DIRECCION:

BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

AVALUO COMERCIAL

DIRECCION: KR 12A 3 24 SUR

BARRIO: POLICARPA
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

SOLICITANTE:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
(PROYECTO DE INVESTIGACION: ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA
CIUDAD DE BOGOTA, APLICATIVO WEB GEOGRAFICO, ESTUDIO DE CASO
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO)
FACULTAD DE INGENIERIA
INGENIERIA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTA D.C.
2015
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

Contenido
1. INFORMACION GENERAL................................................................................................................4
2. INFORMACION DEL CLIENTE...........................................................................................................4
3. IDENTIFICACION DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACION – OBJETO DE LA VALUACION
...........................................................................................................................................................4
4. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR...............................................................................................4
5. IDENTIFICACION FECHA VISITA, INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR............................................5
6. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR..............................................................5
6.1. BASES DE LA VALUACION........................................................................................................5
6.2. TIPO Y DEFINICION DE VALOR.................................................................................................6
7. IDENTIFICACION DE LAS CARACTERISITICAS FISICAS......................................................................6
7.1. SERVICIOS PÚBLICOS...............................................................................................................6
7.2. NORMATIVIDAD......................................................................................................................6
7.3. VÍAS DE ACCESO AL INMUEBLE...............................................................................................6
7.4. AMOBLAMIENTO URBANO......................................................................................................7
7.5. ESTRATO SOCIOECONOMICO..................................................................................................7
7.6. LEGALIDAD DE LA URBANIZACION..............................................................................................7
7.8. SERVICIO DE TRANSPORTE PÚBLICO.......................................................................................7
7.9. EDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOR...........................................................................8
8. INFORMACION DEL BIEN INMUEBLE..............................................................................................8
9. IDENTIFICACION DE LAS CARACTERISTICAS JURIDICAS..................................................................9
10. DESCRIPCION DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE VALUACION.........................................................9
11. DESCRIPCION HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS...........................................................10
12. DESCRIPCION HIPOTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS..................................10
13. DESCRIPCION DE LA INFORMACION Y DATOS EXAMINADOS DEL ANALISIS DEL MERCADO, DE
LOS METODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACION QUE RESPALDA LOS ANALISIS, OPINIONES Y
RESULTADOS....................................................................................................................................11
14. VALUACION................................................................................................................................13
15. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME...............................................13
16. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO............................................................................................13
17. OTRAS CONSIDERACIONES.........................................................................................................13
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

18. NOMBRE Y FIRMA DE LOS VALUADORES...................................................................................14

1. INFORMACION GENERAL El presente informe de avalúo se realiza

teniendo en cuenta los lineamientos
expedidos por el Organismo Nacional de
Normalización ICONTEC y el Registro
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

Nacional de Avalúadores R.N.A a través de de Caso Localidad Antonio Nariño), con

su Unidad Sectorial de Normalización de la destino contable, bajo normas de Información
Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos Internacional Financiera NIIF.
USN AVSA, a partir de las Normas Técnicas
Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01,
en las cuales se determinan los parámetros y
4. RESPONSABILIDAD DEL
contenidos del informe valuatorio, así como
el código de conducta del valuador, VALUADOR
enmarcados en la adopción y
contextualización de las Normas  El valuador no será responsable por
Internacionales de Valuación IVSC. aspectos de naturaleza legal que
afecten el bien inmueble, a la
propiedad valuada o el titulo legal de
2. INFORMACION DEL CLIENTE la misma.

 La propiedad es avaluada sobre la

UNIVERSIDAD base de estar poseída por un
DISTRITAL propietario responsable.
FRANCISCO JOSE DE
CALDAS  El valuador no revelara la
(PROYECTO DE información sobre la valuación a
RAZON
INVESTIGACION: nadie distinto de la persona natural o
SOCIAL
ESTUDIO DEL VALOR jurídica que solicito el encargo
DEL
DEL SUELO DE LA
SOLICITAN valuatorio y solo lo hará con
CIUDAD DE BOGOTA,
TE autorización escrita de ésta, salvo en
APLICATIVO WEB
GEOGRAFICO, el caso que el informe sea solicitado
ESTUDIO DE CASO por una autoridad competente.
LOCALIDAD
ANTONIO NARIÑO)
NIT 899.999.230-7 5. IDENTIFICACION FECHA
VISITA, INFORME Y APLICACIÓN
3. IDENTIFICACION DEL USO QUE DEL VALOR
SE PRETENDE DAR A LA
VALUACION – OBJETO DE LA
FECHA DE
VALUACION VISITA AL ABRIL DE 2015
BIEN
El presente informe de avalúo se realiza a FECHA
petición de la Universidad Distrital Francisco INFORME Y
APLICACIÓ MAYO DE 2015
Jose de Caldas (Proyecto de Investigación:
N DEL
Estudio del Valor del Suelo de la Ciudad de VALOR
Bogota, Aplicativo Web Geográfico, Estudio
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO
6. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO
Y DEFINICIÓN DE VALOR
6.1. BASES DE LA VALUACION
Para la determinación del valor razonable de
cada predio, se proponen los siguientes
métodos:
 Método Comparativo de mercado
Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto
de avalúo. Tales ofertas o transacciones
se deben clasifica, analizar y
homogenizar según sea el caso, a partir
de criterios de objetividad.
Según la definición de la NIIF 13, es
una técnica de valoración que utiliza
los precios y otra información
relevante generada por transacciones
de mercado que involucran activos,
pasivos o un grupo de activos y pasivos
idénticos o comparables (es decir,
similares), tales como un negocio.
 Método del Costo
Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a
partir de estimar el costo total para
construir a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada.
Depreciación Acumulada: Es la
porción de la vida útil que en
términos económicos se debe descontar
al inmueble por el tiempo de uso, por
cuanto lo que se valora es la vida
remanente del bien. Ecuaciones para
estimar el valor del porcentaje (%) a
descontar del valor nuevo. Estas
fórmulas relacionan el porcentaje de la
vida y el estado de conservación
basadas en las tablas de Fitto y Corvini.
De esta manera para el predio objeto de
estudio se identificará el costo de
reposición, la vida útil remanente, el
costo depreciado para toda la
construcción o mejora.
Según la definición de la NIIF 13 esta
es una técnica de valoración que refleja
el importe que se requeriría en el
momento presente para sustituir la
capacidad de servicio de un activo (a
menudo conocido como costo de
reposición corriente).
6.2. TIPO Y DEFINICION DE VALOR
La NIIF 13 define valor razonable como el
precio que sería recibido por vender un
activo o pagado por transferir un pasivo en
una transacción ordenada entre participantes
del mercado en la fecha de la medición (es
decir, un precio de salida).
7. IDENTIFICACION DE LAS
CARACTERISITICAS FISICAS
PAIS DE
COLOMBIA
UBICACION
DEPARTAMEN
TO DE CUNDINAMARCA
UBICACIÓN
MUNICIPIO DE
BOGOTA D.C.
UBICACION
DIRECCION KR 12A 3 24 SUR
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO
DEL BIEN
INMUEBLE
NOMBRE DEL
POLICARPA
BARRIO
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO
USO
PREDOMINANT RESIDENCIAL
E
TOPOGRAFIA PLANA
7.1. SERVICIOS PÚBLICOS
El sector al cual pertenece el predio
objeto de estudio cuenta con los
siguientes servicios públicos básicos
y complementarios: Acueducto,
alcantarillado, gas, energía eléctrica,
telefonía fija, red de internet y
alumbrado público.
7.2. NORMATIVIDAD
Decreto doscientos veintisiete (227)
de marzo veintidós (22) del dos mil
uno (2.001) por el cual se adopta el
Plan de Ordenamiento Territorial de
Bogotá, revisado por el Decreto
Distrital cuatrocientos sesenta y
nueve (469) de dos mil tres (2.003),
compilado por el Decreto Distrital
ciento noventa (190) de dos mil
cuatro (2.004).
7.3. VÍAS DE ACCESO AL INMUEBLE
Actualmente el barrio Policarpa, al
cual pertenece el predio objeto de
avalúo cuenta con vías que brindan la
accesibilidad apropiada para el
tránsito peatonal y de vehículos
automotores, en general las vías se
encuentran pavimentadas y en buen
estado. Dentro de las vías principales
que brindan la accesibilidad al sector
se encuentran:
1. Carrera 10
2. Avenida Carrera 14
 Elementos
1. Andenes
2. Sardineles
3. Pavimento
7.4. AMOBLAMIENTO URBANO
El sector cuenta con señalización vial vertical
y horizontal, bolardos, canecas de basura en
aluminio y paraderos en aluminio en sus vías
de accesibilidad
7.5. ESTRATO SOCIOECONOMICO
Según el estudio de estratificación para
Bogotá, mediante el Decreto doscientos
noventa y uno (291) del veintiséis (26) de
Junio de dos mil trece (2.013) y es el vigente
a la fecha, a la manzana en donde se ubica el
predio se le asignó el estrato Tres (3), el cual
estrato aplica exclusivamente si el inmueble
es de uso residencial, de acuerdo con lo
establecido en la Ley ciento cuarenta y dos
(142) de mil novecientos noventa y cuatro
(1.994).
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

7.6. LEGALIDAD DE LA  Centro Dermatológico Federico

URBANIZACION Lleras
 Parque la Valvanera
No se encontró la documentación
 Cementerio del Sur.
correspondiente a los planos correspondientes
a la legalidad de la urbanización, de tal
manera al tener en cuenta que el sector cuenta 8. INFORMACION DEL BIEN
con gran antigüedad a partir de su INMUEBLE
instauración, se asume que el sector se ha
venido desarrollando correctamente según lo
TIPO DE
establecido por el Distrito y las diferentes VIVIENDA
INMUEBLE
entidades de planeación y desarrollo de la
USO ACTUAL VIVIENDA
ciudad de Bogotá D.C.
UBICACION MEDIANERO

7.8. SERVICIO DE TRANSPORTE

PÚBLICO

El servicio de transporte público que presta su

servicio al sector en que se localiza el predio,
es atendido principalmente por buses, busetas
y taxis que transitan por con una alta
frecuencia diurna y nocturna sobre las vías
principales, mediante rutas programadas que NORTE: 16
brindad accesibilidad a gran cantidad de SUR: 16
LINDEROS
sectores de la ciudad, adicionalmente, se ORIENTE: 10
encuentra el servicio de Transporte Público OCCIDENTE: 10
de la ciudad de Bogotá Transmilenio, el cual TOPOGRAFIA PLANA
presenta rutas programadas por la Avenida FORMA RECTANGULAR
Caracas. SUPERFICIE 165
CERRAMIENTO MUROS DE LA
S CONSTRUCCION
7.9. EDIFICACIONES IMPORTANTES NUMERO DE
2
DEL SECTOR PISOS
NUMERO DE
CERO (0)
SOTANOS
 Clínica San Antonio AREA
280
 Colegio la Presentación Luna Park CONSTRUIDA
 Iglesia Adventista Luna Park VETUSTEZ 40
 Hospital Santa Clara ESTADO DE LA LA
 Centro Comercial Centro Mayor CONSTRUCCIO CONSTRUCCION
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

ES USADA Y SE 5. Dos baños

ENCUENTRA 6. Dos cocinas
N
TOTALMENTE
TERMINADA  Acabados
EL ESTADO DE
CONSERVACION 1. Los pisos en su mayoría están
DE LA CUBIERTA construidos con baldosa de
QUE ES cemento y conservación regular.
ENTREPISO ES 2. Los muros tienen pañete y su
ESTADO DE REGULAR –
conservación es regular.
CONSERVACIO BUENO
3. Los baños están construidos con
N TENIENDO
ENCUENTA LA baldosa de 10 X 10 sencillo y
VETUSTEZ DEL conservación regular.
INMUEBLE AL 4. La cocina está construida con
IGUAL QUE LA baldosa de 10 X10 mesón de
ESTRUCTURA granito y conservación regular.
LA ESTRUCTURA
ESTRUCTURA DEL INMUEBLE  Servicios Públicos Domiciliados
ES EN LADRILLO
LA FACHADA 1. Acueducto
TIENE 2. Alcantarillado
TERMINACION 3. Gas
EN LADRILLO, 4. Energía eléctrica
FACHADA AL IGUAL QUE 5. Telefonía fija
LAS PUERTAS 6. Red de internet
ESTAN HECHAS
DE ALUMINIO
DOBLADO
LA CUBIERTA ES  Reglamentación del uso del suelo
CUBIERTA
ENTREPISO De acuerdo al POT 190, el predio
CONDICIONES NATURAL Y objeto de avaluó se rige por el decreto
DE ARTIFICIAL
116 del 15 de Abril de 2005.
ILUMINACION BUENA
CONDICIONES
NATURAL
DE
BUENA
VENTILACION 9. IDENTIFICACION DE LAS
CARACTERISTICAS JURIDICAS
 Dependencias
MATRICULA
1. Un garaje INMOBILIAR 40217797
2. tres alcobas en el primer nivel IA
3. Seis alcobas en el segundo nivel CEDULA
4. Un patio 4S 12 6
CATASTRAL
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

CHIP AAA0002FPMS con riesgo de

inundación.
10. DESCRIPCION DEL ALCANCE El predio objeto de
DEL TRABAJO DE VALUACION análisis NO se
Servidumbres,
encuentra en zona
Cesiones y
de reserva vial
Afectaciones Viales
El presente avalúo comercial de terreno y para la malla vial
construcción, se realiza a petición de la arterial.
Universidad Distrital Francisco Jose de El bien inmueble
Caldas (Proyecto de Investigación: Estudio NO se encuentra
del Valor del Suelo de la Ciudad de Bogota, afectado por
Aplicativo Web Geográfico, Estudio de Caso situaciones de
degradación social,
Localidad Antonio Nariño), con fines
escasez de
contables, bajo normas de Información
protección
Internacional Financiera NIIF. individual y7o
Seguridad colectiva y
proliferación de
11. DESCRIPCION HIPOTESIS Y prácticas
delictivas, que
CONDICIONES RESTRICTIVAS pongan en riesgo
temporal o
permanente la
CONDICION RESTRICCION integridad de los
El predio objeto de ciudadanos.
análisis NO se El bien inmueble
encuentra en zona NO se encuentra
de amenaza por Problemática afectado por
inundación, NO se Socioeconómica grupos o
Estabilidad del encuentra en zona problemáticas
Suelo de amenaza por sociales.
inestabilidad
geológica y NO se
encuentra en una
zona de amenaza 12. DESCRIPCION HIPOTESIS
por deslizamiento. ESPECIALES, INUSUALES O
Impacto Ambiental El predio objeto de EXTRAORDINARIAS
análisis NO
presenta
condiciones que  El predio objeto de avalúo cuenta con
afecten o una buena localización al encontrarse
deterioren el en gran cercanía a la Carrera 10 y
medio ambiente de Avenida Carrera 14.
la zona a la que  El predio actualmente cuenta con uso
pertenece. El
de vivienda.
predio NO cuenta
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO
 La construcción cuenta con
aproximadamente 40 años a partir de
su edificación.
 El predio en general cuenta con unas
buenas especificaciones constructivas
y en sus acabados, a pesar de su
avanzada edad.
13. DESCRIPCION DE LA
INFORMACION Y DATOS
EXAMINADOS DEL ANALISIS DEL
MERCADO, DE LOS METODOS
SEGUIDOS Y ARGUMENTACION
QUE RESPALDA LOS ANALISIS,
OPINIONES Y RESULTADOS
 Metodología Valuatoria
Para la determinación del valor
razonable de los inmuebles objeto de
estudio, la metodología aplicada hace
referencia al método comparativo de
mercado, método de sustracción y
método de reposición a nuevo, de la
siguiente manera:
Método comparativo de Mercado
(Ver estudio de mercado de la zona):
Teniendo en cuenta las
especificaciones de la NIIF 13, el
valor razonable es una medición
basada en el mercado, en el cual se
estime el precio al que tendría lugar
una transacción ordenada entre
participantes de mercado a la fecha
de la medición, teniendo en cuenta
particularidades o características del
activo o pasivo, como la ubicación o
restricciones del mismo.
Las mediciones de valor se suponen
en un mercado principal activo o en
ausencia de dicho mercado principal,
en el mercado más ventajoso para el
activo o pasivo a valorar, ahora bien,
para la determinación del valor
razonable se deberá tener en cuenta el
Mayor y Mejor uso del bien objeto de
avalúo
En el presente avalúo se realizó un
estudio de ofertas de casas en venta,
esto con el fin de obtener un valor por
metro cuadrado de terreno para el
predio objeto de avalúo. Las ofertas
muestran las condiciones comerciales
de la zona por metro cuadrado dentro
de un de mercado activo para la zona
del inmueble objeto de avalúo, a las
cuales se indago por variables
observables como la ubicación y
valor pedido, teniendo en cuenta que
estas características, son las más
relevantes en una transacción normal
y libre.
Se evidencia un coeficiente de
variación de 7,04 %, el cual se
encuentra dentro de los estándares
de calidad dados por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi - IGAC
y el Departamento Administrativo
Nacional de Estadística - DANE. Por
tanto $ 1.200.000 corresponderá al
valor por metro cuadrado de terreno.
Método de Reposición a Nuevo (Ver
Método de Reposición a Nuevo):
Éste método consiste en tomar los
datos suministrados por Camacol y
Construdata Febrero 2.015 – Abril
2.015, con valor referencia de costo
de reposición directo de $ 1.187.232
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

por metro cuadrado para la al cálculo del valor por metro

construcción, teniendo en cuenta los cuadrado depreciado.
acabados y características actuales Valor Construcción Depreciado
del inmueble, más un 15% de costos = Valor como nuevo (1-d)
indirectos dando como resultado $
1.365.316 por metro cuadrado de 14. VALUACION
construcción para la edificación en
las condiciones observadas en la
visita técnica si se construyera en la UNIDAD Terreno Construcción
actualidad. Área 165 280
Valor
$ 1.200.000 $ 830.000
Se deprecian estos valores según el Unitario
estado de conservación y la edad de Valor
$ 198.000.000 $ 232.400.000
la construcción, teniendo presente Total
que el inmueble ha tenido
remodelaciones desde su
construcción, para lo cual se presenta De tal modo, se tiene un valor total de $
la siguiente metodología valuatoria: 430.400.000 el cual corresponde a un valor
por metro cuadrado integral construido de $
1. Se realiza el cociente entre la 1.537.143 el cual se encuentra acorde a la
edad aproximada de la información de mercado presentada
construcción y la vida útil de una anteriormente.
edificación de estas
características. (Edad / Vida
Útil)= % de Vida.
2. Se evalúa la edificación 15. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN
asignando un valor dependiendo DE LA PUBLICACIÓN DEL
del estado de conservación según INFORME
la clasificación Heidecke, que
para este caso es de 2, lo que
Se prohíbe la publicación total o parcial del
indica que el inmueble se
presente informe de avalúo, cualquier
encuentra bien conservado pero
referencia del mismo, las cifras de valuación,
necesita reparaciones de poca
nombre, y afiliaciones profesionales del
importancia en sus acabados.
valuador sin consentimiento escrito de la
3. Ya teniendo esta información se
misma.
identifica en la tabla de Fitto y
Corvinni el porcentaje de
depreciación. La cual se
identifica en el presente estudio 16. DECLARACIÓN DE
con la letra “d”. CUMPLIMIENTO
4. Tomando el Coeficiente de
depreciación para el presente
estudio y conociendo el valor
asignado como nuevo, se procede
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO
Las descripciones de los hechos presentadas
en el informe son correctas hasta donde el
valuador alcanza a conocer.
Los análisis y los resultados solamente se ven
restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el presente
informe.
El valuador no tiene interés en el bien
inmueble objeto de estudio.
La valuación se llevó a cabo conforme a un
código de ética y normas de conducta.
El valuador ha cumplido los requisitos de
formación de su profesión.
El valuador tiene experiencia en el mercado
local y la tipología de bienes que se están
valorando.
17. OTRAS CONSIDERACIONES
El avalúo, corresponde al “VALOR
RAZONABLE” del respectivo inmueble,
expresado en dinero; entendiéndose por
valor razonable como el precio que sería
recibido por vender un activo o pagado por
transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes del mercado
en la fecha de la medición.
En cuanto a la incidencia que sobre el valor
pueda tener la existencia de contratos de
arrendamiento o de otro género, se desecha
evaluar tales criterios en el análisis,
asumiendo que el titular del derecho de
propiedad tiene el uso y goce de todas las
facultades que se derivan de este.
La inspección se realizó con carácter de
observación valuatoria, esto significa que
no es del objeto del avalúo: mediciones,
acotaciones, descripción detallada de
espacios, acabados, sistemas constructivos,
análisis de fatiga de materiales, ni vicios
ocultos de carácter físico y/o técnico
existentes al momento de la inspección.
De acuerdo a lo establecido por los
Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Gobierno nacional el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un
(1) año, contado desde la fecha de su
expedición. Siempre y cuando las
condiciones físicas del inmueble avaluado
no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.
18. NOMBRE Y FIRMA DE LOS
VALUADORES
JULIAN ALEJANDRO BARTOLO MOSCOSO
OSCAR HERNAN MOLINA MUNEVAR