BLOQUE III: DERECHOS REALES

3.1. COSAS, DERECHOS SOBRE LAS COSAS Y PROTECCIÓN POSESORIA

3.1.1. COSAS: IDEAS GENERALES

 COSA: todo aquello que puede ser objeto de derechos, es decir, de relaciones jurídicas
 Hoy: cosa, bien y objeto
o Cosa: objeto material susceptible de relaciones jurídicas (“subespecie”)
o Bien: todo lo que proporciona utilidad al ser humano/ todo elemento patrimonial de su
activo (“especie”: comprende la cosa)
o Objeto: realidad social sobre la que puede recaer un derecho subjetivo (“género”:
comprende el bien)
 DERECHO ROMANO:
o Res: cosa corporal  comporta delimitación material (se excluye todo lo no susceptible de
valoración económica o patrimonial) y autonomía jurídica (no tienen ese carácter las partes
que integran la cosa: ej.: mango)
 Coincide con nuestro sentido vulgar del término
o Res: bien  cosas que prestan una utilidad
o Res: objeto de relaciones jurídicas

CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS

POR SU PERTENENCIA Y SUSCEPTIBILIDAD O NO DE APROPIACIÓN: hay cosas que no son

objeto de relaciones jurídicas. Esto puede ocurrir en un momento determinado (aunque en un futuro
podrían serlo: peces en alta mar) o deberse a una imposibilidad jurídica y por tanto con un carácter de
presente y futuro (coliseo romano)

o RES IN PATRIMONIO (cosas que están en el patrimonio de alguien)/ RES EXTRA

PATRIMONIO (no están en el patrimonio de nadie  no pueden ser objeto de derecho)
o RES IN COMMERCIO (cosas que son susceptibles de tráfico jurídico )/ RES EXTRA
COMMERCIUM (no susceptibles de tráfico jurídico)
RES EXTRA COMMERCIUM:
 De derecho divino (divini iuris): cosas consagradas por los dioses o colocadas bajo su
protección; no pueden estar en el patrimonio de un particular y son inalienables e
imprescriptibles
 Sagradas: consagradas a los dioses superiores (ej.: templos)
 Religiosas: destinadas a los dioses de los muertos (dioses manes)
 Santas: las colocadas bajo la protección de los dioses (ej.: muros)
 De derecho humano (humani iuris):
 Comunes a todos los hombres: las que dispone la naturaleza para que el uso sea
de todos y la propiedad de nadie (ej.: aire, agua corriente, mar)
 Públicas: las que pertenecen al pueblo de Roma (Estado)
o Bienes de dominio público: son de uso común a todos sus ciudadanos
(calles, plazas, termas)
o Bienes patrimoniales: los que sin destinarse al uso público están en el
patrimonio del pueblo de Roma (Estado) como en el de un particular 
magistrados pueden negociar con ellos y transmitirlos a particulares
o Bienes municipales: no pertenecen al pueblo de Roma ni a los
particulares, sino a una corporación, colonia, ciudad o municipio y el uso
a sus miembros (teatros, estadios)

POR SU PROPIA NATURALEZA E IMPORTANCIA:

 CORPORALES (cosas que se pueden tocar)/ INCORPORALES (las que no pueden tocarse:
derechos (herencia, usufructo y obligaciones))
o Excepción: Derecho de Propiedad: al materializarse y confundirse con su objeto, lo
consideran como cosa corporal
 CONSUMIBLES (su uso normal comporta su consumición: alimentos (Justiniano: vestimenta: se
deterioran por su uso)/ NO CONSUMIBLE (su uso no las destruye por lo que pueden ser objeto de
un uso reiterado: fundo, casa, esclavo)
o Posibilidad o no de uso repetido y continuado
o Consumibilidad física o jurídica (dinero)
 GENÉRICAS (cosas que se determinan por categorías, aludiendo sólo a los caracteres comunes de
todas las componentes de su especie o género)/ESPECÍFICAS (se determinan individuamente,
designándose por sus caracteres propios que la diferencia de las demás dentro de su especie género)
 FUNGIBLES (sustituibles por otras de su misma categoría; se tienen en cuenta por su género y
cantidad  billete)/ NO FUGIBLES (no admiten sustitución; se toman como individuales,
concretos, tienen características propias  cuadro)
 DIVISIBLES (cosa fraccionable: fincas)/ INDIVISIBLES (las que no pueden dividirse sin perecer:
animales, diamante)
o Partes resultantes de la división han de tener igual función que el todo
o No ha de existir una mengua de su valor (partes resultantes mantienen un valor proporcional
al que tenía el todo)
o División jurídica no coincide con la física (animal de dos personas)
 RES MANCIPI (cosas más importantes  medios de vida: suelo itálico (fundos, casa), esclavos,
animales de tiro y carga, instrumentos de labranza y servidumbres (no todas: sólo iter, actus, vía y
acueducto)  transmisión por mancipatio o cesión ante el pretor)/ RES NEC MANCIPI (cosas no
tan importantes  transmisión por entrega)
 MUEBLES (cosas transportables o trasladable de sitio sin menoscabo de su esencia / INMUEBLES
(no trasladables, tienen una raíz)

POR SU RELACIÓN CON OTRAS COSAS

 SIMPLES (todo unitario, se contienen en un solo espíritu: esclavo  las que se perciben por los
sentidos como unidad, con independencia de sus elementos integrantes que resultan naturalmente
unidos)/ COMPUESTAS (cosas unidas: consta de varias cosas coherentes entre sí: edificio, armario
 resultan de la unión o conexión de dos o más simples, de igual a distinta naturaleza)/
UNIVERSALIDAD DE COSAS (consta de cuerpos distantes como varias cosas no unidas pero
sujetas a un mismo nombre: pueblo, rebaño  se definen como una pluralidad de cosas homogéneas
reunidas bajo un mismo nombre)
o Universitas facti: Suma de cosas homogéneas (biblioteca)
o Universitas iuris: pluralidad de cosas heterogéneas a las que el derecho da un tratamiento
común (herencia, dote, peculio)
 PRINCIPALES (cumplen el fin al que se destinan por sí mismas)/ ACCESORIAS (no cumple el
fin al que se destina sólo contribuye a su mejor cumplimiento/ al mejor uso o destino de la principal)
o Cosa accesoria: 1. Se puede distinguir; 2. Se puede separar y 3. Existe una relación de
subordinación
o Partes integrantes: elementos componentes de una cosas, unidos entre sí para formarla y
darla nombre (1. Se pueden distinguir; 2. No se pueden separar y 3. Existe una relación de
igualdad pues son igualmente importantes)
o Pertenencias: cosas aptas de utilización aislada pero que se ponen al servicio de un
inmueble con el que les liga una relación de destino económico  1. No son partes de la
cosa sino cosas en sí mismas; 2. Conservan su individualidad y son susceptibles de
utilización aislada 3. Existe una relación de subordinación respecto del inmueble
FRUTOS: cosas que producen otras, en forma espontánea o por su adecuada explotación/ aquello que
genera otra cosa periódicamente por su adecuada explot.

 CIVILES: productos que periódicamente suministran las cosas sin disminuir su esencia 
productos orgánicos (incluye mundo vegetal y animal)
 NATURALES: sumas pecuniarias que produce la cesión del uso de una cosa y su esfera de
aplicación se encuentra en el campo de las obligaciones  rendimientos que una cosa produce
en función de una realidad jurídica
o Renta, arrendamiento

3.1.2. DERECHOS SOBRE LAS COSAS: TIPOS Y DIFERENCIAS CON LOS DERECHOS
PERSONALES

 DERECHO REAL: derecho que atribuye a su titular un poder, directo e inmediato sobre una cosa
ejercitable frente a cualquiera
o Pleno: comprende todas las posibles facultades sobre la cosa (propiedad)
o Limitado: comporta sólo alguna facultad concreta sobre ella (pasar por la finca del vecino)
 TIPOS: (esquema)
o DERECHO SOBRE COSA PROPIA  PROPIEDAD
o POSESIÓN
o DERECHOS SOBRE COSA AJENA
 DE GOCE Y DISFRUTE (Servidumbres prediales y personales/
Usufructo, uso y habitación/ Enfiteusis y superficie)
 DE GARANTÍA (Prenda/ Hipoteca/ Fiducia)

DIFERENCIAS: DERECHOS REALES  DERECHOS PERSONALES

- DERECHO PERSONAL (crediticio u obligacional): derecho que compete a una persona –

acreedor– encaminado a conseguir de otra personas –deudor– la observancia de una determinada
conducta –prestación– cuyo cumplimiento se garantiza con todo el activo patrimonial del obligado
-

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

Sujeto pasivo no individualmente
SUJETOS determinado pero a todos alcanza el
deber de no perturbar su ejercicio (
sociedad)
Derechos recaen sobre una cosa
OBJETO corporal, específica y determinada
Comportan un poder de exclusión de
NATURALEZ que nadie se ingiera en la relación de su
A titular con el objeto sobre el que se ejerce
 Prohibición de intromisión
Implican un deber de abstención, un
CONTENIDO deber negativo (no impedir la relación
del dueño con el objeto)
 conducta de omisión
Pueden hacerse efectivos frente a
EFICACIA cualquiera –erga omnes–
DURACIÓN Permanentes: conducta duradera
EXTINCIÓN Se extinguen por perecer la cosa sobre la
que se ejercen
Sujeto pasivo individualmente
determinado: es el deudor
Derechos recaen sobre la conducta –
prestación– de una persona
Comportan un poder de unión (atar a
alguien)
Implican una conducta positiva por
parte del deudor (pagar)
Sólo pueden hacerse efectivos contra la
persona del deudor – inter partes –
Carácter transitorio; su ejercicio/
cumplimiento los extingue
Por muerte del obligado y subsiste
aunque perezca la cosa, pues no recae
sobre ella, sino sobre una conducta del
obligado
Imposibilidad de cumplirla:
 indemnización

3.1.3. PROTECCIÓN POSESORIA: CONCEPTO DE POSESIÓN, CLASES Y PROTECCIÓN

 Propiedad (situación de derecho) ≠ posesión (situación de hecho)  puede haber:

o Propiedad con posesión
o Propiedad sin posesión
o Posesión sin propiedad
 Falta de título de propiedad, hay situaciones en que se pueden tener cosa
 Posesión no respaldada por un título jurídico
o No está desprotegida; se protege por interdictos
o Implica la tenencia material de un objeto, la disponibilidad de hecho de una cosa
 Propiedad: misma disponibilidad pero con título jurídico
 En sentido vulgar: poseer  tener, ocupar o detentar alguna cosa con independencia de su razón o
fundamento o del por qué
 En sentido etimológico: poseer y posesión derivan de asedere (asentarse, estar sentado) y del prefijo
post que lo refuerza y que proviene de posse poder
o Posesión comporta una relación de hombre-cosa y una idea de poder que aquel ejerce
sobre ésta (sin prejuzgar si lleva consigo la titularidad del dominio)
 Hoy: ejercicio de hecho de un derecho, con independencia de que tal derecho pertenezca a
quien lo ejerce como propio
 FUNDAMENTO:
o SAVIGNY: protección posesoria tiene su fundamento en la PAZ SOCIAL  Protección
del poseedor frente a quien pretenda atacar tal situación
o IHERING: el fundamento de la tutela de la posesión está en la APARIENCIA o
EXTERIORIZACIÓN DE DOMINIO  la posesión es la manera más ostensible de
exteriorizar la propiedad y se supone en principio, que quien posee es dueño. De esta forma,
al proteger a los poseedores, estamos protegiendo a los dueños
 EVOLUCIÓN: Paralelismo entre derecho de propiedad y hecho de la posesión
o Época clásica: 1) tiene que haber una iusta causa (ius civile) y 2) requiere un particular
animus (ius honorarium)
o Época postclásica y justinianea: elemento intencional animus como base de la posesión y se
admite la posesión de derechos

CLASES DE POSESIÓN

 POSESIÓN NATURAL (posessio naturalis): simple tenencia material de la cosa que no produce
efecto alguno en cuanto a su protección jurídica/ implica la simple tenencia/ detentación de la cosa
(CORPUS)  no está protegida
o Posesión del objeto, detentar la cosa o tener la cosa designan los romanos la mera tenencia,
detentación material o el simple estar en la cosa que no tiene medidas judiciales de
protección  no es propiamente una posesión sino una apariencia de ella
o Único requisito  corpus (cosa)
o Poseedores naturales son los que tienen la cosa en nombre de otro (alquiler, préstamo de
uso o para su guarda):
 Arrendatario – inquilino o colono
 Comodatario
 Depositario
 La protección posesoria corresponde al verdadero poseedor, de quien los
indicados derivan su tenencia y que sólo podrán defender mediante las
acciones que derivan de sus respectivos contratos
  Acreedor introducido por el pretor en los bienes del deudor
 Usufructuario (por el carácter personalísimo de su derecho)
 POSESIÓN INTERDICTAL (posessio ad interdicta): situación de poder ejercida sobre una cosa
(posesión verdadera y propia) protegida por interdictos/ tenencia del corpus + animus (intención de
que nadie nos la quite)  protegida por el pretor (los interdictos)
o Situación de poder caracterizada por la tenencia de la cosa y la intención de disponer
de ella con exclusión de los demás
o Propietario tiene este tipo de posesión
o REQUISITOS: Corpus y Animus
o TIPOS:
 Justa
 Con clandestinidad
 Por cesión gratuita
 Injusta
o POSEEDORES:
 Los que poseen en nombre propio (nomine proprio):
 Propietario poseedor
 Poseedor de buena fe (que, por error, se cree propietario)
 Poseedor de mala fe (como ladrón)
 Los que poseen en nombre ajeno (nomine alieno): reconocen su deber de entregar
la cosa que poseen a otro
 POSESIÓN CIVIL (posessio civilis): posesión adquirida en virtud de una justa causa para adquirir
el dominio, que podría convertirse en propiedad por transcurso de tiempo – usucapio – si el poseedor
es de buena fe/ corpus + animus + iusta causa (justo título)  tiene la intención a través de un justo
título (contrato/pago)  única que a través de la usucapión puede dar lugar a que la posesión se
convierta en propiedad
o Posesión de buena fe, ex iusta causa o ad usucapionem, a la situación de poder que se
basa en una iusta causa – apta para adquirir el dominio de no mediar un vicio de forma o
de fondo en la transmisión
o Propiedad que se va haciendo en la que además de la tenencia de la cosa (corpus) y la
intención de excluir a los demás en ese poder de hecho (animus) al existir una iusta causa
y darse la bona fides del poseedor, por transcurso de tiempo (tempus) se convierte, por
usucapio, en dominuim ex iure Quiritium estando tutelado por interdictos y la actio
Publiciana
o (en defecto de forma) En un contrato de compraventa: el objeto vendido sigue siendo
propiedad del vendedor (y el dinero también); el comprador pasará a serlo a través de la
usucapión (NACHFRAGEN)

VIDA JURÍDICA DE LA POSESIÓN

 Vida jurídica: desde inicio hasta el cese de su ejercicio (de hecho de un derecho)
 ADQUISICIÓN:
o Requisitos: animus y corpus
 Al desaparecer alguno es causa suficiente para su pérdida
 El animus ha de ser nuestro, aunque el corpus pueda tenerlo otro
 Corpus: idea material representada por el contacto directo con la cosa  idea
más flexible y espiritual: surge la llamada entrega ficticia/ aprehensión de la cosa/
entrar en contacto con la cosa; posteriormente se acepta la aprehensión simbólica
 Traditio symbolica: entrega de un símbolo que representa la cosa o
cumplimiento de un determinado acto que, socialmente, se considere hace
sus veces
  Traditio longa manu: señalar la cosa a distancias siempre que resulta
clara su identificación
 Traditio brevi manu: cuando el adquiriente ya era poseedor natural de la
cosa y se convierte, por consentimiento de la otra parte, en poseedor
jurídico
 Constitutum possessorium: cuando el propietario, traspasa la propiedad,
pero retiene la posesión de la misma
 Animus: capacidad en el sujeto, que debe ser apto para manifestar su voluntad seria
(no se requiere una capacidad negocial)  intención de tener consigo y para sí la
cosa (a título exclusivo)
 Prohibición a servus, infans y furiosus (no tienen conciencia)
o ADQUISICIÓN POR REPRESENTANTE:
 Paterfamilias puede adquirir la posesión a través de sus hijos y esclavos
 Época clásica: Adquisición a través de un administrador general (procurator
omnium bonorum)
 Época justinianea: posibilidad de poseer a través de cualquier representante, haya
previo mandato o no aunque se exigirá ratificación del adquiriente
 PÉRDIDA DE LA POSESIÓN:
o Se pierde corpore: cuando el poseedor queda privado de la disponibilidad física de la cosa o
en situación que, socialmente, se considere no le pertenece
 Destrucción de la cosa, cosa queda fuera del comercio, pérdida o extravío de
cosas muebles, cuando animales domesticados pierden su hábito de volver al
corral y si fieros o salvajes cuando recobran su libertad
o Se pierde animo: cuando el poseedor manifiesta no querer continuar su posesión (siendo
necesario un acto intencional, es decir, una verdadera resolución, expresa o tácita de la que
así se desprenda)
 Los locos al estar privados de voluntad, no pueden perder la posesión solo animo
 Propiedad no se pierde con la pérdida del animus
o Se pierde corpore et animo: en casos de muerte del poseedor; abandono voluntario de la
cosa o su transmisión (gratuita u onerosa) a otro; ausencia o por caer en cautividad
 CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN:
o Subsistencia de ambos elementos
o No se exige un contacto material y constante de la cosa
 Casos en los que la cosa se conserva solo animo siempre que haya perspectiva de
recuperación del corpus
 Pastos de invierno y de verano
 Fundos que sus dueños no ocupan durante parte del año
 Esclavo fugitivo
 Justiniano: aunque se pierda el corpus la posesión puede mantenerse por la sola y
exclusiva voluntad de poseer – solo animo

PROTECCIÓN POSESORIA

 La defensa de la posesión se produce a través de los interdictos: no deciden sobre el fondo (derecho
de poseer) ni excluyen su ulterior ejercicio y sí sobre el “hecho de la posesión”, resolviendo de
momento la controversia posesoria entre dos personas  se convierten en auténticas acciones
posesorias
 No suelen solucionar un problema pero si pacificar hasta la solución
 Tipos de interdictos:
o INTERDICTOS DE RETENER LA POSESIÓN: interdictos que protegen al poseedor
actual, lo mantienen y lo defienden ante cualquier perturbación  tratan de mantener al
poseedor en la situación en la que está  PROHIBITORIOS
  Uti possidetis (tal como poseéis): para inmuebles, sirve para defender al poseedor
actual, siempre que, respecto al adversario, hubiera adquirido la posesión de una
manera justa
 Utrubi (aquel en cuyo poder): para muebles, otorga la posesión al que hubiera
poseído justamente, respecto del adversario, por la mayor parte del último año
o INTERDICTOS DE RECUPERAR LA POSESIÓN: sirven para reintegrar en la posesión
a quien ha sido despojado de ella, con violencia  recuperar una situación posesoria que ha
sido sustraída violentamente  RESTITUTORIOS
 Unde vi cotidiana: despojo por simple violencia
 Unde vi armata: despojo a mano armada  el que despoja debe restituir siempre,
sin límite de tiempo y sin poder oponer la exceptio vitiosae possessionis

3.2. PROPIEDAD Y MANERAS DE ADQUIRIRLA

3.2.1. PROPIEDAD: TIPOS Y PROTECCIÓN

 MANCIPIUM (manu capere): tomar con la mano, que refleja la idea de una aprehensión material
del algo, sin descartar el uso efectivo de la fuerza  aprehensión de la cosa
 DOMINIUM: señorío que se ejerce sobre ella (de dominación, de titularidad) por lo que no sólo se
aplica al dueño de una cosa, sino al titular de cualquier otro derecho
 PROPRIETAS: propio que deriva de pro privo (lo que tiene alguien) como propio y que se opone a
lo público, por no ser compartido por los demás)
o Se suele vincular al usufructo al aludirse al titular de este uso y disfrute sobre algo “ajeno”
usufructurario (dominus usufructus)
o Se pasó a llamar como dominus proprietatis al nudo propietario, o sea, al titular (dueño) de
lo propio aún sin ese uso y disfrute

CONCEPTO

Propiedad: señorío jurídico pleno que puede tenerse sobre una cosa; derecho más importante: señoría
jurídica y potencialmente plena (cuando nadie tiene un derecho sobre la cosa que está bajo la propiedad)

 JURÍDICO: la propiedad no comporta, necesariamente, una tenencia o sujeción material y física de

la cosa
o Puede ocurrir que la cosa esté en poder y posesión de otra persona sin que “jurídicamente”
deje de pertenecernos ni, por ello, se extinga nuestro derecho de propiedad
 PLENO: la propiedad otorga a su titular las más amplias facultades sobre la cosa
o Se considera que el derecho de propiedades: “general” –al comprender todas las facultades
que pueden ejercerse sobre aquella– y “abstracto” –existir distinta e independiente de ellas–
o No es una suma de facultades de las que ninguna pueda faltar, ya que la propia voluntad del
dueño puede hacerle desprenderse de alguna o de su mayor parte (usufructo) y subsistir la
propiedad, aunque “desnuda”
 PUEDE TENERSE: indica la mera posibilidad y la idea de que pese a que se conciban todas las
facultades del propietario sobre la cosa como un todo unitario (como unidad) basta que existan en
“potencia”, aunque en el caso concreto que se contemple, “realmente” no se tengan
o El dominio es “elástico”, porque esas facultades pueden ser objeto de ampliaciones o
restricciones, sin que afecte a su esencia
 Comporta pues que “potencialmente” reclama todas las posibilidades sobre la cosa,
reabsorbiéndolas si no las tiene otro titular
o Cualquier derecho que lo limite (usufructo, servidumbre o hipoteca) sólo es una presión
externa que lo comprime y una vez desaparece la propiedad, por su propia naturaleza,
recobra su amplitud primitiva
TIPOS HISTÓRICOS DE PROPIEDAD (derecho (pre)clásico)

 DOMINIUM EX IURE QUIRITIUM: propiedad regulada por el Ius civile y requiere:

o Que el sujeto sea romano (cives; luego también latini cum commercio)
o Que las cosas tengan el carácter de romanas, es decir, sean muebles o inmuebles (fundos
itálicos) en el suelo de Italia (in solo Italico)
o En cuanto a la forma de adquisición: que se realice a través de modos romanos, esto es
mancipatio (si es res mancipi), traditio (si es nec mancipi) e in iure cessio (para una u otra
clase de cosas)
 Traditio  entrega
De cumplirse estos requisitos y siempre que el transmitente sea dueño de la cosa transmitida, se
adquiere esta PROPIEDAD CIVIL, que resulta protegida por la rei vindicatio
La ausencia de cualquiera, comportará, la aparición de otros tipos de propiedad
Protección a través de una actio reivindicatio: acción que tiene el propietario civil no poseedor
contra el poseedor no propietario con el fin de reclamar la restitución de la cosa
 PROPIEDAD PEREGRINA: aun sin considerarse como propiedad la relación de los extranjeros
con sus cosas, en realidad, lo era, por ello, el Pretor y los gobernadores les concedieron, en su
defensa, acciones útiles, similares a la reivindicatio, en las que finge su condición de civis (los no
ciudadanos romanos)
o Concedida por Caracalla la ciudadanía romana se unifica la propiedad
 PROPIEDAD PROVINCIAL: no se admite sobre los fundos provinciales el dominium ex iure
Quiritium, pues su propiedad es del pueblo de Roma o del emperador
o Su uso se cede a los particulares a cambio del pago de un canon/ de un tributo (stipendium o
tributum)  tal tenencia, uso, goce o “propiedad de hecho” será protegida por una acción
similar a la reivindicatio
 PROPIEDAD PRETORIA, BONITORIA O IN BONIS HABERE: propiedad pretoria (por estar
protegida por el pretor) o simplemente “el tener en sus bienes”; propiedad reconocida por el pretor;
propiedad que defiende el pretor
o Se produce cuando se incumplen las formas prescritas por el ius civile para transmitir el
dominio (res mancipi por traditio) y, más tarde, en algún caso en los que no existe tal vicio
de forma pero sí un vicio de fondo (transmisión de la cosa por un no dueño) mediando
buena fe por parte del adquiriente
o Se defiende con una exceptio rei venditae et traditae (cuando propietario interpone la
acción reivindicatoria)  paraliza la acción reivindicatoria para que corran los plazos de la
usucapión
o Tercero ajeno a la compraventa quita la posesión de la cosa al comprador/ se hace con el
objeto  actio Publiciana (acción ficticia): se crea ficción de derecho (se hace ver que algo
ha tenido lugar): tiempo de la usucapión ya ha finalizado (que ya han transcurrido los 2
años), de manera que el podrá ejercer la acción reivindicatoria; después deberá de seguir
usucapiendo
o Propiedad pretoria: situación protegida por el pretor que se produce cuando una persona
ha adquirido una cosa por un modo inadecuado o siendo correcto – y mediando buena fe –
de un no dueño
o VICIO DE FORMA: se produce en el caso de entrega (traditio) de una res mancipi en
virtud de una iusta causa (a cambio de precio) hecha por su dueño (a domino facta)  no
se respeta la formalidad exigida por la ley
 Transmisión es desconocida por el ius civile y el transmitente sigue siendo el dueño
y el adquiriente solo tiene la cosa en sus bienes (in bonis habere)
 Transmitente es dueño no poseedor y el adquiriente poseedor no dueño y aquél
podría reclamar la cosa
 Pretor protege al adquiriente concediéndole la “excepción de la cosa vendida y
entregada” (exceptio rei venditae et traditae)  con ella paraliza la reivindicatio
 del transmitente y el adquiriente termina logrando el dominium por transcurso de
tiempo (usucapio)
 Si el adquiriente deja de tener la cosa entre sus bienes al no poder
reivindicarla, el pretor le concede la actio Publiciana, en la que se finge
que ya ha transcurrido dicho tiempo y podrá reclamarla de quien la tenga,
incluso del transmitente
o VICIO DE FONDO: se produce en el caso de entrega (traditio) de una cosa nec mancipi,
en virtud de iusta causa, por un no dueño ignorándolo el adquiriente (teniendo bona
fides)
 Comprador: actio doli para reclamarle el doble del dinero que pagó (cuando el
verdadero propietario interpone la acción reivindicatoria sobre el comprador)
 Como nadie puede transmitir más derechos de los que tiene no se adquiría el
dominium, pero el pretor admitirá el ejercicio de la actio Publiciana contra
cualquier otro poseedor de peor condición que el transmitente, aunque no contra el
verdadero propietario
o La propiedad pretoria es la que defiende el pretor por la exceptio rei venditae et
traditae y la actio Publiciana

PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

 Se pueden distinguir tres grupos: acciones recuperatorias, de defensa y de deslinde

o RECUPERATORIAS: reprimen una lesión total al derecho de propiedad, como cuando se
priva al dueño de la posesión de la cosa
o DE DEFENSA: reprimen una lesión parcial, como cuando sin privarse al dueño del objeto
de su propiedad, se pretende desconocer algunas de las facultades que comporta, pudiendo
matizarse según la perturbación que h
o DE DESLINDE: tienden a señalar los límites del fundo que nos pertenece
 A parte: existen algunas otras que pueden preparar el ejercicio de éstas, que el propietario también
puede usar los interdictos y que al existir distintos tipos de propiedad, tuvieron su propia tutela
 ACCIÓN REIVINDICATORIA: proviene de los términos latinos vindicatio = reclamación y
res=cosa y expresa su finalidad: la reclamación de la cosa
o Es la acción que compete al propietario no poseedor contra el poseedor no propietario
que pretende se reconozca su derecho de propiedad y la restitución de la cosa
o PARTES: actor es el propietario no poseedor y el demandado el poseedor no propietario
 Se puede reclamar a poseedores ficticios (los que no tienen la posesión)  cuando
alguien deja dolosamente de poseer antes de la Litis contestatio y cuando sin ser
poseedor se fingiera como tal para que el pleito se siga contra él y así mientras el
verdadero poseedor poder usucapir
o OBJETO: Dado que la reivindicatio se funda en el derecho de propiedad, todo lo que
puede ser objeto de ella podrá serlo de esta acción
 Basta que exista en los momentos de la Litis contestatio y sentencia, ya que las
destruidas no pueden reclamarse
o PRUEBA: actor debe probar la identidad del objeto y su derecho de propiedad sobre él
 Si la propiedad se origina de mí (adquisición originaria) no plantea especiales
dificultades, pero si deriva de otro (adquisición derivativa) se ha de probar también
el derecho del transmitente y el de la serie de transmitentes anteriores
 Complicada prueba se atenúa por la usucapio, ya que si el actor puede probar que
ha poseído la cosa el tiempo necesario estará dispensando de otra prueba
 Demandado puede o no defenderse: contra su voluntad está obligado a defender
una cosa, pero si no lo hace se entrega al actor
 o EFECTOS: se pretende el reconocimiento del derecho de propiedad del actor y la restitución
de la cosa con todos sus frutos y accesiones, teniendo en cuenta los gastos que el poseedor
hubiera hecho en la cosa y los deterioros que ésta pueda haber sufrido
 Frutos  el poseedor de buena fe deberá restituir los no consumidos y, desde la
Litis contestatio, los percibidos y los que hubiera debido percibir y el de mala fe
deberá restituir los frutos que se encuentren en las tres citadas situaciones
 Gastos  pueden ser necesarios (o de conservación), útiles (o de mejora) y
voluptuarios (o de lujo, ornato o mero recreo)
 Necesarios: hechos para la conservación de la cosa y que de no hacerse se
dañaría
 Útiles: los que de no hacerse no se daña la cosa pero al hacerlos aumenta
su renta y productividad
 Voluptuarios: los que de no hacerse no se daña la cosa y hechos no
aumenta su productivdad
 Daños  pueden ser dolosos (por mala fe), culposos (por su culpa o negligencia) y
fortuitos (por simple azar)
 Se responde: de los dolosos siempre; de los culposos, el poseedor de
buena fe, sólo de los posteriores a la litis contestatio y el de mala fe de los
anteriores y posteriores; de los fortuitos nunca
 ACCIÓN PUBLICIANA (Alude a su creador: pretor Quinto Publicio): acción que compete al que
ha perdido la posesión de una cosa, adquirida ex iusta causa, antes de haber consumado en su favor la
usucapio, contra el que la posee con un título inferior al suyo para obtener su restitución
o Es una acción ficiticia, pues se finge que ciertos poseedores (los que la tienen en sus bienes)
han cumplido el tiempo necesario para adquirir su propiedad por usucapio
o PARTES y EFECTOS:
 Actor  usucapiente no poseedor
 Demandado  cualquier personas que tenga la cosa y que la tenga con un título
inferior al demandante
 Si existe vicio de forma: el propietario bonitario la ejercerá siempre con éxito
contra el dueño transmitente y contra terceros
 Si existe vicio de fondo: poseedor de buena fe perderá frente al verdadero dueño y
frente a terceros, dependerá de si son de peor condición que él (tengan título
inferior)
 Compra de misma cosa por separado a una misma persona
o Preferencia al primero
 Compra a personas distintas no dueñas
o Preferencia al último, poseedor actual
o OBJETO: todas las cosas que puedan usucapirse y siendo similar a la reivindicatio,
producirá iguales efectos que ésta
 ACCIÓN NEGATORIA: acción que incumbe al propietario de un inmueble contra quien pretenda
tener algún derecho real sobre él (servidumbre o usufructo)
o Acción de defensa de la “plenitud” de la propiedad
o PARTES:
 Actor  propietario del inmueble que niega la existencia del gravamen y que
deberá probar su derecho de propiedad y la perturbación causada por el demandado
 Demandado  causante de la perturbación, que deberá probar el derecho que le
asiste para ello, ya que la propiedad se presume libre
o FINALIDAD:
 Que se declare la “libertad” del fundo
 Se repongan las cosas a su primitivo estado – cese de perturbación
 Indemnización de los daños sufridos
  En su caso, preste garantía el demandado de no causar nuevas molestias
 OTRAS ACCIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD:
o Acción de contención de agua pluvial  finalidad: restablecer el curso natural de las
aguas, que ha sido modificado por una obra realizada por el vecino
o Caución de daño temido  promesa de resarcir los daños que amenazan a una finca por el
mal estado de la contigua o las obras realizadas en ella por el vecino
o Denuncia de obra  medio enérgico y sumario de paralizar las construcciones de nuestro
vecino que, por su naturaleza, puede ocasionarnos algún perjuicio
o Interdicto de lo hecho por la fuerza o clandestinidad  medio pretorio por el que el
propietario o titular de un derecho real o personal sobre un fundo puede exigir, en el plazo
de un año, la demolición de la obra hecha en él, contra su prohibición o clandestinamente
o Acción de deslinde de fincas  acción de carácter divisorio que tiene por objeto fijar,
judicialmente, entre vecinos, los límites de un fundo rústico

3.2.2. CONDOMINIO

 DENOMINACIÓN y CONCEPTO:
o El dueño de una cosa no es, por fuerza, una sola persona  condominio o copropiedad
 Para referirse a ello en Roma  que se tiene la cosa en común o que es de varios,
llamándose a sus titulares dueños o socios
o Copropiedad: situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece
pro indiviso (sin dividir) a varias personas  cuando un solo objeto tiene 2 o más
propietarios
 CARACTERES:
o Pluralidad de sujetos
o Unidad del objeto – indivisión material
o En cuanto al derecho, su atribución de cuotas – división intelectual
 ORIGEN:
o Primera manifestación de copropiedad  consorcio entre hermanos comunidad universal
de bienes propia de los ciudadanos romanos que se producía entre los hijos de familia a la
muerte del pater
 En ella, todo es de todos y el poder integro de cada uno solo se ve limitado por el
posible veto del otro (ius prohibendi)
 CLASES:
o Condominio puede deberse a la voluntad de los que lo construyen y se habla entonces de
COPROPIEDAD VOLUNTARIA (cuando los sujetos así lo han querido) o a un hecho
ajeno a dicha voluntad y entonces se habla de COPROPIEDAD INCIDENTAL
(propietarios se han encontrado con la situación, no la han buscado)
 NATURALEZA JURÍDICA: en el condominio aparecen en conflicto dos principios opuestos: el de
unidad del derecho de propiedad y el de la pluralidad de sus titulares
o Se reconoce una indivisión de la cosa común, en la que el derecho de propiedad se
concibe jurídicamente dividido en CUOTAS IDEALES o partes abstractas (no físicas),
es decir, como una propiedad dividida en cuotas ideales en la que la atribución a cada
condómino de una fracción aritmética de la cosa común se incorporará a su patrimonio
como entidad autónoma mientras dure la indivisión y se individualizará y concretará en una
porción material de la cosa al ser dividida
 A no ser que se especifique, todos tienen las mismas cuotas ideales
 RÉGIMEN:
o Época arcaica: representado por el consortium inter fratres, en el que cada condómino se
considera dueño del todo con la única limitación del posible veto de los demás
o Época clásica: distinción de régimen por cuotas:
  Actos que puede realizar cada condómino por sí solo y con plena libertad
 Los que puede hacer de no mediar oposición expresa de otro condómino
 ius prohibendi (derecho de veto, prohibición a que pueda realizar un
acto que afecte al objeto por entero sin el consentimiento de los demás)
 Los que necesitan el consentimiento de todos  actos que impliquen una
disponibilidad jurídica de todo necesita el común acuerdo de todos los
copropietarios
 Actos que afectan a la propia cuota/ actos que afectan a la cosa común
 Propia cuota  cada condueño tiene su plena propiedad y puede
disponer libremente de ella (o sea cualquier acto de disposición jurídica)
pero si la abandona pasará a los demás
 Cosa común  todos los actos de disposición jurídica sobre ella
necesitarán siempre el consentimiento de todos los condominios y los de
simple disposición material bastará que no exista el veto o prohibición de
cualquier condómino
 Los que comportan la mera disposición material de la cosa/ disposición jurídica
 EXTINCIÓN: carácter transitorio; ningún condueño está obligado a permanecer en esta situación;
que el pacto contrario es nulo y que cualquier condómino puede solicitar que cese el estado de
copropiedad
o Acción de división de la cosa común (Actio communi dividendo)
 Si la cosa es divisible, sin pérdida de valor se procederá a su división,
correspondiendo a cada uno una parte divisa (concreta, específica y determinada)
en proporción a su cuota y tal adjudicación tendrá carácter constitutivo
 Cosa indivisible  se adjudica a uno o varios de los condóminos, que deberán
indemnizar al resto en proporción a sus cuotas o se vende en pública subasta a un
tercero repartiéndose el precio de la venta en igual proporción  cuotas ideales
(sólo cuando están en la situación de condominio) pasan a ser reales
 Puede utilizarse sin que cese la copropiedad para regular las relaciones
entre los condóminos (gastos, frutos, daños)

3.2.3. MANERAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD: ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LA

TRADITIO

 Modos de adquirir la propiedad: hechos jurídicos a los que el Derecho reconoce el efecto de originar
el dominio en una persona
 MODOS ORIGINARIOS (no se da relación con el antecesor jurídico): una persona adquiere la
propiedad sin que exista un antecesor jurídico
 MODOS DERIVATIVOS (sí hay relación con el antecesor jurídico): hay antecesor jurídico, es
decir, alguien nos está transmitiendo la propiedad

MODOS ORIGINARIOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

 OCUPACIÓN: se produce por a aprehensión o apoderamiento de la cosa  cuando la cosa no

tiene dueño
o Modo de adquirir la propiedad consistente en la aprehensión o toma de posesión de una cosa
que no tiene dueño con intención de hacerla propia
o Su importancia es capital en épocas primitivas y decrece en las históricas (mayor nº de cosas
tienen dueño y las que se consideran del Estado)
o Fundamento: lo que no es de alguien se concede por razón al que lo ocupa
o Naturaleza jurídica: modo de adquirir la propiedad originario y de derecho de gentes
 Es iuris Gentium, porque representa la forma más natural, antigua y universal de
generar la propiedad
 o Elementos: elemento personal o subjetivo/ animus domini (intención del sujeto de adquirir
la propiedad de la cosa) + elemento real u objetivo/cosa (es apropiable por naturaleza (in
commercium) y carece de dueño (porque nunca lo tuvo o porque la abandoní)) + elemento
formal/ acto de toma de posesión (ser adecuado a la naturaleza de la cosa y considerado
suficiente para revelar que queda sometida a la disponibilidad del sujeto
 ADQUISICIÓN DEL TESORO:
o Tesoro: viejo depósito de dinero del que no existe memoria que ya tenga dueño
 Es una cosa de valor (dinero, alhajas u objetos preciosos)
 No pertenecer a alguien (res sine domino), por ignorarse quien lo depositó o por
no poder identificar a su heredero
 No falta el derecho sino la prueba  si alguien puede acreditar su
titularidad no se producirá esta figura
 Ocultación y antigüedad
o Modo de adquisición del dominio originario y iuris Gentium que presenta analogías con la
ocupación y la accesión
 Se diferencia de la ocupación, en que no requiere una verdadera toma de posesión,
basta con el hallazgo, inventio
 Y de la accesión en que no siempre pertenece, por entero, al dueño del suelo donde
se encuentra
o REQUISITOS:
 Hallazgo o descubrimiento
 No ser buscado (hallado por casualidad)
 ACCESIÓN: modo de adquirir la propiedad en virtud del cual el dueño de una cosa hace suyo todo
lo que se une o incorpora a ella, natural o artificialmente
o Debe producirse la unión de dos cosas pertenecientes a dueños distintos
o Que tal unión tenga carácter permanente o inseparable
o Que se pueda distinguir entre cosa principal y accesoria
o Fundamento: principio de que lo accesorio sigue a lo principal, lo que resulta más práctico
que crear un estado de condominio entre los dueños de las cosas unidas
o CLASES:
 Accesión de inmuebles (por consecuencia de incrementos fluviales: aluvión,
avulsión, cauce abandonado, isla nacida del río)
 Accesión de muebles (se produce por soldadura de metales, bordados (tejidos),
tinte, escritura y pintura):
 Accesión de mueble a inmueble (edificación, siembra o plantación)
 ESPECIFICACIÓN: modo de adquirir el dominio consistente en elaborar una cosa nueva con
materia ajena  nova species (uva  vino)
o Tiene lugar cuando se produce la unión de materia ajena y trabajo propio
 CONFUSIÓN Y CONMIXTIÓN:
o Confusio  unión; conmixtio = mezcla
o Se produce cuando cierta cantidad de materias, líquidas o sólidas, susceptibles de mezcla y
de diversos dueños, se funde en una sola masa
 Si las cosas son líquidas por su naturaleza o por haberse procurado su fusión (oro o
plata)  confusión
 Si las cosas son sólidas  conmixtión
o Se distinguen de la accesión por no haber relación entre una cosa principal y otra accesoria y
de la especificación por no surgir una cosa nueva y el todo resultante no ser algo diversos al
de sus componentes
o Se produce una transformación de la propiedad, que de separada y autónoma se convierte en
pro indiviso
 ADQUISICIÓN DE FRUTOS: los frutos pendentes carecen de individualidad propia mientras no
se separen de la cosa matriz de la que se consideran parte  pertenecen al dueño de la cosa que los
produce
o Se adquiere por derecho de propiedad y no de siembra
o Cuando se separan hay situaciones en las que por un hecho natural o por un acto jurídico
pueden corresponder a otras personas distintas del propietario

MODOS DERIVATIVOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

MANCIPATIO: (abolida por Justiniano)

 Proviene de manu (mano) y capio (coger)  se coge la cosa con la mano

 Modo, primitivo y solemne de transmitir el dominium ex iure Quiritium (la propiedad civil, la
propiedad protegida por el ius civile) de las res mancipi, a través de formalidades propias de los
negocios (del cobre y la balanza) y consiste en formular, el adquiriente, unas palabras precisas ante el
transmitente, el portador de una balanza (pesador) y 5 testigos  solo la pueden utilizar los cives
 NATURALEZA JURÍDICA: Modo de adquirir iure civile y de carácter derivativo
o En una 1º fase: mancipatio es una compraventa real (al contado) en la que a) la cosa ha de
estar presente, al ser necesario que el adquiriente coja, por sí mismo, lo que le es dado y b)
el cobre hace la función de dinero que, al no haber moneda acuñada, no se cuenta sino se
pesa en una balanza para determinar su valor
o En una 2ª fase: es un negocio jurídico formal (deben cumplirse las formalidades descritas
por el ius civile) y a tener carácter abstracto, al no reflejar, en el fondo, su verdadera causa,
que no ha de ser el cambio de una cosa por un precio adecuado (ej. donación)
 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS:
o Elementos personales: uso restringido a los cives, se extenderá a los Latini y a los
Peregrini a quienes se les confiera el commercium
o Elementos reales: las res mancipi
o Elementos formales: presentes al menos 5 testigos, ciudadanos romanos y púberes, y otra
persona de igual condición que sostiene una balanza de cobre (libripens: pesador o fiel
contraste) el adquiriente sujetando la cosa (hace una doble afirmación) dice así: que el
objeto le pertenece según el Derecho de los Quirites y que lo compra con este cobre y esta
balanza de cobre. Después golpea la balanza con el cobre y lo da al transmitente como
precio
 Transmitente no necesita hacer ninguna declaración, pero puede pronunciar ciertas
frases sobre las condiciones de la cosa vendida (fincas  existencia o inexistencia
de gravámenes o extensión
 Declaraciones tendrán fuerza obligatoria, pues lo que la lengua (en una
mancipatio) declare será derecho
 (EFECTOS:)
o Si el transmitente es dueño de la cosa, se produce la transmisión del dominio ex iure
Quiritium de las res mancipi al adquiriente
o Si ni lo es –adquisición de un no dueño– el adquiriente iniciaría usucapión y si antes de
consumarla, se le priva de la cosa por el verdadero dueño, mediante ejercicio de las
correspondiente rei vindicatio, podrá ejercer contra el transmitente, la acción de garantía,
actio auctoritatis por la que obtendrá, como indemnización, el doble del precio pagado
o Si, al enajenar el fundo, el transmitente faltara a la verdad, sobre la inexistencia de
gravámenes o a su extensión corresponderá al adquiriente, en el primer caso, la actio
autoritatis (pagando el transmitente del doble de lo que para el fundo comporte la
disminución) y, en el segundo, la actio de modo agri (de la medida del campo) por la que
obtendrá el doble del valor de la extensión que faltaba
IN IURE CESSIO

 Modo menos utilizado  era la más solemne, complicada de realizar

 Cesión ante el magistrado (in ius cedere  evitar un litigio por abandono)
 Modo de transmitir el dominio común a toda clase de cosas (mancipi y nec mancipi) mediante un
proceso aparente de reivindicación, en el que el adquiriente actúa como demandante y el transmitente
como demandado  ficción de juicio. Constituye un uso de las normas procesales desviadas de su
recta finalidad
o Para transmitir la propiedad se tenía que acudir ante el magistrado
 ORIGEN: posterior a la mancipatio y su desaparición la precede
o Modo de adquisición del ius civile (formal y exclusivo de los cives) derivativo y abstracto,
pues sólo se observa que la propiedad de un objeto pasa de una persona a otra sin apreciarse
la causa subyacente que lo motiva
 ELEMENTOS:
o Su carácter procesal comporta que sólo pueden adquirir por in iure cesio, los sui iuris (alieni
iuris no pueden tener nada). Intervienen 3 personas;
 Quien cede  propietario
 Quien reclama  reclama aquel a quien se cede/adquiriente
 Quien adjudica  pretor
o Se aplica para transmitir la propiedad de cosas mancipi y nec mancipi y para construir (o
extinguir) cualquier derecho sancionado con vindicatio
o Formalidades: puestos antes de acuerdo adquiriente y transmitente: (a) comparecen (in
iure) ante el pretor urbano o gobernador provincial, (b) el adquiriente (que actúa como
demandante) sujetando la cosa formula su reclamación, dice así: afirmo que esta coa me
pertenece con arreglo al derecho de los Quirites, (c) el magistrado pregunta al transmitente
(demandado) si formula alguna contra alegación, (d) este niega o no contesta y (e) el
magistrado, al evitarse la lis por abandono adjudica la cosa al adquiriente actor ( principio
de quien calla otorga)
 EFECTOS: transmisión del dominium ex iure Quiritium  no admite cláusukas restrictivas por
parte del enajenante (que solo niega o calla) ni las garantías procesales de la mancipatio (actio
auctoritatis y actio de modo agri)

TRADITIO (res nec mancipi)

 Traditio = entrega (poner en manos de otro) + intención de transmitir la propiedad en virtud de

una iusta causa, puede entenderse en 2 sentidos:
o En sentido amplio (vulgar): simple entrega de una cosa de una persona a otra  entrega real
de la cosa (TRADITIO REAL)
o En sentido estricto (jurídico): traditio no comporta siempre la entrega material de la cosa y
sí la transmisión de su propiedad, para lo cual deberá ir acompañada de ciertos requisitos
(TRADITIO FICTICIA)
 No es necesario la entrega real de la cosa, se puede fingir esa entrega: traditio
simbólica (entrega de un símbolo: llaves), longa manu (“alargar el brazo” 
señalar; se finge que estaba tocando) y brevi manu (se finge la entrega tras la
devolución porque el poseedor tenía ya la cosa)  tema anterior
o Modo de adquirir el dominio, por la entrega de una cosa, con intención de transmitir su
propiedad en virtud de una justa causa
 NATURALEZA JURÍDICA: modo de adquirir el dominio iuris Gentium y derivativo y el más
sencillo y natural
o Si el modo más lógico de adquirir algo que no pertenece a alguien es apoderarnos de ello
(ocuparlo) el más natural de adquirir algo de otro es que nos lo entregue
 EVOLUCIÓN: derecho clásico sirve para transmitir la propiedad de las cosas nec mancipi 
termina por ser el modo común de transmitir la propiedad, inter vivos
 REQUISITOS:
Objetivo: corpus  entrega de la cosa: ponerla a disposición del adquiriente (ELEMENTO
FORMAL)
o Derecho arcaico: entrega efectiva de la cosa; si es mueble pasar de una mano a otra, si es
inmueble, entrar en el fundo o realizar ciertos actos materiales en él, en presencia y con la
anuencia del transmitente
o Derecho clásico: entrega se empieza a espiritualizar y se admiten ciertos casos y
determinados actos en los que se tiene por cumplida sin pasar materialmente de manos 
entregas ficticias
o Derecho postclásico y justinianeo: se admiten casos que no existe el menor atisbo de
entrega, que se entiende produce por la simple voluntad
Subjetivo: animus  concorde voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio de aquella
(INTENCIÓN)
o Es necesaria la intención de las partes
o A través de ella, se pretende lograr unos resultados económicos y una efectiva
disponibilidad de hecho sobre la cosa
o Para lograrlo no se exige que el adquiriente y transmitente tengan que pensar en una
concreta configuración jurídica
Jurídico: iusta causa  relación o fundamento que sirve de base a la entrega (justo título)
o Conciencia social determina que algunos actos sirvan de base para la transmisión de la
propiedad y otros no:
 Causa  fin práctico (económico-social) que motiva y sirve de fundamento a la
entrega de una cosa
 Iusta  si se encamina a la transmisión de la propiedad
 Iusta causa  causa hábil para transmitir el dominio
o Cuando se nos entrega una cosa, a veces hemos de devolverla (se entrega por cierto tiempo
en forma gratuita (préstamo de uso/comodato) u onerosa (alquiler)) y otras no (compra,
donación, etc.) y a veces podemos utilizarla (prenda) y otras no (depósito)
 ELEMENTOS:
Elementos personales: adquiriente (accipiens) y transmitente (tradens)
o Transmitente ha de ser el dueño de la cosa que transmite, ya que nadie puede transmitir a
otro más derechos de los que tiene
 Excepciones:
- No todo propietario puede ser tradens  requiere además ser su poseedor y
tener capacidad de obrar
- No sólo puede ser tradens el propietario  acreedor pignoraticio (cosa en
prenda), los representantes legales o voluntarios (cualquier cosa), el filius o el
servus que tiene la administración de su peculio y Fisco, Emperador o Emperatriz
o Adquiriente: deberá tener el commercium; no hará falta que esté determinado y podrá
adquirir por sí o por otra persona libre o sometida a su autoridad
Elemento real: cosas que se transmiten por traditio y deberán ser: in commercio, no estar
prohibida su enajenación y, en derecho clásico, tener la doble condición de corporales y nec
mancipi
Elemento formal: transmisión del objeto que puede realizarse por diversos medios y que dan lugar a
los distintos tipos de tradición
 EFECTOS: transmitir la propiedad de la cosa que, en derecho clásico, será civil o pretoria según se
cumplan o no, los requisitos formales exigidos para los distintos tipos de cosas

3.2.4. ADQUISICIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN)

 Modo de adquisición ni originario ni derivativo
 Usucapio: viene de usus (uso – posesión) y capio (capere: tomar/obtener/adquirir)  refleja la idea
de adquirir algo por su uso
 Usucapión: adquisición del dominio/ de la propiedad por la posesión continuada de una cosa (no
interrumpida) durante el tiempo señalado por la ley
 FUNDAMENTO: problema: el poseedor de una cosa ajena, por transcurso del tiempo, termina
siendo su dueño  se priva de un derecho, legalmente adquirido, a su titular
 NATURALEZA JURÍDICA: modo de adquirir de derecho civil
o No se puede clasificar ni como originario (posibles cargas no desaparecen, pasan al nuevo
dueño) o derivativos (no hay relación de traspaso entre el antiguo y el nuevo dueño)
 FUNCIONES:
o En una 1ª fase (derecho arcaico al clásico): subsana tanto un vicio de forma en la
transmisión de las cosas como un vicio de fondo
o En una 2ª etapa (derecho justinianeo): en la que cesa la distinción entre res mancipi y nec
mancipi y desaparecen los formalismos propios de los primeros tiempos, abandona su
primera función para centrarse en la segunda, transformando en verdadera una situación
jurídica aparente o protegiendo al adquiriente de un no dueño si actúa de buena fe (creyendo
que el transmitente era el dueño)
 RÉGIMEN: usucapión (hoy, prescripción adquisitiva) arranca de las XII Tablas y se proyecta hasta
Justiniano, en donde aparece como fusión de dos distintas instituciones que coexisten en derecho
clásico
o USUCAPIO: propia del Ius Civile (cosas que son susceptibles de propiedad civi/ dominium
ex iure Quiritium)
 (Derecho arcaico: nombre de usus auctoritas (usus: posesión y auctoritas: ayuda,
garantía o responsabilidad que debe prestar el enajenante al adquiriente)  ley de
la garantía del uso del fundo es de 2 años y el de todas las demás cosas un año
 Excepciones de las XII Tablas: cosas robadas (no podrán usucapirse por el
ladrón) y frente a extranjeros dura siempre la garantía  obligación de
garantizar no tiene límite en el tiempo si el adquiriente es extranjero por
su imposibilidad de adquirir por usucapión
 En síntesis: usucapión exige:
 Un sujeto apto (civis)
 Una cosa cuya usucapión no estuviera prohibida por ley (res habilis)
 Hecho de la posesión (usus)
 Tiempo de 1 o 2 años (según si fueran muebles o inmuebles)
 Derecho preclásico: dos leyes reiteran y amplían la prohibición de usucapir las
cosas robadas o arrebatadas por la fuerza: Lex Atinia de rebus furtivis y la Lex
Plautia de vi
 Derecho clásico: incorpora 2 nuevos requisitos posesorios: la justa causa que se
exigirá en todo caso (vicios de forma y fondo) y la buena fe (sólo se exigirá en
vicios de fondo)  convicción, creencia por parte del que está adquiriendo de no
estar lesionando el derecho de otra persona (no estar perjudicando)  sólo se exige
en el momento de la adquisición
 Casos para la usucapión: 1-2 años en función de si son muebles/inmuebles
 PROPIETARIO BONITARIO: protegido por el pretor  solo se pide
el requisito de iusta causa
 POSEEDOR DE BUENA FE: supuesto en que la cosa fue transmitida
por una persona que no era el propietario  necesario los dos requisitos
(iusta causa y bona fides inicial; mala fe sobrevenida no impide la
usucapión)
 o LONGI TEMPORIS PRAESCRIPTIO: la prescripción de largo tiempo es una institución
de derecho pretorio que coexiste con la usucapio y en cierto modo contempla, pues hará sus
veces respecto a los extranjeros y a los fundos provinciales  características:
 Sujetos: ciudadanos romanos y peregrinos
 Objeto: predios provinciales/ fundos itálicos (ambos) y muebles (los segundos)
 Tiempo de posesión es de 10 años entre presentes (si el que está usucapiendo y el
objeto si está en otro municipio) y 20 entre ausentes (si está alejado: en otros
municipio)
 Inicio de una justa posesión que termina por identificarse con la iusta causa y la
bona fides  2 requisitos
 Remedio procesal defensivo (exceptio oponible a una acción)
 Efectos: logro de una situación inatacable, la propiedad provincial
 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA JUSTINIANEA: distinción entre usucapio y praescriptio longi
temporis desaparece (por concesión de ciudadanía)  unificación de las dos  sustituidas por
prescripciones especiales creadas por Justiniano  Justiniano distingue entre ordinaria y
extraordinaria
o Ordinaria: exige en ambas una iusta causa y bona fides. La llama:
 Usucapio si recae sobre bienes muebles, aumentando el plazo de posesión a 3
años
 Longi temporis praescriptio, si recae sobre inmuebles para la que mantiene el
plazo de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes
o Extraordinaria: que llama longissimi temporis praescriptio, sigue el sentir postclásico en
cuanto a los plazos y en el poco rigor de los requisitos y como novedades introduce la bona
fides y muda su carácter extintivo por el adquisitivo (30 a 40 años en la que sólo exige la
buena fe y no la iusta causa)
o REQUISITOS:
Res habilis (cosas in comercio, excluyéndose las robadas (res furtivae), poseídas con
violencias (res vi possesae) y las que por ley está prohibida su enajenación)
Possessio (debe comportar corpus y animus; deberá ser en (a) concepto de dueño (no
pueden usucapir los poseedores en nombre ajeno), (b) pública, c) pacífica (ganada sin
violencia) y d) ininterrumpida (sino deberá iniciarse de nuevo)
Bona fides (Carácter subjetivo, moral o psicológico)
 Se puede definir desde un prisma positivo (creencia de que el transmitente es el
dueño de la cosa o la simple creencia honesta de que con la posesión de la cosa no
se perjudica a un tercero) o negativo (ignorancia de que en el modo de adquirir la
propiedad existe un vicio que lo invalida)
 Se exige sólo al principio de la posesión
 Se presume siempre y al que alega la mala incumbe la prueba
Titulus  causa: hecho o relación en que se funda la posesión y para que sirva de base a la
usucapio ha de ser:
 Justo: apto para transmitir el dominio  tiene eficacia traslativa
 Verdadero: ha de ser real y efectivo (que la relación exista)
 Válido: título que bastaría para transmitir la propiedad de una cosa si el
transmitente fuese su propietario
 Probado
Tempus: prescripción ordinaria  3 años para las cosas muebles, y 10 años entre presentes
y 20 entre ausentes para inmuebles y extraordinaria 30 años o 40 siendo cosas del
emperador, emperatriz, fisco, Iglesia u obras pías

3.3. DERECHOS SOBRE COSA AJENA

3.3.1. SERVIDUMBRE: IDEAS GENERALES, TIPOS, CARACTERÍSTICAS Y VIDA
JURÍDICA

IDEAS GENERALES

 Servidumbre (contrapuestos a libertas) en el orden moral y físico refleja una relación de sujeción,
una restricción de libertad. Aplicado a las cosas, alude a una limitación o restricción al poder
absoluto de la propiedad que se supone libre
 En sentido amplio  toda desmembración del derecho de propiedad
o En sentido estricto  carga o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de
otro inmueble perteneciente a un dueño distinto
 Fundo en cuyo favor se establece  predio dominante (de dominus, dueño)
 Predio sobre el que se constituye  predio sirviente (de servus, privado de libertad, sometido a otro
fundo)
o Relaciones entre uno y otro  derecho de los predios
 Titulares de derechos son las personas pero se llaman servidumbres prediales por no poderse
establecer sin los predios  derechos lo tienen los inmuebles

PRINCIPALES TIPOS DE SERVIDUMBRES

 Contenido del derecho de servidumbres puede ser cualquier utilidad que un fundo pueda rendir a otro
 tantas servidumbres como utilidades que pueden tener
 En derecho arcaico:
o MANCIPI: servidumbres de paso
 Senda (a pie, caballo o en litera)
 Paso de ganado, “herradura” o “rueda”
 Camino para todo uso + de acueducto (derecho de conducir agua por un fundo
ajeno)
o NEC MANCIPI: las demás
 En derecho clásico: criterio distintivo se induce tanto de la situación del fundo dominante como de la
función económica y social perseguida
o RÚSTICAS: explotación agrícola  campo
 Las de paso: derecho a pasar por finca ajena; dependiendo de la amplitud
 Iter (servidumbre para pasar a pie)
 Actus (pasar en carro o a caballo)
 Vía (servidumbre de paso más ancha)
 Aguas (pasar aguas por fincas ajenas)  acueducto
 Abrevadero y pasto de ganado  pacer en finca ajena
 Las de extracción o cocción de materiales para el fundo dominante
o URBANAS: explotación urbana  ciudad
 Las de vertiente de aguas (fluviales): derecho a que el agua de la lluvia pase por un
fundo para evitar inundaciones
 Paredes (vigas, muros, balcones, voladizos y tejados)  servidumbre de muros
(derecho de apoyarse un edificio sobre la pared del otro)
 Luces y vistas (edificios en primera línea son más bajos que los de detrás
 En derecho postclásico:
o IN SOLO: afectan al suelo
o IN SUPERFICIE: afectan a lo edificado en el suelo
 En derecho justinianeo: usufructo, uso y habitación
o REALES O PREDIALES: clasificación se basa en que contemple la utilidad objetiva de
los fundos
o PERSONALES: contempla el beneficio e interés de una persona
 Glosadores crean la categoría de los derecho reales sobre cosa ajena  se oponía la idea de tipicidad
romana antes referida
 Doctrina moderna: criterios clasificatorios de las servidumbres prediales
O Por su contenido: POSITIVAS/NEGATIVAS
o Por su ejercicio: CONTINUAS/DISCONTINUAS
o Por las señales de su existencia: APARENTES/NO APARENTES

CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES

 Nadie puede tener servidumbre sobre algo suyo (nemini res sua servit)
o Carácter de la servidumbre como derecho sobre cosa ajena y la misma naturaleza del
derecho de propiedad
 El propietario de un fundo no puede tener derechos reales parciales o limitados
sobre él
 La propiedad, en principio derecho absoluto e ilimitado, abarca el objeto sobre el
que recae en todas sus facetas
o Sacar agua  actúa iure dominio y no iure servitute
 La servidumbre no puede consistir en un hacer (servitus in faciendo consistere nequit)
o Se funda: en su carácter como derecho real; en establecerse en interés de los propios
inmuebles y en que afecta sólo de una forma mediata o indirecta a las personas instaladas en
ellos
o Dueño del predio sirviente no puede estar obligado a un facere  si se da esto no estamos
ante un derecho sobre la cosa sino sobe la actividad de una persona (obligacional)
 Las servidumbres son indivisibles (servitutes dividi non possunt)
o Fundamento: concepción de la servidumbre como cualidad del fundo comparable a su
belleza, salubridad y amplitud
o Se basa en el propio uso de las servidumbres que está encadenado de tal manera que si se
dividiera aquel uso se corrompería la naturaleza de ésta
o Consecuencia: no pueden adquirirse, usarse o extinguirse por partes
 Si el predio sirviente o dominante se divide, la servidumbre no se modifica y el
derecho o servicio que representa comprende cada una de las partes en que resulta
dividido
 Las servidumbres no están ni en nuestro patrimonio ni fuera de él (servitutes neque in bonis,
neque extra bona sint)  inherente al predio, “característica” del suelo no del propietario
o No está in bonis por no poderse disponer de ella independientemente del fundo y no es extra
bona porque constituye una entidad patrimonial
o Fundamento: consideración de la servidumbre como qualitas fundi y en su propia naturaleza
o Consecuencias y aplicaciones: no puede enajenarse el fundo reteniendo la servidumbre o
enajenarse ésta reteniendo aquél, por ser inseparable de la finca a que activa o pasivamente
pertenecen, y que su titular tampoco podrá constituir sobre ella relación jurídica alguna
separadamente del fundo (ej. arrendamiento)
 Los predios deben de ser vecinos (praedia vicina ese debent)
o Fundamento: naturaleza de las servidumbres como iura praediorum y en la utilidad material
y objetiva que deben respetar
o Consecuencias: el término vicinus no debe traducirse por contiguo; tiene que interpretarse
según la concreta naturaleza y finalidad del particular tipo de servidumbre contemplado;
evoca la idea de posibilidad y basta que los predios estén en una situación topográfica tal
que posibiliten el ejercicio de la servidumbre
o Ciertas servidumbres requieren continuidad de los predios y otras no
 La servidumbre debe ser útil al fundo (servitus fundo utilis ese debet)
 o Fundamento: implican una limitación al derecho de propiedad por lo que no pueden
establecerse sin propiciar una utilidad objetiva al fundo dominante, posibilitando o
aumentando su productividad o su funcionalidad
o Consecuencia: excluye la utilidad subjetiva, personal o simple capricho

VIDA JURÍDICA DE LAS SERVIDUMBRES

 CONSTITUCIÓN: modos de constitución pueden ser:

o VOLUNTARIOS (!): 2 sujetos a través de un negocio jurídico deciden establecer una
servidumbre, pueden ser por negocio inter vivos o por mortis causa (realizado por un vivo,
pero efectos del negocio nacerán en el momento del fallecimiento de la persona)
 Pactos y estipulaciones son el modo general de constitución
 El legado la forma más difundida
 Deductio se admite en transmisión de propiedad hecha por traditio
o JUDICIALES: se producen por adjudicación (adiudicatio): Juez constituye la servidumbre
o TEMPORALES: además del ejercicio de la servidumbre desde tiempo inmemorial, se
reconoce la prescripción adquisitiva de toda servidumbre, aplicando los requisitos y plazos
de la longi temporis praescriptio sobre inmuebles  se adquiere la servidumbre por uso
continuo (usucapión)
o TÁCITOS (por presunción, signo aparente o destino del paterfamilias): tiene lugar cuando
el propietario de dos fundos, destina uno al servicio del otro y se entiende constituida por el
hecho de dejar de pertenecer ambos predios al mismo propietario  se entiende por
presunción
 (DEFENSA: las servidumbres están protegidas por:
o La vindicatio servitutis (después llamada actio confesoria)  es similar a la reivindicatio y
compete al dueño del predio dominante sólo contra el dueño del predio sirviente y más tarde
también contra el poseedor o tercero que impida el ejercicio de la servidumbre
 Fin: que se confiese y reconozca una servidumbre; restablecer su uso y obtener el
correspondiente resarcimiento de daños
o INTERDICTOS: titular de la servidumbre está protegido por interdictos mayoritariamente
prohibitorios. Con carácter restitutorio le compete aunque debe antes proceder a la
denuncia de obra nueva, el denominado interdicto demolitorio para la destrucción de la obra
que impide o perjudica ejercer la servidumbre
o La negación de la servidumbre tendrá lugar a través de la actio negatoria)
 EXTINCIÓN: tres tipos de causas  mismas para el usufructo
o Subjetivas:
 Confusión (cuando la propiedad de los predios (dominante y sirviente) confluye
en una misma persona)  se unen las dos titularidades bajo una misma persona
(compra del predio sirviente)
 Renuncia del titular del fundo dominante
o Objetivas:
 Demolición o destrucción de alguno de los predios (o los dos)
 Resultar extra commercium (fundo sirviente  expropiación para carreteras)
o Temporal: No uso(10 años entre presentes y 20 entre ausentes)

3.3.2. USUFRUCTO Y OTROS DERECHOS DE GOCE

USUFRUCTO (usus = uso; fructus = disfrute/adquirir los frutos)

 USUFRUCTO: derecho sobre cosas ajenas que permite usarlas y percibir (adquirir) sus frutos
dejando a salvo/respetando su sustancia  tiene el uso y sus frutos(!): no pueden vender la
propiedad  USUFRUCTO NUNCA LLEVA A LA PROPIEDAD
 o Ius alienis rebus: se refiere a la naturaleza del derecho, de lo que se deduce que nadie puede
tener en usufructo una cosa de su propiedad
o Utendi fruendi: se refiere al contenido (uso y disfrute)  uti sólo puede dar lugar a un
derecho independiente; frui: no puede existir sin aquél que presupone
o Salva rerum substantia: se refiere a los límites que comporta este derecho 
mantener/conservar la cosa: 1) usufructuario no puede alterar el destino económico de la
cosa; 2) alude a la privación de la facultad de disponer de la cosa usufructuada por parte del
usufructuario y, para unos terceros, indica la necesidad de conservarla
 FUNDAMENTO/ORIGEN: respondió a la necesidad de dejar a la viuda, lo necesario para seguir
viviendo igual que antes de la muerte de su marido, sin nombrarla heredera en perjuicio de los hijos
 frutos para la madre (usufructo vitalicio)
o Hijos reciben la propiedad “desnuda” (nudo propietario) de atribuciones por lo que no
podrán perjudicar a la madre y ésta tampoco podrá privar a los hijos de estos bienes al
carecer de poder de disposición sobre ellos
 NATURALEZA JURÍDICA: derecho real y personalísimo de carácter alimenticio  servidumbre
temporal
o Usufructo se diferencia de las servidumbres prediales por su carácter (al ser transitorio (y
no permanente)), por su objeto (al poder recaer sobre cosas muebles e inmuebles), por su
contenido (al limitar totalmente las facultades del nudo propietario) y por su fin (al ser
personalísimo y establecerse en interés de una persona y no de un fundo)
 Duración: máximo (vitalicio: vida de una persona y 100 años personas jurídicas)
 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS:
o PERSONALES: intervienen usufructuario y nudo propietario
 Municipio (Justiniano): tiempo máximo de 100 años
o REALES: objeto del usufructo es a) como regla general, toda cosa no consumible (mueble
o inmueble) b) por excepción se admitió el legado de usufructo de cosas consumibles (vino,
aceite o trigo), siempre que el usufructuario, mediante caución se comprometiera a devolver
otro tanto del mismo género, especie y calidad al fin del usufructo o restituir su estimación
en dinero
o FORMALES: los modos de constituir el usufructo son similares a los de las servidumbres
prediales. Cabe distinguir:
 VOLUNTARIOS: constituidos por la voluntad de los particulares en actos inter
vivos o mortis causa
 JUDICIALES: por decisión judicial por adiudicatio en los juicios divisorios
 TEMPORALES: al superar la concepción clásica como res incorporalis, se podrá
adquirir por transcurso de tiempo y tolerancia en su ejercicio
 LEGALES: al establecer un usufructo por ley (en favor del padre sobre peculio
adventicio del hijo no emancipado)
 CARACTERÍSITCAS:
o Derecho personalísimo
o Carácter temporal (se puede constituir a plazos)
o Es divisible
o Inherente a la persona
 RÉGIMEN:
Situación del nudo propietario: no tiene el uso de la cosa ni los frutos
o Obligación: nudo propietario no debe realizar actos en contradicción con el derecho de
usufructo, que invadan la esfera de actuación del usufructuario, obstaculicen el ejercicio del
usufructo o empeoren su condición
o Derechos: le corresponden los frutos no percibidos por el usufructuario; supervisar la cosa
usufructuada para asegurar su restitución y acudir para ello a un saltuarius o insularius
incluso en contra de la voluntad del usufructuario: puede enajenar o hipotecar la nuda
 propiedad, adquirir servidumbres del fundo o imponerlas siempre que no afecten al uti frui
(no elevar edificación)
Situación del usufructuario:
o Derecho: usar la cosa usufructuada y servirse de ella logrando todas las ventajas
compatibles con su naturaleza y destino económico
 Adquirir los frutos
 Usufructo recae sobre la cosa como se encontrara en el tiempo de constituirse
 Usufructuario carece de derecho sobre el tesoro descubierto por un tercero en el
fundo usufructuado y siendo él quien lo halla tendrá que compartirlo por mitad con
el dueño
 Usufructuario no podrá mejorar la cosa usufructuada
 Usufructuario no podrá transmitirlo, pero sí ceder su ejercicio (ya sea por venta,
arrendamiento o donación)
o Obligación:
 Anterior: prestar la cautio usufructuaria, garantía por la que se compromete a usat y
disfrutar la cosa con la diligencia de un hombre recto y restituirla al fin del
usufructo
 Simultáneas: guarda y conservación de la cosa en buen estado; servirse de ella
diligentemente, haciendo las reparaciones necesarias y asumir el pago de los
tributos impuestos y otras cargas que la graven
 Posterior: restitución de la cosa al fin del usufructo
 DEFENSA: compete al usufructuario la vindicatio usufructus (actio confesoria) contra cualquiera
que impida u obstaculice su derecho de usufructo
o Frente a la reivindicatio del propietario opondrá la exceptio usufructus, concediéndole el
Pretor los interdictos posesorios
 EXTINCIÓN: tres causas extintivas del usufructo
o SUBJETIVAS: renuncia del usufructuario (por in iure cesio y declaración no formal);
consolidación de los derechos de usufructuario y nudo propietario; resolución del derecho
constituyente del usufructo y muerte o capitis deminutio del usufructuario (mínima se
excluye en derecho justinianeo)
o OBJETIVAS: pérdida, desaparición o destrucción del objeto usufructuado; transformación
que impida el ejercicio del derecho y exclusión de la cosa del comercio
o TEMPORALES: el no uso durante los plazos de la usucapio o praescriptio; transcurso de
los 100 años en caso de que el usufructuario fuera una persona jurídica y cumplirse la
condición resolutoria o vencer el plazo establecido (si fuera condicional o a término)

USO

 USO: derecho sobre cosa ajena, que permite a su titular (usuario) utilizarla, sin percibir sus frutos
o Se admitió que el usuario pudiera percibir también los frutos pero limitados a las
necesidades de él y su familia y a su consumo en el propio lugar
 NATURALEZA JURÍDICA: derecho arcaico  uso tiene carácter de ius in re aliena; Justiniano
 como usufructo limitado tiene el carácter de servidumbre personal
 RÉGIMEN: se constituye por iguales modos que el usufructo; se extingue por las mismas causas e
incluso se garantiza la conservación y restitución de la cosa por una cautio usuaria

HABITACIÓN

 HABITACIÓN: derecho real, que atribuye a su titular (habitacionista) la facultad de habitar una
casa ajena o de arrendarla pero no cederla a título gratuito
 NATURALEZA JURÍDICA: derecho independiente del usufructo y del uso, más amplio que éste y
más restringido que aquél
o Suele ser vitalicio
 o Por su objeto, se diferencia de ambos en que aquellos pueden recaer sobre toda clase de
bienes y la habitación sólo sobre edificios
o En usus: usuario puede habitar la casa y cederla gratuitamente, pero no arrendarla; en
habitatio: puede alquilar toda la casa, pero no cederla a título gratuito
 RÉGIMEN: similar al del usufructo. Se constituye por legado y no se extingue por capitis deminutio
o no uso de la habitación

ENFITEUSIS (émfuteúo = plantar, hacer plantaciones)

 Derecho real, enajenable y transmisible que atribuye a su titular un poder análogo al del propietario,
sobre un fundo rústico ajeno, mediante el pago de un canon anual y la obligación de no deteriorarlo
 ORIGEN: nace como derivación de los arrendamientos a largo plazo
 NATURALEZA JURÍDICA: plantea la duda de si es una compraventa o un arrendamiento para
determinar quién debe asumir el riesgo en caso de perecimiento o deterioro de la finca  derecho
justinianeo: ius in re aliena
 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS:
o PERSONALES: concedente (dueño del dominio directo) y
concesionario/enfiteuta/vectigalista
o REALES: cosa gravada que ha de ser un inmueble rústico y fructífero y el cano o pensión
anual a pagar
o FORMALES: su constitución puede ser voluntaria (contrato), judicial y temporal
 RÉGIMEN:
DERECHOS: pleno goce y disfrute del fundo como si fuera su propietario
o Adquiere frutos por separación
o Puede hacer los cambios que quiera en la finca con tal que no la deteriore o disminuya su
valor y adquirir servidumbre en su favor o gravarla con ella
o Constituir subenfiteusis, conceder su usufructo, hipotecarlo, enajenarlo (inter vivos) y
transmitirlo (mortis causa)
OBLIGACIONES
o Pagar el canon anual sin derecho a reducción por mala cosecha o destrucción parcial del
fundo
o Conservar el fundo en buen estado siendo responsable de su deterioro
o Soportar todas las cargas y pagar los impuestos que pesen sobre él
o Notificar al dueño su propósito de enajenar la enfiteusis para que pueda ejercer su derecho
de preferencia
o Pagarle, si no lo ejerce, el 2% del precio de venta o de la estimación de la enfiteusis si la
transmisión es a título gratuito (laudemium)  recompensa al dueño por consentir la
enajenación y reconocer al nuevo enfiteuta
 PROTECCIÓN: acciones conferidas al propietario: para defender su derecho, la reivindicatoria, por
las servidumbres, la confesoria y negatoria, y si su adquisición fue de buena fe, pero a non domino, la
Publiciana
 EXTINCIÓN: mismas que para las demás iura in re aliena + incumplimiento del enfiteuta, siendo
necesario, en caso de impago el retraso de 3 años

SUPERFICIE (super = sobre; facies = aspecto físico o forma externa de una cosa)

 Parte superior (de un objeto)  todo lo que hay o se eleva sobre él como consecuencia de una
actividad humana (construcción o edificio)
 Justiniano: derecho real, enajenable (inter vivos) y transmisible (mortis causa) que otorga a su titular,
un poder prácticamente análogo al del propietario, sobre un edificio construido en suelo ajeno
 ORIGEN Y EVOLUCIÓN: leer p. 404
 NATURALEZA JURÍDICA: (derecho preclásico y clásico) comporta una especial relación
obligatoria asimilable a un arrendamiento de derecho público  su carácter de derecho real se
acentúa y se asimila a un difuso derecho de propiedad  ius in re aliena: se contempla la superficie
como entidad distinta e independiente del suelo
 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS:
o PERSONALES: concedente/dueño del suelo y superficiario
o REALES: fundo urbano y prestaciones que se haya comprometido a realizar el superficiario
o FORMALES: voluntarios, judiciales y temporales; forma más usual: contrato
 RÉGIMEN:
o DERECHOS: edificar en suelo ajeno, adquiriendo el pleno goce del edificio
 Podrá disponer libremente de él en forma onerosa o gratuita sin necesidad de
notificación o autorización del dueño del suelo
 Transmitirlo mortis causa a sus herederos
 Constituir hipotecas y gravar (o adquirir) servidumbres sobre la edificación
o OBLIGACIONES: pago del solárium (canon o pensión anual) y al pago de impuestos y
cargar que graven el fundo
 Al extinguirse debe restituir el fundo en buen estado, sin responder de los
deterioros no culpables y sin cambiar su destino
 PROTECCIÓN: mismos recursos procesales que al propietario (a favor y en contra)
 EXTINCIÓN: causas de iura in re aliena + superficiario puede reservarse, si se destruye el edificio,
el derecho de reconstrucción

3.3.3. GARANTÍAS Y DERECHOS REALES DE GARANTÍA: MODALIDADES

HISTÓRICAS (FIDUCIA, PRENDA, HIPOTECA) Y EVOLUCIÓN

 La sustitución de la responsabilidad personal por la patrimonial es importante, pero no asegura al

acreedor la satisfacción de su crédito
o Garantías personales  extienden la responsabilidad a otras personas vinculando su
patrimonio al cumplimiento de la obligación (fianza)
o Garantías reales  intensifican la responsabilidad, vinculando o adscribiendo, una o más
cosas, incluso del patrimonio del deudor, en forma directa e inmediata, al cumplimiento de
la deuda  derecho real (sobre la(s) cosa(s) con función de garantía)  SIRVEN PARA
GARANTIZAR UNA DEUDA (SUJETO DEJARÁ UNA COSA COMO GARANTÍA
 Efectos:
o Poder perseguir la cosa adscrita como garantía a través de las distintas personas que la
puedan tener (reipersecutoriedad)
o Hacer que se venda, convirtiéndola en suma de dinero
o Cobrar anteponiéndonos a cualquier otro acreedor (preferencia)
 Derechos reales de garantías: los que se establecen para asegurar el cumplimiento de una
obligación, concediendo al acreedor una parte del valor económico de la cosa sobre la que se
impone, para el caso de que dicha obligación no se cumpla

MODALIDADES HISTÓRICAS

 En Derecho Romano se prefiere la garantía personal a la real; la primera transmite la propiedad de

una cosa, la segunda su posesión y la tercera ni lo uno ni lo otro:
 FIDUCIA: acto en virtud del cual una persona (deudor/fiduciante) transmite a otra
(acreedor/fiduciario) la propiedad de una cosa y ésta se obliga a través de un pacto de confianza
 (pacto fiduciae) a restituirla tras ser satisfecha la deuda  deudor entrega el objeto en garantía en
propiedad; acreedor se compromete a la devolución de la propiedad
o Deudor ve limitada su capacidad económica:
o No puede con él garantizar otras obligaciones
o Se ve privado de los frutos que pudiera producir
o Aun pagando la deuda no tiene seguridad de lograr la restitución del objeto mancipado, ya
que el acreedor fiduciario como dueño de la cosa la puede vender y el deudor fiduciante ha
de conformarse con el mero ejercicio de la actio fiduciae por la que sólo podrá exigir el
cumplimiento del pacto o una mera indemnización
 PRENDA: (prehendere): pasar una cosa a poder del acreedor  acto por el cual una persona
(deudor/pignorante) transmite a otra (acreedor/pignoraticio) la posesión de una cosa  tiene el ius
retentionis (derecho a retener la posesión de la cosa hasta que el deudor cumpla), en garantía de una
deuda (propia o ajena) que deberá restituirse a su cumplimiento
o Inconveniente para el deudor: disminución de su capacidad patrimonial, al privarle del uso
de la cosa, de sus posibles frutos e impedirle garantizar con ella otras deudas
o Propiedad sigue vinculada al deudor
o Acreedor tiene el ius vendendi/distrahendo (en pública subasta y se concede al mejor postor,
acreedor sólo se quedará lo que se le debe) si el deudor no paga (dinero que sobra:
superfluo)
 HIPOTECA: cuando el deudor no puede hacer frente a la deuda porque ha dejado en posesión una
cosa, se crea la hipoteca que sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone al
cumplimiento de la obligación que garantiza y otorga al acreedor un derecho de embargo o de
realización de valor sobre ellos, si al vencer el plazo para cumplir con la deuda e incumple
entonces acreedor puede adquirir la posesión de la cosa (ius possidendi)
o Al no desplazarse la cosa y poderse constituir varias hipotecas sobre una misma cosa, se
superan los inconvenientes de la prenda
o Hipoteca: deudor garantiza el objeto, pero el deudor seguía teniendo la propiedad como la
posesión

EVOLUCIÓN

 La fiducia desaparece en derecho postclásico y prenda e hipoteca coexisten como institución única
o Pignus: la diferencia se sólo fonética entre términos de prenda e hipoteca
o Llamamos prenda lo que pasa al acreedor e hipoteca cuando no pasa ni siquiera la posesión
al acreedor
o Comportan un derecho a poseer una cosa que se ejerce en distintos momentos en el tiempo:
prenda al constituirse e hipoteca cuando la obligación garantizada se incumple
o Pignus: cosas muebles; hipoteca: cosas inmuebles

HIPOTECA

 ORIGEN: arrendamiento de fincas rústicas (muchos colonos no podían ofrecer al arrendador como
garantía de pago del alquiler otros bienes que impedirían explotar la finca, obtener beneficios y con
ellos pagar el canon arrendaticio
 PROTECCIÓN: fases:
o Interdictum salvianum: límites  sólo puede ejercerse contra el arrendatario, sólo puede ser
objeto los invecta et illata y sólo puede garantizarse las derivadas de arrendamiento
o Actio serviana: dos primeras limitaciones
o Actio hypothecaria o pigneraticia in rem: desaparecen restricciones e hipoteca puede recaer
sobre toda clase de cosas y garantizar todo tipo de obligaciones

PLURALIDAD DE HIPOTECAS SOBRE UNA MISMA COSA

 Hipoteca admite la posibilidad de constituirse en favor de distintos acreedores  posibilita que
exista una pluralidad de hipotecas sobre una misma cosa  se establece una prioridad entre ellas en
razón de la antigüedad
 El primer acreedor hipotecario es el que tiene el derecho a vender la cosa hipotecada y cobrar su
crédito con el precio obtenido; demás acreedores cobrarán después de él (del remanente y por el
orden de sus créditos)
o Excepción: hipotecas privilegiadas y documentales  hipotecas que siendo posteriores se
cobrarían primero
HIPOTECAS PRIVILEGIADAS: la general del Fisco, sobre los bienes de los
contribuyentes, por razón de impuestos y las especiales de la mujer, sobre los bienes del
marido, por restitución de la dote y del acreedor refaccionario o que presta dinero sobre la
finca para cuya construcción o reparación lo prestó
o HIPOTECAS DOCUMENTALES: las que constan de un documento público (pignus
publicum) o privado firmado por tres testigos (pignus quasi publicum
 Acreedor posterior en rango tiene el derecho a ofrecer al anterior l pago de su crédito y subrogarse en
su lugar y éste deberá aceptar
 Subrogación o sucesión en el lugar del otro en casos de novación de obligaciones y el pago de la
deuda por un tercero
o Primera: se produce la extinción de una obligación por la creación de otra nueva que la
reemplaza y que también se garantiza con hipoteca (nueva hipoteca se coloca en el lugar que
correspondía al crédito extinguido
o Ocurre lo mismo cuando u tercero paga o presta dinero al deudor para satisfacer el crédito
garantizado con hipoteca, constituyéndose a su favor una nueva hipoteca, la que ocupará el
lugar de la antigua

PIGNUS

 CARACTERÍSTICAS:
o Es un derecho real, ya que recae directa o indirectamente sobre las cosas (específicas y
determinadas) sobre las que se impone y comportan la facultad de instar a su venta (ius
distrahendi) cualquiera que sea su poseedor, al estar protegidos por una acción real
ejercitable erga omnes
o Es derecho accesorio o de garantía  se establecen para asegurar el cumplimiento de una
obligación principal y sin ella carecen de razón de ser
o Es indivisible, puesto que garantiza toda la deuda y afectan a las cosas que se ofrecen como
garantía, que están adheridas y son inseparables a ella
 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS:
ELEMENTOS PERSONALES:
o Titular del pignus (acreedor pignoraticio o hipotecario/ acreedor en garantía de cuyo
crédito se establece)
o Constituyente del derecho (deudor pignorante o hipotecario) que grava la cosa, para
asegurar la efectividad del crédito
 Debe de tener capacidad de obrar y ser dueño de la cosa; tenerla in bonis o ser
titular de un derecho real sobre ella (iura in re aliena) que le permita establecer tal
garantía
ELEMENTOS REALES: obligación o deuda que se garantiza, pues sin ella carece de
fundamento (derecho accesorio) y la cosa que se pignora o hipoteca en su garantía (derecho real)
o Obligación: no importa que sea natural o civil, que la deba cumplir el constituyente u otra
persona y si se trata de una deuda presente o futura
o Objeto del pignus: determinado por su carácter de derecho de realización de valor (puede
comportar la posible venta del objeto); por su naturaleza real (al ser un derecho real sólo
 puede recaer sobre cosas susceptibles de valoración económica) y su función de garantía
(de derecho sobre cosa ajena; excluidas las cosas del acreedor)
ELEMENTOS FORMALES:
o Constitución voluntaria: por acto inter vicos (acuerdo de voluntades) o mortis causa
(disposición testamentaria) (si es prenda  entrega de la cosa)
o Constitución por decisión del magistrado/ judicial/ pignus praetorium  en los casos de
adiudicatio; ejecución de una sentencia en la cognitio y cuando el pretor ponía al acreedor
en posesión de todos o parte de los bienes del deudor sin mediar sentencia definitiva (para
asegurar un derecho actual o futuro)
o Constitución legal: las que establece la ley para salvaguardar los intereses de algunas
personas que se considera merecen una protección especial
 Hipotecas generales: las que se establecen en favor del Fisco, sobre los bienes del
deudor, por toda deuda con él contraída
 Hipotecas especiales: las que se establecen en favor del 1) arrendador urbano
sobre las cosas del inquilino introducidas en él; 2) arrendador de un fundo rústico,
sobre los frutos percibidos por el colono; 3) acreedor refaccionario sobre el edificio
para el que prestó dinero; 4) pupilo sobre la cosa adquirida por el tutor con su
dinero y no en su nombre y 5) legatarios y fideicomisarios sobre los bienes del
gravado con ellos
 CONTENIDO:
DERECHOS DEL ACREEDOR PIGNORATICIO O HIPOTECARIO:
o Tomar posesión de la cosa (en distinto momento si es prenda o hipoteca)
o Proceder a su venta cuando se incumple la obligación garantizada
o Solicitar atribución de su propiedad si no existiera comprador
o Percibir sus frutos si la cosa es fructífera en compensación de los intereses que produzca la
deuda que garantiza
o Retener la cosa pignorada si existen otros créditos contra el mismo deudor, no garantizados
con prenda
OBLIGACIONES DEL ACREEDOR
o Conservar la cosa: cuidarla y responder de su pérdida o deterioro
o Restituir la cosa una vez cumplida la obligación garantizada o a restituir el superfluo en caso
de haber procedido a su venta por incumplimiento de aquella
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CONSTITUYENTE:
o Antes de vencer el término: tiene todas las facultades que comporta el derecho de propiedad,
porque sigue siendo dueño de la cosa (puede servirse y usar de ella, seguir usucapiendo e
incluso enajenarla)
o Incumplida la obligación y ejercido el ius distrahendi por el acreedor  pierde la propiedad
o Cumplida la obligación y resultando el pignus de un contrato  podrá exigir la restitución
de la cosa (actio pigneraticia in personam)
 EXTINCIÓN:
o Causas comunes a todos los derecho sobre cosa ajena:
 Por razón del sujeto:
 Renuncia expresa o tácita del acreedor
 Confusión: por reunirse en la misma persona la condición de dueño del
objeto agravado y titular del pignus
 Por razón del objeto:
 Pérdida o destrucción de la cosa que sirve de garantía
 Exclusión del comercio
 Por razón del tiempo:
 Prescripción, completada por un tercero, que posee la cosa, durante 10
años (entre presentes) y 20 (entre ausentes)
o Causas propias de la función de garantía:
 Por cumplirse íntegramente la obligación garantizada
 Por la venta de la cosa, hecha por el acreedor