Módulo III

FORMACIÓN
ANÁLISIS CUALIFICACIÓN CUANTIFICACIÓN DE PRECIO PLANIFICACIÓN PROGRAMACIÓN MATERIALIZACIÓN
PROYECTO PRECIO OBRA
DOCUMENTACIÓN LISTADO CÓMPUTO COSTO DIRECTO LISTADO ASIGNACIÓN DE ORGANIZACIÓN
DE RUBROS MÉTRICO DE TAREAS TIEMPOS DE LA OBRA
Planos Rubros Recursos de Gastos generales Listado de Ajuste Estructura funcional
Detalles Sub-rubros producción directos precedencias de los de la obra
Especificaciones Tipos de Beneficios Proceso recursos de Control de gestión
técnicas materiales Materiales Gastos generales productivo producción Control de calidad
Gremios Mano de obra indirectos
Equipos Costo financiero CYMAT
Tecnologías Impuestos Tecnologías

CYMAT

Roles Listado de materiales Listado de materiales Roles

Rendimiento Rendimiento
Profesionales Comercialización Comercialización Profesionales
Standard de Standard de
Proyectista producción producción Proyectista
Director de Obra Director de Obra
Jefe de Obra Jefe de Obra
Inspector Inspector
Representante Técnico Representante Técnico
 MÓDULO III

MATERIALIZACIÓN
DE UNA OBRA
Estrategias y formas de contratación
Arq. Hugo Celayeta

Groucho Marx (Leyendo un contrato): “Haga el favor de poner su atención en la primera cláusula porque
es muy importante. Dice que… “La parte contratante de la primera parte será considerada como la parte
contratante de la primera parte”. ¿Qué tal? Está muy bien, eh?
Chico Marx: No, eso no está bien.
Groucho Marx: ¿Por qué no está bien?
Chico Marx: No lo sé. Quisiera volver a oírlo.
Groucho Marx: Dice que...“La parte contratante de la primera parte será considerada como la parte
contratante de la primera parte”.
Chico Marx: Esta vez parece que suena mejor.
Groucho Marx: A todo se acostumbra uno. Si usted quiere lo leo otra vez.
Chico Marx: Tan sólo la primera parte.
Groucho Marx: ¿Sobre la parte contratante de la primera parte?
Chico Marx: No sólo la parte de la parte contratante de la primera parte.
Groucho Marx: Dice que… “La parte contratante de la primera parte será considerada como la parte
contratante de la primera parte y la parte contratante de la primera parte será considerada en este
contrato…” Oiga ¿por qué hemos de pelearnos por una tontería como ésta? La cortamos.
Chico Marx: Sí, es demasiado largo. ¿Qué es lo que nos queda ahora?
Groucho Marx: Más de medio metro todavía. Dice ahora…”La parte contratante de la segunda parte
será considerada como la parte contratante de la segunda parte”.
Chico Marx: ¡Eso sí que no me gusta nada!
Groucho Marx: ¿Qué le encuentra?
Chico Marx: Nunca segundas partes fueron buenas…

“Una noche en la ópera”, película cómica de los Hermanos Marx, 1935.

Los contratos en la industria ma de contratación de las obras toma, en este punto,

de la construcción
Una buena elección de la empresa constructora resulta
ser fundamental. De aquí, una vez más, la importancia
del asesoramiento al Comitente por parte del Director
de obra. En este punto, se hacen fuertemente visibles
los aspectos legales de las obras, los cuáles requerirán la
atención de los especialistas intervinientes, desarrollen
cualesquiera de los roles profesionales definidos. La for-
un valor trascendental.
Un contrato constituye, básicamente, un acuerdo de
voluntades, verbal o escrito, manifestado en común
entre dos, o más personas que se obligan en virtud
del mismo, regulando sus relaciones relativas a una
determinada finalidad, y a cuyo cumplimiento pueden
obligarse de manera recíproca. El contrato, en suma,
establece un acuerdo de voluntades que generan “de-
rechos y obligaciones relativos”, vale decir, sólo para las
42 | MATERIALIZACIÓN DE UNA OBRA
partes contratantes y sus causahabientes. Por ello, es
función elemental del contrato originar efectos jurídicos
(es decir, obligaciones exigibles), de modo que a aquella
relación de sujetos que no derive en efectos jurídicos no
se le puede atribuir cualidad contractual.
Puntualmente, para la industria que nos compete, los
elementos que forman parte de un contrato son la
“Contrata” y los “Pliegos de Condiciones”. La prime-
ra parte establece los elementos básicos del acuerdo,
a saber:
1. Identificación de las partes.
2. Objeto del contrato.
3. Sistema de contratación.
4. Condición del Contratista (Único, Principal o Se-
cundario).
5. Elementos de la documentación.
6. Monto, forma de pago, reajuste de precios.
7. Garantía y recepción de los trabajos.
8. Fecha y firma.
Paralelamente, los “Pliegos de Condiciones” se divi-
den en dos partes, las “Especificaciones Técnicas Ge-
nerales” y “Especificaciones Técnicas Particulares”.
El primer apartado es el encargado de explicitar las
cuestiones jurídicas, económicas y administrativas que
las partes se comprometen a respetar. Incluye:
1. Definiciones.
2. Sistema de contratación, Partes, Documenta-
ción, Orden de Prelación.
3. Dirección, Comunicaciones.
4. Ejecución de las obras.
5. Seguros y Garantías.
6. Plantel del Contratista, Personal.
7. Seguridad.
8. Plazos contractuales.
9. Obrador, Ayuda de gremios y Vigilancia.
10. Materiales y Ejecución.
11. Tareas a cargo del contratista.
12. Modificaciones del contrato.
13. Liquidación, Certificación y Pago.
14. Recepción de obra.
15. Sanciones.
16. Ajuste de cuestiones, jurisdicción judicial.
17. Variaciones de precios.
En cuanto al “Pliego de Especificaciones Técnicas
Particulares”, el mismo conforma un verdadero “Tra-
tado de construcción de la obra”, brindando dispo-
siciones técnicas sobre la calidad de los materiales y la
forma de ejecución de los rubros. Desde luego, cada
obra en particular definirá el contenido de dicho plie-
go, en función de su tipología, magnitud, complejidad,
etc.
Ahora bien, la industria de la construcción define dentro
de la “Dimensión Legal”, distintos sistemas o “Formas
de Contratación”, los cuales resultan ser específicos
para cada uno de los casos en particular. Inicialmente,
podemos decir que se verifican formas de contratación
acordes con los sistemas de ejecución de las obras,
dado que requieren o no la presencia de una empresa
constructora. Desde luego que entendemos como fun-
damental la participación de la empresa constructora
como unidad productiva que multiplica, a partir de su
expertice, las posibilidades de las Dimensiones que estu-
diamos, pero también es cierto que para determinadas
obras el mercado responde con la modalidad de cons-
trucción “administrada”.
En función de lo visto, las formas de contratación pue-
den ser:
1. Sin la participación de una -o más- EMPRESA/S
CONSTRUCTORA/S:
• Contrato por ADMINISTACIÓN O ECONO-
MÍA.
2. Con la participación de una -o más- EMPRESA/S
CONSTRUCTORA/S:
• Contrato por AJUSTE ALZADO, Relativo o
Riguroso.
• Contrato por UNIDAD, Simple o de Medida.
• Contrato por COSTE Y COSTAS.
• Contratos MIXTOS O SEPARADOS.
Formas de contratación sin empresa
constructora
Contratos por Administración
En el contrato por “Administración”, como ya aclara-
mos, no aparece la figura de la empresa constructora.
Es el mismo propietario quien se encarga de los recursos
necesarios para su avance; como por ejemplo, la com-
pra de materiales, la contratación de mano de obra, el
alquiler o compra de equipos, etc. El Director de obra
es el encargado de la coordinación de los trabajos. Si el
comitente delegase en el profesional las funciones arriba
mencionadas, que incrementan el trabajo de dirección,
él mismo llevaría a cabo la conducción y administración
de la obra, previa contratación entre partes. En el sistema
por administración no habría una locación de obra, sino
 GESTIÓN Y PRODUCCIÓN DE OBRAS | 43

ADMINISTRACIÓN O ECONOMÍA

Se elimina la intermediación y el beneficio empresarial.

COMITENTE: PROFESIONAL:
Único necesario. Conduce y Interviene para que la obra no
administra la obra: se considere irregular

• Provisión de materiales • Proyecto.

(con supervisión del DO). • Dirección.
• Locación de las maquinarias y enseres. • Dirección Ejecutiva: Dirección
• Celebra contratos de trabajo. Paga salarios, + Administración (Mandatario).
aportes y seguros. • Superintendencia:
• Asume el Riesgo Económico. Dirección + Vigilancia.

Contratación por Administración o Economía

AJUSTE ALZADO

Concertar o pactar por adelantado el precio de la obra.

COMITENTE:
Paga por obra consumada y perfecta.

EMPRESA: PROFESIONAL:
Conduce la obra. Dirige la obra.

• Provisión de materiales • Controla la correcta ejecución.

(con supervisión del DO). • Controla las liquidaciones y emite las
• Locación de las maquinarias y enseres. certificaciones.
• Realiza subcontratos.
• Celebra contratos de trabajo.
• Asume el Riesgo Económico.

Contratación por Ajuste Alzado

44 | MATERIALIZACIÓN DE UNA OBRA
AJUSTE ALZADO RIGUROSO
• Contrato: Requiere.
• Documentación Técnica Completa: Requiere.
• Obra total a ejecutar: Determinada perfectamente.
• Modificaciones de proyecto: No admite. Requiere
otro contrato.
• Cómputo y Presupuesto: Para control de las
liquidaciones.
• Certificaciones: Se pagan anticipos del precio
según avance.
• Monto de Obra: Predeterminado. Precio total y
único.
• Plazo de Obra: Predeterminado.
• Sistema licitable: Sí.
Contratación por Ajuste Alzado Riguroso
que el propietario realizaría una locación de servicios con
cada uno de los intervinientes en la materialización de
los trabajos.
Formas de contratación con empresa
constructora
Contratos por Ajuste Alzado
Dentro de los esquemas de ejecución de las obras se
encuentran los denominados sistemas de contratación
donde aparece la figura de la “Locación de obra”. La
más difundida de dichas formas la constituye el “Ajuste
Alzado”, el cual podrá ser “Riguroso” o “Relativo”.
El concepto de Ajuste Alzado consiste en que la empre-
sa cotiza un precio global por la ejecución de la obra, y
la misma será entregada por dicho precio. Este sistema
denominado “Ajuste Alzado Riguroso” es de difícil im-
plementación, ya que no permite ningún tipo de mo-
dificación en el precio, por consiguiente, se vuelve un
sistema rígido e inaplicable, ya que no facilita ningún
tipo de nueva determinación de precios.
Sin embargo, la aplicación del sistema denominado por
“Ajuste Alzado Relativo”, mediante el cual se pacta un
precio que podrá sufrir modificaciones en función de
las variables que pudieran incidir en el valor de la obra,
permite introducir correcciones en el número o cantidad
de trabajos pactados, y en la clase o calidad de los ma-
teriales originalmente convenidos.
Este sistema se aplicó en épocas de grandes fluctua-
ciones monetarias, ya que el precio podía modificarse
AJUSTE ALZADO RELATIVO
• Contrato: Requiere.
• Documentación Técnica Completa: Requiere.
• Obra total a ejecutar: Determinada.
• Modificaciones de proyecto: Admite adicionales
y Economías.
• Cómputo y Presupuesto: Para control de las
liquidaciones.
• Certificaciones: Se pagan anticipos del precio
según avance.
• Monto de Obra: Predeterminado. Precio total y
único.
• Plazo de Obra: Predeterminado.
• Sistema licitable: Sí.
Contratación por Ajuste Alzado Relativo
COSTE Y COSTAS
• Contrato: Requiere elaborar uno con supervisión
del DO.
• Documentación Técnica Completa: No requiere.
• Obra total a ejecutar: Indeterminada.
• Modificaciones de proyecto: Admite con
limitaciones.
• Cómputo y Presupuesto: Permite estimar la
inversión.
• Certificaciones: Se pagan adelantos conforme lo
liquidado.
• Monto de Obra: Indeterminado, existe una
estimación. Puede convenirse: Si aumenta costo,
baja utilidad / baja costo, aumenta utilidad.
• Plazo de Obra: Predeterminado.
• Sistema licitable: Urgencia Justificada / Conve-
niencia Comprobada.
Contratación por Coste y Costas
 GESTIÓN Y PRODUCCIÓN DE OBRAS | 45

UNIDAD

• m2, m3, ml, unidad, ton.

• Parte de la obra (baños, cocinas, núcleos de escalera, etc.).
• Obra íntegra de un conjunto.

COMITENTE:
Paga por unidad ejecutada entregada.

EMPRESA: PROFESIONAL:
Conduce la obra. Dirige la obra.

• Provisión de materiales • Controla la ejecución.

(con supervisión del DO). • Controla las liquidaciones y emite las
• Locación de las maquinarias y enseres. certificaciones.
• Celebra contratos de trabajo.
• Asume el Riesgo Económico (por precios
unitarios no cantidad).

Contratación por Unidad

UNIDAD SIMPLE

Sin obra total determinada

EMPRESARIO: COMITENTE:
Limita riesgo. Comprueba ejecución.

• Contrato: Termina con ejecución de la U.T.

• Documentación Técnica Completa: No requiere.
• Obra total a ejecutar: Cantidad indeterminada de U.T.
• Modificaciones de proyecto: Admite.
• Cómputo y Presupuesto: Determina el valor de las U.T.
• Certificaciones: Se pagan la cantidad de U.T. ejecutadas.
• Monto de Obra: Predeterminado por U.T. indeterminado total.
• Plazo de Obra: Indeterminado. Conforme la cantidad de U.T.
• Sistema licitable: Sí.

Contratación por Unidad Simple

46 | MATERIALIZACIÓN DE UNA OBRA
UNIDAD DE MEDIDA
Con obra total determinada.
• Contrato: Termina con la ejecución de las
unidades.
• Documentación Técnica Completa: Requiere.
• Obra total a ejecutar: Cantidad determinada
de U.T.
• Modificaciones de proyecto: No admite.
• Cómputo y Presupuesto: Determina cantidad
y el valor de las U.T.
• Certificaciones: Se pagan anticipos del
precio, según avance.
• Monto de Obra: Predeterminado por la
cantidad de U.T.
• Plazo de Obra: Indeterminado. Conforme la
cantidad de U.T.
• Sistema licitable: Sí.
Contratación por Unidad de Medida
con la aplicación de índices correctores. La Ley de Obras
Públicas Nº 13.064 fija una disminución o aumento,
por parte del comitente, de la obra contratada, hasta
un 20% del total estipulado en el contrato (porcentaje
también utilizado en obras privadas).
Contratos por Coste y Costas
El sistema de contratación por “Coste y costas” se
aplica cuando carecemos de una visión global sobre la
totalidad de los trabajos a efectuar. Se trata de una for-
ma de contratación similar al ya mencionado sistema
por administración, pero con la diferencia de que en la
contratación por coste y costas aparece la figura de la
empresa constructora.
La misma rinde al comitente la suma de gastos eroga-
dos mediante liquidaciones certificadas por el Director
de obra, acompañadas por los correspondientes com-
probantes. El comitente paga el coste (gastos realizados
en conceptos de mano de obra, materiales incorpora-
dos y/o acopiados, subcontratos, etc.) más un porcenta-
je sobre los mismos. “Coste y costas” en el diccionario
de nuestra lengua significa “por el precio y gastos que
tiene una cosa; sin ganancia ninguna”.
Es decir, no incluye el concepto de retribución por el
trabajo desarrollado: la denominación en inglés de este
SISTEMA MIXTO O
CONTRATOS SEPARADOS
Varias empresas que se encargarán de
distintos rubros o tareas a ejecutarse
por cualquiera de los sistemas.
• Monto de Obra: Se reduce por ausencia de
intermediación.
• Responsabilidad de la ejecución: Compartida
entre los contratistas.
• Administración de la obra: Requiere.
1 - Adecuada Vigilancia del Director de Obra.
2 - Presencia de la figura del Gerenciador
(Construction Manager).
3 - Asignar la Policía de Obra a la empresa
con mayor duración.
Incluye: Conducción, Vigilancia,
Seguridad, Custodia.
Contratación por Sistema Mixto
sistema es “cost plus fee” (coste más paga o gratifica-
ción). El sistema debería entonces denominarse coste y
costas con retribución.
Contratos por Unidad
En el sistema denominado por “Unidad” se contra-
ta determinando un precio por cada unidad. La mis-
ma es fijada por contrato y se debe tener una noción
aproximada de las cantidades de unidades a realizar,
para saber con suficiente precisión, el monto de la in-
versión a efectuar y definir los equipos y métodos a
implementar.
Por su parte, el sistema de contrato por “Unidad”, pue-
de ser por “Unidad Simple” o “Unidad de Medida”.
En el primer caso, no existe un total de obra determi-
nado.
En los contratos por “Unidad de Medida” la totalidad
de los trabajos que componen la obra se encuentran
definidos y determinados, asumiendo el documento
legal las especificidades que detallamos en el gráfico
correspondiente.
Contratos Mixtos o Separados
Finalmente, en el sistema de ejecución por “Contratos
Mixtos o Separados”, se acuerdan en forma indepen-
 GESTIÓN Y PRODUCCIÓN DE OBRAS | 47

diente los distintos rubros que componen la obra. determinado, producto de los contratos realizados por
Cada uno de esos contratos podrá incorporar cual- el Comitente con el Director y con la Empresa Construc-
quiera de los sistemas de ejecución previamente men- tora, con la que se acordó un determinado sistema de
cionados. Cada obra desarrolla un componente legal contratación.

DIRECTOR DE OBRA
Profesional habilitado SOBRESTANTE

Contrato o
Encomienda Comunicaciones
Profesional OBRA
Contrato de Construcción EMPRESA
COMITENTE
Subcontratos de Construcción CONSTRUCTORA
(Art. 1645 C.C.)
INTERLOCUTOR JEFE DE OBRA
VÁLIDO REP. TÉCNICO

Interacción de Funciones Profesionales y Formas de Contratación

Los cuadros que forman parte del presente Módulo fueron realizados por el Arq. Juan Carlos Angelomé.