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Avaluos en Mexico
Avaluos en Mexico
L Congreso
Nacional de Valuación
Presenta: 1
Quintana Pacheco Jesús
2
Ojeda De La Cruz Arturo
3
García Arvizu Fernando
4
Morales Morales Elizabeth
Irapuato, Guanajuato
29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014
1
Doctor, Departamento de Ingeniería Civil y Minas, miembro del COVAPROES, quintana@dicym.uson.mx
2
Doctor, Departamento de Ingeniería Civil y Minas, ojeda@dicym.uson.mx
3
M.A. Departamento de Ingeniería Civil y Minas, fergarcia@pitic.uson.mx.
4
M.C. Departamento de Ingeniería Civil y Minas, morales@dicym.uson.mx
0
UNA APROXIMACIÓN A LOS PRECIOS IMPLÍCITOS EN LA VIVIENDA:
CASO RESIDENCIAL HERMOSILLO
L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN
CONTENIDO:
1 RESUMEN ............................................................................................................................................................ 2
2 INTRODUCCIÓN................................................................................................................................................... 3
3 CONCEPTOS FUNDAMENTALES ........................................................................................................................... 4
3.1 FORMACIÓN ESPACIAL DE VALORES URBANOS ..................................................................................................... 4
3.2 PRECIOS IMPLÍCITOS .............................................................................................................................................. 5
4 METODOLOGÍA ................................................................................................................................................... 7
4.1 OBJETO DE ESTUDIO .............................................................................................................................................. 7
4.2 BASES DE DATOS .................................................................................................................................................. 10
4.3 INTEGRACIÓN DE MEDIDAS ................................................................................................................................. 12
4.4 MODELO DE LOS PRECIOS IMPLÍCITOS ................................................................................................................. 16
4.4.1 REVISIÓN DEL COMPORTAMIENTO NORMAL ............................................................................................ 16
4.4.2 REGRESIÓN LINEAL MÚLTIPLE .................................................................................................................... 18
5 RESULTADOS ..................................................................................................................................................... 24
5.1 INTERPRETACIÓN ................................................................................................................................................. 24
5.2 COMPROBACIÓN DEL MODELO ........................................................................................................................... 26
6 ANÁLISIS ........................................................................................................................................................... 29
7 CONCLUSIONES ................................................................................................................................................. 32
8 TRABAJOS CITADOS .......................................................................................................................................... 33
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UNA APROXIMACIÓN A LOS PRECIOS IMPLÍCITOS EN LA VIVIENDA:
CASO RESIDENCIAL HERMOSILLO
L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN
1 RESUMEN
La aproximación del valor de la vivienda a partir del precio de oferta es una forma
cotidiana de trabajo, lo anterior producto de la opacidad que presenta el mercado de
operaciones de inmuebles, bajo este supuesto se desarrolla esta ponencia. Así también, la
vivienda puede ser vista como un conjunto de cualidades y medidas que la diferencian una
de otra, como son: su ubicación geográfica (país, estado, ciudad, zona o barrio), los
elementos propios de la edificación como son el proyecto, superficie construida, calidad de
materiales, estado de conservación, entre otras.
Cada uno de los atributos anteriores agrega o quita valor a la vivienda, el conocimiento de
los valores que el mercado le asigna a cada característica, se denomina precios implícitos;
los cuales pueden ser estimados a partir de información del mercado, utilizando para esto,
técnicas estadísticas apropiadas como el análisis estadístico multivariado o el análisis
estadístico espacial.
El trabajo se desarrolla en una zona habitacional específica de la ciudad de Hermosillo,
Sonora, México, donde el entorno urbano, accesibilidad y jerarquía social, presentan un
gado de homogeneidad relativamente constante. Bajo esta consideración, la variación del
valor de la vivienda es resultado exclusivo de las características intrínsecas de la misma,
ceteris paribus.
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2 INTRODUCCIÓN
El intercambio de los bienes inmuebles se desarrolla principalmente en un mercado
secundario notablemente imperfecto, donde la opacidad de los precios de operación son la
constante y sin embargo sus participantes deben decidir los montos en que se
intercambian los bienes inmuebles; así también, el mercado primario es desarrollado por
un reducido grupo de oferentes, dificultando al comprador la elección a partir de una
limitada gama de características del inmueble, producto de la producción de vivienda en
serie.
La ausencia de criterios objetivos en la identificación de los elementos que definen estos
valores es motivo para que los precios iniciales de oferta confundan a los participantes y
generen ineficiencias en la realización de sus operaciones de compra-venta. En este
sentido es importante estudiar el comportamiento del mercado en relación con los
atributos principales de los inmuebles; esto, visto desde la perspectiva del comprador que
define su disposición a pagar por estas características del bien (Roca 1988).
La adquisición de inmuebles habitacionales puede deberse a motivaciones diferentes en
los individuos: la principal, solucionar su necesidad de abrigo ante la naturaleza, pero
también, de los inconvenientes que genera el convivir en concentraciones humanas; así
también, la adquisición de la segunda residencia como una oportunidad para cambiar su
entorno por otro normalmente diferente que le ayude a disfrutar mejor sus momentos de
ocio; y finalmente, pero no menos importante, la adquisición de inmuebles habitacionales
con el propósito de obtener ingresos futuros que le permitan conservar el valor original del
capital invertido y obtener un monto adicional (renta).
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3 CONCEPTOS FUNDAMENTALES
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características de la zona, son productos inmobiliarios cada vez más preferidos por el
consumidor.
La ubicación de la vivienda en una zona ocupada por individuos con alto nivel de renta,
niveles educativos elevados o excelente nivel cultural, favorece de forma importante el
incremento del valor de las viviendas (Halbwachs 1909). Es decir, el atractivo de una zona
suele estar ligado a diferentes fenómenos económicos y sociales que generan atracción y
disposición del comprador a pagar más por la vivienda; lo anterior, es producto principal de
la imagen de jerarquía social asociada al lugar.
La ecuación básica del modelo de precios hedónicos para inmuebles urbanos, puede
representarse por la siguiente expresión:
Ecuación 3.1
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4 METODOLOGÍA
HERMOSILLO
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La zona de estudio (Gráfico 2), comprende las áreas residenciales ubicadas al poniente de
la ciudad de Hermosillo, sobre una franja de 1 km a ambos lados del Blvd. Luis Donaldo
Colosio, contenidas entre el Blvd. Solidaridad y Blvd. Quiroga. Donde en los últimos años
se han construido fraccionamientos tipo residencial, con accesos controlados, estructuras
de urbanización modernas, equipamiento con áreas comunes que incluyen albercas, áreas
de recreación y de esparcimiento con características superiores a las que normalmente se
observan en sectores con vivienda tipo interés social, en algunos casos se incluyen
gimnasios o salones acondicionados para eventos sociales.
Los proyectos constructivos de las viviendas son clase media, con instalaciones que
permiten un estilo de vida moderno, donde se delimitan perfectamente los espacios
comunes y privados para sus habitantes y se incluye al menos un cajón de
estacionamiento.
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26. Cocheras techadas.- número de huella para estacionamiento vehicular con piso y
cubierta.
27. Área común.- lugar de entretenimiento de los habitantes del fraccionamiento, que
corre a cuenta de sus moradores, calificada de acuerdo al tipo: básica, más piscina,
más gimnasio, más salón para eventos sociales.
28. Antigüedad.- años transcurridos a partir de la edificación de la vivienda.
29. Vigilancia con guardias.- personal que controla el acceso al fraccionamiento.
30. Cuarto de lavado.- espacio para equipos de limpieza.
31. Localización en manzana.- localización del inmueble, esquina, intermedio,
cabecero, etc.)
32. Distancia a Blvd. Solidaridad.- distancia medida en metros desde el acceso del
fraccionamiento al cruce del Blvd. Colosio y Blvd. Solidaridad.
Si bien el valuador profesional está interesado en otras características del inmueble, como
calidad del proyecto, de materiales, entre otros; la información de mercado de los
comparables no muestra de forma específica este nivel de detalle. Lo anterior puede ser
posible con una investigación de mercado más exhaustiva, que implica mayor número de
participantes, más recursos y mayor tiempo, para mejorar la precisión en la estimación de
los valores implícitos de la vivienda de la zona.
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Una vez cargada la información en la plataforma SPSS, se obtienen los diagramas de caja
o “boxplot” (Gráfico 5) para las variables “precio_oferta” y “precio_ unitario”, donde se
observa el comportamiento de estos valores, la mayoría de ellos cercanos a la media y
solo cinco de ellos presentan valores atípicos, los cuales se eliminan de la base de datos,
quedando un total de 70 casos de ofertas de vivienda en la zona.
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De igual forma, la variable precio unitario de oferta presenta valores oscila entre $7,035/m 2
a $15,580/m2, con un valor unitario promedio de $10,499/m 2 y una desviación típica de
$2,455/m2.
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Las viviendas de la zona son de uno o dos plantas, predominando estas últimas, así
también, son viviendas de tres y cuatro recámaras, predominando las de tres recámaras.
Lo anterior se muestra en el Gráfico 7.
La información del Gráfico 8, se muestra que predomina la presencia de dos baños por
vivienda y solo una recámara con baño interior.
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En el Gráfico 9, se muestra que la mayoría de las viviendas cuentan con un medio baño y
una antigüedad cercana a los diez años.
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precio_oferta
N 70
Parámetros normalesa,b Media 2217642.86
Desviación 818191.591
típica
Diferencias más extremas Absoluta .100
Positiva .100
Negativa -.072
Z de Kolmogorov-Smirnov .834
Sig. asintót. (bilateral) .491
a. La distribución de contraste es la Normal.
b. Se han calculado a partir de los datos.
Fuente: generación propia
Como una opción visual se muestra el gráfico de la serie de datos de valores de oferta,
sobreponiendo la distribución normal, Gráfico 10.
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Este trabajo tiene el propósito de determinar los precios implícitos de las características
más importantes que conforman el precio de oferta de la vivienda de la zona de estudio.
Se parte del supuesto de existencia de una relación lineal entre el precio de oferta de la
vivienda y las diferentes características que lo integran; bajo este supuesto, se aplica la
técnica de regresión lineal múltiple aproximada por mínimos cuadrados ordinarios, para
encontrar el modelo explicativo de los precios de los atributos de la vivienda.
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La Tabla 4 muestra las variables que se han introducido y/o eliminado, en cada uno de los
modelos que se han producido, de acuerdo a las restricciones de ingreso y salida en el
proceso de pasos sucesivos.
Variables Variables
Modelo introducidas eliminadas Método
1 sup_construida . Por pasos (criterio: Prob. de F para entrar <= .050,
Prob. de F para salir >= .100).
2 recamara_con_closet . Por pasos (criterio: Prob. de F para entrar <= .050,
Prob. de F para salir >= .100).
3 loc_manzana . Por pasos (criterio: Prob. de F para entrar <= .050,
Prob. de F para salir >= .100).
4 cisterna . Por pasos (criterio: Prob. de F para entrar <= .050,
Prob. de F para salir >= .100).
a. Variable dependiente: precio_oferta
Fuente: generación propia
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Estadísticos de cambio
R R cuadrado Error típ. de la Cambio en R Cambio Sig. Cambio Durbin-
Modelo R cuadrado corregida estimación cuadrado en F gl1 gl2 en F Watson
1 .893a .797 .794 371438.777 .797 266.799 1 68 .000
2 .911b .829 .824 343154.294 .032 12.672 1 67 .001
3 .924c .854 .848 319189.456 .025 11.438 1 66 .001
d
4 .935 .875 .867 298106.705 .021 10.665 1 65 .002 1.662
a. Variables predictoras: (Constante), sup_construida
b. Variables predictoras: (Constante), sup_construida, recamara_con_closet
c. Variables predictoras: (Constante), sup_construida, recamara_con_closet, loc_manzana
d. Variables predictoras: (Constante), sup_construida, recamara_con_closet, loc_manzana, cisterna
e. Variable dependiente: precio_oferta
Fuente: generación propia
La Tabla 6 muestra el resultado del análisis de las varianzas, donde la hipótesis nula, “Ho”
de no existencia de relación lineal entre las variables del modelo (variables independientes
y dependiente), no se cumple para un grado de significancia mucho menor del 0.05, lo que
implica la existencia de una relación lineal significativa entre la variable dependiente y las
independientes del modelo.
Suma de
Modelo cuadrados gl Media cuadrática F Sig.
1 Regresión 3.681E13 1 3.681E13 266.799 .000a
Residual 9.382E12 68 1.380E11
Total 4.619E13 69
2 Regresión 3.830E13 2 1.915E13 162.633 .000b
Residual 7.890E12 67 1.178E11
Total 4.619E13 69
3 Regresión 3.947E13 3 1.316E13 129.127 .000c
Residual 6.724E12 66 1.019E11
Total 4.619E13 69
4 Regresión 4.041E13 4 1.010E13 113.694 .000d
Residual 5.776E12 65 8.887E10
Total 4.619E13 69
a. Variables predictoras: (Constante), sup_construida
b. Variables predictoras: (Constante), sup_construida, recamara_con_closet
c. Variables predictoras: (Constante), sup_construida, recamara_con_closet, loc_manzana
d. Variables predictoras: (Constante), sup_construida, recamara_con_closet, loc_manzana, cisterna
e. Variable dependiente: precio_oferta
Fuente: generación propia
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La Tabla 7 muestra para cada modelo, los coeficientes normales y tipificados del modelo
de precios implícitos (hedónico), su error típico, el grado de significancia del estadístico “t”,
donde un α<0.05 implica que el valor del coeficiente es significativamente diferente de
cero (esto es la hipótesis nula de que todos los coeficientes son iguales a cero, no se
cumple). Así también, se muestran los estadísticos de colinealidad: “tolerancia” y “factor de
inflación de la varianza” (FIV), donde valores cercanos a 1.00 en el índice de tolerancia,
significa que la variable no presenta problemas de colinealidad.
En forma adicional la Tabla 8 muestra un diagnóstico de colinealidad para cada uno de los
modelos, donde se presentan indicadores como son los “Autovalores” y el “Índice de
Condición” elementos que sirven para estimar la presencia o no de multicolinealidad. Por
ejemplo, en el caso de valores menores a 30 para el “Índice de Condición”, se considera
que el modelo no presenta efectos de multicolinealidad importantes.
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Así también, en el Gráfico 11, se muestra las frecuencias de los residuos tipificados, los
cuales presentan un comportamiento aproximado a lo normal, lo cual es requisito para la
validez de los modelos de regresión lineal múltiple.
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Finalmente el Gráfico 13 muestra los valores de los residuos tipificados y los valores
pronosticados tipificados, donde cualquier tipo de tendencia en el comportamiento de
estos valores sería una señal de la presencia de hetereocedastidad en el modelo.
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5 RESULTADOS
5.1 INTERPRETACIÓN
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Ecuación 5.1
Inmueble 74.
Fraccionamiento: Campanario
Precio de oferta: $2,200,000
Valor catastral del suelo: $1,645
2
Superficie construida: 204 m
2
Superficie de terreno: 216 m
Frente: 12 m
Fondo: 18 m
Aire acondicionado: si
Cisterna: no
Equipado: no
Número de plantas: 2
Número de recámaras: 3
Recámaras con baño: 1
Recámaras con closet: 3
Closet de madera: 3
Estancia: si
Baños: 2
Medio baño: 1
Baño vestidor en recámara principal: si
Cuarto de servicio con baño: no
Cuarto de servicio: no
Cocina integral con granito: si
Cocina de madera: si
Acceso controlado: no
Huellas en cochera sin techar: 0
Huella en cochera techada: 2
Área común: nivel dos
Antigüedad: 10 años
Distancia al Blvd. Solidaridad: 1,878 mts.
Vigilancia con guardia de seguridad: no
Cuarto de lavado: si
Localización en la manzana: 1
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Inmueble 14.
Fraccionamiento: Los Santos
Precio de oferta: $2,900,000
Valor catastral del suelo: $1,705
2
Superficie construida: 285 m
2
Superficie de terreno: 316 m
Frente: 14.04m
Fondo: 23 m
Aire acondicionado: si
Cisterna: si
Equipado: no
Número de plantas: 2
Número de recámaras: 4
Recámaras con baño: 1
Recámaras con closet: 4
Closet de madera: 4
Estancia: si
Baños: 2
Medio baño: 1
Baño vestidor en recámara principal: si
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6 ANÁLISIS
+121,827.897
recámara_con_closet
+8,175.674 +491,765.068
Sup_construida loc_manzana
Precio
+276,106.767
-433,104.132 de cisterna
oferta
Fuente: generación propia
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El incremento por esquina comparado con la práctica profesional, parece exceder lo que el
mercado normalmente está dispuesto a pagar por una localización en esquina. Lo anterior
se debe a que la variable localización en la manzana está correlacionada con superficie
del terreno, frente y otras, que no están incluidas en el modelo porque presentan
multicolinealidad con esta y otras variables del modelo y el impacto de las variables
excluidas lo aportan las variables del modelo.
Por otro lado, el resto de las variables tienen un cierto grado de influencia en el valor de la
vivienda, sin embargo no son consideradas en el modelo final, por diferentes razones: la
primera porque su inclusión genera la presencia de multicolinealidad con las variables
consideradas en el modelo; segunda, por no cumplir con el estadístico Fisher Snedecor de
inclusión y salida, del proceso de pasos sucesivos; y la tercera, porque su relación lineal
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7 CONCLUSIONES
En este caso particular, donde las características extrínsecas parecen ser suficientemente
homogéneas para establecer un modelo de precios hedónicos a partir de solo variables
intrínsecas; podemos observar como la variable “superficie construida” es el principal
discriminante del valor de la vivienda, esto es las viviendas de mayor tamaño de la zona
son las viviendas más caras. Las variables “recámara con closet”, “localización en la
manzana” y “cisterna”, son elementos que adicionan valor a la vivienda en mucha menor
proporción.
Variables como “superficie de terreno”, “frente” y “número de baños” excluidas del modelo
tienen un impacto importante en el valor de la vivienda, sin embargo “superficie construida”
está representando también a superficies de terreno grandes, frentes mayores y más
número de baños. Esto es son variables correlacionadas que la técnica de regresión lineal
múltiple excluye del modelo.
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8 TRABAJOS CITADOS
Alonso, W. Location and Land Use. Cambridge: Harvard University Press, 1964.
Ellickson, Bryan. «An Alternative Test of the Hedonic Theory of Housing Markets.» Journal of Urban
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Freeman, A. M. «The Hedonic Approach to Measuring Demand for Neigbhorhood Characteristics.» The
Economics of Neighborhood, Academic Press, New York, 1979: 191-217.
Gobierno Municipal de Hermosillo. «Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Hermosillo,
actualización 2006.» 11 de Enero de 2007. http://www.implanhermosillo.gob.mx/pdu.html (último
acceso: Mayo de 2012).
Halbwachs, M. Les exproprations et le prix des terrains a Paris (1860-1900). Paris, 1909.
Knight, J. R., R. Carter Hill, y C. F. Sirmans. «Estimation of Hedonic Housing Price Models Using Nonsample
Information: A Monte Carlo Study.» Journal of Urban Economics, N0. 34, 1993: 319-346.
Marshall, Alfred. Principles of Economics. London England: Macmillan and Co. Ltd., 1890.
Nuñez Tabales, Julia M. Tesis Doctoral: Mercados Inmobiliarios: Modelización de Precios. Córdova, España:
Universidad de Córdova, 2007.
Núñez Tabales, Julia M., José M Caridad y Ocerin, Nuria Ceular Villamandos, y Francisco Rey Rey Carmona.
«Obtención de Precios Implicitos para Atributos Determinantes en la Valoración de una Vivienda.»
Revista Internacional Administración & Finanzas, Vol. 5, Num. 3, 2012: 41-54.
33
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Pérez López, Cesar. Métodos Estadísticos Avanzados con SPSS. Madrid, España.: Thomson Paraninfo., 2005.
Quintana, Jesús, y Josep Roca. Influencia de los indicadores de calidad de zona en la rentabilidad y riesgo
inmobiliario: Caso Residencial Barcelona. Barcelona: Universidad Politecnica de Cataluña, 2012.
Roca, Josep. La estructura de los valores urbanos: un análisis teórico-empírico. Madrid, España: Instituto de
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Rosen, Sherwin. «Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition.»
Journal of Political Economy,Vol. 82, No.1, 1974: 34-55.
Tiebout, C. «A pure theory of local expenditures.» Journal of Political Economy, No. 64, 1956: 416-535.
Von Thünen, J.H. Der Isoliert Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationaloëkonomie. Hamburgo,
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