Valoración y Tasación de Bienes Inmuebles en Madrid

5/10/21 11:25 Valoración y Tasación de Bienes Inmuebles en Madrid
Métodos de valoración y tasación de

bienes inmuebles
La valoración inmobiliaria persigue en la

mayoría de los casos, la obtención de un
VALOR DE MERCADO (o precio por el que
probablemente se vendería un inmueble
en un escenario normal).
En la práctica habitual de la valoración
inmobiliaria, los métodos con los que se
realiza tal estimación son cuatro:
COMPARACIÓN, RESIDUAL, COSTE Y
ACTUALIZACIÓN.
Tales métodos existen con independencia
de las principales leyes relativas a la
práctica de la valoración en España (Ley del
Suelo R.D.L.2/2008, la Normativa Catastral
R.D.1020/1993 e Hipotecaria
ECO/805/2003), es decir, que existen al
margen de éstas.
Dichas leyes lo que hacen, es definir
particularidades de los cuatro métodos de
valoración de cara a la finalidad concreta
que cada una de ellas persigue.
Así, en general, en una valoración de
mercado no hay porque cumplir
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uno de los cuatro
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quienes pueden combinarla con otra información que la delesobtener
haya proporcionado o que hayan
el valor de mercado del bien
recopilado a partir del uso que haya hecho de sus servicios. Leer más
inmobiliario.
ACEPTAR Personalizar Se exponen a continuación la filosofía
principal junto con el procedimiento de
https://arquitectotasador.com/metodos-de-valoracion/ 1/7
aplicación, de cada uno de los cuatro

métodos de tasación.
Método de comparación
Es el principal de los cuatro métodos de
tasación, ya que suele estar presente en la
mayoría de las valoraciones. Dicho método
se basa en el ´principio de sustitución´
según el cual el valor de un inmueble, es
equivalente al de otros activos de similares
características sustitutivos de aquel.
Así, en el ámbito de la valoración de
bienes inmuebles, cada bien es único y
singular dada su posición fija y concreta en
el espacio, frente a otras valoraciones en el
que los bienes no poseen dicha cualidad.
En este sentido, la aplicación de
coeficientes de homogeneización sobre los
valores consultados de las distintas
muestras, testigos o comparables
obtenidos por estudios de mercado, es
esencial para poder asimilar dichos valores
a los del inmueble a valorar.
¿Cuál es el procedimiento del

método de comparación?
i. Búsqueda de testigos: En primer
lugar, hay que verificar la existencia
de un mercado con suficientes
muestras o comparables para poder
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recopiladoinmueble
a partir de
delreferencia y siempre
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dentro de la misma tipología
ACEPTAR edificatoria.
Personalizar
ii. Selección de variables a comparar:

Una vez establecidos los testigos o
muestras de referencia, se fijarán las
diferentes variables a comparar en
esos testigos, pertenecientes siempre
a la misma tipología edificatoria.
Entre las más comunes podremos
encontrar las de: localización,
calidades generales del edificio y
particulares de la vivienda, estado de
conservación, existencia de zonas
comunes ajardinadas o piscina,
vistas destacables hacia el entorno,
altura en el bloque, valores
singulares…
iii. Fijación de los coeficientes de
homogeinización: Estos coeficientes
son necesarios para homogeneizar
las muestras con el objetivo de poder
comparar relativamente unas con
otras. El resultado final nos arrojará
un valor ponderado de cada testigo
con el que alcanzar el valor de
tasación.
iv. Obtención del valor de tasación: Una
vez ponderados, conciliaremos los
valores mediante métodos
estadísticos para alcanzar el valor de
tasación final. En ese proceso
estadístico se descartaran posibles
valores extremos o contradictorios en
la serie de valores de los diferentes
testigos.
La aplicación del método de comparación

es prioritaria sobre el resto, siempre que
sea posible, por aportar el valor más justo y
Estarazonable.
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Método residual
El método residual se utiliza en la

valoración de suelos allí donde no es
posible la aplicación del método de
comparación por falta de muestras o
comparables.
A diferencia del método anterior, el bien a
tasar (solar vacante), no se oferta a
particulares sino a promotores
inmobiliarios. Así, el método basa su
filosofía en considerar el valor del suelo,
como el valor residual fruto de una
promoción inmobiliaria promovida por un
hipotético promotor.
De esta manera, el valor de venta de un
suelo vacante resultaría de restar al valor
de venta esperado de la promoción
inmobiliaria los gastos necesarios
asociados. Siendo estos de tres grandes
grupos: costes de construcción, gastos de
promoción y el beneficio del promotor.
Según el periodo de tiempo a considerar,
podemos hablar de dos tipos de método
residual. El método residual estático,
orientado a simulaciones
aproximadamente menores de tres año. Y
el método residual dinámico, orientado a
periodos de tiempo mayores.
Método del coste

Éste método tiene por objeto, valorar la
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del que les haya proporcionado o que hayan
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tiempo. a partir del uso que haya hecho de sus servicios. Leer más
Su utilización
ACEPTAR se refiere
Personalizar únicamente
edificaciones y nunca a suelos.
Método de actualización
Según este método, todo bien que
produzca rentas, o esté destinado a alguna
actividad económica que genere rentas
periódicas futuras en el tiempo, puede
capitalizar o actualizar dicho valor al
momento actual.
El valor obtenido es el denominado ´valor
en renta´ de un inmueble.
Dicha actualización o capitalización se
realiza sobre las rentas netas con un
interés a determinar. Entendiendose por
rentas netas, aquellas sobre las que se han
deducido los gastos necesarios para la
realización del arrendamiento o
explotación. Por otra parte, el citado interés
se obtiene de sumar al interés libre de
riesgo, la tasa por riesgo propia del uso del
inmueble asociado.
Métodos a aplicar según el uso de

inmueble
Salvo el método de comparación que es aplicable a cualquier uso, el resto se utilizarían
según la circunstancia. A continuación puede acceder a los métodos aplicables al inmueble
o terreno según el uso…
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o Solares
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