Introducción

El fideicomiso (fiducia significa "fe, confianza", etc.) es una figura jurídica que permite

aislar bienes, flujos de fondos, negocios, derechos, etc. en un patrimonio independiente y

separado con diferentes finalidades. Es un instrumento de uso muy extendido en el mundo.

Su correlato anglosajón es el trust y cuenta con antiguas raíces en el derecho romano.

En nuestro país se perfecciona a través de un contrato.

Observando su aparición en nuestro país en 1995, y lo sucedido en otros países y

considerando la situación económico-financiera imperante, es posible asumir que en la

República Argentina, la aplicación de esta figura mantendría el fuerte crecimiento que se

viene manifestando.

Existe fideicomiso cuando en un contrato una persona le transmite la propiedad de

determinados bienes a otra, en donde esta última la ejerce en beneficio de quien se designe

en el contrato, hasta que se cumpla un plazo o condición.

El fiduciario, quien maneja los bienes, deberá actuar con la prudencia y diligencia del

buen hombre de negocios, sobre la base de la confianza depositada en él, en defensa de los

bienes fideicomitidos (ya que se comporta como el nuevo "propietario") y los objetivos del

fideicomiso. Si no es así, el fiduciante o el beneficiario pueden exigir la retribución por los

daños y perjuicios causa

Origen del Fideicomiso.

En la República Dominicana, surgió la necesidad de regular estas actividades

informales; con la finalidad de crear y fortalecer el Mercado Hipotecario Dominicano.

(Congreso Nacional, 2016) La normativa 189-11 en su Art. 3, define el fideicomiso:

“El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas

fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o

personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la

constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomisito, cuya

administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según

las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas,

llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la

extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con

la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua

entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra

fielmente los bienes fideicomisitos, en estricto apego a las instrucciones y a los

requerimientos formulados por el fideicomitente”

El tipo de fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario: son

aquellos cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas

fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. Estos tipos

pueden ser públicos y privados.

El fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario pública es una

entidad a paraestatales que se crea con la intención de llevar a cabo el desarrollo de

proyectos inmobiliarios enfocado en el desarrollo social, usando recursos públicos y

administrados por una institución fiduciaria. El fideicomiso privado en el desarrollo de

inversión inmobiliaria tiene igual finalidad, pero la diferencia es que los recursos son

aportados por particulares y administrado por una entidad fiduciaria.

Para desarrollar el fideicomiso inmobiliario público, se requiere recursos financieros a

largo plazo, para desarrollar programas de viviendas; por lo tanto, es imprescindible

incentivos especiales, aportes del Estado, que favorezcan el desarrollo habitaciones con un

enfoque social y de bajo costo, que favorezcan el acceso a la vivienda a poblaciones de

ingresos limitados, para reducir el déficit habitacional.

Pero a nivel de fideicomiso de desarrollo inmobiliario privado, no requiere

necesariamente el enfoque social, ni los aportes del Estado; este puede instrumentalizarse

con inversionistas privados, para el desarrollo de proyectos inmobiliarios que pueden

orientado hacia un mercado de clientes de ingresos medios o altos; y no con una visión de

subsidiaridad.

Según Figueroa, 2016. El gobierno instrumentaliza políticas Públicas, en la que expresa:

“La políticas públicas garantizan cobertura para las necesidades derivadas de la

problemática de corte social y económico, basados en los derechos humanos e

inherentes a la persona. A través del fideicomiso el Estado está desarrollando

proyectos públicos para el desarrollo económico y social, que buscan el bienestar de

dichos conglomerados para mejorar la calidad de vida. La Administración pública y

su autonomía con relación a otros instrumentos tiene como objetivos económicos

globales, facilitar la colaboración y así lograr un gran número de proyectos estatales

tanto público como privado”.

(Persia Ilumininada Ventura Figueroa, 2017), Las innumerables demandas que

tienen los Estados evidencian la necesidad que tienen de buscar nuevos esquemas de
 financiamiento con la finalidad de viabilizar importantes proyectos para el

desarrollo y promoción de la economía; de esta manera el Estado empezó a poner su

atención a una figura que ha tenido excelentes resultados en su aplicación: El

fideicomiso público.

La Ley 189-11, evacuada con la finalidad de desarrollar el mercado hipotecario y

el Fideicomiso, se utilizó para caracterizar el fideicomiso y las relaciones jurídicas

que lo constituyen y su régimen tributario en el caso dominicano. Esto favoreció un

mayor soporte institucional al desarrollo del mercado hipotecario y de valores.

Los fideicomisos públicos son instrumentos jurídicos-financieros creados por la

Administración Pública para cumplir con una finalidad lícita y determinada, a los

fines de impulsar el desarrollo, tanto económico como social, a través del manejo de

los recursos públicos, donde Administración a través de la suscripción de un

contrato transfiere bienes de su propiedad creando un patrimonio de afectación a un

fin público, los cuales serán administrados por una institución fiduciaria.

(Lozano, 2012) La figura jurídica del Fideicomiso en Argentina, comienza a evolucionar

a partir de la última década, teniendo sus orígenes en el Código Civil Argentino originario

de Dalmacio Vélez Sársfield. Este consistía en un fideicomiso singular o universal

(CEVALLOS., 2013) El fideicomiso, surge por primera vez en Roma, con la finalidad

de evitar los estrictos controles sobre el derecho sucesorio y al estatus personal. Este

consistía en la disposición de los bienes del fideicomitente como su última voluntad.

La invasión de los Romanos a las islas inglesas, trae como consecuencia la influencia

fiduciaria, pero es aplicada por los anglosajones con matices muy propios de la mentalidad

independentista creando sus propios mecanismos a través de tribunales especiales

denominados “equity”, Como un derecho de propiedad desdoblado: de un lado el

propietario del bien, y del otro lado el beneficiario del mismo.

Con el trascurrir del tiempo surgen nuevas ideas, creándose el ‘trust’, el cual pasó a las

colonias inglesas en América y más tarde cobró un gran desarrollo en los Estados Unidos

de América y en Canadá.

En el caso del Ecuador, el fideicomiso mercantil, aparece regulado por primera vez en la

Ley de Títulos de Crédito de 1963, sin ninguna trascendencia. Treinta años después la

figura de fideicomiso es incorporada a la legislación por el artículo 80 de la Ley de

Mercado de Valores. En 1998 se promulga la nueva Ley de Mercado de Valores con un

nuevo enfoque institucional, dotándole personalidad jurídica, aparta de la tendencia

latinoamericana.

Definición de fideicomiso

Según Art. 3. Ley 189-11, es el acto mediante el cual una o varias personas,

llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales

o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la

constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya

administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según

las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas,

llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la

extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con

la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua

 entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra

fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los

requerimientos formulados por el fideicomitente.

EI fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a condición o plazo. Asimismo,

puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

EI fideicomiso se podrá constituir para servir cualquier propósito o finalidad

legal, incluyendo el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que

no sea contrario a la moral, el orden público y las buenas costumbres. (p.21)

Partes que intervienen en la formación del fideicomiso

Ley 189-11, son partes que intervienen en el contrato de fideicomiso son:

Fideicomitente: Es la persona que destina bienes o derechos para constituir el

fideicomiso.

Fideicomisario: Es la persona que recibe el beneficio derivado del fideicomiso,

puede ser el mismo fideicomitente.

Fiduciario: Institución con autorización para llevar a cabo operaciones fiduciarias

y quien recibe los bienes del cliente (Patrimonio) para realizar los fines lícitos

determinados por el fideicomitente.

Las finalidades que puede tener un fideicomiso son tan diversas que pueden

consistir, entre otras, en la inversión y reinversión de los recursos monetarios del

cliente; realizar pagos con cargo a dicho fondo; en la administración de fondos a

favor de trabajadores o empleados, para el pago de sus primas de antigüedad,

 pensiones, jubilaciones y fondos de ahorro, etc.; depósitos condicionales; para el

desarrollo inmobiliario; para la emisión de certificados bursátiles o de certificados

de participación ordinarios; para el establecimiento de garantías, etc.

El Fiduciario tiene las facultades del titular, pero únicamente para llevar a cabo

los fines que contenga el contrato de fideicomiso, no puede disponer de ellos

libremente ya que siempre están sujetos a los fines del fideicomiso.(p.78)

Tipos de Fideicomisos

La Ley 189-11 establece como principales tipos de fideicomiso, sin ser limitativos, los

siguientes:

a) Fideicomiso de Planificación Sucesoral.

b) Fideicomiso Cultural, Filantrópico y Educativo.

c) Fideicomiso de Inversión.

d) Fideicomiso Financiero.

e) Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario.

f) Fideicomiso de Oferta Pública de Valores y Productos.

g) Fideicomiso en Garantía.

h) Otros tipos de fideicomisos.

Entidades financieras autorizadas a realizar negocios de fideicomiso

Según, Guía del Contribuyente No. 18, de la DGII, personas jurídicas constituidas de

conformidad con las leyes, con el fin exclusivo de fungir como fiduciario. Estas sociedades

deben registrarse e informar sobre el inicio de sus operaciones en la Dirección General de

Impuestos Internos. La sociedad fiduciaria de uso exclusivo, que no pertenezcan a un grupo

financiero, se encuentra bajo la supervisión de la Dirección General de Impuestos Internos.

Administradoras de Fondos de Inversiones, únicamente respecto de los fondos de

inversión que estén bajo su administración. Para fungir como fiduciarias.

Estas sociedades deben contar con la autorización de la Superintendencia de Valores y

se encuentran bajo su supervisión.

Intermediarios de Valores, únicamente acerca de las carteras que administran en los

casos en que tales carteras se constituyan en fideicomisos. Para fungir como fiduciarias,

estas sociedades deben contar con la autorización de la Superintendencia de Valores y se

encuentran bajo su supervisión.

Bancos Múltiples, Asociaciones de Ahorros y Préstamos y otras entidades de

Intermediaciones financieras autorizadas a esos fines por la Junta Monetaria.

Estas sociedades, en el ejercicio de su función fiduciaria, se encuentran bajo su

Supervisión de la Superintendencia de Bancos.(p.32)

Entidades financieras autorizadas a realizar negocios de fideicomiso

Según Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la

República Dominicana.

Las Personas jurídicas constituidas de conformidad con las leyes, con el fin exclusivo

de fungir como fiduciario. Estas sociedades deben registrarse e informar sobre el inicio

de sus operaciones en la Dirección General de Impuestos Internos. La sociedad

fiduciaria de uso exclusivo, que no pertenezcan a un grupo financiero, se encuentra bajo

la supervisión de la Dirección General de Impuestos Internos.

Administradoras de Fondos de Inversiones, únicamente respecto de los fondos de

inversión que estén bajo su administración. Para fungir como fiduciarias.

Estas sociedades deben contar con la autorización de la Superintendencia de Valores

y se encuentran bajo su supervisión.

Intermediarios de Valores, únicamente acerca de las carteras que administran en los

casos en que tales carteras se constituyan en fideicomisos. Para fungir como fiduciarias,

estas sociedades deben contar con la autorización de la Superintendencia de Valores y se

encuentran bajo su supervisión.

Bancos Múltiples, Asociaciones de Ahorros y Préstamos y otras entidades de

Intermediaciones financieras autorizadas a esos fines por la Junta Monetaria.

Estas sociedades, en el ejercicio de su función fiduciaria, se encuentran bajo su

Supervisión de la Superintendencia de Bancos. (p.21)

Nueva modalidad de negocios para entidades autorizadas

El Intendente General de Bancos, licenciado Luis Armando Asunción, informó que

a pesar de que la Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso

tiene poco tiempo de entrada en vigencia y además es una nueva modalidad de negocios en

la República Dominicana, la institución supervisora ya ha autorizado 12 entidades para

desarrollar operaciones de fideicomiso.

 Dijo que de las 12 entidades autorizadas a operar, 6 son sociedades fiduciarias de

objeto exclusivo, 2 son certificadoras de garantías, 2 autorizadas a ofrecer servicios de

agentes de garantías, 1 entidad de intermediación financiera autorizada para ofrecer

servicios fiduciarios y 1 para ofrecer servicios tanto fiduciarios como de agentes de

garantía.

Aclaró que las entidades fiduciarias son las instituciones autorizadas para realizar

operaciones de Fideicomiso, es decir, las que reciben los bienes dados o derechos

cedidos en fideicomiso para cumplir con ello las instrucciones del o de los

fideicomitentes, de acuerdo al contrato suscrito.

Asimismo manifestó que se han registrado 39 contratos de fideicomisos, de cuales 30

corresponden a Fideicomisos para Desarrollo Inmobiliario, 5 a Fideicomisos de

Administración y 4 Fideicomisos de Administración y Garantía.(p.47)

Marco legal

Resumen de la ley 189-11 del Fideicomiso

1. Que es supremo interés de la nación establecer políticas que faciliten el desarrollo

de proyectos habitacionales, principalmente de viviendas de bajo costo, que

reduzcan el importante déficit habitacional de la República Dominicana.

2. Que para suplir este déficit se necesitan recursos, así como la optimización del uso

de los mismos, de forma que la población de menos ingresos, que en la generalidad

de los casos no es sujeto de crédito, pueda tener acceso a ofertas de viviendas con

características y condiciones que les resulten asequibles.

3. Que para ese y otros propósitos es importante impulsar el crecimiento y

diversificación del mercado hipotecario y de valores en la República Dominicana,

 para lo que se requiere crear o perfeccionar las figuras jurídicas, instrumentos

financieros y procedimientos judiciales que permitan tal desarrollo.

4. Que la creación de figuras como la del fideicomiso se viene reclamando desde hace

varias décadas en la República Dominicana, cuya inexistencia en nuestro derecho

nos ha colocado en condición de desventaja frente a la mayoría de las legislaciones

extranjeras.

5. Que se requiere desarrollar herramientas novedosas que permitan el financiamiento

del mercado hipotecario a través del mercado de capitales, tales como la

titularización de carteras hipotecarias, de manera que a través de ellas se puedan

canalizar los recursos de ahorro del mercado de capitales hacia el financiamiento de

viviendas.

6. Que se hace necesario modificar el marco legal aplicable a la titularización de

cartera hipotecaria y a las letras hipotecarias en la medida en que se han identificado

elementos estructurales que no han permitido el desarrollo de estos instrumentos en

el país.

7. Que la evolución de otros países de la región ha comprobado que el crecimiento

económico está estrechamente vinculado al desarrollo del mercado de valores, toda

vez que contribuye al aumento del flujo de recursos hacia los sectores productivos

de la economía y a minimizar el riesgo sistémico, generando en consecuencia,

mayor riqueza y empleos en el país, por lo que se hace necesario ampliar la gama de

instrumentos y valores de oferta pública que puedan ser transadas en dicho mercado

como alternativa de inversión para los fondos de pensiones y demás inversionistas

institucionales.
8. Que la reciente experiencia internacional derivada de la crisis financiera que

sacudió al mundo ha dejado importantes lecciones que invitan a todas las economías

a fortalecer sus marcos regulatorios y de supervisión en aras de afinar y redoblar el

monitoreo y prevención de eventuales riesgos.

9. Que para la dinamización del mercado hipotecario y de valores es igualmente

importante hacer más expeditos los procedimientos administrativos, necesarios para

obtener las autorizaciones correspondientes a esos nuevos instrumentos financieros

que pudieren ser utilizados con ese fin, velando a la vez porque se asegure una

efectiva regulación y supervisión de los actores que proteja los derechos de los

terceros, en un ambiente de prudencia.

10. Que es importante mejorar los procedimientos judiciales existentes para la ejecución

inmobiliaria, de forma que sean más expeditos y permitan una solución oportuna de

los casos, evitando las dilaciones y a la vez garantizando el debido proceso, lo que

coadyuvará al desarrollo del mercado hipotecario e incentivará la participación de

actores que aseguren el flujo de recursos.

11. Que aunque en nuestro derecho existen algunas disposiciones legales o

reglamentarias que de manera diseminada prevén algunas figuras, instrumentos o

procesos relativos al mercado hipotecario y de valores, mediante la presente ley se

persigue complementar el marco jurídico existente, actualizándolo a las corrientes

internacionales en procura de la dinamización y el sano crecimiento del sector

hipotecario y de valores en la República Dominicana, sobre la base de esquemas

prudentes y transparentes.

12. Que es interés del Estado utilizar esta plataforma y dicho marco jurídico para la

implementación de estructuras de financiamiento costo-eficientes, tanto para la

 promoción de la construcción de viviendas de bajo costo, como para el desarrollo de

proyectos inmobiliarios en general.

13. Que el Estado dominicano está comprometido a viabilizar el acceso a viviendas y la

obtención de financiamiento a los sectores de bajos ingresos, a los cuales se les

dificulta adquirirlas en el mercado.

El régimen tributario del fideicomiso

Según la Norma general 02-12 sobre Impuestos sobre constitución, modificación o

revocación de fideicomiso: estarán exentos de todo pago de impuestos, derechos, tasas,

cargas, arbitrios municipales o contribución alguna, los actos para la constitución,

modificación, revocación o extinción del fideicomiso, o de sustitución del o de los

fiduciarios, así como la transcripción o el registro de los mismos. No obstante, deberán

pagarse al momento de su registro ante el Registro Mercantil, cuando corresponda, las

tarifas exigidas por las Cámaras de Comercio y Producción y a ser establecidas por las

mismas, debiendo estas tarifas de registro ser fijas, y no en proporción a los montos

involucrados en el documento de que se trate. El registro del fideicomiso constituido por

acto auténtico deberá pagar las tasas que la ley prevea para el registro de contratos sin

cuantía por ante las oficinas de Registro Civil que correspondan.

Requerimientos para la Fiduciaria.

• Registro Nacional de Contribuyentes del Fiduciario. Las Sociedades Anónimas que

deseen actuar como fiduciarias conforme lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley No.

189-11, deben registrarse en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) como

entidades con objeto único y exclusivo de la administración de fideicomisos.

 • Requisitos de inscripción en el Registro Nacional de Contribuyentes. La fiduciaria

deberá remitir completado el formulario de inscripción en el Registro Nacional de

Contribuyentes como entidad con objeto único y exclusivo de la administración de

fideicomiso junto a las informaciones establecidas en el párrafo I del Artículo 9 del

Reglamento No. 95-12 sobre Fideicomisos.

Las fiduciarias de objeto exclusivo que pertenezcan o preste sus servicios a una

entidad de intermediación financiera o de su controladora bajo esquema de un Grupo

Financiero, deberán remitir la autorización de la Superintendencia de Bancos.

Las empresas constituidas como fiduciarias, previamente a la publicación de la

presente Norma General, deberán cumplir con los trámites de registro establecidos en

este Artículo, en un plazo de sesenta (60) días calendarios previo al inicio de sus

operaciones.

Las entidades de intermediación financiera, las administradoras de fondos y los

intermediarios de valores deberán depositar la autorización para actuar como fiduciarias

emitidas por la Superintendencia de Bancos o la Superintendencia de Valores, según el

caso, previo al inicio del registro de los fideicomisos.

Requerimientos para el Fideicomiso

Según DGII (2012) Registro Nacional de Contribuyente y Comprobantes Fiscales de los

Fideicomisos. La Administración Tributaria asignará al fideicomiso un Registro Nacional

de Contribuyente (RNC) y Números de Comprobantes Fiscales (NCFs), a solicitud de la

persona jurídica autorizada a fungir como fiduciaria.

 La asignación a los fideicomisos indicados en el presente Artículo, de un Registro

Nacional de Contribuyentes (RNC) se realiza con la finalidad de diferenciar el mismo del

asignado al patrimonio del fiduciario y del fideicomitente.

 Conclusiones

Las principales conclusiones del presente trabajo sobre la incidencia del fideicomiso

inmobiliario en el desarrollo habitacional en provincia de Azua, son las siguientes según

los objetivos planteados:

Identificar los incentivos que brinda el marco jurídico para el desarrollo de fideicomisos

inmobiliarios en República Dominicana.

Identificar factores que limitan el desarrollo del fideicomiso inmobiliario en la provincia de

Azua.

Analizar los aportes de los proyectos basados en el fideicomiso inmobiliario en la provincia

de Azua.

Analizar el potencial de la figura del fideicomiso público y privado en el desarrollo

inmobiliario de Azua.

Analizar la Incidencia del Fideicomiso Inmobiliario en el Desarrollo Habitacional en la

Provincia de Azua.