Tesis Cantos Baque

UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

INGENIERÍA EN SISTEMAS ADMINISTRATIVOS COMPUTARIZADOS
TRABAJO DE TITULACIÓN PRESENTADA COMO REQUISITO PARA OPTAR

POR EL TÍTULO DE INGENIERÍA EN SISTEMAS ADMINISTRATIVOS
COMPUTARIZADOS
TEMA:
ANÁLISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE INVENTARIOS Y
CONSUMO DE ÓRDENES DE TRABAJO PARA URBANIZACIONES DE GUAYAQUIL.
AUTOR(ES):
BAQUE SILVA JAMILETH KAREN

CANTOS MAJADO JOSÉ GREGORIO
TUTOR DE TESIS: LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ. MBA
Guayaquil, 2 de septiembre 2019

I
FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

CARRERA INGENIERÍA EN SISTEMAS ADMINSTRATIVOS COMPUTARIZADOS
Unidad de titulación
REPOSITORIO NACIONAL EN CIENCIA Y TECNOLOGÍA

FICHA DE REGISTRO DE TESIS/TRABAJO DE GRADUACIÓN
TÍTULO Y SUBTÍTULO: Análisis y diseño de un sistema de administración de inventarios y consumo
de órdenes de trabajo para urbanizaciones de Guayaquil.
AUTOR(ES) (apellidos/nombres): Baque Silva Jamileth Karen

Cantos Majado José Gregorio
REVISOR(ES)/TUTOR(ES)
(apellidos/nombres):
LSI. Marcillo Sánchez Patricia María, MBA.
INSTITUCIÓN: Universidad de Guayaquil
UNIDAD/FACULTAD: Ciencias Administrativas
MAESTRÍA/ESPECIALIDAD:
GRADO OBTENIDO: Ingeniería en Sistemas Administrativos Computarizados
FECHA DE PUBLICACIÓN: 2019 No. DE PÁGINAS: 126
ÁREAS TEMÁTICAS: Propuesta tecnológica
PALABRAS CLAVES/
KEYWORDS:
Urbanización, software, inventario, mantenimiento, administrador.
RESUMEN/ABSTRACT
El desarrollo de esta propuesta se realizó con el propósito del diseño de un sistema de mantenimiento
preventivo y correctivo para las urbanizaciones de Guayaquil, lo cual será de gran ayuda para la parte
administrativa permitiéndoles tomar mejores decisiones.
ADJUNTO PDF: SI NO
CONTACTO CON AUTOR/ES: Teléfono: E-mail:
0996760344 jami_baque1@hotmail.com
0960136648 josecantos-862@hotmail.com
CONTACTO CON LA Nombre: Abg. Elizabeth Coronel
INSTITUCIÓN: Teléfono: (04) 2848487 Ext 123
E-mail: fca.secretariageneral@ug.edu.ec
II

CERTIFICADO PORCENTAJE DE SIMILITUD
Habiendo sido nombrado LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, MBA, tutor del trabajo de
titulación certifico que el presente trabajo de titulación ha sido elaborado por JAMILETH KAREN
BAQUE SILVA con C.I. 0953536117 y JOSÉ GREGORIO CANTOS MAJADO con C.I. 0922529623, con
mi respectiva supervisión como requerimiento parcial para la obtención del título de INGENIERIO
EN SISTEMAS ADMINISTRATIVOS COMPUTARIZADOS.
Se informa que el trabajo de titulación: “ANÁLISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN

DE INVENTARIOS Y CONSUMO DE ÓRDENES DE TRABAJO PARA URBANIZACIONES DE
GUAYAQUIL.”, ha sido orientado durante todo el periodo de ejecución en el programa antiplagio
URKUND quedando el 1 % de coincidencia.
https://secure.urkund.com/view/53347200-907665-
555798#q1bKLVayijbQMYzVUSrOTM/LTMtMTsxLTlWyMtAzMDA2MDc1NDKwMLAwNjQ3MbM
0qwUA
.
LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ
C.I. 0918031691
III

Guayaquil, 2 de septiembre del 2019
CERTIFICACIÓN DEL TUTOR REVISOR
Habiendo sido nombrado LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, tutor del trabajo de titulación
“ANÁLISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE INVENTARIOS Y CONSUMO DE
ÓRDENES DE TRABAJO PARA URBANIZACIONES DE GUAYAQUIL.”, certifico que el presente
trabajo de titulación, elaborado por JAMILETH KAREN BAQUE SILVA con C.I. 0953536117 y JOSÉ
GREOGRIO CANTOS MAJADO con C.I. 0922529623, con mi respectiva supervisión como
requerimiento parcial para la obtención del título de INGENIERO EN SISTEMAS ADMINISTRATIVOS
COMPUTARIZADOS, en la Carrera/Facultad, ha sido REVISADO Y APROBADO en todas sus partes,
encontrándose apto para su sustentación.
_______________________________
LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, MAE
C.I. No. 0918031691

IV

LICENCIA GRATUITA INTRANSFERIBLE Y NO EXCLUSIVA PARA EL

USO NO COMERCIAL DE LA OBRA CON FINES NO ACADÉMICOS
Yo, JAMILETH KAREN BAQUE SILVA con C.I. No. 0953536117 y JOSÉ GREGORIO CANTOS
MAJADO con C.I. No. 0922529623, certificamos que los contenidos desarrollados en este trabajo de
titulación, cuyo título es “ANÁLISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE INVENTARIOS
Y CONSUMO DE ÓRDENES DE TRABAJO PARA URBANIZACIONES DE GUAYAQUIL.” son de nuestra
absoluta propiedad y responsabilidad Y SEGÚN EL Art. 114 del CÓDIGO ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA
SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN, autorizamos el uso de una licencia
gratuita intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la presente obra con fines no
académicos, en favor de la Universidad de Guayaquil, para que haga uso del mismo, como fuera
pertinente
JAMILETH KAREN BAQUE SILVA JOSÉ GREGORIO CANTOS MAJADO

C.I. 0953536117 C.I. 0922529623
*CÓDIGO ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN (Registro Oficial n.
899 - Dic./2016) Artículo 114.- De los titulares de derechos de obras creadas en las instituciones de educación superior y centros educativos.- En el
caso de las obras creadas en centros educativos, universidades, escuelas politécnicas, institutos superiores técnicos, tecnológicos, pedagógicos, de artes
y los conservatorios superiores, e institutos públicos de investigación como resultado de su actividad académica o de investigación tales como trabajos
de titulación, proyectos de investigación o innovación, artículos académicos, u otros análogos, sin perjuicio de que pueda existir relación de dependencia,
la titularidad de los derechos patrimoniales corresponderá a los autores. Sin embargo, el establecimiento tendrá una licencia gratuita, intransferible y no
exclusiva para el uso no comercial de la obra con fines académicos.

V

DEDICATORIA 1
Dedico esta tesis con mucho amor a Dios, mi familia y a

las personas que siempre han estado apoyándome. A
Dios por darme la vida, fuerza y sabiduría para superar
los obstáculos de la vida y ser la luz de mi camino.
A mis padres por su esfuerzo, sacrificio y apoyo

incondicional que siempre me han brindado, son los que
han estado conmigo en todos los momentos importantes
de mi vida, con su ejemplo y valores que han inculcado
en mí, me han ayudado a ser una persona de bien.
Jamileth Karen Baque Silva

VI

DEDICATORIA 2
Llegar a esta instancia requirió muchos años de

sacrificio, esfuerzo y valor para levantarme ante las
adversidades por estas razones la presente tesis se la
dedico en primer lugar al ser que nos brinda luz cada día
y que con su sabiduría da fuerzas, permitiendo que
logremos muchas cosas, Dios.
De igual manera, dedico esta tesis a mi padre que con su

ayuda y conocimientos me guío por el camino correcto
formándome con buenos sentimientos, valores y hábitos.
Mi madre a pesar de la distancia siempre me ha
acompañado en muchas etapas de mi vida y con su
inmenso amor y consejos ha sabido enseñarme a
diferenciar entre el bien y el mal.
Y de manera especial dedico esta tesis a mis hijas para

que tengan un ejemplo a seguir y puedan alcanzar
muchos más éxitos de los que yo he logrado.
José Gregorio Cantos Majado

VII

AGRADECIMIENTO 1
Agradecida con Dios infinitamente porque de no tener fe

en el nada de esto sería posible y darme la fuerza
necesaria para seguir adelante.
Agradezco a mis padres por su esfuerzo y confianza que

pusieron en mí y permitirme continuar con mis estudios y
poder culminar esta etapa de mi vida de la cual espero
que ellos se sientan orgullos de mí.
Un especial agradecimiento a los docentes de mi carrera,

por su paciencia, consejos y conocimientos que han
compartido conmigo.
A mi tutora LSI. Patricia Marcillo Sánchez, por la

paciencia, tiempo, consejos y por su sabiduría
compartida conmigo para el desarrollo de esta tesis, no
me queda más que decir gracias.
VIII

AGRADECIMIENTO 2
Agradecido con Dios por su infinito amor, él ha sido mi

guía, mi fortaleza su bendición y amor ha estado conmigo
siempre, sin importar de los errores y faltas cometidas sé
que me da oportunidad cada mañana para mejorar y
seguir adelante.
Agradezco a mis padres por ser los promotores de esta

meta un sueño hecho realidad ya que con su amor,
esfuerzo y paciencia siempre me apoyaron
incondicionalmente motivándome cada día para seguir
adelante.
También quiero agradecer a todos mis maestros a lo

largo de mi vida estudiantil que decidieron compartir sus
conocimientos y enseñanzas.
De forma especial quiero agradecer a mi tutora LSI,

Patricia María Marcillo Sánchez por su compresión,
conocimiento, sabiduría y consejos que me brindó para
el desarrollo de la presente tesis.
IX

“ANÁLISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE
INVENTARIOS Y CONSUMO DE ÓRDENES DE TRABAJO PARA
URBANIZACIONES DE GUAYAQUIL.”
Autores: JAMILETH KAREN BAQUE SILVA

JOSÉ GREGORIO CANTOS MAJADO
Tutor: LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, MAE

RESUMEN
El desarrollo de esta propuesta se realizó con el propósito del diseño de un sistema de

mantenimiento preventivo y correctivo para las urbanizaciones de Guayaquil, lo cual será de
gran ayuda para la parte administrativa permitiéndoles tomar mejores decisiones.
En primer lugar se determinaron los antecedentes y problemática de esta investigación donde

se dejará expuesto las principales problemáticas que tienen las urbanizaciones y que se lleve a
cabo el desarrollo del sistema y pueda satisfacer las necesidades tecnológicas que presentan los
administradores respecto al proceso de ejecución de mantenimientos.
Para ello se realizó una investigación del proceso que se realiza para la ejecución de algún tipo
de mantenimiento, conocer las necesidades que tienen las urbanizaciones respecto a este
proceso y poder proponer la realización de un software. Se comprobará si es necesaria la
realización de un sistema de inventario ya que estas no manipulan gran cantidad de productos
para su almacenamiento, por lo contrario en menor cantidad, control que se podría llevar a cabo
mediante informes de ingresos y egresos, cuya información se obtendrá de las encuestas y
entrevistas a administradores donde se realizará el análisis respectivo.
Finalmente se propone el software que brindará ayuda a los administradores, con base en los
requerimientos que se obtuvo de las entrevistas, además se logró determinar las herramientas
que serán acordes para el desarrollo del software.
Palabras claves: Urbanización, software, inventario, mantenimiento, administrador.

X

“ANALYSIS AND DESIGN OF AN INVENTORY ADMINISTRATION SYSTEM
AND CONSUMPTION OF WORK ORDERS FOR GUAYAQUIL
URBANIZATIONS”
Authors: JAMILETH KAREN BAQUE SILVA
JOSÉ GREGORIO CANTOS MAJADO
Advisor: LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, MAE
ABSTRACT
The development of this proposal was made with the purpose of designing a preventive and
corrective maintenance system for the urbanizations of Guayaquil, which will be of great help
for the administrative part allowing them to make better decisions.
In the first place, the background and problems of this research were determined, where the
main problems of the urbanizations will be exposed and that the development of the system is
carried out and that it can meet the technological needs presented by the administrators
regarding the maintenance execution process.
For this, an investigation of the process that is carried out for the execution of some type of
maintenance was carried out, to know the needs that the urbanizations have regarding this
process and to be able to propose the realization of a software. It will be checked if it is
necessary to carry out an inventory system since they do not handle a large quantity of products
for storage, otherwise in smaller quantities, control that could be carried out through income
and expenditure reports. Whose information will be obtained from the surveys and interviews
with administrators where the respective analysis will be carried out.
Finally, it is proposed the software that will help administrators, based on the requirements
obtained from the interviews, it was also possible to determine the tools that will be consistent
for the development of the software.
Keywords: Urbanization, software, inventory, maintenance, administrator

XI

TABLA DE CONTENIDO
LISTA DE TABLAS........................................................................................................ XVI
LISTA DE FIGURAS .................................................................................................... XVII
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................ 1
CAPÍTULO I ......................................................................................................................... 2
1.1 Antecedentes del problema ...................................................................................... 2
1.2 Planteamiento del problema .................................................................................... 3
1.3 Sistematización del problema .................................................................................. 5
1.4 Delimitación y alcance de la investigación. ............................................................ 6
1.4.1 Alcance de la investigación. ............................................................................. 6
1.4.2 Delimitación de la investigación. ..................................................................... 6
1.5 Objetivos de la investigación ................................................................................... 6
1.5.1 Objetivo general. .............................................................................................. 6
1.5.2 Objetivos específicos........................................................................................ 6
1.6 Justificación de la investigación. ............................................................................. 7
1.6.1 Justificación teórica .......................................................................................... 7
1.6.2 Justificación práctica ........................................................................................ 7
1.6.3 Justificación metodológica ............................................................................... 7
CAPÍTULO II ....................................................................................................................... 8
XII

MARCO TEÓRICO .............................................................................................................. 8
2.1 Antecedentes teóricos .............................................................................................. 8
2.2 Marco conceptual .................................................................................................... 9
2.2.1 Inventario ......................................................................................................... 9
2.2.2 Bienes de consumo ........................................................................................... 9
2.2.3 Urbanización .................................................................................................. 10
2.2.4 Planificación ................................................................................................... 10
2.2.5 Mantenimiento ............................................................................................... 11
2.2.6 El mantenimiento en las urbanizaciones ........................................................ 13
2.2.7 Beneficios de una plataforma web ................................................................. 17
2.2.8 E.R.P............................................................................................................... 17
2.2.9 Sistemas de información ................................................................................ 17
2.2.10 Lenguajes de programación ........................................................................ 19
2.2.11 Lenguajes de programación más utilizados. ............................................... 23
2.2.12 Servidor web ............................................................................................... 24
2.2.13 Base de datos .............................................................................................. 25
2.2.14 Framework .................................................................................................. 27
2.2.15 Software para urbanizaciones ..................................................................... 29
2.3 Marco legal ............................................................................................................ 31

XIII

2.3.1 Ley de Propiedad Horizontal.......................................................................... 33
CAPÍTULO III .................................................................................................................... 35
DISEÑO METODOLÓGICO ............................................................................................. 35
3.1 Diseño de la investigación ..................................................................................... 35
3.2 Tipo de investigación............................................................................................. 35
3.2.1 Investigación Documental .............................................................................. 35
3.2.2 Investigación no Experimental ....................................................................... 36
3.2.3 Investigación descriptiva ................................................................................ 37
3.3 Población y muestra............................................................................................... 38
3.3.1 Población ........................................................................................................ 39
3.3.2 Muestra ........................................................................................................... 39
3.4 Técnicas e instrumentos de investigación ............................................................. 41
3.4.1 Técnicas de investigación............................................................................... 41
3.4.2 Instrumentos de investigación ........................................................................ 42
3.5 Análisis general de los resultados .......................................................................... 59
3.6 Discusión de los resultados.................................................................................... 60
CAPÍTULO IV .................................................................................................................... 62
LA PROPUESTA................................................................................................................ 62
3.7 Título de la propuesta ............................................................................................ 62

XIV

3.8 Objetivos de la propuesta ...................................................................................... 62
3.8.1 Objetivo general ............................................................................................. 62
3.8.2 Objetivos específicos...................................................................................... 62
3.9 Justificación de la propuesta .................................................................................. 62
3.10 Descripción de la propuesta ............................................................................... 64
3.11 Requerimientos del Sistema ............................................................................... 66
3.11.1 Requerimientos formales ............................................................................ 66
3.11.2 Requerimientos informales ......................................................................... 66
3.11.3 Selección del Hardware a utilizar ............................................................... 67
3.11.4 Selección del Software a utilizar ................................................................ 67
3.12 Arquitectura del Sistema .................................................................................... 68
3.12.1 Requerimientos de desarrollo del sistema .................................................. 68
3.12.2 Sistema de Mantenimiento preventivo y correctivo ................................... 69
3.13 Mapa del sitio del diseño del sistema. ............................................................... 72
3.13.1 Opciones del sistema .................................................................................. 73
3.14 Diagramas de flujos ........................................................................................... 75
3.14.1 Diagrama de Flujo de Mantenimiento preventivo ...................................... 75
3.14.2 Diagrama de Flujo de Mantenimiento correctivo ....................................... 76
3.15 Diseño de pantallas ............................................................................................ 77

XV

3.16 Costos de desarrollo del sistema ........................................................................ 80
3.17 Análisis de factibilidad ...................................................................................... 82
3.18 Cronograma de la propuesta .............................................................................. 84
3.18.1 Impacto Económico .................................................................................... 86
3.18.2 Impacto Ambiental ..................................................................................... 86
CONCLUSIONES .............................................................................................................. 87
RECOMENDACIONES ..................................................................................................... 88
Referencias .......................................................................................................................... 89
Apéndice A: Comparativo Bases de datos ...................................................................... 94
Apéndice B: Urbanizaciones de Guayaquil .................................................................... 95
Apéndice C: Sectores de Urbanizaciones en el mapa de Guayaquil. ............................. 98
Apéndice D: Modelo de encuesta. ................................................................................. 99
Apéndice E: Precios de hosting..................................................................................... 101
Apéndice F: Manual de usuario. ................................................................................... 102
Apéndice G: Modelo entidad de relación. ..................................................................... 126

XVI

LISTA DE TABLAS
Tabla 1 Objetivos de un mantenimiento .............................................................................. 12
Tabla 2 Mejores lenguajes de Programación WEB ............................................................ 24
Tabla 3 Las Bases de Datos más utilizadas ....................................................................... 26
Tabla 4 Infraestructura del WampServer ............................................................................ 27
Tabla 5 Descripción poblacional de Guayaquil ................................................................. 39
Tabla 6 Nomenclatura de la ecuación ................................................................................ 40
Tabla 7 Cálculo de la muestra poblacional ........................................................................ 40
Tabla 8 Tabulación de encuestas. Pregunta 1 .................................................................... 43
Tabla 9 Tabulación de encuestas. Pregunta 2 .................................................................... 44
Tabla 10 Tabulación de encuestas. Pregunta 3 .................................................................. 45
Tabla 11 Tabulación de encuesta. Pregunta 4 .................................................................... 46
Tabla 14 Tabulación de encueta. Pregunta 7 ..................................................................... 49
Tabla 17 Tabulación de encuesta. Pregunta 10 .................................................................. 52
Tabla 24 Requerimientos Formales del Sistema ................................................................. 66
Tabla 25 Requerimientos Informales del Sistema ............................................................... 66
Tabla 26 Caso de uso: Administrador ................................................................................ 71
Tabla 27 Recursos tecnológicos: Hardware ....................................................................... 80
Tabla 28 Recursos tecnológicos: Software ......................................................................... 81
Tabla 29 Recursos materiales ............................................................................................. 81
Tabla 30 Recursos humanos................................................................................................ 81
Tabla 31 Total costos .......................................................................................................... 82
Tabla 32 Proyección de ventas ........................................................................................... 83
Tabla 33 Flujo de efectivo neto ........................................................................................... 83
Tabla 34 Periodo de recuperación de la inversión ............................................................ 84
Tabla 35 Cronograma para el Desarrollo del Sistema ....................................................... 85
XVII

LISTA DE FIGURAS
Figura 1. Urbanizaciones cerradas de Guayaquil ................................................................. 2
Figura 2. Pasos para una planificación ............................................................................... 11
Figura 3. Proceso de mantenimiento en urbanizaciones .................................................... 13
Figura 4. Formato ficha orden de trabajo ........................................................................... 16
Figura 5. Actividades de un sistema de información ......................................................... 18
Figura 6. Elementos del SI ................................................................................................. 19
Figura 7. Php ...................................................................................................................... 20
Figura 8. Tipología Php ...................................................................................................... 20
Figura 9. Java...................................................................................................................... 21
Figura 10. Netbeans ............................................................................................................ 22
Figura 11. Eclipse ............................................................................................................... 23
Figura 12. Python ............................................................................................................... 23
Figura 13. Servidores WEB más utilizados ........................................................................ 25
Figura 14. Logo CodeIgniter .............................................................................................. 27
Figura 15. Flujo de aplicación CodeIgniter ........................................................................ 28
Figura 16. Framework PHP más utilizados ........................................................................ 29
Figura 17. Sistemas para urbanizaciones I ......................................................................... 30
Figura 18. Sistemas para urbanizaciones II ........................................................................ 31
Figura 19. Ley de propiedad horizontal ............................................................................. 32
Figura 20. Tipos de documentos en la investigación documental ...................................... 36
Figura 21. Diseño de Investigación no Experimental ........................................................ 37
Figura 22. Pasos para una investigación descriptiva .......................................................... 38
Figura 23. Población y Muestra.......................................................................................... 38
Figura 24. Encuesta pregunta 1 .......................................................................................... 43
Figura 33. Encuesta pregunta 10 ........................................................................................ 52
XVIII


Figura 40. Gastos en urbanizaciones .................................................................................. 61
Figura 41. Mapa de proceso de mantenimiento preventivo y correctivo ........................... 65
Figura 42. Arquitectura del sistema.................................................................................... 68
Figura 43. Diagrama de caso de uso mantenimiento preventivo ........................................ 70
Figura 44. Mapa de sitio sistema de mantenimiento preventivo y correctivo .................... 72
Figura 45. Diagrama 1 ........................................................................................................ 75
Figura 46. Diagrama 2 ........................................................................................................ 76
Figura 47. Interfaz 1 ........................................................................................................... 77
Figura 48. Interfaz 2 ........................................................................................................... 77
Figura 49. Interfaz 3 ........................................................................................................... 78
Figura 50. Interfaz 4 ........................................................................................................... 78
Figura 51. Interfaz 5 ........................................................................................................... 79
Figura 52. Interfaz 6 ........................................................................................................... 79
Figura 53. Menú de opciones ............................................................................................. 80
CONSUMO DE ÓRDENES DE TRABAJO PARA URBANIZACIONES DE GUAYAQUIL. 1
INTRODUCCIÓN
Al pasar de los años las urbanizaciones cerradas han crecido considerablemente en la ciudad
de Guayaquil, estas brindan una variedad de servicios en áreas recreacionales y deportivas
consideradas de uso común; entre otros beneficios de seguridad y comodidad que aseguran el
buen vivir en aquellas familias que buscan mejorar su estilo de vida.
Las urbanizaciones al contar con espacios considerados comunales tales como parques,
áreas verdes, piscinas, gimnasio, ingresos, parqueaderos, salas de juegos, salón de eventos,
canchas de fútbol, básquet, tenis, indor, voley, etc; requieren de mantenimiento preventivo o
correctivo para preservarlas en óptimas condiciones y evitar su deterioro con el pasar del
tiempo, por lo cual los propietarios pagan alícuotas donde parte de estos valores sirven para
cancelar servicio de guardianía, limpieza de piscinas, mantenimiento de calles, cambio de
adoquines, mantenimiento de aguas residuales, poda de árboles, contratación de personas,
compra de insumos, etc.
Generalmente tienen pequeños espacios que son utilizadas como bodegas donde guardan
todo tipo de insumos y el control se lo realiza de manera tradicional, de esta manera no se puede
saber cuál es la cantidad disponible de los materiales al momento de realizar un mantenimiento
de rutina o cuando se presente un daño inesperado.
En la actualidad en un mercado tan competitivo las organizaciones o empresas optan
por automatizar los procesos pues ayudan a los administradores organizarse en sus actividades
diarias de una manera eficaz ahorrando tiempo, costes y minimizando el número de errores. En
esta tesis encontrará un levantamiento de información para conocer si es factible el diseño de
un sistema para el mantenimiento de áreas comunes en urbanizaciones de Guayaquil.

CAPÍTULO I
1.1 Antecedentes del problema
“A finales de los años 80 se empezó con el asentamiento de las ciudadelas cerradas en Puerto
Azul de la vía a la Costa y en San Isidro y Biblios, sobre la vía a Samborondón, hoy en día
aproximadamente cerca de 141.000 guayaquileños viven en urbanizaciones sobre estas vías y
otras como vía a La Aurora, Vía a Daule y Narcisa de Jesús” (Ultima hora Ecuador, 2017).
Figura 1. Urbanizaciones cerradas de Guayaquil

Nota: Tomado de EL telegrafo (2014)
Las urbanizaciones normalmente son administradas por inmobiliarias, directorios o
asociaciones de copropietarios que son elegidos por los residentes en asambleas por un periodo
determinado. Al culminar este tiempo en muchos casos eligen a un nuevo administrador y en
la transición de cambio no existen registros de actividades ejecutadas y por ejecutarse haciendo
que los trabajos se prolonguen por mucho más tiempo.
Las administraciones de las urbanizaciones cerradas por lo general les dan mayor
importancia a las cobranzas de las alícuotas ya que estos son los ingresos que estas generan
para poder cubrir costos de personal, seguridad entre otros; restándole tiempo a realizar
planificaciones de mantenimientos, seguridad, conservación y reparación de los bienes
comunes.
En la actualidad los administradores anotan la programación de los mantenimientos en
calendarios convencionales, alertas en sus Smartphone mediante recordatorios, también
utilizan plantillas de Excel o simplemente usan agendas y de esta manera se pueden olvidar de
realizar el mantenimiento, debido a las diferentes funciones y actividades que estos cumplen.
El mantenimiento en las urbanizaciones consiste en realizar los servicios de
limpieza e higiene y mantener el orden de las diferentes áreas comunes de las
mismas, mantener la comunidad en perfectas condiciones es mantener un
equilibrio entre las limpiezas de las instalaciones y el mantenimiento (Vicente,
2018, párr. 1).
Los administradores de las urbanizaciones tienen entre sus funciones conservar las
instalaciones en buen estado, realizar un plan de mejoras, controlar los insumos, reportar los
ingresos y gastos, cumplir oportunamente los pagos de seguridad social, vigilancia, honorarios,
servicios públicos, pólizas y que se ejecute correctamente el mantenimiento de manera
preventiva o correctiva; sin embargo no existen sistemas que ayuden a los administradores a
controlar los recursos y programar mantenimiento.
1.2 Planteamiento del problema
Los problemas que existen para realizar mantenimiento en las urbanizaciones cerrada de
Guayaquil surgen debido a la carencia de políticas de limpieza y aseo, la falta de ejecución de
mantenimiento preventivo o correctivo y la escases de insumos que se produce al no llevar un
control de los mismo genera el deterioro de áreas de uso común.
Mantenimiento correctivo:
 La reparación de grietas y agujeros en canchas deportivas

 Reparación de controles de acceso
 Reparación de iluminarias
 Soldar juegos infantiles
 Arreglo de pavimentos y veredas, entre otros.
Mantenimiento preventivo:
 Limpieza de piscinas, baños, duchas, terrenos y portales
 Poda de árboles.
 Mantenimiento en parques y áreas verdes
 Tratamiento de aguas residuales.
 Mantenimiento de equipos y máquinas del gimnasio.
 Revisión periódica del sistema de alumbrado público (reflectores, cajas de distribución).
 Pintar juegos infantiles.
 Pintar áreas comunes.
La falta de presupuesto puede generar atrasos en reparaciones y aún más cuando no existen
recursos para la compra de insumos, lo que causaría un mal aspecto del conjunto habitacional
y generar reducción en el precio de plusvalías; provocando malestar en los residentes con la
administración quienes son los encargados de velar por el buen funcionamiento.
Además, los administradores en algunas ocasiones no llevan un control o planificación del
mantenimiento en las áreas y bienes comunes lo que podría causar duplicidad de trabajos, o a
veces por diferentes factores llegan a olvidar la fecha en que realizó su último mantenimiento
en cualquier área. También podría causar compra de materiales innecesarios o no tener un stock
adecuado para poder realizar reparaciones en fechas planificadas de un área en particular o
duplicidad en generación de pagos por mano de obra.
En las urbanizaciones cuando no existen bodegas o espacios físico destinados para el
almacenamiento de insumos estos son asignados a ciertos propietarios para que sirvan de
custodios de estos materiales y al no tener un control o no llevar un registro estos se deterioran
con mayor facilidad o se pierden.
Otros de los problemas más comunes en las urbanizaciones es la rotación de los
administradores, al ser removidos de su cargo llegan personas que pueden tener las mejores
intenciones, pero no cuentan con el tiempo necesario para realizar sus funciones como controlar
las zonas diariamente o verificar si se ha realizado mantenimiento de las áreas sociales de
acuerdo a las fechas establecidas.
El poco inventario que es utilizado en las urbanizaciones en ocasiones no se sabe su
existencia y la cantidad que tienen disponible, por lo que se realizan duplicidad en las compras
y esto ocasiona que los propietarios entran en conflicto con los administradores ya que no
tienen un respaldo de la adquisición y utilización de los insumos. En muchos casos las familias
optan por cambiarse de urbanización que brinde un mejor servicio.
1.3 Sistematización del problema
 ¿Cuáles son los procedimientos actuales para el mantenimiento de áreas sociales en las
urbanizaciones cerradas?
 ¿Las urbanizaciones llevan registros de los mantenimientos realizados en las áreas
sociales?
 ¿Existe un software que permita controlar los mantenimientos en las urbanizaciones?
 ¿Las urbanizaciones manejan sistema de inventario de consumo?
 ¿Es necesario un sistema de inventario en las urbanizaciones?
 ¿Cuánto es el costo del mantenimiento anual por área social?

1.4 Delimitación y alcance de la investigación.
1.4.1 Alcance de la investigación.
En la presente investigación se realizará un levantamiento de información que incluye la
planificación, ejecución, control, cierre acerca del mantenimiento de las áreas sociales, esto no
incluye la parte de financiera (contable, tributaria).
1.4.2 Delimitación de la investigación.
Campo: Tecnología de investigación para la Gestión Empresarial
Área: Ingeniería en Sistemas Administrativos Computacionales
Aspecto: Análisis de Gestión, Tecnologías de la Información.
Delimitación espacial: Urbanizaciones cerradas de Guayaquil, Ecuador
Delimitación temporal: Mayo 2019 - Septiembre 2019.
1.5 Objetivos de la investigación
1.5.1 Objetivo general.
Diseñar un sistema de administración de inventarios y consumo de órdenes de trabajo para
el mantenimiento preventivo o correctivo de las áreas sociales en las urbanizaciones cerradas
de Guayaquil.
1.5.2 Objetivos específicos.
 Revisar normativas, reglamentos y estatutos de políticas para el buen uso de las áreas
comunes.
 Levantar los procesos de urbanizaciones cerradas.
 Establecer los requerimientos de las urbanizaciones cerradas sobre los
mantenimientos.
 Realizar una propuesta de diseño.

1.6 Justificación de la investigación.
1.6.1 Justificación teórica
Esta investigación busca mediante un levantamiento de información poder conocer los
requerimientos que tienen las urbanizaciones cerradas de Guayaquil sobre el mantenimiento,
con la finalidad de realizar un diseño que mejore este proceso a través del uso de herramientas
tecnológicas.
Debido a los diferentes problemas que se presenta en la planificación y ejecución de
mantenimientos en las urbanizaciones cerradas es necesario examinar reglamentos, leyes y
políticas de varias urbanizaciones para conocer su funcionamiento y mediante una plataforma
permita el buen uso de información que será indispensable para la emisión de reportes.
1.6.2 Justificación práctica
Esta investigación se realiza de acuerdo a la necesidad de mejorar la planificación y control
de mantenimientos preventivos y correctivos en urbanizaciones cerradas de Guayaquil, de
acuerdo a diferentes problemas que se presentan al momento de realizar estos tipos de
mantenimientos.
Con el análisis de varias urbanizaciones cerradas en cuanto a reparación y conservación de
bienes e instalaciones se podrá proporcionar soluciones concretas de acuerdo a los diferentes
requerimientos; por tal motivo se plantea el diseño de un sitio web que permita a la
administración decidir una correcta ejecución de mantenimientos, planificar fechas, control de
materiales y así poder ahorrar recursos económicos.
1.6.3 Justificación metodológica
Para lograr los objetivos de este proyecto, se realizará investigaciones mediante encuestas y
entrevistas que se harán a los administradores o personas encargadas de urbanizaciones
cerradas de Guayaquil, donde se obtendrá información acerca de sistemas que utilizan
actualmente, y permitirá hacer un estudio de mercado para que la propuesta sea competitiva.
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
En este capítulo encontrara conceptos y definiciones de gran importancia respecto al proceso
de mantenimiento preventivo y correctivo en las diferentes áreas de las urbanizaciones cerradas
y contenidos que estarán involucrados en el diseño de una plataforma.
2.1 Antecedentes teóricos
En esta sección encontrará la definición de las diferentes herramientas a utilizar en esta tesis
así como los flujos actuales de mantenimientos que se realizan en las urbanizaciones, los
procesos administrativos y de logística, también comparaciones de software existentes en el
mercado los costos y beneficios que estos ofrecen.
Hoy en día las organizaciones contienen una gran variedad y cantidad de bienes, equipos e
instalaciones y para lograr su conservación y que estos tengan el funcionamiento por los cuales
fueron adquiridos se realizan diferentes procedimientos como el mantenimiento de los mismos.
Martín, Nieto y Villalva (2015) aseguran que en los últimos años la gestión del
mantenimiento ha venido cambiando y es debido al aumento en cantidad y diversidad de
activos físicos que son los que deben recibir mantenimiento para evitar su pronto deterioro,
utilizando métodos modernos de mantenimiento en la organización.
El objetivo del mantenimiento es asegurar que las instalaciones y equipamientos estén en
buenas condiciones operacionales (Martín, Nieto y Villalva, 2015, pág. 3). Es por eso que en
esta investigación se realizará una recopilación de información acerca del mantenimiento que
se realiza en las urbanizaciones de Guayaquil, y proponer un sistema que ayude a la
administración.
2.2 Marco conceptual
El mantenimiento y mejoras de las diferentes áreas de las urbanizaciones es financiado con
el cobro de alícuotas que se le hace a los propietarios de las viviendas, y es el administrador
quien es el encargado de velar por el buen estado de instalaciones y equipos.
Además de controlar los trabajos de mantenimiento se realicen en fechas periódicas las
cuales son establecidas mediante una planificación y que el tipo de mantenimiento que se esté
realizando sea el correcto, entre otras funciones que por medio de un sistema podrá controlar
y administrar de una manera más eficiente.
2.2.1 Inventario
Como lo indican Trujillo, Rodriguez, Jimenez,Molina, Perez (2017) que es considerado
inventario a todo bien o recurso los cuales son almacenados con la finalidad de poder ser
utilizados en el futuro y poder generar beneficios, entre los recursos que podemos mencionar
son materiales, equipos, insumos, etc.
Es decir que todo aquel recurso utilizado por las organizaciones de los que se lleva un
registro o control y puede ser almacenado se considera inventario. El inventario es almacenado
con la cantidad suficiente para poder lograr satisfacer las necesidades actuales o futuras.
Además que ayuda a mantener un orden y controlar desperdicio de los recursos.
2.2.2 Bienes de consumo
“Son aquellos productos que se compran con el objetivo de satisfacer directamente las
necesidades del consumidor y no necesitan ser transformados para su utilización” (Perez, 2019,
párr. 1).
Podemos llegar a la conclusión que el inventario se trata del abastecimiento necesario de
insumo y artículos dentro de la organización para su futuro uso y con una buena administración
de inventario se podrá determinar la cantidad necesaria que se desea adquirir. Precisamos que
este inventario se registrará con el precio adquirido y que no generará utilidad ya que será
utilizado para el consumo de los mantenimientos respectivos en las urbanizaciones.
2.2.3 Urbanización
Existen diferentes definiciones de urbanización como por ejemplo en la investigación sobre
la ciudad y la urbanización Bottino (2009) define a la urbanización como “un proceso que
concentra a la población y las actividades en la ciudades, lo que conlleva cambios no solo
demográficos, sino también económicos, culturales, haciendo parte de las políticas de Estado”
(p. 3).
Por otra parte también se considera urbanización como asentamientos residenciales
considerados urbanos los ofrecen seguridad por medio de diferentes equipos, calidad de
vivienda, códigos o reglamentos que permitan una buena convivencia, áreas sociales y
deportivas los cuales son considerados como un factor importante al momento de elegir una
opción de residencia (Roitman, 2008).
En Guayaquil hay muchas ofertas de departamentos y condominios, pero las urbanizaciones
son las preferidas por las familias ya que estas ofrecen viviendas de buena construcción,
seguridad, áreas de recreación y social de uso común.
2.2.4 Planificación
La planificación es una importante función administrativa que determina de manera
anticipada aquella acción para alcanzar determinados objetivos previsto, haciendo uso de
recursos disponibles (Toro, 2012).
Esto significa que planificar consiste en organizar mediante una serie de pasos que es lo que
se va hacer para lograr un objetivo, además que permite definir los recursos que se necesitarán
para poder realizar las acciones que se vayan a tomar dentro de una organización.
2.2.4.1 Pasos del proceso de planificación.
Figura 2. Pasos para una planificación

Nota: Adaptado de Toro (2012)
2.2.5 Mantenimiento
Se lo define como el conjunto de técnicas dirigidas a conservar las instalaciones y equipos
durante un mayor tiempo con la finalidad de obtener una mayor disponibilidad y rendimiento
(Sanzol , 2010).
Se puede decir que el mantenimiento es un conjunto de actividades que se realizan con el
fin de preservar un artículo e instalaciones en buen estado y que pueda cumplir la función por
la cual fue requerido o poder solucionar algún problema que presente estos se dividen en:
2.2.5.1 Mantenimiento preventivo
Consiste en realizar una estrategia de mantenimiento donde se programan periódicamente
intervenciones en los equipos o instalaciones en el momento mas oportuno, con el objetivo de
inspeccionar, reparar, conservar y/o remplazar componentes. Se efectúa con el fin de detectar
alguna anomalia y el mantenimiento se realizan cuando la instalación esté operando
satisfactoriamente (García, 2014).
Este tipo de mantenimiento se realiza con el fin de inspeccionar, arreglar bienes e
instalaciones y evitar su deterioro, el cual se realiza mediante un plan de actividades ejecutadas

habitualmente y poder detectar fallas de forma anticipada, los objetivos del mantenimiento
preventivo son los siguientes.
Tabla 1
Objetivos de un mantenimiento
OBJETIVOS DE UN MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Evitar que se produzcan fallas tempranas.
Brindar un mantenimiento adecuado para que las instalaciones lleguen a su vida útil
esperada.
Llevar una planificación donde se pueda realizar la asignación de recursos.
Realizar inspecciones rutinarias y realizar pequeñas correcciones de instalaciones para
el evitar el deterioro.
Nota: Adaptado de Camacho (2009)
Realizar el mantenimiento preventivo puede generar muchos beneficios dentro de una
organización ya que se pueden realizar actividades para poder prevenir fallas y gastos mayores.
2.2.5.2 Mantenimiento correctivo
Otro tipo de mantenimiento común que se puede realizar es el correctivo, en el cual se
solucionan fallas, anomalías para lograr el correcto funcionamiento del bien como lo detalla la
siguiente definición.
Este tipo de mantenimiento consiste en la reparacion, correcion y sustitucion de partes
deterioradas conforme se vayan presentando desperfectos realizadas para restituir el conjunto
a mantener a sus condiciones normales de funcionamiento (Universidad de Valencia, 2014).

Figura 3. Proceso de mantenimiento en urbanizaciones
2.2.6 El mantenimiento en las urbanizaciones
El deterioro y la conservacion de las instalaciones en las areas de las urbanizaciones es un
tema que se vuelve preocupante para los administradores, ya que estos son los encargados por
controlar el buen estado de las instalaciones y que se ejecute correctamente el mantenimiento
de estas.Estos son los tipo de mantenimientos que se pueden realizar dentro de las
urbanizaciones para realizar reparaciones, evitar deterioros y realizar control en actividades .
Según Vicente (2018) el mantenimiento de urbanizaciones se refiere a “realizar los servicios
de limpieza e higiene y mantener el orden de las diferentes áreas comunes de las mismas. Tener
la comunidad en perfectas condiciones es mantener un equilibrio entre la limpieza de las
instalaciones y el mantenimiento” (párr. 1).
El administrador o presidente de las urbanizaciones son quienes deciden a que empresa
contratar de acuerdo a las necesidades, pero tendrán que tener en cuenta muchas variables.
Como el servicio o tipo de manteniendo que se vaya a realizar, como por ejemplo:
 Servicio de limpieza.
 Manteniendo de fachadas.
 Mantenimiento de áreas como canchas, piscinas, parques, estacionamientos.
 Control y prevención de plagas.
 Mantenimiento/reparación de instalaciones eléctricas.
 Mantenimiento/ reparación de telecomunicaciones.
 Reparación de cerrajerías, entre otras.
Para realizar estos tipos de mantenimientos se realizan mediante una serie de documentos
que son utilizados por los administradores o encargados de las urbanizaciones; entre estos se
encuentran:
 Fichas de equipos e instalaciones.
 Fichas de historial de quipos e instalaciones.
 Órdenes de trabajo.
 Sistemas de prioridad.
Existen urbanizaciones que hacen uso de equipos tecnológicos que ayudan a llevar una
buena administración pero también existen aquellas que no cuenta con estos equipos y por ende
necesitan más del uso de diferente tipo de documentos.
Los documentos que por lo general son necesarios para realizar mantenimientos son los
siguientes:
2.2.6.1 Ficha técnica.
Este documento es tipo informativo ya que resumen todas las características del bien,
componentes instrucciones de uso, datos que podrían ser utilizados en cualquier daño que
pueda sufrir el bien (Gallardo, 2011).

2.2.6.2 Fichas de revisiones y reparaciones.
En este documento se detalla todas las operaciones de mantenimiento que se hayan realizado
como la sustitución o reparación del bien o instalaciones ya sea de manera preventiva o
correctiva (EmpreS.A., 2003).
2.2.6.3 Orden de trabajo.
Según Gallardo (2011) afirma que es una descripción del trabajo que se va a
realizar, detalle de los recursos necesarios; es decir mano de obra y materiales
y costos realizados. Debe incluirse una planilla de aplicación de mano de obra
y una planilla de salida de materiales (p.73).
A continuación se muestra el siguiente ejemplo de orden de trabajo.

ORDEN DE TRABAJO
FECHA SOLICITUD: N°:
FECHA DE PLANIFICACIÓN:
PRIORIDAD: ALTA - MEDIANA - BAJA
TIPO DE ORDEN: SERVICIOS PRESTADOS (EVENTUAL) - PERSONAL INTERNO (RUTINARIO)
SOLICITADO POR:
PROBLEMAS EN INSTALACIONES:
PISCINA: INGRESO:
CANCHA: CAMARA:
GYM: LUMINARIA:
ESTACIONAMIENTO: SALON DE EVENTO:
PARQUE: AGUAS RESIDUALES:
OTROS:
DESCRIPCION DEL PROBLEMA - TRABAJO:
RESPONSABLE: SUPERVISOR: APROBADO:
MATERIAL Y HERRAMIENTAS ESPECIALES NECESARIAS

PODADORA - MATERIALES PARA PISCINA - REPUESTOS
CODIGO: DESCRIPCION: CANTIDAD UNIDAD COSTO C-U
COSTO TOTAL
DEPARTAMENTO: COORDINADO: APROBADO:
MANO DE OBRA
NOMBRE TECNICO: COSTO HORA: COSTO DIA: COSTO M. O.
FECHA DE INICIO DE TRABAJO: HORA DE INICIO:

FECHA DE FINALIZACION DE TRABAJO: HORA DE FINALIZACION:
RESPONSABLE: SUPERVISOR: APROBADO:
OBSERVACION:
FORMA DE PAGO:
CHEQUE:
EFECTIVO:
TRANSFERENCIA:
DEPOSITO:
RESPONSABLE: APROBADO:
Figura 4. Formato ficha orden de trabajo
2.2.7 Beneficios de una plataforma web
Hoy en día el internet se ha convertido en una herramienta muy utilizada a nivel mundial ya
que permite acceder a múltiples recursos, muchas organizaciones crecen de manera agigantada
gracias al uso de sitios web, brindando información detallada por medio de internet.
Entre los múltiples beneficios que brindan el uso de plataforma web están: facilidad y
calidad de información, ahorro en los costos de impresión, automatización de procesos, entre
otros.
2.2.8 E.R.P.
“El término ERP se refiere a Enterprise Resource Planning, que significa sistema de
planificación de recursos empresariales Estos programas se hacen cargo de distintas
operaciones internas de una empresa, desde producción a distribución o incluso recursos
humanos” (Ekcit, 2018, párr.1).
Ventajas de un sistema ERP
Las principales ventajas de estos sistemas son:
 Automatización de procesos de la empresa.
 Disponibilidad de la información de la empresa en una misma plataforma.
 Integración de las distintas bases de datos de una compañía en un solo programa.
 Ahorro de tiempo y costes (Ekcit, 2018).
2.2.9 Sistemas de información
Es un conjunto de datos relacionados entre sí que operan para poder cumplir un fin común,
ayudando a la obtención de información útil y confiable para la toma de decisiones en las
organizaciones.
Un sistema de información es un conjunto de componentes interrelacionados
que recolectan o recuperan, procesan almacenan, distribuyen información para

apoyar los procesos de toma de decisiones y control en una organización.
(Kenneth y Laudon, 2016, p.15)
Un sistema de información dentro de la organización es importante ya que permite la
integración de datos que son ingresados de diferentes áreas de la organización con la finalidad
de proporcionar información veraz para la luego tomar una buena decisión.
2.2.9.1 Proceso de un sistema de información.
Se puede decir que los sistemas de información están conformados por las siguientes
actividades los cuales permiten la captura, procesamiento, salida y evaluación de datos.
 Entrada: la podemos definir como la actividad que se encarga de la captura y
recolección de datos
 Proceso: consiste en la actividad que convierte estos ingresos en datos útiles
mediante, en esta actividad está involucrado el cálculo, ordenamiento y
clasificación de datos.
 Salida: muestra información final en forma de reportes.
 Retroalimentación: esta actividad permite evaluar y redefinir el proceso de
ingreso de datos, es decir permite evaluar si los resultados alcanzados son los
requeridos (Kenneth y Laudon, 2016).
PROCESO
ENTRADA Clasificar SALIDA
Ordenar
Calcular
RETROALIMENTACIÓN
Figura 5. Actividades de un sistema de información

Nota: Tomado de Kenneth y Laudon (2016)
2.2.9.2 Elementos de un sistema de información.
Figura 6. Elementos del SI

Nota: Tomado de Kenneth y Laudon (2016)
2.2.10 Lenguajes de programación
Un lenguaje de programación es utilizado para la creación de programas, los cuales son
realizados mediante una secuencia de instrucciones que se codifican como serie de dígitos que
dichas computadoras podrán entender (Joyanes y Martínez, 2011).
2.2.10.1 PHP (Page hypertext Pre-procesador).
Es un lenguaje de programación de código abierto (open source), creado en el año 1994 por
Rasmus Lerdorf siendo miembro del equipo de desarrollo de Apache. De igual forma que otros
lenguajes de programación se caracteriza por su versatilidad, potencia, robustez y modularidad
(Henríquez, 2018).
Figura 7. Php
Nota: Tomado de PHP (2019)
Este lenguaje que sirve para programar scripts del lado del servidor y que se incrustan dentro
del código HTML, por lo cual los usuarios o clientes pueden acceder de una forma rápida y
fácil. Capaz generar páginas de contenido dinámico enviar o recibir cookies, recopilar datos de
formularios ya que cuenta con conectividad con varios gestores de bases de datos.
Figura 8. Tipología Php

Nota: Tomado de Álvarez (2019)
2.2.10.2 Java.
Es un lenguaje de programación orientado a objeto que según Abenza (2015) fue
desarrollado por la empresa Sun Microsystems a principios de los años 90, y fue presentado
oficialmente en mayo 1995, luego esta empresa fue adquirida por Oracle Corporation.
Figura 9. Java
Nota: Tomado de Abenza (2015)
Debido al aumento del uso de Internet los programadores requieren herramientas para poder
desarrollar sus aplicaciones web con mayor facilidad como nos indica Abenza (2015) “Se
necesitaba alguna tecnología que permitiese el desarrollo de programas capaces de ejecutarse
en entornos distribuidos y heterogéneos” (p.2). Esto quiere decir que los programas que se
desarrollan bajo esta plataforma puedan utilizarse con cualquier software y hardware.
Entre las características de Java podemos considerar que es un lenguaje de programación
sencillo, familiar, multiplataforma, alto rendimiento, distribuido, orientado a objeto y
concurrente así lo afirma (Abenza, 2015).
En la cual detallamos las particularidades más importantes:
 Sencillo: Al tener conocimientos de otros lenguajes de programación similares
facilita su aprendizaje.
 Familiar: Se desarrolló desde cero como un nuevo lenguaje pero su sintaxis es
muy similar al lenguaje C o C++ (Abenza, 2015).
 Multiplataforma: Fue diseñado para ser WORA “Write once, Run Anywhere.”
Escribir y compilar una sola vez en una plataforma, y ejecutarse en cualquiera
otra.
 Orientado a objeto: paradigma de programación que es el más utilizado en la
actualidad, es muy flexible pues facilita todo el ciclo de vida del software,
desde el análisis y diseño hasta el mantenimiento, pasando por la
implementación (Abenza, 2015).
2.2.10.3 IDE NetBeans.
Es un ambiente en la cual los desarrolladores pueden utilizarlo de forma gratuita para el
desarrollo de aplicaciones. Para Abenza (2015) es el Entorno de Desarrollo Integrado (IDE)
que facilita la tarea del desarrollo de aplicaciones empresariales, permitiendo la compilación,
empaquetado, distribución y ejecución dentro del mismo entorno.
Figura 10. Netbeans

2.2.10.4 IDE Eclipse.
Al igual que entorno de Netbeans es un desarrollador de aplicaciones web que trabaja de
forma gratuita. Así como otros lenguajes de programación como C, C++, Python, PHP está
disponible para Microsoft Windows, Linux y Mac Os X (Abenza, 2015).

Figura 11. Eclipse

2.2.10.5 Python.
Es un lenguaje de programación de código abierto y orientada a objetos, es utilizado en
diferentes áreas y plataformas por su desarrollo rápido de aplicaciones. Ofrece una mayor
estructura y soporte para el desarrollo de programas además de mucho más control de errores
(Rossum, 2009).
Python también permite la reutilización de módulos, los cuales podrían servir como bases o
ejemplos para futuros programas.
Figura 12. Python

Nota: Tomado de Phyton Software Corporation (2019)
2.2.11 Lenguajes de programación más utilizados.
Después de haber realizado la investigación de los diferentes tipos de lenguajes de
programación se podrá realizar la siguiente comparación.

Se tiene lenguajes como Python, Java, JavaScript y C# por encima de PHP, pero este
lenguaje es uno de los mejores en cuanto a sencillez al momento de desarrollar y la cual también
cuenta con un estilo de arquitectura de desarrollo MVC.
El estilo de arquitectura MVC (Model, View, Controller en sus siglas en ingles), es forma
de desarrollo la cual nos va a permitir separar los datos de la aplicación, la interfaz del usuario
y la lógica de la programación de tres paquetes o encapsulados diferentes.
Tabla 2
Mejores lenguajes de Programación WEB
Nota: Tomado de PYPL, PopularitY of Programming Language (2019)
2.2.12 Servidor web
2.2.12.1 Apache
Cuando se habla de servidor WEB, la palabra que se viene a la mente de los desarrolladores
es APACHE, debido al tiempo que tiene en el mercado (casi 23 años), sino que es uno de los
que mejor se adaptan a las necesidades de los desarrolladores. Por tal popularidad fue entonces
que comenzaron a surgen sus rivales directos como Microsoft IIS o Nginx.
Por tal motivo siendo uno de los mejores servidores web al momento es que vamos a
adoptarlo dentro del diseño comprendo de este trabajo. Además, que su principal ventaja es
que es de código abierto, lo cual facilita su utilización.
Figura 13. Servidores WEB más utilizados

Nota: Tomado de InfraNetworking (2018)
2.2.13 Base de datos
Se va a utilizar MySQL como gestor de bases de datos, debido a que es uno de los mejores
del mercado actual y es uno de los más utilizados por los desarrolladores. En relación con otros
gestores, la interfaz gráfica del MySQL es más entendible por parte de los desarrolladores,
entre otras como:
 Es un gestor de bases de datos Open Source, lo que hace que el desarrollo tenga un
costo más racional, se realizó un cuadro comparativo de diferentes base de datos
como se lo puede observar en el Apéndice A.
 El procesamiento de datos y las consultas son de forma más rápida.
 Posee varias seguridades como encriptación o privilegios de acceso.
 Compatible con los principales sistemas operativos como Windows y Linux.

 Instalación y configuración es mucho más fácil.
 Baja probabilidad de dañar datos, esto lo hace un gestor más fiable.
 Su conectividad, velocidad y seguridad hacen que sea apropiado para poder
acceder a datos en la nube.
 Cuenta con licencia GPL.
Tabla 3
Las Bases de Datos más utilizadas
Nota: Tomado de PYPL, PopularitY of Programming Language (2019)
WampServer
WampServer es una herramienta que nos permite trabajar en un entorno de desarrollo WEB
que nos va a permitir utilizar un conjunto de software necesarios para el mismo, como es
Apache, MySQL, PHP.
Esta herramienta tiene ya integrado los softwares antes mencionados para su utilización, al
igual que MySQL es un OPEN SOURCE. La tarea principal es que el desarrollo WEB sea
manejado por un mismo ente, para poder facilitar su correcta gestión.

Existen otros tipos de herramientas que permiten también trabajar bajo un entorno, pero la
antes mencionada trabaja bajo Windows, que será nuestro SO principal. El paquete
WampServer actualmente es la versión 3.1.9 y contiene:
Tabla 4
Infraestructura del WampServer
2.2.14 Framework
2.2.14.1 CodeIgniter
Si se trata de optimizar el desarrollo de aplicaciones web podemos utilizar CodeIgniter
conforme nos indica que es un programa diseñado para crear aplicaciones web o software
facilitando el uso de las herramientas pues contienen una variedad de librerías que ayudan su
fácil utilización (Álvarez, 2017).
Figura 14. Logo CodeIgniter

CodeIgniter es un potente framework que trabaja en PHP que nos permitirá desarrollar el
sistema de una mejor forma, ya que cuenta con kit de herramientas simples y elegantes que
hacen de su interfaz tenga mucha seguridad.
Entre las características más importantes que tiene son las siguientes:
 Versatilidad: Capaz de trabajar la mayoría de entornos o servidores incluso en
sistemas de alojamiento compartido (Álvarez, 2017).
 Flexibilidad: Algunos módulos como el uso de plantillas son totalmente opcionales,
el aprendizaje es mucho más sencillo (Álvarez, 2017).
 Ligereza: Es bastante ligero, esto permite que el servidor no se sobrecargue, los
módulos que ofrecen se pueden cargar de manera opcional (Álvarez, 2017).
Maneja un estilo de desarrollo MVC, que es hoy en día el mejor estilo para poder desarrollar
sistemas WEB, la cual como mencionamos anteriormente, se basa en separar en 3 partes el
diseño: la interfaz gráfica, la lógica de la programación y los datos de la aplicación.
En la imagen a continuación presentamos el flujo de aplicación que implementa este
programa para el desarrollo de sus aplicaciones web.
Figura 15. Flujo de aplicación CodeIgniter

CodeIgniter es al igual de Laravel o Symfony los mejores framework para el desarrollo de
páginas WEB en PHP. Siendo Laravel el mejor y CodeIgniter el segundo entre los mejores.
Figura 16. Framework PHP más utilizados

Nota: Tomado de OZVID (2018)
2.2.15 Software para urbanizaciones
Se realizó una investigación sobre los diferentes softwares que existen actualmente en el
mercado, la recopilación de información de varias temáticas así como sus diferentes módulos
tanto para administradores y usuarios. Entre las principales opciones que tienen estos sistemas
podemos encontrar el pago de alícuotas, reportes vía email, control de gastos, reserva de
instalaciones y notificaciones.
Figura 17. Sistemas para urbanizaciones I

Figura 18. Sistemas para urbanizaciones II
2.3 Marco legal
En la siguiente ilustración podemos apreciar los principales artículos con respecto a la Ley
de propiedad Horizontal, luego resumimos los artículos de mayor relevancia para nuestro
trabajo investigativo, los mismo que nos ayudaran a entender la estructura en las
urbanizaciones. También podemos encontrar la definición de bienes comunes generales y
bienes comunes individuales, y en cuanto la parte legal nos indica los derechos y obligaciones
tanto de los administradores, propietarios y copropietarios así como el reglamento interno que
estas pueden definir según sus necesidades.

Figura 19. Ley de propiedad horizontal

Nota: Adaptado de Ley de propiedad horizontal (2011)
2.3.1 Ley de Propiedad Horizontal
Es un conjunto de artículos y disposiciones que regulan la división de un bien inmueble
(edificios, urbanizaciones) estableciendo normas para organizarse de forma permanente entre
el administrador y los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal también llamada ley de
Residencia Permanente estipula la organización, utilización y el mantenimiento de los bienes
comunes.
De acuerdo como estén constituidas las edificaciones se puede modificar los reglamentos
dependiendo de las necesidades que se requieran, a continuación detallamos los artículos de
mayor relevancia con referencia al mantenimiento de los bienes comunes, derechos y
obligaciones que administradores y propietarios deben cumplir.
En el Art. 1 Podemos encontrar las divisiones que tienen los conjuntos residenciales,
edificios, departamentos, locales o casas para el uso de los accesos comunes, hace referencia
cuando estos espacios, como por ejemplo un pasaje será utilizado de manera común para tener
salida a la vía u otro espacio público, define que dichas áreas podrán pertenecer a distintos
propietarios (Ley de propiedad horizontal, 2011).
Art. 3 Indican los derechos y obligaciones de los propietarios hacía los bienes o complejos
comunales y de dominio indivisible para existencia, seguridad y conservación de los mismo,
detalla algunas instalaciones que son de uso, cuidado y mantenimiento común como patios,
ingresos generales, energía eléctrica, alcantarillado y otros establecidos por las urbanizaciones,
edificaciones o por los municipios en sus respectivas ordenanzas (Ley de propiedad horizontal,
2011).
Según el artículo 5 el gasto que genere un bien común debe ser pagado por los propietarios
en alícuotas para la conservación, administración y reparación de los bienes. Dependiendo del
uso son considerados bienes comunes generales o individuales, el primero hace referencia a los
bienes utilizados por todos los propietarios sin restricciones y el segundo a los bienes que
disfrutan de manera exclusiva ciertos propietarios que puede ser dueños de algún bloque o
condominio (Ley de propiedad horizontal, 2011).
Según el artículo 6 contempla que los propietarios tendrán la facultad de utilizar los servicios
y cosas comunes dentro de los límites establecidos, también podrán determinar reglamentos o
normas que obliguen los usuarios a usar las instalaciones de una manera adecuada sin
perjudicar a los demás (Ley de propiedad horizontal, 2011).
Según el artículo 11 señala que de no existir reglamentos internos los propietarios podrán
crearlos dentro del marco legal para la administración de la sociedad de las cuales integran,
decretando derechos y obligaciones. Estas reglas deben ser aprobadas por lo menos de dos de
las terceras partes de los copropietarios siendo debidamente protocolizado e inscrito en el
Registro de la Propiedad (Ley de propiedad horizontal, 2011).
Según el artículo 12 el reglamento interno creado por los propietarios debe indicar normas
sobre la administración, mantenimiento y conservación de los bienes comunes, establecerá la
forma de elección del administrador, abarcará la gestión que éste tendrá que realizar, así como
sus facultades y obligaciones, división de las cuotas. Normas que sean para el bienestar común
estará detallado en este reglamento y modificado cuando sea necesario con la autorización de
la mayoría de los copropietarios (Ley de propiedad horizontal, 2011).
El articulo 13 expresa que para el cobro de las expensas comunes para que puedan ejecutarse
deben pasar los treinta días a partir de celebrada la sesión en la asamblea conforme a lo
dispuesto en Reglamento Interno de Copropiedad.
Según el artículo 14 no se puede dividir el suelo ni los bienes comunes excepto en edificios
que represente la destrucción de las tres cuartas partes o de su totalidad, como lo estipula el
Código Civil en su Art. 895.

CAPÍTULO III
DISEÑO METODOLÓGICO
El objetivo del presente capítulo, es el de determinar mediante los diferentes estudios
investigativos, los parámetros necesarios para poder diseñar un sistema de mantenimiento
preventivo y correctivo para las diferentes áreas sociales en urbanizaciones cerradas de
Guayaquil. Es indispensable mencionar, que, por medio de la recopilación de datos, la
información necesaria será mediante entrevistas a los administradores de las diferentes
urbanizaciones y encuestas a sus habitantes.
3.1 Diseño de la investigación
Para realizar el diseño del presente sistema, será necesario realizar los siguientes estudios
investigativos:
 Según la fuente de investigación – Investigación documental.
 Según las variables – Investigación no Experimental.
 Según el nivel de medición y análisis de información – Investigación descriptiva.
3.2 Tipo de investigación
3.2.1 Investigación Documental
Es un método de investigación que se encargara de recolectar y seleccionar información a
través de diferentes medios como: periódicos, revistas, documentos, grabaciones o filmaciones.
Teniendo como tipo de estudio exploratorio dentro de la investigación documental, nos
permitirá verificar si los datos recopilados son los correctos o no, lo cual nos permitirá dar
alternativas o soluciones una vez analizada la información investigada.

Figura 20. Tipos de documentos en la investigación documental

Nota: Tomado de Transforma (2016)
La investigación documental, se especializa por emplear anotaciones gráficas como fuentes
de información. Es de mucha ayuda el poder contar con anotaciones en forma de libros o
papeles impresos para tener registros de los acontecimientos (De la Garza Toledo, 1988).
3.2.2 Investigación no Experimental
La investigación no experimental, es un método científico que va a permitir la observación
de fenómenos dentro de su ámbito natural, para luego analizarlos sin cambiar alguna parte de
su entorno. En pocas palabras, la base fundamental de la investigación no experimental es la
observación.
Figura 21. Diseño de Investigación no Experimental

Nota: Tomado de El Investigador (2017)
El estudio no experimental es aquel que se emplea sin cambiar ningún dato o variable. No
puede el investigador tratar ni pensar en cambiar intencionalmente alguna variable. Se observa
en tiempo real los acontecimientos tal como son para luego analizarlos. Es por esto que la
investigación no experimental se encarga de verificar las situaciones que se dan en ese
momento (Palella y Martins, 2010).
3.2.3 Investigación descriptiva
La investigación descriptiva nos permitirá construir un hecho, fenómeno; caracterizar a un
individuo o grupo, para poder comprender su comportamiento. Este tipo de investigación nos
reflejara resultados acordes a la información analizada (Arias, 2012).

Figura 22. Pasos para una investigación descriptiva

Nota: Tomado de LIDEFER (2018)
3.3 Población y muestra.
Cuando se elaboran investigaciones, es necesario que se puedan realizar dentro del mismo
campo de estudio. Por lo tanto, es necesario tener claro los conceptos de población y muestra
para lograr captar mejor su significado en la indagación educativa o social que se lleva a cabo.
La población hace referencia a un conjunto de elementos de los cuales se realiza la
investigación. En cambio, la muestra es un subconjunto de elementos de la población de la cual
se va a realizar el estudio.
Figura 23. Población y Muestra

Nota: Tomado de Zita (2018)
3.3.1 Población
Se entiende por población, al grupo de personas que comparten características comunes en
un lugar y en un tiempo dicho. Al realizar una investigación, se debe tener cierto grado de
conocimiento para poder obtener la población del estudio.
En una presente revisión sobre las estadísticas sobre las urbanizaciones cerradas en la ciudad
de Guayaquil, se pudo verificar que Vía a la Costa existen 30 urbanizaciones desde el Km 8
hasta el Km. 30, al norte y noreste de la urbe tenemos un total de 68 urbanizaciones y en el
Suroeste tenemos 10 urbanizaciones, esto se pudo verificar en base a censos poblacionales (El
Comercio, 2018) . Ver Apéndice B.
Tabla 5
Descripción poblacional de Guayaquil
Urbanizaciones de la ciudad de
Guayaquil
Sectores Urbanizaciones
Norte y Noreste 68
Suroeste 10
Vía a la Costa 30
TOTAL 108
Nota: Tomado de El Comercio (2018)
3.3.2 Muestra
Para poder realizar la muestra, es necesario realizarlo por medio de un método
probabilístico, el cual nos va a permitir determinar que, al momento de obtener los datos de la
población, este tiene la posibilidad de tener las mismas condiciones que la población total.
Para el cálculo, debemos establecer un método de muestreo aleatorio simple, para el cálculo
se empleará la siguiente formula donde la población es finita debido a que tenemos datos de
los administradores de las urbanizaciones y tenemos los datos de los habitantes.

Ecuación 1: Fórmula para una muestra poblacional
Fuente: (Pysma, 2015)
Tabla 6
Nomenclatura de la ecuación
Nomenclatura Descripción
k Nivel de confianza.
Porcentaje de aprobación que tiene el atributo
p deseado.
Porcentaje de aprobación que no tiene el atributo
q deseado.
N Tamaño del universo.
e Error de estimación máximo aceptable.
Nota: Tomado de Pysma (2015)
La población total que se tiene es de 108 urbanizaciones cerradas de la ciudad de
Guayaquil divididas en 3 sectores (Suroeste, Norte y Noreste, Vía a la Costa), para lo cual
utilizaremos la Ecuación 1: Formula para la muestra poblacional teniendo en cuenta que se
conoce la población total.
Utilizando los datos conocidos en la Ecuación, se podrá obtener la muestra poblacional:
Tabla 7
Cálculo de la muestra poblacional
Cálculo de la muestra poblacional Valor
k - Nivel de confianza. 1,96
p - Porcentaje de aprobación que tiene el atributo deseado. 0,90
q - Porcentaje de aprobación que no tiene el atributo deseado. 0,10
N - Tamaño del universo. 108
e - Error de estimación máximo aceptable. 0,05
Nota: Tomado de Pysma (2015)
El total de la muestra seria de 61 urbanizaciones cerradas, lo que me representa el 56% de
la población total. Para poder utilizar una distribución equitativa para la evaluación de las
encuestas, se lo manejara de la siguiente manera, para un mayor entendimiento se adjunta un
mapa donde se puede identificar los sectores Apéndice C:
 Norte y Noreste: 38 urbanizaciones.
 Suroeste: 6 urbanizaciones.
 Vía a la Costa: 17 urbanizaciones.
Las encuestas se las realizará a los administradores de cada urbanización, ya que se
considera que ellos son lo que manejan directamente a cada uno de los inquilinos de las mismas.
3.4 Técnicas e instrumentos de investigación
3.4.1 Técnicas de investigación
Se utilizarán ciertos métodos que nos permitirán obtener, procesar y levantar información
de una forma más eficiente y eficaz.
3.4.1.1 Método Inductivo.
Es un método científico que nos permite llegar a conclusiones generales que después se
convertirán en premisas. Es uno de los métodos científicos más utilizada, en el cual se deben
plasmar 3 aspectos fundamentales:
 Se observan los acontecimientos para ser registrados.
 Se estudia y se clasifica estos acontecimientos.
 Se verifican partes de los acontecimientos y se permite su generalización.
3.4.1.2 Método Deductivo
Al igual que el anterior nombrado, este es otro método científico que nos permite obtener
un resumen de las premisas. Esto nos indica que, al momento de obtener una conclusión, estas
serán necesarias para las premisas: entonces podremos concluir que, si las premisas son
verdaderas, teniendo un argumento fuerte, no podrá ser posible que no sea verdadera.
3.4.2 Instrumentos de investigación
Los instrumentos de investigación nos proporcionaran toda la información necesaria para
poder recopilar los datos a ser interpretados.
3.4.2.1 Encuestas.
Es una técnica científica muy utilizada en cualquiera investigación, que nos permite realizar
la recopilación de datos necesarios sobre varios temas. Está orientado a múltiples propósitos,
y de diferentes formas, la cual siempre va a depender del estudio a realizar y de los objetivos
necesarios.
3.4.2.2 Entrevistas.
Es una técnica muy popular, en la cual se realiza una conversación entre dos o más personas
donde existe un entrevistado y un entrevistador.
El aspecto fundamental de la entrevista es que las personas desarrollen un dialogo en el cual
el entrevistador ha planeado un tema o preguntas específicas. Teniendo el profesionalismo del
entrevistador, la entrevista llega a tener un ambiente de culturización, llegando a desarrollarse
un vínculo entre el entrevistado y el entrevistador.
3.4.2.3 Procesamiento de datos.
Con la información recopilada en las encuestas ver cuestionario Apéndice D, se realizará
una tabulación para poder tener los datos precisos que nos permitan obtener un análisis y dar
una interpretación de los mismos.
En junio del 2019 se realizó las encuestas que servirán para nuestro análisis, el cual fue
formulada a 61 administradores de conjuntos habitacionales cerrados en los sectores del Norte
y Noreste, Suroeste y Vía a la Costa en la ciudad de Guayaquil, esto con el fin de poder realizar
una interpretación global de los análisis realizados a cada una de las tabulaciones de las
encuestas.
Pregunta 1: ¿Cuenta con áreas recreacionales?
Tabla 8
Tabulación de encuestas. Pregunta 1
Variable Frecuencia %
Piscina 50 82%
Cancha de fútbol 50 82%
Tenis 35 57%
Básquet 50 82%
Gimnasio 15 25%
Parque 61 100%
TOTALES 61
Áreas recreacionales
100%
82% 82% 82%
57%
25%
PISCINA CANCHA DE TENIS BÁSQUET GIMNASIO PARQUE

FÚTBOL
Figura 24. Encuesta pregunta 1
Según se observa en la tabla 8 y en la figura 24, casi todas las urbanizaciones encuestadas
tienen áreas de recreación; se verifica que todas las urbanizaciones tienen parques, el 82% tiene
piscina, cancha de futbol y cancha de básquet; el 57% tienen cancha de tenis y un 25% de las
urbanizaciones cuenta con un gimnasio.
Se verifica que las urbanizaciones cuentan con áreas recreacionales el cual requiere un
mantenimiento periódicamente tanto a sus instalaciones como equipos, lo cual hace factible el
estudio realizado.
Pregunta 2: ¿Cuenta con áreas e infraestructura de uso común?
Tabla 9
Salón de Eventos 50 82%
Sala de reuniones socios 35 57%
Alumbrado público 61 100%
Tratamiento aguas residuales 1 2%
Alcantarillado 61 100%
TOTALES 61
Áreas de uso común
100% 100%
82%
57%
2%
SALÓN DE SALA DE ALUMBRADO AGUAS ALCANTARILLADO

EVENTOS REUNIONES PÚBLICO RESIDUALES
SOCIOS
Según se observa en la tabla 9 y en la figura 25, que las urbanizaciones tienen adecuadas los
servicios necesarios como los son el alumbrado público y alcantarillado, ya que nos indicaron
que no pueden permitir que estos dos servicios principales falten en las urbanizaciones.
El 82% de las urbanizaciones cuentan con un salón de eventos, para que los habitantes,
previa coordinación con la administración puedan hacer uso de las mismas, que tienen que
contar con un uso prudente del sonido para no molestar a los demás habitantes. El 57% de las
urbanizaciones tiene una sala de reuniones de socios, el cuál es utilizado para reuniones con
sus delegados, pero para el resto indicaron que no era necesario porque la misma actividad la
hacen en los salones de eventos.

Pregunta 3: ¿Disponen en su urbanización un plan de mantenimiento en equipos e
instalaciones?
Tabla 10
SI 50 82%
NO 11 18%
TOTALES 61 100%
Plan de Mantenimiento
18%
SI
NO
82%
Según se observa en la tabla 10 y en la figura 26, que del 100% de los administradores
encuestados, solamente el 82% disponen de un plan de mantenimiento de equipos y sus
instalaciones, pero el 18% no dispone del mismo, debido a que el algunos casos las
urbanizaciones son nuevas y están en el proceso de la elaboración de sus planes, y en otros
casos por que solamente disponen de hacerles algún tipo de mantenimiento correctivo, ya que
el personal de limpieza que tiene se encarga del aseo de las áreas.

Pregunta 4: ¿Qué tipo de Mantenimiento realizan?
Tabla 11
Tabulación de encuesta. Pregunta 4
Preventivo 0 0%
Correctivo 11 18%
Inspecciones 0 0%
Limpieza 50 82%
Análisis 0 0%
Otras 0 0%
TOTALES 61 100%
Tipo de Mantenimientos
OTRAS 0%
ANÁLISIS 0%
LIMPIEZA 82%
INSPECCIONES 0%
CORRECTIVO 18%
PREVENTIVO 0%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Series1
Según se observa en la tabla 11 y en la figura 27, que del 100% de los administradores de
las urbanizaciones encuestadas, el 82% realiza un tipo de mantenimiento en forma de limpieza
y apenas el 18% realiza solamente un mantenimiento correctivo en sus áreas de recreación.
Obteniendo estos resultados podemos verificar que las urbanizaciones no tienen un plan de
mantenimiento preventivo o realiza inspecciones periódicas.

Pregunta 5: ¿Con qué frecuencia realiza mantenimientos?
Tabla 12
Número de veces
Áreas Comunales 0-1 2-3 4-5 >6
Piscina 82%
Cancha de fútbol 82%
Tenis 82%
Básquet 82%
Gimnasio 49%
Parque 100%
Salón de Eventos 82%
Sala de reuniones socios 57%
Alumbrado público 57%
Aguas residuales 100%
Frecuencia de mantenimientos
ALCANTARILLADO
100%
ALUMBRADO PÚBLICO
100%
SALA DE REUNIONES SOCIOS 57%
SALÓN DE EVENTOS 82%
PARQUE 100%
GIMNASIO 25%
BÁSQUET 82%
TENIS
82%
CANCHA DE FÚTBOL
82%
PISCINA 82%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%
> 6 veces al mes 4-5 veces al mes 2-3 veces al mes 0-1 veces al mes
Según se observa en la tabla 12 y en la figura 28, que del total de las urbanizaciones, se
puede verificar que las áreas sociales con mayor frecuencia en mantenimientos son piscinas y
parques de 4 a 5 veces al mes lo cual requiere una mayor atención. Sala de reuniones de socios
el 57%, el salón de eventos el 82%, el gimnasio el 25% y la cancha de básquet el 82% con un
mantenimiento periódico de 2 a 3 veces al mes. El Alumbrado público, la cancha de tenis el
82% y la cancha de futbol el 82% y alcantarillado se realiza con menos frecuencia.

Pregunta 6: ¿Cuál es el costo estimado que cancela semanalmente para realizar los
mantenimientos?
Tabla 13
Menor a $100 0 0%
Entre $101 - $150 5 8%
Entre $151 - $200 10 16%
Mayor a $201 46 75%
TOTALES 61
Costo semanales mantenimiento
75%
16%
0% 8%
MENOR A $100 ENTRE $101 - $150 ENTRE $151 - $200 MAYOR A $201
Según se observa en la tabla 13 y en la figura 29, el 8% de las urbanizaciones cerradas
mantienen unos costos variables semanales por el mantenimiento de las áreas está entre $ 101
y $150, el 16% tiene unos costos variables por el mantenimiento de las áreas esta entre $151 y
$200 y con el 75% los costos variables semanales por el mantenimiento de las áreas supera los
$201.
En necesario precisar que las urbanizaciones que tienen costos bajos por el mantenimiento
de las áreas son las que no cuentas con todas las mismas descritas en la encuesta, mientras que
las que sí tienen todas o casi todas las áreas comunes, mantienen costos superiores.
Pregunta 7: ¿Quiénes son los encargados de efectuar los servicios de mantenimiento en
general en la urbanización?
Tabla 14
Tabulación de encueta. Pregunta 7
Personal Interno 50 82%
Personal Externo 11 18%
TOTALES 61
Encargados del mantenimiento
18%
Personal Interno
Personal Externo
82%
Según se observa en la tabla 14 y en la figura 30, que del 100% de los administradores de
las urbanizaciones cerradas encuestadas en su gran mayoría, el 82% utiliza al personal interno
de la urbanización para realizar los mantenimientos debido a que en su gran mayoría se realiza
limpiezas en las áreas.
El otro 18% de las urbanizaciones cerradas utiliza para el mantenimiento de sus áreas
personal externo debido a que como áreas de la piscina, cancha de tenis, necesitan un
mantenimiento por profesionales de oficio.

Pregunta 8: ¿Está usted conforme con los procedimientos que existen para realizar los
mantenimientos en las áreas sociales?
Tabla 15
SI 26 43%
NO 35 57%
TOTALES 61
Conformidad con procedimientos
43% SI
57% NO
Según se observa en la tabla 15 y en la figura 31, que el 57% no está conforme con los
procedimientos para el mantenimiento de las áreas sociales; esto puede darse a varias causas
tales como: mantener procedimientos caducos, aún no poseen procedimientos sobre este tema.
Solamente el 43%, casi la mitad de los administradores encuestados, indican que si están
conformes con los procedimientos para el mantenimiento de las áreas sociales.
Lo que se pudo evidenciar es que los administradores están tratando de que estos
procedimientos estén al día para poder brindar un mejor servicio a todos los habitantes de cada
una de las urbanizaciones.

Pregunta 9: ¿Cuenta con un sistema?
Tabla 16
SI 15 25%
NO 46 75%
TOTALES 61
Tiene un sistema
25%
SI
NO
75%
Según se observa en la tabla 16 y en la figura 32, que de todos los administradores de las
urbanizaciones cerradas encuestadas solamente la cuarta parte o el 25% mantienen un sistema
para la gestión de la urbanización, lo cual ayuda sustancialmente las funciones del
administrador. Pero el otro 75% no posee un sistema que le ayude al administrador llevar un
control sobre los mantenimientos más adecuado.
Al no contar con un sistema posiblemente pudiera tener problemas para las coordinaciones
y agendamientos de los mantenimientos u otros tipos de servicios.

Pregunta 10: ¿Qué módulos contiene?
Tabla 17
Cobro de alícuotas 15 100%
Reserva de instalaciones 15 100%
Órdenes de pago 15 100%
Control de inventario 0 0%
Mantenimiento de áreas 2 13%
Otros 15 100%
TOTALES
Módulos del Sistema

OTROS 100%
MANTENIMIENTO DE AREAS 13%
CONTROL DE INVENTARIO 0%
ORDENES DE PAGO 100%
RESERVA DE INSTALACIONES 100%
COBRO DE ALICUOTAS 100%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%
Según se observa en la tabla 17 y en la figura 33, que del total de administradores
encuestados utilizan un sistema para la gestión en cada una de sus urbanizaciones, todos ellos
mantienen o gestionan los servicios principales dentro de cada una de sus urbanizaciones. Los
sistemas que manejan ellos ya cuentan con los módulos correspondientes para su correcta
ejecución como: cobro de alícuotas, reservaciones, emisión de órdenes de pago.
Un 13% cuenta con un módulo de mantenimiento de áreas sociales pero no todos les ayuda
a establecer programaciones y ninguno cuenta con opciones para llevar un control de ingreso
y salida de insumos.
Pregunta 11: ¿El sistema es Online?
Tabla 18
SI 0 0%
NO 15 100%
TOTALES 15
El sistema en online
0%
SI
NO
100%
Según se observa en la tabla 18 y en la figura 34, que los administradores que poseen un
sistema propio para la gestión de los servicios de la urbanización, todos los sistemas que
manejan son de espacio físico con servidores propios. Seria de enorme ayuda que los sistemas
estén en la nube, ya que eso ayuda reduciendo los costos de mantención de los sistemas.
Ellos tienen sus sistemas locales ya que son con los que han venido trabajando, pero nos
supieron indicar que sería muy útil el tenerlo en la nube y poder bajar los costos.
Pregunta 12: ¿Dispone de una base de datos de los mantenimientos de las áreas comunes?
Tabla 19
SI 15 100%
NO 0 0%
TOTALES 15
Base de datos
0%
SI
NO
100%
Según se observa en la tabla 19 y en la figura 35, que todos los administradores de las
urbanizaciones que cuenta con un sistema de gestión de sus servicios, tiene un servidor local
como base de datos, ya que es indispensable que tengan registros de todas sus transacciones.
Ellos indicaron que es muy probable que los sistemas sean renovados o actualizados para
poder estar a la vanguardia en post de brindar un excelente servicio a sus habitantes.

Pregunta 13: Su sistema cuenta con versiones de escritorio o app (celular)
Tabla 20
SI 5 33%
NO 10 67%
TOTALES 15
Version escritorio o app
33%
SI
NO
67%
Según se observa en la tabla 20 y en la figura 36, que el 33% de los administradores que
trabajan con un sistema para la correcta gestión de los servicios de las urbanizaciones, cuenta
con una aplicación APP para que los habitantes estén informados sobre los días de
mantenimiento de las áreas sociales, ya que es muy importante que los habitantes sepan cuando
y cuando no utilizar las áreas.
El otro 67% nos indicó que no poseen una versión APP de su sistema pero que desean que
se implemente a futuro esa idea.

Pregunta 14: Estaría dispuesto la administración del conjunto habitacional invertir en
mejoras de áreas y bienes comunes haciendo uso de la TIC’S?
Tabla 21
SI 46 75%
NO 15 25%
TOTALES 61
Modernización
25%
SI
NO
75%
Según se observa en la tabla 21 y en la figura 37, que del total de administradores de las
urbanizaciones cerradas, el 75% estaría deseando invertir en TIC’s para poder brindar un mejor
servicio a los habitantes de cada urbanización.
El 25% que nos indicó que no desea invertir, se pudo verificar que nos indicaron esto debido
a que ellos ya cuentan con un sistema. Pero indicaron que sería posible que realicen alguna
actualización a futuro.
Pregunta 15: Si su respuesta fue sí. ¿En qué rango de valores sería la inversión?
Tabla 22
Inferior a $1000 5 11%
Entre $1000 - $5000 30 65%
Entre $6000 - $8000 11 24%
Superior a $8000 0 0%
TOTALES 46 100%
Inversión
65%
24%
11% 0%
Inferior a $1000 Entre $1000 - $5000 Entre $6000 - $8000 Superior a $8000
Según se observa en la tabla 22 y en la figura 38, de acuerdo a la investigación realizada,
que de las urbanizaciones que no disponen de un sistema de gestión y desean realizar una
inversión en TIC’s, el 11% dispondría de fondos inferiores a $ 1000 para poder obtener algún
sistema.
El 65% dispondría invertir entre $ 1000 y $ 5000 para poder tener un sistema de gestión
para sus urbanizaciones y el 24% podrían realizar una inversión entre $ 6000 y $ 8000 para
tener su sistema.
Pregunta 16: ¿Le gustaría tener estadística de los mantenimientos y reparaciones?
Tabla 23
SI 46 100%
NO 0 0%
TOTALES 46 100%
Estadística
0%
SI
NO
100%
Según se observa en la tabla 23 y en la figura 39, que de las urbanizaciones que no disponen
de un sistema de gestión y desean realizar una inversión en TIC’s, desean poder visualizar
todos los datos almacenados en algún servidor y poder verificar mediante estadísticas o reportes
sobre los mantenimientos y reparaciones que se van a dar en sus urbanizaciones para poder
tener una mejor gestión de cada servicio brindado al conjunto habitacional.

3.5 Análisis general de los resultados
Después de haber realizado el análisis de las encuestas y algunas entrevistas se obtuvo la
siguiente información:
El 98% de las urbanizaciones tienen áreas comunes y sociales; en la cual solo se hace el
procedimiento de limpieza más no hay un mantenimiento preventivo y correctivo de las
mismas, son pocas las urbanización que realizan una planificación de los mantenimientos, por
lo que se desconoce qué es lo que sucede, en qué estado se encuentran las áreas sociales y si es
necesario realizar un arreglo o mejora.
Evidenciamos de acuerdo a nuestra entrevista y observación que el 35% de urbanizaciones
tienen asistentes administrativos y administrador, estos asistentes son contratados para ayudar
a los administradores y atender quejas en ausencia de los administradores, cabe recalcar que
no todas cuentan con un asistente administrativo debido a la falta de recursos.
Tanto el administrador y asistente tienen la responsabilidad de velar por el buen estado de
las urbanizaciones, encargados de que se realicen los mantenimientos respectivos en las
diferentes áreas. Debido al cambio periódico de autoridades o administradores que se realiza
en las urbanizaciones, estos no delegan o proporcionan informes de mantenimientos realizados
o por realizar, haciendo que la información se pierda debido a que no se cuenta con un historial,
por lo que es necesario de una planificación.
También podemos evidenciar que un 25% tiene un sistema informático de los cuales
ninguna urbanización cuenta con un sistema de inventario y mucho menos tiene un sistema de
mantenimiento que ayude a controlar el estado de los equipos o de las áreas comunes.
Las urbanizaciones que tienen un sistema y app sirven solo para comunicación interna, mas
no para una planificación de mantenimiento preventivo o correctivo, como la comunicación a
los propietarios sobre alguna reparación o actividades que se realizan en las piscinas, cierre o
apertura de estas. No hay un debido control de los inventarios, por lo que, se desconoce de la
cantidad de insumos con la que se cuenta, en su mayor parte el control de inventarios lo realizan
de forma manual y no en un sistema según las encuestas realizadas.
Lo que conlleva a que la ausencia de un sistema que satisfaga estos requerimientos en las
urbanizaciones sea un mercado creciente la cual nos da la oportunidad de armar una propuesta
para poder satisfacer estas necesidades.
3.6 Discusión de los resultados
Según los resultados de la encuesta, verificamos que no es tan necesario el sistema de
inventario porque estos no manejan grandes volúmenes de artículos en sus bodegas sino en
pequeñas cantidades que son para el uso interno de la urbanización y no para la venta., es decir
son los ingresos y egresos.
El enfoque principal es el mantenimiento, por eso nuestra propuesta va a ser redirigida a lo
que es la planificación del mantenimiento preventivo y correctivo de las áreas sociales, que
bien puede ser equipos de oficina tales como ventiladores, aire acondicionado; equipos de
cómputo como computadoras, impresoras; infraestructura, acceso de entrada, piscina,
gimnasio, salón de eventos, parques, juegos infantiles, canchas de futbol, etc.
También se pudo constatar que el cobro de alícuotas es el rubro representativo entre los
ingresos con la que estos cuentan, otro valor es por el alquiler de áreas comunales como salón
de eventos, piscinas valores que varían dependiendo de la urbanización.
Estos ingresos son destinados principalmente a la seguridad de la urbanización, ya que es
un factor importante para quienes deciden vivir en este tipo de vivienda horizontal, en un menor
valor son los rubros destinados para sueldos de administración, y servicios básicos, también se
pudo constatar que el valor destinado para la conservación y evitar el deterioro de diferentes
áreas es mínimo, a continuación se podrá observar una mejor representación en porcentajes.

Gastos de urbanizaciones
5%
15%
Seguridad
20% 60% Gastos de sueldos

Servicios básicos
Mantenimiento
Figura 40. Gastos en urbanizaciones
En ciertas urbanizaciones realizan actividades extraordinarias como ventas de rifas, bingos
para la recolección de fondos y poder realizar mejoras o arreglos.

CAPÍTULO IV
LA PROPUESTA
3.7 Título de la propuesta
Diseño de un sistema para el mantenimiento preventivo y correctivo para las áreas sociales
en las urbanizaciones cerradas de Guayaquil.
3.8 Objetivos de la propuesta
3.8.1 Objetivo general
Diseñar un sistema que permita a los administradores de urbanizaciones cerradas planificar
los mantenimientos preventivo y correctivo de las áreas sociales.
3.8.2 Objetivos específicos
 Establecer un flujo de actividades para la planificación, ejecución y control de los
mantenimientos de preventivos de las áreas sociales, infraestructura, equipos.
 Crear una plantilla para el levantamiento de información de equipos, áreas sociales e
infraestructura.
 Diseñar un sistema para planificación de mantenimiento preventivo, y registro de
incidencias (correctivo), seguimiento y control generar documentos para el pago lo cual
no estará relacionada con la parte contable o tributaria. Además contar con reportes
que sean decisivos para la toma de decisiones y flujo de gastos futuros.
3.9 Justificación de la propuesta
Según la información recopilada durante las encuestas realizadas a la muestra poblacional
de los administradores de urbanizaciones cerradas en la ciudad de Guayaquil, se pudo verificar
que en su gran mayoría no tiene un sistema que les permita tener un control sobre los
mantenimientos preventivo y correctivo que se realizan periódicamente en sus urbanizaciones
para evitar inconvenientes y retrasos en la ejecución de mantenimientos.
Automatizar el proceso manual que se realiza actualmente lo cual no genera reportes en
gastos de insumos e informes de los daños registrados en las infraestructuras, además de
generar información las áreas que está dando más gastos y que a veces no hay los soportes
adecuados, solamente se tiene un historial de un pago y no sabemos qué área se está ocupando
más dinero porque pueden existir áreas comunes muy costosas de mantenerlas y no se tiene
conocimiento.
También se podrá llevar el control del insumos en las urbanizaciones no es necesario un
sistema de inventario grande sino un módulo de registro de entrada y salida de productos
porque esto van a ser de consumo inmediato; por ejemplo materiales de construcción para el
arreglo de infraestructura; por tal motivo no es necesario tener grandes reservas de estos
productos; a diferencia de los insumos que se compra en grandes volúmenes como artículos de
limpieza que se adquiere para un mes y que serían para varios mantenimientos.
Entonces al no existir una mayor cantidad de productos no es necesario crear un sistema de
inventario, solo registro de ingresos y salidas de los mismos y en qué áreas fueron utilizados;
por eso no se manejará un sistema de inventario, sino un sistema de mantenimiento preventivo
y correctivo que tenga acceso al depósito de estos productos.
Esta propuesta nace por la necesidad que tienen los administradores de llevar un control y
planificar los mantenimientos de los diferentes equipos y áreas sociales tal es el caso de los
equipos de oficina y de cómputo como laptops, computadoras, impresoras, aires
acondicionados ventiladores que necesitan la atención periódica; así como los bienes de acceso
común gimnasio, piscinas, canchas de futbol, parques, jardín, entre otras que requieren de un
mantenimiento preventivo.
3.10 Descripción de la propuesta
De acuerdo al flujo de proceso, este sistema propuesto necesita tener un listado de todos sus
activos, insumos y áreas comunes para realizar la planificación de mantenimiento preventivos,
ya que por lo general todos los equipos e instalaciones tienen un mantenimiento periódico, cuya
ejecución de mantenimiento infringe en gastos de mano de obra y materiales que tienen que
ser costeados y realizar los respectivos requerimientos de dinero a la administración para los
pagos.
El registro de esta información en un sistema, le servirá para hacer consultar, generar
reportes de mantenimientos, pagos los cuales le servirán para poder realizar los flujos de pagos,
conocer mantenimientos o correcciones costosas, evitar la pérdida de información en cualquier
cambio de directiva no se encuentre con un vacío de información anterior ya que los datos
estarán almacenados.
Se podrá realizar un registro de inspecciones cuando ocurran las incidencias y hacer un
análisis de los costos tanto de equipos, productos y de servicios contratados, realizar
comparaciones y realizar el ingreso de la obra culminada para que esta pueda generar orden de
pagos y llevar un control de lo que está sucediendo.
Además el sistema tendrá información de proveedores y de un pequeños stock de materiales,
piezas e insumos, ya que como indicamos anteriormente las urbanizaciones no utilizan un
inventario en grandes cantidades; también contendrá un listado del personal interno o de
empresas que puedan realizar estos mantenimientos, de esta manera el administrador podrá
asignar al técnico correcto optimizando tiempo para reparar cualquier equipo o área social,
igualmente se podrá informar a los propietarios de la no disponibilidad de las instalaciones
(piscina, gimnasio, parques, canchas deportivas, etc).
A continuación encontraremos una ilustración del proceso de planificación de
mantenimientos preventivos/correctivos.
ANÁLISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE INVENTARIOS Y CONSUMO DE ÓRDENES DE TRABAJO PARA
URBANIZACIONES DE GUAYAQUIL. 65
Figura 41. Mapa de proceso de mantenimiento preventivo y correctivo

3.11 Requerimientos del Sistema
3.11.1 Requerimientos formales
Se especifican todos los requerimientos para que tenga un óptimo funcionamiento el
sistema de gestión de mantenimiento de áreas sociales de las urbanizaciones cerradas de
Guayaquil.
Tabla 24
Requerimientos Formales del Sistema
Resumen Descripción
 Las personas que van a manera el sistema
tiene que tener conocimientos básicos sobre
Sistema Operativo el sistema Windows.
 El servidor debe ser de preferencia con un
sistema operativo Windows
 De preferencia utilizaremos una base de
Base de Datos datos de código abierto, para que no tenga un
costo más alto, se recomienda MySQL.
 Sera el encargado de ingresar las órdenes de
Asistente trabajo y las inspecciones sobre los
Administrativo requerimientos de mantenimiento.
 Sera el encargado de autorizar una orden de
Administrador trabajo y de una vez finalizada, ordenar la
cancelación de la misma.
3.11.2 Requerimientos informales
Tabla 25
Requerimientos Informales del Sistema
Resumen Descripción
 Que el operador pueda utilizar la herramienta
tecnológica.
 Que pueda ser resuelto cualquier problema
Requerimientos del sistema.
Informales  Que contenga un historial de los
requerimientos de la gestión de
mantenimientos.
 Que se pueda verificar cada uno de la línea
de tiempo de los procesos.
3.11.3 Selección del Hardware a utilizar
Para tener un óptimo desempeño y funcionamiento del sistema, las urbanizaciones deben
contar con los siguientes requerimientos mínimos en su computadora o laptop:
 Procesador Intel core i5 de séptima generación, con núcleos de procesamiento de 4/4,
memoria caché de 6 MB.
 3 GB de memoria RAM como mínimo.
 2 GB de espacio en el Disco Duro para el alojamiento de los datos.
 Pantalla Wide XGA (Adaptador Amplio de Gráficos Extendido) resolución de 1280 x
800 (pixeles por pulgada)
3.11.4 Selección del Software a utilizar
Para poder complementar el sistema, las computadoras a utilizar en las urbanizaciones
cerradas de Guayaquil deben tener como requerimiento mínimo:
 Sistema operativo Windows 10
 Navegador Chrome Versión 75.0.3770.142 (64 bits) como mínimo o un navegador
Firefox Quantum 68.0.1 (64 bits).
Para el acceso al sistema requiere de internet para la conectividad con una velocidad de 10
Mb/s de bajada y 10 Mb/s de subida para un óptimo funcionamiento.
Para el uso del internet se recomienda como proveedor a la empresa NetLife porque cuenta
con fibra óptica, ofrece menor compartición, también tiene velocidad simétrica es decir que
tiene la misma velocidad tanto para subir como para bajar información la cual es de 10 Mb/s de
bajada y 10 Mb/s de subida. Con respecto a los costos, se cancelara mensualmente el valor $
60. El valor de la instalación es de $120 dólares aproximadamente.

3.12 Arquitectura del Sistema
A continuación, se va a detallar la arquitectura del sistema de gestión para el mantenimiento
preventivo y correctivo en las urbanizaciones cerradas de la ciudad de Guayaquil.
Figura 42. Arquitectura del sistema
3.12.1 Requerimientos de desarrollo del sistema
Para poder realizar el desarrollo de la herramienta tecnológica propuesta, fue necesario un
estudio respecto a los diferentes softwares con las que se pueden realizar un adecuado y
necesario sistema. Es necesario poder verificar las mejores herramientas para poder estar a la
vanguardia de los mejores sistemas que pueden existir en el mercado global.
A continuación, se detallan las mejores herramientas con las que se va a diseñar el sistema
para el mantenimiento preventivo y correctivo de las áreas sociales en las urbanizaciones
cerradas de la ciudad de Guayaquil:
 Lenguaje de programación PHP: Es la herramienta elegida para el desarrollo de la
plataforma web porque cuenta con un estilo de arquitectura de desarrollo MVC
(Modelo, Vista, Controlador), esto quiere decir que se puede separar la estructura del
código de manera independiente de forma ordenada y limpia sin líneas de códigos
innecesarios.
 Servidor web Apache: Es uno de los mejores servidores web entre los investigados.
La principal ventaja es ser un servidor web multiplataforma, esto quiere decir que
puede trabajar con diferentes sistemas operativos sin perder su rendimiento.
 Gestor de base de datos My SQL: Sin duda alguna es el principal gestor de base de
datos utilizados por los desarrolladores gracias a su disponibilidad de funcionar en
un entorno de red cliente – servidor o de forma autónoma, esto quiere decir que, se
puede utilizar en ambientes donde puede existir o no disponibilidad de una red.
 Framework CodeIngiter: Esta herramienta nos permite manejar un estilo de
desarrollo web la cual podemos separar en tres partes; interfaz gráfica, lógica de la
programación y los datos de la aplicación.
Cabe indicar que hemos elegido todas estas herramientas tecnológicas por su fácil uso y además
porque son de códigos abiertos, esto hará que el sistema baje su costo.
 Hosting. Esta es la herramienta que permite el alojamiento de una página web, y
permite tener espacio para guardar información, almacenar videos, imágenes para
que estos puedan ser visualizados en cualquier lugar que se encuentre.
En la actualidad existen varias empresas que ofrecen este servicio y la elección dependerá
de la capacidad de almacenamiento, alojamiento de dominios en el Apéndice E, se mostrará
los precios de la empresa que nos ofrecerá este servicio.
3.12.2 Sistema de Mantenimiento preventivo y correctivo
Se planea un diseño de sistema WEB, el cual va a permitir una mejor gestión en cuanto a los
diferentes tipos de mantenimientos que se pueden realizar en las áreas comunales de las
urbanizaciones. El objetivo de todo sistema es el de poder almacenar información que
posteriormente sea utilizada para poder elaborar reportes y estadísticas para un buen
seguimiento de los procesos. El sistema contara con los permisos necesarios para 2 tipos de
usuarios: Administrador, y asistente cuando sea necesario.
3.12.2.1 Casos de uso.
A continuación se describirá las actividades a las que tendrá acceso el administrador de la
urbanización, mediante el caso de uso
Figura 43. Diagrama de caso de uso mantenimiento preventivo
En ciertas urbanizaciones existen dos actores para el uso del sistema: el administrador y el
asistente, los cuales tendrán acceso a las mismas opciones, ya que por lo general el asistente
realiza las mismas actividades en ausencia del administrador.
La siguiente tabla especifica las actividades que realiza el administrador.

Tabla 26
Caso de uso: Administrador
3.13 Mapa del sitio del diseño del sistema.
A continuación se mostrará la organización de la página web, entendible para el usuario.
Figura 44. Mapa de sitio sistema de mantenimiento preventivo y correctivo

3.13.1 Opciones del sistema
El sistema constará con tres menús fundamentales: registrar, operaciones y reportes Para
cada uno de ellos se establecerá su respectivo procedimiento para que todo el sistema esté
debidamente documentado.
A continuación se mostrará el detalle de cada una de las opciones que tendrá el
administrador.
 Menú Registrar:
Este menú constará con las siguientes opciones, cada interfaz podrá ser modificada:
 Registro proveedor.
 Registro Incidencias.
 Registro personal de trabajo.
 Registro áreas comunales.
 Registro planificaciones.
 Registro de activos.
 Registro inspecciones.
 Menú operacional
Este menú constará con las siguientes opciones:
 Orden de pago.
 Orden de trabajo.
 Orden de inspección.
 Menú Consultar/Reportes:
Este menú constará con las siguientes opciones:
 Frecuencia de fallas o deterioros.
 Insumos y servicios.
 Inspecciones.
 Inspección realizada.
 Históricos de mantenimientos: preventivos y correctivos.
A continuación se mostrará el proceso de mantenimiento preventivo y correctivo que
realizan las urbanizaciones de Guayaquil, donde se describe las principales actividades que
realizan para la planeación, ejecución y control de trabajos.

3.14 Diagramas de flujos
3.14.1 Diagrama de Flujo de Mantenimiento preventivo
Figura 45. Diagrama 1

3.14.2 Diagrama de Flujo de Mantenimiento correctivo
Figura 46. Diagrama 2

3.15 Diseño de pantallas
A continuación, vamos a demostrar algunas funcionalidades del sistema. Vamos a comenzar
con la pantalla de inicio de la aplicación WEB.
Figura 47. Interfaz 1
Una vez que ingresamos el respectivo usuario y contraseña, nos direccionara la página de
inicio del sistema, pero si ingresamos mal, nos reflejara un mensaje de alerta.

Una vez que ingresamos correctamente, nos direccionara a la página inicial. La pantalla de
inicio del administrador y del asistente aparecerá así:

El menú de opciones se lo ha diseñado para que responda a cualquier tipo de tamaño de la
pantalla.

El menú de opciones está representado por 4 opciones: Registrar, Operaciones, Reportes.
Figura 53. Menú de opciones
La opción Registrar, mantiene las siguientes sub-opciones: Proveedor, Personal, Área
Social, Tipo mantenimiento, Orden de trabajo, Orden de Pago, Informes, estas pantallas lo
podemos observar en el apéndice F.
3.16 Costos de desarrollo del sistema
Para poder realizar este proyecto, detallaremos los valores que se necesitaron para adquirir
los recursos tecnológicos, materiales, humanos y servicios básicos para el desarrollo de la
plataforma web.
Recursos Tecnológicos:
Hardware vamos a necesitar una computadora y una impresora el valor total de estos
recursos es de $1050 dólares.
Tabla 27
Recursos tecnológicos: Hardware
Cantidad Descripción Precio Total
2 Computadora $ 400,00 $ 800,00
1 Impresora $ 250,00 $ 250,00

Total $ 1.050,00
Con respecto al software será un valor totalmente bajo por lo cual decidimos trabajar con
lenguajes de programación de código abierto, solo en el sistema operativo Windows
cancelaremos un valor de $123 dólares americanos por el valor de la licencia.
Tabla 28
Recursos tecnológicos: Software
Descripción Software Valor
S.O. Windows 10 $ 100,00
Base de datos MySql Open Source
Lenguaje de Programación Php Open Source
Hosting y Dominio (anual) $ 23,00

Total $ 123,00
El valor de los recursos materiales comprenderá las resmas de papel, tintas de impresora y
servicios básicos en el cual está comprendido el internet.
Tabla 29
Recursos materiales
Cantidad Descripción Precio Total
1 Resma de papel $ 3,00 $ 3,00

Tintas para
4 impresora $ 10,00 $ 40,00
Servicios de
3 internet $ 30,00 $ 90,00
Total $ 133,00
Los valores de la mano de obra por la elaboración del sistema es el siguiente:
Tabla 30
Recursos humanos
Tiempo
Cargo Mensual Total
(meses)
Director de proyecto (MT) 3 $ 400,00 $ 1.200,00
Diseñador (TC) 1 $ 500,00 $ 500,00
Programador (TC) 3 $ 500,00 $ 1.500,00
Total mano de Obra $ 3.200,00
 MT Medio tiempo
 TC Tiempo completo
Inversión Tecnológica
Sumando todos los valores para la implementación del sistema podemos verificar que
nuestro proyecto está valorado aproximadamente en $ 5.927:
Tabla 31
Total costos
Recursos Total
Humanos $ 3.200
Beneficios Sociales $ 1.321
Tecnológicos
Hardware $ 1.050
Software $ 123
Materiales $ 133
Varios $ 100
Total de Costos $ 5.927
3.17 Análisis de factibilidad
Para el análisis de factibilidad, se realizó la proyección de ventas a cinco años y se estableció
el flujo de efectivo y los respectivos análisis financieros, cabe indicar que el capital utilizado
para este proyecto son fondos propios y no financiados por una institución bancaria.
Proyección de ingresos
La proyección de ingresos está basado respecto a las ventas de 36 licencias anuales en el
primer y segundo año a $100 cada licencia la cual recibimos el 60% de cada venta. Para los
años siguientes está planificado un aumento fijo de 48 licencias, teniendo en cuenta un
incremento del 5% cada año en el precio a partir del segundo año.

Tabla 32
Proyección de ingresos
Precio
Año Producto de venta Ingresos
1 36 $60 $2.160
2 36 $63 $2.268
3 48 $66 $3.175
4 48 $69 $3.334
5 48 $73 $3.501
Total de ingresos $14.438
La diferencia de los ingresos y egresos obtendremos $13.823 que sería el flujo de efectivo
neto, además consideramos una tasa de interés del 10% que representa la tasa interna de
oportunidad o también conocido como costo de oportunidad, es el porcentaje que quiero ganar
al invertir mi dinero en este negocio, en vez de depositarlo al banco en forma de pólizas de
inversión. Esta tasa nos servirá para calcular VAN (Valor actual neto) obteniendo como
resultado $4.281 y la TIR (Tasa interna de retorno) el 33%, lo cual podemos verificar que el
proyecto es viable.
Tabla 33
Flujo de efectivo neto
Flujo de ingresos Flujo de egresos Flujo de efectivo
A B A–B
Año Valor Valor Valor
1 $2.160 $ 123 $ 2.037
2 $2.268 $ 123 $ 2.145
3 $3.175 $ 123 $ 3.052
4 $3.334 $ 123 $ 3.211
5 $3.501 $ 123 $ 3.378
Total $14.438 $ 615 $ 13.823
Según la proyección de ingresos y el flujo de efectivo podemos observar que mediante el
método descontado nos muestra, que en tres años se podrá recuperar la inversión lo cual
indicamos que este proyecto es viable.

Tabla 34
Periodo de recuperación de la inversión
Periodo de
Años Flujos de efectivo Valor presente recuperación
descontado
0 $ (5.927) $ (5.927) $ (5.927)
1 $ 2.037 $ 1.852 $ (4.075)
2 $ 2.145 $ 1.773 $ (2.302)
3 $ 3.052 $ 2.293 $ (9)
4 $ 3.211 $ 2.193 $ 2.184
5 $ 3.378 $ 2.097 $ 4.281
3.18 Cronograma de la propuesta
Disponemos a continuación un cronograma del tiempo propuesto para poder realizarlo, en
el cual se mostrará las actividades, este programa está planificado para un periodo de tres
meses.
Tabla 35
Cronograma para el Desarrollo del Sistema
3.18.1 Impacto Económico
El poder contar con una herramienta tecnológica que nos permita establecer los periodos
necesarios para poder gestionar los mantenimientos de las aéreas sociales de las
urbanizaciones, será de gran ayuda, no solamente para el administrador o asistente de la
urbanización, sino que se podrán prevenir posibles aunque no imposible pérdidas económicas,
las cuales si no se dispone de una gestión financiera adecuada, podrían acarrear el deterioro de
las aéreas si no se les da un mantenimiento adecuado.
Por otro lado, al no tener una correcta gestión financiera, el momento de ocurrir algún
desastre natural, la recuperación de los activos no será plena, es por tal motivo lo importante
de la gestión por parte del administrador.
3.18.2 Impacto Ambiental
El impacto ambiental es minino debido a que las aéreas sociales están en constante revisión
por parte del personal de limpieza, ellos se encargan de lo que es la jardinería y el correcto uso
de los desechos de basura. Pero si no se tuviera a este personal, cosa que todas las
urbanizaciones lo tienen que tener, el impacto ambiental sería enorme.
Con esta propuesta de desarrollo, se reducirá el consumo de papel al mínimo, ya que ahora
todo será en el sistema de gestión de mantenimiento y no en papeles o archivadores. Solamente
se podrá tener acceso al papel cuando se imprima un reporte, por lo demás será en la plataforma.
CONCLUSIONES
Una vez realizado este proyecto en las urbanizaciones cerradas de Guayaquil, se llega a las
siguientes conclusiones.
 En el análisis se pudo observar que la mayoría de las urbanizaciones de la ciudad de
Guayaquil del Norte y Noroeste, Suroeste y Vía a la costa, no cuentan con un
correcto plan de mantenimiento de sus aéreas sociales, lo que acarrea que no se tenga
una planificación y se disponga de los fondos necesarios en el caso de que se tenga
que realizar a algún tipo de mantenimiento sea este correctivo o preventivo.
 Por otra parte llegamos a la conclusión que dependiendo de la clase social de sus
propietarios las urbanizaciones en Guayaquil cuentan con diversas áreas sociales y
servicios, incluso la cantidad de personas que laboran en ellas, esto también depende
la forma trabajar. En los resultados obtenidos la mayoría de las urbanizaciones tienen
un registro manual de: cronograma de mantenimientos, proveedores y servicios,
mantenimientos que se han realizado y programados, lo que hace riesgoso si en
cualquier momento se extravía esta información.
 Se puede concluir que este sistema mejorará los procesos de mantenimientos
preventivos o correctivos, optimizando los recursos en las urbanizaciones de
Guayaquil. Podemos destacar que este sistemas se le puede anexar muchas más
opciones, pues solo comprende un módulo de un ERP lo cual queda abierta la opción
de realizar mejoras para futuros proyectos.

RECOMENDACIONES
 Se recomienda un sistema web que contenga un módulo de agendamientos, esto
permitirá gestionar un correcto plan de mantenimiento de sus áreas sociales, así
mismo se exhorta que el programa genere un flujo de caja donde se pueda detallar
todos los gastos incurridos por los trabajos realizados y compra de insumos; con
estas opciones se podrá asignar a sus propietarios los valores correspondientes de
alícuotas de una manera justa y considerable. De esta forma los accesos,
infraestructura y áreas comunes de las urbanizaciones se mantienen en buenas
condiciones.
 El sistema permitirá registrar la información necesaria para poder gestionar de una
forma adecuada los mantenimientos preventivos y correctivos que puedan surgir en
las aéreas sociales, con estos datos podrá se obtener estadísticas y reportes de los
trabajos realizados. Cabe recalcar que si estos datos son almacenados en la nube
brindará seguridad a la información que se maneje, de esta manera estarán
respaldados y no se perderán.
 Se recomienda que, para poder ampliar los módulos de este sistema de gestión de
mantenimiento, también se puedan adjuntar al proyecto el desarrollo de una APP
para que a futuro los propietarios tengan información en sus teléfonos inteligentes la
programación de los mantenimientos en su urbanización.

Referencias
Abenza, P. G. (2015). Comenzando a programar con Java. Universitas Miguel Hernandez.
Álvarez. (27 de 06 de 2019). Desarrolloweb.com. Obtenido de https://desarrolloweb.com/
Álvarez, M. A. (2017). Manual de CodeIgniter. Obtenido de httpsManual de
CodeIgniter://desarrolloweb.com/manuales/manual-codeigniter.html:
https://scholar.google.com.ec/scholar?hl=es&lr=lang_es&as_sdt=0%2C5&q=Framew
ork+codeigniter&btnG=
Arias, F. (2012). El Proyecto de Investigación. Caracas, Venezuela: Editorial Episteme.
Bottino. (2009). La ciudad y la urbanizacion. Obtenido de https://dialnet.unirioja.es:
https://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=3051419
Camacho. (01 de 2009). Diseño de un Plan Modelo de Mantenimiento para Edificios del
ICE. Obtenido de INSTITUTO TECNOLÓGICO DE COSTA RICA:
https://repositoriotec.tec.ac.cr/bitstream/handle/2238/6196/Dise%c3%b1o_Plan_Mod
elo_Mantenimiento_Edificios_ICE.pdf?sequence=1&isAllowed=y
De la Garza Toledo, E. (1988). Hacia una metodología de la reconstruccion. UNAM,
UNAM, Mexico: Porrua.
De la Garza Toledo, E. (1988). La metodologías de la Reconstrucción. UNAM, UNAM,
Mxico: Porrua.
Diario Expreso. (25 de 3 de 2016). El aumento de las urbanizaciones en Guayaquil.
Guayaquil, Guayas, Ecuador.
Ekcit. (11 de 10 de 2018). Ticportal. Obtenido de https://www.ticportal.es/temas/enterprise-
resource-planning/que-es-sistema-erp
El Comercio. (21 de 09 de 2018). Guayaquil crece hacia el oeste con urbanizaciones.
Guayaquil, Guayas, Ecuador.
El Investigador. (29 de 09 de 2017). Tipos de Investigación. Obtenido de Tipos de
Investigación: http://tallerdeinvestigacionunidad1.blogspot.com/2017/09/13-
investigacion-no-experimental-cuasi.html
EL telegrafo. (09 de 10 de 2014). El nuevo Guayaquil tiene 66 proyectos de vivienda
(Infografía). Guayaquil, Ecuador.
EmpreS.A. (13 de 11 de 2003). Procedemiento de mantenimiento de equipos y maquinas.
Obtenido de http://www.iso9001calidad.com: http://www.iso9001calidad.com/wp-
content/uploads/038-procedimiento-mantenimiento-equipos-maquinas.pdf
Gallardo. (Mayo de 2011). Modelo Administrativo de mantenimiento inmobiliario. Obtenido
de https://repositorio.itesm.mx:
https://repositorio.itesm.mx/bitstream/handle/11285/570271/DocsTec_11209.pdf;jses
sionid=03BACC477F146FEE0C7FFC17525F8E56?sequence=1
García. (23 de 11 de 2014). Mantenimiento eficiente de edificios. Obtenido de
http://www.agenex.net: http://www.agenex.net/guias-
altercexa/6_MANTENIMIENTO_EFICIENTE_DE_EDIFICIOS.pdf
Henríquez, R. (2018). Desarrollador web Php.
InfraNetworking. (16 de 11 de 2018). Tipos de Servidores WEB. Obtenido de Tipos de
Servidores WEB: https://blog.infranetworking.com/tipos-de-servidores-web/
Joyanes y Martínez. (2011). Programación En Java 6. algoritmos, programación orientada a
objetos. Mexico,D.F.: The McGraw-Hill.

Kenneth y Laudon. (2016). Sistemas de información gerencial (14 ed ed.). Naucalpan de
Juárez, Mexico: Pearson educación. Recuperado el 15 de 07 de 2019
Ley de propiedad horizontal. (2011). Registro de la propiedad. Obtenido de
http://www.registrodelapropiedad.quito.gob.ec:
http://www.registrodelapropiedad.quito.gob.ec/textos_normativa/LEYES/Ley_de_Pro
piedad_Horizontal.pdf?fbclid=IwAR2n0GKBraQPMq3o3zqjhW129DETUV6wjZth-
m42byQTz530e5f_gVBMOIo
LIDEFER. (25 de 06 de 2018). Método descriptivo: características, etapas y ejemplos.
Obtenido de Método descriptivo: características, etapas y ejemplos:
https://www.lifeder.com/metodo-descriptivo/
Martín, Nieto y Villalva. (28 de 05 de 2015). Outsourcing de mantenimiento, una alternativa
de gestión de activos en el sector productivo de bienes y servicios. Obtenido de
Cuaderno Activa:
http://ojs.tdea.edu.co/index.php/cuadernoactiva/article/view/253/245
OZVID. (13 de 09 de 2018). Los Framewoks PHP más utilizados. Obtenido de Los
Framewoks PHP más utilizados: https://ozvid.com/blog/46/reasons-why-laravel-
framework-is-more-preferred-over-other-php-frameworks
Palella, S., & Martins, F. (2010). Metodologías de la Investigacion Cuantitativa. Caracas:
Febupel.
Perez, A. B. (21 de 07 de 2019). Enciclopedia Financiera. Obtenido de
https://www.enciclopediafinanciera.com:
https://www.enciclopediafinanciera.com/definicion-bienes-de-consumo.html
PHP. (07 de 07 de 2019). Php. Obtenido de https://www.php.net/

Phyton Software Corporation. (07 de 07 de 2019). Obtenido de https://www.python.org/:
https://docs.python.org/3/license.html
PYPL, PopularitY of Programming Language . (10 de 07 de 2019). PopularitY of
Programming Language . Obtenido de PopularitY of Programming Language :
http://pypl.github.io/PYPL.html
Pysma. (04 de 11 de 2015). Cómo determinar el tamaño de una muestra. Obtenido de Cómo
determinar el tamaño de una muestra:
https://www.psyma.com/company/news/message/como-determinar-el-tamano-de-una-
muestra
Roitman. (1 de 08 de 2008). Planificacion urbana y actores sociales intervinientes: el
desarrollo de urbanizaciones cerradas. Obtenido de Scripta Nova. Revista
Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales:
https://www.researchgate.net/profile/Sonia_Roitman/publication/290654898_Urban_
planning_and_social_actors_The_development_of_gated_communities/links/56c713b
d08ae8cf82903e04c.pdf
Rossum. (09 de 2009). EL tutorial de Phyton. Obtenido de http://docs.python.org.ar:
http://docs.python.org.ar/tutorial/pdfs/TutorialPython2.pdf
Sanzol . (15 de 09 de 2010). ¿Qué es el mantenimiento industrial? Obtenido de
http://academica-e.unavarra.es: http://academica-
e.unavarra.es/bitstream/handle/2454/2049/577191.pdf?sequence=1
Toro. (09 de 03 de 2012). La Planificación:Conceptos basicos, componentes, caracteristicas
y desarrollo del proceso. Obtenido de https://nikolayaguirre.files.wordpress.com:
https://nikolayaguirre.files.wordpress.com/2013/04/1-introduccic3b3n-a-la-
planificacic3b3n1.pdf
Transforma, I. y. (07 de 08 de 2016). INVESTIGA Y TRANSFORMA. Obtenido de
INVESTIGA Y TRANSFORMA:
https://investigaytransforma.blogspot.com/2016/08/documentos-de-la-
investigacion.html
Trujillo, Rodriguez, Jimenez,Molina, Perez. (2017). La administración de los inventarios en
el marco de la administración financiera a corto plazo. Dialnet, 196-14.
Ultima hora Ecuador. (18 de 07 de 2017). Las urbanizaciones privadas forman parte del
crecimiento de guayaquil. Obtenido de https://ultimahoraec.com:
https://ultimahoraec.com/las-urbanizaciones-privadas-forman-parte-del-crecimiento-
de-guayaquil/
Universidad de Valencia. (07 de 2014). Universidad de Valencia. Obtenido de
https://www.uv.es: https://www.uv.es/contratacion/licita/lic_serv/2014/SE013-
14/pptSE013.pdf
Vicente. (18 de 04 de 2018). Guia-mantenimiento-de-urbanizaciones. Obtenido de
https://www.acuamar.es: https://www.acuamar.es/guia-mantenimiento-de-
urbanizaciones/
Zita, A. (6 de 11 de 2018). Diferenciador, descubre las diferencias y las semejanzas.
Obtenido de Diferenciador, descubre las diferencias y las semejanzas:
https://www.diferenciador.com/poblacion-y-muestra/
Apéndice A: Comparativo Bases de datos
Empresa Microsoft Sun Microsystems Oracle Corporation
Es un sistema de gestión de bases Es un sistema de gestión de bases de

Es un sistema de gestión de base de datos
Descripción de datos producido por Microsoft datos relacional, multihilo y
objeto- relacional.
basado en el modelo relacional. multiusuario.
Lenguaje de
T-SQL SQL,PHP PL/SQL, PHP, JAVA,.NET, XML
programación
Enterprice: $6.874 por Core.
Business inteligente: $8.592 por Edition One 5,800
server Standar Edition 17,500 Enterprise Edition: $800 por usuario con un
Costos
Standard: $1.973 por Core o $898 Enterprise Edition 47,500 mínimo de 25 o $40.000 por procesador.
por server
Libre a nivel de usuario, pero para las

Licencia Privada empresas que quieren incorporarlo en Privada
productos privados deben comprar la
Memoria Física (RAM) 1Gb, Memoria
SO. Linux, UNIX (AIX, BSD, HP-
RAM 512 MB Espacio disco duro 1 Virtual del doble de tamaño que la RAM
UX, SGI IRIX, Mac OS X, Solaris,
GB Sistema Operativo: Windows (2Gb)
Requisitos de Tru64) y Windows.
Server, Windows Seven, Linux, Unix. Espacio en disco en instalación básica
software y Espacio disponible en disco: 70 MB
Arquitectura del Sistema 32/64 bit. 4.55Gb y en instalación avanzada 4.92Gb.
hardware (mínimo) Tamaño de fichero:
Protocolo de red TCP/IP. Adaptación de Vídeo 256 colores.
48.45MB (50,802,536 bytes)
Procesador 550Mhz
instalación
transacciones
estándar que se denomina
Ventajas TransactSQL.
elaboración de bases de datos.
SQL con internet
El mayor inconveniente es el precio del

Desventajas
muy debajo comparado con Oracle de datos replica producto y su licencia
Oracle pone al alcance del DBA varios

Para encontrar información específica
Cuenta con un esquema de seguridad niveles de seguridad:
sobre el sistema de control de accesos
muy interesante tanto para la -Seguridad de cuentas para la validación de
Seguridad que MySQL. Utiliza para crear cuentas
validación del usuario como la usuario.
de usuarios y comprobar el acceso a las
seguridad de los datos - Seguridad en el acceso a los objetos de la
bases de datos
base de datos.
- Seguridad a nivel de sistema para la gestión
Apéndice B: Urbanizaciones de Guayaquil
VIA A LA COSTA
1 PORTAL AL SOL I
2 PORTAL AL SOL II
3 PORTAL AL SOL III
4 PORTAL AL SOL IV
5 BOSQUES DE LA COSTA II
6 BOSQUES DE LA COSTA IX - X
7 PORTOFINO
8 LAGUNA CLUB
9 PUNTA ESMERALDA
10 TERRANOSTRA
11 ARCADIA
12 PUERTO SEYMOUR
13 COSTALMAR I
14 VIA AL SOL
15 LOS FICUS
16 CIUDAD OLIMPO I
17 CIUDAD OLIMPO II
18 VALLE ALTO
19 LOMAS DEL BOSQUE
20 COSTA REAL
21 COSTABRISA
22 BELOHORIZONTE VIII
23 LOS ANGELES
24 TERRANOSTRA "H"
25 PORTOALEGRE I
26 PORTOALEGRE II
27 PUERTO AZUL
28 PORTO VITA
29 LAS RAMBLAS
30 GOLDEN COAST
NORTE DE GUAYAQUIL
1 CIUDAD SANTIAGO II
2 CIUDAD SANTIAGO III
3 CIUDAD SANTIAGO IV
4 SINDANOY
5 ECOCITY
6 BEATA MERCEDES DE MOLIN I
7 BETA MERCEDESDE MOLINA II
8 VILLA BONITA
9 TOTTORI
10 CUMBRES DEL SOL
11 COLINAS DEL SOL
12 URBANIZACION EL CARACOL
13 BEATA MERCEDES DE MOLINA I
14 BETA MERCEDESDE MOLINA II
15 SAN ANTONIO
16 LA PERLA
17 METROPOLIS I
18 METROPOLIS II
19 ROMAREDA I
20 ROMAREDA II
21 ROMAREDA III
22 VERANDA I
23 VERANDA II
24 JARDINES DEL RIO
25 ALAMEDA DEL RIO
26 PARAISO DEL RIO
28 CIUDAD COLON
29 SAN FELIPE
30 VALENCIA-SAN FELIPE
31 BILBAO-SAN FELIPE
32 SANTANDER-SAN FELIPE
33 VALENCIAII-SAN FELIPE
34 SEVILLA-SAN FELIPE
35 MARBELLA-SAN FELIPE
36 MIRADO DEL NORTE
37 RIO SOL
38 JARDINES DEL RIO
39 POLARIS
40 EL PORTON
41 BOSQUES DEL SALADO
42 ALTOS DE VERANDA
43 URB. EL CARACOL
44 URB. ESTRELLA DE MAR
45 AROS DEL RIO
46 ESTRELLA DEL MAL
47 SANTORINI
48 LAS GARZAS
49 LOS GERANIOS
50 RINCON DEL PARQUE
51 CIUDAD DEL RIO I
52 CIUDAD DEL RIO II
53 CEIBOS
54 LAS CUMBRES
55 LOS OLIVOS I
56 LOS OLIVOS II
MUCHO LOTE I
57 VILLA-ESPAÑA MADRID
58 VILLA ESPAÑA- BARCELONA

59 VILLA ESPAÑA-VALENCIA
60 VILLA ESPAÑA- MALLORCA
61 VILLA ESPAÑA MALAGA
62 VILLA ESPAÑA-SEVILLA
MUCHO LOTE II
63 URB. VICTORIA DEL RIO
64 VALLE VICTORIA
65 VICTORIA CLUB
66 PARAÍSO DEL RÍO
67 PARAÍSO DEL RÍO I
68 URB. MARBELA
SUR OESTE DE GUAYAQUIL

1 GIRASOL
2 EL CRISOL
3 SAN EDUARDO I
4 SAN EDUARDO II
5 RIO GRANDE CLUB
6 VILA NOVA
7 JARDINES DEL SALADO
8 LA SAIBA
9 VISTA GRANDE
10 RENACER
Apéndice C: Sectores de Urbanizaciones en el mapa de Guayaquil.

Apéndice D: Modelo de encuesta.

Apéndice E: Precios de hosting.

Apéndice F: Manual de usuario.
Funcionalidad del sistema
 Inicio de sesión
A continuación, vamos a demostrar algunas funcionalidades del sistema. Vamos a
comenzar con la pantalla de inicio de la aplicación WEB.
Una vez que ingresamos el respectivo usuario y contraseña, nos direccionara la página de
inicio del sistema, pero si ingresamos mal, nos reflejara un mensaje de alerta.
 Menús y submenús
Una vez que ingresamos correctamente, nos direccionara a la página inicial. La pantalla de
inicio del administrador y del asistente aparecerán así:
Para poder cerrar la sesión se dirigen al apartado donde sale el nombre del usuario y le dan
cerrar.
El menú de opciones se lo ha diseñado para que responda a cualquier tipo de tamaño de la
pantalla.
El menú está compuesto por 3 opciones principales donde van a acoger cada una de las
opciones que contiene este módulo. Estas son: REGISTROS, OPERACIONES Y REPORTES.
Dentro del menú REGISTROS tenemos los siguientes sub-menús: Informes,
Planificaciones, Personal de Trabajo, Inspecciones, Activos, Proveedores y Áreas comunes y
sociales.
Dentro del Menú OPERACIONES tenemos los siguientes sub-menús: Orden de Trabajo,
Orden de Inspección y Orden de Pago.

Dentro del Menú REPORTES tenemos los siguientes Sub-menús: Frecuencia de
Incidencias, Servicios Contratados, Inspecciones realizadas, Histórico.
Menú Registros
 Sub-Menú Informes
Dentro de esta opción, tanto el administrador como el asistente, podrán elaborar los
respectivos informes sobre las diferentes incidencias que pueden darse durante las revisiones
de las áreas sociales.
En el registro de Informes, el usuario, deberá llenar la siguiente información:

 Ingresar su cedula (para constatar la persona que reporta).
 Deberá escoger el área afectada.
 Se deberá especificar la incidencia o deterioro.
 Se deberá especificar la condición del deterioro (Leve o Grave).
 Se deberá especificar el % del deterioro.
 Si se desea registrar otro deterioro en el mismo informe, solamente se tiene que
presionar el (+) que esta al final de fila.
 Una vez ingresada toda la información se genera un numero de solicitud,
dependiendo de la condición que se ingrese (Leve o Grave) sobre el deterioro. Si el

deterioro tiene como condición LEVE, entonces se genera un informe, pero si la
condición es GRAVE, este generara una inspección por parte de nuestro proveedor.
 Sub-Menú Planificación
Dentro de esta opción, podremos visualizar, las diferentes órdenes de trabajos registradas
como mantenimientos preventivos o correctivos.

 Sub-Menú Personal de Trabajo
Dentro de esta opción, podremos verificar y/o ingresar personal que se tenga laborando
dentro de la empresa.
Una vez que ingresamos los datos requeridos para poder registrar a un nuevo colaborador
le damos click en Registrar y quedaría ingresado.

Para poder verificar el personal registrado damos click en Ver Personal Registrado.
 Sub-Menú Inspecciones
Dentro de esta opción, nos aparecerán todos los informes que están con una condición de
GRAVE, ya que esta opción atenderá y gestionará con los proveedores sus respectivas
revisiones pertinentes.
Dependiendo de la proforma que el proveedor nos trae después de hacer la inspección,
podremos asignar la orden de trabajo el proveedor.
Pero si no estamos de acuerdo por el proveedor en base a los costos que maneja podremos
eliminar la inspección.
 Sub-Menú Activos
Dentro de esta opción, se podrá verificar los suministros que mantiene la urbanización para
la limpieza diaria. Adicional también se podrá registrar las nuevas adquisiciones que se hagan.
 Sub-Menú Proveedores
Dentro de esta opción, los usuarios podrán registrar a sus proveedores y demás información
como:
 RUC o C.I. del proveedor
 Razón social
 Nombre del Rep. Legal de la empresa
 Identificación del Rep. Legal
 Dirección del proveedor

 Teléfono del proveedor
 Detalle de los servicios de la empresa
El sistema validará que la información del proveedor ya se encuentre ingresada por medio
del su identificación o RUC.
 Sub-Menú Áreas comunes y sociales
Dentro de esta opcion, los usuarios podrán verificar las áreas comunes que se tiene
ingresadas y si es necesario registrar otra, lo podrán hacer.

Si desean ingresar otra área común, solamente tienen que ingresar el nombre del área común
y le dan a registrar.
Menú Operaciones
 Sub-Menú Orden de trabajo
Dentro de esta opción, el administrador, ingresara el número de la solicitud o proforma de
la inspección, para poder ingresar la frecuencia con la que se realizara el mantenimiento del
incidente, el costo del mantenimiento (solamente en el caso de esta de acuerdo), sino el
administrador tendría que ingresar a Operaciones/Orden de Inspecciones para anularla. Y para
finalizar la fecha cuando comienza.
Una vez registrada la orden de trabajo, nos aparecerá en la página principal como alerta que
se tiene una orden de trabajo para el día o dentro del mes.

 Sub-Menú Orden de Inspección
Dentro de esta opción, el administrador podrá verificar las inspecciones que se tienen
ingresadas, podrá modificarlas o eliminarlas de ser el caso. También podrá verificar los estados
de las mismas. A continuación, se explicará los estados y a que fase corresponden:
 Estado Ingresada: Esto indica que la inspección recién se ha ingresada y está a la
espera de asignar un proveedor.
 Estado Pendiente: Esto indica que la inspección está en proceso de verificación por
parte del proveedor.

 Estado Finalizada: Esto indica que el administrador podrá gestionar la cancelación
de esta inspección.
 Estado Rechazado: Esto indica que el administrador por X motivo que deberá
registrar, ha rechazado la solicitud, para lo cual se ingresará un nuevo informe como
inspección.
 Estado Pendiente de Pago: Esto indica que el administrador ya verifico lo realizado
por el proveedor y procedió a realizar el pago respectivo.

 Sub-Menú Orden de pago
Dentro de esta opción, el administrador gestionara derivara el pago de esta solicitud al Dpto.
de Caja para que este a su vez realice la respectiva cancelación el proveedor. Solamente cuando
la solicitud de inspección este en estado Pendiente de Pago, es que se habilitará el respectivo
acceso, sino aparecerá deshabilitado.

Menú Reportes
 Sub-Menú Frecuencia de Incidencias
Dentro de esta opción, el usuario podrá verificar todos los incidentes que se han venido
presentando en la empresa, el cual lo podrá filtrar por mantenimientos preventivos, correctivos
o rutinarios. Y también los podrá verificar por fechas.

 Sub-Menú Servicios Contratados
Dentro de esta opción, el usuario podrá verificar los servicios de limpieza que se han
realizado en cada una de las áreas comunes e indicara si fue un mantenimiento preventivo o
correctivo, o si se ha realizado algún otro tipo de servicio.

 Sub-Menú Inspecciones Realizadas
Dentro de esta opción, el usuario podrá verificar todas las inspecciones que se han
realizado y que estén finalizadas o en proceso de pago. También se podrá verificar las
observaciones que tienen cada una.

 Sub-Menú Histórico
Dentro de esta opción, el usuario podrá verificar el histórico de todas las incidencias que se
han presentado dentro de la empresa. Sean estas por mantenimientos programados, preventivos
o correctivos.
Apéndice G: Modelo entidad de relación.

Tesis Cantos Baque

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Tesis Cantos Baque

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

TRABAJO DE TITULACIÓN PRESENTADA COMO REQUISITO PARA OPTAR

BAQUE SILVA JAMILETH KAREN

TUTOR DE TESIS: LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ. MBA

Guayaquil, 2 de septiembre 2019

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

REPOSITORIO NACIONAL EN CIENCIA Y TECNOLOGÍA

AUTOR(ES) (apellidos/nombres): Baque Silva Jamileth Karen

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

CERTIFICADO PORCENTAJE DE SIMILITUD

Se informa que el trabajo de titulación: “ANÁLISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

CERTIFICACIÓN DEL TUTOR REVISOR

LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, MAE

C.I. No. 0918031691

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

LICENCIA GRATUITA INTRANSFERIBLE Y NO EXCLUSIVA PARA EL

JAMILETH KAREN BAQUE SILVA JOSÉ GREGORIO CANTOS MAJADO

exclusiva para el uso no comercial de la obra con fines académicos.

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

Dedico esta tesis con mucho amor a Dios, mi familia y a

A mis padres por su esfuerzo, sacrificio y apoyo

Jamileth Karen Baque Silva

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

Llegar a esta instancia requirió muchos años de

De igual manera, dedico esta tesis a mi padre que con su

Y de manera especial dedico esta tesis a mis hijas para

José Gregorio Cantos Majado

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

Agradecida con Dios infinitamente porque de no tener fe

Agradezco a mis padres por su esfuerzo y confianza que

Un especial agradecimiento a los docentes de mi carrera,

A mi tutora LSI. Patricia Marcillo Sánchez, por la

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

Agradecido con Dios por su infinito amor, él ha sido mi

Agradezco a mis padres por ser los promotores de esta

También quiero agradecer a todos mis maestros a lo

De forma especial quiero agradecer a mi tutora LSI,

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

Autores: JAMILETH KAREN BAQUE SILVA

Tutor: LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, MAE

El desarrollo de esta propuesta se realizó con el propósito del diseño de un sistema de

En primer lugar se determinaron los antecedentes y problemática de esta investigación donde

Palabras claves: Urbanización, software, inventario, mantenimiento, administrador.

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

Advisor: LSI. PATRICIA MARÍA MARCILLO SÁNCHEZ, MAE

Keywords: Urbanization, software, inventory, maintenance, administrator

FACULTAD CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

LISTA DE TABLAS........................................................................................................ XVI

LISTA DE FIGURAS .................................................................................................... XVII

1.1 Antecedentes del problema ...................................................................................... 2

1.2 Planteamiento del problema .................................................................................... 3

1.3 Sistematización del problema .................................................................................. 5

1.4 Delimitación y alcance de la investigación. ............................................................ 6

1.4.1 Alcance de la investigación. ............................................................................. 6

1.4.2 Delimitación de la investigación. ..................................................................... 6

1.5 Objetivos de la investigación ................................................................................... 6

1.5.1 Objetivo general. .............................................................................................. 6

1.5.2 Objetivos específicos........................................................................................ 6

1.6 Justificación de la investigación. ............................................................................. 7

1.6.1 Justificación teórica .......................................................................................... 7

1.6.2 Justificación práctica ........................................................................................ 7

1.6.3 Justificación metodológica ............................................................................... 7