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El corretaje y el corredor, después de la unificación de los Códigos Civil y

Comercial

El acto de corretaje y el sujeto corredor

El Código de Comercio, vigente hasta el 2015, enumeraba al acto de corretaje en el art. 8.
Inc. 3, entre los llamados actos de comercio. Por su parte, el art. 87inc. 1, consideraba a los
corredores, entre los agentes auxiliares del comercio, y, como tales, sujetos a las leyes
comerciales con respecto a las operaciones que ejercían en esa calidad. La legislación sobre los
corredores, como auxiliares de comercio, se encontraba en los arts. 88 al 112 del Código de
Comercio. La Ley 25.028, derogó estos artículos e incorporó la normativa sobre corredores a la
ley de Martillero (ley 20266) en el capítulo 12 (Arts. 31 al 38). La ley de Martilleros, quedó así
convertida, sin que cambiara su título en ley de martilleros y corredores.
En el código unificado, desaparecen los actos de comercios, la figura del comerciante y la
de los agentes auxiliares del comercio; como asimismo el Registro Público de Comercio. No
obstante ello, la figura del corredor continúa existiendo desde el punto de vista jurídico, ya que la
ley que los contempla, la 20.266 (con las modificaciones de la 25028) continúa vigente, aunque
modificada por la ley 26994, que derogó los arts. 36, 37 y 38 de esa ley y legisló el contrato de
corretaje en el código unificado. Actualmente el régimen de corredores está dividido en estas dos
normativas: en ley 20266 “De martilleros (y corredores)”, en los artículos 31 al 35, y en el
Código Civil y Comercial, en los arts. 1345 al 1355.-
Conceptualizando al corredor, se puede decir que es aquel profesional, que media entre
la oferta y la demanda, con el propósito de que ellas celebren un contrato, cobrando por esa
actuación una comisión; sin que exista con las partes ninguna relación de subordinación o
dependencia.
Hay que diferenciar a los corredores de otras personas del comercio
Comerciante: El comerciante es el individuo que teniendo capacidad para comerciar
(lease capacidad para disponer de sus bienes), ejercen en nombre y de cuenta propia actos de
comercio, haciendo de ello profesión habitual.
Mandatario con representación: Actúa en nombre y de cuenta ajena porque él
representa a otra persona.
Mandatario sin representación (antes de la reforma, se asimilaba al “comisionista”, del
Código de Comercio): Actúa en nombre propio y de cuenta ajena. El martillero puede actuar
como mandatario o comisionista. En cambio el corredor no puede actuar ni como mandatario ni
como comisionista.
Prestador de servicios: Se compromete a realizar una actividad pero no promete un
resultado. El corredor no puede realizar esta tarea.
Prestador de obra: Acá sí se compromete a un resultado. Sería una especie sui generis
de locador de obra pero dentro del derecho comercial.
Agente de comercio: Es un empleado, y por lo tanto actúa en relación de dependencia
con su principal
Nuncio o mensajero: Es el que solo transmite un mensaje; no tiene poder de
representación.

Orden de prelación normativa para corredores

Este orden está establecido por el art. 31 de la ley 20.266 que dice: “Sin perjuicio de las
disposiciones del Código Civil y de la legislación local, es aplicable al ejercicio del corretaje lo
dispuesto en esta ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se
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encuentre modificado en los artículos siguientes”. Por lo tanto, el orden sería el siguiente, luego
de la unificación civil y comercial
1°) La ley 20.266 (con la modificación de la 25.028), en la parte de corredores (capitulo
12); lo relativo al contrato de corretaje (arts.1345 al 1355, del Código Civil y Comercial) y la
ley provincial si existiere. Si la legislación nacional y provincial, son coincidentes o
complementarias, se aplican ambas, pero si no lo son hay que considerar que si la cuestión es de
fondo predomina la ley legislación nacional, pero cuando se trata de materia procesal o de forma,
predomina la ley provincial. Esto es en consideración de los derechos reservados y delegados,
efectuados por las provincias en la Constitución Nacional.
2º) La ley 20.266 (con la modificación de la 25.028) en su parte de martilleros.
3º) Código Civil y Comercial.
Los usos y costumbres, son aplicables en caso de que la ley o las partes se refieran a ellos
o en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean contrarios al orden público. La
jurisprudencia, la doctrina, los principios generales del derecho, las leyes análogas y las leyes
extranjeras, son fuentes materiales, es decir pueden ser tenidas en cuenta, aunque no tengan
carácter obligatorio.

El contrato de corretaje
Es el contrato, por el cual un sujeto llamado corredor se compromete a realizar una mediación o
acercamiento entre su comitente, y un tercero, para que entre ambos celebren directamente otro
contrato. El art. 1345 del código unificado que señala “Definición. Hay contrato de corretaje
cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y
conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación, con
ninguna de las partes”. Pudiendo esquematizarse la relaciones que se crea de la siguiente manera:

Contrato (principal: puede ser civil, comercial laboral, etc.,.)

Contratante Comitente

Contrato de corretaje
Corredor

El contrato de corretaje tiene los siguientes caracteres:

No formal: no requiere ninguna formalidad específica, puede ser verbal y aún tácito
Bilateral: porque las dos partes (comitente y corredor) tienen obligaciones y derechos
Oneroso: porque busca un beneficio económico (comisión)
Consensual: porque para que se perfeccione basta el simple acuerdo de voluntades de ambas
partes. Una vez que nos pusimos de acuerdo está realizado. Los contratos se clasifican en
consensuales y reales. En un contrato consensual, el consentimiento de las partes basta para dar
origen al contrato; es decir que las obligaciones nacen tan pronto como las partes se han puesto
de acuerdo (ejemplo: compraventa, locación, mandato, etc.). En un contrato real, no basta el
simple acuerdo de voluntades, sino que hay que entregar el objeto del contrato (ejemplos: mutuo,
depósito, prenda, etc.). El consentimiento de las partes puede manifestarse de cualquier manera.
No obstante, es necesaria que la voluntad de contratar se exteriorice de alguna manera para
conocer su existencia; no es la simple coexistencia de dos voluntades internas lo que constituye
el contrato; es necesario que éstas se manifiesten al exterior y que sean coincidentes. Ejemplo:
un contrato consensual, puede ser también formal o solemne, y que es aquel, en que la ley ordena
que el consentimiento se manifieste por determinado medio para que el contrato sea válido. En la
legislación se acepta, un sistema ecléctico o mixto respecto a las formalidades, porque en
principio, se considera que el contrato es consensual, y sólo cuando el legislador imponga
determinada formalidad debe cumplirse con ella, porque de lo contrario el acto estará afectado de
nulidad.
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Existen también, las que se llaman formalidades “ad probationen” que son las realizadas a fin de
poder demostrar la celebración de un acto; por lo general, consiste en realizar el acto ante notario
y también son llamadas solemnes que son cuando la voluntad de las partes, expresada sin formas
exteriores determinadas, no basta para su celebración, porque la ley exige una formalidad
particular en la ausencia de la cual el consentimiento no tiene eficacia jurídica. La distinción,
entre contratos formales y solemnes estriba en lo referente a la sanción. La falta de forma origina
la nulidad relativa; la falta de solemnidad ocasiona la inexistencia. La clasificación de contratos
consensuales y reales ha desaparecido del código, pero la doctrina y la jurisprudencia, va seguir
refiriéndose a ellos.
- Es principal (pese a lo sostenido por cierta doctrina), porque no requiere otro
contrato previo.
Los artículos del nuevo código relativos al contrato son los siguientes:
Art. 1346.”Conclusión del contrato de corretaje. Sujetos. El contrato de corretaje se entiende
concluido, si el corredor está habilitado para el ejercicio profesional del corretaje, por su
intervención en el negocio, sin protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente
con el comienzo de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro comitente. Si el
comitente es una persona de derecho público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas
de la contratación pertinente. Pueden actuar como corredores, personas humanas o jurídicas.”
- Aleatorio: Porque solo si se celebra el contrato que las partes pretenden, el corredor
cobra la comisión (en principio y salvo situaciones especiales).-
Condiciones para ser corredores
a) Los que tengan mayoría de edad, y no estén comprendidos en las inhabilidades del
art. 2 de la ley 20.266.
Es decir, básicamente, los que hayan cumplido 18 años de edad, y tengan la libre disposición de
sus bienes. La mayoría de edad produce la capacidad plena del ejercicio de los derechos por el
solo hecho de cumplir la edad de 18 años, sin tener necesidad de realizar ningún trámite.
b) Quienes posean el título universitario de Corredor.
El requisito del título universitario proviene de la ley 25.028. Antes bastaba con tener título
secundario y rendir un examen de idoneidad ante el tribunal de alzada con competencia en lo
comercial. No obstante ello, algunas provincias exigían título universitario, lo que dió origen a
jurisprudencia encontrada. En efecto algunos fallos consideraron que debía prevalecer la
legislación nacional porque las provincias no tenían potestades para modificar el Código de
Comercio; pero otros fallos establecieron que al corresponder a las provincias todo lo
concerniente a la matriculación, debía predominar la legislación local.
Análisis del art 2 de la ley 20.266
Pese a que el texto del art. 2 de la ley 20.266, no fue reformado expresamente, si ha sido
indirectamente reformado por la ley 26.994, que produjo la unificación civil y comercial.
Conforme lo señala Daniel R. Vítolo, reconocido comercialista, se encuentran inhabilitados para
ser martilleros (y corredores):
1)Los incapaces y personas con capacidad restringida.
El código unificado en el art. 22, señala que toda persona humana goza de la aptitud para ser
titular de derechos y deberes jurídicos, pero que la ley puede privar o limitar esta capacidad
respecto de hechos, simples actos, o actos jurídicos determinados. Sin embargo hay personas que
son incapaces de ejercer sus derechos; estas están explicitadas en el art. 24, diciendo que son
“personas incapaces de ejercicio, siendo ellas
a) las personas por nacer;
b) las personas que no cuentan con grado de madurez suficiente, con el alcance dispuesto en la
sección correspondiente a los menores de edad.
Es menor de edad, la persona que no ha adquirido los 18 años, y tiene distintas posibilidades en
el ejercicio de sus derechos, conforme lo establece la ley. Pese a que los menores de edad, se
emancipan por matrimonio, ellos continúan con ciertas limitaciones establecidas en el actual art.
28 (antiguo art. 134 del C.C.) o sea que no pueden, ni con autorización judicial
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 Aprobar la cuenta de sus tutores y darles finiquito
 Hacer donación de bienes que hubiesen recibido a título gratuito. Sin embargo puede
disponer de sus bienes recibidos a título gratuito, con autorización judicial, cuando el acto
fuere de toda necesidad o ventaja evidente.
 Afianzar obligaciones
c) la persona declarada incapaz por sentencia judicial, con la extensión dispuesta en esa
decisión.
2) Los inhibidos para disponer de sus bienes. Se refiere a la inhibición general de bienes, que
es una medida cautelar dispuesta por un juez en una causa concreta, donde el afectado no puede
disponer de sus bienes por ningún contrato. La inhibición se anota en el Registro de la Propiedad
Inmuebles y en los Registros de Propiedad del Automotor
En esta categoría podemos incluir a los fallidos y concursados. Tanto el concursado como el
fallido, son personas que se encuentran en cesación de pagos, es decir que tienen tantas deudas
que no pueden afrontarlas a todas, u reciben intimaciones, o incluso se han iniciados juicios para
su cobro.
El concursado es la persona que se encuentra en un proceso judicial que se llama “concurso”, y
en el que se trata esencialmente de lograr un acuerdo entre el deudor y sus acreedores; y puede o
no terminar en quiebra. El fallido es el que ya fue declarado en quiebra, por una sentencia
judicial, y sufre el desapoderamiento de sus bienes.
3)Los condenados con accesoria para ejercer cargos públicos y por delitos de hurto, robo,
extorsión, estafa, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe
pública.
Hay que hacer una distinción entre “imputado”, “procesado” y “condenado”. El imputado, es la
persona a la que se le atribuye la comisión de un delito, o sea contra el que se ha hecho una
denuncia; se encuentra en una etapa procesal penal, donde el juez de instrucción, se halla
investigando el hecho. En este caso, si no está detenido, puede obtener un certificado de buena
conducta, porque sobre él que rige el principio de inocencia. Luego de la etapa de información
sumaria, el juez de instrucción puede “procesar”, al imputado, en este caso, si bien sigue rigiendo
el principio de inocencia, existen en su contra pruebas que lo comprometen, por lo que su
situación es más grave y ya no puede obtener un certificado de buena conducta. El condenado es
la persona que se encuentra con sentencia firme, por algún delito del que se le considera
instigador, autor, instigador o cómplice.
La pena “accesoria”, es una pena que se suma a la que señala la ley penal, para el delito
específico de que se trata y que se puede establecer teniendo en cuenta las circunstancias del
caso. Una de las penas accesorias son justamente, la de ejercer cargos públicos, en forma
definitiva o transitoria, cuando el que lo ha cometido es un funcionario o empleado público, en
ejercicio de sus funciones.
a) Hurto: Conforme el diccionario jurídico es el “acto de apoderamiento de una cosa mueble,
ajena, que se sustrae de quien la tiene, sin ejercer violencia o intimidación en la persona, ni
fuerza en las cosas”. Según el art. 162 del Código Penal: “será reprimido con prisión de 1 mes a
2 años, el que se apoderare ilegítimamente de una cosa mueble, total o parcialmente ajena”.-
b) Robo: Conforme al diccionario jurídico es el “delito consistente en el apoderamiento
ilegítimo de una cosa mueble, total o parcialmente ajena, mediante el empleo de fuerza en las
cosas o de intimidación o violencia en las personas, siendo indiferente que dichas fuerzas,
violencia, o intimidación tengan lugar antes del hecho, para facilitarlo, en el acto de cometerlo, o
inmediatamente después, para logra el fin propuesto o la impunidad”. Según el art. 164 del
Código Penal “será reprimido con prisión de 1 mes a 6 años, el que se apoderare ilegítimamente
de una cosa mueble, total o parcialmente ajena, con fuerzas en las cosas o con violencia física en
la personas; sea que la violencia tenga lugar antes del robo para facilitarlo, en el acto de
cometerlo o después de cometido para procurar su impunidad”.-
c) Extorsión: Según el diccionario jurídico es el delito “intimidación, fuerza o coacción moral
que se ejerce sobre otra persona, con el fin de obtener de la misma un desembolso pecuniario en
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su perjuicio”(chantaje). Según el art. 168 del Código Penal “será reprimido con reclusión o
prisión de 5 a 10 años, el que son intimidación o simulando autoridad pública o falsa orden de la
misma, obligue a otro a entregar, enviar, depositar o poner a su disposición o a la de un tercero,
cosas, dinero o documentos que produzcan efectos jurídicos”.-
d) Estafa: Según el diccionario jurídico es el “delito genérico de defraudación que se configura
por el hecho de causar a otro un perjuicio patrimonial, valiéndose de cualquier ardid o engaño;
tales como el uso de nombre supuesto, de calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida,
abuso de confianza, o ficción de bienes, crédito, comisión empresa o negociación”. Según el art.
172 del Código Penal “será reprimido con prisión de 1 mes a 6 años, el que defraudare a otro con
nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza, o
aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier ardid o
engaño”.-
e) Usura: Según el diccionario jurídico es el ”interés que se lleva por el dinero o género en el
contrato de mutuo o préstamo. Interés excesivo en un préstamo. Según el art. 175 del Código
Penal es “el que aprovechando la necesidad o ligereza o inexperiencia de una persona le hiciere
dar o prometer, en cualquier forma, para sí o para otro, interese u otras ventajas pecuniarias
evidentemente desproporcionadas con su prestación, u otorgar recaudos o garantías de carácter
extorsivo será reprimido con prisión de 1 a 3 años y con multa de $50 a $500”.-
f) Cohecho: Según el diccionario jurídico es la acción y efecto de sobornar a un funcionario
público. Constituye un delito contra la Administración Pública en el que incurren tanto el sujeto
activo como el sujeto pasivo.- Según el art. 256 del Código Penal “ será reprimido con prisión de
6 meses a 2 años o reclusión de 2 a 6 años e inhabilitación absoluta por 3 a 10 años el
funcionario público que por sí o por persona interpuesta recibiere dinero o cualquier otra dádiva
o aceptare una promesa directa o indirecta, para hacer o dejar de hacer algo relativo a sus
funciones, o para hacer valer la influencia derivada de su cargo ante otro funcionario público, a
fin de que éste haga o deje de hacer algo relativo a sus funciones.”-
g) Malversación de caudales públicos: Según el diccionario jurídico es el “delito que comete el
funcionario público cuando da a los caudales o efectos que administra aplicación diferente de
aquella a que estuvieren destinados. Por regla general este delito se agrava cuando resulta daño o
entorpecimiento del servicio, o cuando teniendo fondos expeditos, demore injustificadamente un
pago ordinario o decretado por autoridad competente, o que rehúse entregar una cantidad o
efecto depositado o puesto bajo su custodia o administración”. Según el art. 260 del Código
Penal “será reprimido con inhabilitación especial de 1 mes a 3 años, el funcionario público que
diere a los caudales efectos que administrare una aplicación diferente de aquella a que
estuvieren destinados. Si de ello resultare daño o entorpecimiento del servicio a que estuvieren
destinados, se impondrá además al culpable, multa del 20% al 50% de la cantidad distraída.”
h) Delitos contra la fe pública: Comprende varios de los delitos relacionados con
falsificaciones. Según el diccionario jurídico es la “entrega de cheque o giro sin provisión de
fondos. Falsificación de documento, de monedas y de sellos, timbres y marcas”.
4) Los excluidos por sanción disciplinaria. Son los corredores que han sido sancionados por
haber cometido alguna infracción en el ejercicio de la profesión. El órgano que los sanciona es el
que tiene a su cargo el control del ejercicio de la profesión (puede ser un órgano estatal, o un
órgano con facultades delegadas del estado, como es un colegio público).
5) Los inhabilitados judicialmente: Se encontraban contemplados anteriormente en el art. 152
bis. Del C.C, que mencionaba a los siguientes sujetos:.
- los ebrios consuetudinarios y los toxicómanos que estén expuestos a otorgar actos jurídicos
perjudiciales a su persona o patrimonio;
- los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al estado de demencia, el juez estime que
del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o
patrimonio;
- los pródigos que expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio.
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Actualmente el art. 48 y siguiente, contempla solo este último supuesto, ya que los anteriores
quedan comprendidos en los artículos correspondientes a las personas con capacidad restringida.
Sólo procederá en éste caso la inhabilitación si se expone al conyuge, conviviente, hijos menores
o mayores discapacitados a la pérdida de su patrimonio. La persona requerirá de un apoyo que
asista a la persona inhibida en actos de disposición entre vivos y los que el juez fije en la
sentencia. La acción para obtener esta inhabilitación sólo corresponderá al cónyuge, ascendentes
y descendientes).

Matrícula de Corredores
Art. Nº 33 “Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de
la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos:
a- Acreditar mayoría de edad;
b- Poseer título previsto en el inciso b) del artículo 32.
c- Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer
como corredor.
d- Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que determina
el artículo 6º;
e- Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.
Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no
tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de
ninguna especie.

Leer los requisitos que se pide en Corrientes o Chaco, para la

matriculación
Obligaciones
Las obligaciones del corredor antes estaban incluidas en el Art. 36 de la ley 20266 (modificada
por la 25.028), pero actualmente están contempladas en el art. 1347 del código unificado. Para el
nuevo régimen son obligaciones del corredor:
a)Asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media
y de su capacidad legal para contratar. En este sentido hay que considerar que el corredor
deberá tener en cuenta, la capacidad específica para cada contrato en particular en que
intervenga, ya que no es la misma la capacidad para vender o para alquilar, por ejemplo.
Es decir que deberá comprobar:
-la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su
capacidad legal para celebrarlos.
-la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante;
cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del registro público
correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y
anotaciones que reconozcan aquellos, así como inhibiciones o interdicciones que afecten al
transmitente.
(Capacidad que la persona requiera para realizar el contrato) Si es solvente o no, si tiene poder
del propietario para representarlo etc.
Dueño

Contratante Comitente o legitimado

Corredor

b)Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad absteniéndose de mencionar

supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes.
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c)Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de
algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio
d)Mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en que interviene, la
que solo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública competente.
e)Asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos
conclusivos y a la entrega de los objetos y valores , si alguna de las partes lo requiere. Es
decir que será conveniente que en los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado,
además de hallarse presente en el momento de la firma, deje en su texto constancia firmada de su
intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad; y en los que no
requieran la forma escrita, entregue a las partes una minuta de la operación, según las
constancias de sus libros (Estas obligaciones antes estaban expresamente determinadas en el
articulado, y pese a su exclusión es conveniente para la seguridad jurídica de los derechos de las
partes).-
f)Guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras
subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.
Pese a que no los menciona expresamente, subsisten algunas otras obligaciones:
*Llevar libros de contabilidad. Actualmente no se menciona expresamente la obligación de
llevar libro, como lo hacía el texto anterior, pero como sigue vigente el art. 35 (libro registro), se
le aplican los parámetros comunes establecidos para toda persona que lleve a cabo una actividad
comercial (arts. 320 y subsiguientes del código unificado)
Los requisitos que deben cumplir los libros que lleve son
:.
Extrínsecas
Formalidades
Intrínsecas

Requisitos extrínsecos- no debe tener borrones: Art. 53 del Código de Comercio: Los libros que
sean indispensables conforme a las reglas de éste código, estarán encuadernados y foliados, en
cuya forma los presentara cada comerciante al Tribunal de Comercio de su domicilio para que se
los individualice en la forma que determine el respectivo tribunal superior y se ponga en ellos
nota datada y firmada del destino del libro, del nombre de aquel a quien pertenezca y del número
de hojas que contenga. En los pueblos donde no haya tribunal de Comercio se cumplirán estas
formalidades por el Juez de Paz.
Requisitos intrínsecos; son los que figuran en el Art.324, por sentido contrario, ya que allí se
señala lo que se prohíbe:
a) Alterar el orden en que en los asientos deben ser hechos;
b) Dejar blancos que puedan utilizarse para intercalaciones o adiciones entre los asientos
c) Interlinear, raspar, emendar o tachar. Todas las equivocaciones y omisiones deben
salvarse mediante un nuevo asiento hecho en la fecha en que se advierta la omisión o el
error;
d) Mutilar parte alguna del libro, arrancar hojas o alterar la encuadernación y foliatura;
e) Cualquier otra circunstancia que afecte la inalterabilidad de las registraciones.
Exhibición de la contabilidad: Dice el art. 331. Investigaciones. Excepto los supuestos
previstos en leyes especiales, ninguna autoridad, bajo pretexto alguno, puede hacer pesquisas de
oficio para inquirir si las personas llevan o no registros arreglados a derecho. La prueba de la
contabilidad debe hacerse en el lugar previsto en el art. 325, aun cuando esté fuera de la
competencia territorial del juez que la ordena. La exhibición general de registros o libros
contables solo puede decretarse a instancia de parte en los juicios de sucesión, todo tipo de
comunión, contratos asociativos o administración por cuenta ajena y en caso de liquidación,
concurso o quiebra. Fuera de estos casos, únicamente puede requerirse la exhibición de registros
o libros en cuanto tenga relación con la cuestión controvertida de que se trata, así como para
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establecer si el sistema contable del obligado cumple con las formas y condiciones establecidas
en los arts. 323, 324 y 325.-
O sea que hay dos tipos de exhibición:
General: donde se debe exhibir toda la contabilidad. En algunas circunstancias taxativas. Se
puede llegar al desapoderamiento de los libros. Solo se hace a pedido de parte.
Parcial: Se exhibe solo los asientos que hagan a la cuestión. No se puede llegar al
desapoderamiento, y la no exhibición solo crea una presunción en contra del que no los presenta.
La puede ofrecer el dueño de los libros, solicitar la exhibición la contraria o solicitar el juez,
como medida para mejor proveer.
Valor probatorio de los libros: El valor que tienen los libros, difiere según diferentes
supuestos, y que surgen de la interpretación del art. 330:
a)Litigio entre el corredor y otra persona que tiene la obligación de llevar registros
contables comercio
- Ambos llevan sus libros conforme a derecho, y coinciden los asientos = plena prueba
- Ambos llevan sus libros conforme a derecho, pero no coinciden= debe desecharse como prueba (porque
no se puede saber cuál es el verdadero)
-Solo uno tiene sus libros conforme a derecho, y el otro no, o solo uno presenta los libros: se considera los
asientos del que está conforme a la ley, o del que los presentó (siempre que estén llevados en legal forma)
b) Litigio entre los contratantes: El libro tiene un valor probatorio especial, por la calidad del
corredor, que intervino directamente en la negociación. Es una prueba documental.
El corredor puede ser obligado a exhibir sus libros.
c)Litigio entre terceros (contratos en los que el corredor no ha actuado). No puede ser obligado a
exhibir los libros.
*Obligación de convenir por escrito. Actualmente ya no se exige que el corredor celebre el contrato de
corretaje por escrito, pero indudablemente es conveniente que lo haga, por cuanto evitará conflictos sobre
la forma de disponer del bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la
operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; si tiene o no
autorización para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de
ejecución del contrato en nombre de aquél. Este convenio es referido a la prueba ya que no es
esencial porque es una prueba del contrato de corretaje que es básicamente, no formal.
*Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación
local. Actualmente ya no existe específicamente esta obligación, por lo que pueden presentarse
problemas interpretativos. Se entiende que la legislación provincial, puede establecer otras
obligaciones para los corredores, pero siempre que respete la naturaleza del corretaje y no
colisione con la ley de fondo o sea la ley nacional.
Prohibiciones
El art. 1348, establece que está prohibido al corredor:
a- Adquirir por sí, o por interpósita persona efectos cuya negociación le
ha sido encargada. En realidad, puede adquirirlas, pero en carácter de
contratante directo, y sin actuar como corredor.
b- Tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en
los bienes comprendidos en ella. Los corredores no pueden participar en
el precio de la transacción, esto quiere decir que únicamente están
habilitados para cobrar sus honorarios y que no podrá pactarse que si se
obtiene una suma mayor a la esperada por el comitente, será del corredor.

Facultades: Art. Nº 34: En el ejercicio de la profesión el corredor está facultado para:

a- Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a
ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No
obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de
ejecución del contrato mediado.
b- Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos
jurídicos.
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c- Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y
particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes.
d- Prestar fianza por una de las partes.

Derechos del corredor:

El corredor tiene básicamente los siguientes derechos:
A)Cobro de comisión:
Encontramos los siguientes artículos relativos al tema:
Art. 1350. “Comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se
celebra como resultado de su intervención.
Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato, o
en su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas,
la fija el juez.”
Este artículo torna al tema de la comisión, un tanto más confuso, por cuanto no queda claro si se
pueden pactar libremente el porcentaje a percibir o debe respetarse lo dispuesto en cada
jurisdicción (El artículo anterior, hoy derogado, era más claro, en este sentid, pues establecía que
el corredor tenía el derecho a “cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga,
conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o
de uso, se le determinara judicialmente”).-
Art. 1351. “Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor,
todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las
partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.
Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente.”
.Art. 1252. Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión. Concluido el contrato,
la comisión se debe aunque.
a)el contrato está sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla;
b)el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto;
c)el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga su
conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares.”
Art. 1353. “Supuestos específicos en los que la comisión no se debe. La comisión no se debe
si el contrato:
a)Está sometido a condición suspensiva y esta no se cumple;
b)se anula por ilicitud de su objeto; por incapacidad o falta de representación de
cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor”
El derecho al cobro de la comisión surge pues desde que las partes concluyan el negocio
mediado. Tiene que haber una relación de causalidad entre el accionar profesional del corredor y
el negocio que se concluyó.
B)Recibir el reintegro de los gastos.
En este sentido el Art. 1354 dice: “Gastos. El corredor no tiene derecho al reembolso de
gastos, aun cuando la operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario.
O sea que si no se pactaron, los gastos no pueden ser reclamados.
C)Constituir sociedades: Al establecer que pueden actuar como corredores personas humanas o
jurídicas , no hay duda que pueden constituir sociedades, pero dado los requisitos que se le
imponen a los corredores, en cuanto a la mayoría de edad y el título universitario, las sociedades
autorizadas son las constituidas exclusivamente por corredores .-.
Corredor clandestino: Persona que ejerce el corretaje, pero no tiene título universitario para
ello o no está matriculado en la jurisdicción que ejerce su actividad. La jurisprudencia y la
doctrina estan dividida en cuanto darle al corredor clandestino derecho al cobro de la comisión,
pese a que la legislación específica, le niega tal derecho, en forma terminante
La jurisprudencia que le otorgó derecho al cobro de la comisión se fundó en:
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- Que el contrato es ley para las partes Art. 1197. del Código Civil: Las convenciones
hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la
ley misma.
- Que cuando alguien realizo una tarea de su profesión debe cobrar por ello Art. 1627 del
Código Civil: “El que hiciere algún trabajo, o prestare algún servicio a otro, puede demandar
el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de
su profesión o modo de vivir. En tal caso, entiéndase que ajustaron el precio de costumbre
para ser destinado por árbitros. Las partes podrán ajustar libremente el precio de los
servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales. Cuando el precio por
los servicios prestado deba ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de
normas locales, su determinación deberá adecuarse a la labor cumplida por el prestador del
servicio, los jueces deberán reducir equitativamente este precio, por debajo del valor que
resultare de la aplicación estricta de los mínimos arancelarios locales, si esta última
condujere a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la
importancia de la labor cumplida. (Este párrafo fue agregado por ley 24.432)”
- Que el derecho no ampare conductas contrarias a la buena fe. (Principio de la buena fe).
- Que las partes no deben beneficiarse sin causa (principio del enriquecimiento sin causa).

Responsabilidades y sanciones
La responsabilidad puede ser de índole
- Profesional: Es lo relativo a la profesión. El órgano de control de la matrícula y ejercicio de
la profesión, aplica la sanción (multa, suspensión y cancelación de la matrícula.
- Civil: Indemnización por daño económico (reclamo de daños y perjuicios) y pérdida de la
comisión
- Penal: Si hubo delito, como ser: extorsión, estafa , falsificación, etc. - Condena por un delito
que se cometió.
La sanciones que la ley le impone al corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato,
es la pérdida de la comisión y el derecho al reintegro de gastos, sin perjuicio de las demás
responsabilidades a las que hubiere lugar.
El corretaje inmobiliario
La ley 2340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su art. 2 señala “Definición. Corredor
inmobiliario es toda persona que en forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta
y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en
ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su
materialización”.
El corretaje inmobiliario, es tal vez, la especialidad más conocida de corretaje comercial; para
algunos, incluso es algo diferente al mismo.
La responsabilidad directa del corredor, solo existe en lo relativo a la intermediación y a la
celebración del contrato, no en las obligaciones que surgen entre contratantes, porque estas son
entre partes y mutuas.
Para iniciarse adecuadamente en esta profesión, luego de recibirse, es conveniente que se trabaje
un tiempo como empleado o pasante en una empresa inmobiliaria, a fin de adquirir la
experiencia necesaria.
Los rubros más comunes de esta actividad son:
-Ventas: de campos, casas, quintas, departamentos, terrenos, depósitos, fondos de comercios,
instalaciones industriales, etc.
- Tasaciones
- Administración: cobranza de alquileres.
La tarea del corredor inmobiliario comienza, en la práctica con la “autorización de venta” o la
“autorización de alquiler”, que en realidad son una serie de instrucciones o autorizaciones que el
comitente o cliente brinda al corredor. Esta autorización es a veces informal y verbal (a veces
incluso tácita, porque el corredor empieza a realizar actos, conocidos por el comitente, pero sin
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que medie una autorización expresa) y otras formal y escrita. La primera se caracteriza por la
rapidez, la falta de exclusividad y de mayores compromisos; y que al principio parece muy
favorable y conveniente, pero que luego es fuente de innumerables problemas. Entre estos
problemas, dos aparecen como relevantes:
a)La falta de prueba sólida para reclamar los derechos, por parte del corredor, para reclamar sus
honorarios, ni los gastos realizados, si fueron convenidos como a cargo de las partes.
b)La desprotección de las partes, que no se verán respaldados por la figura imparcial del
corredor, en caso de conflictos, relativos al contrato celebrado.
Es por ello muy conveniente que la autorización de venta o alquiler contenga detalladamente:
1)Las condiciones de la relación del propietario o locador con el corredor: honorarios
(porcentaje, forma de satisfacerlo y momento del pago) y gastos (alcance de los autorizados y
forma de pago).
2)Detalles para individualizar el bien: descripción, ubicación, medidas, superficie cubierta,
nomenclatura catastral, número de partida inmobiliaria; número de plano; servicios públicos, etc.
3)Detalles de individualización de cada propietario: nombre completo; documento; domicilio;
estado civil; teléfono y correo electrónico, etc.
4)Condiciones de la negociación: precio, forma de pago, fecha de escrituración; fecha de la toma
de posesión; escribano designado, etc.
5)Vigencia del contrato: es decir el tiempo de duración creada entre el cliente y el corredor;
siendo conveniente establecer una fecha concreta.

Para Corrientes
Colegio de Martilleros y Corredores: Estudiar los Arts. 1; 2; 3; 4;5; 7; 12; 13; 22; 35; 37; y 38.
De la ley provincial 5954. Fundamentar la inconstitucionalidad de los arts. 56 y 65.

Para Chaco
Averiguar las leyes provinciales que rigen el corretaje, el corretaje inmobiliario. Ley que regula
el Colegio de Corredores