LEGISLACION DE ARGENTINA

Argentina con la reforma y la nueva entrada en vigencia de su Código Civil y Comercial

de la Nación concibe distintos cambios en su contenido, pero lo que concierne estudiar
en el presente tema versa sobre la figura de saneamiento de contratos.
Es así que en su Libro Tercero "Obligaciones en general", Título 2 "Contratos en
general", Capítulo 9 "Efectos", en la Sección 4ª se reglamentó la "Obligación de
saneamiento el cual se divide en tres parágrafos; (1) "Disposiciones generales" (arts.
1033 a 1043); (2) "Responsabilidad por evicción" (arts. 1044 a 1050), (3)
"Responsabilidad por vicios ocultos" (arts. 1051 a 1058).
Pero la obligación de saneamiento no estaba contenida expresamente en el Código Civil
de Vélez porque era inferida por la doctrina de diversas normas de su articulado,
considerándola como un efecto natural de los contratos onerosos. Posteriormente con el
Código Civil y Comercial, se establece dentro de la parte general del contrato como un
efecto en la Sección 4ª "Obligación de saneamiento" (arts. 1033 a 1058). En el cual a su
vez también se regulan dos especies de la célebre obligación, esto es la evicción y los
vicios redhibitorios.
En apariencia el nuevo Código Civil y Comercial intenta seguir el sistema del Código
Civil alemán, esto en el sentido de que presenta serias confusiones al respecto, como es
en primer lugar su carácter terminológico, porque utiliza indistintamente los vocablos
“responsabilidad” y “obligación”, que son más propios del sistema germano, junto con
la palabra “garantía”, emparentada con el sistema francés, como si dichos términos
fueran sinónimos. Por otra parte, en su artículo 1039 “responsabilidad por saneamiento”
parecería también seguir los lineamientos del sistema germano en relación a los efectos,
ya que está dando derecho al acreedor de la obligación a requerir el saneamiento del
título o la subsanación de los vicios, reclamar un bien equivalente si el mismo reviste
carácter fungible o resolver el contrato.
Siendo que los obligados a saneamiento, según el artículo 1033, son quienes transmiten
bienes a título oneroso, quienes dividen bienes con otros y, finalmente, sus respectivos
antecesores, a condición de que ellos hubieren efectuado la respectiva transferencia a
título oneroso. El sistema se completa con lo dispuesto en el artículo 1035, conforme el
cual el adquirente a título gratuito puede ejercer en su provecho las acciones de
responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus antecesores. Es decir el
adquirente dispone de dos vías que se darían simultánea y alternativamente; por un lado,
hacer valer las garantías o, por el otro, ejercer los remedios derivados del
incumplimiento.
Entonces el saneamiento se establece como una forma de amparar al adquiriente de los
defectos que tenga la cosa y de la turbación que pueda sufrir por parte de tercero. El
fundamento de estas garantías, que se otorgan al adquirente a título oneroso, se presenta
como un efecto natural del vínculo, ya que quien transmite algo sea un bien y cobra por
ello un precio, debe garantizar que su adquirente no será molestado por otra persona que
invoque un mejor derecho, y también debe asegurar que la cosa transmitida es apta para
su destino y que no tenga defectos que disminuyan su valor. Por ello, los que están
obligados al saneamiento deben responder ante las garantías que se le otorgan al
adquiriente porque quien transmite un bien a título oneroso, es sujeto por los contratos
onerosos, como así también abarca a quien ha dividido bienes con otros (división de
condominio, partición hereditaria, etc.). Están también obligados al saneamiento, los
antecesores en el dominio en la medida que su transferencia fuera a título oneroso.
Cuando se refiere, hacer valer las garantías o ejercer los remedios derivados del
incumplimiento, quiere decir que el Código Civil y Comercial determina expresamente
el contenido de la obligación de saneamiento, ya sea con respecto a la evicción (art.
1044) como a los vicios ocultos (art. 1051). Aunque solo regula la acción redhibitoria o
rescisoria del vínculo contractual, derogando expresamente la quanti minoris o
estimatoria. Expresando que se diferencia del anterior Código Civil priva el derecho de
defensa del consumidor, el cual establece como regla la reparación de daños.
En materia de evicción, se dice que existen por vía de principio tres protagonistas o
como lo prescribe el código tres incisos, pero se interpreta en lo siguiente: el
transmitente del derecho o garante, el adquirente y el tercero que reclama un mejor
derecho y que entra en disputa con el adquirente. En el sistema de Vélez, además, para
que se produjera la evicción y se generaran la totalidad de sus efectos, es necesario que
el tercero ejercitara judicialmente una pretensión en contra del adquirente, que éste
convocara al pleito al enajenante a los fines de su defensa y que finalmente fuera
vencido en esta acción, produciéndose la privación por sentencia del derecho adquirido.
Núcleo de la figura y requisito de aplicación de la misma eran, entonces, la demanda del
tercero, la citación procesal del garante y, especialmente, la pérdida del derecho
adquirido a través de una sentencia.
Y con respecto a los vicios ocultos,  el Código Civil y Comercial modifica el sistema de
vicios y el ejercicio de las acciones, incluyéndose una carga de denuncia (art. 1054), un
criterio de carga de la prueba (art. 1053 inc. b) y un sistema de caducidad de la garantía.
Del mismo modo la doctrina civil lo llaman vicios redhibitorios, los cuales son aquellos
defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y cuya importancia
es tal que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado
menos por ella. En otras palabras también son aquellos defectos ocultos importantes de
la cosa existente al momento de su enajenación a título oneroso que, de haberlos
conocido a la celebración del contrato, hubieran incidido evitándola o estableciendo un
precio menor. En resumen se dice que la garantía por vicios redhibitorios funcionara de
la siguiente manera: a) Debe tratarse de un vicio material en la cosa en sí misma; b)
Existente al tiempo del negocio; c) El negocio debe ser de transmisión a título oneroso;
d) Debe estar oculto; e) Debe ser grave; f) El adquirente debe haberlo ignorado; g) No
debe haber pacto expreso de irresponsabilidad por vicios redhibitorios.
En conclusión, la legislación argentina en su código Civil y Comercial, regula desde un
amplio sentido el tema de saneamiento de contratos, pues ya desde un inicio señala
quienes son responsables de la obligación de saneamiento, pero lo que se debe resaltar
versa sobre sus garantías que consisten en la responsabilidad por evicción y
responsabilidad por vicios ocultos. Ya que si hacemos una comparación y
diferenciación con el Código Civil peruano este dispone tres tipos de saneamiento
donde el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, por
los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios. Resaltando así que el saneamiento
por sus hechos propios no es comprendido dentro del Código Civil y Comercial de la
Nación Argentina.