CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA

- Accesoria: pre-existe obligación

- Carácter rei persecutorio
- Real Inmobiliaria
- Indivisible
- Pública
- Inscrita

DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

- Persecutoriedad
- Ejecución judicial
- Preferencia

REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA HIPOTECA

- Algunos deberían ser de eficacia

1. Constituida por el propietario
2. Que se inscriba
3. Obligación determinada o determinable
4. Gravamen determinado o determinable

PLENOS SOBRE OBLIGACIÓN Y GRAVAMEN

- Un pleno dice que no se califica la obligación, se ve que se mencione y sus elementos

- Otro pleno dice que el gravamen debe ser determinado o determinable, expresado
numéricamente, bajo criterios objetivos o factores fijados por las partes mediante
fórmula aritmética, sin necesidad de otro acuerdo.
- Otro pleno se refiere que los criterios de determinación de la obligación.
o Relación jurídica ya existente, futura o eventual, indicada.
o Tipos materiales de los cuales pueden surgir obligaciones, indicada.
o Actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por
ley.

EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

- La hipoteca es indivisible: se extiende a las partes accesorias e integrantes del bien

- A la indemnización del seguro
- Indemnización por expropiación
- En los dos últimos casos hay una ficción legal, el acreedor debe pedir que se endose
póliza y participar en el proceso de expropiación.

CALIFICACIÓN

- Se califica legalidad y validez

o Obligación (mencionados sus elementos + determinada o determinable)
o Monto del gravamen (determinado o determinable)
o Constituida por el propietario (se coteja tracto sucesivo)
o Forma (EP, salvo excepciones)
o Si representante del propietario constituye (evalúa el título y facultad expresa)
o Carácter inmobiliario de la hipoteca
PRIORIDAD DE RANGO

- Prioridad del derecho. Lo tiene que quien llega primero a registro.

- Se puede negociar el rango.
- Debe ser por escritura pública.
- Debe comunicarse al deudor fehacientemente. Vía notarial.

ANOTACIÓN DE BLOQUEO

- El legitimado es el notario
- Se hace mediante solicitud y copia simple del contrato que contiene el acto de
naturaleza real
- Da lugar a una anotación preventiva
- Permite que durante 60 días útiles no se inscriban actos incompatibles. Reserva
prioridad.
- Si se inscribe en el plazo habrá retroprioridad registral lo que implica que tendrá
efectos
- desde la presentación del bloqueo.

HIPOTECA LEGAL

- Nace de la ley no de un acuerdo de voluntades.

- Supuestos:
o Se transfiere propiedad y hay un saldo por pagar
 Igual si pone la plata un tercero, excepto sistema financiero
 EP de compraventa.
o Saldo por pagar al constructor o reparador de una fábrica
 Conformidad de obra y declaratoria de fábrica.
o Inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
 EP de partición
- Se puede renunciar y ceder el rango.

HIPOTECA DE BIENES FUTUROS

- Hay una directiva de SUNARP en el punto 5.19 dice que se puede. Señala que (i )para
ello previamente debe inscribirse la pre-fábrica, (ii) cuando culmina la edificación
automáticamente se vuelve definitiva la pre-fábrica, (iii) si no se culmina, se cancelan
las partidas independizadas, las inscripciones se trasladan a la partida del predio
matriz.
o No basta la fábrica para que se pueda inscribir una hipoteca sobre un bien. Se
necesita también la independización y elección de un régimen de propiedad.
Por tanto, para esta pre-hipoteca se necesitaría una pre-fábrica, pre-
independización y pre-elección de régimen de propiedad. Ahí se generará una
partida independiente que haga que el bien sea determinado.
o Lo segundo es falso. Se necesita la conformidad de obra y declaratoria de
fábrica.
o Lo tercero es falso, nunca hubo independización y no tiene mucho sentido que
se traslade a la partida matriz.
 - Lo que se hace es celebrar la EP como si ya existiese el bien y decirle al notario que
recién envíe el parte notarial cuando el bien exista. Igual conviene celebrar una
escritura adicional ratificando el contenido de la EP.

HIPOTECA ABIERTA

- Hipoteca convenida en garantía de un número potencialmente ilimitado de

obligaciones, no determinadas a priori, pero determinables luego.
- En la práctica garantiza líneas de crédito.
- Las hipotecas bancarias se extinguen por declaración unilateral del acreedor, están a
salvo de la caducidad. Además, no se extinguen por extinción de la obligación.

HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PRODUCCIÓN

- Objeto:
o Unidad económica
o Explotación económica
o Forma conjunto de bienes unidos o dependientes
o Se inscribe en las partidas de los inmuebles involucrados

HIPOTECA UNILATERAL

- Lo creó un Precedente de un Pleno

- 1097 y 1099 no requieren intervención del acreedor
- Función: algunos acreedores no están en Perú y no están interesados en venir
- Art. 118 del Reglamento de Inscripciones

Hipoteca programa de vivienda del Estado 28698

- Formulario, no EP
- Recae sobre vivienda
- SOLO Ejecución extrajudicial

Hipoteca Mi vivienda

La ley y su reglamento impide que a los 5 años de celebrado la escritura pública de

compraventa del inmueble son de restricción a la disposición de la propiedad. No puedes
constituir hipotecas.

Se debe entregar constancia del programa MIVIVIENDA para poder constituir la hipoteca.

Art. 882 permite prohibir gravar si la ley lo permite.

Hipoteca a favor del banco de materiales

Art. 4 de la Ley 29770 incluye al banco de materiales en el supuesto de incaducidad de su

hipoteca.

Ello porque el banco de materiales no está dentro del ámbito de aplicación de la ley de banca y
sistema financiero.

Hipotecas que recaen sobre concesiones

Existe la hipoteca de infraestructura y la hipoteca para la prestación de servicios públicos. Son
distintas.

El DL 1362 señala que se puede puede hipotecar la concesión de infraestructura.

Resolución de superintendencia adjunta señala que:

Ambas concesiones son inscribibles.

Se señaló, de conformidad con el art. 26 de la Ley que:

1. Autorización del Estado.

2. Inscripción
3. Se puede ejecutar de forma judicial o extrajudicial
4. En la adjudicación se requiere que el adjudicatario cumpla los requisitos que se le
exigieron al concesionario

Lo que la hace especial es la autorización para constituir y para adjudicar; así como la
ejecución extrajudicial.

Requisitos de constitución: no solo la EP, sino también copia certificada de la autorización para
constituir la hipoteca.

Se puede inscribir la hipoteca y concesión al mismo tiempo. Para hacerlo necesitas adjuntar:

Parte notarial o testimonio de EP del contrato de concesión, copia del acta de adjudicación o
resolución administrativa que autorizó a hacer la concesión. CUALQUIERA DE LAS 3.

Datos del asiento: todos los del artículo 50 del RGRP, pero además los datos del constituyente
de la hipoteca, acreedor y deudor garantizado y forma de ejecución. Obvio está el monto del
gravamen, vencimiento del crédito, constancia de que obligación determinada o determinable
(esto es lo general).

HIPOTECA FORESTAL

Se puede hipotecar esta concesión, pero SOLO si el crédito tiene el destino de conservación
forestal y aprovechamiento sostenible de los bosques.

HIPOTECA DE FAUNA SILVESTRE

También se puede hipotecar pero SOLO con el fin de garantizar el aprovechamiento sostenible
de la fauna silvestre.

HIPOTECA MINERA

SOLO se puede inscribir si la concesión minera está previamente inscrita.

HIPOTECA ACUÍCOLA

- Se puede hipotecar la autorización + bien privado, o la concesión.

- El acreedor debe comunicar al Estado de la existencia de la hipoteca acuícola a efectos
de que este le informe cuando se renuncie a la hipoteca o el acto de inicio de
procedimiento de caducidad.
- Ejecución puede ser judicial o por concurso (INDECOPI).
- Desde la fecha de notificación de la ejecución esta no puede ser caducada por un
plazo.
 - La EP debe consignar la ubicación geográfica de la explotación
- SOLO podrá garantizar los créditos destinados a financiar las inversiones de la actividad
acuícola.
- El concesionario puede transferirla, pero debe comunicar al acreedor, si incumple, este
puede dar por vencidos los plazos y ejecutar.

HIPOTECA SOBRE EMBARCACIONES

Ley de garantía mobiliaria ha dihco que son inmuebles. Especial por ficción social.

HIPOTECA INVERSA

- Lo pagan los herederos

- Se permite el pacto comisorio
- Se permite cobrar extrajudicialmente (también judicial)
- Se puede prohibir transferir y gravar.
- Ejecución anticipada si se transfiere o grava.
- Deuda exigible cuando muere titular y beneficiarios. Beneficiarios no son deudores.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Aparte del artículo: se extingue la obligación, se destruye totalmente el bien, consolidación,

renuncia del acreedor.

CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

Plenos:

1. Pleno 46, precedente 4. Cuando liquidador adjudica al bien, se levantan TODOS los
gravámenes, medidas cautelares y cargas que aseguren créditos.
a. Las cargas no aseguran créditos
2. Pleno 50, precedente 9. La extinción de la persona jurídica acreedora determina la
extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la hipoteca.
3. Pleno 62, 3er precedente. Cuando una resolución judicial adjudica un bien, se levantan
todos los gravámenes (también los posteriores a la expedición de la resolución), con
excepción de los que excluye el Código Civil.
4. Pleno 99, precedente 4. “En aplicación del principio de legitimación, procede
inscripción de EP de levantamiento de hipoteca otorgada por uno solo de los cónyuges
cuando la hipoteca se registró a favor de este consignando su estadocivil de casado,
sin haber consignado el nombre del cónyuge”.
a. Está mal. No se puede constituir ni prestar dinero sin intervención.

REINSCRIPCIÓN

Pleno 187 señala que procede la reinscripción de la hipoteca extinta por caducidad, si sigue
siendo de propiedad del que la constituyó. Tendrá efectos desde que se realiza la reinscripción
(hacia adelante).

El medio no es una EP, es una solicitud hecha por el acreedor que se enceuntra en un proceso
judicial de ejecución. Se debe invocar el título constitutivo de la hipoteca que obra en el
registro y se debe progar que la garantía se encontraba en ejecución judicial. Copia certificada
del PJ de resolución que ordena el remate del bien.

GARANTÍA MOBILIARIA
 - TC dice que es constitucional y vigente
- Es inoperativo porque no se ha implementado el SIGM
- SIGM es un registro administrativo, no hay calificación, no hay responsabilidad de la
Administración, es una base de datos, no otorga derechos de propiedad, no provee
veracidad.
- Pero contradictoriamente genera prelación. Es un engendro.
- Otra contradicción es que se dice que no son objeto de la GM los bienes muebles parte
de un bien inmueble no separables de este sin perjudicar al inmueble, pero al mismo
tiempo se señala que la garantía sobre bien mueble colocado sobre bien inmueble
tiene prelación si antes de la constitución de la garantía real hay aviso electrónico. UN
REGISTRO ADMINISTRATIVO NO LE PUEDE GANAR A UNO JURÍDICO.
- La garantía puede darse con entrega de posesión o registro. Okay? Pero la de entrega
de posesión también se puede inscribir. ¿En qué quedamos?
- GM sobre acciones y participaciones sí debe inscribirse.
- No se regula gm sobre obligación futura o bien ajeno, pero sí parece existir sobre
bienes futuros.
- Hoy se puede constituir gm con posesión.
- No es claro si aviso prima sobre posesión.
- Todo contrato, aunque grave varios muebles, constituye una sola garantía.
- Correlación de inscripción cuando el bien mueble tiene un registro.
- Permite pacto comisorio
- Ejecución extrajudicial

RETENCIÓN

- Es un apremio civil
- Excepto cuando se inscribe en el caso de inmuebles por dos supuestos:
incumplimiento o crédito no suficientemente garantizado
- La retención de inmuebles debe pactarse e inscribirse para existir. No es necesario
entregar posesión. No se puede inscribir un acto unilateral.
- Si embargan, deben pagar primero al que retiene.
- El retenedor es poseedor y tiene derecho a los frutos, de ahí se debería cobrar
- Se necesita relación del crédito con la cosa
- Sí se puede ejecutar judicialmente

ANTICRESIS

- Se entrega un inmueble en garantía, se entrega la posesión literalmente para que el

acreedor se haga cobro con sus frutos.
- Es una garantía posesoria
- TIENE QUE constar en escritura pública (no es necesario inscribir). En el contrato debe
expresarse la renta y el interés.
- Asiento: renta y tasa de interés, monto de obligación garantizada, vencimiento de la
deuda garantizada, monto de la deuda garantizada.
- El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le concedió este
derecho.
o Si puede por esa deuda
o Si pueda por otra, si se le concede el derecho
- Pago de la obligación no debería extinguir la garantía
- No puede garantizar deuda de un tercero, no lo dice expresamente, pero la estructura
no lo permite.