Hasta hace poco las hipotecas y la emisión de valores respaldados en hipotecas estaba basada

principalmente en prestatarios clasificados como Prime, bajo los estándares establecidos. Fuera de
estos estándares están los préstamos que se clasifican como Jumbo, Alta-A y Subprime. Los
créditos subprime involucran prestamistas con un pobre historial crediticio.

Una reducción de los tipos de interés a largo plazo desde finales del 2003 se asocia con el rápido
crecimiento en otorgamiento de hipotecas y emisión de activos basados en todos las clases de
préstamos. Pero mientras los créditos prime alcanzaron su máximo en el 2005, los créditos como
los subprime siguieron creciendo.

El proceso por el cual los préstamos hipotecarios se retiran de los balances de los prestamistas y se
transforman en valores que son comprados por inversionistas se llama securitization (titulización)

La titulización es un proceso complejo que implica diferentes agentes, por lo que en cada paso del
proceso existe el problema de la asimetría de información, es decir donde una parte tiene más
información que la otra.

Fricción 1: Prestatario y banco (originador): Predatory Lending

El proceso se inicia con un prestatario que busca un crédito hipotecario para comprar una
propiedad o refinanciar una hipoteca existente. El banco asume el crédito y los servicios de la
hipoteca.

Los prestatarios no tienen conocimientos sobre finanzas, no conocen todas las alternativas de
crédito que tienen en el mercado, o incluso si las conocen no tienen la capacidad de evaluar la
mejor opción para de acuerdo a sus intereses. Esta situación lleva a que los bancos pueden inducir
al prestamista a obtener créditos más costosos.

Fricción 2: Banco (originador) y sindicato de bancos (Arranger): Predatory Lending and Borrowing

Un conjunto de hipotecas es comprado por un sindicato de bancos. Estos tienen la responsabilidad

de la evaluar los créditos hipotecarios que adquirirán del banco. El sindicato de bancos es el
responsable de facilitar todos los elementos para cerrar el trato.

Básicamente el sindicato de bancos crea una empresa dentro de un grupo corporativo pero cuya
solvencia no afecta a las empresas del grupo (bankruptcy remote trust), esta empresa comprará
los créditos hipotecarios, consultando con una agencia evaluadora de riesgo para determinar los
detalles de la estructura del activo financiero que estará compuesto por los créditos. También es
necesaria la intermediación de la SEC (Comisión de valores de EEUU) para la emisión de los valores
de la empresa a los inversionistas.

En este caso el banco tiene ventaja sobre la información de la calidad del prestatario. Existe la
posibilidad de que el prestamista colabore con el originador para modificar la información sobre
las características del crédito lo que podría en la forma que el banco convenza al prestamista de
prestarse demasiado (Predatory Lending) o que el prestatario convenza al originador de prestarle
demasiado (Predatory Borrowing)

Fricción 3: Sindicato de bancos y Terceros: Selección adversa

El sindicato de bancos tiene mayor información sobre la calidad de los créditos creando un
problema de selección adversa. Es decir, el sindicato de bancos puede crear un instrumento
financiero basado en créditos de baja calidad y conservar los buenos créditos o destinarlos hacia
otros instrumentos. En este caso la ventaja se produce con una institución financiera (warehouse
lender), un fondo de inversión (asset manager) y una agencia de evaluadora de riesgo (credit
rating agency)

Institución financiera (warehouse lender).

El sindicato de bancos es el responsable de los créditos hipotecarios hasta que se transforman en
un instrumento financiero. El sindicato de bancos puede hacerse responsable de los créditos con
sus propios fondos, aunque también pueden utilizar los fondos de un tercero que guarde los
créditos hasta que se vendan como un instrumento financiero. Esta institución financiera no
conoce el verdadero valor de los créditos.

Fondo de inversión.
El sindicato de bancos vende el conjunto de hipotecas al bankruptcy remote trust, que es una vía
para emitir deuda a los inversionistas. El objetivo del trust es transferir el riesgo, protege a los
inversionistas en caso de quiebre el sindicato de bancos o el originador. También protege al
originador al sindicato de bancos de pérdidas en las hipotecas.
Al igual que en el caso anterior el sindicato de bancos tiene mayor información que el fondo de
inversión que podría quedarse con los buenos créditos o destinarlos a otros instrumentos. Este
problema se reduce con el mercado por la reputación del sindicato de bancos, el hecho de que no
exista una institución financiera y actúe con sus propios fondos.

Evaluadora de riesgo.
La precisión con que se califique a los instrumentos financieros basados en los créditos
hipotecarios emitidos por el trust, es vulnerable a un servidor de baja calidad. Para reducir este
impacto las agencias examinan a los servidores, utilizan los resultados del análisis en la calificación
y publican los resultados.

Fricción 4: Servidor y Prestatario: Riesgo moral

La empresa fiduciaria emplea al servidor como responsable de cobrar y canalizar los pagos
efectuados por los deudores originales tanto en intereses como en principal y derivarlos a los
inversionistas.

Existe riesgo moral se refiere a cambios en el comportamiento en respuesta a la redistribución del

riesgo. Por ejemplo los seguros pueden inducir a tomar riesgo si el asegurado no es
completamente conciente de todas las consecuencias y costos. En este caso el prestatario puede
incumplir intencionalmente con el pago de la hipoteca o por otro lado el servidor puede actuar en
interés del inversionista y modificar su comportamiento minimizando pérdidas cuando el
prestatario no pueda cumplir con los pagos.
Para minimizar este problema el prestatario realiza pagos en cuotas. El servidor paga al
inversionista por adelantado.

Fricción 5: Servidor y terceros: Riesgo moral

El servidor puede tener impactar significativamente con un efecto positivo o negativo en las
pérdidas del conjunto de hipotecas. Este impacto tiene implicancias para los inversionistas y las
evaluadoras de riesgo.

Riesgo moral con el fondo de inversión

El pago al servidor es fijo, es un porcentaje del principal de los créditos hipotecarios. Este monto
es pagado al servidor antes que los fondos sean dirigidos a los inversionistas. Como los pagos de
los prestatarios generalmente se reciben a principio de mes y los inversionistas reciben el dinero a
fin de mes, el servidor se beneficia del interés de dichos pagos.

El servidor podría beneficiarse cuando la hipoteca se tiene que liquidar, al exagerar los gastos de la
liquidación que le tienen que ser reembolsados, por esta misma razón podría modificar las
condiciones del crédito para alargar la liquidación. Por un lado esto se podría solucionar aplicando
reglas claras a las liquidaciones y monitoreando los gastos de liquidación, pero por otro lado el
inversionista también desea que el servidor tenga flexibilidad para actuar en su beneficio y no
desea incurrir en costos por monitoreo o control. Otro mecanismo que disminuye la fricción es la
reputación del servidor.

Riesgo moral con la evaluadora de riesgo

La precisión con que se evalúe el riesgo de los valores emitidos por el fondo de inversión es
vulnerable al comportamiento del servidor. Para minimizar este impacto la evaluadora analiza al
servidor y publica los resultados.

Las calificaciones de las agencias de crédito tienen el objetivo de ser medidas imparciales de la
habilidad de un servidor para prevenir o reducir las pérdidas frente a cambios en las condiciones
de mercado.

Fricción 6: Fondo de inversión y el inversionista: Principal-agente

El inversionista provee los fondos para la compra de los valores. Como el inversionista
generalmente no tiene muchos conocimientos de finanzas, emplea un agente para formular una
estrategia de inversión y asesorarlo en alternativas de inversión para encontrar el mejor precio.

El fondo de inversión posee mayor información que el inversionista, quien no entiende

completamente la estrategia de su agente, ni tiene certeza sobre sus habilidades. El problema se
reduce con el de políticas de inversión y evaluando el desempeño de su agente en comparación
con otros.
Para el inversionista también es importante la calificación de la evaluadora de riesgo.

Fricción 7: Inversionista y Evaluadora de riesgo: Model error

Las evaluadoras de riesgo son pagadas por el fondo de inversión, para emitir una opinión, lo cual
crea un conflicto de intereses. El inversionista no está en condiciones de evaluara la eficacia de los
modelos que utiliza la evaluadora para calificar a los créditos.

También aquí existe asimetría de información entre el inversionista y la evaluadora de riesgo.

Pueden darse errores deshonestos a favor del fondo de inversión. Este problema se puede
minimizar mediante la reputación de las evaluadoras, ya que su negocio se sustenta en su
reputación, y también mediante la publicación de los resultados de las evaluaciones.

Fricciones que causaron la crisis subprime.

Fricción 1. Muchos de los productos ofrecidos a los subprime son muy complejos y se pueden
malinterpretar o presentar erróneamente. Lo cual resultó en un endeudamiento excesivo
(predatory borrowin) y en un préstamo excesivo (predatory lending)

Fricción 6. Por otro lado los inversionistas no entendían bien la diferencia entre las calificaciones a
los créditos estructurados y a los créditos corporativos. Por este motivo los fondos de inversión se
ven incentivados a adquirir emisiones de deuda estructurada (basadas en los créditos hipotecarios
subprime) con la misma calificación pero con cuotas superiores a las de las emisiones de créditos
corporativos. El problema cada vez se ponía menos exigencia en la evaluación de los bancos
(originadores) y los sindicatos de bancos.

Fricción 3. Este problema incrementó la selección adversa entre el sindicato de bancos y el fondo
de inversión. Sin la exigencia de los fondos de inversión, los sindicatos de bancos se veían menos
incentivados a realizar sus propias evaluaciones con exigencia.

Fricción 2. Esta situación empeoró la relación entre los bancos (originadotes) y el sindicato de
bancos. En este punto la única referencia era la calificación de las evaluadoras de riesgo.

Fricción 7. Por último se incrementó la dificultad para que las evaluadoras pudieran calificar
eficientemente los créditos, al no poder identificar las acciones de los bancos (originadotes).
Incluso cuando las evaluadoras publicaban sus criterios de evaluación, los inversionistas no
contaban con la habilidad para interpretar y evaluar los modelos.