LOS DERECHOS REALES.

Cosa Propia: DOMINIO o PROPIEDAD

Reales
o
Prediales
Rústicas
Servidumbres
Urbanas

Derechos Reales
Personales
Enfiteusis
-USUFRUCTO
De Goce -USO
-HABITACION
-OPERAE
SERVORUM

Superficie
Cosa Ajena:
Iura in re aliena Prenda

De Garantía

Hipoteca
Los derechos reales son:
-El dominio o propiedad.
-Las servidumbres, comprendiendo dentro de ellas: el usufructo, uso, habitación y operae
servorum.
-La enfiteusis.
-La superficie.
-La prenda.
-La hipoteca.

El dominio y las servidumbres eran derechos reales de derecho civil, los demás
fueron creación del derecho pretorio.

EL DOMINIO o PROPIEDAD.

Los romanos no llegaron a elaborar una definición de dominio, y ello en primer

lugar, porque los jurisconsultos romanos se preocuparon muy poco de dar definiciones
abstractas de las instituciones jurídicas. En Roma existieron varias especies de dominio y
en esas condiciones, era imposible dar una definición que englobara a todas las clases de
dominio. Los comentadores, teniendo como base las fuentes jurídicas, reunieron las
ventajas del dominio bajo tres conceptos:
1.-Ius Utendi.
2.-Ius Fruendi.
3.-Ius Abutendi.

1.-El ius utendi consiste en el derecho a usar la cosa.

2.-El ius fruendi consiste en el derecho de gozar de la cosa.
3.-El ius abutendi consiste en el derecho de disponer de la cosa por enajenación o
consumiéndola.

El derecho de dominio o propiedad es exclusivo, o sea, la cosa está sometida al

dueño en su totalidad y este puede actuar respecto de ella como le plazca, sin ir contra la
ley o el derecho ajeno.
 Además este derecho es absorbente, o sea, todo lo que se encuentra en el predio
o se incorpora a él, pertenece al propietario del fundo o predio.

Según el Código Civil, Artículo 582, el dominio, (que se llama también propiedad),
es el derecho real, en una cosa corporal para (usar) gozar o disponer de ella
arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.

De esto se deduce que el dominio puede sufrir limitaciones ya sea por disposición
de la ley o por obra del derecho ajeno.

Limitaciones al Dominio.

Pueden deberse a:
-Disposición legal.
-Derecho ajeno.

-Limitaciones al dominio por disposición legal: pueden deberse a relaciones de vecindad

y causas de utilidad pública (ambas se refieren al dominio de inmuebles).

A)En razón de vecindad, podemos señalar:

-La limitación que establece que en un predio puede edificarse hasta 2,5 pies (0,77 mts)
de la línea divisoria del predio vecino. Esta franja tenía la particularidad de que no podía
adquirirse por usucapión. En lo que se refiere al terreno agrícola, se denominaba
confinium y respecto de casas y edificios ambitus. (Ver Artículo 878 Código Civil)
-El vecino de un fundo rural debe tolerar que las ramas del árbol de la propiedad vecina
caigan sobre su predio, pero desde 15 pies (4,63 mts) hacia arriba. (Ver Artículo 942 del
Código Civil).
-Se puede entrar al fundo del vecino a recoger las frutas del árbol propio día por medio.
(Ver Artículo 943 del Código Civil)
-El dueño de un predio debe permitir la caída y escurrimiento de las aguas, que por curso
natural vinieren del predio vecino. (Ver Artículo 833 del Código Civil).

B) Por causa de utilidad pública:

-Los dueños de los predios ribereños debían soportar el uso público de las riberas del río.
-Desde los emperadores Valentiniano (364-375) y Graciano (375-383), quien encontraba
una mina podía explotarla, no obstante el dueño del predio se opusiera, pero debía
participarle a éste y al fisco un porcentaje de lo que obtuviera.
-Estaba prohibida la demolición de casas para negociar los objetos de arte adheridos a
ella.
-Aún cuando los romanos no conocieron como principio general, la expropiación por
causa de utilidad pública, se conocieron casos en que se aceptó la expropiación por esa
causa; ie: para reparar un acueducto.

-Las limitaciones al dominio impuestas por el derecho ajeno o iura in re aliena, son
desmembraciones del dominio, en virtud de las cuales, parte de los derechos que
corresponden al propietario, pasan a un tercero. Estos iura in re aliena, pueden
comprender todo el ius utendi y ius fruendi, pero no el ius abutendi, queda siempre
como dotación exclusiva del propietario.

La propiedad puede además, estar limitada por el condominio o copropiedad.

Condominio es el dominio común, que tienen dos o mas personas sobre una misma cosa.
Celso dice al respecto que dos personas no pueden a tener, cada una a un mismo tiempo,
el dominio y posesión de alguna cosa. Sin embargo, esas dos personas pueden tener
iguales derechos sobre esa cosa. En este caso, la cosa está en estado de indivisión o de
comunidad, es decir, dichas personas son copropietarios. La propiedad de cada uno está
limitada por la propiedad del contrario, de tal forma que un co-propietario no puede en
principio disponer de la cosa común, contra la voluntad de los otros.
De lo anterior se desprende que el Derecho Romano aceptó el condominio. Cada
copropietario era dueño de su cuota. Su derecho de dominio no se extiende a la totalidad
de la cosa, sino que a partes ideales abstractas de esa cosa. A este respecto, todos los
comuneros tienen derecho a toda la cosa de que son comuneros, pero el derecho de cada
uno de ellos, se ve limitado por el derecho de los demás.

Cualquiera de los comuneros puede ceder o transferir su cuota, y también cada

comunero puede pedir la división de la cosa común. Para pedir la división de la cosa
común existían en Roma las siguientes acciones:
-La Actio Familiae Erciscundae.
-La Actio Communi Dividundo.
-La Actio Finium Regundorum.

-La Actio Familiae Erciscundae: se usaba para pedir la partición de una herencia.
-La Actio Communi Dividundo: se usaba para la partición de una cosa común.
-La Actio Finium Regundorum: servía para fijar los límites entre dos predios, cuando estos
no eran claros.

Características del Dominio.

1.-Es un derecho real porque se ejerce sobre una cosa.

2.-Recae sobre una cosa corporal aún cuando también se tiene sobre las cosas
incorporales una especie de propiedad.
3.-El derecho de dominio es un derecho absoluto que se tiene sobre una cosa. Salvo
cuando sobre el pesan las limitaciones ya indicadas, el dominio comprende todos los
atributos propios del mismo como ser el ius utendi, el ius fruendi y el ius abutendi.
4.-Si se trata del dominio quiritario, el dueño goza de una acción real para protegerlo. La
acción reivindicatoria.
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En Roma se conocieron cuatro especies de propiedad:
1.-Propiedad Quiritaria o de Derecho Civil.
2.-Propiedad Bonitaria o de Derecho Natural.
3.-Propiedad Peregrina.
4.-Propiedad del Suelo Provincial.
Estas clases de propiedad fueron conocidas antes del reinado de Justiniano, y a
partir de él, solo se conoció una especie de propiedad, el dominio.

1.-Propiedad Quritaria: en la Roma primitiva, los romanos tuvieron solo una especie de
propiedad, el dominio ex – iure quiritium. Esta propiedad se forma por la concurrencia de
tres requisitos:
I.-Que el sujeto tuviera el ius commercium, o sea, debía ser ciudadano romano, o un
latino o un peregrino que hubiese recibido el ius commercium por concesión especial.
II.-Idoneidad de la cosa, vale decir, que se trate de una cosa sobre la cual sea susceptible
de tener el dominio quiritario, vale decir, cosas mancipi y cosas muebles. Por no ser cosas
mancipi están excluidos los fundos provinciales, pero no los itálicos.
III.-La legitimidad en el modo de adquirir. Debe ser un modo reconocido por el derecho
civil. Los modos de adquirir el dominio del Derecho Civil eran:
-La Mancipatio.
-La In Iure Cessio.
-La Usucapio.
-La Adjudicatio.
-La Lex.

Cuando se trataba de cosas nec mancipi, bastaba con adquirirlas por un modo de
adquirir de Derecho Natural.

La propiedad quiritaria estaba protegida por una acción real, la reivindicatoria. En

tiempos de Justiniano, esta propiedad quiritaria tiene un valor de recuerdo histórico,
porque en cuanto a los sujetos, eran ciudadanos romanos, todos los habitantes del
Imperio, en cuanto al objeto, no había diferencias entre cosas mancipi y nec mancipi y en
cuanto a los modos de adquirir el dominio, la tradición daba nacimiento al dominio,
quedando de lado la mancipatio y la in iure cessio, que bajo Justiniano desaparecen.

2.-Propiedad Bonitaria: Según Serafini el dominio bonitario se tenía cuando existían las
dos primeras condiciones de la propiedad quiritaria, o sea, cuando existía ius commercium
en el sujeto, e idoneidad de la cosa.

No se sabe exactamente en que época apareció esta especie de propiedad. Gayo y

Ulpiano dicen que si un propietario ciudadano romano, pretendía transferir el dominio de
una cosa mancipi por tradición, que era un modo de adquirir del ius gentium o menos
solemne, el propietario, ciudadano romano, que efectuaba la transferencia de la cosa de
este modo, conservaba su dominio quiritario, seguía siendo dueño de la cosa transferida,
porque el dominio sobre una cosa mancipi, se transfería sólo por un modo solemne de
derecho civil, por mancipatio o in iure cessio. No bastaba la simple tradición. En este caso,
quien había recibido la cosa mancipi, estaba expuesto a perderla en cualquier momento, si
el que la transfirió –dueño quiritario- ejercía la acción reivindicatoria en contra del
adquirente, eso si, mientras este no hubiese adquirido dicho dominio por usucapio.
Pendiente este plazo de usucapión, el que había recibido la cosa, la tenía entre sus bienes,
in bonis, pero no era dueño quiritario de la cosa. Su situación incierta fue protegida
paulatinamente, hasta que llegó a formarse una nueva especia de propiedad, que
coexistió con la propiedad quiritaria del anterior dueño. Tenemos así frente a la cosa, dos
dominios, el del antiguo dueño quiritario, que seguía siéndolo y el del nuevo dueño
bonitario. El adquirente tenía todas las ventajas del dominio, con la salvedad de que si
disponía de la cosa, podría sólo disponer del dominio bonitario.

Esta transmisión del dominio que hacía el propietario bonitario, sólo la podía
efectuar por los modos naturales o de derecho de gentes de transferir la propiedad, no
por los modos de derecho civil. Por otra parte, el propietario bonitario no podía valerse de
la acción reivindicatoria si alguien le quitaba la cosa. Si emancipaba a un esclavo, este
adquiría la condición de liberto latino y no liberto ciudadano.

El nudum ius quiritium que conservaba el propietario quiritario, era un dominio de

mera forma, de papel, que duraba el tiempo necesario para que el propietario bonitario,
adquiriera el dominio quiritario por usucapión. Pero este nudum ius quiritium
conservaba ciertas manifestaciones jurídicas, ie: su titular podía ejercer la acción
reivindicatoria contra el adquirente; tenía la facultad de ceder y transferir su derecho a
cualquier titulo; por ello, con el correr del tiempo y frente a las situaciones de injusticia,
ante las actuaciones poco serias de los propietarios quiritarios, el pretor creo ciertas
instituciones, que se dirigieron a la defensa jurídica del propietario bonitario, respecto de
los ataques que proviniesen del antiguo dueño o transfirente, como de terceras personas.

Estos medios de defensa fueron los siguientes:

a) La Exceptio rei venditae et traditae. Esta fue concedida contra el propietario
quiritario de la cosa, cuando este demandaba al bonitario, después de haberle
vendido y entregado la cosa. (ie: un esclavo).
b) La Exceptio doli. Esta operaba contra el mismo propietario quiritario, cuando la
entrega de la cosa se hacía como consecuencia de otro acto jurídico que no fuera
la venta ie: la donación o el pago.
c) La Actio Publiciana. Creada por el pretor Publio, esta era una acción real ficticia
para la persona desposeída. Correspondía a una reivindicación ficta. La ficción
consiste en que el demandante es tratado como si hubiese concluido el plazo para
adquirir por usucapión, la cosa que reclama.

Los dos primeros medios servían para paralizar la acción reivindicatoria que había
entablado el propietario quiritario. En consecuencia, si la cosa era arrebatada por un
tercero este no podía recuperarla. Entonces Publio o Publicio creó en beneficio del
propietario bonitario, una acción real fundada en una ficción jurídica, que suponía que
el propietario bonitario había cumplido el plazo de usucapión, vale decir, que ya era
propietario quiritario de la cosa. Entonces, el propietario bonitario podía recuperar la
 cosa de manos de cualquiera que la tuviese en su poder, incluso el propietario
quiritario. Esta es la ficción de la uscapión cumplida. La protección que le brindó el
pretor al propietario bonitario, fue haciendo que cayeran en desuso los modos de
adquirir el dominio de derecho civil, y con ello fue perdiendo importancia la distinción
entre cosas mancipi y nec mancipi.

Debemos recalcar que la propiedad bonitaria no era un estado permanente. Esta

protección del pretor se extendía por un corto espacio de tiempo, que terminaba
pasado un año o dos, en virtud de la adquisición de la propiedad quiritaria por
usucapión.

Justiniano consagró con exclusividad jurídica, la propiedad bonitaria, pasando a ser

esta la única y exclusiva propiedad.

El dominio bonitario se aplicaba a dos situaciones:

I.-El que era llamado por el pretor a la sucesión del difunto adquiría solo la propiedad
bonitaria de la herencia. El dominio quiritario le corresponde al llamado a la sucesión
por el derecho civil.
II.-El deudor insolvente, cuyos bienes son vendidos en masa por los acreedores, no
pierde la propiedad quiritaria, puesto que el adquirente sólo adquiría la propiedad
bonitaria de sus bienes.

3.-Propiedad Peregrina: Los peregrinos estaban excluidos de la propiedad quiritaria,

porque por regla general no tenían el ius commercium. Sin embargo, como en el
hecho, tenían bienes, se aceptó que sobre estos bienes existía dominio, el cual se
adquiría por los modos naturales de adquirir dominio. Esta propiedad estaba
defendida por acciones ficticias, que presuponían que el dueño era ciudadano
romano. Estas eran:
-La Actio utilis rei vindicatio.
-La Actio utilis furti (hurto)
-La Actio utilis damnun (daños)
Esta clase de propiedad perdió importancia con la Constitución Antonina y
desapareció totalmente con Justiniano.

4.-Propiedad del Suelo Provincial: 1 Esta clase de propiedad se aplicaba a los bienes
raíces. En virtud de la idoneidad de la cosa, los fundos provinciales no eran
susceptibles de dominio quritario. Con respecto a este territorio, que originalmente
había pertenecido a las poblaciones vencidas y conquistadas por Roma, se distinguían
dos clases de tierras:
-ager publicus (de dominio del Estado Romano)
-ager privatus (de dominio privado)

El ager publicus aumentaba constantemente con las conquistas de Roma. Las

tierras del ager publicus cultivadas, eran enajenadas por el Estado al sector privado,
previa medida del terreno. Los terrenos que no eran enajenados seguían siendo ager
publicus. Las tierras cultivadas que no eran enajenadas y las no cultivadas, podían ser

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El ager romanus perteneció primero al pueblo y después se habría convertido en propiedad privada por
concesión del Estado. Según Dionisio de Halicarnaso y Varrón, Rómulo dividió el territorio romano entre las
30 curias y Numa Pompilio concedió a cada paterfamilias una parte igual a 2 fanegas o jugera (50 áreas o 0,5
ha, lote que recibió el nombre de heredium). 1 Fanega son 25 áreas o 250 m²
El ager publicus comprendía tierras cultivadas e incultas. Tulio Hostilio repartió tierras gratuitamente a los
pobres (7 fanegas a cada uno, o sea 175 áreas o 17.500 m² o 1,75 ha). Estos terrenos se denominaron viritim o
viritanus ager. Durante la república se hicieron ventas de tierras cultivadas por el ministerio de los cuestores o
agri questori y se asignaron tierras a veteranos o a enviados a fundar una colonia denominadas agri assignati.
Estas tierras transferidas eran medidas y por ello recibían la denominación de agri limitati. Lo no medido se
denominaba subcesiva y era ager publicus.
Las tierras incultas era denominadas agri ocupatorii o agri arcifinales se les denominaba también possesiones,
voz que alude a la sede o posición, pues es tenida por el que está en ella. Estas tierras era ocupadas en su
mayor parte por los patricios dando origen a los latifundios. Sucesivas leyes transformaron las possessiones
en propiedades privadas mediante el pago al Estado de un censo a ser distribuido entre los pobres.
 ocupadas y cultivadas por particulares, pagando una renta al Estado. El ocupante tenía
la posesión y el usufructo. (Gayo)
Desde comienzos del Imperio, todos los territorios de Italia son ager privatus,
desapareciendo el publicus que susbsiste en provincias. En provincias, los ocupantes
del ager publicus fueron considerados meros poseedores, pero el pretor les concedió
ciertas ventajas (se consideraba que tenían una especie de propiedad imperfecta):

a) Pueden transmitir sus derechos sobre el fundo provincial a sus herederos.

b) Pueden transferir entre vivos, por simple tradición, el fundo provincial.
c) Pueden rechazar la acción reivindicatoria mediante la proescriptio longhi temporis
(no podían beneficiarse de la usucapión).

Sustancialmente es un derecho igual al del propietario de un fundo itálico, con la

diferencia de que se paga un tributo al Estado (tributum o stipendium) y si bien carecían
de la acción reivindicatoria, podían defender su derecho mediante una actio utilis
reivindicatio (Arias Ramos).

Poco a poco se va modificando esta condición y con Justiniano desaparecen las

diferencias entre los fundos provinciales e itálicos.

Extinción de la Propiedad.

Las causas de extinción de la propiedad se clasifican en dos grupos:

1.-Actos que dependen de la voluntad del dueño de la cosa.
2.-Actos que no dependen de la voluntad del dueño de la cosa.

Entre los primeros están la transferencia del dominio que el dueño hace a otra
persona, mediante los modos derivativos de adquirir el dominio , como la tradición, la
mancipatio, etc. También se incluye dentro de estos al abandono de la cosa o derelicción.

Entre los que no dependen de la voluntad del dueño de la cosa, están la

destrucción total de la cosa y la circunstancia de que la cosa deje de ser objeto de
propiedad privada, ie: cuando una cosa sale del comercio humano ie: un esclavo es
manumitido. También el animal salvaje que recobra su libertad y el animal domesticado
que pierde el hábito de volver con su amo.