PACTO DE RETROVENTA

Por el pacto de retroventa el vendedor se

reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando al comprador la
cantidad determinada que se estipulare, o
en efecto de esta estipulación, lo que le
haya costado la compra (Art. 1939 –
Código Civil).

Por lo anterior se infiere que refiere que el pacto de retroventa un negocio jurídico
accesorio nominado y típico.

Lo anterior indica que el pacto de retroventa es accesorio al contrato de

compraventa, es decir, que el pacto de retroventa se celebra una vez existe el
contrato principal de compraventa, en donde las obligaciones principales son las
siguientes:

 A cargo del comprador a través del pacto debe restituir la cosa vendida

junto a lo accesorio del bien, así mismo deberá indemnizar al vendedor por
los deterioros que por su culpa haya sufrido la cosa y recordando que en la
responsabilidad civil contractual la culpa es presunta.

 Lo que en efecto debe probar la parte afectada será los elementos de daño

y nexo causal, así las cosas lo que busca éste pacto es resolver el contrato
de compraventa, toda vez el vendedor se reserva la facultad de recuperar el
dominio de la cosa al momento de restituir al comprador el precio fijado en
el contrato.

En un caso como ejemplo:

XX en calidad de “Vendedor” vende un apartamento a YY en calidad de
“Comprador”, resultando que XX necesita un monto de dinero y el apartamento es
el único bien que tiene. Así las cosas se celebra un contrato de compraventa con
pacto de retroventa, con el objeto de que XX que es el vendedor pueda
previamente cancelar el monto y así recuperar la propiedad y dominio del
apartamento que le vendió a YY.

Así las cosas, el pacto de retroventa puede considerarse como una garantía

mobiliaria o asemejarse a un contrato de prenda, pues lo que busca por parte del
vendedor, es lograr reincorporar a su patrimonio el bien y por parte del comprador,
contar con una garantía real que hasta tanto no se cancele la deuda no podrá
tampoco retornar la propiedad de la cosa o bien objeto del contrato de
compraventa.
Particularmente éste pacto de retroventa debido a la función social del
contrato, tiene el impedimento de no ser cedido por ninguna de las partes.

La Corte Constitucional ha definido en Sentencia C-226/09:

“El pacto de retroventa es una figura prevista en el Código Civil, y definida

como un pacto por el que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la
cosa vendida rembolsando al comprador la cantidad determinada que se
haya estipulado, o, en su defecto, la que haya costado la compra. En otros
términos, el pacto de retroventa consiste en una venta sometida a condición
resolutoria, mediante el ejercicio del derecho de retracto que se reserva el
vendedor. En muchas legislaciones esta modalidad contractual ha sido
proscrita, precisamente, porque se presta para eludir los límites legales a
las tasas de interés o camuflar la usura, y si bien la venta con pacto de
retroventa es una modalidad contractual lícita que puede atender a
finalidades legítimas, no es menos cierto que puede prestarse para
disimular o encubrir actividades de crédito por fuera de los parámetros
legales.
La Corte Suprema de Justicia en sentencia del 29 de enero de 1985, en un aparte
señala al respecto lo siguiente:

“El que vende con retroventa sabe que dispone del bien, que se despoja del
dominio, pero también entiende que puede recobrarlo mediante la
devolución del precio o la cantidad incorporada en el contrato. Comprende,
las más de las veces, que el dinero que recibe el vendedor no se contrae
necesariamente a una estipulación concreta del elemento precio, sino que
más bien la entrega se hace bajo el entendimiento que lo ha de restituir
para la recuperación del objeto vendido. Y esa es la razón práctica del
pacto de retroventa: el vendedor se desprende del bien por la momentánea
o circunstancial necesidad de dinero, pero, luego debe gozar de los
recursos pecuniarios para recobrar la cosa, de suerte que el comprador no
puede impedir, por la fuerza resolutoria que tiene esa modalidad negocial,
la recuperación del bien.”

Respecto de cesión y prescripción del derecho al pacto de retroventa el código

establece lo siguiente:

“ARTICULO 1942. <PROHIBICIÓN DE CESIÓN>. El derecho que nace del pacto

de retroventa no puede cederse.
ARTICULO 1943. <PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE RETROVENTA>. El
tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro
años contados desde la fecha del contrato.

La cancelación del pacto de retroventa debe ser por quien lo estableció, más si se
tiene en cuenta que tos actos en derecho se deshacen como se hacen, a menos
que medie una orden judicial.

Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada,

que no bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las
cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en
tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse
la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.”

En virtud de lo anterior, el vendedor para hacer efectivo el pacto de retroventa

frente al comprador, cuenta con un término de cuatro años, periodo en donde el
comprador tendrá derecho a:

1- Recibir el valor pactado más los gastos por manutención de la cosa

vendida, en relación con el inciso tercero del artículo 1941 del Código Civil.

2- Podrá retener el bien posterior a la solicitud de la retroventa, hasta tanto se

cancelar de forma total el precio establecido entre las partes.

3- El comprador deberá ser informado con una anticipación de 15 días, para

que el vendedor realice el recobro de la cosa objeto del contrato de
compraventa.

4- El comprador podrá disponer a su arbitrio de la cosa vendida, si el vendedor

no ejerce la acción de recobro, dentro del término de los cuatro años y bajo
las condiciones pactadas, a fin de disponer del bien, sin tener la obligación
de avisar previamente al vendedor.

Finalmente, no debe confundirse este pacto de naturaleza accesoria con otro tipo
de contratos como el mutuo, a fin de evadir los intereses correspondientes, por lo
cual es necesario para evitar confrontaciones de índole legal, asesorarse
previamente para definir la figura jurídica a utilizar en el negocio jurídico que se
desee celebrar.

Uso indebido del pacto de retroventa

De acuerdo con lo expuesto, el pacto de retroventa es una cláusula que tiene
plena viabilidad jurídica en el ámbito empresarial; sin embargo, algunos
comerciantes compradores la han usado de manera inapropiada, como por
ejemplo para ocultar la existencia de un contrato de mutuo y, de paso, no cumplir
con los límites señalados por la ley para las tasas de interés (artículo 884 del
Código de Comercio).

En ese sentido, tales compradores encubren dentro del valor acordado para que
sus vendedores hagan efectivo el pacto de retroventa, unas tasas de interés
excesivas, obligando a estos últimos a efectuar el pago de dicho valor si quieren
recuperar el bien, o a desistir del derecho de recobro de la cosa vendida.

Lo anterior ha sido catalogado por la doctrina como una muestra evidente de

fraude a la ley, pues a través de las descritas malas prácticas, se está
desconociendo la prohibición del artículo 1168 del Código de Comercio de realizar
pactos en el contrato de mutuo que conlleven la simulación de los intereses
legalmente admitidos.

Requisitos para el Pacto de Retroventa

Para poder pactar la retroventa es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

1. Estipularse al momento en que se haya contraído el acuerdo, no después

de él.

2. Convenir la cantidad que le permite al vendedor recobrar la cosa vendida, si

no se dice nada, se entiende que la cantidad es el valor que se haya
pagado por la cosa.

3. Se debe indicar un plazo en el que se puede hacer efectivo lo pactado, y el

Código Civil establece que este plazo no puede ser superior a 4 años.
 CONCLUSIONES

El pacto de retroventa sirve como accesorio al contrato de compraventa, pues en

esta figura jurídica el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio del
bien a la hora de restituir al comprador el precio pactado en el contrato, no se
puede ceder.

El pacto de retroventa puede ser un suplir el contrato de prenda, pues se consigue

el mismo objetivo que cuando empeñamos algo, pero como empeñar una casa no
es algo funcional, se recurre a un pacto de retroventa.

El de pacto de retroventa, es un contrato en la cual el vendedor a cambio del

préstamo que le hicieron, puede hacer uso de la retroventa en el término
estipulado, y devolver el dinero, con sus respectivos intereses los cuales son
disimulados mediante la modalidad de canon de arrendamiento, dado que el
vendedor queda habitando el inmueble en calidad de inquilino, so pena de perder
definitivamente el bien, por ende es una decisión que se debe pensar muy bien.
BIBLIOGRAFÍA Y WEBGRAFIA

Código Civil Colombiano

https://www.gerencie.com/derechos-y-obligaciones-del-vendedor-cuando-celebra-
un-contrato-de-compraventa-con-pacto-de-retroventa.html.
http://www.corteconstitucional.gov.co/RELATORIA/2009/C-226-09.htm.