TEMA 1: DOCTRINA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

1. POSICIÓN SISTEMÁTICA
El CC regula esta parte siguiendo el plan romano-francés. Una inmensa mayoría de las
figuras de los derechos reales están recogidas en el libro II, pero no todas las instituciones
aparecen recogidas en este libro. En el libro III se establece lo relativo a la ocupación, que
es uno de los modos de adquirir la propiedad. En el libro IV también aparecen instituciones
como es la figura de la traditio, e incluso la usucapión y la prescripción adquisitiva; también
la materia de censos y los derechos reales de garantía.

Fuera del código civil también se establece una regulación de derechos reales; ley de
reglamento hipotecario y la ley de propiedad horizontal. También la Ley de Enjuiciamiento
Civil.

También es necesario hacer referencia a determinadas disposiciones de derecho público;

se establece una regulación que afecta específicamente al derecho de propiedad como por
ejemplo a través de los bienes de dominio público, expropiación forzosa…

Una cuestión a mayores es la denominación de esta parte, ya que algunos lo llaman

“derecho de cosas”. Cuando se habla de derechos reales se piensa en una valoración
subjetiva y cuando se habla de derecho de cosas la valoración es objetiva.

Si nos fijamos en la regulación de los principios inspiradores de los derechos reales, están
informadas por el principio del individualismo. A finales del s.XIX los principios dominantes
eran principios de individualismo económico. En esa etapa había algunos principios
también de carácter social pero que el legislador no los tuvo en cuenta en materia de
derechos reales en el código civil (en el art 348 se recogen) En los tiempos modernos se
ha pasado a unos principios más bien sociales tal y como se recoge en el art 33 CE.

2. CONCEPTO Y CARACTERES ESENCIALES

El concepto de los derechos reales es fruto de una generalización y ni siquiera las fuentes
justinianeas se encuentra una forma de llevar a cabo una idea de los derechos reales.
Habrá que esperar a etapas posteriores para hacer referencia a los derechos reales.

Las teorías que responden a lo que son los derechos reales hay tres:

 Doctrina clásica: el derecho real supone una relación inmediata de una persona
titular del derecho real sobre determinados bienes, con la particularidad de que
puede hacerse valer erga omnes. Esto no se da en el ámbito de los derechos de
obligaciones. No es necesaria la existencia de intermediarios. La inmediativaidad
significa que el derecho real es frente a cualquier persona donde el sujeto

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 propietario del derecho real puede reclamar su derecho, exigir que se le respete
frente a cualquier persona e cualquier lugar y en cualquier momento. Los rasgos
característicos de los derechos reales también se atribuyen a otros derechos que no
tienen naturaleza real como el contrato de arrendamiento
 Doctrina personalista: las relaciones entre derechos reales entre la persona y la
cosa no existen o es algo erróneo porque solo existen relaciones jurídicas de
persona a persona.
 Doctrinas intermedias: se distinguen dos elementos fundamentales:
o Elemento interno: fundamentalmente hace que el poder del sujeto sobre la
cosa recabe por sí solo de ella las correspondientes utilidades.
o Elemento externo: trae consigo la relación del sujeto con los terceros. Los
terceros no tienen la posibilidad de invadir la relación directa del sujeto con la
cosa.

El elemento interno constituiría el elemento económico del derecho real, y el

elemento externo es la garantía jurídica de aquel contenido económico.

El derecho real lo podríamos entender como aquel derecho privado que atribuye un poder
inmediato de denominación sobre una cosa frente a cualquiera. Una situación jurídica
cuando se puede oponer frente a terceros sería de carácter real frente a aquellas que no
se presumen erga omnes.

3. CLASES
Partimos de la existencia de un derecho real de carácter provisional. Este carácter no es
en el sentido de un derecho temporal sino en el sentido de un poder más débil que se le
reconoce al poseedor de una determinada cosa, frente al poder más fuerte que se
reconoce en otro tipo de derechos (derechos plenos, la propiedad). Un derecho pleno es
donde la propiedad tiene un derecho autónomo que no está subordinado a ningún otro
derecho. En los derechos sobre cosa ajena cabe la posibilidad de unos derechos de goce
y disfrute y de garantía.

 Junto al usufructo estarían las servidumbres donde se establecen servidumbres de

carácter personal, predial…
 En los derechos reales sobre cosa ajena hay que abordar los derechos reales de
garantía o de realización de valor en su triple manifestación.
 Derechos reales de adquisición preferente bien sea por el derecho de opción, de
tanteo o de retracto.

4. NUMEROS CLAUSUS O APERTUS

Se discute si la lista de los derechos reales es una lista cerrada, números clausus, o existe
la posibilidad de que sea abierta, números apertus donde se establecería la posibilidad de
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que los particulares puedan constituir nuevos derechos reales. A lo largo de la historia ha
habido diversas posiciones al respecto: en el derecho romano se establecía una lista
cerrada y en el derecho alemán una lista abierta. Ahora en el derecho alemán hay una lista
cerrada. En el ámbito del derecho español no se establece un sistema en orden a la
posibilidad de crear nuevos tipos de derecho reales; hay diversos tipos de argumentos:

 En favor de la lista cerrada se argumenta que la ley solo regula unos tipos de
derechos reales y no hay posibilidad de que se creen derechos reales diferentes. En
materia de derechos reales no existe un artículo similar al que existe en derecho de
obligaciones, por esto se entiende que no se permite a los particulares crear nuevos
derecha reales. Se aconseja decir cual son los derechos reales y no dejar al arbitrio
de los particulares crear o no nuevos derechos reales.
 En favor de la lista abierta se establece la posible creación por los particulares de
derechos reales. También se alega el art 2.2 de la Ley hipotecaria que añade una
coletilla al final que dice “y cualesquiera otros reales”, esto paree que da pie a que
se incluyan otros derechos reales.

La jurisprudencia en los últimos años ha abierto la posibilidad de favorecer a las listas

abiertas. Diez Picazo considera que el problema consiste en establecer una serie de
límites. En el caso de los derechos reales sobre cosa ajena si cabría la posibilidad de
establecer otros tipos de naturaleza real.

5. FIGURAS INTERMEDIAS Y SUPUESTOS DUDOSOS

En la realidad hay circunstancias en las que el derecho real y el derecho de crédito si se
pueden mezclar. Las figuras intermedias son las siguientes:

> Ius ad rem (derecho hacia la cosa): el origen de esta figura se remonta a la Edad
Media en el ámbito religioso. Los clérigos eran designados para ocupar un
determinado cargo eclesiástico antes de que el actual titular de ese puesto
abandonase el cargo. En este contexto, el nuevo estaba propuesto pero no podía
tomar la posesión hasta que el otro abandonase el cargo y en ese sentido lo que
había era una expectativa jurídica, una especie de título hasta que tomase la
posesión del cargo. Esta misma idea de expectativa surge también por ejemplo en
el mejor derecho que tiene el primer comprador en los casos en los que se haya
efectuado la entrega de la misma cosa en favor de un segundo comprador. También
se daba en los casos de anotaciones preventivas en el registro de la propiedad por
ejemplo en los derechos reales todavía o inscribibles. También en las ventas con
reserva de dominio en favor del acreedor.
> Obligaciones propter rem (obligaciones por razón de la cosa): se trata de
obligaciones que tiene una persona no por el hecho de estar vinculada esa persona
a la cosa sino por hallarse en una particular vinculación con la cosa porque tiene
una particular relación con la misma. El obligado ha de cumplir la prestación. Por
ejemplo una persona cuando adquiere un inmueble tiene que asumir una serie de
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 gastos propios de la comunidad; pero si el propietario vende el piso y no ha saldado
los correspondientes gastos comunes, esos gastos son de la cosa y tiene la
obligación de cumplirlas el nuevo propietario. El deudor es variable y el titular de la
obligación es sujeto pasivo de la obligación.
> Derechos reales in faciendo: es necesario para la satisfacción del interés, el
comportamiento de otra persona. Por ejemplo en el caso de las servidumbres de
paso el titular de esta, además de poder utilizar el paso puede exigir al titular del
fundo sirviente que realice determinado tipo de reparaciones para poder usar ese
paso.

Los supuestos dudosos a veces se asemejan más a los derechos reales y otras a
distintas categorías. En el ámbito de los arrendamientos a veces se admite que el
arrendamiento acceda al registro de la propiedad, y en estos casos puede surgir alguna
duda y asemejarse a los derechos reales. También en los casos de derecho de retorno
cuando se anota en el registro de la propiedad; en estos casos sí que cabe la posibilidad
de oponibilidad frente a terceros. En los casos de derecho de retención, existe la
posibilidad de que el taller mecánico sino pago la reparación retenga el vehículo hasta que
se cumpla el pago; en estos casos no es oponible erga omnes.