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El Libro Real de Bienes Raices
El Libro Real de Bienes Raices
Agradecimientos ix
Introducción, Robert Kiyosaki 1
PARTE 1: El negocio de Bienes Raíces
1 El negocio de Bienes Raíces, Tom Wheelwright 5
Ver 2 Un Fiscal de Bienes Raíces de Montaje y Administración
Equipo, Charles W. Lotzar 29
3 El Camino a la Riqueza Exótico, Wayne Palmer 53
4 Los beneficios procedentes de la tierra para arriba, Ross McCallister 71
5 Domina Tu Universo, Craig Coppola 89
6 10 Reglas para Bienes Raíces Protección de Activos, Garrett Sutton 108
7 de mármoles y de Capital, Wayne Palmer 133
8 Cómo evitar y manejar las disputas Inmobiliaria, Bernie Bahías 152
PARTE 2: Su proyecto inmobiliario
9 Comprar por el Acre, Vender por el pie: Necesidades comprensión real,
Lógica Financiera, y Hacer preguntas, Mel Shultz 173
10 Es todo sobre Añadir valor, Curtis Oakes 184
11 El análisis de la oferta, o aventuras en el sector inmobiliario, John Finney
200
12 Real Estate Due Diligence, de Scott McPherson 222
13 La creación de valor en el interior hacia fuera, Kim Dalton 233
14 Financiamiento para Real Estate Investors, de Scott McPherson 251
15 Arrendamiento y mantenerlo arrendado, Craig Coppola 262
16 Los peligros de Careless Gestión de la propiedad, Ken McElroy 276
PARTE 3: Maneras creativas de hacer dinero en el sector inmobiliario
17 Obtención de A a B sin pagar impuestos, Gary Gorman 293
18 Sin Anticipo, Hojas de Carleton 306
19 Comercialización: Your Ticket to de Investigación y de Valorización de
ejecuciones hipotecarias,
Dean Graziosi 326
20 Derechos: El Gigante Dormido de Rentabilidad Inmobiliaria,
W. Scott Schirmer 341
Estrategia de inversión 21 El Gravamen del Impuesto, Tom Wheelwright 371
22 Caballo de comercio: El Camino Primitivo a la riqueza en el Great American
Frontier, Wayne Palmer 390
23 Cómo crear Retail Magic: Historia de dos Centros,
Marty De Rito 409
PARTE 4: Lecciones Aprendidas
24 ¿Qué Una propiedad puede enseñar, Kim Kiyosaki 433
25 En el principio. . . , Donald Trump 451
26 ¿Qué es lo más importante que has aprendido de Su
Padre Sobre Bienes Raíces ?, Donald Trump Jr. y Eric Trump 458
27 Superar el miedo a fracasar, Robert Kiyosaki 466
Índice 481
créditos 501
Agradecimientos
Durante años he sido un defensor de la educación financiera. Mientras que
muchos otros asesores financieros están diciendo a la gente lo que deben
invertir en, he estado decirle a la gente a invertir en sí mismos, para invertir en
su propio conocimiento.
Que es lo que he hecho, y me ha hecho rico. También he estado diciendo a la
gente a rodearse de grandes maestros que están practicando activamente lo
que predican. Se hizo posible la creación de este libro, porque de las personas
que considerar mis maestros. Cada uno tiene una vida de experiencia y una
vida de conocimiento. Y cada uno sabe la importancia del aprendizaje continuo.
Los colaboradores de este libro generosamente dieron su tiempo y su talento
para que usted pueda ver las posibilidades, evitar las trampas, y comprender
los métodos de creación de riqueza a través de las propiedades inmobiliarias.
Se han recogido sus grandes logros, y han puesto de manifiesto sus fracasos
dolorosos. Les doy las gracias por su apertura. Las lecciones que aprendemos
de nuestros propios errores y los errores de los demás son los más poderosos.
Estas personas no son sólo mis asesores, sino que también son mis amigos.
Juntos hemos sido a través de los altibajos del ciclo inmobiliario, montado cada
uno onda, e hizo dinero con ello. Estos son los amigos que me encuentro mis
ideas y mi ofertas por. Y porque son amigos, sé que me van a dar sus opiniones
honestas. Les doy las gracias por eso, también.
También me gustaría dar las gracias Ene Ayres y Kathy Heasley de Heasley &
Partners, Inc., que tomó este libro de las ideas en un rota folio a un manuscrito
terminado. Un agradecimiento especial a Rhonda Shenkiryk del papá de la
empresa Rich y Charles McStravick de Diseño de la alcachofa por su trabajo en
la portada del libro. Finalmente, gracias a mi esposa, Kim, que hace más de
veinte años, dijo que sí a un hombre sin dinero y un montón de ideas.
Introducción: Una nota de
Robert Kiyosaki
¿Por qué un libro real de los inmuebles
Hay cuatro razones por las que creo que un libro real de los bienes raíces es
importante en esta vez. En primer lugar, siempre habrá un mercado de bienes
raíces. En un mundo civilizado, un techo por encima de su cabeza es tan
esencial como la comida, la ropa, la energía y el agua. Bienes raíces los
inversores son esenciales para mantener esta necesidad humana fundamental
disponibles a un precio razonable precio. En los países donde la inversión en
bienes raíces es limitada o excesivamente controlada por el gobierno, tal como
lo fue en países del antiguo bloque comunista, personas sufren, y los bienes
raíces se deteriora.
En segundo lugar, hay muchas maneras diferentes que una persona puede
participar y prosperar con los bienes raíces. Para la mayoría de la gente, su
única inversión inmobiliaria es donde vivir. Su hogar es su mayor inversión.
Durante el boom inmobiliario de 2000 y 2007, muchos aficionados se
involucraron con el mover de un tirón casas-comprar barato y con la esperanza
de vender más alta. Como ustedes saben, muchas aletas fracasaron y
perdieron todo.
En cierto vocabulario de los inversores, mover de un tirón se conoce como la
especulación o el comercio. Algunas personas lo llaman los juegos de azar.
Mientras que mover de un tirón es un método de inversión, hay son muchos
más sofisticadas formas, y menos riesgosos que hacer bien con el sector
inmobiliario. Este libro está lleno de los conocimientos y experiencias de los
bienes, los bienes raíces inversores- profesionales de bienes raíces que
invierten en lugar de flip, especulan, el comercio, o juego de azar. En tercer
lugar, los bienes raíces le da control sobre sus inversiones, es decir, si tener las
habilidades. En los tiempos volátiles de principios de 2009, millones de
personas estaban perdiendo
billones de dólares simplemente porque entregaron el control de su riqueza a
Otras personas. Incluso desde mediados del 2008, el fondo de la gran Warren
Buffett,
Berkshire Hathaway, ha perdido el 40 por ciento de su valor! Millones de
personas tienen
perdido sus puestos de trabajo, lo que significa que no tenían control sobre su
propio empleo
tampoco. Los profesionales de bienes, de bienes raíces en este libro tienen el
control sobre ambos
sus negocios e inversiones. Ellos compartirán sus buenas y en las malas
veces con usted. Ellos compartirán lo que han aprendido mientras se aprende a
controlar
sus inversiones y su destino financiero. El proceso de aprendizaje es continua.
Y, por último, aquí está mi verdadera razón de este libro. Estoy enfermo y
cansado de financiera
expertos dar consejos sobre los bienes raíces, sobre todo cuando no lo hacen
realidad
invertir en bienes raíces. Después de mi libro Padre Rico Padre Pobre salió, yo
estaba en un televisor
programa con un autor financiera y personalidad de la televisión. En el
momento,
en 1999, el mercado de valores estaba al rojo vivo con el boom de las punto-
com. Este financiera
experto, que era un ex corredor de bolsa y planificador financiero, cantaba la
alabanzas de acciones y fondos mutuos. Después de la bolsa se estrelló en
2001, este
hombre de repente reapareció con un nuevo libro sobre los bienes raíces, que
retrata a sí mismo como
un experto en bienes raíces. Su asesoramiento inmobiliario fue más allá mal.
Era peligroso.
A continuación, el mercado inmobiliario se estrelló y cayó fuera de la vista de
nuevo. El último
vez que lo vi, que había escrito un libro sobre la inversión en energía solar y
fue
que dice ser un empresario verde. Si tuviera que escribir un libro sobre lo que
él
Realmente, su nuevo libro sería sobre la crianza de toros. . . y venta de BS.
Hay otros "expertos" financieros que no saben nada acerca de bienes raíces,
sin embargo,
hablan mal de bienes raíces y dicen que es arriesgado. La inmobiliaria única
razón
es riesgoso para ellos es porque no saben nada acerca de invertir en él. En
lugar de ello,
que recomiendan el ahorro de dinero y la inversión en una cartera bien
diversificada de
mutuos fondos-inversiones que creo que son las inversiones más arriesgadas
en el
mundo, especialmente en este mercado. ¿Por qué se recomienda invertir en
ahorro
y los fondos de inversión? La respuesta es obvia: Muchos de estos
profesionales están avalados
por los bancos, compañías de fondos mutuos, y los medios de comunicación.
Es un buen negocio para
conecte las empresas y productos a sus patrocinadores.
Puesta en marcha de este libro le da al público su primera oportunidad de
aprender de los bienes,
inversores de bienes raíces, amigos y asesores, personas que han pasado por
el
ups y las bajadas y que caminan su charla. Este libro les da la oportunidad
de compartir el escenario con los "expertos" financieros muchos medios de
comunicación y hablar
la verdad. Estos expertos en bienes raíces son verdaderos profesionales, y que
está a punto de ir más allá
el bombo de los medios. Espero que esté listo. El libro real de los inmuebles es
la
verdadero negocio.
PARTE 1
El Negocio de Bienes Raíces
• TOM WHEELWRIGHT
• CHARLES LOTZAR
• WAYNE PALMER
• ROSS MCALLISTER
• CRAIG COPPOLA
• GARRETT SUTTON
Tom WHEELWRIGHT 1
El negocio de Bienes Raíces
Tom Wheelwright es una rara combinación de CPA, inversionista de bienes
raíces, y
profesor. Él tiene la capacidad de tomar el tema complejo ya menudo aburrido
de
impuestos y legislación fiscal y convertirlo en algo que es bastante simple para
que una persona como
mí entender.
Tom entiende el código tributario. Él realmente disfruta de la lectura del código
de impuestos, y porque
él es un estudiante de la misma tal, entiende este extenso documento mejor
que
cualquier persona que conozco. La mayoría de los contadores públicos se
concentran en una parte muy pequeña del código tributario. Se centran
en la parte que le permite y la mayoría de los estadounidenses diferir los
impuestos hasta la jubilación, los
Código relativo a las cuentas IRA, 401 (k) s, y otros de los llamados planes de
jubilación. Tom también paga
cerrar atención a la otra parte, mucho más largo del código que se muestra
cómo
reducir o eliminar sus impuestos de forma permanente. La diferencia entre Tom
y
otros CPAs es que Tom entiende el propósito del código tributario. No es sólo un
conjunto
de reglas. Es un documento que cuando se sigue está diseñado para
recompensar a ciertos comportamientos
a través de la reducción o eliminación de los impuestos. ¿Su CPA ver el código
de impuestos de esta manera?
Considero que Tom es un hombre muy moral y ética. Él es muy religioso,
levantado
en la fe mormona. Si bien no soy Mormón, yo comparto muchos de los valores
de
La religión valores mormones como el diezmo, dando al menos un 10 por
ciento a lo espiritual
asuntos, y dedicando varios años como misionero. Aunque yo nunca tengo sido
misionero religioso, he pasado casi diez años como misionero militar:
un piloto de la Infantería de Marina en Vietnam, sirviendo a mi país.
Una lección importante que he aprendido de Tom y otros de la fe mormona
es el dicho: "Dios no necesita recibir, pero los seres humanos tienen que dar."
Esto recuerda
me de la importancia de ser generoso. Es mi opinión que la codicia en lugar de
generosidad ha apoderado del mundo. Cada vez que me encuentro con alguien
que está por debajo de
dinero, o si estoy corto de dinero, me recordó a ser generoso y dar lo que yo
le gustaría conseguir. Por ejemplo, si quiero dinero, tengo que dar dinero. Tener
estado fuera de dinero que un número de veces en mi vida, he tenido que
recordarme a mí mismo que
dar dinero en momentos en que necesitaba el dinero más. Hoy hago un punto
de donar
regularmente a obras de caridad y causas que están a mi corazón. Mi opinión
es,
si no puedo trabajar personalmente en una causa cerca de mi corazón,
entonces mi dinero necesita
trabajar allí para mí. Yendo más lejos, si quiero bondad, entonces tengo que dar
más
amabilidad. Si quiero una sonrisa, entonces tengo que dar primero una sonrisa.
Y si quiero un punzón
en la boca, entonces todo lo que tengo que hacer es tirar la primera.
Le pregunté a mi amigo Tom Wheelwright de ser parte de este libro no sólo
porque
él es un contador inteligente-un jugador de equipo que cualquier persona que
quiera ser necesidades ricos
añadir a su su compañero de equipo, sino también porque él viene de un
generoso y sonido
trasfondo filosófico.
Tom es un CPA inteligente que es un defensor de la inversión en bienes raíces.
¿Por qué? Porque
él sabe que los inversores leyes fiscales recompensa de bienes raíces más que
premian
los inversionistas en acciones. Él es un gran maestro, un hombre generoso, y,
lo más importante, un
amigo yo respeto.
-Robert Kiyosaki
Iwas uno de los pocos afortunados que crecen. A diferencia de la mayor parte
del resto de la
-pueblos del mundo que han sido contadas para ahorrar sus centavos e invertir
en mutua
fondos, mis padres me enseñaron a invertir en el sector inmobiliario y de
negocios. Mi padre
tenía un negocio de la impresión, y mi madre maneja su cartera inmobiliaria.
Por lo tanto, era natural que una vez que había recibido mi educación, tanto
formal como
trabajo relacionado, abrí mi propio negocio. (Que tenía una gran cantidad de la
educación antes de que yo
finalmente abrió grado mi propio negocio, una maestría en contabilidad
profesional,
trece años de experiencia en empresas internacionales de contabilidad, así
como la experiencia
como asesor de impuestos de la casa a una compañía Fortune 1000. Yo estaba
un poco
tardado en darse cuenta del poder de las empresas). Cuando empecé mi
empresa de contabilidad, me
lo hizo como la mayoría de la gente: yo trabajaba todas las horas del día y rara
vez tomé unas vacaciones.
Cuando lo hice tomar unas vacaciones, todavía tomé llamadas de clientes y
colegas. Después
todo, el negocio nunca descansa, ¿por qué habría de hacerlo?
Varios años después de mi negocio, que habían experimentado un crecimiento
significativo, pero yo
Todavía estaba trabajando día y noche y nunca tomar unas vacaciones de
verdad. Y fuera de
mi negocio, yo no tenía activos sustanciales. Fue entonces cuando leí Padre
Rico Padre Pobre
y reunió por primera vez Robert Kiyosaki. Él ayudó a darme cuenta de que
estaba pensando en
negocio todo mal. No se trataba de lo duro que trabajé, sino más bien en cómo
inteligente trabajé.
Como muchos de ustedes, mi primera experiencia real con Robert estaba en un
Padre Rico
seminario. Allí estaba yo, sentado junto a mi socio, Ann Mathis, y su
marido, Joe. Robert estaba hablando de un tema cercano y querido a mi
corazón-
los beneficios fiscales de los bienes inmuebles. De la nada, Robert me pidió que
fuera hasta
la parte delantera de la sala para explicar los beneficios fiscales de la
depreciación, la introducción de
mí como su "otro contador."
Yo había llegado a aprender acerca de Robert Kiyosaki y Rich Dad sólo unos
meses
anterior. Uno de mis buenos amigos, George Pato, se había convertido en el
jefe financiero
oficial al Padre Rico y nos había introducido. No estoy seguro de que estaba
más nervioso
esa primera vez que subió al escenario, Robert o yo. ¿Te imaginas poner un
contador
en el escenario? Robert no tenía idea de que había pasado mi vida enseñando
en una
u otra, pero él tomó la oportunidad y me puso allí de todos modos. Este
comenzó un largo e inspirador relación entre nosotros, y lo que realmente puso
en marcha mi
viaje hacia la libertad financiera.
Recuerdo una de las primeras veces Robert y yo trabajamos juntos. Él me usó
como "el músculo". Así es, él utilizó su contador como su músculo. Robert había
sido
preguntado por un periodista para dar una entrevista para la sección de
negocios del Arizona
República. El tema principal fue cómo Robert podía reclamar que recibió
rutinariamente
40 por ciento vuelve sobre sus inversiones.
Fui como la copia de seguridad de autoridad a las ideas de Robert. Después de
todo, alguien podría
No creo que un genio del marketing (es decir, Robert) cuando dice que
consigue estos niveles
de los rendimientos, pero que no iba a creer a un contador? Cuando se trata de
invertir,
los números son todo, y quién mejor para apoyar a los números que alguien
que pasa su vida documentación, revisión y análisis de los mismos?
Esa fue una de las primeras oportunidades que tuve que explicar los beneficios
de apalancamiento
que proviene de las propiedades inmobiliarias. No mucho antes, yo había
comenzado mi propio inmuebles
la inversión inmobiliaria. Se podría pensar que con los padres que eran
inversores de bienes raíces,
que yo, también, que se convertiría en un inversionista de bienes raíces.
Incluso me había pasado mi carrera
ayudando a los inversores inmobiliarios y desarrolladores a reducir sus cargas
fiscales.
No tan. Yo en realidad no empezar a invertir en el sector inmobiliario hasta
después de la primera vez
Jugué el partido de Roberto, CASHFLOW 101®. Este juego tuvo un fuerte
impacto
sobre mí. Vi, con mis propios ojos, el poder de influencia en el sector
inmobiliario. El juego
era tan poderoso que al día siguiente después de jugar el juego, llamé a uno de
mis
Los clientes que habían sido calificadas como de inversión en el sector
inmobiliario desde hace varios años y le preguntó a
reunirse conmigo para mostrarme cómo pude comenzar mi propia inversión
inmobiliaria.
Y entonces empecé a hacer cambios serios para mi negocio. Mi pareja, Ann,
una
genio sistemas, creados los sistemas, políticas y procedimientos de nuestra
empresa por lo que
podría centrarse en el manejo del negocio y que no trabajan en la empresa.
Tomó un
pocos años, pero con el tiempo hemos sido capaces de alejarse de trabajar por
cada hora
honorarios profesionales y supervisar y hacer crecer un negocio que
funcionaba sin lugar
nosotros.
Ahora, puedo tomar tres semanas de descanso cada año sin el correo
electrónico o el acceso telefónico, como
Lo hice hace poco cuando llevé a mi hijo mayor en un viaje a la región de los
castillos
el norte de Francia. Yo no tengo que preocuparme por mi empresa de
contabilidad o mi verdadera
inversiones inmobiliarias mientras yo no estaba, porque ambos fueron
corriendo sin
mi atención diaria.
Estrategia
riqueza
TIP Aquí hay un pequeño truco para usted: Usted no tiene que crear un gráfico
separado
de cuentas para cada propiedad. En su lugar, puede crear una "clase" para
cada
propiedad. Esto le permite hacer toda la contabilidad para su inmobiliaria
negocios en una Quickbooks "empresa" al crear el detalle y el informe
opciones que usted necesita para comprender lo que está sucediendo con cada
propiedad.
Si necesita ayuda para configurar su plan de cuentas, pregunte a su contador /
CPA-un miembro fundamental de su equipo a que echar una mano. Esta
persona debe
estará encantado de ayudarle, y puede hacer esto con bastante rapidez para
usted.
TABLA 1.4 Razones más comunes utilizados para analizar los resultados de Propiedad
PROPORCION NUMERADOR DENOMINADOR LE DICE A USTED
tasa de capitalización Resultado neto de explotación Valor de la propiedad Cuánto gana de la
propiedad
ROI AUMENTO ANUAL EN EFECTIVO RENDIMIENTO TOTAL
VALOR MAS LOS INVERTIDO
INGRESOS
DINERO EN EFECTIVO NETO DE LA EFECTIVO DEVOLUCION DE
EFECTIVO A LA INVERSION DESPUES DE INVERTIDO EFECTIVO
ENTREGA DE IMPUESTOS
EFECTIVO
Tasa actual Activos circulantes Pasivo exigible Posibilidad de pagar
pasivos
Deuda / Relación de Deuda total neta Patrimonio neto Apalancamiento
equidad
Rentabilidad sobre el Margen de explotación Activos totales Rentabilidad
activo
Cobertura de deuda Margen de exploración Servicio de deuda Posibilidad de servicio
anual de la deuda a partir del
flujo de caja
Préstamo a valor DEUDA VALOR DE LA APALANCAMIENTO
(LTV) PROPIEDAD
TASA INTERNA DE FORMULA COMPLEJA RENDIMIENTO ANUAL
RETORNO (TIR) PROMEDIO DE LA
INVERSION
Suponga que su propiedad produce $ 10,000 por mes en alquiler, o $ 120,000 para
que usted tiene un préstamo en la propiedad, con una tasa de interés del 7 por ciento. Si su
tipo máximo pasa por debajo del 7 por ciento, entonces usted necesita para pensar en vender la
propiedad. ¿Por qué? Porque ahora usted tiene lo que se llama "apalancamiento negativo."
alrededor de 5 por ciento. La tasa de interés de la hipoteca fue de 6,5 por ciento. Así que
estaban ahora en el apalancamiento negativo. Además de eso, tuvimos el flujo de caja negativo.
Así
vimos el tipo máximo. Cuando compramos las propiedades, la tasa de capitalización fue
a 5 por ciento.
Razón Nº 2: ROI
Otra relación revisamos es retorno de la inversión o ROI. Esta relación nos dice
cómo una propiedad que está haciendo en general. Es importante revisar esta relación de forma
regular
base. Conozco a varios inversores que calculan el ROI esperado en la compra de una propiedad
pero nunca más. Al igual que la tasa de capitalización, el retorno de la inversión puede decirle si
usted debe estar
propiedad.
Por ejemplo, uno de mis criterios para invertir es un retorno después de impuestos de al menos