Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en

Evaluación 9na Versión 2018 Ángel Pedro Guevara

CAPÍTULO
CINCO

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CAPITULO QUINTO

Inmueble y
localización
_______________________________________________
Contenido
1. Significación de Inmueble en el diseño del proyecto
2. Listado de Inmueble por Procesos
3. Significación de localización
4. Factores de localización
5. Método de puntaje en la localización.
6. Estimación de costo o inversión en inmueble

Competencia

Construir el diseño del requerimiento de inmueble para

establecer impacto sobre la inversión en tiempo de
fundación o de costos de alquiler en tiempo de operación,
para orientar al Contador Público u otro profesional en
Ciencias Económicas sobre el lugar ideal donde debería
ubicarse la nueva empresa.
______________________________________________

1. Significación de inmueble en el diseño del proyecto

El problema de atender al requerimiento de acceder a un

inmueble para los requerimientos de los sub sistemas de
la empresa que ingresará a operaciones tiene muchas
soluciones y alternativas que afectan a inversión o costo.

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Soluciones
 La solución de adquisición o construcción por cuenta
propia afecta a inversión y los costos de depreciación
en operación.
 La solución de alquilar incide solo en costos.
 La solución de anticrético influye en la inversión.

Al interior de cada solución hay muchas alternativas que

no se responden con un sí o un no, exigen realizar labores
de investigación cualitativa en base a exploración con
sondeos de mercado de costos de las alternativas a fin de
lograr un diseño que genere eficiencia en la ejecución de la
inversión.

La decisión de incluir en el diseño una de las soluciones y

alternativas depende:
 De las cualidades del producto o servicio diseñados,
 Del nicho del producto, de la ubicación espacial,
 De la oferta de inmuebles requeridos para los
procesos diseñados.
 Y de factores de localización a analizar más adelante.

2. Listado de ambientes del inmueble para los

procesos de los campos de actividad.

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2.1 Significado

En ciclo de operaciones tenemos los sub sistemas de:

 Administración.
 Producción.
 Comercialización
 Abastecimiento
Que requieren de un ambiente principal (AP) y de
ambientes complementarios (AC) o de apoyo.
En caso de construcción de obras civiles se tendrá que
incorporar el requerimiento de áreas exteriores como
muros de cerco, áreas de parqueo, instalación de servicios
básicos.

INMUEBLE
Ambiente EMPRESA
para ADMINISTRACION

Ambiente para TRANSFORMACIÓN

Ambiente para VENTAS

Ambiente de ABASTECIMIENTO

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Una matriz general del requerimiento aplicable en principio

a cualquier proyecto, para luego ser reducida en base a
condiciones específicas será:
Tabla A. Listado de Ambientes del
Inmueble
Listado físico - En metros cuadrados
Código Detalle Metros
Cuadrados
1 Área administración 2x
1.1 AP- Oficina gerente X
1.2 AC- Secretaría X
2 Área técnica 2x
2.1 AP- Oficina De Técnicos o X
Galpón
2.2 AC Almacén Suministros X
3 Área comercialización 2x
3.1 AP- Local Comercial X
3.2 AC- Almacén Productos. X
Terminados
4 Obras exteriores 3x
4.1 Muros de cerco X
4.2 Jardines, parqueos X
4.3 Conexión a red vial X
Total 9x
A partir de la matriz general se reduce las áreas que no
son aplicables al proyecto como se muestra en el ejemplo
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de la granja avícola, considerando que se ha definido en el

estudio de mercado, la forma de comercialización con el
ambiente requerido y que en el estudio técnico se ha
establecido el requerimiento del conjunto de cobertura del
proceso de transformación
Tabla B
Listado de Obras Civiles de la Granja Avícola
Códig Detalle En metros
o Cuadrados
1 Área Administrativa 0
2 Área Técnica 296
Terreno 200
Galpón 1 12
Galpón 2 12
Galpón 3 12
Galpón 4 12
Galpón 5 12
Galpón 6 12
Galpón 7 12
Galpón 8 12
3
Área Comercial 0
Total 296

El requerimiento de 296 metros, corresponde a 96 metros

construidos, sobre un terreno de 200 metros cuadrados.

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En el diseño de la granja avícola por ser un proyecto de

zona rural, podemos asumir muchas simplificaciones, no
necesita personal administrativo de oficina, tampoco área
de comercialización al estimar que se coordina con el
comerciante el momento de faeno para entrega directa,
eliminando la necesidad de área de productos terminados.
El depósito de alimentos balanceados forma parte de cada
cabaña.
También es posible admitir que el personal vive en la
proximidad del predio y no se necesita de ambientes
especiales para su reposo, entretenimiento y aseo.

PRÁCTICA 38
Estimar el requerimiento de inmueble en metros cuadrados
para los sub sistemas del diseño que realiza, realizando
una copia de la estimación realizada en:
 Estudio de mercado – forma de comercialización.
 Estudio técnico – conjunto de cobertura del proceso
de transformación.
Estimar requerimiento en metros cuadrados para la
administración.

3. Significación de la localización en el estudio de

proyecto.

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Localizar es definir el emplazamiento o lugar de ubicación

del inmueble que dará cobertura a los sub sistemas de un
proyecto de inversión, tiene influencia sobre los costos de
transporte y la implementación de la estrategia comercial
del producto o servicio para ingresar a mercado en ciclo de
operaciones.
Por tal motivo, es necesario analizar los factores de
localización y ubicar el posible emplazamiento.

Macro y micro localización.-

- Macro localización  Define país, Departamento,
región ciudad.
- Micro localización  Define zona, calle o edificio.

4. Factores de localización

Se analizan los factores de:

 Condiciones de integración al medio.
 Sumatoria de costos de transporte
 Y en algunos proyectos el suministro de un recurso
estratégico que localiza el proyecto sin previa
consideración de los otros factores, como afirma
Sapag (1994, p36.).

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4.1 Condiciones de integración al medio, factor de

macro localización de la empresa de operaciones

Identificamos condiciones económicas, políticas y sociales

como las variables que determinan la macro localización

4.1.1. Condiciones económicas.-

Se relaciona con la oferta en una determinada región o

ciudad de productos o servicios que ayudan a reducir
costos, ejemplo
 Oferta de servicios como energía eléctrica, agua,
comunicaciones que reducen el costo de conexión y
generan economías externas al no tener que invertir
en su instalación.
 Existencia de comunicación vial, caminos vecinales,
conexión a carreteras principales, aeropuertos,
estaciones ferroviarias, que eliminan la necesidad de
invertir en su construcción.
 Concentración de recursos humanos y de oferta de
servicios complementarios de educación, salud,
servicios de mantenimiento.
Una comparación de condiciones económicas para macro
localizar una fábrica de tuberías de plástico entre las
ciudades de El Alto y Cobija, daría una ventaja clara a la

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primera por contar con todos los elementos que reducen

costos.

4.1.2. Condiciones Políticas.-

La ideología política de los gobernantes de un país o región

se convierte en un aliado o amenaza a la inversión.

 Gobernantes aliados.-
 Los que promueven la seguridad jurídica el
respeto de la propiedad privada, el cumplimiento
de contratos del Estado con particulares o de
estos entre si.
 Los que traducen su apoyo a la inversión con
incentivos, como:
o subsidios que cubren parte de costos.
o Reducción del costo de patentes.
o Disminución de aranceles.
o Construcción de parques industriales.

 Gobernantes amenazantes.-
 Los que patrocinan la toma de empresas.
 El rompimiento de contratos del Estado o de
particulares entre si.
 Los que suben las cargas tributarias.

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 Los que se convierten en cómplices del

desorden y del caos.

4.1.3. Condiciones Sociales.-

Las organizaciones sociales de una región, como:

 Sindicatos.- Movimientos sociales
 Comités cívicos.
 Entidades religiosas, organizaciones no
gubernamentales.
También actúan como aliados o amenazas a la inversión.

 Organizaciones sociales aliadas.- son las que

promueven un clima de paz social de orden de dialogo
para la solución de conflictos.

 Organizaciones sociales amenazantes.- son las que

patrocinan el caos, los bloqueos la toma violenta de
empresas el enfrentamiento y pelea par la solución de
conflictos.

Una comparación de las regiones de Santa Cruz con la de

Alto dará ventaja a la primera cuyo Comité Cívico es un
defensor del interés de las organizaciones privadas que
forman parte de su directiva.

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4.1.4 Laboratorio de aplicación.

Tomando los factores de integración al medio para el micro

proyecto de una Granja Avícola, se realiza la macro
localización del proyecto en la Provincia Sur Yungas del
Departamento de La Paz, por ofrecer condiciones de
integración al medio, como agua de vertientes, caminos
carreteros, red de transporte en funcionamiento, municipio
aliado que favorece la instalación de empresas, energía
eléctrica subvencionada aunque el proyecto no la necesita
en una primera fase.

4.2 Sumatoria de costo de transporte, factor de micro

localización.

Es un factor de micro localización al identificar el

emplazamiento final tomando en cuenta la minimización del
costo de transporte que resulta de la sumatoria de Costo de
Proveedores a lugar de emplazamiento, más Costo de
transporte del lugar de emplazamiento a lugar de
concentración de clientes potenciales del nicho o sitio
estratégico.
En función a la sumatoria de costos de transporte se divide
los proyectos en:

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 Proyectos orientados a mercado de origen.

 Proyectos orientados a mercado de destino.

Mercado de origen provee- dores

Sitio Estratégico Mercado de destino
De suminis-tros
Clientes

Sistema
Empresa

4.2.1 Clasificación de proyectos en base a costo de

transporte

A. Industrias orientadas hacia el mercado de origen:

que reducen el costo de suministros provenientes del
sector primario, entre estos tenemos a fábricas de
lácteos plantas de concentración minera, refinerías,
fundiciones, las fábricas de leche están cerca de predios
ganaderos, las fundiciones en proximidades de plantas de
concentración de minerales. Las plantas de própileno de
$us 2200 millones de dólares de Bolivia se instalaran

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cerca de los campos de explotación de gas en Tarija para

minimizar la inversión en ductos.
B. Industrias orientadas hacia el mercado de destino
que busca reducir el costo de transporte o de prestación
del servicio aproximándose a los clientes-
Ejemplo están cerca de los clientes consumidores en el
nicho de mercado, oferentes de alimentos: fideos,
chocolates; de vestidos; de muebles del hogar; unidades
de servicio a humanos en rubros de salud; educación.

4.2.2. Aplicación de factor a proyecto de granja avícola.-

La micro localización concreta del proyecto de la Granja

Avícola es la de ubicarla en la localidad de Yanacachi o en
la Florida debido a la orientación al cliente se aproxima al
mercado de destino y reduce los costos de transporte al
nicho, sin embargo existen dudas sobre la alternativa de
ubicación del terreno que se resolverán con el método de
puntaje.

En estudio de mercado se ha diseñado la estrategia

comercial de micro proyectos con identificación precisa del
nicho de mercado, el sitio estratégico. En consecuencia la
unidad de ventas debería estar en la proximidad del nicho.

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4.3. Suministro o recurso estratégico que localiza un

proyecto

Un suministro estratégico, como una zona con reservas

mineras o de hidrocarburos puede localizar el proyecto de
explotación minera o petrolera. También podría darse en el
caso de un promotor del proyecto que aporta como cuota
de capital un inmueble y condiciona su participación a la
aceptación del mismo aspecto que definirá la ubicación de
galpones de producción, locales comerciales u oficinas al
margen de consideraciones de análisis de optimización del
lugar.

5. Método de puntajes en la micro localización

El propósito es de ayudar a tomar una decisión cuando se

tiene alternativas de locales en alquiler o inmuebles en
venta para la micro localización y surgen dudas por la
presencia de factores contradictorios y compensatorios,
como:
 Alternativa X se encuentra en proximidad de clientes
con un costo mayor en alquiler a la alternativa Y-
 Alternativa Y está más alejada de clientes pero su
costo en alquiler es menor a X.

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5.1 Componentes o elementos del Método

Los componentes del método son:

 Variables de comparación.
 Asignación de una importancia relativa a las variables.
 Calificación de alternativas.
 Determinación de puntaje.

Las variables corresponden a una modificación de acuerdo

a nuestras necesidades, de los parámetros expuestos por
autores como: Baca U (1990, p 112), Sapag (2000, 196),
Carvajal (1990, p. 70)

5.1.1. Variables de comparación . -

La elección de las variables depende del criterio de los

proyectistas. Ejemplo se puede comparar

 Costo de alquileres o costo de inmueble apoyado por

sondeo de mercado de las alternativas a considerar.
 Proximidad a los clientes, distancia en metros del
sitio estratégico.
 Estética, belleza del lugar, pregunta a expertos.
 Gastos de habilitación de ambientes. Consulta a
constructores

5.1.2. Asignación de importancia relativa

En una dimensión de 100% la importancia de cada

variable, DEPENDE del criterio de los proyectistas.

Ejemplo
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* Distancia a grupo meta -- 0,40

* Estética Presentación de las instalaciones -- 0,30
* El alquiler mensual -- 0,30

5.1.3. Calificaciones a las alternativas.

El número de calificaciones es igual al de las alternativas

comparables. Ejemplo dos alternativas requieren dos notas.

Nota Uno.
Nota Dos

Se asigna la mayor nota a la mejor alternativa, en relación

a variable en comparación. Si fuera tres alternativas tres
notas.

5.1.4. Puntaje.-

Es el resultado de multiplicación de la nota de la alternativa

por la importancia relativa.

5.2 Laboratorio de aplicación del método de puntaje –

El caso de la Granja Avícola

Tabla

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Sondeo de mercado de terrenos en venta cerca del sitio

estratégico Pueblo de Chojlla (Mina terreno
montañoso)
Dirección Unidad Preci Cantidad Importe
de o
Medida Bs
Pueblo Florida 9 Metro 20 200 4000
km. de Chojlla
Pueblo Metro 25 200 5000
Yanacachi 3 km.
de Chojlla
Fecha…
Firma………… Rubrica
Nota: Los precios están en el nivel de mercado 2 a 3
dólares por metro. El terreno de la Florida requiere de
obras previas de preparación de superficies planas por la
gran pendiente de la región.

Tabla
Método de puntaje en la definición de la micro
localización

Variables Alternativa Alternativa

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Indicadores A) Terreno en B) Terreno en la Florida
Yanacachi
1.VALOR COMPRA
Importe Bs. 25 metro Bs. 20 metro
Importancia 0.40 0.40
Nota 1 2
1.1 Puntaje 0.40 0.80
2. DISTANCIA
Kilómetros 3 9
Importancia 0.30 0.30
Nota 2 1
2.1 Puntaje 0.60 0.30
3. ESTÉTICA
Calidad No necesita aplanar Necesita aplanar
Importancia 0.30 0.30
Nota 2 1
3.1 Puntaje 0.60 0.30
TOTAL 1.60 1.40
1.1+2.1+3.1

En consecuencia la alternativa A, el terreno en Yanacachi

define la micro localización por tener el mayor puntaje.

PRÁCTICA no 38 –

Investigación cualitativa utilizando aviso de periódicos o en

las inmobiliarias que se encuentran en la proximidad de su
nicho de mercado o en otra fuente que Usted crea
conveniente sobre el costo de locales en alquiler o en
anticrético si corresponde a su solución.

1. Local A Alquiler en Dólares

……………………….. …………………
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Distancia a calle principal del

nicho en metros o cuadras

¿Necesita arreglos? ………..

………………………
……………….
2. Local B Alquiler dólares
………………………. ……………………………….
Distancia a calle principal del
nicho en metros o cuadras
………………………
¿Necesita arreglos?
…………………
………..

PRÁCTICA NO 39-
Aplicar el método de puntaje, a dos alternativas de micro
localización luego de haber realizado sondeo de mercado
sobre el alquiler o anticrético y la estética del lugar.
Variables Alternativa Alternativa
Indicadores A) B)
1.VALOR
ALQUILER
Importe ………. ………….
Importancia 0.40 0.40
Nota
1.1 Puntaje
2. DISTANCIA

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Metros
Importancia 0.30 0.30
Nota
2.1 Puntaje
3. ESTÉTICA
Calidad ……………………… ……………………….
Importancia 0.30 030
Nota 2 1
3.1 Puntaje
TOTAL
1.1+2.1+3.1

INDIQUE
LA MEJOR ALTERNATIVA ES ………………
PORQUE ……………………………..

6. Estimación de costo o inversión en inmueble

En base a requerimiento de metros cuadrados a construir o

de contratar en alquiler o anticrético de un inmueble y
detalles técnicos sobre las características específicas de
los ambientes, se decidirá sobre la solución al problema de
acceso a inmueble.

Una vez decidida la solución se deberá considerar la

alternativa que optimiza la decisión tomando en cuenta el
método de puntaje.

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Significado del costo de acceso al inmueble en base al

sondeo de mercado y aplicación del método de puntaje

 Alternativa con costo de alquiler ….. va a costo fijo.

 Alternativa de anticrético ----------------- va a inversión.
 Alternativa de compra -------------------- va a inversión.

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