TEMA 9: LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

1. LA COMUNIDAD DE BIENES
Artículos 392 a 406. La característica fundamental es que se leva a cabo la propiedad de
una cosa o un derecho con la particularidad de que esa cosa pertenece a varias personas
en régimen de copropiedad.

Se rige por lo que hayan establecido los cotitulares o comuneros. Cuando no se haya
hecho ninguna previsión habría que acudir a las disposiciones del CC.

Se refiere a la propiedad de una cosa, o de los derechos, donde la cotitularidad va a recaer

en su totalidad sobre los derechos. Se plantea la cuestión de que derechos pueden ser
objeto de cotitularidad. El art 392 parece que se refiere solo a la posibilidad que sea el
objeto de derecho de la propiedad. Lo normal es esto, pero también se admite la posible
constitución de un régimen de coposesión. En los derechos reales de garantía también es
susceptible la constitución de un régimen de copropiedad.

Requisitos:
- Exigencia de una pluralidad de sujetos: no siempre que hay pluralidad de personas,
conlleva a la constitución de un régimen de comunidad o cotitularidad. Por ejemplo
en el caso de la persona jurídica no se trata de un supuesto de comunidad de
bienes porque solo hay un sujeto.
- Existencia de una unidad de objeto : el objeto tiene que ser único y no existiría
comunidad cuando por ejemplo aunque coincidan varios sujetos y el objeto sea
distinto.

Rasgos característicos:
La unidad de objeto supone que se atribuya a cada titular una participación por cuotas que
tiene la misma naturaleza que el derecho común. Si se trata de un derecho real, es
necesario tener en cuenta la cuota de ese derecho real.

Las relaciones que la comunidad genera son normalmente proporcionales, porque en

función de la cuota de cada uno de los comuneros, habrá ocasiones en las que se exige
las mayorías u otras en las que se exige la unanimidad. En función de la cuota se tienen
más o menos facultades, y también obligaciones o derechos.

Modalidades:
1- Comunidad de carácter romano: es por cuotas
2- Comunidad de naturaleza germánica: mano común

Otra diferencia es el criterio de individualidad propio de la comunidad romano frente al

criterio de la colectividad de la germánica
Otra posible clasificación:

- De carácter convencional: nace del acuerdo, contrato, entre los comuneros

- De carácter legal: a través de unos disposición legal se da origen a la comunidad

- De carácter voluntario
- Accidental: por ejemplo en los casos de una disposición testamentaria.

- Comunidad en si
- Comunidad en régimen de sociedad: cuando la sociedad tiene personalidad jurídica
si es clara la diferencia frente al régimen propio de la comunidad carente de
personalidad jurídica.

2. CONDOMINIO
Es derecho real en el que la propiedad recae sobre varias personas que participan de la
cosa común a través de la idea de la cuota. En principio se presume que todos tienen la
misma cuota, art 393. La cuota representa una división ideal de la cosa.

Facultades de cada uno de los comuneros

- Posible utilización de la cosa común de los comuneros donde cada participe puede
hacer uso de ella siempre que la disponga conforme a su destino siempre que no
perjudique el interés de la comunidad y no impida la posible utilización de la cosa en
régimen de comunidad. Art 394
- Cada uno con su parte tiene la plena propiedad y la puede ceder, enajenar o
hipoteca, peor no tiene que impedir el uso de los coparticipes.
- A cada comunero se le reconoce la posesión sobre la totalidad de la cosa, y si
adquiere por usucapión la adquiere para todos.
- El art 399 establece un disfrute de la cosa y obtener los frutos en función de la cuota
que tenga asignada.
- El art 398 establece que serán obligatorios los acuerdos del régimen de la mayoría.

Gastos de conservación: arts 393 y 395. Se entienden como necesarios para mantener la
cosa en condiciones apta para poder servir al uso al que haya sido destinada. Los
partícipes van a participar en los gastos en función de la cuota asignada a cada uno. El
comunero que haya pagado los gatos de conservación está en condiciones de reclamarlo a
os demás; y puede exigir a los demás que realicen los gastos necesarios.

El art 395 señala que podría eximirse de la obligación de contribuir en los gastos de
conservación, cuando el comunero responde a la parte que le corresponde en el
condominio.

El art 399 se refiere a la posible disposición de la cuota y a cosa en régimen de comunidad.

Cada comunero puede disponer del mismo de forma libre sin necesidad de que los demás
comuneros tengan que presar su consentimiento. Salvo que se trate de casos que implican
el carácter personalísimos de los derechos, no cabría la disposición de la cuota, y tampoco
cuando se trate de una prohibición de disponer.

En un régimen de comunidad la posible disposición de la cuota, pueden los demás

comuneros ejercitar su derecho de adquisición preferente median el retracto.

Los gastos de administración y mejor disfrute se recogen en el art 398. Son actos cuyo
objeto es la explotación de cosa común. Será obligatorio el acuerdo de las mayorías para
estos actos. Si no se llega a este acuerdo cabe la posibilidad de acudir a la autoridad
judicial. En su último apartado excluye de la propiedad común la parte privativa de cada
uno de los comuneros. Si se entiende que se trata de un acuerdo abusivo de la mayoría
también se puede acudir a la autoridad judicial. Cualquier comunero está en condiciones
de poder actuar en juicio en defensa de la comunidad siempre que actúe en beneficio de
todos los coparticipes y no en beneficio propio.

En cuanto a las posibles alteraciones de la cosa común, es necesario contar con la

unanimidad, el consentimiento de todos. También para los actos de disposición o
gravamen de las cosas indivisibles.

Causas de extinción: son las mismas que los derechos reales con la particularidad que se
establece el ejercicio de la acción de división. Están legitimados para la división de la cosa
común cualquier comunero y ningún copropietario esta obligado a permanecer en la
indivisión. Tiene carácter imprescriptible la acción de división. El art 401 establece que los
copropietarios no pueden exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte ser
inservible para el uso al que se destina.

A veces puede existir una prohibición de dividir la cosa cuando eta impuesta por el
testador, incluso cuando esta impuesta por el propio donante. Si las partes deciden
permanecer en la situación de indivisión de la cosa, a veces se establece un pacto que no
puede exceder de 10 años aunque se puede ver prorrogado.

El art 402 dice cm se lleva a cabo la acción de división.: pude ser por los propios
interesados o acudir al nombramiento de árbitros amigables componedores, que lo normal
es que lleven a cabo partes proporcionales. También se puede acudir a la venta de la cosa
común y repartirse las ganancias de esta veta.

El art 403 dice que loa acreedores de los partícipes pueden a veces acudir a la división,
oponerse a la división o incluso impugnar la división cuando se lleva a cabo con fraude.

3. LA PROPIDAD HORIZONTAL
En el derecho español después de la guerra civil se planteó el problema de la vivienda y la
solución fue el régimen de alquiler a través de los arrendamientos urbanos. Con
anterioridad a 1939 el art 396 se refería al régimen de propiedad horizontal, pero esto se
modificó en 1960 con la ley de propiedad horizontal que estableció una regulación
específica en esta materia. Esta ley es la vigente pero con las correspondientes
adaptaciones. El criterio de la unanimidad se ha rebajado bastante porque antes se exigía
para todo tipo de circunstancias.

Para luchar contra las morosidades se crea un fondo de reserva útil para solucionar
determinado tipo de obras y cuestiones. Esto se deriva de la reforma de 1999. Ha habido
otras en 2003 y 2015. La que mayor repercusión tiene es la del año 2013. Particularidades
de esta reforma:

- Se amplían las entidades sujetas a la ley de propiedad horizontal.

- Si una persona debe una determinada cantidad a la comunidad y vende su piso, a
comunidad no le va a poder reclamar sino que se ve afectado su piso y se reclama
al nuevo propietario.

Cuando se habla de propiedad horizontal normalmente se piensa en un régimen que se

puede constituir sobre un edificio que puede ser objeto de propiedad separada pero hay un
régimen comunidad respecto de elementos comunes. Se trata de una institución de
carácter complejo.

El art 3 LPH se comprende el derecho singular y exclusivo sobre cada espacio

determinado y junto a la propiedad privada de cada uno de os pisos y locales, también al
copropiedad con cada uno de los elementos comunes.

Constitución
Se lleva a través del título constitutivo que llevara una descripción del inmueble y la
descripción de cada uno de los pisos o locales. También una fijación de a cuota para
establecer lo que corresponde a cada uno a la hora de contribuir a los gastos y demás.

Junto a este contenido obligatorio, se establece de forma voluntaria, que las propias
comunidades tengan los correspondientes estatutos. Lo que no forma parte del título
constitutivo es el reglamento de cada una de las copropiedades de régimen interno.

Art 3.1:

- Elementos privativos: nuestro piso o local que está delimitado con su salida propia.
Y también los considerados como anejos, buhardilla, trastero, plaza de garaje…
- Elementos comunes: art 396

Un papel importante tiene los arts 3 y 5 LPH en al cuota de participación, ya que sirve de
medida para determinar las cargas y beneficios, donde se tiene en cuenta la superficie, y
solo puede modificarse por unanimidad.

Tienen unos derechos deberes que forman parte del contenido de la PH. El art 10 se
refiere a actos que no necesitan acuerdo de la comunidad yen tras circunstancias si es
necesario este acuerdo. Los propietarios tienen que asumir obligaciones, art 9. El
adquirente de una vivienda en régimen de propiedad responde con el inmueble adquirido
las cantidades adeudas a la comunidad de propietarios. Es decir que si vendo mi piso y
tiene deudas en la escritura tengo que constatar que todavía se debe una determinada
cantidad.

Cuando hay un cambio de titularidad también hay que comunicarlo a quien es el secretario.
Los elementos comunes los recoge el art 17.

Organización
- Junta de propietarios
- Presidentes
- Vicepresidentes
- Secretario y administradores. A veces el secretario es el presidente pero lo normal
es que recaiga en otro propietario.

Es necesario que haya una junta ordinaria al menos una vez al año.

Dependiendo de lo que vaya a acordarse se exigen unas mayorías u otras, art 17 LPH, y
en algunas ocasiones se exige la unanimidad como para el cambio de los estatutos. En el
libro de actas se reflejan los cambios que se deberán conservar durante 5 años.

A veces son objeto de impugnación los acuerdos en una serie de circunstancias:

- Cuando son adoptados en contra de la ley o la comunidad

- Cuando son gravosos para la comunidad
- Cuando suponga un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación
jurídica de teneros que soportar.

En el art 22 se dice que la comunidad responderá de sus deudas frente a los terceros con
sus fondos. Art 23 casusas de extinción:

- Destrucción del inmueble

- Conversión a un régimen de copropiedad ordinaria.

El art 24 establece un régimen de complejos inmobiliarios.

4. APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES

Introduce el criterio de la temporalidad como algo característico. Por ejemplo en agosto
una quincena los disfruta una persona y en la otra quincena otra persona. La regulación
básica ha girado tras directivas comunitarias. La primera es del año 94 que dio origen a
una ley del 98, y esta directiva se modificó por otra de 2009 y dio origen a una ley de 2012
que es la que regula esta materia. Los diversos tipos de contratos son los planteados en
los arts 2, 3, 5 y 6

- Contratos vacacionales
- Contrato de reventa
- Contrato de recambio
El régimen de aprovechamiento va a poder recaer sobre edificios diferenciados. Art 23.2
duración superior a un año y no exceder de 50 años. Constitución del régimen art 25. En la
escritura reguladora es necesario hacer una descripción de la finca o edificios, del
alojamiento y del aprovechamiento, art 26. El art 27 versa sobre la inscripción y su posible
modificación. Después de la escritura reguladora se procede a la inscripción de esta en el
registro. El art 28 establece la obligatoriedad de que puedan suscribirse una póliza de
seguro. En cuanto al derecho de aprovechamiento, el art 23 dice que no puede ser nunca
inferior a 7 días y en cuanto a la formalización se establece que la trasmisión de los
derecho puede inscribirse en el registro art 30.

Facultades de titular, art 33.