TRIBUNALREGISTRAL

RESOLUCIÓNNo. - ,/ 7 8- 2009- SUNARP'TR'L

Lima' ¡{6ftsf.m r '
APELANfE DIANAAURISRODR|GUE¿
TITULo : N' 11564del 15.9.2008.
RECURSO HTDNo075542del 11.11.2008.
REGISTRO Registrode Prediosde La Merced'
ACTO (s) ARRENDAMIENTO.

SUMILLA
I '.'. ).DEREctros
REcrsrRA¿Es
-;;ii--r
. l.'v,.tr ó ; Jator dé naturalezadeterminable, generarán el cobro. de
) Sssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssss;
,' \ I / .fliá"iró'ié iÁii¡íráón a un actoinvatorado,a menosque en et Reg¡stro
correspondientes
',
!.-1!n'ts""icancea¿eÉrm¡narfehac¡entemenÍeacuantoasc¡ended¡chomonto"

ACTO CUYA ¡NSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el presente tltulo se solicita la inscripcióndel contralo de
y
anendamientoy opc¡ónde compraotorgadopor VíctorAnese Zavala su
"Onyrg" GraciálaPuenteGómez, a favor de MartínAlían RetamosoInuma
v girtia Anese Puente, respectodel predio rustico identif¡cadocomo
en la
ó"r"álá áozgr uuicadoen Villa Rica,provinc¡ade oxapampa,.inscrito
11035355
ñ"tr" ,ág"tr"r 13866-PRcontinuadaen la part¡daelectrónicaNo
del Registrode Prediosde la Merced.

A tal efectose adiuntael parte notarialde la escriturapúblicadel contrato

de arrendamientoy opciónde compraotorgadoante la notariaDianaAuris
Rodriguez,en la ciudadde la Mercedel 12.9.2008'
IMPUGNADA
DECTSIÓN
El RegistradorPúblicodel Reg¡strode Prediosde la.Merced'Julio César
De[aáo Mallasca,efectuóla siguienteliquidaciónde derechos:

Acto Oerech03 de Derechosde lmporie

Callflcaclón Inscrlpclón s/.
sr. s/.
Rural- Arrendamiento 28.00 532.50 560.5(
lural - Contrato
de OPciÓr 28.00 6.00 34.0(
Total 594.5(
-37.0t
Á cuenta(Rec¡boNo
00012491del 15.9.2008)
Total a Pagar 557.5(
 It. FUNDAMENTOS
DE LA APELACIóN

La recunentesostieneen su escrilo,que no está de acuerdocon el monto

a pagarcomo mayorderechopara la inscripcióndel acto de arendamiento,
por cuanto la renta pactada de común acuerdo entre las partes, por el
inmueble,tiene la condiciónde pago futurodeb¡doa la naturalezadel uso
del b¡en,¡nversióny aprovecham¡ento.

Asi, ésta se pagaráen los años oclavo, novenoy décimode la fecha del
contrato,y será el 'lO o/ode las ut¡lidadesnetas que se obtenganpor las
plantacionesque be aprovecheny comerc¡al¡cen sobrelas especiesTeka y
Bolaina,las cualesseránde 300 árbolespor hectárea.

Por lo tanto,señalaque al no habersefijado un montoreal en dinero,al ser

el pago un porcenta¡ede las utilidadeslas cuáles por el momentono se
puedendeterminar,estamosante un acto jurídicoinvaloradoya que no se
ha precisadoel monto específicode la renta, no pudiendoel Registrador
haberliquidadosobrela presunc¡ónde altasutilidadescomoen efectolo ha
hecho,apl¡candola base¡mponiblemás alta. o
tv. ANTECEDENTEREGISTRAL

¡¡ El predio rusticosobre el cual refierela rogatoria,es el ¡dentif¡cado

como
' $ r r , : t ,; , 'rficha
ll parcela30781,ubicadoen Villa Rica,provinciade Oxapampa,inscritoen la
.¡ ,, -\\ |¡ registral13866-PRque continúaen la PE No 11035355del Registro
./
de Prediosde la Merced.

Dicho predio cuentacon un área de 35.00 hás. y 5,000.00m2, siendo su

litularde domin¡oVíctorArreseZavala.

PLANTEAMIENTO
DE LAS CUESTIONES
ü , v Intervienecomo ponenleel VocalsuplenteCarlosAlfredoGómezAnaya.
De lo expuestoy del análisisdel caso, a criteriode esta Sala, la cuestióna
d¡lucidares la siguiente:
| ,.<-'--) - ¿Cuáles la base¡mponibleparadeterminarlos derechosregistralesen un
)tV "il;J;ilt" conrentadeterminable
a futuro? O
<-z?\/
-.4vt. ANÁLrsrs
\ t. Según el literal a) del articulo 142 del Texto tlnico Ordenado del
ReglamenloGeneralde los RegistrosPúblicos,procedeinterponerrecurso
de apelacióncontra "las observaciones, tachas y liqu¡daciones
formuladas
por los Registradores".

A su vez, el articulo 165 gel referidoReglamentodefine a los derechos

registralescomo las tasas'que se pagan por los serviciosde inscripción,
publicidady otrosque prestael Regislro.

t Segúnla clasificac¡ón doctrinariade los tributos,recogidaen la norma ll del Tltulo

Prel¡minardel CódigoTributar¡o,los tributosse clasificanen impuestos,contribucionesy
lasas.
En ess sentido, las tasas sgn los tributos cuya obligacióntiene como hecho
generadorla preslaciónefecl¡vapor el Estadode un serviciopúbl¡coindividualizado en el
contribqpnte; en tal sentido, son tributos culo cobro se encuentra v¡nculadoa una
activldadestraialejercida€n favor del parlicular,encon[ándosedenlro d€ las mismas los
dar€chos, ontsnd¡doscomo las tasas que se pagán por la pr€staciónde un sórv¡cio
públicoo el uso o aprovechamiento
adm¡nistrativo de bienesptlbl¡cos.
 I

No.- .y'16 - 2009- SUNARP-TR-L

RESOLUC¡ÓN

Asimismo,el literala) del artlculo165 del mlsmo cuerporeglamentarlo

precisaque los derechosreglsfralescomprenden- entre otros enumerados
"serviciode inscripción,
en los demás literales-, los siguientesconceptos:
que incluyen los derechos de catificación y los derecf,os de inscripción
propiamentedicha", prec¡sandoen su último párrafo que, los derechos
registralesse abonande acuerdocon el arancelaprobadopor la autoridad
competente.

2. Mediante Decreto Supremo N' 037-94-JUSse aprobó el Arancel de

DerechosRegistralesde la ex DirecciónNacionalde los RegistrosPúblicos
y Civiles,en porcentaies
de la Unidadlmpositiva (UlT),adecuado
Tributaria
a los montosvigentesde tal factory segúnResolucióndel Superinteñdente
Nacionalde los Reg¡stros PúblicosN" 013-2002-SUNARP/SN' aplicablea
partir del 14 de enero de 2002, cuya vigenciafue pronogadamed¡ante
Resolucióndel Superintendente Nacionalde los Reg¡strosPúblicosN' 037-
2003-SUNARP/SN.

o ':i.i'::,,,
, -'/
".{fi,
Posteriormente
'' \,'apl¡cables
l-y
med¡anteD.S. N' 017-2oo3se aprobaronlas tasas
al Registrode la Propiedad Inmueble,al Reg¡stroPredlalurDano
í',: I a la Sección Especial de Predios Rurales, así^como al Registro de
.tt. I i,l .7) " Predios
Prediosconforme
conformeal artículo 3o de la Ley N" 27755',
artículo30 hecho que mot¡vó
27755', hecho mot¡vóla
u,.-: -:'c ' modif¡cación de la ResoluciónN" 013-2002-SUNARP/SN' en el aspecto
'
referentea las tasasaplicablesal Registrode Propiedad Inmueble.

Mediante Resolución del Super¡ntendenteNacional de los Registros

Públ¡cosN" 330-2005-SUNARP/SN del 30 de diciembrede 2005 se aprobó
la actualizacióndel montode los derechosregistrales,siendodichastasas
oosteriormente renovadasaño a año.

Asl, medianteResoluciónde la SuperintendenciaNacionalde los Reg¡stros

Púbficos No 350-2007-SUNARP/SNdel 27.12.2007 se aprobaron la
actualizac¡óndel monto de los derechosregistrales vigentepara todo el
año 2008,por lo que es aplicableal caso.

3. El p¡imer pánafo del artículo166 del Texto Único Ordenadodel

ReglamentoGeneralde los RegistrosPúblicosestableceque, el derecho
de calificacióncomprendela presentación,la calificacióndel t¡tulo y la
búsqueda de los antecedenles registrales previos a la inscripc¡ón.
As¡mismo,el segundo pánafo dispone que el derecho de inscripción
del actoo derechoal Registro.
comprendela incorporación

En tal sentidoy como reglageneral,correspondeabonarlos derechosa la

sola pr$entación del título, la que generaráderechosindependientesde
calificaciónen cada título, con lo que el pago de estos derechosdeberá
realizarseen virtudde cadauno de los actoso derechosa inscribir.

Por esta razón, el primer párrafo del artículo 167 del mismo cuerpo
reglamentar¡odispone,como requ¡s¡topara la admisiónde la solicitudde
inscr¡pción,el pago de los derechosde calificacióno el monto mínimo
establecido en su caso, respectivamente,salvo que se acredite la

' Artlculo3.- Procesode ¡nlegrac¡ón

La integracióndel Reg¡stroPredialUrbanoal Registrode Prediosde las Oficinas
Reglstralesde la SUNARP,se efectuatánen dos etapas.En la primera,el RegistroPredial
Urbanose incorporaráa la SUNARPdesde la vigenc¡ade la presenleLey, como órgano
desconcsntrado de competencia nacional, con autonomia registral, económ¡ca y
admlnistrativa,en calidadde UnidadEiecutoradel PliegoSUNARP.En la segunda6tapa'el
RegistroPredialUrbano,conjuntamente con los demásregistrosa que se hace referencia
en elArtlculo 2, se inlegraal Regislrode Prediosde cada OficinaRegistralde la SUNARP'
med¡anleR€solucióndel Superintendente Nacionalde los Reg¡strosPúbl¡cos.
 pues sólo en dlchoscasos no
exoneraclóno Inafectacióncorrespondlente,
se €x¡giráel pago.

4. En el presente,los aclos cuya inscr¡pciónse sol¡cita se refieren al

anendamientoy opción de compra del predio Ústico ¡dentificadocomo
parcela 30774 ubicado en V¡lla Rica, provincia de Oxapampa'
deoartamentode Pasco,inscritoen la ficha registral13866-PRdel Reg¡stro
de Pred¡osde La Merced,en méritoa la escriturapúblicade compravenla
del 12.9.2008 otorgada ante la Notaria de La Merced, Diana Auris
Rodríguez.

S¡endoque el RegistradorPúblicomedianteesquelade liquidacióndel

10.12.2008ordenó se pague como conceptode derechoregistralpor los
actos de anendamientoy cesiónde derechosel montode mayorderecho
ascendentea S/ 557.50nuevossoles,tal comoya fue expuestoen el punto
ll de la presenteresoluc¡ón.

5. Al respecto,la recunente señala estar de acuerdo con la l¡quidaciÓn

exceptopor el montoseñaladoen cuantoa los derechosde inscripcióndel
t
acto de anendamiento,en donde el Registradorha lomado como base
imponibleel monto máximoseñaladoen las tasas reg¡strales'a pesar que
la renta es de naturalezadeterminabley no obra expresamenteestipulado
montoalgunoen el contrato.

Por lo tanto será materia de anál¡s¡sdeterminara cuanlo asciende la

liqu¡dacióndel acto de arrendamiento.

6. La tasa aplicableal arrendamiento,de conformidadcon la Resolución

de la SuperintendentaNacionalde los RegistrosPÚbl¡cosN" 350-2007-
SUNARP/SN del 27 de diciemlre de 2oO7' para los derechos de
califrcaciónes de 0.81% de la UlT", tasa fija que equivalea Sl 28' Y para
los derechosde inscripción de acuerdoal artículo166del R.G.R.P',la tasa
aplicableserá una tasa variableque será determinadadependiendodel
monto señalado en la escritura pública para el acto que se pretende
inscribir,el cual deberáestarexpresadoen nuevossoles,o sino,convertido
en dicha monedaal valorde cambiode la fechade presentac¡ón del título'
y se multipl¡carád¡chovalor por 0.75 para los casos en que el monto del
ácto sea de hasta5/35,000 nuevos soleso por 1.5 para los casosen que el
montodel acto sea mayora dicha suma.

En amboscasosel montocalculadotendráque ser divididoentremil

7. Ahora bien,visto el partenotarialpresentadoque contienela trascr¡pción

de la escr¡turapúblicade anendamientoy opciónde comprase verificaque
la rentaa pagarpor el anendamientoes de naturalezadeterminable

En efecto,la cláusulacuartade la escriluraacotada señala:

"RENTA,FORMAY OPORTUNIDAD DE PAGO
CUARTA.-La renta pactada de común acuerdo entre las partes por el
inmueble tiene ta condic¡ónde pago futuro debido a la naturaleza del uso
del bien, inversióny aprovechamiento.

La renta se pagará en el año octavo de este contrato, es declr se fiia como

D6 acuerdoal D.S. No 176-2005-EFel valor de la UIT para el año 2008 es S/'
3,f)0 nu€vossoles.
o El ;rtículo 166 det Texto único Ordenadodel ReglamentoGeneral de los Registros
Públ¡cos€siableceque el derechode inscr¡pcióncomprendela incorporac¡óndel aclo o derechoal
Registro.
 - 2009 - SUNARP'TR'L
RESOLUCÉN No. - J'/!

fache de tn¡cló et 12 da set¡embredel 2009 y el pago de la renta ae

prúucirá en fotma anuat a partir de! 12 de seliemP-re.del 2016' los
slguienfaspagos seránet 12 de setiembredel 2017 12 de setiembredel
y
2018.

EI vator de la renta estará representadaen el 1oo/o(diez por ciento) de las

utilidades netasque se obtenganpor las plantacionesgue se aprovecheny
comercialicen sobre las gspecies de Teka y Bota¡na,,os cua'es serán de
300 (t¡escientos) árbolespor hectáreay se pagarán en el octavo, noveno y
décimo año.

(....r
Como podemosapr€ciar,dada la naturalezadel contratode anendamiento
"n qu" "" ha esiablecidouna renta determinablea futuro, no se puede
á"t"bt"""t " priori una base impon¡bl€sobrela cual calcular el monto de
los derechosde inscripcióndel acto, motivopor el cual el acto debe ser
o consideradoinvalorado,que de otro modo se estarlaempleandouna base
imponlbleque no es la eslipuladaen el contrato.

Por lo tanto, al no habersefijado para el acto de arrendamientouna renta

determinadasino determinabie,lo cual no hace posiblecalcularel derecho
de inscripciónal no contarcon baseimpon¡ble,se le debe considerarcomo
un acto invalorado,ascendiendoel montoa pagarpor ese derechoregistral
a 0.16 % de la UIT o S/ 6.00 nuevossol€s,que es lo que la Resoluc¡ónde
la SuperintendenciaNacional de los Registros Públicos No 350-2007-
SUNARP/SNdel 27.12.2007asignaparalos actosinvalorados'

L Por lo tanto, la totalidadde derechosa pagar por la inscripcióndel

anendamientoy el contratode opciónse calculadel siguientemodo(S/'):

Acto Dorscho3 de Darechos de lmporte

Calltlcaclón Inscrlpclón s/.
sr. s/.
Rural- Arrendamiento 28.00 6.00 34.0(
Rural- Contratode oPciór 28.00 6.00 34.0(
Total 68.0(
A cuenta(ReciboNo -37.0(
00012491d€l 15.9.2008)
Total a pagal 31.0(

Conesponderevocarentonces,la liquidaciónformulada.por.el Registrador

p,i¡f¡"ó V señalarque el mayor'derechoa pagarasciendea la suma de S/'
31.00nuevossoles.

Int€Menen los Vocales Suplentes Gilmer Marnfo Aguilar' autorizado

ráJirnt" ResoluciónN" 002-2009SUNARP/TFU/P del 13/1/2O09y Cal!o.!
ÁiftáJo óor"r Anaya, autorizadomediant€No 007-2009-SUNARP/TFyP
del 19/01/2009.

Estandoa lo acordadopor unanim¡dad;

vll. RESOLUCIÓN
Públicodel Registro
REVOCARla liquidaciónefectuadapor el Reg¡strador-
U" F "¿¡o" de ia Merced por los señalados
fundamentos en la presente
Resoluclóny SEÑALARque le llquldaclónde los derechosreglstraloees la
indicadaen el últimopuntodel análisisde la prosent€Resolución.
Reglstresey comunfquese,

N
t*,ÉK#k{uo,
]fresidente_ de la TerceraSala

CARLOSALFREDOGÓMEZ
Vocal(s)del TribunalRegistral

t..