PREGUNTA 2

Cuando nos referimos a la adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad de derechos reales, es

importante destacar la necesidad del título y el modo. En el Código Civil y Comercial de la Nación,
se introducen los modos de adquisición legal, dentro de los que incluye la posesión de buena fe de
una cosa mueble adquirida a título oneroso que no sea robada o perdida, y la prescripción
adquisitiva.

Entonces, lo referido a la prescripción adquisitiva se incluye dentro de la parte general de los

derechos reales, como un modo de adquisición legal de los derechos, pero los aspectos generales
de la prescripción se regulan al tratar los aspectos comunes de los derechos reales y personales. A

En el art. 1892 se ratifica la necesidad del título y el modo, tal como se mencionó anteriormente ay
que ambos siguen siendo necesarios para la adquisición del derecho real.

En consecuencia, del referido artículo, pueden deducirse los requisitos exigidos para adquirir
derecho real conforme la llamada teoría del título y el modo.

Es de suma importancia manifestar que la causa mediata de la mutación real constituye su “título”
(compraventa); y la segunda causa, la inmediata, es el “modo”.

Cuando se hace referencia al denominado título suficiente, el mismo consiste en el acto jurídico
revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.

Sin embargo, el sólo consentimiento de las partes no alcanza para producir una mutación real,
puesto que hace falta algo más, otro acto, que es el modo. Dicho modo puede ser tanto la
tradición como la inscripción registral.

La tradición posesoria, tal como lo menciona el art. 1892 del C.C. y C.N. es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. En cambio, la inscripción
registral también es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos, y sobre cosas no registrables, cuando el tipo así lo
requiera. En consecuencia, y tal como mencioné anteriormente, es claro que el título requerido
para que sirva de causa fuente del derecho real debe ser un título “suficiente”.

Para que el título sea considerado “suficiente”, requiere cumplir con requisitos de forma y de
fondo. El primero, en cuanto al derecho real inmobiliario, es la escritura pública. Puesto que el art.
1017 del referido cuerpo normativo, señala expresamente que deben ser otorgados por escritura
pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de
derechos reales sobre inmuebles quedando exceptuados los actos realizados mediante subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa. El juez no puede constituir un derecho real o
imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.

El título suficiente debe tener por finalidad transmitir o constituir un derecho real (art. 1892); debe
tener “vocación real” o traslativa con efectos reales. Por ello un contrato de locación, así sea
llevado a la forma de la escritura pública, jamás tendrá efectos reales. En este sentido existen
requisitos de fondo o sustanciales.

El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente hace adquirir derechos reales que se
ejercen por la posesión. La tradición traslativa de dominio es el acto jurídico bilateral mediante el
cual el transmitente, desplaza idealmente el inmueble y lo coloca a quien lo recibe de
conformidad. Si no existiera el título suficiente para transmitir el dominio, la tradición podrá hacer
adquirir sólo la posesión, pero no el derecho real. Es ésta la situación que se presenta cuando,
celebrado un boleto de compraventa, el vendedor entrega el inmueble vendido al comprador; este
último será poseedor en los términos del art. 1909, pero no será titular de dominio en tanto esa
compraventa no se instrumente en escritura pública, en cumplimiento de lo dispuesto en el
art.1017, inc. a) antes referido. La adquisición legal de derechos reales para el subadquirente,
cuando hay posesión de buena fe, de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente, excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita. Pero con respecto las cosas muebles registrables no existe buena fe sininscripción a
nombre quien la invoca. Por supuesto, que tanto el título cuanto el modo para ser “suficientes”
para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

PREGUNTA 3

De acuerdo con el art. 2 los documentos susceptibles de ser registrados son:

a) los que constituyan, transmita, declaren, modifiquen, extingan derechos reales sobre
inmuebles; b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Los requisitos exigidos en virtud del art. 3 de la Ley 17.801 son: estar constituidos por escritura
notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda; tener las
formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien está
facultado para hacerlo. Y, por último, revestir el carácter de auténticos y hacer fe por si mismo o
con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio derecho real o asiento practicable.

No se inscribirán los documentos, sino constare el código de identificación de las partes

intervinientes, otorgado por la AFIP o por el ANSES.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano
público, juez de paz o funcionario competente.

PREGUNTA 4

La tradición posesoria es suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por
posesión. Pero, si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad.

El boleto de compraventa inmobiliario instrumentaba el contrato de compraventa, aun cuando no

podía reputarse título suficiente para la adquisición del dominio, para lo cual se requería la
escritura pública. Ante un conflicto de intereses entre quien ha adquirido un inmueble mediando
un boleto de compraventa y un tercero acreedor del titular registral que lo ha embargado o
hipotecado.

Lo propio para el caso en que el tercero en vez de ser acreedor sea un adquirente por escritura
pública sin posesión. El Código Civil y Comercial, en los arts. 1170 y 1171 soluciona la controversia
entre el poseedor de buena fe con boleto de compraventa y el acreedor embargante del titular
registral. Deja a salvo el derecho del comprador de buena fe, en tanto el adquirente cumpla los
requisitos establecidos en cada una de esas normas.

a) Buena fe: este requisito surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis, CC, ya lo
imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en el momento de la
celebración del contrato;
b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, lo que permite proteger al
cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa, siempre que haya una concatenación
perfecta que vincule al adquirente con el titular registral originario del inmueble;

c) Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar: el pago de esa
porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art. 1185 bis . El art.1171
reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de la medida cautelar.

d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código fijó una regla general y abierta en la materia,
considerando que un instrumento privado adquiere fecha cierta frente a terceros "el día en que
acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba
firmado o no pudo ser firmado después" (art. 317). Esta flexibilidad normativa permite que la
jurisprudencia reconozca como hechos que otorgan fecha cierta a los instrumentos privados
asupuestos que actualmente son de discutible admisión. Al exigir fecha cierta al boleto para su
preferencia ante medidas cautelares sobre el inmueble.

e) Publicidad suficiente de la adquisición: el Código admite las variantes de publicidad registral o

posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede verificarse si el titular del
boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingresó para su inscripción en el
Registro pertinente, cuando ello se encuentre autorizado.

La ley no aclara si la relación de poder posesoria o la inscripción en el Registro debió comenzar

antes de la traba de la medida cautelar sobre el inmueble o si puede serlo después La norma del
art. 756 CCyC refiere al supuesto fáctico en que el deudor acordó de manera separada e
independiente con varias personas la promesa de constituir un derecho real sobre una misma
cosa.

La concordancia, respecto a rol de la posesión, es plena. La norma general del art. 756 y la
específica, referida al boleto, del art. 1170 coinciden en asignarle a la posesión un rol central en la
oponibilidad. El nuevo CCyC ha revalorizado la función publicitaria de la posesión. Es un criterio
que parte mayoritaria de la doctrina y la jurisprudencia venían siguiendo desde hace años.