LA GESTIÓN EFICAZ EN LA

ADMINISTRACIÓN DEL
CONDOMINIO

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ATRIBUTOS DE LAS PERSONAS FÍSICAS Y MORALES

CAPACIDAD JURÍDICA
PATRIMONIO
NOMBRE
DOMICILIO
NACIONALIDAD
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 LA PERSONALIDAD JURÍDICA

• DEFINICIÓN.- ES LA APTITUD LEGAL PARA SER TITULAR DE FACULTADES Y DEBERES.

• TITULARES DE PERSONALIDAD JURÍDICA:

• PERSONAS FÍSICAS (PERSONAS JURÍDICAS INDIVIDUALES)
• PERSONAS MORALES (PERSONAS JURÍDICAS COLECTIVAS)

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 PERSONALIDAD JURÍDICA DEL CONDOMINIO

• EN LA CIUDAD DE MÉXICO EL CONDOMINIO ES CONSIDERADO JURÍDICAMENTE COMO

PERSONA MORAL, POR LO TANTO EN LA PRÁCTICA LAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS DEL
MISMO FRENTE A TERCEROS RECAEN, NO EN EL PATRIMONIO PROPIO Y LIMITADO DE ÉSTE,
COMO SUCEDE CON CUALQUIER OTRA PERSONA MORAL, SINO EN EL DE LOS PROPIETARIOS
CONDÓMINOS QUE LO INTEGRAN, LO CUAL COLOCA A ESTOS EN RIESGO DE PERDER, NO
SÓLO SUS DERECHOS CONDOMINALES, SINO ADEMÁS BIENES DE SU PROPIEDAD QUE SON
AJENOS AL CONDOMINIO Y QUE TAMBIÉN INTEGRAN SU PATRIMONIO.

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 ¿QUIÉNES SON PERSONAS MORALES?
DE ACUERDO AL ARTÍCULO 25 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, SON PERSONAS MORALES:

I. LA NACIÓN, EL DISTRITO FEDERAL, LOS ESTADOS Y LOS MUNICIPIOS;

II. LAS DEMÁS CORPORACIONES DE CARÁCTER PÚBLICO RECONOCIDAS POR LA LEY;
III. LAS SOCIEDADES CIVILES O MERCANTILES;
IV. LOS SINDICATOS, LAS ASOCIACIONES PROFESIONALES Y LAS DEMÁS A QUE SE REFIERE LA
FRACCIÓN XVI DEL ARTÍCULO 123 DE LA CONSTITUCIÓN FEDERAL;
V. LAS SOCIEDADES COOPERATIVAS Y MUTUALISTAS;
VI. LAS ASOCIACIONES DISTINTAS DE LAS ENUMERADAS QUE SE PROPONGAN FINES POLÍTICOS,
CIENTÍFICOS, ARTÍSTICOS, DE RECREO O CUALQUIERA OTRO FIN LÍCITO, SIEMPRE QUE
NO FUEREN DESCONOCIDAS POR LA LEY;
VII. LAS PERSONAS MORALES EXTRANJERAS DE NATURALEZA PRIVADA, EN LOS TÉRMINOS DEL
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ARTÍCULO 2736.
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 ¿CUENTA O NO CON PERSONALIDAD JURÍDICA EL
CONDOMINIO?

DE ACUERDO AL ART. 25 FRACCIÓN VI DEL CÓDIGO CIVIL DEL D.F.´, SE DESPRENDE QUE EL CONDOMINIO ES
UNA PERSONA MORAL CONTEMPLADA POR DICHO ORDENAMIENTO.

NO OBSTANTE LO ANTERIOR LOS TRIBUNALES SE HAN NEGADO A RECONOCERLE PERSONALIDAD JURÍDICA

COMO PERSONA MORAL, TODA VEZ QUE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE RECAEN SOBRE EL
CONDOMINIO, SE ENCUENTRAN REPRESENTADOS POR LOS CONDÓMINOS, QUIENES SON LOS TITULARES DE
LOS DERECHOS DE PROPIEDAD DE LOS ELEMENTOS QUE INTEGRAN AL CONDOMINIO (PROPIEDAD
PRIVATIVA Y COPROPIEDAD DE ÁREAS COMUNES).

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 ¿CUENTA O NO CON PERSONALIDAD JURÍDICA EL
CONDOMINIO? ….

SIN EMBARGO, CONSIDERANDO QUE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA INMUEBLES

PARA EL DISTRITO FEDERAL, NO CONFIERE PERSONALIDAD JURÍDICA A LOS BIENES QUE SE
ENCUENTRAN SUJETOS A ESE RÉGIMEN, OBLIGA A CONCLUIR QUE FÍSICAMENTE UN
CONDOMINIO ES SÓLO UN INMUEBLE Y QUE, COMO TAL, NO PUEDE SER SUJETO DE DERECHOS
O DE OBLIGACIONES, MIENTRAS NO SE ENCUENTRE CONSTITUIDO EN PERSONA MORAL.
EN LA PRÁCTICA, LAS DEMANDAS PRESENTADAS EN CONTRA DEL CONDOMINIO, VAN DIRIGIDAS
Y RECAEN SOBRE LOS DERECHOS PATRIMONIALES DE CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS QUE LO
INTEGRAN.

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 ELEMENTOS QUE INTEGRAN EL CONDOMINIO

• EL DERECHO SINGULAR Y EXCLUSIVO SOBRE CADA UNIDAD PRIVATIVA

• EL DERECHO DE COPROPIEDAD SOBRE LOS ELEMENTOS Y PARTES COMUNES DEL INMUEBLE
BAJO ÉSTA MODALIDAD DE PROPIEDAD.
• AMBOS ELEMENTOS EN CASO DE ENAJENACIÓN, SE TRANSMITE LA PROPIEDAD DE ÉSTOS DE
MANERA CONJUNTA Y NO POR SEPARADO.

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 REPRESENTANTES LEGALES DEL CONDOMINIO

LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA INMUEBLES EN EL DISTRITO FEDERAL, SEÑALA

COMO REPRESENTANTES LEGALES DEL CONDOMINIO A:

EL COMITÉ DE VIGILANCIA

EL ADMINISTRADOR

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 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
ART. 43
I.- LLEVAR UN LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEA DE CONDÓMINOS, DEBIDAMENTE AUTORIZADO POR LA PROCURADURÍA;

II.- CUIDAR Y VIGILAR LOS BIENES DEL CONDOMINIO Y LOS SERVICIOS COMUNES, PROMOVER LA INTEGRACIÓN,
ORGANIZACIÓN Y DESARROLLO
DE LA COMUNIDAD. ENTRE LOS SERVICIOS COMUNES ESTÁN COMPRENDIDOS LOS QUE A SU VEZ SEAN COMUNES CON
OTROS CONDOMINIOS;
III.- REPRESENTAR Y LLEVAR LAS DECISIONES TOMADAS EN LA ASAMBLEA GENERAL DE LOS CONDÓMINOS RESPECTIVOS A LAS
ASAMBLEAS DE

LOS ADMINISTRADORES;
IV.- RECABAR Y CONSERVAR LOS LIBROS Y LA DOCUMENTACIÓN RELACIONADA CON EL CONDOMINIO, MISMOS QUE EN
TODO TIEMPO PODRÁN
SER CONSULTADOS POR LOS CONDÓMINOS QUE SE ENCUENTREN AL CORRIENTE RESPECTO DEL PAGO DE CUOTAS
ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS;
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V.- ATENDER LA OPERACIÓN ADECUADA Y EFICIENTE DE LAS INSTALACIONES Y SERVICIOS GENERALES;
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 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
VI.- REALIZAR TODOS LOS ACTOS DE ADMINISTRACIÓN Y CONSERVACIÓN QUE EL CONDOMINIO REQUIERA EN SUS ÁREAS Y
BIENES DE USO
COMÚN; ASÍ COMO CONTRATAR EL SUMINISTRO DE LA ENERGÍA ELÉCTRICA Y OTROS BIENES NECESARIOS PARA LOS SERVICIOS,
INSTALACIONES Y
ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN, DIVIDIENDO EL IMPORTE DEL CONSUMO DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN ESTA LEY;
VII.- REALIZAR LAS OBRAS NECESARIAS EN LOS TÉRMINOS DE LA FRACCIÓN I DEL ARTÍCULO 26 DE ESTA LEY;
VIII.- DIFUNDIR Y EJECUTAR LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA GENERAL, SALVO EN LO QUE ÉSTA DESIGNE A OTRAS PERSONAS
PARA TAL EFECTO;
IX.- RECAUDAR DE LOS CONDÓMINOS O POSEEDORES LO QUE A CADA UNO CORRESPONDA APORTAR PARA LOS FONDOS DE
MANTENIMIENTO Y
ADMINISTRACIÓN Y EL DE RESERVA, ASÍ COMO EL DE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS DE ACUERDO A LOS PROCEDIMIENTOS,
PERIODICIDAD Y
MONTOS ESTABLECIDOS POR LA ASAMBLEA GENERAL O POR EL REGLAMENTO INTERNO; ASÍ COMO EFECTUAR LOS GASTOS
QUE CORRESPONDAN
CON CARGO A DICHOS FONDOS
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 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
X.-EFECTUAR LOS GASTOS DE MANTENIMIENTO Y ADMINISTRACIÓN DEL
CONDOMINIO, CON CARGO AL FONDO CORRESPONDIENTE, EN LOS
TÉRMINOS DEL REGLAMENTO INTERNO;

XI.- OTORGAR RECIBO POR CUALQUIER PAGO QUE RECIBA;

XII.- ENTREGAR MENSUALMENTE A CADA CONDÓMINO UN ESTADO DE

CUENTA DEL CONDOMINIO CON EL VISTO BUENO DEL COMITÉ DE
VIGILANCIA, RECABANDO CONSTANCIA DE QUIEN LO RECIBA, QUE
MUESTRE:
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 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
A) RELACIÓN PORMENORIZADA DE INGRESOS Y EGRESOS DEL MES ANTERIOR;
B) DAR EL MONTO DE LAS APORTACIONES Y CUOTAS PENDIENTES. EL ADMINISTRADOR TENDRÁ A
DISPOSICIÓN DE LOS CONDÓMINOS QUE LO

SOLICITEN, UNA RELACIÓN PORMENORIZADA DE LAS MISMAS; RESERVANDO POR SEGURIDAD LOS DATOS
PERSONALES DE LOS CONDÓMINOS O
POSEEDORES, QUE SÓLO PODRÁN CONOCER LOS MIEMBROS DEL COMITÉ DE VIGILANCIA O ALGUNA
AUTORIDAD QUE LOS SOLICITE DE MANERA
FUNDADA Y MOTIVADA.

C) SALDO DE LAS CUENTAS BANCARIAS, DE LOS RECURSOS EN INVERSIONES, CON MENCIÓN DE INTERESES;
Y
D) RELACIÓN DETALLADA DE LAS CUOTAS POR PAGAR A LOS PROVEEDORES DE BIENES Y/O SERVICIOS DEL
CONDOMINIO.
E) UNA RELACIÓN PORMENORIZADA DE LOS MOROSOS Y LOS MONTOS DE SU DEUDA;
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 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

EL CONDÓMINO TENDRÁ UN PLAZO DE OCHO DÍAS CONTADOS A PARTIR

DEL DÍA SIGUIENTE A LA ENTREGA DE DICHA DOCUMENTACIÓN, PARA
FORMULAR LAS OBSERVACIONES U OBJECIONES QUE CONSIDERE
PERTINENTES. TRANSCURRIDO DICHO PLAZO SE CONSIDERA QUE ESTÁ DE
ACUERDO CON LA MISMA, A RESERVA DE LA APROBACIÓN DE LA
ASAMBLEA GENERAL, EN LOS TÉRMINOS DE LA FRACCIÓN VIII DEL
ARTÍCULO 31.

XIII.- CONVOCAR A ASAMBLEAS GENERALES EN LOS TÉRMINOS

ESTABLECIDOS EN ESTA LEY Y EN EL REGLAMENTO INTERNO; 14

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 ¿CONSTITUIR O NO UNA A.C. PARA EL
CONDOMINIO?

LA CONSTITUCIÓN DE UNA A.C., ES RECOMENDABLE, PREVIENDO POSIBLES DEMANDAS (CIVILES,

LABORALES, PRESTACIÓN DE SERVICIOS, ETC.) EN CONTRA DEL CONDOMINIO Y ASÍ ÉSTA
RESPONDERÁ LIMITADAMENTE CON SU PATRIMONIO EL CUAL SE ENCUENTRA COMPUESTO POR
LAS CUOTAS CONDOMINALES Y ASÍ PROTEGER Y SALVAGUARDAR EL PATRIMONIO DE CADA UNO
DE LOS CONDÓMINOS ANTE TERCEROS.

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 LEVANTAMIENTO E INSPECCIÓN FÍSICA OCULAR
INICIAL

• NO. DE UNIDADES PRIVATIVAS

• DIMENSIONES Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES
• RECURSOS MATERIALES Y HUMANOS ACTUALES
• ASIGNACIÓN DE PERSONAL (RESIDENTE) Y RECURSOS MATERIALES AL CONDOMINIO
• CANTIDAD DE VISITAS PERIÓDICAS QUE REQUERIRÁ EL CONDOMINIO
• ESTATUS DE ADEUDOS Y COBRANZA
• ESTATUS DEL CONDOMINIO ANTE LAS AUTORIDADES LOCALES

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 REGISTRO DEL CONDOMINIO ANTE LA
PROCURADURÍA SOCIAL (PROSOC)
REQUISITOS:

• ESCRITO DIRIGIDO AL SUBDIRECTOR DE REGISTRO DE LA PROCURADURÍA SOCIAL O EN SU CASO AL

JEFE DE LA OFICINA DESCONCENTRADA QUE SE TRATE.
• CUANDO NO HAY ADMINISTRADOR NI COMITÉ DE VIGILANCIA, LA SOLICITUD DEBERÁ SER
SUSCRITA POR LO MENOS POR EL 20% DEL TOTAL DE LOS CONDÓMINOS
• ACREDITAR EL CARÁCTER DE CONDÓMINO CON COPIA SIMPLE DE ESCRITURA PÚBLICA, O
CONTRATO DE COMPRAVENTA, O BOLETA PREDIAL.
• COPIA DE IDENTIFICACIÓN CON FOTO DE CADA UNO DE LOS SOLICITANTES.
• COPIA DE LA ESCRITURA DONDE SE DECLARE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO.
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• COPIA SIMPLE DEL REGLAMENTO INTERNO DEL CONDOMINIO.
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 CUOTAS DE MANTENIMIENTO, COBRANZA Y
RECUPERACIÓN DE ADEUDOS

• DIAGNÓSTICO DE LA SUFICIENCIA O INSUFICIENCIA DE LAS CUOTAS

DE MANTENIMIENTO VIGENTES
• ELABORACIÓN DE PRESUPUESTO, PRESENTACIÓN Y PROPUESTA
PARA SU APROBACIÓN A LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS (EN SU
CASO) DE LAS NUEVAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO ORDINARIAS,
EXTRAORDINARIAS Y DE FONDO DE RESERVA.
• RECUPERACIÓN DE ADEUDOS
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 PASIVOS LABORALES CONTINGENTES PARA EL
CONDOMINIO
CONTRATACIÓN DEL PERSONAL ACTUAL ACTUANDO EL CONDOMINIO COMO PATRÓN DIRECTO?
CARGA SOCIAL:

CUOTAS PATRONALES IMSS

APORTACIONES AL INFONAVIT
APORTACIONES AL FONDO DE AHORRO PARA EL RETIRO
PRESTACIONES (VACACIONES, AGUINALDO, TIEMPO EXTRA, PRIMAS VACACIONALES, PRIMAS
DOMINICALES ETC.)
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 OBLIGACIONES FISCALES DEL CONDOMINIO
(EN CASO DE CONSTITUIR UNA A.C.
PERSONAS MORALES CON FINES NO LUCRATIVOS)

• ALTA EN EL REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES

• EXPEDICIÓN DE COMPROBANTES FISCALES

• LLEVAR CONTABILIDAD

• PRESENTAR DECLARACIONES MENSUALES

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