Mejora de la Productividad y Gestión Económica en el Mantenimiento

Tema XII

UNIVERSIDAD NACIONAL DE EDUCACIÓN A DISTANCIA

INGENIERÍA Y GESTIÓN AVANZADA DEL

MANTENIMIENTO

Mejora de la Productividad y Gestión Económica en el

Mantenimiento
Tema XII

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Tema XII

ÍNDICE
TEMA XII

1 MANTENIMIENTO EN EL CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO (LCC).........4

1.1 Introducción........................................................................................................4
1.2 Principios de LCC y su Aplicación.....................................................................5
2 BUILIDING INFORMATION MODELLING (BIM) EN MANTENIMIENTO..7
3 EJEMPLO PRÁCTICO DEL CÁLCULO DE COSTES DE UN EDIFICIO DE
OFICINAS TIPO.............................................................................................................10

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Tema XII

3.1 Objeto................................................................................................................10
3.2 Datos de Partida................................................................................................10
3.3 Mantenimiento Preventivo, Correctivo y Técnico Legal..................................12
3.4 Gamas de Mantenimiento.................................................................................12
3.5 Plan de Mantenimiento Anual...........................................................................13
3.6 Cálculos y Evaluación de Costes......................................................................13
3.6.1 Coste del Mantenimiento Preventivo y Técnico - Legal...........................13
3.6.2 Coste Materiales Fungibles.......................................................................17
3.6.3 Coste Materiales Mantenimiento Correctivo.............................................17
3.6.4 Coste Mano de Obra para Mantenimiento Correctivo..............................17
3.7 Conclusiones:....................................................................................................18
3.8 Referencia a Normativa....................................................................................19

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MEJORA DE LA PRODUCTIVIDAD Y GESTIÓN ECONÓMICA EN EL

MANTENIMIENTO

1 MANTENIMIENTO EN EL CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO

(LCC)

1.1 Introducción
En el área de la ingeniería mecánica, se puede aplicar el método del LCC para
seleccionar un diseño de producto. Para ello, distintos tipos de costes deben tenerse en
cuenta, que afectan a toda la vida del producto, desde su diseño hasta el fin de su vida
útil. Para lograr el máximo efecto, un análisis económico muy completo debería llevarse
a cabo en una etapa muy temprana del ciclo de vida del producto, como es el diseño o
incluso la concepción. Técnicas avanzadas como simulaciones, son normalmente
requeridas para obtener una visión adecuada (Jan Vlachý, 2014).
Antes de realizar el análisis del ciclo de vida se debe establecer cuáles son las
etapas del mismo. El departamento de defensa de los Estados Unidos indica que las
etapas de la vida de las armas son: concepto, desarrollo de tecnología, desarrollo de
sistemas, producción, operación, mantenimiento y desecho. En opinión del autor
Wentz, C. (2014) para el mantenimiento sólo son necesarias tres fases de ciclo de vida:
diseño y construcción, operación y mantenimiento, desecho.
En aeronáutica los costes del mantenimiento dentro del ciclo de vida comprenden:
 El mantenimiento que considera necesario el fabricante del avión
 El coste de mantenimiento por parte de la aerolínea
 El coste asociado a los fallos de sistemas y componentes.

Cuando un consumidor compra un producto lo hace al coste más bajo, que es el

inicial. Es decir, a lo largo de la vida del producto incurrimos en costes de operación y
mantenimiento, que, a veces, son superiores al coste de adquisición por un múltiplo. Por
otro lado, se estima que hasta un 70-90% del LCC queda ya definido en la fase de
diseño (Bescherer, 2005).
Este es el razonamiento esencial, que ha llevado al desarrollo del método de
cálculo del LCC. Fue diseñado originalmente por motivos de compra en el
Departamento de Defensa de los Estados Unidos y sigue siendo muy utilizado en el
sector militar. El sector de la construcción se ha convertido en otro de los grandes
usuarios del LCC, porque los edificios se utilizan normalmente durante un largo período
de tiempo. Como regla general, después de seis a ocho años los costes de operación de
un edificio son tan altos como el coste de su construcción (Opuku, 2013). Un tercer
promotor principal del LCC es el sector público, que combina el LCC con los estudios
de evaluación del ciclo de vida (Life Cycle Assessment - LCA), centrándose
principalmente en la sostenibilidad y el medio ambiente. Sin embargo, en otras
industrias, a pesar de los evidentes beneficios a largo plazo del LCC, su adopción ha
sido relativamente lenta (Dhillon, 2010).

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Por citar sólo algunos ejemplos, Jun y Kim (2007) han mostrado la aplicación de
esta técnica en el modelado del coste del módulo de freno de un vehículo de tren. Varios
escenarios han pasado debido a los requisitos cambiantes, reducidos o aumentados de
hombre hora. Li et al. (2013) describen un marco para la planificación estratégica del
mantenimiento ferroviario y proyectos de renovación. Ficko et al. (2005) se centraron
en el coste total de fabricación de herramientas. Cordero (1996) trató de conectar el
rendimiento empresarial y la competitividad con el mantenimiento en el contexto de la
industria de papel y pulpa. Él discutió acerca del concepto de disponibilidad como una
medida del rendimiento del negocio e hizo que las operaciones de mantenimiento y
fiabilidad fueran los factores clave para el rendimiento de la fábrica de papel. Azzopardi
et al. (2011) utilizaron LCC para comparar los efectos de los avances tecnológicos en el
desarrollo de materiales.

1.2 Principios de LCC y su Aplicación

La diferencia fundamental entre los sistemas de contabilidad convencionales y el
LCC, es que el último acumula costes e ingresos durante el ciclo de vida completo, que
puede durar muchos años.
El LCC de los productos, entonces comprenden todos los costes atribuibles a un
producto desde su etapa de concepción y de pre-producción a los que incurren los
clientes durante toda la vida del producto, incluyendo los costes de instalación,
operación, soporte, mantenimiento y eliminación (Artto, 1994).
Mientras que el coste convencional se basa fundamentalmente en los tipos de
costes I y II (directos e indirectos), LCC generalmente añade el tipo III (contingencias),
a menudo de tipo IV (intangibles), y, a veces (sobre todo en el ámbito de la contratación
del sector público) aspira a involucrar el tipo V (externalidades) (Drury, 2007).
Hay numerosos inputs distintos en un modelo de LCC típico, por ejemplo, en el
caso de productos de ingeniería: período de cobertura de la garantía, coste del material
promedio de un fallo, coste de formación, coste de instalación, precio del elemento o
sistema, coste de repuestos en inventario, tiempo medio entre fallos, tiempo medio para
reparar, requisitos de repuestos, coste de mano de obra por actividad de mantenimiento
correctivo, costes de pruebas e integración, los costes de documentación y
cumplimiento, así como el tiempo dedicado a los viajes (Dhillon, 2010).

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Tipo de Descripción
Coste
Los costes directos de: inversión de capital, mano de obra, materias primas y eliminación de
Tipo I: residuos. Puede incluir tanto los costes recurrentes y no recurrentes.
Directo
Costes indirectos no ubicados al producto o proceso. Podría incluir costes recurrentes y no
Tipo II: recurrentes.
Indirecto
Tipo III: Costes contingentes tales como multas, lesión de personal o daños pasivos, interrupción de
Contingent producción o servicios, respuesta de competición
e
Tipo IV: Difícil de medir los costes, incluyendo la aceptación del consumidor, lealtad del cliente,
Intangible moral de los trabajadores, relaciones con la comunidad, imagen corporativa
Los costes soportados por otras partes de los directamente involucrados en el ciclo de vida
Tipo V:
(por ejemplo, la sociedad).
Externo

Tabla 1. Desglose de los Tipos de Costes (Fuente: Jan Vlachý, 2014)

Método Descripción
Compara los costes de acuerdo a las similitudes y diferencias con otros proyectos
Análogo
Recoge todos los valores de coste de productos que están disponibles, por lo que es un
De abajo a arriba
método altamente intensivo de datos. Utiliza por ejemplo, coste basado en actividades
Deriva relaciones de estimación de costes y algoritmos matemáticos asociados para llegar
De arriba a abajo a estimaciones de costes. Utiliza por ejemplo, análisis de regresión, lógica difusa, redes
(Paramétrico) neuronales.

Tabla 2. Categorías de modelos de estimación de costes (Fuente: Jan Vlachý, 2014)

Es evidente que la viabilidad de cualquier análisis LCC depende en última

instancia de la disponibilidad de información y que con frecuencia no es recogida por la
entidad que toma las decisiones. La falta de información nos obliga a usar modelos de
estimación de costes, lo que a menudo incluye herramientas estadísticas avanzadas. En
general, se distinguen tres categorías de modelo de estimación de costes, como se
muestra en la Tabla 6.
Un análisis de LCC a menudo se utiliza cuando existen soluciones alternativas de
un problema en particular, con respecto a, por ejemplo, el diseño o las alternativas de
construcción, escenarios operacionales, logística, distribución o reciclaje. En tales casos,
relativa, más que absoluta, sería necesaria la valoración, resultando un tanto reducidos
los requisitos de datos (Dhillon, 2010).
Siempre que los aspectos cualitativos influyan en la decisión del usuario final, es
conveniente realizar un análisis de LCC con una unidad funcional, en lugar de un
producto o servicio en particular. Esto permite una comparación del ciclo de vida
completo de fundamentalmente diferentes soluciones para la misma necesidad de
utilidad, que sería satisfecha por un servicio o un producto. Tal unidad funcional podría

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ser, por ejemplo, capacidad de servicio, grado de protección o rendimiento del sistema
(Norris, 2001).
Como se ha comentado, el mayor efecto puede lograrse mediante la
implementación de LCC en las primeras etapas del ciclo de vida, es decir, diseño y
desarrollo. Normalmente, el valor de tiempo se incluye en los cálculos a través de
descontar todos los costes relativos al punto de inicio del servicio (Girmscheid, 2005).

2 BUILIDING INFORMATION MODELLING (BIM) EN

MANTENIMIENTO
La tecnología BIM es una especie de concepto revolucionario que implica un
conjunto de innovaciones y cambios en la planificación, la teoría del diseño y la
tecnología del mantenimiento para la construcción. Se trata, en realidad, de la aplicación
de la evolución de la informática a la construcción, que es aplicable a cualquier etapa
del ciclo de vida del edificio (Xing, D., 2015). Por otro lado, BIM se define como una
metodología de trabajo y no es una base de datos, un 3D o un software, si bien, los
integra todos.
Cada vez más empresas están abandonando el software Computer Aided Design
(CAD) para adoptar BIM. Mientras los primeros tratan de simular el dibujo en papel y
lápiz, el segundo crea el modelo 3D mediante entidades virtuales, como muros,
escaleras… de la misma forma que sería construido el edificio en la vida real. Es decir,
en un plano CAD, un rectángulo representa un muro pero en BIM ese rectángulo
contiene mucha más información, tal como conductividad térmica, propiedades del
material, costes,...
El beneficio principal de BIM es su característica integradora, así cualquier
modificación que se realice en el modelo 3D implicará que se actualicen
automáticamente los planos. Así con CAD, si se modifica la anchura de una habitación,
después tendríamos que recalcular las demás instalaciones para no cumplir con las
normas, sin embargo en BIM, esto se haría automáticamente.
Además esta integración se produce para todas las partes del ciclo de vida,
pudiéndose realizar simulaciones que indicarán los costes de operación y
mantenimiento, y gestionar hasta la fase final de demolición y reciclado.
Como venimos comentando, la industria de la construcción es una de las que más
accidentes mortales han producido en España durante los últimos años. Aunque muchos
factores podrían contribuir a esta estadística, una posible causa es que los diseñadores, a
menudo, carecen de conocimiento de diseño para la seguridad en construcción, lo que
resulta en que los proyectos realizados contengan muchos riesgos. La nueva tecnología
BIM, puede mejorar este aspecto de seguridad. En particular, BIM puede ayudar a crear
documentación basada en "diseño para prevención" para evitar los accidentes por
caídas, ya que éstas son las que más frecuentemente causan fatalidades en sitios de
construcción (Hao, S., 2016).
Según se ha explicado en este trabajo, en la edificación la tendencia futura a la
hora de realizar el mantenimiento de un elemento es evaluar si funciona a pleno

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rendimiento, es decir, si no tiene pérdidas energéticas. A diferencia de lo que se hacía en

el pasado que se no se sustituía la pieza si no estaba desgastada. En este aspecto BIM,
ayuda a la creación de un proyecto de edificio inteligente.
En nuestros días, la cantidad de energía consumida por los edificios es un asunto
que suscita creciente interés en todas partes del mundo, prestándose especial atención a
la creación de edificios sostenibles que reduzcan esa cifra. Sin embargo, uno de los
principales obstáculos es que los software actuales de análisis energético no admiten
modelos BIM que tengan paredes curvas. Para ello, los autores Kim, K. et al. (2015)
proponen transformar la pared curva en paredes rectas segmentadas que serán guardadas
en formato Industry Foundation Classes (IFC), el cual podrá usarse en dichos software.
Por otro lado, Abanda, F. et al. (2016) explican como BIM también ayuda a
establecer la mejor orientación de construcción del edificio. Con ello, argumenta que se
pueden conseguir importantes ahorros en gas y electricidad. La figura 31 muestra el
software BIM llamado Green Building Studio, el cual permite la obtención de costes
según la orientación elegida.
Otra de las prestaciones de BIM es relativa a las predicciones de huella de
carbono, que es a día de hoy, un tema candente en el campo de la edificación sostenible.
Se trata de estimar el impacto medioambiental que tienen los materiales con los que se
hace la construcción de la vivienda, que por tanto, serán también los que se emplearán
para realizar las reparaciones o sustituciones del mantenimiento.
Este procedimiento se basa en fusionar la técnica estadística de regresión de
variables múltiples, el análisis del ciclo de vida y BIM (Gardezi, S. et al., 2016). El
resultado es una herramienta de predicción que tiene un promedio de error menor del
5%. Se espera que esta herramienta ayude a la industria de la construcción a llevar a
cabo un análisis medioambiental rápido, efectivo y sostenible para ayudar en la toma de
decisiones y la búsqueda de soluciones.

Figura 1. Software Green Building Studio de Autodesk. (Fuente: Abanda, F. et al., 2016)

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Figura 2.Modelo de BIM desarrollado mediante Autodesk Revit 2013. (Fuente: Cheng, J. et al., 2016)

En otro aspecto que puede ayudar la tecnología BIM al mantenimiento, es a evitar

la producción de desecho de la construcción (residuos, básicamente inertes,
constituidos por: tierras y áridos mezclados, piedras, restos de hormigón, restos de
pavimentos asfálticos, materiales refractarios, ladrillos, cristal, plásticos, yesos,
ferralla…) y demolición debido a un diseño inapropiado y cambios no planificados
durante el proceso. BIM incorpora un método de validación de diseño que prevé por
adelantado la cantidad de desperdicio que puede generar una construcción. Dicho
sistema, ya aplicado a dos proyectos de edificación en Corea del Sur, ha llegado a evitar
entre un 4.3% y un 15.2% de desecho de construcción y demolición sobre el terreno
(Cheng, J. et al., 2016).

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3 EJEMPLO PRÁCTICO DEL CÁLCULO DE COSTES DE UN

EDIFICIO DE OFICINAS TIPO

3.1 Objeto
El objeto del presente ejemplo es la cuantificación económica del coste de un
servicio de mantenimiento de instalaciones de un edificio de oficinas tipo, teniendo en
cuenta los supuestos que se detallarán en el siguiente apartado, y mediante una
metodología similar a la empleada por las empresas que habitualmente prestan este tipo
de servicios.
De forma resumida, partiremos de un inventario de instalaciones, estableciendo un
plan de mantenimiento preventivo en función de gamas de mantenimiento con una
cuantificación de horas, para dimensionar los recursos humanos necesarios. Conocidos
los recursos humanos necesarios, así como estableciendo otros costes asociados,
tendremos una cuantificación económica del coste del servicio.

Figura 3. Ejemplo de edificio de oficinas de tres pisos

3.2 Datos de Partida

Partiremos de las siguientes premisas:

 Las instalaciones objeto del servicio son las de un edificio de oficinas de 3 plantas
más planta baja (figura 13).
 Estableceremos la hipótesis, muy habitual, de que el edificio pertenece a un
propietario (Propiedad) que alquila las distintas plantas de oficinas a uno o varios
inquilinos. La Propiedad debe asumir el mantenimiento de las instalaciones
generales del edificio, garantizando al/los inquilino(s) el suministro energético y un
estado de conservación que permita el normal desarrollo de la actividad de los
mismos.
 Para hacernos una idea visual del alcance, el mantenimiento objeto de este
documento sería el de las instalaciones del edificio cuando se encuentra “vacío”, es

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decir, con las plantas de oficinas diáfanas, sin el mobiliario ni equipamiento

informático propio de una oficina.
 Las instalaciones generales que vamos a tener en cuenta son las habituales para un
edificio tipo como el que venimos comentando. Incidir en que el objeto de este
estudio es un análisis de costes de mantenimiento, no de dimensionamiento de unas
instalaciones, por lo que no entraremos en la justificación de la envergadura de las
instalaciones, admitiendo, como se ha explicado, que son instalaciones habituales en
un edificio de oficinas.
 Las instalaciones a tener en cuenta son las siguientes:

o Instalación eléctrica: (suponemos alimentación en baja, siendo el

transformador de la compañía y su mantenimiento por lo tanto también)
1 cuadro eléctrico general de fuerza y alumbrado
1 cuadro eléctrico general de climatización
4 cuadros secundarios, uno por planta
Alumbrado de emergencia
1 batería de condensadores de compensación de reactiva
1 grupo electrógeno
1 pararrayos
3 Sistema de Alimentación Ininterrumpida (SAI), para alimentación de
sendos Rack existentes en cada planta
o Protección contra incendios:

14 extintores de polvo polivalente ABC

1 central de detección analógica, con detectores, sirenas y pulsadores
o Instalación de climatización

Sistema de climatización mediante Volumen de Refrigerantes Variable

(VRV), con unidades exteriores e interiores. Suponemos tres unidades
exteriores, con potencia cada una de ellas entre 12 y 70 kw, y con 6
unidades interiores cada una de ellas.
7 extractores / ventiladores con recuperación de aire, y con control de
dióxido de carbono
o Otras instalaciones:

3 termos eléctricos para agua caliente en aseos

1 depósito de 600 litros de Agua Fría de Consumo Humano (AFCH) con
bomba de presión

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2 ascensores de 4 paradas cada uno

1 puerta automática entrada al edificio

3.3 Mantenimiento Preventivo, Correctivo y Técnico Legal

Daremos brevemente unas definiciones para determinar exactamente qué es lo que
estamos evaluando.
El mantenimiento preventivo comprende una serie de operaciones y ajustes, a
realizar sobre los equipos e instalaciones, en su régimen de funcionamiento, y
destinadas a conseguir un correcto funcionamiento y alargar el periodo de vida de las
mismas.
El mantenimiento técnico legal comprende las operaciones de mantenimiento
preventivo que son de obligado cumplimiento, según las normativas vigentes.
Comprende tanto las operaciones a realizar por una empresa mantenedora como las
inspecciones a llevar a cabo por Organismos de Control Autorizado (OCA).
El mantenimiento correctivo incluye el conjunto de operaciones que deban
realizarse para subsanar, corregir o reparar las averías o deficiencias que impidan el
normal funcionamiento de un equipo o instalación.
El mantenimiento preventivo y técnico legal se realiza de forma planificada
mientras que el mantenimiento correctivo se lleva a cabo bajo demanda de la propia
instalación.
Las gamas de mantenimiento que presentaremos a continuación comprenderán
tanto el mantenimiento técnico legal como el mantenimiento preventivo recomendado.
No se incluye el mantenimiento técnico legal a realizar por OCA, cuyas periodicidades
pueden ser bianuales (ascensores, por ejemplo), trianuales (centros de transformación
por ejemplo), quinquenales (baja tensión, por ejemplo), decenales, etc y cuyo coste
depende del Organismo que se contrate, de todos los autorizados por cada Comunidad
Autónoma para las distintas inspecciones. No suelen suponer un coste muy elevado,
según las hipótesis que hemos considerado, por lo que lo ideal es que la Propiedad
destine una pequeña “bolsa” económica todos los años en previsión de ello.

3.4 Gamas de Mantenimiento

En el anexo IV del presente trabajo se incluyen las gamas de mantenimiento
preventivo y técnico – legal, las cuales serían entregadas al operario para su ejecución.
En las mismas, figuran las operaciones de mantenimiento a realizar para cada equipo e
instalación, así como la frecuencia o periodicidad de realización.
Estas gamas, correctamente rellenadas, visadas, y archivadas, constituirán el libro
de mantenimiento de las instalaciones del edificio. En el anexo V, se muestran las gamas
de mantenimiento, que contienen los tiempos que ha requerido el operario para llevar a
cabo las tareas de mantenimiento de cada uno de los componentes de los distintos
equipos. En el encabezado de las gamas aparecen los siguientes campos:

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Óptimo: indica el valor adecuado que se debe obtener, por ejemplo, la

presión de una bomba.
Dato: es el valor que el técnico de mantenimiento ha medido
Correcto: en este campo se anota si el valor está de acuerdo con el óptimo
Incorrecto: si el valor medido no está de acuerdo con el óptimo.
En el siguiente apartado, se presentará el plan de mantenimiento anual.
En el apartado de cálculos se reflejará la carga horaria que suponen las gamas de
mantenimiento y que nos servirá para dimensionar económicamente el servicio de
mantenimiento.

3.5 Plan de Mantenimiento Anual

En el anexo del presente trabajo se puede ver el plan de mantenimiento preventivo
anual, el cual muestra una distribución de tareas por equipo e instalación, referenciado a
las respectivas gamas de mantenimiento.
Aquí se muestran ya las unidades de cada equipo y el tiempo anual total en horas
que se requiere para realizar su mantenimiento.
Este tiempo se obtiene de otorgar una carga horaria a cada operación de
mantenimiento reflejada en las gamas. Esta carga se muestra en el anexo VI, por
extensión.

3.6 Cálculos y Evaluación de Costes

3.6.1 Coste del Mantenimiento Preventivo y Técnico - Legal

Escenario 1: la empresa encargada de realizar el mantenimiento posee todas las
habilitaciones empresariales para la realización del mismo.
En este escenario, para obtener el coste que supone el servicio de mantenimiento
preventivo, de forma resumida, diremos que hallaremos el coste anual de un operario de
mantenimiento polivalente, incluidos costes asociados (herramientas, carga seguros
sociales, medios de desplazamiento, etc) con el fin de obtener un coste horario, que
multiplicaremos por la carga horaria anual requerida en el servicio.
Al mismo sumaremos el coste de gestión del servicio, así como el margen de
venta de la empresa prestataria del servicio.

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Recursos humanos
Oficial mantenimiento:
Salario convenio metal Madrid: 16.380,00 €/año
Cotización Seguros Sociales: 34 %
Coste empresa anual: a 21.949,20 €/año

Recursos materiales / oficial

Herramienta de mano b 250,00 €
Equipo de Protección Individual (EPI) c 120,00 €
Equipos de medición d 2.500,00 €
Amortización equipos medición e 3,00 años
Furgoneta (renting) f 5.040,00 €
Gasoil g 1.080,00 €
Cuota teléfono h 420,00 €

Otros gastos
Días indemnización despido 33 días / año trabajado
Provisión indemnización despido i 1.480,93 €
Vigilancia Salud j 95,00 €
Vacaciones 30 días/año
Sustitución vacaciones k 1.829,10 €
Fungibles (tornillería, grasas, trapos, etc) l 80,00 €

TOTAL COSTE ANUAL OFICIAL MANTENIMIENTO

(a+b+c+d/e+f+g+h+i+j+k+l) 33.177,56 €

COSTE ANUAL SERVICIO MANTENIMIENTO

Horas / año convenio metal Madrid 1.764
Coste / hora oficial mantenimiento 18,81 €/hora
Horas / año servicio mantenimiento: 226,36
Coste anual servicio mantenimiento recursos directos 4.257,35 €

Gestión servicio (*) 0,85% 392,63 €

Coste anual servicio mantenimiento con gestión 4.649,98 €

Tasa estructura empresa 7% 325,50 €

Margen comercial empresa 18% 837,00 €

VENTA SERVICIO MANTENIMIENTO (IVA no incluido) 5.812,48 €

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(*) Como coste de gestión se entiende la parte proporcional de coste de ingeniero

responsable, en el supuesto de un área de gestión de 500.000 €/año, un salario de 35.000
€ / brutos año y coste de seguros sociales de un 31,75%

Escenario 2: la empresa encargada de realizar el mantenimiento NO posee todas las

habilitaciones empresariales para la realización del mismo.

Este escenario suele ser el más común, dado que ciertos mantenimientos
frecuentemente requieren la contratación de una empresa especializada, y con sus
habilitaciones correspondientes. Es muy típico el caso de los aparatos de elevación.
Así mismo, en ocasiones se opta porque la empresa fabricante de un equipo
realice el mantenimiento del mismo, dado que pueden asegurar la obtención de
repuestos de forma rápida, y en ocasiones poseen software cerrados que permiten
diagnosis e incluso reparación de los equipos.
En el caso que nos ocupa, haremos el supuesto de que se contratará a empresas
especializadas para realizar el mantenimiento preventivo de:
Grupo electrógeno
Equipos de Sistemas de Alimentación Ininterrumpida (SAI)
Ascensores.

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Recursos humanos
Oficial mantenimiento:
Salario convenio metal Madrid: 16.380,00 €/año
Cotización Seguros Sociales: 34 %
Coste empresa anual: a 21.949,20 €/año

Recursos materiales / oficial

Herramienta de mano b 250,00 €
EPI´s c 120,00 €
Equipos de medición d 2.500,00 €
Amortización equipos medición e 3,00 años
Furgoneta (renting) f 5.040,00 €
Gasoil g 1.080,00 €
Cuota teléfono h 420,00 €

Otros gastos
Provisión indemnización despido 33 días / año trabajado
Provisión indemnización despido i 1.480,93 €
Vigilancia Salud j 95,00 €
Sustitución vacaciones 30 días/año
Sustitución vacaciones k 1.829,10 €
Fungibles (tornillería, grasas, trapos, etc) l 80,00 €

TOTAL COSTE ANUAL OFICIAL MANTENIMIENTO

(a+b+c+d/e+f+g+h+i+j+k+l) 33.177,56 €

Coste recursos directos Co

mo Horas / año convenio metal Madrid 1.764
Coste / hora oficial mantenimiento 18,81 €/hora
Horas / año servicio mantenimiento: 154,92
Coste anual servicio mantenimiento recursos directos 2.913,69 €

Coste subcontratas
Grupo electrógeno (1 rev año por parte de empresa especializada
350,00 €
sin incluir cambio de fungibles)
SAI: 1 revisión anual de tres equipos 525,00 €
Ascensores (plan anual de revisión de 2 ascensores, según visitas
mensuales, e incluyendo mano de obra y repuestos ante averías, así 5.520,00 €
como servicio de rescate)
Coste anual subcontratas 6.395,00 €

Coste anual servicio mantenimiento recursos directos + subcont. 9.308,69 €

Gestión servicio (*) 1,86% 858,49 €

Coste anual servicio mantenimiento con gestión 10.167,19 €

Tasa estructura empresa 7% 711,70 €

Margen comercial empresa 18% 1.830,09 €

VENTA SERVICIO MANTENIMIENTO (IVA no incluido) 12.708,99 €

coste de gestión se entiende la parte proporcional de coste de ingeniero responsable, en

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el supuesto de un área de gestión de 500.000 €/año, un salario de 35.000 € / brutos año y

coste de seguros sociales de un 31,75%
Como se puede observar, el precio del escenario 2 es sensiblemente superior: en
este caso, en el que la carga horaria no es muy grande (corresponde aproximadamente a
un 13% de las 1764 horas/año de trabajo de un operario de mantenimiento) cobra
importancia la mano de obra especializada de instalaciones como ascensores, SAI´s o
grupo electrógeno.
Los precios indicados en este ejemplo son precios de mercado, y el escenario 2
como hemos comentado, es el más usual, por lo que la mejor aproximación es la del
citado escenario, 12.708,99 €/ año.

3.6.2 Coste Materiales Fungibles

En este apartado se incluye el coste de diversos materiales cuya sustitución es
necesaria por desgaste o fin de su vida útil: filtros, aceites, lubricantes, baterías, etc.
En estos casos, y dada la diversidad de precios y de necesidades, se suele valorar
mediante un porcentaje del coste del servicio. Para el caso de materiales fungibles,
puede variar entre un 35 y 5%. Dado el bajo coste del servicio en estudio, tendremos en
cuenta el 5% para este tipo de materiales.
10.167,19∙ 5 → 508,36 € /año

3.6.3 Coste Materiales Mantenimiento Correctivo

En este caso, y por los mismos motivos expuestos en el caso anterior, se estima un
porcentaje del coste del servicio, que variará en función de la calidad de materiales y
equipamiento original, de la antigüedad de las instalaciones, de si se tiene equipos en
garantía o no, etc.
Se suele tomar entre un 10% y un 20%, valores superiores son indicativos de un
mal mantenimiento histórico o de instalaciones que han llegado o están llegando al fin
de su vida útil.
Tomamos un valor medio: 15%
10.167,19∙ 15 → 1.525,08 € /año

3.6.4 Coste Mano de Obra para Mantenimiento Correctivo

En un caso como el que nos ocupa, lo habitual es que junto con el precio del
servicio de mantenimiento correctivo se adjunten precios por administración para el
caso de necesidad de mantenimiento correctivo, que variará en función de la jornada o
de la categoría.

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Tema XII

Un cuadro de precios tipo sería el siguiente, partiendo del coste / hora de un

oficial de mantenimiento, visto en el escenario 1: 18,81 € / hora
A ese precio se añade el margen comercial que cada proveedor estipule (en este
caso será un 20%) y se incrementará en horarios nocturnos y / o festivos de forma más o
menos acorde a como los convenios colectivos de aplicación remuneran los trabajos en
dichas jornadas.
El convenio del sector del metal en Madrid remunera el precio hora en horario
nocturno (22:00 a 6:00) con un 25%.
Asimilaremos ese 25% de incremento a los trabajos realizados tanto en horario
nocturno como en domingos y festivos, con lo que tendríamos un cuadro de precios /
hora para mantenimiento correctivo así:

Lunes a viernes no festivo Domingos y festivos

de 6:00 a 22:00 horas 22,57 23,51
de 22:00 a 6:00 horas 23,51 23,51

Nota: se cobrará una hora en concepto de desplazamiento según el precio

correspondiente a cada horario
Para una instalación bien mantenida, se suele estimar que la relación de
mantenimiento preventivo / correctivo es de 70/30
En el caso que nos ocupa, dada la gran incidencia en el precio del mantenimiento
de ascensores, y dado que el precio del mismo incluye el mantenimiento correctivo
(opción muy habitual de los proveedores de mantenimiento de aparatos elevadores)
escogeremos una relación más restrictiva: 80/20:

Mantenimiento preventivo 80% 12.708,99 €

Mantenimiento correctivo 20% 3.177,25 €
Total coste mantenimiento: 100% 15.886,23 €

3.7 Conclusiones:

 El coste del mantenimiento preventivo es relativamente fácil de prever, teniendo

un cierto conocimiento de las instalaciones

 En el caso del mantenimiento correctivo influyen factores sobre los que se puede
o no tener un control: estado de las instalaciones, educación en el uso de las
mismas por parte de los usuarios, calidad de ejecución, calidad de materiales y
equipamientos, existencia de equipamiento cuyo fabricante “asegure” la
reparación por uso de software propio, etc.

Así pues lo recomendable es destinar un fijo (mantenimiento preventivo) más una

partida alzada para mantenimiento correctivo estimada de la forma que hemos visto,
dentro de los planes de inversión para el edificio, a fin de asegurarnos disponer de
fondos para reparaciones y averías imprevistas.

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Tema XII

3.8 Referencia a Normativa

La normativa vigente de obligado cumplimiento que referencia al mantenimiento
de las instalaciones aquí descrito es la siguiente:
Instalación de baja tensión
Real Decreto (R.D.) 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento
electrotécnico para baja tensión
Si bien el reglamento menciona que las instalaciones eléctricas han de ser
mantenidas, no especifica operaciones de mantenimiento, por lo que en las gamas de
mantenimiento se incluyen operaciones encaminadas a corroborar que la instalación está
correctamente ejecutada, que los elementos de protección actúan correctamente y que la
misma no se encuentra deteriorada por el paso del tiempo.
Instalación de climatización
Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de
Instalaciones Térmicas en los Edificios.
Y su modificación:
Real Decreto 238/2013, de 5 de abril, por el que se modifican determinados artículos e
instrucciones técnicas del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios,
aprobado por Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio
Este reglamento incluye apartados específicos para el mantenimiento de
instalaciones térmicas, incluidas gamas de mantenimiento generales.
Instalación de protección contra incendios
Real Decreto 1942/1993, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de
instalaciones de protección contra incendios.
Este R.D. también establece la obligatoriedad del mantenimiento de instalaciones,
incluyendo operaciones y periodicidades mínimas en función del tipo de instalación y
elemento.
Aparatos elevadores
Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de
aparatos de elevación y manutención
Y su modificación parcial
Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero, por el que se aprueba la Instrucción Técnica
Complementaria AEM 1 «Ascensores» del Reglamento de aparatos de elevación y
manutención, aprobado por Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre
En el reglamento se establece la obligatoriedad del mantenimiento de los distintos
tipos de ascensores, así como las periodicidades mínimas de las operaciones de
mantenimiento

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Tema XII

Puertas automáticas
Código Técnico de la Edificación y norma UNE-EN 12635-2002+ A1:2009.
La norma UNE-EN 12635:2002 + A1:2009 especifica la información que debe ser
suministrada por el fabricante de la puerta y el fabricante de los componentes, para
asegurar una instalación, maniobra, mantenimiento, reparación y uso seguros de este
tipo de puertas, así como establece que ciertos trabajos de reparación y mantenimiento
deben llevarse a cabo por profesionales cualificados.
Instalación de fontanería
Si bien las instalaciones de fontanería no están sujetas a normativa de obligado
cumplimiento en cuanto al mantenimiento se refiere, las redes de ACS y AFCH (entre
otras instalaciones) están sujetas al
Real Decreto 865/2003, de 4 de julio, por el que se establecen los criterios higiénico-
sanitarios para la prevención y control de la legionelosis
Que obliga a la realización de operaciones de mantenimiento, limpieza y
desinfección de ciertas partes de la instalación, así como tratamientos en continuo del
fluido.
Así mismo, el
Real Decreto 140/2003, de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios
de la calidad del agua de consumo humano.
Establece una serie de parámetros de calidad de agua de consumo cuyo
aseguramiento puede ocasionar la realización de operaciones de mantenimiento sobre el
fluido de la instalación (cloración, filtración, etc)

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