USUCAPIÓN

Códígo Civil y Comercial Comentado- Herrera

ARTÍCULO 1897. Prescripción adquisitiva La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el
tiempo fijado por la ley. Remisiones: ver arts. 1898 y 1899 CCyC. 1. Introducción Dentro de los
modos de adquisición que enumera este Capítulo, hállase el de la prescripción adquisitiva. A él
se refiere el precepto, estableciendo que para adquirir por esta vía es necesario ejercer la
posesión de una cosa durante el tiempo fijado por la ley. 2. Interpretación Por intermedio de la
prescripción adquisitiva la ley atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de ella. Probados
sus presupuestos, el poseedor se convierte en titular del derecho real que se ejerce por la
posesión, contra la voluntad de propietario. Trátase de una adquisición originaria, que así cabe
distinguirla de la derivada, que resulta anunciada por el art. 1892 CCyC. La regulación anterior
consideraba que la prescripción para adquirir era un derecho por el cual el poseedor de una
cosa inmueble adquiría la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el
tiempo fijado por la ley. Los términos concedidos en el artículo en comentario no parecen
responder a ese paradigma, desde que en lugar de considerarlo un derecho del poseedor,
refiere de manera más precisa que se trata de un “modo” para adquirir el derecho de
propiedad por la posesión. Libro Cuarto. Derechos Reales - Título I. Disposiciones generales 20
| Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación Es claro para nosotros el interés
social comprometido en la cuestión, desde que al exigirse la posesión de la cosa como
fundamento fáctico para acceder a ella por esta vía, supone la actuación útil de quien no tiene
la propiedad y que, sin embargo, la conserva frente a la inactividad de su dueño. El interés
social comprometido en la cuestión es evidente desde que, al exigirse la posesión de la cosa
como fundamento fáctico para acceder a la atribución del derecho real por esta vía, supone la
actuación útil de quien no tiene la propiedad y que sin embargo la conserva frente a la
inactividad de su dueño. Debe recordarse en este punto que los derechos de propiedad no son
derechos absolutos, en razón de lo cual la ley no ampara a quien demuestra desinterés sobre
ellos. Como lo señala el precepto, la prescripción para adquirir es el modo por el cual un
poseedor adquiere un derecho real. A tal fin, se aprecia evidente que solo pueden ser
adquiridos por esta vía los derechos reales que se ejercen por la posesión. Descartamos, sin
embargo, que puedan ser objeto de ello los derechos reales de garantía que se ejercen por la
posesión, como lo son la prenda y la anticresis, habida cuenta la inexistencia de crédito
principal del cual ellas son su garantía. Son objeto de adquisición por esta vía las cosas muebles
e inmuebles, con independencia de la condición de resultar registrables, sean estos
constitutivos o declarativos del derecho de propiedad. Una lectura de los arts. 1898 y 1899
CCyC, a cuya revisión remitimos, permite observar que los plazos establecidos por la ley para
tener por cumplido el término mínimo que ponga al poseedor en la posibilidad de lograr el
reconocimiento del derecho real, han sido impuestos según la clase de cosa que corresponda.
Se desprenden del artículo los elementos para que funcione este instituto. Ellos son la
posesión y el tiempo. El primero requiere la efectividad de la posesión en los términos que el
propio Código juzga reconocida, de conformidad con la previsión del art. 1909 CCyC. A su vez,
el art. 1900 CCyC exige para lograrla que la relación de poder de que se trata sea ostensible
(pública, exteriorizada, no clandestina) y continua (no alcanzada por planteos posesorios).
Ambas cualidades de la posesión para prescribir pueden verificarse en distintos sujetos, tal
como lo autoriza el art. 1901 CCyC que permite al sucesor particular unir su posesión a la de
los antecesores, siempre que una derive inmediatamente de las otras. Existen dos
modalidades en esta materia. Encontramos la prescripción adquisitiva “breve” (art. 1898 CCyC)
y la prescripción adquisitiva “larga” (art. 1899 CCyC), especificando en cada caso los
presupuestos puntuales de cada una. En ambas hipótesis varían los presupuestos y sobre la
base de ellos, también los plazos. ARTÍCULO 1898. Prescripción adquisitiva breve La
prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo
es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo título. Remisiones: ver art. 1902 CCyC. Comentario al art. 1898 Código
Civil y Comercial de la Nación Comentado | 21 1. Introducción Una primera cuestión que cabe
destacar es que, si lo que se pretende es adquirir la propiedad por la posesión continua de 10
años, la exigencia de que el poseedor tenga a su favor “justo título”, como lo manda el artículo,
pone en evidencia que en el caso ya existe un derecho del poseedor en la cosa. Este derecho
preexistente hace ver a la prescripción breve no como un modo de adquirir un derecho que no
se tiene, sino como una manera de consolidar frente al verdadero propietario el derecho ya
adquirido. Valen en este sentido las reiteradas consideraciones de la doctrina en punto a que
esta clase de prescripción no sería un caso expreso de adquirir, pues la cosa ya es tenida como
dueño, solo que con justo título. 2. Interpretación No lo expresa este artículo, pero por justo
título se entiende aquel que reúne las condiciones del título suficiente que referimos al
explicar el artículo 1892 CCyC, pero sin consideración de la persona de la que emana. Esto es,
un acto jurídico con aptitud para la transmisión de un derecho de propiedad que cumple con
las formas asignadas por la ley para ese acto, con omisión en su facción de la intervención del
titular o, habiendo participado, obstando el título suficiente la ausencia de capacidad para la
realización del acto (art. 1902 CCyC). Ello así, se aprecia claro que para sanear ese déficit es
preciso de un remedio que, en el caso, la ley acuerda a través de la prescripción breve. Para
hacerse acreedor de dicha posibilidad, el poseedor con justo título, debe reunir, en los casos
que su derecho real repose en un inmueble, el término de 10 años en el ejercicio de la
posesión y buena fe para impedir el progreso de cualquier acción del verdadero titular que
intente reivindicar la cosa adquirida. También dice el precepto que si la cosa fuera mueble,
hurtada o perdida, el plazo es de dos años. Cabe aquí memorar que si la cosa no es hurtada ni
perdida se aplica el artículo 1895 CCyC, que importa un modo de adquisición legal de la
propiedad. El plazo es el mismo si la cosa fuera mueble registrable, computándose el término
desde la registración del título. Respecto del requisito de la buena fe, cabe consignar la
previsión contenida por el artículo 1902 CCyC, al establecer que cuando se trata de una
relación posesoria, ella consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella; y cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen preciso de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en los respectivo régimen especial. A ello cabe agregar la que dimana
del artículo 1918 CCyC, que señala que el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no
conoce o no puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por mero error de hecho
esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. Por último el artículo 1919 CCyC fija los
casos en que la mala fe se presume, que son: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b)
cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y
carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el
diseño fue registrado por otra persona. Libro Cuarto. Derechos Reales - Título I. Disposiciones
generales 22 | Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación ARTÍCULO 1899.
Prescripción adquisitiva larga Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala
fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes. Remisiones: ver art. 1913 CCyC. 1.
Introducción La prescripción adquisitiva “larga”, o extraordinaria, como la anterior, es un
modo de adquirir derechos reales por medio de la posesión continuada en el tiempo de cosas
que, en este caso, no le pertenecen al poseedor. Piénsese en el supuesto de aquel que se
comporta como propietario de una cosa durante el término expresado mientras su propietario
real y verdadero se abstuvo de promover acciones de recupero de la posesión perdida (art.
1913 CCyC). 2. Interpretación Expresa el precepto que esta prescripción para adquirir no
requiere ni justo título ni buena fe. De manera que basta el carácter de poseedor para
peticionar el reconocimiento de la adquisición operada. Recordamos que habrá posesión
siempre que una persona, por sí o por medio de otra, ejerza un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como titular de un derecho real sin serlo (art. 1909 CCyC). Ello supone
que a la ley no le interesa qué clase de poseedor se es, ya que se contenta con que
simplemente lo sea. Es más, hállese verificado este extremo, sea que el poseedor sea vicioso
respecto del propietario, sea que hubiere usurpado el bien —despojando al propietario de su
posesión—, sea que la hubiere recibido de un tercero que dijo ser propietario. Para todos los
casos se interpreta que la extensión del plazo acordado es suficiente para inferir el abandono
de la propiedad de parte de su titular, como el interés de conservar la cosa por parte del
pretenso propietario. No dejamos de observar, también, que sin constituirse en una
herramienta saneatoria del derecho de propiedad, el plazo de prescripción supone la extinción
de pretensiones posesorias de terceros, desde que si el verdadero propietario pierde la
reivindicatoria, con mayor razón la acción posesoria que el Código sujeta a un plazo de
vigencia menor. Tampoco parece dudoso que, conformando la del caso un modo de
adquisición originario, resultaría improcedente extenderle al usucapiente, los efectos
reipersecutorios de acciones originarias contra el propietario o propietarios anteriores.
También vale afirmar que la pretensión de adquirir por prescripción adquisitiva constituye un
derecho nacido del cumplimiento de los presupuestos legales (posesión y tiempo), que pueden
esgrimirse contra cualquiera que resulte el propietario, o terceros que pretendan ejecutar el
bien por deudas del dueño, extremo este último que habrá de materializarse mediante la
pertinente acción procesal denominada tercería. Comentario al art. 1900 Código Civil y
Comercial de la Nación Comentado | 23 Volviendo a los requisitos que debe cumplir quien
pretenda acceder a la adquisición de un derecho real por esta vía, observamos que la posesión
del sujeto debe ser ejercida ostensible y continuamente (art. 1900 CCyC) durante el término de
veinte años —para el caso de cosas inmuebles— y diez años para el caso de cosas muebles
registrables no hurtados ni robados. Resulta inconducente que el propietario contra quien la
prescripción adquisitiva corre, alegue y pruebe la mala fe del poseedor, pues, siguiendo el
segundo párrafo de la norma, no puede invocársele la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión. El mayor tiempo exigido en la posesión, insistimos,
compensa que la ley se desentienda de las razones por las que la cosa se posee o del modo en
que se la adquirió. ARTÍCULO 1900. Posesión exigible La posesión para prescribir debe ser
ostensible y continua. Remisiones: ver comentarios a los arts. 2539 y 2544 CCyC. 1.
Introducción Dijimos arriba que la posesión que ejerce el pretenso adquirente debe ser pública
y mantenida en el tiempo. El precepto la llama “ostensible” y “continua”, exigiendo que se
desarrollen e integren dichos presupuestos, en el marco de la regulación actual en la materia.
2. Interpretación En punto a la posesión, como poder fáctico que el señorío exige, se define en
el art. 1909 CCyC y traduce, por parte del poseedor, el desarrollo de una conducta propia del
titular de un derecho real. Este señorío para conceder la posibilidad de adquirir por
prescripción exige que sea pública, para poder juzgarla “ostensible”, y permanente en el
tiempo para poder ser juzgada “continua”. Lo público tiene que ver en tanto se juzga ínsito en
la abstención del propietario un claro desinterés de la cosa poseída por otro. De manera que
debió poder ver o saber que la cosa estaba en poder de un poseedor extraño, que
sucesivamente excluiría al propietario de la posesión ejercida, y luego del mismísimo derecho.
Queda resuelto para la regulación actual la condición de que no sea clandestina u oculta ya
que, contrario sensu, una posesión asumida a espaldas del propietario constituiría una sanción
inadmisible contra este. No dudamos que la publicidad de la posesión que debe ser meritada,
y se vincula con la posibilidad que ella sea conocida por la comunidad en general. No es
necesario que el poseedor deba realizar actos frente al propietario a quien excluirá merced a la
adquisición por prescripción. Solo basta que esa alternativa no le sea restringida por un obrar
malicioso que le prive de su conocimiento. A su vez, debe ser continua, y ella lo es en tanto no
esté alcanzada por causales de suspensión o interrupción. En este punto, cabe recordar que el
CCyC desarrolla, en el Título I del Libro Sexto —Disposiciones comunes a la prescripción
liberatoria y adquisitiva—, normas que alcanzan a la cuestión. En especial, las secciones 2ª y 3ª
regulan el instituto de la suspensión y de la Libro Cuarto. Derechos Reales - Título I.
Disposiciones generales 24 | Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
interrupción. Ambos deben ser considerados para analizar si la condición de “continua” se
verifica. Así, mientras la suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el
lapso que dura pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó (art. 2539
CCyC), la interrupción de la prescripción tiene por no sucedido el lapso que la precede e iniciar
un nuevo plazo (art. 2544 CCyC). Nos remitimos a los comentarios efectuados en esta obra a
estos últimos preceptos.