TEMA: Nociones básicas del

registro - transferencia de
predios urbanos

DOCENTE: José Enrique Huárniz Castillo

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DERECHO REGISTRAL
José Enrique Huárniz Castillo
 CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL

Es el conjunto de principios y normas que estudia la tutela de

ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de
publicidad legal (organización publica) que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado
(tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas
situaciones jurídicas), y cuya finalidad es dotar de seguridad y
justicia al tráfico de interés económicos.
(Gunther Gonzales Barrón)

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 FUNCIÓN DEL REGISTRO
La transcendencia del derecho registral se encuentra en:
• Dar publicidad a determinados actos o negocios que son
relevantes para la vida y el trafico económico de una sociedad
• Sirve como una prueba de los derechos que se publicitan que
se basan o se vinculan íntimamente con el titulo que se
exhibe, el mismo que debe encontrarse en capacidad de
producir certeza respecto de su contenido

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 LA PUBLICIDAD

Publicidad General Publicidad Jurídica

Conjunto de medios que se utilizan para
divulgar y extender el conocimiento o
noticia de determinadas situaciones o
acontecimientos
Esta tiene como finalidad crear
efectos, dentro de ésta publicidad se
encuentra la Publicidad Registral
Publicidad Jurídica Registral

Su objetivo es producir conocimiento

efectivo entre las personas hacia
quienes va dirigida

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 SISTEMAS REGISTRALES
•Son las distinta forma de organizar el registro y dar a los
asientos respectivos, una diversa fuerza publicitaria al otorgar a
la inscripción diferente valor en orden a la eficacia constitutiva o
simplemente declarativa de los asientos…”. (José María Chico y
Ortiz. Estudios sobre derecho hipotecario)

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 POR LOS EFECTOS DE LAS
INSCRIPCIONES
a) Sistemas Registrales Declarativos : Cuando el acto o el derecho
real se constituye fuera del registro y su inscripción otorga
publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad, es
decir, podemos inscribir si lo deseamos. Italia Francia

b) Sistemas Registrales Constitutivos : constitutivo cuando el acto

o el derecho real se constituye con la inscripción, es decir, cuando
los derechos reales nacen recién con la inscripción en el Registro,
por ejemplo: la Hipoteca en Perú, se constituye como derecho real
recién con la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble.
Ejemplo: Alemania, Suiza, Austria, Australia
 POR LOS EFECTOS DE LAS
INSCRIPCIONES
a) Sistemas Registrales Convalidantes. Cuando al inscribir en
Registros Públicos el acto queda convalidado como en el caso de
Australia, cuando se inscribe una compra venta

b) Sistemas Registrales no Convalidantes Un Sistema Registral es

no Convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos el acto
no queda convalidado, como en el Estado Peruano, si un Título
que adolece de nulidad se inscribe, el Título sigue siendo pasible
de ser declarado nulo

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 POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN
a) Sistema Del Folio Real. El Registro, en estos sistemas, se organiza tomando
como base fundamental la finca, abriendo un historial a cada una de ellas, en
el que constan con separación los diferentes actos y contratos y derechos
constituidos sobre cada finca conforme al principio de especialidad. Prototipo
de este sistema de folio real son las legislaciones de Alemania, Suiza, Austria y
España.
b) Sistema De Base Personal. En estos sistemas, la organización de Registro
no toma como referencia la finca, sino que se trata de un archivo de
documentos completados por unas fichas. Es el tradicional sistema francés y
el italiano, y el que rige en numerosos estados de Estados Unidos. En algunos
casos, como en el sistema francés, se ha producido un acercamiento al
sistema de folio real, implantando el llamado “fichero inmobiliario”, pero a
pesar de ello, se mantiene en lo fundamental la base personal del Registro.
Por la forma de extensión de los asientos
a) Sistema De Transcripción. En ellos se copia o transcribe íntegramente el
documento. En otros casos, para evitar la copia, se archiva el documento,
pero el sistema es el mismo. Se trata de los sistemas belga, francés e italiano.
Aunque el criterio es el de la forma de extensión de los asientos, y por ello se
venía denominando de “transcripción” no sólo por esa cuestión, sino por los
efectos que se atribuyen a la transcripción o inscripción, es decir, que muchas
veces se considera equivalente hablar de “sistemas de transcripción” y de
“inoponibilidad”. En realidad, la transcripción hace referencia a la forma de
extender el asiento, y la “inoponibilidad” al efecto que el asiento produce. Lo
que ocurre es que ambas características se suelen dar en los mismos
sistemas.
b) Sistemas De Inscripción. En ellos, los asientos se hacen en base de
extractar y a veces transcribir algunos aspectos del título, pero no la totalidad
del título, pues existen pactos de carácter personal que no son inscribibles.
 POR LA TRASLACION DE DOMINIO
Sistema Causal
En el sistema causal la causa de la traslación de dominio queda ligada a la
inscripción.

Sistema Abstracto
En el sistema abstracto la causa de la traslación de dominio se desliga de la
inscripción. En Alemania la traslación de dominio es abstracta, el cual está
desconectado de la causa y del negocio..

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 SISTEMA FRANCÉS
a) Organiza un sistema de Registro como requisito de oponibilidad.
b) Sigue el sistema de folio o fichero personal, sin perjuicio de la llevanza de
un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas.
c) La técnica utilizada en la práctica de los asientos es de transcripción,
archivo o colección de los documentos inscribibles.
d) Adopta el principio de publicidad registral cerrada o de numerus clausus,
de actos y derechos inscribibles.

La inscripción es obligatoria y debe procurarse en un plazo de tres meses,

bajo sanción de multa y responsabilidad civil por los Notarios,
Procuradores y demás titulares de oficios públicos. La titulación
inscribible ha de ser pública de acuerdo al artículo 4 del Decreto de 1955.

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 SISTEMA ALEMÁN
a) El sistema alemán organiza un Registro con efectos de presunción de
exactitud, plena protección de terceros e inscripción constitutiva, como regla
general; en los Registros del Norte la inscripción produce plena eficacia
formal y sustantiva.
b) Sigue el sistema de folio real, sobre la base de abrir un folio o registro
particular a cada finca que concentra todo su historial jurídico.
c) Adopta el sistema de inscripción o extracto de las circunstancias del título
que ha de contener el asiento, por medio de la orden de inscripción.
d) Es un Registro de numerus clausus, en el que los derechos inscribibles no
sólo están tasados o limitados, sino que, además, son derechos tipificados y la
voluntad no puede alterados.
e) Formula con terminología técnica las reglas básicas o principios registrales
que constituyen la esencia jurídica del sistema.
 SISTEMA AUSTRALIANO
a) Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de
Registro se forman archivando los certificados de título y concesiones de
la Corona (Crown grants).
b) Duplicado del certificado de título. La inscripción-archivo o
encuadernación va seguida de la entrega al interesado de un ejemplar
duplicado del certificado de título que, en operaciones fuera del Estado,
es utilizable en lugar del Libro-registro (título real).
c) Inscripción Constutiva. Según la Jurisprudencia, se sustituye la
transmisión por deed o título por la transmisión por registración.
d) Principio de invulnerabilidad (indefeasibility). Presunción iuris et de iure
de validez, integridad, exactitud y posesión.
e) Fondo de seguro o indemnización a las personas que, por aplicación del
sistema, hayan sido privadas de su propiedad.
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

En el sistema registral peruano, la inscripción tiene por objeto

dar publicidad a los actos o derechos inscritos en registros,
oponibilidad a terceros y otras previsiones que contemplan las
leyes.
•La oponibilidad a terceros es el producto de la publicidad, que
emana del asiento y que se cumple con la exhibición de éste o
con la expedición de certificados e informes.
•Doctrinarios, estiman que como la característica de los
derechos reales es su oponibilidad a terceros, si ésta recién
comienza con la inscripción sólo serán derechos reales los que
estén registrados.
 PUBLICIDAD MATERIAL:
Código Civil - Art. 2012:
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones

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 T .U.O. R.G.R.P . (Res.N°126-2012-SUNARP/SN)

•Art. I del T .P .:
•El contenido de las partidas afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo (publicidad material).
•Art.II del T .P:
•Garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo
del contenido de las partidas y en general obtenga
información del archivo registral (publicidad formal).
•Título IX: Publicidad de los Registros(Art.127- 141)

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 REGLAMENTO DEL SERVICIO DE PUBLICIDAD
REGISTRAL- RES. Nº 281-2015-SUNARP/SN
•Artículo 3.- De la publicidad registral
•El registro es público y la publicidad que otorga consiste en la exteriorización continuada y
organizada de los derechos y actos inscritos o anotados, a fin de hacerlos cognoscibles a los
terceros.
•La publicidad registral tiene como finalidad otorgar seguridad jurídica a los terceros,
constituyendo en algunos casos, la existencia misma del derecho o acto registrable.
•Artículo 4.- Publicidad material
•La publicidad material alude a los efectos que derivan de la inscripción o anotación registral
previstos en el presente reglamento y otras disposiciones legales.
•Tales efectos presuponen la calificación registral de los derechos y actos inscritos o anotados.

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 a) Efecto de cognoscibilidad: El contenido de la partida
registral afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo, salvo disposición
en contrario.
b) Efecto de inoponibilidad: Los actos o derechos no
inscritos ni anotados en el registro, no afectan ni
perjudican al tercero que inscribió su derecho en el
registro.
c) Efecto legitimador: El titular registral se encuentra
legitimado para actuar conforme al contenido de la
inscripción registral.
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 INSCRIPCIÓN DECLARATIVA

En nuestro sistema registral peruano, impera la inscripción declarativa, es

decir, el derecho nace fuera del registro, pero acude al registro solamente
para conseguir oponibilidad.

Algunos casos constitutivos de derechos o que corresponde a la inscripción

constitutiva son:
• La hipoteca
• El patrimonio familiar.- actos ad solemnitatem.
• Con la Ley Nº 29560 el registro de las uniones de hecho.
 CÓDIGO CIVIL
Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. (CONGNOCIBILIDAD)
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone. (OPONIBILIDAD)

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las

disposiciones del derecho común.

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 SISTEMA NACIONAL DE LOS RRPP
Creada por Ley N° 26366 del 17 de octubre de 1994.
-Estructura orgánica: Sede Central y 14 Zonas Registrales a nivel nacional

Mantener y preservar la unidad y coherencia de la función registral en todo el

país, orientado la especialización, simplificación, integración y modernización
de la función. (Art. 1º)

El sistema vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los sectores

públicos y esta conformado por los siguientes registros (Art. 2):

Por el Decreto Legislativo 1400 publicado el 10/9/2018-DECRETO LEGISLATIVO

QUE APRUEBA EL RÉGIMEN DE GARANTÍA MOBILIARIA, en la Cuarta
Disposición Complementaria y Modificatoria, refiere:

“ Modificación de los literales c) y d) del artículo 2 de la Ley N° 26366

 Ley 26366 modificado por el Decreto Legislativo 1400 publicado el
10/9/2018

Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico

registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por
los siguientes Registros:

a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de
Sucesiones Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes;

b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de
Sociedades Mineras, el Registro de Sociedades del Registro Público de
Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de
Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;

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c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
- Registro de predios,
- Registro de naves y embarcaciones,
- Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos,
- Registro de Áreas Naturales Protegidas,
- Registro de derechos mineros.

d) Registro de bienes muebles, que comprende los siguientes registros:

- Registro de bienes muebles,
- Registro de propiedad vehicular,
- Registro de aeronaves.

e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.

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 GARANTIAS DEL SISTEMA REGISTRAL
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, contenido en el
artículo 3 de la Ley 26366:

a)La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones

registrales;

b)La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título

modificatorio posterior o sentencia judicial firme;

c)La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del

Registro;

d)La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás
responsabilidades que corresponda conforme a ley.

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PRINCIPIOS REGISTRALES

José Enrique Huárniz Castillo

 En el Procedimiento: Titulación auténtica, Rogación,
Legalidad, tracto sucesivo, Especialidad, Prioridad
Preferente.
Luego del Procedimiento: Legitimación, Fe Pública
Registral, Oponibilidad, Prioridad Excluyente.

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 TITULACIÓN AUTÉNTICA

⚫ Denominado de Instrumentación Pública.

⚫ Clase de principio que constituye requisito de

la extensión de los asientos de inscripción.

⚫ El fundamento de este principio es alcanzar

seguridad jurídica mediante documentación

auténtica.

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 TITULACIÓN AUTÉNTICA

⚫ La inscripción se hace en virtud de título que conste en

instrumento público, salvo disposición contraria. (2010 C.C.)

⚫ Los asientos registrales se extienden en virtud de título que

conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario.
(Art. III del T.P del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos)

29
Artículo 7.- Definición (Título ) - RGRP
Se entiende por título para efectos de la inscripción,
el documento o documentos en que se fundamenta
inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y
que, por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos
que no fundamentan de manera inmediata y directa la
inscripción pero que de manera complementaria
coadyuvan a que ésta se realice.
No constituye título inscribible las copias simples de
los documentos que sustenten o coadyuven a la
inscripción, por lo que los mismos no serán susceptible
de ser calificados en las instancias registrales, salvo
disposición expresa en contrario.”
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Es el principio que inicia el procedimiento registral,

se da antes de la calificación.
Es una declaración de voluntad que se dirige al Registrador
para buscar la inscripción del título.

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 MODALIDADES DE ROGACIÓN
El principio de Rogación es Principio de voluntariedad, de
petición o de solicitud.
-Solicitud escrita
-Presentación en línea
- En caso que la documentación presentada con el título esté
conformada solo por copias simples, se deben devolver y no
generar asiento de presentación salvo se trate de rectificación
por error material, se trate de una remisión a norma o a otro
documento previamente inscrito.

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 “Artículo 12.- Solicitud de Inscripción (Resolución Nº
158-2012-SUNARP-SN, publicada el 21 junio 2012

• El procedimiento registral se inicia con la

presentación del título por el Diario. Tienen facultad
para solicitar la inscripción las personas a que se refiere
el artículo III del Título Preliminar.
• El Notario tiene interés propio para efectos de la
solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él
se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de
sus dependientes debidamente acreditados.
•
• “Artículo 12.- Solicitud de Inscripción
• La Solicitud de Inscripción debe contener la indicación de la
naturaleza de los documentos presentados precisando el acto
contenido en ellos, los datos a que se refieren los literales b, d,
e y f del artículo 23, además de la indicación del Registro ante
el cual se solicita la inscripción, así como la firma y el domicilio
del solicitante. El requisito de indicación de la partida registral
podrá omitirse por razones justificadas, con autorización del
mencionado funcionario. Tratándose de presentación masiva
de solicitudes de inscripción, se estará a lo dispuesto en el
último párrafo del artículo 15.
• El funcionario encargado del Diario es el responsable de
verificar que la solicitud de inscripción contenga los datos a
que se refiere el párrafo anterior y de constatar la presentación
de los documentos que se indican.
•
• “Artículo 12.- Solicitud de Inscripción
• Asimismo, en el caso que la documentación presentada con
el título esté conformada sólo por copias simples, el
funcionario encargado del Diario deberá devolver dicha
documentación al presentante, no generando en dicha
circunstancia el asiento de presentación correspondiente, a
menos que se trate de una solicitud de rectificación por error
material o que la copia simple presentada tan solo sea
remisiva a una norma o a otro documento previamente
inscrito.
• Lo establecido en los párrafos que anteceden, no resulta de
aplicación cuando se trata de inscripciones que se deben
efectuar de oficio en virtud a norma legal expresa.”
 NORMATIVIDAD
Lo ubicamos en el primer párrafo del Art. 2011 del C.C.
que expresa lo siguiente:
“Los registradores califican la legalidad de los documentos EN
CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción”…
“Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o del tercero interesado
(…). La rogatoria alcanza a todos los actos contenidos en
el título, salvo reserva expresa.(…).” Art III del T.P. de
TUO del R.G.RR.PP

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 EXCEPCIONES DE ROGATORIA
- Error material.
- Hipoteca legal.
- Cancelación por inexistencia de acto causal o rogatoria.
-Cancelación por comprobada inexistencia de asiento de
presentación o denegatoria de inscripción.
- Extinción de pleno derecho.
Las inscripciones a efectuarse de oficio, se realizan en virtud de
norma legal expresa

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 RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
“La rogatoria no solo fluye de lo manifestado por el presentante en la
solicitud de inscripción de título, sino también del contenido mismo del
título formal presentado, es por ello que en el numeral III del Título
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos se
precisa que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en
el título, salvo reserva expresa.”
Art. III del Título preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.- “Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa (…)”.
Resolución N° 097-2011-SUNARP-TR-A del 02 de Marzo del 2011.
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 “Artículo 14.- Encauzamiento de mandatos judiciales o solicitudes de
autoridades administrativas
(Resolución N° 146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15 octubre 2020)

• Los pedidos de inscripción formulados por autoridades

judiciales, mediante oficio dirigido al funcionario competente
de la oficina registral, serán derivados por el citado funcionario
para su ingreso por el Diario. La misma regla se aplica a las
solicitudes de anotación preventiva de medidas cautelares
formuladas por autoridades del ministerio público facultadas
expresamente para ejecutar tales medidas.
•
• Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica a los pedidos de
inscripción formuladas por autoridades administrativas,
siempre que se refieren a actos exonerados o inafectos al pago
de derechos registrales o cuando se encuentre previsto el pago
diferido de dichos derechos.
• Los mandatos de anotación de medida cautelar de
embargo, cuya ejecución se viabilice al amparo de lo dispuesto
en el artículo 638 del Código Procesal Civil, serán presentados
electrónicamente a través del Sistema de Intermediación
Digital de la Sunarp - SID Sunarp”.
Artículo 15.- Formalidad de la solicitud de inscripción
(Resolución N° 146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15 octubre
2020)

• La solicitud de inscripción se formula por escrito en los formatos

aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
previa verificación biométrica de la identidad del presentante. La solicitud de
inscripción formulada en medios electrónicos, se rige por sus reglas
especiales, en lo que corresponda.

• Excepcionalmente, cuando el presentante no sepa o no pueda escribir y firmar,

el servidor encargado completará la solicitud. En este caso, el usuario imprimirá su
huella digital en el formato de solicitud de inscripción.

• En el supuesto de presentación masiva de solicitudes de inscripción efectuada

por entidades encargadas de programas de titulación, formalización o saneamiento
de propiedad, no se requerirá la presentación del formato de solicitud de
inscripción. En estos casos bastará que la rogatoria de inscripción masiva sea
formulada mediante oficio, acompañando en medio magnético los datos que
correspondan a los títulos presentados
Artículo 17.- Requisitos de admisibilidad
(Resolución N° 146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15 octubre
2020)

• Está prohibido rechazar de plano una solicitud de inscripción,

salvo que el presentante no acompañe la documentación
indicada en la solicitud o la acompañe sólo en copia simple, no
abone los derechos registrales exigidos para su presentación, no
acredite alguna de las circunstancias a que se refiere el segundo
párrafo del artículo 15.”
Artículo 18.- Horario de presentación
(Resolución N° 146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15 octubre
2020)

• La presentación de títulos se efectúa dentro

del horario establecido a nivel nacional para el
ingreso de títulos por el diario, sin perjuicio de
lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 149
del TUO de la Ley del Procedimiento
Administrativo General.
• Excepcionalmente, por causa justificada y
extraordinaria que afecte a una oficina o zona
registral, el horario para la presentación de
títulos podrá ser modificado temporalmente
por el jefe zonal respectivo”.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Principio relacionado con la calificación registral

realizada por el Registrador Público.
La calificación es el acto por el cual el Registrador
examina el documento y decide sobre su inscripción o
no en el Registro.

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 NORMATIVIDAD

Los registradores califican la legalidad de los

documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos. (...). ARTÍCULO 2011 DEL
CÓDIGO CIVIL

45
 DECISIONES

Positiva :Inscripción o Liquidación

Negativa: Observación o Tacha
Neutras: Mayor evaluación como consulta Catastro u otra
dependencia, Suspensión (...).

46
 VERIFICACIÓN DE VALIDEZ

* En los casos de actos o contratos emanados de la voluntad de

las partes: No se inscriben actos nulos, inexistentes o anulables.

* Esta verificación no se da en el caso de mandatos judiciales,

laudos arbitrales y resoluciones administrativas. .

47
 VERIFICACIÓN DE CAPACIDAD

⚫ El registrador verifica cualquier circunstancia referente

a su estado civil o su condición personal que ejerza
flujo en la legitimación y poder de disposición como
prohibiciones legales o representación, estado de
interdicción u otro.
⚫ Esta calificación se realiza sobre la base del título,
partida vinculada y antecedentes, registro personal, de
testamentos y sucesiones intestadas

48
 OBSERVACIÓN

A)Por defecto subsanable.- Existencia de vicios propios

del título que impiden su inscripción, independientemente
de su confrontación con la partida.

B)Obstáculos que emanan de la partida registral.- La

observación se produce como consecuencia de la
relación del título con las partidas registrales . Son
ejemplos la falta de tracto sucesivo o la falta de
inscripción de acto previo.

49
 CALIFICACIÓN DE MANDATOS
JUDICIALES
La calificación de legalidad no se aplica cuando se trate de
mandato judicial que ordene la inscripción.
El Registrador podrá solicitar al Juez:
1. Aclaración
2. Información complementaria
3. Se acredite el pago de tributos. .

50
 PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA

“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del

contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011° del Código Civil, el Registrador está autorizado
para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte
el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación
o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a
ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una
resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser
objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene
el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento
registral.” (V PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL. Res. 452-1998-ORLC-
TR y otras).
51
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

ARTÍCULO 2016º: PRINCIPIO DE PRIORIDAD

PREFERENTE “La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro”.

ARTÍCULO 2017º: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

52
 “El primero en el tiempo es mejor en el Derecho”
(Prior tempore, potior jure).

Para establecer la prioridad en el tiempo de la inscripción,

debemos referirnos al asiento de presentación, ya que los
efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha del asiento de
presentación. Asimismo, dentro de la función calificadora el
Registrador se encuentra en la imposibilidad de inscribir un
título incompatible con otro ya inscrito, aunque este título sea
de fecha anterior. En el ámbito registral primero en el tiempo no
es quien adquiere primero el derecho sino quien inscribe
primero su adquisición.

53
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

No excluyente o de rango. Se configura cuando ingresan

dos o más derechos compatibles. Por ejemplo: Dos
hipotecas referidos al mismo inmueble.

54
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Dos o más títulos contienen derechos incompatibles

entre sí.
No procede la inscripción de ambos y la determinación
de su preferencia.
La inscripción del primero constituye un cierre para el
segundo.
Por ejemplo: Venta del mismo inmueble a dos
adquirentes diferentes.

55
 III PLENO REGISTRAL (Diario El Peruano
05/06/2003) INCOMPATIBILIDAD Y
SUSPENSIÓN DE TÍTULOS
“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros
Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos
26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título
presentado con posterioridad no sea incompatible con uno
anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida,
debe procederse a su calificación y de ser positiva a su
inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse
a la calificación y suspensión del asiento de presentación del
título posterior”. Criterio adoptado en las Resoluciones N°
023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº
083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003. .
56
Artículo 26.- Título pendiente incompatible
(Resolución N° 146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15 octubre 2020)

• Durante la vigencia del asiento de presentación de un

título podrán inscribirse títulos posteriores referidos a la misma
partida, salvo sean incompatibles con aquél.

• Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la

eventual inscripción del primero excluya la del presentado en
segundo lugar”.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Roca Sastre declara que “todo el régimen registral

tiende a procurar que el historial de cada partida
sea completo y señala como ejemplo que los
sucesivos titulares del dominio o derecho real se
sucedan con el conveniente eslabonamiento, de
modo que el transferente hoy sea el adquirente
ayer y el actual titular inscrito sea el transferente
de mañana.” .

58
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Tratándose de otros registros, por ejemplo el de

testamentos, el primer asiento estará constituído por la
inscripción de testamento, el siguiente podrá ser el de
su modificatoria, revocatoria etc.

59
 NORMATIVIDAD

⚫ ARTÍCULO 2015 DEL C.C..- Ninguna inscripción,

salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana.

⚫ ARTÍCULO VI DEL T.P DEL TUO DEL R.G.RR.PP

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensión, salvo disposición en contrario.

60
 NORMATIVIDAD

ARTÍCULO VI DEL T. P. DEL TUO DEL R.G.RR.PP

⚫ En el caso del Registro de Personas Naturales,
en cada Registro que lo integra, se abrirá una
sola partida por cada persona natural, en la
cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
⚫ Excepcionalmente, podrán establecerse otros

elementos que determinen la apertura de una

partida registral

61
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado principio de determinación, tiene por objeto

individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a
las personas, determina que cada inscripción se haga en
partida separada.

62
 TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

- Folio Real
- Folio Personal.
- Folio Causal.

63
 Ley 30313 y su reglamento D.S. 010-2016-JUS,
Reglamento de la Ley N° 30313, Ley de Oposición al
Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y
Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de
Identidad o Falsificación de Documentación y
Modificatoria de los Artículos 2013 y 2014 del Código
Civil y de los Artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta
Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales
del Decreto Legislativo 1049

64
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Principio que establece una presunción relativa de

veracidad por la cual los asientos se presumen ciertos
hasta que se rectifiquen o se modifique la información
o el derecho que emane de ellos con un nuevo título.

65
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:
Artículo 2013° C.C..- El contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo
firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa
cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las
disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables
con arreglo a las disposiciones vigentes”.

66
 NORMATIVIDAD
ARTÍCULO VII DEL T.P. DEL TUO DEL R.G.RR.PP
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular
registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

67
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Principio mediante el cual se presume sin

admitir prueba en contrario (absoluta) una
eficacia legitimadora del tercero adquirente
garantizando la seguridad del tráfico jurídico.

68
 PRINCIPIO DE PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA
REGISTRAL - Artículo 2014 C.C.
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que

conocía la inexactitud del registro”.

69
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

En otras palabras, este principio protege a quien

adquiere e inscribe un derecho ya registrado,
manteniéndolo como su titular aún cuando el
derecho de su transferente devenga en ineficaz.
Esta protección se logra cumpliendo los
requisitos del artículo 2014 del Código Civil.

70
 NORMATIVIDAD

Art. VIII del T. P. del TUO DEL R.G.R.P.: La

inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los
origina, no perjudicará al tercero registral que a título
oneroso y de buena fe hubieren contratado sobre la
base de aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales.

71
 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD

Artículo 2022 del C.C. Para oponer derechos

reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se
trata de derechos de diferente naturaleza, se
aplican disposiciones de derecho común.

72
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
(RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS NRO. 126-2012-SUNARP/SN MODIFICADO
POR RESOLUCIÓN Nº 146-2020-SUNARP-SN del 14/10/2020)
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DEFINICION.- Según Diez Picazo Luis, Fundamentos del Derecho Civil

Patrimonial: Las relaciones jurídicas- Reales – El Registro de Propiedad, la
posesión, Madrid, Editorial Civitas S.A. 1995 Vol. III p. 365: “ Proceso
constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que
una persona pretende o solicita la práctica de una inscripción hasta el
momento en que el funcionario encargado del registro emite una decisión
sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los
recursos que pueden articularse contra la decisión del Registrador. Es
rigurosamente un procedimiento, por cuanto esta formado por una sucesión
de actos o trámites jurídicamente reglamentados”

El Reglamento General de los Registros Públicos, regula el “Procedimiento

Registral General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes,
logrando así que los reglamentos especiales de cada registro solo
desarrollen los requisitos específicos aplicables a cada acto inscribible. (Art.
8 RGRP).
74
.
 TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS
PÚBLICOS

Aprobado por la RESOLUCION Nº 126-2012-SUNARP-SN, publicado el 19 de

mayo de 2012

El Reglamento General de los Registros Públicos, regula el “Procedimiento

Registral General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes,
logrando así que los reglamentos especiales de cada registro solo
desarrollen los requisitos específicos aplicables a cada acto inscribible.

75
CARACTERISTICAS DEL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
a) Es un procedimiento administrativo especial, no sujeto a
normas P. A. Gral.
b) Finalidad: la inscripción de un título.
c) Es de naturaleza “no contenciosa”, salvo se presenten
supuestos de suplantación de identidad o falsificación de
documentos, en cuyo caso se admite oposición conforme ley
30313.
d) No cabe apersonamiento de terceros al proceso ya
iniciado, ni oposición a la inscripción (salvo ley 30313).

76
 Instancias Registrales
REGISTRADOR PUBLICO
REGISTRADOR PÚBLICO:
Primera Instancia en la calificación registral.
En el ejercicio de sus funciones es autónomo,
actúa de manera independiente, personal e
indelegable.
Debe ser nombrado por el órgano competente
de cada registro.
Para acceder al cargo se requiere ser peruano,
abogado colegiado hábil y haber aprobado el
concurso público de méritos supervisado por
la Sunarp y de acuerdo con el reglamento
respectivo que para tal efecto expedirá esta
entidad.
Efectúa el proceso de inscripción y publicidad
de los actos y contratos
Realiza las liquidaciones de las devoluciones
de derechos de tasas regístrales.
Propicia y facilita las inscripciones, formula las
observaciones y tachas de los actos y
contratos.
Tiene mando funcional sobre el asistente
registral a su cargo
* Deberán aplicar los dispositivos legales,
reglamentarios, las disposiciones aprobadas
por la SUNARP y los precedentes de
observancia obligatoria emitidos por el
Tribunal Registral (Ley 30065 y D.S.Nº 009-
2016-JUS Reglamento de la Ley de
Fortalecimento de la SUNARP)
77
TRIBUNAL REGISTRAL
*Segunda y última instancia .
*Los vocales son autonomos en el ejercicio de
sus funciones registrales, las que se desarrollan
sin ninguna injerencia.
*En el desarrollo de la misma, deberán aplicar los
dispositivos legales, reglamentarios, las disposiciones
aprobadas por la SUNARP y los precedentes de
observancia obligatoria emitidos por el Tribunal
Registral.
*Tiene competencia nacional.
*Esta conformada por 5 salas descentralizadas e
itinerantes: 1º, 2º y 3º con sede en Lima, 4º
sede en Trujillo y 5ª sede en Arequipa.
*El tribunal registral esta compuesto por 16
vocales, 15 integran sala y 1 es alterno.
El tribunal cuenta con 1 presidente 1 secretario
técnico y 5 presidentes de sala. El presidente es
designado por el Superintendente adjunto entre
los presidentes de sala por un año.
Cada sala se encuentra integrada por 3 vocales.
Los presidentes de cada sala son elegidos por un
año.
El pleno registral es la reunión de los vocales que
integran el tribunal y sus atribuciones esta la de
aprobar y modificar o dejar sin efecto los
precedentes de observancia obligatoria.
Los acuerdos del pleno que aprueban
precedentes de observancia obligatoria
establecerán las interpretaciones a seguirse de
manera obligatoria por las instancias regístrales,
en el ámbito nacional, mientras no sea
modificado o dejado sin efecto mediante otro
pleno, mandato judicial o norma posterior.
78
(Ley 30065) Funciones del Tribunal Registral
⚫ El Tribunal Registral es el órgano (D.S.Nº 009-2016-JUS Reglamento de
que conoce en segunda y última la Ley de Fortalecimento de la
instancia administrativa registral SUNARP)
los recursos de apelación Las funciones del Tribunal Registral
interpuestos contra las son las siguientes:
denegatorias de inscripción y 1. Conocer y resolver las apelaciones
demás actos registrales expedidos interpuestas contra las
por los registradores en primera observaciones, tachas y
instancia. liquidaciones formuladas por los
⚫ El Tribunal Registral tiene registradores públicos.
competencia nacional y está 2. Conocer y resolver las apelaciones
conformado por salas interpuestas contra las decisiones
descentralizadas e itinerantes, cuyo de los registradores respecto de las
número y lugar de ubicación es solicitudes de expedición de
determinado por el directorio de la certificados.
Superintendencia Nacional de los
3. Conocer y resolver las apelaciones
Registros Públicos (Sunarp).
interpuestas contra las demás
⚫ Los vocales del Tribunal Registral
decisiones y/o actos registrales
son nombrados por el
expedidos por los registradores en
Superintendente, previo concurso
primera instancia
público de méritos, y son sometidos
a un proceso de ratificación cada
cinco años 79
 INICIO DE PROCEDIMIENTO
a) Presentación de Títulos.- (Art. 12 R.G.)

•Se inicia con la presentación del título por el diario.

•Solicitan: Los otorgantes del acto o derecho, el tercero

interesado, el notario o dependiente.

•Innovación del Lector biométrico

80
 REQUISITOS DE ADMINISBILIDAD

•Esta prohibido de rechazar de plano una solicitud que no

se acompañe:
• La documentación indicada en la solicitud
• No abone integramente los derechos regístrales de
calificación correspondiente a cada acto que se
solicita inscribir.
•Se acompañe sólo copias simples, salvo rectificación
por error material o cuando una ley o norma lo permita.

81
 TITULOS
b) Títulos.- (Art. 7 R.G.)
Definición.- Para efectos de la inscripción, es el el documento o documentos
en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible
y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de

manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera
complementaria coadyuvan a que ésta se realice.

No constituye título inscribible las copias simples de los documentos que

sustenten o coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán
susceptible de ser calificados en las instancias registrales, salvo disposición
expresa en contrario.”

82
 TITULOS
Instrumentos Públicos.- (Art. 9 RG y Art. 235 CPC).- Traslados o copias
certificadas expedidas por el notario o funcionario autorizado que conserve
en su poder la matriz. Ejemplo: compraventa, donación, anticipo, hipoteca,
patrimonio familiar (adjunta parte notarial).

Instrumentos Privados.- (Art. 10 RG. Y Art. 236 CPC).- Se debe presentar el

original con firmas legalizadas notarialmente. También los documentos
complementarios se deben presentar en copia legalizada. Ejemplo :
Reglamento Interno, Acumulación de Área, Levantamiento de carga por
caducidad (documento privado con firmas legalizadas).

83
Traslados notariales:
La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos
registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda,
deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados
ante la SUNARP.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de
inscripción del título al interesado para que éste continúe la tramitación del
procedimiento, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los
partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y
tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al
expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos
instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de
la persona que se encargará de la presentación y tramitación.

84
Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario
acreditará a su dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que
administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP.
Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente, el notario
incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona distinta
que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación
de testimonios o boletas notariales”.

(Setima disposición Transitoria y Final de D.LEg. 1049)

85
 ASIENTO DE PRESENTACION
Asiento de presentación.-

• Se extenderá en el diario por orden de ingreso de cada título dentro del

horario establecido y se extiende en mérito de la información contenida en
la solicitud.
⚫ Presentación simultanea de títulos conexos: referidos a registros de
distinta naturaleza siempre que sea de competencia la misma oficina.
• Presentación Oficina Receptora y de Destino.
• Presentación a través de medios informáticos.

Cada asiento tendrá un número de orden y contendrá los siguientes datos:

fecha, hora, minuto y fracción de segundo. Nombre y DNI, naturaleza del
documento, acto o derecho cuya inscripción se solicita, nombre de las
personas que otorgan el acto, partida registral, registro y sección que
corresponda y documentos que acompaña.
86
 CALIFICACION REGISTRAL
Calificación.- Art. 31 RG).
• Definición: Es la evaluación integral de los títulos presentados al
registro, que tiene por objeto determinar la procedencia de la inscripción,
estando a cargo del registrador y el tribunal, quienes propiciaran y
facilitaran las inscripciones.

Alcances de la calificación:
•Confrontar la adecuación de los títulos con el asiento de inscripción de la partida en que se
hará la inscripción y complementariamente con los antecedentes;
•Verificar la existencia de obstáculos que emanan de la partida y títulos pendientes.
•Comprobar que el acto o derecho es inscribible y se ajusta a ley.
•Verificar competencia del funcionario administrativo o notario que autorice.
•Verificar la capacidad de los otorgantes y su representación.
•Rectificar de oficio o disponer la rectificación de asientos donde existe errores.
•En los casos de resoluciones judiciales se sujetara a lo dispuesto por Art.2011CC

87
 LIMITES A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL:

Articulo 2011º del Código Civil.- Principio de Rogación

Los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De
ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)

88
 XCIII PLENO Sesión extraordinaria presencial realizada los días 02
y 03 de agosto de 2012. Publicado en el diario oficial “El Peruano”
el 16 de agosto de 2012.

2. CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS “En la calificación

de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter
inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho
o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo
en el cual se ha dictado”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del 18.01.2007, 019-
2008-SUNARP-TR-T del 31.01.2008, 155-2006-SUNARP-TR-T del 29.09.2006, 048-
2005- SUNARP-TR-T del 22.03.2005 y 094-2005-SUNARP-TR-T del 03.06.2005.

89
 LIMTACIONES A LA CALIFICACION
REGISTRAL
Registrador Público en Primera Instancia.-
•No podrá formular nuevas observaciones a títulos ya observados y
liquidados, salvo supuestos en art. 33 inciso c).
•Si conoce en una nueva presentación el mismo titulo que fue observado o
tachado por caducidad del asiento sin que se hubiera saneado, no podrá
realizar nuevas observaciones, (salvo literal c).
•Si el titulo que califico con anterioridad fue liquidado o fue tachado por
caducidad al no haber pagado los derechos, no podrá formular observaciones
debiendo inscribir o liquidar.
Nota: Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad sólo se
aplicara los dispuesto líneas arriba cuando el titulo es presentado dentro de
los 6 meses y el presentante no ha retirado los documentos.
Si conoce el mismo titulo cuya inscripción fue dispuesta por el tribunal
registral o uno con las mismas características deberá sujetarse al criterio
establecido.
90
 LIMITACIONES A LA CALIFICACION REGISTRAL (2)

Tribunal Registral en Segunda Instancia.-

•El tribunal no podrá formular observaciones distintas al
registrador (savlo literal c).
•Si una sala conoce en vía de apelación un titulo con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma sala u otra
sala, deberá sujetarse al criterio establecido. Y si quiere
apartarse solicitara a que se convoque un pleno registral
extraordinario para que se discuta ambos criterios.
No se aplican lo señalado.- haya causales de tacha sustantiva,
debiendo tachar o disponer la tacha.- No se haya cumplido un
requisito exigido por ley.- Hayan surgido obstáculos en la partida
y que no existía al calificar el título anterior.

91
 NO SE PLICAN LIMITACIONES (literal c)

c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva,

debiendo tachar el título o disponer la tacha

c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y

taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o
derecho cuya inscripción se solicita.

c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida

y que no existían al calificarse el título primigenio.

92
 PLAZOS Y OBSERVACIONES

i) Plazos para la calificación y reingreso de títulos.- (Art. 37 RG)

•Se califica en los 7 primeros días y el reingreso dentro de los 5 días
siguientes.
•Rectificaciones por error del registrador en el mismo día, sin excederlos 3
días.
•El reingreso para subsanar observación o pagar mayor derecho se admitirá
hasta el 6to día anterior al vencimiento del asiento, vencido el plazo se
rechazaran.

93
Artículo 40.- Observación del título (Res. 146-
2020-SUNARP DEL 15/10/2020)
• “ Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no
pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el
registrador formulará la observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo
responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los
actos materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia
del título.

• Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción del acto previo, la subsanación

se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los
documentos que contienen el acto previo. La sola presentación de los
documentos que contienen el acto previo importa la ampliación tácita de la
rogatoria.

• Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la

rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene
el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no
existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta
procederá aun cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista
a la fecha de la rogatoria inicial”.
 “Artículo 40-A.- Calificación de títulos
conexos
• Los títulos conexos ingresados con distintos asientos de presentación se
calificarán conjuntamente cuando:

• a) Lo soliciten el o los presentantes;

• b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos

para su inscripción;

• c) El título presentado en segundo lugar contenga el acto previo que posibilite

la inscripción del título presentado en primer lugar, siempre que dicho acto
preexista a la fecha de presentación del primer título;

• d) No existan títulos intermedios incompatibles. Este requisito no será exigible

cuando el instrumento inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido
con anterioridad al asiento de presentación del primer título.

• Los efectos de la inscripción de los títulos conexos calificados conjuntamente

se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título que ingresó
primero. En estos casos la calificación corresponde al registrador que conoce del
título presentado en primer lugar”.(*)
 “Artículo 42.-Tacha sustantiva
Resolución N° 146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15 octubre
2020

• El registrador tachará el título presentado cuando:

• a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título;

• b) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral;

• c) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo.

No constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que
da mérito a la inscripción en el supuesto de la parte final del último párrafo del
artículo 40, así como tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho
inscribible que se efectúe con posterioridad al asiento de presentación con el objeto de
subsanar una observación;

• d) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo

36.

• En estos casos no procede la anotación preventiva a que se refieren los literales c)

y d) del artículo 65”.
Artículo 43-A.- Tacha especial
• “El registrador tachará el título, dentro de los cinco (05)
primeros días de su presentación, cuando:
• a) Contenga acto no inscribible;
• b) Se haya generado el asiento de presentación en el
diario de una oficina registral distinta a la competente;
• c) Se presente el supuesto de tacha previsto en el último
párrafo del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios;
• d) El título se presente en soporte físico, cuando exista
norma expresa que contemple su presentación obligatoria en
soporte digital, a través del SID - Sunarp;
Artículo 43-A.- Tacha especial
• e) El documento o documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible no haya sido presentado o, lo
haya sido en copia simple no autorizada por norma expresa o con
formalidad distinta a la prevista para su inscripción. Este supuesto no se
aplica cuando de la documentación presentada se advierta que existe otro
acto o derecho inscribible, que sí está contenido en un instrumento con la
formalidad prevista para su inscripción.
•
• f) Se solicite la rectificación de un asiento sin abono de derechos registrales
y el error invocado no resulte imputable al Registro.
• En los supuestos antes mencionados, el asiento de presentación se
mantendrá vigente sólo por tres (03) días más, contados desde la
notificación de la esquela de tacha, para que pueda ser interpuesto el
recurso de apelación correspondiente.
Artículo 43-A.- Tacha especial
• El plazo de calificación dispuesto en el primer párrafo no se aplica, en el supuesto
del literal b), cuando se trate de una inmatriculación en el Registro de Propiedad
Inmueble. En los demás casos del literal b) el registrador, antes de formular la tacha,
gestionará ante el Diario la generación del asiento de presentación en la oficina
registral competente, consignando el nuevo número y fecha de asiento de
presentación en la esquela de tacha. Los derechos registrales pagados se aplicarán
a la nueva presentación.
• Cuando se interponga recurso de apelación el registrador debe elevarlo en el
mismo día, dejando constancia en el oficio de remisión que se trata del supuesto de
tacha especial y sin extender la anotación del recurso de apelación en la partida
registral respectiva. No procede presentar documentación subsanatoria para el
trámite en segunda instancia.
• En caso de que el título tachado no sea apelado en el plazo antes indicado,
caducará automáticamente el asiento de presentación respectivo, concluyendo el
procedimiento registral de inscripción.
• El registrador es responsable de las actuaciones a su cargo y del cumplimiento de
los plazos previstos en este artículo, salvo que la demora haya obedecido a una
causa justificada”.
 Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del
asiento de presentación

• " Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los

casos siguientes:

• a) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un

título incompatible con uno anterior referido a la misma partida y cuyo
asiento de presentación se encuentra vigente. La suspensión concluye:

• a.1. Con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título

anterior.

• a.2. Transcurridos los plazos aludidos en el primer y segundo párrafos

del artículo 162 sin haberse subsanado las deficiencias confirmadas o
advertidas por el Tribunal Registral o, sin haberse pagado el mayor derecho
liquidado.

• a.3. Transcurridos dos (02) días de emitida la resolución del Tribunal

Registral cuando: i) Se declare inadmisible o improcedente el recurso en el
supuesto del artículo 163 o, ii) Se confirme la tacha apelada o, la
observación formulada por el registrador en el caso de segunda apelación.
• d) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un
título incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a través del
bloqueo, hasta que caduque éste o se inscriba el acto o derecho
cuya prioridad fue reservada.

• e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un

título incompatible con el derecho de propiedad anotado
preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 del
Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los
Registros Jurídicos de Bienes Muebles. La suspensión concluye con
la caducidad de dicha anotación preventiva.
Artículo 29-A.- Oportunidad de la suspensión,
efectos y demás temas vinculados

• “La suspensión prevista en el artículo 29 opera:

• b) En los supuestos de los literales a), d) y e) del artículo 29,
desde que es dispuesta por el registrador mediante la
correspondiente esquela, cuando el título no adolezca de defectos y
la única circunstancia que impida su inscripción sea la existencia de
un título pendiente, bloqueo o anotación de derecho de propiedad
incompatibles, o el pago de los derechos registrales
correspondientes, sin perjuicio de lo señalado en el siguiente párrafo.
• Si el título presentado incurso en los supuestos aludidos en el
párrafo anterior adolece de algún defecto subsanable, en la esquela
correspondiente se debe dejar constancia de la causal de
suspensión existente, sin suspender el plazo de vigencia del
asiento de presentación respectivo. De presentarse recurso de
apelación, éste deberá comprender, de ser el caso, la causa de
suspensión señalada.
 Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del
• asiento
" de presentación
Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los
casos siguientes:

• b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por

encontrarse en procedimiento de reconstrucción la partida registral
respectiva. La suspensión concluirá con la reconstrucción de la partida o al
vencimiento del plazo fijado para ella.

• c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo del

artículo 123 de este Reglamento. La suspensión concluirá con la
reproducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo
fijado para ella.
 Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del
• asiento
" de presentación
Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los
casos siguientes:

• f) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título

por la anotación del bloqueo por presunta falsificación de documentos,
por encontrarse pendiente de respuesta la consulta o requerimiento
efectuado por el registrador en los casos previstos normativamente o,
en general, por las consultas efectuadas para verificar la autenticidad
de los documentos presentados al Registro, en los casos que lo
ameriten. La suspensión concluye:

• f.1. Con la caducidad de la anotación del bloqueo por presunta

falsificación de documentos.

• f.2. Con la recepción de la respuesta a la consulta o requerimiento

efectuado; y, en su defecto, transcurridos los plazos previstos en las
normas que las regulan o transcurrido el plazo de veinte (20) días
contados desde la remisión de los oficios correspondientes”.
“
Artículo 29-A.- Oportunidad de la suspensión, efectos y
demás temas vinculados

• La suspensión prevista en el artículo 29 opera:

• a) En los supuestos de los literales b), c) y f)
del artículo 29, desde la comunicación
efectuada por el registrador, conjuntamente
con el resultado de la calificación del título, a
través de la correspondiente esquela, la cual
contendrá, además, si fuera el caso, la
referencia a los defectos de que adoleciera el
título. Durante el período de suspensión podrá
admitirse el reingreso del título, el que será
derivado al registrador correspondiente.
DECRETO SUPREMO - Nº 010-2016-JUS, reglamento de ley 30313 Artículo
26. Suspensión y prórroga de la vigencia del asiento de presentación del título
en trámite. El asiento de presentación del título en trámite se suspende o se
prorroga en los siguientes términos:

1. En el caso de que se oficie a la autoridad o funcionario legitimado, el

registrador suspende la vigencia del asiento de presentación por un plazo
máximo de veinte (20) días hábiles contados desde el día siguiente de la
remisión del oficio a la autoridad o funcionario legitimado.

2. En el caso de que se oficie a la autoridad o funcionario legitimado, el

Tribunal Registral prorroga el plazo para resolver el recurso de apelación por
veinte (20) días hábiles adicionales contados desde el día siguiente de la
remisión del oficio a la autoridad o funcionario legitimado

106
 LUEGO DE LA SUSPENSIÓN

⚫ Desaparecida la causal de suspensión, el registrador procederá a extender

el asiento de inscripción, a emitir la esquela de tacha o a calificar el título
reingresado, según corresponda”

107
 2.- SEGUNDA INSTANCIA.
A) RECUSO DE APELACION.- (Art. 142 RGRP - D.S.Nº 009-2016-JUS Reglamento de la Ley
de Fortalecimento de la SUNARP)

• Contra las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los registradores,

el plazo es dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. No procede
contra inscripciones.

• También las decisiones respecto de solicitudes de certificados.

• Demás decisiones y/o actos registrales expedidos por los registradores en

primera instancia

108
 REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD
a) Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso;

b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o

apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe estar
ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo en el caso
previsto por el Artículo 21 del presente Reglamento;

c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título;

d) Los fundamentos de la impugnación; el Lugar, fecha y firma del recurrente;

e) La autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y

número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario. El recurso deberá
estar acompañado del título respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado.”

109
Artículo 152.- Remisión del recurso de apelación
Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, recibido
el recurso de apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo no
importe una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo, caso en el cual
se procederá conforme a lo previsto en el segundo párrafo del artículo primero del
presente reglamento.

Luego de tal verificación y de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso

de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral,
acompañado del título, en un plazo no mayor de tres (03) días contados desde la
fecha de su recepción.

Artículo 153.- Contenido de la anotación de apelación

La anotación de apelación, a que se refiere el artículo anterior, debe consignar los
siguientes datos:
a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere el recurso;
b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual se interpuso el recurso;
c) Fecha en que se realiza la anotación.

110
 PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA.

• El apelante dentro de los 10 días de ingresado el recurso podrá pedir

informe oral.
• El presidente asigna a uno de los vocales quien actuara como ponente
luego se producirá el debate y las votaciones.
• Para la aprobación de la resolución se requiere 2 votos conformes.
• El plazo para emitir es 30 días que se puede prorrogar y se notificará al
apelante.

El tribunal se pronunciara:
• Confirmando o revocando total o parcialmente la decisión del registrador.
• Declarando improcedente o inadmisible la apelación.
• Aceptando o denegando total o parcialmente el desistimiento.

.
111
 DESISTIMIENTO SEGUNDA INSTANCIA

Clases de desistimiento
El desistimiento en la segunda instancia registral puede ser:
a) Del recurso;
b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita.

⚫ Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquél puede ser

parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie
respecto del acto objeto del desistimiento.

Efectos del desistimiento

⚫ El desistimiento pone fin al procedimiento registral únicamente cuando se

trata del desistimiento total de la rogatoria.

⚫ Tratándose del desistimiento del recurso, se prorroga el asiento de

presentación la cual se extenderá hasta 20 días adicionales contados desde

la notificación de la correspondiente resolución.

112
Artículo 162.- Plazos para subsanar defectos y apelación de
nuevas observaciones o liquidación ulterior (Res.146-2020-
SUNARP-SN)

Cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones

formuladas por el registrador o advierta nuevos defectos subsanables u
obstáculos salvables que emanen de la partida conforme a los supuestos
de excepción previstos en los literales c.2 y c.3 del artículo 33, el interesado
tendrá quince (15) días, contados desde la notificación de la resolución
respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos y, en su
caso, efectuar el pago del mayor derecho. Efectuada la subsanación o
pagado el mayor derecho, el registrador tendrá cinco (05) días para
extender los asientos de inscripción.
Si el registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la
interposición de la apelación en ejecución, procederá a efectuarla y, en su
caso, requerirá el pago del mayor derecho liquidado, a efectos de ser
abonada por el interesado en el plazo de diez (10) días de notificado el
requerimiento.

113
Artículo 162.- Plazos para subsanar defectos y apelación de
nuevas observaciones o liquidación ulterior (Res.146-2020-
SUNARP-SN)

Si el registrador considera que los documentos presentados no subsanan

las observaciones advertidas, formulará por única vez la observación
correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia.
El interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación
formulada, dentro del plazo de cinco (05) días de notificada la esquela
respectiva. Dentro del mismo plazo podrá interponer apelación contra la
liquidación a que se refiere el segundo párrafo. En ambos casos, el Tribunal
Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días.
Si el Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados
subsanan todas las observaciones, procederá de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 160. Cuando el Tribunal Registral ordene el pago
de un mayor derecho, se procederá de conformidad con lo previsto en el
artículo 161.

114
Artículo 162.- Plazos para subsanar defectos y apelación de
nuevas observaciones o liquidación ulterior (Res.146-2020-
SUNARP-SN)

En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no

haberse pagado el reintegro respectivo dentro de los plazos previstos
en el primer y segundo párrafos, respectivamente; o, cuando se
hubiera interpuesto segunda apelación, y el Tribunal Registral
confirma que los nuevos documentos presentados no subsanan todas
las observaciones, el asiento de presentación del título se mantendrá
vigente durante el plazo a que se refiere el artículo 164, única y
exclusivamente a efectos de anotar la demanda contencioso
administrativa que eventualmente interponga el interesado. Durante
dicho plazo los documentos integrantes del título presentado serán
puestos a disposición del interesado, quien podrá retirarlos bajo
cargo, conservándose copia autenticada por fedatario de los mismos
hasta que se produzca la caducidad del asiento de presentación y la
consecuente tacha del título”.

115
 VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

INADMISIBILIDAD O IMPROCEDENCIA DEL RECURSO: Si la resolución declara

la inadmisibilidad o improcedencia del recurso, el asiento de presentación se
mantendrá vigente, salvo los casos de improcedencia por extemporaneidad.

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: En los casos en los que proceda la

impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de
presentación del título apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días
adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción
contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente,
la misma que será ingresada por el Diario.

116
Artículo 164.- Vigencia del asiento de presentación
para la interposición de demanda contencioso
administrativa (res. 146-2020-SUNARP-SN 15/10/2020)
• En los casos en los que proceda la impugnación judicial de las
resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación del título
se mantendrá vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto
normativamente para la interposición del proceso contencioso
administrativo, única y exclusivamente a efectos de anotar la demanda
correspondiente, la misma que será ingresada por el Diario.

• La vigencia del asiento de presentación del título durante el

plazo aludido en el párrafo anterior no impide la inscripción de
títulos ulteriores incompatibles, sin perjuicio que en tales casos se
extienda adicionalmente, en el rubro de cargas y gravámenes, una
anotación indicando que dicha inscripción está supeditada a los
efectos de la sentencia que ampare la demanda anotada dentro de
tal plazo.

•
Artículo 164.- Vigencia del asiento de presentación
para la interposición de demanda contencioso
administrativa (res. 146-2020-SUNARP-SN 15/10/2020)

• Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en

el primer párrafo, caduca el asiento de presentación del título y se
procederá a efectuar la tacha respectiva, sin perjuicio que, de
ampararse la demanda anotada dentro del citado plazo, los
efectos de la inscripción de la sentencia se retrotraerán a la fecha
del asiento de presentación del referido título.

• Operada la caducidad del plazo de vigencia del asiento de

presentación del título sin haberse efectuado anotación de
demanda alguna, el registrador procederá a levantar la anotación de
apelación, así como la anotación aludida en el segundo párrafo”.
 DERECHOS REGISTRALES.- (Art. 165 RG)
DEFINICION. Son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción,
publicidad y otros servicios que presta el registro.
No procede conceder exoneración de tasas regístrales, salvo por ley y tiene
que estar supeditado al código tributario.
Los derechos regístrales comprenden los siguientes conceptos:
a) Inscripción: La calificación (la presentación, calificación y la búsqueda de
antecedentes) y la inscripción (incorporación del acto o derecho al registro).
b) Por expedición de certificados.
c) Por manifestaciones.
Para poder ser admitida la solicitud de los servicios registrales debe haberse
pagado por lo menos el derecho mínimo (calificación), salvo que se acredite
la exoneración o la inafectación.
Los registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las
liquidaciones y de los pagos que se efectúan por concepto de derechos
regístrales, debiendo ordenar las devoluciones o los reintegros.

119
 INSCRIPCIÓN

• El asiento registral expresará el acto jurídico de donde emane el

derecho o acto inscrito y deberá constar en el título.
• No convalida los actos nulos o anulables.
• Constaran en partidas electrónicas y estas llevaran un código.
• El contenido del asiento es un resumen del acto o derecho
consignándose los datos relevantes para los terceros (inscripción),
el documento, la fecha, hora y el Nº del título, los derechos
pagados, la fecha de inscripción y el nombre del registrador.

• Anotación de Inscripción.- (Art. 54 RG); por cada título inscrito se

extenderá una anotación por duplicado, una va al archivo y otra al
solicitante.

120
 DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA
Desistimiento de la Rogatoria.- (Art. 13 RG).

El presentante podrá desistirse antes de la inscripción, por escrito con firma

legalizada por notario o autenticada por funcionario de la SUNARP.

En el caso de resoluciones judiciales en un proceso civil, sólo podrá desistirse

la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución, salvo que se haya
indicado en interés de persona distinta, o también por orden del juez.

El desistimiento puede ser total o parcial.

121
 CONCLUSION DEL PROCEDIMIENTO.- (Art. 2 RGRP).

a) Con la inscripción.

b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.

c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria

NO CONLUYE
a) Tacha sustantiva. (42 RGRP).
b)Tacha especial de títulos por presentación de copias simples de
documentos principales. (43-A RGRP)
c)Tacha por falsedad documentaria (36 RGRP)

122
RESERVA DE CALIFICACIÓN POR
DERECHOS IMPAGOS

El Registrador Público debe formular

reserva de calificación mientras no se hayan
pagado en su integridad los derechos de
calificación.

R. 2501-2015-SUNARP-TR-L

123
RESERVA DE CALIFICACIÓN POR DERECHOS IMPAGOS
• En aquellos casos en que el TR emitió resolución disponiendo
la reserva de calificación por falta de pago de los derechos de
calificación, luego de lo cual el interesado pagó los derechos
faltantes dentro del plazo establecido para ello en la propia
resolución, no se debe dar por concluido el procedimiento
registral si el interesado no reingresó el título por mesa de
partes dentro de ese plazo.
Acuerdo – Pleno CXLVIII

124