ANALISIS DE CONTRATOS

“Son contratos de concesión los que celebran las entidades estatales con el objeto de otorgar a una
persona llamada concesionario la prestación, operación explotación, organización o gestión, total o parcial,
de un servicio público, o la construcción, explotación o conservación total o parcial, de una obra o bien
destinados al servicio o uso público, así como todas aquellas actividades necesarias para la adecuada
prestación o funcionamiento de la obra o servicio por cuenta y riesgo del concesionario y bajo la vigilancia
y control de la entidad concedente, a cambio de una remuneración que puede consistir en derechos,
tarifas, tasas, valorización, o en la participación que se le otorgue en la explotación del bien, o en una suma
periódica, única o porcentual y, en general, en cualquier otra modalidad de contraprestación que las partes
acuerden.”

Esta definición da un cúmulo de facultades al concesionario muy amplio, y depende de cada contrato en
particular mirar su respectivo alcance, pero para el presente escrito me quiero enfocar particularmente en
la facultad de arrendar establecimientos de comercio, como parte de su facultad de explotación de los
bienes otorgados en concesión.

En este orden de ideas, es importante hacer claridad que, si bien el contrato de concesión que cada
concesionario celebre con el Estado es de carácter público y regulado por la Ley 80 de 1993, salvo los casos
con reglamentación especial, los contratos que el concesionario celebre con los particulares, en especial los
de arrendamiento, son de carácter privado y los mismos se regulan por el Código de Comercio y demás
normas aplicables. Y esto se da por 2 motivos principales: i) Tanto el concesionario como los arrendatarios
son comerciantes privados, y ii) porque las actividades a desarrollar en el marco del contrato de
arrendamiento son actividades de carácter mercantil.

Lo anterior no quiere decir que la voluntad privada y los derechos que se deriven del ejercicio de la misma,
estén de una u otra forma por encima del contrato de concesión. Para explicar un poco mejor este punto
me permito hacer la siguiente precisión. El contrato de concesión es un contrato principal, mientras que los
contratos de arrendamiento que el concesionario celebre en el marco de la ejecución del contrato de
concesión son accesorios, sin embargo, cada uno de los contratos se regula por régimen jurídico diferente.
En ese sentido, debe entenderse que un contrato de arrendamiento que está amparado por un contrato de
concesión se regirá bajo todas las reglas que dicte el Código de Comercio, siempre y cuando no exceda el
marco establecido por la concesión. Por ejemplo, si un contrato de concesión tiene una vigencia de 10
años, para todos los arrendatarios que lleven dos años ostentando dicha calidad, tendrán derecho a la
renovación que habla el artículo 518 del Código de Comercio, y por ende el arrendador y concesionario
está en la obligación legal y contractual de respetar el mismo, y de realizar un desahucio, este deberá
cumplir con alguno de los tres requisitos del mismo artículo 518 del Código de Comercio.

No obstante, una vez el contrato de concesión se termine, con este, automáticamente se extinguen los
derechos de los arrendatarios, sin derecho a ser indemnizados por la terminación del contrato y no
renovación del mismo, sin que dicha terminación modifique la naturaleza jurídica de carácter privado de
los contratos de arrendamiento.