosa común. Entonces, el acuerdo mayoritario será el equivalente al 75%
por ciento de los intereses que se presenten en un acuerdo para las tareas de
su administración. Ese porcentaje podrá así designar a un administrador;
tomar decisiones sobre los gastos necesarios para su conservación y aquellos
que sean útiles, pero cuando la decisión que tomen afecte gravemente la
cosa común, entonces la minoría representada por un comunero que tiene
el 25% puede acudir a la autoridad judicial para que éste tome las medidas
que considere oportunas.
Ahora bien, consideramos importante relejar una situación que se
observa frecuentemente en comunidades hereditarias donde los comuneros
tienen iguales cuotas y están integradas por números pares de miembros.
Hacemos referencia al proceso de administración y de rendición de cuen-
tas Gert
8. de los gastosobra
Kumerow, comunes. Puede suceder que tres comuneros acepten un
citada, p.402
369
administrador que en su ejercicio no haga ni cumpla con las tareas de

conservación del inmueble y sólo se limite por ejemplo, a la recaudación
mensual del canon de los apartamentos arrendados, abandonando otras
tareas que tienen que ver con la supervisión del inmueble (quienes habitan
en él; su infraestructura física y condiciones de habitabilidad; etcétera) y
entre otras cosas, agregamos el supuesto de que el administrador no cumpla
con su obligación de rendir cuentas ni lo hagan el grupo de comuneros que
forman una mayoría circunstancial. Ante estos supuestos, pensamos que
los acuerdos entre los comuneros no necesariamente tienen que tener una
expresión positiva o que constituyan siempre una obligación de hacer; en-
tendemos también que una decisión de carácter administrativo de no hacer
o que se traduzca en una omisión de una acción que deba hacerse de forma
oportuna, no sólo puede signiicar una afectación grave a la cosa común,
sino que puede constituir una amenaza para la misma y es allí cuando la
autoridad judicial tiene que hilar muy ino, puesto que el comunero mi-
noritario tiene una serie de derechos constitucionales y tiene la titularidad
y propiedad sobre su cuota, la cual puede verse afectada seriamente por
omisiones del resto de los comuneros, derechos que pueden ser protegidos
perfectamente, a nuestro criterio, por las disposiciones de la Ley Orgánica
de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
Inclusive, la no rendición de cuentas de forma oportuna por parte del
administrador puede originar una situación de hecho que implique actos de
disposición del patrimonio de los comuneros; por ejemplo, si el administra-
dor realiza gastos que él considera necesarios y que ciertamente no lo sean y
los imputa a la masa económica común que deriva de la recaudación de los
cánones de arrendamientos de los apartamentos de un ediicio, pensamos
que estaríamos ante una situación evidente que fácticamente constituye un
acto de disposición injusto del patrimonio de los comuneros que aunque
sean minoritarios, no estén de acuerdo con ellos. En resumen, los actos de
administración en manos de un administrador están regulados por las normas
propias del mandato civil establecidas en el Código y no lo revelan de su
cumplimiento aunque por omisión una mayoría de los comuneros apoye
tal forma de proceder. Por eso, consideramos que los actos de administra-
ción pueden afectar la cosa común y habrá que tomar muy en cuenta los
distintos tipos de gastos; pero también, los mismos pueden signiicar actos
de disposición sobre el patrimonio de alguno de los comuneros minoritarios
que podrían ser considerados como apropiaciones indebidas caliicadas,
situaciones que pueden constituir eventualmente un tipo penal especíico.
c) Conversión de ediicios viejos al régimen de propiedad horizontal:

Todo dueño de inmueble quiere obtener el mayor beneicio económico a
370
su inversión. Es así como los ediicios viejos que fueron destinados en un

principio por sus dueños a arrendamientos de sus apartamentos y locales
comerciales como una fuente segura y permanente de ingresos, han venido
perdiendo importancia económica puesto que los mismos están sujetos a
regulaciones por parte del Ejecutivo Nacional que a todas luces protegen
al arrendatario y que impiden un aumento del canon de arrendamiento
acorde con la realidad económica del país. Ello hace que prácticamente
lo recaudado por este concepto sea destinado en un buen porcentaje a los
gastos necesarios para su conservación privando a sus dueños de las ga-
nancias a la que tienen derecho. Nos atrevemos a decir en estas líneas que
esta situación representa una coniscación indirecta por parte del Ejecutivo
Nacional, quien establece unas regulaciones irrisorias para garantizar una
vivienda barata a una masa de personas, cuando por otra parte incumple
su deber de fomentar las condiciones económicas que requiere Venezuela
para que se construyan viviendas y para que todos los ciudadanos tengan
acceso a ellas a bajo costo.
Hay que sumar a lo antes dicho, todas las situaciones injustas que pa-
decen los propietarios de ediicios viejos destinados al arrendamiento cuando
se ven obligados a acudir a la vía jurisdiccional para exigir el cumplimiento
o la resolución de los contratos para cobrar los cánones de arrendamientos
que arrendatarios irresponsables no le han pagado o los desalojos de sus
propiedades, amén de los riesgos de las invasiones de los inmuebles que
tanta notoriedad han tenido por la omisión irresponsable y cómplice del
Gobierno del Presidente Hugo Chávez Frías. Ofrecemos nuestras disculpas
a los lectores si ven heridas sus susceptibilidades o sentimientos políticos,
pero esto último es una realidad evidente que se ha veriicado en el Distrito
Capital en ediicios que estaban destinados al arrendamiento de viviendas y
que se encuentran en pleno proceso de transformación en oicinas para su
venta bajo el régimen de propiedad horizontal. Cualquier acción judicial
por parte de los propietarios para proteger su inversión inmobiliaria o para
proteger otros de sus variopintos derechos e intereses, conllevan una ero-
gación muy importante de recursos económicos en el pago de honorarios
profesionales de abogados; práctica de medidas cautelares; en in, de costos
procesales para acceder y activa el órgano jurisdiccional. Todas estas razones
los motivan y son válidas precisamente para desprenderse de los inmuebles
pero obteniendo mayores ganancias económicas y el régimen de propiedad
horizontal representa una excelente oportunidad.
c.1) Pasos de una transformación económica: no pretendemos crear

un manual sino dar unas breves orientaciones para los propietarios a in de
que tomen en cuenta algunas cuestiones, a saber:
371
1) Destinación de unidades arrendadas al régimen de propiedad horizon-

tal: No necesariamente todos los arrendatarios de apartamentos en un
ediicio viejo estarían interesados en adquirirlo. Habrá que comenzar
con un censo para determinar quienes si lo están. Ahora bien, aque-
llos arrendatarios que no estén interesados pudieran permanecer en
tal calidad puesto que so los propietarios venden efectivamente otros
apartamentos bajo el régimen de propiedad horizontal, lo que ocurrirá
es que los dueños de ediicio seguirán siendo los titulares de los derechos
reales de los inmuebles arrendados hasta que aparezca algún comprador.
Es obvio destacar, que si se desea rescindir el contrato de arrendamiento
tendrá que respetarse la prórroga legal a favor del arrendatario y de
obligatorio cumplimiento para el arrendador de acuerdo a lo establecido
en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2) Una vez que los propietarios del ediicio hayan decidido vender los
apartamentos en propiedad horizontal tendrán que proceder a redac-
tar el documento de condominio y su reglamento para deslindar cada
una de ellos que serán las futuras unidades susceptibles de apropiación
individual, y también, para determinar todas las cosas comunes del
inmueble; su régimen de administración, establecer los porcentajes
que cada apartamento tiene sobre el total del inmueble, sus alícuotas o
porcentajes; en síntesis, dar cumplimiento a lo indicado en el artículo
26 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Otros requisitos atinentes a la estructura física deben ser cubiertos con
sumo cuidado: adecuar el inmueble a las normas de seguridad estruc-
tural; a las regulaciones eléctricas y sanitarias no son aspectos menos
importantes que otros. De hecho, los registradores exigen constancia
y registro de haber cumplido con estos trámites conforme a las certi-
icaciones que dan los organismos competentes: cuerpo de bomberos;
Ministerio de Sanidad; Catastro e Ingeniería Municipal; la empresa de
servicio eléctrico; entre otros.
4) ¿Cómo ofrecer en venta los inmuebles arrendados al público en general?
No vamos a repetir aquí las exigencias que establece la Ley de Arrenda-
mientos Inmobiliarios en este sentido. Lo importante es destacar que
dicha Ley contempla una preferencia ofertiva a favor del arrendatario
en reconocimiento al tiempo que pueda tener como tal y es por ello
que debe ofrecérsele mediante documento auténtico el inmueble en
primera instancia a él, antes que a otra persona. Después de su rechazo
a la oferta o de su silencio por un tiempo que la ley toma como una
negativa, el dueño del inmueble quedará libre para hacer la oferta a
otras personas. Esto es de gran importancia ya que si no se cumplen
las formalidades y solemnidades de la preferencia ofertiva del inmueble
372
que establece el legislador, las ventas pueden ser anulables.

5) El mercadeo de los inmuebles es cuestión interesante: establecer el valor
de los apartamentos conforme a una serie de variables que ofrezca el
ediicio, y en consideración a la oferta y demanda que hayan tenido
en operaciones similares en la jurisdicción donde éste se encuentre,
permitirá obtener un precio de mercado lejos de la especulación.
6) La primera Junta de Condominio: como se sabe éstas son de obliga-
torio funcionamiento en ediicios que están sometidos al ámbito de
aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 18 es muy
claro en ese aspecto. Cuando se hayan protocolizado la venta del 75%
de los apartamentos y locales, entonces deberá elegirse la Junta de
Condominio para que rija los destinos administrativos del ediicio.
7) Mientras no se logre ello, el dueño del inmueble podrá nombrar al
administrador o actuar como tal, aunque nuestra experiencia nos ha
enseñado una variante: es frecuente observar que las personas naturales
propietarias del inmueble constituyen una sociedad mercantil, a veces
donde participa como socia alguna otra empresa dedicada a las tareas
de construcción, y proceden a vendérselo a un bajo costo, trasladando
así efectivamente la propiedad; siendo entonces que esa empresa pueda
tomar las riendas del inmueble en cuanto al nombramiento de la Junta
de Condominio y del administrador. En muchos casos hemos notado
abuso de derechos por parte de estas empresas donde pretenden inan-
ciar la remodelación de áreas comunes a costa de terceras personas que
son minoría en la comunidad de copropietarios que se forma luego en
propiedad horizontal.
8) Mencionamos sólo de forma referencial la potestad que tienen los due-
ños vendedores de inanciar la venta de los inmuebles a los arrendatarios
o de establecer los contactos con las entidades bancarias encargadas de
otorgar los créditos bajo la Ley de Política Habitacional, situación que
le es mucho más favorable puesto que obtiene dinero fresco de forma
más rápida y se evita el riesgo del inanciamiento del saldo deudor de
cada comprador aunque tenga una garantía hipotecaria a s favor.
3) De la administración de las comunidades: problemas más frecuentes:

Como en otras actividades de estas Segundas Jornadas sobre el Manejo
de Condominios se tratará el tema especíico del cobro de dinero tanto en
materia de arrendamiento inmobiliario como de gastos comunes de condo-
minio, vale la pena relexionar sobre algunas situaciones en las que muchos
administradores se han visto envueltos por asumir el riesgo del inanciamiento
de gastos en los inmuebles y en los que no han debido incurrir. Sabemos
que para muchas administradoras el verdadero negocio es mantener en sus
cuentas ordinarias los fondos de reserva y de trabajo de las comunidades, lo
373
cual le permite obtener ganancias en esas cuentas pote y inanciar así parte
de su estructura de costo. Esto trae como consecuencia que el dinero de las
comunidades esta a disposición de las administradoras y sólo bajo un control
a posteriori de la comunidad, en cuanto su manejo se reiere. Esto hace que
veamos casos de apropiaciones indebidas caliicadas cuando el administrador
no devuelve el dinero, a lo que legalmente está obligado a hacer (sea por las
circunstancias que sea) razón que nos ha llevado a asumir en otras ocasiones
y que reiteramos aquí, una postura radical sobre la inconveniencia de que
las administradoras tenga la disponibilidad de los fondos de la comunidad.
Puede hacerse una buena labor administrativa desarrollando otra metodo-
logía de trabajo que involucre directamente a la propia comunidad en las
decisiones sobre la disposición de sus recursos económicos; teniendo a las
administradoras como verdaderas empresas de servicio y orientadoras de
las Juntas de Condominio en el día a día del inmueble.
¿Cuántas veces las administradoras inancian gastos y luego les revocan

el mandato de administración y pierden dinero?
Este es uno de los problemas que queremos analizar. Básicamente,
intentamos señalar un camino para la recuperación del dinero invertido por
los colegas administradores cuando inancian gastos comunes. Conocemos
casos no solamente de administradoras que han inanciados a conjuntos
residenciales donde existe en pleno rigor una Junta de Condominio, sino
también, casos donde el ente inanciado son asociaciones civiles propietarias
del inmueble cuya construcción está inconclusa y donde en el transcurso
de la relación comercial, le queda revocado su mandato de administración.
Nos han preguntado: ¿cómo recuperar el dinero prestado? Bien, respetan-
do cualquier opinión diversa que pueda haber en este sentido, estimamos
que el Código de Procedimiento Civil en su artículo 630 y siguientes nos
da una solución. En ambos casos, tanto del inanciamiento hecho a favor
de un condominio como tal, como en el habido en una asociación civil,
es evidente que la empresa administradora puede determinar la cantidad
de dinero que le ha prestado a cada condómino o propietario que no haya
pagado los gastos comunes por ella inanciado.
Una demanda contra la Junta de Condominio sería inviable a los ines de
lograr la recuperación del dinero, por cuanto entre otras diicultades legales,
este ente no tiene una verdadera personalidad jurídica. Se trata de una icción
legal a nuestro juicio, meramente de carácter administrativa que carece de
patrimonio atacable. Pero lo cierto es que cuando ocurre el inanciamiento,
¿a quien se inancia? Pensamos que es directamente a cada propietario en
particular porque los gastos comunes son divididos y prorrateados entre todos
los inmuebles de los propietarios del conjunto según sus alícuotas. Entonces,
374
siendo la obligación de pagar el condominio de naturaleza propter rem, la

administradora conoce perfectamente la morosidad de cada propietario en
tal situación y puede intentar ir por la vía ejecutiva demostrando lo que
cada quien le debe para recuperarlo. Al atacar al deudor puede ejercer las
medidas cautelares contra su esfera patrimonial y lograr los embargos eje-
cutivos sobre el inmueble en cuestión. Recomendamos ejercer las acciones
judiciales siempre en forma masiva para demostrar la intención inequívoca
de cobrar el dinero prestado. Nuestra experiencia nos dice que cuando un
deudor ve la entereza de su acreedor al exigir judicialmente sus derechos,
siempre procura un arreglo inmediato, ya que no sería lógico exponer una
esfera patrimonial de mayor cuantía económica por una deuda muchas veces
insigniicante con relación al valor total del inmueble.
Finalizamos estas líneas quedando a la plena disposición y orden de
nuestros lectores, esperando haber despertado en ellos otras inquietudes e
ideas que les permitan desarrollar sus iniciativas en este interesante mundo de
la administración y manejo de inmuebles. Este material de apoyo meramente
referencial sólo pretende compartir algunas relexiones y no convertirse en
un trabajo académico de difícil comprensión.
375
376
TEMA 14
El manejo del personal de seguridad en
inmuebles: condominios comerciales,
residenciales, industriales y hoteles
377
Tema 14. El manejo del personal de seguridad en inmuebles...
378
Introducción
Cuando decidimos abordar este tema sabíamos de antemano que la lite-

ratura disponible caliicada era escasa; la más abundante referida en términos
generales al tema de la seguridad de ediicios y grandes instalaciones físicas
se centran (básicamente la disponible en Internet en los Estados Unidos
de Norteamérica) a la seguridad contra incendios; y es muy poca en países
latinoamericanos relativa a un tema tan especial como lo es el manejo del
personal de seguridad en condominios comerciales y residenciales, sobre
todo, tomando en consideración la capacitación técnica que tiene el per-
sonal dedicado a las labores de vigilancia o de seguridad integral en países
latinoamericanos y particularmente en Venezuela, de donde derivamos estas
líneas basadas en nuestra experiencia profesional y vivencia como usuarios
de centros comerciales y residentes en condominios y visitantes de hoteles.
El adiestramiento de cualquier persona en una actividad, oicio o pro-
fesión para que llegue a dominarla disminuyendo al mínimo la posibilidad
o la frecuencia de error en sus resultados, pasa por una serie de etapas: desde
la evaluación de su vocación inicial (aunque hay quienes piensan que todo
ser humano en verdad puede hacer cualquier cosa que se proponga, puesto
que todo está en el conocimiento que tenga de los métodos propios de
cada actividad, de allí que no hay límites en el aprendizaje de las variadas
actividades que una persona pueda tener.); su preparación y formación si-
guiendo una metodología especíica para ponerla en contacto con el objeto
y la extensión (amplitud) de la ciencia, arte y oicio en la que se prepara;
su ejecución o práctica de tales conocimientos adquiridos en el plano de la
experiencia de vida interrelacionada con otras personas (la sociedad) a la cual
debe brindarle la utilidad que inicialmente pensó al dedicarse a esa actividad;
hasta llegar a la fase de reentrenamiento o actualización de conocimientos
cientíicos, tecnológicos o empíricos que le garanticen a la persona y a sus
“servidos” (clientes, usuarios, sociedad) la utilidad de su preparación en el
tiempo, adecuado a las nuevas realidades y exigencias de los hechos sociales,
que en deinitiva, representan su reto diario. Esta última fase es la podríamos
379
llamar de una “auto supervisión del control de calidad” de la formación

de la persona y en la que las grandes empresas invierten enormes recursos
económicos, para mantener la excelencia y caliicación de su personal, que
le garanticen la mayor competitividad en la prestación de sus servicios.
El manejo del personal de seguridad en los condominios debe atender
a una serie de variables diferentes en cada uno, como por ejemplo: a) al
tipo de infraestructura física; b) el in (uso y destino del inmueble. Esto es
importante, porque a pesar de que el inmueble puede estar regido bajo el
ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y ser un condo-
minio, su uso puede ser estrictamente residencial, comercial o industrial,
o de pronto, mixto, donde conluyen tanto los ines comerciales como los
residenciales en un mismo espacio y tiempo); c) la ubicación geográica
del inmueble (el entorno, lo que puede imponer procedimientos o rutinas
de seguridad distintas, bien si se está, por ejemplo, en un entorno urbano
o rural); d) instrucción del personal en las tareas de seguridad (rutinas y
procedimientos), dependiendo de las áreas (geográicas y técnicas) bajo su
responsabilidad, con especial énfasis en el conocimiento de los bienes y
del peril de las personas a custodiar. De esto último dependerá en mucho
la preparación del oicial o guardia de seguridad; e) línea de mando y de
control del personal (supervisión y reportes de la actividad; f ) rotación del
personal de seguridad; g) nivel de salarios y de beneicios laborales ofrecidos
al personal u oicial de seguridad; h) su actualización o reentrenamiento;
entre las más importantes. Aquí, el lector podrá hacer un ejercicio intelec-
tual muy útil de ir incluyendo o considerando variables según las propias
exigencias de los bienes y personas a custodiar. Insistimos, mencionamos
algunas variables que consideramos importantes: las principales, pero no se
circunscriben sólo a ellas; inclusive cada una, puede contener sub temas a
desarrollar. Aquí damos una mera orientación a groso modo a los gerentes
o jefes de seguridad de los condominios.
En este breve ensayo, no nos proponemos presentar un tratado com-
pleto del tema, sino dar algunas recomendaciones de tipo práctico para que
cada gerente de seguridad o de personal en los condominios (comerciales,
residenciales o industriales) hoteles o posadas turísticas las evalúe y comple-
mente según sus necesidades. Hablaremos en una primera parte, de “profe-
sionalismo del personal de seguridad” o lo que es lo mismo, la seguridad es
un tema para profesionales en el área y no para personas improvisadas que
por la jerarquía circunstancial de sus cargos, tienen la potestad de mando
o de decidir lo que a bien les parezca en un tema donde están en juego la
protección de las personas y sus bienes y donde no cabe la improvisación.
Si usted está en un puesto de dirección, donde tiene la responsabilidad de
deinir o manejar la seguridad de un inmueble y sabe que no cuenta con la
380
preparación profesional o técnica suiciente, le aconsejamos que antes de

tomar una decisión en el tema, asesórese muy bien con personas de mayor
experiencia, que seguramente le ayudarán y le orientarán en su formación;
si así actúa incluso usted puede llegar a convertirse en un verdadero experto
en materia de seguridad y podrá contribuir con la formación de personal de
relevo que pueda hacerlo mejor que usted en el futuro. ¡Ese sería un actuar
responsable y serio de su parte! Asimismo, en esta primera parte tocaremos
y deiniremos el contenido de las grandes áreas de la seguridad.
La segunda parte de este trabajo y como nos lo han pedido y sugerido
algunos gerentes de seguridad de centros comerciales en Venezuela, nos
enfocaremos en lo que consideramos un aspecto medular en el tema de la
seguridad: la capacitación del cuerpo de oiciales de seguridad (llamados en
otros países cuerpo de guardias, veladores, vigilantes, en sus términos más
comunes) sin que pueda dársele una connotación de autoridad pública por
el empleo del vocablo “oiciales”. En este tema nos referiremos a las normas
para la actuación de los vigilantes; a su capacitación básica (tomando en
cuenta la propuesta del curso sugerido por el autor mexicano Manuel Pacheco
Santos1); su ética profesional; la relación entre el oicial del seguridad y el
condominio. En este tema, observaremos dos aristas: una primera que se
reiere al condominio representado por su Junta, como patrono y director
de la seguridad del inmueble; y otra que se sucede cuando el condominio
contrata a una empresa de seguridad. Son dos situaciones totalmente distintas
en su manejo, evaluación y costos (gastos comunes) para el condominio.
Incluiremos en este capítulo algunas referencias a los límites de la actuación
de los oiciales de seguridad, partiendo de su ética y de la responsabilidad
penal en caso de que su actuación transgreda normas de derecho penal.
La tercera parte la dedicaremos a enunciar el contenido del informe de
evaluación de riesgos del condominio o de seguridad en las instalaciones
comerciales, industriales y hoteleras, destacando las herramientas mínimas
necesarias que deberían considerarse en el modelo de seguridad del con-
dominio y enunciaremos el contenido de un curso básico para oiciales de
seguridad en los condominios (centros comerciales, residenciales o indus-
triales) o en los hoteles o posadas turísticas. En cada capítulo haremos unas
recomendaciones a modo de ijación de los conocimientos y de sus líneas
generales que facilitarán su comprensión y motivarán al lector a la investi-
gación o a la acción concreta, según su responsabilidad en el condominio.
A) La seguridad: conceptos y sus grandes áreas de acción
1. Manuel Pacheco Santos en “Protéjase contra la delincuencia”; Primera edición 1993, Editorial
Trillas, México 1993.
381
1) Un concepto de seguridad:
Nos dice Pacheco Santos en la obra antes citada:
“La seguridad no son policías, armamentos, patrullas, etc., sino un

conjunto de dispositivos que en combinación y dependiendo de la va-
riedad de ellos, proyectarán como resultado un alto nivel de disuasión y
de reacción, en caso de necesitarse”2.
Analicemos este primer concepto que nos parece sumamente preciso:

en primer término, el autor señala lo que no es seguridad y menciona a una
serie de recursos (humanos y técnicos) que comúnmente la gente piensa
que por sí solos son los dadores de ella. Cuando estamos en la calle y vemos
policías fuertemente armados mucha gente cree que está o se siente segura;
o como pasa en países donde las políticas de seguridad y de prevención del
delito se basan en sacar a la Guardia Nacional (cuerpo que usa armas de
guerra en Venezuela) o donde se pretende colocar dos efectivos militares
en cada unidad de transporte público para hacer disminuir el delito de
robo, hurto y de homicidios en dichas unidades, eso no aporta para nada
ni contribuye en lo más mínimo a la seguridad y por muchas razones. La
gente tiene mucha desconianza hacia los organismos de seguridad, más
cuando éstos se han desacreditado enormemente en Venezuela por haber
tomado partido político a favor de un gobierno que cada día cree más en
la represión del delito y que no haya qué y cómo hacer para disminuir los
catorce mil homicidios al año que reportan la cifras para el año 2008. Esta
circunstancia, nada más considerado ese tipo delictivo en este país, hace y
con sobradas razones, que cualquier ciudadano no se sienta seguro en ningún
lugar de la geografía nacional. Esta sensación de inseguridad representa un
drama emocional que genera angustia y depresión, a la par de una sensa-
ción de inmensa impotencia sobre el control de nuestras vidas. De allí, que
“sentirse seguro” es la más legítima e importante sensación a la que aspira
el ciudadano hoy día. Más adelante volveremos sobre la importancia de este
concepto en el día a día de las personas.
En segundo lugar, el concepto bajo análisis nos revela que la seguridad
tiene que ver con la agrupación o sumatoria de una serie de dispositivos
(entendemos el término dispositivo como “mecanismo o artiicio dispuesto
para producir una acción prevista” y como la “organización para acometer
una acción”3, y ambas nociones son perfectamente aplicables al concepto de
seguridad, ya que hacen referencia tanto a los factores tecnológicos como a la
2. Op. Cit. Págs. 105 y 106.
382
organización humana requerida para operarlos) que deben ser combinados

o dispuestos de tal manera para que produzcan un resultado.
El tercer elemento del concepto estudiado es precisamente ese resultado
que produce la combinación de los dispositivos empleados: un primer resul-
tado es la disuasión; pero ¿de quién? Para responder esta pregunta, veamos
que signiica “disuasión” (acción o efecto de disuadir y éste concepto revela:
“inducir, mover a alguien con razones a mudar de dictamen o a desistir de
un propósito”. En seguridad, la disuasión que produce la combinación de
los dispositivos empleados tiende a “desmotivar” a un agente que tenía en
su pensamiento la intención de accionar para cometer un hecho punible u
otra clase de ilícitos, a reprimir esa conducta, produciendo en su mente el
temor a no quedar impune, precisamente por la evaluación que hace de la
eicacia de tales dispositivos. Y aquí atamos el desarrollo de nuestras ideas para
encontrarnos con el cuarto elemento del concepto de seguridad propuesto y
que estamos estudiando: “la reacción en caso de necesitarse”. Asumimos que
la reacción de la que nos habla el autor es de la organización (de los recursos
humanos y tecnológicos dadores de seguridad) que materializan la acción
controlada, pensada y sujeta a normas (legales y protocolos de conductas)
para evitar que los daños que puedan producir las circunstancias se mate-
rialicen; o si se han materializado sobre personas y bienes y sean mayores o
se hagan incontrolables.
Las circunstancias generadoras de inseguridad pueden obedecer a
múltiples causas: a) por la acción de la naturaleza; b) por la acción del
hombre; c) por la combinación de ambas anteriores; d) por las fallas de
los equipos o bienes creados por el hombre, entre otras tanta que pueden
señalarse. En el caso de un centro comercial, por ejemplo, la reacción de la
organización o del dispositivo ante una conducta punible penalmente de
una persona, buscaría el “control” de dicha persona, entre otras cosas, por
mandato legal para evitar la impunidad de su hecho. El agente delictivo al
saberse impune, se siente más estimulado para continuar su escalada u ola
de fechorías. De hecho, investigaciones en algunos Estados de los Estados
Unidos de Norteamérica sobre la eicacia de la pena de muerte como la
máxima expresión de la reacción de la organización (el Estado punitivo a
través de sus organismos de represión por excelencia: las policías y el sistema
judicial) informan que el delincuente, antes de cometer un crimen, le teme
más a la privación prolongada de la libertad que a la pena de muerte, ya que
él antes de actuar, tiene absoluta conianza de que quedará impune; que su
crimen será perfecto y no descubierto. Tales investigaciones han servido de
argumento para los grupos de derechos humanos que día a día se oponen
3. Diccionario de la Real Academia Española, 22ª. edición
383
contra la pena de muerte en los países donde existe.

En conclusión, el concepto de seguridad analizado sugiere la apuesta
a la desmotivación y a la capacidad de reacción de la organización de segu-
ridad. Y cuando el usuario o visitante en un condominio u hotel sabe que
existe tal ente con esa capacidad o poder de seguridad, entonces, es cuando
se sumerge en una “sensación o emoción” de protección por algo intangi-
ble y desde ese instante es cuando realmente comienza a “sentirse seguro”.
Por eso, nosotros nos atrevemos a dar el siguiente concepto de seguridad,
para que los oiciales de seguridad y los jefes de seguridad lo integren en su
actividad diaria:
“Es la sensación que percibe una persona, irradiada por quienes tienen
la capacidad y responsabilidad de disponer los factores humanos y tec-
nológicos especialmente preparados y diseñados para disuadir, disminuir
y controlar los eventos de riesgos o dañosos, que puedan producirse en
un espacio y tiempo determinado, bien por la acción de la naturaleza,
del hombre, o producto de la combinación de ambos”.
2) Fundamento constitucional de la seguridad y protección a la que

tiene derecho toda persona en Venezuela: La evolución y enunciación de
un conjunto de normas garantistas dentro de la Carta Magna venezolana, al
menos en teoría, representa un logro muy signiicativo y esperado por parte
de nuestro pueblo en lo que a materia de seguridad ciudadana se reiere.
En efecto, el artículo 55 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela reza así:
“Toda persona tiene derecho a la protección por parte del Estado, a

través de los órganos de seguridad ciudadana regulados por ley, frente
a situaciones que constituyan amenaza, vulnerabilidad o riesgo para
la integridad física de las personas, sus propiedades, el disfrute de sus
derechos y el cumplimiento de sus deberes.
La participación de los ciudadanos y ciudadanas en los programas
destinados a la prevención, seguridad ciudadana y administración de
emergencias será regulada por una ley especial.
Los cuerpos de seguridad del Estado respetarán la dignidad y los
derechos humanos de todas las personas. El uso de las armas o sustancias
tóxicas por parte del funcionario policial y de seguridad estará limitado
por principios de necesidad, conveniencia, oportunidad y proporciona-
lidad, conforme a la ley”.
Haremos algunas consideraciones de esta norma atendiendo a la materia
384
que nos ocupa: la seguridad, su concepto y tratamiento. Consideramos que

el legislador fue muy preciso al redactar esta norma. Le impone el consti-
tuyente claramente al Estado, una de sus obligaciones más elementales y
sagradas con respecto a sus ciudadanos: la de protegerlos ante los riesgos
y amenazas de que sean objeto en su territorio, bien por las conductas de
otras personas o bien por efectos de emergencia que suponemos derivan
de desastres naturales. Obsérvese que el legislador en el primer aparte de
este artículo, señala expresamente que la protección a la que se obliga el
Estado, es contra los riesgos y amenazas que puedan sufrir las personas con
respecto a su integridad física, expandiendo el ámbito de protección hacia
sus propiedades y al cumplimiento de sus derechos y deberes en la sociedad.
Pensamos que aquí, el legislador reconoce de derecho una realidad social
que aqueja a la Venezuela de hoy, más que cuando se promulgó la Consti-
tución: la delincuencia o la criminalidad (la violencia) como un problema
de orden público, que nosotros, a la luz de la bioética, consideramos como
un problema de salud pública, quizás sólo comparable con la situación
que padeció la hermana República de Colombia en la década de los años
´80, producto de la guerrilla, el sicariato y el secuestro y que tanta sangre
colombiana hizo derramar.
En una segunda parte de la norma, el legislador involucra directamente
al ciudadano en una de las áreas de la seguridad ciudadana cuales son los
programas de prevención, tomando este concepto un sentido amplio (lato)
que no se circunscribe exclusivamente a un área en particular, como podría
ser los programas de prevención del delito. Hace mención a las áreas de
seguridad ciudadana (aunque no deine que entiende por ella) y la admi-
nistración de emergencias, que nos lleva al campo de la protección civil en
caso de desastres (naturales y así lo pensamos).
Termina el legislador señalando unos límites a la actuación de los
cuerpos de seguridad y se enaltece el concepto garantista de protección de
los derechos humanos en su actuación. El legislador sin duda, se paseó por
grandes áreas de la seguridad y le da un contenido especíico a este concepto,
en sus grandes áreas de atención. Más abajo vamos a ver cuáles son estas
áreas de la seguridad.
Cabe destacar, que la seguridad así entendida por el constituyente vene-
zolano la ubica dentro del conjunto de Derechos Civiles que se contienen en
el Capítulo III, del Título III relativo a los Derechos Humanos y Garantías,
y de los Deberes, por lo que se trata de un derecho humano fundamental
que debe ser garantizado por todo Estado. Sin la existencia de una debida
seguridad, se ponen en riesgo y estarían en tela de juicio (como en efecto
así ocurre en la Venezuela del 2009) otra serie de derechos fundamentales,
entre los que se destaca como principal: el derecho a la vida contemplado
385
en el artículo 43 en los términos siguientes:
“El derecho a la vida es inviolable. Ninguna ley podrá establecer la

pena de muerte., ni autoridad alguna aplicarla. El Estado protegerá la vida
de las personas que se encuentren privadas de su libertad, prestando el
servicio militar o civil, o sometidas a su autoridad de cualquier otra forma”.
Pues bien, con el registro de catorce mil o más homicidios al año en

Venezuela en el año 2008, queda en evidencia que las conductas de las
personas de nuestra violenta sociedad, echan por tierra de facto el concepto
de inviolabilidad de la vida, ello aupado por la omisión evidente del Estado
venezolano a través de su sistema policial y judicial, incapaces en todo caso,
de aplicar las sanciones que corresponden en tales casos para evitar el giro
de la rueda de la impunidad, que es el principal combustible (entre otros)
del alto grado de violencia en el país.
Y esta situación vulnera toda sensación o concepto de seguridad que se
quiera tener en la sociedad. Venezuela no es deinitivamente un país seguro
porque las personas, si bien tienen nominalmente derecho a la protección
y a la seguridad, tal y como lo vimos arriba escrito en el artículo 55 de la
Constitución, en la práctica, en el día a día no es así; y nótese que nos es-
tamos reiriendo al concepto de la “seguridad ciudadana”, puesto que hay
otros tipos de “seguridades” tan importantes como esta, como por ejemplo,
la seguridad jurídica; o la seguridad alimentaria, o la seguridad sanitaria,
que tienen una vinculación muy estrecha con la seguridad física de las
personas; y ello es lógico, porque cualquiera sea el tipo de seguridad que
analicemos, dependerá, como todo lo que hace el ser humano en el planeta,
de sus conductas. En Venezuela se atenta contra la seguridad jurídica, no
sólo cuando no se sanciona al delincuente que ha cometido un homicidio
u otro delito que merezca una pena corporal, sino cuando la justicia que se
aplica llega de forma retardada (cuando llega) o cuando el sistema carcelario
no es capaz de garantizarle la vida a ninguno de los reos, como lo dice la
norma constitucional (ver artículo 43). No puede tampoco haber seguridad
alimentaria, cuando por la inexistencia de la seguridad física de las perso-
nas que trabajan en los campos, se producen los secuestros casi a diario en
cualquier parte del territorio nacional, lo que se traduce en una conducta
inhibitoria del productor quien termina abandonado la tierra en busca de
otra actividad económica y productiva que considera más segura. Y mucho
menos puede lograrse una seguridad sanitaria, cuando ocurren situaciones
tan dantesca de tener que militarizar la emergencia de un hospital porque la
delincuencia se la pasa “tiroteando” a médicos y pacientes, quienes resultan
doblemente victimizados: los primeros, porque aparte de exponer sus vidas
386
en su trabajo, luego ganan sueldos miserables y les pagan de forma retardada

(cuando les pagan); y los pacientes, son la carne de cañón en el sistema de
salud venezolano: acuden a hospitales mal dotados en equipos y medicinas,
exponiéndose a ser víctimas de lo que se entiende por “iatrogenia social”
a causa de un Estado absolutamente irresponsable, incapaz, ineiciente y
corrompido que no da muestras de garantizar el derecho a la vida como
gerente de salud; amén del riesgo de ser víctimas del hampa en las salas de las
emergencia cuando ocurren las confrontaciones entre bandas criminales, o
bien acuden los ladrones a ellas para atracar a los pacientes, que no tienen otro
recurso que acudir a hospitales públicos. Todo ello y mucho más, apreciado
lector, ocurre con la más absoluta normalidad en la Venezuela que transita
el mes de mayo de 2009 cuando escribimos estas líneas. Y lo peor: somos
un país garantista que dice proteger y creer en los Derechos Humanos…Y
fíjense, apreciados lectores latinoamericanos, que todo parte de la falta de
seguridad ciudadana; concepto vital; y eso sin decir las consecuencias que
en el mundo económico genera la ausencia de seguridad en la sociedad, que
podemos sintetizar en la disminución de la dinámica del aparato productivo
nacional y en la desmotivación de la inversión de capitales nacionales y
extranjeros en la economía nacional, puesto que pierde sentido invertir en
un país, donde en cualquier momento los inversores pueden ser asesinados
por la delincuencia. En el mejor de los casos y si el inversor insiste en que-
darse en Venezuela, su producto se verá encarecido porque en la estructura
de costos de su negocio, tiene que incluir los gastos (costos) de seguridad
y protección en su fábrica o empresa, que terminan siendo trasladados al
producto que se dispone al consumidor. Véase pues, que la falta de seguri-
dad aquí aparece como un gran impuesto nacional no decretado sino por la
omisión del Estado, que obliga a las personas que habitamos en Venezuela
a tener que invertir enormes y fabulosas cifras en el presupuesto familiar
para “sentirse protegido”; sin contar con los gastos que deben hacer quienes
han sido víctimas de delitos en la reparación de su estado emocional para
poder lidiar con sus vidas como víctimas, o si no lo han sido aún, con las
fobias y paranoias que se generan cuando se vive en una sociedad insegura,
desnaturalizada y bajo un régimen neo dictador comunista, que en no
pocas ocasiones nos hace mal pensar que sus omisiones tan evidentes para
proteger a sus ciudadanos, formarían parte de una macabra concepción de
control social de grupos contra grupos, para mantenerse a como de lugar
en el poder. ¡Esperamos y deseamos estar totalmente equivocados en este
empírico planteamiento! que hacemos en estas líneas, más como un grito
desesperado de nuestro inconsciente por la dramática realidad que por falta
de seguridad física estamos viviendo las personas en Venezuela. Ofrecemos
excusas al lector, si sintiese que ha existido por nuestros comentarios, una
387
desviación del tema.
3) El profesionalismo del personal de seguridad:

Queremos signiicar y dar toda la importancia que el tema de la segu-
ridad tiene en la sociedad moderna. Tiene vinculaciones directas con otro
concepto del cual se nutre y que es el de “prevención”, otro de los grandes
conceptos que agrupa la noción de la seguridad. La prevención en todos los
órdenes de la vida del ser humano tiende a preservar nuestro instinto natural
de la vida y representa una serie de conductas; una forma de ver y vivir la
vida, atendiendo a una serie de normas, que junto a otros comportamientos
del ser humano, redundan en su sensación de seguridad ante su entorno
natural y también en la sociedad que lo acobija. La prevención (de riesgos,
de enfermedades, de delitos, de circunstancias dañosas para la existencia
del ser humano en el planeta Tierra) constituye de suyo, un parámetro de
medición de su nivel de desarrollo; en consecuencia, siendo la prevención
un subconjunto de la seguridad (por decirlo de alguna manera) ésta viene
a representar la consecuencia de esa sumatoria de conductas humanas y
del avance de su tecnología para lograrla al más alto nivel posible. Sin la
construcción del puente o del camino de la seguridad, el tránsito del ser
humano hacia los máximos niveles de evolución a los que ha arribado, no
hubiesen sido posibles de lograr, ni mucho menos de continuar. Es evidente
que el ser humano aprende de sus experiencias, pero también lo es, que su
pensamiento abstracto es el que le permite adelantarse a la ocurrencia de
factores para prevenirlos; para disminuir sus impactos dañosos; o en todo
caso, para controlarlos.
Y en el caso que nos ocupa, cuando estamos hablando especialmente
sobre la seguridad de los usuarios en los inmuebles, comprendemos que es
una materia multifacética, que requiere el manejo de distintas variables en
un mismo tiempo y espacio, y que la gerencia integral de estas variables
deben estar en manos de personas con determinados conocimientos y periles
profesionales, para poder atenderlas y brindar a los usuarios de los centros
comerciales, residenciales y turísticos, el más alto nivel que se merecen
mientras estén desarrollando sus vidas en estos inmuebles.
Exponemos aquí, “las grandes áreas de la seguridad” que nos señala el
autor Pacheco Santos en su obra antes citada para cualquier instalación (sea
que se trate de un hotel o posada turística; de un centro comercial; de un
ediicio residencial o bien de un inmueble destinado al sector industrial) y
abordamos entonces, el concepto de “la seguridad integral”. Estas áreas son:
a) La seguridad industrial: “El objetivo fundamental de esta área es la

de proteger a los trabajadores de accidentes de trabajo, como consecuencia
inadecuado de herramientas o maquinaria; o bien, por falta de manteni-
388
miento de éstas”.
Asimismo, procura proteger a las personas contra enfermedades origina-
das por las condiciones de trabajo. En este sentido, “la seguridad industrial
es un derecho social y legal establecido por una demanda de la sociedad y
como una obligación entre gobernantes y gobernados”. Su ámbito de ac-
ción está determinado esencialmente por: a) La prevención de accidentes:
instalación de señales restrictivas, informativas y preventivas; símbolos de
colores en depósitos; áreas comunes de riesgo, maquinaria, etcétera; b) La
capacitación y adiestramiento de personal: manejo de productos químicos,
maquinaria, calderas, recipientes a presión, equipo de seguridad, etcétera;
c) El manejo de productos tóxicos; d) La prevención de enfermedades:
instalación de equipos, cuidados de la piel, levantamiento manual de carga,
etcétera y d) La creación de comisiones mixtas: revisión periódica de ma-
quinaria, instalaciones, condiciones de trabajo, programas de capacitación,
adiestramiento, etcétera.
b) La seguridad física: en México los técnicos a esta materia le dan el

nombre de protección, y nos dice el autor Pacheco Santos bajo estudio que
“es la segunda pierna de la seguridad y comprende los siguientes aspectos:
b.1) Protección a personal clave de empresas: contra atentados, se-

cuestro, homicidio, asalto en: a) su residencia; b) sus viajes o traslados y c)
los centros de recreación.
b.2) Protección a las instalaciones: contra robo, sabotaje, asalto, ex-
plosión, intrusión). Tales instalaciones podemos enunciarlas así: a) infraes-
tructura eléctrica; b) laboratorios; c) cómputo; d) planta de emergencia; e)
bodega; f ) fórmulas conidenciales y g) caja de pago.
b.3) Protección a valores: contra daño intencional; fuga de informa-

ción. Otros aspectos que atiende esta protección son: a) traslado de efec-
tivo (dinero); b) cajas de pago; c) compra, carga y traslado de materiales;
d) identiicación y control de empleados; e) vigilancia de vehículos y f )
investigación interna.
b.4) Protección a información, continuidad comercial e imagen.”

En síntesis, podemos inferir que la seguridad física tiene que ver más
con el manejo, uso, diseño y su aplicación de la “organización” para la
seguridad (incluyendo los dispositivos tecnológicos) en las instalaciones
de: a) barreras; b) accesos; c) iluminación de áreas vigiladas; d) vigilancia
(debe incluirse la vigilancia humana y electrónica); y e) comunicaciones.
Asumimos la comunicación de la organización de seguridad en la aplicación
389
de todos sus procedimientos de disuasión y de reacción, ante los riesgos que

se materialicen o se presenten como amenazas en determinada instalación.
La importancia de la seguridad física: coincidimos con el Profesor
Pacheco Santos (obra citada) cuando señala que:
“la potencialidad de la delincuencia depende de la efectividad de

la protección, pero todo acto ilícito puede reducirse y evitarse”; tan es
así, que precisamente existe también en la gerencia pública el diseño de
políticas de prevención del delito, donde la información que se le puede
dar al ciudadano de los modus operandi de los delincuentes, así como la
distribución geográica de los delitos, de su frecuencia y de los estudios de
las víctimas (victimología), permiten al ciudadano concienciar una serie
de conductas para modiicarlas en pro de su propia protección individual.
En materia de seguridad física existen una cantidad de elementos que

proporcionan seguridad; que han sido pensados, evaluados y probados para
disminuir la sensación de inseguridad en las instalaciones y para evitar la
aparición de los riesgos o en todo caso, su control cuando ocurran. Debemos
recordar que estos elementos también son estudiados por los delincuentes
que poco a poco van superándolos, lo cual provoca el surgimiento de nue-
vas herramientas, metodologías y estrategias para lograr mejores resultados
en cuanto a la seguridad física se requiere. Es la lucha constante del bien
y del mal lo que hace avanzar a la tecnología en materia de seguridad. No
olvidemos que el delincuente siempre actuará con el factor sorpresa a su
favor y con la ventaja de haber evaluado con anterioridad los puntos débiles
de una instalación para vulnerarla: sus accesos más desprotegidos; sus rutas
de escapes; la presencia policial o de cuerpos de seguridad en la zona; los
refugios o sitios de “escondite” para evadir su captura (recordemos aquí que
lo que antes decíamos: el delincuente siempre cree y confía en su impuni-
dad absoluta, a tal punto, que dentro de su cultura existe una serie de ritos
que hacen dependiendo de la acción criminal a realizar, que creen ayudarle
para garantizar tal impunidad); contra todo esto tiene que enfrentarse la
seguridad física y de allí su importancia.
En un país como Venezuela, donde sabemos que hay ciertas instalacio-
nes que día a día cobran mayor valor para el ciudadano tales como: centros
comerciales y hoteles, donde el público en general acude a ellos en búsque-
da de bienes y servicios y hasta de un espacio de recreación con seguridad
para toda la familia, la seguridad física pasa a tener un valor exponencial
y viene a signiicar una variable que tienen que considerar quienes dirigen
los condominios de esos centros comerciales, o los dueños de los hoteles.
Mención especial hacemos con relación a los hoteles, puesto que en ellos se
390
alojan turistas nacionales e internacionales y donde sus huéspedes, conoce-

dores de otras realidades y sociedades del mundo, saben perfectamente el
valor que tiene la seguridad del ciudadano; por lo que buscan en sus visitas
al país, tratar de mantener hasta donde sea posible, un nivel de seguridad
comparable con el existente en sus países de origen. En eso también deben
pensar los jefes de seguridad en los hoteles, ya que un turista que ha sido
víctima de un delito en el país, nos expondrá a la peor fama internacional,
que se traduce directamente en la pérdida de reputación y de la posibilidad
de que otros turistas vengan a visitarnos y a generar divisas y motorizar la
economía nacional.
Los aeropuertos, puertos, hoteles, centros comerciales, oicinas o des-
pachos públicos, colegios públicos o privados, hospitales, por citar algunas
instalaciones que encierran un valor tan especial para la sociedad, deben
apostar por contar con los mejores dispositivos de protección de sus ins-
talaciones, de control de su seguridad física y esto se traduce en inversión
económica, por lo que podemos advertir, que una buena administración
de ellas, debe partir por la inclusión de las partidas especíicas para tales
ines. Si no están contempladas las inversiones en los elementos tangibles e
intangibles de seguridad en una instalación, podríamos concluir que no se
le da el valor ni importancia al tema de la seguridad.
c) La seguridad operacional: si la seguridad física nos proporciona

la aplicación de los dispositivos o de la organización de seguridad en una
instalación determinada, después de ella, debemos darle toda la importancia
que el caso amerita a la “seguridad operacional” que es la parte del concepto
de seguridad que se va a encargar de supervisar, velar, controlar, evaluar
y corregir, en in, de regular la eiciencia y la eicacia de cada uno de los
factores o servicios de seguridad instalados, para brindar el mejor nivel de
seguridad diseñado para la instalación o área geográica.
Pacheco Santos nos dice que su objetivo es: “investigar, evaluar y
determinar el nivel real de eiciencia de todo dispositivo de seguridad, lo
cual implica contar con experiencia amplia en la operación de servicios de
seguridad.
Esta experiencia abarca conocimientos humanos, técnicos y adminis-
trativos, ya que la evaluación consiste en observar directamente todas las
acciones del personal involucrado y dialogar con cada uno de los que lo
integran, sobre la actitud observada. La información obtenida se compara
con el procedimiento previamente establecido para determinar el nivel de
eiciencia.
Es decir, la seguridad operacional está pendiente del “cómo” y “por qué”
se realizan las actividades, o sea “supervisar” la efectividad de los servicios.
391
Para llevar a cabo esta supervisión se estructuran parámetros variados,

como programas, manuales, procedimientos y políticas” (in de la cita).
Los procedimientos y las políticas como complementos del concepto
de seguridad:
Los procedimientos: primero, tenemos que entender que signiica
este vocablo para luego aplicarlo al tema de la seguridad, para ver cómo lo
complementa. Por procedimiento entendemos que es el “método de eje-
cutar algunas cosas4”; vale decir, que cuando la mente humana se plantea
conseguir un objetivo, pasa a responder de inmediato cómo lograrlo, y eso
fundamentalmente nos lleva a elaborar una cadena de pasos o de acciones,
unas tras otras con determinada lógica de acuerdo al in perseguido, que en
su conjunto nos van a permitir lograrlo (el objetivo inicialmente planteado).
Todas las cosas, asuntos, metas, objetivos en la vida del hombre tienen una
“metodología” particular para lograrlas.
En lo que a seguridad se reiere pongamos el siguiente ejemplo, siguien-
do un poco a Pacheco Santos y agregando nuestros propios comentarios y
pasos a tomar en cuenta, para complementar al autor. Lo que debe hacer un
personal caliicado de vigilancia para cubrir sus servicios en condominios
(centros comerciales); y nosotros agregamos por ejemplo, en un Hotel o
posada turística:
c.1) Identiicar las necesidades reales del clientes: para ello, debemos solici-
tarle una entrevista personal para determinar lo que persigue el cliente,
que en no pocas veces vamos a concluir que ni siquiera está claro en
lo que desea, porque precisamente, desconoce en mucho el tema de
la seguridad y allí es donde juega un rol estelar el profesionalismo y la
ética de quienes nos hemos dedicado a estos temas durante años.
c.2) Evaluación y recorrido minucioso de la infraestructura: las instalaciones
no siempre conservan los diseños originales según sus planes, sino que
sufren modiicaciones; evolucionan de acuerdo a criterios no siempre
lógicos y sí muchas veces por caprichos de quienes en una determinada
época las administran. Esas modiicaciones o los diseños originales de
las instalaciones pueden comportar riesgos para la seguridad física que
deben ser controlados por la seguridad operacional, según los proce-
dimientos que se realicen.
c.3) Determinar los objetivos especíicos que deben ser cubiertos por el
vigilante: esto es esencial a la hora de evaluar su actuación; determinan
su campo de acción y su responsabilidad en su función.
c.4) Señalar los recursos (humanos, materiales, económicos): agregamos
4. Diccionario de la Real Academia Española (antes citado).
392
que cuando tales recursos están y son del estricto conocimiento

del vigilante, mejor será su capacidad de respuesta y conianza en
su rol.
c.5) Establecer el peril del vigilante: este es un punto neurálgico y
vital en los procedimientos de la seguridad operacional. No sólo
el diseño de de una instalación determina ciertas condiciones (in-
clusive físicas) para su personal de vigilancia; sino que la función
que cumple esa instalación en la sociedad es la que viene a exigir
un peril especíico para el vigilante. Pongamos un ejemplo: el
vigilante en un hotel cinco estrellas, de lujo, que aloja huéspedes
con exigencias muy variadas según los ines de sus viajes, requiere
un vigilante con capacidades que no tienen otros: requieren tener
capacidad comunicacional con los huéspedes para atender cualquier
requerimiento (debe dominar un idioma universal, preferiblemente
el inglés); poseer adiestramiento y conocimientos en el buen trato:
control de cualquier conducta omisiva que perjudique al huésped;
disposición de atención y actitud para resolver cualquier exigencia,
canalizando aquellas que no son propias de su función; conoci-
mientos en el manejo de los dispositivos tangibles electrónicos de
seguridad de acceso de puertas a habitaciones o lugares reservados
exclusivamente para los huéspedes; nivel de instrucción y de edu-
cación (destacamos siempre la diferencia entre los conceptos de
educación y de instrucción: éste último obedece a los conocimientos
que tiene una persona producto de su escolaridad básica, media o
universitaria; el primero atiende a la formación que presente toda
persona y que parte del grupo familiar como primer ente socializador
del individuo) elevado y una experiencia comprobada en cursos de
capacitación de vigilantes para seguridad hotelera; instrucción y
capacitación en seguridad integral: debe el vigilante tener dominio
de diversas áreas de la seguridad y eso signiica que ha pasado por
un proceso de formación profesional (lo que de suyo representa
que él o una institución ha invertido dinero y tiempo para ello);
en in, este alto peril se traduce en la mejor capacidad de respuesta
para la responsabilidad del vigilante; en costos y en mejor nivel de
seguridad del hotel o de cualquier instalación.
c.6) Deinición e integración de los parámetros de evaluación: la orga-
nización de seguridad es la que se encargará de establecer cuáles son
esos parámetros que permiten evaluar integralmente al vigilante.
Deben estar integrados; conformando un todo para que certiiquen
que el servicio de vigilancia está siendo supervisado, revisado y eva-
luado constantemente en todas sus fases y no solamente en alguna
393
de ellas.
c.7) Identiicar las fuentes de reclutamiento de personal: esto es de gran
importancia, puesto que de allí dependerá en lo sucesivo la formación
y capacitación del recurso humano. Por ejemplo, si una organización
de seguridad identiica como fuente de reclutamiento de personal a
aquellas personas que están de baja y forman parte del personal de
reserva de las fuerzas armadas de un país, entonces deberá analizarse
cuál es la formación que allí han recibido, para canalizar de una u otra
forma su formación. Si la fuente se identiica con personas que provie-
nen de centros universitarios, o técnicos superiores universitarios, pues
bien, otro será el peril y distintos los esfuerzos posteriores en cuanto
al entrenamiento profesional que requieren en materia de seguridad.
c.8) Selección e investigación de aspirantes al puesto: toda persona que
aspira a un cargo es sometido a una serie de averiguaciones (dentro de
lo que las leyes permiten y que no sean de carácter discriminatorio,
para evitar la violación de derechos fundamentales establecidos por los
textos constitucionales de los países) para certiicar la veracidad de la
información contenida en sus hojas de vida, y por el derecho que tiene
quien contrata, de saber quién es la persona aspirante al cargo.
c.9) Capacitación y evaluación del personal: esto no es otra cosa que lo que se
reiere a su entrenamiento inicial, su reentrenamiento y su permanente
supervisión por sus superiores de la labor que prestan.
c.10)Adiestramiento en el puesto por cubrir: el vigilante debe familiarizarse
con las rutinas propias de su función en determinado tiempo y espa-
cio. La organización de seguridad es quien le ija al vigilante todo lo
que va a ejecutar en su puesto de trabajo, de acuerdo a unas políticas
(una norma o conjunto de ellas y de las cuales a continuación vamos
a referirnos).
Las políticas: el término hace referencia a “las orientaciones o directri-

ces que rigen la actuación de una persona o entidad en un asunto o campo
determinado”5. El profesor Pacheco Santos las tiene como “una norma o
conjunto de normas que dentro de la legitimidad de la organización se
aplican para reforzar el cumplimiento de un procedimiento”6. Un ejemplo
de una norma de seguridad en una instalación:
“Señores visitantes y usuarios:

“Para poder acceder a nuestras instalaciones, todas las personas, sin
excepción alguna, deberán pasar por los dispositivos de detección y
control de metales, instalados en todas las puertas de acceso del centro
comercial/hotel( hospital/universidad/condominio/etcétera.
394
Atentamente;
Junta de condominio/dirección de la instalación”
Otro ejemplo:
Señores vigilantes
Hotel Monteclaro:
Todo vigilante al asumir su puesto de control no podrá utilizar su
teléfono celular personal bajo ninguna circunstancia, para evitar dis-
tracciones en su horario de trabajo. Todas las comunicaciones quedarán
centralizadas mediante los equipos de transmisión UHF que le son
facilitados, a través de su Supervisor de Clave.
Asimismo, al iniciar su ronda, deberá anotar y realizar las tareas que le
aparezcan en las pantallas de los puntos de control colocados en las áreas
señaladas en su ronda, dejando constancia de la hora del control realizado.
Atentamente,
El jefe del departamento de seguridad”
Otro ejemplo:
Señores
Huéspedes de la Posada Turística Monteclaro:
Al llegar o salir de nuestras instalaciones deberán dar aviso a nuestro
personal administrativo ubicado en la recepción, recordándoles también,
que mientras dure su estadía en nuestra posada, deberán dar cumplimien-
to estricto a todas las normas de seguridad señaladas en nuestros avisos
de color amarillo, ubicados estratégicamente en distintas áreas como
recordatorios para su cumplimiento.
Atentamente,
La Gerencia General”.
La institución que quiere ejecutar una política de seguridad es la que

apoyará decididamente cualquier procedimiento diseñado; eso es lo que le
garantiza su eicacia; y es muy importante también, que diseñe la forma de
evaluarlo para medir su eicacia y si responde a las necesidades de seguridad
de la instalación. Pacheco Santos, al hablar de la evaluación de los procedi-
5. Diccionario de la Real Academia Española, antes citado.

6. Pacheco Santos, Manuel obra citada, página 49.
395
mientos considera que el mismo debe contestar a las preguntas: ¿qué?, ¿quién?,
¿cuándo?, ¿cómo?, ¿dónde?, ¿por qué?, ¿con qué? Concluye acertadamente el
tema de la seguridad operacional diciendo que: “es el área que debe dominar
el supervisor; sin embargo, en casi todos los casos se observa que éste sólo
efectúa visitas para comprobar la asistencia del elemento. Por otra parte, se
considera que el supervisor debe ser neutral, sin compromisos con la corpo-
ración, con los elementos, y mucho menos con los clientes, a in de evitar
que se vulnere la eiciencia, y se originen pérdidas y riesgos”. Aquí tenemos
que hacer hincapié en el tema de la supervisión por agentes distintos a la
supervisión de la seguridad operacional. Nos parece realmente importante,
puesto que de esta forma existiría un ente absolutamente imparcial, objetivo
y profesional para hacer una evaluación de los procedimientos de quien tiene
la responsabilidad de hacer las labores de seguridad operacional. Claro, ese
ente evaluador de gestión tiene que conocer perfectamente las distintas áreas
de la seguridad, al igual que quienes la ejecutan. La diferencia radica en que
no hay una conexión de intereses entre quien ejecuta y supervisa la buena
marcha de la seguridad en determinado espacio y tiempo.
d) La protección electrónica: el ser humano por sí sólo no puede abarcar

una serie de campos, lo que sí puede lograr con la ayuda de su tecnología y
de los avances cientíicos producto del desarrollo de su cultura; de su cerebro,
y que ya forman parte de su evolución como especie. La electrónica forma
parte de ese desarrollo innovador de los últimos tiempos y que desde el
siglo pasado han apuntalado los más impresionantes avances evolutivos de
la creación humana. Aunque no tenemos una base cientíica para sostener
lo que a continuación airmamos, en el sentido de que todo nos hace pensar
que nada o casi de nada de las nuevas invenciones del ser humano en lo
relativo a cualquier campo de la tecnología y en cualquiera de los órdenes
de la vida del ser humano, escapan a la electrónica. Y en el campo de la
seguridad, es invalorable la ayuda, la cooperación que la electrónica le da
a los responsables de las actividades de seguridad en sus principales áreas.
La electrónica ha provisto al hombre de herramientas muy soistica-
das difíciles de vulnerar, que tienen diversos propósitos en el mundo de la
seguridad: la detección; el aviso o alarma de la ocurrencia de una situación
(que prepara la reacción humana siguiendo los procedimientos y políticas de
seguridad); neutralizar y controlar situaciones donde están en juego la vida
o integridad física de las personas y sus bienes; la supervisión y evaluación
de las funciones de la vigilancia humana, que permitan a la organización
imponer los correctivos ante las debilidades detectadas; incluso la detección
de fallas en los sistemas electrónicos de seguridad que están instalados para
facilitar las funciones de seguridad.
396
Los dispositivos o equipos electrónicos de seguridad deben cumplir sus

funciones con base a ciertos criterios: a) coniabilidad: que su uso perma-
nente tenga una incidencia de daños mínima, de poca reposición; b) fácil
o nulo mantenimiento; c) costos moderados de reposición en caso de daño
permanente por cualquier causa. Sabemos que el desarrollo de la electró-
nica, de la micro electrónica, es altamente costosa puesto que se sustenta
en conocimientos e investigaciones cientíicas que son hechas por personas
altamente capacitadas en los mejores centros cientíicos del mundo; y eso
cuesta mucho dinero. Pero afortunadamente, la producción en serie tiende
a bajar costos, también en los equipos de seguridad; d) de difícil detección
para el ser humano, ya que con ello se garantiza la posibilidad de detectar,
sorprender las conductas de quienes creen que están sorprendiendo la bue-
na fe de otras personas. Es decir, en otras palabras, la electrónica permite
un control a priori y a posteriori del factor sorpresa con que siempre cree
obrar el delincuente o quien pretende cometer una conducta irregular, que
viole las normas de seguridad que impone la organización en determinado
espacio y tiempo.
Los dispositivos electrónicos pueden ser centralizados en una sola área
cuando son instalados. Algunas personas pueden ver esto como una ventaja a
la hora de los costos y de las operaciones; otros, como una desventaja, puesto
que un ataque certero a este sistema acarrearía la neutralización parcial o
total del sistema de seguridad integral dependiente de la electrónica. Los
propios avances electrónicos pueden perfectamente contar con sistemas
de respaldos ubicados en áreas distintas a donde está un cerebro central de
operaciones, que permite su funcionalidad en caso de sabotajes.
Veamos un cuadro comparativo de las ventajas entre la vigilancia elec-
trónica y humana, considerando algunos factores a modo de enunciados.
Exhortamos a la creatividad del amigo lector para incorporar las variables
que desee. (Ver cuadro comparatico página siguiente).
e) La protección civil:
Los embates de la naturaleza y del propio accionar del hombre en el
planeta provoca con frecuencia una serie de desastres que causan numero-
sas pérdidas de vidas humana, así como daños materiales y de todo tipo.
En su libro tantas veces citado, Manuel Pacheco Santos nos informa que
el objetivo de esta área de la seguridad es la de “proteger a la persona y a
la sociedad, ante la eventualidad de un desastre provocado por agentes
naturales o humanos, a través de acciones que reduzcan o eliminen la
pérdida de vidas humanas, la destrucción de bienes materiales y el daño
a la naturaleza, así como la interrupción de las funciones esenciales de la
sociedad”. La protección civil se encarga a grandes rasgos de: “establecer las
397
normas y dispositivos de seguridad que garanticen el control de acceso a

las instalaciones y colocar señales de emergencia; organizar las brigadas de
emergencia con los voluntarios que ayudan a las tareas de rescate en los casos
de desastre; realizar un inventario de instalaciones que sirvan de refugios de
muchas personas y mantenerlos debidamente dotados y operativos; hacer
una lista de las personas profesionales y técnicos capaces de responder en
situaciones de emergencia, teniendo actualizados sus teléfonos y ubicación;
elaborar los planes de emergencia; realizar un inventario de recursos hu-
manos y materiales necesarios en emergencias; formar a grupos monitores
para crear las brigadas de rescate; realizar los simulacros; estas son algunas
de los objetivos que el profesor Pacheco Santos nos comenta en su obra.
En una instalación cualquiera que sea: centro comercial, hotel, posa-
da turística, colegios o escuelas, hospitales, el personal de seguridad debe
ser entrenado muy especialmente en esta área de la seguridad, puesto que
son inmuebles que concentran grandes masas de personas y en donde un
evento o desastre natural o humano podría causar un gran número de pér-
didas de vidas humanas; y si no se cuenta con un personal bien entrenado
para actuar en estos casos, la cifra de muertos sin duda alguna aumentará
exponencialmente. Los planes de protección civil son obligatorios a nivel
nacional. Vienen refrendados generalmente por la autoridad gubernamental
con competencias legales en este tema, que en el caso de Venezuela es la Di-
rección Nacional de Protección Civil (antes denominada Defensa Civil; nos
parece más acertado desde el punto de vista técnico la actual denominación
de la institución) y los jefes de seguridad de todas las instalaciones deben
procurar capacitar al personal a su cargo para contar con la capacidad de la
organización de seguridad en caso de presentarse cualquier tipo de desastres.
B) El cuerpo de oiciales de seguridad en cualquier instalación
1) Generalidades:
No resulta fácil abordar un tema que tiene tantas aristas, más si se trata
del factor humano para cubrir las grandes áreas de la seguridad y a las que
anteriormente acabamos de aludir. Hay tantos tópicos importantes que
observar, pero las razones de espacio nos imponen severos límites a nuestra
tentación de estudiarlos siquiera con cierto detenimiento, razón por la cual,
debemos hacer un esfuerzo de concreción para cumplir nuestra misión y
recorrido temático sugerido en la parte introductoria de este ensayo. El re-
curso humano en la seguridad lo es todo; es el máximo cerebro que lo pone
todo en marcha (a la organización) y que tiene la capacidad de reconocer
sus limitaciones y de crear tecnología aplicada para superarlas para buscar
ese máximo nivel de seguridad en su vida.
398
Vigilancia Humana Vigilancia Electrónica
Susceptible de violación de los proce- Las fallas de los equipos electróni-

dimientos de seguridad programados, cos dependen exclusivamente de
lo que se traduce en fallas de la segu- la calidad de los componentes del
ridad operacional sistema y de la exposición a factores
externo que sobrepasen el diseño;
caso contrario, las fallas son casi
inexistentes
Requiere de gran inversión en el No requiere de ningún adiestra-
reentrenamientos del personal de miento; sólo la inversión en un
vigilancia para adiestrarlo en su punto diseño del sistema y de los equipos
de control. de seguridad
No cubre varias áreas al mismo tiem- Cubre grandes extensiones e insta-

po. Su capacidad de control y reacción laciones al mismo tiempo, según el
es limitada. diseño del sistema. Su capacidad de
control es mayor.
Su nivel de disuasión es menor, por- El poder de disuasión es mayor,

que está expuesto e identiicado per- puesto que está instalada en muchas
manentemente y depende del buen partes; de forma oculta y el solo avi-
manejo de otros equipos para una so de su presencia, inhibe conduc-
reacción eiciente de la organización tas. Su reacción es independiente de
de seguridad. otros factores; sólo obedece a una
programación previa
Más allá del capital de trabajo, el oicial de seguridad tiene la capacidad

extrema de “valorar” las circunstancias que se presentan y aunque su actuación
obedece a los procedimientos y las políticas de la organización que ha pensa-
do y diseñado el sistema de seguridad más idóneo en la instalación, siempre
tiene la posibilidad de evaluar, comparar y tomar acciones en situaciones
que podrían no estar contempladas en un plan previo y que representan la
excepción. Con ello, lo que queremos decir, es que el ser humano es capaz
de actuar “excepcionalmente” motivado por principios; amor, miedo, rabia
o ira (los grandes motores del alma) y exponerse a sacriicios sorprendentes
inclusive hasta dar la vida para salvar a otras personas (como niños o personas
que tienen una vinculación afectiva o emocional con quien se sacriica, o por
amor a su patria) para llegar a un heroísmo sólo propio de la especie humana,
dentro de todas las especie que existen en la naturaleza.
399
Pero el oicial de seguridad debe estar preparado para actuar con el temple
y el carácter necesario para hacerlo, también en estos casos extremos. Si bien
no hay un entrenamiento especial que señale cómo debe desempeñarse en un
caso extremo, las rutinas diarias y la formación continua forman el carácter
y la personalidad para enfrentar las situaciones difíciles a las cuales día a día
está expuesto un oicial de seguridad en el cumplimiento de su trabajo y de su
rol. Ser un oicial de seguridad debería revelar una vocación de servicio y de
entrega por el bien común y valoración de la vida y bienes de otras personas
(a quienes se les presta un servicio). Y esto tiene que ser inculcado a cada
miembro del cuerpo de seguridad de la organización. Cuando se elige como
profesión la actividad de ser un oicial de seguridad, se está ante un modo
de vida que trasciende a un determinado comportamiento observado en el
tiempo mientras se presta el servicio. Así ocurre con cualquier profesión. Y
un valor que debe aprender quien quiera ser un buen oicial de seguridad,
es valorar lo que hace; querer su carrera; preocuparse por su formación y
exigirla a la organización a la que pertenece.
En Venezuela (y esto hay que decirlo) el drama social de la inseguridad
ciudadana ha llevado a convertir este problema (el principal que revelan todas
las encuesta de opinión pública) en un verdadero y muy lucrativo negocio,
hecho muchas veces por personas que no tienen la preparación profesional
ni gerencial para asesorar a ningún cliente conforme a los parámetros téc-
nicos que rigen las distintas áreas de la seguridad; y que sólo se proponen
obtener un lucro, creando una persona jurídica que sirva para la interme-
diación comercial, utilizando al recurso humano como un “homo faber” sin
importarle la calidad del resultado obtenido en la actividad desempeñada;
y por supuesto, con una nula capacidad de evaluarla técnicamente. Pocas
son las empresas de seguridad en Venezuela cuyos empresarios, gerentes de
operaciones, supervisores de las claves o puestos de control y oiciales de
seguridad, están entrenados debidamente o reciben entrenamiento perió-
dico y sistemático en las distintas áreas donde prestan sus servicios. No se
dan cuenta, que no solamente exponen su credibilidad empresarial y sus
negocios, sino que al utilizar un recurso humano no preparado en tareas de
seguridad, están poniendo en riesgo la vida tanto del oicial de seguridad
como la de otras personas por él vigiladas o dentro de su ámbito de acción.
Cierto es que una persona puede ingresar a una empresa sin ningún tipo
de formación para determinado trabajo; pero la empresa está en la capacidad
de determinar su vocación y por supuesto, entrenarlo, formarlo profesio-
nalmente para que vaya adquiriendo las destrezas y sobre todo, permitirle
hacer una carrera profesional de largo plazo, dándole la estabilidad laboral
que requiere, siendo este un mecanismo bastante efectivo para luchar contra
uno de los males que hoy día tienen las empresas dedicadas a la vigilancia
400
humana en Venezuela, cual es el de la altísima rotación de su personal. Se

dan casos donde los oiciales de seguridad no pasan del período probatorio
de ley (de tres meses) para entrar en la nómina deinitiva de la empresa y
eso le trae severos problemas a los gerentes y jefes de seguridad a la hora
de llenar las vacantes; teniendo muchas veces que “redoblar” las horas de
trabajo de otros oiciales de seguridad en determinado punto de control o
clave de servicio, deteriorándose éste, puesto que nadie con fatiga física puede
servir ni estar preparado para hacerlo eiciente y eicazmente, ni prevenir
ni reaccionar ante un evento irregular. Además, el cliente se da cuenta de
todo y es exigente porque está pagando por la prestación de un servicio.
Para inalizar estas líneas introductorias de este capítulo, prudente es
señalar que el oicial de seguridad que aprecia su carrera tiene el deber de
actuar bajo un código de ética que rige toda su conducta; y en ello, debe
hacer un especial énfasis la organización para destacar también los mérito
de sus oiciales de seguridad que lo cumplan y que mejor labor hayan
tenido mes a mes. Esto representa un factor motivacional que es muy
apreciado por un profesional en cualquier carrera. La organización por
ello, debe crear una política de meritocracia que no solo se traduzca en
el dar monetario al oicial, sino en la promoción de una serie de valores
morales, éticos y de formación profesional, que le permita a este continuar
estimulado para hacer cada día mejor su trabajo, a pesar de las diicultades
que tiene que enfrentar.
2) Normas para la actuación de los oficiales de seguridad en los

centros comerciales, hoteles, condominios o cualquier otra instalación
visitada masivamente:
Más que señalar un conjunto de normas, a continuación vamos a
enunciar y comentar algunas sugerencias para que los miembros de una
organización de seguridad que tengan bajo su responsabilidad atender los
riesgos en un centro comercial, hotel o condominios, puedan evaluarlas y
considerar su aplicación, no a pié juntillas, sino incorporando las caracterís-
ticas propias de la dinámica que se presenta en cada instalación. Las normas
nunca van delante de la realidad social y eso lo sabemos perfectamente los
abogados; tienen su utilidad en su conjunto y en la capacidad de permitir
su propia modiicación y adecuación para responder a las realidades sociales
por un tiempo más o menos prolongado. Esto mismo sucede en al ámbito
de la seguridad: los procedimientos pueden cambiar al igual que las políti-
cas; considerando que los primeros pueden adecuarse más rápidamente a
las necesidades de cada instalación, pero las políticas deberían ser estable-
cidas más a largo plazo para poder evaluarlas y saber si están brindando los
resultados esperados.
401
a) Reconocimiento del oicial de seguridad de la línea de mando

jerárquico de la organización a la que pertenece:
¡Esto es fundamental! Y no queremos que los lectores entiendan, es-
pecialmente nuestros amigos que son oiciales de seguridad, que se trata de
un reconocimiento de respeto de acuerdo a un rango como ocurre en las
organizaciones de carácter militar o religiosas, que en esencia, son entidades
donde priva una organización piramidal y con una rigidez extrema que es
la que le permite mantener el orden hacia lo interno y lograr sus objetivos.
Muchos oiciales de seguridad provienen de las reservas de las fuerzas armadas
de un país y tienen una cultura del orden militar, que muchas veces tienden
junto a sus jefes, trasladarla al ámbito de la organización privada, llámese
esta empresa de seguridad, condominio, etcétera. Una cosa es la disciplina
militar que se basa en un servicio a la patria, y otra muy distinta es la disci-
plina hacia el trabajo profesional motivada por el cumplimiento de una serie
de procedimientos y políticas, en este caso de seguridad, establecidas con
el in supremo del bienestar común. En ambos ámbitos hay ines similares,
pero con consecuencias jurídicas distintas, especialmente de las derivadas
del incumplimiento de la disciplina y cuido de las responsabilidades de los
miembros de la organización (militar o civil de seguridad).
Por ejemplo, en una empresa hotelera o turística debe existir un De-
partamento de Seguridad del cual deriva y depende toda la estructura de
la organización que realizará las tareas especiales para dar seguridad a sus
huéspedes, usuarios y visitantes. Existirá un Jefe de Seguridad encargado de
coordinar los distintos equipos de personas que se dedican a las diferentes
áreas de seguridad que arriba estudiamos. En una aproximación jerárquica
del modelo, el Jefe de Seguridad gira las instrucciones a los Jefes de Grupo
o de Claves (cada grupo obedece a un código distinto de actuación, vale
decir, a procedimientos y políticas propias de su especialidad). Estos jefes
de grupo ejercen una supervisión superior en sus sub unidades y son los
responsables de que su área de seguridad marche bien y logre sus objetivos
previamente pensamos por la organización.
Dependiendo del número de miembros a cargo de cada Jefe de Grupo
será o no necesaria la igura del Supervisor o Líder de Grupo, quien es la
persona que tiene el más estrecho contacto con cada uno de los oiciales
destinados a una determinada área de seguridad que abarca la organización.
El Supervisor está llamado a resolver todos los problemas inmediatos del área
de seguridad que le ha sido asignada, así como los requerimientos de todos
sus miembros. Es útil que los oiciales de seguridad resuelvan directamente
sus inquietudes personales a través de sus Supervisores o Líderes de grupo,
quedándoles prohibido hacerlo por otras vías, o mejor dicho, respetando el
402
canal regular. Claro, hemos conocido casos de Supervisores con conductas

déspotas hacia sus “subordinados funcionalmente” que terminan haciendo
mella en la organización. De tal manera, que recomendamos al Jefe de Segu-
ridad diseñar un esquema de trabajo donde él tenga relación y comunicación
con los oiciales de seguridad de cada área, para indagar aleatoriamente
sobre la calidad de la dirección y orientación que están recibiendo de sus
Supervisores; esto también para garantizar que las políticas de seguridad
por él diseñadas en el esquema macro de seguridad, están siendo “bajadas”
en las distintas líneas o frentes de actuación profesional.
En un condominio, sea un centro comercial, industrial o residencial
su representante legal que es la junta de condominio elegida por la asam-
blea general de propietarios, es la que decide todo lo atinente al inmueble
incluyendo el tema de la seguridad. Normalmente, las juntas preieren
contratar los servicios de las empresas de vigilancia privada para encargar-
las de la custodia de las áreas comunes y entenderse directamente, con el
gerente de operaciones de la empresa o con sus directivos. Es válido que se
contrate a una empresa para que realice la operación de seguridad en un
condominio; el asunto o problema para las juntas de condominios es saber
hacer la selección de la mejor empresa de seguridad. Y nos referimos no
a la diicultad para contratar e iniciar una relación comercial, puesto que
ello es un acto meramente administrativo de contratación de un proveedor
más del inmueble, sino seleccionar a una buena empresa de seguridad. Hay
determinados parámetros que las juntas deben considerar en su proceso de
evaluación de un proveedor de esta naturaleza. No sólo es el precio o costo
del servicio lo que va a determinar inalmente a cuál empresa se contrata;
otros factores deben estudiarse sobre todo, en lo concerniente a la gerencia
de operaciones para analizar cuál es la capacidad de respuesta de la vigi-
lancia ante un evento; su capacidad comunicacional y sistemas alternos de
comunicación en caso de fallas; la relación y coordinación con los cuerpos
de seguridad del Estado y otros niveles del poder público: Policías regionales
o de Estados y Municipios; cómo se veriica la supervisión de los oiciales de
seguridad; con qué equipos cuenta éstos en su puesto de vigilancia o control;
cómo hace el entrenamiento de los oiciales de seguridad; cuáles son las
rutinas, procedimientos y rutinas que propone la empresa al condominio
para cumplir eicaz y eicientemente su función para la que es contratada; y a
nivel administrativo y de responsabilidad de la empresa, conviene averiguar
los tiempos de permanencia de los oiciales de seguridad en la empresa; sus
salarios; las pólizas de responsabilidad civil de la empresa por accidentes y
daños que puedan causar sus empleados en el condominio; analizar toda la
documentación jurídica de la empresa de seguridad habilitada y controlada
por las autoridades competentes para funcionar como tal, entre algunos
403
parámetros distintos al costo de los servicios.

Lamentablemente y hay que decirlo, en muchos condominios sus juntas
no le dan la real importancia al tema de la seguridad de sus áreas comunes.
Es un discurso contradictorio: por un lado maniiestan que es el principal
problema que merece toda la atención, pero por otra parte, a la hora de
realizar la contratación de un servicio outsourcing, seleccionan a empresas
que tienen costos bajísimos, de dudosa reputación y que en muchos casos
que hemos conocido, concluimos que hay empresarios que ni siquiera
saben calcular la estructura de costos de sus empresas, ni del servicio que
prestan, estando en sus precios muy por debajo del mercado, lo que causa
sus deiciencias y a corto plazo.
Por otra parte, cuando estudiamos cómo se maneja la junta de condo-
minio con la empresa de seguridad, nos encontramos que en la junta o en
la comunidad de propietarios hay demasiados jefes que interieren de forma
permanente con los procedimientos y políticas pactadas en un contrato de
servicios, debidamente autenticado y que ha recomendado la empresa. Esto
hace que el servicio se desnaturalice y se pierdan los conceptos de eiciencia
y de eicacia que busca toda organización de seguridad en su actuación. Y
lo peor, que muchas veces el dueño de la empresa de seguridad, por man-
tener al cliente y los ingentes ingresos que le genera, preiere hacerse la vista
gorda y apostar a que no se presente un evento que ponga en tela de juicio
su actuación, por haber violado reglamentos que él mismo ha sugerido a la
junta. ¡La seguridad no es una apuesta a que nada va a pasar! Se prostituye
el empresario, se desacredita la profesión del oicial de seguridad, cuando
se le desvirtúa su función.
La junta de condominio cuando contrata a una empresa de seguridad,
debe evaluar su actuación, pero no superponerse a ella duplicando órdenes
y contraórdenes, ya que el resultado no va a ser el mejor. Ahora bien, ¿qué
sucede si la junta de condominio o la gerencia general de un centro comer-
cial, por ejemplo, deciden crear su propia organización de seguridad para
atender sus áreas comunes? Esta es otra opción muy válida. Conocemos
muchos centros comerciales y condominios residenciales que han puesto
en marcha este esquema. Tiene algunas ventajas que bien vale la pena des-
tacar; mencionemos varias sin intención de agotarlas: a) la organización
de seguridad se diseña acorde a las estrictas necesidades del inmueble y de
la comunidad; respondiendo a su entorno geográico, diseño urbanístico
y arquitectónico, y con sujeción a las costumbres de vida de los residentes
y propietarios; b) la supervisión de los oiciales de seguridad la efectúa la
junta sin intermediarios, con sus miembros responsables de este in; c) los
costos operativos mensuales del servicio son menores que los que deben
pagarse a una empresa de seguridad. Los cálculos para Venezuela promedio
404
de un oicial de seguridad contratado por una empresa estándar pueden

oscilar hoy día entre Bs.F. 3.500,00 a Bs.F. 5.500,00. El salario mínimo
que debe pagarle la empresa es aproximadamente de Bs.F. 1.100,00 más los
beneicios de ley que elevan el paquete salarial a un promedio cercano a los
Bs.F. 2.000,00, el resto del dinero va para la empresa. En consecuencia, si
la junta de condominio de un inmueble contrata directamente al personal,
tendrá un ahorro, aún, considerando el pasivo laboral legal que debe estimar
mensualmente. La plusvalía que deja de pagarle a la empresa, derivada entre
el precio por hombre que ésta presenta y lo que realmente gana el oicial
de seguridad, le da al condominio un margen económico suiciente como
para soportar toda la carga laboral o patronal. Lógicamente, debe hacer
una inversión inicial en equipos para crear la organización de seguridad; d)
el entrenamiento del oicial de seguridad se hace con base a las realidades
propias de la comunidad de propietarios y en los tiempos que ella decida; e)
la sustitución o rotación de un oicial de seguridad es mucho más inmediata
y no está sometida a la burocracia de toda empresa; f ) dependiendo de la
magnitud de las áreas comunes a cubrir con vigilancia humana, se requerirá
un cuerpo mayor o menor de seguridad, de allí que deben considerarse las
políticas de recursos humanos para crear la posibilidad de que el oicial de
seguridad haga carrera dentro de la organización, evitándose su alta rotación,
que tantos problemas ocasiona.
La creación de la propia organización de seguridad en un condominio
comercial, residencial o industrial o en otro tipo de comunidades inmobilia-
rias que no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, sino por el régimen
de la comunidad establecida en los códigos civiles (caso venezolano) como lo
son por ejemplo, las urbanizaciones diseminadas a lo largo y ancho del país,
tiene que pasar primero, por la concienciación del grupo de propietarios y
vecinos que van a asumir los roles de supervisión de dicha organización y de
las actuaciones de los oiciales de seguridad. Si no se cuenta con las volun-
tades de las personas que diseñarán la organización bajo un plan de trabajo
serio a largo plazo, nosotros no recomendamos su creación, puesto que se
puede perder la inversión inicial por falta de seguimiento del proyecto de
seguridad. Y no sólo la voluntad es suiciente combustible para impulsar una
iniciativa de esta naturaleza en una comunidad de propietarios; hace falta
también personas que conozcan del tema de seguridad y si no lo conocen,
que al menos estén dispuesta a dejarse asesorar con humildad y aceptación
de las recomendaciones de personas con mayor experiencia.
Pensamos que la organización de seguridad en cualquier parte, en
urbanización por ejemplo, donde pueden haber varias entradas y salidas;
calles, etcétera, en in, un amplio espacio geográico donde están las per-
sonas y sus bienes, debe contar con un excelente sistema de comunicación
405
y dispositivos de protección electrónica, que combinados con la vigilancia

humana, proyecten esa sensación de seguridad que el propietario y vecino
aspira. Asimismo, no podemos dejar pasar otra vital sugerencia: debe ga-
rantizarse la continuidad de la gerencia de seguridad en sus personas, inde-
pendientemente de los cambios que normal y democráticamente ocurren
en toda comunidad inmobiliaria cuando se renuevan los miembros de su
junta directiva.
b) Límites de la actuación de los oiciales de seguridad:

Éstos pueden ejercer las tareas preventivas (al igual que cualquier ciuda-
dano) para evitar que el delito o un ilícito o falta se genere. Su responsabilidad
penal es de tipo personal y eso hay que enseñárselos a los oiciales en los
cursos de entrenamiento continuo. Él no puede ejercer las tareas propias de
represión del delito ni utilizar la fuerza para ello, puesto que el monopolio
y el ejercicio de la violencia en cualquier Estado le está reconocido a sus
fuerzas armadas y policiales exclusivamente.
El oicial de seguridad cumple una función disuasiva; de control; de
veriicación o detección de conductas que atentas contra el concepto de
seguridad en sus grandes áreas; de cooperación y facilitación de la actuación
del órgano represor con competencia legal para ello. Un oicial de seguridad
no puede estar deteniendo a personas; mucho menos utilizando dispositivos
como “esposas” para neutralizarlo caprichosamente; o bien erigirse como
juez ante determinada circunstancia en la que le corresponda intervenir.
Si puede defender bienes y personas y su propia integridad física si existe
un riesgo inminente que podrían causar la muerte de personas o la de él
mismo. Los códigos penales establece la igura del “estado de necesidad”
y la “defensa propia” donde el legislador, sustrae de la responsabilidad a
quien así haya obrado, a pesar de que existe un hecho que objetivamente
es dañoso, pero donde prevalece un interés superior que es la vida de quien
se protege o a quienes protege de un daño extremo que pretende causar
un agente delictivo. Esto no debe entenderse cómo si todas las actuaciones
de los oiciales de seguridad se enmarcan bajo estas dos instituciones del
derecho penal y que por ente, puedan hacer uso del arma de fuego que a
veces portan (nosotros recomendamos a las junta directivas de las comuni-
dades que no armen a sus oiciales, puesto que es muy delicado y riesgoso
la existencia de un arma de fuego en lugares de gran concentración de
personas, como lo son los centros comerciales, universidades, hospitales,
condominios, etcétera). La actuación del oicial de seguridad debe resguardar
en todo momento, los derechos humanos que en Venezuela, como en otros
países tienen rango constitucional. De tal forma, que el adiestramiento y
la formación del oicial de seguridad tiene siempre que estar sujeto a estos
cánones jurídicos para evitar desviaciones y abuso de poder y de derecho.
406
La redacción de los reglamentos y procedimientos de seguridad que rigen

su actuación, además de respetar el ordenamiento jurídico del país, deberá
contener los siguientes aspectos (como mínimo), que el Profesor Manuel
Pacheco Santos nos expone en su obra antes citada:
● Ubicación precisa del servicio.
● Principales vías de acceso.
● Hora cuando se efectuará el relevo.
● Procedimiento para informar novedades.
● Nombre de la persona o personas que recibirán los informes.
● Nombre de la persona que recibirá el reporte en ausencia de los titulares.
● Nombre de la persona (única) responsable de la toma de decisiones en
caso de incidencias.
● El procedimiento exacto de las actividades del vigilante (oicial de
seguridad en nuestra terminología).
● Su actitud en casos de emergencia.
● Procedimiento para atenderlos.
● Directorio de estas situaciones por prioridad.
● Adjuntar el equipo de apoyo: a) gafetes, b) listados de personal; c) me-
moranda; d) listado de vehículos; e) recursos como: libretas, tarjetones,
pases, etcétera; f ) nombres de personas claves.
● Actitudes del vigilante con el personal de servicios, empleados, clientes,
jefes, etcétera. (in de la cita).
El Profesor Carlos F. Reisz quien fuera experto en el área de seguridad y

autor de un artículo muy interesante que recopilamos por Internet a través
del “Foro de Profesionales Latinoamericanos de Seguridad”7, titulado “Segu-
ridad en centros comerciales: Responsabilidad, jurisdicción, instrucciones y
prohibiciones de los custodios y guardias de seguridad”, señala que un curso
de capacitación básica a un oicial de seguridad debe tener una duración
no menor de 60 horas, y contemplar varias disciplinas, entre las que cita:
● Trato con el público;
● Trato con el cliente;
● Derechos Humanos;
● Negociación, conciliación y arbitraje (no mediación). Nos detenemos
brevemente en este punto, puesto que esta área del conocimiento
humano realmente forma al individuo como uno tolerante, abierto al
diálogo y le proporciona una serie de conceptos y herramientas que le
van a permitir abordar los conlictos que le presenta su trabajo día a
día y resolverlos, especialmente en la situaciones críticas que se pueden
presentar en ambientes (instalaciones) de masiva concurrencia del
público);
407
● Lenguaje corporal y gestual. Este es otro tema esencial, puesto que tiene
que ver directamente con la forma como nos comunicamos los seres
humanos. Más allá de la comunicación verbal, encontramos la comuni-
cación corporal, que revela conductas o intenciones de realizarlas y que
en seguridad tienen un valor primordial. Un oicial de seguridad tiene
que tener la capacidad de detectarlas, puesto que muchas conductas
de personas pudieran resultar sospechosas comprometidas con actos
irregulares; y para eso, el oicial de seguridad debe estar preparado, más
allá de que su sola presencia pudiera servir de factor disuasivo;
● Disuasión presencial: la presencia del oicial de seguridad utilizando
las herramientas de la comunicación no verbal, representa un factor
comunicacional hacia las personas que se encuentran en su entorno in-
mediato, pudiendo expresar entonces, una actitud de alerta, de atención
que sea captada por el público que lo observa, quienes apreciarán que
tiene un apresto operacional importante, capaz de reaccionar inme-
diatamente ante cualquier eventualidad riesgosa. Por eso, un oicial de
seguridad que esté en su puesto de trabajo, pero hablando con terceras
personas; lirteando con mujeres que le pasen cerca; jugando con su
teléfono celular y enviando y recibiendo mensajes de texto, violando
una norma de actuación; recostado de una pared ensuciándola con sus
zapatos; si así actúa, lo que está es diciendo que no quiere ni aprecia
el trabajo y que no está cumpliendo la función para la cual lo han
contratado, aumentando la posibilidad de que su área vigilada se vea
vulnerada por una conducta impropia y desganada de su parte;
● Legítima defensa: realmente este tema es sumamente delicado. A nues-
tro juicio, tiene un aspecto netamente conceptual, legal y doctrinario
en el derecho; y por otra parte, obedece a técnicas de defensa personal,
bien sea utilizando armas o dispositivos de neutralización de un atacante
(armas de fuego; o blancas u otro tipo de objetos o aparatos sustitutos
del arma de fuego a base de electricidad); o también, usando la fuerza
y movimientos del cuerpo humano (artes marciales) para defenderse.
No vamos a entrar aquí en los presupuestos jurídicos para explicar y
que sea procedente la institución de la legítima defensa en materia de
derecho penal. Invitamos al lector interesado a consultar cualquier texto
doctrinario donde encontrará las mejores explicaciones de este asunto,
mucho más completas de las que nosotros podríamos abarcar ahora.
● Primeros auxilios, RCP (Recuperación Cardio Pulmonar);
● Operaciones de evacuación;
● Consignas y órdenes (cumplimiento, control y coordinación);
b.1) La ética como límite de la actuación del oicial de seguridad:
408
El contenido que le da el Profesor Reisz a la ética del oicial de seguridad

a nuestro entender tiene una práctica muy interesante. Se sumerge direc-
tamente en su comportamiento durante su tiempo de trabajo y podemos
resumirla en los siguientes términos:
a. La línea jerárquica:
● El respeto a la línea jerárquica de la organización interna, tema al que
nos referimos anteriormente;
b. Trato entre el personal integrante del servicio:

● El encargado de cada equipo será el único que está autorizado para dar
órdenes y controlar su cumplimiento.
● Respeto en la forma de trato interpersonal prohibiendo el “tuteo”; y
siempre dirigirse a su interlocutor persona anteponiendo la palabra
“Señor” seguido del apellido.
● Las conversaciones ajenas a las funciones que se cumplen están prohi-
bidas.
● Debe cuidarse que los diálogos entre los oiciales de seguridad y su
supervisor sean conidenciales y que no estén expuestos a terceras per-
sonas; deben realizarse en voz baja o utilizando códigos de actuación.
c. Trato con las personas y bienes a custodiar:

● Deben evitarse las conversaciones ajenas a la función que desempeña
el oicial de seguridad:
● No se requerirán informes relacionados con la actividad empresarial o
privada;
● Debe evitarse la actitud “conianzuda” en el puesto de control: no se
plantearán pedidos, favores, recomendaciones, etcétera, tanto para el
oicial de seguridad, como el que pudieran solicitar terceras personas
(parientes, amigos, conocidos o colegas);
● El trato siempre deberá ser cordial, amigable, afable.
d. Actitudes del oicial de seguridad en el servicio:

● Nos dice el Profesor Reisz algo fundamental y que muchas veces que
no cumplen los oiciales de seguridad; por parecernos precisas sus pa-
labras lo citaremos textualmente de su artículo: “Deberá, por todos los
medios, pasar inadvertido durante la ejecución de un servicio. Pararse
correctamente, no apoyarse en las paredes (postes, etc.) estando de pie.
No hacer ostentaciones. En caso de estar sentado, hacerlo con prestan-
cia, evitando mostrar letargo o languidez. Por ninguna circunstancia,
deberá quedarse dormido o desatento y en caso de no encontrarse en
409
condiciones de realizar el servicio, comunicará esta circunstancia al

supervisor, para su inmediato relevo. El Supervisor adoptará idéntico
temperamento consigo mismo en casos análogos, solicitando su relevo a
la Jefatura de Seguridad del lugar y al representante legal de la empresa
a la que pertenece”. Agregamos nosotros que este punto tiene que ver
con la honestidad y la honradez, así como la condición ética y moral
del oicial de seguridad o de su Supervisor; si no se está en condiciones
físicas, mentales (emocionales) para prestar el servicio, debe advertirse.
Nadie sabe cuándo se presentará una eventualidad o se materializará
un riesgo y por eso, siempre debe el oicial estar preparado para actuar
y cumplir con su responsabilidad.
● “No fumar ni ocupar las manos durante el servicio; estar siempre listo
para hacer uso de su arma”. Con base a este punto señalado por el
Profesor Reisz, consideramos que debemos hacer algunas precisiones:
no somos partidarios de la vigilancia armada en las áreas comunes, es-
pecialmente las interna de los condominios comerciales o residenciales,
o bien de los hoteles o posadas turísticas. Ello conlleva muchos riesgos
para terceras personas, dada la concentración de personas en un mismo
lugar y tiempo. Además, poco es lo que va a resolver “el plomo” o bala
disparada por el arma de fuego. En este tipo de instalaciones lo que
debe prevalecer es la capacidad de reacción o control a posteriori de la
circunstancia porque hay otros valores más importantes a proteger y
salvaguardar que lo que pudiera ganarse disparando un arma de fuego
en un lugar donde la potencialidad de victimización de un proyectil es
tremenda, e inimaginable. Pongamos un caso práctico: en un hotel o en
un centro comercial un sujeto entra a un mercado y roba o hurta unos
víveres o mercancía; es detectado infraganti por el oicial de seguridad
huyendo y buscando las salidas para escapar de las instalaciones. El
oicial tiene oportunidad de accionar su arma (en el caso de tenerla) ¡y
ese oicial es usted, amigo lector! ¿Qué haría? Me permito sugerirle algo:
no pierda de vista al agente delictivo; veriique rápidamente si porta
un arma; persígalo u haga uso de su radio transmisor para reportar la
novedad; la ubicación y lo que usted está haciendo. Pida la cooperación
de los demás miembros de la organización de seguridad del condomi-
nio y hotel, para que la Jefatura de Seguridad haga las coordinaciones
inmediatas con los órganos policiales con competencia para reprimir un
delito. La organización debe hacer lo posible para neutralizar la huida
y cercar al delincuente. Puede proceder a atraparlo si no está armado;
pero debe evitar caer en la tentación de provocar una conducta más
agresiva del delincuente, ya que si este está armado y acciona su arma,
víctimas inocentes podrían producirse y eso es lo que hay que evitar;
410
el valor de la vida de las terceras personas que están como transeúntes

es más importante que el valor que tiene la mercancía que se ha roba-
do el ladrón. Ello no signiica que la organización no va a reaccionar;
debe hacerlo porque esa es su función, además, porque debe evitar que
el delincuente victimice o produzca lo que llamamos una “espiral de
victimización” a causa de una serie de hechos dañosos.
● No distraerse leyendo, escuchando música o programas radiales u obser-
vando cuestiones que no propias de la función de vigilancia y custodia.
Agregamos otra recomendación: no ver televisión. Y es increíble que
tengamos que hacer esta advertencia; pero resulta que en muchos con-
dominios residenciales que visitamos por motivos de nuestra actividad
profesional, nos encontramos a los oiciales de seguridad en sus garitas;
encerrados y viendo sus programas favoritos. Peor aún: el televisor se
ha convertido casi en un “beneicio laboral”, en una exigencia sine qua
non para poder prestar el servicio de vigilancia, lo que para nosotros es
tremendamente absurdo y contradictorio. Y si queremos ir a la cima
del colmo, en Venezuela cuando ocurren los campeonatos de beisbol
profesional, hemos visto que la garita de vigilancia se convierte en
una zona de encuentro de conserjes; residentes; choferes, propietarios
y vigilantes, quienes se reúnen para celebrar las emociones de los
juegos, olvidándose realmente de la función de seguridad y haciendo
vulnerables las áreas comunes de las entradas de los condominios. En
conclusión: ¡el televisor es el enemigo número uno de la vigilancia
humana!
e. Actitudes del oicial de seguridad durante las pausas del servicio:

nos sigue diciendo el Profesor Reisz:
● Mantener el vestuario de forma impecable y correcta
● Descansar en actitudes correctas. Entendemos que esto signiica que el
oicial de seguridad debe evitar realizar conductas “relajadas” o de “bo-
chinche” que pongan en tela de juicio su seriedad al retomar el servicio
o hagan disminuir la conianza en su grupo de trabajo.
● No llevar a cabo conversaciones o tertulias con personas desconocidas.
El profesor Reisz agrega que deben evitarse conversaciones, más aún si
se trata de personas del sexo opuesto. Nosotros nos quedamos con la
limitación genérica simplemente.
● Descargar las armas largas y guardarlas en su estuche. Cabe destacar,
que en Venezuela las armas largas tipo fusil, sólo pueden ser portadas
por las fuerzas armadas o cuerpos policiales; los particulares requieren
permisos especiales para ello. Las únicas armas largas que pueden portar
los civiles y que las vemos en manos de muchos oiciales de seguridad,
son las escopetas (largas y de cañón corto) que no son fusiles pero sí
411
armas largas, que tradicionalmente se tienen en incas y haciendas en el

interior del país y que son las que normalmente autorizan las autoridades
competentes para que sean utilizadas en los cuerpos de seguridad de
las empresas privadas.
● Con base al punto anterior agregamos su complemento: deben evitarse
los juegos con las armas de fuego (cortas o largas) antes (o después tam-
bién) de descargarlas, para prevenir accidentes fatales. Las municiones
deben guardarse en las fundas o colocarse en lugares seguros.
● Otro aspecto importante en este tiempo de pausa: el personal en des-
canso debe evitar distraer a otros oiciales de seguridad que están en
servicios y custodiando accesos, entradas o haciendo sus rondas por
las áreas comunes o públicas de los centros comerciales, condominios
residenciales, hoteles, posadas turísticas, aeropuertos, etcétera.
c) Breve referencia al Jefe de Grupo o de “Clave” de Seguridad:

Se trata de un funcionario de mayor jerarquía administrativa que ten-
ga dentro de su peril profesional la capacidad de ser el líder de un grupo
de oiciales de seguridad que son quienes van a atender y encargarse de
una de las grandes áreas de seguridad en el centro comercial, condominio
residencial u hotel. Dependiendo del número de personas a su cargo y de
la magnitud y complejidad del área de seguridad y de los sistemas que se
emplean para atenderla (por área no nos estamos reiriendo a un espacio
físico determinado sino a la multiplicidad de variables que implica manejar
correcta y adecuadamente, con altos niveles de eiciencia, una de las áreas
del concepto “seguridad” que siempre es nuestro norte y rumbo principal)
el Jefe de Seguridad va a necesitar a Supervisores que serán sus ayudantes
inmediatos. Aquel es la persona con mayor experiencia profesional; con
comprobado manejo de circunstancias de emergencia y de eventos que
lo legitiman para ser ejercer el máximo liderazgo de un grupo de oiciales
de seguridad y de sus asistentes Supervisores si los hubiere. Si no tiene
Supervisores a su cargo, él fungirá como tal. Si la junta de condominio o
directiva administrativa del hotel es quien ejerce directamente el control
de la organización de seguridad en sus áreas comunes, con personal propio
contratado para tales ines, entonces el Jefe de Seguridad viene a signiicar
la conexión inmediata y directa entre el grupo de oiciales de seguridad y la
junta de condominio, quien es el máximo representante de la asamblea de
propietarios del inmueble; y en el caso de los hoteles, con la junta directiva
de la empresa hotelera, normalmente representada por un administrador, o
un gerente general, quien es el que recibe los reportes del gerente de opera-
ciones o de seguridad. En muchas organizaciones (condominios o empre-
sas) el jefe de seguridad le reporta directamente al gerente de operaciones,
quien es quien informa a su vez a la junta de condominio o directiva de la
412
corporación que se trate.
c.1) Lo que debe hacer el Jefe de Seguridad:

El Profesor Reisz en su artículo arriba citado nos señala que el “jefe del
equipo de custodia” tendrá especialmente que tener en cuenta que:
● “Es el responsable directo de la disciplina de todo el personal que integra
el equipo (vigiladores y custodios)
● Debe controlar el cumplimiento de las actividades previas expresadas
precedentemente para los vigiladores y custodios.
● Debe asignar misiones y sectores de observación y represión (en su caso)
a los integrantes de su equipo en consonancia con las instrucciones
especíica impartidas por la empresa o el establecimiento. Nosotros
comentamos que el término represión debe asumirse como la capacidad
de reacción de la organización de seguridad y no como una compe-
tencia legal que le es atribuida sólo a los órganos de seguridad pública
regulados por la ley.
● Es el único que acordará con las personas custodiadas respecto de:
1. Horarios.
2. Puestos de vigilancia.
3. Señales de reconocimiento.
4. Todo otro aspecto que requiera coordinación a ese nivel.
5. Lugares de permanencia del equipo durante el servicio, donde se lo
determinará expresamente a través de la directiva de integración del
servicio que establezca el Jefe de Servicio”. (in de la cita).
c.2) Lo que no debe hacer el Jefe de Seguridad:

Algunas de las conductas desviadas que hemos observado en nuestra
experiencia profesional son:
● Trato déspota, despiadado, humillante y cruel a los Supervisores o a
los oiciales de seguridad a su cargo. Ello, bajo una nociva e indebida
percepción de empoderamiento al creerse superiores en una escala pira-
midal administrativa dada por el condominio o la empresa prestadora
de los servicios de vigilancia.
● Delegar o desplazar parcialmente funciones que le corresponde a él
únicamente, a sus subordinados, exigiéndole a veces, responsabilidades
propias de su nivel; lo que trae como consecuencia que las evaluaciones
del mérito de los estos últimos se hacen partiendo de falsas y con una
nula objetividad ab inicio de apreciaciones o exigencias que van más
allá de lo que realmente debe y puede pedírsele al oicial de seguridad
evaluado.
● No recorrer las instalaciones bajo su responsabilidad y no velar por la
413
disciplina del grupo; extremando la conianza a veces en sus subordi-

nados, permitiéndoles u ocultando las faltas, no reportándolas en sus
informes a sus superiores.
● No participar en las reuniones de su grupo para analizar periódica y
sistemáticamente el servicio prestado.
● No escuchar las sugerencias de sus subordinados ante las inconveniencias
que pudieran derivarse de las órdenes, instrucciones u orientaciones
que afectan abiertamente la calidad del servicio.
● Pretender prebendas, ventajas o pagos dinerarios o en especie a cambio
de la prestación de los servicios de seguridad que le presta y desvía
particularmente hacia a un grupo de propietarios de apartamentos,
oicinas o locales del condominio o centro comercial. Esto vulnera la
ética profesional y desnaturaliza totalmente la organización y el siste-
ma de seguridad; desacredita al empresario o a la junta directiva del
condominio, o del centro comercial.
C) Contenido de un informe de evaluación de riesgos;

herramientas mínimas que debe tener un modelo de
protección exterior e interior de una instalación y
contenido del curso básico de capacitación de los
oiciales de seguridad
Nuestra intención en esta capítulo inal del ensayo no es la de desarrollar

punto por punto el contenido de cada uno de sus sub temas, sino la de servir
como medio meramente orientador e informativo que motive al lector en la
búsqueda de una información más completa, ya que por razones de espacio no
podríamos abordarlas en su totalidad; de hecho, pensamos que de cada uno
de los sub temas pudiéramos escribir varios tratados para tener una noción
más o menos completa de ellos. Pero consideramos que más útil es enseñar
la estructura de los contenidos, puesto que así el lector tendrá una guía que
podrá modiicarla según sus necesidades.
Seguiremos aquí, al Profesor Manuel Pacheco Santos para lograr nuestro
objetivo, por considerar que su forma de exposición coincide plenamente
con nuestra intención e interés.
1. El estudio de seguridad: su estructura de contenido:

Una de las formas de indagar las debilidades y fortaleza de una instalación
para luego, diseñar las medidas preventivas de los delitos y riesgos a ines
de que no se presenten en ella, es mediante la realización de un estudio de
seguridad. Según Pacheco Santos, tantas veces citado, nos comenta que “un
estudio de seguridad consiste en buscar información para diseñar las medidas
414
preventivas que permitan reducir los riesgos. Por tanto, durante esta tarea,
la responsabilidad de los profesionales consiste en detectar con precisión los
puntos vulnerables que pudieren provocar la consumación de riesgos, sobre
el bien por proteger”. Agregaríamos también: sobre las personas a proteger.
El estudio de seguridad debe tomar en consideración las características
físicas de las instalaciones y también, las conductas de sus usuarios y visitantes,
que responden a una función preestablecida en el diseño arquitectónico.
Así que no existe una recomendación única o universal para un inmueble
producto de un estudio de seguridad, sino que distintas serán las medidas o
acciones para su protección que se van a sugerir. En síntesis y como concluye
Pacheco Santos en su obra citada:
“un estudio de seguridad es un traje a la medida, ya que desde la

concepción del criterio que guiará el estudio de la seguridad, hasta la
conclusión del mismo se basará en las necesidades reales de lo que se
evaluará.”
Y esa evaluación no es otra cosa que la búsqueda de información; de

un conjunto de datos a través de entrevistas personales, visitas al inmueble
para analizar su diseño y determinar sus puntos vulnerables mediante la
inspección física; observaciones directas de las actividades y conductas que
presentan sus visitantes o propietarios. Todo ello nos permitirá hacer un
trabajo bastante preciso que nos va a llevar a jerarquizar las acciones y tareas
que deben acometerse para dotar al inmueble de seguridad, para determinar
entre esa jerarquía cuál es la prioridad. Pacheco Santos denomina a estas
acciones esenciales como “prioridad uno” y las deine como aquellas que “se
estimen indispensables para que las operaciones no se interrumpan, y que
sin embargo, podrían resolverse, sin efectuar gastos como diseñar e impartir
cursos de capacitación, desarrollar y establecer procedimientos de control,
deinir el procedimiento de actividades del vigilante, etcétera”.
Pacheco Santos divide el contenido de la estructura del estudio de seguri-
dad en dos áreas: una referida a los domicilios particulares y otra, que guarda
relación a las instalaciones industriales o comerciales. En verdad, pensamos
que en lo que respecta a la instalación física, los análisis y evaluaciones son
muy similares. El elemento distinto en cada instalación viene dado por el
tipo de conductas que se desarrollan en él y que constituyen en esencia la
inalidad para la cual fueron construidas, vale decir, su funcionalidad. Pero
415
en todo lo relativo a la evaluación de los aspectos físicos se utilizan iguales

procedimientos de análisis. Veamos entonces que nos propone el autor en lo
referente al contenido del estudio de seguridad para una instalación indus-
trial o comercial. Cuando lo consideremos prudente, sumaremos nuestros
comentarios y lo advertiremos al lector.
a) Aspectos a considerar en un estudio de seguridad en un centro

comercial, industrial u hotel:
● Barreras perimetrales.
● Colindancias.
● Vías de acceso.
● Zona territorial.
● Iluminación de protección.
● Efectividad de las entradas.
● Departamento de cómputo.
● Oicinas de dirección. Pensamos que se reiere a las oicinas de adminis-
tración o de gerencia general, que en el caso de los centros comerciales
en Venezuela, son las oicinas de administración del condominio.
● Archivo general.
● Medios de alarmas.
● Control de personal interno y/o externo.
● Actividades de vigilancia.
● Control de llaves.
● Eicacia de cerraduras.
● Políticas de capacitación. Creemos que este punto es de vital impor-
tancia, puesto que el estudio determinará una serie de factores, riesgos
e instalaciones especializadas que requieren ser atendidas por personas
con conocimientos especiales sobre ellas; y por ende, la proyección
de una buena seguridad integral parte por la capacitación constante y
formación del personal de relevo que trabaja en la instalación.
● Almacenes y bodegas.
● Departamento de fórmulas secretas. Esto es para el caso de las ins-
talaciones industriales donde se fabrica determinado producto cuya
metodología de preparación o fabricación, constituye un valor de
competencia en el mercado muy preciado y por eso debe ser protegido
de forma especial.
● Manejo de productos terminados.
● Planes de emergencia. Pensamos que se deben elaborar partiendo de
determinadas hipótesis que debe predeterminar la jefatura de seguridad.
● Prevención de incendios. Comentamos nosotros, que en el caso de los
centros comerciales, debe prestarse especial atención a los cuartos o
depósitos de basura porque se manejan volúmenes muy grandes, propios
416
de la actividad comercial, especialmente producidas por las grandes

ferias de comida (en Venezuela los centros comerciales más grandes
normalmente tienen un área donde hay una serie de establecimientos
que ofrecen todo tipo de comida rápida a sus visitantes y allí se generan
toneladas de basura día tras día). A parte del tema de salubridad, prevenir
un incendio en estas áreas es muy importante para no afectar la vida de
la instalación y de los visitantes.
● Programas de prevención de accidentes.
● Medicinas preventiva. Aunque la idea no es convertir un centro co-
mercial o industrial, u hotel o posada turística en un hospital, sí cree-
mos que debe existir en estas instalaciones un área dedicada a atender
emergencias y dar los primeros auxilios a cualquier persona que así lo
requiera. De tal forma, que deberá contar con un mínimo equipamiento
sugerido por los médicos especialistas en salud preventiva.
● Protección ambiental. En Venezuela existe una legislación penal especial
para esta materia denominada la “Ley Penal del Ambiente”, y cuyo
régimen sancionatorio establece penas privativas de la libertad personal
de la persona que cause daños al ambiente; de allí la importancia en
conocer esta ley y analizar su impacto en un estudio de seguridad en
Venezuela.
● Archivo de información conidencial.
● Infraestructura eléctrica.
● Procedimientos de pagos de nómina.
● Estacionamientos privados.
● Salidas de emergencia.
● Protección de maquinaria.
● Relación con autoridades.
● Protección de valores en tránsito.
● Protección contra el sabotaje de equipos e instalaciones tales como: sis-
temas de aire acondicionados y su ductería; bombas de agua; ascensores
y sus cuartos o salas de máquina; escaleras mecánicas; controladores
mecánicos de acceso de vehículos a los estacionamientos; taquillas de
pago de estacionamientos; cuartos de electricidad; plantas de trata-
miento de aguas negras; cuarto de bombonas de gas, etcétera. Todas
estas áreas merecen una especial protección y el acceso a ellas debe ser
estrictamente controlado y muy vigilado por los responsables de los
condominios o gerencia de los hoteles o posadas turísticas, ya que si
terceras personas deciden vulnerarlas con la intención de hacer simples
actos vandálicos o bien atentados terroristas masivos, muchas serían
las víctimas que se producirían, puesto que de la buena funcionalidad
de estos equipo depende la paz, tranquilidad, y la seguridad física e
417
integral de las personas visitantes, residentes, propietarios o huéspedes,

en el caso de los hoteles.
● Protección de tanques de almacenaje de agua potable (aguas blancas) o
de tanques de reciclaje de agua (aguas grises no potables). Este es otro
punto que agregamos, puesto que representa la viabilidad de la habi-
tabilidad diaria de la instalación. Sin agua sería imposible mantenerlas
operativas.
● Estadística criminal interna en la instalación. Este es otro de los grandes
aspectos a considerar tanto en el sector público como en el privado,
para diseñar las políticas de prevención del delito. Llevar un récord de
los delitos en una instalación nos va a permitir conocer dónde y cómo
se presentan con más frecuencia, y esta información va a ser el insumo,
la herramienta gerencial para tomar las decisiones y hacer que el delito
se reduzca o desaparezca. La estadística es información vital, que en
este caso la aplicamos para obtener un mayor nivel de seguridad. Esta
información tiene una técnica para recogerse y mantener su nivel de
coniablidad, vale decir, para ser utilizada con parámetros de conianza
y correctos, evitando tomar decisiones bajo presupuestos falsos que nos
induzcan al error.
● Flujo de personas y vehículos durante las horas de los días de la semana
y todos los meses del año. Este aspecto es esencial ya que permitirá
saber dónde y cuándo se concentran el mayor número de personas
en las instalaciones estudiadas, para tomar las medidas de seguridad
preventiva para protegerlas. La aluencia de las personas no es igual
siempre en una instalación: aumenta por diversos factores: días feriados;
vacaciones; eventos especiales en sus áreas comunes que las utilizan para
exposiciones comerciales de bienes y servicios de todo tipo; etcétera,
todo lo cual hace que hayan más gentes en determinados espacios, factor
que incide en la frecuencia de la ocurrencia de hechos, circunstancias
e ilícitos que ponen en riesgo el concepto de seguridad.
● Control y regulación de acceso a las azoteas.
b) Los objetivos principales que persigue el estudio de seguridad:

Pacheco Santos los resume de la siguiente forma:
b.1) Lograr la tranquilidad actual del personal.
b.2) Considerar la imagen de servicio a clientes.
b.3) Considerar la imagen de control y conianza.
b.4) Mantener la libertad de acción para las actividades.
b.5) Destacar y mantener la privacidad de los funcionarios (de los
quienes se dedican a las tareas de seguridad).
b.6) Considerar el índice de producción actual (para el caso de las
418
instalaciones industriales).
b.7) Considerar el mercado.
b.8) Conciliar entre las tareas y equipos de seguridad y la salvaguarda
de la estética del inmueble.
Recordamos aquí a modo de conclusión, que el gran objetivo del
estudio de seguridad es la determinación de las probabilidades de ocurrencia
de un riesgo que ponga en riesgo la vida y bienes de personas en el caso de
los condominios (instalaciones residenciales o comerciales) o de hoteles o
posadas turísticas, para llegar con la mayor precisión posible a una serie de
recomendaciones que han de traducirse en tareas o acciones para reducir esas
probabilidades. Es, en síntesis, un diagnóstico que se hace de una instalación
de acuerdo a su diseño arquitectónico y a su función dentro de la sociedad,
que para que sea preciso debe realizarse con el apoyo de las personas que
conocen cada una de sus áreas, dependencia y equipos que le son accesorios.
Otro aspecto muy importante a considerar a la hora de realizar un estudio
de seguridad, es que las visitas al inmueble para inspeccionarlo no deben
ser programadas ni avisadas. Si queremos observar por ejemplo, cómo se
relaciona el ser humano con la instalación física, como puede ser un hotel
o el centro comercial, los encargados de realizar el estudio de seguridad
deben visitarlo y hacer sus inspecciones sin previo aviso, considerando cada
una de las áreas o aspectos antes señalados de la estructura de contenido del
estudio. Lógicamente, seguramente existirán áreas donde están ubicados
equipos que deben ser inspeccionados de forma controlada y supervisada,
para evitar riesgos o accidentes mortales por lo peligroso que resulta, donde
el apoyo de los técnicos es necesario.
2. Enunciación de las herramientas o aspectos básicos a considerar

en una instalación como modelo de su protección exterior:
Pacheco Santos menciona varias que quizás hoy día el avance y la
tecnología hagan que sea necesario incorporar más elementos a su lista.
Veamos algunas:
● Iluminación para protección.
● Sistema de circuito cerrado de televisión.
● Sistema de detección con rayos infrarrojos.
● Alarmas de pánico silenciosas.
● Iluminación con programación automática.
● Sistema de comunicación telefónicas, interfón (debe referirse a
intercomunicadores); radiales; silbatos (utilización de códigos de
sonido en sus toques suponemos); pases, tarjetones, (asumimos
que son para el control de acceso a determinadas áreas); existencia
de un Directorio, etcétera.
419
● Puesto alterno de vigilancia.

● Controles de emergencia.
● Acceso exclusivo de emergencia.
● Estacionamientos.
● Controles de energía.
● Sistema de bombeo.
● Servicio médico.
● Zona de evacuación
Agregamos nosotros, las cercas eléctricas de protección perimetral y
los cercados con púas (llamadas en Venezuela, “concertinas de seguridad”,
similares a las observadas en los campos de concentración o tomas de playa
en las acciones de guerras que ha conocido la humanidad) no electriicados,
ambas herramientas de uso generalizado sobre todo por la clase media y
media alta en Venezuela, para protegerse de la delincuencia. Los costos de
estos sistemas son elevadísimos y por eso se dice que el venezolano paga un
impuesto a la delincuencia, ya que tiene que invertir en sistemas de seguri-
dad privada para protegerse, ante la incapacidad del gobierno comunista de
enfrentar la criminalidad convencional y no convencional, que día a día mata
a venezolanos inocentes. Quien no vive en este país, en la tierra de Simón
Bolívar, no puede entender este dilema o pandemia social que representa
la criminalidad que se releja en una inseguridad ciudadana, que día a día
inluye e impone cambios en el comportamiento de los ciudadanos, algunos
llegando casi a la paranoia y por qué no decirlo: a una paranoia colectiva.
3) Aspectos a considerar en un modelo de protección interior:

Este mismo autor señala:
● Escaleras de emergencia. Deben señalarse su ubicación y rutas de
escapes.
● Elevador privado.
● Elevador común.
● Interfón y cierre eléctrico.
● Circuito cerrado de televisión.
● Extinguidores de incendios.
● Alumbrado de emergencia.
● Cristales blindados. Normalmente los observamos para proteger
a las personas que están en puestos de vigilancia.
● Detectores de incendios (1 cada 5 metros lineales).
● Sistema de altavoces para cubrir todas las áreas de la instalación.
● Puesto de control.
Queremos agregar, que con relación a la vigilancia electrónica a través
de cámaras, actualmente la tecnología permite que estas tengan una co-
420
nexión a Internet y cualquier persona a través de esta red extraordinaria de

comunicación, puede convertirse en un agente preventivo, observando las
áreas vigiladas y multiplicando los ojos que están pendientes de la seguridad
de las personas y sus bienes.
Ahora bien, en este mismo orden de ideas queremos traer a colación lo
que el Profesor Reisz en su ensayo antes comentado, nos dice sobre seguridad
electrónica para centros comerciales y que debe recomendarse dentro del
siguiente orden, a saber:
● Circuito cerrado de televisión (más el entrenamiento de operadores).
● Alarmas de incendio detección (más los operadores que interpreten las
señales).
● Alarmas de incendio extinción (más el mantenimiento y control pe-
riódico).
● Alarmas de incendio extinción portátiles (más el mantenimiento y
control).
● Alarmas de hurto, en los egresos del centro (EAS = Sistemas de detección
anti hurto).
● Alarmas de robo (tesorería, cajas de recaudación, ventas, cajeros auto-
máticos ATM, sucursales bancarias en el centro comercial).
● Alarmas de robo (sectores especiales = electrodomésticos, depósitos de
víveres secos y depósitos de víveres frescos o perecederos). Nosotros
agregamos, que estos sistemas deben ser colocados por los dueños
de las operadoras comerciales que tienen estos establecimientos con
depósitos, aunque debe advertirse y coordinarse con la organización
de seguridad del condominio comercial, su instalación y la actuación
en caso de materializarse el riesgo. Estos depósitos, normalmente en
Venezuela, constituyen locales comerciales o áreas susceptibles de
apropiación individual que van más allá de las áreas comunes bajo la
responsabilidad del condominio.
●· Sistemas de control de accesos.
● Sistemas de control de rondas de serenos y su patrullaje.
● Sistemas de observación y anti hurtos en docks de cargas y descargas.
● Sistemas de detección perimetral.
● Sistemas de observación y patrullaje de sectores de estacionamientos
de vehículos.
● Iluminación de emergencia.
● Carteles de señalización de circulación en caso de emergencia.
● Sistema de órdenes por altavoces.
● Intercomunicación (radial) mediante transmisores portátiles en fre-
cuencia de VHF o UHF.
Y dentro de los medios logísticos exteriores al centro comercial, este

421
autor señala que deben considerarse los siguientes:

● Tiempo de reacción para llamar a las autoridades de auxilio.
● Tiempo de arribo de los medios de apoyo externo.
● Medios de comunicación con las organizaciones de apoyo y seguridad
pública.
● Acciones no hostiles para conjurar o demorar la ejecución de las hosti-
lidades de terceros. Agregamos nosotros, que este punto es hoy en día
en Venezuela de suma importancia, especialmente en lo atinente a la
ocurrencia del delito de secuestro de personas en centros comerciales
o residenciales, lo que comúnmente se denomina como el “secuestro
express”. Consiste en secuestrar a una persona; retenerla contra su volun-
tad en lugares estratégicamente deinidos por los delincuentes y abordar
inmediatamente a la familia pidiendo rescate, el cual no demora mucho
en llegar; para luego soltar a la persona en un paraje o lugar; entrando
nuevamente en el círculo de la ruleta rusa, de la victimización, donde
es posible que lo vuelvan a secuestrar otras bandas, que se dedican a
perseguir a jóvenes y estudiar sus conductas para lograr el rescate de
sus padres y familiares. Por cierto, vale la pena destacar, que la prensa
ha señalado en oportunidades a funcionarios policiales involucrados en
tales delitos como cómplices, lo que habla de la tremenda podredumbre
de los cuerpos policiales en Venezuela.
● Protección del público y autoprotección.
4) Contenido de un curso básico para la capacitación de los oiciales de

seguridad destinados a la vigilancia humana de instalaciones comerciales,
residenciales y turísticas.
De las grandes áreas temáticas de la seguridad que al inicio vimos,
podríamos diseñar para cada una un ciclo de temas para entrenar al oicial
de seguridad, lo que es precisamente lo que hace una casa de estudios uni-
versitarios cuando quiere investigar y capacitar de forma especializada a las
personas interesadas y con vocación en el campo de la seguridad. Es muy
difícil que una persona tenga el tiempo para especializarse en cada una de
ellas. Podría, si acaso, tener un conocimiento más o menos exacto de la se-
guridad integral y nosotros recomendamos la especialización en cualquiera
de los temas, para que el oicial de seguridad tenga un norte, un rumbo y
conocimientos profundos en una de las áreas de la seguridad integral que
le permita hacer una carrera profesional a su gusto.
A continuación intentaremos integrar una serie de temas en módulos
que deberían conocer los oiciales de seguridad que se van a dedicar a la
vigilancia humana de instalaciones comerciales, residenciales, industriales o
turísticas. Advertimos al lector, que se trata de conocimientos básicos para
su entrenamiento y que en lo atinente a las consideraciones legales, habrá
422
de observarse el ordenamiento jurídico de cada país. Así tenemos que:

a) Contenido del curso:
Módulo I:
1.Vocación personal del oicial de seguridad:
1.1. Respeto por su profesión: el encuentro con una actividad loable y digna
para la sociedad y para él. El espíritu de servicio.
1.2. Los riesgos de su profesión.
1.3. Normas éticas que deben regir su conducta.
1.4. La disciplina, la honestidad, la honradez y el buen comportamiento
como valores superiores a seguir.
Módulo II:
2. Las relaciones humanas y públicas del oicial de seguridad.
2.1. Tipos de relaciones humanas.
2.2. Los principios de las relaciones.
2.3. ¿Qué son las relaciones públicas y cómo desarrollarlas efectivamente?
2.4. Principios básicos de la teoría de la comunicación humana:
2.4.1. La comunicación verbal.
2.4.2. La comunicación no verbal y su comprensión por el hombre.
2.5. Signiicado de la justicia como norte para la solución de los conlictos
humanos.
2.5.1. ¿Qué es un conlicto humano?
2.5.2. ¿Cómo manejarse ante un conlicto?
2.5.3. ¿El oicial de seguridad debe comportarse como un arbitro; cómo un
mediador o cómo un controlador cuando tenga ante si un conlicto?
2.5.4. Reglas de prevención y solución de conlictos.
Módulo III:
3. Aspectos legales a considerar en la actividad del oicial de seguridad:
3.1. La seguridad como derecho de todo ciudadano en la Constitución de
la República Bolivariana de Venezuela.
3.2. ¿Cuándo está comprometida la responsabilidad penal del oicial de
seguridad por sus actuaciones?
3.2.1. Concepto de culpa: su contenido.
3.2.1.1. La negligencia.
3.2.1.2. La imprudencia.
3.2.1.3. La impericia.
3.2.1.4. La inobservancia de reglamentos técnicos.
3.2.2. Concepto de dolo: delitos cometidos con intención del sujeto activo.
3.2.2.1. Breves consideraciones a los delitos de: homicidio (clasiicaciones
423
y penalidades); lesiones (y sus clasiicaciones) y porte ilícito de armas.

3.3. La responsabilidad civil del oicial de seguridad.
3.4. La seguridad jurídica en Venezuela: los mecanismos de protección de
los derechos y garantías de las personas. Breves referencias al tema de
los derechos humanos y sus implicaciones en la actividad diaria del
oicial de seguridad.
Módulo IV:
4. Las grandes áreas de la seguridad:
4.1. El concepto de seguridad integral.
4.2. La seguridad industrial.
4.3. La seguridad operacional.
4.4. La seguridad física.
4.5. La protección civil.
4.6. La protección electrónica.
4.7. ¿Qué son los riesgos y cómo evaluar las condiciones de inseguridad en
una instalación?
Módulo V:
5. La delincuencia (o criminalidad).
5.1. Clasiicaciones: la criminalidad convencional y no convencional ¿cómo
reconocerlas?
5.2. Los delitos más comunes ocurridos en los centros comerciales, con-
dominios residenciales; hoteles y posadas turísticas: el robo, el hurto;
la estafa. Modus operandi de estos delitos y consideraciones sobre las
faltas contra la moral y las buenas costumbres establecidas en el Código
Penal Venezolano.
5.3. La prevención de estas o otras tipologías delictuales:
5.3.1. Concepto de prevención genérica y especíica del delito.
5.3.2. Las medidas de prevención más comunes que pueden recomendar
el oicial de seguridad a las personas de su entorno.
5.3.3. Las medidas de prevención que deben existir en una instalación
física.
Módulo VI:
6. Procedimientos y políticas de seguridad:
6.1. Los protocolos y rutinas de seguridad antes, durante y después de la
instalación del servicio prestado por el oicial de seguridad.
6.2. ¿Cómo reportar las novedades a los superiores? El valor legal del libro
de novedades y cómo llenarlo.
6.3. La relación con los organismos de seguridad pública ante hechos co-
424
nocidos y en donde intervinieron los oiciales de seguridad.

6.4. La seguridad versus el heroísmo del oicial de seguridad en la atención
de los riesgos: conciliación de ambos conceptos en pro de terceras
personas.
Módulo VII:
7. Prevención y extinción del fuego:
7.1. Elementos del fuego.
7.2. Prevención y combate de incendios.
7.3. Etapas del fuego.
7.4. Propagación del fuego.
7.5. Clasiicación del fuego.
7.6. Equipos para combatirlos y prácticas sobre su uso con apoyo del cuerpo
de bomberos.
7.7. Señalización: rutas de escapes o de evacuación; de refugios y de locali-
zación de equipos para combatir el fuego.
Módulo VIII:
8. Las comunicaciones en las tareas de seguridad:
8.1. Importancia de la comunicación entre vigilantes y vigilados como
herramienta preventiva de apoyo en la comisión de hechos punibles
e irregularidades. La prevención del delito como tarea de todos los
ciudadanos.
8.2. Uso de las herramientas de seguridad: el teléfono; radio transmisores;
computadoras; señales luminosas y sonoras; las órdenes por alta voces.
8.3. Los reportes escritos: ¿cómo hacerlos y presentarlos a los superiores o
autoridades públicas?
8.4. Los lemas, consignas y códigos comunicacionales de los oiciales de
seguridad como medios de motivación y de resguardo de su actividad.
Módulo IX
9. Conocimientos básicos de primeros auxilios:
9.1. ¿Qué hacer, qué no hacer y cómo ante un incidente?
9.2. Actuación de urgencia en casos de: heridas; fracturas; golpes y hemo-
rragias; paro cardio respiratorio; desmayos; entre otros.
9.3. El maletín de primeros auxilios: su contenido y ubicación.
9.4. Nociones de supervivencia en casos de desastres o conmoción pública:
9.4.1. Conducta del oicial de seguridad en casos de terremoto; inundación
o deslaves; incendios. Comportamiento y actitud ante las medidas de
evacuación de grandes masas de personas.
9.4.2. Conducta a seguir en casos de ataques terroristas; atracos y asaltos,
425
secuestros de personas; amenazas de bombas y explosivos en general.
Módulo X:
10. Armas y herramientas de protección y de seguridad:
10.1. Concepto y clasiicación de las armas.
10.2. El uso legal de estos dispositivos de seguridad. La responsabilidad
legal por su mal uso. El control de los mismos antes, durante y después
de la instalación del servicio.
10.3. Mantenimiento de las armas y dispositivos de seguridad:
10.4. Los dispositivos de descarga de electricidad a distancia o por con-
tacto físico sobre personas, como herramientas disuasivas y de control
no letales, en instalaciones de gran concentración de personas.
10.5. El uso de sustancias químicas para neutralizar a los atacantes.
No podemos inalizar estas líneas sin antes advertirle al lector, que

el contenido del curso antes señalado es meramente enunciativo y podrá
adaptarse a circunstancias especiales, que requiera la organización de segu-
ridad que va a operar en determinada instalación. Eso es vital entenderlo,
ya que no pretendemos establecer un contenido rígido en la preparación
de los oiciales de seguridad, sino lexible, amplio y que lo motive en todo
caso, a continuar una formación profesional especializada en determinada
área de la seguridad.
Por otra parte, una última recomendación para las juntas de con-
dominios; gerentes generales y de seguridad de los centros comerciales,
residenciales e industriales, así como los que trabajan en el sector turístico y
hotelero: sugerimos que programen tanto la inversión como la capacitación
sistemática y permanente del recurso humano que trabaja en esas instala-
ciones. Ello representa uno de los pasos más importantes en el modelo de
seguridad que se quiera poner en práctica en cualquier parte. Es siempre el
recurso humano el que activará la acción y reacción de la organización de
seguridad para lograr la máxima sensación de seguridad posible; por eso, es
muy importante que las gerencias de recursos humanos, que son quienes
administran el personal en toda institución, involucren en sus programas de
capacitación al personal de seguridad, para que este siempre tenga el máximo
nivel operacional que requiere la organización. Esta misma recomendación
es válida para las empresas privadas dedicadas al ramo de la seguridad:
deben procurar tener programas de capacitación y de reentrenamiento de
su personal, como una de las variables que puedan mostrar a las personas
que deseen contratar sus servicios. La empresa privada de seguridad debe
426
superar el esquema de ser una herramienta de hacer dinero, explotando un

área donde la necesidad social principal exige seguridad. Válido es crear
riqueza para la empresa y dar puestos de trabajo para su personal, pero
debe pensarse antes que nada en que los niveles de los distintos servicios
de seguridad que brinda la empresa sean los mejores, producto de la real y
verdadera capacitación e instrucción de su recurso humano.
427
428
429
TEMA 15
Lineamientos para una buena selección en
la contratación de los servicios de vigilancia
privada*
* Elaborado por: Lic. Eduardo José Flores Machado. Presidente de la Corporación Internacional
de Protección Integral, C.A. (Corinproinca). www.corinproinca.com.
Conferencia dictada en las II Jornadas sobre Herramientas básicas en el manejo de Condominios,
Hotel Paselo Las Mercedes, 3 y 4 de diciembre de 2003
Tema 15. Lineamientos para una buena selección en la contratación de los servicios de vigilancia
432
Introduccion
La selección efectiva de una buena empresa de Vigilancia, deinitiva-

mente no es tarea fácil. El usuario está realizando una selección de servicios
únicos, para lo cual no existen formas tangibles en las que se pueda basar una
decisión. Todos los años son otorgados diferentes contratos que sumados
involucran millones de millones de bolívares, e inexplicablemente la mayoría
de los clientes siempre resultan insatisfechos del servicio.
En tal sentido el enfoque de esta presentación, será el de asistirlos a
ustedes, señores usuarios de los servicios de vigilancia privada, para que
logren la selección de la empresa más idónea para sus necesidades y al mejor
precio del mercado. Los lineamientos que a continuación discutiremos, los
ayudaran enormemente a incrementar las oportunidades de realizar una
buena selección.
A) Diferencia entre los servicios de vigilancia privada y otros
La mayoría de los servicios industriales pueden ser evaluados por me-

diciones de resultados positivos. En el caso de los servicios de limpieza se
puede observar y evaluar si en realidad se está realizando el trabajo. A través
de inspecciones se puede controlar si el trabajo contratado se está realizando
ó no. En el caso de servicios de vigilancia privada se hace casi imposible
medir dicha efectividad. Por ejemplo, como podemos medir cuantitativa-
mente la cantidad de bolívares ahorrados en pérdidas por incendio o robos
en su instalación. Igualmente como se pudiese medir el incremento de
productividad de sus trabajadores por laborar en un área que cuenta con
la debida seguridad.
Desafortunadamente no existe formula mágica para medir ése tipo de
hechos no acontecidos. El efecto disuasivo de una vigilancia bien prestada
es prácticamente intangible a simple vista, se necesitan estas características
bien llevadas para determinar mediciones de rendimiento.
B) Problemas típicos relacionados con los servicios de vigilancia
433
Los problemas relacionados con los servicios de vigilancia privada son

típicos de todas las empresas, sin embargo la diferencia la hace el agrado de
incidencia de estos problemas. Los problemas de una efectividad mediocre
se deben principalmente a los elementos tradicionales del circulo vicioso,
en el cual los siguientes puntos son incidentes:
1) Personal con educacion basica.

2) Bajos salarios.
3) Pocas oprtunidades de promocion.
4) Pocos o ningun entrenamiento.
5) Rotacion incontrolada de personal.
C) Proceso tradicional para seleccionar una empresa de vigilancia
El procedimiento que normalmente utilizan los usuarios inexpertos

para la selección de este tipo de empresas de servicios, consiste básicamente
en seleccionar de las páginas amarillas tres ó cuatro empresas, a las cuales se
les solicita telefónicamente que presten una cotización tanto del vigilante
diurno como nocturno.
Una vez recibida tal información, es escogida la empresa básicamente
en consideración al precio cotizado, en otras palabras por lo general es con-
tratada la empresa que presente el presupuesto más económico. Esta ilosofía
tiene que cambiar obligatoriamente, ya que actualmente los servicios de
vigilancia privada no son servicios económicos, por otro lado y con mucho
más importancia, el contratar una empresa de vigilancia erróneamente
puede signiicarle a usted pérdidas de dinero que sobrepasen el monto que
en teoría usted está ahorrando. En tal sentido y como parte del próximo
punto les informaremos que aspectos son de importancia a la hora de una
buena selección, lo cual cambiara drásticamente el proceso de selección total.
D) Requisitos minimos que se deben prestar con la cotizacion
Toda empresa al ofrecer sus servicios mediante una cotización, envía lo

que es denominado “Paquete de presentacion”, en el se debe encontrar una
serie de documentos informativos que le permitirán obtener una serie de
información básica para el proceso de selección. En tal sentido el referido
paquete deberá de contener la siguiente información:
1) Autorización de funcionamiento DISCOSEVIP.

2) Autorización DARFA.
434
3) Constancia de inscripcion de CANAVIPRO.

4) Lista actualizada de clientes.
5) Curricula del personal directivo y gerencial.
6) Copia de polizas de seguros.
7) Folleto descriptivo del o de los servicios.
Estos podríamos decir son los documentos mínimos que debe exigir un
cliente antes de comenzar el proceso de selección, adicionalmente se deben
de solicitar los siguientes recaudos:
1) Declaracion de L.I.C.S.V.M.
2) Solvencia de I.V.S.S.
3) Solvencia de CANAVIPRO.
4) Solvencia del I.N.C.E.
5) Solvencia del sindicato.
6) Copia de informe de la ultima inspeccion realizada por el D.A.R.F.A.
7) Balance de ganancias y perdidas.
E) Requisitos administrativos
De acuerdo a nuestra experiencia empresarial, una de las cosas que

se debe de revisar es el Organigrama de la empresa, donde es elemental
que aparte de la Gerencia de Operaciones, exista la Gerencia de Recursos
Humanos y Administración. En la visita realizada en las instalaciones de la
empresa, se debe lograr las entrevistas donde usted deberá discutir y deinir
los siguientes puntos:
Gerencia de Operaciones:
Horario de trabajo del personal de vigilancia y supervisión.
Disponibilidad de personal de avances y emergentes.
Disponibilidad de supervisores y vehículos.
Presentación de cuadros estadísticos relacionados con Operaciones.
Sistemas de disponibles y posibles enlaces directos con cuerpos poli-
ciales.
Explicación del sistema de supervisión.
Disponibilidad de otros aspectos de logística, tales como: Uniformes,
armamento, etc.
Nueva tecnología aplicada a los servicios de vigilancia.
Gerencia de Recursos Humanos:

Descripción de políticas de reclutamiento y selección.
Descripción de sueldos y salarios, así como beneicios contractuales y
435
de motivación para el personal operativo.

Identiicación de los niveles de rotación del personal de vigilancia.
Política de promociones dentro de la empresa.
Gerencia de Administración:
Márgenes de Ganancia.
Porcentaje de costos operativos.
Porcentaje de costos administrativos.
Incidencia de contrato colectivo.
Precios deinitivos de cotización.
F) Precio, elemento secundario para la buena selección
En deinitiva, como ustedes podrán observar el factor costo no debe

ser fundamental para la toma de decisión. Lo ideal es que los lineamientos
antes descritos sean realizados, lo cual le permitirá a usted tener una idea
clara y concisa para poder lograr la mejor selección. Por lo tanto, una vez
iltrada toda la información y teniendo en mano las herramientas adecuadas,
usted podrá en deinitiva realizar una mejor decisión.
Una vez obtenida y veriicada toda esta información se debe proceder

a realizar una entrevista personal con las gerencias respectivas en las instala-
ciones de la empresa, con el objeto de conocer parte de sus procedimientos
para la prestación del servicio de vigilancia privada.
G) Complementacion entre una buena selecccion y un

servicio efectivo
La aplicación de los lineamientos anteriormente descritos, le garantizaran

una buena selección, sin embargo, no le garantizaran un servicio efectivo.
Para lograr esto se requiere de algo muy elemental: Descripción de

tareas y funciones a ser desempeñadas por la empresa contratada. En tal
sentido en estos momentos (una vez seleccionada la mejor empresa), es que
el cliente debe de identiicar las pautas en los cuales se desea que el trabajo
sea realizado. Esto es elemental, ya que el cliente de no ser especíico en esta
descripción de funciones no podrá tener un parámetro con el cual evaluar los
servicios recibidos. La descripción de estos requerimientos son las siguientes:
1. Horario de trabajo.
2. Nivel educativo y de experiencia del personal.
436
3. Nivel de remuneración que el cliente desea que el personal devengue,

esto por su puesto afectará el precio de cotizacion.
4. Descripcion detallada de las funciones de trabajo para cada puesto de
servicio.
H) Los servicios de vigilancia son inversiones

a mediano y largo plazo
Si usted ha contratado los servicios de vigilancia privada mediante

las especiicaciones y requerimientos descritos, no debería de existir una
diferencia de precio exorbitante entre las diferentes empresas, ya que casi el
80% del precio cotizado está basado en los salarios y beneicios laborales del
trabajador. Por esto no es aconsejable el cambiar a la empresa de vigilancia
cuando existe un aumento de tarifa condicionado por los diferentes Decretos
Presidenciales que afectan directamente las remuneraciones del personal, ya
que el ahorro en dinero no será nada sustancial. Por supuesto que si se debe
considerar el cambio de la empresa si la misma no cumple a satisfacción los
requerimientos solicitados por ustedes. Los servicios efectivos de vigilancia
privada sólo se logran con el esfuerzo en conjunto entre el vigilante asignado
en su instalación, la empresa de vigilancia y el cliente. Toma un período de
tiempo poner el equipo a funcionar en los niveles óptimos de eiciencia.
437
Proyecto de Ley Orgánica
de Comunidades Inmobilirias
Tercer borrador
Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobilirias. Tercer borrador
440
LIBRO PRIMERO
De las Comunidades Inmobiliarias: Deiniciones; de
su existencia, nacimiento extinción y organización; de los
Organismos de Control y Desarrollo del Régimen Comunitario
TÍTULO I:
Disposiciones Generales
Artículo 1: Ámbito de aplicación de esta Ley: La presente Ley regulará

todo lo referente a la titularidad múltiple de derechos que puedan tener las
personas sobre los bienes inmuebles; vale decir, la comunidad de derechos
reales propias nacidas por ciertas circunstancias jurídicas o fácticas que
más abajo se reconocen taxativamente y que constituyen los distintos tipos
de “realidades inmobiliarias” que este ordenamiento jurídico desarrolla, y
también, la copropiedad o condominio, entendido éste por el régimen de
El Código Civil Venezolano será norma supletoria para todas las situa-
ciones no contempladas en la presente Ley.
Artículo 2: Realidades Inmobiliarias reguladas: una realidad inmobi-

liaria es la que sobreviene por la vinculación de varias personas a uno o más
inmuebles, en un espacio y tiempo determinado, con uno o más propósitos
claramente deinidos y veriicables. En esta Ley se regulan sólo determinados
aspectos de realidades inmobiliarias que originan las siguientes comunidades
inmobiliarias, a saber:
Parágrafo Primero: se entiende como una comunidad inmobiliaria sólo

a los ines regulados por esta Ley, la coexistencia de varios sujetos sobre un
inmueble que haya sido heredado por éstos o que les hubiese sido donado.
Parágrafo Segundo: también existirá la comunidad inmobiliaria cuando

por efectos de la voluntad de varias personas organizadas con atención a las
disposiciones más abajo contempladas, hayan decidido crearla para apuntalar
441
la consecución de los ines de esta Ley.
Parágrafo Tercero: la copropiedad o condominio es una especial co-

munidad inmobiliaria, que más adelante se normará como el régimen de
La(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) titular(es) del (o los)
derecho(s) que le determinan las realidades inmobiliarias antes enunciadas
se entenderá(n) como “comunero(s) inmobiliario(s)” quien(es) será(n) el(los)
acreedor(es) de los derechos y obligaciones que le(s) consagra esta Ley.
Artículo 3: Principios que orientan y se siguen esta Ley:

A) Participación ciudadana: La comunidad inmobiliaria persigue la
mejor integración entre los ciudadanos, resaltando la búsqueda de la
convivencia pacíica y democrática entre éstos en pro de la conciencia-
ción de sus derechos y obligaciones. Cuando dicha participación deba
hacerse a través del sufragio, éste seguirá los principios universalmente
admitidos para su desarrollo, y en consecuencia, deberá ser: directo,
universal, secreto y uninominal en lo que respecta a la elección de las
Juntas Directivas de las distintas comunidades cuyas realidades son
están regulando.
B) Control de gestión comunitaria: La Superintendencia Nacional de
Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN); la Federación Nacional de
Comunidades Inmobiliarias (FENACOMUNIDADES) y el Fondo
Nacional para el Desarrollo y el Mejoramiento de la Calidad de Vida
de las Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN) serán las estructuras
organizativas encargadas de la supervisión, participación y inancia-
miento, respectivamente, de todas las actividades de los miembros
integrantes de las comunidades inmobiliarias y quienes procurarán
siempre la exaltación de los principios indicados o establecidos en esta
Ley.
C) Celeridad burocrática: consiste en minimizar los tiempos de respuestas
de cualquier tipo de solicitudes que hagan las comunidades inmobilia-
rias ante las estructuras organizativas creadas por esta Ley, ya mencio-
nadas. A tal efecto, sus reglamentos de funcionamiento interno deben
estar impregnados de este principio que busca la eiciencia y eicacia
de gestión.
D) Transparencia administrativa: todo proceso de administración de los
recursos económicos manejados por las comunidades inmobiliarias
y por los órganos creados por esta Ley, deberá estar sujeto a los con-
troles administrativos y contables que garanticen su buena inversión
y especialmente, la clara, concisa, veraz, uniforme, oportuna y eicaz
442
rendición de cuentas por quienes tengan a su cargo su administración.

E) Responsabilidad ciudadana: El espíritu de esta Ley es hacer más respon-
sable al comunero inmobiliario de sus deberes para con la comunidad a
la que pertenece. De allí, que con su diaria participación en el régimen
comunitario se intenta hacerlo y educarlo como ser responsable de sus
obligaciones.
F) Exigencia de responsabilidades: procedimientos especiales: Tanto para
los administradores como para los administrados esta Ley crea sendos
procedimientos administrativos y judiciales capaces de lograr de forma
inmediata, la coerción de aquellas personas que han violado los prin-
cipios y sus más elementales obligaciones recogidas en estas normas.
G) Rápida resolución de conlictos: siguiendo el procedimiento de arbitraje
ante los órganos administrativos creados por esta Ley, deberán siempre
proponerse en primera instancia, los conlictos para su resolución en
sede administrativa utilizando los principios de la equidad y la justicia.
Resultando ineicaz esta vía, se remiten por mandato de esta Ley los
conlictos ante los Jueces de Paz, quienes deberán decidirlos, haciéndose
de la asesoría de un cuerpo colegiado de profesionales (según la espe-
ciicidad del caso) encargados de emitir un informe técnico vinculante
en sus decisiones.
H) Indemnización por mala praxis: siendo la administración (incluyendo
todos sus procesos) de los recursos económicos de las comunidades in-
mobiliarias un asunto de alta responsabilidad, se sanciona aquellos casos
donde por culpa o dolo de los administradores se les causa a aquellas, un
daño patrimonial, surgiendo así, una indemnización pecuniaria para
repararlo y las responsabilidades penales a que hubiere lugar.
Artículo 4: Deiniciones a considerar dentro del régimen comunitario:

Además de las enunciadas anteriormente se tienen las siguientes:
A) Condominio (copropiedad) o comunidad de bienes en propiedad
horizontal: Es una realidad inmobiliaria donde coexisten dos tipos de
derechos: uno ordinario de dominio, que ejerce el propietario de una
“Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal” sobre ella; y otro,
común, pro indiviso, que dicho propietario ejerce sobre los elementos
destinados al beneicio de la misma.
B) Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal: Es toda aquella infraes-
tructura física o parte de ella, independientemente de su dimensión,
o su disposición arquitectónica en el espacio, o su uso, que mantenga
una relación de interdependencia con otra mayor, donde coexista junto
a los derechos e intereses de una comunidad de propietarios a la cual
pertenece y que sea susceptible de apropiación individual por parte de
443
cualquier persona, para obtener su aprovechamiento conforme a los

límites que imponga la Ley. Según su uso o destino se clasiican así:
B.1) Unidad Inmobiliaria Habitacional o Residencial: es aquella ubica-
da dentro de una estructura física vertical (ediicio); en complejos
residenciales habidos en urbanizaciones, o en las parcelas de terre-
nos y calles de éstas; o en barrios, caseríos, poblados o ciudades,
que están perfectamente deslindadas e individualizadas de otras
y que estén indiscutiblemente destinadas y usadas por una o más
personas, como su habitación o la de su grupo familiar.
B.2) Unidad Inmobiliaria Comercial: es el espacio físico cuyo uso
obedece exclusivamente a la consecución de actos de comercio
deinidos por el legislador, sin importar el lugar donde esté ubicado.
B.3) Unidad Inmobiliaria Industrial: es aquella infraestructura que
alberga maquinarias, artefactos, útiles y demás efectos o bienes
para la producción en fases o series, de otros que posteriormente
serán comercializados. Por su afectación, deberá este tipo de
infraestructura, ubicarse en zonas especialmente diseñadas para
la instalación de fábricas e industrias, salvaguardando todas las
normas de seguridad física; higiene; control de la contaminación,
entre otras, a favor de las comunidades circunvecinas.
B.4) Unidad Inmobiliaria Mixta: es aquella utilizada al mismo tiempo,
tanto para la explotación comercial como industrial, antes referidas.
Los órganos especializados en urbanismo dependientes de la autoridad
municipal, serán los encargados en establecer o modiicar las zonii-
caciones en su jurisdicción acordes con las distintos tipos de unidades
inmobiliarias contempladas en esta Ley.
C) Cosas comunes del Condominio: Son las que brindan una utilidad
pública e inequívoca a la comunidad de copropietarios; no suscepti-
bles de apropiación individual y que están señaladas como tales por el
documento de condominio de un bien inmueble.
D) Parte alícuota: es aquella que representa el factor o módulo de cálculo
que sirve para deinir la participación de un comunero inmobiliario
con relación al valor total del inmueble y servirá a su vez, para precisar
la participación en las cargas y beneicios por razón de la comunidad;
en principio, las alícuotas son inalterables y sólo podrán ser modii-
cadas por el 75% del acuerdo de los comuneros inmobiliarios. Viene
expresada en valores porcentuales y para establecerla podrá calcularse
así:
D.1) Cuando la unidad inmobiliaria no comporte en su venta terre-
no alguno, ésta versará exclusivamente sobre la parte que ella
representa sobre el total del valor inmobiliario, estimado éste de
444
acuerdo con los metros cuadrados de construcción total, que in-

cluyen áreas comunes y no comunes de la infraestructura mayor
a la que pertenece;
D.2) Cuando la enajenación de la unidad inmobiliaria sí contemple
también la venta del terreno sobre la cuál está construida, entonces
la alícuota podrá comprender una integración dual: un porcentaje
no mayor al 30% referido al valor del terreno con relación al valor
total del terreno susceptible de apropiación individual (ofrecido
para la venta) y un 70% referido al total del valor correspondientes
a los metros de construcción de la unidad inmobiliaria con relación
al valor total del conjunto al que pertenece;
D.3) Cuando deba establecerse una alícuota para distribuir las cargas
y beneicios en cualquier otra comunidad inmobiliaria distinta al
Condominio, pero que conforma una única unidad territorial y
realidad inmobiliaria conforme a un proyecto común de desarrollo,
ésta será ijada siguiendo estos mismos criterios; y
D.4) Cuando la comunidad inmobiliaria sea producto de la manifesta-
ción libre de voluntad por parte de un número de propietarios de
unidades inmobiliarias; distintas al supuesto fáctico señalado en
el literal anterior y que desean acogerse al régimen establecido por
esta Ley, entonces la alícuota será igual para todos los propietarios.
E) Bien de dominio público: es aquel que presta una utilidad o
causa pública, sin importar el número de personas que lo utilicen
en un momento dado.
F) Voto capitalístico o según el valor inmobiliario dado por la alícuota: es
aquel que se computa o tiene en cuenta de acuerdo al valor de la alícuota
de la unidad inmobiliaria y que está establecido en el Documento de
Condominio; o en el que crea otra de las formas de comunidad inmo-
biliaria.
G) Voto personal: es el que se computa por enteros; que es indivisible y
que atenderá al número de unidades que sea propiedad de una persona.
A cada unidad inmobiliaria le corresponderá un solo voto. Este tipo
de voto se tomará en cuenta para los distintos tipos de decisiones que
deban tomarse en la comunidad inmobiliaria.
F) Mayoría absoluta: La formada por más de la mitad de los votos (capi-
talístico o personal).
G) Mayoría relativa: es la que se forma por los votos predominantes en
una discusión o votación, sin llegar a más de la mitad de los que hayan
sido emitidos.
H) Mayoría caliicada: es la exigida por encima de la mayoría absoluta. Está
reservada para decisiones de trascendencia en la vida de la comunidad
445
inmobiliaria; la necesaria para tratar graves asuntos que le conciernen.

I) Título ejecutivo: a los ines de esta Ley, lo constituirán las facturas
mensuales que pase el ente administrador de cualquier comunidad
inmobiliaria. Con base a ellos cabe proceder sumariamente al embargo
y venta de los bienes del deudor moroso con los gastos comunitarios.
Presentados en juicio, le está vedado a la autoridad judicial cualquier
tipo de control que lo haga irrito y que verse sobre las causas y su
contenido. Sólo podrá el juez rechazarlo cuando el título ejecutivo no
cumpla con las formalidades establecidas en esta Ley para la factura
mensual de gastos comunes.
J) Obligación “propter rem”: es aquella que subsiste a causa de la cosa; en
este sentido, las cargas atribuibles a las unidades inmobiliarias tiene tal
carácter, independientemente del momento en el cual sus propietarios
entran en posesión con ellas.
K) Administrar: Regir, cuidar, controlar, supervisar, manejar y planiicar
acciones sobre los bienes de una comunidad inmobiliaria para obtener
de ellos, su mayor provecho de acuerdo a su uso, destino o funciones.
Para cumplir con tales acciones, quien administre siempre deberá
observar el concepto de “un buen padre de familia”, desarrollando sus
actividades de forma diligente, prudente, oportuna y eicaz.
L) Procesos de administración: son aquellos que desarrolla un admi-
nistrador de una comunidad inmobiliaria, que obedecen a criterios
particulares según cada acción que persiguen, y que son tenidos como
parte de un todo, en un contexto integral de la actividad del adminis-
trador para lograr los objetivos de su gestión. Dentro de estos procesos
se destacan los siguientes: planiicación; dirección; control; supervisión;
organización; rendición de cuentas.
M) Administrador: es la persona natural o jurídica que lleva a cabo los
procesos de administración en una comunidad inmobiliaria, según los
parámetros establecidos por esta Ley.
TÍTULO II:
Del nacimiento de nuevas comunidades inmobiliarias
Artículo 5: Cómo nacen: Sin incluir al Condominio, las comunidades

inmobiliarias señaladas en el artículo 2 up supra tiene su génesis tanto en
la Ley como en la manifestación de voluntad de las personas. Sin embargo,
en ambos casos (hecha la excepción) las que nazcan después de la entrada
en vigencia de este ordenamiento tendrán que cumplir con las formalidades
que establezca su Reglamento o las señaladas por la SUNACIN.
446
Artículo 6: Su estructura organizativa: La presencia de un órgano rector

es indispensable para la toma de las decisiones comunitarias y también para
su administración. La SUNACIN orientará a las personas interesadas en
constituirlas en el diseño de la rectoría que han de tener por mandato de
esta Ley, quedando siempre abierta la posibilidad para que los constituyentes
incluyan estructuras organizativa adicionales a las recomendadas por esta
Superintendencia.
Artículo 7: Legitimidad del ente rector: Las personas organizarán

todo el proceso constituyente de las comunidades inmobiliarias, pudien-
do la SUNACIN coadyuvar en su realización y certiicar y convalidar los
resultados electorales para tal in. La Superintendencia podrá establece los
mecanismos y métodos que han de seguirse para garantizar la coniabilidad
y transparencia de los procesos electorales en toda comunidad inmobiliaria.
Artículo 8: Regulación de la vida comunitaria: Realizada la elección y

dejando constancia formal de sus resultados, las personas electas y encarga-
das de la rectoría de una comunidad inmobiliaria en formación, tendrán la
obligación de presentar su cuerpo normativo ante la SUNACIN dentro de
un tiempo de quince (15) días continuos para que sea convalidado, antes
de insertarse en el Registro Civil.
Este cuerpo legal hará las veces de acta constitutiva y de estatutos sociales
y contendrá: la fecha de la elección; personas que maniiestan su voluntad de
constituir la comunidad inmobiliaria, debidamente identiicadas; los cargos
que ocuparán dentro de su órgano rector, sus facultades y vigencia de los
mismos; su patrimonio; momentos de realización de sus Asambleas; alícuotas
de las distintas unidades inmobiliarias y sus tipos; motivación o justiicación
de la constitución; indicación de la persona administrador; obligatoriedad
de los aportes para su mantenimiento por parte de los comuneros; normas
de convivencia; normas sobre la extinción y su liquidación; y en general,
cualquier otra circunstancia que sea de interés resaltar.
TÍTULO III:
De la Superintendencia Nacional de Comunidades
Inmobiliarias (SUNACIN) y del Fondo Nacional para el
Desarrollo y Mejoramiento de la Calidad de Vida de las
Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN)
Capítulo I:
447
Misión; estructura organizativa y

del Superintendente Nacional
Artículo 9: Misión principal (Beneicio social): Su misión esencial es la

de vigilar, controlar y supervisar las distintas realidades inmobiliarias que están
bajo el ámbito de aplicación de la presente Ley. En este sentido, constituye
parte de su misión principal el diseño de las políticas públicas necesarias que
coadyuven al mejor desarrollo del régimen comunitario; en respeto de los
derechos de propiedad privada de las comunidades ya organizadas y regidas
por leyes; y con atención a los más altos intereses de aquellas comunidades
que deseen organizarse bajo esta Ley para elevar su calidad de vida.
Artículo 10: Organización básica: La SUNACIN estará integrada

por las siguientes Gerencias que atenderán los distintos tipos de realidades
inmobiliarias reguladas por esta Ley, a saber:
A) Gerencia de Condominios (copropiedad);
B) Gerencia de Comunidades Hereditarias o Sucesiones;
C) Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades y
D) Gerencia de Control Interno de Gestión, ésta última, órgano asesor di-
recto del Presidente de SUNACIN. Otras estructuras internas podrán
ser creadas por el Directorio de la Superintendencia, pero las Gerencias
antes nombradas no podrán ser eliminadas; transformadas o modii-
cadas sino con la aprobación de una nueva Ley, y tendrán carácter y
presencia en todo el territorio nacional.
E) Gerencia Técnica de Proyectos Inmobiliarios.
Artículo 11: Divisiones especializadas de cada Gerencia: La realidad

inmobiliaria tratada por cada una de las Gerencias antes nombradas deberá
contar con Divisiones y Departamentos altamente especializados en la aten-
ción y tratamiento de la realidad que ha justiicado su creación. Así, cada
una en su área deberá brindar beneicios directos e inmediatos a las comu-
nidades, tales como: orientación jurídica para su creación; administración;
contabilidad, control de gestión, y otros que sean provechosos; haciendo
especial énfasis en la constitución de una División de Mediación y Arbitraje
para atender los conlictos que podrían surgir en cada realidad inmobiliaria.
Igualmente, las Gerencias tienen la obligación de organizar un servicio u
órgano de información de interés comunitario según su radio de acción, que
permita educar al ciudadano dentro de los valores cívicos y democráticos
de convivencia en su comunidad inmobiliaria.
Parágrafo Primero: La SUNACIN será un sistema descentralizado por
448
Estados y Municipios. Su personal directivo (incluyendo al Superintendente

Nacional o regionales) en todas las Gerencias habidas en el país, deberá ser
profesional universitario o técnico superior universitario.
Parágrafo Segundo: Una vez de entrada en vigencia la presente Ley,

la SUNACIN tendrá un tiempo de dos (2) años para organizar su funcio-
namiento efectivo en todo el territorio nacional. Mientras ello ocurre, las
Gerencias podrán diseñar, ejecutar y supervisar las directrices que crean más
convenientes para cumplir con su misión esencial.
Artículo 12: Ministerio de adscripción de la SUNACIN: La Superin-

tendencia estará adscrita al Ministerio de Hábitat y de Vivienda y dentro del
presupuesto total que le sea asignado a éste Ministerio, deberá destinársele
no menos del cinco por ciento (5%) para su organización, desarrollo y
cumplimiento de los objetivos que le son impuestos en esta Ley.
Artículo 13: Del Fondo Nacional para el Desarrollo y Mejoramiento

de la Calidad de Vida de las Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN):
Este Fondo estará adscrito a la SUNACIN y su misión fundamental será la
de servir de herramienta o factor inanciero o de inversión de los recursos
que éste aporte a las comunidades inmobiliarias. El Fondo tendrá una es-
tructura totalmente descentralizada; con presencia en todo el territorio de
la República y sus autoridades regionales y municipales deberán pertenecer
y vivir normalmente en tales territorios.
Las autoridades (nacionales, regionales o municipales) de FONCOMIN
deberán ser profesionales universitarios o técnicos superiores universitarios,
y serán nombrados por méritos; ratiicados por el Directorio Nacional de
la SUNACIN.
Capítulo II:
Del Presupuesto e ingresos de la SUNACIN
Artículo 14: Presupuesto asignado por el Poder Ejecutivo Nacional: Para

la organización de las Gerencias a nivel Nacional, el Ministerio de Finanzas
deberá crear las partidas presupuestarias necesarias que permitan el óptimo
desarrollo y consecución de los objetivos de este organismo, respetando lo
antes dicho en cunto a la asignación presupuestaria obligatoria del Ministerio
de Hábitat y Vivienda en el artículo 12.
Artículo 15: Presupuesto asignado por las Gobernaciones de Estados y
449
Municipios: Estos distintos niveles del Poder Ejecutivo deberán igualmente

contemplar en sus presupuestos de gastos las partidas presupuestarias que
permitirán el funcionamiento descentralizado de la SUNACIN.
Artículo 16: Otras fuentes de ingresos de la SUNACIN: Mediante

esta Ley se establece que constituirán fuentes para el inanciamiento de las
actividades de la SUNACIN las siguientes:
A) el desarrollo de nuevas comunidades inmobiliarias, bien realizadas por
el sector público o el privado;
B) las transacciones o negocios jurídicos inmobiliarios que constituyan
enajenaciones o arrendamientos hechos ante Registros o Notarías
Públicas;
C) Donaciones de organismos públicos o privados.
Parágrafo Primero: Reinversión obligatoria: Los ingresos obtenidos con-
forme a este artículo deberán reinvertirse íntegramente en la cobertura
de las necesidades y servicios que requieran las distintas comunidades
inmobiliaria; ello, a través del FONCOMIN.
Parágrafo Segundo: En todo caso, tanto la SUNACIN como el FON-
COMIN deberán presentar para la aprobación del Directorio de
aquélla, sus respectivos presupuestos anuales de inversión, señalando
en cuáles comunidades inmobiliarias y en qué montos se invertirán los
recursos obtenidos por las fuentes aquí señaladas; así como los entes y
personas responsables de su ejecución y administración.
Capítulo III:
Competencias de la SUNACIN
Artículo 17: Esta Superintendencia tendrá las siguientes:

A) Cumplir y hacer cumplir la presente Ley y su Reglamento inclusive
solicitando la intervención y colaboración de la fuerza pública si ello
fuere realmente necesario.
B) Organizar a las comunidades inmobiliarias: a tales efectos, podrá
señalar mediante sus resoluciones publicadas en la Gaceta Oicial de
la República Bolivariana de Venezuela el organigrama o la estructura
organizativa que deberán seguir.
C) Supervisar, evaluar y sugerir los correctivos sobre el funcionamiento de
las estructuras organizativas de las comunidades inmobiliarias. Esta es
una actividad de control que deberá reglamentarse una vez que estén
operativas las distintas Gerencias.
D) Informar y educar a los miembros de las comunidades inmobiliarias
y a los funcionarios del Estado sobre sus derechos y responsabilidades
450
que tienen como parte de ellas, o por obligación de la ley. A tal in,
elaborará las estrategias permanentes de educación a la ciudadanía y
fomentará entre ellas el intercambio de las experiencias conocidas,
mediante la realización periódica de encuentros comunitarios en todo
el territorio de la República; creará un órgano divulgativo especializado
en las distintas realidades inmobiliarias contenidas en esta Ley; pro-
moverá seminarios, foros, conferencias, publicaciones y los convenios
con centros de estudios superiores y especializados donde se dicte la
carrera de gerencia de condominios y otras comunidades.
E) Intervenir como parte de buena fe en todos los procesos judiciales donde
se ventilen asuntos propios y derivados de esta Ley o su Reglamento;
pudiendo emitir sus opiniones, dictámenes, recomendaciones y ijar
sus posiciones cuando así le sea requerido por la autoridad judicial.
F) Denunciar ante los organismos competentes los hechos perjudiciales
que se presenten en las comunidades inmobiliarias y que pongan en
riesgo la salud; seguridad ciudadana; integridad de sus instalaciones o
servicios comunes; o cualquier otro de naturaleza similar.
G) Denunciar ante la jurisdicción penal ordinaria y el Fiscal del Ministerio
Público todos los hechos ilícitos que estén tipiicados como delitos en
el Código Penal, leyes especiales y esta Ley, que perjudiquen la vida
de las comunidades inmobiliarias, debiendo hacer el correspondiente
seguimiento de los procedimientos iniciados ante tales instancias del
Poder Público.
H) Requerir de cualquier miembro de una comunidad inmobiliaria la
documentación necesaria que demuestre el cumplimiento de cualquiera
de sus deberes, especialmente el del pago de los gastos comunes. En
caso de negativa por parte de éste, se entenderá como una presunción
en su contra de no haber cumplido con su obligación.
I) Aprobar los distintos tipos de contribuciones a favor de las comunida-
des inmobiliarias, considerando la opinión de la Oicina Técnica o de
Apoyo Económico de la Asamblea Nacional de Diputados.
J) Supervisar, controlar y reorientar si esto último así fuere necesario, la
inversión y reinversión de los recursos del FONCOMIN obtenidos
por las distintas vías señaladas en esta Ley.
K) Prevenir, mediar y resolver a través la intervención de las distintas Divi-
siones de Mediación y Arbitraje de cada una de sus Gerencias, todo tipo
de conlictos o controversias habidos en las comunidades inmobiliarias,
incluyendo los referidos a la administración o contribuciones de los
comuneros con sus gastos comunes o no comunes. Las decisiones dadas
a través de la mediación y del arbitraje serán de carácter vinculante para
las partes en conlictos y son inapelables.
451
L) Con base a lo anterior, deberá substanciar, tramitar y decidir los pro-

cedimientos iniciados de oicio, por denuncia o por solicitud de parte
interesada, precisando la existencia de los hechos violatorios de esta
Ley, o de las disposiciones que haya tomado para hacerla cumplir.
M) Solicitar ante los Juzgados Ejecutores de Medidas competentes, la
ejecución de las medidas cautelares inmediatas contra el patrimonio
del comunero deudor denunciado, cuando así lo considere prudente
o a instancia de parte interesada, al iniciarse el procedimiento admi-
nistrativo de cobro de gastos comunes. La práctica de estas medidas
tendrán por mandato de esta Ley, preferencia sobre cualquier otra que
deba practicar la instancia judicial y no acarrearán ningún tipo de costo
ni para la SUNACIN ni para ninguna de las partes en conlicto.
N) Asesorar jurídicamente a las comunidades inmobiliarias en su consti-
tución y desarrollo; así como en todo lo atinente a la contabilidad y
en los procesos de administración en general, conforme a los criterios
establecidos en esta Ley.
O) Proponer las modiicaciones, correcciones o sugerencias de esta Ley,
su Reglamento y de cualquier otro ordenamiento jurídico que tenga
relación con su objeto y contenido.
P) Imponer las sanciones administrativas a las que hace referencia esta
Ley.
Q) Asesorar en la organización de los procesos electorales de las comuni-
dades inmobiliarias; auditar y convalidar sus resultados, procurando
siempre sugerir los mecanismos más idóneos para garantizar los prin-
cipios de transparencia en todo proceso de sufragio.
R) Coordinar con los jueces de paz el tratamiento de los conlictos co-
nocidos en las comunidades inmobiliarias y que deban ser resueltos
por esta jurisdicción. Siempre se procurará recomendar a las partes
en conlicto resolver sus controversias fuera del ámbito de acción de
los órganos jurisdiccionales, apoyando la institución de la mediación,
conciliación y el arbitraje.
S) Cualquier otra que se contenga en esta Ley, o que le sea asignada es-
pecialmente por otra.
Capítulo IV:
De la Federación Nacional de Comunidades Inmobiliarias
(FENACOMUNIDADES)
Artículo 18: Quiénes y cómo la integran: FENACOMUNIDADES es

la personería jurídica de carácter nacional que integra y aglutina a todas las
Federaciones de Comunidades Estadales y Municipales de Comunidades
452
Inmobiliarias (FEDECOMUNIDADES) que se hayan organizado en todo

el territorio nacional.
FENACOMUNIDADES tendrá representación en todo el territorio
de la República pudiendo su sede nacional ser rotativa y alterna en el Estado
que su Asamblea Nacional así lo decida.
Su organización viene dada por una Junta Directiva Nacional que será
elegida por una Asamblea Nacional de Comunidades Inmobiliarias. Dicha
Junta tendrá cinco miembros principales con sus respectivos suplentes.
Artículo 19: Objetivos que persigue: Se destacan a modo enunciativo

los siguientes:
A) Contribuir con la SUNACIN y el FONCOMIN en la correcta con-
secución de los objetivos en pro de las comunidades inmobiliarias.
B) Proponer ante el Directorio de la SUNACIN las inversiones a realizar
en las comunidades inmobiliarias y supervisar la buena marcha y control
de inversión del FONCOMIN.
C) Servir de órgano de comunicación con todas las comunidades inmo-
biliarias existentes en el país, divulgando las experiencias habidas en
cada una de ellas y que ayuden al mejor aprovechamiento de las mis-
mas. En este sentido, organizará los encuentros nacionales, estadales y
municipales para lograr este objetivo.
D) Participar y ayudar en la organización de los procesos electorales de las
comunidades inmobiliarias.
E) Velar por el correcto funcionamiento del régimen comunitario pre-
visto en la ley, proponiendo programas; ideas; proyectos legislativos o
reglamentarios o cualquier otra forma que así lo permita.
F) Acentuar los valores democráticos de Venezuela y contribuir con el
desarrollo de la democracia participativa de los ciudadanos.
Artículo 20: Presupuesto: Será la SUNACIN junto a las Gobernaciones

de Estados y Municipios los entes principales que velarán por otorgar los
aportes necesarios para el mejor desenvolvimiento de las funciones de este
organismo. Asimismo, podrá gestionar por sí misma recursos económicos
por cualquier medio lícito de consecución.
LIBRO SEGUNDO
DEL RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓN DE LAS
COMUNIDADES INMOBILIARIAS
TÍTULO I:
453
De la representación y legitimidad en las Comunidades

Inmobiliarias
Capítulo I:
Generalidades: cómo se expresan las Comunidades
Sección Única: De los órganos de decisión de las Comunidades

Sub-Sección Primera: De las Asambleas de Comuneros
Inmobiliarios:
Artículo 21: Tipos de Asambleas: Los comuneros inmobiliarios reunidos

conforme a los requisitos establecidos en esta Ley representan uno de los
órganos de mayor expresión y decisión en cualquier tipo de comunidad.
Ellas (las Asambleas) podrán atender cualquier tipo de materia y cuando se
constituyen válidamente, tienen todo el poder legal suiciente para adoptar
las decisiones que sean menester en un momento dado.
Las Asambleas serán de dos tipos: Ordinarias y Extraordinarias. Las
primeras tendrán como temas de discusión obligatorios, además de otros
que puedan conocer, los siguientes:
A) La rendición de cuentas de la Junta Directiva del Condominio o de
cualquier otro tipo de comunidad inmobiliaria; así como la del ente
administrador si lo hubiere.
B) La aprobación del presupuesto de gestión anual de la comunidad.
C) La elección de las autoridades de dirección de la comunidad.
Artículo 22: Momento de realización de las Asambleas: Las asambleas

ordinarias se realizarán dentro del primer trimestre de cada año, a partir de
la entrada en vigencia de la presente Ley. Serán convocadas por las Juntas
Directivas de Comuneros Inmobiliarios conforme a lo señalado por los
Estatutos Sociales o Actas Constitutivas de las comunidades inmobiliarias;
454
o por lo establecido en el Documento de Condominio, para el caso de

la copropiedad o condominio. Igualmente, el ente administrador de las
comunidades inmobiliarias podrá realizar la convocatoria cumpliendo los
requisitos de Ley; y siempre deberá convocarlas cuando así lo soliciten un
número de comuneros inmobiliarios que representen al menos, un tercio
del total de ellos existente en dicha comunidad
Parágrafo Único: Cuando exista un ente administrador de una
comunidad inmobiliaria éste tiene la obligación inexcusable de convocar
sin demora, la realización de la asamblea ordinaria de la comunidad que
administra, a más tardar, dentro de los siguientes treinta (30) días continuos
al cumplimiento del año de su gestión. El incumplimiento de esta obliga-
ción le acarreará una penalización equivalente a cincuenta (50) unidades
tributarias vigentes al momento de veriicarse su omisión; siendo además
causa de revocación del mandato de administración inmobiliario, si pasados
los treinta (30) días antes indicados no realizare o se negare justiicada o
injustiicadamente a efectuar la convocatoria de la asamblea ordinaria. Esta
penalización deberá ser pagada ante la SUNACIN dentro del mes siguiente
a su imposición.
Sólo se excusa al administrador de realizar esta convocatoria en caso
de la existencia de causas de fuerza mayor o fortuitas que imposibiliten su
realización.
Artículo 23: Formalidades ineludibles para la realización de toda Asam-

blea: Cualquier tipo de Asamblea de comuneros inmobiliarios será nula de
nulidad absoluta e inexistente en el ámbito jurídico y legal, en caso de no
observarse los siguientes requisitos:
A) Veriicación del quórum: los convocantes a la asamblea deberán realizar
un control muy estricto al momento de su instalación, tanto del valor
o capital inmobiliario presente en su seno conforme a las alícuotas de
cada comunero, así como del número de éstos que han asistido a su
convocatoria, mediante el registro en una “Hoja de Asistencia”. Será
obligación de cada comunero así como de los convocantes, presentar y
exigir los documentos que sean necesarios que demuestren ielmente y
sin duda alguna, la cualidad jurídica de “comunero” para poder ejercer
el derecho de voz y voto en las Asambleas. Quienes no acrediten tal
condición se considerarán como ausentes de su seno.
Los comuneros que delegaren mediante una carta o autorización expresa
en tercera persona de su conianza su representación ante la asamblea,
deberán presentar por escrito (manuscrito) o mediante mensajes elec-
trónicos que no dejen duda que provengan de ellos, tales autorizaciones
y los documentos demostrativos de su cualidad de comunero inmobi-
455
liario. La Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria podrá llevar

un registro actualizado de sus miembros donde consten ielmente la
cualidad de éstos.
Representación de los comuneros inmobiliarios: en cualquiera tipo
de asambleas que se realicen en cualquiera de las distintas realidades
inmobiliarias que regule esta Ley, los comuneros inmobiliarios que
ejerzan la representación de otros de forma indubitable, no podrán
representar más de los derechos e intereses de diez (10) comuneros
inmobiliarios. Las cartas o autorizaciones dadas por los representados
deberán siempre quedar en archivo ante quien ejerza la Secretaría de
la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria de que se trate.
B) Publicidad de la convocatoria (medios a utilizar): Para que una Asam-
blea delibere sin la presencia de todos los comuneros inmobiliarios en
su seno, deberá ineludiblemente constar y realizarse su convocatoria en
un periódico de circulación del lugar donde esté ubicada la comunidad
inmobiliaria. Otros medios que podrán utilizar los convocantes pero
que no excluirán en modo alguno la publicidad en la prensa, serán los
mecanismos de transmisión electrónica de datos (correos electrónicos;
fax, telegramas con acuse de recibo, etcétera) a las direcciones conocidas
de los comuneros.
Un ejemplar de la publicación en la prensa será ijado en la entrada
principal del inmueble; y le serán entregados o bien al Conserje o al
encargado de vigilar la comunidad para que sean debidamente distri-
buidos en cada unidad inmobiliaria. Se dejará constancia de entregar
en las manos de estos responsables las copias de los ejemplares de la
publicación de prensa, caso contrario le acarreará a los convocantes o al
administrador, una sanción pecuniaria de diez (10) unidades tributarias
pagaderas ante la SUNACIN dentro del mes siguiente a su imposición.
C) Número de convocatorias a realizar y a publicar en la prensa: Sólo se
realizarán dos (02) convocatorias para la deliberación de la Asamblea,
sea cual sea su tipo, independientemente de que los documentos de
condominio que regulan la copropiedad y existentes antes de la entra-
da en vigencia de esta Ley, señalen otra cosa distinta. Así, la primera
convocatoria se publicará en la prensa, con al menos cuarenta y ocho
(48) horas de antelación a su realización y la segunda, se hará de la
misma forma. Queda totalmente prohibida la realización de estas dos
convocatorias bajo una misma publicación de prensa.
D) Contenido de la convocatoria: Deberá contener esta estructura:
D.1) Denominación de la comunidad inmobiliaria según sus docu-
mentos que le han dado vida;
D.2) Tipo de Asamblea;
456
D.3) Referencia al número de la convocatoria;

D.4) Identiicación de los convocantes y señalamiento de respectivos
cargos dentro de la comunidad inmobiliaria;
D.5) Lugar, hora y fecha cuando se realizará;
D.6) Puntos Informativos a tratar (si los hubiere);
D.7) Puntos Decisorios a votar;
D.8) Quórum necesario para su constitución válida;
D.9) Quórum necesario para la toma de decisiones válidas; ambos
quórum de acuerdo con los documentos que regulan la comunidad
inmobiliaria; y
Se prohibe expresamente la colocación del término “puntos varios”
dentro de la agenda de discusión de la asamblea por ser vago y genérico.
Cabe destacar, que el contenido de la primera y segunda convocatorias
deberá ser exactamente idéntico, no pudiendo deliberar la Asamblea
sino con base a los temas publicados en la primera convocatoria hecha
en la prensa. Cualquier decisión tomada sobre puntos no contemplados
en dicha convocatoria es totalmente nula e inexistente en el derecho;
y no están obligados los comuneros inmobiliarios a cumplirla, ni a
esperar que una decisión judicial se pronuncie sobre su nulidad. De
esta irregularidad deberán los comuneros inmobiliarios que se sientan
afectados informar a la SUNACIN para que ésta establezca las respon-
sabilidades del caso; y haga las orientaciones que correspondan.
E) Presencia de sus convocantes: realizada su convocatoria de la Asamblea,
quienes la han convocado deberán estar presentes al momento de su
realización. En caso de que los miembros principales o alguno de ellos
no pueda asistir, deberá estar presente su suplente.
F) Registro del quórum de validez y de los resultados: Todas las delibe-
raciones de las Asambleas deberá contenerse en un Libro de Acuerdos
de la Asamblea de Comuneros, previamente certiicado por la SUNA-
CIN para tales ines. Las anotaciones se harán siguiendo la siguiente
metodología:
Sobre la veriicación del quórum de constitución válida de las Asam-
bleas:
F.1) Se escribirá en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de los comu-
neros las convocatorias tal cual como han aparecido en la prensa;
F.2) Luego se elaborará un cuadro con la denominación de cada uni-
dad inmobiliaria; nombre y apellido de su propietario; Cédula
de Identidad; alícuota según documento de condominio o acta
constitutiva; y la irma del asistente y si ejerce la representación de
otro comunero inmobiliario deberá indicarlo; donde se anotarán
los asistentes a la asamblea;
457
F.3) Se dejará constancia exacta del quórum presente y si es el reque-

rido legalmente, se iniciará la Asamblea formalmente, siguiendo
estrictamente la agenda publicada;
F.4) Para cada punto decisorio se podrá dejar constancia exacta del
valor según alícuotas o del número de comuneros inmobiliarios
que lo apoyan o rechazan o salvan su voto. En caso de empate se
considerará el punto negado;
F.5) Concluidas las deliberaciones, se elaborará un cuadro igual al antes
indicado donde se registrarán todos aquellos comuneros inmobi-
liarios que apoyan las decisiones tomadas. Si los votos fuesen los
suicientes para dar por aprobada determinada cuestión, entonces
se indicará expresamente los puntos que fueron aprobados; los
rechazados o cualquier otra determinación distinta que adopte
las asambleas;
F.6) Al inal del acta, deberá contemplarse un espacio para que cualquier
comunero inmobiliario haga las observaciones que considere opor-
tunas y hechas o no las observaciones, el acta deberá ser suscrita
por los miembros principales o suplentes de la Junta Directiva de
la comunidad inmobiliaria.
Parágrafo Primero: El comunero que no irme el acta avalando su voto

o decisión, no será tomado en cuenta a los efectos del quórum de aprobación
de determinado punto. Se considerará presente en las Asambleas quien sus-
criba el acta aunque no hubiese irmado inicialmente el cuadro de asistencia.
Parágrafo Segundo: Conidencialidad del voto: Los convocantes ga-

rantizarán el voto universal, directo y secreto producido en las Asambleas en
todas sus decisiones, especialmente en los casos de elección de autoridades
de dirección de las comunidades inmobiliarias. El voto será depositado
mediante papeletas correctamente diseñadas en urnas o cajas que serán
armadas en presencia de las asambleas.
Ahora bien, para darle un verdadero dinamismo a las reuniones asam-
blearias no será obligatorio observar lo dispuesto en este parágrafo en aque-
llas comunidades inmobiliarias integradas por un número igual o menor a
setenta y cinco (75) o unidades inmobiliarias; aunque si así lo pidiese un
tercio del total del número de comuneros, deberá respetarse esta norma.
Parágrafo Tercero: Información inmediata de los resultados: Esta

obligación surgirá una vez que hayan votado todos los comuneros en cuya
presencia se contarán los votos y se anotarán sus resultados en el Libro de
Acuerdos, tal y como fueron expresados.
458
Parágrafo Cuarto: Medios de comprobación: Constituyen medios de

prueba de todo lo acontecido en las Asambleas, en primer lugar, lo recogido
por escrito en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de los Comuneros; así
como lo observado y llevado a actas por la autoridad judicial o notarial de
la jurisdicción de la comunidad inmobiliaria que haya estado presente, a
solicitud de cualquier comunero inmobiliario; o también, lo que haya sido
grabado en video o audio en presencia de esta autoridad judicial, igualmente
previa solicitud de parte interesada, miembro de la comunidad.
Parágrafo Quinto: Validación de los resultados obtenidos: Ello será

obligación de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria una vez
que hayan sido contado los votos y computados de acuerdo a las exigencias
legales establecidas (bien si se trata de un voto personalístico o de uno ca-
pitalístico); o también podrán ser convalidados por la SUNACIN, a través
de su División Electoral de Comunidades Inmobiliarias, luego de que este
órgano entre en funcionamiento.
Artículo 24: Nulidad de las Asambleas y sanciones por violación de

estas formalidades: Como se estableció en el artículo anterior, las asambleas
realizadas en franca violación a las disposiciones existentes, serán inexis-
tentes en el ámbito del derecho y la ley. Quienes violen tales formalidades
responderán con su patrimonio por los daños y perjuicios que pudieran
causar a terceras personas.
Parágrafo Primero: Intervención de la SUNACIN: Todo caso de nulidad

de asamblea deberá ser tratado en primera instancia y sin excepción, por la
Superintendencia de Comunidades Inmobiliarias mediante la División de
Mediación y Arbitraje de la Gerencia competente para conocer de la realidad
inmobiliaria donde ha ocurrido la asamblea impugnada.
Si la nulidad versare sin lugar a dudas, sobre la violación de alguno de los
requisitos taxativamente antes previstos para la realización de las asambleas,
entonces la decisión de la División de Mediación y Arbitraje de la Gerencia
competente será inapelable. Si en cambio, estuviese fundada la nulidad en
otros puntos distintos al incumplimiento de tales formalidades, entonces la
decisión de esta División sí podrá ser objeto de control jurisdiccional, pero
siempre será indispensable y se entenderá como un requisito de admisibilidad
sobre el cual deberá el órgano jurisdiccional, pronunciarse dejando constancia
expresa de su cumplimiento en el momento de la admisión de la demanda.
Parágrafo Segundo: Lapso de impugnación: El comunero interesado

tendrá quince (15) días continuos para proponer ante la SUNACIN su
459
solicitud o recurso de impugnación de la asamblea correspondiente. El

recurso oportunamente interpuesto no suspende la ejecución del o los
acuerdos impugnados y sólo la SUNACIN actuando bajo los parámetros
de la equidad, la justicia y la mediación entre las partes en conlicto, podrá
de forma discrecional suspender o modiicar provisionalmente los acuerdos
de las asambleas, siempre a solicitud de la parte interesada.
Parágrafo Tercero: Procedimiento judicial: Cuando se hayan cumplido

los requisitos de esta Ley para que se veriique la intervención del órgano
jurisdiccional a los ines de decidir lo conducente sobre la impugnación de
las asambleas, se seguirá el procedimiento breve previsto en el artículo 881
del vigente Código de Procedimiento Civil.
Artículo 25: Aceptación tácita de los acuerdos de las asambleas: Conclui-

das éstas y no ejercidos los recursos legales aquí previstos de forma oportuna
por parte del comunero interesado, los acuerdos de las asambleas se consi-
derarán plena y totalmente aceptados en los mismos términos que fueron
recogidos en el acta que consta en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de
Comuneros, no siendo posibles impugnarlos o atacarlos en forma alguna.
Quien intente una acción judicial temeraria fuera del marco señalado
por esta Ley será sancionado con cincuenta (50) unidades tributarias que
deberá pagarle a la comunidad inmobiliaria a la que pertenece. El juez de
la causa deberá siempre pronunciarse sobre la temeridad o no de la acción.
Sub-Sección Segunda: De la Consulta:
Artículo 26: Deinición: La consulta representa junto a las asambleas

de comuneros, el otro de los máximos órganos de decisión y expresión de
la comunidad inmobiliaria. No existe diferencia alguna entre los acuerdos
tomados por la forma de las asambleas o bien mediante la consulta. Así, se
presenta la consulta como el modo más relexivo y ponderado de decisión
y expresión de la voluntad de los comuneros, quienes pueden tomar sus
decisiones en el ámbito no apasionado de sus pensamientos y con el apoyo
de los expertos que consideren necesarios consultar.
Artículo 27: Contenido y sustitución de la Asamblea: excepción: La

consulta podrá versar y referirse absolutamente a todas las materias que
pueden ser tratadas por los dos tipos de asambleas establecidas por esta Ley.
En este sentido, puede sustituir en todo la realización de las asambleas si se
siguen los procedimientos más abajo establecidos, siendo la excepción, el
nombramiento de las autoridades de dirección de la comunidad inmobilia-
460
ria, lo que siempre tendrá que hacerse mediante una Asamblea Ordinaria.
Incluso, por la consulta pueden ser aprobados o no la rendición de cuentas
de la Junta Directiva de la Comunidad y del ente administrador, así como
el presupuesto anual de gestión.
La consulta deberá contener además, la dirección precisa donde debe
ser remitida su respuesta; el momento de la misma y el señalamiento del
quórum necesario para considerarla aprobada, y la fecha cuándo, cómo y
dónde se presentarán los resultados a los comuneros consultados.
Artículo 28: Formalidades y procedimiento para hacerla: Para el

tratamiento y decisión de un asunto de interés de la comunidad se podrá
consultar a los comuneros inmobiliarios, tomando en cuenta las siguientes
consideraciones:
Parágrafo Primero: Quién la solicita y realiza: La consulta deberá ser

solicitada para su realización al ente administrador de la comunidad inmo-
biliaria, por un número de comuneros que represente al menos, un tercio
del total de ellos existente en dicha comunidad. También podrá realizarla el
ente administrador de la comunidad cuando a su prudente criterio del buen
padre de familia, estime conveniente, necesario y sano que los comuneros
decidan los asuntos comunitarios conforme a una consulta. Asimismo, podrá
la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria solicitar la realización de
la consulta al ente administrador cuando éste fuere una persona distinta
de aquella.
Parágrafo Segundo: Medios de realización: Para realizar la consulta

se someterán los puntos de interés a la consideración de los comuneros
inmobiliarios, utilizando la vía escrita o correspondencia privada con acuse
de recibo; telegramas; correos electrónicos que contengan en su cuerpo del
mensaje los datos identiicatorios del ente emisor y del destinatario; éste
último debe ser el propio comunero; publicación de prensa en diario de
circulación en la localidad donde se sitúa la comunidad inmobiliaria; o
cualquier otro medio o sistema que garantice ielmente que el comunero
está en perfecto conocimiento del contenido y oportunidad de la consulta.
Parágrafo Tercero: Quórum de validación: Para que los resultados de

una consulta puedan ser considerados como válidos; obligantes para todos
los comuneros y anotados en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Co-
muneros, deberán contar, en su primera vez, con una aprobación mínima
de los dos tercios (2/3) del valor total de la comunidad, o del total de los
comuneros, si se tratare de decisiones donde el voto de cada uno de ellos
461
tiene un valor igualitario. Los resultados de la segunda consulta, cuando

esta se realice, se tomarán como válidos cuando el número de comuneros
que emita una opinión aprobatoria sea igual a la mitad más uno (mayoría
simple) del total del número de opiniones recibidas oportunamente por la
Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria o por su ente administra-
dor.
Parágrafo Cuarto: Procedimiento de ejecución de la Consulta: una

vea que haya sido solicitada su realización conforme a lo dispuesto en el
Parágrafo Primero de este mismo artículo, el responsable de administrarla
deberá, so pena de nulidad, atenerse al siguiente procedimiento:
A) Elaborar un Libro de Acuerdos por Consulta de los Comuneros y ano-
tar allí la forma y motivo que da inicio a la realización de la consulta.
Este Libro deberá guardar las mismas generalidades que el Libro de
Acuerdos de la Asamblea de Comuneros en cuanto a su certiicación
por SUNACIN se reiere.
B) Preparación de la consulta: recibida la solicitud de su realización, el
responsable de la consulta, luego de veriicar llenos los extremos de ley
para su procedencia, la elaborará expresando: la comunidad a consul-
tar; la fecha en que se inicia el proceso de consulta y momento para la
recepción de las respuestas de los comuneros; una breve motivación y
el contenido exacto de la consulta; el domicilio para la recepción de las
opiniones de los comuneros: lugar físico, dirección de correo electrónico
o número telefónico o de fax.
Se destaca que para tener una fecha cierta del momento cuando todos
los comuneros se consideran por esta ley “consultados” y por ende en
conocimiento del contenido de la consulta, el responsable en adminis-
trarla podrá optar, entre publicar su contenido en la prensa de circu-
lación de la localidad donde se encuentra la comunidad inmobiliaria,
caso en el cual se contarán los lapsos a partir de esa misma fecha; o en
su defecto, ijar las copias fotostáticas de la consulta en cada una de las
unidades inmobiliarias, en las entradas principales de la comunidad
inmobiliaria a la que pertenecen, haciendo irmar las originales por
al menos, cinco (05) de sus miembros no pertenecientes a su Junta
Directiva, quienes dejarán constancia de la fecha cierta regulada en
este aparte y de la cual se comenzará a contar el lapso de recepción de
respuestas de los comuneros.
C) Oportunidad de envío de las respuestas: los comuneros tendrán cinco
(05) días continuos luego de la fecha cierta señalada en el literal anterior,
para enviar sus opiniones al responsable de la consulta. Éste comprobará
y anotará en el Libro de Acuerdos por Consulta el número de opiniones
462
que recibió transcurrido este lapso y en caso de no ser suicientes para

considerar aprobada la agenda en tratamiento, procederá a realizar
una segunda consulta dentro de los cinco (05) días siguientes luego
de vencido el lapso anteriormente señalado para la recepción de las
respuestas de la primera consulta. Para esta segunda consulta se seguirá
el mismo procedimiento de la primera ya enunciado y se mantendrá
con exactitud su mismo contenido.
D) Presentación de los resultados: forma y discrecionalidad: en el Libro de
Acuerdos por Consulta se anotarán los resultados dejando constancia
de cuántos comuneros aprobaron la propuesta consultada y cuántos la
rechazaron. Se expresará el resultado en términos porcentuales sobre el
total de los comuneros y se archivarán por un tiempo de tres (03) años
los comprobantes físicos de las consultas irmadas por los comuneros.
Los comuneros o sus representantes debidamente autorizados deberán
irmar las consultas, cuyas opiniones podrán hacerse públicas si así lo
exigiese la autoridad judicial; la SUNACIN o un tercio del total de los
comuneros inmobiliarios individualmente considerados.
Artículo 29: Impugnación de la Consulta: se seguirá lo mismo es-

tablecido para el caso de la Asamblea de Comuneros. Mientras no haya
deinición al respecto, sus resultados serán de obligatorio cumplimiento
para los comuneros.
Capítulo II
De las Juntas Directivas de las Comunidades Inmobiliarias
Artículo 30: Nacimiento, designación, renovación y revocación de sus

miembros: Al constituirse una comunidad inmobiliaria por la voluntad de
un grupo de personas, sus estatutos comunitarios o acta constitutiva deberá
indicar quiénes de ellos integran su Junta Directiva, así como los cargos que
cada uno ocupan.
Igualmente, estos documentos deberán expresar todos los aspectos rela-
tivos a la designación posterior de futuros miembros de las Juntas Directivas;
así como el procedimiento de renovación de dichos miembros.
Son causas taxativas de revocación o destitución sus miembros las
siguientes:
A) La condenatoria a penas de prisión según sentencia deinitiva y irme
de cualquiera de sus miembros por la comisión de cualquier hecho
punible.
B) Obrar maniiestamente contra los intereses o cualquier estructura
organizativa de la comunidad inmobiliaria.
463
C) Mantener un estado de insolvencia maniiesto y recurrente en el pago

de los gastos comunes de la comunidad.
D) Ausentarse injustiicadamente y no asistir a las reuniones de la Junta
Directiva.
E) Residir de forma permanente en un lugar distinto al de la comunidad
inmobiliaria.
F) La no rendición oportuna de cuentas de su gestión.
G) Otras que de forma especíica sean señaladas por el acta constitutiva o
estatutos sociales de la comunidad inmobiliaria.
Artículo 31: Condiciones especiales de elegibilidad de sus miembros:

para poder ser elegido como miembro de una Junta Directiva de cualquier
comunidad inmobiliaria, el aspirante deberá vivir de forma permanente en su
seno; no estar sometido a proceso judicial penal alguno; ser mayor de edad;
y dar compromiso escrito y auténtico de prestar las garantías que señale esta
Ley para responder cabalmente por la sana conducción y administración de
los intereses comunitarios; y haber presentado ante la comunidad, cuando
así los disponga la comisión electoral, su proyecto de gestión para el cargo
de dirección al cual aspira ser electo.
Artículo 32: Formas esenciales para su elección y duración del man-

dato: los miembros principales y suplentes de las Juntas Directivas de las
comunidades inmobiliarias serán elegidos de forma uninominal mediante
el voto universal, directo y secreto.
La duración del mandato de la Junta Directiva será de un (1) año,
pudiendo ser renovado hasta por dos (2) períodos adicionales de igual
tiempo, si así lo decidiese la comunidad. Concluido el tercer año conse-
cutivo del mandato de los mismos miembros de la Junta, éstos no podrán
optar nuevamente a ninguno de los cargos, por un tiempo de dos años,
procurando así la alternabilidad y responsabilidad de otros miembros de la
comunidad inmobiliaria en los cargos de dirección. Esto será igual para los
miembros de la Junta de Condominio.
Artículo 33: Su Organización y atribuciones: La Junta Directiva de la

Comunidad Inmobiliaria estará integrada por seis (06) comuneros: tres de
ellos tendrán el carácter principal y cada uno, tendrá un miembro suplente.
Los miembros principales serán: un Presidente; un Secretario General y un
464
Tesorero. A cada cargo le corresponderá un suplente, sin que éste pueda

asumir indistintamente la ausencia de cualquier miembro principal.
Las atribuciones de cada uno de los miembros de la Junta Directiva
de la Comunidad Inmobiliaria serán las mismas que se señalan más abajo
para los miembros de la Junta de Condominio, en tanto y en cuanto sean
compatibles y análogas con la realidad inmobiliaria donde actúe.
Artículo 34: Garantía de buena gestión administrativa: Los miembros

de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria deberán prestar por
escrito compromiso a favor de ésta, hasta por cien (100) unidades tributa-
rias vigentes al momento de ser electo, sobre su patrimonio para responder
de su gestión. Este compromiso constituirá un verdadero título ejecutivo a
la orden de la comunidad y caducará luego de transcurridos cuatro (04)
meses consecutivos del término del mandato para el cual fueron electos
dichos miembros.
Artículo 35: De la rendición de cuentas: Concluido cada año de su

designación y habiendo rendido cuentas mensuales a lo largo del período
de su gestión, la Junta Directiva deberá presentar ante la comunidad in-
mobiliaria especialmente reunida o consultada, un informe inal sobre su
gestión administrativa, que contenga los aspectos inancieros y cualitativos
más importante a destacar. De no hacerlo, la Junta Directiva podrá ser in-
tervenida directamente por la SUNACIN y podrá ejecutarse de inmediato
la garantía prestada, por orden judicial.
TÍTULO II:
De las Juntas de Condominios o de Copropietarios de
Inmuebles:
Capítulo I:
La Junta de Condominio
Artículo 36: Obligatoriedad de funcionamiento: En todas las unidades

inmobiliarias bajo régimen de propiedad horizontal deberá existir y funcio-
nar una Junta de Condominio, el cuál es el ente que ejercerá el control y la
vigilancia de todo el funcionamiento de éste régimen y de la administración
y cuido sobre las cosas comunes.
Artículo 37: Personalidad jurídica y patrimonio: El Condominio

(copropiedad) y las comunidades inmobiliarias en general, por efectos de
465
esta Ley, serán considerados como una persona jurídica de carácter privado,
de naturaleza similar a las contempladas en el artículo 19 del Código Civil
Venezolano; capaz de comportarse como verdaderos sujetos de derecho
titulares de derechos y deberes, una vez que se hayan constituido confor-
me a los requisitos establecidos en este ordenamiento jurídico. Asimismo,
tendrán patrimonio propio respaldado por: cuentas bancarias; cuentas
cobrar a copropietarios; el valor del inventario de las cosas comunes a las
unidades inmobiliarias, con posibilidad de ser arrendado; enajenado, y dado
en garantía para soportar los créditos y responsabilidades de la comunidad
de copropietarios; o por cualquier otro bien o derecho. La responsabilidad
de adelantar estos negocios jurídicos sobre los bienes de las comunidades
inmobiliarias, será siempre de sus comuneros, quienes deberán emitir sus
opiniones al respecto, bien a través de la asamblea o de la consulta.
En este sentido, las comunidades inmobiliarias establecidas en esta
Ley, son verdaderos sujetos de derecho con capacidad suiciente para desa-
rrollar su personalidad jurídica de acuerdo a la Constitución y las Leyes de
la República; y quedarán exentas del pago de impuesto sobre la renta y del
impuesto al débito bancario. La administración tributaria nacional podrá
exonerarlas o disminuir la incidencia del impuesto al valor agregado.
Artículo 38: Constitución y nacimiento: La Junta de Condominio

deberá constituirse en un plazo no mayor de treinta (30) días continuos,
luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%)
de las unidades inmobiliarias susceptibles de apropiación individual que
integran el Condominio.
Parágrafo Primero: Obligación de los dueños de obras: Cuando éstos en

su condición de constructores del conjunto inmobiliario hayan protocolizado
ante el Registro Público el porcentaje antes indicado, deberán convocar a
una Asamblea de Copropietarios para efectuar la entrega formal y material
del inmueble. Para ello, deberán obligatoriamente cumplir con lo siguiente:
A) Rendir cuentas de la administración del conjunto inmobiliario hasta
el momento de la entrega en la forma establecida en el artículo 56 de
esta Ley;
B) Entregar en un plazo no mayor de quince (15) días continuos los fon-
dos económicos existentes que hayan podido aportar los adquirientes
al momento de la compra de sus inmuebles, para la operatividad del
inmueble.
C) Adquirir y hacer certiicar ante la SUNACIN los libros de: Acuerdos
de la Asamblea de Copropietarios; Acuerdos por Consulta de los Co-
propietarios; Actas de la Junta de Condominio.
D) Presentar un informe idedigno sobre el estado de la infraestructura
física del conjunto inmobiliario, así como de sus equipos, servicios y
466
demás accesorios comunes que lo integran.

E) Realizar un inventario de las obras comunes y particulares a cada unidad
inmobiliaria que estén pendientes por ejecutar y una carta autenticada
donde conste su compromiso de culminación.
F) Realizar la publicación en la prensa de circulación en la localidad
donde se encuentre el inmueble, de las convocatorias a las asambleas
de copropietarios para la constitución del Condominio. Esto no podrá
hacerse por consulta.
G) Garantizarle a cada copropietario la entrega de copias simples del do-
cumento de condominio y su reglamento, así como las copias de los
distintos planos de su unidad inmobiliaria.
H) Entregarle a la primera Junta de Condominio electa toda la información
útil relativa a la obra; bienes y servicios comunes, así como los manuales
o instructivos de su operación. También deberá entregarle en este acto,
una copia certiicada del documento de condominio, su reglamento y
del juego de planos descriptivos de toda la obra.
Parágrafo Segundo: De las Comisiones de Enlace: Mientras el dueño de

la obra (del conjunto inmobiliario) no haya protocolizado el porcentaje antes
indicado para poder constituir la primera Junta de Condominio, éste podrá
reunir a los copropietarios existentes, sin necesidad de hacer la publicación
de la convocatoria por la prensa, para crear una o varias comisiones de enlace
con éstos, con el in de ir preparando las actividades de la constitución o
nacimiento de la Junta. Las decisiones tomadas en estas comisiones junto
al dueño de la obra, tendrán carácter vinculante para todos y las respon-
sabilidades que de allí deriven corresponderán a todos de forma solidaria.
Artículo 39: Facultades de la Junta de Condominio: Tendrá las si-

guientes:
A) Convocar a los copropietarios para la realización de las asambleas, sean
éstas ordinarias o extraordinarias.
B) Ordenar la realización de la consulta de aquellos puntos que consideren
que deban ser decididos por la comunidad de copropietarios.
C) Proponer a la asamblea de copropietarios la revocatoria del mandato del
administrador o su destitución por su actuación negligente, deshonesta
y fuera de los cánones universalmente admitidos para su oicio, o por
cualquier otra causa justiicada.
D) Ejercer las funciones como ente administrador de la comunidad inmo-
biliaria, cuando la asamblea de copropietarios no lo hubiese nombrado
por cualquier razón. En este caso, la Junta realizará el proceso de carga
o facturación de gastos comunes y no comunes de la comunidad; llevar
467
la contabilidad; recaudará de manos de los copropietarios tales gastos

para cubrirlos; estampará en los recibos de condominios pagados por
éstos las notas de cancelación; abrirá y movilizará con irmas conjuntas
las cuentas de la comunidad, donde siempre una de ellas será la de su
Tesorero;
E) Velar por el mantenimiento, uso y destino de las cosas comunes de
acuerdo a lo establecido en el documento de condominio y su reglamen-
to; y denunciar ante las autoridades competentes cualquier apropiación
individual de las áreas comunes hecha por cualquier copropietario;
F) Representar legalmente a la comunidad de copropietarios para cualquier
negocio jurídico que ésta la haya autorizado o que esté dentro de sus
facultades poder hacerlo;
G) Ejercer en juicio la representación de los copropietarios en todos los
asuntos atinentes a la administración; conservación y mantenimiento de
las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados de su conianza
u otorgando en ellos el correspondiente instrumento poder. En este
caso, deberá dejarse constancia expresa en el Libro de Actas de la Junta
de Condominio la identiicación personal del mandatario; el alcance
del poder y el motivo de su otorgamiento;
H) Suscribir en cabeza de su Presidente, el contrato de administración
inmobiliario con el ente administrador si fuese el caso;
I) Guiará y orientará las relaciones entre la comunidad inmobiliaria y
personas públicas o privadas ajenas a ella;
J) Cumplir y hacer cumplir esta Ley, el documento de condominio y su
reglamento, así como todo el cuerpo jurídico de la República;
K) Servir como ente mediador de los conlictos surgidos entre los co-
propietarios: escuchando las partes confrontadas; proponiéndoles las
soluciones y levantando las actas correspondientes del caso;
L) Proponer a la comunidad la aprobación del presupuesto anual de gastos
o de inversiones necesarias para mejorar su calidad de vida;
M) Presentar trimestralmente un resumen de todas sus actividades, ver-
sando el mismo sobre las siguientes materias: mantenimiento de áreas
comunes; sugerencias para la mejor convivencia, entre otros aspectos.
Este informe será colocado en la cartelera de información general del
condominio.
N) Presentar mensualmente los reportes contemplados en el parágrafo
primero del artículo 69 de esta Ley;
O) Llevar una base de datos sobre las informaciones más esenciales de
los señores copropietarios para su pronta ubicación y comunicación.
Asimismo, será de su responsabilidad actualizarla y distribuirla opor-
tunamente entre todos ellos.
P) Informar a los copropietarios sobre los requisitos legales a cumplir para
468
realizar cualquier obra en sus inmuebles o las zonas de su uso exclusivo,

estableciendo los horarios más convenientes para la comunidad.
Q) Designar a la Comisión Electoral para la renovación o designación de
sus miembros;
R) Cualquier otra que le sea asignada por la ley, el documento de condo-
minio o su reglamento
Artículo 40: De los Miembros de la Junta: Estará integrada de la misma

forma que la señalada en el artículo 31 de esta Ley para la Junta Directiva
de la Comunidad Inmobiliaria y las atribuciones de sus miembros son las
que seguidamente se indican meramente a título enunciativo y no taxativo,
a saber:
Parágrafo primero: Son funciones del Presidente de la Junta de Con-

dominio las siguientes:
A) Presidir las reuniones de la Asamblea General de Copropietarios.
B) Ejercer la representación legal de la Junta de Condominio cuando sea
necesario.
C) Coordinar las actividades de los demás miembros (principales o su-
plentes) de la Junta Directiva.
D) Adelantar las relaciones institucionales con las empresas prestadoras de
los servicios públicos de la comunidad.
E) Realizar la contratación de personas para la administración, conser-
vación, mantenimiento o reparación de las áreas comunes, así como
decidir su despido o revocación contractual, excepción hecha en el caso
del ente administrador, cuya revocatoria o destitución será decidida por
la comunidad de copropietarios.
G) Convocar y presidir el proceso electoral para la renovación de los miem-
bros de la Junta Directiva del Condominio, así como dar a conocer sus
resultados por escrito.
H) Elaborar con la asesoría del Tesorero el presupuesto semestral o anual
de gastos o inversión en las áreas comunes del Condominio, así como
proponer para la aprobación de los dos tercios (2/3) del total de pro-
pietarios el aumento o disminución del monto del aporte mensual por
concepto de gastos comunes.
I) Firmar los cheques correspondientes para el pago de servicios y
proveedores del inmueble; para lo cual deberá registrar su irma en la
entidad bancaria elegida para tal in.
J) Otras que sean aprobadas por los dos tercios (2/3) del valor total del
inmueble o señaladas por la Ley.
469
Parágrafo segundo: Son funciones del Secretario de la Junta de Con-

dominio las siguientes:
A) Hacer una síntesis por escrito de los puntos tratados tanto en la Asam-
blea General de Copropietarios, así como de las reuniones de la Junta
redacción podrá constar en papel impreso por sistemas de computación,
y debiendo anotar el día, lugar, hora, puntos tratados y resultados de
la reunión. Esta documentación podrá ser sustituta del libro de actas
del condominio, siempre y cuando sea irmado por los miembros
de la Junta Directiva del Condominio y dos (02) copropietarios del
inmueble, sin que ello releve a este funcionario de su obligación de
entregar debidamente llenados los libros de Acuerdos de la Asamblea
de Copropietarios y de Actas de la Junta de Directiva de Condominio
al inalizar su gestión.
B) Ejecutar las directrices dadas por el Presidente de la Junta, así como las
que se decidieren en las reuniones de la directiva.
C) Manejar el archivo de la Junta de Condominio y la correspondencia
en general. Integran el archivo general, también, los libros de actas de
las asambleas generales de copropietarios, los libros de contabilidad
(Mayor y Diario producidos de forma automatizada por sistemas
computarizados) y el libro Actas de la Junta de Condominio.
D) Sustituir al Presidente cuando éste se encuentre ausente, abandone el
cargo o renuncie a sus funciones. En tal caso, se dejará constancia del
carácter con que actúa mientras dure la encargaduría.
E) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea Ge-
neral de Propietarios, haciendo constar tal carácter en la convocatoria,
una vez que la Junta así lo haya decidido.
F) Recoger la opinión y sugerencias de los propietarios, bien escritas o
verbales, para ser tratados en la Junta Directiva o bien en la Asamblea
General de Propietarios.
G) Darle publicidad al estado de las cuentas del condominio, así como la
relación de los aportes mensuales de cada copropietario.
H) Veriicar el quórum y validez de las decisiones tomadas por la Asamblea.
I) Firmar cheques de la cuenta corriente del Condominio junto a su
Presidente y Tesorero.
J) Otras que sean aprobadas por los dos tercios (2/3) del total del valor
inmobiliario de la comunidad de copropietarios o esta Ley.
Parágrafo Tercero: Son funciones del Tesorero de la Junta Directiva del

Condominio las siguientes:
A) Recibir del contador responsable su informe sobre la contabilidad del
470
inmueble y darlo a conocer a los copropietarios;

B) Publicar la lista mensual de copropietarios solventes con las distintas
obligaciones del condominio.
C) Firmar los cheques junto al Presidente y Secretario del Condominio.
D) Llevar la relación mensual de gastos de la caja chica;
E) Buscar y recomendar presupuestos de servicios y proveedores del in-
mueble.
F) Otras que sean aprobadas por los dos tercios del total del valor inmo-
biliario de la comunidad.
Artículo 41: De las decisiones de la Junta de Condominio:

La Junta de Condominio deberá reunirse en todo momento que
sea necesario para los intereses comunes. De cada reunión se levantará un
acta que será transcrita en un libro sellado o mediante el uso de sistemas
de computación. Podrá suprimirse la reunión cuando los miembros de la
Junta maniiesten mediante escrito dirigido al Presidente de la misma, cuál
es su opinión o voto sobre determinado asunto. El Presidente de la Junta
resolverá, en cada caso, si convoca a los miembros a una reunión o si solicita
por escrito la opinión el voto.
Las decisiones se tomarán por mayoría simple, la mitad más uno,
cuando no haya unanimidad de criterios, dejando constancia en el libro
diario de las divergencias que hubieren surgido y de los votos salvados.
Artículo 42: Revocación o destitución de los miembros de la Junta de

Condominio: serán las mismas que han sido establecidas por esta Ley para
el caso de otras comunidades inmobiliarias y que están contempladas en
su artículo 28.
Artículo 43: Afectación del patrimonio de sus miembros: Como ga-

rantía de la buena gestión de la Junta de Condominio, el patrimonio de sus
miembros quedará afectado para responder legalmente ante la comunidad
de copropietarios en la forma indicada en el artículo 32 de esta Ley.
Artículo 44: De la remuneración de los miembros de la Junta: Sin que

surja una relación laboral entre los miembros de la Junta y la comunidad de
copropietarios, y de acuerdo a lo dicho en este artículo, cuando se reúnan
formalmente sus miembros principales se les deberá una contribución pe-
cuniaria a su favor, equivalente a uno coma cinco (1,5) unidades tributarias
vigentes al momento de la reunión. La Junta se reunirá cada vez que lo desee
pero sólo se remunerarán un máximo de dos (2) reuniones por mes. La
asistencia de los miembros suplentes a las reuniones de la Junta no causará
471
ningún reconocimiento económico cuando estén presentes los titulares de

sus cargos, caso contrario, si procede la retribución económica.
Cuando los miembros de la Junta deban trasladarse fuera de su domicilio
para supervisar, atender, cuidar y en general, cumplir con sus responsabili-
dades con relación al inmueble y a la comunidad de copropietarios, se les
deberá cancelar además de la remuneración antes indicada, todos los gastos
en los que hayan incurrido por concepto de traslado y alimentación de un
solo día; teniendo éstos la obligación de presentar las facturas pertinentes
para poder resarcirse de dichos gastos.
Artículo 45: Sobre la forma de rendir cuentas de la Junta de Condo-

minio: Durante el año de gestión, mensualmente y al cumplirse un año
de su designación la Junta deberá sin mayores dilaciones rendir cuentas
de su actividad de conformidad con lo señalado en el artículo 70 de esta
Ley. Para ello tendrá que presentar un informe de gestión que abarque las
siguientes áreas:
A) Situación y resultados inanciero del inmueble: balance general y sus
anexos; el estado de resultados y sus anexos; y cualquier otra información
de esta naturaleza útil para enfatizar la transparencia administrativa y
credibilidad en la gestión.
B) Recuento de todos los trabajos de conservación o mantenimientos; y
mejoras realizados y pendientes en el inmueble.
C) Situación general de la infraestructura; equipos, bienes y servicios
comunes del inmueble.
D) Sugerencias para garantizar la continuidad administrativa en las obras
y tareas que coadyuven en el buen funcionamiento de la comunidad
de copropietarios.
E) Cualquier aspecto de interés común que deba ser observado por la
Junta.
Capítulo II:
De los distintos tipos de unidades inmobiliarias; de las
áreas comunes y zonas de uso exclusivo del Condominio.
Artículo 46: Las unidades inmobiliarias de propiedad horizontal: Son

las que se encuentran deinidas en el artículo 4, literal “B” de esta Ley y que
estarán reguladas por este Capítulo
Artículo 47: Áreas comunes a todas las unidades inmobiliarias: Además

de lo dispuesto en el artículo 4, literal “C” de esta Ley, se consideran como
áreas comunes bajo el régimen de la copropiedad las siguientes:
A) La totalidad del inmueble donde se ha proyectado y construido el desa-
472
rrollo o conjunto inmobiliario autorizado por la autoridad competente.

B) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos,
escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones entre
las distintas partes del conjunto;
C) Las azoteas, patios o jardines. Cuando tales áreas sólo tengan o sea
posible, según su distribución arquitectónica, el acceso a través de
una unidad inmobiliaria en particular, serán de uso exclusivo de su
propietario;
D) Los sótanos, salvo las unidades inmobiliarias que en ellos se hubieren
construidos de conformidad con el ordenamiento jurídico vigente.
E) Los espacios físicos destinados a las funciones de administración, segu-
ridad privada o interna, conserjería, jardinería, recreación o deportivas,
piscinas (incluyendo todas sus instalaciones); fuentes, ornato, recepción
o ingreso de personas, reunión social, o cualquier otra especial que
exista en el inmueble;
F) Los espacios físicos y las instalaciones de los servicios centrales que sirven
o se destinan a todo el inmueble. Estos servicios son los que brindan
una utilidad pública común a todos los copropietarios, tales como:
suministros de electricidad, agua (fría o caliente), gas, aire acondicio-
nado, refrigeración, tanques y sistemas de bombeo de agua, plantas de
tratamiento de aguas negras o residuales, recepción de señales satelitales
de radio o televisión, incineradores de residuos y, en general todos los
equipos (con sus accesorios) o servicios existentes para el beneicio de
la comunidad inmobiliaria;
G) Los puestos de estacionamiento para visitantes o huéspedes que sean
declarados como tales en el documento de condominio. Éste deberá
asignar, al menos, un puesto de estacionamiento a cada una de las
unidades inmobiliarias existente en la comunidad, caso en el cual dicho
espacio físico no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente
con la unidad inmobiliaria de la cual es parte integrante e inseparable.
Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación
antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de
los copropietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento
(75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes
no sea copropietarios de unidades inmobiliarias en el conjunto. En
todo caso, estos espacios en tal situación, deberán ser siempre utilizados
como puestos de estacionamiento. En los puestos de estacionamiento
no podrán aparcarse sino vehículos cuyas dimensiones físicas estén
acordes con los espacios diseñados por los constructores de la obra,
quedando prohibido estacionar vehículos distintos o utilizar estas áreas
como para actividades de mecánica, construcción o mantenimiento de
vehículos o de cualquier otro bien, elemento o factor.
473
H) Los maleteros o depósitos señalados como tales en el documento de

condominio. Estos espacios son, al igual que los puestos de estaciona-
miento, unidades inmobiliarias accesoria a una principal por lo que
no podrán ser enajenados o gravados sino conjuntamente con ésta. En
los conjuntos residenciales, industriales o comerciales deberán contem-
plarse en su diseño y construcción, al menos una unidad accesoria de
esta naturaleza; la cual se deberá indicar sin excepción en el documento
de condominio, asignándola a una unidad inmobiliaria en particular
e indicando su alícuota respectiva. Las alícuotas de los puestos de
estacionamientos, maleteros o depósitos al ser asignadas a una misma
unidad inmobiliaria podrán ser sumadas para calcular la alícuota total
de dicha unidad.
Cuando los maleteros de depósitos sean áreas comunes, podrán ser
arrendados a los copropietarios para constituir fuente de ingresos
adicionales de la comunidad, mediante un contrato que siempre será
considerado de tiempo determinado.
I) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia,
seguridad, condiciones higiénicas, mantenimiento y conservación
del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de las
unidades inmobiliarias existentes en él;
J) Igualmente serán considerados como cosas o áreas comunes, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio
principal o complementario y también, los espacios físicos que confor-
men una unidad inmobiliaria del tipo que fuere (residencial, comer-
cial o industrial); sótanos, depósitos o maleteros; y estacionamientos
rentables, si los hubiere en el Condominio, cuyos frutos se destinarán
exclusivamente a incrementar el fondo de reserva del inmueble.
Artículo 48: De las áreas de uso exclusivo a determinadas unidades in-

mobiliarias: Las áreas o zonas de uso exclusivo se deinen como áreas comunes
cuyo acceso sólo es posible a través de determinada unidad inmobiliaria,
como resultantes del hecho de la construcción del inmueble que produce
tal privilegio y que comporta una tenencia material del espacio geométrico
que así ha sido deinido. No es un derecho real que tiene el propietario de la
unidad inmobiliaria a la que está asignada, sino la expresa delimitación del
área común; su uso, goce, disfrute y destino conferido al propietario de tal
unidad. Se estiman otorgadas estas áreas sin límite de tiempo preestablecido.
La posesión que ejerce el copropietario de una unidad inmobiliaria a la
cual le está asignada una zona de uso exclusivo será gratuita y nada deberá
pagar al condominio por ella. Quedará a su cargo todo lo referente a su
mantenimiento y conservación sin que por ello se le deba compensación
474
económica alguna.
Parágrafo primero: Límites del derecho de uso exclusivo:

A) Su titular deberá servirse de esta área común según el destino que está
establecido en el documento de condominio y proyecto inmobiliario
aprobado por la autoridad competente.
B) No podrá servirse de esta área común contra el interés de la comunidad
de copropietarios; y
C) Su titular deberá servirse de esta área sin causar daños o perjudicar el
derecho de otros copropietarios en la comunidad.
Parágrafo segundo: cuándo puede revocarse el derecho de uso exclusivo:

A) Cuando su titular se sirva del área de uso exclusivo en vulneración y
traspaso de cualquiera de los límites establecidos en el parágrafo ante-
rior;
B) Cuando por decisión de los copropietarios bien expresada por vía de la
Asambleas o de la Consulta, siempre y cuando representen al menos,
el setenta y cinco por ciento (75%) del total de voto personalístico y
favorable de la comunidad inmobiliaria;
C) Por disposición de la Ley;
D) Cuando por hechos fortuitos o de causa mayor; fenómenos de la natu-
raleza en general, las áreas de uso exclusivo desaparezcan o sean alteradas
de tal forma, que pierdan su carácter en el conjunto inmobiliario.
Parágrafo tercero: Del cuido y conservación de las áreas de uso exclu-

sivo: Serán por cuenta del propietario de la unidad inmobiliaria a la cual
están atribuidas estas áreas, la totalidad de los gastos de mantenimiento;
las reparaciones menores que requieran y las mayores que se deban por la
no realización de aquellas. En el caso de las azoteas dadas como áreas de
uso exclusivo, los propietarios de las unidades inmobiliarias tendrán la
obligación de realizar a sus propias expensas los trabajos en sus pisos que
garanticen su impermeabilidad contra el agua, para evitar daños a otros co-
propietarios. Estos trabajos serán considerados como actos de conservación
o reparaciones menores.
Parágrafo cuarto: Principio de seguridad física: especialmente en el caso

de las áreas de uso exclusivo determinadas por las azoteas de los inmuebles,
el propietario de la unidad inmobiliaria afectada deberá siempre permitir el
acceso a las mismas en caso de incendio o de cualquier otro hecho fortuito
que ocurra en el conjunto inmobiliario; teniéndolas como eventual lugar
de refugio. Esto comprende el acceso para el personal técnico que deba
475
realizar las labores de mantenimiento o reparación de los equipos y bienes

comunes que se encuentran ubicados en las azoteas y cuyo acceso se logra
únicamente por ellas.
Capítulo III:
Del Documento de Condominio y su Reglamento
Sección Primera:
Del Documento de Condominio:
Artículo 49: Deinición: Es la norma fundamental que debe consi-

derarse en la regulación de la vida de una comunidad inmobiliaria bajo
el régimen de condominio o copropiedad. A él quedan sometidos todos
los copropietarios y sus disposiciones son de obligatorio cumplimiento;
no relajables por acuerdos entre particulares y su elaboración puede co-
rresponder exclusivamente al dueño de las unidades inmobiliarias que se
enajenarán en propiedad horizontal, o éste puede procurar la intervención
de los potenciales copropietarios, si la obra no está concluida y antes de la
enajenación de los inmuebles.
Artículo 50: Su contenido esencial: Todo documento de condominio

deberá hacer mención sobre los siguientes aspectos:
A) Tradición legal de la propiedad inmobiliaria donde están construidas las
áreas comunes y susceptibles de apropiación individual del condominio;
B) Identiicación del dueño de la obra y su expresión de voluntad de
vender las unidades inmobiliarias en ella contenidas, bajo el régimen
de propiedad horizontal;
C) Identiicación y deslinde de los lotes de terrenos donde se construye-
ron las unidades inmobiliarias, identiicando su área perimetral con
coordenadas U.T.M.;
D) Descripción general de las cosas comunes que sirven al inmueble y de
las que sirven a determinadas unidades inmobiliarias; incluyendo las
áreas de uso exclusivo a éstas;
E) Estimación del valor total del conjunto inmobiliario y de cada una de
las unidades inmobiliarias en moneda de curso legal, de forma refe-
rencial no vinculante para el precio inal de venta, valor que debe ser
expresado exclusivamente en moneda de curso legal;
F) Descripción y deslinde de cada unidad inmobiliaria a vender y deter-
minación de su alícuota y la de aquellas áreas que le han sido asignadas
(puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos) según el documen-
to de condominio.
G) Determinación de la alícuota de cada unidad inmobiliaria para calcular
476
su participación en las cargas y gastos comunes del total del conjunto

inmobiliario al que pertenece; y también de la alícuota que sirve para
determinar su participación en los gastos comunes sobre el ediicio o
parcialidad inmobiliaria donde está construida, integrante de la totali-
dad del conjunto o inmobiliario. En caso de existir estas dos alícuotas,
el documento de condominio deberá obligatoriamente expresar la
metodología y procedimientos aritméticos realizados para calcular cada
alícuota. El contenido de la alícuota será el que está expresado en esta
Ley.
H) Régimen administrativo del inmueble: versará sobre lo dispuesto en este
título, enfatizando en cuanto a: el nacimiento de la Junta de Condo-
minio; sus atribuciones; constitución de los fondos de reserva y otros
especiales para la conservación y reparación del inmueble. Existirá un
Fondo de Reserva deinido como:
“parte del patrimonio del inmueble que se constituye con el aporte

inicial que hace en un solo desembolso todo copropietario, el cual se
reembolsa mensualmente y se incrementa también cada mes con la
retención que haga el ente administrador de un porcentaje sobre el total
de los gastos comunes del inmueble”.
H.1) El Fondo de Reserva será de carácter obligatorio en el funcio-

namiento de cualquier conjunto inmobiliario bajo el régimen
de propiedad horizontal. Se constituirá con los aportes iniciales
de los copropietarios, cuya suma exceda el cuarenta por ciento
(40%) del total de los gastos comunes mensuales del condominio
correspondiente al primer mes del funcionamiento de la primera
junta de condominio. Para los meses siguientes, se mantendrá con
la retención que haga el ente administrador de un mínimo del
diez por ciento (10%) sobre el total de tales gastos, pudiendo la
comunidad de copropietarios aprobar porcentajes mayores cuando
lo estime conveniente.
H.2) El Fondo de Reserva podrá incrementarse también por ingresos
provenientes de las siguientes fuentes: a) los intereses bancarios
generados por la cuenta inanciera (corriente, ahorros u otra de
naturaleza similar) donde se encuentra depositado el dinero que lo
constituyó inicialmente; b) los intereses moratorios por el atraso en
el pago de las deudas de condominios que obligan a los comuneros;
c) por la recaudación excedente al cien por ciento (100%) de las
alícuotas porcentuales señaladas en el documento de condominio;
d) por colocaciones inancieras de cualquier índole; e) cualquier otro
477
ingreso regular y de poca cuantía; o esporádico y de monto importante

(Ej. Vallas publicitarias; alquiler de áreas comunes para instalacio-
nes determinadas, entre otras); y f ) o esporádico y de poca cuantía.
H.3) El Fondo de Reserva sólo podrá ser utilizado para cubrir gastos
comunes ordinarios o extraordinarios causados en el Condominio y
deberá ser repuesto en su totalidad, de acuerdo a la programación de
su recuperación gradual que podrá hacer la Junta de Condominio.
Se considerarán gastos ordinarios los esencialmente recurrentes
o ijos que se presentan periódicamente e imprescindibles para
el funcionamiento de la comunidad y de montos más o menos
estables; los extraordinarios son los que se presentan de forma
eventual, de montos signiicativos bien sean imprescindibles o no
para el funcionamiento de la comunidad. Una vez cubierto estos
dos tipos de gastos comunes, el dinero residual deberá ser invertido
provechosamente de cualquier forma en pro de los intereses de la
comunidad.
H.4) Todo ingreso regular, aún de poca cuantía; o eventual de monto
signiicativo debe ser identiicado, presentado y destacado como
entrada o fuente del Fondo de Reserva en el Estado de Resultados.
La partida genérica “Otros ingresos” debe contener solamente ingre-
sos ocasionales de montos pocos signiicativos como por ejemplo,
comisión por cheques devueltos; entre otros.
Cabe la posibilidad de constituir otros fondos paralelos o adicionales

al Fondo de Reserva con destinos especíicos como: la atención de áreas o
servicios comunes determinados.
I) Con relación al Balance General, el patrimonio debe ser estructurado
o dividido en fondos y a su vez, cada uno de estos fondos deberá ser
subdividido o presentar por separado los conceptos “resultados de pe-
ríodos anteriores” y “resultados de período actual”.
K) Régimen decisorio de la comunidad de copropietarios: se reiere al
conjunto de normas que regulan la forma de tomar las decisiones en
una comunidad; el quórum requerido para cada tipo de decisiones; el
cómputo y expresión de los resultados arrojados en las mismas y en
general, todo lo atinente a las decisiones comunitarias;
L) Normas y procedimientos para la administración de los recursos eco-
nómicos de la comunidad; manejo de los distintos fondos existentes,
entre los aspectos más resaltantes.
M) Gravámenes que recaen sobre el inmueble;
N) Cualquier otra circunstancia que se considere importante destacar para
el mejor funcionamiento del régimen.
478
Artículo 51: Sobre su registro: Luego de haber sido otorgada la cédula

o certiicación de habitabilidad parcial o deinitiva por la Oicina de la
Ingeniería Municipal correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra
el conjunto inmobiliario, el dueño de la obra; el constructor o la persona
debidamente autorizada para ello, procederá a inscribir ante la Oicina de
Registro Público competente, tanto el Documento de Condominio como
su Reglamento, debiendo presentar los siguientes recaudos:
A) Certiicación de gravámenes del inmueble, teniendo el deber el regis-
trador de extender su validez para todas las unidades inmobiliarias del
conjunto construido;
B) Cédula de Habitabilidad parcial o deinitiva emitida por la Oicina de
la Ingeniería Municipal;
C) Constancia de la SUNACIN a través de su Gerencia Técnica de Pro-
yectos, de que el constructor o el dueño de la obra le han presentado
en orden todos los permisos exigidos para su construcción: planos
(arquitectónicos; de instalaciones eléctricas; de redes de tuberías de
aguas blancas y negras; de los colores de las fachada si los hubieres; de
la distribución o conformidad de uso del conjunto inmobiliario, y todos
aquellos que detallen y la describan con exactitud).
D) Balance General de la obra presentado por su dueño al momento de
registrar el documento de condominio y su reglamento en la oicina
competente. Este balance contable deberá estar suscrito por un contador
público colegiado; y avalado por la Gerencia Técnica de Proyectos de
la SUNACIN.
Sección Segunda:
Del Reglamento del Documento de Condominio:
Artículo 52: Su objetivo general: Este instrumento legal especiicará

con detalle las normas que hagan posible la mejor convivencia pacíica de los
copropietarios dentro del Condominio. Será de obligatorio cumplimiento
para todos y para su elaboración se tomará lo mismo dicho para el Docu-
mento de Condominio. Este es el documento comunitario que le imprime
por excelencia el verdadero dinamismo a las relaciones humanas que se dan
dentro de la comunidad inmobiliaria, en respeto y exaltación de los valores
democráticos de los ciudadanos y promoviendo su participación en todos
los órdenes de la vida en comunidad.
Artículo 53: Su contenido básico: Versará el Reglamento de Condo-

minio sobre:
A) Funcionamiento de la Junta de Condominio: sus atribuciones genérica
479
y composición;
B) Facultades de cada uno de los miembros de la Junta de Condominio;
C) Responsabilidades del ente administrador del inmueble y de la garantía
que puede prestar en el cumplimiento de sus funciones;
D) El derecho de voto de los copropietarios y de la regulación del sufragio
en el Condominio;
E) Constitución, manejo y administración de los fondos económicos del
Condominio;
F) Régimen de las asamblea y la consulta; forma de tomar decisiones y
de los quórums a ser considerados de acuerdo al tipo de decisiones a
tomas (voto personal o según valor inmobiliario –alícuotas–);
G) Normas de convivencia entre los copropietarios y uso de las cosas comu-
nes del conjunto inmobiliarios y de las que son privativas a determinadas
unidades inmobiliarias; Limitaciones al derecho de propiedad;
H) Normas para la protección de las fachadas o modiicación de exteriores;
I) Fusión entre las distintas unidades del conjunto inmobiliaria: condi-
ciones físicas que deben cumplirse;
J) Responsabilidades especiales de los copropietarios por daños y perjuicios
que pueda causar a la copropiedad;
K) Sanciones a los copropietarios por el incumplimiento de las normales
legales;
L) Otras que apuntalen el mejor desarrollo de la vida del Condominio.
Capítulo IV:
Del Documento de Condominio Complementario y de la
modiicación de los Documentos de Condominios anteriores a
la vigencia de esta Ley.
Artículo 54: Documento Complementario: Es el instrumento legal

que contiene una modiicación; adecuación; innovación; especiicación o
expresión complementaria de alguna de las partes del Documento de Con-
dominio que por primera vez fuese registrado por el dueño o constructor de
la obra y que se propone antes de haberse protocolizado la venta del setenta
y cinco por ciento (75%) del total de las unidades inmobiliarias existentes.
Este nuevo documento no anula al anterior; lo perfecciona y debe cumplir
con todas las exigencias registrales consideradas para el Documento de
Condominio.
Artículo 55: Sobre la modiicación del Documento de Condominio:

Toda modiicación de este instrumento deberá contar con al menos, la
aprobación del ochenta y cinco por ciento (85%) del total del número de
480
copropietarios que integran el conjunto inmobiliario (voto personalístico) sin

importar la alícuota atribuida a sus unidades inmobiliarias; siempre y cuan-
do la modiicación no contravenga ninguna disposición legal o de carácter
técnico que ponga en peligro o riesgo los derechos de los copropietarios, y
que tenga el aval o visto bueno de la SUNACIN. La modiicación entrará
en vigencia una vez que haya transcurrido el tiempo de ley que impida la
impugnación de la asamblea o consulta que la haya aprobado y cuando
haya sido registrada.
Parágrafo Único: La modiicación de los documentos de condominio

que hayan entrado en vigencia antes que esta Ley y que sólo impliquen su
adecuación a las exigencias de la misma, sólo requerirá el aval de la SUNA-
CIN, sin importar el quórum que la haya aprobado mediante los órganos
de decisión de la comunidad inmobiliaria.
TÍTULO III:
De la administración de las Comunidades Inmobiliarias
Capítulo I: Tipos de gastos y criterios contables en la administración
Artículo 56: Deinición genérica del “gasto común”: Se entiende como

tal al importe o costo de un objeto o bien, actividad o servicio que se hace
en función de la utilidad que reporta para los miembros de una comunidad
inmobiliaria y bajo la autorización y conocimiento de su representante legal.
En líneas generales el gasto común es lo que se invierte en la comunidad y
cuya totalidad se distribuye entre los comuneros inmobiliarios de acuerdo
al valor de su alícuota.
Artículo 57: Tratamiento del gasto común y no común: de acuerdo a

las distintas relaciones que se dan entre el gasto común objetivamente consi-
derado y los diferentes proveedores de bienes y servicios, surge una realidad
en torno al gasto que es tomada en cuenta por esta Ley y que establece la
siguiente clasiicación del mismo, a saber:
A) Gasto causado: es aquel que se presenta una vez que el proveedor
efectivamente le ha brindado o aportado a cambio de un importe o
costo, un bien o servicio a la comunidad inmobiliaria y que está debi-
damente soportado mediante comprobantes o facturas. Este es el gasto
común que pura y simplemente debería aparecer tal cual ocurrió en
determinado momento, en el recibo de gastos de la comunidad relativo
al mes vencido más inmediato que se presenta, de acuerdo a con fecha
481
mensual de cierre del cómputo de gastos establecida contractualmente

con el ente administrador.
B) Gasto pagado: causado el gasto, éste debe ser pagado a favor de la
persona que proveyó el bien o servicio a la comunidad mediante la una
de las formas tradicionales de pago en la actividad comercial, a través
del cheque.
C) Gasto cargado: es el que una vez causado y contabilizado, se incluye
en la factura o recibo mensual de gastos comunes de la comunidad,
según las instrucciones de la Junta Directiva de la Comunidad o del
Condominio, o bien, con atención al buen criterio de responsabilidad
del ente administrador.
D) Gasto cargado y no pagado: el anterior, pero que por circunstancias so-
brevenidas de insuiciencia de los fondos económicos de la comunidad
inmobiliaria, no puede enterarse o depositarse realmente en las cuentas
o cajas a favor de uno o varios de sus proveedores de bienes o servicios.
Este tipo de gastos también resulta de aquellos casos donde la inversión
corresponde a un trabajo programado para ejecutarse en varios meses,
dada su magnitud y cuantía. Si se comprueba que habiendo fondos,
y el ente administrador no paga o no pagó oportunamente a los pro-
veedores será sancionado con la revocación de su mandato y con una
exigencia por concepto de daños y perjuicios de quince (15) unidades
tributarias vigentes al momento de su falta.
E) Gasto pagado y no cargado: es el gasto que habiendo sido causado y
pagado efectivamente al proveedor de un bien o servicio de una co-
munidad inmobiliaria, su Junta Directiva o el ente administrador ha
decidido no relejarlo aún en la factura mensual o recibo mensual de
gastos de la comunidad por razones justiicadas. Los gastos causados y ya
pagados podrán presentarse fraccionadamente en la factura mensual de
gastos comunes hasta la concurrencia de su monto total que los extinga
y recupere íntegramente de manos de los comuneros inmobiliarios.
F) Gasto estimado por promedio: se reiere a aquellos que provienen de
proveedores de bienes y servicios ijos, cuyos soportes físicos donde
consta la obligación en un momento dado pueden no conocerse exac-
tamente, al tiempo del cierre del cómputo mensual de los gastos comu-
nes. En tal caso, si no es posible lograr por ninguna vía la información
contable de conianza por parte del proveedor, la Junta Directiva de la
Comunidad Inmobiliaria o su ente administrador, quedan plenamente
482
facultados para relejar en la factura mensual de gastos comunes una

cifra para el gasto en cuestión, equivalente al promedio de las tres
últimas facturaciones mensuales que se hayan relejado, con el deber
de incluir en la factura o recibo futuro, cualquier complemento que
se necesite para alcanzar el monto total deinitivo. Para el caso en que
el gasto estimado supere al gasto deinitivo o real, el sobrante quedará
relejado en el Balance General en espera de cubrir otro gasto de la
comunidad o recibir otro tratamiento derivado del buen criterio de
responsabilidad del ente administrador.
G) Gastos de administración: son los causados por las gestiones realizadas
por el ente administrador, tanto para mantener de forma transparen-
te, actualizada y sana la contabilidad diaria, mensual y anual de su
propia actividad, así como los causados por las gestiones de cobranza
extrajudicial sin la intervención de abogados, para lograr recaudar o
recuperar los gastos comunes y no comunes de manos de los comuneros
inmobiliarios.
En cuanto al monto de lo que puede cobrar el ente administrador por
los gastos de cobranza, éste estará dentro de un rango del dos por ciento
(2%) y cinco por ciento (5%) del monto total a pagar por el comunero
en el mes; y podrán cobrarse estos gastos sólo si dicho comunero pre-
senta mora, es decir, que no haya pagado oportunamente sus gastos de
antes o durante el día de vencimiento informado en la propia factura.
Asimismo, estas gestiones de cobranza se justiican con las actividades
que haga el ente administrador para recuperar y recordar el pago tales
como: llamadas telefónicas; envío de cobradores, telegramas, cartas
y visitas al comunero. Éste, al no atender los avisos de cobro hechos
por el administrador podrá ser penalizado por éste último, hasta por
un monto equivalente al tres por ciento (3%) del total de los gastos
comunes relejados en la factura o recibo mensual, debiendo constar
tal penalidad en el contrato o mandato de administración, o en las
condiciones generales del recibo estampadas a su dorso. El producto
de esta penalidad por pago retardo del comunero indemnizará al ad-
ministrador por las actividades administrativas de control contable que
ocasiona una cuenta morosa, sin que deba probarlas.
H) Gastos necesarios: son aquellos exigidos por las cosas comunes que
permiten conservarlas según el destino que se les ha conferido dentro
de la comunidad y que evitan su perecimiento o deterioro. Los comu-
neros están obligados a realizar las erogaciones sin las cuales las cosas
comunes dejarían de servir para los ines objetivamente considerados
para su utilización.
En todo caso, se permite a cualquier comunero inmobiliario adelantar
este tipo de gastos por su propia cuenta, siempre y cuando informe
483
previamente al ente administrador y teniendo la constancia escrita

emitida por éste, de que tal gasto no se ha efectuado previamente.
Cualquier adelanto hecho por el comunero le dará derecho a que le sea
reembolsado por el resto de los comuneros, incluso de forma coactiva,
descontando del monto a rembolsar su cuota o alícuota de participación
comunitaria.
Para la realización de este tipo de gastos no se requerirá la autorización
de la comunidad, bien sea por la asamblea o la consulta. Son gastos
indispensables para el buen y ordinario funcionamiento de la comu-
nidad.
I) Gastos útiles: los que no siendo “urgentes” comportan una erogación
para mejorar las cosas comunes ya existentes, permitiendo de ellas su
mejor utilización. Son gastos perfectamente programables por la co-
munidad inmobiliaria pero queda excluida la posibilidad del comunero
de realizarlos, puesto que ello será decisión de toda la comunidad, bien
sea por vía de la asamblea o de la consulta. Para que sean aprobados en
la primera manifestación de la comunidad se requerirá de la opinión
favorable de los dos tercios (2/3) del total de su valor inmobiliario (voto
capitalístico). De requerirse un segundo pronunciamiento comunita-
rio, se exigirá los dos tercios (2/3) del total del valor inmobiliario que
se haya manifestado, por cualquiera de las vías antes señaladas. Los
acuerdos así tomados son obligatorios para el resto de los comuneros
inmobiliarios.
J) Gastos por mejoras: Se diferencian de los anteriores en vista de que las
“mejoras” están representadas por todas las erogaciones que hacen los
comuneros para incorporar a la comunidad inmobiliaria, nuevos bienes
y servicios que no existían antes del momento de su aprobación. El
quórum para su aprobación será del setenta y cinco por ciento (75%)
del total del valor inmobiliario, exigido para el primer pronunciamiento
de la comunidad, bien por asambleas o por consulta. De no lograrse
este quórum, en el segundo pronunciamiento de la comunidad por
cualquiera de estas vías, se aprobarán las mejoras con el setenta y
cinco por ciento (75%) del total del valor inmobiliario (capitalístico)
que se haya expresado y los acuerdos serán obligatorios para todos los
comuneros.
Ningún comunero puede hacer erogaciones de esta naturaleza en la
comunidad. Quien así lo hiciere nada se le deberá y más aún, estará
obligado a sus propias expensas a devolver las cosas comunes a su estado
original.
K) Gastos suntuarios: son los que no se requieren ni para conservar el
destino ni procurar una mejor utilidad en las cosas comunes. Estos
484
gastos se reieren a las obras de ornato y para su aprobación se seguirá

lo exactamente dispuesto para los gastos por mejoras, así como la pro-
hibición allí contemplada para los comuneros.
L) Gasto no común: es el que se ha causado y que debe soportar exclu-
sivamente algún comunero por no haber razón legal o jurídica para
imputárselo a la cuenta de gastos de la comunidad inmobiliaria. Forman
parte integral de la factura o recibo mensual de gastos y no pueden ser
descontados arbitrariamente por el comunero, so pena de incurrir en una
sanción equivalente al doble de dicho gasto más una indemnización a
favor de la comunidad inmobiliaria, equivalente a quince (15) unidades
tributarias vigentes al momento de su falta.
Artículo 58: Otras deiniciones sobre procesos administrativos:

A) Facturación de los gastos: es el proceso según el cual el ente adminis-
trador de una comunidad inmobiliaria acumula, contabiliza, concilia
y decide inalmente cuáles son los gastos comunes y no comunes que
presentará la factura mensual que distribuirá entre los comuneros para
lograr su recaudación mensual.
B) Recaudación de los gastos: es la fase en donde el ente administrador de
la comunidad recibe de manos de los comuneros, lo que previamente
está determinado en la factura o recibo mensual de gastos comunes
y no comunes. El administrador podrá disponer distintas vías para
lograr una mejor recaudación o rápida información del pago de los
gastos hecho por los comuneros: mensajería privada; telefax; Internet;
o cualquier otro que permita tal in.
Quedará librado de toda responsabilidad legal el ente administrador,
cuando el comunero que haya realizado un pago a favor de la comuni-
dad, no se lo haya demostrado por medio probatorio oportunamente.
Quien paga está obligado a informarlo y probarlo; y si no lo hace podrá
ser penalizado por el administrador con un monto equivalente a cero
como cinco (0,5) unidades tributarias vigentes al momento de cierre
de proceso de facturación de gastos.
C) Demostración contable: es la presentación de las cuentas mediante los
criterios técnico cientíicos propios de las ciencias contables, que junto
a una sencilla explicación les permitan a los comuneros entender con
facilidad la conciliación integral mensual y cualquier otro informe es-
pecíico de naturaleza contable, sobre la buena marcha de la actividad
administrativa realizada en la comunidad inmobiliaria. La fase inal de
esta demostración es la rendición de cuentas anual del administrador.
Capítulo II:
485
Estructura y valor legal de las facturas o recibos

mensuales emitidos por el ente administrador.
Artículo 59: Contenido esencial de las facturas de gastos: Toda factura

mensual elaborada por el ente administrador de una comunidad inmobiliaria
deberá obligatoriamente contener y expresar:
A) La fecha de su emisión.
B) Su fecha de vencimiento, momento a partir del cual comenzará a correr
la mora y serán exigibles los gastos de cobranza.
C) Fecha del nacimiento de obligaciones especiales para el comunero, si las
mismas fueren legalmente aprobadas por la comunidad o establecidas
en el documento de condominio.
D) El monto por concepto de interés de mora, estableciendo su porcentaje.
E) El monto total por concepto de gastos de cobranza, indicando el por-
centaje sobre el total acumulado de la deuda del comunero.
F) El monto total por concepto de honorarios profesionales del adminis-
trador
G) El monto total por concepto del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.).
H) El monto total de los gastos comunes y no comunes (si los hubiere)
y el detalle de cada concepto, permitiéndose la clasiicación de los
gastos por categorías, según buen criterio del ente administrador de la
comunidad.
I) El monto total de la deuda a pagar por el comunero, resultante de la suma-
toria de todos los gastos y de la aplicación del ajuste o corrección monetaria
por inflación (indexación) en caso de existir mora; calculada de acuerdo
con los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela.
J) Datos sobre el registro iscal del ente administrador y su domicilio.
K) Serie y número de la factura.
L) El número de meses de mora que presente un comunero; la totalidad
debida a la comunidad y la indexación de la deuda acumulada conside-
rada en su conjunto. Será potestativo del ente administrador, presentar
la indexación de cada uno de las facturas pendientes del comunero.
M) El saldo de cada uno de los fondos que se hayan establecidos.
N) Identiicación de la comunidad inmobiliaria; de la unidad inmobiliaria
y del comunero inmobiliario.
O) La alícuota aplicable en la distribución del gasto común.
Artículo 60: Contenido opcional: siendo la factura o recibo mensual

de gastos comunes un “título ejecutivo integral”, en la parte posterior o
reverso el ente administrador podrá establecer condiciones generales que
deberán ser observadas y cumplidas obligatoriamente por el comunero
486
inmobiliario o administrado. Esas condiciones pueden resumir los aspectos

más importantes del contrato de mandato de administración inmobiliaria.
Capítulo III:
De las formas de administración
de las comunidades inmobiliarias
Sección Primera:
Administración exclusiva hecha por el ente administrador:
Artículo 61: De la exclusividad en sus funciones: Existe una adminis-

tración exclusiva por parte del ente administrador cuando todos los procesos
administrativos (cómputo de los gastos comunes; distribución de las cargas
entre los comuneros; elaboración de las facturas; distribución de las mismas
entre los comuneros; recaudación de dinero para cubrir los gastos comunes;
conciliación de las cuentas y fondos de la comunidad; control de pago a
proveedores; disposición absoluta del dinero recaudado y su imputación
discrecional a los pagos pendientes; entre otros) del conjunto inmobiliario,
están bajo su total responsabilidad, en la que no interviene ninguna otra
persona. La administración exclusiva de suyo, comporta un mandato de
administración absoluto y general para toda la labor administrativa sobre
el inmueble.
En este caso, el ente administrador puede depositar las sumas recauda-
das de manos de los comuneros en las cuentas bancarias a su nombre, pero
deberá depositarlas en la entidad bancaria y tipo de cuenta que le señale su
mandante. No puede el ente administrador, cerrar esta cuenta sin consen-
timiento expreso y escrito dado por la mandante. Tampoco podrá depositar
en una cuenta inanciera el dinero de más de una comunidad inmobiliaria.
Debe, el administrador, establecer y emplear un sistema de control interno
o conjunto de normas y procedimientos que brinden seguridad al dinero y
eicacia a la administración, y que facilite la ejecución de cualquier audito-
ría que juzgue oportuno la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria
realizar.Si incumpliere con lo aquí señalado, le deberá a la comunidad in-
mobiliaria el doble de la cantidad que existía al momento de su clausura más
doscientas (200) unidades tributarias vigentes para ese mismo momento.
Parágrafo primero: De manejo de los proveedores: Si la mandante no

le hubiese suministrado al ente administrador una lista de proveedores de
bienes y servicios de la comunidad, éste podrá seleccionar a su entero arbi-
trio quiénes serán tales proveedores. Asimismo, las partes del contrato de
mandato podrán establecer de mutuo acuerdo el monto que podrá cobrar
el ente administrador por la ubicación de los proveedores y la supervisión a
487
satisfacción de los trabajos que ellos hagan sobre el inmueble. Éste responderá
de la exigencia que deba hacer por la garantía dada por los proveedores por
los trabajos y servicios prestados.
Parágrafo segundo: Pagos privilegiados: Al igual que el pago por

concepto de honorarios profesionales por los servicios prestados por el ente
administrador, se considera a los ines de esta Ley, como un pago privilegiado
que ocupa el primer lugar dentro de la jerarquía de los que debe realizar la
comunidad inmobiliaria, el pago por los servicios de proveeduría que presta
y tiene las mismas características; forma parte de sus honorarios, pero deberá
ser desglosado en la factura o recibo mensual de gastos comunes.
Sección Segunda:
De la administración con responsabilidades compartidas:
Artículo 62: Funciones administrativas compartidas: En el contrato

de administración inmobiliario las partes pueden establecerse mutuamente
obligaciones de carácter administrativa, para lograr una mayor celeridad,
agilidad, transparencia y credibilidad en la gerencia de un conjunto inmo-
biliario. Así, cada parte tendrá y asumirá sus responsabilidades legales de
acuerdo con lo establecido en dicho contrato, no siéndole exigible a ninguna
de ellas que cumpla más allá de lo acordado, salvo que esta Ley u otra le
señale determinadas responsabilidades conforme a la cualidad que tengan
dentro del contrato.
Artículo 63: Procesos compartidos: Cualquiera de los procesos admi-

nistrativos enunciados en el artículo 59 pueden ser distribuidos contractual-
mente entre las partes. No hay exclusividad por mandato de esta Ley, que
alguno de ellos le deba ser asignado a cualquiera de ellas. Se garantiza así,
el principio de la libre determinación de las partes y su amplia posibilidad
para contratar y deinir los negocios jurídicos entre ellas.
Artículo 64: Disposiciones comunes:

Parágrafo primero: Para que un ente administrador, cuando sea ésta una
persona jurídica de comercio o natural, pueda iniciar sus funciones como
tal en una comunidad inmobiliaria, deberá suscribir junto al representante
legal de ésta, el contrato de mandato de administración inmobiliario de
forma auténtica y con el aval de la SUNACIN.
Parágrafo segundo: Queda totalmente prohibida la posibilidad de que

un ente administrador inancie o preste dinero de su propio peculio para
488
pagar los gastos de la comunidad inmobiliaria; ésta es la única responsable

legalmente de cubrir tales gastos y en consecuencia, se libra por mandato de
la presente Ley, de toda la responsabilidad al ente administrador de efectuar
cualquier tipo de gastos en la comunidad. Si se trataren de gastos muy ur-
gentes cuya no realización pone en riesgo la seguridad de bienes y personas,
sólo deberá advertirlos por escrito, salvando así su responsabilidad penal o
civil por los daños y perjuicios que puedan producirse en el inmueble que
administra. Esta responsabilidad sí subsiste para la Junta Directiva de la
comunidad en tal circunstancia quien podrá librarse de ella dando aviso a
las autoridades competentes y a toda los miembros de la comunidad.
Los entes administradores que violen lo señalado en esta norma serán
sancionados con la revocatoria del mandato; no tendrán derecho a exigir
de sus mandantes ningún tipo de reembolso y deberá pagar la multa que le
establezca la SUNACIN, previa denuncia de parte interesada.
TÍTULO IV:
Del ente administrador
Capítulo I:
De las personas administradoras
Artículo 65: Quiénes pueden serlas: Podrán administrar comunidades

inmobiliarias las personas naturales o jurídicas, incluyendo la propia Junta
Directiva de la Comunidad. En todo caso, las personas naturales o jurídicas
deberán inscribirse como administradoras inmobiliarias ante la SUNACIN
donde deberán aportar todos los recaudos exigidos para poder cumplir tales
funciones.
Artículo 66: Designación de una persona como administradora: Las

personas jurídicas o naturales podrá ser designadas como administradoras
inmobiliarias por: las asambleas o las consultas en su carácter de órganos de
máximo poder de decisión de la comunidad; la decisión de la SUNACIN;
la decisión judicial.
Artículo 67: Sobre su revocación: La revocatoria del mandato de ad-

ministración inmobiliario puede ser hecha en cualquier momento luego
de que la administradora haya sido nombrada, por cualquier causa, esté
justiicada o no. Contra esta decisión no puede la administradora ejercer
ningún tipo de defensa y deberá, una vez que es producida, dejar de realizar
inmediatamente las funciones administrativas.
489
Ocurrida la revocatoria del mandato así le será comunicado por escrito

a la administradora para proceder a devolver los efectos propios del mandato
de administración conforme con lo que indicado en este Título.
Capítulo II:
El Contrato de Mandato de Administración Inmobiliario
Artículo 68: Deinición: Tomando en cuenta la deinición del mandato

contenida en el artículo 1.684 del Código Civil Venezolano vigente, todas las
personas administradoras cuando suscriban un contrato para administrar una
comunidad inmobiliaria deberán contemplar en él los siguientes aspectos:
A) Identiicación clara de las partes y del carácter con que actúan;
B) Caliicación expresa del tipo de contrato;
C) Duración del contrato: por mandato de esta ley, todos los contratos de
administración lo son a término ijo de un (1) año;
D) Objeto del contrato;
E) Obligaciones de la parte Mandante y de la parte Mandataria;
F) Remuneración de la mandataria;
G) Causas unilaterales de resolución del contrato;
H) Del arbitraje administrativo y obligatorio ante la SUNACIN como
medio de prevención y de resolución de conlictos entre las partes;
I) Direcciones y momentos de ocurrencia de las notiicaciones entre las
partes;
J) Fecha y lugar de la contratación.
Sección Primera: Causas de nulidad del contrato de administración:
Artículo 69: El contrato de administración inmobiliario será nulo de

nulidad absoluta si en el faltase alguno los requisitos de su contenido seña-
lados en el artículo anterior. Igualmente, será nulo cuando:
A) Se establezca una remuneración a la administradora menor que la
establecida en esta Ley;
B) Establezca una duración más allá de un año o no esté determinada
expresamente;
C) Establezca el cobro de honorarios por parte de la administradora más
allá del momento de su extinción. En tal caso, además de la nulidad
del contrato y de la improcedencia del cobro de la administradora,
la SUNACIN la sancionará con una multa equivalente a setecientas
cincuenta (750) unidades tributarias vigentes para el momento en el
cual haya intentado el cobro ilegal de honorarios, y además, podrá
suspenderla parcial o deinitivamente de sus operaciones comerciales
como administradora inscrita en su seno.
490
D) Permita el cobro de intereses de mora; gastos de cobranza o penalidad

por pago retardado por sobre los límites establecidos por esta Ley u
otras normas especiales;
E) No se hayan cumplido las exigencias formales y solemnes propias del
nombramiento de la administradora. Ésta, como profesional en su
oicio será responsable de los daños y perjuicios que pueda causarle a
terceras personas; siendo que la SUNACIN podrá imponerle una multa
que va entre ciento cincuenta (150) y cuatrocientas (400) unidades
tributarias vigentes al momento de decidir sobre la denuncia que en
este sentido haga la parte interesada, que puede ser cualquier comunero
administrado;
F) La mandante no tenga la cualidad de tal. En tal situación se sancionará
y responderá con su propio patrimonio la persona que haya suscrito
pretendiendo ser la representante legal de la mandante;
G) Exista una decisión judicial deinitiva y irme.
Sección Segunda:
Cuándo se extingue el mandato de administración:
Artículo 70: Causas taxativas: Este contrato se extinguirá por la sobre-

venida de las siguientes circunstancias:
A) Por atraso o quiebra de la persona administradora, ambos casos decre-
tados por la autoridad judicial competente;
B) Por decisión administrativa deinitiva y irme emitida por la SUNACIN,
cuando ocurra el incumplimiento de alguna de las partes:
C) Por haber sobrevenido la ruina total o parcial del inmueble objeto del
contrato;
D) Por haber sido condenado alguno de las personas naturales socio o
accionista de la administradora, mediante sentencia deinitiva y irme
por la comisión de un delito que amerite pena de prisión.
E) Por mutuo acuerdo entre las partes irmantes.
Una vez que se ha presentado una de las causas que motivan la extin-
ción del mandato de administración, deberá notiicarse por escrito a
la SUNACIN para dejar constancia de ello.
Sección Tercera:
Obligaciones legales que debe asumir la parte mandataria:
Artículo 71: Llevar la contabilidad por partida doble: Ello signiica la

obligación del ente administrador de manejar el Libro Diario y Libro Mayor
a través de sistemas automatizados.
491
Artículo 72: La rendición de cuentas del ente administrador: Es el

proceso comunicacional mensual y anual habido entre el ente administra-
dor y la comunidad inmobiliaria toda, según el cual aquél informa sobre
su actividad administrativa (conforme al mandato) en determinado lapso
a través de los siguientes reportes e informes inancieros:
Parágrafo primero: con regularidad mensual (reportes):

A) El recibo o factura de condominio;
B) El monto pagado y adeudado por cada una de las unidades inmobilia-
rias;
C) El movimiento contable (Mayor Analítico) por cada cuenta inanciera
(cuenta corriente; de ahorros y cualquier otro instrumento o producto
inanciero de naturaleza similar);
D) La conciliación integral que determina las diferencias cuantitativas
surgidas entre el saldo del Fondo de Reserva plasmado en el recibo o
factura de condominio, el balance general y el estado bancario por cada
cuenta inanciera que exista;
E) La presentación de los originales de los estados bancarios por cada
cuenta inanciera que exista, emitidos por la entidad inanciera;
Parágrafo segundo: con regularidad anual (informes):

A) El balance general (bienes, derechos; y obligaciones o deudas a una fecha
determinada). El patrimonio debe ser estructurado por fondos y cada
uno de éstos, deberá contener principalmente, de manera separada,
los conceptos de: “resultados acumulados de períodos anteriores” y el
relativo a los “resultados del período actual”.
B) El estado de resultados (resumen de todas las entradas y salidas de
dinero durante un período especíico). Quedará a juicio de la Junta
de Propietarios de la Comunidad exigir este reporte mensualmente o
cualquier otro adicional a los contemplados en este artículo.
Estos informes inancieros deberán estar irmados por un contador
público o administrador diplomados.
Artículo 73: Automatización de los reportes e informes inancieros:

Para facilitar la labor de rendición cuentas, el ente administrador deberá
servirse de sistemas automatizados o de procesamiento electrónico de data.
Artículo 74: Entrega de los efectos propios de la ejecución del mandato

y su momento: Una vez inalizada la vigencia del contrato de administración
inmobiliario el ente administrador de la comunidad inmobiliaria deberá,
492
dentro de los treinta (30) días siguientes, devolverle a la mandante todos los
documentos, factores o elementos que utilizó mientras cumplía su mandato.
Para tal in, deberá elaborar un “acta de entrega” donde relacione cada
uno de los efectos que está devolviendo; siendo penalizado todo aquel ente
administrador que vencido el plazo aquí indicado no lo hiciere. La SUNACIN
establecerá la multa correspondiente que estará entre cien (100) y trescientos
(300) unidades tributarias vigentes al momento de concluir el plazo señalado
anteriormente, y por cada uno de los meses que demore en hacer la entrega
efectiva y material de dichos efectos, que también comprenden las sumas de
dinero que eventualmente pudiera tener el ente administrador a su nombre
de acuerdo a lo contemplado en esta Ley.
Cuando exista inconformidad de alguna de las partes con la elabora-
ción del “acta de entrega” por ningún concepto se dejará de irmar, ya que
la misma no representa conformidad alguna con su contenido. En tal caso,
la parte inconforme acudirá a la SUNACIN para solicitar su intervención.
Sección Cuarta:
De las sanciones al ente administrador:
Artículo 75: Sanciones de carácter pecuniario: Además de las penaliza-

ciones que se contemplan en los artículos precedentes, el ente administrador
será sancionado por daños y perjuicios cuando exista plena prueba y decisión
irme en sede administrativa o judicial, de su actuación culposa derivada de su
negligencia, de la violación de normas técnicas o de la impericia profesional
que revelan una mala praxis en su oicio. Esta indemnización será de índole
pecuniaria o patrimonial, y la establecerá el órgano competente que conozca
de la situación en cuestión, considerando los parámetros establecidos entre
quinientas (500) y tres mil (3.000) unidades tributarias vigentes al momento
de la emisión de la sanción.
Comprobada la mala praxis profesional la SUNACIN deberá obliga-
toriamente suspender temporal o deinitivamente la licencia que acredita
al ente administrador para actuar como tal. En consecuencia, sus clientes
podrán revocarle el mandato y obtener los servicios de otro ente adminis-
trador debidamente caliicado y registrado en ella. Esta sanción será además,
publicada en la Gaceta Oicial de la República Bolivariana de Venezuela,
todo ello sin perjuicio a las sanciones disciplinarias que puedan establecer
los respectivos colegios profesionales contra los responsables involucrados.
Artículo 76: Del delito de apropiación indebida caliicada cometido por

el ente administrador: Éste será sancionado conforme a lo establecido en el
artículo 470 del Código Penal Venezolano si incumpliere con la obligación
493
que le está establecida en el artículo 74 de la presente Ley.
TÍTULO V:
Del procedimiento especial de cobro de los recibos de gastos
en las
comunidades inmobiliarias
Artículo 77: Procedimiento de cobro (vía administrativa): Principios:

Esta Ley garantizará la mayor brevedad posible del tiempo para hacer efec-
tivo el cobro de los gastos comunes de la comunidad; a tal efecto abreviará
todo lapso procesal, sin vulnerar el derecho constitucional a la defensa que
tiene toda persona en el Estado democrático de Derecho.
Parágrafo Único: Condición sine qua non: Toda persona que quiera
hacer efectivo el cobro de los recibos de los gastos comunes tendrá que
transitar íntegramente los procedimientos consagrados en este Título,
puesto que son especiales y obligatorios. Antes que el interesado acuda a la
vía jurisdiccional para ejercer sus derechos, necesariamente deberá agotar
íntegramente el procedimiento del cobro por la vía administrativa el cual
se realizará ante la SUNACIN.
El procedimiento administrativo no podrá iniciarse si el ente adminis-
trador no presentase constancia de haber solicitado por escrito al comunero
deudor, el pago de los gastos comunes que reclama por esta vía.
La División de Mediación y Arbitraje de la Gerencia correspondiente
a la realidad inmobiliaria de donde surja el conlicto por el cobro de los
gastos comunes de determinada comunidad inmobiliaria, será la competente
para conocer del presente procedimiento administrativo. En esta División
funcionarán las Salas de Conciliación y de Substanciación. Se observará el
siguiente procedimiento:
A) La vía administrativa se inicia ante la Sala de Conciliación de la División
de Mediación y Arbitraje, la cual tendrá a su cargo intentar solucionar
las controversias surgidas entre el ente administrador y el comunero
administrado por razón del cobro de los gastos comunes. Los miem-
bros integrantes de esta Sala deberán ser de nacionalidad venezolana,
mayores de edad, de reconocida probidad, experiencia y probidad;
técnico superior universitarios graduados en la carrera de gerencia de
condominios o en su defecto, profesionales del derecho.
B) Al conocer el caso el “funcionario instructor” levantará un acta donde
deje constancia de la solicitud motivada del cobro de gastos comunes
hecha por el ente administrador. La misma deberá estar acompañada
494
de los recibos o facturas originales de cobro que le han sido presentadas

al comunero inmobiliario, junto a una síntesis de los argumentos en lo
que a su juicio, se funda el motivo de la falta de pago de éste. Recibida
la denuncia o solicitud de cobro, el Jefe de la Sala ordenará la compa-
recencia del deudor y del ente administrador dentro de los cinco (05)
días continuos a su notiicación, con el objeto de fomentar los acuerdos
necesarios de las partes a someterse a un proceso de conciliación o de
arbitraje.
C) En presencia de las partes, el funcionario instructor designado llamará
a la conciliación del conlicto y, en caso de lograrse se levantará el acta
correspondiente que ellas deberán suscribir, donde constará los térmi-
nos de la solución acordada y la irma tanto del funcionario instructor
como la del Jefe de la Sala. Lograda la conciliación, se registrará dicha
acta en el Libro de Mediación y se ordenará su archivo inmediato. En
caso contrario, de haber fracasado la conciliación o de habiéndose
logrado, no se cumpla con lo que se ha acordado; o se haya rechazado
el procedimiento de arbitraje de la SUNACIN, la parte que se sienta
afectada podrá ejercer las acciones judiciales que desee. El expediente
administrativo será remitido a la Sala de Substanciación, quien deberá
instruirlo cabalmente.
D) La SUNACIN realizará todas las actuaciones e investigaciones pertinen-
tes para tener el conocimiento más exacto del asunto que deba decidir,
por lo que será de su estricta responsabilidad impulsar el procedimiento
en todas sus fases y trámites.
E) Existirá plena libertad probatoria y podrán utilizarse todos los me-
dios de prueba que están establecidos en las leyes y en los Códigos
de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal, los cuales serán
considerados con base a las reglas de interpretación de las pruebas en
ellos establecidas.
F) La Sala de Substanciación notiicará al deudor denunciado para que
comparezca y exponga en una audiencia oral y pública sus alegatos
y probanzas en un lapso no mayor de cinco (05) días hábiles que se
contarán a partir de su notiicación. A este acto podrá acudir la parte
denunciante (ente administrador) y cada una tendrá quince (15) mi-
nutos para exponer sus pareceres y también, se les concederá un tiempo
de réplica de cinco (5) minutos. Todo lo acontecido se recogerá en un
acta que las partes deberán irmar; si alguna se negare a ello se dejará
expresa constancia.
Concluido este acto, la Sala dictará su decisión deinitiva en un plazo
no mayor de diez (10) días hábiles. Si la Sala tuviese exceso de trabajo,
podrá por auto expreso prorrogar el tiempo para tomar su decisión,
495
hasta por un máximo de cinco (05) días hábiles.

F) Si el deudor no asistiere a la audiencia oral y pública o no presentare
prueba alguna que le favorezca durante el procedimiento aquí estable-
cido, se considerará tal conducta como la expresa y total aceptación de
la deuda que se le está presentando al cobro, y si así ocurriere, no podrá
luego ejercer las acciones legales para desconocerla, aunque sí podrá
realizar el control jurisdiccional del acto administrativo y también los
recursos administrativos de reconsideración dentro de los cinco (05)
días hábiles siguientes a su notiicación; y una vez que éste haya sido
decidido, el deudor podrá interponer el recurso jerárquico dentro de
los cinco (05) días siguientes a su notiicación, el cual será decidido
por la Junta Directiva Nacional de la SUNACIN en un tiempo no
mayor de cinco (05) días hábiles luego de su consignación, y que será
improrrogable. Si el recurso no fuere decidido en este tiempo, los fun-
cionarios responsables serán destituidos de inmediato o suspendidos
de sus funciones temporalmente.
G) Cuando la decisión fuere la procedencia del cobro total o parcial, el
comunero deudor deberá consignar ante la Sala de Sustanciación el
pago correspondiente dentro de un plazo no mayor a setenta y dos
(72) horas. El ente administrador podrá aceptar el pago parcial que
haya sido establecido; pero si aún mostrare inconformidad con la de-
cisión, podrá acudir a la vía jurisdiccional conforme al procedimiento
señalado en el artículo siguiente para reclamar la parte del pago que
no fue considerada como procedente. En todo caso, concluido el pro-
cedimiento administrativo con el pago parcial o total del comunero
deudor, la SUNACIN deberá remitir de forma inmediata y de oicio,
una solicitud al Juzgado Ejecutor de Medidas para que deje sin efecto
las medidas cautelares que haya practicado.
H) Si por el contrario, el comunero deudor no paga su deuda oportu-
na y voluntariamente en la forma como le ha sido establecida será
sancionado con una multa comprendida entre cincuenta (50) y cien
(100) unidades tributarias vigentes al momento del incumplimiento
voluntario la cual deberá pagar en la forma como se le indique dentro
de un plazo de diez (10) días hábiles. Contra la multa podrá ejercer
los recursos correspondientes, pero una vez que esté irme, la planilla
de su liquidación adquirirá la misma fuerza de un título ejecutivo y la
SUNACIN se encargará de su efectiva recaudación, ya sea por la vía
extrajudicial o judicial, según lo que estime más conveniente.
El administrador también podrá acudir a la vía judicial para que el juez,
en un procedimiento sumarísimo, proceda a ejecutar el patrimonio del
comunero deudor contumaz.
496
Artículo 78: Del procedimiento judicial especial para el cobro de

gastos comunes: A los ines de contar con un procedimiento expedito que
le permita a las partes involucradas dirimir con prontitud sus conlictos, se
establece el siguiente:
Parágrafo primero: Sobre las condiciones de admisibilidad: Sólo

cuando concurran las circunstancias y se cumplan los requisitos aquí seña-
lados, podrán los jueces competentes de la República, conocer del presente
procedimiento. Si faltare alguna de ellas no podrán hacerlo y si aún lo tra-
mitaren, serán sancionados con la destitución y demás penas que acarrea el
ejercicio impropio de la función judicial. Estas condiciones de procedencia
de la acción son:
A) Que el accionante haya transitado íntegramente el procedimiento
administrativo establecido en el artículo precedente y consigne junto
a su solicitud, copia certiicada de todo el expediente administrativo
conocido por la SUNACIN.
B) Que el accionante consigne los documentos que acreditan la legitimi-
dad con que actúa. En el caso del ente administrador: las pruebas de
su designación legal y la constancia de su registro ante la SUNACIN;
en el caso del comunero deudor: copia certiicada del documento de
propiedad o título supletorio de propiedad de su unidad inmobiliaria;
copia simple iel a su original del documento de condominio o del
acta constitutiva o estatutos sociales de la comunidad inmobiliaria a la
que pertenece; copia de su cédula de identidad o de la constancia del
trámite de su obtención, o del pasaporte.
C) Solicitud motivada en los hechos y en el derecho, con expresión precisa
de los petitorios de la pretensión.
Parágrafo segundo: procedimiento sumarísimo:

A) Cuando exista una decisión administrativa deinitiva y irme que haya
declarado procedente el cobro total o parcial de los gastos reclamados
por el ente administrador: El juez de la causa deberá pronunciarse
expresamente sobre la admisibilidad o no del procedimiento por co-
bro de gastos comunes intentado por el ente administrador; también
deberá hacerlo sobre la admisión de la solicitud que presente el comu-
nero deudor en defensa de sus pretensiones. Veriicada la admisión las
partes se entenderán citadas y a derecho en todas las incidencias del
procedimiento. El juez notiicará a las partes interesadas para compa-
rezcan a los dos (02) días de despacho siguientes a la admisión, a una
audiencia oral y pública para que expongan sus argumentos, dando
lugar equitativamente a sus réplicas. Concluida la audiencia las partes,
497
tendrán tres (03) días de despacho para consignar cualquier prueba y

las conclusiones que estimen oportunas. El juez deberá dictar su sen-
tencia dentro de los diez (10) días de despacho siguientes y sólo podrá
diferir la sentencia por una sola vez y por cinco (05) días de despacho
siguientes al vencimiento del plazo anterior. Contra su decisión se oirá
el recurso de apelación en ambos efectos si éste se propone dentro de
los tres (03) días de despacho siguientes.
B) Si la sentencia ha quedado deinitiva y irme se ejecutará conforme a lo
señalado en el artículo 892 del Código de Procedimiento Civil, referido
a la ejecución del fallo en el procedimiento breve.
C) La segunda instancia se tramitará conforme a lo indicado en el artículo
893 del Código ejusdem, referido al cumplimiento voluntario de la
sentencia en el procedimiento breve y no habrá recurso de casación
posible al inal del procedimiento.
D) En todo caso, cuando el juez admita las solicitudes de cualquiera de
las partes podrá de oicio y a su prudente arbitrio, decretar medidas
cautelares sobre el patrimonio de ellas para garantizar la ejecución de
la sentencia.
E) El procedimiento de remate de las unidades inmobiliarias se llevará a
cabo como lo establece el Código de Procedimiento Civil.
Artículo 79: Creación de una nueva jurisdicción: La Dirección Ejecutiva

de la Magistratura (D.E.M.) ordenará que dentro de un plazo no mayor
a dos (2) años luego de la promulgación y publicación de esta Ley en la
Gaceta Oicial de la República Bolivariana de Venezuela, la constitución de
los Tribunales Inmobiliarios, que serán los órganos de justicia especializados
para resolver los conlictos que surjan en el ámbito de aplicación de esta
Ley Especial.
LIBRO TERCERO
De la ruina de los inmuebles
Artículo 80: Deinición de ruina: A los ines de esta Ley, la ruina de un

inmueble es la pérdida, destrucción, destrozo, o decadencia, total o parcial en
que puede encontrarse un inmueble, bien sea por la acción de las fuerzas de
la naturaleza, o también por la culpa o dolo de los comuneros inmobiliarios
al que le pertenecen, y responsables de su cuido.
Artículo 81: De la responsabilidad por ruina de los inmuebles: Surgirá la

responsabilidad civil o penal a título de dolo o culpa de la siguiente manera:
498
Parágrafo Primero: Exoneración de responsabilidades en caso de

ruina: Si un inmueble se ha arruinado total o parcialmente por efectos
de las fuerzas naturales, no habrá ningún tipo de responsabilidad para sus
comuneros inmobiliarios o funcionarios públicos encargados de velar por
los mecanismos de prevención de riesgos sobre ellos.
Excepción: Sólo si llegase a comprobar que por la omisión o negli-
gencia de los funcionarios públicos pudo evitarse la ruina total o parcial
de un inmueble de la comunidad inmobiliaria, aunque el evento natural
fuese impredecible, pero sí disminuible sus efectos desastrozos por una
acción oportuna de aquellos, entonces se determinará la responsabilidad
que tengan, quedando sus patrimonios personales como garantía a favor
de las víctimas y en la graduación que establezca el juez competente de la
jurísdicción civil o inmobiliaria.
Parágrafo Segundo: Responsabilidad de los comuneros inmobiliarios:

éstos son responsables de la ruina total o parcial de los inmuebles, tanto
por acción como por omisión. Si estas conductas acarrearen perjuicios a
cualquier persona miembro o no (por cualquier título) de la comunidad
inmobiliaria, el afectado por denuncia ante la SUNACIN podrá exigir el
resarcimiento de los daños y perjuicios que hubiese sufrido. Asimismo,
dictaminada la procedencia de tales daños por la SUNACIN, podrá acudir
a la vía jurisdiccional ordinaria, en caso de que no obtuviese en esa instancia
la indemnización satisfactoria que aspirase o decidida por dicho organismo.
Si el inmueble se encuentra arruinado total o parcialmente por la
ausencia en la toma de decisiones de la Junta Directiva de la comunidad
inmobiliaria que lo administra, entonces sus miembros serán responsables
civil o penalmente, ante el resto de los comuneros inmobiliarios. En caso
de que la ruina sea consecuencia de la falta de recursos económicos por no
haber sido aportados oportunamente por los comuneros inmobiliarios, la
SUNACIN podrá establecer responsabilidades administrativas a aquellos
comuneros inmobiliarios que se encuentren en mora con el pago de sus gastos
comunes; y en este caso, incluso cualquier comunero inmobiliario víctima
de la ruina total o parcial, tiene derecho a ser indemnizado justamente,
quedando los inmuebles propiedad de los comuneros inmobiliarios morosos
como garantía de la indemnización que se establezca por la SUNACIN.
Artículo 82: De la obligación del Estado ante la ruina total o parcial de

los inmuebles: La República representada por cualquiera de sus niveles del
poder público (Nacional, Estadal y Municipal) estará en la obligación de
aportar los recursos suicientes para procurar, mediante el FONCOMIN,
la superación de los estados y grados de ruina en los inmuebles. Este aporte
se realizará en caso de ruina por desastres naturales o cuando la SUNACIN,
499
a través de su Gerencia Técnica de Proyectos, así lo determine a favor de

determinada comunidad inmobiliaria, para salvaguardar la integridad física
de personas, ante un inminente peligro de cualquier tipo.
Parágrafo Primero: El cuerpo de bomberos con jurisdicción del lugar

donde se presenta el peligro, actuando de oicio, estará obligado a brindar
las recomendaciones que considere pertinentes, las cuales tendrán que ser
acatadas obligatoriamente por los diversos organismos involucrados. La
inobservancia de las recomendaciones dadas por las experticias bomberiles
acarreará para sus violadores, bien sean funcionarios públicos o cualquier
persona, multas hasta de 3.000 unidades tributarias vigentes y pensa de
prisión de 1 a 5 años, más los daños y perjuicios que puedan generarse
por dicha omisión. Para el caso de los funcionarios públicos, la pena será
agravada a consideración del juez competente.
Parágrafo Segundo: La SUNACIN tendrá y programará una partida

presupuestaria anual para garantizar el entrenamiento y especialización de
los cuerpos de bomberos de la República, especializado en el tratamiento
preventivo (inspecciones) de la ruina de los inmuebles y también, para las
labores de rescate cuando sean necesarias. Esta partida nunca podrá ser
disminuida una vez que haya sido aprobada por su Directorio.
Parágrafo Tercero: La SUNACIN en las distintas regiones del país

deberá llevar un registro minucioso y actualizado sobre el estado de las
infraestructura física de los inmuebles de las distintas comunidades inmo-
biliarias registradas en su seno.
Artículo 83: Administración de los inmuebles afectados por la ruina:

Bien sea la ruina total o parcial, la Junta Directiva de la comunidad inmobi-
liaria deberá de forma urgente convocar a la asamblea general de comuneros
o a hacer la consulta de los mismos, para la creación de un fondo especial
que permita su atención y superación. Este fondo es de obligatoria existencia
y sus recursos no podrán ser destinados al gasto ordinario del inmueble
Cuando existiere el estado de ruina total (donde queden afectados los
bienes y servicios comunes que hagan imposible el logro de los ines para
el cual fue construido el inmueble o pongan en riesgo la vida de personas)
certiicado por la SUNACIN, este fondo no será necesario establecer.
Artículo 84: Prevención de la ruina en las comunidades inmobiliarias

bajo arrendamiento: Los propietarios de las comunidades inmobiliarias
producto de la donación o herencia deberán reinvertir el diez por ciento
500
(10%) del total del producto obtenido por el arrendamiento de sus inmue-
bles, en un programa de mantenimiento preventivo que garantice el buen
estado y operatividad de los bienes y accesorios que lo conforman, en aras
de procurar mantener el nivel de vida de los arrendatarios. En consecuencia,
la SUNACIN a través de la gerencia de esta realidad inmobiliaria avalará
este programa de mantenimiento y podrá hacer sus recomendaciones. El
Estado a través de los poderes públicos que lo representan evitarán en todo
momento la descapitalización o pérdida patrimonial de los propietarios de
este tipo de comunidades inmobiliarias
Para garantizar y evitar la ruina de los inmuebles en este tipo de co-
munidad inmobiliario, el Gobierno Nacional decretará la derogación de los
decretos que haya dictado para suspender los aumentos de los cánones de
arrendamientos. Éstos podrán aumentarse sólo si los inmuebles cuentan con
todos los servicios e infraestructura en perfecto estado de mantenimiento
y de funcionamiento, avalada por la SUNACIN
LIBRO CUARTO
Del procedimiento de conversión de inmuebles arrendados
al régimen de condominio o propiedad horizontal
Artículo 85: Norma rectora: Toda comunidad inmobiliaria que perte-

nezca a uno o varios propietarios y que se encuentre dada en arrendamiento
podrá ser convertida al régimen de propiedad horizontal, previo cumpli-
miento de los requisitos que este Ley, su Reglamento o la SUNACIN (su
Directorio) establezcan.
Artículo 86: Condiciones para la procedencia de la conversión: El

inmueble que pretenda ser objeto de la conversión deberá:
1) Contar con el perfecto estado de mantenimiento y de funcionamiento
de todos sus bienes y servicios; incluyendo fachadas; ascesores; sistemas
hidroneuméticos; sistemas contra incendios; corecta pintura de sus
espacios interiores y exteriores; adecuada iluminación, suministro de
energía eléctrica, y funcionamiento de las redes de tuberías de aguas
negras, blancas, recolectoras de lluvia y de gas si la hubiere, de todas las
áreas comunes y susceptibles de apropiación individual que determine
el documento de condominio, y en in, de todos los bienes comunes.
501
2) Contar con el documento de condominio y su reglamento;

3) Tener toda la documentación que demuestre la propiedad y tradición
indubitable del inmueble, así como las solvencias de haber pagado
totalmente los servicios públicos que le son prestados, y el derecho
de frente y cualquier otro impuesto nacional, estadal o municipal que
pueda afectarlo;
4) Sus propietarios deberán estar solventes con el pago del impuesto sobre
la renta o haberla declarado ante las autoridades competentes;
5) Contar con todos los planos de fachadas; columnas; redes eléctricas, de
tuberías de aguas negras, blancas; planos estructurales y de cualquier
tipo que sean exigidos por la oicina de Ingeniería Municipal para otor-
gar el permiso de construcción de un inmueble. Estos planos deberán
ser registrados ante el Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde
se encuentre el inmueble;
6) Ser objeto de la inspección del Cuerpo de Bomberos con jurisdicción
en la zona, quien elaborará un informe sobre los riesgos de la estructura
y condiciones de salubridad, garantizando así el perfecto estado de
mantenimiento y funcionamiento de bienes y equipos del inmueble.
Esta actividad inspectora causará una contribución que deberá ingresar
directamente al patrimonio del cuerpo bomberil que la realizó, en la
forma que establezca el Reglamento de esta Ley o las leyes especiales
sobre la materia; y
7) El avalúo total del inmueble, incluyendo el precio que éste determine
para cada unidad susceptible de apropiación individual. Este precio no
será necesariamente el que se especiique en las ofertas de venta de los
apartamentos o locales que el propietario de la comunidad inmobiliaria
haga a sus arrendatarios, de acuerdo al procedimiento establecido en
el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Artículo 87: Del procedimiento de conversión: Éste se realizará de la

siguiente forma:
1) Todos los recaudos señalados en el artículo anterior deberán ser consi-
gandos ante la Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades
de la SUNACIN en sus respectivos originales y dos copias simples de
cada uno.
2) La SUNACIN tendrá un tiempo de noventa (90) días hábiles para
emitir un informe que avale y autorice, o niegue la conversión del in-
mueble arrendado al régimen de propiedad horizontal o condominio.
Un original del informe reposará en sus archivos y expedirá una copia
certiicada para el interesado. La negativa dada por la SUNACIN podrá
recurrirse administrativamente, siendo que el recurso jeránquico lo
502
conocerá y decidirá su Directorio en pleno, con presencia del Super-

intendente designado por el Ministerio de Hábitat y Vivienda.
3) Habiendo dictado la SUNACIN su aprobación y autorizando el pro-
ceso de conversión del inmueble al régimen de propiedad horizontal o
condominio, le expedirá una copia certiicada del informe con destino
al Registro Inmobiliario de la jurisdicción del inmueble, el cual deberá
llevar el interesado, junto al documento de condominio, su reglamento
y todos los planos de ingeniería, a los ines de proceder a su registro.
Hecho el registro de tales recaudos, la SUNACIN expedirá la “contancia
de conversión a propiedad horizontal” la cual le será solicitada al(los)
propietario(s) de la comunidad inmobiliaria conversa al momento de
realizar la enajenación de las distintas unidades inmobiliarias existente
en el inmueble. Sin dicha constancia no se podrá llevar a cabo las ventas.
LIBRO QUINTO
Disposiciones Especiales para la venta de las unidades
inmobiliarias
TÍTULO I:
Obligación y responsabilidades de los Registradores y
Notarios Públicos
Artículo 88: De los Registradores y Notarios Públicos: Las comunidades

inmobiliarias deberán inscribirse ante el Registro Inmobiliario contemplado
en la Ley de Registro Público y del Notariado. La SUNACIN establecerá los
requisitos especiales de inscripción cuando el tipo de comunidad inmobilia-
ria no se enmarque dentro de los requisitos mínimos exigidos por esa Ley.
Los Registros y Notarías no podrán y por ende, se abstendrán de
protocolizar o autenticar los documentos de enajenación, gravamen, arren-
damiento, comodato o cualquier otro negocio jurídico que versen sobre
las cosas comunes que están deinidas en el artículo 47 de esta Ley y que
se encuentren dentro del área de un conjunto inmobiliario destinado a ser
vendido bajo el régimen de propiedad horizontal; y también los documentos
que versen sobre el patrimonio común de otras comunidades inmobiliarias
reguladas en esta Ley.
Cualquier negocio jurídico celebrado en contravención a esta disposición
es nulo de pleno derecho y los responsables acarrearán con las sanciones
civiles o penales a que haya lugar.
Artículo 89: Cumplimiento de requisitos: El título de propiedad de
503
una unidad inmobiliaria del régimen del Condominio no podrá registrarse

si no se ha cumplido con lo exigido por el artículo 51 de esta Ley.
Para enajenar una unidad inmobiliaria es obligatorio contar con la
habitabilidad al menos parcial, emitida por la autoridad competente. El cer-
tiicado de habitabilidad sea cual sea, deberá expresar claramente cuáles son
las condiciones de higiene y seguridad de la unidad inmobiliaria enajenada.
Igualmente, no podrá protocolizarse y será nula su venta si no se presenta
la “solvencia inmobiliaria” expedida por la SUNACIN, que demuestre el
pago total de los gastos comunes a los cuales está obligado el comunero
inmobiliario propietario de dicha unidad.
Artículo 90: Contenido del título de propiedad: Éste deberé indicar:

A) La información relativa a la protocolización y registro del Documento
de Condominio del conjunto inmobiliario;
B) La identiicación de la unidad inmobiliaria señalando su área; su ubica-
ción interna dentro del conjunto inmobiliario; su denominación según
el dueño de la obra; sus linderos; la(s) alícuota(s) o porcentaje(s) que
le han sido atribuidas con relación a la totalidad del conjunto en su
totalidad o del inmueble mayor al que pertenezca particularmente;
C) El valor de compra y venta a modo referencial en moneda de curso
legal;
D) Los gravámenes que puedan recaer sobre la unidad inmobiliaria.
Artículo 91: Modo de pago en la compra y venta de las unidades in-

mobiliarias: Las partes en el contrato de compra y venta podrán establecer
libremente todas las condiciones para este negocio jurídico. Si el precio
total se realiza de forma fraccionada en distintos momentos, se considerará
así la compra y venta a crédito y deberá pactarse entonces en un contrato
de promesa bilateral entre las partes, donde regulen todo lo que les interesa
del negocio jurídico. Este contrato preparatorio deberá siempre contener la
obligatoriedad del vendedor de otorgar ante el registro público el documento
deinitivo que, al igual que el contrato preparatorio, tendrán que inscribirse
ante el Registro Inmobiliario en cumplimiento de la Ley de Registro Público
y del Notariado.
En todo caso, el contrato preparatorio de compra venta dejará un saldo
equivalente al treinta por ciento (30%) como pago inal que deberá el com-
prador entregar al vendedor en el mismo momento del acto de otorgamiento
504
y protocolización del documento deinitivo de compra y venta ante el re-

gistro público correspondiente. Todo contrato que viole esta disposición es
anulable a solicitud del comprador, a quien no se le podrá exigir ni judicial
ni extrajudicialmente que cumpla con el pago de este porcentaje antes del
momento aquí señalado.
Los contratos preparatorios deberán contener la cláusula penal señala-
da por el artículo 1.258 del Código Civil Venezolano y al mismo tiempo,
podrán referirse a las arras indicadas en el artículo 1.263 de dicho Código.
Parágrafo Único: Excepción: Sin embargo, se podrá recibir todo o parte
del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros
documentos negociables, antes que se otorgue el correspondiente documen-
to registrado de enajenación, y aún cuando el inmueble esté hipotecado,
únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
A) Que quien reciba todo o parte del precio en dinero o en instrumentos
negociables, sea el propietario del terreno donde el conjunto inmo-
biliario se va a construir y que destine dichos fondos a inanciar la
construcción;
B) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente
o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
C) Que el propietario del inmueble, constituya garantía iduciaria para
responder de la devolución de las cantidades recibidas y de los daños
y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. El propietario
debe ijar un plazo ara cumplir su obligación de transferir la propiedad
de lo vendido;
D) Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble objeto del con-
trato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente
intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional,
sobre las cantidades recibidas.
Artículo 92: Causas de resolución de los contratos de compra y venta:

Además de las que puedan particularmente establecer las partes de mutuo
acuerdo, será causa de resolución del contrato o la pérdida del beneicio
del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, la falta
de pago por más de sesenta (60) días luego del vencimiento de la primera
cuota insoluta.
Artículo 93: Indemnización debida al vendedor: Si por causa imputable

al comprador, sea cual sea, se resolviese el contrato preparatorio de compra y
venta, las cuotas que haya pagado se tendrán como fórmula indemnizatoria
de daños y perjuicios a favor del vendedor. Si la sumatoria de tales cuotas
abarca más allá del monto pactado por daños y perjuicios, se le devolverá
505
al comprador el saldo resultante. Si no fuere suiciente, entonces quedará

obligado a pagar dicho saldo al vendedor junto a los intereses calculados a
la tasa activa de la banca comercial que se vaya generando en caso de mora.
Artículo 94: Extensión de estas disposiciones: Las anteriores normas se

aplicarán también a los contratos de arrendamiento con opción de compra.
Artículo 95: Divisibilidad de la hipoteca: La enajenación de unidades

inmobiliarias integrantes de un conjunto inmobiliario que se encuentre
hipotecado produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo
que respecta a su objeto como en lo que se reiere a la persona del deudor,
en proporción al valor porcentual que le ha sido asignada a dichas unidades,
según sus alícuotas contenidas en el documento de condominio.
En consecuencia, en el documento de venta se indicará el monto de
la hipoteca con que queda gravado cada unidad inmobiliaria y la parte del
precio que deba pagar el comprador al vendedor, después de deducido de
dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la
hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante,
podrá emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.
Artículo 96: Hipoteca del conjunto inmobiliario: Si éste estuviere

hipotecado no se protocolizará el Documento de Condominio, a menos
que conste en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 97: Datos del documento hipotecario: En el documento

constitutivo de la hipoteca sobre el conjunto inmobiliario destinado a ser
enajenado por unidades inmobiliarias susceptibles de apropiación indivi-
dual, debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los datos
de registro del Documento de Condominio.
Artículo 98: Disposición especial para la hipoteca del proyecto de

desarrollo del conjunto inmobiliario: Con la aprobación de la presente
ley, los proyectos de construcción de un conjunto inmobiliario, una vez
que sean aporbados por la oicina municipal de planiicación urbana y de
ingeniería, así como por la Gerencia Técnica de Proyectos de la SUNACIN,
podrán ser objeto de hipoteca en distintos grados, así como de negociación
en las bolsas de comercio, con el in de facilitar la obtención de créditos y
de capital necesario para su construcción.
La SUNACIN y la Superintendencia General de Bancos de forma
conjunta dictarán las normas y resoluciones pertinentes que establezcan los
506
requisitos, condiciones y garantías realizar la hipoteca de los proyectos de

construcción del conjunto inmobiliario, lo cual será debidamente informado
a los compradores que inviertan en él.
Artículo 99: Venta de bienhechurías: Éstas pueden ser vendidas libre-

mente por pacto entre el vendedor y comprador, siempre y cuando consten
sus características físicas y distribución espacial; linderos referenciales; y
cualquier otro dato que las individualice en un título supletorio o justiica-
tivo perpetua memoria, obtenido de acuerdo al procedimiento establecido
en el Código de Procedimiento Civil vigente.
La SUNACIN podrá establecer condiciones especiales para la venta
de estas unidades inmobiliarias cuyos dueños no lo son del terreno donde
se encuentran.
TÍTULO II:
De las Sanciones
Artículo 100: En las comunidades inmobiliarias: Todo aquel comunero

que reiterada e injustiicadamente no cumpla con sus obligaciones legales
con la comunidad, sin importar su naturaleza, será responsable de los daños
y perjuicios que cause y podrá ser sancionado por la SUNACIN con una
multa entre cien (100) y quinientas (500) unidades tributarias vigentes al
momento de comprobarse su incumplimiento.
Asimismo, en este caso la comunidad inmobiliaria con la opinión
favorable del setenta y cinco por ciento (75%) del número total de co-
muneros, considerando su voto personal y no inmobiliario o capitalístico,
podrá demandar en la vía judicial la venta y subasta de la unidad inmobi-
liaria propiedad del comunero irresponsable, siguiendo el procedimiento
establecido en el artículo 563 del Código de Procedimiento Civil indicado
para su remate. Tomada esta decisión por la comunidad, no será posible su
revisión y sólo se publicará un único cartel de remate.
Si la unidad inmobiliaria estuviere bajo arrendamiento, este contrato
quedará resuelto de pleno derecho y el arrendatario irresponsable podrá ser
desalojado de la misma.
La SUNACIN, una vez que exista el pronunciamiento del quó-
rum comunitario antes indicado que apruebe la subasta y remate de la
unidad inmobiliaria en cuestión, y a solicitud del representante legal de la
comunidad inmobiliaria, procederá ante el Juez de Primera Instancia en lo
Civil de la Circunscripción Judicial donde se encuentre dicho inmueble,
para que éste decrete la medida de embargo ejecutivo del mismo; cite a las
507
partes en conlicto para que ejerzan sus derechos, todo lo cual siguiendo el
procedimiento breve contenido en el artículo 881 del Código ejusdem, sin
importar la cuantía del asunto.
Artículo 101: Por falsa información: El proyectista, dueño de la obra o

el profesional que hubiere conformado falsamente los planos de los conjuntos
inmobiliarios a los que hace mención esta Ley, será sancionado con prisión
de doce (12) meses a treinta y seis (36) meses si actuó sólo con culpa. La
pena se duplicará si actuó con dolo. Adicional a esta pena, será responsable
de los daños y perjuicios que su conducta causare a la comunidad y le deberá
a ésta una indemnización equivalente a mil quinientas (1.500) unidades
tributarias vigentes al tiempo de ser sancionado.
Artículo 102: Incumplimiento del artículo 86 de esta Ley: El deudor

hipotecario que contravenga lo señalado en el artículo referido, será penado
con prisión de diez (10) meses a cuarenta (40) meses y será acreedor de igual
pena si viola lo dispuesto en el artículo 97 de esta misma Ley.
Artículo 103: Sanciones a los registradores y notarios: A ellos se le

aplicarán, además de las sanciones establecidas en la Ley de Registro Público
y del Notariado por los supuestos de hecho allí contenidos, las sanciones
de tipo penal en que pudieran incurrir y sanciones de tipo pecuniario para
estos supuestos, que se establecen aquí entre un rango entre cien (100) y
cinco mil (5.000) unidades tributarias vigentes al momento de su comisión.
La SUNACIN impondrá la multa y su planilla de liquidación tendrá fuerza
ejecutiva la que podrá hacer valer judicial o extrajudicialmente.
Artículo 104: Sanción al dueño de la obra (conjunto inmobiliario):

En caso de que éste hubiere efectuado alguno de los negocios jurídicos no
permitidos por el artículo 88 de esta Ley, será castigado con prisión de doce
(12) meses a cuarenta y ocho (48) meses y deberá pagar los daños y perjuicios
que haya causado a terceras personas, más una multa a la SUNACIN ijada
dentro del rango de quinientas (500) a mil quinientas (1.500) unidades
tributarias vigentes al momento de su imposición.
Artículo 105: Sanción en caso de personas jurídicas: Cuando el ven-

dedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las sanciones penales
previstas en los artículos 101 y 104 de esta Ley recaerán sobre sus directivos
o socios principales.
Artículo 106: Colaboración del Instituto Autónomo para la Defensa

y Educación del Consumidor y el Usuario (INDECU): Este organismo
508
público colaborará con la SUNACIN en el suministro de información

sobre las denuncias que conozca contra las personas administradores de
conjuntos inmobiliarios, de acuerdo con sus atribuciones legales. Todos los
procedimientos que se ventilen contra ellas anterior a la entrada en vigencia
de esta Ley y del efectivo funcionamiento de la SUNACIN seguirán su curso
por ante el INDECU.
Habiendo entrado en funcionamiento la SUNACIN, todos los casos
sobre denuncias contra personas administradoras serán de su exclusiva
competencia; y hasta tanto este órgano no tuviere presencia a nivel nacio-
nal, las sedes regionales situadas en el interior del país, servirán como entes
receptores e instructores de los casos que conozcan contra tales personas.
Las denuncias que presenten los compradores de inmuebles también
deberán ventilarse ante la SUNACIN. En todo caso, ambos organismos
indicados en este artículo siempre trabajarán bajo un espíritu de armonía,
cooperación mutua, ética y profesionalismo.
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 107: Responsabilidad de orden público: A los efectos de esta

Ley, las responsabilidades del arquitecto, ingeniero, constructor prevista
en el artículo 1.637 de Código Civil Venezolano; así como la asumida por
el ente administrador de las comunidades inmobiliarias de acuerdo a las
regulaciones contenidas en la presente Ley, son de orden público.
Artículo 108: Ventas especiales: Las operaciones de venta bajo el régimen

de propiedad horizontal realizadas por el órgano oicial de los distintos niveles
del Poder Público y orientadas para la satisfacción de las necesidades habi-
tacionales de índole social, se regirán por las leyes especiales que lo regulen.
Artículo 109: Profesionalización del régimen comunitario: Con el

objeto de contar y formar al recurso humano especializado y profesional en
el manejo de las comunidades inmobiliarias en todo el país, sus entes admi-
nistradores deberán contratar al menos a un técnico superior universitario
o universitario egresado de la carrera de Gerencia de Condominios, una vez
que tengan diez (10) comunidades inmobiliarias bajo su responsabilidad.
Luego, por cada diez (10) comunidades que entren a su cartera de clientes,
deberán contratar a un profesional de esta área.
La empresas administradoras constituidas y en funcionamiento antes de
la entrada en vigencia de esta Ley, sea cual sea el número de clientes existente
en su cartera, deberán contar dentro de su personal dedicado a la atención
de Condominios, al menos, con un profesional como el antes mencionado
509
y le proporcionarán las facilidades de tipo económicas, tales como becas

u otras y de horarios, para que el personal que actualmente trabaja en esta
área pueda adquirir los conocimientos técnicos y cursar los estudios de esta
digna carrera profesional.
Si no cumplieren estas empresas con lo dispuesto en este artículo, la
SUNACIN estará obligada a negar su inscripción en su registro y podrá
ser multada con cincuenta (50) y cien (100) unidades tributarias vigentes
al momento de veriicarse tal incumplimiento.
Artículo 110: Participación de las Universidades: Siendo la fuente del

conocimiento universal y el ente de capacitación profesional por excelencia
de cualquier recurso humano, las universidades deberán presentar ante el
Ministerio de Educación Superior los pensa de estudios para crear la carrera
o especialización en la Gerencia y Desarrollo de Comunidades Inmobiliarias.
Los egresados en esta área tendrán preferencia para trabajar en los entes
administradores.
Artículo 111: Organización social del sistema: Siendo que la Universidad

de debe a la sociedad donde está inmersa y la que le da sentido de existencia;
las universidades venezolanas, públicas o privadas, a través de las Facultades
de Humanidades y Educación; Ciencias Jurídicas y Políticas; Ciencias Eco-
nómicas y Sociales, con el apoyo de sus estudiantes y profesores en los niveles
de pre y post grado, deberán designar a sus representantes que coadyuvarán
con la constitución de las estructuras orgánicas contempladas en esta Ley,
así como con la orientación de las comunidades inmobiliarias que quieran
fundarse en todos las ciudades y poblados del país sin distinción alguna.
Para ello, crearán las unidades de atención al público que sean necesarias.
Asimismo, podrán organizar conferencias, cursos, talleres, jornadas
y cualquier tipo de actividad académica que contribuya con la difusión y
mejoramiento del contenido de esta Ley.
Artículo 112: Entrada en vigencia: Esta Ley entrará en vigencia a

partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oicial de la República
Bolivariana de Venezuela.
Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha cuatro (04) de agosto
de mil novecientos ochenta y tres (1.983) y su Reglamento.
Dada, irmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la
Asamblea Nacional de Diputados, en Caracas, a los _____días del mes de
_______ del año ____. Año ____ de la Independencia de la República y
____ de la Federación.
Presidente; Primer Vicepresidente Segundo Vicepresidente
510
Secretario Subsecretario
511
512
513
514
ANEXOS
515
516
1. Carta “genérica” a propietarios

morosos con el condominio
“Caracas/otra ciudad, ___ de _____ de 2005

Señores
Propietarios de apartamentos en las
RESIDENCIAS __________
Ciudad.-
Atención: Sólo propietarios morosos con el Condominio
ÚLTIMO AVISO
La Junta de Condominio de las RESIDENCIAS _______ nos ha girado

precisas instrucciones para dar inicio al proceso de citación de los propieta-
rios morosos que ya fueron demandados, a los ines de iniciar formalmente
el proceso judicial que logrará de una vez por todas, recuperar las cuentas
morosas a favor de la comunidad de copropietarios. Como se sabe, se le ha
dado un tiempo más que suiciente para que los propietarios con deudas
pendientes con el Condominio irmarán los convenios de pago en nuestras
oicinas. Hemos tenido bastante éxito al respecto pero aún hay propietarios
que lamentablemente no atendieron este llamado.
En tal virtud, aún existe la posibilidad de suscribir los convenios y
detener el proceso de embargo ejecutivo de los apartamentos de quienes se
encuentran en situación de morosidad. Es por ello, que mucho le agrade-
cemos que acudan a nuestras oicinas ubicadas en la siguiente dirección: __
__________________________________
Sin más a que referirnos por los momentos, esperando su debida aten-
ción; nos suscribimos de usted.
Atentamente,
__________________________
517
2. Carta “ultimatum” a propietarios

morosos con el condominio
Caracas, ___ de _______ de ______
Señor
XXXXXXXX
Propietario del Apartamento X-X
Del Ediicio Los Mangles (Río Chico)
Ciudad.
Muy distinguido vecino:
Por medio de la presente hacemos de su conocimiento que el Ediicio

___________ donde se ubica su propiedad, está siendo objeto de un proceso
de mantenimiento y rescate de su infraestructura física y demás bienes y
servicios. Ello ha sido posible gracias a la consciencitización que casi todos
los propietarios han hecho de la necesidad de contar con una propiedad
digna y en óptimas condiciones.
Con usted nos hemos comunicado en varias oportunidades con el in
de lograr la cuota legalmente establecida y que le corresponde. Sabemos
que tenemos un buen nivel de comunicación con su persona y entendemos
(y le estamos muy agradecido por ello) todo el apoyo moral que nos ha
manifestado telefónicamente por nuestra dedicación para poder resolver
los problemas fundamentales que ponían en peligro la habitabilidad en
el Ediicio. Usted ha coincidido con la mayoría de los propietarios en la
necesidad de rescatar nuestras propiedades.
Los apartamentos del Ediicio __________ han experimentado una
revalorización, en virtud de los trabajos de mantenimiento que se han y
están ejecutado en su seno. Aún falta por realizar obras de gran importancia
para aproximarnos al más óptimo nivel de saneamiento de más del 80%
de sus cosas comunes. En conclusión, su propiedad ahora vale más que el
precio que tenía hace apenas unos meses. La actividad de la presente Junta
de Condominio inclusive le abre las posibilidades a todos aquellos propie-
tarios que deseen vender su propiedad por cualquier razón.
Ahora bien, independientemente de todo lo antes dicho, queremos
informarle también que nos sentimos muy incómodos con usted cuando
analizamos los reportes de cobranzas que nos suministra la empresa ad-
ministradora. Por un lado, estimamos el excelente nivel y capacidad de
comunicación con su persona y por el otro, no observamos su contrapartida
necesaria para con sus obligaciones legales con el Condominio, es decir, el
518
pago o su aporte económico de las cuotas mensuales, razón por la cual,

la Junta Directiva del Condominio ha tomado la decisión de intentar las
acciones legales pertinentes en contra de usted para dar así cumplimiento
al mandato y voluntad de la Asamblea General de Propietarios celebrada
en esta ciudad en fecha 16 de octubre de 2001. Esta Asamblea fue muy
clara: darle a todos la oportunidad de ir cancelando poco a poco sus
compromisos económicos de acuerdo a las distintas capacidades de pago
de los señores propietarios, pero nunca permitir el no pago absoluto por
cuanto ello haría imposible cumplir con el proceso de rescate del Ediicio.
En este mismo orden de ideas, a partir del día ____ de ________de
_______ la comunidad de propietarios intentará la correspondiente ac-
ción judicial en el Tribunal ________________ del Estado _________,
para exigirle el pago del condominio. Estamos seguros de poder llegar a
cualquier tipo de convenio judicial según su capacidad de pago una vez
intentada la demanda. Consideramos necesario ejercer esta acción para
motivarlo e integrarlo al proceso de rescate del Ediicio. De esta manera,
seguros estamos de que usted participará junto a nosotros en el proceso
de rescate de su propiedad. A la larga, usted será el principal beneiciado.
Posiblemente su falta de pago se deba a un descuido mayor. Para evitar
eso, deseamos realizar un convenio de pago en la vía judicial, para desistir
de la acción intentada con la seguridad de que en el futuro no incurrirá
en la falta absoluta de pago.
Finalmente, si usted realiza antes del 25 de Junio de 2002 algún pago
respresentativo de la deuda que mantiene, mucho le agradecemos que nos
los informe para nosotros a la vez poder detener las acciones judiciales en su
contra. Una vez más nos ponemos de su lado y a su completa disposición
para cualquier información que requiera sobre el Ediicio _________.
Esperando su comprensión de este problema no es de carácter personal sino
una ejecución de la voluntad de la mayoría de los propietarios, le reiteramos
nuestros votos de amistad y de buena vecindad. Nos suscribimos de usted.
Atentamente,
Presidente de la Junta de Condominio
519
3. Telegrama para la cobranza extrajudicial

(Citación a la oficina del abogado)
Ciudadano(a):
_______________________.
Apartamento: _________.
Residencias: __________.
Dirección:
Sirva la presente como constancia de gestión extrajudicial para

lograr el pago de la deuda que usted mantiene con el Condominio de esas
Residencias por la suma de (INDICARLO EN LETRAS Y NÚMEROS)
Bs._____________ por concepto de gastos comunes causados en ellas.
Lo citamos a reunirse con nosotros entre los días LUNES y JUEVES
de 3:00 p.m. a 6:00 p.m. y VIERNES de 9:00 a.m. a 11:30 a.m. del mes de
ENERO DE 2004 para suscribir CONVENIO DE PAGO. Su inasistencia
o silencio se tendrá como negativa de pago, exponiéndose a las acciones
judiciales de cobro ejecutivo por la comunidad de propietarios.
ESTA GESTIÓN GENERARÁ LOS HONORARIOS PROFE-
SIONALES SEGÚN REGLAMENTO DE HONORARIOS MÍNIMOS
DEL ABOGADO VIGENTE.
Nos suscribimos de usted.
Atte. _______________(Abogado)
_______ & ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS

Telf: (0212) XXX.XX.XX
520
4. Convenio de pago en jucio

(Transacción judicial)
Entre la sociedad mercantil __________________ representada en

este acto por su apoderado judicial, ciudadano _____________, abogado
inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número
____________ y titular de la Cédula de Identidad número ___________
y quien en lo sucesivo se denominará a los efectos de este documento, LA
DEMANDANTE, por un lado y por el otro, el ciudadano _________,
quien es venezolano, mayor de edad, _____________ de profesión, do-
miciliado en ____________________, en jurisdicción de la ciudad de
_________, Estado ____________, titular de la Cédula de Identidad
número ___________y quien en lo adelante aquí se llamará EL DEMAN-
DADO, se ha realizado el siguiente CONTRATO DE TRANSACCIÓN
el cual se contrae en los términos que a continuación se indican, a saber:
PRIMERO: Fundamento jurídico, efectos y alcance de la transacción

a celebrar: Esta transacción se fundamenta en lo establecido en el artículo
1.713 del Código Civil Venezolano el cual establece que: “La transacción
es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan
un litigio pendiente o precaven un litigio eventual” y en lo señalado por el
artículo 255 del Código de Procedimiento Civil cuyo texto reza: “La tran-
sacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada”. En este
sentido y según lo indicado por el Parágrafo Primero del artículo 202 del
citado Código que señala que: “En todo caso, en que el curso de la causa que-
de en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo
estado en que se encontraba al momento de la suspensión”; y por el Parágrafo
Segundo que establece: “Pueden las partes, de común acuerdo, suspender el
curso de la causa por un tiempo que determinarán en acta ante el Juez”, las
partes aquí irmantes, expresamente le dan un efecto suspensivo al juicio
que las mantiene en conlicto, acordando entonces suspender el juicio por
un plazo de cinco (05) meses, contados a partir de la fecha cuando irman
esta transacción. Constituye esta suspensión una concesión expresa que le
hace LA DEMANDANTE al DEMANDADO.
En este mismo orden de ideas, esta transacción quedará plenamente
resuelta si EL DEMANDADO no cumple en el término señalado con los
pagos y demás obligaciones que más abajo se contienen en este escrito. En
tal caso, EL DEMANDADO le deberá a LA DEMANDANTE, además
de todos los conceptos que se indicarán en este escrito, una indemnización
equivalente al treinta por ciento (30%) del valor total de la sumatoria de todas
521
ANEXOS
las facturas de condominios y sus intereses, calculados hasta el momento en que

pague la totalidad de lo debido. Esta indemnización queda establecida como
Cláusula Penal y en garantía de los intereses de LA DEMANDANTE.
Cuando EL DEMANDADO cumpla con su obligación legal para con
el condominio de _________________ y con los compromisos que asume
en esta transacción, sólo así, será posible terminar con el proceso pendiente
en su contra y se solicitará ante el Juez de la causa que la homologue de con-
formidad con lo establecido en el artículo 256 del Código Adjetivo ejusdem.
Asimismo, EL DEMANDADO da en garantía de iel cumplimiento
a sus obligaciones contraidas en el presente contrato, un lote de bienes
muebles que declara que son de su propiedad, que le han sido embargados
preventivamente y que han sido señalados en el acta correspondiente que ha
levantado el Juzgado Ejecutor de Medidas de _______________ del Estado
__________, dando aquí por reproducida todo su contenido.
SEGUNDO: Del total de la deuda e intereses: EL DEMANDA-

DO reconoce en este acto que le debe a LA DEMANDANTE, empresa
administradora de la urbanización Ciudad Casarapa, la cantidad de
__________________ por concepto de la cuota de participación del
inmueble de su propiedad, atribuida según Documento de Condominio
debidamente registrado y de conformidad con la vigente Ley de Propiedad
Horizontal, desde el mes de ________ del año _______________hasta el mes
de _____________ del presente año ______________; debiendo también,
la suma de ___________________ por el mismo concepto correspondiente
al mes de Julio del presente año, factura que aún no se encuentra vencida
pero que integra el capital debido por EL DEMANDADO y que todavía no
ha generado intereses de mora. Igualmente, reconoce EL DEMANDADO
que esta cantidad de dinero ha generado durante el tiempo antes señalado
la cantidad de ____________ los cuales han sido calculados a razón de la
tasa legal establecida por el Código Civil Venezolano del uno por ciento
(1%) mensual por cada factura no pagada.
Asimismo, EL DEMANDADO se compromete a cancelar todas las
facturas de condominios que se sigan causando hasta el momento de la total
y efectiva extinción del juicio que se ha instaurado contra él. En este sentido,
LA DEMANDANTE acepta que EL DEMANDADO realice los pagos
totales de las facturas de condominio que se vayan causando mientras esté
vigente y en curso la presente transacción, a partir del mes de julio de 2002.
TERCERO: Honorarios profesionales del abogado de LA DE-

MANDANTE: De conformidad con lo establecido en el artículo 648 del
Código Adjetivo ejusdem que señala: “El Juez calculará prudencialmente
las costas que debe pagar el intimado, pero no podrá acordar en concepto de
522
honorarios del abogado del demandante, una cantidad de exceda del 25% del
valor de la demanda” y en concordancia con la naturaleza de la obligación
propter rem que sigue al inmueble propiedad de EL DEMANDADO por
concepto de la cuota de participación en los gastos de condominio, los
honorarios profesionales debidos hasta la presente fecha suman la cantidad
de _________________________los cuales representan exactamente el
veinticinco por ciento (25%) de la deuda total (con sus intereses) señalada
en el punto “SEGUNDO” de este escrito, los cuales pagará directamente
EL DEMANDADO al apoderado judicial de LA DEMANDANTE, antes
identiicado.
CUARTO: Pago de costas judiciales: las mismas fueron calculadas

por el Tribunal de Municipio Plaza del Estado Miranda en la cantidad
equivalente del veinte por ciento (20%) del valor total de la demanda.
Atendiendo a la naturaleza de la transacción judicial entre las partes, las
mismas quedan reducidas al ocho por ciento (8%) del valor total de las
facturas de condominio e intereses debidas para esta fecha, cantidad ésta que
asciende a la suma de __________________que se pagará exclusivamente a
nombre de LA DEMANDANTE, siendo ésta otra concesión hecha a favor
del DEMANDADO.
QUINTO: Pago de los funcionarios judiciales: Considerando que esta

transacción ha nacido y tiene su causa como consecuencia de la ejecución
de una medida cautelar preventiva comisionada al Juez Ejecutor de Medidas
de______ del Estado _______, con plena competencia en esta jurisdicción;
siendo que la misma ha sido practicada y considerando en este acto al DE-
MANDADO como depositario judicial de los bienes muebles indicados
en el acta correspondiente y como quiera que ella ha generado una serie de
gastos por la actividad de los funcionarios judiciales y otras personas que la
hicieron posible, EL DEMANDADO conviene en cancelarlos conforme a los
siguientes conceptos: a) gastos causados por la participación de la depositaria
judicial: los mismos ascienden a la cantidad de ______________________
y le son pagados en este acto al ciudadano __________________, titular
de la Cédula de Identidad No.____________, quien fue el funcionario
designado; b) gastos causados por la participación de la perito: los mismos
ascienden a la cantidad de ___________ y le son pagados en este acto al
ciudadano __________, titular de la Cédula de Identidad No.___________,
quien fue la funcionaria designada; c) gastos causados por la participación
del cerrajero, los cuales ascienden a la cantidad ______________y que le
son pagados en este acto al ciudadano _________________, titular de la
Cédula de Identidad No._________; y d) los gastos relativos a la moviliza-
523
ANEXOS
ción del transporte y de su personal integrado por un equipo de cuatro (04)

personas, monto éste que asciende a la suma de _________________ y que
le es pagado al ciudadano depositario judicial designado antes identiicado .
La sumatoria total de estos gastos asciende a la cifra de_______________
que son pagados en este acto por LA DEMANDANTE debiendo EL DE-
MANDADO reintegrarlos en los primeros pagos que realice hasta su con-
currencia deinitiva, para luego ir imputando los sucesivos pagos contenidos
en este acuerdo a la deuda de condominio (capital e intereses) existente y
por él reconocida aquí.
SEXTO: Formas o medios de pago: EL DEMANDADO cancela-

rá sus deudas exclusivamente mediante cheques de gerencia, o cheques
personales conformables y a favor de quien corresponda, de acuerdo a
los compromisos asumidos en este escrito, en las oicinas del apodera-
do judicial de LA DEMANDANTE ubicada en la siguiente dirección:
____________________________; Teléfono: ____________ y celu-
lar:_________; o en el lugar donde dicho apoderado le indique oportu-
namente.
SÉPTIMO: De los momentos de pago e imputaciones a los con-

ceptos debidos por EL DEMANDADO: Éste se compromete a realizar
los pagos en las siguientes fechas: A) un primer pago por la cantidad de
________________________ a efectuarse el día _____de _________ de
_______. EL DEMANDADO acepta que de este primer pago cancelará
el monto total de los honorarios profesionales de LA DEMANDAN-
TE, monto que suma la cantidad de ___________y la suma restante
de _________________ serán abonados al total de los gastos de los
funcionarios judiciales, quedando un saldo pendiente por este concepto
de ________________________; B) un segundo pago por la misma
cantidad total anotada en el punto anterior _______________ a realizarse
el día________de ______ de _________ y que se discriminará de forma
siguiente: a) _____________________ para cubrir el saldo pendiente a
los gastos de los funcionarios judiciales y b) _______________________
suma esta que será imputada al concepto correspondiente a las costas
judiciales estimadas y reducidas a un ocho por ciento (8%) como antes
se indicó; quedando un saldo pendiente a pagar por tal concepto de
_____________________________; C) un tercer pago por la misma
cantidad total anotada en el literal “a” de este punto a efectuarse el día_____
de ____de ____, el cual será considerado para pagar el saldo pendiente por
concepto de costas anteriormente señalado y el resto, equivalente a la suma
de ___________________ a ser abonados a la deuda de condominio del
524
DEMANDADO considerando el capital e intereses, monto que en total

asciende a la suma de _______________________quedando entonces
un saldo pendiente por este concepto de __________________; D) un
cuarto pago por la misma suma total indicada en el primer pago señalado
____________ a efectuarse el día ___________de ___________ de
____________; y E) un quinto y último pago inal por esta misma cantidad,
a realizarse el día____________ de _____ del año ______, pudiendo EL
DEMANDADO realizar sus pagos antes de la llegada de las fechas antes
indicadas.
Se hacen dos ejemplares a un mismo tenor y efecto los cuales suscriben
las partes en la ciudad de Guarenas a los_______) días del mes de_____del
año _______. Firman como prueba de conformidad con su contenido las
partes:
Por LA DEMANDANTE, su apoderado judicial,
EL DEMANDADO
525
ANEXOS
5. Acta de la Junta de Condominio para autorizar

demanda contra propietarios morosos*
Siendo hoy las _____AM/PM del día ____ del mes de ________ de ___,
se reunió la Junta de Condominio de ____________________, en presencia
de sus miembros principales señores : ______________;_______________;
y ____________, titulares de las Cédulas de Identidad números: ________,
_________ y _________, en ____________ del inmueble, sede de sus
reuniones, y Presidida por su Presidente, _________________, propietaria
del apartamento _______, y titular de la Cédula de Identidad número:
_____; a los ines de tratar y decidir el punto siguiente:
ÚNICO: Autorizar al ciudadano ____________, de nacionalidad

___________; mayor de edad; de este domicilio; de profesión abogado
(inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número:
________) y titular de la Cédula de Identidad número: _________, para que
en su doble carácter, primero como representante legal de la administradora
del inmueble _____________, designada en la Asamblea de Propietarios
de fecha ______ de ______; y segundo, como abogado en libre ejercicio de
la profesión del derecho, y de conformidad con lo establecido en el artículo
20, literal “e” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, para que represente
judicial o extrajudicialmente los intereses de la comunidad de copropie-
tarios en las acciones que se intenten contra todos aquellos propietarios
que estén morosos en el pago de los gastos comunes que le corresponden
a los apartamentos de su propiedad, y que presenten un atraso mayor a
(_____meses; o ____ Bs.) (NOTA: AQUÍ DEBE ESTABLECERSE EL
CRITERIO QUE APRUEBE LA JUNTA DE CONDOMINIO PARA
LA PROCEDENCIA DE LAS ACCIONES LEGALES, VALE DECIR,
POR EJEMPLO, SE DEMANDARÁN A quienes tengan tantos meses de
mora o a partir de una cifra determinada por la Junta).
Hechas las deliberaciones sobre el punto de agenda, la Junta de
Condominio tomó las siguientes decisiones:
1) Autorizar al ciudadano __________, antes identiicado, para que en el

carácter anteriormente anotado, represente mediante poder especial a la
* Se requiere la irma de la mayoría de los miembros principales de la junta para validez del Acta
y no la unanimidad en esta decisión.
526
Junta de Condominio y por delegación a la Asamblea de Propietarios,

los intereses comunitarios en las acciones judiciales o extrajudiciales
contra los propietarios de los inmuebles que estén en mora en el pago
de los gastos comunes atribuibles a sus apartamentos según la alícuota
establecida en el documento de condominio.
2) Otorgar el poder especial que corresponda ante una Notaría Pública
y en cumplimiento a lo señalado en el artículo 20, literal “e” de la Ley
ejusdem.
3) Se autorizan las acciones judiciales por cobro de bolívares contra quienes
resulten ser los propietarios según documento público de los aparta-
mentos: (SEÑALAR CON EXACTITUD LOS APARTAMENTOS);
y también contra aquellos propietarios que se encuentren en mora
de acuerdo al criterio de atraso de más de ____meses o ____Bs. que
expresamente queda aprobado en esta reunión.
4) Queda autorizado el Presidente de la Junta de Condominio,
----------------, arriba identiicado, para que otorgue de forma auténtica
ante una Notaría Pública el correspondiente poder que redactará el
abogado aquí autorizado.
No habiendo otro punto que considerar ni decidir, el Presidente de la

Junta de Condominio, ___________ levanta la sesión y la declara concluida.
Firman conformes con las decisiones aprobadas:
________________
Presidente de la Junta
527
ANEXOS
6. Poder de la Junta de Condominio al Abogado

para demandar a propietarios morosos
por cobro de Bolívares
Yo, _____________, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de

este domicilio, de estado civil casada y titular de la Cédula de Identidad
número: ______, procediendo en este acto mi carácter de Presidenta de
la Junta de Condominio de las RESIDENCIAS ___ _______, inmueble
ubicado en: _________, cargo al que fui reelecta según votación unánime
de la Asamblea de Copropietarios celebrada en el día ____de _______
del presente año ____; estando debidamente facultada por la Junta de
Condominio de acuerdo a su decisión de fecha del día ____ de ______
del año ____; tal y como consta en el Libro de Actas de la Junta de
Condominio cuyo ejemplar original presento en este acto al ciudadano
Notario Público, pidiéndole expresamente que en la nota de autenticación
de este instrumento poder deje expresa constancia de haberlo tenido a su
vista y adjuntando aquí marcada con la letra “A” una copia simple iel a
su original del acta pertinente, donde consta la decisión de dicha Junta
de Condominio conforme a lo pautado por el artículo 20, literal “e” de la
vigente Ley de Propiedad Horizontal, por medio del presente documento
declaro que: “otorgo poder especial, pero amplio y suiciente para todas las
exigencias de la Ley, al ciudadano _________, quien es de nacionalidad
venezolana, mayor de edad, también de este domicilio, de estado civil
casado, de profesión abogado (inscrito en el Instituto de Previsión Social
de Abogado bajo el número ______) y titular de la Cédula de Identidad
número ______, para que sostenga y represente los derechos e intereses
de la comunidad de copropietarios de este conjunto inmobiliario, en la
acción judicial que por cobro de bolívares por concepto de gastos comunes
a favor de la comunidad de copropietarios que conforman el condominio
de este conjunto residencial ____, antes identiicado, se intentará contra
el propietario del apartamento identiicado con las letras ______, situado
en su Planta _____, y que responde al nombre de ________, quien es de
nacionalidad venezolana; mayor de edad; de este domicilio; de estado civil
casado y titular de la Cédula de Identidad número: _______, (puede ser
también una persona jurídica la parte demandada) según el registro de
propietarios del ediicio. En consecuencia, el apoderado aquí constituido,
en su condición de Presidente de la sociedad mercantil ________________
administradora del citado conjunto residencial designada por unanimidad
por la Asamblea General de Propietarios en fecha _____de _______ del
año___; representante legal de la comunidad de copropietarios; y tam-
528
bién, en su propia condición de abogado litigante en libre ejercicio, ambas

cualidades avaladas por la decisión de la Junta de Condominio para en
poder lo jurídicamente de forma plena y suiciente, queda así facultado a
nombre de la Junta de Condominio (representante legal de la comunidad
de copropietarios) para:
1) intentar cualquier tipo de acción o demanda judicial (como la aquí
propuesta) ante cualquier jurisdicción, para hacer valer los legítimos
derechos comunitarios ante el mencionado ciudadano;
2) contestar demandas en todas las jurisdicciones;
3) darse por citado en juicio y solicitar notiicaciones;
4) oponer cuestiones previas;
5) promover y evacuar todo tipo de pruebas;
6) proponer reconvenciones;
7) comprometer la causa en árbitros y resolverla mediante cualquier medio
de auto composición procesal legalmente admitido y solicitar la decisión
según la equidad;
8) impugnar, tachar de falso y desconocer instrumentos o documentos
públicos y privados;
9) ejecutar medidas preventivas y ejecutivas u oponerse a las mismas;
10) hacer posturas en remates y recibir en dación de pago todo tipo de
bienes;
11) entregar y recibir cantidades de dinero suscribiendo los correspondientes
recibos, iniquitos o facturas;
12) disponer de los derechos litigiosos,
13) desistir de las acciones judiciales que tenga a bien intentar contra el
citado ciudadano;
14) sustituir el presente poder en abogados de su conianza, reservándose
siempre su ejercicio en cualquier momento y grado de la causa;
15) realizar las gestiones de índole extrajudicial con cualquier persona para
fomentar los acuerdos necesarios para extinguir, o resolver mediante
transacción judicial, cualquier tipo de controversia o conlicto que
afecte los intereses de la comunidad de copropietarios;
16) seguir en todas sus etapas procésales legales e instancias, cualquier
juicio de oferta real de depósito y pago de la cual pueda ser objeto la
comunidad de copropietarios representada por su Junta de Condomi-
529
ANEXOS
nio o su administrador; y en general, realizar todas las actividades que

sean necesarias hacer, en defensa de los derechos e intereses de la Junta
de Condominio y de la comunidad de copropietarios del inmueble
residencial ya identiicado, sin que nadie pueda considerar que las
facultades aquí enunciadas son de carácter limitativo o restrictivo, ya
que sólo se mencionan a título enunciativo. Así lo digo y irmo en esta
ciudad Capital en la fecha de la autenticación correspondiente de este
poder”.
Firmo conforme;
Presidente de la Junta de Condominio”
530
7. Demanda contra propietarios morosos

con el condominio por vía ejecutiva (C.P.C.)
“Ciudadano
Juez Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del
____________________.
Su Despacho
Yo, _________________, abogado venezolano en libre ejerci-
cio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.
_______, de estado civil casado, de este domicilio y titular de la Cédula
de Identidad No. ___________, procediendo en este acto en mi carác-
ter de representante legal de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS
RESIDENCIAS___________________ y ente administrador de las Re-
sidencias ____________, ubicadas _________________, urbanización
___________, Municipio ____________, designación hecha por la Asam-
blea General de Propietarios en fecha ________ (____) del mes de _____ del
año _________; ejerciendo la representación legal como apoderado judicial
de la Junta de Condominio del referido conjunto residencial de conformidad
con el poder especial conferido según lo dispuesto en el artículo 20, literal
“e” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y que me ha sido otorgado
también en mi condición de abogado en libre ejercicio, por ante la Notaría
Pública ______ del Municipio ___________________ en fecha ______
(__) del mes de _______ de________, documento que quedó inserto bajo
el No. __, tomo ___ de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Des-
pacho y cuya copia certiicada acompaño a este documento marcada con la
letra “A”, mediante el presente escrito ocurro ante su competente autoridad
para demandar, como en efecto formalmente hago al(la)(s) ciudadano(a)
(s) _________________ , quien es(son) de nacionalidad ____________
(puede ser también una persona jurídica la parte demandada); mayor de
edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. _______, en
lo sucesivo denominado aquí EL(LA) DEMANDADO(A); en su carácter de
propietario(a) de un apartamento distinguido con el número y letra: ____,
situado en el piso (___) de las Residencias ______________ ya antes identi-
icadas, según documento de propiedad registrado en fecha____________;
bajo el No. ; tomo: No.__; protocolo primero, en la Oicina del Registro
Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio __________del Distrito
Capital/Estado________ y cuya copia certiicada acompaño a este libelo
marcado con la letra “B”; por las deudas en dinero, líquidas y exigibles
contenidas en los títulos ejecutivos (facturas mensuales de condominio)
531
ANEXOS
no canceladas a la comunidad de copropietarios que legalmente representa

mi mandante, por concepto de los gastos comunes inherentes a dicho
apartamento, de acuerdo a la distribución según alícuota establecida en el
Documento de Condominio del citado conjunto residencial y que están
relejadas en las facturas de condominio que más abajo se relacionan y
anexan a este instrumento. Señor Juez, los fundamentos jurídicos de esta
acción podrá verlos en el Capítulo II del presente escrito y en consecuen-
cia, a continuación le presento la estructura de los argumentos tanto de los
hechos como del derecho, así como la síntesis de los petitorios que espero
me sean acordados oportunamente y que se resumen de la siguiente forma,
a saber:
CAPÍTULO I
DE LOS HECHOS
Mi representada, Junta de Condominio de las Residencias

_____________, representante legal de la comunidad de copropietarios
y ente que me ha habilitado como su apoderado judicial, conforme a lo
antes indicado, es la legítima acreedora de los gastos comunes imputables
al(la)(los) DEMANDADO(A)(S) por ser los mismos una obligación que
sigue al inmueble de su propiedad y que no han sido pagados, a pesar de
que la administradora del inmueble en varias ocasiones he requerido extra-
judicialmente su pago. Siendo una obligación de todo propietario de pagar
oportuna y voluntariamente sus obligaciones con el Condominio, no existe
motivo alguno por no haber pagado a tiempo su deuda que ahora aquí se
le reclama según la relación de facturas insolutas que a continuación se
presentan, a saber:
1) La cantidad de ___ BOLÍVARES EXACTOS (Bs. _________)
reflejada según estado de cuenta emitido por la sociedad mercantil
______________que se acompaña marcado con la letra “C”; quien fue la
empresa administradora de las Residencias __________ hasta el día _____del
mes de _______ de 200__, momento cuando se le revocó el mandato por
decisión de la Asamblea General de Propietarios.
Esta cantidad tiene _____(__) meses vencidos según la relación pre-
sentada por esa administradora.
Realizado el cálculo indexatorio de acuerdo al procedimiento aritmético
establecido por la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema
de Justicia en su sentencia de fecha ocho (08) de julio de mil novecientos
noventa y tres (1993) en el caso de JESÚS RODRÍGUEZ CARBALLO
contra la ciudadana MARÍA DE JESÚS PÉREZ DE MARTÍNEZ, cuya
fórmula se explica en el presente párrafo extracto de dicha sentencia así:
532
“El procedimiento aritmético utilizado por el Banco Central de Venezuela para

determinar el “valor actual” en base al Índice de Inflación se efectúa calculando
el porcentaje de variación experimentado por el Índice de Precios al Consumidor
para el Área Metropolitana de Caracas, para lo cual se divide el índice para el
final del período de que se trate I.P.C.-f- entre el correspondiente para el inicio
de dicho período I.P.C. –i. El resultado obtenido en la forma mencionada (Tasa
de Variación Anual del I.P.C.), se multiplica por la cantidad de que se trate y
con ello se obtiene el valor actual.
Lo anterior puede representarse como la siguiente fórmula:
I.P.C.(f ) = T.V.A. x XBs. = Valor Actual
I.P.C.(i)…” (in de la cita); se obtiene en el presente caso que esta factura
indexada asciende a la cantidad de______ BOLÍVARES EXACTOS (Bs.
_____,__); suma la cual se reclama y que se sumará al resto de las facturas.
En el anexo marcado con la letra “E” podrá verse la Tabla de Cálculo de
Indexación completa y forma parte integrante de esta demanda.
2) Factura número _______ emitida por Geobusiness, Soluciones

Inmobiliarias Integrales, S.A. por concepto de gastos comunes correspon-
dientes al mes _____ del año ______ (2005); por la cantidad de XXXXXX
BOLÍVARES EXACTOS (Bs. ________). Esta factura se acompaña al
libelo marcada con la letra y número: “D.2”
Esta factura presenta _____(__) meses vencidos y han causados por
concepto de intereses calculados según la tasa legal del uno por ciento (1%)
mensual, la cantidad de BOLÍVARES CON EXACTOS (Bs. _____,__).
La sumatoria del capital debido según esta factura y sus intereses legales
producidos arrojan un subtotal de BOLIVARES EXACTOS (Bs._____,__)
que se sumarán al resto de las facturas que aquí se relacionan.
Realizado el cálculo indexatorio de esta factura, aplicando la fórmula
establecida por nuestro más alto Tribunal de la República obtenemos que el
monto que se reclama asciende a la cantidad de BOLÍVARES EXACTOS
(Bs.______,__) y que se sumará al resto de las facturas debidas.
Cada una de las facturas debidas y que se acompañan a este escrito
distinguidas con la serie numerada de la letra “D”, han causado intereses
moratorios legales estimados a la tasa del 1% mensual. En el anexo marcado
con la letra “E” podrá verse la Tabla de Cálculo de Indexación completa y
forma parte integrante de esta demanda.
CAPÍTULO II:
DEL DERECHO
1) Del Derecho Constitucional:
533
ANEXOS
1.1) Del acceso a la justicia: el artículo 26 de la Constitución de la

República Bolivariana de Venezuela publicada según Gaceta Oicial No.
5.453 del 24 de marzo del año 2000 dispone lo siguiente: “Toda persona
tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer
valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela
efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea,
transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita,
sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.
1.2) De los órganos de la justicia: más adelante nos reza el artículo 253
de la siguiente forma:
“La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas

y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley.
Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer las causas y asuntos de
su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar
y hacer ejecutar sus sentencias…”
1.3) De la eicacia procesal: Nos señala el artículo 257 de la Carta
Magna que:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización

de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simpliicación, uniformidad
y eicacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público.
No se sacriicará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.
2) De la Ley de Propiedad Horizontal y del Código Civil:
2.1) Ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal: su ar-

tículo 1ro. nos señala:
“Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán per-

tenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la
presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil”.
2.2) Las facturas de condominio son títulos ejecutivos: Señala el artículo

14 de la Ley ejusdem:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por
el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado
sumas que corresponda adoptar a otro propietario. Para el efecto de
estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en
534
contrario, las actas de las asambleas inscritas en el libro de acuerdos de

los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho
libro, cuando estén justiicados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmue-
ble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos
comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.
A esta disposición de rango legal se le agrega su ratiicación hecha por

la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de
reciente data y que tiene carácter vinculante.
2.3) Remisión al Código Civil: El artículo 15 de esta Ley expresa:
“Los créditos a que se reiere el artículo anterior gozarán de privilegio

sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al privilegio
especial indicado en el ordinal 4 del artículo 1871 del Código Civil; pero
se pospondrá a los demás privilegios generales y especiales establecidos
en el mismo Código.
Se aplicará a estos créditos lo dispuesto en el artículo 1876 del Có-
digo Civil”.
2.4) Fijación de la competencia según la cuantía de la demanda: El

artículo 1.093 del referido Código señala: “Se observarán las disposiciones
del Código de Procedimiento Civil para determinar el Tribunal competente
en consideración a la cuantía del interés de la acción y para ijar la cuantía”.
Sobre este particular y considerando el monto de las facturas debidas por la
parte demandada, no cabe lugar a dudas que es el Tribunal de Municipio
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el que
deberá conocer este asunto. De acuerdo a lo establecido en el artículo 29
del Código de Procedimiento Civil está establecido que: “La competencia
por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la
Ley Orgánica del Poder Judicial”. En este mismo orden de ideas, la Resolu-
ción No. 619 de fecha 30 de enero de 1996 aún vigente, dictada por el ya
extinto Consejo de la Judicatura, determinó la cuantía de los Tribunales de
la República, revelándose claramente que conforme a lo debido por el(la)
DEMANDADO(A) el Tribunal de Municipio es el competente para conocer
de esta acción judicial.
2.5) De la prescripción ordinaria de la obligación que se reclama: En el

presente caso, todas las facturas de condominio relativas a los gastos comunes
siguen al inmueble; constituyen una obligación de naturaleza “propter rem”
535
ANEXOS
y son de carácter real; no están prescritas y en consecuencia, son exigibles a

la parte demandada quien deberá pagarlas voluntariamente o en su defecto,
de forma coactiva por los medios legales previstos para tales situaciones de
contumacia en el pago, conforme a la presente acción judicial.
3) Del Derecho Procesal Civil:

3.1) Norma rectora del Procedimiento por la Vía Ejecutiva: El artículo
630 del Código de Procedimiento Civil vigente establece que:
“Cuando el demandante presente instrumento público u otro ins-

trumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del
demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o
cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deu-
dor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y su fuere de los
indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo
de bienes suicientes para cubrir las obligación y las costas, prudencial-
mente calculadas”
Cuando la pretensión del demandante persiga el pago de una suma

líquida y exigible de dinero o la entrega de cantidad cierta de cosas fungibles
o de una cosa mueble determinada, el Juez, a solicitud del demandante,
decretará la intimación del deudor, para que pague o entregue la cosa den-
tro de diez días apercibiéndole de ejecución. El demandante podrá optar
entre el procedimiento ordinario y el presente procedimiento, pero éste no
será aplicable cuando el deudor no esté presente en la República y no haya
dejado apoderado a quien pueda intimarse, o si el apoderado que hubiere
dejado se negare a representarlo”.
3.2) De las medidas cautelares:

De conformidad con lo establecido en el artículo 588 de este mismo
Código, que establece:
“En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede

decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:
1) El embargo de bienes muebles;
2) El secuestro de bienes determinados;
3) La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.
Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones comple-
mentarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que
hubiere decretado”.
536
4) De las costas del proceso: El artículo 286 del Código de Procedi-

miento Civil establece con mediana claridad que: “Las costas que debe pagar
la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria estará sujetas
a retasa. En ningún caso estos honorarios excederán del treinta por ciento (30%)
del valor de lo litigado”.
CAPÍTULO III
PETITUM DE LA ACCIÓN
En caso de que EL(LA) DEMANDADO(A) no diere por volun-

tad propia cumplimiento a sus obligaciones legales, pido al tribunal que
formalmente la condene a:
1) Cancelar el monto total de las facturas arriba señaladas, el cual
asciende a la cantidad de BOLÍVARES EXACTOS (Bs_______,__).
2) Cancelar la cantidad de BOLÍVARES EXACTOS (Bs. ______,__) por
concepto de intereses devengados calculados en la forma ya mencionada.
3) Cancelar la cantidad de BOLÌVARES EXACTOS (Bs._____,__) por
concepto de la corrección monetaria calculada como antes se explicó
(Ver Tabla de Cálculo de la Indexación)
4) Cancelar las costas del presente procedimiento, de conformidad
con lo establecido en el artículo 286 del Código ejusdem, pidiendo
al tribunal que las calcule y exprese en el decreto de intimación de la
empresa deudora.
5) Pido al Tribunal que declare en la sentencia deinitiva la indexación de
la cuantía de esta demanda por los efectos de devaluación de nuestro
signo monetario nacional, siguiendo a la más amplia y pacíica juris-
prudencia del Tribunal Supremo de Justicia en esta materia.
6) Pido también al Juzgado que incluya en el cómputo deinitivo hasta
llegado el momento de la ejecución de la sentencia, si fuese el caso,
todos los intereses mensuales de cada una de las facturas ya vencidas
anexadas a este libelo.
7) Pido al Tribunal que decrete las siguientes medidas preventivas en contra
del patrimonio del(la) DEMANDADO(A) a los ines de garantizar las
resultas de este juicio: A) Medida de Embargo Ejecutivo sobre el bien
inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número
y letra: ____, situado en el piso ____ de las Residencias Santander, ya
arriba identiicado; B) Medida de Embargo de Bienes Muebles sobre
su patrimonio; y C) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar del
apartamento antes identiicado.
Según lo dispuesto en su artículo 340, se estima prudencialmente el
valor de la demanda en la cantidad de __________BOLÍVARES (Bs.
537
ANEXOS
__________,___).
8) Pido la citación de la parte demandada en la siguiente dirección:
apartamento distinguido con el número y letra:___, situado en el piso
____ de las Residencias _______; ubicadas .
En cumplimiento de lo establecido en el artículo 174 del Código de
Procedimiento Civil, esta representación señala como su domicilio procesal
el siguiente: _______________________________________
Finalmente, pido al tribunal que esta demanda sea admitida y declarada

con lugar en su sentencia deinitiva. Es justicia que solicito en la ciudad de
Caracas a los ______ (__) días del mes de _______del año dos mil ______
(200__).
Firma conforme;
El abogado apoderado de la parte demandante;
538
8. Contrato de transacción extrajudicial por

convenio de pago
“Entre la JUNTA DE CONDOMINIO del _______, situado en

___________, representada en este acto por la empresa administradora de
dicho inmueble, ____________________________, elegida por la Asam-
blea General de Propietarios en fecha _____del mes de _______ del año dos
mil _____ (20__), y quien a los efectos de este documento se denominará
en lo adelante LA ACREEDORA; por un lado y por el otro, el ciudadano(a)
________________, quien es de nacionalidad _______, mayor de edad,
domiciliado(a) en la ciudad de ______, de profesión u oicio _____, de
estado civil______ y titular de la Cédula de Identidad número: ________,
procediendo en este acto en su condición de propietario(a) o arrendatario(a)
del inmueble constituido por un apartamento, ubicado el piso/nivel____e
identiicado con las letras/números: ____, existente en la infraestructura del
conjunto residencial arriba identiicado; y quien se llamará en lo sucesivo
EL(LA) DEUDOR(A), se ha convenido en celebrar como seguidamente se
hace, un CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL POR
CONVENIO DE PAGO del capital compuesto por los gastos comunes
y no comunes contenidos en las facturas de condominio que más abajo se
indican, así como por concepto de intereses legales moratorios y cualquier
otro concepto que expresamente se señale; acuerdo que se contrae en las
cláusulas siguientes, a saber:
PRIMERA: Reconocimiento del DEUDOR de la deuda con el condo-

minio: Éste reconoce y acepta expresamente que le adeuda a LA ACREE-
DORA las facturas y sus respectivos intereses moratorios (calculados a la tasa
legal del uno por ciento (1%) establecida por el Código Civil Venezolano)
presentadas en anexo marcado con la letra “A”, el cual es parte integrante
e inseparable de este acuerdo.
El total que debe pagar EL(LA) DEUDOR(A) asciende a la cantidad
de ____BOLÍVARES FUERTES (Bs._____).
SEGUNDA: Condición sine qua non (o indispensable) para la vigencia

y validez de este pacto; y de los tiempos de pagos prometidos por EL(LA)
DEUDOR(A): Para que tenga plena vigencia este acuerdo de pago, EL(LA)
DEUDOR(A) se compromete a cancelar puntualmente, las facturas de
condominio del mes en curso posteriores a su irma; de manera tal, que
siempre se mantendrá solvente con respecto a sus obligaciones condomi-
niales luego de la fecha de suscrito este convenio. En caso contrario, el
539
ANEXOS
mismo quedará resuelto de pleno derecho y se considerará la obligación

como de plazo vencido, debiendo además pagar EL(LA) DEUDOR(A),
como penalización por su incumplimiento, una suma equivalente al veinte
por ciento (20%) del total de la deuda que deba al momento de veriicarse
tal incumplimiento, la cual será calculada sobre el capital (gastos comunes
y no comunes); intereses; y la corrección monetaria o ajuste de la moneda
por efectos de la inlación (de acuerdo a la información que suministra a
tales efectos el Banco Central de Venezuela). A este monto calculado en un
tiempo especíico (el del incumplimiento) deberá incluirse el que derive por
las facturas de condominio que se sigan venciendo; sus intereses legales; la
corrección monetaria o indexación y la penalización aquí indicada (20%) del
total de cada una de estas facturas. EL(LA) DEUDOR(A) luego de analizar
su capacidad económica de pago le indica a LA ACREEDORA que pagará
su deuda vencida en los montos y momentos expresados en el Anexo “A. Se
reitera de forma clara que, aparte de pagar las cantidades señaladas para estos
tiempos, EL(LA) DEUDOR(A) pagará también la factura de condominio
del mes en curso, manteniéndose como se dijo antes, siempre solvente con
sus obligaciones mensuales.
El lugar de pago de estas cantidades se fija en las oficinas de LA
ACREEDORA situadas en: _____. Éste convenio no generará honorarios
profesionales de abogados ni gastos de cobranzas para la administradora si se
suscribe antes del __ de ____ de 20__. Después de esa fecha se le cobrarán
al(la) DEUDOR(A) tales conceptos, además de las penalidades contenidas
en este escrito.
TERCERA: Sobre la forma de resolver o de prevenir los conlictos

surgidos por la interpretación y irma del presente convenio: Si por cual-
quier circunstancia las partes tuvieren dudas sobre la forma de ejecutar,
cumplir o interpretar este pacto, entonces recurrirán a la vía del arbitraje
para dirimir los eventuales conlictos que tuviesen. Ello se hará a través del
procedimiento del arbitraje establecido en el Código de Procedimiento Civil
vigente y con arreglo a señalado al proceso de árbitros arbitradores. El costo
de los árbitros será sufragado de por mitad y siempre será un número de tres
árbitros arbitradores los que intervendrán en la solución del conlicto. Cada
parte nombrará a un árbitro y entre los dos nombrados se elegirá al tercero.
Si una de las partes alega insuiciencia económica para pagar los costos
que le correspondan por los árbitros, la otra podrá hacerlo debiendo estos
hacer señalar esta circunstancia y crédito a favor de quien lo haya hecho.
Tales costos deberán serle reembolsado a la parte que los hizo, independien-
temente del resultado inapelable del arbitraje.
Los árbitros deberán resolver la causa dentro de los treinta (30) días
540
continuos y siguientes a la fecha del nombramiento y juramentación del

tercer árbitro arbitrador (También puede seguirse el arbitraje contemplado
en la Ley de Arbritraje comercial vigente desde 1998).
CUARTA: De la subrogación convencional: LA ACREEDORA de-

clara expresamente haber recibido en este acto la suma de Bs.F.________
de manos del DEUDOR, (Cláusula que debe estipularse cuando quien
paga no sea propietario del inmueble) para imputarlo a los gastos comunes
correspondientes al inmueble antes identiicado, pago que proviene del
propio peculio del DEUDOR, quedando éste subrogado en los derechos
de cobro que tenía LA ACREEDORA.
QUINTA: Del domicilio especial elegido por las partes: Éstas señalan
a los tribunales con jurisdicción en la ciudad de _____ como aquellos con
competencia suiciente para conocer del arbitraje anteriormente indicado
como medio de resolución de conlictos.
SEXTA: Dirección de las partes en caso de citación y notiicaciones: La

del(la) DEUDOR(A) es: la que corresponde a su apartamento ya indicado;
la de LA ACREEDORA: la indicada en la Cláusula Segunda. La correspon-
dencia que una parte la dirija a la otra se considerará como recibida dentro
de los ocho (08) días siguientes a la fecha cuando conste indubitablemente
su recepción por las partes irmantes de este convenio de pago.
Se hacen dos (02) ejemplares a un solo tenor y mismo efecto, en
la ciudad de _____a los ___días del mes de ____ del año 20__; sin que
tengan validez cualquier acuerdo que las partes hayan podido irmar con
anterioridad a esta fecha. Firman como prueba de conformidad con su
contenido;
EL DEUDOR; LA ACREEDORA”
La Tabla que se anexa constituye el anexo “A” del Convenio de Pago

antes sugerido, donde se especiica los montos y momentos de pago:
ANEXO “A” CONVENIO EXTRAJUDICIAL DE PAGO
Inmueble: EDIFICIO XXX
541
ANEXOS
Apartamento: 033B
Propietario: XXXXXX
Cédula de Identidad
MONTO DEUDOR RECONOCIDO (en Bs.F.) 1.013,08

Incial a pagar (en Bs.) : 303,92
Saldo deudor a inanciar (en Bs.F.) : 709,16
CUOTAS 12
Número Fecha Vcmto Monto

de Cuotas pactado de cada Cuota (en Bs.F.)
1 07/30/2004 49,16
2 08/31/2004 60,00
3 09/30/2004 60,00
4 10/30/2004 60,00
5 11/30/2004 60,00
6 12/30/2004 60,00
7 01/31/2005 60,00
8 02/28/2005 60,00
9 03/30/2005 60,00
10 04/30/2005 60,00
11 05/30/2005 60,00
12 06/30/2005 60,00
Se observa que las partes abajo firmantes consideran que este

“ANEXO A” forma parte integrante e inseparable del Convenio Extra-
judicial de Pago por ellas en fecha _____________________. Firman
conformes con su contenido;
EL DEUDOR LA ACREEDORA
(FIRMA AUTORIZADA)
542
9. Contrato de administración de inmuebles
Entre la Junta de Condominio del _______________________

vigente y en funciones para la irma de este contrato, representada en
este acto por su Presidente, ciudadano _______________________,
quien es de nacionalidad ____________________, mayor de edad, de
estado civil _____________, de este domicilio y titular de la Cédula de
Identidad No. _____________________ y quien para los efectos de
este contrato se llamará en lo sucesivo LA MANDANTE, por un lado y
por el otro, la sociedad mercantil _____________________________,
sociedad mercantil en fecha ______ de __________del año _____
bajo el No. 10, tomo 127-A-Sgdo.; titular del Número de Registro de
Información Fiscal J-___________ y del Número de Identiicación
Tributaria ___________________, representada en este acto por su
Presidente, ciudadano _________________________, quien es de
nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de profesión
abogado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo
el No. 40.236, titular de la Cédula de Identidad No. _____________,
estando plenamente facultado para realizar este negocio jurídico, según
lo dispuesto en la CLAÚSULA DÉCIMA PRIMERA, literal “d” de su
Documento Constitutivo y los Estatutos Sociales y quien en lo adelante
se denominará a los ines de este contrato, LA ADMINISTRADORA,
se ha convenido en celebrar en presente CONTRATO DE ADMI-
NISTRACIÓN, el cual se regirá por las cláusulas que a continuación
se señalan, a saber:
CLÁUSULA PRIMERA: Alcance y contenido del mandato de

administración: Este contrato determina un mandato expreso, oneroso,
general regulado por las normas del Código de Comercio; las del Códi-
go Civil Venezolano como supletorias de las normas mercantiles; y de
acuerdo a las responsabilidades especiales contempladas para todo ente
administrador de inmuebles en el artículo 20 de la Ley de Propiedad
Horizontal, las cuales aquí se dan por reproducidas, declarando las partes
irmantes su expreso conocimiento.
CLÁUSULA SEGUNDA: Duración del mandato: Este contrato

durará un (01) año contado a partir del día ______________ y hasta el día
_________________; pudiendo ser prorrogado y aceptado por períodos
iguales, bien por manifestación expresa o tácita de LA MANDANTE,
de conformidad con lo indicado en el artículo 1.685 del Código Civil.
543
ANEXOS
En todo caso, en cuanto a la duración del contrato se aplicará lo dispuesto

en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual señala que la
duración del mandato de administración es de un (01) año.
CLÁUSULA TERCERA: Bien inmueble objeto del contrato: LA AD-

MINISTRADORA realizará sus funciones sobre el ____________ , situada
en Urbanización _____________, Municipio ____________, del Estado
____________. El cuido y vigilancia de las cosas comunes del inmueble a
administrar son las que están contempladas como tales en su Documento de
Condominio registrado, siendo LA MANDANTE la encargada en primera
instancia, de informar a LA ADMINISTRADORA sobre cualquier nove-
dad, daño, ruina o deterioro, total o parcial que las mismas pudieren sufrir.
CLÁUSULA CUARTA: Obligaciones de las partes:
1) Obligaciones de LA ADMINISTRADORA: con la irma de este

pacto, ella se compromete y obliga a:
A) Cumplir con todas las responsabilidades que le señala la Ley de Propie-
dad Horizontal y a las referidas en la CLÁUSULA PRIMERA arriba
indicada. Todo lo no dispuesto en este contrato se regulará por las
normas del mandato contempladas en el Código Civil Venezolano.
B) Realizar los procesos de facturación y de cobranza de las contribuciones
de los propietarios del inmueble en el Conjunto Residencial. Podrá
realizar la cobranza en un lugar distinto si así lo pidiese algún propie-
tario en particular, quien asumirá los costos del correo o mensajería
privada. Cabe destacar que la cobranza se efectuará en las direcciones
que suministre la Junta de Condominio en la ciudad de Caracas.
C) Realizar los reportes especiales de contabilidad y del estado inanciero
de las cuentas de la comunidad de propietarios, a solicitud de LA
MANDANTE y con cargo (según el número de copias) a la cuenta de
honorarios a favor de LA ADMINISTRADORA. Los honorarios pro-
fesionales por estos trabajos especiales serán indicados oportunamente
a LA MANDANTE y podrán ser cancelados junto al pago ordinario
de los servicios administrativos que mensualmente presta LA ADMI-
NISTRADORA
D) Asistir por lo menos a una reunión (de una hora) mensual de la Junta
de Condominio cuando así lo considere pertinente LA MANDANTE,
actividad que no le acarreará costo alguno y que se desarrollará en las
oicinas de LA ADMINISTRADORA.
E) Depositar en una cuenta bancaria a favor de LA MANDANTE, todo
lo recaudado de los propietarios por concepto de los gastos y expensas
comunes, según las alícuotas que correspondan a la propiedad indivi-
544
dual de cada uno de ellos y también por concepto de Fondo de Reserva

o de Fondos Especiales aprobados válidamente por la(s) Asamblea(s)
de propietarios.
F) Depositar en la(s) cuenta(s) a la vista recaudadora(s) de los gastos
comunes del Conjunto Residencial, todo lo cobrado y recaudado por
concepto de intereses legales de mora correspondiente a cada uno de
sus copropietarios en tal situación, así como lo calculado por la auto-
ridad judicial por concepto de costas en aquellos procesos judiciales
instaurados contra los propietarios que incumplan con sus obligaciones
legales con el condominio.
G) Emitir una factura modelo y revisarla con LA MANDANTE, quien
aprobará los gastos comunes de cada mes del inmueble. A falta de
aprobación oportuna por parte de LA MANDANTE por cualquier
circunstancia, LA ADMINISTRADORA queda facultada para emitir
la facturación mensual del condominio, sin que ello se considere como
un incumplimiento de este contrato.
H) Asistir por intermedio de sus representantes legales o personas autori-
zadas a las reuniones especiales o extraordinarias (no ordinarias como
las señaladas en el literal “D” de este punto) convocadas u ordenadas
a convocar por LA MANDANTE, éstas reuniones tendrán un costo
equivalente a cinco (05) unidades tributarias por cada una de las per-
sonas de LA ADMINISTRADORA cuya presencia sea solicitada, dada
la especialidad de la materia objeto de la reunión.
I) Realizar todas las gestiones de cobranza extrajudicial sobre los pro-
pietarios morosos del conjunto inmobiliario hasta el tercer mes de
mora; posterior a este tiempo, LA ADMINISTRADORA procederá a
remitir las facturas al Departamento Legal para su cobro extrajudicial,
tales gestiones y trámites de LA ADMINISTRADORA podrán com-
probarse mediante correspondencia, telegramas, llamadas, visitas del
personal debidamente autorizado y en in, cualquiera otro medio que
ponga en aviso de cobro al propietario que se encuentre moroso con el
condominio. Los gastos por este concepto serán por cuenta exclusiva
del propietario en tal situación. Si el propietario deudor se negare a
pagar honorarios profesionales al abogado autorizado por la Junta de
Condominio o LA ADMINISTRADORA y éste recupera efectiva-
mente cualquier cantidad de dinero, LA MANDANTE le reconocerá a
LA ADMINISTRADORA (a sus abogados) el doce y medio por ciento
(12,5%) del total recuperado extrajudicialmente a favor de la comunidad
de propietarios.
Se especiica en este contrato que, a partir del cuarto mes de mora
todo propietario deberá cancelar su obligación condominal ante el
545
ANEXOS
Departamento Legal LA ADMINISTRADORA, quien expedirá los

recibos correspondientes al condominio y quien cobrará los honorarios
profesionales de abogados que correspondan. Éstos últimos se cobrarán
según lo pautado por el vigente Reglamento de Honorarios Mínimos
del Abogado aprobado por la Federación de Colegios de Abogados de
Venezuela.
En este mismo orden de ideas, LA ADMINISTRADORA podrá
penalizar a los propietarios morosos a partir del mismo primer mes de
atraso en su pago o de un (01) recibo vencido, hasta por la suma equi-
valente al tres por ciento (3%) mensual del total de la deuda a cancelar
señalada en el recibo de condominio. Este monto queda establecido a
título de indemnización a favor de LA ADMINISTRADORA, cuya
naturaleza jurídica se fundamenta en esta cláusula penal que ambas partes
aquí irmantes aceptan, sin que ella deba demostrar a LA MANDAN-
TE ninguna prueba sobre sus gestiones ordinarias o extraordinarias de
cobranzas a los propietarios morosos. Por su parte, LA MANDANTE
mensualmente le reembolsará a LA ADMINISTRADORA todo el dinero
que le corresponda por este concepto indemnizatorio cobrado a los
propietarios morosos, dentro de las setenta y dos (72) horas, luego de
haber recibido de LA ADMINISTRADORA la relación exacta de todos
los cobros que haya depositado en la cuenta de LA MANDANTE y que
se corresponde con el pago y rescate de la deuda de tales propietarios.
La no devolución oportuna de la suma señalada por LA ADMINIS-
TRADORA le generará y da derecho de cobrar intereses moratorios
convencionales que ambas partes ijan aquí en el tres por ciento mensual
del total de la cantidad a devolver. El pago del propietario moroso en
la cuenta de la comunidad de propietarios constituirá plena prueba
de la gestión de cobranza de LA ADMINISTRADORA y representa
el nacimiento de la obligación de LA MANDANTE de reembolsar el
dinero que le pertenece a aquella a título de indemnización, y el cual
forma parte de su patrimonio.
Esta penalidad que las partes aquí acuerdan y a título de indem-
nización a favor de LA ADMINISTRADORA, se seguirá cargando
al propietario moroso en su recibo de condominio, a pesar de que su
cuenta y cobro hayan sido transferidos a su bufete de abogados asesor.
Realizar la carga inicial de toda la data del inmueble en su base de
datos y a llevar un duplicado mensual y en formato digital de toda la
información contable del inmueble administrado. Cabe destacar que
esta obligación nada tiene que ver con operaciones, trabajos, análisis,
dictámenes u opiniones que le sean pedidas a LA ADMINISTRADO-
RA sobre aspectos contables, especialmente para lograr la transparencia
546
de la información contable que en un inicio avale la Junta de Condo-

minio. Estas tareas se computan como trabajos especiales o adicionales
y tendrán un costo distinto que no está contemplado dentro de las
actividades o servicios administrativos básicos que aquí se contratan
de LA ADMINISTRADORA
J) Localizar, coordinar, supervisar y pagar los servicios de los proveedores
del inmueble para realizar los actos ordinarios de conservación y admi-
nistración (gastos necesarios; gastos útiles y gastos suntuarios) cuando
así le sean delegadas tales facultades por la Junta de Condominio. Los
honorarios de LA ADMINISTRADORA por tal actividad serán del
quince por ciento (15%) del total de las facturas emitidas por los provee-
dores contratados. Los actos que sean de urgente necesidad se realizarán
conforme a la facultad que le otorga a LA ADMINISTRADORA la Ley
de Propiedad Horizontal y serán cancelados por los copropietarios del
inmueble, tomando en cuenta la disponibilidad económica (bancaria)
de la comunidad de copropietarios.
K) Emitir una factura mensual por concepto de honorarios profesionales
causados por los servicios de administración a que se reiere este con-
trato. Esta factura mensual se archivará debidamente en las carpetas del
inmueble y siempre estarán a plena disposición de LA MANDANTE.
L) Otras que asuma por escrito con posterioridad a la irma de este contrato
o que tengan su origen en la Ley.
2) Obligaciones de LA MANDANTE: por su parte, ésta se compro-

mete a:
A) Suministrar el Documento de Condominio del inmueble y las modi-
icaciones que hubiese sufrido, a los ines de que LA ADMINISTRA-
DORA realice la carga inicial de toda la data relativa a las alícuotas de
cada unidad inmobiliaria que lo integra. Asimismo, se compromete
también a proporcionarle a LA ADMINISTRADORA una copia iel al
original del Reglamento de Documento de Condominio del inmueble
administrado.
B) Pagar a LA ADMINISTRADORA los honorarios profesionales causa-
dos por su actividad y que se detallan en su monto y forma de cálculo
en la CLÁUSULA QUINTA de este documento. Este pago se hará
con preferencia a cualquier otro que deba realizarse, condición esencial
que garantiza la prestación de los servicios de administración que aquí
se contratan.
C) Pagar a LA ADMINISTRADORA el monto correspondiente a la
indemnización pagada por los propietarios morosos, relejada en el
recibo de condominio mensual de cada copropietario, cuando tales
547
ANEXOS
gastos no comunes (exclusivamente atribuidos al copropietario moroso)

sean recibidos o abonados por éste en la cuenta de LA MANDANTE.
Este pago se realizara conforme a lo que arriba las partes acordaron en
la Cláusula Cuarta, numeral “1”, literal “I”.
D) Suscribir de forma oportuna todos los cheques con cargo a la cuenta
corriente correspondiente a la cobertura de los gastos ordinarios del
inmueble, para poder pagar los servicios y proveedores. En este sen-
tido, la persona autorizada por LA MANDANTE se compromete en
irmar los títulos cambiarios en la sede de la oicina principal de LA
ADMINISTRADORA que se señala al inal de este contrato o en su
defecto, las ubicadas en el Conjunto Residencial. Cabe destacar, que
si bien la cuenta bancaria donde se deposita el dinero producto de
la recaudación mensual de los gastos comunes del inmueble, está a
nombre de la comunidad de copropietarios, se moviliza exclusivamente
con la irma autorizada de los miembros de la Junta de Condominio;
se deja claro que las chequeras físicamente están en posesión de LA
ADMINISTRADORA, quedándole expresamente prohibido a LA
MANDANTE (bajo pena de resolución de este contrato y de proce-
dencia de una indemnización a favor de LA ADMINISTRADORA
de mil quinientas (1.500) unidades tributarias) realizar cheques por su
cuenta y de forma inconsulta sin la debida conciliación bancaria.
E) Pagar la asesoría especial causadas por las reuniones especiales que haya
convocado a LA ADMINISTRADORA mencionadas en el numeral
1, literal “I” de esta misma cláusula.
F) Indicar a LA ADMINISTRADORA los puntos que deben ser some-
tidos a consulta de toda o parte de la comunidad de propietarios del
Conjunto Residencial.
G) Indicar a LA ADMINISTRADORA el momento que haya seleccionado
para realizar las asambleas ordinarias o extraordinarias de propietarios
del inmueble. En todo caso, la Asamblea de rendición de cuentas de
LA ADMINISTRADORA será realizada al vencimiento natural de
este mandato, o dentro del mes siguiente a dicho vencimiento.
H) Otras que asuma por escrito con posterioridad a la irma de este contrato
o que tengan su origen en la Ley.
CLÁUSULA QUINTA: Del costo de los servicios de administración;

de su forma de cálculo y del momento de pago: Los mismos se estiman en la
cantidad de ________________________________ por cada apartamento
mas el impuesto al valor agregado por concepto de servicios de administra-
ción. La cifra total resultante a cobrar se tratará de un gasto común que será
distribuida conforme a las alícuotas de cada uno de los apartamentos del
548
conjunto residencial. LO CUAL INCLUYE EL PROMEDIO MENSUAL

POR GASTOS DE MENSAJERÍA Y FOTOCOPIAS ORDINARIAS.
La cantidad antes indicada será presentada en la factura mensual co-
rrespondiente y será cancelada con prioridad a cualquier otro pago que
deba realizar LA MANDANTE, so pena de incurrir en mora a favor de LA
ADMINISTRADORA. La falta de pago será causa suiciente para que LA
ADMINISTRADORA considere resuelto de forma unilateral este contrato.
CLÁUSULA SEXTA: Del interés convencional generado por las pla-

nillas mensuales no pagadas:
Único: Del interés convencional generado mensualmente por cada
planilla de liquidación de condominio no pagada oportunamente: las partes
irmantes establecen como interés de mora convencional, el equivalente al
uno por ciento (1%) mensual calculado sobre el total de cada factura de
condominio vencida y no pagada por cualquier propietario, de conformidad
con lo establecido en el Código Civil Venezolano vigente.
CLÁUSULA SÉPTIMA: Autorización dada a LA ADMINISTRA-

DORA para suscribir convenios de pago y todo tipo de acuerdos con los
propietarios morosos: LA MANDANTE autoriza y delega a LA ADMI-
NISTRADORA su facultad para llegar a cualquier tipo de acuerdo con
los propietarios de inmuebles que se encuentren morosos con el pago de
sus obligaciones legales del condominio; en consecuencia, podrá suscribir
cualquier convenio de pago donde el propietario moroso se comprometa a
pagar. La redacción de los convenios de pago estará a cargo del bufete asesor
de LA ADMINISTRADORA, ASESORES JURÍDICOS, y causarán hono-
rarios profesionales que deberá pagar cada propietario que lo suscriba, si lo
hace luego del período de gracia otorgado por LA ADMINISTRADORA
e informado a la Junta de Condominio.
CLÁUSULA OCTAVA: Expresa prohibición de inanciamiento de

gastos comunes: Con este acuerdo le queda terminantemente prohibido a LA
ADMINISRADORA, bajo pena de resolución unilateral de este contrato de
forma inmediata y sin previo aviso por parte de LA MANDANTE, inanciar
gastos comunes o no comunes propios de la comunidad de copropietarios.
Ésta asume todas las consecuencias de la morosidad de sus miembros y
coadyuvará a LA ADMINISTRADORA hasta donde le sea posible, en el
estímulo a los copropietarios para que éstos paguen puntualmente los gastos
comunes causados mensualmente.
CLÁUSULA NOVENA: De la forma de resolver los conlictos entre las

partes y domicilio especial: Si éstos surgieren, ambas partes se comprometen
549
ANEXOS
en dirimir sus conlictos a través del arbitraje con árbitros arbitradores y

en un plazo máximo de treinta (30) días continuos, contados a partir del
nombramiento del tercer árbitro.
Cabe destacar que cada parte nombrará y sufragará los honorarios
profesionales del árbitro por ella seleccionado y entre ambas, de por mitad,
pagarán los honorarios del tercer árbitro. De conformidad con lo estable-
cido en el Código de Procedimiento Civil, el laudo arbitral dictado por los
árbitros será inapelable conforme a lo dispuesto por la ley y pondrá in al
conlicto entre las partes, sin que tengan lugar futuras reclamaciones con
base a lo considerado por ellos.
El procedimiento arbitral se desarrollará en la jurisdicción de los tribu-
nales civiles competentes del Área Metropolitana de Caracas.
CLÁUSULA DÉCIMA: Dirección de las partes: Para todos los efec-

tos de este contrato las partes señalan a continuación sus direcciones: LA
ADMINISTRADORA: Urbanización _____________________. LA
MANDANTE: Oicina de Administración de ______________, según
su dirección indicada en la Cláusula Tercera.
De este contrato se hacen dos ejemplares a un mismo tener y sólo efecto
en la ciudad de Caracas al día uno (01) del mes de abril del año dos mil seis
(2006); no teniendo ninguna validez cualquier pacto anterior que hayan
suscrito las partes. Firman como prueba de conformidad con su contenido;
Por LA ADMINISTRADORA, su Presidente
Por LA MANDANTE,
Presidente de ___________________
550
10. Acta de Entrega de los efectos contables en

poder de la Administradora a la Junta de
Condominio, al concluir el mandato de
administración
Entre la Sociedad Mercantil XXXX, S.A., empresa inscrita ante el

Registro Mercantil _____de la Circunscripción del Estado ____ en fecha
del __de _____del año dos mil ___(20__); bajo el No.____, Tomo ____;
titular del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-______; representada
en este acto por su Presidente, abogado ______, quien es de nacionalidad
venezolana; mayor de edad; de este domicilio y titular de la Cédula de
Identidad No. ___, estando plenamente facultado para este acto de acuerdo
a lo establecido en la Cláusula ______ del Acta Constitutiva y Estatutos
Sociales de la empresa, y que en lo sucesivo se denominará aquí: “LA AD-
MINISTRADORA”, por un lado, y por el otro, la JUNTA DE CONDO-
MINIO DE LAS RESIDENCIAS ____, inmueble ubicado en: _____; en
lo adelante denominada a los ines de este instrumento legal, “LA JUNTA”,
representada en este acto por el ciudadano ______________________,
quien es de nacionalidad ____________; mayor de edad; de este domi-
cilio; y titular de la Cédula de Identidad No. ______________, y quien
reside en el apartamento No._____ de dicho inmueble, se ha convenido
en suscribir como en efecto se hace, la presente ACTA DE ENTREGA
DE LOS EFECTOS CONTABLES que LA ADMINISTRADORA tenía
en su poder desde el mes de _________, como consecuencia del ejercicio
del derecho de retención establecido en el artículo 1.702 del Código Civil
Venezolano, sirviendo esta acta como la inalización de dicho derecho de LA
ADMINISTRADORA, y al mismo tiempo, de CONSTANCIA EXPRESA
DE CULMINACIÓN de la relación comercial que existió entre ésta y LA
JUNTA, mientras duró el mandato de administración del inmueble; y que
se contrae en los términos que a continuación se señalan:
PRIMERO: Extinción de cualquier obligación entre las partes: Con la

irma de esta acta ninguna de las partes arriba identiicadas, tendrá derecho
a reclamarle a la otra ninguna contraprestación de la naturaleza que fuere,
por efectos de la relación que entre ambas existió en calidad de mandante
(LA JUNTA) y mandataria (LA ADMINISTRADORA). Ambas reconocen
así que esta acta pone in a la relación comercial que existió en el pasado y
que de esta forma, evitan a futuro cualquier reclamación judicial o extraju-
dicial; de índole administrativa que se pretenda, ya que desde este mismo
momento nada las une desde ningún punto de vista.
551
ANEXOS
SEGUNDO: Entrega de los efectos contables del inmueble a LA

JUNTA: Ésta declara recibir a su cabal y total satisfacción de manos de
LA ADMINISTRADORA los siguientes: A) ______; B) _______; C)
__________; D) ________, y E) _________; no habiendo nada más que
ésta última deba entregarle legalmente. LA JUNTA por su parte, releva de
toda futura responsabilidad a LA ADMINISTRADORA, en virtud de que
ésta es la totalidad de la información contable disponible y la única que
es exigida y relacionada aquí, no habiendo ninguna otra información que
solicitarle a ésta.
TERCERO: Pago de honorarios profesionales pendientes a favor de

LA ADMINISTRADORA: LA JUNTA en este acto le hace entrega a LA
ADMINISTRADORA de la cantidad de Bs._____________ por concepto
de sus honorarios profesionales causados por sus servicios de administración
correspondientes al mes de__________ del año 20__, y que se describen
en la factura No. ________ de fecha ________. Esta factura en original
le es entregada aquí a LA JUNTA quien la recibe y acepta conforme y sin
reserva. El pago en referencia se hace mediante cheque No. ________, del
Banco ___________ de fecha _________.
CUARTO: Arbitraje en caso de conlicto futuro relativos a la interpre-

tación de esta acta: Las partes convienen en someterse al arbitraje contem-
plado en la Ley de Arbitraje Comercial vigente, en caso de que por algún
motivo surgiere un conlicto entre ellas, por razones de la interpretación del
contenido en ella indicado. Cada una de las partes correrá con los gastos
relativos al arbitraje.
Se hacen dos ejemplares a un mismo tenor y sólo efecto en la
ciudad de Caracas a los _____ del mes de ______ del año 200__. Firman
conformes con su contenido:
Por LA ADMINISTRADORA;
Por LA JUNTA;
552
11. Contrato de arrendamiento de áreas

comunes (azoteas) de un condominio (Centro
Comercial)
Entre la Junta de Propietarios del ______________, inmueble ubi-

cado en _______________________________________________ en
adelante denominado “LA ARRENDADORA”, condominio éste cons-
tituido según se evidencia de documentos debidamente protocolizados
por ante la ________________, así:_________, en fecha________de
_________de ___________, bajo el No.____, folios _______, Tomo
__, modiicado según consta de documento de fecha _______de julio
de _______, bajo el No. 14, protocolo____, Tomo 4, y aclarado y
modiicado en fecha 06 de abril de 1.989, bajo el No. 13, protocolo 1,
Tomo1; ________________________, en fecha 27 de marzo de 2.001,
bajo el No. 12, protocolo 1, Tomo 29, representado en este acto por su
administradora, ciudadana ___________________, quien es de naciona-
lidad venezolana; mayor de edad; de este domicilio y titular de la Cédula
de Identidad número: ______________, representación que ejerce de
conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuadragésima Octava,
literal “j” y en concordancia con la Cláusula Cuadragésima Novena,
literal “n”, del Documento de Condominio y quien a los ines de este
documento en lo sucesivo se denominará LA ARRENDADORA, por
una parte y por la otra, ______________., sociedad anónima mercantil,
domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil _______ del
Distrito ________ y Estado _______, en fecha _________, bajo el No.
____, Tomo_______, en lo adelante se denominará “______, represen-
tada en este acto por los señores ______________, _________, mayores
de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos.
_________ y ______, actuando en este acto debidamente autorizados
por la Junta Directiva de la Compañía en su sesión de fecha ______,
inscrita en el Registro Mercantil ______ del Distrito ______y Estado
_______ en fecha _____de_____ de ____, bajo el No. ____, Tomo
2_____, y quien para los efectos de este contrato se denominará en lo
sucesivo LA ARRENDATARIA, se ha celebrado el siguiente CONTRA-
TO DE ARRENDAMIENTO, el cual se regirá por las cláusulas que a
continuación se estipulan:
PRIMERA: Áreas comunes del Centro Comercial dadas en arrenda-

miento y su uso y destino: LA ARRENDADORA da en arrendamiento,
553
ANEXOS
un área común del condominio de _____ M2 ubicadas en la azotea ______

(señalar exactamente en cuál azotea del Centro Comercial se ubica esta
área) que presenta las siguientes características: piso de cemento; no está
delimitada por ningún elemento físico, siendo sus linderos referenciales
inmediatos los siguientes: Norte:______; Sur:_______; Este: _______ y
Oeste: _______. LA ARRENDATARIA se compromete a utilizar este espacio
que arrienda para la instalación de una antena para telefonía móvil celular
que se ubicará en una torre metálica cuyas dimensiones y características
son las siguientes: ________ (deben describirse la torre según su diseño y
accesorios: cableado eléctrico; iluminación de seguridad; colores por tramos;
escaleras de acceso y ascenso; etcétera. El plano de construcción y diseño
de la torre constituirá el Anexo “A” del contrato); en la torre se instalarán
equipos de antenas celulares y de micro ondas.. Además de la torre para
la antena antes descrita, LA ARRENDATARIA construirá una caseta que
contendrá equipos de telecomunicación celular. Este módulo de servicio
tendrá las siguientes dimensiones y características:________, lugar donde
instalará los equipos electrónicos siguientes: ________ (señalar todos los
equipos que servirán para la operación de la antena y el aire acondicionado).
Estos equipos electrónicos representan un consumo de energía eléctrica de
_______ Watios (señalar la carga eléctrica que requieren dichos equipos)
energía que provendrá de un medidor independiente por cuenta y cargo
exclusivo de LA ARRENDATARIA.
SEGUNDA: Duración del contrato: Este contrato tendrá una duración

de cinco (05) años ijos contados a partir del día ____ del mes de ________
del año ______ y expirará el día _______del mes de ________ por lo que
se concluye que éste es un contrato a tiempo determinado. Si LA ARREN-
DATARIA desea continuar arrendado el especio común antes identiicado,
deberá realizar un nuevo pacto arrendaticio con LA ARRENDADORA.
TERCERA: Canon de arrendamiento: Las partes acuerdan lo si-

guiente: A) El canon que regirá para el primer año desde el día ____ de
_________ de ________hasta el _______ de _______ de ___________
será de ______________; B) El canon que regirá para el segundo año del
contrato se incrementará en un veinte por ciento (20%) del valor establecido
para el primer año, vale decir, en ____________ por lo que el canon será
de ___________________; y C) El canon que se acuerda para el tercer,
cuarto y último año ijo se ijará de conforme al índice de inlación anual
acumulado que indique el Banco Central de Venezuela o en su defecto, las
publicaciones privadas especializadas en la materia económica, canon que se
cobrará siempre y en estos períodos por mes adelantado, dentro de los cinco
554
(05) primeros días de cada mes; entendiéndose aquí, que este momento será
el que corresponde a los días que suceden inmediatamente al que da inicio
a este contrato. A falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas LA
ARRENDATARIA se obliga a entregar el área arrendada libre de bienes y
personas; eliminando cualquier tipo de conexiones por ella instaladas, en in,
devolviendo el espacio en las mismas condiciones como lo recibe en este acto;
debiendo a LA ARRENDADORA y además del canon de arrendamiento,
una indemnización diaria por concepto de daños y perjuicios, equivalentes
a diez (10) unidades tributarias vigentes a la fecha que sea exigible esta
penalización, vale decir, desde que se veriica su falta de pago o mora del
primer mes no pagado (y la cual variará según la estimación que haga el
ejecutivo nacional) hasta la entrega efectiva y material del bien a favor de
ésta y en perfecto estado de mantenimiento y conservación..
CUARTA: Obligaciones de LA ARRENDATARIA: Aparte de las

obligaciones indicadas en las cláusulas anteriores, ésta responderá y asumirá
diligentemente y como un “buen padre de familia” las siguientes obliga-
ciones, a saber:
A) Servirse del bien inmueble dado en arrendamiento para el estricto uso
de ella, no permitiéndose ningún uso distinto al indicado en la Cláusula
Segunda.
B) Mantener en buen estado de conservación las instalaciones del área
arrendada tales como: pisos y su capa de impermeabilización. Asimismo,
se compromete a la limpieza del mismo de forma periódica.
C) El pago relativo al servicio de energía eléctrica; y suministro de agua
(Hidrocentro) si lo tuviese.
D) A no efectuar modiicaciones estructurales, sino las que sean expresa-
mente permitidas por la Junta de Propietarios.
E) A observar las disposiciones de orden sanitario aplicables al inmueble,
siendo por su sola cuenta las multas o perjuicios que pudiera ocasionar
su falta de cumplimiento de esas disposiciones.
F) Dará aviso oportuno por escrito a LA ARRENDADORA, sobre cual-
quier novedad dañosa o indicio que haga necesaria alguna reparación
mayor en el inmueble. De no hacerlo, será responsable de los daños y
perjuicios que ocasione su negligencia. En todo caso, se conviene en este
contrato que LA ARRENDATARIA no será responsable bajo ningún
concepto por los daños y perjuicios que pudiera sufrir el inmueble por
casos fortuitos.
G) A cancelar el costo de las reparaciones menores del inmueble o de sus
accesorios. Se estipulan como reparaciones menores, todas aquellas
que no excedan de la cantidad equivalente al quince por ciento (15%)
555
ANEXOS
del monto del canon de arrendamiento vigente para la fecha cuando

eventualmente ocurran los daños menores. Las reparaciones menores
que se hagan mayores por la inadecuada o inoportuna ejecución de las
primeras, así como los daños intencionales o culposos causados por LA
ARRENDATARIA, por sus trabajadores o por las personas a las que
le permite el acceso al inmueble dado en arrendamiento, correrán por
su cuenta.
Cualquier reparación cuyo monto exceda del referido porcentaje será
asumido por LA ARRENDADORA siempre y cuando LA ARREN-
DATARIA le notiique con treinta (30) días de anticipación, y que los
daños que dan origen a la reparación no hayan sido causados por ésta,
bien sea por negligencia, impericia o imprudencia, o inobservancia de
reglamentos técnicos que pudieran imputársele; y si este fuese el caso,
entonces sí responderá y correrá por cuenta exclusiva de LA ARREN-
DATARIA los costos de la reparación de los daños sufridos por LA
ARRENDADORA. De la reparación que haga LA ARRENDATARIA
deberá dejarse constancia escrita suscrita por LA ARRENDADORA
de la satisfacción de los trabajos realizados a favor del condominio.
Cuando le corresponda, LA ARRENDADORA se compromete a iniciar
los trabajos de reparación dentro de los quince (15) días hábiles labo-
rables siguientes a la notiicación que reciba de LA ARRENDATARIA
en sus oicinas. Vencido dicho lapso sin que LA ARRENDADORA de
comienzo a las reparaciones, LA ARRENDATARIA podrá ejecutarlas,
siendo que sus costos serán pagados por cuenta de LA ARRENDADO-
RA, previa presentación de las facturas legales que le presente aquella-
H) A pagar todos los honorarios profesionales causados por la redacción
de este contrato que se estiman en la cantidad equivalente a un mes
de arrendamiento del primer año de vigencia del contrato; pagaderos
al abogado ___________; así como de los costos que resulten de su
autenticación por ante la Notaría Pública competente. En caso de que
LA ARRENDADORA adelantare y pagare tales gastos, LA ARREN-
DATARIA se compromete a pagárselos oportunamente mediante
la presentación de los comprobantes de pago correspondientes a la
erogación de los gastos.
I) Otras obligaciones que asuma con escrito con LA ARRENDADORA.
QUINTA: Obligaciones de LA ARRENDADORA: Por su parte, LA

ARRENDADORA tendrá las siguientes:
A) Realizará oportunamente las reparaciones mayores advertidas por LA
ARRENDATARIA o las que sean necesarias realizar en el inmueble,
que se les haya advertido oportunamente.
556
B) El pago de los impuestos nacionales y municipales que graven el in-

mueble, o de cualquier deuda que se le atribuya al inmueble por razón
de algún servicio público o privado.
C) Otorgará oportunamente las autorizaciones que requiera LA ARREN-
DATARIA para las eventuales reclamaciones que pudieran surgir por
la prestación de los servicios públicos.
D) A permitir la realización de todos los trabajos que fueren necesarios
para la instalación de los cables de energía eléctrica, o de transmisión
de la caseta contentiva de los equipos de telecomunicación celular y
las antenas celulares y de micro ondas; pudiendo también conceder a
LA ARRENDATARIA autorización por escrito para que utilice tem-
poralmente otros espacios o áreas comunes del condominio.
E) Presentar ante las oicinas de LA ARRENDATARIA ubicadas en la
dirección que más abajo se señala, la factura o documento equivalente
cuya emisión y entrega constituyen una obligación legal y tributaria
para LA ARRENDADORA, y que cumpla con lo establecido en el
Código Orgánico Tributario y con las disposiciones establecidas por el
Servicio Autónomo de Administración Tributaria (SENIAT) a través de
la Resolución emanada de dicho organismo público No. 320 de fecha
29 de diciembre de 1.999, en las que se señala la normativa a seguir
en todo lo relacionado con la impresión y emisión de facturas y otros
documentos. Cabe destacar, que en caso de que LA ARRENDADORA
realice actividades exentas o exoneradas del Impuesto al Valor Agregado
(I.V.A.) la factura emitida deberá cumplir con los requisitos exigidos en
la providencia administrativa No. 1.677 de fecha 14 de marzo de 2003,
también emanada del SENIAT, en donde se establecen las obligaciones
que deben cumplir los contribuyentes formales de dicho impuesto.
F) A permitir el uso compartido del espacio arrendado por otra persona
caliicada y habilitada para la prestación de los servicios de teleco-
municaciones, pero siendo de la exclusiva responsabilidad de LA
ARRENDATARIA el cumplimiento de las obligaciones y deberes que
este contrato establece, destacando que esta autorización del uso del
espacio arrendado no constituye ni representa en modo alguno una
cesión, traspaso o subarrendamiento del área común del condominio
que aquí se arrienda. Las personas que fueren habilitadas por LA
ARRENDATARIA para usar sus instalaciones y equipos deberán en
todo caso, ser habilitadas y autorizadas por escrito por parte de LA
ARRENDADORA para poder tener acceso al Nivel Azotea donde se
ubican tales los mismos.
G) Otras obligaciones que asuma con escrito con LA ARRENDADORA.
557
ANEXOS
SEXTA: Consecuencias ante los casos fortuitos y de fuerza mayor:

Las partes no se deberán responsabilidad alguna por los daños y perjuicios
que puedan ocasionar incendios, terremotos o cualquier otra causa de fuerza
mayor o caso fortuito.
SÉPTIMA: De la forma de resolver los conlictos entre las partes

contratantes: En caso de que surgiera algún conlicto por la interpretación
o ejecución de este contrato, las partes se comprometen a dirimirlo a través
del procedimiento de arbitraje independiente que las partes más abajo han
diseñado, cuyo fundamento legal está contenido en la Ley de Arbitraje
Comercial publicada por la Gaceta Oicial de la República de Venezuela
No. 36.430 de fecha siete (07) de abril de mil novecientos noventa y ocho
(1998). En consecuencia las partes acuerdan:
1) Del acuerdo de arbitraje y su alcance: de conformidad con lo estable-
cido en al artículo 5 de la ley ejusdem, las partes deciden someter al
arbitraje todas las controversias que puedan surgir entre ellas, respecto
a la presente relación contractual, incluyendo la oferta de venta del
inmueble arrendado que aquí también se hace, en concordancia con
lo estipulado en el artículo 15 de la referida ley.
2) Formalidad del compromiso arbitral; selección del lugar y del idioma
de las actuaciones arbitrales: con la autenticación de este instrumento
legal las partes autentican también el compromiso arbitral en él conte-
nido; y seleccionan a la ciudad de Caracas, Distrito Capital; y al idioma
castellano, según el cual se atenderán todas las actuaciones arbitrales,
en concordancia a lo dispuesto en el artículo 10 de la ley en comento.
3) Clases de árbitros, su número, elección y gastos del arbitraje: Median-
te este contrato, las partes establecen que los árbitros que realizarán
el arbitraje que resolverá sus conlictos lo serán del tipo “árbitros de
equidad”, según lo establecido en el artículo 8 de esta ley especial. El
número de árbitros de equidad que decidirán la controversia será de
tres (03) debiendo cada una de las partes nombrar a uno (01) y luego,
los dos árbitros escogidos nombrarán al tercero. Cada parte pagará los
honorarios profesionales del árbitro de equidad por ella seleccionado y
cancelará de por mitad, los honorarios estimados por el tercer árbitro
seleccionado de común acuerdo por los dos árbitros y quien será el
Presidente del tribunal arbitral, según lo señala el artículo 17 de la ley.
Los honorarios se pagarán en la sede del tribunal arbitral que éste señale,
y dentro de las setenta y dos (72) horas siguientes a la notiicación de
la aceptación que haga el tercer árbitro, y en la proporción que señala
el artículo 21 de la ley ejusdem. En todo caso, los árbitros de equidad
deben informar por escrito a quien los designó y dentro de los diez
558
(10) días hábiles siguientes a su notiicación, si aceptan o no el cargo.

En caso de que guarden silencio, se entenderá que no lo aceptan, tal y
como lo establece el artículo 18 de dicha Ley.
4) Procedimiento a seguir por los árbitros de equidad: una vez nombrados
con todas las formalidades legales del caso, los árbitros seguirán estas
reglas: a) realizarán un informe de acuerdo a una estructura que resuma
objetivamente todos los puntos conlictivos existentes entre las partes.
Dicho informe deberá también contener una síntesis presentada por
cada una de las partes, así como la propuesta sugerida que resolvería
el conlicto. Tanto el informe como la síntesis hecha por cada una de
las partes no deberán contener juicios de valor. Este informe deberá
presentarlo ante el Presidente del tribunal arbitral dentro de los quince
(15) días continuos y siguientes al cumplimiento de la última forma-
lidad legal para el nombramiento del tercer árbitro; b) A los ocho (08)
días continuos y siguientes de haberse consignado en el expediente
respectivo el informe antes comentado, todos los árbitros de equidad
deberán consignar ante el tribunal arbitral sus conclusiones sobre el
conlicto planteado y por separado. Ese mismo día, se distribuirán entre
ellos sus conclusiones y deberán nombrar a un relator que objetiva-
mente consignará dentro de los siguientes cinco (05) días continuos y
siguientes al vencimiento del plazo anterior, un informe que revele los
puntos en los cuales los árbitros de equidad están de acuerdo; en los
que están en desacuerdo y en las alternativas que cada uno presenta
para resolver la cuestión. El informe del relator deberá ser irmado por
el resto de los árbitros de equidad con las observaciones que estos de-
seen indicar; c) En caso de que los otros dos árbitros de equidad estén
en total desacuerdo con el “informe de relatoría general del conflicto”,
no se procederá a realizar otro informe; o si estando de acuerdo con el
mismo, se ijará al décimo día siguiente y continuo al vencimiento del
plazo anterior, para que los árbitros de equidad sentencien de forma
deinitiva la causa, tomando en cuenta el informe señalado en el literal
“a” o en su caso, el “informe de relatoría general del conflicto”, indicado
anteriormente.
5) Del laudo arbitral: La sentencia de los árbitros de equidad será válida
con el voto favorable de la mayoría simple, es decir, con el voto de dos
de los tres árbitros y será inapelable, y tendrá un carácter vinculante
para los tribunales ordinarios competentes, en caso de que se pida su
ejecución forzosa.
6) De la condenatoria en costas: los gastos del arbitraje, como antes se
dijo, los sufragarán ambas partes, por lo que cualquier condenatoria
en costas que se haga a alguna de ellas, debe excluir este concepto (el
559
ANEXOS
de gastos de arbitraje) en vista de que ambas son las que solicitan el

arbitramiento independiente con árbitros de equidad. Otros conceptos
que integren las costas serán deinidos por los árbitros en su sentencia
deinitiva.
7) Otras normas a seguir por los árbitros de equidad: Para todo lo no
contemplado en el presente contrato sobre esta clase de arbitraje, se
observarán las normas establecidas por la Ley de Arbitraje Comercial
antes señalada
OCTAVA: Causas de resolución unilateral del contrato:

A) Son causas de resolución unilateral del presente pacto que pudiera alegar
a favor LA ARRENDADORA y sin que surgiere para ella la obligación
de pagar penalidad alguna, sin necesidad de pronunciamiento judicial
previo alguno a favor de LA ARRENDATARIA, las siguientes:
1) Atraso o quiebra de LA ARRENDATARIA.
2) El atraso en el pago de dos (02) cánones de arrendamientos consecu-
tivos.
3) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que se le señalan
en este contrato.
B) Son causas de resolución unilateral del presente pacto que pudiera alegar
a favor LA ARRENDATARIA y sin que surgiere para ella la obligación
de pagar penalidad alguna, sin necesidad de pronunciamiento judicial
previo alguno a favor de LA ARRENDATARIA, la siguiente:
Única: El incumplimiento por parte de LA ARRENDADORA de
cualquiera de las obligaciones que asume por efecto de este contrato
NOVENA: Direcciones y notiicaciones entre las partes: Para todos los

efectos del presente contrato, las partes declaran como domicilio especial
a la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción de sus tribunales acuerdan en
someterse.
A los efectos de cualquier notiicación, las partes señalan como sus
direcciones las siguientes:
LA ARRENDADORA: en la oicina de administración del Centro
Comercial ubicadas en el piso: Nivel Mezzanina, oicina:_______
LA ARRENDATARIA: ____________ (su sede comercial principal
o sucursal).
Cualquier notiicación o comunicación escrita que una de las partes
le haga a la otra, se considerará recibida, más no aceptada, a las veinte y
cuatro (24) horas siguientes a la hora en que conste la consignación en las
direcciones respectivas antes nombradas.
560
DÉCIMA: Ineicacia y nulidad de pactos anteriores al presente: Este

contrato contiene todas las estipulaciones acordadas entre las partes, no
teniendo validez o eicacia cualquier acuerdo o convenio distinto al con-
templado por este instrumento.
Se hacen dos (02) ejemplares a un mismo tenor y efecto, en la ciudad

de _______ al día ____ de ______ del año _________. Firman conformes
con su contenido,
LA ARRENDADORA,
LA ARRENDATARIA, sus representantes legales,
561
ANEXOS
12. Proyecto de Reglamento del Documento de

Condominio de un ediicio la playa
Proposición de la Junta de Condominio para las Asambleas Extraor-

dinarias de fecha_____ y ___ de _____de _________.
Los abajo irmantes, propietarios de los apartamentos: ___________;
ubicados todos en el Ediicio Los Mangles, situado este en la parcela de
terreno distinguida con la letra “B” de la primera etapa de la urbanización
Los Canales, población de Río Chico, Estado Miranda; habiendo sido
debidamente y legalmente convocados por la Junta de Condominio electa
para el período 2002-2003, integrada por los ciudadanos: _________,
Presidente -actuando en representación plena del propietario legítimo del
apartamento _________; ___________________, Secretario –actuando en
plena representación de la propietaria del _________y _________, Tesorera
– copropietaria del apartamento________ (representaciones que constan
en documento público) para celebrar la Asamblea General Extraordinaria
de Propietarios del Ediicio __________, órgano supremo de decisión y de
administración de su vida comunitaria, convocatoria hecha de conformidad
con lo establecido en el artículo 21 y 26 de la vigente Ley de Propiedad
Horizontal, quienes asistimos a dicha reunión y representando la mayoría
del valor atribuido a los inmuebles de los propietarios concurrentes a estas
Asambleas Extraordinarias, actuando de confomidad con lo establecido
en los artículos 23 y 24 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, por
medio del presente documento aprobamos el Reglamento del Documento
de Condominio del Ediicio _________, inmueble antes identiicado, de
acuerdo a los siguientes términos, a saber:
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
1) Observancia obligatoria: Este Reglamento será de obligatorio cum-

plimiento para todos aquellos propietarios de los inmuebles ubicados en el
Ediicio _______________, situado en la parcela de terreno distinguida
con la letra “___” de la primera etapa de la urbanización __________,
población de Río Chico, Estado Miranda, una vez votado favorablemente
por la mayoría de los valores de los inmuebles concurrentes, presentes o
representados legalmente en la Asamblea General Extraordinaria de Pro-
pietarios convocadas y celebrada en fechas _______ o ______ del mes de
_____ del año ________.
2) Quiénes son considerados como propietarios: Serán considerados

562
como propietarios de los inmuebles y en consecuencia, serán quienes ten-

drán el derecho a aprobar este Reglamento, aquellas personas que aparezcan
como propietarios o copropietarios de los apartamentos arriba identiicados,
en la Oicina Subalterna de Registro competente, o aquellas que acrediten
su plena y legal representación, previo análisis y visto bueno de la Junta de
Condominio, quien así lo hará constar en el Libro de Actas del Condominio
Podrán ejercer el derecho de voto tanto para la aprobación del Regla-
mento de Condominio, sus futuras modiicaciones o para cualquier asunto
inherente a la administración del Condominio, aquellas personas que sean
habilitadas mediante carta o poder por los legítimos propietarios, o sus
legítimos representantes legales con capacidad para administrar o disponer
de los derechos de aquellos.
Todos los propietarios o copropietarios tendrán garantizados el pleno
ejercicio del derecho al voto, sea cual sea la decisión sometida a votación.
Se establece como limitación a este derecho de voto, la necesidad de que
el propietario elector esté “moderadamente” solvente con todas sus obli-
gaciones legales para con la comunidad de propietarios; ello en estricta
observancia de que siempre debe privar el interés general de la comunidad
por sobre cualquier interés particular de cualquiera de sus miembros, sea
cual sea. Se remite aquí a todo lo dicho en el Capítulo II, numeral 7 de
este instrumento legal.
Los miembros de la Junta Directiva podrán ser reelegidos de forma
indeinida por períodos iguales, de acuerdo a lo establecido en el Artículo
Vigésimo Tercero del Documento de Condominio del Ediicio Los Mangles,
registrado ante la Oicina Subalterna de Registro del entonces denominado
Distrito Páez del Estado Miranda, en fecha ocho (08) de septiembre de mil
novecientos setenta y siete (1977). Se establece además, que para ser miembro
de la Junta Directiva de Condominio del Ediicio, se debe estar solvente al
momento de la elección y mientras se esté en el ejercicio de cualquiera de
sus cargos, bien con el carácter de principal o de suplente. Si algún miembro
de la Junta Directiva cae en estado de insolvencia mayor a tres meses con-
secutivos, su Presidente deberá darle aviso para que resuelva su morosidad
conforme a lo aquí planteado. En caso de no hacerlo, el miembro titular o
suplente de la Junta Directiva quedará suspendido, siendo que su vacancia
será ocupada por el respectivo suplente y en caso de ausencia de ambos por
insolvencia, el Presidente estará obligado a convocar inmediatamente a una
Asamblea Extraordinaria de Propietarios para elegir a los miembros titular
y suplente que sean necesarios reemplazar.
Ahora bien, constituye un principio básico en la vida comunitaria la
alternabilidad en los cargos directivos de la Junta de Condominio, siempre
y cuando se cumplan con las condiciones de elegibilidad antes mencionadas.
563
ANEXOS
3) Efectos de la aprobación del Reglamento: Este Reglamento co-

menzará a surtir sus efectos una vez que sea aprobado por la Asamblea de
Porpietarios y así señalado en el Libro de Acuerdos de la Asamblea. La Junta
de Condominio posteriormente se compromete a agregarlo al Cuaderno de
Comprobantes del Documento de Condominio del Ediicio__________
y oportunamente registrado ante la autoridad competente, dentro de los
treinta (30) días hábiles siguientes a su aprobación.
Los gastos de registro serán considerados como gastos comunes y co-
rrerán por cuenta del Condominio del Ediicio Los Mangles.
4) De sus futuras modiicaciones: Para la modiicación del presente

Reglamento se requerirá de la votación que represente al menos la mayoría
simple del valor atribuido a los inmuebles concurrentes, representados y
presentes en la Asamblea General Ordinaria o Extraordinaria de Propietarios,
convocada a tal efecto.
5) Justiicación de esta nueva normativa: La redacción de este Regla-

mento deviene de la necesidad de lograr las mejores normas para el óptimo
desarrollo de la vida comunitaria de todos los propietarios, permitiendo la
delimitación de los deberes y derechos que cada uno tiene sobre los bienes
comunes identiicados plenamente en el documento constitutivo del con-
dominio del Ediicio_____________.
CAPÍTULO II
DE LA ADMINISTRACIÓN
DEL CONDOMINIO DEL EDIFICIO
De conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de

Propiedad Horizontal y en el artículo Vigésimo Tercero del Documento de
Condominio antes referido, la administración del Condominio del Ediico
_______________ será asumida por la Junta de Condominio elegida libre-
mente mediante voto universal, directo y secreto en la elección anualmente
realizada para tal in, previa la convocatoria legal de rigor.
6) De las condiciones de elegibilidad de los miembros de la Junta

de Condominio. Principio general: cualquier propietario (o sus legítimos
representantes y apoderados con capacidad suiciente demostrada fehaciente-
mente por documento público) de las unidades susceptibles de apropiación
individual, pueden aspirar a integrar la Junta Directiva del Condominio.
7) Del derecho a voto de los propietarios: sin excepción alguna, todo
564
propietario o (su representante) de alguna unidad susceptible de apropiación

individual tendrá derecho a voto en todas las Asambleas de Propietario,
siempre y cuando esté solvente “moderadamente” con todas obligaciones
legales, tal y como antes se dijo, lo cual signiica que para poder votar no
debe tener más de tres meses (90 días) de mora; es decir, puede deber
desde uno (01) a tres (03) meses antes de la celebración de la Asamblea de
Propietarios donde sea requerido su voto. Si su mora es mayor a noventa
(90) días contados a partir de los ocho (08) días siguientes a la elaboración
de la planilla de liquidación hecha por el Administrador y hasta la fecha de
realización de la Asamblea, no se le permitirá al propietario en esta condición,
ejercer su derecho a voto. La negativa de cualquier miembro de la Junta de
Condominio en el ejercicio del derecho a voto de cualquiera de los propietarios
solventes (en la forma antes dicha) con el condominio hará nula la elección
efectuada y constituirá una discriminación personal, grave violación de los
derechos humanos consagrados en la vigente Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela.
Podrá el propietario ser oído cuando así lo pida en las reuniones de la
Junta Directiva del Condominio, independientemente de que se encuentre
solvente o no para con las obligaciones que como propietario le impone la
Ley de Propiedad Horizontal.
Al momento de la elección, la Junta de Condominio dispondrá en
un lugar público visible a cualquier interesado de la lista de propietarios
solventes elaborada por el Administrador del Ediicio. En caso de que exista
cualquier discrepancia entre la lista y cualquier propietario, éste podrá votar
si demuestra constancia de pago emitida por el propio Administrador, sin
que tengan validez los depósitos hecho por propietarios en la cuenta de la
comunidad de propietarios sin conocimiento del Administrador.
8) Del manejo de los fondos y la constitución de los fondos de reserva

y de mejoras del Condominio:
A) La Junta Directiva del Condominio será la responsable del manejo de
los fondos aportados por los propietarios. Para la mejor administración
de los recursos económicos, dicha Junta se compromete en abrir una
o varias cuentas bancarias a la vista, a nombre de la “Junta de Condo-
minio del Ediicio___________” en un banco universal. Esas cuentas
serán movilizadas con la irma conjunta de dos de los tres miembros
principales de la Junta de Condominio, pero deberán registrarse todas
las irmas de sus integrantes.
B) De la movilización de las cuentas: La Junta de Condominio, con la
irma de todos sus miembros, remitirá mensualmente a los propietarios
un estado de las cuentas del condominio, actividad esta que también
puede delegarse en la persona natural o jurídica que la Junta de Con-
565
ANEXOS
dominio, designe como administrador del inmueble.

C) Cuentas de la comunidad de propietarios: Al momento de aprobar
el presente Reglamento los fondos de la comunidad están colocados
en cuentas a la vista en el Banco _______________. a nombre del
Ediicio ______________y son movilizados con la irma conjunta
de los miembros de la Junta de Condominio y del Administrados del
inmueble, sociedad mercantil _______________________. Será en
manos de esta sociedad mercantil donde los propietarios del Ediicio
______________ se comprometen a contribuir con los gastos comunes
señalados en la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7 y 12,
dentro de los ocho (08) primeros días de cada mes, tal y como lo im-
pone el Documento de Condominio en su artículo Décimo Sétimo, no
pudiendo ningún propietario alegar el cumplimiento de su obligación
legal realizando depósitos directamente en la institución bancaria sin
conocimiento del Administrador.
El incumplimiento reiterado por parte de algún propietario del
pago de los gastos comunes relejados por el Administrador en las
planillas de liquidación o facturas de condominio por él elaboradas, así
como de las demás obligaciones que integran, tanto el Documento de
Condominio como el presente Reglamento, dará lugar a las sanciones
legales establecidas en el artículo 39 de la citada Ley sin perjuicio de
otras acciones judiciales distintas.
D) ºDe los fondos de mejoras: La Asamblea General de Propietarios podrá
aprobar la creación de un fondo de mejoras en pro de los intereses de la
comunidad. Este fondo deberá ser depositado en una cuenta bancaria a
la vista y distinta a la cuenta que soporta los gastos comunes y ordinarios
de la comunidad. El monto mensual por el cual cada propietario tiene
la obligación legal de contribuir con este fondo será determinada por la
Asamblea General de Propietarios. Una vez aprobada cualquier mejora
para el inmueble, se inscribirá dicha partida en la factura mensual de
cada propietario, considerándose entonces como un gasto común al cual
está obligado a contribuir. Las mejoras de las cosas comunes deberán
aprobarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los
propietarios concurrentes a la Asamblea de ____________________
E) De los fondos de reserva: Con el in de contar con recursos extraor-
dinarios suicientes para la atención de cualquier eventualidad, la
Asamblea General de Propietarios también podrá aprobar la creación
de un fondo de reserva con el apartado que se haga mensualmente del
quince por ciento (15%) de la totalidad de los gastos comunes causa-
dos y hasta alcanzar un cinco por ciento (05%) del total del valor del
Ediicio _______________. Esta suma de dinero será depositada en
566
una cuenta bancaria distinta a las dos anteriormente señaladas.

Con la irma de este Reglamento de Condominio se da por ratiicado
la creación este fondo de reserva hecho anteriormente por la Asamblea
General de Propietarios. Cualquier modiicación de su porcentaje deberá
ser decidido por la Asamblea General de Propietarios.
F) Del Fondo para el Rescate y Mantenimiento Extraordinario del
Ediicio: La Asamblea también podrá crear un fondo especialísimo
para atender cualquier crítica situación de deterioro del Ediicio
_____________. La imputación de este fondo es exclusivamente
para las obras caliicadas como realmente extraordinarias por la Junta
de Condominio, quien así lo hará constar en su correspondiente Libro
de Actas. El monto por el cual se crea este fondo será sugerido por la
Junta de Condominio y siempre, decidido por la Asamblea General de
Propietarios que se reúna para deliberar sobre este punto.
Estas obras así caliicadas por la Asamblea de Propietarios no cons-
tituyen mejoras del Ediicio y sus gastos se consideran como ordinarios,
puesto que su inalidad está en la reparación y rescate de los bienes,
equipos y servicios que originalmente fueron instalados por su cons-
tructor; sólo que cuando sean varias las obras cuya realización se haya
demorado por cualquier circunstancia, como ya ocurrió en el pasado
reciente del inmueble, se hace necesario la aplicación de este Fondo
especial, que no es más que una herramienta metodológica de trabajo
creada por la propia comunidad.
9) Sobre la imputación del fondo de reserva a los gastos comunes de

la comunidad:
La Junta de Condominio o el Administrador nombrado por la Asamblea
General de Propietarios podrá hacer uso de los fondos de reserva e imputar-
los a los gastos comunes y ordinarios del Ediicio, única y exclusivamente,
cuando existiendo la necesidad de realizar los actos de urgente administra-
ción, conservación y mantenimiento, éstos no puedan ser cubiertos total o
parcialmente con la recaudación mensual ordinaria que hagan de los señores
propietarios. En este mismo orden de ideas, si resultase que el Fondo de
Reserva fuere insuiciente para cubrir tales gastos comunes y existiendo
disponibilidad económica en la partida del Fondos de Mejoras o en el Fon-
do para el Rescate y Mantenimiento Extraordinario antes señalados, no le
estará permitido al Administrador del Ediicio, disponer de dichos fondos
para cubrir los gastos comunes. Llegado este momento, cualquier miembro
de la Junta Directiva del Condominio está en la obligación de convocar
la realización de una Asamblea General de Propietarios para resolver lo
prudente sobre los casos de morosidad, mediante estrategias agresivas de
567
ANEXOS
cobranza, o en la imputación de los gastos comunes al Fondo de Mejoras o

a cualquier otro Fondo especialmente creas y antes señalados. En síntesis,
sólo la Asamblea General de Propietarios es el órgano que tiene la capacidad
decisoria a través del voto de la mayoría simple del valor de los inmuebles
debidamente presentes y representados en su reunión.
10) Reposición del fondo de reserva: cada vez que el fondo se mermare
se procederá a su reposición hasta el monto señalado.
CAPÍTULO III
ATRIBUCIONES DE LA JUNTA DE CONDOMINIO;
DE SU PRESIDENTE, SECRETARIO Y TESOREROS;
DEL ADMINISTRADOR
11) Serán atribuciones de la Junta de Condominio: además de las se-

ñaladas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, las siguientes:
A) Realizar las convocatorias de la Asamblea General de Copropietarios,
al menos con setenta y dos (72) horas de anticipación a la fecha de su
realización. En este sentido, podrá promover y difundir la convocato-
ria por los siguientes medios: carta, telegrama, fax, publicaciones de
prensa de circulación nacional o de la localidad del inmueble, correo
electrónico (internet), y deberá estar dirigida a cada propietario o co-
propietario, expresando claramente el día, hora, motivo y lugar donde
se efectuará su reunión. Se entiende que los requisitos de publicidad
deberán cumplirse conforme a la ley vigente que regula la propiedad
horizontal en Venezuela.
Queda expresamente acordado por los aquí irmantes, que todas
las decisiones tomadas en aquellas reuniones efectuadas sin observar
los requisitos legales de publicidad, se tomarán como no válidas y serán
nulas de nulidad absoluta, a menos que sean ratiicadas por consulta
escrita irmada por los propietarios o copropietarios de conformidad
con lo establecido en el artículo 22 y siguientes de la citada Ley.
B) Presentar trimestralmente un resumen de todas sus actividades, versando
el mismo sobre las siguientes materias: balance de ingresos y egresos del
condominio; estado de las cuentas bancarias del condominio; mante-
nimiento de áreas comunes; sugerencias para la mejor convivencia y
estado de cuenta y presupuestos de obras especiales, entre otros aspectos.
Este informe será colocado en la cartelera de información general del
condominio.
C) Llevar una base de datos sobre las informaciones más esenciales de
los señores propietarios o copropietarios para su pronta ubicación y
comunicación.
568
Asimismo, será de su responsabilidad actualizar esta base de datos

y distribuirla oportunamente entre todos ellos.
Se propone llevar una icha informativa con los siguientes datos:
nombres y apellidos de los propietarios o copropietarios; sus cédulas de
identidad; teléfonos del lugar de trabajo, correos electrónicos, números
telefónicos celulares y número de apartamento.
D) Difundir el contenido del presente Reglamento entre todos los pro-
pietarios y copropietarios, así como del Documento de Condominio
del Ediicio, asegurándose de que éstos lo reciban oportunamente.
E) Certiicar como ieles a sus originales las actas de las Asambleas de
Propietarios (Oridnarias o Extraordinarias) así como las de ella misma,
sin necesidad de mayor formalidad legal. Tal certiicación será válida
con la irma de dos de las tres de los miembros que la integran.
F) Otras que puedan ser establecidas por las leyes de la República.
12) Son funciones del Presidente de la Junta de Condominio las

siguientes:
A) Presidir las reuniones de la Asamblea General de Propietarios.
B) Ejercer la representación legal de la Junta de Condominio del Ediicio
en los casos que sea necesario.
C) Coordinar las actividades de los demás miembros (principales o su-
plentes) de la Junta Directiva.
D) Cumplir y hacer cumplir el presente Reglamento de Condominio y las
disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
E) Adelantar las relaciones institucionales con las empresas prestadoras de
los servicios públicos del Ediicio.
F) Realizar la contratación de personas para la conservación, mantenimien-
to o reparación de las áreas comunes del Ediicio, así como decidir su
despido o revocación contractual.
G) Convocar y presidir el proceso electoral para la renovación de los miem-
bros de la Junta Directiva del Condominio, así como dar a conocer
sus resultados por escrito y publicarlos en la cartelera informativa en
la sede del Ediicio.
H) Elaborar con la asesoría del Tesorero el presupuesto semestral o anual
de gastos o inversión en las áreas comunes del Condominio.
I) Otras que sean aprobadas por la Asamblea General de Propietarios,
según el quórum legal exigido por la Ley de Propiedad Horizontal; y
por las leyes de la República
13) Son funciones del Secretario de la Junta de Condominio las

siguientes:
569
ANEXOS
A) Hacer una síntesis por escrito de los puntos tratados tanto en la Asam-
blea General de Propietarios, así como de las reuniones de la Junta
redacción podrá constar en papel impreso por sistemas de computación,
debiendo anotar el día, lugar, hora, los puntos tratados y resultados de
la reunión. Esta documentación será sustituta del Libro de Actas del
condominio, siempre y cuando sea irmado por los miembros de la
Junta Directiva del Condominio y dos propietarios del Ediicio, sin que
ello releve a este funcionario de su obligación de entregar debidamente
escritos los libros de actas de la Asamblea de Propietarios y de la Junta
de Directiva de Condominio al inalizar su gestión.
que se decidieren en las reuniones de la directiva.
C) Manejar el archivo de la Junta de Condominio y la correspondencia
en general. Integran el archivo general, también, los libros de actas
y de acuerdos de las asambleas generales de propietarios, el libro de
contabilidad y el libro diario de la Junta de Condominio.
D) Sustituir al Presidente cuando éste se encuentre ausente, abandone el
cargo o renuncie a sus funciones. En tal caso, se dejará constancia del
carácter con que actúa mientras dure la encargaduría.
E) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea Ge-
neral de Propietarios, haciendo constar tal carácter en la convocatoria.
F) Recoger la opinión y sugerencias de los propietarios, bien escritas o
verbales, para ser tratados en la Junta Directiva o bien en la Asamblea
General de Propietarios.
G) Darle publicidad al estado de las cuentas del condominio, así como la
relación de los aportes mensuales de cada propietario.
H) Veriicar el quórum y validez de las decisiones tomadas por la Asamblea.
I) Otras que sean aprobadas por la Asamblea General de Propietarios; y
las leyes de la República.
14) Son funciones del Tesorero de la Junta Directiva del Condominio

las siguientes:
A) Hacer mensualmente la relación de ingresos y gastos del Condominio
del Ediicio y remitirlas al Secretario de la Junta para su posterior
publicidad. Esta labor queda delegada en la persona natural o jurídica
administradora del Ediicio cuando lo hubiere.
B) Llevar un archivo de todas las facturas pagadas por los propietarios y el
Condominio, así como de los depósitos efectuados discriminadamente
por cada uno a las distintas cuentas del Condominio, cuando la Junta
de Condominio sea quien directamente administre el inmueble. En
570
su defecto, esta relación la realizará la persona natural o jurídica que

administre el inmueble (nombrado por la Asamblea General de Pro-
pietarios); según sus métodos de trabajo apegados a la ley.
C) Elaborar la lista mensual de propietarios solventes con las distintas
obligaciones del condominio.
D) Llevar el libro de contabilidad del Condominio. Para realizar esta tarea
con mayor agilidad, el Tesorero podrá hacer uso de los sistemas y pro-
gramas de computación. La contabilidad computarizada y su impresión
original hará las veces del libro de contabilidad, siempre y cuando vaya
irmada por los miembros principales de la Junta de Condominio y
dos propietarios de inmuebles del Ediicio, sin que ello releve a este
funcionario de entregar los libros de contabilidad debidamente llenados
al inalizar su gestión.
Se reproduce aquí lo antes dicho en el literal “B” de este mismo
punto cuando la administración sea realizada por delegación en una
persona natural o jurídica, quien asumirá toda la responsabilidad ad-
ministrativa y contable.
E) Otras que sean aprobadas por la Asamblea General de Propietarios y
las leyes de la República.
15) Decisiones de la Junta de Condominio:

La Junta de Condominio deberá reunirse en todo momento que sea
necesario para los intereses comunes. De cada reunión se levantará un
acta que será transcrita en un libro sellado o mediante el uso de sistemas
de computación. Podrá suprimirse la reunión cuando los miembros de la
Junta maniiesten mediante escrito dirigido al Presidente de la misma, cuál
es su opinión o voto sobre determinado asunto. El Presidente de la Junta
resolverá, en cada caso, si convoca a los miembros a una reunión o si solicita
por escrito la opinión y el voto.
Las decisiones se tomarán por mayoría simple, la mitad más uno, cuando
no haya unanimidad de criterios, dejando constancia en el libro diario de
las divergencias que hubieren surgido y de los votos salvados.
CAPÍTULO IV
GARANTÍA QUE DEBE PRESTAR EL ADMINISTRADOR
PARA RESPONDER DE SU GESTIÓN
16) De la garantía del Administrador y su excepción: En caso de que

la Asamblea General de Propietarios decida designar a una persona natural o
jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período
de un (01) año, éste deberá prestar garantía suiciente a juicio de la Asamblea
o cuando lo considere también la Junta Directiva del Condominio, quién
571
ANEXOS
podrá relevar al Administrador de prestar esta garantía si decidiese adelantar

una administración conjunta del Ediicio, donde el Administrador y la propia
Junta de Condominio se distribuyen responsabilidades especíica en pro de
la dinámica comunitaria, tal y como sucede en la actualidad.
17) Revocación del mandato de administración y de su reelección: El

Administrador podrá ser removido de su cargo en cualquier momento, aún
estando vigente su contratación, y también podrá ser reelegido conforme
a la Ley. Cabe destacar, que cuando exista revocación del mandato dado
al Administrador, la Junta de Condominio sólo cancelará los honorarios
debidos hasta ese momento y sólo podrá evitar hasta nueva oportunidad su
cancelación, cuando existan causas justiicadas (incumplimiento, negligencia,
impericia en el ejercicio de sus funciones) que permitan la “destitución” del
Administrador.
18) Quórum necesario para nombrar o revocar al Administrador: En

la Asamblea General de Propietarios que se realice para nombrar, revocarle
el mandato o destituir al Administrador, deberá contar con el voto favo-
rable a estas propuestas, de la mayoría simple (la mitad más uno) de votos
personales presentes en ella; sin que el cómputo deba hacerse mediante el
voto personal de cada propietario, ya que el resultado de la elección recae
sobre una persona y no a un aspecto de índole económico comunitario.
De esta forma, todos los propietarios tienen el mismo e igualitario derecho
para elegir o abstenerse de hacerlo a determinada persona, sin discrimina-
ción por razones de naturaleza económica, independientemente de que las
funciones de esa persona electa como Administrador tengan relación con
aspectos económicos, entre otros importantes.
La Junta de Condominio tiene la obligación de informar a los ausentes
y por cualquiera de los medios de comunicación antes señalados, los resul-
tados de la votación para este in y dentro de los ocho (08) días siguientes
a la realización de la reunión.
19) Improcedencia absoluta de la prestación de ianza o garantía

administrativa: Si los administradores son los mismos propietarios quedan
relevados de prestar ianza o garantías en la realización de sus funciones.
CAPÍTULO V
DE LAS ASAMBLEAS Y DE LA FORMA
DE TOMAR LAS DECISIONES
20) Procedencia y convocatoria a las Asambleas: Los propietarios se
572
deberán reunir en Asambleas, responder a las consultas que se les hagan

cuando así lo exija este Reglamento, la Ley, la autoridad judicial, la Junta de
Condominio, el Administrador o un grupo de propietarios que represente,
no menos del cincuenta y uno por ciento (51%) del valor total del Ediicio
Los Mangles, cuando se trate de asuntos o materias de interés general para la
comunidad de propietarios o que versare sobre las cosas comunes al mismo.
Se considerará que hay quórum para tomar una decisión sobre las
materias inscritas en la agenda del día con la presencia del cincuenta y uno
por ciento (51%) del valor total del Ediicio (voto capitalístico según valor
atribuido a cada inmueble) y se considerará adoptada una decisión cuando
hubiere el voto favorable de la mayoría de dicho valor presente en la Asamblea,
salvo que la Ley, el Documento de Condominio o el presente Reglamento
exijan unanimidad o un porcentaje diferente o que el cómputo de los votos
sea personal (voto personalísitico), como lo es en este último caso, para el
caso del nombramiento o revocación o destitución del Administrador.
21) De la falta de quorum: Si no hubiere habido quórum para la

primera convocatoria que se hiciere o si llegada la oportunidad ijada, no
hubiere llegado a la Junta de Condominio o al Administrador designado,
suiciente cantidad de votos, se procederá a una nueva reunión o Asamblea
por segunda y última vez, la cual deberá celebrarse a los ocho (08) días si-
guientes de la fecha propuesta para la primera y en esta segunda asamblea,
se tendrá asignado el mismo temario de la agenda de discusión hecho para
la primera convocatoria, debiendo ello constar cuando se haga la publica-
ción en la prensa, siguiendo los requisitos de ley. En esta Segunda y última
convocatoria de la Asamblea de propietarios, se adoptará la decisión que
corresponda con el voto de la mayoría simple (la mitad más uno) del valor
total del Ediicio presente, salvo que la ley exija una decisión por votación
de mayoría caliicada y no simple; o unanimidad. Estas condiciones sobre la
forma de tomar las decisiones se harán constar en la convocatoria publicada
en la prensa y una copia de dicha publicación, se ijará en la puerta principal
de todos los apartamentos del Ediicio y en sus principales áreas comunes.
22) Registro de las decisiones: De toda decisión que se adopte el Se-

cretario la recogerá y levantará un acta donde la haga constar, llevándola al
mismo tiempo al libro de actas debidamente sellado.
23) De las convocatorias en general: Toda convocatoria, sea para la

Junta Directiva del Condominio o para la Asamblea General de Propietarios,
deberá expresar con claridad los motivos u objetos de la misma, el día, sitio,
hora de la reunión y demás particularidades que interesen hacer constar.
573
ANEXOS
Toda deliberación sobre un objeto no expresado en la agenda del día, es nula.
CAPÍTULO VI
NORMAS DE CONVIVENCIA ENTRE COPROPIETARIOS Y USO
DE LAS COSAS COMUNES DEL EDIFICIO Y DE LAS PRIVATIVAS DE
CADA APARTAMENTO
El presente título intenta informar y sugerir a los propietarios, co-

propietarios, inquilinos y residentes en general, las normas más elementales
que deben tener en cuenta para lograr la mejor convivencia y armonía entre
ellos. Ellas contendrán nuestros principales deberes y derechos, de cada quien
con respecto a los demás y de todos para con las cosas y áreas comunes. Para
ello, no se basa esta redacción en una ilosofía predominantemente represiva,
aunque a título de recordatorio, se enuncien normas de carácter imperativo
en aras de la construcción de un orden comunitario de convivencia básico.
Otras normas aquí no contenidas formarán parte de nuestra mejor
convivencia con la simple aprobación mayoritaria que se haga por medio
de la Asamblea General de Propietarios, difundiéndolas posteriormente por
escrito entre todos los irmantes. Sin más preámbulos, establecemos de modo
enunciativo las siguientes normas de convivencia o de comportamiento:
24) Principio General: Se consideran de uso común todas aquellas

porciones, servicios, e instalaciones del Ediicio Los Mangles donde éstas se
encuentren, que no estén determinadas como formando parte de cualesquie-
ra de las unidades susceptibles de apropiación individual que lo integran.
25) Derecho sobre las cosas comunes: Los derechos que a cada uno
de los propietarios corresponde sobre las cosas comunes son inherentes a su
propiedad e inseparables de ella y en consecuencia, todo acto jurídico que
tuviere por objeto a cualesquiera de las unidades susceptibles de apropiación
individual que integran el Ediicio, abarcará, en la proporción respectiva,
los derechos que a las mismas correspondan en las cosas comunes.
26) De las cosas de uso privativo de cada una de las unidades suscep-
tibles de apropiación individual que integran el Ediicio: La propiedad
de cada unidad susceptible de apropiación individual comprende su uso,
goce y disfrute dentro de las limitaciones establecidas en el Documento de
Condominio, en este Reglamento y en la Ley.
27) De las cosas propias de cada unidad susceptible de apropiación

individual que integran el Ediicio:
Queda entendido que con respecto a las paredes que delimitan a cada
574
una de dichas unidades habitacionales, ya fuere respecto a bienes comunes

o a otras unidades, la propiedad de tal unidad llega solamente hasta la mitad
del grosor de la pared respectiva y que en cuanto al techo y al piso corres-
pondientes de la propiedad de cada unidad abarca únicamente el acabado
respectivo, sin afectar la placa.
En cuanto al techo de los apartamentos tipo Pent House, su parte ex-
terna será una placa constitutiva de áreas comunes a todos los propietarios
del Ediicio. Su uso será restringido exclusivamente para la instalación de
equipos receptores de señal de televisión o de comunicaciones y su acceso
será restringido por razones de seguridad, tal y como lo establece el Docu-
mento de Condominio.
La propiedad de cada unidad susceptible de apropiación individual
comprende, además, todo aquello que forma parte permanente de la misma
y que no está considerado como integrante de las porciones comunes del
Ediicio.
28) De los derechos y obligaciones en el uso de las cosas comunes y de

las cosas propias de cada una de las unidades susceptibles de apropiación
individual que integran el Ediicio________: Ninguna persona, sea cual
fuere el derecho del cual sea titular sobre una determinada unidad susceptible
de apropiación individual, podrá pretender el ejercicio de ningún derecho
que pueda afectar el beneicio común derivado del régimen de propiedad
horizontal; en consecuencia, se aclara expresamente que no será aplicable
en este régimen la facultad de abandonar los derechos determinados en el
artículo 762 del vigente Código Civil Venezolano para los comuneros, ni
tampoco el cálculo de la duración de la comunidad establecido en el artículo
768 ejusdem, ni podrá pretender por nadie ejercer el derecho de retracto
acordado en el mismo cuerpo legal citado en su artículo 1.546.
29) Limitaciones en el uso de las cosas comunes: Las cosas y bienes

comunes no podrán ser utilizados sino para el in ordinario al cual están
destinados y dentro de las limitaciones derivadas del régimen de propiedad
horizontal, o del beneicio de la comunidad de propietarios y sin perjuicio
del uso legítimo que de tales cosas pueden hacer las demás personas que a
ello tengan derecho. En particular se establecen las siguientes limitaciones,
a saber:
A) Uso del estacionamiento del Ediicio: Cada unidad susceptible

de apropiación individual tiene asignado un (01) puesto en el área de
estacionamiento, según lo dispuesto en los Artículos Tercero y Cuarto del
Documento de Condominio antes indicado. Todos los puestos han sido
575
ANEXOS
demarcados siguiendo la nomenclatura que identiica a los apartamentos y

su asignación consta en el Plano de la Planta Baja agregados al Cuaderno
de Comprobantes de este documento, registrado oportunamente.
Se reitera lo dicho en el Documento de Condominio sobre los puestos
de estacionamientos, en el sentido de que “son bienes pertenecientes a la
comunidad de propietarios, bienes comunes, pero el uso exclusivo y privativo
corresponderá a los propietarios de los apartamentos del Ediicios de acuerdo
con los respectivos documentos de propiedad. El derecho a la utilización de
los puestos de estacionamientos asignados a cada apartamento es inherente
a la propiedad del mismo y no podrán ser cedidos, vendidos o alquilados
a personas extrañas al Ediicio, es decir, que no sean propietarios de dichos
inmuebles”.
Queda expresamente indicado que en los puestos de estacionamiento
sólo podrán estacionarse vehículos cuyas dimensiones no excedan del espa-
cio asignado individualmente a cada puesto. Además, el aparcamiento de
vehículos en ningún momento deberá molestar la circulación peatonal o
vehicular en las áreas del estacionamiento que colindan con las escaleras de
acceso a las plantas superiores o con las entradas a los ascensores y cuartos
de electricidad, depósito de basura, bombas de agua y planta de tratamiento
de aguas negras del Ediicio.
El estacionamiento es de uso exclusivo de los propietarios de los in-
muebles. Otros de sus visitantes deberán ocupar lugares fuera del estacio-
namiento, en la avenida que da acceso al ediicio y debidamente ubicados
permitiendo el normal tráico automotor. En caso de que dentro de las
mejoras futuras se construya algún área extensiva del estacionamiento para
vehículos de visitantes, los puestos quedarán a uso exclusivo de los propie-
tarios que oportunamente reserven mediante escrito dirigido a la Junta de
Condominio y previo a su visto bueno, dichos puestos para las épocas de
temporadas vacacionales. En caso de que las solicitudes de uso sobrepasen el
número de puestos de los visitantes, la Junta Directiva sorteará y asignará los
mismos oportunamente. Asimismo, estos nuevos puestos no serán asignados
documentalmente a ninguno de los propietarios de los apartamentos, serán
bienes comunes a todos los propietarios.
No se podrán instalar en ningún puesto de estacionamiento señal
alguna, aparato de demarcación o construcción de cualquier índole que
pueda entorpecer el uso del estacionamiento en general, o de los puestos
de estacionamiento en particular.
En los puestos de estacionamientos podrán estacionarse embarcaciones
deportivas cuyas dimensiones sean similares a los de los vehículos, de manera
que no impidan la circulación peatonal y vehicular en esta área; y en este
mismo orden de ideas, el propietario del inmueble y de la embarcación,
576
deberá estacionar su vehículo fuera del área del estacionamiento, respetando

los puestos asignados al resto de los propietarios.
B) Uso de las caminerías y jardines del Ediicio, adyacentes a las
entradas de los inmuebles: Las caminerías y jardines del Ediicio tendrán
un uso exclusivamente recreacional para el disfrute de los propietarios de
apartamentos y sus invitados. Cualquier daño causado a otro propietarios
o terceras personas por el desarrollo de las actividades recreacionales y de
esparcimiento, serán por cuenta del propietario que la realice, incluyendo
el caso de que hayan sido realizadas por sus invitados o inquilinos.
Igualmente, los jardines no tendrán otro uso sino este, quedando
excluida toda posibilidad de realizar construcciones tales como: parrilleras,
elementos de diversión infantil o instalaciones para el ejercicio físico, salvo
que la Asamblea General de Propietarios decida otra cosa.
Es menester señalar que el esparcimiento permitido en los jardines del
Ediicio, excluye toda posibilidad de usarlos como lugares de reunión de
carácter particular de algún propietario, a in de evitar ruidos molestos que
afecten la salud, el reposo, la tranquilidad o la moral de sus propietarios.
B) Uso del Embarcadero o muelle del Ediicio: esta zona es de uso

exclusivo de los propietarios o de sus invitados, quienes podrán apostar
embarcaciones deportivas observando las reglas pertinentes a la navegación
en los canales de agua que delimitan el inmueble en su parte Norte.
Los propietarios dueños de embarcaciones serán exclusivamente respon-
sables por los daños y perjuicios que puedan ocasionar a terceras personas
por el uso indebido del embarcadero, el mal amarre de sus embarcaciones
y cualquier otra situación perjudicial que pueda presentarse.
Cada apartamento tendrá derecho a gozar y utilizar un (01) puesto de
amarre en el embarcadero, el cual será asignado y demarcado por la Junta de
Condominio, siempre y cuando exista la disponibilidad física, sin que por
ello se esté asignando una zona de uso exclusivo. Podrá la Junta de Condo-
minio variar la ubicación de los puestos asignados sin aviso a los interesados.
Estos, deberán dirigir una carta por escrito a la Junta de Condominio para
proceder a la demarcación y asignación de un puesto.
Los dueños de embarcaciones se comprometen a no dejar tirado ele-
mentos propios para la pesca ni sus productos, o artefactos deportivos, en el
muelle del Ediicio, a in de evitar lesiones a terceras personas, especialmente
a los niños. Ellos serán los únicos responsables en caso de causar daños.
Los puestos asignados no podrán ser objeto de ninguna negociación a
título oneroso o gratuito.
577
ANEXOS
D) Uso del Salón de Fiestas: el uso de esta área está reservada exclu-
sivamente para los propietarios de los apartamentos. Éstos podrán usarlo
dirigiendo una solicitud por escrito a la Junta Directiva del Condominio
del Ediicio, con una anticipación a la realización del evento social de ocho
(08) días, quien emitirá también su autorización por escrito.
El propietario interesado en el uso del salón de iestas deberá cancelar una
suma de dinero que le será indicada oportunamente junto a la autorización
que emita la Junta de Condominio, y la cual sufragará las tareas de limpieza
de dicha área. Asimismo, se hace absolutamente responsable por cualquier
daño o deterioro que de forma directa o indirecta ocasione él o alguno de
sus invitados, tanto al salón de iestas como al resto de las instalaciones del
Ediicio y con la aprobación de este Reglamento de Condominio, los pro-
pietarios aceptan que en tal supuesto de hecho el monto de los daños les será
cargado y presentado en su factura mensual de condominio, reservándose
la Junta de Condominio la contratación de las obras que sean necesarias
para reparar los eventuales daños.
Se establece como condición indispensable para poder hacer uso del
salón de iestas que el propietario interesado en usarlo esté totalmente sol-
vente y al día con el pago del condominio. En este mismo orden de ideas, el
propietario también se compromete en entregarle al personal de vigilancia
privada del Ediicio y la Conserjería, una lista de sus invitados para evitar
la entrada de personas extrañas al evento social.
Para reuniones sociales de más de veinte (20) personas el propietario
deberá contratar los servicios de seguridad o vigilancia privada para brin-
dar así la máxima seguridad tanto para sus invitados como para los demás
propietarios que estén en el Ediicio.
Queda establecido que el horario de uso del salón de iestas está com-
prendido entre las 4:30 p.m. hasta la 1:30 a.m., debiendo el propietario
observar lo dispuesto en las ordenanzas municipales vigentes en cuanto al
volumen de la música, el cual será razonable y nunca exagerado o capaz de
comprometer la paz y tranquilidad de los demás propietarios del Ediicio.
E) Limitaciones del uso de las unidades susceptibles de apropiación

individual: si bien es cierto que el derecho de propiedad de cada propietario
le permite el derecho libre de usar, gozar y disponer su inmueble, éste deberá
guardar las siguientes consideraciones para lograr la mejor convivencia entre
todos los propietarios.
F) Sobre los ruidos molestos: los mismos derivan de las actividades

propias de cada propietario: reuniones sociales; reparaciones y acondicio-
namiento de su propiedad; esparcimiento personal, entre otros. De allí
578
que para no perturbar la tranquilidad, salud, reposo y la moral de todos los

habitantes del Ediicio, se sugiere:
a) Realizar las reuniones sociales cualquier día de la semana, dentro del
horario de 6:00 p.m. a 12:30 a.m., comprometiéndose el propietario a
instruir a sus invitados para evitar hacer el menor ruido posible tanto
cuando ingresen, permanezcan y abandonen su propiedad. En todo
caso, deberá observarse un volumen razonable para los equipos de so-
nidos, o grupos musicales. La inobservancia de esta normativa faculta
a cualquiera de los propietarios del Ediicio a hacer cumplir con la
autoridad pública las ordenanzas municipales vigentes que regulan la
materia.
b) Realizar las reparaciones o acondicionamientos de su propiedad exclusi-
vamente durante los días de semana entre las horas de 9:00 a.m. a 6:00
p.m. No está autorizado ningún tipo de trabajos durante los ines de
semana, salvo que se traten de emergencias. Los abajo irmantes ins-
truimos por medio de este documento, suicientemente a la vigilancia
del Ediicio, a evitar el acceso de contratistas o cualquier persona que
pretenda dirigirse a alguno de sus inmuebles a realizar trabajos inopor-
tunos fuera del horario aquí establecido. En todo caso, el propietario
solicitante de tales trabajos no exceptuados aquí, será responsable de
las molestias que pueda ocasionar.
Asimismo, no podrán los propietarios utilizar las áreas comunes como
depósito temporal o espacio de preparación de materiales a ser utili-
zados en las mejoras que realicen en sus viviendas. En tal sentido, se
sugiere utilizar las áreas de sus puestos de estacionamiento, siempre y
cuando no afecten en lo más mínimo el derecho de estacionamiento
de los demás propietarios.
c) el normal esparcimiento de los propietarios en sus inmuebles deberá
realizarse con atención a las normas de la moral y de las buenas costum-
bres, sin mayor limitación que el respeto al derecho a la tranquilidad
del resto de los propietarios.
G) Del uso de la piscina y área perimetral: En el horario comprendido

entre las 9:00 a.m. hasta las 11:00 p.m. se establecen las siguientes normas:
a) Respetar el derecho ajeno a la tranquilidad evitando poner equipos
de sonido a alto volumen. cada quien podrá escuchar la música de su
gusto, en lo posible, utilizando audífonos.
b) Para el consumo de bebidas se prohibe el uso de envases o botellas de
vidrio. lógicamente, se prohibe el consumo dentro de la piscina.
c) Los invitados al ediicio deben informar al conserje su condición, ya que
579
ANEXOS
por razones de seguridad, es recomendable evitar que personas ajenas

al ediicio utilicen nuestras instalaciones, en muchas oportunidades,
con perjuicio para la propiedad colectiva.
d) Los juegos de cualquier tipo en el área perimetral de la piscina están
totalmente prohibidos ya que ponen en riesgo la integridad física de los
jugadores, de las personas ajenas a ellos y de las instalaciones del ediicio.
Cualquier daño causado directa o indirectamente a las instalaciones del
ediicio, serán cargados oportuna y exclusivamente a la factura mensual
de condominio del propietario responsable.
e) Queda terminantemente prohibido utilizar la Mezzanina como tram-
polín. la violación de esta norma pone en peligro la vida, tanto de su
posible transgresor como de quienes utilizan la piscina debidamente.
f ) La piscina para los niños esta exclusivamente reservada para ellos junto
a sus representantes.
g) Por razones de higiene y de seguridad sanitaria, queda totalmente
prohibido pasear o mantener mascotas, sea cual sea su especie, en el
área perimetral de la piscina o dentro de ella. en ese orden de ideas,
se agradece a los propietarios e invitados ducharse antes de entrar a la
piscina.
h) Esta prohibido arrojar cualquier tipo de objeto a la piscina. El uso de
juguetes inlables está permitido siempre y cuando estos sean de pe-
queñas dimensiones. Se les recuerda a todos que las sillas para tomar el
sol y sentarse junto a las mesas no podrán ser sumergidas, bajo ningún
concepto, dentro de la piscina o el canal de agua adyacente al Ediicio.
i) Las áreas verdes perimetrales pueden ser utilizadas para actividades de
esparcimiento, tales como: caminatas y juegos infantiles. No podrán
utilizarse para hacer parrillas o reuniones sociales, ni para lavar ni reparar
carros o cualquier tipo de actividad similar.
H) De los animales domésticos: los propietarios podrán tener en sus

viviendas animales domésticos de cualquier raza o especie, siempre y cuando
se hagan responsable de su manutención y del respeto del derecho ajeno a
la tranquilidad y seguridad personal. Si alguna de las mascotas provocare
reiteradamente perturbaciones en la vida comunitaria, tales como: ruido,
destrozos de jardines de las áreas comunes o de uso exclusivo, y otros de
similar naturaleza, se conminará a su dueño a que lo retire inmediatamente
del conjunto residencial.
Asimismo, el dueño de la o las mascotas garantiza ielmente que estas
se encuentran en perfecto estado físico y sanitario y sin enfermedades que
pongan a riesgo la salud de los señores propietarios.
I) Sobre las modiicaciones de los exteriores: Está prohibido a los

580
propietarios modiicar los elementos de su propiedad que sean visibles desde

la vía pública; en consecuencia, no podrán introducir modiicaciones ni
alteraciones en las ventanas ni en las paredes que dan al exterior. Se repro-
duce aquí lo dispuesto en el Artículo Vigésimo Segundo del Documento
de Condominio antes referido cuando señala y agregamos que en ningún
caso se podrá cambiar la forma externa de la fachada y decorar sus paredes,
puertas y ventanas exteriores de la ediicación, ni se podrá romper bajo
ningún in sus paredes o techos, ni construir ningún tipo de estructura en
los espacios aéreos habidos entre las paredes divisorias de cada apartamento
y los balcones de éstos. La instalación de los equipos de aire acondicionado
podrán instalarse en las ventanas (como a continuación se reglamenta en
el siguiente párrafo), siempre y cuando lo apruebe la Asamblea General de
Propietarios.
Con la irma de este instrumento los propietarios de los inmuebles
entienden, aceptan y se comprometen en instalar sus sistemas de aire
acondicionado en las ventanas que miran hacia la zona Norte del Ediicio,
quedando terminantemente prohibido la instalación de estos equipos en las
ventanas que están en la fachada Sur del Ediicio, incluyendo las que están
en los pasillos de acceso a cada apartamento.
Tampoco podrá alterarse el color de la pintura de los ediicios, salvo
que para este caso así como para cualquier otro asunto inherente a la mo-
diicación de exteriores, sea decidido en Asamblea General de Propietarios.
J) Principio de precaución: ni en las unidades susceptibles de apro-

piación individual, ni en las áreas comunes del Ediicio, ni tampoco en las
áreas de uso exclusivo de los apartamentos (puestos de estacionamiento),
podrán almacenarse ni guardarse sistemas, materiales u objetos explosivos, o
bombonas de gas, o sustancias tóxicas que produzcan olores o emanaciones
perjudiciales o molestas para la salud y tranquilidad de los residentes.
K) Resguardo de la estética: los propietarios o inquilinos que habiten

en este Ediicio se comprometen a evitar exhibir o extender cualquier tipo
de objetos, en los balcones o en las fachadas Norte y Sur del Ediicio, o en
los pasillos de acceso a los apartamentos, o en cualquier otra área común, de
forma tal que haga posible su observación desde el exterior de los ediicios.
L) Acceso de inspección: cada propietario deberá dar libre acceso a su

propiedad, ocupada o no, para revisar el estado de las instalaciones comu-
nes o para realizar inspecciones, reparaciones o reformas en instalaciones o
bienes de la comunidad. Este derecho de inspección se mantiene también
en caso de los requerimientos de cualquier autoridad pública que oportu-
namente lo exija.
581
ANEXOS
M) Mantenimiento de las rejas de las ventanas de la facha Sur que

colindan con los pasillos de acceso a los apartamentos del Ediicio: para
lograr el mejor mantenimiento y reparación de las rejas de los apartamentos
instaladas en estas áreas, así como de las romanillas de las ventanas que se
encuentran en los cuartos con vista al canal (fachada Norte) y hacia la parte
Sur del Ediicio, la Junta de Condominio enviará una comunicación a los
propietarios que tengan la necesidad de realizar estos trabajos de manteni-
miento o reparación, a quienes se les concederá un plazo de sesenta (60)
días continuos a partir del envío de dicha comunicación, para que procedan
a realizarlos. Los propietarios podrán autorizar por escrito a la Junta de
Condominio para realizar estos trabajos con cargo a su factura mensual de
condominio, pudiendo la Junta distribuir el costo de los trabajos en dos
facturas mensuales y consecutivas, si es que llegase a exceder del monto
mensual ordinario de los gastos comunes.
N) Futuras limitaciones: cualquier otra limitación al derecho de pro-

piedad podrá incluirse dentro del presente Reglamento siempre y cuando sea
aprobada por la Asamblea General de Propietarios y por la mayoría exigida
para su modiicación, arriba antes indicada.
30) Fusión de las unidades susceptibles de apropiación individual y

establecimiento de comunicación entre las mismas: los propietarios de dos
o más unidades susceptibles de apropiación individual contiguas entre sí,
pueden establecer entre ellas cualquier tipo de comunicación. Igualmente,
los propietarios de dos de dichas unidades contiguas pueden convenir en
fundirlas en una sola propiedad, siempre y cuando fuese físicamente po-
sible y lo pacten en documento protocolizado, debiendo dar aviso de ello
a la comunidad. No se permitirán las fusiones entre los inmuebles que se
ubican en diferentes pisos. En todo caso, deberán respetarse lo dispuesto en
el Artículo Décimo Octavo del Documento de Condominio del Ediicio y
que los propietarios declaran conocer suicientemente.
31) Normas para el mejor funcionamiento del régimen: Principio

general: el propietario de cada unidad susceptible de apropiación individual
responderá ante la comunidad de propietarios y ante terceros, de todo daño
o perjuicio que ocasione quien fuere ocupante, por cualquier título, de la
respectiva unidad. Esta responsabilidad es solidaria con la de quien ocasione
directamente el daño y no excluye la de éste.
32) De las responsabilidades especiales:
582
A) El propietario de cada unidad susceptible de apropiación individual

responde ante la comunidad y ante terceros por daños causados a las cosas
comunes por mal o indebido uso de ellas, tanto por parte de él mismo como
por los miembros del personal que de él dependa o trabaje por su cuenta o
encargo. Esta responsabilidad es solidaria con la que corresponde al autor
del daño y no excluye la de éste.
B) El propietario de cada inmueble habido en el Ediicio responde ante

la comunidad y ante terceros de los daños que ocasiones por negligencia,
dolo o inobservancia de normas legales o técnicas en los trabajos de conser-
vación, reparación y mantenimiento de su propiedad, así como de las áreas
de uso exclusivo bajo su posesión. Esta responsabilidad es solidaria con la
que corresponde al autor del daño y no excluye la de éste.
C) El propietario de cada unidad susceptible de apropiación individual

responde ante la comunidad en modo especial de los daños y perjuicios que
puedan ocasionarse por la entrada indebida de personas a los ediicios, a
causa de negligencia, imprudencia o dolo en el manejo de los sistemas de
seguridad interna que fueren imputables tanto al propietario personalmente
como a las personas de su familia, dependencia o amistad que estén en el
ediicio. La cesión de uso de una unidad susceptible de apropiación individual
no libera al propietario de la responsabilidad a que esta redacción se reiere.
33) De las sanciones:

En caso de violación de cualesquiera de las normas establecidas en el
presente Reglamento, en el Documento de Condominio o en la Ley de
Propiedad Horizontal, la Junta de Condominio amonestará por escrito a
quien a originado tal violación, e informará de esta manera al resto de los
propietarios del Ediicio, dejando constancia de ello en el libro de diario de
la Junta de Condominio. En caso de reincidencia o de negativa a observar
la conducta debida al problema se convocará a una Asamblea General de
Propietarios para decidir las medidas a aplicar.
Los propietarios que incurran en hechos graves tales como: daños a la
estructura física de los bienes comunes o de cualquiera de los apartamentos
del Ediicio; daños a la integridad física o emocional (agresiones verbales)
de otros propietarios o visitantes; infringir los reglamentos de convivencia
incluidos en este documento, y en in, cualquier hecho que pueda ser dei-
nido como ingratitud hacia la comunidad de propietarios del Ediicio Los
Mangles, no podrán formar parte de la Junta de Condominio. La Asamblea
General de Propietarios y demás órganos de condominio, sin perjuicio de
proceder legalmente como corresponde, podrá, en caso de hechos graves,
583
ANEXOS
tomar votos de censura pública.
CAPÍTULO VII
DISPOSICIÓN FINAL
34) Eicacia del Reglamento: Con la aprobación del presente Regla-

mento quedan derogados cualquier tipo de regulación escrita anteriormente
hecha sin la observancia de la ley. Se delega en la persona jurídica designada
como administrador el Ediicio, para que sea él o mediante persona de su
conianza quien realice los trámites necesarios de registro del presente do-
cumento en el Cuaderno de Comprobantes que acompaña al Documento
de Condominio General del Ediicio __________
Dado y irmado por los propietarios del Ediicio Los Mangles reuni-
dos especialmente para la aprobación de este Reglamento, en la ciudad de
Caracas a los ___ días del mes ______del año ______. Firman conformes,
Los señores propietarios:
Colocar nombre y apartamento y lugar para la irma; V.g.:
Propietario Apartamento Firma

____________ PH-C __________ (apoderado)
584
585
ANEXOS
13. Modiicación parcial de un Reglamento de

Documento de Condominio
SEPARATA DEL REGLAMENTO DEL DOCUMENTO
DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CAMINO REAL
URBANIZACIÓN LAS MESETAS,
MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA
Preliminar:
Con el in de ampliar y detallar las normas del Reglamento del Do-
cumento de Condominio aprobadas en fecha anterior por la Asamblea de
Propietarios que coadyuvan al mejor desarrollo del régimen del condominio
del Ediicio Camino Real, en concordancia con lo establecido en el artículo
26 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, se presenta a continuación
una Separata de dicho Reglamento la cual contiene los siguientes Capí-
tulos: I- De la administración del Conjunto Residencial; de la Asamblea
General de Propietarios; de la Junta de Condominio; del Administrador y
sus facultades; IV- Del acceso a las azoteas o zonas de uso exclusivo de los
apartamentos Pent Houses; V- Sobre los eventos sociales y del alquiler de
las Salas de Fiestas y Parque Infantil. Estos Capítulos ampliarán la redac-
ción ya existente y en algunos casos la derogarán, caso en el cual se señalará
expresamente la normativa derogada. Es así como tenemos:
CAPÍTULO I
De la Administración del Conjunto Residencial;
de la Asamblea General de Propietarios y sus Convocatoria;
de la Junta de Condominio; del Administrador y sus facultades
Sección Primera: De los órganos de la administración del Conjunto

Residencial y de las Asambleas de Propietarios: De conformidad con lo
establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la admi-
nistración del Conjunto Residencial corresponderá a la Asamblea General
de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.
La Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial legalmente
constituida, tiene la más alta representación de la comunidad de propietarios
y sus decisiones, tomadas conforme a lo dispuesto en este documento, son
obligatorias y tienen fuerza vinculante para todos sus propietarios, aún para
aquellos que no hayan concurrido a la Asamblea o disientan de los acuerdos
o decisiones tomadas por ella.
Sección Segunda: De la convocatoria de las Asambleas: su estructura
586
de contenidos y requisitos de publicidad y de la Segunda Convocatoria: La

Asamblea General de Propietarios podrá ser convocada cuando así lo estime
conveniente el Administrador del complejo habitacional, para deliberar
sobre los asuntos a los que hace referencia el artículo 22 de la Ley ejusdem
o sobre cualquier otro asunto; también cuando así lo estime conveniente
su Junta de Condominio legal y oportunamente elegida; o a solicitud de
un número de propietarios que representen, por lo menos, un tercio del
valor básico del total de las viviendas del conjunto residencial. Igualmente
podrá esta Asamblea ser convocada en caso de urgencia por una autoridad
judicial competente, si es el caso de que el Administrador no la convoca
no obstante hecha la solicitud por la Junta de Condominio del conjunto
residencial o por el señalado número de propietarios.
Al aprobar esta reforma del Reglamento de Condominio queda total-
mente resuelto aquí que cuando la Asamblea General de Propietarios no
resuelva en su Primera Convocatoria la agenda de discusión publicada en
la prensa de circulación nacional, bien por la falta del quórum requerido
por la ley o por este Reglamento, o bien porque haya existido un empate
en la votación realizada, entonces se realizará una Segunda Convocatoria
para que sesione sobre los mismos puntos de la agenda del día (o los que
hayan podido quedar pendientes por falta de acuerdo, diferimiento expreso
o suspensión, o por empate de la votación) sin necesidad de realizar una
segunda publicación, para esta Segunda Convocatoria, siempre y cuando se
señale en la publicación de prensa de la Primera Convocatoria que se convoca
a los propietarios a la Segunda Asamblea General para deliberar sobre la
misma agenda, indicando el lugar y la hora de dicha reunión. En esa segunda
Asamblea de Propietarios las decisiones se tomarán por mayoría simple del
voto del valor inmobiliario o personalístico (según sea el caso) presente en
ella, salvo que la ley o el Documento de Condominio exija otro quórum.
La Asamblea General de Propietarios deberá ser convocada por lo menos
con cinco (05) días continuos de anticipación a la fecha de su celebración
en uno de los periódicos de mayor circulación nacional y ijando su texto
(agenda de discusión) en tanto en las carteleras públicas que deberá insta-
lar la Junta de Condominio en un lugar público y de fácil acceso a todos
los propietarios, así como en la puerta o entrada principal de cada una de
los apartamentos y ascensores del conjunto residencial. Este requisito de
publicidad deberá cumplirse (por parte del Administrador del inmueble)
de con al menos tres días continuos de anticipación a la realización de la
comentada asamblea, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve
la nulidad de la asamblea, tal y como lo informa la Ley de Propiedad
Horizontal. Cabe destacar, que si una ley futura estableciera la nulidad de
la convocatoria a la Asamblea General de Propietarios por no observarse
587
ANEXOS
este requisito de publicidad, entonces, se atenderá a lo que señale la ley

vigente para el momento de su celebración.
Sección Tercera: De la estructura de contenido del texto de la convo-

catoria a ser publicado en la presa nacional: El texto de la convocatoria a
cualquier asamblea ordinaria o extraordinaria, general o parcial de propie-
tarios que será publicado en la prensa nacional, deberá indicar siempre y
sin excepción la siguiente estructura de contenido: A) En primera instancia
y en letras más grandes que el resto del texto, el nombre del Conjunto
Residencial; B) Seguidamente y en letras de menor tamaño que el anterior
título, el tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria) de que se trata, se-
gún este documento de condominio; C) en tamaño de letras ya ordinarias
para este tipo de avisos, un encabezado donde se señale: C.1) quien hace
la convocatoria; C.2) dirección exacta donde se celebrará la asamblea de
propietarios; C.3) fecha de la reunión; C.4) hora de inicio; D) mención
expresa y clara de cada uno de los puntos que serán tratados en la reunión
asamblearia. Se tratarán primero los puntos meramente informativos; los
que no son sometidos a la votación o decisión de los propietarios y en se-
gunda instancia, serán considerados los puntos decisorios, es decir, los que
sí requieren ser decididos por éstos. Los puntos informativos y decisorios
de la agenda del día, constituyen en si mismos el objeto de la reunión; E)
se indicarán los porcentajes de los valores del inmueble con que cada uno
de los puntos decisorios deberán ser aprobados, seguidamente a su redac-
ción; F) se mencionará el quórum requerido para considerar válidamente
constituida a la asamblea de propietarios; G) se mencionará de una vez lo
relativo a la convocatoria a una Segunda Asamblea de Propietarios conforme
a lo señalado más abajo sobre esta materia en la presente reforma y H) se
mencionarán los nombres de los tres directivos principales de la Junta de
Condominio o de la persona natural o jurídica administradora si la hubiera.
Sección Cuarta: de los resultados y acuerdos de las asambleas y su

constancia: De cada reunión se redactará un acta que será anotada en el
Libro de Asambleas de Propietarios que a tales efectos llevará la Junta de
Condominio de acuerdo a la Ley y también, se dejará constancia de los valores
de los inmuebles y de los propietarios presentes en le reunión, así como de
la votación escrita, no razonada, en una hoja especialmente diseñada para
las asambleas, la cual deberá ser archivada y guardada de forma segura por
la Junta de Condominio.
Sección Quinta: de la validez de las Asambleas y de los distintos por-

centajes requeridos para la toma de decisiones:
588
Primero: Quórum necesario para la aprobación y realización de

“mejoras” las cosas comunes del conjunto residencial: Como punto pre-
vio, conviene deinir lo que se entiende por “mejora” a los ines de este
documento. Por este término se abarcará, todo gasto útil o reproductivo
hecho sobre las áreas comunes del complejo habitacional, que comportan
necesariamente la incorporación de un valor material y de un elemento o
factor material nuevo, no existente al momento de haberse concluido la
obra por parte del promotor, o que cuando inconclusa ésta, no estuviese
contemplada inequívocamente en el proyecto originalmente aprobado
por la autoridad municipal competente. En consecuencia, se diferencian
expresamente las mejoras del inmueble, de las reparaciones (preventivas o
correctivas) de las cosas comunes. Éstas últimas se realizan sobre los bienes
ya construidos y contemplados inicialmente por el promotor de la obra en
el proyecto habitacional.
Con relación al quórum requerido para la aprobación de la realización
de las mejoras antes deinidas, se requerirá el voto airmativo del setenta y
cinco por ciento (75%) de los propietarios, de conformidad con lo estable-
cido en el artículo 9 de la Ley ejusdem.
Adicionalmente, se indica que la debida justiicación del costo de las
mejoras que deseen realizarse, se fundamentarán en al menos tres presupues-
tos solicitados a los proveedores bajo los mismos parámetros o estándares
técnicos exigidos por ellas, ya que se trata de una obra que no es urgente y
perfectamente programable en su ejecución.
Segundo: Quórum necesario para acordar o constituir gastos comunes a

todos los propietarios o parte de ellos: Según lo establecido en el artículo 11,
literal “b” de la ley ejusdem, para tal in se requiere el acuerdo o aprobación,
por lo menos, por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Se aclara que, en el supuesto sobrevenido de un estado importante de ruina
de las áreas comunes del conjunto residencial, los gastos urgentes relativos
a la ejecución de las obras de reparación (no mejoras) o de mantenimiento
preventivo para restablecer su funcionalidad, serán comunes a todos y dis-
tribuidos según la alícuota de cada inmueble o en partes iguales para todos
los propietarios si así lo decidiese la Asamblea General de Propietarios. En
este caso, no se requerirá el voto airmativo del setenta y cinco por ciento
(75%) antes indicado, por cuanto se trata de una situación de excepcional
gravedad y todo se resolverá con base a lo que decida por mayoría simple
la Asamblea General de Propietarios, ello en perfecta sintonía con lo que a
continuación se expresa en el siguiente numeral.
Tercero: Quórum necesario para decidir sobre los actos urgentes de

589
ANEXOS
conservación y de administración de las cosas comunes: Se ratiica aquí el

criterio antes expresado: la Asamblea General de Propietarios, sin perjuicio
a lo dispuesto en el artículo 21 de la comentada ley, decidirá por mayoría
simple y en una única reunión convocada a tales efectos, lo concerniente a
los actos urgentes de conservación y de administración de las cosas comunes.
La urgencia en este caso releva del requisito de una segunda convocatoria
establecida por este documento para el resto de los distintos tipos de con-
vocatoria de la Asamblea General de Propietarios, la cual en cada caso, será
obligatoria.
Cuarto: Quórum necesario para resolver y decidir sobre lo concerniente

a la administración y conservación de las cosas comunes a algunas unidades
habitacionales: Esto será resuelto por los propietarios afectados quienes
deberán reunirse salvaguardando los derechos de todos los interesados y
cumpliendo con los mismos requisitos de publicidad y de convocatoria
establecidos para la reunión de la Asamblea General de Propietarios.
Sección Sexta: De la Junta de Condominio:

Como antes se dijo, la Junta de Condominio estará integrada por tres
miembros principales y por tres miembros suplentes que llenarán sus faltas.
Los miembros principales ocuparán los siguientes cargos: Presidente; Secre-
tario y Tesorero, cada uno con su Suplente quienes serán igualmente elegidos
en la misma oportunidad que éstos y durarán un (01) año en el ejercicio de
sus funciones, pudiendo ser reelectos. Esta Junta se constituirá por primera
vez como antes se señaló. También podrá tener la Junta de Condominio
asesores en el número y para las áreas que lo estime conveniente, sin que
éstos tengan la obligación de asistir a sus reuniones, ya que no tienen derecho
a voto aunque sí podrán ser escuchados sobre los temas de su experiencia,
profesión o responsabilidad que han asumido.
La Junta de Condominio se reunirá al menos una vez por mes y de todas
sus reuniones se levantará un acta que será anotada y irmada por todos sus
miembros, en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. Tres días antes
de cada reunión, el Secretario dará cuenta al resto de los miembros de los
puntos que serán considerados en la reunión. La toma de decisiones de la
Junta de Condominio se veriicará por mayoría simple, es decir, con dos de
sus tres votos. De todo voto salvado se dejará escrito razonado en el propio
Libro de Actas. También podrá reunirse la Junta de Condominio cuando
así lo ameriten las circunstancias del caso.
Serán atribuciones de la Junta de Condominio las siguientes: Dentro
de las facultades de decisión se destacan: A) representar a los propietarios
en juicio, cuando no hubiere administrador designado; y B) proponer la
590
destitución del Administrador. Se establecen también las facultades de

gestión, a saber: A) vigilancia y control de la administración del inmueble
(diseño y supervisión de los rubros de los gastos comunes y no comunes
mensuales; supervisión del envío de la facturación y recaudación mensual
hecha por la propia Junta o por el Administrador; proponer los convenios
de pagos con aquellos propietarios morosos de sus obligaciones legales;
velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador
y del estado de los fondos de reservas y otros aprobados por la Asamblea
General de Propietarios; entre las más importantes); B) convocatoria de la
Asamblea General de Propietarios en caso de urgencia; C) vigilancia sobre
el correcto uso de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que para
ello fuere necesaria; D) supervisión y control de las tareas realizadas por el
personal contratado por la Junta de Condominio; E) ejercer las funciones
del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere
procedido a designarlo; F) otras que les sean asignadas por el Documento
de Condominio y su Reglamento.
Primero: De Las atribuciones de la Junta de Condominio: Serán atri-

buciones de la Junta de Condominio, además de las señaladas en el artículo
18 de la Ley de Propiedad Horizontal y anteriormente, las siguientes: A)
Realizar las convocatorias de la Asamblea General de Copropietarios, al me-
nos con setenta y dos (72) horas de anticipación a la fecha de su realización.
En este sentido, podrá hacerse constar la convocatoria por los siguientes
medios: carta, telegrama, fax, publicaciones de prensa de circulación nacio-
nal, correo electrónico (Internet) y deberá estar dirigida a cada propietario
o copropietario, expresando claramente el día, hora, motivo y lugar donde
se efectuará su reunión. Cabe destacar, que la convocatoria hecha sólo por
Internet mediante correo electrónico no será suiciente para considerar
válidamente convocada a la Asamblea
General de Propietarios, debiendo siempre cumplirse con los requi-
sitos que contempla la Ley especial que rige la materia, es decir, la Ley de
Propiedad Horizontal.
Queda expresamente acordado por los aquí irmantes, que todas las
decisiones tomadas en aquellas reuniones efectuadas sin observar este requisito
se tomarán como no válidas y serán nula de nulidad absoluta, a menos que
sean ratiicadas por consulta escrita irmada por los propietarios o copro-
pietarios de conformidad con lo establecido en el artículo 22 y siguientes
de la citada Ley; y cuando no requieran ser tomadas o aprobadas por la
Asamblea General de Propietarios, que es el máximo organo deliberante y
de decisión de la comunidad de propietarios; B) Presentar trimestralmente
un resumen de todas sus actividades, versando el mismo soble las siguientes
materias: balance de ingresos y egresos del condominio; estado de cuenta de
591
ANEXOS
cada inmueble; mantenimiento de áreas comunes; sugerencias para la mejor

convivencia y estado de cuenta y presupuestos de obras especiales, entre
otros aspectos. Este informe será colocado en la cartelera de información
general del condominio; C) Llevar una base de datos sobre las informaciones
más esenciales de los señores propietarios o copropietarios para su pronta
ubicación y comunicación. Asimismo, será de su responsabilidad actualizar
esta base de datos y distribuirla oportunamente entre todos ellos. Se sugiere
llevar una icha informativa con los siguientes datos: nombres y apellidos
de los propietarios o copropietarios; sus cédulas de identidad; teléfonos
del lugar de trabajo y número de apartamento; D) Difundir el contenido
del presente Reglamento entre todos los propietarios y copropietarios, así
como del Documento de Condominio de la urbanización, asegurándose
de que éstos lo reciban oportunamente; E) Informar a los interesados sobre
los requisitos legales a cumplir para realizar cualquier obra en las zonas de
uso exclusivo de las viviendas que las comprenden señaladas en el plano de
áreas del Conjunto Residencial.
Sección Segunda: De las atribuciones y funciones del Presidente de la

Junta de Codominio: A) Presidir las reuniones de la Asamblea General de
Propietarios y de la Junta de Condominio; B) Ejercer la representación legal
de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial cuando ésta haga las
funciones de administrador. Cuando exista un adminitrador del Conjunto
Residencial, será él quien ejerza la representación legal de la comunidad de
propietarios; C) Coordinar las actividades de los demás miembros (principales
o suplentes) de la Junta Directiva del Condominio; D) Cumplir y hacer
cumplir el presente Reglamento de Condominio y las disposiciones de la Ley
de Propiedad Horizontal; E) Adelantar las relaciones institucionales con las
empresas prestadoras de los servicios públicos en el Conjunto Residencial;
F) Realizar la contratación de personas para la conservación, mantenimiento
o reparación de las áreas comunes del Sector, así como decidir su despido o
revocación contractual; G) Convocar y presidir el proceso electoral para la
renovación de los miembros de la Junta Directiva del Condominio, así como
dar a conocer sus resultados por escrito cuando no se instale le Comisión
Electoral respectiva; H) Elaborar con la asesoría del Tesorero el presupuesto
semestral o anual de gastos o inversión en las áreas comunes del Conjunto
Residencial; e I) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento
(75%) de la Asamblea General de Propietarios.
Sección Tercera: De las Atribuciones y funciones del Secretario de

la Junta de Condominio: A) Hacer una síntesis por escrito de los puntos
tratados tanto en la Asamblea General de Propietarios, así como de las
reuniones de la Junta Directiva del Condominio. Para facilitar este trabajo,
592
se establece que la redacción podrá constar en papel impreso por sistemas

de computación, y debiendo anotar el día, lugar, hora, puntos tratados y
resultados de la reunión. Esta documentación será sustituta de la informa-
ción del libro de actas del condominio, siempre y cuando sea irmado por
los miembros de la Junta Directiva del Condominio y dos propietarios del
Conjunto Residencial, sin que ello releve a este funcionario de su obligación
de entregar debidamente llenados los libros de actas de la Asamblea de Pro-
pietarios y de la Junta de Directiva de Condominio al inalizar su gestión;
que se decidieren en las reuniones de la Junta Directiva del Condominio;
C) Manejar el archivo de la Junta de Condominio y la correspondencia en
general. Integran el archivo general los libros de actas de las asambleas gene-
rales de propietarios, el libro de contabilidad y el libro diario de la Junta de
Condominio; D) Sustituir al Presidente cuando éste se encuentre ausente,
abandone el cargo o renuncie a sus funciones en caso de que el Suplente de
éste no asuma el cargo. En tal caso, se dejará constancia del carácter con que
actúa mientras dure la encargaduría; E) Convocar las reuniones ordinarias
y extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, haciendo constar
tal carácter en la convocatoria; F) Recoger la opinión y sugerencias de los
propietarios, bien escritas o verbales, para ser tratados en la Junta Directiva
del Condominio o bien en la Asamblea General de Propietarios; G) Darle
publicidad al estado de las cuentas del condominio, así como la relación de
los aportes mensuales de cada propietario y publicitar la morosidad de éstos;
H) Veriicar el quorum y validez de las decisiones tomadas por la Asamblea;
I) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de la
Asamblea General de Propietarios.
Sección Cuarta: De las atribuciones y funciones del Tesorero de la Junta

Directiva del Condominio: A) Hacer mensualmente la relación de ingresos y
gastos del Condominio del Sector B y remitirlas al Secretario de la Junta para
su posterior publicidad; B) Llevar un archivo de todas las facturas pagadas
por los propietarios y el Condominio, así como de los depósitos efectuados
discriminadamente por cada uno a las distintas cuentas del Condominio; C)
Elaborar la lista mensual de propietarios solventes con las distintas obliga-
ciones del condominio; D) Llevar el libro de contabilidad del Condominio.
Para realizar esta tarea con mayor agilidad, el Tesorero podrá hacer uso de
los sistemas y programas de computación. La contabilidad computarizada
y su impresión original hará las veces del libro de contabilidad, siempre y
cuando vaya irmada por los miembros principales de la Junta de Condo-
minio y dos propietarios del Conjunto Residencial, sin que ello releve a este
funcionario de entregar los libros de contabilidad debidamente llenados al
593
ANEXOS
inalizar su gestión; E) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por
ciento (75%) de la Asamblea General de Propietarios.
Sección Quinta: De las decisiones de la Junta de Condominio:

La Junta de Condominio deberá reunirse en todo momento que sea
necesario para resolver todos los asuntos relativos al Conjunto Residencial.
De cada reunión se levantará un acta que será transcrita en un libro sellado
o mediante el uso de sistemas de computción. Podrá suprimirse la reunión
cuando los miembros de la Junta maniiesten mediante escrito dirigido al
Presidente de la misma, cuál es su opinión o voto sobre determinado asunto.
El Presidente de la Junta resolverá, en cada caso, si convoca a los miembros
a una reunión o si solicita por escrito la opinión o el voto razonado.
Las decisiones se tomarán por mayoría simple, es decir, la mitad más
uno y cuando no haya unanimidad de criterios en la toma de decisiones, se
dejará constancia en el Libro de Actas de la Junta de Condominio de todas
las divergencias que hubieren surgido y de los votos salvados.
CAPÍTULO II
De la garantía que debe prestar el Administrador
para responder de su gestión
Tal y como lo dispone el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal

el administrador deberá prestar garantía suiciente a juicio de la Asamblea
de Copropietarios del Conjunto Residencial. En todo caso, la relación
existente entre la comunidad de propietarios y el administrador se regirá
por las normas del mandato y todo lo relativo a sus obligaciones y garan-
tías será especiicado en un contrato especial que ambas partes suscribirán
oportunamente.
Mientras no se constituya la Junta de Condominio del Conjunto
Residencial La Estancia de Monteclaro el promotor de la obra tendrá la
facultad de administrar el inmueble por si mismo o por cualquier persona
de su conianza capacitada para ello. Mientras ello ocura, tanto los legítimos
propietarios de las viviendas o lotes de terreno deberán contribuir para cubrir
los gastos comunes de acuerdo a las alícuotas establecidas en el Libro I para
cada tipo de inmueble (vivienda o lote de terreno) conforme a lo señalado
a los artículos 12 de la Ley ejusdem.
Sección Séptima: Del Administrador:

El conjunto residencial podrá tener un Administrador, bien sea una
persona natural o jurídica. En el caso de ser una persona natural, ésta puede
ser escogida de uno de sus copropietarios. Asimismo, la Junta de Condomi-
594
nio puede ejercer las funciones del administrador y en ambos casos, puede
el Administrador (persona natural o jurídica) o la Junta de Condominio
en funciones de administrador, valerse o apoyarse de los servicios externos
(outsourcing) de empresas administradoras de condominio para elaborar la
facturación y mantener el respaldo de la data contable relativa a cada uno
de los propietarios y del inmueble en general.
La designación del administrador corresponde a la Asamblea General
de Propietarios por mayoría de los votos (personalísticos) de sus asisten-
tes. No se tomará aquí el voto capitalístico referido al valor del inmueble
determinado por el porcentaje de su alícuota. El administrador durará un
(01) año en sus funciones y siempre deberá especiicarse sus facultades a
través de un contrato de mandato debidamente autenticado. El mandato
dado legal o convencional dado al administrador es revocable y en esencia,
temporal. En cuanto a la revocatoria del mandato se señala que puede ha-
cerse sin expresión de causa en cualquier momento y a decisión expresa de
la Asamblea General de Propietarios.
En cuanto a la destitución del administrador y su diferencia con la
revocación que de él se haga y antes aludida, aquella (la destitución) ordi-
nariamente es el resultado de la proposición de la Junta de Condominio a
la Asamblea y se interpreta aquí como el ejercicio de un derecho fundado
en la ineiciencia, ineicacia o deshonestidad del administrador.
Con el in de auxiliar y facilitar la gestión del administrador y la con-
servación de los bienes comunes cuando por alguna razón se evidencie o
veriique la falta temporal o absoluta del administrador, sin perjuicio a la
atribución conferida en el artículo 18, literal “c” de la Ley de Propiedad
Horizontal, podrá la Asamblea General de Propietarios nombrar a un Ad-
ministrador Suplente si así lo estima conveniente.
Tal y como lo dispone la Ley ejusdem (ver artículo 18, literal “c”) la
Junta de Condominio podrá “ejercer las funciones del Administrador en caso
de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo”
y en este caso, podrá contratar los servicios de personal como “Asistentes
Administrativos” para que colaboren con las tareas administrativas propias
de una sana administración. El personal contratado como “Asistentes Ad-
ministrativos” tendrá las siguientes obligaciones:
1) Ocuparse de todos los aspectos administrativos, salvo lo relativo a la
contabilidad, tarea que podrá contratar la Junta de Condominio con
asesores externos.
2) Elaboración de los cheques, los cuales serán irmados por dos miembros
de la Junta de Condominio. Los Asistentes Administrativos no tendrán
irma capaz de movilizar los fondos de la comunidad en cualquiera de
sus cuentas.
595
ANEXOS
3) Elaborar y pagar la nómina de empleados del Conjunto Residencial.

4) Elaboración (facturación), distribución y cobro mensual, en nombre
de la Junta de Condominio, de las planillas de liquidación o recibos
de condominio contentivos de los gastos comunes o no comunes que
obligan a todos los propietarios.
5) Efectuar los depósitos bancarios del dinero recaudado de manos de los
propietarios.
6) Mantener debidamente ordenado el archivo de los recibos; facturas
de los proveedores de bienes y servicios; correspondencia remitida o
recibida de los propietarios o de terceras personas; en in, llevar cual-
quier registro de la información que se relacione o importe al conjunto
residencial.
7) Atender y dar respuesta personalizada o colectiva a cualquier plantea-
miento que sea formulado por los propietarios, tomando en cuenta la
opinión y consulta previa de la Junta de Condominio, ente que girará
las instrucciones pertinentes en cada caso en particular. En síntesis,
los Asistentes Administrativos servirán de enlace entre la Junta de
condominio y los propietarios, inquilinos, residentes y empleados del
conjunto residencial.
8) Llevar u control de las asignaciones o alquiler de las zonas destinadas a
las Salas de Fiestas y Parque Infantil que hagan los propietarios, obser-
vando las regulaciones establecidas en el Reglamento de Condominio
para todos los eventos sociales.
9) Hacer la relación de gastos de la “caja chica” de la Junta de Condominio,
herramienta administrativa destinada para cubrir gastos de emergencia
e imprevistos en el día a día del conjunto residencial.
10) Supervisar el cumplimiento de las labores del Conserje, vigilantes pri-
vados, jardineros y cualquier otro empleado del conjunto residencial
que tenga a bien contratar la Junta de Condominio.
11) Hacer cumplir y velar por el cumplimiento, en nombre y por delega-
ción de la Junta de Condominio, de las disposiciones del documento
de condominio; de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios
contenidos en el Libro de Asamblea de Copropietarios.
12) Realizar y cumplir cualquier otra función de tipo administrativa que
le sea asignada por la Junta de Condominio.
Sección Octava: De las obligaciones y facultades del Administrador:

Corresponderá al Administrador (bien representado por la Junta de
Condominio o por una persona natural o jurídica) cumplir con todas las
obligaciones que le impone la Ley ejusdem en su artículo 20 o cualquier
otra que asuma por contrato o pacto especial en su condición de tal.
596
Dentro de sus facultades que expresamente se le asignan en este docu-

mento está cumplir y hacer cumplir con estas escrituras. En tal sentido, queda
facultado para suspender cualquiera de los servicios comunes que surten al
complejo residencial (a excepción del agua) a aquellos propietarios morosos
en el cumplimiento de sus obligaciones legales, entendiéndose expresamente
que todos los copropietarios que tienen una vivienda en este Conjunto Re-
sidencial, por medio del presente documento le otorgan al Administrador
el expreso mandato para que les suspenda los servicios comunes instalados
por el condominio tales como: control remoto de acceso y salida de la reja
eléctrica del Conjunto residencial; llave de acceso a los ascensores; suspensión
del servicio de gas cuando su suministro sea mediante una bombona gene-
ral que surta a todos los propietarios; suspensión del servicio de televisión
por satélite instalado por la comunidad mediante antena parabólica; o de
cualquier otro que exista en el futuro y que su instalación, mantenimiento y
operación dependa del pago de los gastos comunes de todos los propietarios.
En este mismo orden de ideas, los propietarios de apartamentos del con-
junto residencial por medio de este documento, instruyen al Administrador
para que haga la corrección monetaria o indexe los valores de las planillas
de liquidación o facturas de condominio cuando le corresponda cobrarle
a cualquiera de ellos una deuda superior a los dos meses, aplicando para
ello el Índice de Precios del Consumidor estimado por el Banco Central de
Venezuela. En este sentido, el propietario moroso deberá pagar además de
la indexación o corrección monetaria del valor de la factura de condominio,
los intereses convencionales, los gastos de cobranza y los honorarios profesio-
nales señalados en el contrato presentado por el Administrador. La fórmula
de indexación antes señalada se realizará con base a la jurisprudencia sentada
por la Sala Político Administrativa de la antes nombrada Corte Suprema de
Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) en fecha 15 de julio de 1993 y
que se resume a continuación: A) se dividirá el Índice de Precios del Con-
sumidor Actual entre el Índice de Precios del Consumidor de la fecha de la
factura, lo cual arrojará una Variación; B) dicha Variación será multiplicada
por el número Cien (100) dando un resultado al cual se le restará luego el
número Cien (100) para obtener así la Indexación Porcentual. Luego, se
multiplicará la Factura del Mes No Indexada por la Indexación Porcentual
antes indicada obteniéndose así la Corrección Monetaria. Este monto se
sumará con el señalado en la Factura del Mes no Indexada para obtener el
Monto Deinitivo Indexado (Acumulativo mes a mes) el cual incluye: factura,
intereses y corrección monetaria, teniendo siempre el valor actualizado que
realmente debe el propietario moroso que no ha pagado oportunamente.
Es menester indicar, que la anterior fórmula de indexación será aplicada
a aquellos propietarios que presente una mora de tres o más meses en cuanto
597
ANEXOS
al pago de sus planillas de liquidación pasadas por el Administrador. En

consecuencia se establece en esta reforma reglamentaria y con base a lo ya
indicado en el artículo 110 del vigente Reglamento de Condominio, que
el propietario que deba uno (01) o dos (02) meses de gastos comunes al
condominio no será demandado judicialmente y sólo será obligado a cancelar
los intereses moratorios a la taza del uno por ciento mensual (1%) generado
por cada planilla o recibo individualmente considerada, más aquellos gastos
causados por la gestión de cobranza extrajudicial que quede debidamente
registrada por el Administración y que en todo caso serán relejados en su
factura de condominio como gastos no comunes. A los propietarios morosos
comprendidos en estos meses no se les cobrará la indexación o corrección
monetaria antes señalada
El Administrador del Edificio Camino Real deberá cobrarle a los
propietarios morosos, además de la indexación ya anunciada, los intereses
de mora legales o convencionales; los gastos de cobranza y los honorarios
profesionales de los abogados establecidos en el contrato de administración.
Con la aprobación de esta reforma reglamentaria quedan totalmente

derogados los artículos: 6, 7, 8 y 9 del Capítulo III; y
598
14. Convocatoria de la Asamblea de Propietarios

(Aviso de prensa)
RESIDENCIAS __________________
ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS
(Primera Convocatoria)
La administradora de las RESIDENCIAS _____, situadas en el

Sector _____, a la entrada de la urbanización ____, jurisdicción del Mu-
nicipio _____ del Estado _____, convoca a todos sus copropietarios a la
Asamblea Extraordinarias de Propietarios a celebrarse el día ______) de
_____ de _____, a las 8:00 p.m., en el Salón de Fiestas, a los ines de tratar
y decidir sobre los siguientes puntos:
I. PUNTOS INFORMATIVOS:
1) Rendición de cuentas de la administradora correspondiente al período
_____de _____ al ____ de _______ de ____.
2) Informe de la gestión de la Junta de Condominio del período _____de
____ al ___ de _________ de ____.
II. PUNTOS DECISORIOS:

1) Elección de los miembros principales y suplentes de la nueva Junta de
Condominio para el período: _____ de ____ a _____ de _____.
2) Ratiicación o no del mandato de la administradora; si fuese este último
la decisión de la Asamblea, se deberá designar al nuevo ente adminis-
trador del inmueble.
La Asamblea se considerará válidamente constituida con la presencia o
representación en su seno de un número de propietarios, cuyo porcentaje
en los bienes comunes sea igual o superior a las dos terceras (2/3) parte del
valor total de los mismos. Si para la hora de inicio no hubiere quórum, se
esperará sólo 15 minutos para su veriicación. Si no se formase el quórum,
se procederá a realizar una Segunda Convocatoria para el día ________ de
_____de_______; para tratar y resolver la agenda antes señalada en el mismo
lugar y hora. Todo acuerdo de la asamblea se tomará por la mayoría simple (la
mitad más uno) de de los bienes comunes presentes o representados en ella
(art. __ del Documento de Condominio). Quienes no puedan asistir podrán
hacerse representar mediante carta poder. Se agradece puntual asistencia.
LA ADMINISTRADORA
599
ANEXOS
15. Carta de renuncia de personal

de un condominio
Caracas, ___ de ____ de 200__
Señores:
Junta de Condominio
RESIDENCIAS _________
ADMINISTRADORA ______, S.A.
Presente.-
Estimados Señores:
Por medio de la presente hago de su conocimiento que he tomado la

determinación de RENUNCIAR al Cargo de VIGILANTE que he desem-
peño desde el ___ de ____ del 200__. La misma la haré efectiva a partir de
este momento y no trabajare el preaviso correspondiente de ley.
Atentamente,
_________________________
V / E-
600
16. Carta Poder de representación en la

Asamblea General de Propietarios
Yo, ________________, de nacionalidad __________, mayor edad,

de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula de
Identidad No. ____________, en mi carácter de legítimo(a) propietario(a)
del inmueble constituido por el apartamento No. ______ situado en el piso
_____ de las Residencias _____________, por medio del presente docu-
mento declaro que: doy poder o autorización expresa al(la) ciudadano(a)
___________________, quien es de nacionalidad __________, mayor
edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula
de Identidad No. ____________, para que me represente plenamente ante
la Asamblea General de Propietarios que ha sido convocada, a realizarse el
día ____ del mes de _________ del año ______, en el Salón de Fiestas de
dicho conjunto residencial. En consecuencia, mi mandatario(a) podrá tomar
cualquier tipo de decisión que sea menester tomar de conformidad con la
agenda de discusión que ha sido debidamente publicada en la prensa y cuyo
contenido conozco perfectamente, sin que nadie pueda señalarle la falta de
poder y representación. Asimismo, queda mi mandatario(a) autorizado(a)
para representarme en las convocatorias posteriores que se hagan para deli-
berar y decidir sobre la citada agenda de dicha reunión asamblearia. Asi lo
digo y irmo en la ciudad de _____a los ____ días del mes de ________del
año ________.
Firmo conforme;
________________________
601
ANEXOS
17. Demanda por Nulidad de Acuerdos

tomados por una Asamblea de Propietarios
Ciudadano
Juez Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial de
_______.
Estado Miranda.
Yo, ______, de nacionalidad _____; mayor de edad; de domici-
liado en el Conjunto Residencial ______, Parcela _____, Ediicio ___,
apartamento ____, ubicado en la urbanización / avenida de la ciudad de
_____, Estado ____; ______ de profesión; de estado civil ________ y
titular de la Cédula de Identidad número: ______; asistido/representado
en este acto por el abogado _______, quien también es de nacionalidad
venezolana; mayor de edad; de estado civil _____; titular de la Cédula de
Identidad número: ______ e inscrito en el Instituto de Previsión Social del
Abogado bajo el número: ______, por medio del presente escrito acudo a su
competente autoridad, a los ines de solicitar justicia para demandar como
en efecto hago la NULIDAD DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA
DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO XXX, DEL CONJUNTO RESI-
DENCIAL XXXXX, CELEBRADA EN FECHA ________DEL MES DE
_______DEL AÑO DOS MIL _________; Asamblea convocada por la
Junta de Condominio cuyo Presidente es el ciudadano _______, titular de
la Cédula de Identidad número: ______, y con conocimiento de la socie-
dad mercantil ADMINISTRADORA_________, C.A. quien aparece hoy
como la persona administrador del Conjunto Residencial _____, ambas
en lo sucesivo denominadas aquí LAS DEMANDADAS, ciudadano que
está residenciado en el apartamento ___________, del antes mencionado
conjunto residencial. La presente acción judicial la presento en los términos
siguientes, a saber:
CAPÍTULO I:
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
1) En fecha _____de ____ de ____ se realizó una Asamblea de Copro-

pietarios del Ediicio _____ del Conjunto RESIDENCIAL _____
ubicado éste en la Avenida/Urbanización de la ciudad de _____, en
jurisdicción del Estado ______, cuyo contenido podrá el ciudadano
Juez apreciar de la copia simple del presunto Libro de Acuerdo de
Propietarios, que marcada con la letra “A” acompaño al presente libelo.
En dicha reunión asamblearia se propusieron los siguientes puntos en
602
la agenda de discusión: 1) “Informe de gestión de Junta; 2) Elección

Junta de Condominio; y 3) Mejoras del Ediicio” (SIC). Marcada con la
letra “B” acompaño copia con sello húmedo original de la convocatoria
hecha por la Junta de Condominio.
2) Un hecho fundamental a destacar ciudadano Juez, es que la Junta de
Condominio como ente convocante de esta Asamblea de Propietarios
no cumplió con los requisitos legales tenidos por el legislador nacional
para realizar las convocatorias y que están establecidos en el artículo 24
de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual han de resultar
nulos todos y cada uno de los acuerdos tomados en dicha asamblea,
inexistente en el mundo del derecho y cuya nulidad hoy aquí expresa-
mente solicito.
3) El otro hecho jurídicamente relevante en este asunto, es que la AD-
MINISTRADORA __________, C.A. quien funge en la actualidad
como el ente administrador del Conjunto Residencial ______, tampoco
hizo publicar ninguna la convocatoria de la Asamblea de Propietarios,
aunque sí se presentó a su seno por intermedio de uno de sus repre-
sentantes autorizados, señor ______.
4) Resultado de la írrita Asamblea de Propietarios: este fue otro hecho que,
en detalle, me permito señalar muy especialmente en lo que respecta
a los puntos: No. 1) “Informe de gestión de Junta” y No. 3) “Mejoras
del Ediicio”. Al respecto, los hechos revelan lo siguiente:
4.1) Con relación al informe de la junta de condominio es menester
comentar que no hubo ningún asentamiento en el Libro de Acuerdos sobre
los resultados propios de la gestión, por lo que se desconoce de forma absoluta
el contenido de la gestión que se presenta. Tampoco se informa cuál es el
período de gestión que se informa para determinar el alcance del informe
de la Junta. Dadas las imprecisiones e ilegalidades de este caso y de la forma
como aparece redactada la convocatoria, no se puede establecer con certeza
cuál es la gestión de la junta de condominio de la que se presenta un informe.
Según el acta escrita y irmada por los presentes, los aspectos que se informan
son siete: 1) Discriminación “de los ingresos, gastos y los trabajos realizados
para el ediicio”; 2) Necesidad de “trabajar en conjunto al Ediicio 10-E
para lograr instalar el reductor de presión” (SIC) se presume de un sistema
de iltrado de agua; 3) Instalación de la puerta principal; 4) Instalación de
una cartelera; 5) Instalación de una ventana panorámica “de los pasillos”
(SIC); 6) Instalación de un buzón; y 7) Siguiendo las recomendaciones de
un propietario, “se conformará la asignación de la Señora_______, la cual
realizará los contactos con las empresas especializadas para las mejoras del
sistema de agua” (SIC). Puede observarse que en el acta ni siquiera se hicieron
los asentamientos más elementales o resumidos de del balance contable de
603
ANEXOS
ingresos y egresos de los gastos gerenciados por la junta de condominio, por

lo que no consta qué fue verdaderamente lo que se aprobó.
4.2) Con relación al punto de las mejoras del ediicio: reza textualmente
el acta: “…se aprobó en su totalidad el cobro de la cuota pendiente por pago
del apto. _____ por condominio, en el caso del apartamento ____, por
constancia de correo electrónico recibido el propietario cancelará a más tardar
la primera semana de marzo, en caso de no ser cancelada también se le dará
a la administradora para que sea cargada en el recibo de condominio…”. A
parte de la pésima y confusa redacción, ciudadano juez, se aprecia un trato
totalmente discriminatorio por parte de un acuerdo írrito de la asamblea,
entre dos ciudadanos que somos propietarios de apartamentos en un mismo
ediicio del conjunto residencial, discriminación que es contraria y prohibida
por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, en los
artículos 19 y 21. No puede una asamblea de propietarios aprobar un trato
discriminatorio entre los ciudadanos por ser violatorio a la constitución de
la República; en todo caso, la ley establece perfectamente con claridad los
procedimientos judiciales a seguir para obligar a cualquier copropietario al
pago de sus contribuciones o cargas comunes del condominio.
En otro orden de ideas, podrá ver ciudadano juez que la nula e ilegal
asamblea de copropietarios cuya nulidad aquí pido, “también estableció
a partir del 31/3/05 el pago mensual de Bs. 50.000,00 que serán depo-
sitados en la mencionada cuenta, que será notiicada a cada uno de los
propietarios”(SIC). Es evidente que aquí la asamblea de copropietarios mal
podía pronunciarse sobre un tema como este, que ni siquiera fue establecido
claramente en el texto de la ilegal e informal y nula convocatoria que hizo
la Junta de Condominio, y avalada por la presencia de un representante de
la administradora. Los acuerdos de los propietarios deben tomarse según la
discusión taxativa de cada uno de los puntos decisorios que se establecen
en el texto de la convocatoria. Lo que no puede hacerse jamás, porque
violaría los más sagrados principios de: seguridad jurídica, de derecho a la
información y los requisitos de publicidad, que le dan vida a la transparencia
del manejo administrativo en un condominio, es precisamente lo que hizo
esta asamblea: decidir sobre puntos que ni siquiera estaban estipulados en
el texto de la convocatoria, también jurídicamente inexistente.
La convocatoria de la Junta de Condominio no es más que una falta de
respeto al resto de los propietarios del ediicio y constituye una arbitrariedad
absoluta, que está reñida y divorciada de las normas especiales de derecho que
rigen la materia de propiedad horizontal en Venezuela, así como contraría
las innumerables decisiones que reiterada y pacíicamente han pronunciados
por décadas tanto los tribunales de instancia como nuestro más alto Tri-
604
bunal de Justicia. Y es que ni una cantina o bodega pueblerina se gerencia

en la forma como la Junta de Condominio presidida por el señor ______
lo hace en el Ediicio _____ del conjunto residencial antes identiicado. Ya
basta de tanta mediocridad y es momento que la justicia ponga las cosas
en su debido lugar, aplicando los principios del derecho especial dados por
la vigente Ley de Propiedad Horizontal, por sobre los caprichos de una
persona que con ausencia de conocimientos jurídicos y administrativos
causa daños y perjuicios al patrimonio personal de cada copropietario.
Aprovecho la oportunidad comunicacional que permite este libelo para
sugerirle al Presidente de la Junta de Condominio del Ediicio _____ y a
la empresa administradora del Conjunto RESIDENCIAL ______ que lo
más razonable es que renuncien a sus funciones antes de seguir exponiendo
a los propietarios al perjuicio causado por su gestión.
Igualmente nulo es el acuerdo de la asamblea de propietarios tomado
con relación a la aprobación de solicitarle a la administradora “la creación
de un monto de Bs. 200.000,00 para la caja chica asociados a los gastos
menores ocasionados en el ediicio” (SIC). No sólo y por las mismas ante-
riores antes dadas este acuerdo es nulo (no aparecía en el texto de la irrita
convocatoria) sino que además, ni siquiera se señala la periodicidad del
gasto (lo cual no puede presumirse nunca en contabilidad ni en las ciencias
administrativas, donde el mandato tiene necesariamente que se expreso y
preciso); y por supuesto, mucho menos media una justiicación alguna que
pudo haber motivado la creación de una partida de esta naturaleza, que es lo
que entiendo que quiso solicitar la Junta de Condominio para que le fuera
aprobada por la Asamblea de Propietarios.
Sencillamente señor Juez, resulta totalmente absurdo y contrario a
las más elementales normas del derecho general; especial sobre propiedad
horizontal y de las propias dadas por las ciencias administrativas y conta-
bles, la forma y manera como la Junta de Condominio del Ediicio _____
y la Administradora XXXXX , C.A. pretende “administrar” el patrimonio
comunitario. Por todas estas violaciones, contradicciones e imprecisiones es
que acudo ante su competente autoridad para que se haga justicia oportuna.
CAPÍTULO II
SUSTENTACIÓN JURÍDICA DE LA PRESENTE SOLICITUD:
En primer término, motivo mi solicitud con base al artículo 51 constitu-

cional que reza: “Toda persona tiene el derecho de representar o dirigir peticiones
ante cualquier autoridad, funcionario público o funcionaria pública sobre los
asuntos que sean de la competencia de éstos o éstas, y de obtener oportuna y
adecuada respuesta. Quienes violen este derecho serán sancionados o sancionadas
605
ANEXOS
conforme a la ley, pudiendo ser destituidos o destituidas del cargo respectivo”.

Hago valer el artículo 24 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal
de cuyo contenido se extrae literalmente el siguiente: “…La asamblea de
propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos
que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con
tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convo-
cada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha,
y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del
edificio…”. Ninguna de las obligaciones legales aquí establecidas fueron
cumplidas por la Junta de Condominio y mucho menos, el cumplimiento
de lo dispuesto en el Documento de Condominio sobre las formalidades
de la realización de las asambleas de propietarios, documento de estricto
cumplimiento por parte de la comunidad de copropietarios y que tiene
que hacer cumplir el administrador, según lo indica el artículo 20, literal
“c” de la ley ejusdem, que dispone expresamente: “Corresponde al admi-
nistrador: …c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones
del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los
propietarios;”. Anexo marcada con la letra “C”, copia simple del Documento
de Condominio del Conjunto RESIDENCIAL XXXXX.
Las normas antes enunciadas son de orden público y no relajables por
los particulares; la única forma legal posible de que la asamblea de propie-
tarios delibere sin la necesidad de cumplir con los requisitos de publicidad
antes dichos, también viene dada por el propio legislador cuando se reiere
a la posibilidad de que estén presentes todos los propietarios en un mismo
espacio y tiempo, que sería la reunión asamblearia ideal; una especie de
representación de las decisiones de las reuniones tumultuarias de la antigua
democracia griega que se daba en los asuntos concernientes a la polis, cosa
por cierto, que jamás he visto en las varias décadas que me ha tocado vivir
bajo el régimen de condominios.
La prueba más evidente de que la totalidad de los todos los “interesados”,
vale decir, los propietarios de apartamentos en el Ediicio ____, del conjunto
residencial no fueron ni siquiera “informalmente” (aunque advierto que
seguiría siendo ilegal que todos irmen un acuso de recibo de aviso de una
reunión, porque lo que importe no es dicha notiicación de realización de
una asamblea, sino la presencia física al momento de realizarse, veriicán-
dose expresamente la unanimidad del quórum) es la constancia de acuse de
recibo de notiicación de la Asamblea, que podrá ver el ciudadano juez en
el vuelto de la última página del anexo “A” de este instrumento libelar. En
efecto, de allí se desprende que sólo trece (13) de los veinte (20) propietarios
del Ediicio, acusaron recibo de la notiicación ilegal de realización de una
606
asamblea; y al momento de realizarse el acta, sólo atendieron el llamado cinco

propietarios (propietarios de los apartamentos: _____ y ___; aunque luego
en la escritura se señala a un apartamento adicional, el apartamento ___,
cuyo propietario no estuvo presente al momento de veriicarse el quórum.
En deinitiva, se pretende dar por válida una asamblea donde no sólo reinó
la ilegalidad en su convocatoria, sino que se constituyó con un quórum
realmente pírrico y marginal que no superó el cinco por ciento (5%) del
valor total inmobiliario del Ediicio _____.
Dada la importancia que tiene el hecho de que todos los copropieta-
rios estén en conocimiento de lo que acontece en su condominio, es que
el legislador sanciona y constituye un vicio de nulidad, a las asambleas de
propietarios que deliberen obviando las formalidades legales establecidas en
la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que vale preguntarse aquí es lo siguiente:
¿por qué si el legislador es tan claro al respecto, la Junta de Condominio de
forma constante y recurrente (no es la primera vez que lo hace) convoca a
la asamblea de propietarios violando la ley? ¿es simple ignorancia de la ley o
representa una actuación soberbia, impositiva o anarquista? Y en todo caso,
¿por qué la Administradora ______, C.A. quien ejerce la representación legal
del inmueble permite y avala con su presencia esta circunstancia ilegal? Más
allá de la ignorancia, las repercusiones económicas de los acuerdos tomados;
aunados en el tratamiento discriminatorio e inconstitucional de mi persona,
me permiten presumir cualquier cosa, menos la seriedad e imparcialidad y la
transparencia jurídica con la que debe gerenciarse las cosas comunes en un
condominio. Llamo a la relexión a LA DEMANDADA para que cambie
su actitud y busque la asesoría legal que impone la gerencia de una Junta
de Condominio y la administración de un inmueble.
Con base a los anteriores planteamientos, a continuación hago los
petitorios siguientes:
PETINTUM DE LA ACCIÓN PROPUESTA
Pido al Tribunal que:

1) Declare CON LUGAR la presente acción de nulidad de la asamblea
de propietarios arriba denunciada, y en consecuencia, suspenda todos
los efectos que de ella se derivan, haciendo mención expresa de cada
uno de ellos;
2) Condene en costas a la parte DEMANDADA por haberme obligado
a litigar y a defender mis derechos como copropietario, por su total
divorcio de la ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la
presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286
del Código ejusdem recién nombrado y señale su monto en el decreto
de intimación de LA DEMANDADA.
607
ANEXOS
3) Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo esta-

blecido para los procedimiento breves del Código de Procedimiento
Civil, de según lo establecido en el último párrafo del artículo 25 de la
Ley de propiedad Horizontal que señala: “A los efectos de este artículo
se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento
Civil para los juicios breves”, contenido en su artículo 881 y siguientes.
De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código
ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de XXX
MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. X.000.000,00) pidiendo
expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efecti-
vamente la sentencia.
Pido que la citación de LA DEMANDADA se haga en: ciudadano
______, antes identiicado, en su residencia, ubicada en el Conjunto Resi-
dencial XXXX, Avenida/Urbanizaciçon XXXXX; Parcela XXX, Ediicio X-X,
Apartamento XX, Ciudad de XXXX, Municipio XXXX del Estado XXX; y
la ADMINISTRADORA XXX, C.A. en la sede de sus oicinas ubicadas en:
A los ines de dar cumplimiento al artículo 174 del Código de Pro-
cedimiento Civil vigente, señalo que mi domicilio procesal es el siguiente:
____________
Es justicia que solicito en la ciudad de ______, Estado ____, en la fecha
correspondiente a la presentación de este documento. Firmo conforme con
el contenido del mismo;
El solicitante,
_________________El Abogado Asistente/ o apoderado legal;

______________________.
608
18. Sentencia de la Sala Constitucional del

Tribunal Supremo de Justicia que impide la
suspensión del suministro de agua en un
Condominio
SALA CONSTITUCIONAL MAGISTRADO PONENTE:
ANTONIO J. GARCÍA GARCÍA

El 27 de febrero de 2003 los abogados José Araujo Parra y Carlos Cha-

cín Gifuni, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo
los números 7.802 y 74.568, respectivamente, actuando con el carácter de
apoderados judiciales de la ciudadana FANNY LUCENA OLABARRIE-
TA, titular de la cédula de identidad No. 1.731.125 ocurrieron ante esta
Sala Constitucional para solicitar, con fundamento en lo dispuesto en el
artículo 336 numeral 10 de la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela, la revisión de la sentencia dictada por el Juzgado Superior
Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas, el 2 de diciembre de 2002.
En esa misma oportunidad se dio cuenta en Sala y, se designó ponente
al Magistrado Antonio J. García García, quien, con tal carácter suscribe el
presente fallo.
El 12 de marzo de 2003, compareció ante la Secretaría de la Sala el
abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo, inscrito en el Instituto de Previsión
Social de Abogado bajo el No. 40.236, actuando como apoderado judicial
de los miembros de la Junta de Condominio Parque Residencial Las Islas y
de su administrador, y consignó diligencia en la que se adhirió a la solicitud
de revisión e hizo algunos señalamientos.
Por diligencia de ese mismo día, los apoderados judiciales de la solici-
tante, requirieron se procediese a admitir la causa.
Realizada la lectura individual del expediente, esta Sala procede a
pronunciarse respecto a la presente solicitud, previas las siguientes consi-
deraciones:
I
De la Solicitud de Revisión
609
ANEXOS
En el escrito contentivo de la solicitud de revisión, los apoderados

judiciales de la recurrente señalaron que la sentencia cuestionada declaró
la inadmisibilidad de la acción de amparo incoada, por considerar que se
había demandado la inconstitucionalidad del Reglamento de Condominio,
siendo la vía ordinaria la única posible para demandar su nulidad y no
la acción de amparo constitucional. No obstante, aseguraron que con la
demanda interpuesta no se había demandado en forma alguna la nulidad
del Reglamento de Condominio, sino que lo pretendido fue lo siguiente:
“Concatenadas ambas normas constitucionales, se puede colegir que
la Junta de Condominio, al suspender el servicio de agua, para el aparta-
mento en el cual habita nuestra poderdante con su núcleo familiar, está
perturbando el uso, goce y disfrute de la propiedad de ésta, y así mismo le
está cercenando el derecho que tiene al servicio de agua, materia ésta, que
es de competencia nacional y que se materializa por el servicio que presta la
Compañía Anónima Hidrológica de la Región Capital (HIDROCAPITAL),
quien es la única autorizada para suspender el servicio de agua, y que no
puede suspenderlo un particular arbitrariamente, ya que con su conducta
lesiona las normas constitucionales denunciadas.
1) El Artículo 83 de la Constitución de la República Bolivariana de

Venezuela, establece lo siguiente:
... omissis...
De la referida norma constitucional se evidencia claramente, que
ninguna persona puede arbitrariamente, eliminar el suministro del agua,
ya que dicho suministro tiene como in el bienestar, la salud y obtener me-
didas sanitarias adecuadas, y por tanto, cuando la Junta de Condominio,
arbitrariamente quitó el suministro de agua para el apartamento propiedad
de nuestra representada, violó el derecho constitucional de nuestra represen-
tada, para obtener un servicio público de suministro de agua y así asegurar
la salud de ella y de su núcleo familiar, y por ende, la referida Junta se tomó
atribuciones que no se correspondían, y con su proceder fáctico, infringió
las referidas normas constitucionales.
En consecuencia, cuando los miembros de la Junta de Condominio del
mencionado Ediicio, conformada por los ciudadanos (...), actuando incons-
titucionalmente y violando los derechos constitucionales antes señalados, son
los causantes por su conducta de hecho, de las violaciones antes indicadas.
Por ello, los mencionados miembros de la Junta de Condominio antes
indicada, son los autores de la violación de los Derechos Constitucionales
invocados en la presente demanda, porque su conducta, al eliminar el su-
ministro del agua, conllevó dichas violaciones”.
En este sentido, expusieron que de lo señalado se evidenciaba que la
610
pretensión deducida a través del amparo, se fundamentó en una situación

de hecho concreta, ya referida, y que, en ningún momento, se invocó la
nulidad de cláusula alguna; por ello, la sentencia cuya revisión se solicita,
incurrió en una incongruencia, porque no decidió de acuerdo a lo planteado
en el proceso, ya que nunca se pretendió la declaratoria de nulidad a la que
se reirió el fallo.
Indicaron que, la congruencia de la sentencia es una doble exigencia del
derecho a la tutela judicial efectiva, prevista en el artículo 26 de la Consti-
tución y de la prohibición de indefensión contemplada en los numerales 1
y 3 del artículo 49 eiusdem. En efecto, explicaron:
“Del derecho a la tutela, porque la incongruencia omisiva equivale

a no dar respuesta judicial, a la cuestión planteada, en deinitiva a una
denegación técnica de justicia, y de la prohibición de la indefensión,
porque los supuestos mas normales de incongruencia ultra petita o extra
petita, supone que, en el exceso o en el defecto, no ha existido posibilidad
de defensa para alguna de las partes.
Constituye requisito ineludible para la debida prestación de la tutela,
la congruencia entre pronunciamiento judicial y el objeto del proceso,
de modo que aquel ha de sujetarse a los límites con que éste ha sido
conigurado, pues en otro caso la actividad procesal podrá haberse des-
envuelto con arreglo a las normas jurídicas y constitucionales, pero su
resultado constituirá una efectiva denegación de la tutela en cuanto que
lo resuelto lo será realmente el supuesto planteado (sic), sino un hipoté-
tico supuesto distinto, y en la medida en que el objeto del proceso, por
referencia a sus elementos subjetivos, partes, u objetivos, causa de pedir o
petitum, resulta alterado en el pronunciamiento judicial, la actividad en
que consiste la tutela, habrá sido indebidamente satisfecha y no porque
la decisión judicial no sea acorde a la pretensión de la parte, sino porque
no es congruente con ella.
Esta congruencia, que constitucionalmente debe exigirse a la sentencia,
se mide por la relación entre su parte dispositiva y los términos que las
partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera que el
fallo, no puede otorgar mas de lo que se hubiere pedido en la demanda,
y menos de lo que hubiere sido admitido por el demandado, ni otorgar
otra cosa diferente que no hubiere sido pretendida”.
Señalaron que, en el presente caso, la decisión cuestionada produjo

una modiicación completa, sustancial y esencial del debate, porque de-
claró inadmisible el amparo interpuesto, al señalar que se había solicitado
la nulidad del Reglamento de Condominio, cuando ello no era cierto; e,
611
ANEXOS
igualmente produjo indefensión a su mandante:
“porque se produjo una variación sustancial del debate procesal,

sin defensa posible (...) y además conllevó que la sentencia que declaró
inadmisible el recurso de amparo interpuesto, adquirió el carácter de
cosa juzgada, además esta incongruencia afectó directamente al petitorio
invocado en la demanda de amparo constitucional”.
Argumentaron que, en la audiencia constitucional se admitió como

cierto que la Junta de Condominio había realizado una actividad consistente
en la suspensión del servicio del agua de su representada; tal confesión de
la parte demandada –sostuvieron- surte plenos efectos de conformidad con
el artículo 1.401 del Código Civil, lo que pese haber sido invocado por su
mandante en el escrito de informes presentados ante el juez de alzada, no
fue tomado en cuenta por la sentencia recurrida, “incurriendo así en una
inmotivación del fallo, que afecta directamente el derecho a la defensa” de su
poderdante e “implica una violación de los ordinales 1º y 3º (sic) del artículo
49 de la Constitución”.
Luego de explicar la necesidad de la motivación de la sentencia aduje-
ron que en el caso bajo análisis la decisión cuya revisión se solicita incurrió
en una arbitrariedad, al no tomar en consideración la confesión de la parte
demandada, que conllevaba a que el amparo constitucional interpuesto
fuere declarado con lugar, ya que ésta reconoció que efectivamente había
suspendido el servicio de agua a su mandante “y que se había tomado la
justicia por si mismo”.
Por tanto, solicitaron se revisase el fallo del cual se recurre y se declarase su
nulidad por ser violatorio de los derechos constitucionales de su patrocinada.
II
De la sentencia cuya revisión se solicita
La presente tiene por objeto la revisión y consecuente nulidad de la

referida sentencia del 2 de diciembre de 2002 dictada por el Juzgado Superior
Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de
amparo constitucional incoada contra la Junta de Condominio del Edii-
cio Saint homas del Conjunto Parque Residencial Las Islas. Señaló dicha
sentencia, lo siguiente:
“Para decidir, el Tribunal observa:

I. En la propia acta del 08 de octubre de 2002, se dejó constancia de
612
que los señores (...) comparecieron en su carácter de Presidente y

Vicepresidente de la Junta de Condominio del Ediicio Residencias
Saint homas, lo que demuestra palmariamente que estos admitieron
expresamente el carácter que se les imputó en la demanda de amparo.
De otra parte, ha sido la Junta de Condominio que ellos representan, la
señalada como agraviante, independientemente de que ese señalamiento
sea cierto, de todo lo cual se deduce lo incongruente e infundado del
alegato de que la referida Junta de Condominio no existe ni de hecho ni
de derecho, circunstancia que a su vez hecha por tierra (sic) la excepción
de falta de cualidad pasiva, pues se ratiica, ha sido la mencionada Junta,
a través de sus personeros naturales, la denunciada como agraviante.
Así se decide.
II. En cuanto a que existen otros medios de protección judicial para decidir,
se observa:
La institución del amparo, se ha dicho repetidamente, tanto doc-
trinaria como jurisprudencialmente, no es sustitutiva de la legislación
ni de las vías ordinarias de derecho, sino una especie de adición a las
mismas en aquellos casos en que la acción ordinaria no resulta idónea
para reparar con la prontitud requerida la situación jurídica infringida
o amenazada de lesión, siempre que se trate de una violación directa
de la Constitución.
En el caso de autos, y a juzgar por el propio contenido de la de-
manda, la diferencia entre las partes surgió a raíz de que la Junta de
Condominio exigió a la quejosa una cuota extra de condominio de Bs.
17.106,43, registrada en el rubro “no comunes” del recibo correspon-
diente al mes de enero de 2002.
Sobre el particular narra la quejosa que el 31 de enero de este año
el señor José Ángel Martínez, por instrucciones de dicha Junta le co-
municó (...), ‘que se estaba formando un fondo especial para mejoras
del ediicio todo esto con la inalidad de evitar cuotas especiales. En
segundo lugar, la suma de Bs. 314.400, corresponde a la compra de Ar-
bolito, luces, matas, adornos, bombillos y cerraduras. Por el tamaño del
recibo de condominio y por no haber una cuenta maestra en el sistema
para cada tipo de gastos como éste, se nos hizo imposible presentarlo
en forma detallada, por lo que se utilizó la partida de Gastos Varios.
Esperamos haber dejado claro su inquietud con las dos partidas del
recibo de condominio’; respondiendo su comunicación del 22 de enero
del mismo año (según recaudo acompañado), el cual reza lo siguiente:
‘Mucho sabría agradecerle me aclararan a qué concepto corresponde
613
ANEXOS
la cuota por la cantidad de Bs. 17.106,43 que aparece registrada en el

rubro “no comunes” del recibo de condominio correspondiente al mes
de enero del presente año...Asimismo solicito se me aclare en forma de-
tallada a qué gastos varios corresponde la cantidad de Bs.. 314.400,oo ...’
A esta comunicación respondió la Junta el 31 de enero de 2002

mediante comunicación…
La demandante produjo asimismo correspondencia (…) remitida
por el señor JOSE ANGEL MARTINEZ, en su carácter de Adminis-
trador informándole a la señora FANNY LUCENA OLAVARRIETA,
entre otras cosas que: ‘las acciones que la Junta de Condominio o el
administrador tomen para reunir el dinero necesario para crear los
fondos que se requieran para ejecutar aquellos trabajos o mejoras en las
cosas comunes en nada contradicen lo contemplado en el artículo por
usted señalado’, extendiéndose en otras consideraciones para justiicar
la procedibilidad del cobro extraordinario, todo lo cual fue rebatido
por la quejosa mediante comunicación del 08 de abril de 2002 dirigida
a los señores administrador y miembros de la Junta de Condominio.
Desde otra perspectiva en la demanda de amparo se alega que ni el
administrador ni la Junta de Condominio tienen permitido la forma-
ción de fondos especiales para mejoras, sin la previa aprobación de los
copropietarios mediante asamblea o carta-consulta, todo conforme a
lo pautado en el Documento de Condominio del Parque Residencial
Las Islas y en los artículos 8 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal
cuyo tenor transcriben. Asimismo, se narra en la solicitud de amparo
que la Junta de Condominio procedió a quitar la tubería de conexión
del agua que surte el apartamento D-5 propiedad de la quejosa, de
manera arbitraria, según se evidenciaba de la inspección judicial (…),
pretendiendo justiicar su conducta invocando lo dispuesto en el ar-
tículo 18 del Documento de Condominio del Parque Residencial Las
Islas… (en cuyo contenido se establece la obligación de pago).
III. Lo referido hasta ahora pone en evidencia que las partes se encuentran
enfrentadas en razón del cobro de determinados montos y conceptos
causados en virtud del condominio, cuya improcedencia resalta y opone
la quejosa, lo que ha llevado a esta última a abstenerse de pagar con la
puntualidad debida los gastos comunes liquidados por el administrador
JOSE ANGEL MARTINEZ siguiendo las instrucciones de la Junta de
Condominio.
La accionante airma que se le ha cortado el suministro de agua
potable mediante el desmantelamiento de la tubería que conduce el
614
líquido hasta el apartamento, caliicando de arbitrario el corte, mani-

festando la misma que su contraparte justiica esa conducta basándose
en una disposición del Documento de Condominio.
De los particulares que anteceden se puede apreciar, y en efecto
así lo determina este Tribunal ad quem, que no habría una violación
directa de los preceptos constitucionales denunciados como infringidos,
sino en todo caso para el supuesto de que la actora tuviera razón, del
Documento de Condominio.
IV. Ahora bien, en relación con el Documento de Condominio y las

acciones que en él se contemplan para el copropietario moroso, el
Juzgado a quo dijo lo siguiente: ‘Si bien es cierto que el artículo 18
del Documento de Condominio del Conjunto Parque Residencial Las
Islas que el no cumplimiento del pago de las cargas comunes acarrea
la suspensión de los servicios comunes al copropietario moroso, sin
perjuicio de las acciones judiciales que correspondan, tal suspensión
de las cosas comunes es inconstitucional, por limitar el derecho de
propiedad, ya que las cosas comunes son inherentes a la propiedad del
respectivo apartamento tal como establece el artículo 7 de la Ley de
Propiedad Horizontal, el cual establece: (…). Si las cosas comunes son
inherentes e inseparables a la propiedad de cada apartamento según lo
establecido en la anterior citada norma legal, la restricción de las cosas
comunes por insolvencia del copropietario de un apartamento por ser
insolvente en el pago establecido en el Documento de Condominio del
Conjunto Parque Residencial Las Islas, es contraria a lo establecido en
el artículo 115 de la Constitución que establece (…). La restricción de
las cosas comunes tal como lo establece el artículo 18 del Documento
de Condominio del Conjunto Parque Residencial Las Islas, limita el
uso, goce y disfrute del derecho de propiedad, derecho consagrado
en la Constitución Nacional, siendo entonces, que tal suspensión del
servicio de agua, es inconstitucional…
Con fundamento en tales consideraciones, declaró con lugar la acción
de amparo constitucional intentada por la ciudadana FANNY LUCENA
OLAVARRIETA contra la Junta de Condominio del Conjunto Parque
Residencial Las Islas, ordenando a dicha Junta restituir el servicio de agua
al identiicado apartamento.
Esta manera de razonar no lo comparte en lo absoluto esta alzada, pues,
el Documento de Condominio establece prima facie, el régimen jurídico
conforme al cual se establece y desarrolla la convivencia de los condóminos
del ediicio, y a él quedan sometidos quienes adquieran derechos de propie-
dad sobre las unidades habitacionales que los conforman.
Obsérvese igualmente que el artículo 115 constitucional también con-
615
ANEXOS
templa:’ la propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y

obligaciones que establezca la ley con ines de utilidad pública o de interés
social’.
En la situación planteada, es innegable que el mantenimiento de las
cosas comunes y la disponibilidad de los servicios básicos como luz eléctrica,
agua potable, etc., tienen un costo que debe ser distribuido entre los copro-
pietarios en proporción con la respectiva cuota condominial, poniéndose de
relieve que el interés general de la comunidad de copropietarios debe estar
por encima del interés individual de cada condómino.
Por lo demás, la ley de la materia regula el régimen de la propiedad
horizontal de manera supletoria, al reconocerle supremacía al Reglamento
de Condominio, dejándose a salvo desde luego el orden público y las buenas
costumbres.
A juicio de quien decide carece de todo sentido y lógica declarar la in-
constitucionalidad de alguna de las normas del reglamento de condominio,
cuando ello no ha sido demandado por la vía ordinaria, única eventualidad
conforme a la cual la contraparte tendría oportunidad de probar y alegar
cuanto estime conducente.
Continúa la sentencia citando doctrina de la Sala Constitucional,
contenida en sentencia del 10 de octubre de 2001, (caso: Centro Comercial
Plaza Las Américas) con base en la cual sostiene que, en virtud de lo expuesto,
estimaba ese sentenciador que la acción de amparo no era el medio procesal
para dirimir la controversia suscitada entre las partes,
“...puesto que lo contrario sería colocar al juez constitucional en in-

térprete del Documento de Condominio con la inalidad de precisar si el
cobro de la referida cuota extraordinaria o de otros conceptos de similar
naturaleza es procedente o improcedente, lo que obviamente no es de
su incumbencia, al advertirse claramente que el conlicto intersubjetivo
surgido entre las partes no tiene relevancia constitucional, aparte de que
hacer tal precisión requeriría de la incoación de la acción respectiva,
y la concesión de los plazos respectivos para alegar y probar, lo que es
impropio del procedimiento célere que caracteriza el juicio de amparo”.
Asimismo, la Alzada consideró oportuno transcribir fragmentos de la

sentencia No. 2.198, del 9 de noviembre de 2001, dictada igualmente por la
Sala Constitucional en el caso: Oly Henríquez de Pimentel, para inalmente
concluir que, con base en lo expuesto, la demanda de amparo debía ser
declarada inadmisible, de conformidad con lo previsto en el numeral 5 del
artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Cons-
titucionales. Por tanto, declaró con lugar la apelación ejercida, revocando la
616
sentencia del a quo que había declarado con lugar el amparo y, en su lugar,
desestimó la pretensión de tutela constitucional, declarándola inadmisible,
con fundamento en lo expuesto.
III
De la Adhesión a la Revisión
Expuso el apoderado judicial de los miembros de la Junta de Condo-

minio Parque Residencial Las Islas y de su administrador, lo siguiente: que
teniendo su representada un interés directo en el proceso de revisión de la
sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y
del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Cara-
cas, el 2 de diciembre de 2002, mediante la cual revocó de forma absoluta
la sentencia dictada en sede de amparo constitucional por el juzgado de la
primera instancia, declarando además, inadmisible la acción de amparo
constitucional intentada por la demandante,
“...me adhiero a la revisión planteada para solicitar que en la decisión

deinitiva de la revisión solicitada se ratiique en todas y cada una de sus
partes los argumentos de inadmisibilidad de la acción de amparo pro-
puesta por la parte actora y señalados en la sentencia del juez superior,
por estar plenamente ajustada a derecho y considere también, la falta de
cualidad pasiva de [sus] representados”.
Por otra parte, rechazó los argumentos jurídicos de la parte actora en

que fundamentó su solicitud de revisión. En tal sentido, airmó que el Juez
Superior nunca consideró que se había demandado la inconstitucionalidad
del Reglamento de Condominio del complejo habitacional; que la parte
actora trata de plantear el asunto en esos términos “y sobre ello” había que
considerar varios aspectos: En primer término,
“...el juez superior hace énfasis en el valor que tiene el documento de

Condominio y su Reglamento como ordenadores de la vida comunitaria,
siendo en consecuencia, el régimen jurídico sobre el cual se desarrolla la
vida de todos los copropietarios de un conjunto residencial sometido al
ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y además, estas
normas constituyen el ordenamiento jurídico que con toda la primacía
del caso, debe considerarse para la sana y pacíica convivencia de cual-
quier propietario”.
En segundo lugar, reiere que con lo expuesto quiere signiicar que:
617
ANEXOS
“...debe interpretarse lo sentenciado por el Juzgado Superior dentro

de todo un contexto en que se ha presentado el problema y no en una
cita particular del texto de la sentencia que se revisa”.
Añadió además que, de haber sido declarada con lugar la acción de

amparo, la consecuencia directa hubiere sido dejar sin efecto las normas que
obligan a todo propietario contenidas en el documento de condominio y
su reglamento. Que, de allí era de donde partía el juez para señalar en una
parte de su razonamiento lógico que la pretensión de la parte actora nunca
debió realizarse por esta vía de amparo constitucional sino por otra. Y que,
la relexión realizada por el juez superior la hacía precisamente para rechazar
la argumentación jurídica que fue hecha por la juez de Primera Instancia,
quien se extralimita al señalar la inconstitucionalidad de una norma del
documento de condominio, lo que no era el motivo fundamental del juicio.
Señaló igualmente que, la situación de hecho alegada por la actora ni
siquiera fue demostrada ante el juez de primera instancia. Al respecto, alegó
que, a pesar de que éste “favoreció a la parte actora, uno de los cuestiona-
mientos elementales que se le hicieron oportunamente, fue precisamente
que la supuesta lesión de los derechos constitucionales esgrimidos como
violados no se comprobó nunca”.
En este aspecto, se remitió a los argumentos expuestos en el escrito
de ampliación a la apelación presentados al juez de segunda instancia, y
airmó que:
“nunca se demostró en el expediente la relación de causalidad entre

los hechos denunciados como violatorios de derechos constitucionales
de la parte actora por parte de los miembros de la Junta de Condominio
PARQUE RESIDENCIAL LAS ISLAS o de su administrador por lo
que mal [podía] existir una confesión de parte de ellos sobre la acción
material que se les imputó, cuando siempre alegaron su falta de cualidad
pasiva en este proceso”
y que, aun cuando el juez superior estableció esta cualidad –lo que cues-
tiona en este proceso de revisión- ello no pone en evidencia la relación de
causalidad entre personas y hechos que pretende la parte actora.
Acerca de la alegada denegación técnica de justicia, adujo que no era
lógico que, por el hecho de que un juez decidiera de determinada manera
se considerase que está negando la justicia, “ante la posibilidad (negada por
supuesto en este caso)” de que la sentencia adolezca de un vicio. Aseguró
que el juez había dado oportuna respuesta al conlicto habido entre las
618
partes; hizo su razonamiento lógico y con base en la Constitución y en la

Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales
emitió su pronunciamiento. Por tanto –consideró–, que era falso que por
tal motivo la actora se hubiese encontrado en un estado de indefensión,
por el contrario ha procurado a través de varias formas legales ejercitar su
derecho y exponer sus argumentos ante los tribunales.
En cuanto al vicio de incongruencia alegado, aseguró que no había tal
vicio; que el juez superior revocó una sentencia y declaró la inadmisibilidad
de la acción. Seguidamente, señaló que el objeto del proceso era demostrar
que se estaban vulnerando los derechos constitucionales por situaciones de
hecho que nunca ocurrieron; que el juez superior sencillamente señaló que
existían causas legales que hacían inadmisible esta acción y que las mismas
no fueron observadas por la parte actora “y en consecuencia, él como cono-
cedor del derecho que es, está en la obligación de aplicarlo estrictamente y
así lo hizo expresando su argumentación” que esa representación considera
ajustada a derecho.
Tampoco hubo variación del debate procesal –argumentó el mencionado
apoderado-; ello hubiese ocurrido si la sentencia hubiese sido ratiicada, “ya
que se hubiera dejado sin efecto una norma de rigor y de interés general
para toda una comunidad”; asimismo, señaló que en el acta de la audiencia
no hay una confesión en el sentido que sus representados fueron quienes
suspendieron el servicio de agua, no siendo aplicable lo dispuesto en el
artículo 1.401 del Código Civil.
Reiteró entonces que de la revisión que se efectúe debe quedar esta-
blecida la falta de cualidad pasiva de sus representados para estar en juicio.
En este sentido, adujo que el juez superior nunca pudo tomar en cuenta
una confesión de esta naturaleza, pues no se hizo; todo lo contrario, se hizo
una somera referencia a conductas observadas por la parte actora sobre su
consentimiento en la suspensión del servicio de agua cuando “perteneció
por intermedio de su apoderada (sic) a la Junta de Condominio PARQUE
RESIDENCIAL LAS ISLAS”.
Finalmente, invocó el interés general de la comunidad de propietarios
del conjunto residencial, que debía ser protegido en el presente caso. Así,
indicó que los recursos procesales no existen para cohonestar conductas de
los ciudadanos que ponen en riesgos derechos de otros, es decir, que la actora
“al decidir no pagar sus cuotas mensuales de condominio vulnera los princi-
pios legales establecidos en la vigente Ley de Propiedad Horizontal y pone
en riesgo la sana administración del inmueble porque no existen entonces,
recursos suicientes para cubrir los gastos comunes del complejo residencial.
En virtud de los argumentos expuestos, solicitó se revise el fallo del
cual se recurre y que con motivo de ese proceso de análisis, ratifique la
619
ANEXOS
inadmisibilidad de la acción de amparo constitucional declarada por el antes

identificado Juzgado Superior “y se pronuncie sobre la falta de cualidad pasiva
de [sus] representados de forma expresa”.
IV
Análisis de la Situación
Con carácter previo, debe esta Sala pronunciarse acerca de su compe-

tencia para conocer y decidir el presente asunto, razón por la cual, observa:
que en anteriores fallos se ha pronunciado sobre su ámbito de competencia
que, en ausencia de un texto normativo de rango legal que desarrolle los
preceptos constitucionales relacionados con el Tribunal Supremo, ha venido
delimitando, valiéndose a tales efectos, de la aplicación directa del Texto
Constitucional, en desarrollo del principio constitucional contemporánea-
mente aceptado, según el cual, las normas constitucionales son plenamente
eicaces por sí mismas y de inmediata aplicación, sin que sea necesario textos
legales que las desarrollen (vid. sentencia No. 01 de la Sala, del 20 de enero
de 2000, caso: Emery Mata Millán).
De forma especíica, se ha pronunciado igualmente esta Sala, acerca
de la facultad que la misma detenta, como máximo órgano jurisdiccional
custodio de la constitucionalidad de los actos del Poder Público, para revisar
las actuaciones de las demás Salas de este Supremo Tribunal que contraríen
las normas y principios contenidos en la Constitución, así como aquellas
que se opongan a las interpretaciones que sobre tales haya realizado esta Sala
Constitucional, en ejercicio de las atribuciones conferidas de forma directa
por el Texto Constitucional, según se desprende del dispositivo contenido en
el numeral 10 del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela, no obstante la ausencia de desarrollo legislativo al respecto
(vid. decisiones de esta Sala números: 1312 de 2000; 33 y 192 de 2001).
Esa facultad de revisión realizada persigue garantizar el cumpli-
miento, vigencia y respeto de los postulados constitucionales, y garantizar la
integridad de la interpretación, en tanto se trata de una Sala con facultades
expresas para tal función, concebida como un órgano especializado para
ello. Sin embargo, aún cuando la Sala posee los más amplios poderes de
revisión sobre aquellas decisiones en las que el ordenamiento constitucional
permite su intervención, no se trata de una potestad genérica e irrestricta en
el sentido de que pueda revisar cualquier decisión, antes bien, debe tratarse
de especíicas decisiones que, en todo caso, serán precisadas en la legislación
que se dicte.
En el caso de autos, se observa que la sentencia cuya revisión se
pretende ha sido dictada en la segunda instancia de un proceso de amparo,
620
que ha quedado deinitivamente irme, y como de acuerdo con lo dispuesto

en el mencionado artículo 336.10 de la Constitución una de las atribucio-
nes de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia es “Revisar
las sentencias de amparo constitucional y de control de constitucionalidad
de leyes o normas jurídicas dictadas por los Tribunales de la República, la
misma es competente para conocer del presente caso y así se decide.
Establecido lo anterior la Sala procede a decidir el fondo del asunto,
para lo cual observa:
Según lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley Orgánica de Amparo
sobre Derechos y Garantías Constitucionales la acción de amparo procede
contra cualquier hecho, acto u omisión proveniente de los órganos del Po-
der Público y “contra el hecho, acto u omisión originados por ciudadanos,
personas jurídicas, grupos u organizaciones privadas que hayan violado,
violen o amenacen violar cualquiera de las garantías o derechos amparados
por esta Ley”.
En el presente caso, se observa que la actuación presuntamente lesiva
procede de una “Junta de Condominio”, ente subsumible en el supuesto
previsto en la referida norma, representado por los miembros de la Junta
de Condominio del Conjunto Residencial Las Islas, a quienes se les imputó
una conducta antijurídica, consistente en la suspensión del servicio de agua a
uno de los apartamentos que conforman el referido condominio, propiedad
de la agraviada, acción que tiene su fundamento en el incumplimiento de
la obligación de pago de una cuota de gastos del condominio por parte de
la presunta agraviada.
Observa la Sala que, tramitada la acción por el juez de la causa, la misma
fue declarada con lugar, con fundamento en la infracción del derecho de
propiedad de la agraviada, no obstante que el documento de condominio
contenía una norma que habilitaba a la Junta de Condominio para su
proceder. Por otra parte, se advierte que el juez de alzada revocó la decisión
y declaró sin lugar el amparo, según se dejó establecido precedentemente,
decisión ésta que constituye el objeto de la presente revisión.
Ahora bien, aprecia esta Sala que los argumentos explanados por la
parte actora para fundamentar su acción de amparo constitucional, según se
evidencia del libelo de demanda consignado a los autos, fueron los siguientes:
Que en su condición de propietaria de un inmueble, que forma parte
de un conjunto residencial, se había negado a realizar el pago de dos (2)
cuotas extraordinarias de condominio, correspondientes a un fondo especial
para mejoras del ediicio en el que se encuentra el inmueble.
Que previamente había establecido comunicación con la Junta de Con-
dominio, para solicitar información acerca de dicho cobro, la que una vez
otorgada no le satisizo, por lo que inalmente manifestó su desacuerdo por
621
ANEXOS
la forma “arbitraria” como se había erigido dicho pago, que caliicó de ilegal.
Que en virtud de lo expuesto la Administración de la Junta de Condo-
minio procedió a colocar un cepo en la tubería de agua de su apartamento
y en el de otro, cuya propietaria había adoptado la misma posición.
Que la Junta pretendía justiicar su conducta en la sanción establecida
en el Documento de Condominio para el incumplimiento de la obligación
de pago.
Que la Ley de Propiedad Horizontal establece un mecanismo legal para
el cobro de las cuotas de condominio atrasadas; que el proceder de la Junta
implica tomarse la justicia por sus propias manos y conlleva a la violación
de la garantía contemplada en el artículo 253 de la Constitución, que es-
tablece el monopolio exclusivo que tiene el Estado a través de los órganos
que integran el Poder Judicial, para conocer de los asuntos que determinen
las leyes; que referido al caso sub examen, se encontraba determinado por
lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal y
630 del Código de Procedimiento Civil; que además viola el derecho de
propiedad contemplado en el artículo 115 de la Constitución, así como
el artículo 117 eiusdem que establece el derecho de todas las personas de
disponer de bienes y servicios de calidad y el artículo 83 que contiene el
derecho a la salud.
Examinados tales argumentos y leído como fue el contenido íntegro
de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mer-
cantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana
de Caracas, el 2 de diciembre de 2002, considera esta Sala que procede su
revisión por las razones que a continuación esta Sala explica:
La función jurisdiccional cumple dentro de las sociedades civilizadas
un mecanismo de resolución de conlictos entre los particulares. Su princi-
pal inalidad es que exista un órgano imparcial y especializado dispuesto a
arbitrar con autoridad un conlicto intersubjetivo de intereses, esto es, que
ejerza aquella función y reconozca un derecho a favor de una las partes en-
contradas, luego de un proceso donde ambas han participado. Tal mecanismo
tiene orígenes muy antiguos; el Estado ha asumido desde tiempos remotos
(inicialmente lo hizo el Monarca) la resolución de este tipo de conlictos,
y sus decisiones han tenido que ser acatadas por aquellos a quienes les son
adversas por el poder de imperium del que se encuentran dotadas.
En tal sentido, actualmente se concibe a la jurisdicción como la facultad
de administrar justicia, se trata de una función pública encomendada a un
órgano del Estado y que tiene por in la actuación de la ley a casos concretos
(DEVIS ECHANDÍA, Hernando, Derecho Procesal Civil General, Pág.
87) El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en
esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus con-
lictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos
622
respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir

justicia (órganos del Poder Judicial).
De manera que, cuando un particular ante un conlicto de intereses,
resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio,
adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros,
constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse
en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie
el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que
debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de
la Constitución, en cuyo contenido se dispone: “Toda autoridad usurpada
es ineficaz y sus actos son nulos”.
Por otra parte, tal actuación proveniente de la identiicada Junta de
Condominio, viola sin duda la prohibición de hacerse justicia por si mismo,
situación que esta Sala considera ilegítima. Siendo inconveniente entonces
para una eiciente administración de justicia que los mismos órganos en-
cargados de impartirla, convengan en la posibilidad de que los ciudadanos
usurpando a la autoridad procuren por sus propios medios coaccionar a los
demás y aplicar sanciones, como sucedió en el caso de autos.
Pero, además, ese proceder de la Junta atenta contra un elemento
fundamental para el ser humano, para la vida, pues el agua constituye un
líquido vital y fundamental para la propia calidad de vida del ciudadano,
cuya utilidad el Estado debe tutelar, a tenor de lo previsto en el artículo 55
de la Constitución, en cuyo contenido se dispone:
“Toda persona tiene derecho a la protección por parte del Estado a

través de los órganos de seguridad ciudadana regulados por ley, frente
a situaciones que constituyan amenaza, vulnerabilidad o riesgo para
la integridad física de las personas, sus propiedades, el disfrute de sus
derechos y el cumplimiento de sus deberes”.
Resulta innecesario que la Sala explique, por ser conocido y de expe-

riencia común, lo imprescindible que resulta para la agraviada el servicio de
agua en el inmueble del que es propietaria, que según se evidencia de autos
constituye el hogar de ella y su núcleo familiar y el agravio que le causa su
suspensión por una persona desprovista de cualquier autoridad, y sin que
haya mediado un proceso debido, a través del cual la agraviada demostrara
lo legítimo o no de la falta de cumplimiento de pago de la cuota de con-
dominio que se le exigía, para que se le aplicara una penalidad, además tan
severa, como es la suspensión del suministro de agua.
La actuación lesiva que se objeta, no sólo es censurable porque se
arroga de manera arbitraria y reprochable un derecho del que carece sino
623
ANEXOS
que fundamentalmente atenta contra los derechos y garantías previstos

en la Constitución. En efecto, infringe el derecho de todo ciudadano a la
vida (artículo 43); a la integridad física, psíquica y moral (artículo 46), a
la salud (artículo 83) a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénicas,
con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las
relaciones familiares, vecinales y comunitarias, cuya satisfacción progresiva es
obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos
(artículo 82), quien además debe garantizar la calidad de vida, el bienestar
colectivo y el acceso a los servicios a un ambiente libre de contaminación,
en donde el aire, el agua, los suelos, las costas, el clima, la capa de ozono, las
especies vivas, sean especialmente protegidos (artículo 127). (véase además
Exposición de Motivos del Texto Constitucional).
Asimismo, ciertamente, como lo expresó el Juzgado que conoció en
primera instancia, la actuación lesiva limita y restringe los atributos del dere-
cho de propiedad (también contemplado en la Constitución, en su artículo
115) que ostenta la agraviada sobre el inmueble al que le fue suspendido
el servicio de agua por la Administración de la Junta de Condominio del
Ediicio Saint homas que forma parte del Conjunto Residencial Las Islas,
al haber limitado su capacidad de uso y disfrute.
Observa la Sala entonces que, el examen efectuado por el Juzgado Su-
perior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 2 de diciembre de 2002, para
decidir el asunto que se sometió a su conocimiento en segunda instancia,
fue escaso dada la entidad de las violaciones planteadas. Además, evidencia
una absoluta inmotivación e incongruencia –como lo alegara la solicitante
de la presente revisión-, toda vez que debió limitar su análisis a los hechos
realmente planteados en la demanda, en la que en modo alguno se planteaba
la nulidad, si bien se cuestionaba, de la normativa contenida en el Docu-
mento de Condominio que regula al referido Ediicio, así como también
resulta obvia la prescindencia de una adecuada argumentación orientada a
la determinación de la infracción o no de principios constitucionales, que
hiciera procedente la acción. Por tanto, debió entonces el referido Juzgado
Superior conirmar la decisión del a quo, quien si apreció aunque muy re-
ducida la violación constitucional alegada, y no como debió proceder como
lo hizo, al revocar aquella causando un perjuicio al justiciable y evadiendo el
deber que tenía como juez constitucional de ampararlo en el goce y disfrute
de sus derechos y garantías constitucionales.
624
625
ANEXOS
19. Sentencia de la Sala Electoral del Tribunal

Supremo de Justicia que establece las faces de
todo proceso de elección de miembros de la
Junta de Condominio para que sea válido
MAGISTRADO PONENTE: LUIS MARTÍNEZ HERNÁNDEZ

Expediente N° AA70-E-2009-000029
Mediante escrito presentado en fecha 30 de marzo de 2009, el

abogado SERVILIANO ABACHE BLANCO, titular de la cédula de
identidad N° 2.968.970 e inscrito en el Instituto de Previsión Social
del Abogado bajo el número 12.530, actuando como vecino de la
Urbanización Miranda y señalando ser miembro de la ASOCIACIÓN
DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES DE LA URBANIZACIÓN
MIRANDA (APRUM), interpuso acción de amparo constitucional
conjuntamente con solicitud de medida cautelar de suspensión contra
la referida asociación, en el marco del proceso electoral para elegir la
nueva junta directiva, cuyo acto de votación estaba ijado para el 1° de
abril de 2009.
Por sentencia del 31 de marzo de 2009, distinguida con el número
41, esta Sala Electoral se declaró competente para conocer de la presente
causa, admitió la acción y declaró procedente la solicitud de medida
cautelar innominada, ordenando la suspensión de la Asamblea para la
elección de la Junta Directiva de la asociación antes identiicada.
Por auto del 23 de abril de 2009, se ijó para el día 28 de abril de
2009 la audiencia oral y pública a in de que las partes expusieran sus
alegatos y defensas y se designó ponente al Magistrado que con tal ca-
rácter suscribe el presente fallo, a los ines de dictar el pronunciamiento
correspondiente.
El 28 de abril de 2009, a las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.)
se llevó a cabo la audiencia constitucional prevista y se dictó la decisión
cuyo texto íntegro se plasma en la presente sentencia. En la misma fecha
la representación del Ministerio Público consignó escrito de informe con
relación a la presente causa.
Siendo la oportunidad para dictar el texto íntegro de la decisión en
este proceso, pasa este órgano judicial a hacerlo en los siguientes términos:
626
II
LA ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL
La parte actora interpuso su acción de amparo, conjuntamente con

solicitud de medida cautelar innominada en los siguientes términos:
Comienza indicando que en el boletín informativo de la Asociación de
Propietarios y Residentes de la Urbanización Miranda (APRUM), corres-
pondiente al mes de febrero del presente año, apareció un editorial en el que
se señalaba que el día 11 de marzo de 2009 se llevaría a cabo una Asamblea
General de Ciudadanos vecinos de dicha urbanización, para la elección de
una nueva junta directiva de la mencionada asociación por medio de una
comisión electoral, así como para la exposición de la auditoría externa del año
2006 de los estados inancieros y de contabilidad, al igual que recordando
a los vecinos que para poder hacer sus propuestas electorales tendrían que
tener solventes los pagos correspondientes a la asociación.
Agrega que tal asamblea fue suspendida por cuanto la auditoría externa
no se encontraba lista y se ijó como fecha de votación el día 1° de abril
de 2009.
Maniiesta que el proceso de elección sufre de varios vicios, entre ellos,
la ausencia total de padrón electoral, el hecho de que en la propia Asamblea
que elegirá la Junta Directiva será la oportunidad en la que se designará
la Comisión Electoral, por lo que la misma sólo actuará para contabilizar
votos y no para controlar todas las fases del proceso electoral. Añade que no
se conocen los candidatos a elegir y que en la propia convocatoria se señala
que se aprobarán los informes contables de los años 2006, 2007 y 2008, a
pesar de que los mismos no han sido entregados a los propietarios o vecinos
para su estudio, colocándolos en una situación de presión para aprobarlos
aceleradamente y de manera irresponsable avalar o no la actuación de la
junta directiva saliente.
Señala que hay amenaza de violación de los derechos contenidos en
los artículos 62, 63 y 67 de la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela, por cuanto no se encuentra estructurado un proceso electo-
ral como lo ha deinido esta Sala Electoral y al no tenerse conocimiento
del registro electoral se amenaza el derecho al sufragio, por cuanto “…se
desconocen cuantitativa y cualitativamente quiénes son los electores y quiénes
pueden ser elegidos”.
Denuncia que la Comisión Electoral no organiza, ni vigila, ni ejecuta
o iscaliza el proceso electoral, funciones que tendría de conformidad con
“…un compendio de lo órganos actuantes en la Asociación” obtenido de la
página web de la misma.
Agrega que desconoce “…quiénes integran la Comisión Electoral y los
627
ANEXOS
pasos que ha dado o no para garantizar la transparencia del proceso de elección”.

Solicita se le ampare en sus derechos constitucionales frente a la amenaza
planteada y se ordene a la junta directiva de la Asociación de Propietarios
y Residentes de la Urbanización Miranda (APRUM), reiniciar el proceso
para elegir a la junta directiva, previa la elección de una Comisión Electoral
y conforme a las fases reconocidas por la propia Sala Electoral.
Finalmente pide la condenatoria en costas de la parte agraviante.
III
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN
La parte accionante interpuso la presente acción de amparo constitu-

cional manifestando que el proceso electoral de los integrantes de la Junta
Directiva de la Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización
Miranda (APRUM) adolece de una serie de vicios, entre ellos, la ausencia
total de padrón electoral, así como el hecho de que durante la realización de
la propia Asamblea que elegirá la Junta Directiva será la oportunidad en la
que se designará la Comisión Electoral, por lo que la misma sólo actuará para
contabilizar votos y no para controlar todas las fases del proceso electoral.
Ante ello, señala que hay amenaza de violación de los derechos contenidos
en los artículos 62, 63 y 67 de la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela, por cuanto no se encuentra estructurado un proceso electoral
como lo ha deinido esta Sala Electoral y al no tenerse conocimiento del
registro electoral se amenaza el derecho al sufragio.
A su vez, en la oportunidad de celebración de la audiencia oral y pública,
la parte presuntamente agraviante aceptó los hechos alegados por la parte
accionante, señalando que los Estatutos de la ASOCIACIÓN DE PRO-
PIETARIOS Y RESIDENTES DE LA URBANIZACIÓN MIRANDA
(APRUM) fueron elaborados en el año 1965 y que, recibida la notiicación
respecto a la interposición de la presente acción y la medida cautelar acordada
en la misma, ha sido suspendido el proceso electoral y en la actualidad se
encuentra en proceso de elaboración la reforma de la normativa electoral
a los ines de adecuarla al ordenamiento jurídico vigente y a las decisiones
de este órgano judicial, para su posterior presentación y aprobación por la
correspondiente Asamblea de la referida Asociación Civil.
Ahora bien, de la revisión de los alegatos y pruebas aportadas por
las partes en la presente causa, se observa que, vista la aceptación de los
hechos invocados en la acción de amparo constitucional por parte de la
representación judicial de la parte presuntamente agraviante en la audiencia
constitucional, no resulta controvertido que en el proceso electoral para la
escogencia de los integrantes de la Junta Directiva de la Asociación de Pro-
628
pietarios y Residentes de la Urbanización Miranda (APRUM), la designación

de quienes conformarán la Comisión Electoral está ijada para la misma
oportunidad en la cual se realizará la elección de los miembros de la Junta
Directiva de la referida Asociación, lo cual evidencia entonces que el referido
proceso no ha sido estructurado de tal forma que contemple la realización
sucesiva de las fases indispensables de todo proceso electoral, como son la
designación y conformación de los integrantes del órgano que organizará
el proceso electoral, la convocatoria al mismo, la presentación y admisión
de postulaciones, la de propaganda electoral, la de votaciones, escrutinios
y totalización y la inalización con la correspondiente proclamación y toma
de posesión de los electos.
Asimismo, se constata que para la realización del referido proceso
electoral, no se cuenta con un registro electoral que haya sido objeto de la
previa y debida publicidad, con la consiguiente actualización, revisión y
depuración del mismo.
Las anteriores circunstancias son suicientes, en criterio de la Sala y
reiterando en esta oportunidad su doctrina jurisprudencial, para evidenciar
que en el caso del proceso electoral cuestionado en la presente causa no
se han cumplido de manera ordenada las fases y requisitos mínimos que
garanticen los principios de transparencia, igualdad, coniabilidad, im-
parcialidad y eiciencia de los procesos electorales dentro del marco de los
derechos fundamentales al sufragio y a la participación, propugnados en la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículos 62 y 63).
Adicionalmente, tomando en consideración que no se ha demostrado la
existencia de la publicación del Registro Electoral previo a la realización de
las fases siguientes, condición indispensable para el desarrollo de un proceso
electoral con apego a los principios contenidos en los artículos 293 y 294
constitucionales y que por ende permita el ejercicio cabal de los referidos
derechos fundamentales al sufragio y a la participación, como ya ha tenido
este órgano judicial oportunidad de señalar en anteriores ocasiones (véanse,
entre otras, sentencias números 87 del 8 de julio de 2003, caso Tareck Zaidan
y otros vs. Comisión Electoral de la Universidad de Los Andes y 46 del 30 de
mayo de 2005, caso Héctor Aranguren vs. Comisión Electoral de la Asociación
Civil Club El Aguasal), resulta evidente para este órgano judicial que en el
presente caso existe una amenaza para el cabal ejercicio del derecho funda-
mental al sufragio, tanto del accionante como de todos los integrantes de
la referida Asociación Civil, por lo que debe declarar Con Lugar la presente
acción de amparo constitucional. Así se decide.
Consecuencia de lo antes expuesto, y conforme a los términos plantea-
dos en la pretensión del accionante, esta Sala Electoral ordena se convoque
un nuevo proceso electoral para la escogencia de los integrantes de la Junta
629
ANEXOS
Directiva de la Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización

Miranda (APRUM), en el cual estén dadas las condiciones que garanticen el
cabal ejercicio del derecho fundamental al sufragio, el cual deberá contener
las siguientes fases:
● Elección de los integrantes de la Comisión Electoral.

● Convocatoria a elecciones.
● Publicación del Registro de Electores.
● Lapso de impugnación del mismo.
● Publicación del Registro Electoral deinitivo (sólo los asociados con
derecho a voto).
● Inscripción de las Planchas que se postulen a la elección.
● Lapso de impugnación de las postulaciones.
● Propaganda electoral.
● Votación, Totalización, Escrutinios y Proclamación.
En razón de las consideraciones de hecho y de derecho precedente-

mente expuestas, debe esta Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia
declarar con lugar la acción de amparo constitucional interpuesta y como
consecuencia se debe ordenar la convocatoria a la elección de una Comisión
Electoral en la Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización
Miranda (APRUM), a in de que organice el proceso electoral para renovar las
autoridades de la Junta Directiva de dicha asociación, dando cumplimiento
a las fases del proceso electoral en los términos antes expuestos. Así se decide.
IV
DECISIÓN
En virtud de las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente

expuestas, esta Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia, en nombre
de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: CON LUGAR la acción de amparo constitucional interpuesta

por el abogado SERVILIANO ABACHE BLANCO, antes identiicado,
contra la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES DE LA
URBANIZACIÓN MIRANDA (APRUM).
630
Segundo: SE ORDENA a la Asociación de Propietarios y Residentes

de la Urbanización Miranda (APRUM), la convocatoria a la elección de una
Comisión Electoral, a in de que organice el proceso electoral para renovar las
autoridades de la Junta Directiva de dicha asociación, dando cumplimiento
a las fases del proceso electoral en los términos expuestos en el presente fallo.
Dada, irmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Electoral

del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los cinco (5) días del mes
de mayo del año dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y
150° de la Federación.
El Presidente, LUIS ALFREDO SUCRE CUBA

El Vicepresidente-Ponente, LUIS MARTÍNEZ HERNÁNDEZ
Magistrado, JUAN JOSÉ NÚÑEZ CALDERÓN
Magistrado, FERNANDO RAMÓN VEGAS TORREALBA
Magistrado, RAFAEL ARÍSTIDES RENGIFO CAMACARO
La Secretaria Encargada, PATRICIA CORNET GARCÍA
LMH.-Exp. N° AA70-E-2009-000029
El cinco (05) de mayo de 2009, siendo las tres y cincuenta de la tarde

(3:50 p.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia bajo e N° 64.
La Secretaria (E)
631
ANEXOS
632
BIBLIOGRAFÍA
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Comentada y con casos prácticos”; Ediciones Juan Garay,
Caracas, 2005.
BRICEÑO, Rafael Ángel, “De la Propiedad Horizontal, 2ª Edición
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633
ANEXOS
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REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, “Diccionario de la Lengua Española,
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634
Indice
Dedicatoria ____________________________________________ 5
Agradecimiento ___________________________________________ 7
Prólogo ____________________________________________ 9
TEMA 1
Introducción al tema de la propiedad horizontal en Venezuela _______ 13
A) Ámbito de aplicación de la L.P.H. ______________________ 15
B) Concepto de unidad inmobiliaria de propiedad horizontal ___ 20
C) Según su uso o destino se clasiican así. __________________ 20
D) Objetivo esencial de esta Ley: búsqueda del mejor
nivel de convivencia comunitaria _______________________ 21
E) Estructura de la Ley ejusdem __________________________ 21
F) El mandato de administración _________________________ 42
G) El documento de condominio y su reglamento como
bases fundamentales para la administración y manejo del inmueble 47
TEMA 2
La representación de derechos en la propiedad horizontal ___________ 57
Introducción _________________________________________ 59
A) La representación de los derechos de un copropietario
en las asambleas de propietarios ________________________ 60
B) La representación de los derechos de la junta de condominio __ 68
C) La representación de los derechos que hace el administrador
de los intereses de la copropiedad: para actuaciones extrajudiciales
y judiciales ________________________________________ 75
TEMA 3
Principales actividades y responsabilidades
de una junta de condominio _________________________________ 79
A) Génesis de la junta de condominio _____________________ 81
B) Cómo hacer un mejor trabajo diario ____________________ 82
C) Relación de la junta de condominio con el administrador
y los propietarios ___________________________________ 89
D) La toma de decisiones válidas por la junta de condominio ____ 92
E) Las más frecuentes decisiones nulas e ilegales de las juntas
635
INDICE
de condominios ____________________________________ 103

F) ¿Cómo rescatar de la ruina a un inmueble? _______________ 107
G) La clave del éxito en el proceso de rescate_________________ 114
H) La distribución de las metas y objetivos de la junta
de condominio y el presupuesto anual de gastos ___________ 115
I) La asamblea de propietarios y la consulta
como órganos de decisión de la comunidad _______________ 116
TEMA 4
La comunicación entre el administrador y sus administrados ________ 121
Introducción _________________________________________ 123
A) La comunicación entre el administrador y sus administrados __ 124
B) La comunicación de la junta de condominio con los copropietarios 131
TEMA 5
Estrategias de cobranzas a propietarios morosos __________________ 135
Introducción _________________________________________ 137
A) La cobranza extrajudicial del ente administrador ___________ 139
B) La cobranza extrajudicial del abogado ___________________ 150
C) Breve referencia a la cobranza judicial en el condominio _____ 158
TEMA 6
¿Administradoras víctimas de las juntas de condominios? ___________ 165
Introducción _________________________________________ 167
A) Marco del tema y necesidad de abarcarlo _________________ 167
B) Delimitación del concepto de «administradora víctima» _____ 168
C) Tipos de daños sufridos ______________________________ 170
D) Importancia del tratamiento del tema ___________________ 174
E) Cómo evitar el proceso de victimización de las administradoras:
el mejor antídoto ___________________________________ 194
TEMA 7
Principales aspectos a considerar para la buena
gerencia de las empresas administradoras de condominios __________ 195
Introducción _________________________________________ 197
A) Elección de los socios y constitución de la empresa _________ 202
B) Elección del recurso tecnológico: estandarización
del trabajo por volumen y beneicios de los clientes (administrados)205
C) Selección y reclutamiento del recurso humano _____________ 206
D) Estructura de la empresa y del condominio: su organización
y operación _______________________________________ 215
E) ¿Cómo debe ser la relación con los clientes? Límites de la
actividad de la empresa en el condominio y principios que la rigen 234
F) Otras de las recetas de Josep M. Rosanas que debe
636
aplicar a su empresa administradora, si desea

destrozarla y además, sentirse maravilloso por ello.
Comentarios al respecto. _____________________________ 236
G) ¿Cómo salirse del negocio? Breves consideraciones
para cerrar una empresa administradora
de condominios ____________________________________ 237
H) «Llegar al corazón del asunto» _________________________ 241
TEMA 8
Conductas del ente administrador a considerar
en la comisión de hechos punibles _____________________________ 245
Introducción _________________________________________ 247
A) Aspectos particulares a cada supuesto ____________________ 249
TEMA 9
El contrato de administración (mandato) inmobiliario _____________ 255
Introducción _________________________________________ 257
A) El contrato de mandato ______________________________ 259
TEMA 10
La rendición de cuentas de la junta de condominio
y del administrador ________________________________________ 291
Introducción _________________________________________ 293
A) Rendición de cuentas de la junta de condominio:
contenido de su reporte _________________________________ 296
TEMA 11
La asamblea de propietarios: aspectos legales a considerar
en su convocatoria _________________________________________ 311
Introducción _________________________________________ 313
A) Preguntas y respuestas más frecuentes sobre este tema ____ 314
B) Comentario inal sobre la impugnación
de las asambleas de propietarios ________________________ 333
TEMA 12
El conserje en el condominio
(Conferencia del Dr. Alexis Farías) _____________________________ 335
A) El conserje ________________________________________ 337
B) Deinición de trabajadores conserjes ____________________ 337
C) Ayudante del conserje _______________________________ 338
D) Contrato de trabajo del conserje _______________________ 338
E) El patrono del conserje ______________________________ 339
F) Jornada de trabajo del conserje ________________________ 340
G) Derechos del conserje _______________________________ 340
H) Asignación de habitación e integración del salario de los conserjes
637
INDICE
341
I) Contenido del salario del conserje ______________________ 342
J) Estabilidad laboral de los conserjes______________________ 343
K) Cálculo de las prestaciones sociales _____________________ 344
L) Relación laboral con otros trabajadores __________________ 346
M) Estructura de un contrato de trabajo ____________________ 347
N) El arbitraje ________________________________________ 348
TEMA 13
Distintas comunidades de bienes inmuebles y de su
régimen administrativo _____________________________________ 351
Introducción _________________________________________ 353
A) Acepción del vocablo «comunidad» en derecho ____________ 354
B) Elementos de la comunidad ___________________________ 357
C) ¿Cómo nace la comunidad? Clases de comunidad __________ 357
D) Fuentes de la comunidad _____________________________ 358
E) Concepto de copropiedad ____________________________ 358
TEMA 14
El manejo del personal de seguridad en inmuebles: condominios
comerciales, residenciales, industriales y hoteles ___________________ 377
Introducción _________________________________________ 379
A) La seguridad: conceptos y sus grandes áreas de acción _______ 382
B) El cuerpo de oiciales de seguridad en cualquier instalación ___ 400
C) Contenido de un informe de evaluación de riesgos; herramientas
mínimas que debe tener un modelo de protección exterior e
interior de una instalación y contenido del curso básico
de capacitación de los oiciales de seguridad _______________ 416
Tema 15
Lineamientos para una buena selección en la contratación
de los servicios de vigilancia privada
(Conferencia Lic. Eduardo Flores Machado) _____________________ 431
Introducción _________________________________________ 433
A) Diferencia entre los servicios de vigilancia privada y otros ____ 433
B) Problemas típicos relacionados con los servicios de vigilancia __ 434
C) Proceso tradicional para seleccionar una empresa de vigilancia 434
D) Requisitos mínimos que se deben prestar con la cotización ___ 434
E) Requisitos administrativos ____________________________ 435
F) Precio, elemento secundario para la buena selección ________ 436
G) Complementación entre una buena selección y un servicio efectivo 436
H) Los servicios de vigilancia son inversiones a mediano y largo plazo
437
Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias ___________ 439
ANEXOS
638
1. Carta “genérica” a propietarios morosos con el condominio __ 517

2. Carta “ultimatum” a propietarios morosos con el condominio _ 518
3. Telegrama para la cobranza extrajudicial _________________ 520
4. Convenio de pago en juicio ___________________________ 521
5. Acta de la Junta de Condominio para autorizar demanda contra
propietarios morosos* _______________________________ 526
6. Poder de la Junta de Condominio al Abogado para demandar
a propietarios morosos por cobro de Bolívares _____________ 528
7. Demanda contra propietarios morosos con el condominio
por vía ejecutiva (C.P.C.) _____________________________ 531
8. Contrato de transacción extrajudicial por convenio de pago __ 539
9. Contrato de administración de inmuebles ________________ 543
10. Acta de Entrega de los efectos contables en poder de la
Administradora a la Junta de Condominio, al concluir el mandato
de administración __________________________________ 551
11. Contrato de arrendamiento de áreas comunes (azoteas)
de un condominio (Centro Comercial) __________________ 553
12. Proyecto de Reglamento del Documento de Condominio
de un ediicio la playa _______________________________ 562
13. Modiicación parcial de un Reglamento de Documento
de Condominio ____________________________________ 586
14. Convocatoria de la Asamblea de Propietarios _____________ 599
15. Carta de renuncia de personal de un condominio __________ 600
16. Carta Poder de representación en la Asamblea
General de Propietarios ______________________________ 600
17. Demanda por Nulidad de Acuerdos tomados por una Asamblea
de Propietarios _____________________________________ 602
18. Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia que impide la suspensión del suministro de agua en
un Condominio____________________________________ 609
19. Sentencia de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia
que establece las faces de todo proceso de elección de miembros
de la Junta de Condominio para que sea válido ____________ 626
BIBLIOGRAFÍA __________________________________________ 633
639
ANEXOS
Este libro compuesto en tipos Agaramond 11

puntos, se terminó de imprimir en el mes de
septiembre de 2009. Para la tripa se utilizó
papel Saima Antique 80 gramos
640

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RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Gerencia de Condominios y Comunidades Inmobiliarias

Depósito Legal: lf25220096582982

Rafael Ángel Viso Ingenuo

Producción e Impresión: Liliana Acosta

Queda terminantemente prohibida la reproducción total o parcial de esta

Impreso en Venezuela - Printed in Venezuela

A todas aquellas personas que de alguna manera me permitieron conocer

En primer lugar: a Juan Guillermo Álamo Álamo, Director de la Promo-

Este libro constituye una consecuencia directa de una actividad apasio-

enseñanzas verdaderas y reales de nuestras propias vidas); experiencias que

No podemos inalizar, sin antes decir que una de las experiencia

Rafael Ángel Viso Ingenuo

A) Ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal:

El artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el ámbito de

2) Primacía de la LPH y supletoriedad del Código Civil:

se aplicará la especialidad de la ley y la supletoriedad del Código Civil en

3) Deinición de apartamento o local (exigencias legales):

a) Pertenencia a un inmueble con determinada afectación humana:

apartamento o local y se reiere a nuestro criterio, a la utilización de la in-

c) Salida a la vía pública directamente o a través de un determinado es-

c.1) ubicación del inmueble (local o apartamento) con relación a la “vía

c.2) acceso a ella, bien de forma inmediata o directa, lo cual en muchos

Como relexión, vale la pena comentar que la ubicación del apartamento

d) Ocupación total o parcial de uno o más pisos del inmueble:

d.1) la comunicación física de los inmuebles afectados, siempre y cuando

d.2) el incremento de la alícuota o la mayor contribución o participación

d.3) la participación de la fusión a la autoridad registral competente para

d.4) aumento de valor del voto capitalístico del propietario en los

regir, verbigracia, en una comunidad residencial, que en una comercial y

B) Concepto de Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal:

Es toda aquella infraestructura física o parte de ella, independiente-

C) Según su uso o destino se clasiican así:

1) Unidad Inmobiliaria Habitacional o Residencial: es aquella ubicada

2) Unidad Inmobiliaria Comercial: es el espacio físico cuyo uso obedece

3) Unidad Inmobiliaria Industrial: es aquella infraestructura que alberga

tación, deberán estar ubicadas en zonas especialmente diseñadas para

D) Objetivo esencial de esta Ley:

El espíritu y razón de ser de la actual Ley de Propiedad Horizontal es

E) Estructura de la Ley ejusdem

La LPH tiene una estructura compuesta por un Título Preliminar,

Sugerimos en la ley ferenda una clasiicación de los inmuebles de acuerdo

Artículo 2: De la enajenación de los inmuebles.

Artículo 3: Normas de uso de los inmuebles

Artículo 4: Sobre las modiicaciones de la estructura de los inmuebles.

Artículo 5: De las cosas comunes a los apartamentos: como crítica

y local”. En el primer uso, puede entenderse perfectamente como términos

Artículo 6: Integridad de los derechos de los propietarios. Nuevamente,

Artículo 7: Representación del “apartamento” por alícuotas (cuota de

Artículo 8: Forma de servirse de las cosas comunes; su indivisión pri-

Artículo 9: De las mejoras de las cosas comunes: Aquí nuestra relexión

Hemos participado en juicios donde propietarios que se niegan a pagar

Artículo 10: Requisito indispensable para construir nuevos pisos,

Artículo 11: Deinición de los gastos comunes a todo propietarios o

Artículo 12: Obligación de los propietarios de contribuir con los gastos

Artículo 13: Naturaleza jurídica “propter rem” de la obligación de

a colación el concepto que nos da el Profesor Guillermo Cabanellas en su

“El instrumento o título que lleva aparejada ejecución; o sea, el que

Y cuando antes decíamos que esta norma es la herramienta esencial

Artículo 16: De la ruina de los inmuebles: establece la posibilidad de

Artículo 17: Posibilidad de reconstruir las cosas comunes: los gastos

Artículo 18: Sobre quiénes administran los inmuebles; conformación

Artículo 19: ¿Quién designa al Administrador (persona jurídica o