PROYECTO DE

NORMA TÉCNICA SECTORIAL DE 231/08

CONTENIDO

Página

1. INTRODUCCIÓN ..........................................................................................................1

2. ALCANCE ....................................................................................................................2

3. DEFINICIONES ............................................................................................................2

4. RELACIÓN CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD...............................................4

5. DECLARACIÓN DE LA NORMA .................................................................................4

6. ANÁLISIS .....................................................................................................................6

7. EXIGENCIAS DE REVELACIÓN DE INFORMACIÓN ................................................7

8. DISPOSICIONES SOBRE EXCEPCIONES.................................................................7

El presente documento constituye un proyecto de Norma Técnica Sectorial y está siendo sometido a Consulta
Pública por un periodo de dos (2) meses a partir de su publicación en el Sistema SIO Normalización de ICONTEC;
en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
de Avalúos USN AVSA.
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CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIÓN

1. INTRODUCCIÓN

1.1 La importancia de un Informe de Valuación, el trámite final en el proceso de valuación,

radica en comunicar los resultados y confirmar las bases de la valuación, la finalidad de la
valuación y cualesquiera hipótesis o condiciones restrictivas en las que se apoye la valuación.
También pueden incluirse en el Informe de Valuación los procesos analíticos e información
empírica utilizada para llegar al valor final de valuación, para guiar al lector a lo largo de los
procedimientos y datos en los que el valuador se ha basado para llevar a cabo la valuación.

1.2 El Informe de Valuación contiene el valor de valuación e incluye el nombre del valuador
y la fecha de la valuación. Identifica el bien y los derechos sobre él que son objeto de
valuación, la base de la valuación y el uso que se pretende dar a la valuación. El informe pone
de manifiesto todas las hipótesis y condiciones restrictivas de las que parte, especifica las
fechas de la valuación y del informe, describe la profundidad de la visita al bien, hace
referencia al cumplimiento de estas Normas Técnicas Sectoriales y cualesquiera declaraciones
exigidas, e incluye la firma del valuador.

1.3 Debido al papel clave que desempeña el Informe de valuación en la comunicación del
resultado de la valuación a los usuarios y terceros lectores, esta Norma Técnica Sectorial
establece que sus objetivos principales son los siguientes:

1.3.1 Desarrollar los requisitos del informe para que resulten congruentes con la mejor
práctica profesional.

1.3.2 Identificar los elementos esenciales que deben incluirse en los Informes de Valuación.

El presente documento constituye un proyecto de Norma Técnica Sectorial y está siendo sometido a Consulta Pública por un
periodo de dos (2) meses a partir de su publicación en el Sistema SIO Normalización de ICONTEC; en ningún caso debe
entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en discusión puesto a disposición de la
comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias, así como propuestas aditivas y modificatorias, y
cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es
importante anotar que los derechos de autor y la propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las
Normas Técnicas Sectoriales en materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad
Valuatoria y el Servicio de Avalúos USN AVSA.

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2. ALCANCE

2.1 Los requisitos del Informe a que alude esta Norma Técnica Sectorial se aplican a toda
clase de Informes de Valuación.

2.2 El seguimiento de estos requisitos de información vincula tanto a valuadores internos

como externos.

2.3 Algunas instrucciones relativas a las valuaciones realizadas para finalidades y tipos de
bienes específicos, e.g. estados financieros y préstamos, pueden diferir de aquéllas dictadas
para otros tipos de encargos de valuación. Se recomienda al lector consultar las secciones de
las Normas Técnicas Sectoriales en materia de valuación (NTS) que se refieren a esas
situaciones, es decir, las Normas Técnicas Sectoriales “Valuación para la Elaboración de
Estados Financieros” y “Valuación para la Concesión de Préstamos”.

3. DEFINICIONES

3.1 Informe de valuación. Es un documento que registra las instrucciones del encargo de
valuación, la base y finalidades de la valuación, y los resultados del análisis que llevaron a una
opinión sobre el valor. Un Informe de valuación también puede explicar el proceso analítico
desarrollado al llevar a cabo la valuación y presentar toda la información adecuada para la
realización de los análisis. Los Informes de Valuación pueden ser orales o escritos. El tipo,
contenido y extensión del informe puede variar según el usuario para el que se prepare, las
exigencias legales, el tipo de bien y la naturaleza y complejidad del encargo.

A veces se usan indistintamente los términos Informe de valuación y certificado de valuación.

En algunos Países (por ejemplo, el Reino Unido) el término certificado de valuación se aplica a
un documento en el que el Valuador certifica la cuantía de la valuación del bien. El certificado
de valuación normalmente es una carta breve, aunque puede tomar forma de un informe
detallado. Incluye la fecha de valuación; finalidades del encargo; fecha del certificado; hipótesis
en las que se basa la valuación; y el nombre, dirección y cualificación del valuador. La
certificación de valor, tal como se usa en otros Países (por ejemplo, en los Estados Unidos) es
una declaración en la que el valuador afirma que los hechos presentados son correctos, que los
análisis quedan restringidos únicamente por las hipótesis a que se hace referencia, que los
honorarios del valuador no dependen en manera alguna de aspectos del informe y que el
Valuador ha cumplido el encargo de conformidad con normas éticas y profesionales.

3.2 Informe oral. Es la comunicación verbal a un cliente o ante un tribunal, sea como prueba
pericial o mediante declaración como testigo, de los resultados de una valuación. El informe
comunicado a un cliente de manera oral debe estar respaldado por un archivo o expediente y,
como mínimo, le debe seguir un resumen escrito de la valuación.

3.3 Informe escrito. Es la comunicación de los resultados de una valuación a un cliente en

forma escrita, incluyendo medios telemáticos. Los informes escritos pueden ser documentos
detallados que contienen todos los materiales apropiados examinados y los análisis realizados
para llegar a un valor final o documentos abreviados, entre los que se incluyen las
actualizaciones periódicas del valor, los formatos usados por agencias estatales y de otra
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discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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índole, o cartas a los clientes.

3.4 Especificaciones del encargo de valuación. Es el primer trámite en el proceso de

valuación, por el que se establece el contexto y el alcance o extensión del encargo y resuelve
cualquier ambigüedad en torno al objeto o problema de valuación. El término es similar al de
Instrucciones sobre la Tasación empleado en algunos Países. El valuador se asegura de que
los análisis, información y conclusiones presentadas en el informe satisfagan las
especificaciones del encargo. Las especificaciones del encargo de valuación incluyen los siete
elementos siguientes:

3.4.1 Una identificación del inmueble, bien mueble (instalaciones y equipamiento; mobiliario,
accesorios y equipamiento), empresa u otro bien objeto de valuación y otras clases de bienes
incluidas en la valuación al margen de la categoría principal de bienes.

3.4.2 Una identificación de los derechos de propiedad (propiedad exclusiva individual, sociedad
o derechos parciales) que han de valorarse.

3.4.3 El uso que se pretende dar a la valuación y cualesquiera limitaciones relacionadas; y la

identificación de cualesquiera subcontratistas o agentes y su contribución.

3.4.4 Una definición de la base o tipo de valor que se busca.

3.4.5 La fecha en la cual ha de ser aplicable la estimación de valor y la fecha para la que se
espera tener el informe.

3.4.6 Una identificación del ámbito o amplitud de la valuación y del informe.

3.4.7 Una identificación de cualesquiera condiciones contingentes o restrictivas sobre las que
se base la valuación.

3.5 Declaración de cumplimiento. Se trata de una declaración afirmativa en la que se

confirma que el Valuador se ha ceñido a los requisitos éticos y profesionales tanto del Código
de Conducta de las IVS como del Código de Conducta del Valuador de las Normas Técnicas
Sectoriales de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de
Avalúos USN AVSA; al llevar a cabo el encargo. En algunos Países la Declaración de
Cumplimiento se conoce como Certificación de Valuación. Véanse los numerales 5.1.10 y
5.1.10.1 infra, para el contenido de una Declaración de Cumplimiento.

3.6 Hipótesis especiales, inusuales o extraordinarias. Antes de perfeccionar la adquisición

de un bien, un comprador prudente de mercado normalmente lleva a cabo una tarea de
investigación (due diligence) realizando las pesquisas usuales sobre el bien. Es normal que el
valuador realice hipótesis sobre el resultado más probable de este proceso de due diligence y
que se base en información real que, en relación con tales cuestiones, le proporcione el cliente.
Las hipótesis especiales, inusuales o extraordinarias serán todos aquellos supuestos
adicionales relativos a las cuestiones cubiertas en el proceso de due diligence, o bien relativos
a otras cuestiones, tales como la identidad del comprador, el estado físico del bien, la
presencia de contaminantes medioambientales (por ejemplo, contaminación del agua freática),
o la posibilidad de volver a promover el inmueble (véase el numeral 5.1.7. infra).
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así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
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4. RELACIÓN CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD

4.1 En aquellos aspectos en los que resulte aplicable, el Informe de Valuación deberá
satisfacer o rebasar las exigencias de las Normas Internacionales de Información Financiera
(NIIF) y las Normas Internacionales de Contabilidad para el Sector Público (IPSAS).

4.2 La Valuación para la Elaboración de Estados Financieros, en la que se centra la Norma

Técnica Sectorial “Valuación para la Elaboración de Estados Financieros”, debe leerse
conjuntamente con esta norma.

5. DECLARACIÓN DE LA NORMA

Para la elaboración de valuaciones que cumplan con estas Normas Técnicas sectoriales y los
Principios de Valuación Generalmente Aceptados, es obligatorio que los Valuadores se
sometan a lo establecido en todas las secciones de la Norma Técnica Sectorial “Código de
Conducta del Valuador”, relativas a Ética, Competencia, Revelación de Información y al Informe
de Valuación (numerales 4,5,6 y 7).

5.1 Los informes de valuación deberán:

5.1.1 Exponer de manera clara y precisa los resultados de la valuación de forma que no
conduzcan a confusión;

5.1.2 Identificar al cliente, el uso que se pretende de dar a la valuación y las siguientes
fechas:

5.1.2.1 La fecha a partir de la cual la estimación de valor será de aplicación

5.1.2.2 La fecha del informe, y

5.1.2.3 La fecha de la visita o verificación del bien objeto de valuación, según sea el caso.

5.1.3 Especificar la base de valuación, incluyendo el tipo y definición de valor;

5.1.3.1 Se informará por separado del valor de mercado y del Valor distinto al valor de mercado
cuando cualquier componente(s) del bien no esté valorado sobre una base de mercado.

5.1.4 Identificar y describir:

5.1.4.1 Los derechos de propiedad o intereses que han de valorarse;

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5.1.4.2 Las características físicas y jurídicas del bien, y

5.1.4.3 Las clases de bienes incluidas en la valuación distintas de la categoría principal de cada
bien;

5.1.5 Describir el alcance/extensión del trabajo realizado para llevar a cabo la valuación;

5.1.6 Especificar todas las hipótesis y condiciones restrictivas de las que depende el valor de
valuación;

5.1.7 Identificar hipótesis especiales, inusuales o extraordinarias e incluir una predicción de

cuán probable resulta que dichas hipótesis realmente ocurran;

5.1.8 Incluir una descripción de la información y datos examinados, del análisis de mercado
llevado a cabo, de los enfoques o métodos de valuación y los procedimientos seguidos, y la
argumentación que respalda los análisis, opiniones y resultados contenidos en el informe;

5.1.9 Contener una cláusula que específicamente prohíba la publicación del informe en todo o
en parte, o cualquier referencia al mismo, o a las cifras de valuación contenidas en él, o los
nombres y afiliación profesionales de los valuadores, sin el consentimiento escrito del valuador;

5.1.10 Incluir una declaración de cumplimiento en el sentido de que la valuación se ha

realizado de conformidad con las Normas Técnicas Sectoriales en materia de valuación, poner
de manifiesto cualquier excepción a las exigencias específicas de dichas Normas, y justificar tal
excepción según establece la Norma Técnica Sectorial “Código de conducta del valuador”;

5.1.10.1 La declaración de cumplimiento deberá confirmar que:

- Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el

valuador alcanza a conocer;

- Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el informe;

- El valuador no tiene intereses (y de haberlos, estarán especificados) en el bien objeto

de estudio;

- Los honorarios del valuador dependen o no de aspectos del informe;

- La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta;

- El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión;

- El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están

valorando;

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- El valuador ha realizado (o no) una visita personal al bien objeto de valuación, y

- Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado

asistencia profesional en la preparación del informe;

5.1.11 Incluir el nombre, cualificación profesional y firma del valuador.

5.2 Cuando se comuniquen los Informes de Valuación por vía telemática, el valuador
deberá tomar las medidas razonables para proteger la integridad de los datos y el texto del
informe, y asegurarse de que no ocurran errores en la transmisión. El software deberá ser
capaz de realizar de la transmisión de forma segura.

5.2.1 Deben identificarse el origen y el destino, así como la fecha y hora del envío y de la
recepción. El software debe permitir obtener confirmación de que la cantidad de datos y texto
transmitidos corresponden con los recibidos y debe adjuntar el informe como una copia "sólo
para lectura" para todos aquéllos que no sean el autor.

5.2.2 El valuador debe asegurarse de que la(s) firma(s) electrónica(s) está(n) protegida(s) y
bajo control total del valuador a través de clave (PIN), elementos de hardware (Secure Cards),
u otros instrumentos. Una firma plasmada electrónicamente en un informe se considera
auténtica e implica el mismo nivel de responsabilidad que una firma manuscrita sobre una
copia impresa del informe.

5.2.3 El valuador debe conservar una copia en soporte electrónico y una copia impresa de
todo el informe transmitido por medios telemáticos durante el tiempo que establezca la Ley del
País o jurisdicción de su correspondiente Estado, que en ningún caso será inferior a cinco
años. Los archivos y expedientes que son soportes de informes transmitidos por vía telemática
pueden conservarse en medios electrónicos, magnéticos o cualquier otro.

5.3 La presentación que ha de darse al informe de valuación la deciden el Valuador y el

cliente tomando como base las instrucciones o especificaciones del encargo.

5.4 El tipo, contenido y extensión de un informe dependen del usuario a quien se pretende
dirigir el informe, de las exigencias legales, del tipo de bien objeto de valuación, así como de la
naturaleza y complejidad de la cuestión o problemas de la valuación.

5.5 En todos los Informes de Valuación, debe conservarse durante el tiempo que establezca
la Ley de su correspondiente País o jurisdicción, la suficiente documentación en el archivo o
expediente de trabajo para respaldar los resultados y conclusiones de la valuación y debe
mantenerse durante un período de al menos cinco años tras la terminación del informe.

6. ANÁLISIS

6.1 El contexto dentro del cual se comunica el valor concreto es tan importante como la base y
precisión de la cifra en sí. Los resultados de la valuación deben hacer referencia a las
informaciones del mercado, y a los procedimientos y razonamientos que respaldan ese resultado.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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6.2 La comunicación de la respuesta a la cuestión planteada en la valuación de forma

congruente y lógica, exige un enfoque metodológico que permita al usuario entender los
procedimientos que se han seguido y su relevancia para el resultado.

6.3 El informe debe permitir al lector entender de forma clara las opiniones expresadas por
el valuador y ser fácilmente legible e inteligible para alguien que no tenga conocimiento previo
del bien.

6.4 El informe debe mostrar claridad, transparencia y congruencia de los enfoques o

métodos de valuación.

6.5 El valuador debe mostrar cautela antes de permitir que la valuación sea utilizada para
finalidades diferentes de las originalmente acordadas.

7. EXIGENCIAS DE REVELACIÓN DE INFORMACIÓN

7.1 Cuando quien lleva a cabo las valuaciones es un valuador interno, debe manifestarse
de forma específica en el Informe de valuación la existencia y la naturaleza de la relación entre
el valuador y la organización que controla el activo.

7.2 Si un valuador participa en un encargo de valuación en calidad distinta a la de valuador,

por ejemplo, como agente independiente o imparcial, como consultor o asesor de una
organización empresarial, o como mediador, el valuador debe establecer qué papel específico
ha asumido en el encargo.

7.3 El valuador deberá poner de manifiesto el marco normativo y cualquier excepción al

cumplimiento del contenido de estas Normas Técnicas Sectoriales que venga impuesta por las
leyes, reglamentos (incluyendo reglas de contabilidad) o costumbres locales.

8. DISPOSICIONES SOBRE EXCEPCIONES

8.1 No se permite excepción alguna a las exigencias de que el informe de valuación

exponga claramente y con precisión los resultados de la valuación y ponga de manifiesto con
toda claridad cualesquiera hipótesis y condiciones restrictivas que afecten a la valuación y al
valor de valuación.

8.2 Si se pide a un valuador que lleve a cabo un encargo de valuación que se aparta de
estas exigencias o se conforma con menos, o con algo diferente al trabajo que normalmente se
realiza en cumplimiento de las Normas Internacionales de Valuación IVS, las Normas Técnicas
Sectoriales de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de
Avalúos USN AVSA, especialmente de la Norma Técnica Sectorial “Código de Conducta del
Valuador”, el valuador debe aceptar y llevar a cabo tales servicios solamente cuando puedan
satisfacerse las siguientes condiciones:

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
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8.2.1 El valuador deberá establecer que las instrucciones no llevarán a confusión a los
usuarios para los que se prepara.

8.2.2 El valuador deberá establecer que la valuación no ha sido restringida de tal manera que
los resultados ya no sean fiables y creíbles para la finalidad y uso que se pretendía dar a la
valuación.

8.2.3 El valuador deberá advertir al cliente que las instrucciones del encargo implican
apartarse de estas Normas Técnicas Sectoriales y que se pondrá de manifiesto de forma
detallada en el Informe de valuación.

8.3 Cualesquiera que sean las circunstancias que lleven a no informar sobre el valor de
mercado, el valuador debe indicar claramente que la valuación sobre la que se informa es
distinta al valor de mercado.

DOCUMENTO DE REFERENCIA

INTERNATIONAL VALUATION STANDARS COMMITTEE. Elaboración de Informes de

Valuación (IVS 3, 2005)

PREPARADO POR: Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio

de Avalúos USN AVSA.

grr.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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