TE HACEMOS LOS NÚMEROS

MANUAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LOS

GASTOS DE TU HIPOTECA

Informe realizado por HelpMyCash.com

 Tu simulación

Para un importe de la hipoteca de: 120.000€

La responsabilidad hipotecaria sería: * 121.800€

Y el desglose aproximado de los gastos:

Notario: 609€

Gestoría: 400€

Registro: 274€

AJD: Entre 122€ y 1.218€

En total, has pagado y podrás recuperar entre ** 1.404€ y 2.501€

1. ¿Qué información te ofrece esta calculadora?

Esta calculadora gratuita te proporciona el importe orientativo que debe devolverte tu entidad por los gastos de
formalización de tu hipoteca que abonaste al inicio de la financiación, pero que en realidad debería haber costeado tu
banco.

El importe total corresponde a la suma de los costes de notaría, gestoría, registro e IAJD, a consecuencia de la
escrituración del préstamo hipotecario. En cualquier caso, el importe es aproximado, la cantidad real podrás encontrarla
en los recibos de formalización de la hipoteca.

A continuación, te ofrecemos un informe detallado de los gastos previos a la firma de la hipoteca, dividido en dos partes,
gastos de hipoteca y gastos de compraventa.

* La responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (capital,
intereses, intereses de demora, costas judiciales, gastos). Cada entidad establece la definición o las variantes que
conforman dicha responsabilidad, puediendo variar de un banco a otro e incluso de un año a otro.

** El importe varía en función del IAJD que es fijado por cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,1 % y el 1 %.
Además, los importes de notaría, registro y gestoría son valores medios, puesto que en función del año las tarifas de
estos servicios varían.

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 2. ¿Qué gastos has pagado?
El día de la firma de tu hipoteca, lo normal es que el banco te solicitara un fondo de provisiones (de aproximadamente el
12 % del valor de la vivienda), para afrontar los gastos de formalización de la hipoteca y los gastos de compraventa de la
vivienda.

El pago de todos estos costes se oficializa, normalmente, dos o tres meses después de la firma de la hipoteca. De esta
forma, una vez transcurrido ese periodo, el banco devuelve el dinero sobrante del fondo de provisiones o bien solicita
más capital si el importe fue superior. Según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013,
dictaminada por el Tribunal Supremo.

AVISO: siempre es imprescindible exigirle al banco que te entregue un desglose de los gastos de compraventa y de
formalización de la hipoteca en los que se invierte el capital del fondo de previsiones.

2.1. Gastos derivados de la hipoteca

Los gastos de formalización del préstamo hipotecario son los siguientes:

2.1.1. Notaría. Son los honorarios del notario por escriturar y certificar el contrato hipotecario. Constituye un porcentaje
de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria y de otros factores como la extensión de la
escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del préstamo.
2.1.2. Gestoría. Son los honorarios del gestor por inscribir la hipoteca y liquidación de impuestos. Sus honorarios
aproximádamente rondan los 400 euros de media. La gestoría es determinada por el banco y, al ser profesionales libres,
sus tarifas no están reguladas y pueden variar de unas empresas a otras.
2.1.3. Registro. Son los honorarios requeridos para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Normalmente no supera el 0,2 %, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
2.1.4. IAJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Constituye normalmente entre el 0,1 % y el 1 % de la
responsabilidad hipotecara fijada en la escritura del préstamo hipotecario. Es competencia de cada comunidad
autónoma determinar el valor de este interés, siendo 0,1 % el valor más bajo y 1 % el más alto.

Además de estos gastos, antes de que el banco te aprobara la financiación abonaste los costes emergidos de la
tasación hipotecaria, aproximadamente 300 euros.

2.2. Gastos de la compraventa

Aparte de los gastos de formalización de la hipoteca, también abonaste unos costes fruto de la compraventa del bien
inmueble como la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos (IAJD, IVA o ITP):

2.2.1. Notaría. Es un porcentaje del valor de la compra-venta, pero también depende de otros factores como la
extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del préstamo.
2.2.2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: (1) un pago de unos 30 euros
destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.)
y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2 %, tanto en
caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
2.2.3. Gestoría. Los honorarios no están regulados por ley, pero suelen aproximarse a los 400 euros de media.
>2.2.4. Impuestos. En función de si la vivienda es de nueva construcción pagaremos IVA o ITP. El IVA (Impuesto sobre
el Valor Añadido). Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta. El IVA sólo se paga para viviendas de
nueva construcción. El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Constituye aproximadamente el 10% del importe
escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano.

IAJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Es un impuesto que fija cada comunidad autónoma, por los gastos
de inscripción de la hipoteca, y que puede oscilar entre el 0,1 % y el 1 % de la responsabilidad hipotecaria

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 3. ¿Qué gastos debe devolverte el banco según la sentencia?
La entidad debe devolverte los gastos derivados de la formalización de la hipoteca (costes reflejados en el apartado 2.1),
puesto que son costes que debería haber abonado la entidad en tanto que es el sujeto pasivo de la operación. Estos
costes son:

Gestoría
Notaría
Registro de la Propiedad
IAJD

4. ¿Por qué debes recuperar ese dinero?

La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013 emitida por el Tribunal Supremo considera nulas las
cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato de la hipoteca como
consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como
sucede en determinados hechos imponibles del impuesto de actos jurídicos documentados.

5. ¿Quién puede reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca?

El 100 % de las familias que tengan una hipoteca en vigor o cancelada, puesto que la sentencia determina que esta
cláusula es nula y, por lo tanto, lo es desde el principio.

Además, las personas que ya hayan cancelado su deuda también podrán reclamar la devolución de estos costes, puesto
que el Código Civil establece el plazo de 15 años como el periodo máximo en que una cantidad de dinero puede ser
reclamada. Aunque en función de los diferentes tipos de deudas, organismos emisores y leyes forales o autonómicas,
los plazos pueden variar.

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 6. ¿Cómo puedo reclamar la devolución de estos costes?
En primer lugar, debes acudir a la entidad y solicitar al banco la devolución de estos costes. Para reclamar formalmente
la devolución de los gastos hipotecarios es necesario presentar un documento, en forma de reclamación, en el Servicio
de Atención al Cliente del Banco en el que contrataste la hipoteca. El documento consiste en una hoja en la que debes
rellenar tus datos personales, los costes de formalización del préstamo hipotecario (notaría, registro, IAJD, tasación y el
importe de la financiación, así como otros datos referentes a la acción crediticia. Existen varios modelos de
reclamaciones, a continuación adjuntamos un modelo de reclamación como el que proporcionan los distintos despachos
de abogados.

Además, debes tener en cuenta, antes de demandar, que las entidades requerían a los clientes el pago de estos gastos
de forma habitual dentro del marco legal pero, tras la sentencia, las entidades se amoldarán a la ley y, siempre en
función de los parámetros del texto legal, el banco te devolverá el dinero que te corresponda. Sin embargo, es preciso
recordar que el banco es un negocio, con el que en un futuro puede que tengas que volver a negociar.

Si el banco no accede a la devolución, siempre puedes plantearte la opción de iniciar acciones legales, con el consabido
riesgo que este procedimiento conlleva.

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Links de interés
Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España
Recomendaciones antes de firmar una hipoteca [info 1] [info 2]
Derechos y obligaciones del hipotecado
Calculadora: Gastos de hipoteca y compraventa
Qué dice la Ley sobre la tasación: [info 1] [info 2]

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