Avaluos de Inmuebles y Gestion Del Suelo

Programa para América
Latina y el Caribe
Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo
UNIVERSIDAD Nacional de Colombia
Medellin,
d lli Junio
i 1 de
d 20
2010
0
AVALUO DE INMUEBLES Y
GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
oscarborrero@cable.net.co
Latina y el Caribe
Valoracion y Plusvalia
• 1- Utilidad de la valoración comercial para

efectos fiscales y desarrollo urbano
• 2- Factores y métodos en la valoración
comercial, base para cobro de plusvalias.
• 3- El avaluo de mercado es clave para capturar
las plusvalias urbanas
Latina y el Caribe
TIPOS DE VALORACION
• Valoración
V l ió = Tasación
T ió
• Peritazgo = con efectos judiciales
• Garantías = valoración para crédito hipotecario
• Valor de mercado = valor comercial = valor
venal.
• Valor físico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad.
• Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
Latina y el Caribe
Definicion
fi i i ded Avaluo
A l de d Mercado
d
o Comercial
• Se entiende ppor valor comercial de un
inmueble el precio mas probable por el cual
este se transaria en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarian
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fisicas y juridicas que afectan
el bien.
• Valor no es igual a Precio!!!
Latina y el Caribe
PRECIO DE MERCADO
• Es la cantidad en dinero por la cual una
mercancía puede cederse (H.de Caires)
• Es
E ell que se paga efectivamente
f ti t por la
l
propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones
i nii la
l inteligencia.
i t li i (A.I.R.E.A)
(A I R E A)
• El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histórico o
concreto, mientras el valor de mercado
permanece en el avaluo hasta que es
comprado.(Appraisers)
Latina y el Caribe
Precio de expectativa vs Valor

comercial
• El valor no es igual
g a Precio. El valor depende
p de
un mercado abierto, con suficientes oferentes y
demandantes, con plena información y con
actitud
i d prudente
d entre las
l partes.
• El precio depende de las condiciones de cada
parte
t y pueded generar sobrevaloración
b l ió o
subvaluación. Las expectativas generan precios
diferentes al valor.
valor
Latina y el Caribe
El mercado de lotes
promedios
Valores subjetivos de oferta
Valor objetivo
de oferta
O 1 O 2 O 3 O 4
MERCADO T1 T 2 T 3 T 4
precios
Valor objetivo
de demanda D 1 D 2 D 3 D 4
Valores subjetivos de demanda

Latina y el Caribe
El mercado y los metodos

Metodos
indirectos Metodo de mercado por oferta
Metodo del
costo
O 1 O 2 O 3 O 4
Factor
fuente
MERCADO T1 T 2 T 3 T 4
Metodo de la
renta D 1 D 2 D 3 D 4
Metodo residual para el suelo

Latina y el Caribe
Concepto del mayor y mejor uso

• N
Normas ddell ISVC (I(International
t ti l Standard
St d d
Valuation Comitee)
• El mercado
d busca
b maximizar
i i ell uso del
d l terreno
t
de acuerdo con la norma y el potencial de
desarrollo del lote.
lote
• El avaluador debe buscar el mejor uso:
comercio hotel,
comercio, hotel vivienda,
vivienda shopping.
shopping
• El avaluador busca la mayor densidad y altura
permitida y que el mercado lo pague.
pague
Latina y el Caribe
FACTORES Y METODOS en la
valoracion comercial o de
mercado
d
• LOTE
• CONSTRUCCION
• FACTOR DE COMERCIALIZACION
Latina y el Caribe
1. LOTE
¿Es un inmueble rural?
Ubicación respecto a los centros urbanos o
mercados demandantes
Avalúo del
TERRENO Calidad o fertilidad de la tierra.
en bruto
Infraestructura productiva, construcciones,
adecuaciones.
Latina y el Caribe
¿Es el inmueble urbano?
Avalúo del terreno Avalúo del terreno sin

URBANIZADO URBANIZAR
La calidad del suelo urbano es la

“CONSTRUIBILIDAD” o “EDIFICABILIDAD”.
EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad

Municipal a través de sus normas
normas.
Latina y el Caribe
Lote urbano bruto

(sin urbanizar)
Factor
F t edificabilidad
difi bilid d
Factor de ubicación
Normas y densidades
Obras de infraestructura
LOTE URBANIZADO
Latina y el Caribe
PLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA

Zona urbana Centro de la ciudad
Zona agrícola
Zona
suburbana•Valor = Ubicación
y edificabilidad
•Especulacion
•Valor =
f ilid d y
fertilidad
- - ubicacion
Latina y el Caribe
Efecto “cono invertido”: generalmente aparece en

ciudades monocéntricas donde su foco de
valorización
a o ac ó es e el ce
centro
t o ttradicional.
ad c o a
Precio/m2 Precios máximos Buenos Aires

Cordoba
Montevideo
Rosario
Prrecio agrícoola
•Ciudad
monocentrica
Periferia Centro Periferia
PLUSVALIA POR UBICACION
Latina y el Caribe
Efecto “pluricentrico”: Se presentan a lo largo

de vías importantes y con tendencias a
demeritar el centro tradicional
tradicional.
Mexico
Precio/m2
Bogota
Caracas
CIUDAD LINEAL Santiago
Lima
Sao Paulo
Ri Janeiro
Rio J i
Popular Centro Histórico Estrato Alto -

medio exclusivo
Latina y el Caribe
2. CONSTRUCCIÓN
Es todo lo que va sobre el terreno. Puede
ser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACION
Depende del mercado del inmueble
total zonas que le rodean
total, rodean, ubicación del
barrio, obsolescencia del sector,
ventajas del conjunto
conjunto, etc
etc..
Latina y el Caribe
Lote urbanizado +
Valor físico * Factor de
construcción =
comercialización =
Valor físico
((intrínseco)) Valor comercial
•Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos
Homogeneización: hacer homogéneo, hacer

equivalente hacer comparable
equivalente,
La base de un avalúo esta en la buena
recolección de datos y en la correcta
homogeneización de los valores.
Latina y el Caribe
METODOS VALUATORIOS
• COMPARATIVO : Lote
• DEL COSTO : construccion
• RESIDUAL : Lote
• DE LA RENTA: inmueble
• DE CAPITALIZACION : especiales
p
Latina y el Caribe
1. METODO COMPARATIVO
o de mercado
¡ No confundir con la comparación
entre los precios de la oferta !
¾Compara los elementos del inmueble por avaluar
con similares de otro inmueble.
Aplica la estadística y modelos econométricos más
la experiencia del mercado inmobiliario.
•Parte
Parte de Ofertas
Ofertas, Transacciones y Avaluos
recientes
Latina y el Caribe
• Reducción a precio de contado: Para el

vendedor, no para el comprador.
• Factor de fuente (para ofertas): el propietario
propietario,
en la generalidad, incrementa el precio entre el
10 y 15 %
%. Factor de fuente de 0.85
0 85 a 00.9.
9
• Factor de actualización : ofertas o
transacciones hasta dos años atrás corregidas
por Inflación o Indices inmobiliarios.
Latina y el Caribe
METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
9Factor de fondo (f) 9Varios frentes y/o
9Factor de frente (F) esquina (E)
9Forma (fe) 9Topografía (T)

9Proporción (P) 9Factor de plottage (I)
9Tamaño (t)
Latina y el Caribe
1. Influencia de la profundidad
edio
Exponencial
Precio prome
VC/m2
X1 < X2
UV
Y1
Y1 > Y2
Y2
P
X1 X2 Fondo
•A
A mayor profundidad
f did d del
d l lote
l ell valor
l unitario
i i
disminuye
Latina y el Caribe
CRITERIO
HOFFMAN
•Ejemplo (para fondo
tipo de 40 mts)
fx/2 1/3 Vt
•F = ( 40 / 60 ) ^0,415 fx
•F = 0,84 fx/2 2/3 Vt
•Valor modal en la calle
= US 100/m2 Calle
•Valor lote atipico
0.415
•V = 100 * 0,84
f
⎛ ft ⎞
=⎜ ⎟
•V = US 84 /m2 ⎝ fx ⎠
Latina y el Caribe
2. Influencia del frente

El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a
avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.
•Fx : frente por avaluar 0 . 25

⎛ Fx ⎞
•Ft
Ft : frente del lote tipo F = ⎜ ⎟
•A mayor frente mejor ⎝ Ft ⎠
precio del mercado
p
Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:

V = (15/10)^0,25
(15/10)^0 25 = 1
1.10
10 * 100 = US 110/m2
Latina y el Caribe
16 15 5
50 25 25
3 26
50 4
2 50 7 50
30 20 6 8
25 26
25 5 30
1 50
9
15 2 4 15 35 25 5 10
3. Influencia de la forma
FONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
..
Latina y el Caribe
4. Influencia del tamaño (t)

MANDA
A
Exponencial
DEM
X1 < X2
Y1
Y1 > Y2
Y2
X1 X2 PRECIO
ELASTICIDAD:
ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la
demanda a la variación del precio.
Latina y el Caribe
5. Influencia de varios frentes (E)

9La experiencia de mercado enseña que existe
mayor demanda por los lotes esquineros.
9Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote

medianero por poseer “dos” frentes
frentes. Si las dos
calles son altamente comerciales = 30%.
9Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra

calle se utilizan modelos estadisticos que premian
el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).
Latina y el Caribe
6. Influencia del relieve (T)

9Si el promedio del sector es plano, los lotes
inclinados serán castigados.
9Si el sector es montañoso, el lote

plano se premia
premia.
9Se
Se determinará el costo de las obras por
adecuar el terreno y dejarlo listo para la
construcción en condiciones similares a los de
terrenos planos.
Latina y el Caribe
2. METODO DEL COSTO
Este método parte del presupuesto

económico
ó i para obtener
bt ell costo
t dde
reposición (precio de nuevo) de un bien
i
inmueble.
bl
Se aplica a construcciones, obras de

infraestructura mejoras y adiciones
infraestructura, adiciones.
Latina y el Caribe
)En el avalúo de la construcción, la tesis básica es

d t
determinar
i ell COSTO DE REPOSICION,
REPOSICION para luego l
llegar al costo actual.
9Las edificaciones usadas pierden con el
tiempo el valor, debiendo aplicárseles
diferentes métodos de depreciación para
COSTO DE llegar al valor actual o presente.
REPOSICION:
9Si la construcción es muy
Es
seel costo de la
a antigua se aplicará el valor
antigua,
construcción de SUSTITUCION, es decir,
identificar una construcción
NUEVA. con materiales y tecnicas
actuales.
Latina y el Caribe
a) Depreciación de un inmueble
Depreciación es la pérdida de valor en un bien.
En el caso de los inmuebles, ésta se debe al uso
o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
•Física o por edad.

Clases de •Por obsolescencia funcional
depreciación o económica.
•Por estado de conservación.
conservación
Latina y el Caribe
b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacion
contable.
Para la depreciación física y estado de
conservación, se aplican los siguientes métodos:
9Método de la línea recta (muy acelerado).
9Método de Ross. (semiparabolico). El mas
recomendado.
9Método de Heidecke (para el estado de
conservacion)
9Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador
los cálculos de depreciación.
Latina y el Caribe
3. METODO RESIDUAL
¾ Obtiene
Obti ell valor
l del
d l tterreno como
“residuo” o saldo entre el precio de venta del
inmueble restándole la utilidad y el precio de
la construcción.
¾Deduciendo los costos al valor total de
las ventas, se llega al valor máximo
que soportaría el lote.
Latina y el Caribe
Metodo clave para valorar los

i t
instrumentos
t que captan t la
l
plusvalia del suelo
p
Contribución de Mejoras
Participación en Plusvalía
Transferencia de Derechos de Construcción
R j
Reajustes del
d l Suelo
S l (Planes
(Pl Parciales)
P i l )
Impuesto Predial
Bancos de tierras
Latina y el Caribe
¾Permite llegar
g al valor del terreno a p partir del p
precio total
del inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificación.
¾Determina el precio del lote urbanizado como un residuo

entre las ventas, el costo de construcción y las utilidades.
¾Deduciendo el valor total de las ventas

ventas, se llega al valor
máximo que soportaría el lote.
Latina y el Caribe
El suelo urbano no “cuesta”

• El unico costo del suelo urbano es la carga local y la
infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para
nuestras ciudades.
• El valor básico es rural periférico. Ej: US 6/m2 en el
g
norte de Bogota. Con las cesiones su valor util es US 12.
• Luego el valor de costo es US 42/m2
• Por que se vende a US 500 y 800/m2?
• La diferencia
dif i es intangible
i ibl de
d la
l comercialización
i li i o
valores de expectativa.
p
• Especulacion = anticipación
p de rentas futuras.
Latina y el Caribe
El metodo residual aplicado
9 Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el

mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Area
Util por precio/m2 vendible)
9 Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los

resta
t del
d l valor
l d de ventas.
t El margen es para ell lote
l t y la
l utilidad.
tilid d
Se denomina Residual Estatico.
9 Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo,

ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por
una tasa de actualización y se calcula el valor del lote luego de
descontar las utilidades como una TIR del negocio.
Latina y el Caribe
Tecnica Inductiva
• Estudios sobre America Latina demuestran que
la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una
proporción estable entre la edificabilidad
(densidad de m2) y las ventas del proyecto
inmobiliario.
inmobiliario
• Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre
10 y 20% de las ventas según usouso, estrato
social y el indice de edificación (IC, CUS,
FOT))
INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, Programa para América
ALTURAS Y DENSIDADES Latina y el Caribe
(Datos en 1
1.998)
998)
RANGO DE PRECIOS RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

EN UPACS
120 - 160 22.41%
OS DE 3
MENOS 3.000
000 DE 1 A 3 PISOS
SOS 330 - 400
00 16.76%
6 6%
185 - 320 16.79%
DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%
93 - 118 23.50%
DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%
DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%
DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%
200 - 284 15.97%
DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%
DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%
DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%
228 - 246 17.97%
DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%
204 - 289 16.89%
MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%
100 20.00%
DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%
DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%
MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
•Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util

Latina y el Caribe
Latina y el Caribe
Gráfico 22 C
1998
1980
Latina y el Caribe
•Incidencia
Incidencia de la altura en el indice de
construccion y en el valor del suelo
ÍÍndice de construcción o edificabilidad

(CUS)
Es el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre

el nivel del suelo dividido para el área neta del terreno
Area máx ima construida

CUS =
Area del terreno urbanizado
Latina y el Caribe
“Angulo de obstrucción”
ωA ωA =ωB = 45 o
H
A ωB
B h
H/2 h/2
Latina y el Caribe
•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a

las alturas permitidas y frentes del lote
FRENTES DE LOTES
Número de pisos Aislamiento Aislamiento 10 12 15 20 25 30 40
Posterior Lateral
FONDO 40 40 40 40 40 40 40
Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos 3 3
,
0,32 0,40
, 0,48
, 0,56
, 0,61
, 0,64
, 0,68
,
De 4 pisos 4 4
0,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 4
0,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 5
0 0 12
0,12 0 24
0,24 0 36
0,36 0 44
0,44 0 48
0,48 0 54
0,54
De 9 a 10 pisos 8 7
0 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 9
0 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o más pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
Latina y el Caribe
INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTES

SEGUN FRENTES DE LOTES.
Maximo aprovechamiento eficiente
eficiente.
Número de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x lote 30 x lote 40 x

40 40 40
Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos
0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos
0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos
09
0,9 15
1,5 21
2,1 27
2,7 31
3,1 33
3,3 36
3,6
De 7 a 8 pisos
0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos
0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 p
pisos
0 00
0,0 00
0,0 08
0,8 21
2,1 30
3,0 41
4,1
Latina y el Caribe
Indices de construccion segun alturas y frentes

tipologia aislada
5,0
ces de construccion
4,5
4,0
3,5 frente 40
3,0 frente 30
2,5
frente 20
2,0
1,5 frente 15
1,0
, frente 10
Indic
0,5
0,0
3 4 6 8 10 12
Altura pisos
•El valor del suelo sube hasta un maximo que

permite buena calidad urbanistica. Hay
p ypplusvalia p
por
integracion de lotes para lograr un buen frente.
Latina y el Caribe
Valores según frente de lote
400
350
300
m2
US por m
250
200
150
100
50
0
10 12 15 20 25 30 40
frentes de lote
•Precio del inmueble: US 600/m2

/ y factor alfa entre
13 y 20% según indice de edificabilidad
Latina y el Caribe
TECNICA DEDUCTIVA
¾Se define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.
¾Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y
sótanos)
A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de

constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por
destinos: sótanos, vivienda, comercio.
Latina y el Caribe
B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios,

planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las ventas
esperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad
d l promotor. L
del La utilidad
ilid d d
debe
b corresponder d a una
rentabilidad aceptable por el negocio. Según el caso el lote
puede llegar
p g hasta el 60% del margen g operacional.
p Se
obtiene así por residuo el valor del lote.
Latina y el Caribe
Residual Deductivo estrato alto

9 Tamaño del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area
construida: 12.000 m2.
9 Precio de venta: US 1.200/m2
9 Costo directo edificación : US 480/m2
9 Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000
9 Costos directos: 12000 m2*480
m2 480 = US 5.760.000 mas el valor del
sótano 2000 m2*100 = 200.000. Total costo directo : 5.960.000
9 Costos indirectos y financieros: US 2.682.000
9 Total costos : US 8.642.000
9 Margen de operación: 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000
9 Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad.
9 Con el 55-45
55 45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de
13.7% sobre las ventas del proyecto.
Latina y el Caribe
Residual deductivo estrato

bajo
Tamaño del lote : 20.000 m2. Area para cesiones
verdes y vias un 40% promedio. Neto para
urbanizar: 12.000 m2
Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.
Total lotes y casas 12.000/60
12 000/60 = 200.
200
Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa
Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)
Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de
directos)
Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
Latina y el Caribe
Utilidad : 10% de ventas = US 1.000

Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 =
2 240
2.240
Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2)
Salto para lote bruto por casa : US 980
Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000
(9.8%)
Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80
+ El lote bruto es una resultante del negocio del

urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia
oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)
Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor
alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las
cesiones para vias y zonas verdes.
USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)
Latina y el Caribe
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²
UNIDADES RESULTANTES 2 685 00
2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²
Latina y el Caribe
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE $ 370
TOTAL VENTAS $59.607.000
ANALISIS DE COSTOS 100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M² CONSTRUCCION DE VIS $ 165
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330
$ 30,00%
, %
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
URBANISMO POR M² SOBRE Area Util $26
TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
TOTAL COSTOS $42 032 165
$42.032.165
UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%
OPCION No. 1
UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18
OPCION No. 2
UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
LOTE 50% 8.787.418 14,74%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
Latina y el Caribe
ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2) 1100000
Valores en dolares
AREA NETA URBANIZABLE TOTAL VALOR M² VALOR TOTAL

(ANU) 895000 OPCION 2 OPCION 2
A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823

A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100
A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047
A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574
A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551
A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95
Latina y el Caribe
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95

PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR
2/M² SIN DESCONTAR CARGAS $ 77
CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347

CARGA INTERMEDIA AR 2 $7
7.608.696
608 696
TOTAL CARGAS $ 28.303.043
Cargas por m2 bruto 25,73

VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701
VALOR M ² CON CARGAS SOBRE AREA
BRUTA AR 2 $ 51
VALOR M² RURAL y dotacional urbano $ 10

CALCULO PLUSVALIA
VALOR M²
M CON CARGAS - VR M²
M RURAL $ 41
VALOR LOTE $ 31
Latina y el Caribe
Importancia del metodo residual

9 Analiza el valor del lote por el lado de la
demanda (precio máximo que pagarían)
9 Permite confrontar los datos de la oferta y el
método comparativo
9 Muy útil cuando no existen ofertas ni ventas
9 Es fundamental para determinar la plusvalía
urbana por cambio de normas.
9 Lo usan los promotores y constructores para
hacer sus estudios de factibilidad.
Latina y el Caribe
FACTOR DE COMERCIALIZACION
• Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.
• (lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
• Es el intangible que da el mercado al valor
fisico de acuerdo con la ubicación y buena
rentabilidad del inmueble.
• Solo se puede calcular mediante transacciones
reales o por el método de renta y capitalizacion
Latina y el Caribe
Ejemplo de Factor de comercializacion

• En zonas comerciales o shopping centers
• En grandes
g proyectos
p y de oficinas o multiples
p
• Unicentro Bogota: valor fisico de local
comercial = US 2.000 /m2, lote y edificacion.
Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de
comercializacion : 18.000/2000 = 9.0
• Es producido por 30.000 visitantes diarios y
350 locales en el mejor shopping de Bogota
Latina y el Caribe
Factor de comercializacion y plusvalia

• Si ell F.C.
F C corresponde
d all iinmueble
bl y su ubicación,
bi ió
puede añadirse al lote como plusvalia generada por la
ciudad.
ciudad
• Un Shopping genera plusvalia “concentrada” (valor
del suelo “enlatado”
enlatado en una construcción comercial)
comercial).
Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.
• Por eso los grandes y exitosos Shopping no se
venden, se arriendan y se venden los derechos a los
grandes inversionistas de largo plazo.
Latina y el Caribe
El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el

municipio y el propietario
GRACIAS
municipio
propietario

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Programa para América

Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo

UNIVERSIDAD Nacional de Colombia

• 1- Utilidad de la valoración comercial para

Precio de expectativa vs Valor

Valores subjetivos de demanda

El mercado y los metodos

Metodo residual para el suelo

Concepto del mayor y mejor uso

¿Es el inmueble urbano?

Avalúo del terreno Avalúo del terreno sin

La calidad del suelo urbano es la

EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad

Lote urbano bruto

PLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA

Efecto “cono invertido”: generalmente aparece en

Precio/m2 Precios máximos Buenos Aires

Periferia Centro Periferia

PLUSVALIA POR UBICACION

Efecto “pluricentrico”: Se presentan a lo largo

Popular Centro Histórico Estrato Alto -

•Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos

Homogeneización: hacer homogéneo, hacer

• Reducción a precio de contado: Para el

9Forma (fe) 9Topografía (T)

2. Influencia del frente

•Fx : frente por avaluar 0 . 25

Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:

4. Influencia del tamaño (t)

5. Influencia de varios frentes (E)

9Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote

9Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra

6. Influencia del relieve (T)

9Si el sector es montañoso, el lote

2. METODO DEL COSTO

Este método parte del presupuesto

Se aplica a construcciones, obras de

)En el avalúo de la construcción, la tesis básica es

•Física o por edad.

Metodo clave para valorar los

¾Determina el precio del lote urbanizado como un residuo

¾Deduciendo el valor total de las ventas

El suelo urbano no “cuesta”

El metodo residual aplicado

9 Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el

9 Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los

9 Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo,

RANGO DE PRECIOS RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

•Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util

ÍÍndice de construcción o edificabilidad

Es el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre

Area máx ima construida

•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a

Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTES

Número de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x lote 30 x lote 40 x

Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

Indices de construccion segun alturas y frentes

•El valor del suelo sube hasta un maximo que

Valores según frente de lote

•Precio del inmueble: US 600/m2

A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de

Homogeneización: hacer homogéneo, hacer

Este método parte del presupuesto

Es el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre

Utilidad : 10% de ventas = US 1.000