Pactos en El Contrato de Compraventa

LOS PACTOS EN EL CONTRATO
DE COMPRAVENTA
EL PACTO COMISORIO
Artículos 1817 al 1820
Nancy de la C. Ojeda Rodríguez*
Grisel Galiano Maritan**
Sumario
1. El pacto comisorio en el contrato de compraventa. Antecedentes históricos
y definición
2. Validez del pacto comisorio
3. Requisitos para el ejercicio del pacto comisorio
4. Situaciones que pueden darse una vez estipulado el pacto comisorio
5. Efectos del pacto comisorio
6. Diferencias del pacto comisorio con la cláusula resolutoria implícita
Bibliografía
1. El pacto comisorio en el contrato de compraventa.

Antecedentes históricos y definición
El análisis que a continuación se realiza trata del pacto comisorio en el
contrato de compraventa, no así de la presencia o no de este pacto en otros
negocios, en que pudiera cumplir una función de reforzar una garantía real,
dígase prenda o hipoteca, en cuyo caso incluso se establece una prohibi-
ción para su utilización.
* Profesora Titular de Derecho Civil, Facultad de Derecho, Universidad de La Habana.

Doctora en Ciencias Jurídicas, Universidad de La Habana. Máster en Derecho Privado,
Universidad de Valencia, España. Presidenta del Capítulo provincial de La Habana, de la
Sociedad Científica de Derecho Civil y Familia. Miembro de Número de la Sociedad del
Notariado cubano. Catedrática de la Academia Notarial Americana. Notaria en ejercicio.
** Profesora de Derecho Civil de la Carrera de Derecho. Facultad de Jurisprudencia y Cien-
cias Sociales y Políticas. Universidad de Guayaquil, Ecuador. Máster en Derecho Civil
por la Universidad de la Habana. Máster en Ciencias de la Educación Superior por la
Universidad de Ciego de Ávila.
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LOS PACTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En el Derecho Romano, no se reconocía la acción resolutoria por incumpli-

miento como medio de defensa del crédito1 y al mismo tiempo como modo
de extinción común y general de los contratos sinalagmáticos2.
En el caso de la compraventa en Roma, para mitigar la posición en que
se encontraba el vendedor ante la inexistencia de la acción resolutoria, se
admitió, que a través de pactos accesorios, el vendedor se reservara el de-
recho de resolver el contrato si el comprador no pagaba el precio conforme
a lo acordado por ellos, con la obligación para el comprador de devolver al
vendedor el bien, surgiendo así la cláusula de resolución expresa antes que
la acción resolutoria, que fue denominada lex commisoria o pacto comisorio.
Por tanto, en Roma, los contratos sinalagmáticos o no sinalagmáticos, no es-
taban sujetos, en principio y por sí mismos, a la resolución por inejecución
de las obligaciones; pero apareció y se desarrolló la práctica de introducir
en ciertas convenciones sinalagmáticas, sobre todo en la venta a crédito,
una cláusula llamada lex commissoria, en virtud de la cual el contrato se
resolvería de pleno derecho por falta de pago del precio al vencimiento del
plazo dado; así, el pacto comisorio o cláusula resolutoria expresa encuentra
su fundamento en la voluntad de las partes, prueba de ello es que tenía que
ser expresamente estipulada3, la cual obraba de pleno derecho como una
condición resolutoria ordinaria4.
El pacto comisorio es conocido también como cláusula resolutoria expre-
sa5, tal consideración se debe, quizás, al entenderse que la eficacia del
1
Ojeda Rodríguez, Nancy de la C., “Extinción de las obligaciones” en Ojeda Rodríguez,
Nancy de la C. Y Teresa Delgado Vergara, Teoría General de las Obligaciones, Fundación
Académica Cultural, Cochabamba, Bolivia, 2005, p. 195-197.
2
Vid. Gorrin, Guillermo, “Desnaturalización de la cláusula resolutoria expresa” en Irene
de Valera (Coordinadora) Derecho de las Obligaciones en el nuevo milenio, Academia de
Ciencias Políticas y Sociales Asociación Venezolana de Derecho Privado, Serie Eventos,
Venezuela, 2007, pp. 453 y 454.
3
Josserand, Louis, Derecho Civil, tomo II, vol. I, Teoría General de las obligaciones, re-
visado y completado por Andrés Brun, traducido por Santiago Cunchillos y Manterola,
Editorial Bosch, Buenos Aires, 1951, p. 268
4
Ibidem.
5
Vid. Josserand, Louis, op. cit, p. 252; Kaune Arteaga, Walter, Curso de Derecho Civil, To-
mo II, Vol. II Contratos, 5ta edición corregida y actualizada, S. Ed., La Paz, Bolivia, 2001,
p. 73, Díez-Picazo, Luis y Antonio Gullón Ballesteros, Sistema de Derecho Civil, Vol. II <El
contrato en general. La relación obligatoria. Contratos en especial. Cuasi contratos. Enri-
quecimiento sin causa. Responsabilidad extracontractual, 6ta edición revisada y puesta al
día, Editorial Tecnos, España, 1990, p. 310; Puig Brutau, José, Fundamentos de derecho
Civil, Tomo II, Vol. II, Contratos en particular, enriquecimiento indebido y responsabilidad
civil, Editorial Bosch, Barcelona, 1956, p.215; Gorrin, Guillermo, “Desnaturalización de
la cláusula resolutoria expresa” en Irene de Valera (Coordinadora) Derecho de las Obli-
34
Nancy de la C. Ojeda Rodríguez y Grisel Galiano Maritan
contrato está supeditada a una eventualidad que la constituye, en este caso

el incumplimiento6, considerado como un hecho futuro e incierto. El in-
cumplimiento de la obligación es un hecho que condiciona la eficacia de
la obligación, como es típico de los contratos condicionales, siendo esta la
razón por la cual todo indica que se considere al contrato de compraventa,
en este caso, como un contrato condicional7, condición que para el caso es
resolutoria, por cuanto implica que el contrato sea disuelto por razón de un
acontecimiento que rompe prematuramente su curso.
Valverde y Valverde8 considera como pacto comisorio aquel pacto que con-
siste en estipular, que, si el comprador no paga dentro de cierto plazo, po-
drá el vendedor pedir y obtener la rescisión del contrato, en cuyo caso este
queda afectado por una verdadera condición resolutoria.
Por su parte Díez-Picazo y Gullón Ballesteros9 definen al pacto comisorio en
la compraventa o condición resolutoria expresa como aquella estipulación
contractual por la que se acuerda que a falta de pago del precio en el térmi-
no convenido, o en cada uno de los plazos señalados, producirá de pleno
derecho la resolución de la venta.
El reconocimiento legal de la facultad que tienen las partes para establecer
el pacto comisorio ha sido consagrado por algunas legislaciones de manera
general, o sea, no solo para el contrato de compraventa, mientras que otros
ordenamientos solo la conceden expresamente para este contrato, cfr. ar-
tículo 1817 segundo párrafo del Código Civil de Ecuador, lo que no ha sido
obstáculo para admitir su estipulación en otros tipos contractuales10.
gaciones en el nuevo milenio, Academia de Ciencias Políticas y Sociales Asociación Ve-

nezolana de Derecho Privado, Serie Eventos, Venezuela, 2007, pp.433-485,entre otros
autores.
6
No hay que perder de vista que, aun cuando el incumplimiento es el hecho que con-
stituye la condición resolutoria, este no es en sí mismo una condición potestativa, en el
sentido de que no se deja a la voluntad del deudor si cumplirá o no, sino que, de ocurrir
tal hecho, culpable además, el contrato quedará disuelto, por la resolución.
7
Ojeda Rodríguez, Nancy de la Caridad, “La fianza, ¿acaso un contrato aleatorio?” en
Contratos aleatorios, Leonardo B. Pérez Gallardo (Coordinador) Editores Temis, UBIJUS,
Reus, Zavalia; Bogotá, México, D.F; Madrid, Buenos Aires, 2012, p. 163.
8
Valverde y Valverde, Calixto, Tratado de Derecho Civil español, Tomo III Parte Especial.
Derechos personales o de obligaciones, 4ta edición, Editorial Cuesta, Valladolid, 1937;
pp. 387 y 388.
9
Diez-Picazo, Luis y Antonio Gullón Ballesteros, op. cit., p. 310.
10
Para citar ejemplos de Derecho comparado tenemos que en Francia y España no existe
una disposición general que conciba la posibilidad de estipular la cláusula resolutoria
expresa, solo hace referencia al pacto comisorio en las normas relativas a la compra-
venta, cfr. art. 1656 del CC francés y 1504 y 1505 del CC español; no obstante, en
ambos, a propósito de la permuta, se establece la supletoriedad de las normas relativas
35
En Ecuador, el artículo 1819 del Código Civil establece que: “Si se estipula
que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto
el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir,
pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la
notificación judicial de la demanda”.
2. Validez del pacto comisorio

Ante todo, el pacto comisorio es resultado de la autonomía de la voluntad,
entendida esta como el poder de decisión y auto regulación que el Estado,
a través del ordenamiento jurídico, les reconoce a las personas para regir su
propia esfera jurídica y en consecuencia poder reglamentar las relaciones
jurídicas en las que son o han de ser parte.
a la compraventa para este contrato, por lo que abre la posibilidad de la inserción en

el contrato de permuta de una cláusula resolutoria expresa, cfr. arts. 1707 CC francés
y 1541 CC español.

En Latinoamérica vemos que en Argentina, antes de la reforma del Código Civil en 1968
en que se consagra la acción resolutoria por incumplimiento, cfr. art. 1203, solo a través
de la estipulación expresa del pacto comisorio era posible la resolución del contrato:
Este precepto no fue modificado en 1968 y se ratifica en el 3er párrafo del art. 1204 con
mayor claridad la posibilidad que tienen las partes de establecer el pacto comisorio, aun
cuando dispone que la resolución surte plenos efectos a partir de la comunicación que
haga la parte interesada a la otra parte en forma fehaciente de su voluntad de resolver
el contrato. En Bolivia, se establece una disposición general que reconoce la validez del
pacto de una cláusula resolutoria expresa, cfr. art. 569, y un elemento importante que
se destaca en esta norma es el carácter imperativo en que el legislador consagra que la
resolución es ipso iure, sin necesidad de que haya intervención judicial alguna. Perú,
consagra de forma general la posibilidad de establecer la cláusula resolutoria expresa,
y al propio tiempo dispone que para que surta plenos efectos esta cláusula se requiere
que la parte interesada comunique a la otra que quiere valerse de dicha cláusula (Vid.
Art. 1430). En Venezuela no existe norma que expresamente admita la posibilidad de
pactarse la cláusula resolutoria expresa, pero tampoco la prohíbe; sin embargo, la ju-
risprudencia de dicho país considera que tal cláusula no es válida, o sea, ha declarado
la nulidad absoluta de esta, fundamentando su posición en que en la función jurisdic-
cional, la facultad de administrar justicia es una función estatal, por lo que la cláusula
resolutoria expresa y su invocación por la parte afectada por el incumplimiento conlleva
a una sustracción de las funciones estatales que se considera ilegitima y antijurídica,
teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 138 de la Constitución de la República.
Vid. Gorrin, Guillermo, op. cit., pp. 434-438. Por último, en Chile, existe la posibilidad
de pactar la cláusula resolutoria en su artículo 1877 cuando expresa: “Por el pacto co-
misorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se
resolverá el contrato de venta. Entiéndase siempre esta estipulación en el contrato de
venta; y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos
que van a indicarse”.
36
Este poder de auto regulación que tiene toda persona no es absoluto, está
sujeto a determinados límites impuestos por la propia ley, cfr. artículo 11 del
Código Civil ecuatoriano; por tal motivo, las únicas causas que impedirían
a las personas para establecer el pacto comisorio será porque se considere
que este vulnera el orden público, el interés social o las buenas costum-
bres11. En este sentido, en la legislación civil ecuatoriana encontramos que
el artículo 9 establece: “Los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún
valor; salvo en cuanto designe expresamente otro efecto que el de nulidad
para el caso de contravención;” y el artículo 1461 establece los requisitos
necesarios para que una persona se obligue con respecto a otra por un acto
o declaración de voluntad, y al respecto se refiere al objeto y la causa lícita
que deben tener todos los actos, en este caso, los contratos para que tengan
validez, en sus apartados tercero y cuarto.
La resolución del contrato no es de orden público, sino interpretativa de la
voluntad de las partes, la cláusula resolutoria expresa es la forma acertada
y viable para establecer el derecho de las partes a resolver el contrato, y
puede ser considerada como el ejercicio extrajudicial anticipado y previsor
de la facultad resolutoria concedida legalmente12.
Cuando las partes establecen el pacto comisorio, están actuando conforme
al principio de autonomía de la voluntad, en consecuencia, no están atri-
buyéndose facultades jurisdiccionales, el contrato solo obliga a las partes
contratantes, y solo para ellas el contrato representa una reglamentación de
sus respectivas conductas13, por tanto, el contrato solo vincula a las partes,
cfr. artículo 1561 Código Civil de Ecuador.
Por otra parte, cuando se invoca el pacto comisorio, de lo que se trata es del
ejercicio del derecho subjetivo potestativo del que es titular un contratante
en virtud de lo pactado entre las partes, por lo que ejercer el pacto comiso-
rio no es más que hacer uso de la estipulación contractual creada por ellas,
cuyo fundamento se encuentra en el principio de autonomía de la voluntad.
De lo anterior se colige que el establecimiento y ejercicio del pacto co-
misorio no significa que con él las partes están asumiendo una función de
11
Vid. Gorrin, Guillermo, op. cit., p. 461.
12
Vid. Josserand, Louis, op. cit., Vol. I, pp. 267 y 268; Hedemann, J.W, Derecho de Obli-
gaciones, Vol. III, Traducción de la última edición alemana con notas de Derecho es-
pañol por Jaime Santos Briz, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1928,
pp. 143 y 144.
13
Efecto de obligatoriedad del contrato como expresión del principio contractual de asimi-
lación del contrato a la ley, pacta sunt servanda. Cfr. art.1159 CC venezolano; art. 1363º
CC peruano; art. 1257 CC español; art. 519 CC boliviano, entre otros.
37
autoridad14 que no les corresponde, ni tampoco ejercen la función jurisdic-

cional15. Por tanto, confundir el ejercicio de un derecho subjetivo, ya sea su
fuente el pacto entre personas o la norma jurídica, con la función jurisdic-
cional, implicaría ineludiblemente considerar casi de forma absoluta que
la mayor parte de las actuaciones de los particulares serán usurpación de
autoridad16.
3. Requisitos para el ejercicio del pacto comisorio

• Determinación concreta de la obligación u obligaciones cuyo incum-
plimiento da lugar a invocar el pacto comisorio o la cláusula resolutoria
expresa
En muchas ocasiones, en los contratos que constan por escrito, encontramos
una estipulación conforme a la cual el incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones dará derecho a resolver el mismo a la parte que ha cumplido,
sin necesidad de notificación y sin intervención judicial. Tal estipulación es
considerada unánimemente como una cláusula de estilo, y se le ha negado
eficacia como cláusula resolutoria expresa, pues se considera una simple
repetición de la norma que reconoce la cláusula resolutoria implícita17, cfr.
art. 1505 del Código Civil ecuatoriano, que por demás requiere de la inter-
vención judicial para que valore si la gravedad del incumplimiento amerita
la resolución del contrato.
14
Autoridad: Potestad legalmente conferida y recibida para ejercer una función pública,
para dictar al efecto resoluciones cuya obediencia es indeclinable bajo amenaza de una
sanción y posibilidad legal de su ejecución forzosa, en caso necesario, De Pina, Rafael,
Diccionario de Derecho, 16ta edición, Editorial Porrúa, México, 1989, p. 119.
15
Es la función que realizan los órganos de justicia, ordinarios o especiales, y que se tra-
duce en la aplicación del derecho por la vía del proceso, ídem, p. 280. Es una función
estatal en cuyo ejercicio el juez o tribunal crea una norma jurídica de la conducta de los
particulares, cuando entre ellos surja un conflicto de intereses, asegurando por la fuerza,
si fuese necesario, su ejecución, Vid. Gorrin, Guillermo, op. cit., p. 464.
16
Vid. Ojeda Rodríguez, Nancy de la C, “El pacto comisorio en el contrato de compraventa”,
en La compraventa como paradigma contractual Memorias de la XI Jornada Internacional
de Derecho de Contratos celebrada en La Habana del 25 al 27 de enero de 2012, Leon-
ardo B. Pérez Gallardo (Coordinador), Rubinzal-Culzoni Editores, Buenos Aires, 2012,
p. 157.
17
Cfr. artículos 1184 del Código Civil francés; 568 del Código Civil; 306 del Código Civil
cubano; 1489 del Código Civil chileno; 1167 del Código Civil venezolano; 1124 del
Código Civil español; 1429 del Código Civil peruano; 1204 del Código Civil argentino,
entre otros.
38
Si tenemos en cuenta el origen de la cláusula resolutoria expresa, nos per-

catamos que esta fue inserta en el contrato de compraventa para el caso
del incumplimiento de la obligación de pagar el precio, cfr. artículo 1817
primer párrafo del Código Civil ecuatoriano, contraprestación principal del
comprador; por ello, tanto doctrinal como legislativamente, admitiéndose
de forma general o para un contrato en particular, se reconoce como requi-
sito para la existencia de dicha cláusula la determinación de la o las obli-
gaciones cuyo incumplimiento dará derecho a la resolución del contrato de
pleno derecho.
Hay que tener presente que nada es óbice para que se señale como causa
de la resolución el incumplimiento de varias obligaciones, siempre que es-
tas estén perfectamente determinadas18; pero lo que no es posible que se
haga una enumeración exhaustiva de todas las obligaciones de cada parte,
señalando que el incumplimiento de cualquiera de ellas dará lugar a la
resolución de pleno derecho, por cuanto tal estipulación equivale a pactar
que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de las partes da
lugar a la resolución, en cuyo caso estaríamos ante una cláusula de estilo
que deberá ser interpretada y consiguientemente requerirá la intervención
judicial.
• Gravedad del incumplimiento previsto en el pacto comisorio

En este sentido se analiza la posibilidad de convenir el pacto comisorio en
caso de que se incumplan obligaciones de escasa importancia respecto a
la economía del contrato; ante todo hay que tener presente que no tendría
validez el pacto que es contrario a disposiciones legales de carácter impe-
rativo que determinan el límite de gravedad del incumplimiento, pero al
propio tiempo, no existe obstáculo para que el pacto comisorio mejore el
límite establecido en la ley19.
• Incumplimiento imputable al deudor

El pacto comisorio solo procede, desde sus orígenes, para el caso de que el
incumplimiento sea consecuencia del actuar negligente o doloso del deu-
dor, o sea, como consecuencia de hechos imputables a él, de tal suerte
que, si demuestra que el incumplimiento se produjo por causas ajenas a su
18
En este caso se debe aplicar el requisito de determinación que rige el objeto de las ob-
ligaciones, pues si la obligación no está determinada, no existe contrato. Vid. Art. 1477,
primer párrafo del Código Civil ecuatoriano.
19
Sobre este particular vid. Ojeda Rodríguez, Nancy de la C, “El pacto comisorio…cit.,
p. 158 y 159.
39
voluntad, la parte fiel al contrato no podrá invocar dicho pacto, esta deter-
minación le corresponde al juez.
• Notificación de la decisión de resolución del contrato al deudor

Respecto a este tema, surge la necesidad de analizar si:
- ¿La falta de consagración expresa de la notificación conlleva a que el
acreedor deba comunicar al deudor su decisión de resolver el contrato?;
- ¿Luego de dicha comunicación es posible que el acreedor se arrepienta
y solicitar el cumplimiento?; y
- ¿Es posible que el solo hecho del incumplimiento por sí mismo produce
la resolución del contrato sin necesidad de notificación?
Al respecto existen varias soluciones que dependerán ante todo de lo dis-
puesto en la ley en relación con el reconocimiento general del pacto co-
misorio o no; en tal sentido, se considera que, si en el pacto comisorio
nada se dispone sobre la notificación como requisito indispensable para la
procedencia de la resolución, la decisión de resolver el contrato debe ser
notificada20.
En este punto, adquiere sentido el tema de la purga de la mora21, por la cual
se entiende la posibilidad para el deudor del cumplimiento tardío, o sea, en
el tiempo entre el momento en que ocurrió el incumplimiento y aquel en el
cual le sería notificada por el acreedor la decisión de resolver el contrato,
podrá cumplir la obligación que desatendió, y que, conforme al pacto co-
misorio, se autoriza la resolución de pleno derecho, cfr. artículo 1819 del
Código ecuatoriano.
Lo más relevante de esta cuestión es, sin dudas, el acuerdo de las partes al
respecto, si en el pacto se establece que la resolución se produce de pleno
derecho, no se requiere la notificación, ya que una vez verificado el incum-
plimiento se produce la resolución ipso iure, siendo lícito este pacto22, en
cuyo caso no se admite la purga de la mora.
De establecerse la necesidad de la notificación para que se produzca la
resolución, es posible el cumplimiento tardío de la obligación antes de que
tal notificación se realice, lo cual es congruente con el hecho que hasta ese
momento el contrato no se ha disuelto, tal es la posición que asume la le-
gislación civil ecuatoriana, cfr. artículo 1819 in fine del Código ecuatoriano.
20
Vid. Josserand, Louis, op. cit., p. 273.
21
Acto que permite al acreedor renunciar al derecho de reclamación que le concede la
mora del deudor, eliminándose de esta forma los efectos de la mora ya producidos.
22
Vid. Josserand, Louis, op. cit., Vol. I, p. 273.
40
El Código Civil de Ecuador en su artículo 1818 establece que por el pacto

comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que concede
el artículo 181323 del mismo cuerpo legal, que dispone en su primer párra-
fo: “Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el
lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o
la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios” y en el segundo
párrafo: “Si exigiere la resolución, el demandado podrá consignar el precio
completo, que comprende el capital y los intereses adeudados hasta que se
reciba la causa a prueba”.
4. Situaciones que pueden darse una vez estipulado

el pacto comisorio
Una vez estipulado el pacto comisorio pueden ocurrir dos situaciones, la
primera es cuando se estipula que, de no pagarse el precio al tiempo conve-
nido, se resolverá el contrato, cfr. artículo 1817 primer párrafo Código Civil
ecuatoriano; produciendo en este caso el pacto comisorio iguales efectos
que los previstos para la condición resolutoria, cfr. artículo 1505 24.
En este caso, no se priva al vendedor de las acciones que consagra el artícu-
lo 1813 del Código Civil en relación con el artículo 1818, pero si se pacta
expresamente que de no pagarse el precio al tiempo convenido, se resolve-
rá el contrato ipso facto, solo esta podrá ser la resolución la solución ante el
incumplimiento del pago del precio, cfr. artículo 1819 ab initio.
De esa forma, será el vendedor el que puede iniciar el procedimiento ordi-
nario25 ante el incumplimiento del pago en el caso de que pretenda dar por
terminado el contrato por esta causa.
23
Este precepto regula la facultad de elección que tiene el vendedor de exigir el cumpli-
miento o la resolución, por mora del comprador en el pago del precio. Constituye, por
tanto, un medio de protección y de defensa del vendedor que perjudicado por la mora,
no tiene ya razones para continuar vinculado por el contrato y recuperar la atribución
patrimonial que hubiese llevado a cabo.
24
Dicho artículo dispone: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria
de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero, en tal caso, podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cum-
plimiento del contrato, con indemnización de perjuicios.” En consecuencia se reconoce
por la legislación ecuatoriana la cláusula resolutoria implícita.
25
Cfr. artículo 289 del COGEP que establece: Se tramitarán por el procedimiento ordinario
todas aquellas pretensiones que no tengan previsto un trámite especial para su sustan-
ciación.
41
El comprador podrá impedir los efectos del ejercicio de la acción, pero para
ello tiene que pagar el precio convenido en las veinticuatro horas subsi-
guientes a la notificación judicial de la demanda, cfr. artículo 1819 in fine.
En el segundo supuesto, si se estipula que por no pagarse el precio al tiem-
po convenido se resuelva ipso facto el contrato, el comprador tiene derecho
a hacer susbsistir el contrato, si realiza el pago del precio dentro del plazo
establecido en el propio cuerpo legal, cfr. artículo 1819 in fine (24 horas
contados desde la notificación de la demanda), de no hacerlo pierde este
derecho y opera la resolución estipulada ipso facto.26
Con el pacto comisorio no se priva al vendedor de la posibilidad de exigir
el cumplimiento del pago, sino que se le reconoce el derecho de exigir el
precio o la resolución de la venta con el correspondiente resarcimiento de
los daños y perjuicios, cfr. artículo 1818 en relación con el artículo 1505
segundo párrafo.
La ley establece que, si ha mediado pacto comisorio, este prescribe en el
término fijado por las partes si no pasare de 4 años contados desde la fe-
cha del contrato, cfr. artículo 1820 primer párrafo, transcurridos los cuales,
prescribirá necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo
o ninguno, cfr. artículo 1820 segundo párrafo.
5. Efectos del pacto comisorio

Conforme la legislación ecuatoriana, el pacto comisorio trae los mismos
efectos que produce cualquier condición resolutoria, cfr. artículo 1505,
por lo que para que el contrato se extinga por resolución será necesario
el pronunciamiento de tribunal competente mediante la sentencia judicial
que así lo declare. Para ello se exige como requisito necesario el ejercicio
de la acción resolutoria con la interposición de la demanda de resolución
para resolver el contrato.
26
Así lo establece el artículo 1819 al establecer que: “Si se estipula que por no pagarse el
precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador
podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticu-
atro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.” La previsión de este
artículo nos lleva a la conclusión de que aun cuando se estipule expresamente el pacto
comisorio y su efecto fundamental que es la resolución del contrato es necesaria la noti-
ficación, de la resolución del contrato y con ello la intervención judicial, pues el articulo
expresamente se refiere a la demanda, lo cual resulta un contrasentido pues la previsión
del pacto comisorio o que se busca por las partes es la posibilidad de resolver el contrato
sin necesidad de promover un proceso judicial.
42
Si se estableció un plazo para el pago del precio, podrá el vendedor pedir

la resolución del contrato solo desde el día del vencimiento del plazo, cfr.
artículo 1512, solo si ese día no hubiese sido pagado el precio.
En caso de no haberse establecido plazo, solo después de la demanda ju-
dicial será que el comprador se considerará constituido en mora, cfr. ar-
tículo 1567, el que dispone que: “El deudor está en mora: 1. Cuando no ha
cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley, en
casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirle en mora;
2. Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto
espacio de tiempo, y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla; y,
3. En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido
por el acreedor”.
6. Diferencias del pacto comisorio con la cláusula

resolutoria implícita
• El pacto comisorio se diferencia de la cláusula resolutoria implícita, pues
en el primero, la resolución del contrato opera como afirma Rubio Maes-
tre27, ipso iure, en el mismo momento en el que se verifica el aconteci-
miento previsto (incumplimiento), sin necesidad de acto ninguno de las
partes, y la resolución producida por la cláusula resolutoria implícita es
declarada por el juez.
• La cláusula resolutoria implícita es el resultado de la evolución del De-
recho Romano, referido al pacto comisorio, al considerar implícita en to-
dos los contratos bilaterales una cláusula por incumplimiento de obliga-
ciones principales, cfr. artículo 1505 Código Civil ecuatoriano, mientras
que el pacto comisorio se considera una cláusula resolutoria expresa,
inserta fundamentalmente en el contrato de compraventa a plazo para el
caso de incumplimiento de la obligación de pagar el precio, cfr. artícu-
lo 1817 primer párrafo.
• En la cláusula resolutoria implícita, al producirse el incumplimiento de
la obligación le otorga a las partes la posibilidad de pedir el cumplimien-
to de la obligación o la resolución, cfr. artículo 1505 primer párrafo, sin
embargo, en el pacto comisorio se estipula expresamente que el incum-
plimiento del pago del precio resuelve el contrato, cfr. artículo 1817.
• En la cláusula resolutoria implícita el cumplimiento forzoso de la obliga-
ción principal o la resolución del contrato puede pedirse por la parte que
27
Rubio Maestre, Tomás, “El pacto comisorio”, Extracto de la tesis doctoral leída en la Fac-
ultad de Derecho de la Universidad de Murcia, 1961, pp. 219 y 220.
43
ha cumplido su obligación, cfr. el supra mencionado artículo 1505 en

su segundo párrafo; mientras que en el pacto comisorio es el vendedor
por incumplimiento del pago del precio por el comprador la parte que
podrá ejercer la acción resolutoria, solo el comprador tiene el derecho
de enervar la acción pagando dentro de las 24 horas subsiguientes a la
citación judicial, cfr. artículo 1819 in fine.
Bibliografía
Fuentes doctrinales
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Nacional ubicada en el Distrito Metropolitano de Quito; y publicado en el
Suplemento del Registro Oficial, Año 2 – Nº 506, Quito, del viernes 22 de
mayo de 2015.
46
EL PACTO DE RETROVENTA

Juan Reinaldo Martínez Yntriago*
Sumario
1. El pacto de Retroventa. Definición
1.1. La retroventa como condición resolutoria
1.2. La retroventa como un nuevo contrato de compraventa
2. Efectos de la Retroventa
2.1. La simulación del pacto de retroventa
3. Regulación del pacto de retroventa en el Código Civil ecuatoriano
3.1. Diferencias del pacto de retroventa con relación a otras modalidades
de la compraventa y otros derechos reales
Bibliografía
1. El pacto de retroventa. Definición

La compraventa es uno de los contratos mercantiles por excelencia y el más
usual de ellos, el cual ha sido materia de muchos análisis por las diversas
modalidades a las que ha sido sometido para adaptarse a las necesidades
del mundo comercial. Siendo un contrato consensual, ha permitido la in-
troducción del denominado pacto de retroventa, que tiene como objeto
facultar al vendedor la recuperación de la propiedad del objeto vendido
mediante resolución unilateral dentro del tiempo determinado en la ley.1
* Máster en Derecho Empresarial. Docente Titular de la Carrera de Derecho. Facultad de

Jurisprudencia y Ciencias Sociales y Políticas de la Universidad de Guayaquil.
1
Como ejemplo del pacto de retroventa se puede indicar que Pedro necesita de manera
urgente una cantidad determinada de dinero que no lo tiene debido a la difícil situación
económica que se encuentra atravesando, por lo cual vende un inmueble de su propiedad
a su amigo José; no obstante, dentro del contrato de compraventa que celebran los referi-
dos amigos se incluye una cláusula mediante la cual pactan que, si mejoran las condicio-
nes económicas de Pedro, este podría declarar resuelto el contrato y recuperar el dominio
del inmueble que vendió a José, siempre que esa declaratoria la realice dentro del tiempo
determinado en el mismo convenio y que Pedro entregue a José un valor previamente es-
47
Inicialmente se debe considerar que todo pacto tiene su origen en el ne-

gocio jurídico, el cual permite instrumentar la expresión de voluntades en
el ámbito privado como consecuencia necesaria de la actividad previa ge-
nerada por sus actores, tendientes a regular la relación jurídica entre ellos.
Consecuentemente, la retroventa surge como un acto jurídico que es reflejo
de la expresión de la voluntad humana dirigida a reformar y poner fin al
derecho de propiedad generado por la venta inicial.
A través del pacto de retroventa el vendedor busca consolidar el derecho a
recuperar el objeto que ha vendido y, podría decirse también que el com-
prador a su vez, engendra el derecho a recibir la devolución de lo pagado
y de lo que haya gastado por la conservación del objeto, sin perjuicio de
reclamar el valor de los respectivos aumentos que se hubieren estipulado.
Por consiguiente, se trata de una forma de retracción previamente conveni-
da por las partes al momento de celebrarse la compraventa, por lo cual se
le puede denominar también retracto convencional.
El pacto de retroventa se introduce como una cláusula accesoria que mo-
difica los efectos naturales del contrato de compraventa, siendo conocida
también como retrocesión o venta con derecho a rescate.2
Cuando se efectúa una compraventa de bienes con cláusula de retroventa,
el vendedor retiene en su patrimonio ese derecho, es un mecanismo que
guarda relación a la venta de la nuda propiedad con retención del usu-
fructo. Algunos autores3 sostienen que es una oferta de retroventa hecha
por el comprador al vendedor aceptando este mediante la declaración de
retracto.4
A través de este pacto el vendedor mantiene el derecho a dejar sin efecto la
compraventa, sin embargo, dicha compraventa se considera existente con
todos sus efectos jurídicos mientras no se realice el ejercicio de la potestad
de retractarse, es decir, mientras no se cumpla la condición previamente
estipulada; inclusive, el comprador adquiere la propiedad del bien cuando
le es entregado, propiedad que puede calificarse de temporal y evidente-
tablecido por la retroventa o devuelva el valor que recibió inicialmente como precio más
los valores que correspondan a las expensas conservativas del objeto vendido.
2
En el Derecho Romano se conocía como “pactum de retrovendendo” (que se ha de volver
a vender). En el derecho francés es denominada “pacte de réméré”, es decir, pacto de re-
compra, y también “pacte de rechat” (pacto de rescate). Vid. CEVALLOS VÁSQUEZ, Víctor,
Contrtatos Civiles y Mercantiles, Tomo I. Quito: Editorial Jurídica del Ecuador, 2011, p. 218.
3
LARREA HOLGUÍN, Juan., & Pérez, Efraín, Derecho Civil del Ecuador. Quito: Corporación
de Estudios y Publicaciones, 2014, p. 237.
4
PUIG PEÑA, Federico, Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, vol. II, Madrid, 1946,
p. 136.
48
Juan Reinaldo Martínez Yntriago
mente revocable. Se trata sencillamente de una simple graduación de la

tipicidad prevista por la ley que no altera de ninguna manera la naturaleza
del contrato.5
Respecto a la retroventa se han establecido dos tesis: la primera considera
que se trata de una condición resolutoria incluida en la compraventa, cuyo
efecto es dar por terminado este contrato y volver las cosas al estado en que
se encontraban con anterioridad a su celebración; y, la segunda, que con-
sidera que se trata de una nueva venta bajo condiciones previamente esta-
blecidas en el contrato anterior. Sin embargo, la tesis que ha predominado
en Ecuador es aquella que considera a la retroventa como una condición
resolutoria accesoria y potestativa, que se incluye en la compraventa origi-
nal, tesis que comparte este trabajo. No obstante, se hará breve referencia a
las posiciones doctrinales planteadas al respecto.
1.1. La retroventa como condición resolutoria

Castro Reyes, citando a Borrel y Soler,6 indica que este pacto consiste en
imponer a los efectos naturales del contrato una condición resolutoria cuyo
cumplimiento queda al arbitrio del vendedor; agregando que es una con-
dición resolutoria estipulada a favor del vendedor, por lo cual produce los
efectos naturales de la compraventa mientras la condición esté pendiente.
Se constituye como una condición resolutoria ordinaria, la cual, al cumplir-
se, extingue el derecho de dominio del comprador, consecuentemente, su
derecho tendrá plena vigencia mientras no se cumpla la condición. Cabe
entonces preguntarse si la condición resolutoria permite resolver el contrato
de pleno derecho, o requiere una sentencia judicial. Al respecto, Manase-
vich7 indica que la unanimidad de los autores y la jurisprudencia están de
acuerdo en que esta condición resolutoria opera de pleno derecho, por
el solo hecho de cumplirse el evento de la condición, ya que, si el asunto
se llega a llevar a pleito, la sentencia se limitará a constatar que operó la
condición resolutoria y a ordenar el efecto pedido por el acreedor, ya sea
la restitución de la cosa, etc., pero ellos se han producido desde que se
cumple la condición.
5
BUSTOS LAGOS, Daniel Roberto, Atipicidad Contractual: ¿Regla o Excepción? Revista de
la Universidad de Mendoza No. 15, 2013, Recuperado el 24 de 02 de 2016, de file:///C:/
Users/Abogado/Downloads/84-361-1-PB.pdf, p. 93.
6
CASTRO REYES, Jorge, Manual de Derecho Civil, Jurista editores E.I.R.L, Lima, 2010,
p. 714.
7
ABELIUK MANASEVICH, René, op. cit., p. 339.
49
Para Manasevich,8 toda condición opera, en principio, de pleno derecho,

es decir, que se requiere de disposición especial para que no sea así, y
ello ocurre en la condición resolutoria tácita, en la que no existiendo nada
semejante para la ordinaria, se aplica la regla general, que es muy fácil de
comprobar. De la misma forma, el referido autor sostiene que el hecho de
que la condición resolutoria ordinaria opere de pleno derecho genera otra
consecuencia, cual es la de producir efectos universales, y puede invocarla
quien tenga interés en ella, pues no proviene de una sentencia judicial de
efectos relativos que la declare, sino de la ley.
El efecto jurídico de la condición resolutoria traería consigo que el vende-
dor recobrara el derecho de dominio al momento de efectuarse la retroven-
ta, recuperando la propiedad no sólo del bien inicialmente vendido, sino
también de todas sus accesiones o aumentos que este hubiere experimen-
tado, sin tener que reconocer valor alguno por este concepto al comprador,
limitando su obligación al pago de las expensas necesarias para la conser-
vación de la cosa vendida.
Un aspecto intrínseco en la retroventa es la retroactividad de la condición,
por lo cual Borda9 afirma que la retroactividad es una consecuencia lógica
de la condición, puesto que desaparecida la incertidumbre con el cumpli-
miento de esta, la posición jurídica y económica del que tenía el derecho
incierto es igual a aquella en que se hubiera encontrado si la incertidumbre
no hubiera existido jamás; acotando que la retroactividad crea una seguri-
dad en favor del titular de ese derecho que le permite alcanzar una situa-
ción superior a la del tercero cuyos derechos nacieron entre la fecha del
acto condicional y el cumplimiento de la condición.
El pacto de retroventa es una condición resolutoria potestativa, adherida
al contrato, y como señala Barchi Velaochaga, citando a De la Puente,10 la
retroactividad es esencial para el funcionamiento de dicho pacto respecto a
terceros. El efecto sustancial de esta retroactividad es permitir al vendedor
recuperar todos los derechos de dominio que le asistían sobre el bien objeto
de la venta, como si jamás los hubiera transferido como consecuencia de
la venta.11
8
Idem, p. 339.
9
Vid. BORDA, Guillermo, Manual de Obligaciones, 14ta. Edición, Editorial La Ley, Bue-
nos Aires, 2012, p. 259.
10
BARCHI VELAOCHAGA, Luciana, Algunas consideraciones sobre el receso en el Código
Civil Peruano: A propósito del artículo 1786, LB Velaochaga - Advocatus 19, Revista edi-
tada por los alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima, 2015, p. 303.
11
V.gr. si una persona vende a una mujer un bien personal con posibilidad de retroventa, y
posteriormente esta contrae matrimonio, al usar la facultad de recuperar la cosa vendida,
la cosa no ingresa al patrimonio de la sociedad conyugal (a pesar de adquisición a título
50
1.2. La retroventa como un nuevo contrato de compraventa

Otra tesis es la que considera que el pacto de retroventa genera un nuevo
contrato de compraventa entre las mismas partes en posiciones contractua-
les diversas, donde el anterior vendedor se convierte en el nuevo compra-
dor, y el comprador inicial se transforma en el nuevo vendedor. Se puede
decir que el efecto implica que el comprador, al adquirir temporalmente
el dominio de la cosa vendida, conservará, al momento de ejecutarse la
retroventa, la propiedad de las accesiones o aumentos que esta hubiera
experimentado en el tiempo medio comprendido entre la venta y la retro-
venta. Consecuentemente, se requerirá que el comprador, cuando adquiera
la calidad de vendedor por la ejecución de la retroventa, tenga la intención
de vender tales accesiones o aumentos a quien devolverá el dominio en
virtud del nuevo contrato.
Bien puede ocurrir, si no se estipulare expresamente el pacto en el contrato
de compraventa inicial, que al ejecutarse la retroventa se establezcan con-
diciones distintas a las que tuvo la venta primitiva, lo cual la convertiría en
una venta nueva con vigencia independiente de la primera. Por esta razón,
Ovsejevich12 afirma que el término retroventa ofrece la posibilidad de pensar
en una nueva operación, lo cual se descarta con el uso del término retracto;
agregando que, si se prorroga el plazo para la ejecución de la retroventa,
podría considerarse como una nueva venta o como una promesa de venta.
En el caso de que se considere una promesa de venta realizada por el com-
prador en relación a quien le vende, dicho comprador no estaría obligado
a devolver las mejoras que experimente el objeto, ni a asumir los riesgos a
los que esté expuesto, pudiendo a la vez, el vendedor, exonerarse de pagar
los gastos realizados por la conservación del bien.
Ovsejevich13 ha indicado que podría tratarse de una promesa de compraven-
ta hecha desde el comprador hacia el vendedor, en cuyo caso el comprador
no estaría obligado a devolver los aumentos naturales ni a asumir los riesgos
del objeto, así como tampoco el vendedor estría obligado a reconocer las
expensas conservativas.
Esta tesis adolece de la ausencia de la autonomía de la voluntad que deben
expresar las partes contratantes al momento de celebrar la compraventa,
pues el pacto anticipado de la retroventa no requiere de la voluntad del
oneroso) sino al patrimonio personal de la mujer casada. Cfr. LARREA HOLGUÍN, J. &
Pérez, E. op. cit., p. 234.
12
OVSEJEVICH, Luis, Pacto de Retroventa, Enciclopedia Jurídica OMEBA, Tomo XVIII, Bue-
nos Aires, Editorial Bibliográfica Argentina, 1964, p. 5.
13
Idem, p. 10.
51
comprador inicial al momento en que deba devolver el dominio en virtud

de la compraventa inversa, es decir, la segunda compraventa no requiere
un nuevo acuerdo de las partes, ya que está supeditado al acuerdo de com-
praventa original.
2. Efectos de la retroventa
Entre los efectos del pacto de retroventa se destaca que el vendedor puede
recuperar el dominio y la posesión del bien vendido sin tener que pagar las
mejoras que le hubieren accedido, salvo que las haya autorizado expresa-
mente al momento de la celebración del acuerdo. De la misma manera, el
vendedor tendrá derecho a ser indemnizado por los deterioros que hubiere
sufrido el objeto vendido cuando hayan sido a consecuencia de culpa o
dolo de parte del comprador.
Si bien la retroventa se configura como una condición resolutoria potes-
tativa en favor del vendedor, dicha condición no tiene vigencia eterna y,
por el contrario, tiene un límite que se estipula en el mismo contrato de
compraventa y no podrá ser superior al tiempo máximo prescrito en la le-
gislación de cada país donde se acepta este tipo de pacto, por consiguiente,
el vendedor pierde ese derecho de retracto si no lo ejerce en dicho tiempo.
De su parte, el comprador no puede impedir la resolución del contrato por
efecto del pacto de retroventa, teniendo únicamente el derecho a exigir que
se le entregue la cantidad pactada que hubiere sido estipulada o, en caso,
de no haberse hecho dicha estipulación, el valor al que haya ascendido el
precio de compra más los valores invertidos en la conservación del bien.
Puede también el comprador exigir el pago de las mejoras que hubieren
sido autorizadas por el comprador, y a la vez debe pagar todo deterioro que
genere en el bien por sus actos u omisiones.
En forma inversa al derecho resolutorio del vendedor, se puede determinar
que el comprador adquiere un derecho de dominio temporal, cuya vigencia
existirá mientras no se cumpla la condición estipulada a favor del vende-
dor, o mientras este no haga uso del derecho de retracto; sin embargo, ese
dominio del comprador sobre el bien que adquiere de manera condicional
podría permanecer inalterable si el vendedor no ejercita su derecho en el
tiempo prescrito para el efecto.
Para que el pacto de retroventa tenga eficacia se requiere, o bien que se pro-
híba en absoluto al comprador que pueda enajenar o gravar la cosa; o que
si se produce esta enajenación o gravamen, sea con la precisa condición de
que los adquirentes o beneficiarios del gravamen respeten el derecho del
52
primer vendedor, quien queda facultado para recuperar la cosa en el estado

público que tenía cuando él la vendió con pacto de retroventa.14
14
Vid. LARREA HOLGUÍN, Juan. y PÉREZ, Efraín. op. cit., p. 233.
15
MORFFI COLLADO, Claudia y Grisel GALIANO MARITAN, La simulación como causa
de ineficacia jurídica en el Código Civil cubano, Revista de Derecho Privado, Número 27,
julio-diciembre, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2014, p. 183.
16
BORDA, Guillermo, op. cit., p. 154.
17
BERDUGO G, José M y Sebastian BUILES V, Derecho Mercantil, Primera Edición, Edito-
rial Universidad de Medellín, 2013, p. 172.
18
En este sentido ESPINOZA BLANCO, citando la Resolución 42 - 1997 de la Sala Primera
de la Corte Suprema de Costa Rica, analiza un ejemplo de simulación al transcribir el
texto que indica que en el caso concreto se formalizó la venta de un inmueble con pacto
53
Bibliografía
Fuentes doctrinales
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dica de Chile, 2010; Barchi Velaochaga, Luciana, Algunas consideraciones
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en http://www.abogadoperu.com/codigo-civil-peru-1984-abogado-ley.php,
consultado el 12 de noviembre de 2011.
58
DE OTROS PACTOS ACCESORIOS
AL CONTRATO DE VENTA
Artículos 1826 y 1827

Claudia Lorena Morffi Collado*
Sumario
1. De otros pactos accesorios al contrato de compraventa
1.1. Pacto del mejor comprador
2. De los pactos accesorios del artículo 1827
2.1. Pacto de retracto
2.2. El pactum de non alienando
2.3. El pactum reservatae dominio
2.4. Pacto de preferencia o derecho de tanteo (pactum protimeseos)
Bibliografía
1. De otros pactos accesorios al contrato de compraventa

Conforme a Ulpiano, est pactio duorum pluriumve in ídem placitum con-
sensus, o sea, es el consentimiento de dos o más personas sobre una misma
cosa. Para los romanos, pacto era el consenso simple de voluntad. Sin em-
bargo, el simple acuerdo de voluntades no constituyó requisito suficiente
para contraer la obligación conforme al Ius Civilis, no fue sino hasta el
surgimiento del Ius Naturale que surgieron los llamados pactos desnudos
que hacían nacer las obligaciones de carácter natural.1 Junto a estos pactos
* Licenciada en Derecho. Profesora de la Facultad de Ciencias Sociales y Humanística,

Carrera de Derecho de la Universidad de Ciego de Ávila, Máximo Gómez Báez. Notaria
habilitada. claudia@sma.unica.cu.
1
Para el Derecho romano, el acuerdo de voluntades no bastaba por sí para engendrar una
obligación, siendo necesario una forma (como en la stipulatio), o en un contenido típico
(como en los contratos consensuales) o en una prestación cumplida (como en los in-
nominados) para considerarlos dotados de la acción; en ausencia de ellos el pacto se con-
sideraba desnudo. Cfr.López de Zavalia, Fernando J, Teoría de los contratos, Tomo I, Parte
General, Zavalía, p. 64.
59
DE OTROS PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE VENTA
existieron otros que de acuerdo a Fernández Bulté,2 el Derecho Romano

dotó de acción y clasificó en pactos adjuntos, pactos pretorianos y pactos
legítimos.
El pacto es una cláusula accesoria que modifica los efectos normales o
naturales de los contratos típicos, o sea, aquellos efectos que las partes pue-
den excluir, o bien ampliar o reducir.3
Los pactos establecidos para los contratos pueden ser utilizados o no, su
empleo estará supeditado a la voluntad de las partes para que tengan vali-
dez. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas o condiciones
que tengan por conveniente y estos pactos son obligatorios y vinculantes
siempre que no vayan contra la ley, la moral y el orden público.4 El Código
Civil ecuatoriano reconoce como pactos válidos para el contrato de com-
praventa: el pacto comisorio (cfr. artículo 1817); el pacto de retroventa (cfr.
artículo 1821); el pacto con reserva de dominio (cfr. artículo 1814) y, den-
tro de los pactos accesorios al contrato de venta, regula el pacto del mejor
comprador en el artículo 1826, y seguidamente, en el artículo 1827 el legis-
lador deja abierta la posibilidad de inclusión de cualquier otro pacto, siem-
pre que sea lícito, dentro de los cuales haremos mención a los siguientes:
1.1. Pacto del mejor comprador

El pacto del mejor comprador (in diem addictio), también conocido como
pacto de mejor oferta, es aquel en el que se establece un acuerdo que tiende
a rescindir el contrato por encontrarse un nuevo comprador que ofrezca me-
jores condiciones. En este caso el comprador se obligaría a devolver el bien.
Se discute en la doctrina si el pacto constituía en el Derecho clásico roma-
no una condición suspensiva formulada negativamente, o una venta perfec-
ta que podía resolverse por decisión del vendedor cuando se hiciera una
mejor oferta en el plazo convenido.5
2
Fernández Bulté, Julio; Carreras Cuevas, Delio y Rosa María, Yáñez, en Manual de Derecho
Romano, Félix Varela, La Habana, 2003, p. 170.
3
Mosset Iturraspe, Jorge,Contratos, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1995, p. 35.
4
Diez Picazo, Luis, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Volumen Primero, Intro-
ducción a la Teoría del Contrato, Quinta Edición, Editorial Civitas, Madrid, p. 48. Esta
posibilidad de realizar pactos entre las partes es recogida en el artículo 1.255 del Código
Civil español, según el cual «los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y
condiciones que tengan por convenientes».
5
García Garrido, Manuel Jesús, Derecho Privado Romano, Editorial Dykinson, Madrid,
1993, p. 640.
60
Claudia Lorena Morffi Collado
Según Bonfante,6 este pacto concede la revocación real de adquisición de

la propiedad, o sea, al vendedor se le reconoce la actio in rem, siempre y
cuando se realice la condición resolutoria. Ya en la época de Justineano, es-
te tipo de pacto podía celebrarse bajo resolución suspensiva, la cual debía
ser pactada previamente entre las partes para desplegar su eficacia, acontra-
ris, se entendía como resolución resolutoria.
En esta estipulación quedaría deshecha la venta si se presentase otro com-
prador que ofreciese un precio más ventajoso. Las partes celebran un con-
trato de compraventa, pero se incluye un pacto que modifica su efecto natu-
ral, porque se dice que si en un plazo determinado aparece otro comprador,
la misma queda sin efecto.7
Se constituye como un derecho que se le ofrece al vendedor de dejar sin
efecto el contrato debido a la existencia de una mejor oferta, realizada den-
tro de un plazo establecido. La mejor oferta no representa necesariamente
un aumento del precio pacto, ya que puede constituirse en una oferta que
mejorará las condiciones de la venta primitiva.
El vendedor debía comunicarle al comprador la existencia de una oferta
con mayores ventajas, para en caso de que el comprador lo eligiera, pudiera
rebasar la segunda oferta y conservar el objeto de la venta. Para la devolu-
ción de la cosa vendida, el vendedor podía ejercitar contra el comprador la
actio venditi ó la actio praescriptis verbis.
Según Ghersi,8 la resolución suspensiva del contrato puede ser alcanzada
por el pacto de retroventa y el pacto de mejor comprador, que no son otra
cosa que una compraventa sujeta a condición resolutoria, cláusulas que las
partes pueden incorporar al acuerdo, y de conformidad con la reglamenta-
ción dispositiva del Código.
El artículo 1944 del Código Civil argentino regula esta clase de pacto,
condicionando su existencia a un año9 y brindándole la posibilidad al
6
Bonfante, Pietro, Instituciones de Derecho Romano, Editorial Reus, Madrid, 1965, p.496.
7
Lorenzetti, Ricardo Luis, Teoría de los contratos, Tomo I, Rubinzal-Cunzol, Buenos Aires,
s.a, p. 317.
8
Ghersi, Carlos Alberto, Contratos Civiles y Comerciales. Parte General y Especial, Tomo I,
4ta Edición actualizada y ampliada, editorial Astrea, Buenos Aires, Argentina, 1998,
p. 302.
9
El Código Civil de Uruguay reconoce este tipo de pacto y establece que su vigencia no
podrá exceder de seis meses. El artículo 1742 reconoce que: Si se pacta que, presentán-
dose dentro de cierto tiempo otra persona que mejore la compra, se resuelva el contrato,
se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere ena-
jenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra. El artículo 1743.
Establece que: En ningún caso este pacto podrá exceder del término de seis meses.
61
comprador devenido, ahora en vendedor, de elegir una mejor oferta de

compra ofrecida por un tercero. Por lo tanto, si el comprador ha aceptado
una mejor oferta, el vendedor se ve imposibilitado de reclamar nada más
que los daños e intereses, pues no cuenta con ningún derecho sobre el ter-
cero adquirente.10
Por otra parte, el artículo 774 del Código civil de Paraguay no solo habla de
una mejor oferta, sino que dispone que esta sea entendida monetariamente,
o sea, reconoce que la mejor oferta será valorada en dinero; otorgándole el
artículo 775 de la ley in commento, un derecho de preferencia al compra-
dor que logrará igualar la mejor oferta.11
Para Lorenzetti,12 no se trata decualquier oferta, sino una “mejor”, debe te-
ner un mayor precio o una mejora, y la comparación debe hacerse respecto
del precio y de la cosa al momento de la venta inicial donde se pactó la
preferencia. Para López de Zavalía,13 no es una mejora el ofrecimiento de una
fianza más sólida, porque debe tratarse de ventajas y no de seguridades.
Para Borda,14 en cambio la mejor garantía es una ventaja.
En caso de que existan dos o más vendedores en común, o dos o más com-
pradores, la posibilidad de atribuirse el derecho de mejor comprador queda
cerrada conforme al artículo 1745 del Código Civil de Uruguay, recono-
ciendo que en caso de muerte, el pacto puede ser cedido a los herederos
del vendedor.15
10
El artículo 1944 del Código Civil argentino regula que: Si se pacta que presentándose
dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la compra
se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona
a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la
compra.
11
El artículo 774 regula que: El pacto de mejor comprador autoriza la resolución del con-
trato si un tercero ofreciere un precio más ventajoso. Sólo podrá convenirse tratándose
de inmuebles, y por un plazo no mayor de tres meses. El artículo 775 establece: El vend-
edor debe hacer saber al comprador quien sea el mejor comprador, y que ventajas le of-
rece. Si el comprador propusiere iguales ventajas, tendrá el derecho de preferencia; si no,
podrá el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador. No habrá mejora
por parte del nuevo comprador, que dé lugar, al pacto de mejor comprador, sino cuando
hubiere de comprar la cosa, o recibirla en pago, y no cuando se propusiere adquirirla por
cualquier contrato.
12
Lorenzetti, Ricardo Luis, op. cit., p. 317.
13
López DE Zavalia, Fernando J, Teoría general de los Contratos, Tomo II, Parte especial,
1985, p. 253.
14
Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
1997, p. 258.
15
Cfr. Artículos 1745 y 1746 del Código Civil de Uruguay.
62
A contraris, el Código Civil peruano lo reconoce como nulo, sancionado su

existencia con la ineficacia en su artículo 1582.16 Al respecto, alega Soria
Aguilar17 lo poco atinado que considera esta prohibición teniendo en cuen-
ta que la ineficacia de la compraventa no depende de la decisión arbitraria
del vendedor (como ocurre en la retroventa admitida como un pacto válido
por el artículo 1586 del Código Civil), sino de un hecho externo a él: en-
contrar a otra persona (eventual compradora) dispuesta a pagar un precio
mayor por el bien objeto del contrato.
El artículo 1826 del Código civil ecuatoriano reconoce la posibilidad de
aplicar el pacto de mejor comprador al contrato de compraventa, dispo-
niendo que el término para su nacimiento no podrá exceder de un año,18
interpretándose que, al no referir el valor máximo o mínimo, o si la ventaja
debe ser monetaria, la mejora puede estar formada no solo por dinero, y le
corresponderá al vendedor valorar que oferta considera más provechosa.
Se dispone además que lo regulado en el artículo 1822 sobre el pacto de
retroventa se aplicará al presente contrato, por lo que se sujetará a lo esti-
pulado en los artículos 1506 y 1507 del Código Civil.
Por último, una vez resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mu-
tuas, como en el caso del pacto de retroventa.
2. De otros pactos accesorios lícitos

El artículo 1827 del Código Civil establece la posibilidad de inclusión de
otros pactos accesorios no reconocidos de forma expresa en la letra del
Código, siempre y cuando sean lícitos y conformes a Derecho, los cuales se
regiràn por las reglas generales de los contratos.
Dentro de estos pactos podemos citar algunos reconocidos en la doctrina.
16
El artículo 1582 del Código Civil de Perú regula: “Puede integrar la compraventa cual-
quier pacto lícito, con excepción de los siguientes, que son nulos: 1. El pacto de mejor
comprador, en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirse que, si
hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá el comprador. 2. El pacto de preferencia,
en virtud del cual se impone al comprador la obligación de ofrecer el bien al vendedor
por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo.”
17
Soria Aguilar, Alfredo F, “A 25 años del Código Civil: comentarios acerca de los pactos
permitidos y prohibidos en el contrato de compraventa”, en Boletín Jurídico de la Revista
ETHOS-Asociación Jurídica, 2009, s.p.
18
El artículo 1826 del Código Civil ecuatoriano dispone: Si se pacta que presentándose
después de cierto tiempo, que no podrá exceder de un año, persona que mejore la compra,
se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a
la que este hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los términos de la compra.
63
2.1. El pacto de retracto

La palabra retacto desde un punto de vista etimológico atiende a retraer,
volver a taer, denotando repetición o reiteración. El retracto sienta sus oríge-
nes en tiempos remotos, que según Castán19 y Badenes,20 datan del Antiguo
Testamento. El derecho de retracto es un derecho de compra de carácter
real para autores como Diego,21 que la ley otorga a determinadas personas
poniéndolo a disposición del retrayente, que es un tercero calificado, co-
rrespondiendo a éste activar o no tal derecho en su favor cuando el propie-
tario del bien proceda a enajenarlo.
Si el retrayente se decide a realizarlo, se coloca en el lugar del comprador
sin que se modifiquen las estipulaciones del contrato, salvo en lo relativo
al cambio de personas.22 Para autores como Manresa23 es un derecho que
tiende a convertir en verdadero adquirente a aquel a quien el retracto le
corresponde.
El artículo 1684 del Código Civil del Salvador establece que este tipo de
pacto es una mejora en el precio, y constituye una venta pura sujeta a con-
dición resolutoria, agregando en el propio articulado que sus efectos no
difieren a los del pacto de retroventa.
De acuerdo a Castillo Cajamarca,24 el pacto de retracto puede ser proclive
al dolo, ya que pueden llegar a un acuerdo entre el vendedor y un tercero,
estableciéndose un precio que no pueda ser mejorado por el comprador.
El pacto de retracto presenta varias diferencias con respecto al pacto de
retoventa, dentro de ellas se encuentran: en la retroventa intervienen dos
sujetos, que son los que realizaron la compraventa inicial (con posiciones
distintas), en el retracto son tres las personas que intervienen: el vendedor,
el comprador, y una tercera persona, el retrayente, a quien la ley concede el
derecho preferente de subrogarse en el lugar del comprador. Además, en la
19
Castan Tobeñas, José. Derecho civil español, común y foral, Tomo IV, Editorial Reus, Ma-
drid, España, 1954, p. 159.
20
Cfr. Badenes Gasset, Ramón, El contrato de compraventa, Tomo II Librería Bosch, Barce-
lona, España, 1979, p. 980.
21
Cfr. Diego, Felipe Clemente de, Instituciones de Derecho Civil español, Tomo II, Artes
Gráficas Julio San Martín, Madrid, 1959, p. 219.
22
Puente y Lavalle, Manuel de la, Derecho de Retracto, Editorial Themis, Perú, s.a, p. 126.
23
Manresa Navarro, José María, Comentarios al Código civil español, Tomo X, Volumen I,
Editorial Reus S.A., 1967, p. 495.
24
Castillo Cajamarca, Manuel Alberto, Tesis previa a la obtención del título de abogado
de los tribunales de justicia de la república y licenciado en ciencias políticas y socia-
les, Universidad de Cuenca, Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Políticas y Sociales,
Cuenca, Ecuador, 2011, p. 67.
64
retroventa, la preferencia adquisitiva es una readquisición; en el retrato es

una facultad puramente adquisitiva.
En cuanto a las diferencias con el derecho de tanteo, establecido en el
artículo 989 del Código Civil de Perú, podemos alegar que el tanteo tiene
un carácter real, mientras el derecho de retracto tiene un carácter personal,
dirigiéndose al comprador después de efectuada la venta.
Dentro de los efectos del pacto de retracto encontramos la sustitución del
comprador por el retrotayente, además de la obligación del retrayente de
reembolsar al comprador el precio que éste pagó al vendedor, además del
resto de los gastos en los que hay incurrido.
El pacto de retacto es la opción que se reserva al vendedor para vender a
un tercero la cosa si éste ofrece un precio mayor que el de la venta, recono-
ciéndosele al comprador la posibilidad de igualar la oferta realizada por el
tercero. Ahora bien, si el vendedor decidiera vender el bien a un tercero, el
comprador sólo podrá reclamar los daños e intereses, pues no tiene ninguna
acción contra el tercero adquirente de buena fe.
2.2. El pactum de non alienando

En virtud de este pacto, el comprador se comprometía a no vender la cosa
en absoluto, pudiendo ejercitar el vendedor para exigir el cumplimiento la
actio venditi o la actio praescriptis verbis, al igual que en el pacto de retrac-
to, y en el supuesto de que la cosa fuera enajenada a un tercero, sólo se
podrían reclamar los daños e intereses.
2.3. Pacto de preferencia o derecho de tanteo

(pactum protimeseos)
El vendedor se reserva el derecho de ser preferido a cualquier otro compra-
dor, ofreciendo las mismas condiciones para el momento en que el compra-
dor decidiera vender la cosa objeto del contrato.
Según López Zavalía,25a veces se encuentra negada la posibilidad de contra-
tar con ciertas personas, dimanando la prohibición, ya sea de la ley, o de
un acto jurídico precedente en el que se ha pactado a través del pacto de
preferencia, y en este caso, a pesar de que el sujeto es libre de contratar,
debe hacerlo a persona determinada.
25
López Zavalía, Fernando J, Teoría…Parte General, p. 149.
65
Mediante este pacto la venta se perfecciona, pero si el comprador se decide

a venderla nuevamente, se obliga a preferir al vendedor, siempre que éste
ofrezca condiciones similares a los terceros interesados. No hay aquí un de-
recho resolutorio, ni una obligación de revender, sino que, ante la decisión
voluntaria de quien ha comprado una cosa de desprenderse de ella, debe
preferir a aquel de quien la compró.26
El pacto de prelación o preferencia es aquel por el cual una de las partes,
llamado concedente, se obliga frente a la otra, llamada titular, para que
en caso de decidirse a celebrar un contrato futuro, se prefiera respecto de
otros eventuales interesados en la contratación. A diferencia de la opción,
no acuerda al titular de la preferencia un derecho perfecto sometido a su
voluntad que puede o no ejercer, sino un derecho condicionado a un even-
to futuro e incierto; supuesto de hecho que no es otro que la decisión del
prominente de celebrar el contrato futuro.27
Para este autor existe una promesa de venta con una doble condición sus-
pensiva: que el comprador venda a un tercero; y que el titular del derecho
de preferencia quiera ejercer su prelación, adpero, consideramos refutada
esta tesis porque si no hay precio, elemento esencial en este tipo de contra-
to, no se establece la venta, por la misma razón no se considera atinada la
tesis de promesa de pago, pues según nuestra opinión, se establece como
un pacto accesorio al contrato de compraventa.
El pacto de preferencia de acuerdo a Lorenzetti28puede recaer sobre bienes
muebles e inmuebles, característica que lo diferencia del pacto de retroven-
ta. Este tipo de pacto es inoponible a terceros y sus efectos se reflejan en la
inactividad del comprador, quien decidido a vender, debe notificar al titular
del derecho de preferencia sobre las condiciones; si el titular del derecho lo
acepta se celebra el contrato, y si no lo acepta, o vence el plazo, queda el
comprador liberado para vender a un tercero.
En caso de que el comprador venda la cosa sin notificar al titular de la
preferencia, nada podrá alegar este contra el tercero que adquirió el bien
de buena fe, en estos casos el comprador deberá indemnizar por los daños
ocasionados al titular de la preferencia. La indemnización puede estable-
cerse en el pacto mediante una cláusula penal, no obstante, de no existir
cláusula, la indemnización puede consistir en el daño patrimonial que haya
26
27
Cfr.Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa inmobiliaria, Ediar, Buenos Aires, 1976, p. 103.
28
66
probado, y como afirma Wayar,29 también procederá la indemnización del

daño moral.
En este tipo de pacto, los efectos son similares al de retroventa, debido a
que el vendedor podrá ejercer la preferencia por medio de las acciones
venditi ó praescriptis verbis, y al igual que en el pacto de retroventa, si el
comprador hubiere enajenado el bien a un tercero, el vendedor solo podrá
reclamar el pago de los daños e intereses.30
Para Albaladejo,31 el derecho de adquisición preferente (el cual incluye el
retracto) existe sobre la cosa desde que se establece, o sea, no es que exista
o surja el derecho cuando se celebra la venta, sino que se constituyó mu-
cho antes de realizada la enajenación por medio de una disposición legal,
así pues, la enajenación no es la que da nacimiento al derecho de adqui-
sición, sino que es el hecho que hace operante el derecho de adquisición
preexistente.
Conforme al artículo 1392 del Código Civil argentino, para que el pacto de
preferencia tenga lugar, es indispensable que el comprador se haya decidi-
do a revender la cosa o a darla en pago, no operando cuando el comprador
lo dona, ni cuando constituye sobre ella derechos reales.32
El artículo 772 del Código Civil de Paraguay recoge el término que deberá
ser observado para la validez de este pacto, haciendo distinción en cuanto
a bienes muebles e inmuebles.33
La preferencia otorgada al vendedor en este pacto implica un derecho sobre
terceros, sin embargo, debe ofrecer las mismas condiciones en cuanto al
precio e igualar cualquier oferta que el comprador pudiera haber recibido
de no haberse ejercitado el derecho de preferencia.
29
Wayar, Ernesto, op. cit., p. 492.
30
En esta posición se encuentra también el pactum de non alienando: en virtud del cual el
comprador se comprometía a no vender la cosa, en absoluto o a persona determinada, si
no obstante, el comprador incumplía con el compromiso asumido el vendedor no goza-
ba de ninguna acción contra el tercero, solamente podría exigir al comprador los daños
e intereses producidos por su incumplimiento.
31
Albaladejo García, Manuel, Derecho civil, Tomo III, Volumen II, Editorial Bosch, Barce-
lona, España, 1958, p. 336.
32
El vendedor sólo tiene una acción personal contra el comprador: se trata de una promesa
de venta hecha por el comprador al vendedor, sujeta a la condición suspensiva de que
decida vender la cosa o darla en pago a un tercero, según lo dispuesto en el artícu-
lo 1394 del Código Civil argentino.
33
El artículo 772 del Código Civil dispone: Si se estipuló pacto de preferencia, el vendedor
sólo podrá ejercer su derecho dentro de tercero día, tratándose de cosas muebles o in-
corporales, y en el plazo de diez días, respecto de inmuebles. Perderá la preferencia si no
pagare el precio; o si no satisface las otras ventajas que el comprador hubiere obtenido.
67
Bibliografía
Fuentes doctrinales
Albaladejo García, Manuel, Derecho civil, Tomo III, Volumen II, Editorial
Bosch, Barcelona, España, 1958; Badenes Gasset, Ramón, El contrato de
compraventa, Tomo II Librería Bosch, Barcelona, España, 1979; Bonafante,
Prieto, Instituciones de Derecho Romano, Editorial Reus, Madrid,1965;
Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 1997; Castan Tobeñas, José. Derecho civil español, común y
foral, Tomo IV, Editorial Reus, Madrid, España, 1954; Castillo Cajamarca,
Manuel Alberto, Tesis previa a la obtención del título de abogado de los
tribunales de justicia de la república y licenciado en ciencias políticas y
sociales, Universidad de Cuenca, Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Po-
líticas y Sociales, Cuenca, Ecuador, 2011; Diego, Felipe Clemente de, Insti-
tuciones de Derecho Civil español, Tomo II, Artes Gráficas Julio San Martín,
Madrid, 1959; Diez Picazo, Luis, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial,
Volumen Primero, Introducción a la Teoría del Contrato, Quinta Edición,
Editorial Civitas, Madrid; Fernández Bulté, Julio; Carreras Cuevas, Delio y Ro-
sa María, Yáñez, en Manual de Derecho Romano, Félix Varela, La Habana,
2003; García Garrido, Manuel Jesús, Derecho Privado Romano, Editorial
Dykinson, Madrid, 1993; Ghersi, Carlos Alberto, Contratos Civiles y Comer-
ciales. Parte General y Especial, Tomo I, 4ta Edición actualizada y ampliada,
editorial Astrea, Buenos Aires, Argentina, 1998; Lorenzetti, Ricardo Luis,
Teoría de los contratos, Tomo I, Rubinzal-Cunzol, Buenos Aires, s.a; López de
Zavalia, Fernando J, Teoría de los contratos, Tomo I, Parte General, Zavalía;
López de Zavalia, Fernando J, Teoría genera! de los Contratos, Tomo II, Parte
especial, 1985; Manresa Navarro, José María, Comentarios al Código civil
español, Tomo X, Volumen I, Editorial Reus S.A., 1967; Mosset Iturraspe, Jor-
ge, Compraventa inmobiliaria, Ediar, Buenos Aires, 1976; Mosset Iturraspe,
Jorge,Contratos, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1995; Soria Aguilar, Alfredo F,
“A 25 años del Código Civil: comentarios acerca de los pactos permitidos y
prohibidos en el contrato de compraventa”, en Boletín Jurídico de la Revista
ETHOS-Asociación Jurídica, 2009; Puente y Lavalle, Manuel de la, Derecho
de Retracto, Editorial Themis, Perú, s.a; Wayar, Ernesto, Compraventa y per-
muta, Astrea, Buenos Aires, 1987.
Fuentes legales
Código Civil Argentino de 25 de septiembre de 1869. Proyecto de Código
Civil Argentino, en Edición, 2012; Código Civil de la República de Ecuador,
7ª ed., Codificación RO-S 104, 20 de noviembre de 1970, actualizado a
junio de 1997,editado por Corporación de Estudios y Publicaciones, S. L;
68
Código Civil de la República de Paraguay, Ley Nº 1183, en vigor desde el

1 de enero de 1987, 3ra edición, Intercontinental Editora, Asunción, agosto
de 1993; Código Civil de la República del Perú, promulgado por Decreto
Legislativo Nº 295/1984 de 24 de junio, en vigor desde el 14 de noviembre
de 1984, edición a cargo de Jorge Palma Martínez, Ediciones y Distribucio-
nes “Palma”, Lima, 1994 ;Código Civil de la República Oriental de Uruguay
sancionado en 1914, edición al cuidado de la Dra. Jacqueline Barreiro de
Gallo, Barreiro y Ramos S.A. Editores, Montevideo, 1994.
69
DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE
COMPRAVENTA POR LESIÓN ENORME

Claudia Lorena Morffi Collado*
Sumario
1. La “laesio ultradimidium” en el contrato de compraventa
2. Requisitos de la lesión enorme
2.1. El llamado precio justo
3. La lesión enorme y sus sistemas de fundamentación
4. La lesión enorme y los vicios del consentimiento
6. Los efectos de la rescisión por lesión enorme
Bibliografía
1. La “laesio ultradimidium” en el contrato de

compraventa
Etimológicamente, el término lesión enorme significa herida, figurando un
daño, perjuicio o detrimento. Tiene sus orígenes en épocas romanas y sus
características datan del periodo de Justiniano a través de los intérpretes
medievales. De acuerdo a Guzmán Brito, se identificaba con el nombre de
laesio enormes, apareciendo por primera vez en el Codex a través de las
interpolaciones en los rescriptos de Diocleciano y Maximiano.1
La existencia de la lesión enorme era reservada conforme al Derecho Ro-
mano para aquellos casos en que el vendedor sufría una dimidia pars iusti
pretii, o sea, vendía la cosa por un precio inferior al justo, naciendo la figura
* Licenciada en Derecho. Profesora de la Facultad de Ciencias Sociales y Humanística,

Carrera de Derecho de la Universidad de Ciego de Ávila, Máximo Gómez Báez. Notaria
habilitada.
1
Vid. GUZMÁN BRITO, Alejandro, Derecho Privado Romano, Tomo II, Editorial Jurídica de
Chile, Santiago, 2001. p. 137.
70
para proteger a las personas que por su falta de astucia comercial resultaban
lesionados, buscando con su aplicación la equidad e igualdad entre las
partes.
Para algunos autores,2 la laesio enormis era aplicada en sus inicios solamen-
te para aquellos contratos en los que el objeto estuviera constituido por un
bien inmueble. La evolución de su configuración se encontró marcada por
el reconocimiento atribuido por el Derecho Romano y el Derecho Canóni-
co, transitando a pasos agigantados hacia el reconocimiento del Derecho
Civil que sentó sus bases en las Partidas de Alfonso el Sabio y el Ordena-
miento de Alcalá.
De acuerdo a Landestoy Méndez,3 existe consenso generalizado sobre la au-
sencia de formulación de la “læsio ultradimidium” en el Derecho Clásico,
estableciendo su aparición en el Corpus Iuris Civilis, transformándose pos-
teriormente en el Derecho intermedio en la lesión contractual con la que se
identifica actualmente, siendo extendida para aquellos contratos onerosos.
El Código Civil francés y su interpretación por los tratadistas de la época
pugnó sobre su pertinencia exclusiva para el contrato de compraventa o su
posible aplicación a cualquier tipo contractual, discusión que fue conclui-
da con un pronunciamiento de Napoleón sobre su reconocimiento solo en
los contratos de compraventa de bienes inmuebles.
El artículo 1674 del Código Civil Napoleón otorga la acción rescisoria al
vendedor que haya sido perjudicado en siete duodécimas partes del precio
de la cosa, considerando la desproporción desmedida del precio tal como
la configuró el Derecho Romano. No fue sino hasta la promulgación y el
reconocimiento de la lesión enorme en el Código Civil Alemán que quedó
incluido el elemento subjetivo que identifica la existencia de la figura cuan-
do la desproporción en las prestaciones se debe a la falta de experiencia de
la parte lesionada (cfr. artículo 138 del Código Civil alemán).
En el Código Civil de Ecuador la lesión enorme es definida en su artículo
1829 estableciendo que: “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio
que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el
comprador a su vez, sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa
que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella”.
2
TOLOSA FONTECILLA, Carlos, De la Rescisión de la Venta por Lesión Enorme, en Memo-
ria de Prueba, Universidad de Chile, Imprenta Echeverría, Santiago, 1926, p. 4, GUZMÁN
BRITO, op. cit., p. 138.
3
LANDESTOY MÉNDEZ, PedroLuis,La “læsio ultradimidium” en la compraventa de inmue-
bles: una ausencia injustificada en el Código Civil cubano, en La compraventa como
paradigma contractual, 1ra Edición, Editorial Rubinzal-culzoni editores, Buenos Aires, Ar-
gentina, 2012, p. 400.
71
DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA POR LESIÓN ENORME
La lesión enorme representa un perjuicio pecuniario que puede resultar

de un contrato conmutativo para una de las partes, siendo necesario que
exista una gran desproporción entre las prestaciones de las partes, pues si
cualquier lesión autorizara la rescisión, no habría vendedor ni comprador
seguro de la estabilidad de su contrato.4
Se afirma entonces que la lesión enorme es aplicada en los contratos de
compraventa de bienes inmuebles, el cuál puede hacerse rescindir por la
desproporción desmedida del precio de la cosa objeto de venta pagado por
el comparador y el precio justo.
Al analizar la regulación brindada por el Código Civil ecuatoriano sobre la
lesión enorme se puede determinar que sólo será aplicable la rescisión en
los contratos de compraventa de bienes inmuebles, cerrando la admisibili-
dad de rescisión por lesión enorme para los contratos sobre bienes muebles
y los que se hubiesen celebrado por el Ministerio de Justicia. Ahora bien,
esta imposibilidad de aplicación no es establecida expresamente en el ar-
tículo 1829, sino posteriormente en el artículo 1831 del mencionado cuer-
po legal como se verá más adelante.
2. Requisitos de la lesión enorme

La existencia de la lesión enorme está supedita al cumplimiento de lo dis-
puesto en el artículo 1829 del Código Civil ecuatoriano, relacionado a su
vez con el artículo 1831 respecto a la venta de bienes inmuebles, ya que
sólo pueden rescindirse por lesión enorme las ventas de bienes raíces; no
procediendo la rescisión respecto de la venta de bienes muebles; por con-
siguiente, en las ventas mercantiles, que siempre recaen sobre las cosas
muebles, no procede lesión enorme, excluyendo este mismo artículo aque-
llas ventas de bienes inmuebles realizadas por el Ministerio de la Justicia
porque están rodeadas del máximum de garantías para obtener un precio
equitativo.
4
Por otra parte, el Código Civil chileno no solo reduce la protección por lesión enorme para
el vendedor, sino que amplía sus supuestos para la otra parte del negocio jurídico, ampa-
rando tanto al vendedor como al comprador, señalando el artículo 1889 que “El vendedor
sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de
la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de
la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella”.

El artículo 1947 del Código Civil de Colombia determina que: “el vendedor sufre lesión
enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que
vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella”.
72
Ahora bien, la acción rescisoria por lesión enorme es el único derecho

otorgado por la ley a aquellos contratantes que han resultados lesionados
según los términos del artículo 1829, el cual no podría pedir que se le com-
pletara el justo precio de la cosa, o que se le reembolsara el exceso, según
los casos.
Solo una vez producida la rescisión la persona podrá optar por lo dispuesto
en el artículo 1830 inciso primero que dispone: “El comprador contra quien
se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el
justo precio, con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo
caso, podrá, a su arbitrio, consentir en la rescisión, o restituir el exceso del
precio recibido sobre el justo precio, aumentando en una décima parte”.
2.1. El llamado precio justo

Para determinar si existe o no la lesión enorme, es necesario delimitar cuán-
do nos encontramos ante un precio justo, entendiéndose éste como el valor
real que se le asigna a un bien una vez sea objeto de comercialización.
De acuerdo a Molina,5 la valoración del precio justo atiende a cuatro crite-
rios fundamentales, a saber: a) precio corriente en el comercio; b) aplica-
ción proporcional del precio corriente de un todo a la venta de una de sus
partes, particularmente útil en las ventas de fundos e inmuebles; c) rentabi-
lidad del fundo, comparado con otros; y el d) criterio de los estimadores (en
realidad se trataba de evaluar el precio corriente en el lugar de celebración
del contrato).
En el mundo comercial actual, el precio justo se identifica con los valores
que son fijados por el llamado mercado, sin intervención de la voluntad de
las partes contratantes, o al menos no de forma directa, basándose en la
oferta y la demanda.
Según Walker Silva,6 el término “justo” hace referencia a la equidad que de-
be reinar en los contratos conmutativos, por lo tanto, un precio moderado
no da lugar a la rescisión del contrato, siendo rescindible por lesión enorme
cuando supera la mitad del precio justo.
El precio justo es el conveniente valor de las cosas, teniendo en cuenta
los gastos de producción y los intereses generales de los consumidores.
Con ambiciones menores, en ramas concretas de la actividad y por lapsos
5
DE MOLINA, Luis, Teoría del justo precio, Editorial FG Camacho, Madrid, 1981, p. 16.
6
WALKER SILVA, Nathalie, Derecho de opción del contratante vencido en juicio por lesión
enorme,en Revista Chilena de Derecho, vol. 39 Nº 2, 2012, p. 302.
73
breves, técnicos y peritos suelen determinar precios estimados justos en un

lugar y época”.7
Bajo esa definición, la existencia de la lesión enorme no se encuentra, de-
terminada por el valor del precio justo,8 o sea, la existencia económica de
un monto señalado no es el factor constitutivo de la laesio ultradimidium,
sino el necesario equilibrio contractual que debe primar entre las partes del
negocio.
Por consiguiente, el precio justo y su influencia en la figura de lesión enor-
me sólo se producirá cuando sean las partes, o al menos el vendedor, quie-
nes fijen el precio del objeto del contrato.
El Código Civil ecuatoriano en el segundo inciso del artículo 1829 aclara
que el “justo precio se refiere al tiempo del contrato”, regulación adecuada
si consideramos los cambios económicos que eventualmente se producen
y pudieran ocasionar un número desmedido de reclamaciones por lesión
enorme.
3. La lesión enorme y sus sistemas de fundamentación

Existen dos sistemas de fundamentación de la laesio enormis, el objetivo y
el subjetivo. La lesión enorme objetiva sienta sus bases sobre la despropor-
ción de las prestaciones, considerándose solamente la cuestión económica
sin atender a las razones personales de las partes.
Su origen se sustenta en que debe existir un equilibrio en los contratos one-
rosos entre las contraprestaciones, por tanto, de existir una desproporción
desmedida desfavorable al vendedor, se le concederá en defensa del per-
juicio ocasionado la acción de rescisión sin importar si la lesión haya sido
querida por las partes o no.
El artículo 1856 del Código Civil ecuatoriano, establece: “El vendedor sufre
lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo
precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme,
7
CABANELLAS, Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, 21ava. Edición,
Tomo VII, p. 72.
8
A contraris, algunas legislaciones como la colombiana estructuran la regulación de la figu-
ra sobre el justo precio, de acuerdo a MORENO-ROJAS la lesión enorme está estructurada
en el régimen civil colombiano sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con
independencia del móvil subjetivo y de la manera como este haya influido en el consenti-
miento. Vid. MORENO-ROJAS, José Guillermo, Extensión de la lesión enorme en la com-
praventa no mercantil de determinados bienes muebles, en Revista ITER AD VERITATEM
- ISSN:1909-9843 - No. 12, 2014, p. 109.
74
cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del pre-
cio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato”.9
De acuerdo a Walker Silva,10 el Código ha regulado la lesión con carácter
objetivo, no siendo necesario indagar en las causas que provocaron el des-
equilibrio en las prestaciones, sino solo determinar la desigualdad mediante
un cálculo matemático.
Por otra parte, la lesión subjetiva se fundamenta no solo en el desequilibrio
económico en el precio de la cosa, sino en el estado de inferioridad por
la inexperiencia o la necesidad del vendedor que lo incentivó a realizar
la venta.11 Esta desventaja debe estar acompañada de la desproporción,
calificándola como subjetiva-objetiva o subjetiva pura, sin embargo, consi-
derando la regulación de la institución en los Códigos Civiles consultados y
su disposición en el Código Civil de Ecuador, no podemos afirmar que en el
reconocimiento de los ordenamientos jurídicos la existencia de una lesión
subjetiva pura que no presente desequilibrio en las proporciones.
Para sancionar la lesión enorme en el fuero ecuatoriano, basta con demos-
trar la desproporción efectiva de las prestaciones, afectándose el equilibrio
entre lo pactado y el justo precio establecido, su origen no se encuentra en
las partes o en un vicio del consentimiento, sino en el desequilibrio econó-
mico sufrido.
9
El Código Civil español al igual que el Código Civil ecuatoriano establece en su norma-
tiva un tipo de lesión enorme objetiva al regular la rescisión del contrato siempre que la
lesión sufrida sobrepase la cuarta parte del valor de la cosa en sus artículos 1291 y 1293.

En igual medida el Código Civil francés sientas sus bases sobre una lesión objetiva, sin
considerar el elemento subjetivo, éste traza en su normativa un valor determinado y a
partir de allí enumera la existencia o no de la lesión enorme.
10
WALKER SILVA, Nathalie, op. cit., p. 302. Este autor cita como ejemplo una parte de
su jurisprudencia: “para las concepciones clásicas, en que se inspira nuestro Código, la
lesión no es ni puede ser un vicio del consentimiento: es tan solo un vicio del contrato
provocado por el desequilibrio en las prestaciones, que debe ser analizado con carácter
objetivo y matemático. (…) En cada especie se veriﬁca matemáticamente la equivalen-
cia, y todas las veces que ella desaparezca, el acto será anulado porque hay enriqueci-
miento injusto para una persona en desmedro de otra. Vid. WATKINS SEPÚLVEDA, Ana
María y con Juan WATKINS SEPÚLVEDA, Corte de Apelaciones de Santiago, 24 de junio
de 2004, ROL 6920-1999.
11
El primer cuerpo que reguló la lesión subjetiva fue el Código BGB de 1900; el Código Ci-
vil italiano de 1942 también reconoce en su artículo 1448 la acción general de rescisión
por lesión, y si hubiere desproporción entre la prestación de una de las partes y la de la
otra y la desproporción dependiese del estado de necesidad de una de ellas, de la que
se ha aprovechado la otra para obtener ventaja, la parte damnificada podrá demandar la
rescisión del contrato.
75

No se debe confundir la lesión enorme con los vicios del consentimiento,12
entiéndase como vicio de consentimiento el error el dolo y la fuerza (cfr.
artículo 1467 del Código Civil). El dolo constituye un vicio de la voluntad13
que encuentra su génesis al igual que la lesión enorme en el Derecho Ro-
mano (cfr. 1474 del Código Civil).
Mediante el dolo se emplea el engaño para obtener un provecho, requirién-
dose de tres requisitos fundamentales para su configuración: a) que haya
existido el ánimo dañoso (animus dicipiendi); b) que este influyera en el
consentimiento siempre que lo determine y; c) que emane del contratante o
un tercero con su conocimiento. En la lesión enorme el vendedor no puede
alegar la presencia del engaño aun y cuando represente el contrato una
desventaja para él.
Sostener que la lesión enorme constituye un vicio del consentimiento es ilu-
sorio, en la actualidad se ha impuesto el criterio de que la lesión enorme tie-
ne su fundamento en el equilibrio o equivalencia de las prestaciones mutuas,
dejando sin lugar a dudas conforme a Moreno-Rojas,14 que la figura no consti-
tuye un vicio del consentimiento, sino un desequilibrio entre las prestaciones
12
El Código Civil ecuatoriano reconoce en su artículo 1467 como vicios del consenti-
miento al error, la fuerza y dolo. En el artículo 1472 establece que la fuerza no vicia el
consentimiento, sino cuando es capaz de producir una impresión fuerte en una persona
de sano juicio, tomando en cuenta su edad, sexo y condición. Se mira como fuerza de
este género todo acto que infunde a una persona justo temor de verse expuestos ella,
su cónyuge o alguno de sus ascendientes o descendientes, a un mal irreparable y grave.
El temor reverencial, esto es, el solo temor de desagradar a las personas a quienes se
debe sumisión y respeto, no basta para viciar el consentimiento. Por otra parte, el artícu-
lo 1474 regula que el dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de
las partes, y cuando, además, aparece claramente que sin él no hubieran contratado. En
los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona o
personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las primeras por el
valor total de los perjuicios, y contra las segundas, hasta el valor del provecho que han
reportado del dolo.
13
Según SPROVIERO la voluntad determina al dolo, constituyéndose este mediante la vo-
luntad de engañar del sujeto, clasificándose la conducta como dolosa según el compor-
tamiento del sujeto activo, esta voluntad queda acreditada en el dolo, clasificándolo en
indirecto o eventual. Cfr. SPROVIERO, Juan Horacio, Dolo. La voluntad como presu-
puesto de la sanción, Editorial G.C., Buenos Aires, Argentina, 1986, pp. 48 y 49. Según
CARRANZA, no constituía en sus inicios una causa de invalidez producto del engaño,
sino que sobrevino hacia finales de la República, ampliándose el concepto de actio de
dolo sancionado con la “restitutio in integrum”, en reparación del perjuicio ocasionado.
CARRANZA, Jorge A, El dolo en el Derecho Civil y Comercial, Ensayos Jurídicos, Editorial
Astrea, Buenos Aires, Argentina, 1973, p. 24.
14
Vid. MORENO-ROJAS, José Guillermo, op. cit., p. 110.
76
que debe imperar en los contratos conmutativos, por tanto, la rescisión del
contrato procede por haberse comprobado que se produjo un desequilibrio
en las prestaciones, y no por la existencia de una voluntad viciada.
La lesión enorme es un vicio objetivo que rompe con la igualdad de las
prestaciones y establece un desequilibrio que conlleva a la inequidad en
el contrato, en tanto, su naturaleza jurídica queda ligada a la posibilidad
que tiene el vendedor o comprador de rescindir el contrato de compraventa
cuando el valor difiere del precio justo establecido.
5. La rescisión por lesión enorme

El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española define el término
como: “Dejar sin efecto un contrato, obligación, etc”.15 La palabra rescindir
proviene del latín rescindere, que quiere decir rasgar algo.
Los antecedentes de la figura pueden ser encontrados de acuerdo a Pasapera
Mora en el Derecho Romano, en el cual no existía ninguna acción para
obtener la resolución del contrato, exigiendo el contratante la ejecución
forzosa; por lo tanto, no existía en realidad medio legal alguno para deman-
dar el incumplimiento del contrato.16
La rescisión es aplicada a aquellos contratos en los que, a pesar de haberse
cumplido los requisitos establecidos por la ley, y no existir ningún vicio que
afecta la formación o declaración efectiva de la voluntad, ocasionan un
daño o perjuicio a una de las partes o a un tercero.
En el caso de la legislación ecuatoriana, la figura de la rescisión fue incor-
porada desde los inicios de la legislación civil, y a pesar de no conceptua-
lizar el instituto, si la reconoce en su normativa.17
De acuerdo a Valdés Díaz,18 la rescisión es un remedio jurídico que se esta-
blece para reparar un perjuicio económico, cesando la eficacia del mismo
por representar un perjuicio o daño. Es una forma de ineficacia que se
asemeja a la anulabilidad, por la posibilidad de convalidación si no se ejer-
cita la acción de impugnación por quien está legitimado.
15
Diccionario Enciclopédico Castell, Tomo 7, Editorial Castell, Madrid, Edición 1999,
p. 1876.
16
PASAPERA MORA, Alberto, Breve Estudio Sobre la Rescisión, Editorial Astrea, Buenos
Aires-Argentina, 2011, p. 53.
17
Cfr. Artículo 1829 del Código Civil de Ecuador.
18
VALDÉS DÍAZ, Caridad Caridad del Carmen (coordinadora), et. al., «Causa de las re-
laciones jurídicas civiles», en Derecho Civil, Primera Edición, Editorial Félix Varela, la
Habana, 2006, p. 270.
77
Un aspecto significativo de la redacción de la lesión enorme en el Código

Civil de Ecuador es el inciso primero del artículo 1890 cuando ofrece un
derecho de opción al comprador de consentir la rescisión, o de restituir
el exceso del precio recibido sobre el precio justo, aumentando éste una
décima parte. El derecho de opción es facultativo de las partes, pueden o
no ejercitarlo, por lo tanto, es más una potestad que una obligación legal.
Para Walker Silva,19 el contratante vencido no “consiente” en la rescisión,20
pues esta representa la nulidad y, por consiguiente, conlleva una sanción
legal que debe ser aplicada sin considerar si es voluntad de las partes o no,
sin embargo, el legislador empleó la palabra “consentir” para referirse al
derecho de opción, el cual contempla la posibilidad de mantener vigente
el contrato o “consentir” y resignarse a que los efectos de la rescisión se
produzcan.
La legislación civil ecuatoriana reconoce la posibilidad de aplicar la resci-
sión en los casos de lesión enorme en el artículo 1829, limitando su naci-
miento solo a los contratos de compraventa de bienes inmuebles, debido a
que en su artículo 1831 prohíbe su reconocimiento para aquellos contratos
cuyo objeto recaiga sobre un bien mueble.
6. Los efectos de la rescisión por lesión enorme

El principal efecto ocasionado por la rescisión del contrato es la destrucción
del mismo, o sea, las cosas deberán volver al mismo estado que tenían antes
de que se realizara el negocio, exceptuando los casos en que se practique
el derecho de opción. Por consiguiente, las cosas deben ser restituidas al
estado en que se encontraban, el vendedor deberá entregar el precio recibi-
do y el comprador la cosa con todos sus accesorios.
19
WALKER SILVA, Nathalie, op. cit., p. 304.
20
La legislación civil argentina reconoce la acción de rescisión por lesión enorme en el
artículo 1447 del Código Civil estableciendo: “La acción rescisoria por lesión sólo pue-
de ejercitarse cuando la desproporción entre las prestaciones al momento de celebrarse
el contrato es mayor de las dos quintas partes, siempre que tal desproporción resulte
del aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro.
Procede también en los contratos aleatorios, cuando se produzca la desproporción por
causas extrañas al riesgo propio de ellos”.

De la interpretación de la ley resulta pertinente señalar que el artículo 1447 supedita la
existencia de la acción por lesión enorme a la desproporción entre las prestaciones al mo-
mento de celebrarse el contrato, por tanto, el valor que se tome del bien como justo precio
deberá corresponder al que tuvo en el momento en el que se celebró el negocio jurídico.
78
Ahora bien, ¿qué sucede con los frutos de la cosa vendida, a quién pertene-
cen o quién puede reclamar con derecho su posesión? Estas interrogantes
son solucionadas en el artículo 1890 del Código Civil chileno, establecien-
do al contratante como un adquisidor de buena fe, el cual solo deberá los
frutos cuando se conoce a través de la demanda de la desigualdad entre las
prestaciones.21
El artículo 1829 del Código Civil ecuatoriano reconoce la rescisión por
lesión enorme para los contratos de compraventa de bienes inmuebles, es-
tableciendo como principal efecto jurídico la protección efectiva por el des-
equilibrio entre las prestaciones, restituyendo las cosas al estado inicial en
que se encontraban antes de producirse la desproporción.
Declarada la rescisión contra el comprador, éste puede aceptarla o comple-
tar el justo precio de la cosa con deducción de una décima parte, entregan-
do al vendedor el monto que falte para completar el justo precio, menos
una décima parte del justo precio.
El Código Civil ecuatoriano no conceptualiza la lesión enorme, sin embar-
go, admite la rescisión del contrato de compraventa de bienes inmuebles
cuando existe una desproporción entre las prestaciones. El artículo 1831
prohíbe la admisibilidad de rescisión por lesión enorme para los contratos
sobre bienes muebles y los que se hubiesen celebrado por el Ministerio de
la Justicia, ocasionando un estado de desprotección para las personas que
intervienen en este tipo de negocio jurídico y afectando la vigencia del De-
recho constitucional que garantiza el derecho de propiedad. La aplicación
de la figura a los contratos de bienes muebles u otros tipos contractuales
(v.gr. la permuta) no afectaría la esencia y naturaleza de la figura, conside-
rando que las regulaciones establecidas para el contrato de compraventa
son en ocasiones de aplicación supletoria a otros tipos contractuales.
Bibliografía
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Decimoquinta Edición, Editorial Boch, Barcelona, 2002; Cabanellas, Gui-
llermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, 21ava, Edición, To-
21
El artículo 1890 del Código Civil chileno señala que “no se deberán intereses o frutos si-
no desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas
que haya ocasionado el contrato”.
79
mo VII; Carranza, Jorge A, El dolo en el Derecho Civil y Comercial, Ensayos

Jurídicos, Editorial Astrea, Buenos Aires, Argentina, 1973; Delgado Verga-
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Fuentes Legales
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Civil Argentino, en Edición, 2012; Código Civil de la República de Chile de
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por Decreto 1937, de 29 de noviembre de 1976 del Ministerio de Justi-
cia, Editorial Jurídica de Chile; Código Civil de la República de Colombia,
80
sancionado el 26 de mayo de 1873 y puesto en vigor por Ley 57de 1887,

edición a cargo de Luis César Pereira Monsalve, Medellín, marzo de 1994;
Código Civil de la República de Ecuador, 7ª ed., Codificación RO-S 104,
20 de noviembre de 1970, actualizado a junio de 1997,editado por Corpo-
ración de Estudios y Publicaciones, S. L; Código Civil de la República de
Francia de 21 de marzo de 1804, 66ª ed., Petit Codes, Dalloz, 1976-1977;
Constitución de la República del Ecuador, Editorial Corporación de Estudios
y Publicaciones, Quito-Ecuador, 2011.
81

Pactos en El Contrato de Compraventa

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LOS PACTOS EN EL CONTRATO

1. El pacto comisorio en el contrato de compraventa.

* Profesora Titular de Derecho Civil, Facultad de Derecho, Universidad de La Habana.

En el Derecho Romano, no se reconocía la acción resolutoria por incumpli-

contrato está supeditada a una eventualidad que la constituye, en este caso

gaciones en el nuevo milenio, Academia de Ciencias Políticas y Sociales Asociación Ve-

2. Validez del pacto comisorio

a la compraventa para este contrato, por lo que abre la posibilidad de la inserción en

autoridad14 que no les corresponde, ni tampoco ejercen la función jurisdic-

3. Requisitos para el ejercicio del pacto comisorio

Si tenemos en cuenta el origen de la cláusula resolutoria expresa, nos per-

• Gravedad del incumplimiento previsto en el pacto comisorio

• Incumplimiento imputable al deudor

• Notificación de la decisión de resolución del contrato al deudor

El Código Civil de Ecuador en su artículo 1818 establece que por el pacto

4. Situaciones que pueden darse una vez estipulado

5. Efectos del pacto comisorio

Si se estableció un plazo para el pago del precio, podrá el vendedor pedir

6. Diferencias del pacto comisorio con la cláusula

ha cumplido su obligación, cfr. el supra mencionado artículo 1505 en

paradigma contractual, Memorias de la XI Jornada Internacional de Dere-

España, 2006; Código Civil de la República de Francia, versión digital, fe-

Artículos 1821 al 1825

1. El pacto de retroventa. Definición

* Máster en Derecho Empresarial. Docente Titular de la Carrera de Derecho. Facultad de

Inicialmente se debe considerar que todo pacto tiene su origen en el ne-

mente revocable. Se trata sencillamente de una simple graduación de la

1.1. La retroventa como condición resolutoria

Para Manasevich,8 toda condición opera, en principio, de pleno derecho,

1.2. La retroventa como un nuevo contrato de compraventa

comprador inicial al momento en que deba devolver el dominio en virtud

primer vendedor, quien queda facultado para recuperar la cosa en el estado

Artículos 1826 y 1827

1. De otros pactos accesorios al contrato de compraventa

* Licenciada en Derecho. Profesora de la Facultad de Ciencias Sociales y Humanística,

existieron otros que de acuerdo a Fernández Bulté,2 el Derecho Romano

1.1. Pacto del mejor comprador

Según Bonfante,6 este pacto concede la revocación real de adquisición de

comprador devenido, ahora en vendedor, de elegir una mejor oferta de

A contraris, el Código Civil peruano lo reconoce como nulo, sancionado su

2. De otros pactos accesorios lícitos

2.1. El pacto de retracto

retroventa, la preferencia adquisitiva es una readquisición; en el retrato es

2.2. El pactum de non alienando

2.3. Pacto de preferencia o derecho de tanteo

Mediante este pacto la venta se perfecciona, pero si el comprador se decide

probado, y como afirma Wayar,29 también procederá la indemnización del

Código Civil de la República de Paraguay, Ley Nº 1183, en vigor desde el

Artículos 1828 al 1836

1. La “laesio ultradimidium” en el contrato de

* Licenciada en Derecho. Profesora de la Facultad de Ciencias Sociales y Humanística,

La lesión enorme representa un perjuicio pecuniario que puede resultar

2. Requisitos de la lesión enorme

Ahora bien, la acción rescisoria por lesión enorme es el único derecho

2.1. El llamado precio justo

breves, técnicos y peritos suelen determinar precios estimados justos en un

3. La lesión enorme y sus sistemas de fundamentación

4. La lesión enorme y los vicios del consentimiento

5. La rescisión por lesión enorme

Un aspecto significativo de la redacción de la lesión enorme en el Código

6. Los efectos de la rescisión por lesión enorme

mo VII; Carranza, Jorge A, El dolo en el Derecho Civil y Comercial, Ensayos